Земля в собственность: Как оформить земельный участок в собственность?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 21. 05.2021

Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Собственность на землю: необходима фундаментальная критика ее ключевых концепций

Эта статья является выдержкой из Земельная политика и аграрные реформы, глобального документа предложений по этим вопросам.

Земля, поскольку она всегда является частью определенной природно-культурной «территории», поскольку она является опорой для различных природных ресурсов, всегда будет оставаться до известной степени общим достоянием. Таким образом, абсолютная частная собственность на землю является опасным мифом, который следует заменить концепцией, основанной на связке различных прав и различных формах коллективного управления ресурсами.

Земля, товар в отличие от других

Земля имеет как минимум две особенности:
1. Права на землю относятся к пространству, к «территории». Кусок земной коры нельзя разрушить или сдвинуть. Поэтому «собственность» на землю не может быть отождествлена ​​с собственностью на какой-либо предмет. Права на территорию относятся к отношениям с другими людьми, которые обязаны путешествовать по этому пространству или использовать содержащиеся в нем ресурсы.

Таким образом, права на землю относятся к отношениям с другими людьми, которые могут путешествовать по этому пространству или использовать его ресурсы. Таким образом, отношения между людьми и землей по существу являются социальными отношениями, отношениями между людьми, основанными на земле.

Однако сейчас права на землю покупаются и продаются во многих частях мира. В этом смысле земля стала продаваемым товаром, хотя и несовместимым с товарами, произведенными для продажи. Вот почему уже в 1944, Карл Поланьи говорил о вымышленных товарах.

Абсолютное право собственности на землю, миф без невинности

В « La Gestation de Propriété » [1] Джозеф Комби объясняет, что право собственности на землю никогда не может быть абсолютным: простая идея, последствия которой чрезвычайно важны. Даже в странах, которые изобрели право «абсолютной» собственности, последнее не может применяться к земле. (См., например, право во Франции охотиться на частной территории, и множество ограничений, налагаемых на строительство местными правилами, и т. д.).

Что касается земли, собственность на самом деле представляет собой набор прав. Другими словами, собственность на землю есть не что иное, как владение одним или несколькими правами, и, таким образом, землевладелец — это просто тот или она, у кого больше прав среди всех остальных. Это приводит ко многим возможностям; права могут перекрываться, не вызывая проблем, или противоречить друг другу. Так обстоит дело в Африке, в большинстве «коренных» обществ и даже менее очевидным, но тем не менее конкретным образом в странах, где преобладает частная собственность, таких как Европа и Латинская Америка. Хотя документы о праве собственности часто используются для установления границ участка, именно права владения и пользования означают, а не площадь поверхности земли, которая обеспечивает возможную меновую стоимость.

Если абсолютной собственности не существует, то мы должны поэтому говорить о превращении некоторых прав владения и пользования в товары, а не о самой земле как товаре.

Эти предварительные наблюдения позволяют лучше понять, почему рынок и капиталистическое развитие не могут в одиночку «решить» земельные проблемы в интересах наибольшего числа людей. Это приводит к нескольким следствиям, хотя и очевидным, но тем не менее фундаментальным.

Подобно земле и правам, связанным с ней, многие другие товары, особенно те, которые связаны с живыми организмами, не являются подлинными товарами в соответствии с определением этого термина Поланьи, поскольку рынок не может регулировать цену товара. Точно так же товары, отличные от земли, могут быть источниками незаработанного дохода. Более того, цены на товары устанавливаются не только рынками, но и подвержены влиянию социальных конфликтов. Следовательно, цены могут отражать баланс сил.

Сельхозугодья Мату-Гросу с воздуха, Бразилия. Источник: Всемирная служба Би-би-си (CC BY-NC 2.0).

Соблазн рассматривать экономические явления независимо от общества, конституируя тем самым отдельные системы, которым подчиняется последнее, есть лишь иллюзия. Драматические последствия и опасности, которые влечет за собой эта иллюзия, были очевидны уже пятьдесят лет назад, но теперь они проявляются в новых и более тревожных формах в нынешнюю эпоху неолиберальной догмы и глобализации.

Управление правами собственности и разрешение конфликтов

Поскольку отношения, связывающие людей с землей, носят по своей сути социальный характер, логично, что во времени между людьми и социальными группами возникают противоречия и конфликты. Поскольку никакая социальная система не может быть статичной навсегда, конфликты в социальной системе неизбежны, а находятся в постоянном движении. Их может быть даже благотворно и необходимо , как подчеркивает Этьен Ле Руа, который настаивает на том, что « серьезное в конфликте… это неспособность его разрешить, перерастание в спор, а затем драму с трагическими последствиями ». [3]

Поэтому, чтобы выйти за рамки основ, наши размышления должны постоянно пытаться связать воедино наше понимание «форм общественной организации на местном уровне» и земельных вопросов. Таким образом, невозможно представить систему землевладения в абстрактной форме; органы, принимающие решения, ответственные за изменение и обновление прав на землю, и органы, призванные урегулировать конфликты, также должны быть приняты во внимание.

Во всем мире существуют разнообразные системы управления землевладением. Они связаны с конкретными историческими процессами. Процедуры наследования, механизмы периодического перераспределения земли и богатства, наличие пакетов прав и т. д. привели к возникновению централизованных систем управления землей и богатством, основы которых различаются в зависимости от культуры и периода времени. Такие различия можно найти и в развитых странах, и поэтому они никоим образом не соответствуют демаркации между развитыми и слаборазвитыми обществами или между современностью и архаизмом. Например, в Европе сосуществуют разные земельные реестры и несколько разных способов публичного уведомления о правах владения и пользования, не создавая неразрешимых проблем.

Различные общества также имеют очень разные системы разрешения споров. Вопреки тому, что слишком часто принимается, не существует единого стандартного решения для информационных систем по правам владения и пользования, равно как и решения для разрешения конфликтов.

Теперь необходима критика ключевых концепций, касающихся прав на землю

«Трагедия общин», эссе, опубликованное в 1968 г. Г. Хардином, часто использовалось для оправдания необходимости приватизации природных ресурсов. По мнению этого автора, все ограниченные ресурсы, находящиеся в коллективной собственности, как правило, управляются неустойчивым образом до истощения, когда каждый человек стремится получить как можно больше прибыли, прежде чем это сделает кто-то другой на его месте. Однако проблема не столько в наличии общей собственности, сколько в отсутствии правил и механизмов, обеспечивающих осуществление управления в интересах большинства людей.

Это рассмотрение управления общим имуществом должно проводиться на разных уровнях: местном, региональном и национальном. Однако сейчас очевидно, что его необходимо распространить на регионы, охватывающие несколько стран и даже весь мир. В связи с этим земельный вопрос является крупной глобальной проблемой, поскольку многие мировые ресурсы все чаще рассматриваются как общее достояние и наследие человечества.

Вопрос устойчивого управления природными ресурсами выходит за рамки вопросов землевладения, хотя и тесно связан с ними. Дебаты о совместном управлении ресурсами в развивающихся странах с сельским населением (следовательно, неспособные ограничиться природоохранной политикой, основанной на заповедниках и национальных парках, исключающих существование человека), и дебаты о многоцелевой роли сельского хозяйства в европейских странах указывают на тот факт, что мы ищем новые методы и правила, такие как концепция управления наследием, среди прочего.

Улучшение безопасности землевладения требует создания новых социальных возможностей, лучшей организации сельских обществ и развития обновленных институтов; это не может быть достигнуто исключительно за счет технологических усовершенствований в области земельных регистров. Учитывая упомянутый выше опыт и происходящие изменения, нам необходим фундаментальный пересмотр преобладающих ценностей и концепций, связанных с собственностью, чтобы двигаться вперед и преодолевать препятствия, образованные их несоответствием текущей ситуации. Как уже было видно, это предполагает отказ от иллюзии абсолютной собственности и признание того, что при любых обстоятельствах земля включает в себя элемент общей собственности, которой должны управлять соответствующие органы.

Эта концептуальная эволюция далека от завершения, о чем свидетельствуют яростные дебаты и борьба по всему миру между гражданским обществом, многонациональными корпорациями, правительствами и международными организациями. Крупные частные интересы еще долго будут оказывать яростное сопротивление, и прогресс не может быть достигнут без влиятельных, представительных и демократических фермерских организаций. Следовательно, дебаты о правах собственности на землю являются неотъемлемой частью поиска подлинного мирового управления.

Создание органов принятия решений по управлению общими ресурсами на территориальном уровне

Помимо прав на землю в строгом смысле этого слова, это влечет за собой управление всем общим имуществом и учет совокупности прав на одну территорию. Так же, как и аграрная реформа, устойчивое управление ресурсами (лесом, водой, биоразнообразием) не может быть обеспечено исключительно по принципу «сверху вниз» через государственные институты.

Создание этих органов для принятия решений на уровне различных территорий должно стать направлением нашей работы в ближайшие годы. Это касается всех территорий, а не только так называемых коренных.

Сегодня эту задачу невозможно отделить от реализации земельной политики. Кроме того, он согласуется с механизмами, упомянутыми в предыдущих разделах, целью которых является предоставление обществу возможности устанавливать и применять политику общего управления ресурсами.

Основы владения землей: права частной собственности

«Самая лучшая инвестиция на земле — это земля».  -Louis Glickman

Простая плата Владение землей сопровождается некоторыми фундаментальными правами частной собственности независимо от того, какой землей вы владеете и где вы ее владеете. Понимание ваших прав на частную собственность с самого начала, даже до того, как вы станете владельцем собственности, обеспечит вам максимальное удовольствие от вашей собственности, не нарушая прав других. Плата простая «относится к недвижимости или землевладению. Владелец собственности имеет полное и безотзывное право собственности на землю и любые постройки на этой земле. Он волен делать на земле все, что пожелает, в соответствии с местными постановлениями о зонировании. Простая плата и простая абсолютная плата — это одно и то же. Простая плата есть высшая форма собственности».

«Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий», — говорится в статье, определяющей права собственности.

Если вы полностью владеете своим участком земли и владеете титулом, вы сохраняете владение и контроль над его правами. Если у вас есть ипотечный кредит, то кредитор, вероятно, удерживает ваше право собственности на землю до тех пор, пока кредит и проценты по нему не будут выплачены в полном объеме. До тех пор у вас будут ограниченные права владения и потенциально ограниченные права частной собственности на использование. В зависимости от того, где вы живете, и условий вашего кредитного договора, кредитор может быстро забрать имущество, как только вы перестанете платить.

Если вы не живете в районе или городе, где действуют правила зонирования или другие законы, запрещающие определенные виды деятельности, вы можете участвовать в любых юридических действиях на принадлежащей вам земле.

Имейте в виду, однако, что соседские ассоциации и подобные организации часто заключают договоры, ограничивающие определенные виды деятельности, поэтому убедитесь, что ни один из них не применяется к вашей собственности. Заветы могут включать в себя относительно безобидные требования, такие как требование следить за тем, чтобы трава была видна с дороги. Другие ковенанты могут ограничивать такие виды деятельности, как разведение животных, ведение бизнеса или использование химических удобрений.

Всегда внимательно читайте местные договоры и законы перед покупкой земли. Использование эксперта по земле в вашем районе — лучший способ узнать о ваших правах собственности.

Право на использование и пользование означает, что вы можете заниматься любой законной деятельностью на своей собственности. Слово «законный» имеет большой вес в этом предложении. Например, владение землей не означает, что на ней можно открыть казино без государственной лицензии. Вы должны всегда соблюдать местные, государственные и федеральные законы. На самом деле Министерство юстиции может конфисковать имущество, которое, по их мнению, было использовано для совершения преступления. Федеральный закон о конфискации позволяет правительству получить право собственности даже без доказательств того, что это было связано с преступлением.

Вам также необходимо собрать информацию о любых правилах зонирования, которые связаны с вашей собственностью. По словам экспертов в области права, «регламенты и ограничения по зонированию используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ» и, следовательно, ограничивают, ограничивают или иным образом определяют использование собственности.

Как землевладелец, вы можете предоставить другим людям доступ к вашей собственности. На самом деле, для многих это один из самых прибыльных аспектов владения земельной недвижимостью. Вы можете предоставить другим пользователям доступ к земле бесплатно или взимать плату за доступ. Например, инвесторы могут покупать сельскохозяйственные угодья, чтобы зарабатывать деньги, сдавая их в аренду фермерам. Владельцы рекреационных земель могут взимать плату за доступ к своей собственности для охоты. Сельскохозяйственные землевладельцы могут взимать плату с посетителей за доступ к агротуризму, такому как сбор фруктов, тыквенные грядки или кукурузные лабиринты.

Никто не имеет права доступа к вашей собственности без разрешения. Вы имеете право сказать другим людям, что они не могут заходить на вашу частную собственность.

Есть только две оговорки в отношении права на неприкосновенность частной жизни и исключения. Правоохранительные органы могут проникнуть на вашу собственность во время преследования подозреваемого. Им не нужно прекращать преследование, чтобы получить ваше разрешение. Правоохранительные органы также могут получить доступ к вашей собственности без согласия, заставив судью выдать ордер. Если у судьи есть основания полагать, что на вашей собственности имеют место незаконные действия, то для расследования офицерам требуется только один документ.

Кроме того, следует учитывать людей, которым были предоставлены законные права на использование собственности для доступа или другого использования предыдущими владельцами.

Когда вы являетесь владельцем земли, вы имеете право передавать право собственности по своему усмотрению. Вы можете подарить недвижимость родственнику или другу. Вы можете включить землю в завещание или траст. Вы также можете передать право собственности, продав имение кому-либо.

Ваша земля имеет стоимость, которую вы можете использовать в качестве залога при использовании ипотечного кредита для покупки другого имущества. Залог может помочь вам претендовать на получение ипотеки или другого кредита, и вы можете получить более низкую процентную ставку, поскольку ваша земля компенсирует некоторые риски кредитора. Имейте в виду, что невыплата ипотечного кредита может означать потерю прав на вашу собственность.

По большей части вы имеете право использовать воздушное пространство над вашей землей. Однако у ваших прав на эфир есть ограничения. Вы потенциально можете построить небоскреб на своей территории, если это не мешает другим владельцам пользоваться своей землей или нарушает какие-либо законы о зонировании, как указано выше.

Вы также не имеете права строить горизонтально по чужому участку. Вы можете строить только вертикальные здания, которые соответствуют границам вашей собственности. Если здание нависает над границей участка, то соседний владелец может потребовать, чтобы вы его удалили. Права на воздух особенно важны, когда речь идет о застройке коммерческой земли или земли под жилую застройку в городских районах.

Владение землей дает вам значительные права на ее использование, что является одним из самых больших преимуществ для покупателей земли на всех рынках. Однако права на поверхность не гарантируют, что вы контролируете доступ к земле под ногами или воздуху над головой. Прежде чем покупать землю, имеет смысл провести тщательный поиск прав на недропользование. Вы можете обнаружить, что кто-то уже владеет минералами, нефтью и другими ценностями под поверхностью вашей собственности.

Понимание ваших прав на частную собственность

Владение землей дает вам исключительные права, но права частной собственности могут иметь ограничения. Убедитесь, что вы понимаете свои права частной собственности, прежде чем купить участок земли. Это может повлиять на то, где вы решите купить недвижимость и как вы ее используете. Когда дело доходит до ваших прав собственности, аккредитованный консультант по земельным вопросам Мэтт Дэвис из Cushman & Wakefield в Сан-Диего, Калифорния, говорит: «В дополнение к личному удовольствию, которое вы и ваша семья можете получить, проводя время на своей собственности, владение землей — это проверенный и верный способ сохранить и приумножить богатство.