Управление жилищного фонда — Официальный сайт города Норильска
| Наименование учреждения |
Муниципальное учреждение «Управление жилищного фонда Администрации города Норильска» |
| Контактные телефоны, |
(3919) 43-70-30, факс (3919) 43-70-31, [email protected] |
| Юридический |
Красноярский край, г.Норильск, ул.Талнахская, 40 |
| Фактический адрес |
663318, Красноярский край, г.Норильск, ул.Талнахская, д.
40 |
| Начальник Управления |
Демидов Кирилл Александрович |
УВАЖАЕМЫЕ ЖИТЕЛИ ГОРОДА НОРИЛЬСКА!
В рамках реализации мер, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, Управление жилищного фонда Администрации города Норильска просит Вас обратить внимание на следующее:
Прием к специалистам Управления, находящимся по адресу: ул. Талнахская, д. 40, по вопросам:
· предоставление жилого помещения в муниципальном общежитии;
· предоставление жилого помещения маневренного фонда;
· предоставление жилого помещения коммерческого использования;
· предоставление служебного жилого помещения;
· приватизация жилого помещения
осуществляется по записи (Запись по телефону 8-908-031-41-62 проводится по вторникам с 09.00 до 13.00 и с 14.00 до 17.00) .
Прием к специалистам Управления, находящимся по адресу: ул. Талнахская, д. 40, по вопросам:
· оплата за коммерческий, социальный и служебный найм жилых помещений;
· переселение граждан из непригодных жилых помещений (аварийных домов),
осуществляется без записи
Часы приема:
Понедельник, четверг: с 14-00 до 17-00.
Прием к специалистам Управления, находящимся по адресу: пр. Ленинский, д. 40, осуществляется без записи.
Отдел реализации программ переселения.
Прием граждан по вопросам:
· переселение из районов Крайнего Севера;
· предоставление социальных выплат молодым семьям;
· передача жилых помещений участниками программ переселения;
· социальные выплаты детям – сиротам,
Часы приема:
Понедельник, четверг: с 14-00 до 17-00.
Отдел социального использования жилищного фонда и учета граждан, имеющих право на получение социальной выплаты.
Прием граждан по вопросам:
· заключение, расторжение договоров социального найма жилых помещений;
· признание граждан малоимущими, в целях постановки на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
· постановка на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
· предоставление жилого помещения по договору социального найма в порядке очередности,
Часы приема:
Понедельник, четверг: с 14-00 до 17-00.
Прием граждан будет осуществляться с обязательным соблюдением социального дистанцирования и масочного режима.
|
Консультации по вопросам |
Телефон |
Дни и часы предоставления консультаций |
|
Предоставление жилого помещения в муниципальном общежитии, жилого помещения маневренного фонда |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: |
|
Предоставление жилого помещения коммерческого использования |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: |
|
Представление служебного жилого помещения |
Внутренний номер: 3134 |
Понедельник, четверг: |
|
Приватизация жилого помещения |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: |
|
Оплата за коммерческий, социальный и служебный найм жилых помещений |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: |
|
Переселение граждан из непригодных жилых помещений (аварийных домов) |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: |
| Постановка на регистрационный учет согласно Федеральному закону от 25.10.2002 № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (далее — Федеральный закон) |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: |
|
Постановка на регистрационный учет согласно закону Красноярского края от 21.12.2010 № 11-5580 «О социальной поддержке граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей Красноярского края в другие районы Красноярского края» (далее – закон Красноярского края) |
||
|
Заключение, расторжение договоров социального найма жилых помещений |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: с 14.00 до 17.00 |
|
Предоставление жилого помещения по договору социального найма в порядке очередности; признание граждан малоимущими, в целях постановки на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма; постановка на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: с 14.00 до 17.00 |
|
Получение социальных выплат в рамках закона Красноярского края от 21.12.2010 № 11-5540 «О социальной поддержке граждан, переселяющихся из городского округа город Норильск и городского поселения город Дудинка Красноярского края» |
43-70-30 |
Понедельник, четверг: |
|
Получение социальных выплат в рамках Федерального закона |
||
|
Получение социальных выплат в рамках закона Красноярского края |
||
|
Предоставление социальных выплат молодым семьям |
43-70-30 |
Понедельник, четверг |
|
Передача жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, получившим социальную выплату в рамках Федерального закона и закона Красноярского края, в собственность муниципального образования город Норильск |
43-70-30 |
Понедельник, четверг |
|
Социальная поддержка в виде социальной выплаты, удостоверенной сертификатом, на однократное приобретение в собственность на территории Красноярского гражданам, проживающим на территории края, достигшим возраста 23 лет и старше, имевшим в соответствии с федеральным законодательством статус детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающимся в обеспечении жилым помещением |
43-70-30 |
Понедельник, четверг |
Через КГКУ «Многофункциональный центр» (ул. Нансена, 69, пом. 2, ул. Бауманская, 10, ул. Шахтерская, 4) можно получить следующие муниципальные услуги, оказываемые Управлением:
-
Прием заявлений, документов, а также постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.
-
Предоставление информации об очередности предоставления жилых помещений по договору социального найма.
-
Оформление документов по обмену жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на условиях социального найма.
-
Выдача заверенных копий документов (ордер, выписка из решения жилищной комиссии муниципального образования город Норильск, выписка из протокола заседания жилищной комиссии, договор социального найма жилых помещений, договор найма специализированного жилищного фонда, договор найма жилых помещений коммерческого использования, договор аренды, договор передачи жилого помещения в собственность).
-
Предоставление информации (выписки) из Реестра собственности муниципального образования город Норильск в отношении жилых помещений.
-
Регистрация и постановка на учет граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющих право на получение социальных выплат в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2002 № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей».
-
Предоставление жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования в аренду без проведения торгов.
-
Заключение договора аренды жилых помещений на новый срок без проведения торгов.
-
Принятие решения об организации аукциона по предоставлению жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования в аренду.
-
Предоставление единовременной доплаты к социальной выплате на приобретение жилых помещений.
-
Предоставление информации о перечне жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, предназначенных для предоставления в аренду.
Через Краевой портал государственных и муниципальных услуг (https://gosuslugi.krskstate.ru) можно получить следующие муниципальные услуги, оказываемые Управлением:
-
Прием заявлений, документов, а также постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма;
-
Передача жилого помещения в собственность граждан;
-
Предоставление информации (выписки) из Реестра собственности муниципального образования город Норильск в отношении жилых помещений.
Адрес электронной почты Управления жилищного фонда: [email protected]
Жилищная политика — Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга
Многодетным семьям Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий, предусмотрено выделение социальных выплат
Расселение аварийного жилищного фонда
Граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют право на использование различных форм улучшения жилищных условий с привлечением бюджетных средств.
1. В целях обеспечения условий для осуществления права на жилище гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляется право использования иных предусмотренных законодательством форм улучшения жилищных условий.
2. Выбор формы улучшения жилищных условий производится гражданами, состоящими на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, самостоятельно. В этих целях граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, представляют в уполномоченный орган заявления и необходимые документы с указанием выбранной формы улучшения жилищных условий.
Прием на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется в соответствии с Законом Санкт‑Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт‑Петербурге» от 30 июня 2005 года № 407-65.
Обязательными условиями принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях являются:
— проживание в Санкт‑Петербурге в общей сложности не менее 10 лет;
— имущественная обеспеченность:
— доход на каждого члена семьи не должен превышать двукратную официально установленной в Санкт‑Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения;
— стоимость налогооблагаемого имущества (недвижимость, земельные участки, транспортные средства) не должны превышать 10-ти кратной стоимости кв.м площади жилья в Санкт‑Петербурге;
— жилищная обеспеченность не должна превышать 9 кв.м общей площади жилья на одного человека для отдельных квартир, и 15 кв.м – для коммунальных, а также граждане не являющиеся нанимателями либо членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, или собственниками либо членами семьи собственника жилого помещения и занимающие жилые помещения, признанные непригодными для проживания.
Перечень документов, необходимых для принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1. Заявление о принятии на учет, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи.
2. Копии паспортов заявителя и членов его семьи (копии страниц – фото, место жительства, семейное положение, дети и ранее выданные паспорта (последняя).
3. Копии документов, подтверждающих родственные отношения (свидетельства о браке, расторжении брака, о рождении детей, об установлении отцовства, о смерти и т.д.).
4. Копии документов, содержащих сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи (в случае, если данная информация отсутствует в базе данных «Население. Жилой фонд») и подтверждающие проживание заявителя и членов его семьи в Санкт‑Петербурге в общей сложности не менее 10 лет (справки по Ф-7 и Ф-9).
Если за последние 5 лет постоянная регистрация была не на территории Санкт‑Петербурга, то дополнительно предоставляется справка с места постоянной регистрации, характеристика занимаемой там площади и справка о наличии или отсутствии жилой площади в собственности в том населенном пункте. В случае проживания одного из супругов по другому адресу – справки по Ф-7 и Ф-9 с места жительства супруга (в случае, если данная информация отсутствует в базе данных «Население. Жилой фонд»).
5. Документы, содержащие сведения о доходах заявителя и членов его семьи за двенадцать месяцев, предшествующих обращению (справки о доходах с места работы каждого работающего члена семьи, размере пенсии, стипендии, пособия на детей и т.д.). Если гражданин не работал или не работает в настоящее время дополнительно предоставляется копия и оригинал трудовой книжки или копия, заверенная отделом кадров по месту работы, справки из Центра занятости населения о получении или неполучении пособия по безработице).
6. Документы, содержащие сведения о стоимости имущества, подлежащего налогообложению, находящегося в собственности заявителя и членов его семьи.
7. Копии документов, подтверждающих наличие льгот по предоставлению жилых помещений (при наличии).
8. Копии страховых пенсионных удостоверений.
9. Копии ИНН (если есть).
10. Копии документов о техническом состоянии жилого помещения (для граждан, занимающих непригодное для проживания жилое помещение).
Многодетным семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, ветеранам ВОВ и ветеранам боевых действий, инвалидам и семьям, имеющим в своем составе детей-инвалидов, гражданам, проживающим в коммунальных квартирах, сведения о доходах (п.п. 5 и 6) предоставлять не требуется.
Все копии документов должны быть нотариально заверены, либо предоставлены вместе с оригиналами.
О порядке и условиях предоставления гражданам безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений
Перечень аварийных домов, подлежащих расселению
ЦЕЛЕВЫЕ ПРОГРАММЫ САНКТ‑ПЕТЕРБУРГА
Реализуемые в настоящее время в Санкт‑Петербурге целевые программы предусматривают государственное содействие Санкт‑Петербурга в виде финансовой поддержки за счет средств городского бюджета гражданам, признанным в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
«Жилищно-строительный кооператив»
«Жилье работникам бюджетной сферы»
«Молодежи — доступное жилье»
«Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт‑Петербурге»
Целевая программа Санкт‑Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт‑Петербурге»
«Развитие застроенных территорий В Санкт‑Петербурге»
Предоставление жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования по договорам найма
Как можно использовать социальную выплату или безвозмездную субсидию
Адреса и телефоны операторов целевых программ Санкт‑Петербурга
1. САНКТ‑ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЦЕНТР ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ
- «Молодежи – доступное жилье»;
- подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы;
- «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт‑Петербурге».
Адрес: Санкт‑Петербург, наб. реки Мойки д. 58, корп. 3, лит. А Телефоны: 640-57-22, 331-57-37 Сайт: www.gorcenter.spb.ru
2. САНКТ‑ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ГОРЖИЛОБМЕН»
- «Жилье работникам бюджетной сферы»;
- «Расселение коммунальных квартир в Санкт‑Петербурге»;
- Реализация постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 28.03.2006 №312 «О порядке и условиях предоставления гражданам безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений»;
- «Наёмные дома социального использования».
Адрес: Санкт‑Петербург, ул. Бронницкая, д. 32 тел.: 576-00-00
Сайт: www.obmencity.ru
Новый имидж — новое имя — Мурманский вестник
В рамках реализации проекта развития жилищного строительства на территории Больничного городка в Мурманске рассматривается вопрос нового названия для территории. Как отметил на совещании в областном правительстве губернатор Андрей Чибис, сейчас микрорайон имеет скорее негативный имидж, поэтому его обновление правильно сопроводить и переименованием. Для этого на портале «Наш Север» в ближайшее время будет запущено голосование. Варианты названия, которые предлагают эксперты и краеведы, — «Варничный ручей» или просто «Варничный», но северяне могут предложить и свои идеи.
— Предложено запустить голосование, может, люди предложат другие интересные названия, — отметил Андрей Чибис. — Обновление, реновация требуют и обновления эмоциональной составляющей. Понятно, что Больничный городок изначально строился для работников больницы. Но сейчас с учетом состояния жилья и инфраструктуры вокруг название воспринимается как нечто критическое и тяжелое. Думаю, будет правильно назвать, исходя из истории этого места.
Первый дом обновляемого микрорайона появится с северной стороны перекрестка улиц Павлова и Чехова. Контракт на его проектирование был заключен в мае с ООО «Гипрогорпроект».
Проектом предусмотрено строительство 8-этажного дома на 58 квартир для переселения граждан из жилищного фонда, признанного аварийным до 2017 года.
Сейчас завершаются касающиеся его проектно-изыскательские работы, и в ближайшее время документация будет направлена в экспертизу. Как ожидается, ее итоги станут известны к началу октября. После этого намечено начать строительно-монтажные работы. Сейчас уже разработан дизайн здания. Это будет современный дом с желтыми яркими элементами и скатной крышей.
Как отметил глава региона, проект этот непростой. В частности, строительство новых домов требует масштабной модернизации всей инженерной инфраструктуры микрорайона.
— Для нас важно создать новый облик района и предложить жилье нового качества, — сказал губернатор Андрей Чибис. — Первые дома будут предназначены для переселения людей из аварийного жилищного фонда. Это позволит начать новый этап жилищного строительства в Мурманске и области. И этот первый дом — показатель того, какого качества будут последующие.
Жилой и нежилой фонд. В чем разница? — Блог АН Атланта. Новости недвижимости, полезные статьи
Мы часто наталкиваемся на термины «жилой» и «нежилой» фонд, но беспокоит нас разница между этими понятиями только в тех случаях, когда вдруг оказывается, что нам требуется изменить статус нашей недвижимости с одной на другую категорию. Как это сделать и для чего такие требования выдвигает законодатель? В чем разница между жилым и нежилым фондами? На эти и многие другие вопросы мы постараемся исчерпывающе ответить в этой статье.
Итак, к жилому фонду относят квартиры в многоквартирных домах, частные дома, общежития и гостиницы, то есть все объекты где может безопасно и комфортно жить человек.
К нежилому принадлежат, в основном, помещения коммерческого назначения (магазины, офисы, склады и т.д.), а также подсобные (например, кладовые) и выполняющие общественно значимые функции (чердаки, подвалы и другие технические комнаты).
К главным и принципиальным отличиям между двумя этими категориями недвижимости можно отнести следующие элементы:
| Жилой фонд | Нежилой фонд | |
| Прописка | В жилом помещении можно получить прописку как на постоянной основе так и временную | Нежилая недвижимость юридически не предполагает возможности проживания в ней людей, а соответственно для нее и не прописана процедура регистрации жильцов |
| Коммерческая деятельность | Для ведения коммерческой деятельности требуется регистрация предпринимателя в той же квартире где он занимается коммерцией | Для ведения некоторых видов деятельности предпринимателям и компаниям необходимо иметь или арендовать исключительно нежилое помещение |
| Коммунальные услуги | Оплата коммунальных услуг в жилом фонде происходит по тарифам для населения, которые значительно ниже чем для юридических лиц. Однако, если вы ведете предпринимательскую деятельность в жилом фонде вам все равно придется перезаключить договора с поставщиками услуг и оплачивать коммерческое тарифы | Коммунальные услуги в коммерческом секторе значительно выше чем аналогичные предоставляемые гражданам. Именно поэтому многие собственники нежилых помещений отказываются от таких услуг как газоснабжение и горячая вода, а иногда и от отопления предпочитая рассчитывать на автономную, внутреннюю систему. |
| Стоимость | Жилая недвижимость стоит меньше, однако ее содержание обходится дешевле чем равнозначное по площади нежилое помещение | Недвижимость принадлежащая к нежилой категории стоит минимум на 20% дороже равного ему по метражу и состоянию жилого помещения |
В каких случаях перевод недвижимости в нежилой фонд не обязателен
Согласно ст.17 Жилищного кодекса Украины на жилой площади можно заниматься коммерческой деятельностью при условии соблюдения некоторых правил:
- Потенциальный предприниматель зарегистрирован в квартире, в которой планирует вести деятельность;
- Дом,в котором находится жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
- Здание в котором находится недвижимость не относится к объектам культурного наследия;
- Соседи по дому и квартире не против размещения объекта коммерции.
Однако есть достаточно большой перечень видов деятельности предполагающих ведение дел исключительно в недвижимости нежилого фонда.
Как перевести недвижимость в нежилой фонд
Если перед вами встала задача изменить статус недвижимости придется провести кое-какую предварительную работу.
Для начала следует учесть тот факт, что в нежилой недвижимости не могут быть прописаны люди. Поэтому, прежде чем приступить к подготовке документов выпишите из квартиры всех зарегистрированных в ней как на постоянном так и на временном основании.
Если в вашем жилье есть незаконченные перепланировки, их нужно привести в соответствие также до начала процедуры перевода недвижимости. В противном случае вы не только не переведете свои метры в нежилые, но и обеспечите себе штраф за нарушение строительных норм.
Также следует учесть, что если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится выше первого этажа, согласно правил, вам потребуется менять статус всех квартир, которые находятся снизу.
Относительно технической стороны вопроса, вам потребуется обеспечить все инженерные коммуникации необходимые для вашего вида деятельности на момент изменения статуса недвижимости. Ввиду того, что требования к объектам регулярно меняются внимательно следите за тем, чтобы нормы, в соответствии с которыми вы оснащаете помещение, были действующими на момент выполнения работ.
Также, следует учесть, что если площадь помещения превышает 100 кв. метров, для соблюдения правил противопожарной безопасности вам потребуется второй (аварийный) выход на улицу.
Как подготовить недвижимость к переводу в жилой фонд
В жилье можно преобразовать далеко не все нежилые помещения. Во первых здание в котором находится будущая квартира должно иметь надежную конструкцию, а также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу. К тому же само помещение и прилегающая к зданию территория должны быть абсолютно безопасными для будущих жильцов. Нормы этой самой безопасности следует уточнять у всех соответствующих инстанций с которыми в дальнейшем переадресованного ввод будет согласовываться. Так, только у одной пожарной инспекции могут быть различными требования в разных населенных пунктах в один и тот же промежуток времени.
Также, требованиям безопасности должны отвечать теплосеть, водопровод, канализация, газоотвод и электроснабжение.
Кроме того, нормам Жилищного кодекса Украины должны соответствовать такие параметры как высота потолков, число этажей в здании, наличие звукоизоляции и даже концентрацией вредных веществ в воздухе. Другими словами, помещение должно быть действительно пригодным для жизни.
Важно помнить еще и о том, что перевод в другой фонд, как и большинство операций с недвижимостью возможно выполнить лишь при условии, что недвижимость ничем не обременена, то есть по оплате коммунальных услуг отсутствуют долги и помещение не выступает ни предметом залога, в том числе ипотеки, ни судебного спора с наложенным на него арестом.
Куда обращаться за переводом
На сегодня, благодаря повсеместной работе админ.центров функционирующих в режиме одного окна процедура перевода недвижимости максимально упрощена. В одном и том же месте вы сможете как подать все документы, так и заказать недостающие справки, в случае необходимости.
Какие документы нужны для перевода недвижимости
После выполнения всех подготовительных работ и выяснения местонахождение ближайшего к вам Единого центра оказания административных услуг можно готовить документы и нести их на рассмотрение. Для этого вам понадобится:
- Заявление на перевод;
- Документы подтверждающие право собственности на недвижимость;
- Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
- План перепланировки, если он потребуется для изменении статуса недвижимости.
Рассматриваться ваше заявление будет в течении 45 дней по истечении которых у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующий ответ могут выслать по почте или же направить в админцентр в который вы подавали документы.
12 жилищных фондов, которые покорят раскаленный рынок
Экономист Роберт Шиллер считает, что рынок жилья вошел в зону пузыря. И все же жилищный фонд не обязательно находится под угрозой.
В недавнем интервью телеканалу CNBC Шиллер подчеркнул, что цены на жилье, по всей видимости, способствуют увеличению числа новых домов.
«В реальном выражении цены на жилье никогда не были такими высокими», — говорит Шиллер, соучредитель индекса цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller. «Мои данные насчитывают более 100 лет, так что это что-то.Я не думаю, что все это объясняется политикой центрального банка. Что-то происходит с социологией рынков ».
Шиллер также предсказывает, что цены на жилье могут быть намного ниже через 3-5 лет, повторяя то, что произошло в 2003 году, что в конечном итоге привело к финансовому кризису 2008 года и привело к росту акций строителей.
Однако, в то время как экономист сигнализирует о слишком высоких ценах на жилье, руководители некоторых из крупнейших застройщиков Америки и инвесторы, ищущие растущие жилищные фонды, похоже, не так обеспокоены ситуацией — несмотря на то, что более высокие цены на пиломатериалы прибавляют 36 000 долларов к цене среднего дома на одну семью.
Причина, по которой строители домов не так обеспокоены, заключается в том, что в Америке по-прежнему наблюдается значительный дефицит жилья. Дефицит домов для потенциальных покупателей жилья увеличился примерно на 50%, с 2,65 миллиона в 2018 году до 4,0 миллиона в 2021 году.
Вот 12 жилищных фондов, которые смогут оседлать этот раскаленный рынок. Наш выбор основан на нехватке домов, а также на продолжающейся любви Америки к домашнему благоустройству. Таким образом, в то время как половина из них принадлежит строительным компаниям, другая половина поставляет продукцию для строительной отрасли.
Данные по состоянию на 4 июня. Дивидендная доходность рассчитывается путем пересчета в год самой последней выплаты и деления на цену акции.
1 из 12
Home Depot
- Рыночная стоимость: 330,7 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 2,1%
- Доходность с начала года до текущей даты: 17,1%
Если есть Розничный продавец, который процветал во время COVID-19, это Home Depot (HD, 311,01 доллара США). Не повредит, что U.С. переживает колоссальный бум жилищного и жилищного строительства. Компания считает, что хорошие времена, вероятно, продлятся до 2021 года и далее.
Home Depot сообщила о блестящих результатах за первый квартал в мае, включая рост продаж в аналогичных магазинах на 29,9% в своих магазинах в США, что на 490 базисных пунктов выше сильных результатов годом ранее. Чистая прибыль компании составила 4,1 миллиарда долларов, что на 86% выше, чем в первом квартале 2020 года.
Проверки стимулов со стороны федерального правительства в сочетании с тем, что люди чаще бывают дома, также помогли увеличить состояние HD в первом квартале.Главный финансовый директор Home Depot Ричард Макфэйл считает, что 10% -ное увеличение стоимости жилья в прошлом году определенно не повредило делу этого жилищного фонда.
«Мы знаем, что по мере роста стоимости домов людей они с большей готовностью тратят и вкладывают средства в эти дома», — сказал Макфэйл журналу Fortune . «В течение многолетнего периода мы ожидаем увидеть, что жилищная среда будет поддерживать спрос на улучшение жилищных условий».
В то время как ограничения предложения замедляют темпы строительства новых домов, ожидается, что эти проблемы будут решены в конце года, когда продажи домов должны ускориться.
Ограничение предложения также помогло Home Depot в прибылях и убытках.
Во время телефонной конференции компании в первом квартале 2021 года генеральный директор Крейг Менар заявил, что листы OSB (ориентированно-стружечная плита) семнадцатой толщины продаются по цене 39,76 доллара, что более чем в четыре раза превышает их цену год назад. В результате инфляции средний чек ритейлера увеличился на 375 базисных пунктов в первом квартале.
Бизнес по благоустройству дома не показывает признаков замедления. Это отличная новость для владельцев HD и других жилищных фондов.
2 из 12
Sherwin-Williams
- Рыночная стоимость: 75,3 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 0,8%
- Доходность с начала года: 15,6%
Признак хорошо работающей компании с талантливой командой менеджеров — это когда одного из руководителей нанимают вне фирмы. Это произошло с Sherwin-Williams (SHW, $ 283,20) в марте, когда главный операционный директор (COO) Дэвид Сьюэлл ушел в отставку и возглавил компанию, не относящуюся к индустрии покрытий.
Сьюэлл проработал в Sherwin-Williams 14 лет — меньше, чем генеральный директор Джон Морикис, который пришел в компанию в качестве стажера более 36 лет назад.
Жилой фонд нравится аналитикам. 17 мая аналитик Morgan Stanley Винсент Эндрюс повысил свою 12-месячную целевую цену на 15% до 315 долларов. Эндрюс считает, что компания по производству красок и покрытий продолжит работать на исключительно высоком уровне в 2021 и 2022 годах.
«Повышение уверенности в наших выше консенсусных прогнозах Sherwin SSS / EPS на 2021/2022 год по результатам нашего опроса подрядчиков на осень 2021 года. как и другие недавние данные.Недавние комментарии руководства по поводу отставания клиентов и увеличения доли рынка [являются] также благоприятными », — написал Эндрюс в записке для клиентов.
Из 27 аналитиков, охватывающих SHW, 15 имеют рейтинг« Покупать »или« Активно покупать ». Только двое аналитиков оценивают его акции. продавать или активно продавать, 10 рассматривают его как удержание. Средняя целевая цена составляет 300 долларов, что представляет собой ожидаемый потенциал роста в 5,9% в следующие 12 месяцев или около того. Компания заявила, что рассчитывает заработать 8 долларов.80 на акцию в 2021 финансовом году. Это чуть более чем в 32 раза превышает прогноз. Несмотря на относительно высокую стоимость, Sherwin-Williams является ведущим поставщиком красок в США, и инвесторы, похоже, рады платить за качество.
3 из 12
Lennar
- Рыночная стоимость: 29,5 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 1,0%
- Доходность с начала года: 26,7%
Lennar (LEN, 96,60 долларов США), крупнейший в Америке Homebuilder по выручке прошла долгий путь с тех пор, как она торговалась на 52-недельном минимуме в 25 долларов.42 во время рыночной коррекции в марте 2020 года. Рынок горячего жилья — главная причина его 280% -ного прироста за почти 15 месяцев с тех пор.
С какими бы проблемами Леннар ни сталкивался в связи с дефицитом предложения, его модель динамического ценообразования, которая позволяет устанавливать цены на основе рыночных условий, должна позволить ему продолжить работу в условиях высокого спроса на новое жилье.
В конце первого квартала у строительной компании было 22 077 домов, что на 25% больше, чем в первом квартале 2020 года. Ожидается, что невыполненная работа принесет целых 9 долларов.5 миллиардов будущих доходов.
Помимо того, что Леннар был занят строительством новых домов, в марте Леннар создал совместное предприятие с Centerbridge Partners, чтобы увидеть, как компании разработают платформу для аренды на одну семью стоимостью 4 миллиарда долларов. Платформа дает американцам со средним уровнем дохода возможность владеть или сдавать в аренду свои качественно построенные дома на одну семью.
«У этого захватывающего нового предприятия есть возможность масштабироваться такими темпами, которые мы не считаем возможными для конкурентов в сфере аренды помещений для одной семьи, учитывая его прямой доступ к трубопроводу Леннара, насчитывающему более 300 000 домов, находящихся в собственности и под контролем», — говорит со-генеральный директор Леннара. Рик Беквитт.
Леннар является новатором в своей основе, поддерживая Doma Holdings, компанию, которая разработала технологическую платформу с использованием искусственного интеллекта (ИИ), чтобы сделать закрытие недвижимости более доступным. В начале марта Doma объявила о слиянии со специальной компанией по приобретению (SPAC) Capitol Investment Corp. V (CAP), чтобы стать публичной компанией.
Леннар не только инвестировал в Doma, которая занимает менее 1% рынка титулов в США, но, как ожидается, вырастет до 5% к 2023 году, но и обязалась вложить 300 миллионов долларов в частные инвестиции в публичный акционерный капитал (PIPE). это произойдет одновременно с закрытием слияния.Несколько известных институциональных инвесторов также присоединились к PIPE, в том числе SB Management, дочерняя компания SoftBank Group.
Леннар — лучший из лучших, когда речь идет о жилищном фонде.
4 из 12
NVR
- Рыночная стоимость: 17,5 млрд долларов
- Дивидендная доходность: Н / Д
- Доходность с начала года: 17,9%
NVR (NVR, 4810,00 долларов США) работает в 33 городских агломерации в 14 штатах и округе Колумбия.
Базирующаяся в Рестоне, штат Вирджиния, продажи и прибыль компании в первом квартале выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 29% и 42%, соответственно, до 2,0 млрд долларов США и 248,8 млн долларов США. Чистая прибыль как от жилищного строительства (+ 69% по сравнению с предыдущим годом), так и от ипотечного бизнеса (+ 411%) способствовала достижению хороших результатов в первом квартале.
Запас домов NVR за трехмесячный период увеличился на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 12 791. Невыполненная работа представляет собой доход в размере 5,2 миллиарда долларов. Новые заказы в первом квартале составили 6 314, что на 26% выше, чем годом ранее, а средняя цена за дом составляла 410 500 долларов, то есть 10.Улучшение на 3%.
Если вы цените сильную инсайдерскую собственность при покупке акций, NVR имеет значительные инвестиции со стороны своих директоров и исполнительных должностных лиц. 17 человек, перечисленных в доверенности на 2020 год, владеют 9,0% компании. Генеральный директор Пол Сэвилл, занимающий первое место с 2005 года, владеет большей частью — 5,1%.
NVR не только имеет хорошие инсайдерские инвестиции, но также имеет систему вознаграждения руководителей, которая делает упор на рентабельность капитала при расчете долгосрочных вознаграждений за акции.Примерно 50% грантов по опционам на акции основаны на доходности капитала по сравнению с аналогами.
Неудивительно, что рентабельность капитала NVR выросла с 21% в 2015 году до 35% в 2020 году, в то время как его экономическая прибыль, определяемая как чистая операционная прибыль после налогообложения (NOPAT) за вычетом средневзвешенной стоимости капитала (WACC), умноженная на инвестированный капитал, выросла. на 183% до 799 млн долларов за тот же период.
Интересно, что компания использует опционы на акции, а не ограниченные паи акций, чтобы вознаградить своих руководителей за долгосрочную деятельность.В отличие от паев с ограниченным доступом, исполнительный директор не получит компенсации, если цена жилищного фонда снизится между датой предоставления и датой передачи прав.
Это то, что я называю согласованными интересами.
5 из 12
Masco
- Рыночная стоимость: 15,2 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 1,6%
- Доходность с начала года: 8,8%
Производитель таких известных брендов, как смесители Delta и Краски Behr имели сильный старт в 2021 году.
Masco (MAS, $ 59,78) в конце апреля опубликовала результаты первого квартала, которые превзошли ожидания аналитиков как по чистой прибыли, так и по чистой прибыли. Выручка компании за трехмесячный период составила 1,97 миллиарда долларов, что на 140 миллионов долларов выше консенсус-прогноза. В первом квартале он заработал 89 центов на акцию, что на 23 цента выше, чем ожидали аналитики.
Телефонная конференция компании высветила некоторые из опасений, с которыми сталкивается вся индустрия благоустройства дома в связи с продолжающейся пандемией.
Первый вопрос — цены на сырье. Компания широко использует медь и цинк в различных сферах деятельности. Цены в настоящее время зашкаливают. Помимо товарных затрат, выше также и транспортные расходы. Компания ожидает, что эти затраты вырастут в среднем однозначном диапазоне до конца 2021 года как в сегменте сантехники (Delta), так и в декоративном (Behr) сегменте.
Другой серьезной проблемой является цепочка поставок. В первом квартале у MAS были трудности с своевременным приобретением некоторых продуктов.Тем не менее, ей удалось использовать свой размер и масштаб, чтобы опереться на поставщиков и гарантировать, что она сможет удовлетворить потребности своих клиентов.
Masco эти проблемы не слишком беспокоят. В рамках отчета о прибыли за первый квартал 2021 года Masco увеличила прогноз по прибыли на акцию на весь год с 3,35 доллара в среднем до 3,60 доллара, что на 7,5% больше. Основываясь на своем прогнозе на 2021 год, Masco ожидает, что продажи вырастут как минимум на 10%, а прибыль на акцию вырастет в среднем на 15%.
Кроме того, MAS генерирует значительный свободный денежный поток — хорошая новость для владельцев жилищного фонда.
И часть из них используется для обратного выкупа акций. В первом квартале компания выкупила своих акций на 303 миллиона долларов. Он планирует выделить дополнительно 500 миллионов долларов на выкуп или приобретение акций в течение оставшейся части года. В 2020 году он выкупил свои акции на 727 миллионов долларов.
6 из 12
PulteGroup
- Рыночная стоимость: 15,0 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 1,0%
- Доходность с начала года: 32,1%
PulteGroup (PHM, 56 долларов США.95) является третьей по величине строительной компанией в США, работающей в 23 штатах и 42 основных рынках. С момента своего основания 70 лет назад он сдал около 750 000 домов. Сегодня это делается под несколькими разными брендами, включая Centex, Pulte и Del Webb.
Этот жилищный фонд должен привлекать инвесторов, поскольку он приносит разнообразные доходы. Приблизительно 29% продаж домов приходится на долю тех, кто впервые покупает жилье, еще 45% увеличиваются с момента их первой покупки, а оставшиеся 26% не готовы сбавлять обороты, но хотят что-то поменьше и менее громоздко в обслуживании.
Возможности для жилищного строительства в настоящее время огромны. По оценкам Freddie Mac, в стране существует потребность в 4 миллиона домов. Это составляет примерно 1,5 миллиона человек в год. Количество домов, построенных на одну семью в США за последние 25 лет, достигло этого уровня дважды в 2004 и 2005 годах.
Ориентация компании на прибыльность и денежный поток позволяет ей направлять свои свободные денежные средства на дивиденды, обратный выкуп акций и возврат долга. С 2018 года PulteGroup снизила соотношение долга к капиталу почти с 40% до 23.3% в первом квартале. Кроме того, компания увеличила разрешение на обратный выкуп акций на 1 миллиард долларов.
В первом квартале 2021 года выручка PulteGroup увеличилась на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 2,6 млрд долларов США, при этом количество закрытых домов увеличилось на 12%, а средняя цена продажи выросла на 4% до 430 000 долларов США в течение квартала. Что касается заказов и невыполненных заказов, то за квартал они увеличились на 31% и 50% соответственно.
Скорректированная прибыль PHM на акцию увеличилась на 60% по сравнению с годом, предшествующим 1 доллару США.28. Частично это связано с увеличением ее валовой прибыли на 180 базисных пунктов и сокращением на 100 базисных пунктов скорректированных коммерческих, общих и административных расходов (SG&A) в течение квартала.
Инвесторы могут ожидать, что PulteGroup продолжит извлекать выгоду из жилищного бума, охватившего страну. Однако с учетом того, что акции жилищного строительства торгуются на уровне 1,3x продаж, это дороже, чем его пятилетний исторический средний показатель.
7 из 12
Mohawk Industries
- Рыночная стоимость: 14 долларов США.0 млрд
- Дивидендная доходность: Н / Д
- Доходность с начала года: 42,9%
Вы можете сказать, что Mohawk Industries (MHK, 201,41 долл. США) значительно улучшила свой бизнес за последний год, просто глядя на показатели жилищного фонда. С начала года он вырос почти на 43%, в то время как за последний год он увеличился примерно вдвое.
Для сравнения: за последние трех- и пятилетние периоды его годовая доходность в годовом исчислении мала — -1.1% и 0,1% соответственно.
Аналитик Raymond James Сэм Даркэтш имеет рейтинг «Активная покупка» акций и целевая цена в 240 долларов. Средняя целевая цена 14 аналитиков, рассматривающих акцию, составляет $ 226,83, а что касается рейтингов, семь человек считают ее сильной покупкой, пять — удержанием, один — продажей и один — сильной продажей. Консенсусная оценка прибыли на 2021 год составляет 13,50 долларов, что означает, что акции жилищно-строительных компаний в настоящее время торгуются с прибылью в 14,9 раза выше.
В настоящее время производство напольных покрытий из могавков процветает.В первом квартале он сообщил о рекордных продажах в размере 2,7 миллиарда долларов, что на 9% выше, чем в прошлом году, без учета валюты. Скорректированная прибыль на акцию в размере $ 3,49 стала лучшим результатом за первый квартал в истории компании.
Также в первые три месяца года продажи MHK по производству напольных покрытий в Северной Америке увеличились на 14,3% по сравнению с предыдущим годом, в то время как выручка от продаж полов за пределами Северной Америки выросла на 31%. На производство напольных покрытий Mohawk приходится 65% продаж и 73% операционной прибыли.
Несмотря на проблемы с поставками, вызванные COVID-19, инвестиции компании в свой автопарк в США и местные системы доставки позволили ей поддерживать стабильные поставки своим клиентам.
Ирокез продолжает сокращать свою структуру затрат. Компания нашла 75 миллионов долларов из 110 миллионов долларов ежегодной экономии, которую она хочет убрать из своего бизнеса. Ожидается, что оставшиеся сбережения будут получены к концу 2021 года. Его чистый долг составляет 1,3 миллиарда долларов, что меньше, чем 1x скорректированная EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации).
В результате МХК ожидает дальнейших приобретений и инвестиций в свой бизнес для продолжения роста продаж.
8 из 12
Trex
- Рыночная стоимость: 11,2 миллиарда долларов
- Дивидендная доходность: Н / Д
- Доходность с начала года: 15,5%
Вам будет сложно найти жилищный фонд, который за последние 15 лет обеспечил более высокую годовую совокупную доходность (цена плюс дивиденды), чем Trex (TREX, 96 долларов США).71).
Trex — производитель композитных настилов и ограждений, которые служат дольше, чем традиционная древесина. А его общая годовая доходность составляет 24%, что более чем вдвое превышает индекс S&P 500.
С тех пор, как в апреле 1999 года компания Trex стала публичной по цене 10 долларов за акцию, у нее было три дробления акций. Первый — в мае 2014 года, второй — в июне 2018 года, а третий — в сентябре 2020 года, причем каждый из них был разделен на два к одному.
Инвестиция в 10 000 долларов в первичное публичное размещение акций компании (IPO) сегодня будет стоить 773 680 долларов (8 000 акций * 96 долларов.71), среднегодовой темп роста (CAGR) — 23%. С момента выхода на биржу выручка Trex выросла с 49,2 миллиона долларов в 1998 году до 880,8 миллиона долларов в 2020 году, т.е. среднегодовой темп роста составил 14%.
В последнее время Trex демонстрирует высокие продажи, поскольку потребители выбирают материалы для террасных покрытий, которые дорожают не так быстро, как пиломатериалы. Trex опубликовал результаты за первый квартал 2021 года в мае. Чистые продажи компании выросли на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 246 миллионов долларов, а прибыль на акцию увеличилась на 17% до 42 центов.
«Устойчивый спрос на продукцию Trex Residential и ускоренное увеличение доли рынка за счет древесины привели к росту продаж в первом квартале, заложив основу для еще одного года уверенного двузначного роста выручки в 2021 году», — говорит генеральный директор Брайан Фэрбенкс.
Trex прилагает все усилия, чтобы увеличить свои производственные мощности в Вирджинии. Расширение завода даст компании на 70% больше производственных мощностей, чем в 2019 году, что сделает ее композитный настил отличной альтернативой дереву.
9 из 12
Toll Brothers
- Рыночная стоимость: 7,8 миллиарда долларов
- Дивидендная доходность: 1,1%
- Доходность с начала года: 45,6%
Четвертая из шести традиционных акций жилищного строительства в этом списке , Toll Brothers (TOL, 63 долл.28), получил новое освещение от аналитика Janney Тайлера Батория в конце апреля.
Баторий инициировал покрытие Toll Brothers с рейтингом «Покупать» и целевой ценой в 80 долларов. Аналитик полагает, что увеличение маржи TOL в сочетании с изменениями, внесенными в способ покупки земли — она вкладывает меньше денег в аванс, что позволяет ей контролировать больше земли с меньшими затратами долларов — должно обеспечить более высокий коэффициент оценки для жилищного фонда в будущем.
«Мы особенно оптимистичны в отношении его доступного предмета роскоши (41% сообществ), который, по нашему мнению, заполняет недооцененную нишу и имеет большую взлетно-посадочную полосу для будущего роста», — говорит Баторий.
Бизнес Toll Brothers работает на очень высоком уровне по всем обычным показателям.
В первом квартале 2021 года выручка компании составила 1,6 млрд долларов, что на 17,4% выше, чем годом ранее. Выручка от продажи жилья выросла на 9% до 1,4 миллиарда долларов в течение квартала, в то время как продажа земли подскочила на 350% до 152,7 миллиона долларов. Прибыль TOL до налогообложения за трехмесячный период составила 127,4 млн долларов, что на 93% выше, чем в первом квартале 2020 года.
Что касается самих продаж домов, то в первом квартале у Toll Brothers было заключено нетто контрактов на 2 874 единицы жилья, что на 59% больше, чем в первом квартале. годом ранее.Он завершил первый квартал с отставанием в 8 888 единиц (+ 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на сумму 7,5 миллиардов долларов. Средняя цена продажи незавершенных домов составляла 840 900 долларов, что на 0,3% меньше, чем в первом квартале 2020 года.
Генеральный директор Toll Brothers Дуглас Годли-младший очень ясно дал понять, какие возможности открываются перед строительной компанией.
«Наши результаты (первый квартал 2021 года) отражают устойчивый рынок жилья, который продолжает извлекать выгоду из благоприятных демографических тенденций, очень ограниченного предложения домов для продажи, что объясняется десятилетним недопроизводством, низкими ставками по ипотечным кредитам и новым признанием важности дома », — говорится в сообщении Yearly.
Интересно, что покупатели, похоже, готовы тратить больше на свои дома. В первом квартале 2021 года покупатели жилья TOL добавили 170 000 долларов, или примерно 26%, к базовой цене на обновления, надбавки за лот и другие опции.
Это хорошо, если этот жилой фонд принадлежит вам.
10 из 12
Alarm.com
- Рыночная стоимость: 4,0 миллиарда долларов
- Дивидендная доходность: Н / Д
- Доходность с начала года: -22,8%
Alarm.com (ALRM, 79,87 долл. США) — единственный жилой фонд из 12, указанных в этой статье, который с начала года находится в отрицательной зоне. Его оставили, потому что, несмотря на корректировку в 2021 году, облачная платформа безопасности и домашней автоматизации компании смогла обеспечить своих акционеров долгосрочными.
За последние 52 недели его общая доходность составила 42,6%. За последние пять лет его общая годовая доходность составила 30,0%, что значительно выше, чем у аналогичных компаний и США в целом.фондовый рынок.
В первом квартале, закончившемся 31 марта, выручка Alarm.com выросла на 13,5% до 172,5 млн долларов, а скорректированная чистая прибыль без учета GAAP (общепринятые принципы бухгалтерского учета) выросла на 23,4% до 25,8 млн долларов.
В то время как ALRM испытывала благоприятные условия на рынках жилой недвижимости США и Канады, начиная с четвертого квартала 2020 года, его коммерческий бизнес остается ниже уровня продаж до пандемии.
Компания выпустила несколько инновационных продуктов в результате COVID-19.В первом квартале компания представила бесконтактный видеодомофон для бытовых потребителей и получила положительные отзывы потребителей.
В коммерческой сфере Alarm.com запустил систему мониторинга температуры Smarter Business для таких компаний, как рестораны и продуктовые магазины, в соответствии со строгими требованиями к охране здоровья и безопасности. Система включает в себя комплексный мониторинг и настраиваемые оповещения, позволяющие абонентам узнать, оставалась ли дверца холодильника открытой.
Сервисный план ALRM «Коммерческий плюс» приобрел значительную популярность среди предприятий, увеличившись на 35% с 2018 года.Ожидается, что мониторинг температуры Smarter Business поможет расширить этот план подписки, который оплачивается ежегодно и требует оплаты, эквивалентной 23,95 долларов США в месяц.
С точки зрения баланса, Alarm.com работает с чистой денежной позицией. В конце первого квартала на балансе компании было 180 миллионов долларов чистой наличности, что вдвое больше, чем было на конец 2020 года.
11 из 12
Taylor Morrison Home
- Рыночная стоимость: 3,8 миллиарда долларов
- Дивидендная доходность: Н / Д
- Доходность с начала года: 15.8%
Прежде чем перейти к недавней финансовой статистике строительной компании, важно отметить, что Taylor Morrison Home (TMHC, $ 29,71) является лидером в строительной отрасли в отношении гендерного разнообразия. Соотношение работающих мужчин и женщин в компании составляет 53% к 47%, что помогло компании быть включенной в Индекс гендерного равенства Bloomberg в течение трех лет подряд.
«В то время как многие заблуждения по-прежнему существуют в отношении женщин, мы отмечаем прогресс в отрасли и постоянный рост числа женщин, представленных Тейлор Моррисон.Мужчины и женщины вносят существенные различия в строительство, делая нас более сильной организацией и строителем », — говорит Чарисса Вагнер, старший вице-президент по развитию персонала и операциям в TMHC.
Значительное присутствие женщин как на рабочем месте, так и в его офисах , по-прежнему будет важной частью корпоративной культуры. Это отличная новость, если вы являетесь акционером этого жилого фонда.
В конце апреля генеральный директор Шерил Палмер обсудила результаты компании за первый квартал 2021 года на конференц-звонке с аналитиками.Палмер подчеркнул тот факт, что TMHC завершила квартал с отставанием в более чем 10 000 домов, что является рекордом для компании, и в общей сложности более 73 000 участков жилищного строительства, предоставив Тейлору Моррисону долгий путь к росту.
Чтобы улучшить качество обслуживания клиентов, компания создала виртуальную систему конфигурации и бронирования дома, которая позволяет потенциальным клиентам выбрать дом и спроектировать план этажа полностью онлайн. Этот первый в своем роде инструмент является частью стремления TMHC увеличить рентабельность собственного капитала с подросткового возраста в 2021 году до гораздо большего, чем в ближайшие годы.
Компания продолжает развивать Esplanade, активный бренд домов для взрослых, который начался во Флориде, но сейчас распространяется по всей стране. Недавно были открыты два сообщества в Калифорнии, а в Северной Каролине запланировано еще одно в конце этого года.
Активный сегмент для взрослых желателен, потому что многие из этих покупателей платят наличными, меньше подвержены влиянию процентных ставок и приносят компании более высокую прибыль.
12 из 12
Tri Pointe Homes
- Рыночная стоимость: 2 доллара.8 миллиардов
- Дивидендная доходность: Н / Д
- Доходность с начала года: 35,8%
Tri Pointe Homes (TPH, 23,42 доллара США) базируется в Калифорнии, где приносит 43% выручки от продаж жилья. Он также работает в девяти других штатах и округе Колумбия. Аризона является вторым по величине источником дохода с 15%, за ней следует штат Вашингтон с 11%.
В первом квартале чистые заказы TPH на новые дома увеличились на 20% до 1987, поставки подскочили на 18% до 1126, при средней цене продажи 636000 долларов, что на 2% выше, чем в первом квартале 2020 года.В Tri Pointe Homes портфель заказов увеличился на 56% до 3 825 домов, а будущая выручка составит 2,5 миллиарда долларов.
Что еще более важно, скорректированная валовая прибыль компании в жилищном строительстве в течение квартала увеличилась на 340 базисных пунктов до 26,8%. В сочетании со снижением на 250 базисных пунктов своих административных и административных расходов до 11,4% за трехмесячный период, TPH продемонстрировала рост прибыли до налогообложения на 126%. В расчете на акцию прибыль выросла на 146% с 24 центов на акцию в первом квартале 2020 года до 59 центов в первом квартале 2021 года.
Tri Pointe завершила первый квартал с 36 843 лотов, находящимися в собственности или под контролем, с инвентарной стоимостью 3 доллара.0 млрд. Исходя из 5 291 поставки за последние 12 месяцев до 31 марта, предполагаемые поставки компании составляют семь лет.
В 2021 году Tri Pointe планирует открыть 70 новых сообществ и закончить год примерно 120 и 130 активными продавцами. Ожидается, что в этом году будет поставлено не менее 6000 домов по средней цене продажи не менее 620 000 долларов и валовой прибыли 22,5% в середине.
Из девяти аналитиков, занимающихся жилищным фондом, пять имеют рейтинг «Покупать», а четыре — «Держать».Средняя целевая цена составляет 27 долларов, что представляет собой ожидаемый потенциал роста в 15,2% в течение следующих 12 месяцев или около того. Что касается оценки, TPH торгуется в 7,1 раза больше, чем прогнозная прибыль на 2021 год, составляющая 3,29 доллара на акцию.
Куда делись все дома?
«Не думаю, что мы видели рынок жилья, подобный этому, — сказала Дженни Шуэц, исследователь из Брукингского института. «И другие рецессии выглядели немного иначе, поэтому трудно понять, что происходит».
В преддверии жилищного кризиса цены на жилье росли намного быстрее, чем арендная плата, а это означало, что многие дома продавались по ценам, которые владельцы не могли бы поддержать, если бы им приходилось сдавать их в аренду.Затем после краха цены на жилье на некоторых рынках упали, так как арендная плата выросла, и недавно лишенные права собственности владельцы наводнили рынок аренды.
Сегодня арендная плата упала по причинам, в значительной степени неотделимым от пандемии. Уволенным работникам приходилось работать вдвое с семьей или друзьями. Студенты колледжа, которые обычно снимают жилье рядом с кампусом, вместо этого жили дома. Некоторые арендаторы, соблазненные низкими процентными ставками, успешно купили дом. А нормальный приток новых арендаторов в города — недавних выпускников колледжей, иммигрантов, рабочих, которые только что нашли новую работу — во время пандемии сократился.
Недавнее исследование Арпита Гупты из Нью-Йоркского университета. и его коллеги предполагают, что арендная плата больше всего упала в городских кварталах. Это также места, где во время пандемии просто не имело смысла платить повышенную арендную плату за то, чтобы находиться рядом с ресторанами, барами, музеями и офисами в центре города. Это произошло по другой необычной схеме: аренда на одну семью ведет себя больше как дома, занимаемые владельцами (пользуется большим спросом), а квартиры больше похожи на аренду (со слабой привлекательностью).
Эти необычные обстоятельства на рынке аренды усложняют борьбу с тем, что происходит со стороны домовладельцев.Отношение цен на жилье к арендной плате во многих метро сейчас такое же высокое, как и после пузыря на рынке жилья, но оно резко выросло во время пандемии отчасти потому, что арендная плата упала, а не только потому, что цены взлетели.
Г-н Занди из Moody’s сказал, что его пока не беспокоит надвигающаяся катастрофа, подобная последнему пузырю на рынке жилья. Но он говорит, что уже вызывает беспокойство тот факт, что рост цен не позволяет многим покупателям жилья с умеренным доходом впервые воспользоваться преимуществами фиксации процентных ставок ниже 3 процентов.
«Не думаю, что это красные ракеты; Я думаю, это желтые ракеты, — сказал г-н Занди. «Но если у нас будет еще один год, как в прошлом году, у нас будет много красных вспышек».
Почему вы должны переждать бурный рынок жилья
Насколько бурный рынок жилья в США сейчас? Настолько безумно, что половина домов, перечисленных по всей стране в апреле, были отложены менее чем за неделю. Один опрос показал, что большинство покупателей соглашались делать ставки на дома, которые никогда не видели лично.Так дико, жительница Бетесды, штат Мэриленд, недавно включила в свое письменное предложение «обещание назвать своего первенца именем продавца», по словам генерального директора сайта недвижимости Redfin. Такая дикая, , она не попала в дом .
Выберите статистику жилищного строительства наугад, и она, вероятно, установит рекорд за все время. Цены на жилье: рекордно высокие. Инвентарь: рекордно низкий. Процент домов, проданных по цене выше запрашиваемой: рекордно высокий. Среднее время на рынке: рекордно низкий.
С учетом того, что цены стремительно падают на Луну, а листинги мигают и исчезают, как квантовые частицы, кажется, что никто точно не знает, когда это прекратится.«Изучая рынки жилья, я видел пузыри и разрывы», — говорит Билл Макбрайд, писатель-экономист, который предсказал обвал жилищного строительства в 2007 году. «Но я никогда не видел ничего подобного. Это идеальный шторм.
Дерек Томпсон: «Это беспрецедентно»: почему рынок жилья в Америке никогда не был более странным
Так что же именно происходит? Короткий ответ: спрос и предложение. Более длинный ответ — это также спрос и предложение.
С точки зрения спроса, демография — это большой невидимый двигатель машины.Миллениалы — самое многочисленное поколение в истории Америки. Будучи слишком ограниченными в финансовом отношении, чтобы покупать дома по нормальным ценам в предыдущее десятилетие, многие из них теперь стремительно выходят на рынок жилья. Некоторые могут почувствовать отчаянную потребность сбежать из своей нынешней квартиры, подвала или дома после того, как пандемия коронавируса закрыла большую часть мира более чем на год и привела к вспышке ошеломляющей лихорадки в кабине. Что еще более безумно, покупатели жилья получают все наличные после года, когда норма национальных сбережений взлетела до самого высокого уровня за десятилетия.Вдобавок ко всему, процентные ставки, которые в основном снижались на протяжении большей части последних 40 лет, недавно достигли новых минимумов, привлекая на рынок больше покупателей и поощряя более высокие ставки.
В более общем плане пандемия перевернула калейдоскоп миграции в США, и многие семьи — особенно многие семьи с высоким доходом, работающие откуда угодно, — покупают солнечную, просторную недвижимость и поднимают цены, где бы они ни приземлялись. «Мы никогда не видели такой миграции», — заявили недавно руководители Toll Brothers, занимающейся недвижимостью, во время телефонного разговора.«Почти половина покупателей приезжают из других штатов» на самых горячих рынках Айдахо, Техаса и Флориды. Когда люди покидают многомиллионные дома, скажем, в Лос-Анджелесе, чтобы потратить 1 миллион долларов на дом, который год назад стоил 500000 долларов, они превращают просто бешеный рынок жилья в некогда существовавший когда-то в истории, волосы в огне, что, черт возьми, происходит золотое дно.
Не менее важны вопросы предложения. Годы недостаточного строительства и перерыв в строительстве во время пандемии привели к низкому уровню запасов.Пожилые люди, которые в предыдущие десятилетия продавали свои дома для уменьшения размеров, теперь с большей вероятностью «стареют на месте», что удерживает миллионы домов от продажи. Кроме того, некоторые строители приостанавливают реализацию своих проектов из-за внезапного утроения цен на пиломатериалы, что может задержать строительный бум, в котором так остро нуждается эта страна.
Жилищное увлечение в 2021 году кажется таким же внезапным и шокирующим, как пандемия, но оно создавалось десятилетиями. Появление огромного поколения миллениалов в 1980-х годах сделало высокий спрос на жилье в начале 2020-х годов полностью предсказуемым.Сокрушительное воздействие Великой рецессии на строительную отрасль сделало сегодняшнюю нехватку жилья столь же предсказуемой. Действительно, Макбрайд, писатель-экономист, видел все это за милю. Итак, я спросил его, что он видит дальше — подъем, крах или плато?
«Мне совсем не ясно, что в ближайшем будущем ситуация значительно замедлится», — сказал он. «В 2005 году у меня было сильное предчувствие, что горячий рынок перевернется и что когда он перевернется, все станет очень некрасиво.Сегодня у меня совсем нет этого чувства, потому что здесь есть все основы. Спрос будет какое-то время высоким, потому что миллениалам нужны дома. Какое-то время цены будут расти, потому что складских запасов так мало ».
Энни Лоури: Великий кризис доступности ломает Америку
2021 г.«Мы можем увидеть некоторое снижение цен в районах второго дома, таких как небольшие городки в Новой Англии и другие прибрежные городки на Восточном побережье. Но даже там мы можем увидеть сдвиг, когда больше людей решат, что им нравится владеть вторым домом ».
Если вы хотите знать, куда пойдут цены на недвижимость в следующем месяце, сказал он, ключевым показателем являются запасы. «Трудно точно измерить спрос на жилье», — сказал он мне. «Изучать доступный инвентарь намного проще». После обвала до рекордного минимума в апреле активный инвентарь фактически увеличивался в течение трех недель подряд.Это хорошие новости. Плохая новость заключается в том, что при нынешних темпах роста количество домов на рынке по всей стране не достигнет нормального уровня в течение примерно 14 месяцев при прочих равных условиях.
Тем не менее, рост запасов — один из нескольких признаков того, что мы, возможно, достигли пика абсурда. По данным исследовательской компании Altos Research, доля домов, которые для продажи должны быть снижены в цене, наконец, начала расти после исторического падения. Количество жилищного строительства вернулось на самый высокий уровень со времен Великой рецессии, даже несмотря на то, что цены на пиломатериалы взлетели до небес.Хотя на рынке не так много домов, на подходе много новых домов — покупателям просто нужно проявить немного терпения.
В конце нашей беседы я представил Макбрайду сценарий, который я слышал несколько раз от друзей и в Интернете. Допустим, вы пара около 30 лет и хотите купить дом. Вы посвящаете свое свободное время Redfin, и страницы Zillow были прожжены на ваших роговицах. Вы сделали несколько предложений, пообещали продавцам все, кроме святыни для их потомков, но продолжаете проигрывать.Вы снова соглашаетесь на погоню за Zillow, бросаете святыню отпрыска и поднимаете максимальную цену в ожидании, что со временем все станет только безумнее? Или вы ждете ?
«Трудно сказать, не зная город, но в целом, если вы находитесь на рынке, где вам постоянно приходится тратить значительно больше, чем указано в списке, я бы не стал покупать прямо сейчас», — сказал Макбрайд. «Я думаю, что когда вы сложите все вместе, есть вероятность, что через год все станет более нормальным».
Я перешел к обсуждению другого аспекта учета запасов.Но Макбрайд прервал меня. «Я хочу добавить еще кое-что для этих пар», — сказал он. «Отношения важнее дома».
Как 2020 год сломал рынок жилья, запасы могут действительно закончиться
- Самая популярная покупка в связи с пандемией — это дом, поскольку все больше и больше американцев пользуются низкими ставками по ипотечным кредитам, чтобы получить просторные дворы и более комфортные условия для работы на дому.
- Продажи существующего жилья, которые росли в течение нескольких месяцев после возобновления работы рынка жилья после закрытия, в августе взлетели до 14-летнего максимума.
- Цены на жилье тоже растут, зафиксировав самый высокий рост за два месяца с мая по июль — 2% — за 30 лет учета. Продажи новых домов в октябре выросли на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- Обратной стороной является то, что строится недостаточно новых домов, чтобы удовлетворить спрос, и эта тенденция началась уже десять лет. В сентябре общий объем запасов достиг рекордно низкого уровня — всего 2,7 месяца. Он опустился еще ниже — до 2.Поставка 5 месяцев — октябрь.
- Homebuying, во всей его модной красе, только проекты становятся более дорогими, если не невозможными. Если дома будут продаваться такими же темпами, в США действительно могут закончиться новые всего через несколько месяцев.
- Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.
Вы думали о переезде в условиях пандемии коронавируса?
Ваш Instagram-канал завален заголовками «Сюрприз! Мы купили дом!» под фотографиями пар, позирующих с связками ключей и причудливо раскрашенных входных дверей? Вы видели невыносимо длинные очереди за открытыми домами в вашем районе?
Если кажется, что самая горячая покупка в связи с пандемией — это дом, что ж, это не просто ваша догадка говорит вам об этом.
По последним данным, дома быстро продаются шокирующе. В конце сентября Национальная ассоциация риэлторов (NAR) опубликовала отчет, в котором говорится, что в августе продажи вторичного жилья достигли 14-летнего максимума. Кроме того, Bloomberg сообщил, что, если дома продолжат продаваться с такой скоростью, в США закончится запас новых домов чуть более чем за три месяца, что является самым коротким таким сроком в записях, датируемых еще 1963 годом.
С тех пор он только тонет.
По данным Национальной ассоциации риэлторов, в сентябре общий объем жилищного фонда достиг нового рекордного минимума — всего 2,7 месяца. В октябре он опустился еще ниже — всего 2,5 месяца.
По мере того, как наступает осень, строители пытались восполнить дефицит, начав строительство с учетом сезонных колебаний в размере 1,42 миллиона в сентябре, что на 1,9% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 11% больше по сравнению с прошлым годом, согласно переписи населения. данные.
Покупка дома прямо сейчас далеко не так доступна, как обещают низкие ставки по ипотеке, а низкое предложение постоянно увеличивает цены на жилье.И он будет только дорожать, потенциально разбивая мечты будущих домовладельцев.
Дома продаются с почти невероятной скоростью
Октябрь стал пятым месяцем подряд, когда продажи домов на вторичном рынке росли, согласно NAR. Также было обнаружено, что около 6 миллионов домов были проданы с учетом сезонных колебаний в августе — это самый высокий годовой показатель продаж с 2006 года. Эта цифра также представляет собой рост на 10,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.В сентябре 6,5 млн домов были проданы с учетом сезонных колебаний в годовом исчислении, что на 21% больше, чем год назад. В октябре 6,85 миллиона домов были проданы с учетом сезонных колебаний в годовом исчислении, что на 26,6% больше, чем год назад.
В последнее время наблюдается тенденция роста продаж новостроек. Bloomberg сообщил, что продажи новостроек в августе подскочили до 342 000, что также является высоким показателем с 2006 года. Inman отдельно сообщил, что в октябре резко выросли продажи новых домов на одну семью, что на удивление на 41,5% выше прошлогоднего прогноза.
Те, кто заинтересован в покупке новых раскопок или в дополнительных преимуществах, таких как просторные дворы и удобные места для работы на дому, готовы платить больше, чем когда-либо прежде.
«Покупатели готовы платить за дом больше, чем я когда-либо видел — я говорю, что от 30 000 до 50 000 долларов превышает цену объявления», — сказал недавно Redfin один агент по недвижимости в Балтиморе. «Они в отчаянии, потому что дома так быстро улетают с рынка. Я продаю все дома, которые выставляю на продажу, в течение трех дней.Позже Redfin сообщил, что треть домов на рынке в сентябре была продана по цене выше листинга, что является самым высоким уровнем за всю историю.
Желание купить дом подогревается также низкими ставками по ипотеке — количество заявок на ипотеку выросло на 22% по сравнению с прошлым годом. Ставки по ипотеке сейчас являются одними из самых низких из когда-либо предложенных — только в 2020 году 30-летние ставки по ипотеке в США достигли десятков минимумов.
Но цены на жилье стремительно растут, и ожидается, что покупка жилья только усложнится.Redfin обнаружил, что по состоянию на конец июля более низкие ипотечные ставки дали покупателям дополнительные 6,9% покупательной способности, но цены на жилье выросли на 8,2% в годовом исчислении на тот момент — и с тех пор они продолжают расти.
Фактически, повышение цен на жилье в стране на 2% в период с мая по июль было самым большим двухмесячным скачком по крайней мере с 1991 года, когда Федеральное управление жилищного строительства начало отслеживать эти изменения в индексе.
Те, кто уже владеет домами, воздерживаются от продажи, по словам экономистов Zillow, что означает, что домов на рынке меньше, чем обычно.Сейчас на продажу выставлено на 20% меньше домов, чем было в это время в прошлом году. NAR обнаружил, что общий жилищный фонд страны упал до 1,47 миллиона в сентябре — этого достаточно, чтобы просуществовать рекордно низкие 2,7 месяца. В октябре он продолжил опускаться до 2,5 месяцев.
Неопределенность в отношении занятости и экономики среди других финансовых проблем может в течение некоторого времени удерживать предложение жилья на низком уровне и усугубляется неспособностью США поспевать за потребностями жилищного строительства в течение последнего десятилетия.
Несмотря на то, что ранее во время пандемии было закуплено рекордное количество новостроек, списки новостроек упали на 33,6% в годовом исчислении в августе, согласно анализу Redfin, а это означает, что строится недостаточно домов, чтобы успевать за ними. потребность.
«Спрос на жилье устойчив, а предложение — нет, и этот дисбаланс неизбежно повредит доступности и ограничит возможности владения», — сказал в отчете ассоциации главный экономист NAR Лоуренс Юн.
Мы уже видим последствия этого — FHFA сообщило, что цены на жилье подскочили на 6.5% по стране в июле в годовом исчислении. Кроме того, NAR обнаружил, что средняя цена на жилье по стране в августе составила 310 600 долларов, что на 11,4% больше, чем в августе прошлого года. В сентябре средняя цена на жилье по стране подскочила до 311 800 долларов, что почти на 15% больше, чем в сентябре прошлого года. В октябре средняя цена на жилье по стране была еще выше — 313 000 долларов, что на 15% больше, чем в октябре прошлого года.
Согласно опубликованному в четверг отчету Attom Data Solutions, средние цены на дома для одной семьи и кондоминиумы в настоящее время менее доступны, чем средние исторические показатели примерно в двух третях США.
«В год, когда нет ничего нормального, владение домом на одну семью стало менее доступным для среднего наемного работника в США, несмотря на условия, которые, казалось бы, указывают на обратное», — сказал Тодд Тета, директор по продуктам Attom. В отчете отмечается, что более высокая заработная плата и более низкие ставки по ипотечным кредитам «должны работать в пользу покупателей жилья». Далее в отчете отмечается, что рост цен на жилье в этом месяце опережал рост средней недельной заработной платы в большинстве — 87% — страны.
Между тем, поскольку цены растут из-за спроса, ипотечные кредиты становятся все труднее.Кредиторы ужесточают стандарты из-за коронавируса спад , согласно Ассоциации ипотечных банкиров. Сообщается, что получить ипотеку с 2014 года было не так сложно.
Прискорбного сочетания достаточно, чтобы сделать домовладение просто недосягаемым для среднего американца, поскольку пандемия продолжается.
Новоиспеченные домовладельцы тоже уже сожалеют о своем решении.Опрос LendEDU, проведенный в конце августа, показал, что более половины американцев — колоссальные 55% — которые приобрели дома во время пандемии, почти сразу же сообщили о раскаянии покупателя. Примерно 30% респондентов указали финансовые причины.
Загрузка Что-то загружается.инвесторов пополняют жилищный фонд 19 основных рынков
Инвесторы ускоренными темпами скупают односемейные объекты недвижимости, которых уже не хватает, как показывают исследования.Это часто ставит обычного охотника за домом в конкуренцию с профессиональными покупателями, которые почти всегда имеют преимущество, но отчет Investor Report от экономистов Realtor.com показывает, что на нескольких крупных рынках инвесторы не только усугубляют нехватку товарных запасов. фактически помогают пополнить количество выставленных на продажу домов.
Это правда, что в большинстве населенных пунктов — 31 из 50 крупнейших рынков — инкорпорированные инвестиции ставят среднего Джо в явно невыгодное положение, поскольку он покупает больше, чем продает.Но в 19 крупных метро, включая Атланту, Даллас, Балтимор, Лос-Анджелес и Сан-Франциско, все наоборот.
Эксперты говорят, что с учетом сегодняшних рыночных условий заманчиво отказываться от идеи конкуренции корпораций с людьми, но в некоторых случаях участие инвесторов может оказаться полезным.
«Сегодняшние покупатели сталкиваются с жесткими условиями рынка, и данные показывают, что они не просто конкурируют друг с другом. Имея большие карманы и большую гибкость, инвесторы могут стать серьезной конкуренцией для типичного покупателя жилья.Прямо сейчас данные показывают, что инвесторы покупают больше домов, чем продают, и, хотя на сегодняшнем рынке им уделяется много внимания, стоит помнить, что они также могут внести свой вклад в уровень запасов «, — сказала главный экономист Realtor.com Даниэль Хейл: привлекательность рынка для инвесторов зависит от множества факторов, в том числе от того, как местные цены на жилье соотносятся с арендной платой. Когда цены на жилье растут, а арендная плата более стабильна, инвесторы с большей вероятностью продадут недвижимость и внесут свой вклад.С другой стороны, чем выше арендная плата по сравнению с ценами на жилье, тем более привлекательным является рынок для инвесторов, желающих купить дома и превратить их в арендуемую недвижимость ».
Вот посмотрите, сколько коммерческих инвестиций в апреле добавили к жилому фонду в нескольких городах:
Атланта: +399 домов
Даллас: +239 домов
Балтимор: +188 домов
Лос-Анджелес: +112 домов
Сан-Франциско: +93 дома
Как правило, города, в которые инвесторы вносили товарные запасы, имели тенденцию быть больше, с меньшим количеством выставленных на продажу домов и более высокими ценами на листинг.
«Высокие цены на жилье, более медленный рост арендной платы и неуверенность в будущем работы на этих рынках, вероятно, заставят инвесторов переоценить свои портфели недвижимости в этих областях», — сказал Хейл. «И поскольку дома все еще быстро продаются, даже в этих метро, инвестор, решивший продать, может рассчитывать на возможность перепозиционировать свои доллары в другом месте за очень короткий период времени».
Другие области — те, где профессиональные покупатели действительно выхватывают больше запасов, чем поставляют, — предлагают более благоприятные условия для преобразования домов в арендуемую недвижимость.
«На этих рынках доступно относительно больше домов: 3,7 недвижимости на каждую 1000 домов по сравнению с 2,8 на рынках, где инвесторы увеличивают запасы», — говорится в отчете Realtor.com. «В то время как в апреле в этих метрополитенах наблюдалось более быстрое сокращение запасов по сравнению с прошлым годом (-57%), быстрый рост арендной платы делает расчеты благоприятными для покупки, а это означает, что до тех пор, пока тенденции арендной платы не изменятся, инвесторы, скорее всего, будут врагами покупателей жилья, а не друзьями. . »
Realtor.com зафиксировал самую жесткую конкуренцию среди инвесторов в Фениксе, Шарлотте, Майами, Тампе и Чикаго.
В национальном масштабе инвесторы купили 5,7% домов, проданных в апреле, и продали меньше 5%.
В целом, покупка домов инвесторами выросла на 103% в годовом исчислении в апреле 2021 года и на 12% по сравнению с тем же периодом в 2019 году.
КомандаRealtor.com отметила, что это стоит того, что в разгар пандемии коронавируса в 2020 году инвесторы действительно продали больше, чем купили, тем самым внося свой вклад в предложение жилья — эта тенденция изменила курс в октябре прошлого года.
Полный отчет инвестора доступен в Риэлторской компании.com.
Покупка домов BlackRock не виновата в хаосе на рынке жилья
Должен быть кто-то виноват.
Цены на жилье вырвали мечту о домовладении из отчаянно сжимающихся рук миллионов. Бесчисленное количество арендаторов даже не мечтают о том, что им приходится нести растущее бремя арендной платы. И в довершение ко всему, богатые продолжают становиться еще богаче: фондовый рынок процветает, домовладельцы накопили более 1 доллара.5 триллионов собственных средств с начала рецессии Covid-19, а личные сбережения увеличились для большинства домохозяйств с более высокими доходами.
Войдите, сцена справа: Уолл-стрит.
Некоторые люди возмущены сообщениями о том, что институциональные инвесторы (часто частные инвестиционные компании) увеличивают спрос на дома и толкают вверх цены. Ранее в этом году Wall Street Journal писала, что «инвесторы в погоне за доходностью скупают дома на одну семью» и «конкурируют с обычными американцами». Торговая площадка сообщила то же самое, отметив, что одному покупателю предлагалось шесть раз перебить ставку за наличные.Инман пишет, что потребители «все больше конкурируют с институциональными инвесторами». И Real Deal идет еще дальше, утверждая, что одной из «основных причин стремительного роста цен на самом деле является огромная покупательская активность институциональных инвесторов».
Недавняя ветка в Твиттере, обвиняющая BlackRock, крупнейшего в мире управляющего активами, в покупке «каждого отдельного семейного дома, который они могут найти … и превышении ставок для обычных покупателей дома» стала вирусной, что побудило даже Дж. Д. Вэнса, автора Hillbilly Elegy , сыграть в игру. за место в Сенате США в Огайо, чтобы обвинить «левых» в игнорировании ситуации из-за инициатив BlackRock по корпоративному разнообразию.
Blackrock проводит инвестиционную стратегию, которая затруднит доступ молодых американцев к собственному дому. Левые проигнорируют это, потому что Blackrock взяла на себя обязательство проводить «расовые проверки» и прочую ерунду разнообразия. https://t.co/lgtb3xSlO9
— J.D. Vance (@ JDVance1) 9 июня 2021 г.
Важно понимать, что институциональные инвесторы играют небольшую роль на американском рынке жилья. В то время как есть крупные фирмы по продаже квартир и других многоквартирных домов, традиционно не было такого же уровня инвестиций в односемейные дома. Инвесторы, стремящиеся к доходности, обратились на рынок недвижимости, потому что он стал очень выгодным местом для вложения денег. И главная причина, по которой он стал настолько прибыльным, — это уже существующая нехватка жилья, созданная местными органами власти и некоторыми домовладельцами, стремящимися заблокировать строительство новых домов, что привело к нехватке жилья почти в 4 миллиона по всей стране.
Инвесторы идут туда, где есть доходность. Они стремятся максимизировать прибыль и сталкиваются с сильным давлением с целью вернуть большую прибыль акционерам.Хотите их остановить? Постройте больше домов, убедитесь, что они не могут иметь большую долю рынка и вести хищнические действия, и уменьшите стимул для тех, кто стремится к дальнейшему превращению рынка в товар.
Да, конечно, но крупнейшим инвестором не является Blackrock. Это американские домовладельцы. И у них уже есть точно такой же стимул. https://t.co/1VxpZyyKf9
— Джейк Анбиндер (@JakeAnbinder) 10 июня 2021 г.
Есть еще причины для беспокойства. Институциональные инвесторы могут перевернуть дома и выставить цену некоторым потенциальным покупателям, и они могут оказаться значительно худшими арендодателями.И частный капитал во многих случаях заработал дурную репутацию: увеличивая вероятность увольнений, когда эти фирмы приобретают компании, имея теневые связи с неожиданными медицинскими счетами на людей. И есть опасения по поводу того, что может произойти, если институциональные инвесторы смогут получить значительный контроль над местными рынками жилья — например, повысить арендную плату выше рыночной ставки.
Однако идея о том, что институциональные инвесторы каким-то образом во многом виноваты в нынешней катастрофе на рынке жилья, ошибочна и скрывает реальную проблему.Цены на жилье стремительно растут из-за исторически низкого предложения, низких ставок по ипотечным кредитам, а также из-за того, что самое большое поколение в истории Америки выходит на рынок в поисках жилья для начинающих.
Рождение институционального инвестора в частный дом
После Великой рецессии миллионы домов, лишенных права выкупа, попали на рынок, поскольку экономика рухнула. Инвесторы вмешались, чтобы купить эту недвижимость, когда цены упали, и возникла новая отрасль: институциональный инвестор / домовладелец на одну семью.
Во многих отношениях это был необходимый источник спроса для кризисного сектора экономики. Инвесторы были единственными, кто скупал эти дома, и, согласно исследованию Федеральной резервной системы, их выход на рынок «похоже, поддержал цены на жилье в тех районах, где он сконцентрирован». Это означает, что это могло помочь стабилизировать определенные рынки жилья, поскольку очень немногие люди были в состоянии покупать дома, когда разразился финансовый кризис.
Институциональные инвесторы «выросли в 2010-2013 годах, покупая проблемную недвижимость, которую никто другой не купил бы, и фактически выставили площадку на продажу, поэтому они предоставили очень, очень ценную услугу и в основном очистили проблемный рынок, Многие из них требовали ремонта », — пояснила Лори Гудман, вице-президент по политике жилищного финансирования Urban Institute.
Но когда пыль осела, некоторые люди были возмущены, увидев дома в своих кварталах, которые когда-то принадлежали семьям со средним доходом, которые были превращены в выгоду или навсегда превращены в аренду на одну семью.
В прошлогодней статье в New York Times Magazine Франческа Мари задокументировала вопиющий вред, причиненный этими домовладельцами борющимся американцам. Дом одного человека был продан частной инвестиционной компании, которая вынудила арендатора взять на себя обязанности, обычно возлагаемые на домовладельца, такие как «удаление плесени, благоустройство ландшафта и детекторы угарного газа».«Дом, который снимает другая женщина, кишел крысами и тараканами. Существует множество историй о бесчисленных сборах и угрозе иметь дело с гигантским предприятием, с которым арендатор по своей сути имеет большую асимметрию власти и информации.
Мари объясняет проблемы, связанные с «этим новым поколением арендодателей с частным капиталом», с их горячим желанием вернуть своим акционерам двузначную прибыль. Это стимул, который привел к таким паттернам, как непомерные сборы и обременительные требования при аренде, — которые мелкие инвесторы и семейные домовладельцы не почувствуют.
Однако это не означает, что мелкие арендодатели обязательно лучше или менее склонны к эксплуатации, чем крупные инвесторы. В статье New York Times от 2017 года отмечается, что «некоторые более мелкие арендодатели не полностью понимают законы об арендаторах или просто игнорируют их. Арендуйте у семейного домовладельца, и вы можете получить договор аренды по договоренности, неформальный договор, который может дать вам гибкость или оставить вас обоих в шатком положении ».
Но исследования, проведенные до Covid-19, показывают, что институциональные инвесторы все еще были очень маленькими игроками.Мари сообщила, что к 2016 году частные инвестиционные компании приобрели более 200 000 домов — небольшую часть от общего числа в Америке. В исследовательском документе 2018 года отмечается, что эти инвесторы «составляют менее 1 процента всех единиц жилья для одной семьи в США».
Но поскольку цены резко выросли за последний год, неужели институциональные инвесторы стали гораздо более крупными игроками?
Институциональные инвесторы по-прежнему составляют очень небольшую долю на американском рынке жилья
Многие статьи, в которых утверждается, что институциональные инвесторы поднимают цены на дома для одной семьи и конкурируют со средними покупателями жилья, основаны на исследованиях John Burns Real Estate Consulting.Один даже утверждал, что инвесторов являются «основной причиной» горячего рынка, что не является тем, что подробно описано в исследовании Джона Бернса. Фактически, в отчете прямо говорится, что США «сегодня не находятся в пузыре цен на жилье, вызванном инвесторами».
В отчете установлено, что доля общих продаж домов, приходящихся на покупки инвесторами, фактически снизилась за последний год. И даже на пике в 2013 году (когда регулярные продажи достигли дна из-за рецессии), он достиг лишь 29 процентов от общего объема продаж.По оценкам компании, в прошлом году на долю инвесторов приходится около 20 процентов продаж жилья.
Важно отметить, что это число приходится не только на институциональных инвесторов, но и на всех, кто покупает дом не только для своего основного места жительства, — включая людей, покупающих вторые дома или арендуемых на время отпуска, семейных домовладельцев и мелких инвесторов, торгующихся дома для получения прибыли. Согласно Marketplace, в него также могут входить так называемые iBuyers, инвесторы, которые «мгновенно делают денежные предложения на дома и вскоре продают их.«И да, это также может включать такие фирмы, как BlackRock. Джон Бернс изучил дома, в которых налоговая отчетность по налогу на имущество ведется по другому адресу, чем сам дом, и Рик Паласиос, директор по исследованиям в фирме, объяснил, что на основе этих данных невозможно определить, какой из этих компонентов продажи поступают напрямую от институциональных инвесторов.
Существует множество исследований, которые показывают, что институциональные инвесторы составляют очень небольшую долю от общего числа инвесторов.Гудман процитировал исследование, опубликованное ранее в этом году, которое показало, что институциональные операторы владели всего 300000 односемейных домов в 2019 году. Для контекста исследователи отмечают, что существует примерно 15 миллионов одноквартирных отдельных домов для аренды на одну семью. (Всего в США около 80 миллионов отдельно стоящих домов на одну семью.)
Исследование 2015 года показало, что на крупные инвесторы приходилось от 1 до 2 процентов всех покупок для одной семьи с 2012 по 2014 год, в то время как на других инвесторов приходилось от 18 до 19 процентов.Они также обнаружили, что институциональные инвесторы с большей вероятностью будут покупать дома в районах, «где меньшее количество жителей может претендовать на получение ипотеки», что снижает вероятность того, что они будут конкурировать с обычными покупателями жилья. Исследование CoreLogic не только дало аналогичные результаты, но и написало, что они не могут сделать вывод о том, что инвесторы конкурируют с обычными покупателями жилья: «Возможные инвесторы заполняют пустоту на рынках, где спрос со стороны владельцев меньше».
Не исключено, что эта тенденция изменилась за последние пару лет или может измениться в ближайшие годы, поскольку институциональные инвесторы смотрят на громадный рынок жилья и решают принять более активное участие.Но, по крайней мере, сейчас они кажутся очень маленькими игроками.
John Burns Real Estate Consulting, LLC ДанныеRedfin показывают, что покупательский спрос на вторичные дома увеличился почти на 178 процентов с апреля 2020 года по апрель 2021 года (апрель 2020 года был дном спроса, но, как вы можете видеть из графика ниже, спрос на вторичное жилье значительно превысил докризисный спрос. .) Возможно, что значительное количество этих покупок инвесторами происходит от покупателей вторичного жилья.
КрасноперыйОднако, внимательно присмотревшись к некоторым субрынкам, Джон Бернс обнаружил, что очень повышает активность инвесторов. В Неаполе, штат Флорида, группа обнаружила, что продажи для инвесторов выросли на 57 процентов в годовом исчислении. В Форт-Уолтоне, Флорида, эти продажи выросли на 65%; а во Флагстаффе, штат Аризона, и Пунта-Горда, штат Флорида, продажи для инвесторов выросли на 50% и более. Опять же, это не обязательно означает институциональных инвесторов.
Главный анекдотMarketplace в истории под названием «Институциональные инвесторы по-прежнему конкурируют за покупателей жилья» — о покупателе, впервые сделавшем ставку на шесть домов, но его предложение было перебито предложениями за наличные. Но все наличные не обязательно означают институциональных инвесторов. При рекордно низких ставках по ипотечным кредитам некоторые люди используют предложения исключительно за наличные, чтобы выиграть войну заявок, которая резко возросла за последний год.
«Покупки за наличные во Флориде в основном совершаются людьми, которые переезжают сюда из других штатов, чтобы купить второй дом или пенсионную собственность», — сказала агент Tampa Redfin Венди Петерсон в пресс-релизе Redfin.
Гудман объясняет, что традиционно институциональные инвесторы не конкурировали с обычными людьми, пытающимися купить дома, потому что их лучшая инвестиция — это покупка дома, нуждающегося в серьезном ремонте, который будет «очень трудным для собственника». Это работает для крупных фирм, потому что они могут добиться экономии за счет масштабов, нанимая собственных строительных и ремонтных рабочих или занижая цену, предлагая подрядчикам стабильную работу для нескольких домов.
«Когда институциональному инвестору требуется [20 000 долларов] или 30 000 долларов на ремонт, это стоило бы вам или мне от [40 000 долларов] до 50 000 долларов, если бы мы знали, что необходимо сделать», — добавил Гудман.«Кроме того, домовладельцу действительно сложно финансировать этот ремонт. … Вот где настоящее сравнительное преимущество, и это действительно те дома, в которых они преуспевают и в которых они специализируются ». В общем, это не те дома, которые домовладельцы хотят покупать; институциональные инвесторы фактически конкурируют с другими типами инвесторов, например, с обычными людьми, которые зарабатывают на жизнь продажей недвижимости.
На столь конкурентном рынке вполне разумно, что инвесторы могут конкурировать с людьми, желающими купить дома, от которых они обычно отказываются из-за ремонта.Но тут просто возникает вопрос: почему рынок жилья такой конкурентный? (Подробнее об этом позже.)
Поступают сообщения об увеличении размеров институциональных инвесторов, но даже с учетом этих новых приобретений они все еще составляют очень небольшую часть рынка. По данным Bloomberg, Invesco Real Estate поддерживает Mynd Management, чтобы потратить до 5 миллиардов долларов на покупку 20 000 домов на одну семью в США в течение следующих трех лет. Bloomberg также сообщил, что другой фонд (который управляет канадскими пенсиями) инвестирует 700 миллионов долларов в аренду для одной семьи.Business Insider сообщил о данных Redfin, согласно которым инвесторы потратили рекордные 77 миллиардов долларов на покупку жилья за последние два квартала 2020 года — всего 55000 домов и 39000 домов на одну семью. Кроме того, сюда входили и другие типы инвесторов, которые не покупают эти дома для сдачи в аренду, а покупают их для ремонта и продажи.
Основные причины низкого предложения домов, низких ставок по ипотечным кредитам и выхода миллионов миллениалов на рынок жилья, вооруженных более высокими личными сбережениями, помогают объяснить большую часть причин, по которым рынок жилья вышел из-под контроля за последний год.По данным Национального совета по аренде домов, лоббистской группы по аренде односемейных домов, «на компании по аренде домов на одну семью приходилось менее 0,14 процента приобретенных домов» и всего 0,09 процента от чистых домов, если учесть тот факт, что многие инвесторы в аренду на одну семью также продавали дома.
Национальный совет по аренде домовНо эти фундаментальные факторы также являются причиной того, что институциональные инвесторы, вероятно, продолжат выходить на эти рынки.Они указывают на то, что цены будут продолжать расти в обозримом будущем (хотя и менее резкими темпами, чем в прошлом году). Это стимулировало существование рынка «построено для аренды». Вместо того, чтобы просто скупать существующие дома, институциональные инвесторы строят их так, чтобы напрямую сдавать их в аренду.
Несмотря на то, что они не виноваты в нынешних бедствиях на рынке жилья, это не означает, что этого не может произойти в будущем.
Хорошее, плохое и неопределенное в отношении институциональных инвесторов
Плюс: институциональные инвесторы могут обеспечить постоянный рынок жилья в США, гарантируя, что всегда будет некоторый спрос, чтобы удержать критически важную отрасль от полного краха.
«Когда рынок замедляется и наступает рецессия, жилье становится суперцикличным, и [институциональные инвесторы] будут приходить и покупать все это время», — сказал Паласиос Vox. «Они, на наш взгляд, помогут поддержать и помогут снизить цены на жилье. Если вы домовладелец, во время следующей рецессии вы можете сказать: «Я действительно благодарен этим группам. Вся экономика сильно страдает, когда цены на жилье достигают нижнего предела. Так что, если у нас теперь есть институциональная индустрия, которая смягчит этот удар, я думаю, что это хорошо.”
По словам Лорен Ламби-Хэнсон, исследователя из Федерального резервного банка Филадельфии, 28 процентов восстановления цен на жилье после достижения дна во время Великой рецессии можно отнести на счет роли институциональных покупателей.
В некотором смысле может быть проще регулировать более крупные предприятия — существуют официальные соглашения и юристы, знакомые с законами о справедливом жилищном обеспечении и местной защитой арендаторов, и правительство может проводить массовый аудит сотен квартир вместо того, чтобы пытаться перейти к мелкому арендодателю за счет мелкого арендодателя. , что было бы крайне неэффективно.
Даже если институциональные инвесторы конкурируют с домовладельцами за существующие дома, это не означает, что они просто снимают дом с рынка — это просто означает, что они превращают его в арендуемую недвижимость. Поскольку арендаторы в среднем менее обеспечены, чем потенциальные домовладельцы, отвечающие критериям ипотечного кредита, институциональные инвесторы могут создавать больше жилья для малообеспеченных американцев. Традиционно в привлекательных кварталах не было аренды на одну семью, что делало невозможным проживание в них менее обеспеченных людей.Это может начать меняться.
В вышеупомянутом документе Amherst Holdings и ФРС исследователи обнаружили, что, хотя увеличение активности институциональных инвесторов приводит к повышению цен на жилье, оно также ведет к увеличению количества арендных единиц. Они отмечают, что вполне возможно, что институциональные инвесторы просто лучше «выбирали районы, в которых цены в любом случае выросли бы сильнее».
В исследовательской работе 2018 года, в которой рассматривалось влияние REIT, арендуемого на одну семью (Real Estate Investment Trusts, a.к.а. институциональные инвесторы) в Нэшвилле, Теннесси, , указывает на то, что инвесторы в аренду на одну семью, как правило, концентрируются в «несколько менее разнообразных» сообществах, где жильцы имели «более высокий уровень образования … более высокие медианные доходы домохозяйств и более низкий уровень бедности и безработицы. . » Это указывает на то, что жилищный фонд, который переводится из жилищного фонда, занимаемого владельцами, в арендуемое, в основном не принадлежит маргинализованным общинам.
Lambie-Hanson утверждает, что «в нашем исследовании действительно нет никаких доказательств того, что институциональные инвесторы привели к повышению арендной платы или увеличению количества выселений для нашей выборки округов, отслеживаемых в период восстановления.”
Плохое: стимулы институциональных инвесторов к получению прибыли и максимальной отдаче для акционеров — это повод срезать как можно больше углов. Истории, подобные той, которую описывает Мари в своей статье в журнале New York Times, пугают, и ясно, что даже если было бы легче контролировать более крупные организации, неясно, действительно ли кто-то будет это делать. А в отсутствие государственных сторожевых псов арендаторы столкнулись бы с гораздо большей асимметрией власти, чем с мелкими арендодателями.Например, армия юристов и бюрократии может усложнить жизнь арендаторам, которые имеют жалобы или обслуживаются с необоснованной оплатой.
И если цены на недвижимость продолжат расти, это означает, что растущее богатство будет сосредоточено в руках этих корпораций. Если бы эти дома были заняты собственниками, они были бы сосредоточены в руках домовладельцев. В прошлогодней статье в Washington Post сенатор Элизабет Уоррен и Кэрролл Файф, директор калифорнийской жилищной некоммерческой организации, утверждали, что это разрешает еще один «захват недвижимости частным капиталом»…. снова предоставит Уолл-стрит карт-бланш на использование национального кризиса для осуществления массовой передачи богатства из поколения в поколение от уязвимых американцев к корпорациям ».
Существует также обеспокоенность тем, что, поскольку эта аренда для одной семьи сосредоточена на определенных рынках, институциональные инвесторы могут получить рыночную власть и повысить арендную плату, поскольку они столкнутся с уменьшением конкуренции со стороны других арендодателей.
Обозреватель Bloomberg Opinion Конор Сен сказал мне, что он обеспокоен тем, что «если [институциональные инвесторы] увидят это, как Amazon в 2005 году, и через несколько лет они захотят быть в 100 раз больше, я не думаю, что многие американцы захотят этого. — чтобы было очень мало домов начального уровня для покупки, а есть только возможности для аренды.”
Неясно: как все это повлияет на рынок жилья, домовладение и потребность в изобилии жилья?
В основном это обсуждение происходит из-за того, что люди не хотят обращать внимание на основную причину, по которой рынок жилья в настоящее время выходит из-под контроля: явный дефицит жилья, который сделал недвижимость столь привлекательной инвестицией. Борьба с потенциальными олигополиями, асимметрией власти между арендодателями и арендаторами, высокой арендной платой и чрезмерно высокими ценами на жилье начинается с обеспечения изобилия жилья.И есть убедительные доказательства того, что институциональных инвесторов привлекают рынки, где предложение жилья ограничено. Исследование CoreLogic показало, что инвесторов привлекают рынки с высокой арендной платой, а на более узких рынках наблюдается «более значительный рост активности инвесторов».
Invitation Homes, крупнейший в стране поставщик услуг по аренде жилья для одной семьи, прямо заявил, что он «инвестирует [и] в рынки, которые, как мы ожидаем, будут демонстрировать более низкое новое предложение, более сильный рост числа рабочих мест и роста числа домохозяйств», а также в местах с «множественными факторами спроса, например, близость к крупным центрам занятости, желательным школам и транспортным коридорам.«По сути, он стремится инвестировать в районы с большим количеством рабочих мест, где, как он ожидает, местные органы власти будут продолжать блокировать предложение нового жилья, даже когда все больше людей пытаются туда переехать.
Некоторые высказывали опасения, что это может привести к лоббированию этих инвесторов против увеличения жилищного строительства в этих общинах. Однако здесь есть противодействие: сами арендаторы, которые хотели бы снижения арендной платы.
Не исключено, что увеличение доли арендаторов на этих рынках фактически сократит количество людей, рефлекторно выступающих против более доступного жилья.Сен приводит этот аргумент в Bloomberg:
В районе, где сегодня полно домовладельцев на одну семью, если застройщик предлагает большой жилой комплекс, близлежащие жители, вероятно, явятся на собрания местного правительства, обеспокоенные влиянием дополнительного предложения жилья на их стоимость дома … Но в сообществе, построенном для сдачи в аренду, предложение дополнительного жилья с высокой плотностью населения означает потенциально более низкую арендную плату для существующих арендаторов, а не потерю стоимости жилья ».
Это означает, что в районах, где аренда на одну семью занимает большую долю рынка, может появиться более доступное жилье.
Роль институциональных инвесторов все еще изучается, но популярность повествования наталкивается на нечто опасное: людям нужен удобный бугимен, а когда они его получают, они часто игнорируют структурные проблемы, с которыми труднее бороться. Недостаточное предложение жилья является результатом того, что местные жители десятилетиями выступали против строительства новых домов. Это не то, что можно обвинить в жадности Уолл-стрит и гнусных попытках частной инвестиционной компании. И это гораздо более тяжелая правда.
Жилищный кризис. Может ли федеральное правительство помочь исправить это?
Министерство финансов размахивает флагом, предупреждающим Конгресс и других политиков о рынке жилья. Его сообщение? В стране быстро заканчиваются дома, и с этим нужно что-то делать.
Традиционно жилищная политика федерального правительства была направлена на регулирование спроса. Такие вещи, как вычет процентов по ипотеке, который снижает налоги домовладельцев (стимулирует спрос), или ФРС, скупающая более триллиона долларов ипотечных облигаций, чтобы помочь снизить ставки по ипотечным кредитам (что также стимулирует спрос).Эти типы политики широко популярны, поскольку помогают людям позволить себе что-то дорогое. Но они ничего не делают для удешевления жилья.
Теперь, в записке, написанной заместителем министра финансов Уолли Адейемо, он приводит доводы в пользу повышенного внимания к вмешательствам на стороне предложения. Проще говоря: нам нужно строить больше домов.
«В конечном счете, самой большой причиной отсутствия доступного жилья сегодня является ограничение предложения, которое существовало до пандемии COVID, но усугубилось пандемией», — говорит Адейемо Vox.
Министр финансов Джанет Йеллен (слева) приводит к присяге Уолли Адейемо в качестве заместителя министра финансов 26 марта. Эрин Скотт / Bloomberg via Getty ImagesВ служебной записке он пишет: «Крайне важно, что администрация Байдена-Харриса предпринимает исторический сдвиг в жилищной политике США, сосредоточив внимание на ограничениях предложения и доступности доступного жилья, включая многоквартирные дома, сдаваемые в аренду.”
Адейемо прав: проблема предложения — самая большая проблема на рынке жилья. Это не только основная причина резкого роста цен за последний год, но и обременительная стоимость аренды и домов до того, как Covid-19 когда-либо поразил Соединенные Штаты, и это открывает двери для усиления дискриминации.
В служебной записке излагаются некоторые меры, которые, по мнению Минфина, помогут решить проблему, для реализации каждой из которых потребуется помощь Конгресса:
- Налоговые льготы, которые делают «рентабельным строительство новых единиц доступного жилья и восстановление существующих домов в плохом состоянии»
- Примерно 94 миллиарда долларов дополнительных субсидий на «строительство и сохранение арендного жилья для арендаторов с самым низким доходом»
- 40 миллиардов долларов вложить в государственный жилищный фонд Америки
- Программа стимулирования на 5 миллиардов долларов для «поощрения юрисдикций», отменяющих политику исключительного зонирования
Эти правила сами по себе не являются новыми предложениями для администрации Байдена.Эти четыре перечисленных выше — это некоторые из жилищной политики в американском плане занятости, который, по оценке Министерства финансов, «создаст [] производство или сохранение более 2 миллионов единиц доступного жилья». Что примечательно в памятке, так это то, что она сосредоточена на поставках. Адейемо утверждает, что федеральное правительство не может довольствоваться простой помощью людям позволить себе дорогое жилье — оно должно что-то делать, чтобы снизить стоимость самого жилья.
Министерство финансов не подтвердило Vox, сколько единиц будет произведено по сравнению ссохранились. Хотя сохранение существующего доступного жилья важно и гарантирует, что предложение не уменьшится, это только удерживает США в статус-кво, который представляет собой рынок с дефицитом жилья примерно в 4 миллиона и где примерно 46 процентов арендаторов обременены арендной платой.
Хотя это хороший сигнал о приоритетах министерства финансов и администрации Байдена, предлагаемая политика вряд ли поможет решить кризис предложения — и это если Конгресс присоединится.
Что будет и что не будет делать план Байдена
Трудно представить, как нынешний план Байдена существенно решит проблему нехватки жилья в стране.Это хороший первый шаг, но на данный момент федеральные политики остаются неуверенными в том, как эффективно снизить меры местного зонирования, которые задушили жилищный фонд, в частности доступное жилье в регионах с высоким спросом. Таким образом, большинство жилищных планов сосредоточено на мерах, которые пытаются решить проблему другими способами.
Возьмем, к примеру, многомиллиардные инвестиции в государственное жилье. Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом за 2019 год, невыполнение обязательств по обслуживанию и ремонту государственного жилья составляет 70 миллиардов долларов.Таким образом, маловероятно, что большая часть команды Байдена, предлагающей 40 миллиардов долларов на государственное жилье, пойдет на увеличение жилищного фонда страны. Это не значит, что это не стоит делать, это просто не решает проблему, о которой якобы говорится в записке.
Политика в меморандуме, которая, скорее всего, приведет к созданию доступного жилья, — это инвестиции в налоговые льготы. Одним из таких налоговых кредитов является налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC), который, согласно исследованию Urban Institute за 2018 год, отвечает за создание или сохранение примерно двух.3 миллиона единиц жилья. Байден предложил инвестировать 55 миллиардов долларов в LIHTC в течение 5 лет.
Более того, широко распространено мнение о том, что основная причина нехватки предложения в Америке — это местные правила зонирования, которые сделали незаконным строительство многих типов доступного жилья, особенно в регионах с наибольшим количеством рабочих мест.
Эти правила, такие как минимальные размеры участков, которые вынуждают застройщиков строить большие дома на больших участках земли, или минимальные парковочные места, из-за которых строительство многих доступных многосемейных домов становится чрезмерно дорогим, привели к росту стоимости в регионах с наиболее высоким спросом. .В свою очередь, это вынудило многих людей, живущих в этих регионах, искать жилье в более доступных местах, тем самым увеличивая спрос в ранее доступных общинах и создавая каскадные проблемы с предложением по всей стране.
Джо Байден и министр жилищного строительства и городского развития Марсия Фадж в Талсе, штат Оклахома, 1 июня. Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом за 2019 год, существует невыполненная задолженность по техническому обслуживанию и ремонту государственного жилья на сумму 70 миллиардов долларов. Мандал Нган / AFP через Getty Images5 миллиардов долларов, которые федеральное правительство пытается выделить, очень мало перед лицом этой проблемы. Высокопоставленный чиновник казначейства сказал, что это умеренная сумма денег, но что текущая цель состоит в первую очередь в том, чтобы узнать, что местные жители делают в ответ на эти средства, и посмотреть, что работает, чтобы увидеть, как федеральное правительство может нацеливаться на наиболее вредную политику.
Чиновник добавил, что 5 миллиардов долларов, скорее всего, будут результатом сен.Предложение Эми Клобучар предоставить местностям грантовую помощь, чтобы выяснить, как переделать их законы о зонировании, и первоначальное предложение Белого дома, согласно которому финансирование будет предоставляться местным поселениям только после того, как они отменит вредные законы о зонировании.
Существует широко распространенное исследование вреда этой политики как для жизни американского рабочего класса, так и для экономики в целом. Проблема с отменой запретительных законов о зонировании не техническая или академическая, а политическая.
Некоторые местные домовладельцы стремятся заблокировать строительство нового жилья либо из соображений собственной ценности собственности, либо из-за личной неприязни к тем людям, которые, по их мнению, смогут жить в их общинах, если будет построено более доступное жилье.
Согласно исследованию CoreLogic, за последний год домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов в виде собственного капитала. Вполне вероятно, что, если эти исключающие законы о зонировании не будут отменены, стимул к дальнейшим ограничениям на строительство большего количества жилья победит.
Если будет принята мера за 5 миллиардов долларов по борьбе с законами об исключительном зонировании, администрация Байдена пойдет дальше, чем любая предыдущая администрация, в оспаривании запретительного зонирования — но этого еще недостаточно, чтобы решить проблему.
Записки— все хорошо, но реальное решение принимает Конгресс
Исторически сложилось так, что Конгресс не был заинтересован во вмешательстве в сфере предложения. Почему? Политика спроса — это весело! Политики могут помочь своим избирателям позволить себе что-то без необходимости выполнять тяжелую и зачастую политически рискованную работу по удешевлению чего-либо. Но это также означает, что правительству часто не удается устранить корень проблемы.
«Одна из наихудших тенденций в американской политике — ограничение предложения и субсидирование спроса», — написал экономист Тайлер Коуэн в колонке Bloomberg 2019 года, сославшись на эту фразу экономисту Арнольду Клингу.«Вероятный результат такой политики — высокие и растущие цены, ограниченный доступ и зачастую низкое качество. Если, например, вы ограничиваете количество домов и квартир, но даете покупателям субсидии, это формула завышенных цен ».
Это как раз проблема на рынке жилья США сегодня. Чтобы быть справедливым по отношению к Конгрессу, это местные органы власти ограничили предложение, в то время как Конгресс поддержал их, пытаясь субсидировать рост стоимости жилья и аренды. Но их влияние на национальную экономику выходит за рамки местного уровня: по оценкам исследователей, из-за этой политики страна потеряла колоссальные 36 процентов экономического роста с 1964 по 2009 год.
Это сложная проблема, потому что многие политики со стороны спроса оправданы.
Жилищное строительство в Лос-Анджелесе 21 ноября 2020 года. Министерство финансов размахивает флагом, предупреждающим Конгресс и политиков о жилищном кризисе. Крис Дельмас / AFP через Getty ImagesНапример, универсальные жилищные ваучеры предоставят еще 11 миллионам человек помощь для оплаты аренды, уменьшат насилие в семье, отсутствие продовольственной безопасности и разлучение детей со своими родителями.Но в то время, когда предложение доступного жилья невелико, есть свидетельства того, что арендодатели получат выгоду от этой политики, поскольку рост спроса приведет к увеличению арендной платы. Кроме того, любые домохозяйства с низкими доходами, которые не участвуют в программе, могут получить более высокую арендную плату. Правительство в любом случае должно полностью профинансировать ваучерную программу, но, в конечном итоге, предложений нет, есть фиксированное количество людей, которые могут быть размещены независимо от количества предоставленных субсидий.
Конгресс также рассматривает возможность принятия «законопроекта о помощи при предоплате, [который] предоставит 25 000 долларов впервые покупателям жилья, но только тем, кто покупает жилье в первом поколении и находится в экономически невыгодном положении», — сообщает HousingWire.Если законопроект будет принят, может появиться еще несколько американцев с низким доходом и в первом поколении, которые смогут купить дом. Но в основном это будет раздача существующим домовладельцам, которые в среднем богаче, чем население в целом, потому что это повысит стоимость их домов.
Адейемо выступает за то, чтобы делать и то, и другое: «Вы должны сделать что-то, чтобы убедиться, что даже в условиях ограниченного рынка жилья цветные люди и люди с низкими доходами не останутся в стороне. Но место, где нам нужно больше всего ресурсов на данный момент, пытается придерживаться ограничений со стороны предложения.Мы должны следить за тем, чтобы арендаторы не видели, как арендная плата становится заоблачной, и в конечном итоге выгоды от домовладения достаются покупателю дома, а не учреждению, которое владеет домом ».
«Очень важно добиться правильного баланса», — добавил он. «Конгресс в основном сосредоточился на спросе, предоставлении ваучеров и поиске помощи по первоначальному взносу. Этим изданием мы пытаемся показать, что мы также хотим работать с ними в сфере предложения, потому что часто люди не обращают на это внимания.”
.