Жилищные права и обязанности возникают из: ЖК РФ Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей \ КонсультантПлюс

§3.4. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Жилищное право

§3.4. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
      
       Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но, в силу общих начал и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности. В Жилищном кодексе перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты могут изменить и прекратить жилищные правоотношения. Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.
       Кроме того, юридические факты могут быть объединены в юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность юридических фактов, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое помещение по договору необходимо не только заключить договор в письменной форме, но и соблюсти требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

       Итак, жилищные права и обязанности возникают:
       1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
       2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
       3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
       4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
       5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
       6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
       Рассмотрим подробнее основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры*(84) и иные сделки*(85). Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).
       Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. К ним относятся акты органов власти и управления Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим административным актом, служившим основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора социального найма. Жилищный кодекс России отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается по решению о предоставлении жилого помещения.
       Судебные решения принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным и третейским судами. Например, согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
       Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах также порождает жилищные права и обязанности. Согласно части 3 статьи 124 ЖК РФ, основанием для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.
       В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений. В соответствии с частью 4 статьи 165 ГК РФ, если, например, договор купли-продажи квартиры, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда. Только после регистрации возникает право собственности на квартиру, а следовательно, и жилищные права ее собственников.
       В юридической литературе давно обсуждается вопрос о том, являются ли жилищные правоотношения по использованию жилого помещения абсолютными или относительными, вещными или обязательственными. Например, Ю.К. Толстой жилищные права некоторых пользователей жилых помещений (членов ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до ее выкупа, членов их семей после выкупа квартиры, членов семьи собственника квартиры или дома, получателя ренты и отказополучателя) относит к числу вещных прав (Толстой Ю. К. Жилищное право. С. 26, 27). Сервитутный характер жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения признает Е.В. Богданов (Богданов Е.В. Жилище и рынок. Минск, 1992. С. 85). За признание прав нанимателя жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда вещными высказался Е.А. Суханов, который считает возможным отнести к вещным правам наряду с правом собственности близкие к нему по юридической природе некоторые обязательственные права, вытекающие из договоров с собственником имущества и предоставляющие контрагенту определенные возможности (правомочия) ограниченного использования чужого имущества, например: имущественного найма, жилищного найма, безвозмездного пользования имуществом (Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 201, 202). Эти правовые формы, с его точки зрения, вполне могут гарантировать удовлетворение потребностей пользователя имущества, а с другой стороны, позволяют собственнику организовать эффективное управление и хозяйствование со своим имуществом.

С этими доводами трудно не согласиться.
       В Гражданском кодексе России появилась целая система вещных прав (ст. 216). Право пользования жилым помещением законом прямо к вещным правам не отнесено. Однако перечень прав, данных в статье 216 ГК РФ, не исключает существования и других вещных прав. Такой вывод можно сделать, анализируя нормы, содержащиеся в главе 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». В ней речь идет о праве собственности гражданина на жилое помещение, о правах членов его семьи и вместе с тем отмечается, что «жилые помещения могут сдаваться их собственниками внаем для проживания на основании договора». Это косвенно подтверждает, то что законодатель не исключает отнесения прав «первичных» пользователей жилых помещений к вещным правам.
       Вместе с тем нельзя отрицать того, что природа данных прав двойственна и неоднозначна. С одной стороны, все они являются относительными, обязательственными, так как возникают из договора жилищного найма (или иного основания) между конкретными субъектами: между собственником или управомоченным им лицом и гражданином — пользователем жилого помещения. С другой стороны, собственник или управомоченное им лицо передают гражданину в самостоятельное пользование определенную вещь — жилое помещение, относительно которого у последнего возникают вещные правомочия: владения, пользования и частично право распоряжения жилым помещением, осуществляемые под контролем собственника или управомоченного им лица. Данные права производны от права собственности, возникают по воле собственника (управомоченного им лица) или по прямому указанию закона (социальный наем) и реализуются под контролем собственника (управомоченного им лица). Совокупность этих прав можно условно именовать правом пользования жилым помещением.
       По своему содержанию право пользования жильем у «первичного» пользователя уже, чем у собственника на это же жилое помещение, что в первую очередь касается права распоряжения им, которое реализуется только под контролем собственника (управомоченного им лица). Наиболее широкие права предоставлены пользователю в связи с использованием жилого помещения, они во многом совпадают с такими же правами собственника. И тот и другой обязаны использовать жилое помещение по назначению, заботиться о его сохранности и надлежащим образом эксплуатировать. Но и в этом случае право пользования жилым помещением ограничено волей собственника и осуществляется в пределах, установленных как законом, так и собственником.
       И, тем не менее, правам пользователя жилого помещения присущи такие признаки вещных прав, как право следования и абсолютный характер защиты. Например, согласно статье 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение к другому лицу не влечет расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Вряд ли можно оспаривать и то, что «первичный» пользователь жилого помещения в соответствии со статьей 305 ГК РФ вправе требовать защиты своего нарушенного права против всех третьих лиц, в том числе и против самого собственника. Именно вследствие этого в жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. По пути признания вещными прав нанимателя жилого помещения пошло законодательство некоторых европейских стран, которое использует институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа. Все это дает основание считать, что права «первичных» пользователей жилым помещением являются особыми вещными правами, разновидностью прав ограниченного пользования имуществом собственника.

ответ | Министерство промышленности, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края

Ответ:

В соответствии со статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Согласно статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122 — ФЗ, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Статьей 2 Федерального закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
На основании вышеизложенного управляющая организация обязана начислять размер платы за коммунальную услугу по отоплению исходя из площади жилого помещения, установленного правоустанавливающим документом.
Необходимо отметить, что согласно пункту 62 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановления Правительства Российской Федерации от 06. 05.2011 № 354 установлено, что при обнаружении осуществленного с нарушением установленного порядка подключения (далее — несанкционированное подключение) внутриквартирного оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам исполнитель обязан незамедлительно устранить (демонтировать) такое несанкционированное подключение и произвести доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.
Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы за период начиная с даты осуществления такого подключения, указанной в акте о выявлении несанкционированного подключения, составленном исполнителем с привлечением соответствующей ресурсоснабжающей организации, до даты устранения исполнителем такого несанкционированного подключения.
В случае если несанкционированное подключение потребителя к внутридомовым инженерным системам повлекло возникновение убытков у другого потребителя (потребителей), в том числе в виде увеличения начисленной ему (им) исполнителем и уплаченной им (ими) платы за коммунальную услугу, то такой потребитель (потребители) вправе требовать в установленном гражданским законодательством Российской Федерации порядке возмещения причиненных ему (им) убытков с лица, которое неосновательно обогатилось за счет такого потребителя (потребителей).

Права и обязанности арендодателей и арендаторов

13.2 Права и обязанности арендодателей и арендаторов

Цели обучения

1. Перечислите и объясните права и обязанности арендодателей.
2. Перечислите и опишите права и обязанности арендаторов.
3. Знать доступные средства правовой защиты для арендаторов, когда арендодатель нарушает свои обязанности.

Права и обязанности арендодателей

Закон налагает ряд обязанностей на арендодателя и предоставляет арендатору ряд соответствующих прав. К ним относятся (1) владение, (2) пригодное для проживания состояние и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью. Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третье лицо имеет первостепенное право собственности на имущество, и утверждение этого титула лишило бы арендатора возможности использования, предусмотренной сторонами. Высшее звание Высшее звание. означает любой юридический интерес в помещении, который не может быть прекращен по воле арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение, а затем обнаруживает преимущественное право собственности, или если преимущественное право собственности возникает только после этого, арендодатель не нарушает автоматически. Однако, если арендатор после этого выселяется из помещения и, таким образом, лишается имущества, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает в аренду дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что участок предназначен только для проживания. Въезжает доктор. Хозяин еще не в дефолте. Арендодатель будет неплатежеспособен, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом в качестве кабинета, то домовладелец не был бы неплатежеспособным по договору аренды, так как имущество могло бы быть приведено в нормальное состояние, т. е. является жилым — использование без ущерба для права арендатора на владение.

Гарантия пригодности для жилья

Применительно к аренде старая доктрина общего права о предупреждении покупателя: «Пусть покупатель остерегается». По общему праву, как только арендатор подписал договор аренды, он должен взять помещение в том виде, в котором он его находит. сказала, что после того, как арендатор подписал договор аренды, она должна принять помещение в том виде, в котором она его находит. Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора аренды, она не должна жаловаться позже. Более того, если выявятся скрытые дефекты, арендатору должно быть достаточно легко их исправить самому. Сегодня это правило больше не распространяется, по крайней мере, на аренду жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия не подходят для использования в жилых помещениях, когда арендатор должен въехать. На арендодателя возлагается подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. использовать..

Изменение правила отчасти связано с условиями современной городской среды: арендаторы практически не имеют возможности уйти из доступной квартиры в районах, где жилья мало. Это также связано с современными конструкциями и технологиями: немногие арендаторы способны устранить большинство типов дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Сегодняшние городские арендаторы, подавляющее большинство которых проживает в многоквартирных домах, заинтересованы не в земле, а исключительно в «доме, пригодном для проживания». Кроме того, у современного горожанина обычно есть один-единственный специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер-«мастер на все руки», который был образцом арендатора в соответствии с нормами общего права. Кроме того, в отличие от своего аграрного предшественника, часто остававшегося на одном участке земли на всю жизнь, сегодня городские арендаторы более мобильны, чем когда-либо прежде. Владения арендатора в конкретной квартире часто бывает недостаточно, чтобы оправдать усилия по ремонту. Кроме того, растущая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными для ремонта, чем постройки прежних времен. В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и зонам, находящимся под контролем арендодателя. Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в проведении ремонта, не смогли бы получить финансирование для капитального ремонта, поскольку у них нет долгосрочного интереса к собственности. Javins v. First National Realty Corp. , 428 F.2d 1071, 1078-79 (округ округа Колумбия), cert. отказано , 400 США 925 (1970).

По общему праву арендодатель не несет ответственности, если помещение становится непригодным после того, как в него въезжает арендатор. Это правило часто применялось жестко, даже в отношении неподходящих условий, вызванных внезапным стихийным бедствием, таким как торнадо. Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату в течение всего срока аренды. Однако сегодня многие штаты законодательно отменили обязательство арендатора платить арендную плату, если нерукотворная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после вселения арендатора ответственность за поддержание помещения в безопасном и пригодном для жизни состоянии в соответствии с нормами безопасности, здоровья и жилищными кодексами юрисдикции.

Настоящие правила применяются только при отсутствии прямого соглашения между сторонами. Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание. Но маловероятно, что какой-либо суд будет обеспечивать соблюдение положения об аренде, отменяющего подразумеваемую арендодателем гарантию пригодности жилых квартир, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство в использование

В дополнение к поддержанию помещения в физически пригодном виде, арендодатель обязан перед арендатором не препятствовать разрешенному использованию помещения. Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно включает музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон. Она жалуется арендодателю, у которого в договоре аренды есть положение, позволяющее ему расторгнуть договор аренды любого арендатора, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не предпримет после того, как Симона уведомит его о беспорядке, он будет нарушителем. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в разрешенное использование вытекает из подразумеваемого соглашения арендодателя о спокойном использовании — подразумеваемое право в большинстве договоров аренды — право не вмешиваться в разрешенное использование. 0017

Средства правовой защиты арендатора

Когда арендодатель нарушает одну из вышеуказанных обязанностей, арендатор может выбрать одно из трех основных средств правовой защиты: расторжение договора. арендованное имущество., убытки или корректировка арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает правила, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство продолжать платить арендную плату. Чтобы расторгнуть договор, арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, в течение которого он имеет право на расторжение, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие способ расторжения, либо предпринять разумные шаги, чтобы арендодатель знал о расторжении договора. и почему.

Когда арендодатель физически лишает арендатора права собственности, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды. Даже если поведение арендодателя не соответствует фактическому выселению, оно может существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что они будут равносильны выселению. Это известно как конструктивное выселение. Условия, которые настолько существенно мешают разрешенному использованию арендатором, что это равносильно выселению, и охватывают широкий спектр действий как со стороны арендодателя, так и со стороны тех, чье поведение приписывается ему, как показано на 9.0031 Fidelity Mutual Life Insurance Co. против Kaminsky (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное выселение»).

Возмещение убытков

Другим традиционным средством правовой защиты является денежное возмещение ущерба, доступное в тех случаях, когда прекращение является подходящим средством правовой защиты. Возмещение убытков может быть запрошено после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отклонил просьбу Симоны отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ подлежит взысканию с арендодателя. Прочие возмещаемые затраты могут включать расходы на переезд в случае расторжения договора аренды, расходы на переезд, расходы, связанные с поиском нового помещения, а также любое увеличение арендной платы за период расторгнутого договора аренды для сопоставимого нового помещения. Предприятие может возместить упущенную выгоду от ожидаемой коммерческой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с достаточной степенью уверенности. В случае большинства новых предприятий было бы почти невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатором будет ограничено ущербом, который был бы понесен арендатором, предпринявшим все разумные шаги для уменьшения убытков. То есть арендатор должен предпринять разумные шаги, чтобы предотвратить убытки, связанные с нарушением арендодателем, найти новое помещение в случае расторжения, эффективно переехать и так далее.

Rent Remedies

В соответствии со старым правилом общего права обязательство арендодателя предоставить арендатору жилое помещение и обязательство арендатора платить арендную плату были независимыми договорами. Согласно старому правилу общего права, обязательство арендодателя предоставить арендатору жилое помещение площадь и обязательство арендатора платить арендную плату. Если арендодатель нарушил правила, арендатор по-прежнему был юридически обязан платить арендную плату; ее единственными средствами защиты были увольнение и иск о возмещении ущерба. Но это часто трудные средства правовой защиты для арендатора. Прекращение означает усугубление переезда, предполагая, что можно найти новое жилье, а иск о возмещении ущерба требует много времени, неопределенен и дорог. Очевидное решение состоит в том, чтобы разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Одно из нескольких средств правовой защиты для арендаторов, когда арендодатель нарушил одну или несколько обязанностей. Корректировка арендной платы может включать удержание арендной платы до тех пор, пока арендодатель не выполнит требования, депонирование платежей на условное депонирование или применение удержанной арендной платы к проблеме, которую арендодатель не решил. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора являются зависимыми. Государства, придерживающиеся этого подхода, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Простейший подход для арендатора – удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не устранит дефект. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе. В других штатах арендная плата должна выплачиваться каждый месяц на счет условного депонирования или в суд, и деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законы нескольких штатов разрешают арендатору использовать арендную плату непосредственно для устранения дефекта или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла бы вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть снижена или даже отменена, если арендодатель не устраняет определенные виды дефектов, например нарушения жилищного кодекса. Снижение будет продолжаться до тех пор, пока дефолт не будет устранен или договор аренды не будет расторгнут.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает три других обязательства: (1) платить арендную плату, зарезервированную (установленную) в договоре аренды, (2) воздерживаться от совершения растраты (повреждения) и (3) не использовать помещение в незаконных целях.

Обязанность по уплате арендной платы

Арендная плата не обязательно ограничивается установленным периодическим платежом, обычно именуемым «арендная плата». Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. Аренда Симоны требует от нее уплаты налогов в размере 500 долларов в год, выплачиваемых ежеквартальными платежами. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца и первый налоговый счет 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не выполняет следующий налоговый счет. Она не внесла арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов арендодатель не обязан уменьшать свои убытки, если арендатор отказывается от собственности и после этого не платит арендную плату. На практике это означает, что арендодатель не должен пытаться сдать недвижимость в аренду, а вместо этого может оставить ее незанятой и предъявить иск арендатору-неплательщику на оставшуюся часть арендной платы по мере наступления срока ее выплаты. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что он отказался от имущества или собирается отказаться от него, и предложить передать его. Если арендодатель принимает отказ, договор аренды прекращается. Если это специально не предусмотрено договором аренды, арендодатель, принявший отказ, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой его обязательства по аренде и обязательством по аренде нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют от арендатора внесения гарантийного залога. Выплата определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором обязанностей по договору аренды. — выплата определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором обязанностей по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги, чтобы компенсировать убытки арендатора. Какая бы часть денег не была использована для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды. При отсутствии иного соглашения арендодатель должен выплатить проценты по залоговому депозиту, когда он возвращает сумму арендатору в конце срока аренды.

Переделка и реставрация помещений

При отсутствии специального соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение с целью наилучшего допустимого использования имущества, но не может вносить структурные изменения или повредить (растратить) имущество. Арендатор жилого помещения может добавить телефонные линии, повесить картины и прикрепить книжные полки к стенам, но он не может снести стену, чтобы увеличить комнату.

Арендатор должен восстановить имущество до его первоначального состояния по окончании срока аренды, но это требование не включает естественный износ. Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Поскольку ей нравится внешний вид дуба, она решает не застилать полы коврами. Через несколько месяцев полы теряют блеск и становятся потертыми. Симона не обязана перекрашивать полы, потому что потертости появились от обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это является нарушением обязанности арендатора использовать имущество в незаконных целях. Домовладелец, обнаруживший, например, что арендатор занималась мошенничеством с цифрами или производил и продавал самогонный виски, мог по праву выселить ее.

Средства правовой защиты арендодателя

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, арендодатель может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом просрочивает срок аренды, она считается арендатором, находящимся под стражей. Когда арендатор ненадлежащим образом превышает срок аренды, это означает, что она подлежит выселению. В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительное предубеждение по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение оставшихся арендаторов, которые решили остаться. Но в Соединенных Штатах арендодатели могут выселить жильцов в порядке упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, в порядке самопомощи. Вход в помещение для восстановления владения и изъятия вещей оставшихся жильцов — должен быть мирным, не должен причинять физического вреда. наносить ущерб или даже сообщать об ожидании вреда арендатору или кому-либо в помещении с разрешения арендатора и не должны приводить к необоснованному повреждению имущества арендатора. Самопомощь является предусмотренным законом средством правовой защиты для арендодателей или новых арендаторов в некоторых включает в себя мирный вывоз вещей оставшегося арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий упрощенную процедуру выселения оставшегося арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если только закон прямо не разрешает это. Положение договора аренды, разрешающее самопомощь в отсутствие законных полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна носить мирный характер, не должна причинять физический вред или даже ожидание вреда арендатору или кому-либо, находящемуся в помещении с его разрешения, и не должна приводить к необоснованному повреждению имущества арендатора. Любой пункт в договоре аренды, пытающийся отказаться от этих условий, является недействительным.

Самопомощь может быть рискованной, потому что в некоторых законах об упрощенном производстве это объявляется уголовным преступлением и потому что это может привести к деликтной ответственности арендодателя. Предположим, что Симона ненадлежащим образом владеет своей квартирой. Новый арендатор должен прибыть через два дня, и домовладелец стучится в ее дверь на следующий вечер после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина дома, стоящего между двумя 450-килограммовыми борцами сумо с угрожающими лицами. Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уходит. Поскольку у нее были разумные основания ожидать причинения вреда, если она не выполнила требования арендодателя, Симона имела бы право на возмещение убытков по деликтному иску против своего арендодателя, хотя она не имела бы права на восстановление владения квартирой.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно возможное средство защиты от оставшегося арендатора: назначить новый срок аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, арендодатель должен просто уведомить оставшуюся арендаторшу о том, что она удерживается еще на один срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной аренде. Один год — это максимальный срок аренды, который арендодатель может создать, решив удержать арендатора еще на один срок.

Key Takeaway

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности. Основная обязанность арендодателя — выполнить подразумеваемую гарантию пригодности для проживания: помещение находится в безопасном и пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение ущерба и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

Упражнения

1. В соответствии с подразумеваемой арендодателем гарантией пригодности для проживания, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре об аренде, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
2. При каких условиях арендатор вправе удерживать арендную плату от арендодателя?

Дела арендодателя и арендатора > Права и обязанности арендатора

​

Отношения между арендодателем и арендатором регулируются определенными законами штата и округа. В отношениях между арендодателем и арендатором каждая сторона имеет права и обязанности, вытекающие из закона и договора аренды. Ниже приведены права арендатора.

Арендаторы имеют право на

• Рассмотреть предлагаемый договор аренды в любом месте по своему выбору до подписания договора аренды;
• Получить копию действующего Справочника арендодателя-арендатора при заселении, если только арендатор не откажется от копии и не согласится на получение копии на веб-сайте округа;
• Письменное объяснение формулы и расчета распределения расходов на газ и электроэнергию в зданиях, построенных до 1978 года, вместе со всей информацией, требуемой в соответствии со Статьей о коммунальных услугах Кодекса Мэриленда и применимыми положениями COMAR;
• Письменное объяснение по отводу воды, если на участке нет подсчета
• Установить в квартире решетки на все открываемые окна, если у вас есть ребенок до 11 лет ИЛИ по запросу;
• Получить и подписать Дополнение к договору аренды оконных решеток при подписании договора аренды, возобновлении аренды или с уведомлением об увеличении арендной платы;
• Получить уведомление не менее чем за 90 дней о любом предлагаемом повышении арендной платы или уведомление за 60 дней о решении арендодателя не продлевать договор аренды;
• Сдача в субаренду только с письменного разрешения арендодателя, если это прямо не запрещено правилами товарищества собственников жилья, в жилых помещениях, где они существуют;
• Получать уведомление не менее чем за 24 часа до того, как арендодатель, агент или подрядчик войдет в помещение, за исключением экстренных случаев;
• Получить уведомление за 72 часа до ежегодных, двухгодичных или трехгодичных проверок со стороны Управления по обеспечению соблюдения жилищного кодекса округа;
• Сделать ремонт с предварительного письменного разрешения директора DHCA или его представителя и вычесть стоимость из арендной платы (до арендной платы за один месяц), если арендодатель не выполнит требуемый ремонт в соответствии с приказом Управления по обеспечению соблюдения жилищного кодекса DHCA в установленные сроки;
• Предупредить о выселении за 30 дней, если после 30-дневного уведомления от Управления по обеспечению соблюдения Жилищного кодекса ремонт не был завершен;
• Создавайте, присоединяйтесь, встречайтесь или помогайте друг другу в организациях арендаторов или без них, чтобы встречаться и обсуждать с арендодателем через представителей по своему выбору;
• Иметь доступ к конференц-залам и другим помещениям, подходящим для встреч в собственности, в разумные часы и уведомлять арендодателя о проведении организационных собраний арендаторов;
• Проводить первое ежемесячное организационное собрание жильцов без какой-либо платы за резервирование номеров; за любые последующие встречи взимается регулярная плата, взимаемая за бронирование этой зоны отелем;
• Свободно распространять и размещать в центральных местах собственности литературу по вопросам арендодателя-арендатора, если происхождение литературы правильно установлено;
• Позвоните в Управление по делам арендодателей и арендаторов (240-777-0311), если у вас возникнут какие-либо вопросы относительно ваших прав и обязанностей в соответствии с законодательством о арендодателях и арендаторах;
• Подавать жалобы в Управление по делам арендодателей и арендаторов (240-777-0311) индивидуально или в составе группы; и
• Позвоните по номеру 240-777-0311, чтобы подать жалобу на нарушение Жилищного кодекса, которая может быть подана анонимно.
   

Арендаторы несут ответственность за

• Ежемесячная своевременная оплата аренды.
• Получение предварительного письменного разрешения от арендодателя, прежде чем содержать в помещении домашних животных.
• Поддержание имущества в чистоте, безопасном и санитарном состоянии.
• Использование имущества в упорядоченных и законных целях арендатором, уполномоченными жильцами и гостями.
• Своевременное письменное сообщение арендодателю о любых проблемах, требующих ремонта или замены, и оплата любых расходов, понесенных в результате злоупотреблений или небрежности со стороны арендаторов, гостей или других уполномоченных жильцов.
• При аренде в сообществе долевой собственности, соблюдая все правила, положения и уведомления сообщества долевой собственности. Арендодатель должен предоставить копию этих правил при заселении.
• Получение предварительного письменного разрешения арендодателя перед сдачей имущества в субаренду.
• Запрос на присутствие во время проверки въезда или выезда. и
• Удаление всего личного имущества при выезде, оставление имущества в идеально чистом состоянии, за исключением обычного износа, и возврат всех ключей.
   

DHCA предлагает следующие услуги

• Расследование и разрешение официальных жалоб арендаторов и арендодателей.
• Посредничество в спорах между арендодателями и арендаторами.
• Если решение не получено, направьте жалобу в Комиссию по делам арендодателей и арендаторов (COLTA) для вынесения решения.
• Утверждение лицензий на аренду жилья.
• Осмотр сдаваемой в аренду недвижимости на предмет соответствия всем применимым жилищным кодексам.
• Отвечать на вопросы общественности по вопросам арендодателя-арендатора, лицензирования и регистрации, соблюдения жилищного кодекса, доступного жилья и любых других жилищных вопросов.