Жилые дома блокированной застройки градостроительный кодекс: Раздел 1. Построено жилых домов / КонсультантПлюс

Департаментом недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации разъяснен статус жилого дома блокированной застройки. (Письмо от 17 октября 2011 г. № ог-д23-1694):

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу определения статуса жилого дома блокированной застройки и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Постановление N 47). Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета Вы вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

Кроме того, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.

Гиперлокальное зонирование: обеспечение роста по кварталам и улицам

Политические препятствия развитию мешают росту

Со временем во многих успешных городах жилье стало гораздо менее доступным. Предложение жилья стало менее реагировать на цены, поскольку правила зонирования все больше ограничивают возможности строительства. Одно исследование показало, что 40% зданий на Манхэттене сегодня не могут быть перестроены по закону из-за более жестких правил зонирования. Во многих частях У.S., цены на жилье выросли намного выше минимального уровня, при котором строительство дополнительного жилья было бы прибыльным в отсутствие жестких нормативных ограничений. Отсутствие в результате предложения новых домов в первую очередь связано с зонированием.

Попытки мэров и проектировщиков увеличить предложение жилья часто встречают ожесточенное политическое сопротивление. Домовладельцы беспокоятся об изменениях в своих районах и о своем самом дорогом активе: своем доме. Они беспокоятся о пробках, беспорядках и преступности, и они боятся, что лишатся дневного света, парковки, красоты, тишины и покоя.Традиционный процесс, посредством которого город меняет свой план зонирования, пытается смягчить некоторые из этих проблем, но не предназначен для решения всех из них.

Часто предлагаемое повышение зонирования — изменения в кодексе зонирования, позволяющие увеличить плотность жилых домов в данном районе — не приносит пользы большинству затронутых жителей. Это может быть связано с тем, что апзонирование предлагается на обширной территории, что может снизить общую стоимость недвижимости. Иногда зонирование недостаточно амбициозно, чтобы сделать экономически выгодным снос и реконструкцию большинства существующих зданий, а это означает, что от этого выиграют только некоторые владельцы недвижимости в этом районе. На некоторых владельцев могут распространяться обязательства по сохранению исторического наследия или обязательства, которые мешают им строить новые дома, не оставляя им ничего, кроме неудобств. Владельцы квартир или арендаторы, контролирующие арендную плату, также могут видеть в зонировании скорее недостатки, чем преимущества. В других случаях жители обеспокоены тем, что быстрые изменения нанесут ущерб местным удобствам. Каждый избиратель, который видит потенциальный вред, а не пользу от апзонирования, усиливает политическое сопротивление.

Новый путь вперед: ультралокальное зонирование

Если широкое зонирование часто терпит неудачу из-за того, что область, в которой принимается решение, охватывает достаточное количество людей, которые, скорее всего, не получат от этого пользы, решение состоит в том, чтобы разрешить более локальное принятие решений.В соответствии с «уличным голосованием» [6] города позволят зарегистрированным избирателям, проживающим на каждом участке улицы между двумя перекрестками («лицевой блок»), выбирать более интенсивное зонирование квалифицированным большинством голосов — возможно, 60%. «Голосование за квартал» сделает то же самое для жителей каждого отдельного городского квартала (окруженного улицами). В разных юрисдикциях могут быть установлены разные правила относительно того, кто имеет право участвовать в уличном или блоковом голосовании. Это даст этим жителям возможность вести переговоры, чтобы поделиться преимуществами новой застройки и убедиться, что она их устроит.Чтобы уменьшить побочные эффекты для жителей других кварталов или улиц, город может ограничить диапазон доступных вариантов, установив максимально допустимую высоту и другие ограничения.

Уличные и квартальные голосования станут незначительным дополнением к существующим процедурам зонирования, требующим минимальных поправок к местному законодательству. Цель состоит в том, чтобы сделать изменения максимально простыми и популярными. Это предложение может быть выдвинуто плановиками, не связанными с политикой, но в идеале оно должно получить политическую поддержку и, действительно, построено так, чтобы максимизировать политический потенциал.

Для определенных определенных территорий каждое правительство просто устанавливает узкий диапазон изменений зонирования, из которых местные жители, имеющие право голоса, желающие увеличить зону своего уличного квартала или городского квартала, могут коллективно выбирать. Этот выбор может быть сделан посредством проверенной петиции[7] или референдума с использованием обычных процедур голосования[8].

Меню, предоставляемое жителям, может включать простое уменьшение минимального размера участка для домов на одну семью[9] или предоставление одной или нескольких «бабушкиных квартир» или вспомогательных жилых единиц (ADU) на участок.Самыми амбициозными вариантами могут быть таунхаусы или многоквартирные дома до шести этажей. Жители, которые опасаются ухудшения характера района, могут выбрать более обнадеживающий вариант, например, таунхаусы, а не многоквартирные дома. А жители, которые хотят вообще избежать изменений, могут не принимать ни одно из предложений.

Даже при уличном и квартальном голосовании местные органы власти по-прежнему сохранят полную власть над зонированием, поскольку они будут контролировать варианты (если таковые имеются), из которых местные жители могут выбирать. Преимущество ультралокального зонирования заключается в том, что городу не нужно выбирать одно правило зонирования для каждой области, как в настоящее время. Это позволит жителям выбрать беспроигрышный вариант, чтобы преодолеть политические препятствия для более интенсивного зонирования. Уличные и блочные голосования просто дополнят существующие механизмы верхней зоны, которые в остальном останутся без изменений. Это означает, что испытания этих восходящих процедур не будут мешать существующим процессам в верхней зоне. Любое результирующее апзонирование будет чисто аддитивным.

Upzoning Springfield

Чтобы увидеть, как это будет работать на практике, рассмотрим вымышленный город Спрингфилд, который страдает от медленного роста и проблем с бюджетом. Средняя заработная плата неплохая, но арендаторы жалуются на стоимость жизни, а работодатели ворчат, что высокие затраты мешают расширению. Мэр хотел бы разрешить дальнейшее развитие для решения этих проблем и увеличения поступлений от налога на недвижимость, но он сталкивается со слишком сильным политическим сопротивлением. Когда изменения зонирования позволяют строительство, арендаторы и общественные группы жалуются на разрушение и джентрификацию.Домовладельцы пригородов, обеспокоенные последствиями для школ, дорожного движения и парковок, успешно блокировали рост в пригородах.

Сотрудники городского планирования определяют четыре района загородной застройки недалеко от центра города, которые подходят для постепенного уплотнения, если удастся преодолеть политические препятствия. По их оценкам, типичная стоимость дома может быть увеличена на 75% за счет размещения трех дополнительных ADU, заменяющих таунхаусов, дуплексов или триплексов на каждом участке. Городские прокуроры сообщают, что в соответствии с законодательством штата Спрингфилд имеет право разрешать уличные голосования.

Мэр публикует предложение о разрешении уличного голосования в каждом из этих пригородных районов, если в этом районе есть поддержка. Жители могут выбрать один или несколько вариантов: уменьшение минимального размера участка вдвое; разрешение до трех дополнительных ADU на лот; или разрешение замены таунхаусов, дуплексов или триплексов. Они также могут сократить вдвое существующее правило неудачи с улицы. Город публикует дополнительный отчет, показывающий, какую ценность домовладельцы могут добавить к своей собственности с помощью каждого варианта.

В предложении предусмотрены меры защиты других жителей. Пилотный пригородный район станет контролируемым парковочным районом с бесплатными парковочными стикерами для жителей и краткосрочными стикерами для их гостей. Когда каждая улица голосует за верхнюю зону, она становится отдельным парковочным районом с наклейками, действительными только на этой улице, поэтому увеличение количества жилья на этой улице не повлияет на парковку на других улицах.

Застройка каждой улицы, находящейся в верхней части зоны, будет ограничена по высоте, чтобы владельцы домов на других улицах имели доступ к солнечному свету.На каждый участок по-прежнему будет распространяться правило отказа, от которого владелец соседнего дома может отказаться, чтобы разрешить традиционные таунхаусы, которые принесут больше пользы каждому владельцу. Участки на углах улиц будут по-прежнему подчиняться старым ограничениям зонирования до тех пор, пока обе улицы не выберут верхнюю зону.

Поправка о зонировании предусматривает, что жители каждого квартала могут выбрать верхнюю зону, подав проверенную петицию с подписями 60% зарегистрированных избирателей-резидентов в этом лицевом квартале. Поскольку дизайн беспокоит некоторых жителей, они могут добавить в свою петицию дополнительный код дизайна, которому должно соответствовать новое строительство.[10] Чтобы снять опасения домовладельцев по поводу скачков налогов на недвижимость сразу после зонирования, город соглашается оценивать стоимость каждой собственности на основе первоначального зонирования, строительства большего количества жилья или в течение максимум 10 лет.[11]

Первая область, которая согласится участвовать, увидит три уличных голосования в течение первого года. Жители первой улицы разрешают дуплексы с АДУ в дальних дворах позади. Они выбирают дизайн фасадов, выходящих на улицу, чтобы они напоминали традиционные таунхаусы. По прошествии пяти лет многие из первоначальных домов остались — их стоимость значительно увеличилась за счет возможности добавления большего количества жилья, — но новые дуплексы хорошо вписываются в окрестности. Поступления от налога на недвижимость с улицы выросли без необходимости капитального ремонта дорог или канализации. Все больше специалистов переехали в растущую экономику Спрингфилда, и местные школы не пострадали от органического увеличения числа учащихся. Некоторые жители продали их после апзонирования и использовали часть своей прибыли, чтобы переехать в другую пригородную часть Спрингфилда или оплатить частное обучение.Многие из новых жителей предпочитают добираться до центра города на такси или скутерах и велосипедах, поэтому никто не заметил увеличения пробок.

Недавно переизбранный мэр решает разрешить уличное голосование в большей части пригорода Спрингфилда и предоставить нескольким районам, прилегающим к центру города, дополнительный вариант пятиэтажных многоквартирных домов, если они того пожелают.

Решение проблем

Жители обоснованно обеспокоены неблагоприятными изменениями в своем районе. Развитие имеет побочные эффекты, и не все они хороши.Следует проявлять осторожность, чтобы свести к минимуму воздействие на жителей за пределами улицы или квартала. Уличные голосования потребуют тщательных правил, как было предложено выше для Спрингфилда, для решения проблем с парковкой, движением и другими последствиями. Голосование по блокам может сочетаться с требованием сохранения существующих фасадов зданий на близлежащих улицах, чтобы жители близлежащих кварталов не пострадали. Световые плоскости можно было настроить так, чтобы они поднимались под углом к ​​окружающим улицам, ограничивая высоту новых зданий в пределах квартала.

Более амбициозно, застройщик, который негативно влияет на соседнего землевладельца, может быть обязан выплатить компенсацию в ограниченном диапазоне случаев, как за потерю стоимости собственности, так и за неудобства. [12] Но такие голоса пройдут только в том случае, если среди жителей будет широкий консенсус в отношении того, что такое зонирование пойдет им на пользу. Каждый домовладелец выиграет от увеличения стоимости своей собственности из-за зонирования (как будет продемонстрировано вскоре), поэтому компенсация может не потребоваться.

Другие побочные эффекты могут быть устранены с помощью сборов за воздействие, местных трансфертов налоговых прибавок,[13] соглашений о социальных льготах и ​​других методов, таких как аукционы — все они предназначены для разделения любых финансовых выгод от зонирования с соответствующими соседями, с глаз к порождению их поддержки.[14] Некоторые населенные пункты могут разрешить зонирование для создания передаваемых прав на застройку, чтобы домовладельцы, не желающие застраиваться, могли продать часть своей дополнительной разрешенной площади другому владельцу в квартале; между улицами также могут быть разрешены пересадки.

Многие жители не захотят покидать район сразу после зонирования, если вообще когда-либо, поэтому будет трудно собрать квалифицированное большинство для предложения, которое нанесет ущерб району. Если предложение кажется рискованным, 60% жителей вряд ли согласятся с ним, учитывая, насколько домовладельцы в целом обеспокоены переменами.Чтобы победить в уличном голосовании, защитники должны будут выбрать варианты и, возможно, код дизайна, который явно сделает улицу лучше в глазах существующих жителей. Победившие предложения будут иметь тенденцию улучшать свои области.

Почему ультралокальное зонирование должно улучшить предложение жилья

Экономические выгоды от зонирования могут быть огромными,[15] но существующие механизмы зонирования делают практически невозможным для жителей заключение сделок, выгодных большинству из них.

Несмотря на то, что жители часто опасаются повышения зонирования, повышение зонирования даже небольшого участка домов часто существенно увеличивает стоимость этих объектов.Противодействие возникает из-за того, что текущие предложения по зонированию часто оставляют многих домовладельцев перед рискованным и непривлекательным выбором. Столкнувшись с другим набором вариантов, многие могут разрешить контролируемые изменения.[16]

Если бы у них был выбор, многие отдельные землевладельцы предпочли бы увеличить зону своего участка без изменения зонирования близлежащих владений, даже если много лет спустя дополнительное жилье может быть добавлено только последующим покупателем. В противном случае не было бы необходимости в правилах зонирования. То же верно и для многих групп немногих землевладельцев.Но в масштабе сотен или тысяч землевладельцев — масштабе, в котором часто принимаются решения о зонировании — переговоры и соглашения становятся намного сложнее. Согласие на апзону, как и все остальное, становится все труднее по мере вовлечения большего числа людей: затраты на достижение соглашения существенно возрастают. Как мы видели, это приводит к крайне ограничительному зонированию и политическому тупику во многих местах, где политики сталкиваются с тысячами или миллионами избирателей.[17]

Но нет необходимости навязывать домовладельцам зонирование. Имея возможность сделать это легко, многие будут договариваться между собой, чтобы найти подходящее для них верхнее зонирование.

Решения по улицам и кварталам проще

Различные комментаторы предлагали делегировать полномочия по зонированию более мелким масштабам[18], чтобы облегчить согласование взаимовыгодных результатов[19]. Роберт Нельсон, например, предложил передать зонирование и другие полномочия отдельным районам. Вместо того, чтобы распространяться на районы, я предлагаю разрешить выбор в еще меньших масштабах: сегменты улиц или отдельные кварталы, следуя предложениям исследователей зонирования Роберта Элликсона[21] и Джорджа Либмана.[22]

Уличное голосование и голосование блоками были недавно рекомендованы экономистом Тайлером Коуэном[23] и набирают силу в Великобритании: в августе 2020 г. правительственный документ поддержал эту концепцию[24] после того, как испытания «микродемократии» были одобрен Королевским институтом градостроительства Великобритании[25] и Центром городов, среди прочих[26].

Улицы и кварталы имеют два основных преимущества перед районами: они имеют четкие естественные границы; и они меньше.

Естественные границы

Часто нет единого мнения по поводу границ «района», особенно среди жителей, живущих вблизи предполагаемой границы.Процесс точной демаркации границ данного района, чтобы позволить этому району голосовать по предложениям о зонировании, сам по себе будет политически спорным и только усугубит этот процесс.

Кроме того, жители больше всего страдают от действий на собственном лицевом блоке. Изменения на других улицах, как правило, затрагивают их меньше. Это делает лицевые блоки естественным кандидатом на скромные реформы, когда побочные эффекты в основном ограничиваются этой протяженностью улицы.Они являются естественной единицей содержания жилья и борьбы с преступностью.[27] Пересечения создают две естественные конечные точки для каждого сегмента улицы. Точно так же, если уличные фасады зданий вокруг всех четырех краев городского квартала сохраняются без изменений, новая застройка в пределах городского квартала в основном затрагивает жителей этого городского квартала, а не жителей других кварталов, особенно если эффекты перегрузки контролируются. Улицы, граничащие с кварталом, образуют еще одну естественную границу.[28]

Мое внимание к территориям, меньшим, чем кварталы, отчасти связано с опытом Англии, где политика планирования устанавливается национальным правительством.Но предложение жилья в Англии является одним из наименее отзывчивых в мире. Больше не всегда лучше.

В 2010 году Закон об английском локализме дал отдельным районам право изменять правила землепользования в своем районе. Ранние данные свидетельствуют о том, что это могло привести к появлению дополнительного жилья, в основном в сельской местности. В городах ему не удалось построить значительное количество нового жилья, хотя и с некоторыми исключениями.[29] Общая идея, лежащая в основе Закона о локализме, — передать принятие решений более мелким юрисдикциям — имеет хорошую теоретическую поддержку.Джеймс М. Бьюкенен и Гордон Таллок, например, утверждали, что «одно из средств снижения… затрат [достижения соглашения] состоит в том, чтобы организовать коллективную деятельность наименьших единиц в соответствии со степенью внешнего воздействия, на устранение которого направлена ​​коллективизация. устранить».[30]

Но города и кварталы, в которых могут проживать тысячи жителей, далеко не настолько малы, чтобы проявились преимущества передачи полномочий. Джордж Либманн отметил, что «попытки передать некоторые полномочия по зонированию и планированию крупным районным советам с населением от тридцати до ста тысяч человек не увенчались успехом.[31] Вот почему я предлагаю передать дополнительные полномочия в апзону наименьшим возможным уровням: жителям каждого отдельного сегмента улицы или квартала. Мало того, что улицы и кварталы являются «наименьшими единицами, соответствующими степени внешнего воздействия», которое зонирование пытается регулировать; но интересы жителей, живущих по соседству друг с другом, скорее совпадают. И даже когда интересы не полностью совпадают, их очень небольшой размер позволяет общаться лицом к лицу,[32] облегчая переговоры, что невозможно в многотысячных группах.

Разрешение принимать эти решения улица за улицей или квартал за кварталом может также способствовать в конечном итоге широкому принятию реформы. Как отметил один комментатор, в контексте автомобильных ограничений:

Дональд Шоуп сделал очень похожее наблюдение о введении парковочных счетчиков:

Это можно рассматривать как применение принципа субсидиарности.[35] Принятие решений по отдельным улицам или кварталам также должно быть проще, потому что интересы жителей, вероятно, будут более схожими, чем в более широком районе. [36]

Разъяснение прав собственности делает их более ценными

Согласно широкому определению прав собственности, используемому институциональными экономистами,[37] зонирование — это неформальное право собственности, защищающее домовладельцев.[38] Но это право собственности плохо определено, ненадежно[39] и подвержено ограничениям на возможность отчуждения, что увеличивает стимулы к противодействию изменениям, которые могли бы быть полезными[40]. Когда люди не знают, каковы их права, не могут полагаться на них или не могут торговать ими, они не могут легко договориться о сделках, повышающих благосостояние, что ограничивает экономический рост.[41] Уличные и квартальные голосования проясняют и укрепляют права собственности, создавая стимулы для согласия на зонирование. Как заметил Дональд Шоуп, в контексте парковки магия собственности превращает песок в золото.[42]

Предоставление небольшим районам жителей четкого права на апзонирование их собственной территории облегчит поиск квалифицированного большинства для внесения изменений. Когда домовладельцы обеспокоены тем, что новая застройка представляет опасность для их самого важного физического имущества и их сообщества, борьба против любых изменений является более безопасным вариантом.Сделать существующие де-факто полномочия домовладельцев блокировать новую застройку более надежно отчуждаемыми означает, что они будут более счастливы дать ограниченное согласие на зонирование в обмен на четко определенные и гарантированные преимущества, будучи уверенными, что они не столкнутся с неожиданной или нежелательной застройкой.

Где уличное и квартальное голосование будет работать лучше всего

Эдвард Глейзер и другие предположили, что жители сопротивляются зонированию из-за беспокойства по поводу цены на их жилье, но владельцы домов в мегаполисах от Сиэтла и Лос-Анджелеса до Майами и Бостона столкнутся с крупными финансовыми выгоды, если небольшая территория, включая их собственный участок, была зонирована. [43] Если вместо домов на одну семью разрешено строительство многоквартирных домов высотой в четыре или пять этажей, это может увеличить стоимость текущего имущества в три раза и более.

Уличные или квартальные голоса за повышение зонирования с большей вероятностью будут успешными в любом месте, где домовладельцы получат большие выгоды, то есть везде, где ограничительное зонирование существенно повысило цену на землю. Там, где существующие процедуры зонирования уже работают хорошо, в таком голосовании может не быть необходимости.

Недавно Джо Гьюрко и Джейкоб Криммель перечислили различные мегаполисы, где стоимость земли высока из-за ограничительных правил землепользования.[44] В дополнение к агломерациям, хорошо известным своим ограничительным зонированием, таким как Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сиэтл и Нью-Йорк, они включают в себя широкий спектр городов, где ограничительные правила увеличили стоимость земли в пределах 15 миль от центра города: Атланта, Бостон, Чикаго, Даллас, Майами, Миннеаполис, Филадельфия, Феникс, Портленд, Риверсайд-Сан-Бернардино, Сан-Хосе и Вашингтон, округ Колумбия. В Бостоне, Чикаго, Майами, Нью-Йорке, Филадельфии и Сан-Хосе они оценивают, что стоимость земли по-прежнему повышена на расстоянии до 30 миль от центра города.

В значительной части этих мегаполисов привлекательный застройщик был бы очень прибыльным. Также, вероятно, будет много небольших городов и поселков за пределами этих мегаполисов, не проанализированных Дьюрко и Криммелем, где университет, больница, штаб-квартира корпорации или другие факторы увеличили спрос на жилье, но политические препятствия помешали обновлению правил зонирования. Принстон, Нью-Джерси, например. Уличные голосования и голосования блоками также должны способствовать росту в этих местах.Такое голосование также могло бы хорошо работать в таких городах, как Хьюстон, которые успешно уплотняются, но где больший рост был бы экономическим, если бы политика такого уплотнения была проще. Конечно, в Хьюстоне нет зонирования, но есть юридические ограничения, такие как минимальный размер участка.

В городах, находящихся в упадке или переживающих экономический кризис, могут быть дорогие районы, которые могут стимулировать рост за счет уличных голосований и блокировок. В районах, где цены на жилье незначительно превышают затраты на строительство, могут оказаться полезными другие методы регенерации по улицам.[45] Предлагаемое здесь уличное и квартальное голосование с меньшей вероятностью будет работать в районах существующих многоквартирных домов, где уже проживает гораздо больше жителей с сильно различающимися интересами, плотность уже выше, а координация затруднена.

Прецеденты

Хотя точная идея уличного и квартального голосования еще не реализована, широкий спектр прецедентов указывает на то, что уличное и квартальное голосование должно быть возможным и желательным.

Реформа парковки

Существует множество примеров уличного спроса на реформу в области парковки, начиная с первых парковочных счетчиков.В 1976 году районам Сан-Франциско была предоставлена ​​​​возможность подать петицию об ограничении времени парковки для нерезидентов, но разрешить жителям покупать наклейку для неограниченного права парковки. Это было настолько популярно, что до того, как департамент внедрил его в первом районе, который подал прошение об этом, еще девять районов также подали петиции. Дэвид Вайнтер объясняет: «Отдел планирования установил критерии и адаптировал существующий процесс создания двухчасовых зон, применив их, чтобы районы могли самостоятельно выбирать для участия.Это способствовало беспрепятственному внедрению, позволив наиболее энергичным и лучше всего организованным районам избрать для досрочного участия». сделать работу по убеждению друг друга в том, что реформа хороша, и добиться широкого принятия. Это можно увидеть, например, в процессе согласия на принятие округов с льготами на парковку в Остине, штат Техас.[48] ​​В льготных районах парковки город устанавливает парковочные счетчики и следит за тем, чтобы часть или весь доход от этих счетчиков тратился на коммунальные услуги в зоне учета. Предоставляя жителям района возможность стать районом с льготами на парковку, города гарантируют, что сами жители проделают тяжелую работу по убеждению своих соседей.

Районы по развитию бизнеса

Районы по улучшению бизнеса часто создаются в уже существующих районах для предоставления таких услуг, как уборка улиц, охрана, парковка, уличная мебель, вывески и связи с общественностью.Они могут иметь право взимать небольшие дополнительные сборы с каждого бизнеса в рамках BID.[49] Напротив, уличные и квартальные голосования не будут иметь силы принуждения. Людей, которые не хотят менять свою собственность, не будут принуждать к этому.

Минимальные размеры участков в Хьюсто n

Хьюстон уже дает некоторые полномочия по землепользованию отдельным кварталам или фасадным блокам. Хотя в Хьюстоне нет зонирования, в нем действуют постановления о землепользовании, регулирующие минимальные размеры участков. Когда город попытался уменьшить минимальный размер участка в некоторых местах, чтобы обеспечить больше жилья, он также позволил жителям отдельных кварталов, лицевых кварталов или других районов выбирать путем квалифицированного большинства выбор в пользу больших минимальных размеров участков. В отличие от голосования на улицах и кварталах, предложенного в этом отчете, которое позволило бы жителям согласиться на более интенсивное зонирование, Хьюстон требовал от жителей отказа. М. Нолан Грей и Адам Миллсэп утверждают, что это право отказа облегчило реформу, потому что несогласные избиратели знали, что они могут избежать ее последствий, если захотят.

Ассоциации домовладельцев и кондоминиумы

Единый закон об общих интересах, регулирующий кондоминиумы и ТСЖ, требует квалифицированного большинства в 80% для прекращения ассоциации,[52] что позволит провести перепланировку.

Израиль, Япония,[53] Австралия,[54] Гонконг, Сингапур[55] и Канада[56], например, имеют законы, разрешающие перепланировку многоквартирного дома с одобрения квалифицированного большинства владельцев. Это включает в себя право заставлять инакомыслящих жителей продавать и выезжать, что является гораздо более радикальным положением, чем голосование на улицах и блокировках. В Тель-Авиве, согласно одному источнику, благодаря этим положениям в прошлом году было построено более одной трети валового объема нового жилищного строительства — удивительно много.[57]

Переустройство земли

Переустройство земли дает всем затрагиваемым владельцам собственности в районе реконструкции право большинством голосов одобрять или не одобрять передачу прав на землю органу самоуправления для перепланировки.[58]

Законы о референдумах и «местных выборах»

Во многих штатах разрешены референдумы или голосование по различным вопросам. Существуют также законы о «местных опционах», делающие принятие закона предметом местного референдума в определенных областях, включая лицензирование спиртных напитков, регулирование азартных игр и новые налоги,[59] такие как 1% налог с продаж местного опциона, округ принять на референдуме.[60] Уличные и квартальные голосования можно рассматривать как аналогичные.

Сопоставимые принципы

Аналогичные базовые принципы также применялись в других контекстах, временах и местах. До зонирования города, включая Чикаго, приняли «правила согласия на фасад», запрещающие определенные виды использования или виды застройки, если только согласие не было дано определенной долей владельцев или жителей на той же улице или квартале или в пределах определенного радиуса рассматриваемого участка. Эти правила обсуждаются в Приложении .

В Нидерландах подавляющее большинство жителей могут подать прошение о превращении их улицы в woonerf , или пешеходную «игровую улицу», где пешеходы имеют преимущественное право на все дорожное покрытие.

Рональд Оукерсон и Джереми Клифтон описали успешные усилия отдельных лицевых блоков по омоложению для достижения возрождения городов в Буффало.

Заключение: дорожная карта для ультралокального апзонирования

Первый шаг мэра, заинтересованного в ультралокальном апзонировании, — обратиться к прокурору города с просьбой определить, как это сделать в соответствии с законодательством штата. Рамочные правила должны быть разработаны таким образом, чтобы успешное уличное голосование автоматически приводило к зонированию, без необходимости последующего одобрения со стороны городских политиков или официальных лиц, во избежание политических споров, задержек и расходов.Апзонирование может быть реализовано посредством последующих дискреционных решений города после каждого уличного голосования, но это будет гораздо менее идеальным.

Следующим шагом является обращение к градостроителям с просьбой определить районы загородных домов с хорошим транспортным сообщением, подходящие для постепенного уплотнения, если удастся преодолеть политические препятствия. Затем мэр может попросить сотрудников по планированию подготовить предложение с вариантами зонирования и правилами безопасности. Пример Спрингфилда выше иллюстрирует механизм и различные варианты, которые город может предложить жителям.Персонал по планированию может предложить другие варианты, подходящие для каждого места.

Затем городские власти могут пригласить каждый из этих районов для участия в конкурсе, чтобы стать первым пилотным уличным голосованием, путем подачи петиции, скажем, 10% жителей в каждом районе, или менее формальными способами. Домовладельцы в первой области увидят наибольший прирост стоимости своей собственности, поскольку они начнут удовлетворять спрос на большее количество домов.

После пилотных районов могут быть включены дополнительные районы с дополнительными вариантами и, возможно, дополнительными мерами безопасности, чтобы гарантировать, что любые опасения жителей и побочные эффекты, обнаруженные в пилотных районах, сведены к абсолютному минимуму.Огромный экономический потенциал означает, что должна быть возможность разработать пакеты зонирования для достижения широкого консенсуса.

Уличное голосование и голосование блоками может стать популярным новым способом обеспечения существенного роста заполнения в большом количестве городов и мегаполисов по всей территории США и перезапуска типа органического роста, который со временем создал множество красивых исторических мест.

Приложение: Разрешения на фасад и Конституция

В 1887 году, чтобы решить проблему запаха, шума и скопления людей в конюшнях с ливреями, город Чикаго принял постановление, запрещающее любые новые конюшни с ливреями в пределах 75 футов от любой «жилой улицы», за исключением случаев, когда владельцы всей собственности в пределах 600 футов дали свое согласие в письменной форме. [62] Он следовал более ранним положениям о согласии владельца в отношении линий трамвая, салонов и парков.

В Чикаго было разработано множество таких законов о «согласии фасада» для регулирования рекламных щитов, больниц, газовых резервуаров, кузнечных, литейных, упаковочных цехов, заводов по переработке, кожевенных заводов, пивоваренных заводов, ликеро-водочных заводов, барахолок, прачечных, элеваторов и мыловаров. изготовление растений.[63] Требуемые согласия были по-разному единогласными, тремя четвертями, двумя третями или простым большинством; собственниками или домовладельцами и собственниками; и по определенному радиусу, по городскому кварталу, по одной стороне улицы или по обеим сторонам улицы.[64] Они также были приняты в других штатах для управления детскими домами и домами престарелых в Вашингтоне, передвижными домами в Монтане и продажами пива в Теннесси.[65]

Конституционность таких законов была поставлена ​​под сомнение решением Верховного суда от 1912 года по делу Eubank v. City of Richmond . установить линию застройки более ограничительную, чем разрешение, уже полученное землевладельцем.Суд признал постановление недействительным, поскольку оно давало одной группе владельцев право ограничивать использование другими владельцами, не ограничивая их произвол: «Одно лицо, владеющее двумя третями пакета, может иметь такое право в отношении ряда с меньшей коллективной собственностью».

Суд позже поддержал согласие фасада для рекламных щитов в Кьюсак , [67], но затем создал путаницу с другим делом. В Washington ex отн. Seattle Title Trust Co. v. Roberge , [68] попечитель существующего благотворительного дома для пожилых людей хотел заменить его домом большего размера для тех же целей.Применимое постановление о зонировании предусматривало, что такое строительство «должно быть разрешено. . . когда будет получено письменное согласие владельцев двух третей собственности в пределах четырехсот футов». После того, как доверительному управляющему было отказано в разрешении, он подал иск, и Верховный суд отменил постановление, сославшись на отсутствие ограничений на произвол со стороны владельцев и отсутствие в протоколе доказательств того, что такое использование будет неприятным.

Тем не менее, уличные и квартальные голосования, предложенные здесь, не должны вызывать никаких конституционных затруднений из-за решения Верховного суда по этому делу.Во-первых, подобно постановлению, которое суд оставил в силе в деле Кьюсак , но в отличие от рассматриваемых в делах Роберж и Юбэнк , голосование за гиперлокальное зонирование может только расширить использование другими своих прав собственности, а не ограничивать их. Жильцы не могут ограничивать использование собственности дальше существующих запретов, которые уже установлены законом. Во-вторых, это предложение предполагает голосование всех жителей соответствующей территории, а не только землевладельцев; в этом отношении он кажется неотличимым от референдумов о зонировании в маленьком муниципалитете.[69] Не может быть никаких сомнений в том, что очень маленькие местные органы власти должны устанавливать свое собственное зонирование. В-третьих, голоса будут чисто дополнительными к существующей системе зонирования. Муниципалитет сохраняет за собой право повышать зону, даже если соседи не согласны, поэтому опасения в Roberge по поводу произвольных решений соседей не применяются.

Наконец, уличным и квартальным голосованием жители коллективно устанавливают зонирование своей территории и своих участков, а не наделяют себя квазисудебной властью над одним сторонним землевладельцем.Если группа жителей принимает решение о единой верхней зоне всех своих участков посредством уличного или квартального голосования, они будут затронуты в равной степени. Некоторые могут не согласиться с решением квалифицированного большинства своих соседей, но, в отличие от согласия на фасад, к ним нельзя относиться по-другому. Голосование по улицам и кварталам больше похоже на коллективное обращение жителей к городу с просьбой установить линию застройки вдоль их улицы, [71] ходатайство о контроле за парковкой или ходатайство о минимальном размере участка в Хьюстоне, о котором говорилось выше.

Кроме того, это предложение следует предложениям исследователей зонирования Роберта Элликсона и Роберта Нельсона; ни один из них, похоже, не был обеспокоен тем, что могут возникнуть конституционные проблемы. Положения о минимальной партии в Хьюстоне, описанные выше, действовали в течение двух десятилетий и не были отменены. Если многие округа по улучшению бизнеса являются конституционными, уличные и блоковые голосования должны быть таковыми еще более четко.

Концевые сноски

См. концевые сноски в PDF

Стратегии застройки застройки / Застройка застройки — город Спокан, Вашингтон

Стратегии застройки/развития точечной застройки

Что сейчас происходит

Людям нужны более доступные по цене варианты жилья в подходящих местах.

Недавно городские власти приняли три постановления, вступивших в силу 27 февраля 2019 года, направленных на расширение жилищного строительства и домовладения в жилых районах, в основном расположенных вблизи центров роста и коридоров Спокан. Изменения в кодексе застройки облегчают достижение запланированного количества домов на акр и отслеживание работы руководящего комитета по застройке в 2016 году. Изменения направлены на более эффективное использование имеющихся земель рядом с существующими услугами и объектами, эффективно снижая дополнительные расходы налогоплательщиков.

• Строители теперь могут строить здания любого типа до трех полных этажей в многоквартирных зонах с ограничением по высоте 35 футов, с приспособлениями для скатных крыш и других ограниченных выступов выше этой высоты.
• Несколько дополнительных изменений ограничены пристроенными домами — кодекс определяет их как дома, разделенные общей общей стеной и линией собственности. Эти изменения призваны облегчить застройщикам создание таунхаусов, которые можно финансировать и приобретать отдельно как дом на одну семью вместо квартир.

Предлагаемые изменения касаются застройки пустырей и участков на уже застроенных территориях, также называемой «точечной застройкой». Текущая работа также включает картографические инструменты и другие ресурсы для предоставления информации о доступных землях и преимуществах застройки вблизи застроенных территорий, а также продолжение работы над некоторыми из рекомендуемых изменений в Едином кодексе развития.

Фон

Комплексный и стратегический планы города поощряют развитие более компактных и доступных форм жилья и высококачественной разнообразной жилой застройки.В 2016 году подкомитет Комиссии по городскому планированию Спокана привлек руководящий комитет, состоящий из 16 застройщиков, подрядчиков по проектированию, представителей сообщества и лидеров, чтобы выяснить, какие изменения необходимы для поощрения высококачественного жилья и коммерческой застройки в соответствующих обозначенных районах Спокан. . Серия из 24 рекомендуемых действий представляет собой руководство по решению жилищной и коммерческой застройки на пустующих участках в уже застроенных районах. Рекомендации комитета были приняты городским советом Спокана в ноябре 2016 года.В начале 2018 года городские власти приняли отдельный набор поправок к кодексу для коттеджного строительства и другой альтернативной жилой застройки в жилых районах Спокан с низкой плотностью населения.

Примите участие

Общественность приглашается к участию путем посещения запланированных собраний и предоставления письменных комментариев на протяжении всего процесса. Городские власти призывают общественность обращаться за информацией в Департамент планирования и развития.

Связанные документы

Редакции кодекса — пристроенные дома, парковочные переходы, высота стены

Отдел планирования | Грантс Пасс, ИЛИ

Отдел планирования Департамента общественного развития предоставляет широкой общественности и сообществу разработчиков информацию о Комплексном плане города (страница), политике землепользования и целях планирования в масштабах штата. Он реализует планы посредством ежедневного применения Кодекса развития, который включает обработку различных заявок на землепользование, от подразделений до отклонений.

Функция отдела

Отдел планирования отвечает за предоставление кадровой поддержки отделу планирования, городскому совету и различным комитетам для обеспечения актуальности Комплексного плана и правил его реализации и отражения видения сообщества в отношении качества жизни в долгосрочной перспективе. посредством управления ростом, сохранения и развития.Планы и подзаконные акты предусматривают повышение качества жизни за счет земель, предназначенных для качественных районов с различными жилыми помещениями, предприятиями торговли и занятости, а также возможностями экономического развития. Отдел планирования также управляет этими правилами реализации, чтобы гарантировать, что повседневные решения соответствуют стандартам развития, соответствующим долгосрочному видению и целям управления ростом, чтобы обеспечить желаемое качество жизни Grants Pass.

Например, отдел проверяет все планы участка, чтобы убедиться, что предлагаемая застройка соответствует критериям зонирования, отступов, озеленения, доступа и другим правилам, установленным городским советом для безопасного и упорядоченного роста.

Граница городской застройки

В 1998 году городской совет и Совет уполномоченных округа Жозефин подписали Межправительственное соглашение (PDF) о передаче юрисдикции застройки границы городской застройки (UGB) городу Грантс-Пасс. Стандарты Комплексного плана Grants Pass, Карты зонирования и Кодекса развития применяются к объектам недвижимости с городским зонированием в пределах UGB. Городские власти завершили обновление Границы городского роста, а также приняли городские заповедники в 2014 году. DLCD подтвердил обновление в 2015 году.Некоторые объекты недвижимости, недавно включенные в UGB , по-прежнему относятся к сельскому зонированию. Они по-прежнему находятся в ведении округа Жозефина в соответствии с Комплексным планом развития сельских районов и Кодексом развития сельских земель, как описано в отдельном соглашении об управлении.

Аннексия

Каждый год городской совет Grants Pass рассматривает вопрос о том, следует ли присоединить к городской черте дополнительные объекты недвижимости в границах городской застройки. Городской совет стремится обеспечить сохранение логических границ города с течением времени и выполнить требования соглашения между городом и округом для оценки периодических аннексий.

Жилая застройка в районе Грантс-Пасс

Информационный лист с кратким изложением некоторых обновлений Кодекса развития и ключевых программ, связанных с жилой застройкой в ​​Грантс-Пасс.

Информационный бюллетень по жилищному строительству (PDF)

Доступное жилье и справедливое жилье

В настоящее время City of Grants Pass не имеет отдельного отдела жилищного строительства. Доступное жилье решается в партнерстве с различными городскими департаментами, подразделениями и общественными партнерами.Отдел планирования координирует некоторую работу с другими городскими департаментами, подразделениями и партнерами. Дополнительную информацию о доступном жилье и общественных партнерах можно получить на следующих городских веб-страницах:

Обследование потребностей в жилье

Управление поймами

Грантс-Пасс имеет ряд низменных районов, исторически подверженных наводнениям. В рамках своей программы управления поймами город предоставляет карты ставок страхования от наводнений (FIRM) в качестве общественной услуги.В City of Grants Pass хранится файл точно заполненных свидетельств о высоте любого нового строительства в пойме.

В городе есть сертифицированный управляющий поймой, который может встретиться с жителями. Эта программа сертификации закладывает основу для обеспечения того, чтобы квалифицированные специалисты могли справиться с задачей разорвать порочный круг ущерба и остановить его негативное истощение человеческих, финансовых и природных ресурсов страны.

Развитие сообщества | Уорнер Робинс, Джорджия

Грант на развитие сообщества (CDBG)

Грант на развитие сообщества (CDBG), финансируемый U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) поддерживает широкий спектр мероприятий по развитию сообществ, направленных на создание более сильных и устойчивых сообществ. Как правообладатель, город Уорнер Робинс получает ежегодные ассигнования средств, которые позволяют нам разработать план для удовлетворения приоритетных потребностей, создания подходящих условий жизни, предоставления достойного жилья и создания экономических возможностей, главным образом для лиц с низким и средним доходом. . Мероприятия могут касаться таких потребностей, как инфраструктура, проекты экономического развития, общественные объекты, общественные центры, восстановление жилья, коммунальные услуги, расчистка/приобретение, соблюдение кодекса, помощь домовладельцам и т. д.

Департамент жилищного строительства и городского развития США

Инициатива Джорджии по общественному жилью (GICH)

Инициатива Джорджии по общественному жилищному строительству (GICH) предлагает общинам трехлетнюю программу сотрудничества и технической помощи, связанную с жильем и общиной разработка. GICH стремится помогать сообществам улучшать качество жизни и экономическую жизнеспособность посредством разработки местных жилищных стратегий и стратегий возрождения. Наша команда City of Warner Robins Housing сосредоточена на выявлении и удовлетворении потребностей в жилье в нашем сообществе.

Университет Джорджии – Инициатива Джорджии по общественному жилью

Keep Warner Robins Beautiful (KWRB)

Keep Warner Robins Beautiful начала свою деятельность в 1985 году как Комиссия по чистому сообществу. Вначале цели организации заключались в том, чтобы рекомендовать политику управления отходами и окружающей средой, чтобы деятельность города следовала общей цели и задаче. Со временем, по мере развития Keep Warner Robins Beautiful (KWRB), видение, миссия и влияние значительно выросли.Являясь аффилированным лицом как Keep Georgia Beautiful, так и Keep America Beautiful, KWRB согласовывает свои цели с учетом взглядов обеих организаций. KWRB совместно с каждым городским департаментом ежедневно работает над тем, чтобы все граждане Warner Robins жили в чистой, зеленой и красивой среде, которой они заслуживают. Прежде всего, мы стремимся продвигать образование и вдохновлять общественность на участие в мероприятиях, направленных на пропаганду переработки отходов, искоренение мусора и украшение нашего города.

Keep America Beautiful

Keep Georgia Beautiful Foundation

Справедливое жилищное строительство

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию при аренде или покупке жилья, получении ипотечного кредита, поиске жилищной помощи или участии в другой деятельности, связанной с жильем, по причине расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности.

Министерство жилищного строительства и городского развития США – Справедливое жилищное строительство

Стремясь к дальнейшему обеспечению справедливого жилищного строительства, город Уорнер Робинс сотрудничает с юридическими службами Джорджии, чтобы предоставить арендаторам, домовладельцам и арендодателям образовательные возможности для справедливого жилищного строительства.

Программа юридических услуг Грузии

Отдел планирования | Сент-Чарльз, Миссури

Отдел планирования и зонирования общественного развития имеет три основные области ответственности:

• Планирование и зонирование
• Управление поймами
• Сохранение исторического наследия

Несколько советов и комиссий поддерживаются сотрудниками отдела планирования и зонирования.К ним относятся:

• Совет по корректировке
• Комиссия по связям с общественностью
• Совет по ориентирам
• Комиссия по планированию и зонированию
• Консультативный совет по специальным деловым районам

Планирование и зонирование

Интерпретация кодов зонирования и зонирования и предоставляет карты города (с различной информацией, такой как обозначения зонирования, районные подразделения, аннексии и т. д.), а также поддерживает Комплексный план, основанный на крупных изменениях в инвестициях государственного и частного секторов.

Отдел планирования и зонирования проверяет следующее:

• Планы участков любого нового здания или пристроек на предмет соответствия зонированию
• Разрешения на вывеску
• Разрешения на строительство
• Проверка подразделения

Управление по борьбе с наводнениями 9008 участник Национальной программы страхования от наводнений, также известной как NFIP. В связи с этим членством Отдел планирования и зонирования управляет городскими правилами поймы, чтобы обеспечить соответствие городским, государственным и федеральным правилам, чтобы оставаться участником NFIP.Участие в программе позволяет горожанам получить страховку от наводнения.

Страхование от наводнения важно для домовладельцев, арендаторов и предприятий. Наводнение и сильный шторм, произошедшие с 28 апреля по 11 мая 2017 года, повредили более 1000 строений в штате Миссури. У многих домовладельцев, владельцев бизнеса и арендаторов был полис страхования от наводнения, но у некоторых его не было. Наводнения могут затронуть любого и являются наиболее распространенными и дорогостоящими стихийными бедствиями в Соединенных Штатах. Без страховки от наводнения ремонт или восстановление после стихийного бедствия может оказаться слишком дорогостоящим для владельцев.

Для получения дополнительной информации о пойме посетите страницу часто задаваемых вопросов. Если у вас есть какие-либо дополнительные вопросы, касающиеся поймы, разрешений на развитие поймы, просмотра карт ставок страхования от наводнений (FIRM) или улучшений в пойме, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться за помощью в Отдел. Имейте в виду:  на законных основаниях городские власти не могут определить, находится ли ваша собственность в зоне затопления, поскольку для этого требуется определение либо компанией по определению зоны затопления, либо вашей страховой компанией, либо зарегистрированным землемером штата Миссури.

Ссылки:

Фирмы

Промоката
Промоката

В знак признания важности исторических ресурсов Сообщества Св. Чарльз постановление о сохранении исторических памятников и создал Совет по сохранению исторических достопримечательностей и архитектурному обзору (HLPARB) с целью сохранения и защиты исторических ресурсов города для будущих поколений.Город определил 26 отдельных достопримечательностей и 6 исторических районов, содержащих более 3000 объектов: Южный главный заповедник, исторический центр города, заповедник Френчтаун, заповедник Коммонс, заповедник достопримечательностей и расширенный исторический заповедник. Владельцам недвижимости следует свериться с прилагаемыми картами, чтобы определить, находится ли их недвижимость в одном из этих исторических районов. Если это так, требуется одобрение Совета по достопримечательностям перед внесением изменений во внешний вид любого основного или вторичного здания, таких как замена окон, дверей, декоративных элементов, установка сайдинга или замена крыльца.Кроме того, в большинстве случаев работы снаружи дома или гаража, для которых требуется разрешение на строительство, должны получить одобрение Совета по достопримечательностям. Чтобы определить, требует ли проект, который вы рассматриваете, одобрение Совета по достопримечательностям, свяжитесь с сотрудниками по телефону 636-949-3228. Некоторые работы считаются техническим обслуживанием и могут не требовать одобрения Совета по достопримечательностям. Кроме того, Совет должен одобрить снос и новое строительство, включая установку заборов.

Руководящие принципы проектирования были созданы для каждого из районов, чтобы помочь HLPARB в проведении обзора проектов (Южный главный исторический центр города Френчтаун The Commons Extended Historic Preservation District).Совет также использует Стандарты министра внутренних дел по реабилитации (http://www.nps.gov/tps/standards/rehabilitation.htm). Владельцы недвижимости также должны использовать эти ресурсы при принятии решений о предстоящих работах и ​​сохранении исторического характера своего здания. Чтобы запросить одобрение Советом по достопримечательностям любой предлагаемой работы, в Департамент общественного развития следует подать заявку на сертификат соответствия. HLPARB собирается один раз в месяц, как правило, в третий понедельник.Со списком дат и сроков проведения заседаний Совета можно ознакомиться здесь.

Планирование | City of Mission Viejo

Отдел планирования отвечает за реализацию Кодекса развития города и соответствующих целей, политики и задач Генерального плана города. Отдел планирования обрабатывает заявки на землепользование и застройку, содействуя общественному здравоохранению, безопасности и общему благосостоянию, чтобы сохранить или улучшить высокое качество жизни в Миссии Вьехо. Отдел планирования также отвечает за долгосрочное планирование, жилищные вопросы и управление программой блочных грантов на развитие сообщества.Отдел планирования оказывает поддержку городской комиссии по планированию и транспорту.

Комиссия по планированию и транспорту приветствует мнения представителей общественности. Очередные заседания Комиссии по планированию и транспорту проводятся во второй понедельник каждого месяца в 18:30. в Зале Совета, Мэрия Миссии Вьехо, 200 Civic Center. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с отделом развития сообщества по телефону 949-470-3053 или по электронной почте cd@cityofmissionviejo.орг.

по планированию и транспортировке можно просмотреть здесь: онлайн-поиск документов собрания.

Публичные уведомления

Предложение смешанного использования The Gardens

Склад Нижнего Кертис-Парка (PDP2020-315)

Экологический документ запасов Лоуэр-Кертис-Парк

Прейскурант отдела планирования Действует с 1 сентября 2019 г.

Для форм планирования:  Формы и приложения   (Для дискреционных проектов, таких как разрешения на условное использование, разрешения на планируемую застройку и т. д., пожалуйста, свяжитесь с отделом планирования по телефону 949-470-3053 или по электронной почте cd@cityofmissionviejo. org , чтобы узнать о конкретных требованиях).

Вопросы или комментарии: 949-470-3053 или по электронной почте [email protected].

Жилищные программы и программы субсидий

Фонды HUD

Город Спрингфилд использует средства Федерального блока развития сообщества (CDBG) и Программы инвестиционного партнерства HOME (HOME) от Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) для оказания помощи в строительстве доступного жилья, услуг, связанных с жильем, возрождении района, общественные благоустройства и мероприятия по реконструкции центра города.Основной целью программ CDBG и HOME является помощь людям с низким и средним доходом. Программа CDBG в Спрингфилде планируется и проводится таким образом, чтобы каждый проект или мероприятие соответствовало хотя бы одной из трех целей национальной программы CDBG: приносить пользу людям с низким и средним доходом; предотвращает или устраняет трущобы и упадок; и удовлетворяет неотложную потребность, представляющую серьезную и непосредственную угрозу здоровью или благополучию сообщества, когда другие финансовые ресурсы недоступны. Springfield инвестирует средства CDBG в помощь детям и молодежи, инвалидам и пожилым людям, группам риска, поддержку социальных служб, создание рабочих мест и жилищную помощь.Программа Eugene-Springfield HOME Consortium планируется и проводится таким образом, чтобы каждый проект или мероприятие обеспечивало достойное, безопасное и доступное жилье для населения с низким доходом и с особыми потребностями.

Сводный план

Консолидированный план Юджина-Спрингфилда — это документ, который Юджин и Спрингфилд должны представить в Министерство жилищного строительства и городского развития США, чтобы иметь право на получение федеральных фондов жилищного строительства и общественного развития, таких как CDBG и HOME. Этот пятилетний стратегический план помогает городам выбирать проекты и мероприятия, которые они поддерживают за счет средств HUD.Спрингфилдский план действий CDBG на один год определяет, как городские власти будут распределять средства CDBG для решения проблем развития сообщества и удовлетворения потребностей в доступном жилье в интересах людей с низким доходом в сообществе.