Что такое общедомовое имущество многоквартирного дома – Общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году

содержание и перечень предметов в 2019 году

Изменения в Жилищном кодексе, затронувшие принципы и порядок взаимоотношений между жильцами многоквартирных домов и обслуживающими компаниями, до сих пор оставляют повод для многочисленных споров и разногласий относительно того, на чьей ответственности находится содержание той части дома, которая не является индивидуальной собственностью жильцов. Понятие общедомового имущества, обозначенное в постановлении № 491, теперь накладывает большую степень ответственности и обязательства не только на предприятия, но и на владельцев квартир, находящихся в МКД.

Права жильцов МКД

Теперь не только компании, обеспечивающие потребности и нужды многоквартирных домов, но и сами жильцы становятся ответственным коллективным лицом, обязанность которых — нести расходы за ремонт и распоряжение коллективным имуществом.


Многие граждане, особенно те, кто привык к старой советской модели управления коллективной собственностью, не хотят принимать на себя эти обязательства. Наиболее часто это происходит с учетом того, что содержание общедомового имущества предполагает ежемесячные взносы из личных средств, которые взимаются в виде квитанций за жилищные услуги в статье «Общий ремонт». Увеличение, порой существенное, счетов за услуги, вызывает у многих граждан недовольство и нередко приводят к откровенному саботажу оплаты за пользование общим имуществом. Но и те жильцы, которые согласны брать на себя часть материальной ответственности, не могут получить однозначный ответ, что относится к общему имуществу многоквартирного дома и каков принцип его оплаты, ремонта и распоряжения им.

Определить понятие «общедомовой собственности» важно для однозначной трактовки обязательств, которые несут жильцы многоэтажного дома, а также управляющие компании и коммунальные службы — поставщики основных ресурсов. Это три основные стороны, участвующие в эксплуатации, уходе и ремонте коллективного имущества, и права и обязательства каждой из них четко обозначены.

Понятие коллективного имущества

Согласно постановлению № 491, общее имущество в многоквартирном доме — это все объекты, включая помещения, технические комплексы, коммуникационные системы, технику, не являющиеся составляющей жилого или коммерческого объекта (например, магазина или стоматологического кабинета, находящегося на территории). Второй критерий, определяющий понятие коллективного имущества, — это факт принадлежности и обеспечения нужд не менее двух квартир.

Помещения общего пользования принадлежат к общедомовому имуществу. Что входит в них, определить достаточно просто. К имуществу общего назначения относятся:

  • лестничные клетки, пролеты;
  • холлы, вестибюли;
  • подъемные механизмы;
  • гаражи, колясочные;
  • чердаки и цокольные этажи;
  • котельные и т. п.

Общим признаком, определяющим собственность в общедомовой эксплуатации, является свободный совместный доступ к ней для каждого жильца дома, который имеет право пользоваться предоставленной площадью в соответствии с ее предназначением. Например, колясочная, представляющая собой просторную площадку для размещения детских колясок в подъезде, должна использоваться только с этой целью. Нельзя использовать ее, например, для размещения строительного мусора или старой мебели без разрешения других жильцов или обслуживающей компании дома. В то же время подвал, являющийся неотъемлемой составляющей многоэтажного дома, не входит в общедомовую собственность, т. к. используется только обслуживающей компанией и жилищными предприятиями — поставщиками услуг для обеспечения своей работы.

Оборудование в общедомовой собственности

Оборудование, которое входит в общее имущество в многоквартирном доме — это обширная категория, которая включает в себя машины, электрические узлы и агрегаты, обеспечивающие нужды жильцов по поставкам базовых ресурсов, услуг и удобств:

  • приборы учета потребления воды, света, тепла, установленные за счет жильцов или обслуживающей компании;
  • домофоны и другие системы оповещения и сигнализации;
  • бойлеры, котлы для обеспечения нужд систем водоснабжения и обогрева дома, находящиеся на территории МКД;
  • электрощитовое оборудование, распределительные шкафы.

Сюда относится и другая техника, обеспечивающая нужды потребителей базовых жилищных ресурсов (воды, электричества, тепла и т. п.)

Внешняя территория и другие объекты

В состав общего имущества многоквартирного дома входит также внешняя территория и все объекты, что находятся на ней, используемые жильцами для отдыха, игр, занятия физкультурой и т. п. К ним относятся детские площадки вместе со снаряжением (турники, горки, качели), озеленение (цветники, кустарники, клумбы, вазоны с цветами и декоративными растениями), скамейки и лавки, садово-парковая мебель и пр. Другие объекты, находящиеся на внешней территории или проходящие через нее (например, наземная теплотрасса или труба газопровода), находятся на балансе предприятий и не являются общедомовой собственностью.

Инженерные системы, находящиеся в эксплуатации для снабжения жильцов базовыми услугами и ресурсами, также принадлежат к общедомовой собственности. Это системы горячего и холодного водоснабжения, канализации и т. п., включая трубопроводную и запорную арматуру (стояки, раструбы, патрубки, вентили, краны, тройники). Сюда относится и система энергоснабжения, включая силовые подстанции, сетевые кабели, распределительные шкафы, электрощитовое оборудование и многое другое.

Внешняя часть здания дома, включая кровлю, фасад, оградительные конструкции, плиты и балки перекрытий, парапеты и другие объекты, неотделимые от общей конструкции жилого дома, также являются частью коллективного имущества. Подъезд, входящий и в наружную входную группу, и во внутреннюю часть многоэтажного дома, также является коллективной собственностью.

Как проходит разделение ответственности

Общее имущество многоквартирного дома в полном составе должно быть перечислено в документах на жилой многоэтажный дом. Они включают:

  • документы государственного жилого фонда;
  • бумаги на функционирующие приборы учета;
  • акты замен и проверки счетчиков, техники и коммуникаций;
  • акты приема-передачи по аварийному, плановому или капремонту;
  • передаточные акты от застройщика и другие официальные документы.

Точный перечень документов может отличаться для каждого МКД в зависимости от формы управления.

Способ обслуживания и ремонта общедомового имущества регламентируется постановлением № 491, а также Жилищным кодексом. Обычно порядок оплаты за общее пользование, ремонт и обеспечение нужд общего жилого фонда МКД определяется совместно на собрании, особенно если дом находится под управлением ТСЖ. Например, вопрос о покупке и установке приборов учета принято решать жильцами самостоятельно. Поскольку домовые счетчики являются коллективным имуществом, то обязанности по их приобретению и установке исполняют жильцы, которые должны внести свою часть денежных средств. Такое правило распространяется и на другие виды оборудования и приборов, находящихся в коллективной собственности.

Содержание другого коллективного имущества происходит по тому же принципу: при необходимости произвести ремонт, замену или модернизацию любой из составляющих общедомовой собственности, исполнитель (обслуживающая компания или поставщик коммунальных услуг) определяет общую стоимость работ и распределяет его между жильцами.

Спорные моменты в определении ответственности собственников

Но это идеальный образец способа распоряжения общедомовым имуществом, и на практике подобные моменты часто вызывают разногласия, т. к. не все жильцы понимают, что является общим имуществом. Действительно, не все объекты, имущество и собственность, находящаяся на территории многоэтажного дома, считаются общедомовой собственностью. Например, спутниковые антенны или системы индивидуального кондиционирования квартир (установленные на фасадах внешние блоки сплит-систем) являются частной собственностью, и для их размещения необходимо получение разрешения от управляющей компании, других жильцов дома и прочих компетентных инстанций.

Балконы — это предмет многочисленных споров между жильцами и коммунальщиками. Вопрос, является ли балкон частной собственностью или частью общего жилого фонда, запутан. Согласно правилам ЖК РФ, ответственность за целостность и ремонт балконной плиты несет управляющая компания, тогда как остальные части — козырек, крыша и парапет — подпадают под содержание собственника квартиры. Подробнее о том, может ли балкон являться общедомовой или частной собственностью, и какие полномочия есть у жильцов (например, остекление или установка конструкций для сушки белья) лучше уточнить в управляющей компании или жилищной инспекции.

Понятие «общедомовой собственности» тесно связано с другим определением — общедомовыми нуждами. Оба термина относительно новые и пока еще содержат в себе множество нерешенных моментов и спорных вопросов. Лучшим способом регламентировать и установить степень ответственности за содержание, оплату общедомового имущества и нужд является коллективное собрание жильцов, на котором единогласно принимается решение о порядке содержания и оплаты текущих расходов.

sovetyuristov.ru

Что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома по Жилищному Кодексу?

Состав общедомового имущества урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации, в частности это отражено статьей 36 законодательного документа, где установлено право собственности на общее имущество собственников в помещении многоквартирного дома.

Что является общедомовым имуществом?

Общедомовым является то имущество, которое в соответствии с Правилами было определено:

- собственниками помещений многоквартирных домов, с целью выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

- органами государственной власти, для осуществления контроля за содержанием общего имущества;

- органами местного самоуправления для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Право собственности на общее имущество многоквартирных домов принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности:

- помещения дома, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения – межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки, подвалы, где имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в конкретном доме;

- другие помещения в многоэтажном доме, не принадлежащие конкретным собственникам и предназначены для удовлетворения потребностей собственников социально-бытового характера, в том числе помещения, предназначенные для организации досуга, детского творчества, занятий физкультурой, спортом и культурного развития.

- крыши, которые ограждают несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование, которое находится в данном доме за пределами или внутри помещения;

- земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, где непосредственно расположен многоквартирный дом, иные объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размеры участка, как и границы, определяются согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству, собственники помещений многоквартирного дома имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться общим имуществом в доме в пределах, установленных Жилищным и Гражданским кодексами РФ. Уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех собственников помещения путем его реконструкции. Кроме того, по решению собственников квартир дома, которое может быть принято на общем собрании, объекты общего имущества многоквартирного дома могут передаваться в пользование третьих лиц, при условии, что такие действия не являются нарушением прав и законных интересов физических и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен дом, может быть обременен правом ограниченного пользования. При разрушении, в частности случайной гибели или сноса многоэтажного дома, собственники жилья сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Комментарии:

Максим | 06.08.2013

Здравствуйте скажите пожалуйста батарея в квартире входит в состав общего имущества дома.Если она потекла должна ли упр.комп. её заменить?

Анна | 09.01.2014

Бойлер, который подает воду в наш дом, находится в соседнем доме. Вода поступает очень низкого качества — холодная. Нам говорят, чтоб мы платили за ремонт бойлера. Должны ли мы его ремонтировать и является ли он нашим общедомовым имуществом?

Людмила | 25.08.2014

В нежилом помещении (реабилитационный центр -собственник частное лицо) на первом этаже в МКД  канализация затопила значительную площадь. УК отказывается от возмещения убытков, ссылаясь на то, что собственником помещений без согласования с УК была выполнена перепланировка и  поставлены дополнительные сантехприборы. А собственник настаивает на том, что за всё должна нести ответственность УК. Кто прав? На что ссылаться при определении ответственных лиц? Спасибо.

ЖКХ | 02.02.2015

Вся система отопления, ваключая батареи, — ОДС. Их ремонт, замены должны проводить управляющте компании. Более того, кран стояка, перекрывающий всю воду в квартире, даже если он расположен в квартире- также часть ОДС. Соотвественно его ремонт и замена — дело УК.

Сергей | 20.04.2015

ЖКХ ! Вы написали глупость. Радиаторы в квартире являются собственностью хозяина квартиры. ОДС заканчивается после отсекающего крана на стояке. Собственник жилого помещения волен установит радиаторы чугунные, алюминиевые, золотые, какие желает по техническим характеристикам(теплоотдаче) не выше установленных на момент сдачи дома. Кправляющая компания не обязана менять радиаторы в квартире.

михаил | 08.05.2015

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. В нашем МКД имеются встроенные гаражи. На данные гаражи имеются свидетельства о праве собственности отдельными лицами. Выс.АС и ГЖИ на основании данного решения признали гаражи в составе общего имущества для расчетов ОДН (точнее потребление в самих этих гаражах это и есть часть расход ОДН во всем МКД) и соответственно распределяется на всех собственников недвижимости МКД. Однако данными гаражами по прямому назначению никто из жителей МКД (за исключением нескольких жильцов, у кого есть на свой гараж свидетельство) пользоваться для общих целей не может т.к. частная собственность (см выше). Вот и встает вопрос — может быть есть необходимость подать в суд и аннулировать у всех владельцев свидетельства на данные гаражи?

Людмила | 22.05.2015

Здравствуйте! Входят ли телевизионные антенны общего пользования, установленные на доме много лет назад , в состав общедомового имущества?
Кто должен их обслуживать?

Елена | 02.02.2016

Здравствуйте! В моей квартире произошел срыв крана,расположенного на ответвлении от общего стояка,залило всю кваттиру и соседей снизу. Кто должен заменить кран и ответить за происшедшее? Спасибо.

Ольга | 10.03.2016

Как и у кого получить схему инженерных коммуникаций многоквартирного дома?

Ольга | 10.03.2016

Является ли труба-трап в ванной комнате (в сталинках) общедомовым имуществом?

Светлана | 25.03.2016

Застройщик при вводе двух блокированных домов в эксплуатацию на передал сети (электричество, вода, канализация) ресурсоснабжающим организациям. Они «висят» на ТСЖ из 16 человек (2 км. сети канализации и водоснабжения!). Что делать? Как их передать «Водоканалу» и «Энергокомфорту»?

Юрий | 29.09.2016

Согласно постановлению Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года в состав общего имущества включается: внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Людмила | 04.10.2016

Здравствуйте. Вот такой вопрос по общедомовому имуществу в МКД. Является ли лестница в офис , расположенный на первом этаже в МКД (многоквартирном доме), которая была построена вместе с домом застройщиком сразу, а также часть стены МКД , у входа в этот офис — общедомовым имуществом? Насколько я понимаю, к собственности владельца офиса относится только то, что внутри дома, то есть только то, что указано в его Свидетельстве на право ( а там написаны только квадратные метры), а все, что снаружи — это общедомовое имущество.

Светлана | 12.09.2018

ЖКУ препятствует доступу на крышу многоквартирного дома. Доступ необходим для установки спутниковой антенны.
Других способов для подключения ТВ в нашем доме нет и не предвидится… Антенна ловит сигнал только с крыши, но установить её мы не можем, т.к. ключ от чердака находится у директора ЖКУ.

mosadvokat.org

Общедомовое имущество в многоквартирном доме: ответственность управляющей компании

Понятие «общедомовое имущество» — неотъемлемая часть абсолютно любого многоквартирного дома (МКД), поэтому если вы решили приобрести в качестве недвижимого имущества жилье в многоэтажке, следует знать, что помимо квартиры, которая будет вашей на праве личной собственности, к вам перейдет право пользования лестничными маршами, лифтами, частью территории вокруг дома и другими площадями, отнесенными законодателем к общему имуществу, на равных с другими жителями дома правах.


Что такое внутридомовые системы и входят ли они в общее имущество

Внутридомовые системы входят в состав общего имущества многоквартирного дома и представляют собой всевозможные коммуникации в части инженерии, оборудование электрического и технического назначения, а также различные агрегаты, призванные подавать ресурсы от центральных источников коммуникационного обеспечения к внутриквартирным источникам (газ, вода, электричество и т. д.). Для того чтобы разобраться с тем, какая все-таки часть внутридомовых систем отнесена к общему имуществу жильцов, а какая является личной, следует разграничить территориальность.

Так, все, что находится внутри квартиры, принадлежит непосредственно собственнику жилого помещения и содержится за счет владельца помещений. Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и соответствующего пункта Правил содержания общей долевой собственности № 491, датированных 13.08.2006, в состав общего имущества входят:

  • установки и агрегаты, отвечающие за отопление;
  • газовые счетчики и агрегаты;
  • электрические приборы и оборудование;
  • иное оборудование, которое находится внутри дома, но вне пределов квартир, и призвано обслуживать не менее двух жилых объектов.

Отопительная система имеет некоторое исключение из общих правил. Так, часть расположенного внутри конкретной квартиры оборудования, которое обслуживает только ее и имеет перекрывающее устройство, позволяющее вывести батарею из общего состава системы без каких-либо последствий для остальных, будет считаться личным имуществом владельца помещений МКД, а не общим имуществом дома. Если учет использования тепла либо другого вида коммунальных благ производится не индивидуально, а на весь объект, то вся система относиться к общей домовой собственности и ее границы будут определяться наружными стенами здания.

О чем гласит законодательная база РФ

Главным нормативно-правовым актом, регламентирующим правовое положение общедомового имущества, является Жилищный кодекс РФ. Здесь закреплено понятие общей долевой собственности, статус такого имущества, а также указан перечень объектов, входящих в состав общедоступных помещений. Реестр упомянутого имущества может изменяться только в том случае, когда поправки вносятся в сам нормативный документ соответствующими законами. Согласно действующей редакции Жилищного кодекса в число объектов, относящихся к общедомовому имуществу, входят:

  • нежилое помещение (одно или несколько), которое проживающие из нескольких квартир используют для обслуживания своей собственности (вся территория внутри дома, но вне границ жилища). Обязательным условием отнесения помещения к рассматриваемлй категории является наличие линии коммуникаций;
  • помещения нежилого назначения, находящиеся на праве личного имущества у нескольких собственников жилых квартирных помещений в пределах одного МКД. Например, сюда относятся помещения на первых этажах, которые можно сдавать по арендному договору для занятий спортом, проведения мероприятий, организации торговых объектов, а также помещения для игр малышей и досуга взрослых;
  • фундамент, несущие устойчивые конструкции, крыша, стояки, этажные перекрытия, в том числе и балконные;
  • любое обслуживающее оборудование, находящееся как в доме, так и на его придомовой территории, предназначенное для удовлетворения потребностей людей, проживающих в доме, в необходимых коммуникационных ресурсах;
  • участок местности, на котором непосредственно располагается многоквартирный дом, а также все объекты инфраструктуры, находящиеся на его территории.

Участок земли, являющийся общедомовым имуществом граждан, проживающих в доме, расположенном в его границах. Пределы участка определяются на основании земельного законодательства РФ. Участок местности по площади не может быть меньше, чем это установлено законом, без согласия на то всех совладельцев многоквартирного жилого дома.

По решению общего собрания всех жильцов многоквартирного дома общая площадь может быть передана в пользование или аренду третьим лицам. Важным моментом считается то, что в случае уничтожения либо повреждения самого дома, собственники жилых помещений, находящихся в нем, сохраняют за собой право владения и пользования всеми сохранившимися объектами общего хозяйства.

Условия по содержанию общего имущества

Правила содержания общедомового имущества определены законом, где закрепляется порядок использования и ответственность каждого за неправомерные действия или нарушение правил общей эксплуатации. Каждый владелец квартиры в высотном доме должен знать основные требования по содержанию, а также участвовать в финансировании расходов на уход за общим имуществом.

Содержание общедомового имущества измеряется в денежном выражении, т. е. каждый владелец жилых помещений многоквартирного дома должен вносить определенную сумму на уход за общей территорией. Ее расчет производится на основании размера занимаемой площади. Также возможно финансирование как из государственного бюджета, так и за счет собственных средств участников кооператива. Во втором случае помощи от государства ждать не стоит, а при необходимости выполнения каких-либо ремонтных работ надеяться лишь на совладельцев МКД.

На основании Постановления Правительства РФ № 491 (13.08.2006 с дополнениями и изменениями) общее имущество домовладельцев должно содержаться с четким соблюдением условий и правил, установленных законодательством и санитарно-эпидемиологическими нормами. Собственники недвижимого имущества в многоэтажке должны обеспечивать надежность конструкций, а также безопасность эксплуатации объекта.

Кроме того, ни один из собственников не имеет право каким-либо образом ущемлять или ограничивать пользование общим имуществом иным лицам, т. е. должны соблюдаться права и свободы всех домовладельцев. Еще одним условием по содержанию общего имущества является обеспечение постоянного доступа к коммуникационным системам для своевременного получения услуг лицами, проживающими в указанном многоквартирном доме. Все собственники обязаны поддерживать достойный внешний вид здания, его архитектурный стиль и облик в целом.

Надлежащий контроль за общей долевой собственностью предполагает мероприятия, касающиеся периодического осмотра дома, а также коммуникаций для выявления сбоев в работе совместного имущества или образовавшихся проблем, обеспечения своевременного санитарно-гигиенического обслуживания объекта, а также территории вокруг него, сбора и вывоза мусора и иных отходов. Также важны: контроль за обеспечением собственниками должного уровня пожарной безопасности помещений, озеленение придомовой территории, обеспечение благоустройства, организация и проведение текущего и капитального ремонта и т.д.

Кто осуществляет контроль за общедомовыми помещениями

На практике существует три способа содержания и осуществления контроля за общедомовым имуществом.

  1. Контролирующим и управляющим органом признается товарищество собственников или жилищный кооператив. Решение о создании такого товарищества должно быть юридически закреплено, т. е. издается соответствующий приказ. В дальнейшем именно сформированная местная структура будет контролировать надлежащее содержание общедомовых объектов и общей территории.
  2. Управление имуществом и контроль за его состоянием осуществляется всеми собственниками на равных началах. В этом случае каждый владелец недвижимого имущества (жилого помещения) подписывает соглашение. На его основании заключается соответствующий договор с фирмой, которая будет заниматься обслуживанием. Также отдельно заключаются договора на электро- и газоснабжение, водоотведение и т. д. Считается, что описанный способ значительным образом позволяет экономить денежные средства жильцов. На практике мало распространен.
  3. Контроль за общедомовым общим имуществом осуществляется управляющей компанией. Такой способ считается самым профессиональным и квалифицированным. В этом случае на общедомовом собрании принимается решение о передаче управления в руки профессионалов. Минусом такого управления считается полная передача принятия решений в руки посторонних лиц. Сами же жильцы никоим образом не могут влиять на принимаемые решения. В случае если услуги управляющей компании не соответствует заявленным к ней требованиям либо же принимаются решения, не удовлетворяющие интересы жильцов, то также на общем собрании от ее услуг можно отказаться. В этом случае либо меняется способ управления и контроля, либо же подбирается новая управляющая компания.

Главной особенностью контроля за имуществом является полное финансовое сопровождение жизнедеятельности, а также распоряжение деньгами, собранными совладельцами МКД.

Расходы за содержание имущества многоквартирного дома

Отслеживание состояния имущества МКД, а также поддержание необходимого уровня работы всех его систем и механизмов — обязанность всех жителей, являющихся совладельцами недвижимого имущества. Ежемесячные расходы на поддержание порядка и обслуживание общедомового имущества возлагаются на каждую квартиру в отдельности пропорционально площади занимаемых помещений. Эта обязанность ложится даже на тех, кто не проживает в многоквартирном доме на постоянной основе.

Расходы, связанные с организацией ремонтных работ, погашаются за счет общих средств, причем необходимость проведения таких мероприятий определяется на собрании всех жильцов. Согласно Жилищному кодексу РФ, нет разграничения жилых и нежилых помещений, поэтому независимо от того, встроено или пристроено нежилое помещение (магазин, офис, кафе), все расходы ложатся на совладельцев, так как это составная часть здания. Исключением является предоставление указанного помещения в качестве объекта аренды по договору, где можно прописать обязанность арендатора осуществлять ремонт и оплачивать коммунальные платежи.

Какую ответственность несет управляющая компания за общедомовое имущество

В случае возникновения спорных ситуаций относительно ваших помещений, настоятельно рекомендуем вам обратиться к первоисточнику — договору, заключенному между УК и жильцом. Чаще всего именно там прописаны пределы ответственность каждой из сторон соглашения. При подписании такого договора следует руководствоваться положениями Жилищного кодекс в части предусмотренных требований и пределов ответственности каждой из них. Принимая во внимание тот факт, что компании по управлению имуществом дома — это чаще всего небольшие организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью, в случае нарушения имеющихся правил и требований по управлению общим имуществом на них налагается административное взыскание по ч. 1 ст. 7.23.3. КоАП РФ.

zpponline.ru

что в него входит и правила содержания

Миллионы людей по всему миру живут в многоквартирных домах. Однако, кроме квартир, собственники пользуются и общими территориями. Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме (МКД)? Граждане должны содержать его в нормальном состоянии, соблюдать все правила пользования общим имуществом МКД. Изучим их.

Содержание статьи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Что такое общедомовое имущество

В состав общего имущества многоквартирного дома входят связующие элементы дома — стены, мусоропроводы, лестницы и так далее. Исключение составляют лишь квартиры собственников.

Проанализируем, что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома:

  1. Участок земли, на котором стоит дом, а также расположены детские площадки, скверы, парковки.
  2. Несущие элементы дома, которые могут находиться как в МКД, так и за его пределами, но при этом относятся к общедомовой собственности.
  3. Любые помещения в здании для его обслуживания. Это могут быть комнаты для уборки инвентаря, помещения консьержки, подвалы.
  4. Лифтовое оборудование, почтовые ящики, батареи.
  5. Ограждающие конструкции — заборы, ворота и шлагбаумы.
  6. Инженерные составляющие  — бойлерные и котельные.

Правила содержания общего имущества в МКД

Содержание МКД — что это? Существует несколько способов содержания имущества. Рассмотрим подробно каждый из них и выявим особенности:

  1. Содержание силами жильцов дома. В этом случае граждане самостоятельно подписывают договоры на энергоснабжение, отопление, вывоз мусора и т. д. с рядом организаций. У способа есть плюсы и минусы. Главное преимущество заключается в экономии средств людей, а отрицательная сторона — нежелание собственников брать на себя такой объем ответственности. Людям проще переложить эти обязанности на управляющие компании, хоть и заплатив ей при этом деньги.
  2. Вышеупомянутая управляющая компания предоставляет ряд профессиональных услуг по управлению элементами в МКД. Минус заключается в невозможности жильцов повлиять на решения УК. То есть если компания решила, что вывоз мусора будет производиться 2 раза в неделю, а жильцы настаивают на вывозе мусора каждый день, то последнее слово будет за УК. В практике часто встречаются случаи злоупотребления правом со стороны УК. Поменять способ управления люди могут, проведя общедомовое собрание.
  3. Жилищный кооператив или ТСЖ (товарищество собственников жилья). Орган управления домом и его имуществом. Он может самостоятельно осуществлять свои функции, а может привлекать и сторонние организации. Сотрудничество между ТСЖ и ними подтверждается договором. Управление имуществом ТСЖ также не гарантирует отсутствие проблем. Иногда эти организации недобросовестно выполняют свои функции, что влечет за собой неприятные последствия. В первую очередь, конечно, для жильцов дома.

Правила пользования общим имуществом

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме являются:

  • использование помещения только по его прямому назначению. Если бойлерная нужна для бойлера, то размещать там другие предметы и тем более людей запрещено;
  • лица обязаны поддерживать нормальное состояние здания. Что имеется в виду под нормальным состоянием? Прежде всего это чистота в подъездах, на придомовых территориях, на крышах. Не следует думать, что если это подъезд, то в нем можно бросать мусор и курить. Прежде всего это имущество вашего дома, в котором кроме вас проживают и другие лица;
  • также жильцы должны сохранять свое жилое помещение. Если в вашем доме 20 окон, то через год в нем также должно быть 20 окон. Сохранность — важный элемент эксплуатации жилья.

Круг правил пользования имуществом в МКД содержит в себе права и обязанности, которые жильцы должны соблюдать. Неисполнение этих правил может повлечь за собой серьезные правовые последствия.

Оплата содержания общедомового имущества

Общедомовая собственность в многоквартирном доме включает в себя много элементов. Содержание подъезда, оплата уборщикам, реконструкция детской площадки — за все это нужно платить. Откуда брать деньги и в каком количестве? Платить за это должны собственники квартир в МКД.

В расходы входят известные всем коммунальные платежи, платы за капитальный ремонт и так далее.

Важно! Все ваши выплаты за услуги должны подтверждаться квитанциями или платежными поручениями. Прежде чем заплатить деньги, например УК за проведение ремонта, обязательно изучите нормативную базу.

В правилах содержания имущества МКД четко прописано, что граждане обязаны нести указанные расходы.

Их размер рассчитывается в соответствии с постановлением правительства № 354 и зависит от площади объекта, а также не должен превышать показания потребления услуг ЖКХ по определенному субъекту.

Плата за содержание не зависит от количества прописанных людей в квартире, а также не имеет значение, уехали вы в отпуск и не появляетесь дома или же находитесь там каждый день. Перерасчет в такой ситуации не предусмотрен.

Заключение

Рассмотрев перечень общего имущества многоквартирного дома, можно сделать следующие выводы. Содержать общедомовое имущество в нормальном состоянии важно.

Правила пользования общедомовым имуществом в многоквартирных домах и его содержания в целом одни и те же для каждого субъекта. С помощью УК, ТСЖ или жилищных кооперативов граждане имеют возможность поддерживать свое жилье в чистоте и порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 113-18-96
Это быстро и бесплатно!

101jurist.com

состав, собственник, содержание, ремонт, использование, порча. Что относится к общедомовому имуществу? :: BusinessMan.ru

Вопрос о том, что относится к общедомовому имуществу, является в настоящее время достаточно актуальным. Очень часто осуществляется незаконное его отчуждение. По мнению специалистов, снять напряженность в этом вопросе могло бы введение обязательной инвентаризации с определенными временными промежутками.

Общедомовое имущество: ЖК РФ

В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.

ГК

По ст. 244 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в законном владении 2-х и больше лиц, принадлежит им по праву общей собственности. При этом могут определяться доли каждого субъекта. Такой вид собственности возникает в отношении имущества, которое является неделимым (не может разделяться без изменения назначения или в силу закона не подлежит разделу). При этом можно установить величину доли каждого владельца. Если их размер не может быть определен, то в силу ст. 245 ГК они считаются равными. Определение долей на общедомовое имущество регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса. В соответствии с нормой, величина пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего субъекту. Долю, таким образом, можно рассчитать. Для этого площадь помещения собственника (по св-ву о госрегистрации права) следует разделить на сумму площадей нежилых и жилых помещений дома (по экспликации БТИ). Полученная доля может регистрироваться в реестре и вноситься в свидетельство. Использование общедомового имущества осуществляется законными владельцами соответствующих помещений. Передача в эксплуатацию объектов иным лицам осуществляется по решению, принимаемому на общем собрании всех жильцов.

Подвальные помещения

Они, как выше было сказано, по общему правилу входят в состав общедомового имущества. Необходимо отметить, что признание прав законных владельцев на подвалы закреплено Конституционным судом. Между тем на практике не всегда эти помещения выступают как общедомовое имущество.

Нормативные пояснения

В ст. 290 п. 1 ГК установлено, что относится к общедомовому имуществу. В норме, в частности, указывается, что субъектам принадлежат санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование, несущие конструкции, помещения, обслуживающих более одной квартиры. Приведенная выше ст. 36 Жилищного кодекса дает более полный перечень. Анализ норм позволяет сделать вывод, что помещение, которое относится к общедомовому имуществу, не может выступать как часть квартиры либо другого объекта в этом сооружении, находящегося в личном законном владении. Следует отметить еще один важный момент. По смыслу норм в общую собственность не может включаться часть помещения, не обособленная от площади, принадлежащей единоличному владельцу. Таким образом, может существовать два правовых режима. В первом случае речь идет об общем имуществе дома. В такой ситуации участниками правоотношений выступают все владельцы помещений с установлением размеры доли каждого. Во втором случае имеет место самостоятельный объект (или несколько), которые находятся в единоличной либо общей собственности. Однако основания возникновения указанных прав не связаны с целевым назначением имущества как обслуживающего и вспомогательного.

Мнение Конституционного суда

В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.

Разъяснения Арбитражного суда

Следует сказать, что в домах, построенных в советское время отличить нежилые помещения, исполняющие исключительно обслуживающие функции, от аналогичного объекта, но самостоятельного назначения, достаточно сложно. Решение этой проблемы требует принятия во внимание фактических обстоятельств и включается в компетенцию арбитражных инстанций и судебных органов общей юрисдикции. Между тем, практика АС, сложившаяся на протяжение всего времени с момента вынесения определения № 489 О-О, к большому удивлению собственников квартир и их представителей, показала, что помещения подвального типа, исторически предназначающиеся для размещения обувных мастерских, аптек и прочих учреждений и организаций, в большинстве случаев не считаются общедомовым имуществом. В новостройках же юридический режим таких объектов более прозрачен. Чаще всего арбитражные судьи признают их долевой собственностью.

Важный момент

В ст. 36 Жилищного кодекса прямо установлено, что долевая собственность может возникать не на любую подвальную площадь дома, а только на технические помещения. Соответствующая квалификация объекта предопределяется различными факторами. Например, это может быть необходимость наличия открытого и постоянного доступа к оборудованию, размещенного в нем. Между тем, присутствие в подвале инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для признания его техническим. Соответственно, он не будет считаться общедомовым имуществом.

Содержание, ремонт общедомового имущества

Состояние помещений должно обеспечивать:

  1. Соблюдение характеристик безопасности и надежности.
  2. Доступное пользование общедомовым имуществом. Речь в том числе, идет и о земельном участке, на котором располагается жилое сооружение.
  3. Безопасность для здоровья и жизни людей, сохранность материальных ценностей юрлиц и граждан, а также принадлежащих муниципалитету и государству.
  4. Соблюдение законных интересов и прав владельцев и прочих субъектов.
  5. Постоянную готовность коммуникационных инженерных систем, устройств учета и прочих приборов, включенных в общедомовое имущество и предназначенных для оказания соответствующих услуг лицам, проживающим в помещениях МКД.
  6. Поддержание соответствующего архитектурного облика сооружения, согласно проектной документации.

Ключевые мероприятия

Содержание общедомового имущества включает в себя различные действия. Они зависят от конструктивных особенностей, уровня физического износа, технического состояния объектов, условий расположения жилого сооружения. В соответствии с указанными факторами, содержание общедомового имущества может предусматривать:

  1. Осмотр объектов. Он осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами. В ходе осмотра выявляются несоответствия состояния помещений установленным в законодательстве требованиям, порча общедомового имущества, угрозы безопасности здоровью, жизни людей.
  2. Освещение объектов.
  3. Обеспечение уровней влажности и температуры, установленных в нормативных актах.
  4. Санитарно-гигиеническую очистку и уборку помещений, земельного участка.
  5. Сбор и последующий вывод жидких и твердых бытовых отходов. К ним в том числе, относят мусор, образующийся в результате осуществления деятельности индивидуальных предпринимателей и организаций, эксплуатирующих нежилые помещения.
  6. Текущий и капитальный ремонт общедомового имущества.
  7. Мероприятия пожарной безопасности, проводимые в соответствии с законодательством.
  8. Подготовительные работы к сезонной эксплуатации.
  9. Уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства, а также прочими объектами, предназначенными для эксплуатации, обслуживания, расположенными на участке земли, входящем в состав общедомового имущества.

Законные владельцы помещений в жилом сооружении могут осуществлять указанные выше мероприятия самостоятельно либо привлекать для этого иных лиц.

Особенности проведения осмотров

Они зависят от способа управления МКД. Осмотры могут выполнять собственники, лица, привлекаемые ими в соответствии с договором о выполнении строительно-технической экспертизы. Данные мероприятия могут также осуществляться ответственными субъектами, выступающими в качестве должностных лиц структур управления ТСЖ, ЖСК либо другого специализированного потребкооператива. Результаты осмотра оформляются актом. Он выступает в качестве основания для принятия ответственными лицами либо собственниками квартир решений о соответствии либо несоответствии проверяемых объектов законодательным требованиям, а также для принятия необходимых мер для ликвидации обнаруженных дефектов, повреждений, неисправностей.

Исключения

В мероприятия по уходу за объектами не входят:

  1. Содержание, утепление и ремонт окон и дверей помещений, балконов, замена поврежденных (разбитых) стекол помещений, не являющихся общим имуществом.
  2. Очистка и уборка участков, не относящихся к территории МКД, их озеленение и благоустройство, уход за элементами , расположенными на них. К последним, в том числе, относят цветники, газоны, кустарники, деревья. Данные действия выполняются собственниками соответствующих участков.

Ответственные субъекты

Надлежащее содержание и уход за общедомовым имуществом обеспечивается в зависимости от порядка управления МКД:

  1. Законными владельцами помещений. Они заключают соответствующий договор с управляющей организацией или лицами, предоставляющими услуги либо производящими работы, указанные выше.
  2. ТСЖ, ЖСК либо прочим специализированным потребкооперативом. Содержание имущества обеспечивается в этом случае посредством членства в указанных объединениях или заключением соглашений гражданами, не состоящими в них.

Предупреждение износа объектов

Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.

В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.

businessman.ru

Общее имущество многоквартирного дома 2018

Под термином общее или общедомовое имущество понимаются элементы объекта недвижимости, предназначенные для эксплуатации всеми жильцами. Каждый собственник жилого помещения в доме располагает еще и определенной долей общего имущества. Ее размер можно вычислить, исходя из размера жилплощади, которой владеет человек.

При этом владение общедомовым имуществом налагает еще и определенную ответственность. Например, собственники ответственны за его состояние. Кроме того, с них взимается оплата за его содержание, а также за ремонт. Но что является общим имуществом многоквартирного дома? Для того чтобы это понять, следует обратиться к нормам ГК и ЖК РФ.

Что входит?

В составе общедомового имущества находятся:

  • Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
  • Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
  • Кровля и ее компоненты.
  • Ограждающие, а также несущие конструкции.
  • Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
  • Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
  • Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.

Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона. Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу. При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.

Правовое регулирование

Перечень совместного имущества можно узнать, обратившись к статье 36 из ЖК РФ.

Дополнительно, статья 290 ГК РФ устанавливает тот факт, что несущие конструкции и оборудование, применяемое для обслуживания объекта, также относится к общедомовой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома

Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.

Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.

Правила использования

Основные правила использования общедомового имущества:

  • осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
  • удаление ТБО;
  • контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
  • соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
  • уход за зелеными насаждениями;
  • уборка общих площадей;
  • проведение сезонных подготовительных работ;
  • текущий, а также капитальный ремонт.

Кто распоряжается?

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2018 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем голосования жильцов.

Если более 2/3 голосов отдано в пользу ТСЖ, то решение о его принятии утверждается. Собственники, не вошедшие в состав товарищества, заключают с ним соглашение на ремонт и содержание дома.

Расходы

Содержание совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.

Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.

Управляющий орган имеет право по согласованию с собственниками передавать общедомовую собственность в аренду. Получение доходов от арендной платы является дополнительным источником финансирования общего имущества.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.

Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.

С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.

Ответственность за состояние

По правилам, ответственность за состояние общедомового имущества несут 3 стороны:

  • Собственники. Они ответственны за поддержание имущества в надлежащем состоянии.
  • Органы местного самоуправления. В их компетенции находится выбор управляющих компаний на конкурсной основе.
  • Органы власти. В их функции входит контролирование содержания имущества.

В соответствии с положениями жилищного законодательства, если произойдет обрушение здания из-за его неправильного обслуживания, то ответственны за это будут жители, а не управляющая организация. Так, расходы на утилизацию привлекаются из личных финансов жильцов.

В идеальном варианте владельцы квартир должны осуществлять контроль за тем, насколько качественно управляющий орган исполняет возложенные на него обязанности по содержанию помещений.

При управлении ненадлежащим образом они могут произвести смену управляющей инстанции. Однако в реальности подобная ответственность со стороны собственников проявляется крайне редко.

Капитальный ремонт

В многоквартирных домах с определенной периодичностью проводятся текущие и капитальные ремонты:

  • Необходимость в проведении текущего ремонта определяется решением общего собрания. Он направлен на устранение небольших повреждений, восстановление работоспособности элементов дома, предупреждение износа. Во время текущего ремонта может быть произведена замена некоторых конструкций дома.
  • Капитальный ремонт также осуществляется после соответствующего решения, принятого на общем собрании собственников жилья. Жильцы могут самостоятельно решить, каким образом будут сформированы финансовые накопления для капитального ремонта. Также они имеют право определить величину оплаты.

Дополнительно проведение такого вида ремонта регулируется региональными программами. Так, в компетенции местных властей находится составление списка объектов, нуждающихся в капремонте.

При этом для каждого объекта недвижимости, попавшего в перечень, определяется перечень работ, период их проведения, а также величина расходов.

На видео об общем имуществе МКД

realtyurist.ru

Общедомовое имущество и право собственности

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О). Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

– общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;

– самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. 

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

 

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

 

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

 

Признаки «технического подполья»

 

Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

 

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:

– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;

– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

 

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008. Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;

–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;

–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;

–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

 

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС вПостановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

 

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости

 

В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1,жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

 

Ключевой момент:

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:

Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

 

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

myupravdom.ru

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *