Жилищный кодекс смена управляющей компании: Кворумом по рейдерам: смена УК сильно усложнится

Содержание

Кворумом по рейдерам: смена УК сильно усложнится

Автор фото: Петр Ковалев

07:0521 июня 2022

5608просмотров

07:0521 июня 2022

Президент подписал поправки в жилищный кодекс, согласно которым увеличивается число голосов жителей для смены способа управления домом или управляющей компании. Теперь для этого необходимо 50% плюс один голос от общего числа собственников. Документ вступит в силу 1 сентября.

Действующее пока законодательство позволяет выбрать управляющую компанию (УК) или сменить способ управления многоквартирным домом (МКД) простым большинством голосов собственников от участвующих в общем собрании. В свою очередь, общее собрание считается состоявшимся, если в нём приняли участие 50% собственников или их представителей. Таким образом, решение по выбору УК может быть принято всего четвертью голосов собственников (25% плюс один голос).

Поправки в ЖК были внесены в Госдуму Законодательным собранием Красноярского края, причём ещё в октябре 2020 года. В пояснительной записке говорится, что кворум «25% плюс один голос» слишком низкий для смены УК. «Собственники могут разделиться на две или три группы, каждая может выбрать свою УК. На практике наблюдается одновременное или последовательное с периодичностью несколько дней, недель или месяцев проведение общих собраний собственников помещений в МКД, при которых происходит смена УК. Такие условия приводят к злоупотреблениям как со стороны УК, так и со стороны собственников. Отмечаются фальсификации протоколов общих собраний и подкупы отдельных собственников», — считают красноярские депутаты.

Как бы там ни было, сменить УК жителям МКД станет гораздо сложнее. С одной стороны, это защищает собственников от того, чтобы за них решили вопрос. Но неудобно, потому что существующая УК всё равно имеет серьёзное влияние на какую–то часть собственников. И заблокировать решение о смене УК может оказаться проще.

Новостройки — лакомый кусок

Читайте также:

ЖКХ

Рынок ЖКХ ждут рост тарифов и снижение платёжной дисциплины

Как говорят эксперты, рынок управления МКД в Санкт–Петербурге довольно спокойный. В первую очередь потому, что большинство жилкомсервисов города — государственные. Только шесть более чем из 40 — частные компании. А районные администрации, отвечающие за вопросы управления жилым фондом, успешно препятствуют миграции домов из одной УК в другую. Вторая часть жилищного рынка Петербурга — новостройки, управляют которыми в основном УК, так или иначе аффилированные с застройщиком. Именно последние чаще всего интересны рейдерам.

Цель таких недобросовестных компаний — не только взять контроль над коммунальными платежами жителей и навязывать им собственные услуги, но и «захватить» общее имущество (например, подвалы и технические этажи) для последующего возможного отчуждения.

В основном дома «захватывают» благодаря подделке документов. Исправить «бумажки» под себя не так уж сложно — подкупаются некоторые собственники, захватывается документация на МКД, а в соцсетях или даже СМИ разворачивается чёрная PR–кампания в отношении действующей УК. В итоге дом переходит новой компании, которая создала видимость законности всех процедур.

Снижение тарифов — не панацея

Как говорит Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам «Строительного треста», внесённые изменения существенно затрудняют процедуру смены УК. «Тем самым облегчается жизнь УК и усложняется так называемое рейдерство, при котором возможны злоупотребления, идущие не на пользу жильцам. Однако такие послабления не столь существенны, чтобы давать УК расслабиться и забыть о своих обязанностях», — считает он.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что даже эта мера не поможет: недобросовестные УК не соблюдают ни эти, ни какие–либо другие законы и по–прежнему смогут добиваться своих целей, подделывая результаты голосования. Законодатели предлагают расширить систему онлайн–голосования и добавить туда возможность подать голос при помощи портала «Госуслуги». Но это является полумерой и оставляет поле деятельности для рейдеров, так как Жилищный кодекс подразумевает и возможность сдать бюллетени на бумаге.

По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, смена УК, несмотря на волеизъявление большинства собственников, часто идёт не на пользу дому. «Бывает, что жильцы не могут объективно оценить эффективность работы УК. Всегда кажется, что что–то делается не так. А потом новая УК, которая приходит на смену, оказывается неспособной осуществлять такое же оперативное оказание услуг, пусть и за меньшие деньги. Отмечу, что снижение тарифов не всегда означает повышение качества проживания в МКД», — говорит она.

Для повышения доверия собственников к управляющим компаниям необходимо развивать прозрачность и коммуникативные навыки сотрудников УК. Зачастую самая главная проблема — неумение УК взаимодействовать и коммуницировать с людьми.

Главная проблема, которую удастся урегулировать нововведениями в законодательстве, — пассивность собственников жилья в принятии решений, касающихся работы управляющей компании. До принятия поправок повлиять на деятельность УК можно было, получив 25% голосов собственников плюс один голос. Собрание считалось правомочным, если на нём присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Сейчас активно голосующих собственников должен быть 51%. Безусловно, это добавит сложностей. Например, заменить старую, не устраивающую управляющую компанию на новую будет непросто. Положительных последствий ждать не приходится. Недобросовестные управляющие компании не соблюдают ни эти, ни какие–либо другие законы и по–прежнему смогут добиваться результатов, подделывая большинство голосов.

Александр Гурылёв

вице–президент Национального жилищного конгресса, председатель совета директоров компании «Инноватика»

Обычно люди крайне редко меняют УК. Какую им дали — такая и есть. В основном конфликты с УК возникают через какое–то время после сдачи дома. Когда жильцы понимают, что управляющая компания, предоставленная застройщиком, не очень справляется со своими обязанностями. Но должна быть серьёзно настроенная инициативная команда собственников, которые понимают, как всё устроено — как менять УК, какие права и обязанности у неё есть. Часто с УК пытаются спрашивать то, за что она не должна отвечать. И обратная ситуация: порой с УК не спрашивают очевидные вещи.

Виолетта Басина

гендиректор ГК «Омакульма»

Изменения в законе призваны обеспечить учёт интересов большинства жителей дома. Такое решение определённо защитит права собственников от недобросовестных управляющих компаний, захватывающих дома. Для самих же УК практически ничего не меняется.

Вячеслав Мокичев

Генеральный Директор Ук «Прогресс»

Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав — Последние новости Тюмени и области

Posted 21 июля 2021, 06:25

Published 21 июля 2021, 06:25

Modified 11 ноября 2022, 20:27

Updated 11 ноября 2022, 20:27

21 июля 2021, 06:25

Фото: Правительство Тюменской области

Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав

НашГород узнал, как сменить управляющую компанию и выбрать новую. В нашей инструкции: порядок и нюансы смены УК многоквартирного дома, какой способ правления избрать для МКД и нюансы передачи документов от старой УК.

Сюжет

Тюмень

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом. Таких способов три:

  1. Собственники помещений МКД самостоятельно непосредственно управляют помещениями в многоквартирном доме. Такой способ возможен, только если количество квартир в таком доме не более чем тридцати.
  2. Собственники помещений МКД передают управление ТСЖ, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.
  3. Собственники передают управление управляющей организацией.

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов. Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД.

Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками. УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками. Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК. Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Фото: 1MI

Почему жильцы могут захотеть поменять управляющую компанию?

Важно отметить, что жилищный кодекс не дает возможность менять УК, руководствуясь одним желанием. Присутствуют ограничения, которые нужно знать для того, чтобы выбрать способ смены УК.

Основные способы смены УК:

  • возможно перейти к новой компании после того, как закончится срок действия договора управления с прежней;
  • если допускаются серьезные нарушения договора управления. Данный факт дает право жильцам квартир расторгнуть договор в одностороннем порядке;
  • согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ, компания лишилась лицензии на право управления домом;
  • допускается расторжение договора, если с этим согласны обе стороны;
  • если было решено сменить способ управления многоквартирным домом. Как пример, во время собрания собственники голосуют за создание ТСН или ТСЖ. Однако в дальнейшем самостоятельно домом управляет не товарищество. Для этой цели нанимается управляющая компания.

Последний способ также имеет преимущество. В том случае, если новая компания вызовет разочарование жильцов, ее возможно поменять. Для этого нужно провести одно собрание правления ТСЖ. Соответствующий пункт также должен быть предусмотрен в уставе товарищества.

Как подготовиться к собранию жильцов для смены управляющей компании?

Для смены управляющей компании нужно, чтобы за переизбрание проголосовало владельцев больше 50% площади дома.

Важно! Вы считаете количество голосов не по людям, а по площади квартир, которыми они владеют.

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием. Протокол содержит:

  • адрес дома;
  • повестку дня;
  • причины для перехода, доводы за и против;
  • вопрос для голосования;
  • результаты голосования;
  • явку собственников;
  • подписи присутствовавших на собрании.

Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.

Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2. Договор с прежней управляющей компанией. Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично. Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Как провести собрание жильцов, подвести итоги и протоколировать результаты?

До того, как собрание начнется, необходимо зарегистрировать пришедших. Для этого каждый участник предоставляет паспорт и документы на квартиру. Также для составления протокола требуется информация не только о пришедших жильцах, но и о том, какой долей в общем имуществе они владеют. В случае, если собрание посетил не сам собственник, а его представитель, необходимо запросить доверенность.

На собрании должны быть выбраны председательствующий, секретарь собрания и те, кто подсчитают голоса. В обязанности председательствующего входит поднимать на голосовании актуальные вопросы, а также отвечать жильцам по повестке дня. Секретарь же фиксирует результаты. Он следит за формальной составляющей вопроса во время собрания.

Проголосовать можно исключительно по вопросам, написанным в сообщении о собрании. Запрещается ставить новые вопросы и принимать решение по ним. Во время очного собрания голосование проходит любым возможным способом — поднимание руки или бросание в урну заполненных бюллетеней. При заочной форме жильцы должны принести заполненные бюллетени в то место, которое определялось в уведомлении. Жильцы, голосовавшие либо в очной форме, либо в заочной форме, заполняют одинаковый Бланк Решения. Желательно вести реестр выдачи бланков.

Уведомление о результатах общего собрания размещается не позднее, чем через десять дней. Также, в течение того же времени, копия протокола собрания высылается в действующую УК.

Как расторгнуть договор с текущей управляющей компанией и заключить с новой?

В том случае, если жители дома выбрали способ управления, за пять рабочих дней уполномоченное лицо направляет уведомление в старую управляющую компанию, а также органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В уведомлении присутствует наименование организации, которую жильцы выбрали в качестве новой компании, и ее адрес.

Отмечается, что свыше половины жильцов МКД должны поставить свою подпись в договоре управления. В случае невыполнения данного действия, договор нельзя считать заключенным.

Из-за того, что обычно собрать жильцов бывает непросто, рекомендуется прямо во время собрания подписать договор управления.

Разберем, какие пункты должны быть указаны в договоре управления:

  • состав всего имущества МКД;
  • услуги по содержанию и ремонту имущества в МКД, порядок изменения данного перечня, и перечисление коммунальных услуг, представленных управляющей организацией;
  • какие образом определяется цена договора, размер платы за ремонт и содержание дома, а также стоимость коммунальных услуг и порядок внесения данной платы;
  • как происходит контроль за выполнением организацией ее функций, указанных в договоре;

После того, как собрание было проведено, протокол собрания составлен, а договор управления подписан, новая УК подает заявление в орган государственного жилищного надзора. Это делается для того, чтобы в лицензию управляющей компании были внесены изменения. Обычно, они вносятся за десять рабочих дней. В новую управляющую организацию деньги отправляются тогда, когда дом был включен в лицензию новой УО. Данные сведения можно без труда проверить — органы ГЖН размещают их на своем сайте.

Фото: 1MI

Как правильно подобрать новую управляющую компанию?

Рекомендуется выбирать управляющую компании по нескольким критериям, которые в последствие учитываются в совокупности:

  • до офиса УК есть возможность добраться пешком. Поскольку не все вопросы возможно решить по телефону, управляющая компания может потребовать личного присутствия. В таком случае, проще дойти до той, которая расположена ближе к дому;
  • количество домов в управлении УК. Данный пункт указывает на востребованность компании.
  • количество домов, «ушедших» от УК. Если от компании отказалось не мало домой, это говорит о том, что у УК имеются проблемы. Можно пообщаться с другими собственниками, чтобы узнать о возможных трудностях;
  • лицензия. Все управляющие компании должны в обязательном порядке иметь лицензию на ведение деятельности;
  • отсутствие банкротства. В том случае, если компания находится на стадии банкротства, денег на то, чтобы обслуживать дома, у нее не будет.

Что делать, если остались долги перед прежней управляющей компанией?

По Жилищному Кодексу РФ, при изменении УК задолженности, которые накопились ранее, распределяются двумя разными способами:

  • в случае задолженности жильцов за оказание услуг по обслуживанию дома, средства продолжает взыскивать управляющая организация, с которой договор был расторгнут. Этот вид задолженности не переходит от одной УК к другой. Это касается и случая, когда из-за банкротства УО договор управления оказался расторгнут.
  • однако, говоря о долгах собственников в доме перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), ситуация обратная. Долги переходят в новую УО. Взыскания будут происходить с должников в адрес тех РСО, которые поставляли услуги, но не получали за них плату. Отмечается, что УО имеет право погасить задолженность перед РСО, однако после этого она будет взыскивать данные долги с жильцов, используя законные способы взыскания.

Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

#Новости#ГИС ЖКХ#Управляющая компания#ЖКХ#Тюмень#Ирина Швецова#Общество

Подпишитесь

«Отсутствуют доказательства вины»: в суде прошли прения по делу Кирилла Мартюшева

Вчера, 08:42

За два года в регионе было куплено 98 «красивых» номеров

23 января 06:21

«Тойота-111»: сотрудник банка «отжал» у заемщика «красивый» номер

Вчера, 11:48

Как «Мостострой-11» зарабатывает миллиарды на госконтратах

25 января 10:04

«Такие решение нужно принимать с учетом мнения жителей»: односторонка на Мельникайте

25 января 10:23

Город vs природа: куда обращаться для вырубки деревьев

Сегодня, 10:06

6 признаков того, что пришло время сменить управляющего недвижимостью – и как это сделать

Когда вы наняли управляющего недвижимостью для управления вашей арендуемой недвижимостью, вы, вероятно, предполагали, что он высвободит ваше время и энергию. Ведь именно это рекламируют многие управляющие компании! Они берут на себя стресс арендодателя, поэтому вам не нужно.

Однако не все управляющие компании могут выполнить это обещание. Некоторые имеют неисправные системы, плохо общаются или не так хорошо осведомлены, как утверждают. Это может привести к тому, что вы будете чувствовать себя не в своей тарелке и будете беспокоиться об управлении своей собственностью.

В Good Life к нам пришли клиенты из других компаний по управлению недвижимостью в Сан-Диего. Вот шесть наиболее распространенных причин, по которым они решили, что пришло время перемен:

  1. Вы не можете с ними связаться
  2. Ваша собственность находится на рынке слишком долго
  3. Несвоевременный ремонт вещей
  4. Несоблюдение законов
  5. Отсутствие проверок
  6. Отсутствие доверия

В этой статье мы рассмотрим, почему эти шесть вещей вызывают проблемы у домовладельцев, и как вы можете переключиться на управляющего недвижимостью, который соответствует вашим потребностям.

Вы не можете с ними связаться Им поручено заботиться о вашем доме — вероятно, о вашем самом большом активе, — и если вы не можете связаться с ними, это может вызвать сильный стресс.

 

Менеджер вашего объекта недвижимости свяжется с вами в течение одного рабочего дня или раньше, особенно если в объекте размещения возникла проблема. Если кажется, что они уклоняются от ваших звонков, возможно, пришло время подумать о другой управляющей компании.

Ваша недвижимость слишком долго находится на рынке 

Хороший управляющий недвижимостью знает, как оценивать недвижимость. Они знают, что существует ряд факторов, влияющих на выбор арендной цены (текущий рынок, ваш район, характеристики дома и т. д.), и провели исследование, чтобы убедиться, что ваш дом сдается быстро и лучшим, квалифицированным арендаторам.

 

Всегда есть исключения, но если ваша недвижимость выставлена ​​на продажу в течение длительного периода времени (например, более 30 дней), возможно, они не провели должной осмотрительности при оценке вашего дома. Если это произойдет, спросите, каковы их типичные средние дни на рынке. Это даст вам лучшее представление о том, как работает большинство их свойств.

Несвоевременный ремонт

Мы снова и снова повторяем, что техническое обслуживание является большой проблемой для владельцев недвижимости. Во-первых, вы, вероятно, не в восторге от того, что что-то в вашем доме сломано или нуждается в замене/ремонте. Во-вторых, теперь у вас есть непредвиденные расходы, которые вам нужно покрыть.

 

Хорошо отлаженная машина по управлению недвижимостью должна иметь список поставщиков, с которыми они регулярно работают и которые могут предоставить высококачественные услуги по разумным ценам и, особенно, быстрое обслуживание. Это поставщики, которых они проверили и могут поручиться за качество их работы. Наличие этого подготовленного списка также означает, что они могут быстро приступить к работе, поскольку у них уже есть отношения с поставщиком.

 

Ваш менеджер также должен информировать вас о статусе и стоимости ремонта. У многих управляющих компаний есть порог обслуживания (обычно от 300 до 500 долларов), который позволяет им выполнить ремонт по этой цене без утверждения. Тем не менее, хороший менеджер по недвижимости будет информировать вас на протяжении всего процесса, пока ремонт не будет завершен. Если на, казалось бы, простой ремонт уходят недели, ваш управляющий недвижимостью, скорее всего, дезорганизован. Будь то из-за того, что у них нет надлежащей команды технического обслуживания или у них нет хороших отношений с поставщиками, такое поведение является последней каплей для многих владельцев.

 

«Хорошо смазанная машина управления недвижимостью должна иметь список поставщиков, которых она регулярно использует для ремонта. Качество работы, разумная стоимость и быстрое обслуживание имеют решающее значение».

 

Несоблюдение законов

Все управляющие недвижимостью должны хорошо разбираться в законах, касающихся их отрасли. Это включает в себя все: от законов о справедливом жилищном обеспечении (местных и государственных), законов о залоговых депозитах, разрешительных законов и многого другого.

 

Большинство компаний требуют, чтобы все сотрудники прошли курс обучения справедливому жилищному праву и ознакомились с любыми другими законами о арендодателях и арендаторах, которые могут иметь отношение к их работе. Это в первую очередь играет роль при аренде дома, поскольку существует множество законов, определяющих, как могут выбираться и утверждаться арендаторы дома.

 

Например, многие квартиросъемщики предлагают доплатить к залогу, чтобы увеличить свои шансы на получение жилья. Это НЕ разрешено. Ко всем арендаторам нужно относиться одинаково. То же правило относится и к тому типу арендаторов, которых вы принимаете. Вы не можете исключить кого-то из списка только потому, что это семья, группа студентов и т. д. 

 

Самый простой способ избежать проблем — спросить управляющего недвижимостью перед его наймом, хорошо ли он разбирается в этих законах. Вы также можете спросить, есть ли у них письменные критерии аренды и есть ли у них адвокат на гонораре на случай возникновения проблем.

Отсутствие инспекций

Как минимум один раз в год управляющий недвижимостью должен проводить инспекцию вашей собственности. Целью этой проверки является обнаружение любого необходимого ремонта и обеспечение того, чтобы арендаторы не нарушали никаких условий аренды.

 

«Если ваша управляющая компания не проводит ежегодную проверку или не предоставляет вам отчет о проверке, это тревожный сигнал».

 

Обычно для ежегодной проверки управляющий недвижимостью согласовывает график с арендаторами. Затем они проведут тщательный осмотр имущества, отметив любые повреждения, необходимый ремонт и нарушения условий аренды. Они составят отчет (вместе с фотографиями и/или видео), чтобы показать вам состояние вашего дома.

Недоверие 

Когда вы вешаете трубку после разговора с управляющим недвижимостью, чувствуете ли вы себя непринужденно? Вы вздохнули с облегчением, зная, что ваше имущество в надежных руках? Если нет, возможно, пришло время оценить ваши отношения с ними.

 

«Когда вы кладете трубку после разговора с управляющим недвижимостью, чувствуете ли вы себя непринужденно? Вы вздохнули с облегчением, зная, что ваша собственность в надежных руках? Если нет, возможно, пришло время рассмотреть другие варианты».

 

Управляющий недвижимостью должен делать вашу жизнь проще, а не добавлять стресса. Общее недоверие к управляющему недвижимостью — это начало конца. Если вы не верите, что они заботятся о вашем имуществе и решают любые возникающие проблемы, от этого трудно отказаться.

Сообщите своему нынешнему управляющему

После того, как вы официально решите уволить свою текущую управляющую компанию, свяжитесь со своим управляющим и сообщите ему об этом. Возможно, вам придется пересмотреть свой контракт, чтобы определить их политику. Некоторые управляющие компании запирают вас на год; у других может быть ежемесячный контракт. Приготовьтесь к дополнительным расходам, если вы разрываете контракт досрочно.

 

Мы всегда рекомендуем сообщать управляющему недвижимостью, почему вы расторгаете договор с ним. Хотя они не сработали для вас, они могут внести изменения в процесс или систему на основе ваших отзывов.

Убедитесь, что арендатор знает о смене

Арендаторы часто теряются в суматохе, когда домовладелец меняет управляющую компанию. Обязательно спросите своего текущего менеджера, будет ли он информировать арендатора или какие шаги вам нужно предпринять, чтобы передача прошла как можно более гладко.

Подготовьтесь к расходам

Как упоминалось выше, вам, возможно, придется заплатить своему нынешнему менеджеру штраф за отмену бронирования после того, как вы сообщите об этом. Некоторые управляющие компании имеют более длительные контракты, а это означает, что если вы захотите расторгнуть с ними досрочно, они взимают с вас плату.

 

Когда вы подписываете контракт с новой управляющей компанией, у вас может измениться плата за управление, в зависимости от того, что они взимают. Это также может означать, что вам придется платить больше в течение одного месяца, если между двумя компаниями есть дублирование.

Сбор документов и материалов 

После окончания контракта вам нужно будет забрать некоторые вещи у текущего менеджера.

  • Ключи
  • Отчет о состоянии имущества
  • Договор аренды (а также любые продления или дополнения)
  • Фото состояния объекта
  • Журнал арендаторов
  • Приложения арендатора
  • Контактная информация арендатора и страховка арендатора (если применимо)
  • Любые формы ТСЖ

 

Предоставление этих предметов вашему новому управляющему сделает процесс проще и удобнее для всех сторон.

Подводя итоги…

Наличие управляющего недвижимостью, которому вы можете доверять и на которого можно положиться, необходимо для вашего спокойствия и для успеха сдаваемой вами недвижимости. Как только вы почувствуете, что колеблетесь, пришло время начать искать другие варианты.

 

Мы помогли более 1000 арендодателей Сан-Диего жить хорошей жизнью.

Выберите следующий шаг.

 

Хотите знать, за что будет сдаваться ваш дом?

ПОЛУЧИТЕ СРОЧНУЮ РАСЧЁТКУ АРЕНДЫ

Щелкните здесь

______

 

Откройте для себя всё, что входит в пакет управления.

ПОСМОТРЕТЬ НАШЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ КЛИЕНТА

Щелкните здесь

 

______

 

Пообщайтесь с представителем Good Life.

ЗВОНИТЕ СЕЙЧАС.

(619) 786-3995

 

ЗАПИСАТЬСЯ НА ЗВОНОК.

Нажмите здесь

 

ИЛИ НАПИШИТЕ НАМ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ.

client@goodlifemgmt. com

 

Что бы вы ни выбрали, вы движетесь в правильном направлении.

Ты будешь жить хорошо!

 

Признаки того, что вам следует сменить компанию по управлению недвижимостью

Когда менять компанию по управлению недвижимостью на NCPG

Боб Престон — Четверг, 21 октября 2021 г.

Готовы внести изменения в свою компанию по управлению недвижимостью? Если это так, North County Property Group может помочь с переходом!

Если у вас возникли проблемы с арендуемой недвижимостью, такие как несвоевременный сбор арендной платы, снижение прибыли или более высокие эксплуатационные расходы, пришло время проанализировать причины этого. Это повод для беспокойства, когда вы инвестируете в привлечение и удержание качественных арендаторов, и при этом вы постоянно имеете дело с оборотами и вакансиями по аренде.

Если похоже, что аналогичные сдаваемые в аренду квартиры в вашем районе работают хорошо, стоит более внимательно изучить компанию по управлению недвижимостью в Сан-Диего, которую вы наняли. Рассмотрите North County Property Group, если вы готовы сделать шаг вперед в достижении своих инвестиционных целей!

Обязанности хорошей управляющей компании

Мы подумали, что было бы полезно предоставить список обязанностей на тот случай, если вы не знаете, чего от них ожидать. Таким образом, North County Property Group определила задачи, которые выполняют хорошие управляющие компании:

  1. Установление точной арендной ставки. Хорошая управляющая компания учтет современные тенденции рынка и установит оптимальную стоимость аренды. Они также могут корректировать цены на аренду в соответствии с правилами и рыночным спросом.

  1. Получите полную арендную плату. Ожидается, что они получат вашу арендную плату к установленному сроку. Им также поручено взимать дополнительную плату за просрочку платежа и отправлять уведомления, когда арендатор не платит вовремя.

  1. Продажа незанятой аренды. Компании по управлению недвижимостью несут ответственность за рекламу вакансий, обработку запросов, проведение показов недвижимости и отбор арендаторов в рамках единого процесса проверки. Все это должно соответствовать Закону о справедливом жилищном обеспечении.

  1. Выполнять периодические проверки имущества. Частью их обязанностей является проведение проверок при въезде и выезде в качестве превентивных мер. Если есть ремонт, который необходимо решить, они должны убедиться, что повреждения устранены вовремя, и могут воспользоваться этой возможностью, чтобы также бросить взгляд на имущество в качестве общей оценки состояния.

  1. Обслуживание клиентов и административные обязанности арендаторов. Управляющие недвижимостью несут ответственность за подписание договора аренды, разрешение жалоб арендаторов и ответы на запросы арендаторов о техническом обслуживании.

  1. Управляйте арендованным домом и координируйте ремонт. Они обязаны договориться о ремонтных работах с подрядчиками. Им также поручено следить за тем, чтобы сдаваемые в аренду помещения оставались пригодными для проживания, чтобы удержать постоянных арендаторов, соблюдая при этом Кодексы обитаемости.

  1. Соблюдайте законы арендодателя-арендатора. Компания по управлению недвижимостью должна следовать местным законам и законам штата при управлении вашей арендуемой недвижимостью. Это означает, что вы должны быть осведомлены о надлежащем отборе арендаторов, управлении залогом, расторжении договора аренды и обслуживании арендной платы.

  1. Контролировать ведение финансовой отчетности. Они должны управлять арендой, ежемесячно предоставляя домовладельцу подробные бухгалтерские отчеты. Они также должны тщательно вести важные документы по аренде, документы по сбору арендной платы, отчеты о расходах на ремонт и архивы заявок арендаторов.

  1. Выдача финансовых отчетов. Ожидается, что хорошая управляющая компания будет ежемесячно отправлять владельцу отчеты о расходах и доходах от инвестиций в недвижимость. Они также должны вести учет движения денежных средств на конец года, чтобы предоставлять годовые налоговые отчеты, а также форму IRS 109.9-разное для отчетности о доходе от аренды владельца недвижимости.

Несмотря на эти общепризнанные обязанности, некоторые управляющие недвижимостью могут не иметь хороших внутренних процессов и, как следствие, работать неэффективно. Они могут просто собирать регулярные сборы за управление недвижимостью, не выполняя возложенных на них обязанностей.

Если вы чувствуете, что ваши ожидания не оправдываются, и вы снова и снова разочаровываетесь, отдайте свое имущество на попечение ответственной и компетентной компании по управлению имуществом, такой как North County Group, — это мудрый выбор. Мы заботимся о ваших интересах и хотим помочь вам добиться успеха!

Как плохая компания по управлению недвижимостью может вызвать у вас трудности

Иногда трудно принять ошибочное суждение, поэтому многие владельцы арендуемой недвижимости могут отложить замену своего управляющего недвижимостью. Кроме того, вам нужно провести массу исследований и выбрать другого управляющего недвижимостью, что требует времени.

Признаки, указывающие на необходимость замены вашего управляющего имуществом

Как инвестор, сдающий недвижимость в аренду, вы воспользовались услугами управляющего имуществом, чтобы уменьшить стресс и поддерживать аренду в отличном состоянии. Вы хотите избежать как снижения стоимости недвижимости, так и конфликтов с арендаторами.

Чем дольше вы откладываете принятие решения о смене неэффективного управляющего недвижимостью, тем с большим риском вам придется столкнуться. Вот несколько способов, которыми безответственный управляющий недвижимостью может подвергнуть арендодателя серьезным юридическим конфликтам, не соблюдая федеральные законы и законы штата об арендодателе-арендаторе:

  1. Несоблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении и других государственных и местных правил информация о свинцовой краске и проблемах с плесенью от жильцов

  2. Задержки с ремонтом имущества, которые могут создать угрозу для здоровья и безопасности

  3. Отсутствие уведомления арендатора при входе в арендуемое помещение

  4. Невозврат залога в установленные законом сроки

Вот признаки, предупреждающие вас о том, что вы выбрали плохого управляющего имуществом, поэтому вы можете рассмотреть вопрос о новом управляющем, таком как North County Property Group:

  1. Неадекватное общение. Если кажется, что информации недостаточно, и ваш управляющий недвижимостью не заинтересован в том, чтобы связываться с вами, то это может быть огромным красным флажком. В обязанности управляющего входит связываться с вами и предоставлять регулярные обновления

  1. Отсутствие осмотров имущества. Если вы заметили, что управляющий недвижимостью не составляет отчеты об осмотре, а также о въезде и выезде, то это также может быть тревожным знаком. Частью эффективного управления арендаторами и распоряжения залогом является проведение необходимых проверок для выявления проблем. Вы должны быть уверены, что отчеты об оценке, основанные на осмотре имущества, должным образом составлены или оформлены управляющим недвижимостью в соответствии с законом штата Калифорния о арендодателях и арендаторах.

  1. Игнорирование проблем арендатора. Если ремонт сделан с опозданием или связь не работает, жильцов могут заставить прекратить аренду. Арендаторы, которые решают напрямую связаться с вами и сообщить о своих проблемах, означает, что пришло время принять решение о замене вашего управляющего недвижимостью

Как NCPG может помочь вам сменить компанию по управлению недвижимостью

Нет ничего необычного в том, что мы беремся за новые недвижимость от других управляющих компаний. На самом деле, мы делаем это довольно регулярно, благодаря нашей отличной репутации в округе Сан-Диего. После неудачи с их предыдущей компанией владельцы недвижимости доверяют нам помощь в достижении успеха своей сдаваемой в аренду недвижимости.

Мы знаем, что переход к новой управляющей компании может быть пугающим. Вот почему мы поможем вам на этом пути для максимально гладкого опыта! Шаги для перехода с вашей управляющей компании на нашу следующие: 

  1. Свяжитесь с NCPG, чтобы обсудить ситуацию и убедиться, что мы являемся подходящей компанией по управлению недвижимостью для вас

  2. Предоставьте вашему текущему управляющему 30-дневное уведомление о расторжении вашего соглашения. Это важно, поскольку в штате Калифорния не разрешено иметь два «агентских отношения» одновременно

  3. После того, как вы проинформируете своего текущего управляющего недвижимостью, мы предоставим на подпись наше соглашение о PM и начнем процесс:

    • Мы свяжемся с вашим текущим управляющим недвижимостью и будем сотрудничать и профессионально работать над беспрепятственной передачей собственности NCPG

    • Арендаторы будут уведомлены и настроены в нашей системе для постоянного сбора арендной платы и связи (залог, резервы собственника и т.д.), а ключи согласовываются с предыдущим управляющим

Хорошим временем для такого перехода обычно является уведомление управляющего недвижимостью за 30 дней до следующего периода сбора арендной платы. С практической точки зрения, 30 дней — это хороший срок для завершения перехода. Это дает NCPG и вашей предыдущей компании по управлению имуществом возможность работать вместе, поэтому переход станет хорошим опытом для ваших арендаторов.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *