Жк общее имущество многоквартирного дома: Статья 36 Жилищного кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2022 год

Содержание

Прокурор разъясняет — Прокуратура Ненецкого автономного округа

Прокурор разъясняет

3 июня 2021, 12:09

О некоторых вопросах порядка использования общего имущества многоквартирного дома

Текст

В первом обзоре судебной практики в 2021 году Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения относительно порядка использования общего имущества многоквартирного жилого дома.

Так, собственники квартир многоквартирного жилого дома обратились в суд с иском к Обществу с требованием демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, размещенную по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома. Истцы мотивировали требование тем, что оборудование было монтировано без их согласия.

При рассмотрении дела Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации указано, что предусмотренное в п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Судом сделан вывод о том, что действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, судом признан несостоятельным довод общества со ссылкой на положения ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им.

Таким образом, в случае выполнения одним из собственников помещения в многоквартирном доме работ, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома, этот собственник обязан получить разрешение общего собрания.

Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Материалы подготовила старший помощник прокурора округа по взаимодействию со средствами массовой информации и общественностью Елена Казанцева

О некоторых вопросах порядка использования общего имущества многоквартирного дома

Администрация города Сочи — Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Что такое общее имущество в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе (ст.

36 ЖК РФ):

межквартирные лестничные площадки,

лестницы,

лифты,

лифтовые и иные шахты,

коридоры,

технические этажи,

чердаки,

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,

иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),

а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке,— см. также Право общей собственности на земельный участок.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Например, в доме 2 квартиры — 40 и 60 м общей площади, доля собственника первой квартиры в общем имуществе — 40%, а доля собственника второй квартиры — 60%. Аналогично, если в доме 20 или 100 квартир. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст.37–38 ЖК РФ). Т. е. при продаже, наследовании и т. д. квартиры доля в общем имуществе переходит вместе с самой квартирой к новому собственнику. Если, например, в договоре купли-продажи квартиры указать, что доля общей собственности не переходит к новому собственнику, то такое условие договора ничтожно (т. е. недействительно). Доля на общее имущество — это нечто идеальное: она переходит только вместе с самой квартирой, ее нельзя передать другому собственнику иным образом, ее нельзя выделить в натуре и т.

п. (см. п. 4 ст.37 ЖК РФ). Зачем же нужны доли на общее имущество? Например, вы не можете продать свою часть подвала или купить часть чердака соседа.

Исключение в определении долей

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до 1 января 2005 года решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст.15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Зачем нужны доли на общее имущество

Соответственно своей доле в общем имуществе собственник несет долю расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.39 ЖК РФ). Кроме того, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома решаются общим собранием собственников квартир этого дома, и при этом количество голосов, которым обладает каждый собственник пропорционально его доле в общем имуществе (ст.

48 ЖК РФ).

14 самых частых ремонтов квартир для арендодателей

Как бы мы ни хотели, чтобы все сдаваемые в аренду автомобили всегда оставались в идеальном состоянии, это не так. И как арендодатель (то есть управляющий недвижимостью), жизненно важная работа состоит в том, чтобы поддерживать собственность и чинить вещи, когда они ломаются. Хотя это может быть как дорого, так и напряжно, если вы составите бюджет и спланируете ремонт и техническое обслуживание, у вас будут отложенные деньги и возможность справиться с этими проблемами. Если нет, то нужно срочно найти деньги и время.

Ремонт, как правило, пугает новых домовладельцев, но на самом деле большинство из них довольно стандартны и их легко исправить с помощью нужных подрядчиков или ноу-хау. На самом деле множество проблем, которые нужно решать, это одни и те же 10 ремонтов, раз за разом. Хотя вы не можете предсказать

, когда возникнут эти проблемы, вы можете предсказать, что они возникнут.
При сдаче квартиры в аренду или аренде на одну семью, особенно в первый раз, возможно, вы не знаете о типовом ремонте, но именно здесь вам пригодится следующий список. Вот самые распространенные ремонты квартир, с которыми вы столкнетесь.
1. Холодильник, плита или посудомоечная машина не работают
Бытовая техника имеет много движущихся частей и поэтому довольно часто выходит из строя. Хотя арендодатель может решить некоторые проблемы, такие как замена перегоревшей лампочки или установка нового нагревательного элемента, для многих из них потребуется квалифицированный специалист по ремонту бытовой техники. Если не требуется новый прибор, типичная стоимость решения этой проблемы составляет от 50 до 100 долларов в час, и мастера могут справиться с большинством ремонтов за один час. Если вам нужен новый прибор, подумайте о том, чтобы купить его подержанным, а не новым. Магазины бывшей в употреблении бытовой техники есть почти в каждом городе, и особенно в случае с печами они продают единицы, которые так же хороши, как и новые.
Подробнее об обслуживании при аренде от BiggerPockets
Арендная и арендная недвижимость Чтение через 4 мин.
31 мая 2021 г. 06 мая 2022 г.
Ремен Окорува
Ухаживать за недвижимостью непросто. Здесь вы узнаете, как разрабатывать стратегии обслуживания сдаваемой в аренду недвижимости и как технологии могут революционизировать обработку запросов на обслуживание.
Арендная и арендная недвижимость 5 минут чтения
19 декабря 2020 г. 06 мая 2022
Ремен Окорува
В какой-то момент вашей карьеры домовладельца вас разбудит в полночь взрывающийся кран. Кому вы собираетесь позвонить?
Арендная и арендная недвижимость 7 минут чтения
05 ноября 2020 г. 06 мая 2022 г.
Эндрю Сириос
Надлежащее обслуживание сдаваемого в аренду имущества очень важно. Это лучшее, что могут сделать арендодатели, чтобы арендаторы были довольны в долгосрочной перспективе, тем самым сокращая расходы на оборот и количество вакантных площадей.
2. Утечка воды в потолке или под окнами
Вода может быть смертельно опасной для арендуемой недвижимости. Если его не остановить, он может разрушить дерево, гипсокартон, пол и любую другую поверхность вашей собственности. Даже в небольших количествах влага может вызвать рост плесени, устранение которой может быть дорогостоящим, если она выйдет из-под контроля. Когда ваш арендатор сообщает о проблеме с водой, сделайте это своей проблемой номер один.
Наймите квалифицированного подрядчика, чтобы проверить проблему и немедленно ее устранить. Когда вы имеете дело с утечкой воды, не нанимайте самого дешевого человека. Это когда вы хотите нанять лучших. Полезно знать, есть ли в вашей собственности водопроводные трубы на потолке, поэтому, если есть утечка, вы знаете, что нужно вызывать сантехника, а не кровельного подрядчика.
3. Утечка воды под раковиной
Утечка воды под раковиной на кухне или в ванной может быть вызвана одной из двух причин: подводящей линией (трубой, подающей горячую и холодную воду в раковину) или сливной (отводящей воду из раковины в канализацию). Многие утечки воды вызваны неправильным соединением водосточной трубы. Вам довольно легко научиться решать эту проблему, или вы можете нанять сантехника, что будет стоить примерно 100 долларов.
4. Капельница из кранов
Это может показаться похожим на последний пункт, но медленное капание из раковины или ванной может стоить вам сотни долларов в год в виде счетов за воду, если не исправить это сразу. В большинстве случаев решить проблему можно с помощью резиновой шайбы за 50 центов и примерно часа вашего времени.
Однако иногда требуется замена всего крана. Если это так, не покупайте дешевый кран, потому что он сделан в основном из пластика. Вы просто вырвете его и замените в следующем году.
5. Нет горячей воды
Если у жильца пропадает горячая вода, это, скорее всего, проблема с нагревателем горячей воды. Если вам нужен новый водонагреватель, вы потратите около 600 долларов на сантехника, чтобы заменить его. Однако это может быть просто нагревательный элемент внутри нагревателя, и в этом случае вы можете либо заменить его самостоятельно, заплатив за 20 долларов и пару часов работы, либо снова нанять сантехника за пару сотен долларов, чтобы сделать это. для тебя.
6. Клопы и грызуны
Борьба с вредителями может быть одной из самых неприятных работ для арендодателя или управляющего недвижимостью, потому что большую часть времени в этом виноват арендатор. Тем не менее, вы по-прежнему несете ответственность за то, чтобы позаботиться о любом заражении. Мы можем решить эту проблему по двум направлениям: обучить арендатора и нанять специалиста по вредителям. Последний обычно стоит несколько сотен долларов. Кроме того, не забудьте заделать любые отверстия, какими бы маленькими они ни были, через которые насекомые или грызуны могут проникнуть в дом.
Многие арендодатели включают в свои договоры аренды, что борьба с вредителями является обязанностью арендатора по прошествии определенного количества недель. Таким образом, арендодатель может сказать, что это определенно не проблема собственности, а вина арендатора. Это может быть вариант в односемейной аренде. Однако выяснить, откуда появились клопы или грызуны в многоквартирных домах, бывает невозможно, потому что они легко проникают сквозь стены.
7. Мусоропроводы
Эти технологические чудеса могут быть хороши для измельчения пищи, но они также являются обычным ремонтом и постоянной проблемой для домовладельцев. Часто это происходит из-за того, что арендатор кладет туда вещи, которые никогда не попадут в мусоропровод. По этой причине вы, возможно, захотите удалить мусорные баки из своей собственности, когда это возможно. Однако, если один из них сломается, когда арендатор находится в собственности, вам необходимо его починить. Обычно есть две вещи, которые могут быть неправильными. Во-первых, он может просто «застрять», и для его отсоединения потребуется шестигранный ключ. Во-вторых, двигатель мог сгореть, и в этом случае вам понадобится новая утилизация. Это может стоить пару сотен долларов, включая установку разнорабочим.
8. Туалет протекает или течет
Туалеты могут быть изготовлены из долговечного фарфора, но детали бачка, как правило, сделаны из дешевого пластика, который часто ломается. Если унитаз работает (это означает, что вы все время слышите, как через него течет вода) или бачок периодически наполняется водой сам по себе, скорее всего, проблема связана с заслонкой. Как правило, вы можете решить эти проблемы менее чем за 20 долларов на запчасти и за час работы.
9. Забитые туалеты
Если ваш жилец засорит туалет, это не ваша ответственность. Проблемы, которые создает арендатор, являются ответственностью арендатора, поэтому сообщите им, что им нужно вызвать сантехника, чтобы решить проблему. Или вы можете вызвать сантехника и выставить счет арендатору за стоимость. Однако, если кажется, что сливы забиты в ванне или раковине в ванной, это хороший признак того, что проблема может заключаться в ваших водосточных трубах, таких как рухнувшая труба или проросший через нее корень дерева.
10. Ремонт печи
Тепло жизненно необходимо, поэтому ремонт печи занимает одно из первых мест в списке важных ремонтов, особенно зимой. Если печь перестает работать, причиной может быть просто погас запальник или утечка газа. Когда ваш арендатор позвонит, немедленно вызовите специалиста по ремонту печи. Кроме того, многие проблемы с печью можно предотвратить, регулярно заменяя фильтры печи, поэтому убедитесь, что ваш арендатор знает, как и когда это делать.
Устранение неполадок с одной печью не должно быть слишком дорогим. Однако, если их не лечить, в совокупности они могут стоить вам тысячи или даже десятки тысяч долларов ущерба.
11. Детекторы дыма
Детекторы дыма являются важными устройствами для обеспечения безопасности людей, поэтому они должны всегда работать. К сожалению, они со временем выходят из строя и поэтому нуждаются не только в новых батареях. Щебечущий звук, издаваемый металлоискателем, может быть напоминанием о том, что пришло время заменить батарейки, или может означать, что пришло время ремонта или замены. К счастью, детекторы дыма служат около 10 лет. Если вам нужно отремонтировать или заменить его, это, вероятно, будет стоить вам 80 долларов в час, чтобы это сделал профессионал, но это должна быть быстрая работа.
12. HVAC
Ремонт HVAC — это любые ремонтные работы, связанные с отоплением, вентиляцией и кондиционированием воздуха. Поскольку системы HVAC обеспечивают безопасность и счастье арендаторов, важно их обслуживать. Мало того, если вы этого не сделаете, у вас могут возникнуть проблемы с законом. Эти системы — не то, чем должен заниматься неспециалист, поэтому наймите профессионала. Ремонт может стоить от 150 до 450 долларов.
13. Электромонтажные работы
Электрическая проводка со временем изнашивается, а плохие электромонтажные работы могут привести к короткому замыканию и быть весьма опасными. Конечно, жильцы хотят, чтобы их освещение работало должным образом, но они должны обращаться к вам за электромонтажными работами, а не делать это самостоятельно. Очень важно, чтобы профессиональный электрик выполнял такие виды ремонта. Кроме того, может быть трудно заметить более серьезные проблемы, но обученный специалист их заметит. Эти проблемы могут быть немного дорогими, чтобы их исправить, от 140 до 400 долларов.
14. Ремонт гипсокартона
Гипсокартон окружает нас повсюду, даже если мы его больше не «видим». Он используется во многих домах, потому что его проще ремонтировать, чем другие материалы. Это упрощает решение проблем со стенами, а быстрый поиск на YouTube предлагает сотни результатов о том, как выполнить работу самостоятельно, экономя ваше время и деньги.
Примечание BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
Справочник домовладельца по правилам и нормам для патио
Дженнифер Моган
Автор
20 июня 2014 г.
Опубликовано
Категории
Весна и лето — это сезоны, когда арендаторы любят проводить время на свежем воздухе, наслаждаясь теплой погодой, устраивая пикники или поощряя детей «поиграть». Как арендодатель, вы хотите, чтобы ваши арендаторы наслаждались арендованной недвижимостью, включая открытые площадки, но иногда правила и нормы для патио и террас не указаны в договоре аренды, что приводит к проблемам.
Вот 4 важных момента, которые всегда следует включать в договор аренды или дополнение к патио, чтобы у вас и вашего арендатора не было недопонимания о том, что разрешено, а что противоречит правилам.
1. Мебель
Это может показаться очевидным, но часто бывает удивительно, какие вещи арендаторы выставят на террасе в качестве садовой мебели. От диванов до мебели для столовой, досок и кирпичей, самодельная мебель для патио может привести к неприглядной привлекательности и даже может быть опасной. В приложении к договору аренды рекомендуется указать, что мебель для патио или уличная / садовая мебель в хорошем состоянии является единственным допустимым типом. Сделайте еще один шаг вперед и уточните, что любой тип домашней мебели не разрешен снаружи во внутреннем дворике.
Возможно, вы спрашиваете себя, что плохого в том, что во внутреннем дворике стоит неподходящая мебель. Внутренняя мебель может быть повреждена дождем, разбрызгивателями или вредителями. Если мебель часто вставляется и выдвигается, вода и вредители могут попасть внутрь. Ветхая мебель может представлять опасность для здоровья, так как сломанные ржавые края могут поранить кого-то. Наконец, мебель, не предназначенная для патио, просто выглядит плохо.
2. Грили
Правила относительно того, могут ли жильцы пользоваться грилем на террасе, должны быть приняты для обеспечения максимальной безопасности как жильцов, так и вашего имущества. Во многих случаях грили размещают слишком близко к дому, и тепло приводит к плавлению сайдинга или искрам, вызывающим пожар. Многие домовладельцы требуют, чтобы арендаторы размещали грили на расстоянии не менее 10–15 футов от любых наружных стен. Вы также можете включить формулировку об использовании или хранении любого типа грилей с открытым пламенем, например, о хранении баллонов с пропаном в помещении.
Если вы накладываете ограничения на грили или полностью запрещаете грили с открытым пламенем, было бы неплохо указать последствия нарушения политики. Примером этого может быть то, что первое предупреждение приводит к штрафу, а второе предупреждение приводит к официальному уведомлению о соблюдении (избавьтесь от гриля) или отказе от аренды.
3. Растения и вазоны
Предоставление арендаторам возможности выращивать растения на террасе — прекрасный способ сделать сдаваемое в аренду имущество более похожим на дом. Некоторым арендодателям не нужны горшки или контейнеры во внутреннем дворике, в то время как другие арендодатели считают, что это нормально, если арендаторы следуют правилам, касающимся их, в договоре аренды. От контейнерного садоводства до простого добавления прикосновения природы к пустому пространству, озеленение внутреннего дворика должно сопровождаться рекомендациями и ограничениями.
Примеры правил для растений во внутреннем дворике: установление максимального размера горшка, требование, чтобы жители использовали естественную грязь и посадочный материал, или что горшки не должны размещаться в местах с интенсивным движением. Горшки и растения не должны портить внешний вид сдаваемой в аренду недвижимости, а за растениями следует хорошо ухаживать. Кроме того, вы должны включить в приложение к аренде требование к арендаторам использовать защитное покрытие под всеми горшками, чтобы вода и грязь не испачкали патио.
4. Декор
Многие арендаторы хотят придать индивидуальность арендуемому имуществу, в том числе и патио. Однако то, что один человек считает привлекательным и декоративным, может показаться другому ужасным. Кроме того, добавление декора может непреднамеренно повредить зону патио. Хотя арендодатели не могут перечислить каждый допустимый декор, должны быть некоторые общие рекомендации относительно того, что арендаторы могут и чего не могут делать.
Примеры декора патио, о которых вам следует знать, включают свечи, факелы тики, веревочные фонари или другие источники тепла или огня. Другие примеры включают вывески или другие баннеры. Использование внутреннего дворика в качестве хранилища также должно быть запрещено, поэтому укажите, что вы позволите и что не позволите, когда речь идет о бельевых веревках, велосипедах, мопедах, больших детских игрушках и многом другом.
Пусть договор аренды станет для вас руководством
Когда дело доходит до внутренних двориков в вашей арендуемой собственности, будь то дом на одну семью или многоквартирный комплекс, вы будете удивлены тем, какие действия арендаторов могут повредить имуществу. , повлиять на других арендаторов и соседей или просто выглядеть плохо и снизить привлекательность ваших инвестиций в недвижимость.