Оформление земли под домом в собственность — Юридическая консультация
Е. Титова (Тамбовская обл.) 18.11.2016 Рубрика: Земля
Дом на четыре хозяина. Все четыре квартиры приватизированы. Вокруг земля с садовыми участками. Хотим оформить землю в собственность. Что для этого нужно?
Земельный участок, Приватизация, Собственность, Многоквартирный дом
Андрей Дворников
Консультаций: 6
Согласно п. 1-2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Однако в п. 13 той же статьи установлено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Следовательно, дом, о котором идет речь, имеет статус многоквартирного.
В соответствии с ч. 3-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким органом будет являться местная администрация.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от уплаты земельного налога в отношении принадлежащего им земельного участка под домом (доли в праве на участок).
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ за домовладельцами также закреплено право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Учитывая, что заинтересованные лица желают приобрести в собственность садовые участки, вероятно, по площади большие того, который будет предоставлен им безвозмездно в собственность для целей обеспечения функционирования и пользования многоквартирным домом, потребуется заключение самостоятельной сделки купли-продажи таких участков.
Так, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления соответствующих участков (ст. 39.18).
Гражданин, намеренный приобрести в собственность соответствующий участок для названных целей, должен обратиться в орган местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован) или о предоставлении такого земельного участка (если проведен кадастровый учет участка).
В течение 30 дней уполномоченный орган обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, с тем чтобы известить всех заинтересованных лиц о возможности участвовать в аукционе на право приобретения земельного участка.
Если в течение 30 дней с момента опубликования такого извещения от третьих лиц не поступят заявления о намерении участвовать в аукционе, гражданин вправе приобрести земельный участок без проведения аукциона. Если заявления третьих лиц поступят, проводится аукцион.
Обращаем ваше внимание, что формулировка заданного вопроса не совсем удачна. Возможно, существуют дополнительные обстоятельства, которые позволили бы приобрести статус собственника садовых участков в ином порядке.
Например, земельный участок предоставляется в собственность бесплатно:
гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства;
гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;
гражданам, имеющим трех и более детей, а также гражданам отдельных категорий, определенных законами субъектов РФ.
Сказали спасибо:
Распоряжение земельным участком под многоквартирным домом публично-правовым образованием
Среди государственных чиновников, уполномоченных распоряжаться государственными имуществом, имеется расхожее мнение о том, что если земельный участок под многоквартирным домом не оформлен в долевую собственность, то он принадлежит соответствующему публично-правовому образованию, что соответственно дает ему право распоряжаться им.
Недавно описал, как именно он это делает (https://zakon.ru/blog/2022/05/26/samostoyatelnye_i_nesamostoyatelnye_sdelki). Собственники квартир в таких домах абсолютно не понимают причин, по которым они обязаны подвергнуться принудительному переселению. В случае с реновацией таких проблем я лично не наблюдаю.
Впервые столкнувшись с таким вопросом, пришел к ошибочному выводу, что титульный собственник земельного участка имеет весь комплекс полномочий и волен распоряжаться своим земельным участком, как ему угодно. Но смущало наличие многоквартирного дома на таком участке, как оказалось были основания.
Распоряжение имуществом собственника без его согласия или указания закона противоречит требованиям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и не порождает каких-либо прав в отношении имущества собственника.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии с п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Итак, п. 67 Постановления № 10/22 довольно четко ограничивает публично-правовое образование в полномочиях собственника, направляя все его действия на формирование земельного участка под многоквартирным домом в целях регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
Полагаю, что вышестоящие суды пытались установить особый правовой режим в отношении таких земельных участков на период их формирования.
ППО, да, ты собственник, но лишь на период формирования, которое должно обязательно состояться, рано или поздно. Судебная практика по отказам в формировании земельных участков всегда отсылала именно к Постановлению 10/22.
Дальше больше. Пунктом 68 Постановления 10/22 вышестоящие суды указали, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Вот тут, на мой взгляд, установлен открытый перечень способов защиты права, дающий собственникам помещений в многоквартирных домах возможность защититься от ППО, вздумавшего перестроить уже застроенный участок. Но по какой-то неизвестной мне причине судебная практика по этому вопросу не была сформирована. Могу предположить несколько вариантов. Наша — юристов недоработка и мы редко обращались с такими требованиями. Маргинальность таких кейсов, т.к. муниципалы редко пытались распоряжаться застроенной территорией, зная, какими социальными последствиями это грозит. Мне известен лишь случай с Кунцево, о котором даже писал почивший господин Доренко (https://newizv.ru/news/city/29-11-2018/sergey-dorenko-o-konflikte-v-kuntsevo-my-vse-v-karmane-u-pika). Вот такой вот парадокс — чем меньше законности в таких действиях, тем меньше судебной практики по такому вопросу и тем меньше у защищающейся стороны возможностей ссылаться на нее.
Указанную правовую позицию полагаю возможным попробовать применить в случае с Кунцево, но это займет какое-то время.
В настоящий момент жителям одного из домов в Кунцево каким-то чудом удалось даже сформировать и зарегистрировать права на земельный участок. Они — собственники помещений и земельного участка. Но если принять в расчет п. 67, 68 Постановления № 10/22, даже без формирования и регистрации прав на земельный участок муниципалы не имеют права, например, вовлекать такие участки в инвестиционную деятельность, передавать в аренду и иным способом распоряжаться участком.
В отношении третьих лиц возможно предъявление исков о признании отсутствующим прав, в зависимости от того, какие именно права у них возникли.
У вас есть земля под вашим домом?
Проявите должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вы знаете об арестах, сервитутах или земельных участках, предоставленных в отношении собственности, которую вы собираетесь приобрести.
Когда вы покупаете дом, вы, вероятно, предполагаете, что владеете всем, что находится в нем и вокруг него в границах собственности.
Но в некоторых частях страны домовладельцы обнаруживают, что недвижимость, которую они покупают, не полностью включает в себя землю под ней.
Например, в Тампа-Бэй, штат Флорида, семья на закрытии сделки поняла, что застройщик их дома уже передал права на землю под их домом своей собственной энергетической компании. Предоставление «прав на добычу полезных ископаемых» дало энергетической компании свободу бурения, добычи или разведки драгоценных полезных ископаемых под домом.
Как это вообще возможно и как этого избежать? Кому на самом деле принадлежит земля под вашим домом? Вот что вам нужно знать.
Вы, вероятно, владеете землей
Вообще говоря, вполне вероятно, что вы владеете имуществом под своим домом и вокруг него. Большинство законов о собственности основано на латинском учении: «Кто владеет землей, тот принадлежит до неба и до ада».
Однако могут быть и исключения. Иногда покупатель обнаружит сервитут для подъездной дорожки или дорожки, которая проходит через его собственность.
Вот почему важно тщательно проверять контракты и раскрытия информации.
Контракт и раскрытие информации
Продавец, будь то застройщик или домовладелец, не может претендовать на какие-либо права на имущество без предварительного раскрытия этих прав в договоре с недвижимостью или в каком-либо заявлении о раскрытии информации.
В каждом штате разные способы раскрытия информации. Во многих заявлениях о раскрытии информации требуется, чтобы продавец сообщил покупателю, предъявил ли кто-то другой претензии на имущество или покупатель ограничен требованиями в будущем. Если продавец не знает или дом, который вы покупаете, находится в состоянии, которое не требует раскрытия информации продавцом, вам следует внимательно изучить отчет о праве собственности, прежде чем подписывать.
Предварительный отчет о титуле
Может возникнуть ситуация, когда продавец не знает, что кто-то другой предъявил права на имущество. Например, это может произойти в случае перепродажи в более новом подразделении, где нынешний владелец купил недвижимость напрямую у застройщика.
На протяжении многих лет бывали случаи, когда сервитут, посягательство или даже небольшой залог механика зависел от правового титула без ведома текущего продавца. Когда это происходит, все стороны должны работать вместе, чтобы определить наилучший курс действий. Доступ к земле под вашим домом должен быть предоставлен через документ, и, как таковой, он будет отображаться в предварительном отчете о праве собственности.
В отчете о праве собственности содержится информация о праве собственности и признаются ссуды, сделки или доверительные отношения, сервитуты, посягательства, неуплаченные налоги на имущество или что-либо еще, что было записано в отношении имущества. Например, если бы застройщик передал себе права на добычу полезных ископаемых, ему пришлось бы зарегистрировать этот акт. Если это так, он остается в отчете о праве собственности до тех пор, пока они и текущий владелец не согласятся его снять.
Как избежать раскрытия информации в последнюю минуту
В Тампа-Бэй ничего не подозревающие домовладельцы передали холдинговой компании застройщика «вечные права практически на все ценное (найденное), зарытое под землей, включая золото, подземные воды и драгоценные камни», как сообщает Tampa Bay Times.
При любой покупке дома вы должны дать себе достаточно времени, чтобы вы могли проявить должную осмотрительность либо в качестве непредвиденных обстоятельств по контракту, либо в период, предшествующий контракту, прежде чем вы его подпишете.
Когда покупатели думают о должной осмотрительности, они сразу же думают об «осмотре имущества». А в случае с новостройкой проводить осмотр не принято. Но комплексная проверка — это гораздо больше, чем простая проверка имущества.
Никогда не ждите закрытия, чтобы обнаружить такое крупное разоблачение, какое испытали несчастные покупатели в Тампа-Бэй. Для хорошего листингового агента или продавца в штатах, где требуется раскрытие информации, является обычной практикой поднимать что-то вроде прав на добычу полезных ископаемых в качестве красного флага для всех покупателей с самого начала.
Документ о доступе к земле под вашим домом — это не просто «мелкий шрифт», спрятанный в закрывающих документах, который можно легко не заметить. Для такого раскрытия информации потребуются абзацы, если не страницы документации.
Наилучший план действий: просмотрите всю документацию, раскрытие информации и правоустанавливающие документы до подписания договора с недвижимостью или в течение периода должной осмотрительности. Если вы не уверены, попросите своего агента помочь вам в рассмотрении документов или наймите адвоката по недвижимости, чтобы он изучил документы от вашего имени.
Родственный:
- Почему покупателям следует рассматривать короткие продажи или обращение взыскания
- Не верьте этим трем мифам о недвижимости
- Советы покупателям жилья поколений X и Y
Примечание. Взгляды и мнения, выраженные в этой статье, принадлежат автору и не обязательно отражают мнение или позицию Zillow.
Аренда земли — Живой Балтимор
Земельная рента — это состояние, при котором вы владеете своим домом, но кто-то другой владеет землей, на которой стоит ваш дом. Арендная плата за землю довольно распространена на местном рынке недвижимости, и арендная плата, как правило, низкая. Кроме того, если у вас нет земли, на которой стоит ваш дом, вы можете ее купить.
Арендная плата за землю может показаться странной договоренностью, но этому есть логическое объяснение. Происхождение земельной ренты восходит к 18 веку и первоначально было введено для снижения стоимости жилья. Покупателям жилья была предоставлена возможность приобрести дом без дополнительных расходов на недвижимость под ним. Затем это имущество было сдано им в аренду по фиксированной и доступной ставке.
Если недвижимость выставлена на продажу, в описании собственности должно быть указано, включена ли в сделку земельная рента.
- «Простая плата» означает, что в цену покупки входит как дом, так и недвижимость.
(Другими словами, нет земельной ренты.) - «Аренда земли» в листинге указывает на то, что владельцу земли должен быть выплачен сбор.
(Другими словами, нет земельной ренты.)Арендная плата за землю обычно составляет от 50 до 150 долларов в год и обычно выплачивается раз в полгода.
Узнайте больше об аренде земли
Владельцы арендной платы за землю должны зарегистрировать свою арендную плату за землю в базе данных, которую ведет Департамент оценки и налогообложения штата Мэриленд. Домовладельцы могут использовать эту базу данных, чтобы найти своего текущего владельца арендной платы за землю.
Если вы покупаете недвижимость, в отношении которой указано, что с нее взимается арендная плата за землю, но вы не можете найти владельца земли, ваша ипотечная компания все же может захотеть депонировать плату за арендную плату за землю. Максимальный размер арендной платы, которую можно получить, составляет три года.
Это означает, что если вы прожили в доме десять лет, и вдруг появляется арендодатель арендной платы за землю и требует оплаты, он может получить только трехлетнюю арендную плату за землю, а затем попросить вас платить ежегодную плату в будущем.
Несмотря на то, что арендодатель может получить арендную плату за землю только за три года, вы можете столкнуться со значительными расходами в дополнение к просроченной арендной плате за землю , если вы проигнорируете требования об оплате. Владельцы земельной ренты могут выставить счет на сумму до 500 долларов США до подачи иска о неуплате, 700 долларов США в качестве гонораров адвоката в связи с иском, 300 долларов США за поиск правового титула, а также другие расходы, которые могут составлять до тысяч долларов. Если вы когда-нибудь окажетесь в споре об аренде земли, помните, что арендодатель обязан доказать, что он владеет правом собственности на недвижимость.
Владельцы арендной платы за землю имеют право на залог дома на их земле на сумму прошлой арендной платы за землю и могут лишить этого права удержания, как это может сделать банк, когда вы не платите по ипотеке. Разница сегодня, однако, заключается в том, что домовладелец сохраняет любую долю, которая у него есть в своем доме, а не конфискует ее владельцу земельной ренты.
Владельцы арендной платы за землю должны предоставить домовладельцам всю информацию, необходимую домовладельцу для приобретения арендной платы за землю. Эти уведомления должны сопровождать каждый счет за аренду земли. Кроме того, покупатели жилья должны быть уведомлены о том, что они могут выкупить свою арендную плату за землю в рамках первоначального финансирования или рефинансирования своей собственности.
Владелец земельной ренты, созданной после 8 апреля 1884 г., должен продать вам земельную ренту в размере, установленном законодательством Мэриленда, если вы хотите ее купить. Покупная цена определяется путем деления годовой арендной платы за землю на диапазон от 0,04 до 0,12; стандартные ставки выкупа в зависимости от года заключения договора аренды.
При подаче этих документов также будут взиматься судебные издержки и налоги, которые вы должны будете оплатить. Покупка арендной платы за землю является частной финансовой операцией, и, как и в случае с большинством финансовых операций, рекомендуется привлекать адвоката или титульную компанию для помощи в исследованиях, оформлении документов и необходимых документов.