Аренда части нежилого помещения договор – Договор аренды части нежилого помещения — бланк 2018, скачать в doc

Образец договора аренды части нежилого помещения

В соответствии с законодательством нашей страны, каждая коммерческая сделка должна сопровождаться подписанием соответствующего документа. Таким документом является договор. Законодательный акт, который регламентирует порядок его оформления, называется Гражданским Кодексом Российской Федерации.

 

Это же требование распространяется и на сделки, связанные с арендой нежилых площадей. Причем не имеет значения, арендуется ли она полностью или берется в аренду только ее часть. Различия заключены в некоторых условиях соглашения.

 

Настоящий раздел нашего сайта нацелен на то, чтобы разъяснить, как правильно составить и заключить договор аренды части нежилого помещения. Такой вид сделок очень распространен. Каждый отдел в торговых комплексах подписывает с его собственником такое соглашение.

 

 

Особенности договора аренды части нежилого помещения

 

Основной особенностью таких соглашений является определение этой площади. Если бы речь шла об обособленном помещении, задача несколько упрощается. А как же быть, когда площадь, которая является объектом аренды, не ограждена стенами?

 

Для этого необходимо будет к договору аренды приложить план помещения. На нем необходимо будет определить эту площадь. Для точности, необходимо его границы привязать к статическим объектам помещения. Этот план должен содержать подписи сторон-участников арендного соглашения.

 

Естественно на плане необходимо проставить размеры, которые определяют площадь участка помещения. Договор, в свою очередь, должен содержать ссылку на этот план, как на неотъемлемую часть соглашения.

 

Это один из способов, но, пожалуй, самый лучший. Можно постараться определить эту часть в тексте соглашения. В любом случае, он должен быть определен.

 

 

Правила оформления договора аренды части нежилого помещения

 

Этот документ должен содержать необходимый набор записей:

 

1. Название документа,

2. Дата подписания,

3. Место события (город),

4. Порядковый уникальный номер,

5. Преамбула (вводная часть текста),

6. Реквизиты сторон-участников (их регистрационные данные),

7. Подписи участников соглашения,

8. Оригинальные печати (для юридических лиц).

 

Кроме этого, если в тексте не будут указаны основные условия (существенные), то договор не приобретет юридическую силу. В этом случае сделка не может считаться законной.

 

К таким разделам относятся:

 

• Предмет соглашения,

• Размер оплаты и порядок расчетов,

• Срок действительности соглашения.

 

Эти разделы документа называются существенными. Кроме них присутствуют: обязанности участников сделки, ответственность сторон и так далее.

 

Учитывая периодичность внесения рентной платы, необходимо прописать в тексте конечную ежепериодную дату (например, ежемесячную), до которой оплата должна быть внесена. Эта запись является дополнением к указанной сумме рентной платы.

 

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды части нежилого помещения, вариант которого можно скачать бесплатно.

uristhome.ru

Договор аренды части нежилого помещения в 2018

Сегодня стало «модным», а если говорить правильно – экономически выгодным, строить крупные торговые центры, отчего их сдача в аренду претерпевает сложности. К примеру, сдать помещение в 2 тыс. кв. м. с многочисленным количеством подсобных помещений сложно.

Но если разделить площадь на несколько частей – отделы по 500 кв. м., их сдача в аренду значительно упрощается. Поэтому стал востребованным договор аренды части нежилого помещения, о чем далее и пойдет речь.

Возможно ли снять часть помещения

До 2018 года процедура сдачи в аренду части помещения претерпевала трудности, поскольку в ЕГРП всегда регистрируется целое помещение.

Собственники помещения, даже если и разделают его еще на этапе строительства на несколько отделов, никогда не предоставляют отдельные документы на отдельную часть – они попросту не изготавливают их.

С января 2018 года подобная процедура видоизменилась, и теперь собственнику нет необходимости осуществлять регистрацию части помещения в отдельности.

Как только арендодатель найдет арендатора для продолжительного сотрудничества, они могут смело составлять договор аренды части помещения.

Представленный документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и внесению записи в ЕГРП. Арендатор и арендодатель обращаются в госучреждения с договором и техническим паспортом на всю нежилую площадь.

Юридическое и техническое «разделение» площади происходит на этапе регистрации договора сотрудниками госучреждения.

Особенности

Договор аренды части нежилого помещения практически не отличается от иных подобных документов.

Здесь также прописываются характеристики сдаваемого в наем помещения, данные сторон, обязательства и права сторон, при желании можно указать условия расторжения документа.

Но, как и у любого документа, имеются особенности, к которым относят следующие моменты:

• если документ оформляется сроком менее, чем на год, требуется обязательная индивидуализация части помещения – оформление технического паспорта.
• если договор будет составляться сроком более года, помимо индивидуализации части помещения требуется и регистрация документа в Росреестре.
• в обязательном порядке происходит разделение нежилого помещения перегородками, а также последующая их нумерация – это необходимо для уточнения характеристик сдаваемой в аренду части.

Следует также уточнить, что еще до подписания договора аренды части нежилого помещения арендатор и арендодатель должны оговорить условия по оплате коммунальных платежей и прочих расходов – стоимость зависит от площади арендованной части.

Как оформить, образец

Договор аренды части помещения оформляется в стандартном режиме на основе актов и норм действующего Российского законодательства.

Примерный образец подобного документа можно просмотреть здесь.

В зависимости от последующей деятельности содержание документа может несколько измениться, но существуют обязательные пункты, необходимые для внесения в документ.

В договоре аренды части нежилого помещения в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:

1. В шапке документа указывают дату подписания договора и его название, а также все данные о сторонах.
2. Далее описывается пункт «Предмет Договора», в котором указывается факт сдачи части нежилого помещения в аренду. В этом пункте в точности вся информация о сдаваемом объекте – части помещения. Причем информация должна быть юридической – номер свидетельства о праве собственности, данные кадастрового паспорта и технического паспорта и прочая информация.
3. Следующим пунктом вносятся особенности расчета за арендную плату и коммунальным платежам – указываются все ставки по энергоресурсам, отоплению и прочим коммуникациям. Также необходимо уточнить правила расчета денежных вложений для оплаты работы охранника, дворника, уборщицы и прочие расходы.
4. Теперь описываются права и обязанности сторон. Со стороны арендатора должна гарантироваться сохранность переданного помещения и встроенного оборудования. Арендодатель гарантирует предоставление всех услуг, рассчитанных на нормальное ведение деятельности – обеспечение электричеством, водой, бесперебойной работой вентиляции, своевременной уборкой помещения и прочими моментами. Если говорить о правах, то в большей степени здесь выделяют возможность расторжения договора или требование о выполнении условий пользования арендованной площадью.
5. Ответственности сторон – стандартный текст, который призывает и обязывает арендатора и арендодателя соблюдать Российское законодательство и решать конфликтные ситуации, согласно имеющимся правам и нормам.
6. Порядок размещения споров – указываются условия для разрешения конфликтных ситуаций.
7. Изменение и прекращение договора – оговариваются и фиксируются моменты, когда условия договора могут быть изменены (изменения происходят только по обоюдному согласию), а также отмечают факторы, влияющие на прекращение действия документа.
8. Прочие условия – пункт выделяется всегда, поскольку у арендатора и арендодателя в ходе беседы могут возникнуть малоизученные моменты, явно непопадающие под какую-либо статью действующего законодательства. К примеру, здесь можно указать условия проведения ремонта – требования к арендатору и арендодателю.
9. В завершении указывают реквизиты и подписи сторон – подписи ставятся только при условии согласия с указанными пунктами.

В зависимости от того, кто заключает договор аренды части нежилого помещения – юридическое или физическое лицо – в документ могут быть внесены дополнительные пункты.

Между юридическими лицами

Для составления договора с юридическим лицом используется тот же образец, но в данном случае имеются следующие условия:

• компания в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в ЕГРЮЛ и налоговых органах;
• у компании не должно быть задолженностей по налоговым вычетам и перед кредиторами;
• в шапке документа указывают все данные юридического лица – название организации, номера расчетных счетов, имена учредителей компании и прочие важные моменты, которые могут потребоваться во время юридических отношений между арендатором и арендодателем.

Для составления таких документов лучше пользоваться услугами юриста, чтобы не допустить ошибок – а именно не забыть указать важную информацию из юридических данных компании.

Между физическим лицом и ИП

Если договор составляется между физическим лицом и ИП, используется тот же образец. Единственным отличием здесь выступает использование при заполнении данных документов.

А именно – для составления договора потребуются следующие документы:

• свидетельства о праве собственности на сдаваемое помещение.

• согласие других собственников, а также от супруга, если помещение принадлежит физическим лицам и было нажито в браке – наличие согласия также указывается в договоре.
• свидетельство о регистрации ИП – необходимо в любом случае – будь индивидуальным предпринимателем арендатор или арендодатель.

Даже если собственником нежилого помещения является физическое лицо, он должен отвечать за свои действия перед Российским законодательством на уровне с юридическими лицами.

К нему также приписываются стандартные обязательства, обязанности перед арендатором и права.

Регистрация договора аренды части нежилого помещения

Как уже было сказано выше, для регистрации договора требуется обязательное изготовление технического и кадастрового паспорта на помещение. Но не совсем понятным становится, а зачем в принципе необходима регистрация?

На основании действующего законодательства регистрации подлежат договора аренды, которые составляются сроком более, чем на год. Регистрация обезопасит стороны сделки от возникновения различных мошеннических афер.

Регистрацию можно обойти, если составлять договор каждый раз сроком на 11 месяцев и постоянно осуществлять его продление.

Но в таком случае при возникновении споров, довольно сложно будет доказать свою правоту, поскольку судебные органы редко берутся за рассмотрение краткосрочных договоров.

В результате, если принято решение заключить долгосрочное соглашение и пройти обязательную регистрацию, необходимо приготовить следующие документы для подачи в Росреестр:

• заявление для регистрации договора аренды части нежилого помещения;
• договор в 3 экземплярах – для сторон и Росреестра;
• паспорт или иной документ для удостоверения личности;
• кадастровый паспорт на помещение;
• юридические лица собирают собственные документы – правоустанавливающие их деятельность;

• индивидуальные предприниматели предоставляют документы о регистрации деятельности;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы подаются в Росреестр, сотрудники которого проводят проверку деятельности, а также поданной документации. После чего вносят запись в ЕГРП о постановке договорных отношений.

Через 12 рабочих дней стороны могут забрать зафиксированный договор из Росреестра и продолжить договорные отношения.

Договор аренды части нежилого помещения не отличается от подобных типовых документов.

Единственным отличием в данном случае выступает предварительная подготовка – разделение площади на части с юридическим оформлением. Также в документе содержится больше информации об условиях соглашения.

Видео: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения

kvartirkapro.ru

Образец договора аренды части помещения

С каждым днем все сложнее найти подходящую площадь для аренды, ведь арендатор обращает внимание на месторасположение, коммуникации, площадь, стоимость и другие немаловажные составляющие.

 

Часто помещение удовлетворяет всем запросам клиента, но площадь для него велика. Как быть в такой ситуации, расскажем в данной статье.

 

 

Составление договора аренды части помещения

 

Гражданский кодекс прямо не запрещает сдавать в аренду часть помещения и не ограничивает площадь такой сдачи.

 

При этом следует учитывать, что передать в пользование можно только самостоятельный объект, который имеет свои границы, документально зафиксированные.

 

Если самостоятельно выделить помещение, условно очертив его границы, то прописать в договоре аренды предмет будет сложно, так как из предмета договора не будет ясно, какое именно помещение передается в аренду.

 

Для того, чтобы избежать признание договора аренды незаключенным, необходимо обратиться с заявлением в орган кадастрового учета, после чего у арендатора возникнет право на использование данного объекта недвижимости. В данный орган также необходимо предоставить план помещения, который можно получить в БТИ.

 

Итогом данных действий будет выступать выдача кадастрового паспорта с присвоенным кадастровым номером.

 

После разделения одного помещения на несколько отдельных, у собственника имущества право собственности остается неизменным, так как вид имущества, его местоположение и общая площадь не претерпели перемен.

 

Особенно данный выдел необходим в случае обязательной регистрации прав на имущество в Росреестре. Без кадастрового паспорта на часть жилого помещения они не имеют права зарегистрировать договор аренды части помещения.

 

При этом данное правило касается только аренды нежилых помещений. При найме жилого помещения в пользование может передаваться его часть, а именно изолированная комната и места общего пользования без проведения дополнительных процедур.

 

 

Особенности договора аренды части нежилого помещения

 

Данный договор составляется в такой же форме, что и обычный договор аренды нежилого помещения, за исключением положений о предмете.

 

Таким образом, в договоре необходимо точно обозначить его предмет, а именно:

 

• место нахождение недвижимого имущества;

• обозначить, что в аренду сдается не все помещение, а только его часть;

• общая площадь сдаваемого в аренду помещения, которая отражена в плане или кадастровом паспорте;

• реквизиты правоустанавливающих документов на данный объект недвижимости;

• реквизиты кадастрового паспорта.

 

По общему правилу, помимо самой площади, которая непосредственно сдается в аренду, в данную площадь включаются бытовые площади (например, санузел), которыми предположительно арендатор будет пользоваться в период действия договора аренды.

 

Что касается остальных положений договора, то можно отразить любые положения, не противоречащие закону и согласованные с другой стороной.

 

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды части помещения, вариант которого можно скачать бесплатно.

uristhome.ru

Аренда части нежилого помещения

Зачастую перед организацией встает необходимость взять в аренду не все жилое помещение, а лишь его часть. Например, это может потребоваться для размещения банкомата, платежного терминала, торговой точки и т.д. А с учетом того, что в качестве «помещения» иногда регистрируется целый этаж здания, часть этого помещения может представлять собой целый торговый зал. В этом случае, как правило, возникают вопросы о том, можно ли заключить такой договор, что за объект берется в аренду, какова специфика таких договоров? Далее мы осветим основные особенности заключения договоров аренды части нежилого помещения.

 

Можно ли заключить договор аренды части нежилого помещения?

Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешено все, что прямо не запрещено», поэтому, поскольку в законе отсутствует запрет на заключение подобных договоров, а коммерческие организации испытывают необходимость в аренде части помещений, заключение соответствующих договоров допустимо. На этой же позиции стоит и судебная арбитражная практика, которая признает действительность договоров аренды части помещений.

Поэтому заключение договора аренды части нежилого помещения является законным.

 

Как описать предмет аренды в договоре?

Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является лишь помещение в целом, встает вопрос о том, как описать ту его часть, которая берется в аренду. Однажды нашей компании представился случай защищать клиентов, которые установили границы части помещения путем их прорисовки мелом на полу, стенах и потолке, а фотографии этой прорисовки приложили к договору. В том конкретном деле нам удалось отстоять их права, однако сам по себе этот способ установления границ очень ненадежный, поскольку на фотографиях, как правило, имеет место искажение перспективы, сложности с определением масштаба, фотографии поддаются изменению, а регистрирующие органы с недоумением относятся к согласованию предмета договора путем предоставления фотографий и отказывают в проведении регистрации.

Поэтому для того, чтобы исключить риски признания в дальнейшем договора аренды незаключенным в связи с несогласованностью предмета, а также обеспечить возможность регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения.

Следует отметить, что территориальные органы Росреестра занимают позицию, согласно которой регистрация договора аренды части помещения возможна лишь в случае предоставления кадастрового паспорта или кадастровой выписки на данную часть нежилого помещения. Поэтому в случае, если вы заключаете долгосрочный договора аренды и не хотите заниматься судебным обжалованием отказа в осуществлении регистрации, следует заранее озаботиться внесением сведений о части помещения в кадастр.

Важно: ненадлежащее согласование границ арендуемой части нежилого помещения может привести к признанию договора аренды незаключенным.

 

Особенности условий договоров аренды части нежилого помещения

Поскольку юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает, тем не менее, все помещение целиком. Иными словами, с точки зрения закона арендатор берет в аренду все помещение, но договаривается с арендодателем о том, что использовать он будет лишь часть помещения и соответственно арендная плата будет меньше. Такая специфическая конструкция порождает некоторые сложности.

Например, в силу общих положений закона арендатор обязан осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Буквальное толкование этого положения применительно к ситуации аренды части нежилого помещения с учетом вышесказанного приведет к выводу о том, что обязанность по осуществлению текущего ремонта распространяется на все помещение, а не его часть. Данное решение очевидно необоснованно, поэтому в договоре аренды следует подробно описать объем обязанностей арендатора по содержанию соответствующего помещения.

Этот объем может быть различен с учетом особенностей деятельности арендатора. Если речь идет об установке платежного терминала, то логичнее всего будет освободить арендатора от обязанностей по ремонту, если арендуемая часть помещения представляет собой торговый зал, то обязанности арендатора по содержанию могут ограничиваться физическими границами арендуемой площади и т.д.

 

В целом заключение договоров аренды части помещения требует достаточно серьезной юридической проработки, которая обеспечивает возможность эффективной защиты прав на случай нарушений другой стороны. Наша юридическая компания предлагает услуги по разработке индивидуальных договоров аренды части помещений, типовых образцов, проведению переговоров по вопросам заключения подобных договоров, составлению протоколов разногласий и т.д.

Чтобы сделать первый шаг к плодотворному сотрудничеству свяжитесь с нами по телефону:

 

8 (812) 920-64-71

 

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

  Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Полезные статьи

---

imright.ru

особенности заключения и государственной регистрации (Лазаренкова О.Г.)

Все статьи Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации (Лазаренкова О.Г.)

Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы N 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. На практике же гораздо чаще предприниматели имеют дело с арендой нежилого помещения, которое в качестве самостоятельного объекта регулирования не выделено. Поэтому одно время в научной литературе достаточно дискуссионным и неоднозначно решаемым на практике был вопрос о том, распространяется ли правовой режим зданий и сооружений на нежилое помещение как их составную часть, или же к правовому регулированию этих объектов следует применять общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34). Суть спора заключалась в возможности применения правил специального регистрационного режима, закрепленного в ст. 651 ГК, предписывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприменительной практики, Высший Арбитражный Суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии <1>.
———————————
<1> Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 55.

Вместе с тем проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика, в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.
На первый взгляд, это является недопустимым, поскольку, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду может передаваться только индивидуально-определенная вещь, к разновидности которой явно не относится часть нежилого помещения, которую непросто индивидуализировать и обособить с помощью каких-либо визуальных границ. Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными.
Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения:
— для договоров, заключаемых на срок менее одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета, как то предписывает ст. 607 ГК РФ;
— для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима (п. 2 ст. 651 ГК), вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета;
— необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения;
— и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять несение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п.
Остановимся на характеристике этих пунктов подробнее.
Во-первых, если договор заключается на срок менее одного года, договор не требует государственной регистрации. На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным. В качестве самостоятельного объекта недвижимости может выступать только помещение в целом, в нашем случае — это часть нежилого помещения. При заключении такого договора необходимо как можно подробнее конкретизировать расположение части нежилого помещения, выделить эту часть всеми возможными способами — заштриховать, выделить цветом; графически отобразить в привязке к плану или какому-либо официальному документу. Известен случай, когда юридической фирме удалось в суде отстоять интересы клиента, который при заключении такого договора установил границы путем прорисовки мелом на полу, стенах и потолке границы части нежилого помещения. Затем их сфотографировал и фотографии приложил к договору.
Вместе с тем судебная практика противоречива, и есть примеры, свидетельствующие о том, что в ряде случаев суды признают незаключенными договоры аренды неизолированной части нежилого помещения даже в случаях достаточной индивидуализации объекта аренды <2>.
———————————
<2> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008. URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Поэтому при заключении таких договоров необходимо учитывать сложившуюся в данном регионе судебную практику.
Во-вторых, что касается заключения договоров на срок один год и более, то они требуют государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). При этом при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) <3>.
———————————
<3> Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причем следует обратить внимание, что после вступления в силу 1 марта 2013 года Федерального закона N 302-ФЗ <4> правила об отмене государственной регистрации договора аренды действовали в течение двух рабочих дней, прежде чем опять вернуться к исходной ситуации. Следовательно, сделки, заключенные в эти дни без соблюдения требований о государственной регистрации, будут действительны <5>.
———————————
<4> Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7624.
<5> Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. 2014. N 11-2. С. 111 — 112.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости должны вноситься следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости <6>.
———————————
<6> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В данном случае хорошую службу сослужат документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения, в которых найдет отражение графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, содержащему план помещения. Причем это отображение необходимо включить в сам договор аренды либо оформить его как приложение к нему или акту приема-передачи помещения. Дальнейшим шагом будет обращение заинтересованного лица в органы технической инвентаризации.
Здесь будет иметь значение то обстоятельство, что юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает тем не менее все помещение целиком. По-другому, с точки зрения закона, арендатор берет в аренду все помещение, но решает вопрос с арендодателем об использовании лишь части помещения и, соответственно, о меньшей арендной плате. Ввиду такой специфической конструкции возникают некоторые сложности.
Росреестр и кадастровая палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих помещений) могут выступать объектом аренды, только если они являются индивидуально-определенными вещами, предназначенными для самостоятельного использования в определенных целях. Как полагает кадастровая палата, в отношении части помещения, передаваемой в аренду, должна иметься возможность идентификации в качестве объекта недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. По мнению кадастровой палаты, конструктивно не обособленная часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна <7>.
———————————
<7> Письмо Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости». URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Практическую помощь в подготовке документов для кадастрового учета оказывает кадастровый инженер, который на основании представленных документов готовит технический план на помещение, с указанием площади и границы арендуемой части нежилого помещения. Далее правообладатель подает заявление в кадастровую палату с просьбой учесть изменения данного помещения, к которому прилагает подготовленный технический план.
С таким заявлением может обратиться и представитель правообладателя данного помещения на основании доверенности, при этом нужно помнить, что в соответствии с новыми правилами, установленными ст. 185.1 ГК РФ <8>, такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена.
———————————
<8> Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 6 раздела части первой и ст. 1153 части третьей ГК РФ» // Российская газета. 2013. 13 мая. N 6075.

Органу кадастрового учета на рассмотрение документов дается срок, равный десяти рабочим дням. После рассмотрения документов он принимает решение об учете изменений помещения в части сведений о частях данного помещения (за исключением случаев, когда есть основания для приостановления или отказа). На основании такого решения заинтересованному лицу выдается кадастровая выписка на целый объект со сведениями, внесенными в кадастр, о части объекта, на которую распространяется ограничение или обременение <9>.
———————————
<9> Пункт 3 ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

При оформлении кадастровой выписки, в отличие от паспорта, не создается и не ставится на учет новое помещение, а ставится лишь часть помещения с целью передачи ее в аренду, без присвоения ей отдельного кадастрового номера, а с присвоением учетного номера части.
На основании такой кадастровой выписки или кадастрового паспорта и соответствующих документов осуществляется последующая регистрация договора аренды.
Обращает на себя внимание еще одна проблема, с которой сталкивается регистрационная служба при регистрации этих и других сделок. На сегодняшний момент существуют две разные базы данных: государственный кадастр недвижимости (АИС ГКН) и Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Проблема заключается в том, что эти базы данных находятся в ведении различных структур. Поэтому при получении, например, кадастрового паспорта не всегда можно получить сведения о правообладателе объекта недвижимости; и, наоборот, при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда становится известен кадастровый номер объекта недвижимости, а только его учетный номер. Отсутствие должного взаимодействия приводит к тому, что в договорах фиксируется условный номер, что вызывает сомнения у государственного регистратора при регистрации каких-либо прав.
Разрешению этой проблемы будет служить новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающий в силу с 1 января 2017 года (за исключением некоторых положений, вступающих в силу с 1 января 2020 года). На основе этого Закона предполагается создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, то есть будет достигнута гармонизация сведений двух реестров, воплощенная в одной базе — Едином реестре недвижимости.
Таким образом, регистрация договора аренды части нежилого помещения представляет собой достаточно сложную процедуру; однако и ее соблюдение не служит безусловной гарантией того, что в обязательном порядке договор будет признан заключенным в случае возникновения судебного спора.
Для преодоления трудностей, связанных с заключением договора аренды части нежилого помещения, сторонам предлагается прибегать к конструкции договора возмездного оказания услуг. Такие рекомендации высказаны как в научной литературе <10>, так и в отдельных судебных решениях. Однако в данном случае могут возникнуть другие риски, на которые справедливо обращают внимание некоторые исследователи. Во-первых, по их мнению, такие действия не гарантируют стабильности договорных отношений, поскольку по договору возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе в любое время отказаться от договора, уплатив исполнителю фактически понесенные расходы. Во-вторых, если помещение сдается под офис, адрес которого арендатор планирует использовать в качестве юридического, он будет лишен возможности подтвердить его официально <11>.
———————————
<10> Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Российская юстиция. 2009. N 9. С. 16.
<11> Мангилева С.А. Особенности договора аренды части нежилого помещения // Вестник магистратуры. 2015. N 3 (42). С. 169.

Вместе с тем использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от необходимости согласования такого условия, представляющего сложность для сторон, как индивидуализация предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации.
В-третьих, при заключении договора сторонам следует иметь в виду, что иногда в пользование передаются не части нежилых помещений, а только конструктивные элементы зданий, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости. Это могут быть: несущая стена, крыша здания для размещения оборудования сетей связи, рекламных конструкций <12>.
———————————
<12> Бычков А. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18. С. 12.

По сути, заключается договор не о передаче в аренду части нежилого помещения, а о передаче в пользование конструктивных элементов здания. Такие сделки регистрации не подлежат, о чем свидетельствует и судебная практика <13>.
———————————
<13> Постановление ФАС ВВО от 18 сентября 2013 г. по делу N А17-7144/2012. URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

В-четвертых, по договору аренды обязанность по несению расходов на текущий ремонт возлагается на арендатора. В нашем случае, когда арендуется только часть нежилого помещения, обязанность по несению этих затрат фактически должна распространяться на все нежилое помещение. Поэтому при заключении договора сторонам заранее следует согласовать перераспределение этих расходов. Кроме того, возникает вопрос, на кого должны возлагаться расходы на поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования: уборка коридоров, содержание охраны, оплата электроэнергии, уборка туалетов и т.д. До последнего времени он был достаточно спорным и по-разному решался на практике. Итогом таких споров явилась выработка единой позиции судов, которая нашла отражение в Обзоре судебной практики от 26 июня 2015 года N 2. В соответствии с этой позицией собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения <14>.
———————————
<14> Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 26 июня 2015 года N 2 (2015). URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Таким образом, при заключении договора сторонам, во избежание неблагоприятных последствий, следует согласовать условие о распределении между ними расходов на текущий ремонт; а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования. В противном случае будет действовать правило, в соответствии с которым эти расходы возлагаются на арендодателя.
Подводя итог, отметим, что в отсутствие четкой правовой регламентации договора аренды части нежилого помещения при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций.

Литература

1. Бычков А. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18. С. 12.
2. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Российская юстиция. 2009. N 9. С. 16.
3. Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. 2014. N 11-2. С. 111 — 112.
4. Мангилева С.А. Особенности договора аренды части нежилого помещения // Вестник магистратуры. 2015. N 3 (42). С. 169.

xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Договор аренды части нежилого помещения розничная торговля

Договор аренды части нежилого помещения розничная торговля

аренды нежилых помещений в целях организации оптовой и розничной торговли бытовой техникой, с правом субаренды 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору.

1.4. Права на ту часть земельного участка, которая занята арендуемыми нежилыми помещениями и необходима для их использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования нежилыми помещениями. 1.5. Земельный участок, на котором находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, находится на праве ____________________ у Арендодателя. 1.6. Доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.7.

Договор аренды для торговли на ЕНВД

Мне приходит много вопросов от начинающих ИП именно на эту тему.

Дело в том что для розничной торговли на ЕНВД (стационарная торговля) физическим показателем является количество квадратных метров которое арендует предприниматель. Я сейчас расскажу про маленькую хитрость при которой можно снизить размер налога ЕНВД. Данной хитростью является разграничение арендуемой площади в договоре аренды который Вы будете заключать с арендодателем. Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.

Я сейчас покажу небольшую выдержку из текста договора аренды который я сам неоднократно заключал.

…… размер арендуемой площади составляет 45 кв.м.

Договор аренды нежилого помещения

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.2. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования под офис и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

1.3. Арендатору на срок действия настоящего договора предоставляется право доступа к городскому телефонному номеру . 2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ 2.2. С момента подписания акта сдачи-приемки Арендатору должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. 3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Предоставить служебные помещения, указанные в п.1.1 настоящего договора. 3.3. Использовать переданные ему помещения по назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора, поддерживать их в исправном состоянии.

3.4. Соблюдать санитарные, технические и противопожарные правила, выполнять требования и предписания органов надзора за соблюдением этих правил. 3.6.

Договор аренды торгового помещения

В таком договоре аренды задействованы два участника (арендатор, арендодатель).

Их данные фиксируются в «шапке» документа. Далее представлены общие положения и непосредственно предмет сделки. Затем, следует указание того, что обязательно для выполнения арендодателем, а именно:

1. производить передачу недвижимости только при составлении требующегося акта;
2. огласить все преимущества и недостатки имущества.

Со своей стороны арендатор должен выполнить такие обязанности:

1. следить за должным состоянием имущества;
2. исключить возможность задержки по оплате;
3. использовать объект только по оговоренному назначению;
4. прочие обязательства.
5. отвечать за пожарную безопасность;

Процедура расчетов по договору В этом разделе прописана точная стоимость аренды.

Панель ручного поиска договоров

аренды нежилых помещений в целях организации оптовой и розничной торговли бытовой техникой с правом субаренды дата и место подписания 1.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора являются: поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, акт приема-передачи помещений, акт возврата помещений Арендодателю.

Вариант для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: __________________ . Право Арендодателя на земельный участок подтверждается ________________ . 1.5. Доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью. 1.6. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

2.

Образцы договоров аренды нежилого помещения

Для предоставления какого-либо свободного здания или помещения в непостоянную собственность существует установленный документ – договор аренды нежилого помещения. Это один из видов соглашения между арендодателем – имущественным владельцем, уступающим его в аренду, и арендатором – личностью, забирающей данное помещение во временное пользование. На его основании, арендатор приобретает правовую возможможность использования данного имущества, а также всего расположенного в нем оборудования.

Накануне оформления сделки юристы заинтересованных лиц составляют образец договора аренды нежилого помещения, который должен быть построен на взаимосогласованности обеих сторон: и съемщика, и арендодателя.

Когда все стороны пришли к обоюдному согласию, спорные моменты разрешены и рассмотрены все пожелания сторон, происходит процесс непосредственного подписания.

ИП (ЕНВД) арендует помещение под магазин

.

В договоре аренды указана общая площадь торгового помещения.

Арендуемое помещение оборудуется за счет арендатора, помещение делится на торговый зал и подсобное помещение. Подсобное помещение отделено от торгового зала некапитальной перегородкой, достигающей потолка арендуемого помещения. Такое изменение арендуемого имущества с арендодателем согласовано.

Какими документами можно подтвердить площадь торгового зала для расчета ЕНВД? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Контроль качества ответа: Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ аудитор, член МоАП Мельникова Елена 11 сентября 2015 г.

Договор аренды торговых площадей

1.2.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2017.

Указанные площади выделены цветом (штриховкой) на плане этажа Помещения, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 1). 2.1 Арендодатель обязан: 2.1.1. Передать Арендатору площадь, указанную в п. 1.1, п. 1.2 настоящего Договора, по Акту приема-передачи площади. 2.1.2. Обеспечивать Арендатору возможность потреблять коммунальные услуги, указанные в пункте 1.6 настоящего Договора.

2.1.3. Нести все расходы по ремонту и восстановлению арендуемой площади, в случае если она придет в негодность в силу обстоятельств непреодолимой силы. 2.2. Арендодатель вправе: 2.2.1. Осуществлять контроль за использованием арендованных площадей по назначению и содержанием их Арендатором в надлежащем санитарном состоянии, обеспечением пожарной и энергетической безопасности.

2.2.2.

Договор аренды части нежилого помещения

ДОГОВОР N _____ аренды части нежилого помещения между собственником (или: лицом, уполномоченным управлять его имуществом) и продавцом тиража периодических печатных изданий г.

_______________ «__»__________ ____ г. __________________________ в лице ________________________, действующ__ (наименование организации) (должность, Ф.И.О.) на основании ______________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ________________________ в лице ___________________, действующ__ (наименование организации) (должность, Ф.И.О.) на основании ________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.

pravo-38.ru

Особенности заключения и государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы N 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. На практике же гораздо чаще предприниматели имеют дело с арендой нежилого помещения, которое в качестве самостоятельного объекта регулирования не выделено. Поэтому одно время в научной литературе достаточно дискуссионным и неоднозначно решаемым на практике был вопрос о том, распространяется ли правовой режим зданий и сооружений на нежилое помещение как их составную часть, или же к правовому регулированию этих объектов следует применять общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34). Суть спора заключалась в возможности применения правил специального регистрационного режима, закрепленного в ст. 651 ГК, предписывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприменительной практики, Высший Арбитражный Суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии.

Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 55.

Вместе с тем проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика, в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.

На первый взгляд, это является недопустимым, поскольку, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду может передаваться только индивидуально-определенная вещь, к разновидности которой явно не относится часть нежилого помещения, которую непросто индивидуализировать и обособить с помощью каких-либо визуальных границ. Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными.

Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения:

• для договоров, заключаемых на срок менее одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета, как то предписывает ст. 607 ГК РФ;
• для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима (п. 2 ст. 651 ГК), вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета;
• необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения;
• и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять несение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п.

Остановимся на характеристике этих пунктов подробнее.

Во-первых, если договор заключается на срок менее одного года, договор не требует государственной регистрации. На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным. В качестве самостоятельного объекта недвижимости может выступать только помещение в целом, в нашем случае — это часть нежилого помещения. При заключении такого договора необходимо как можно подробнее конкретизировать расположение части нежилого помещения, выделить эту часть всеми возможными способами — заштриховать, выделить цветом; графически отобразить в привязке к плану или какому-либо официальному документу. Известен случай, когда юридической фирме удалось в суде отстоять интересы клиента, который при заключении такого договора установил границы путем прорисовки мелом на полу, стенах и потолке границы части нежилого помещения. Затем их сфотографировал и фотографии приложил к договору.

Вместе с тем судебная практика противоречива, и есть примеры, свидетельствующие о том, что в ряде случаев суды признают незаключенными договоры аренды неизолированной части нежилого помещения даже в случаях достаточной индивидуализации объекта аренды. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008.

Поэтому при заключении таких договоров необходимо учитывать сложившуюся в данном регионе судебную практику.

Во-вторых, что касается заключения договоров на срок один год и более, то они требуют государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). При этом при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причем следует обратить внимание, что после вступления в силу 1 марта 2013 года Федерального закона N 302-ФЗ правила об отмене государственной регистрации договора аренды действовали в течение двух рабочих дней, прежде чем опять вернуться к исходной ситуации. Следовательно, сделки, заключенные в эти дни без соблюдения требований о государственной регистрации, будут действительны.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7624.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости должны вноситься следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В данном случае хорошую службу сослужат документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения, в которых найдет отражение графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, содержащему план помещения. Причем это отображение необходимо включить в сам договор аренды либо оформить его как приложение к нему или акту приема-передачи помещения. Дальнейшим шагом будет обращение заинтересованного лица в органы технической инвентаризации.

Здесь будет иметь значение то обстоятельство, что юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает тем не менее все помещение целиком. По-другому, с точки зрения закона, арендатор берет в аренду все помещение, но решает вопрос с арендодателем об использовании лишь части помещения и, соответственно, о меньшей арендной плате. Ввиду такой специфической конструкции возникают некоторые сложности.

Росреестр и кадастровая палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих помещений) могут выступать объектом аренды, только если они являются индивидуально-определенными вещами, предназначенными для самостоятельного использования в определенных целях. Как полагает кадастровая палата, в отношении части помещения, передаваемой в аренду, должна иметься возможность идентификации в качестве объекта недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. По мнению кадастровой палаты, конструктивно не обособленная часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна.

Письмо Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости».

Практическую помощь в подготовке документов для кадастрового учета оказывает кадастровый инженер, который на основании представленных документов готовит технический план на помещение, с указанием площади и границы арендуемой части нежилого помещения. Далее правообладатель подает заявление в кадастровую палату с просьбой учесть изменения данного помещения, к которому прилагает подготовленный технический план.

С таким заявлением может обратиться и представитель правообладателя данного помещения на основании доверенности, при этом нужно помнить, что в соответствии с новыми правилами, установленными ст. 185.1 ГК РФ <8>, такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена.

Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 6 раздела части первой и ст. 1153 части третьей ГК РФ»

Органу кадастрового учета на рассмотрение документов дается срок, равный десяти рабочим дням. После рассмотрения документов он принимает решение об учете изменений помещения в части сведений о частях данного помещения (за исключением случаев, когда есть основания для приостановления или отказа). На основании такого решения заинтересованному лицу выдается кадастровая выписка на целый объект со сведениями, внесенными в кадастр, о части объекта, на которую распространяется ограничение или обременение.

Пункт 3 ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

При оформлении кадастровой выписки, в отличие от паспорта, не создается и не ставится на учет новое помещение, а ставится лишь часть помещения с целью передачи ее в аренду, без присвоения ей отдельного кадастрового номера, а с присвоением учетного номера части.

На основании такой кадастровой выписки или кадастрового паспорта и соответствующих документов осуществляется последующая регистрация договора аренды.

Обращает на себя внимание еще одна проблема, с которой сталкивается регистрационная служба при регистрации этих и других сделок.

На сегодняшний момент существуют две разные базы данных: государственный кадастр недвижимости (АИС ГКН) и Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Проблема заключается в том, что эти базы данных находятся в ведении различных структур. Поэтому при получении, например, кадастрового паспорта не всегда можно получить сведения о правообладателе объекта недвижимости; и, наоборот, при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда становится известен кадастровый номер объекта недвижимости, а только его учетный номер. Отсутствие должного взаимодействия приводит к тому, что в договорах фиксируется условный номер, что вызывает сомнения у государственного регистратора при регистрации каких-либо прав.

Разрешению этой проблемы будет служить новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающий в силу с 1 января 2017 года (за исключением некоторых положений, вступающих в силу с 1 января 2020 года). На основе этого Закона предполагается создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, то есть будет достигнута гармонизация сведений двух реестров, воплощенная в одной базе — Едином реестре недвижимости.

Таким образом, регистрация договора аренды части нежилого помещения представляет собой достаточно сложную процедуру; однако и ее соблюдение не служит безусловной гарантией того, что в обязательном порядке договор будет признан заключенным в случае возникновения судебного спора.

Для преодоления трудностей, связанных с заключением договора аренды части нежилого помещения, сторонам предлагается прибегать к конструкции договора возмездного оказания услуг. Такие рекомендации высказаны как в научной литературе, так и в отдельных судебных решениях. Однако в данном случае могут возникнуть другие риски, на которые справедливо обращают внимание некоторые исследователи. Во-первых, по их мнению, такие действия не гарантируют стабильности договорных отношений, поскольку по договору возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе в любое время отказаться от договора, уплатив исполнителю фактически понесенные расходы. Во-вторых, если помещение сдается под офис, адрес которого арендатор планирует использовать в качестве юридического, он будет лишен возможности подтвердить его официально.

Вместе с тем использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от необходимости согласования такого условия, представляющего сложность для сторон, как индивидуализация предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации.

В-третьих, при заключении договора сторонам следует иметь в виду, что иногда в пользование передаются не части нежилых помещений, а только конструктивные элементы зданий, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости. Это могут быть: несущая стена, крыша здания для размещения оборудования сетей связи, рекламных конструкций.

По сути, заключается договор не о передаче в аренду части нежилого помещения, а о передаче в пользование конструктивных элементов здания. Такие сделки регистрации не подлежат, о чем свидетельствует и судебная практика.

Постановление ФАС ВВО от 18 сентября 2013 г. по делу N А17-7144/2012.

В-четвертых, по договору аренды обязанность по несению расходов на текущий ремонт возлагается на арендатора. В нашем случае, когда арендуется только часть нежилого помещения, обязанность по несению этих затрат фактически должна распространяться на все нежилое помещение. Поэтому при заключении договора сторонам заранее следует согласовать перераспределение этих расходов. Кроме того, возникает вопрос, на кого должны возлагаться расходы на поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования: уборка коридоров, содержание охраны, оплата электроэнергии, уборка туалетов и т.д. До последнего времени он был достаточно спорным и по-разному решался на практике. Итогом таких споров явилась выработка единой позиции судов, которая нашла отражение в Обзоре судебной практики от 26 июня 2015 года N 2. В соответствии с этой позицией собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения .

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 26 июня 2015 года N 2 (2015).

Таким образом, при заключении договора сторонам, во избежание неблагоприятных последствий, следует согласовать условие о распределении между ними расходов на текущий ремонт; а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования. В противном случае будет действовать правило, в соответствии с которым эти расходы возлагаются на арендодателя.

Подводя итог, отметим, что в отсутствие четкой правовой регламентации договора аренды части нежилого помещения при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций.

Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 — 12.

5898523.ru