Что такое земли промышленного назначения
Землями промышленного назначения называются участки, расположенные вне населенных пунктов, предназначенные для целевого использования различными предприятиями, фабриками, заводами, а также государственными корпорациями.
На землях промназначения могут располагаться цеха, складские помещения, административные здания и другие постройки, необходимые для работы юридических лиц. Законодательством Российской Федерации четко определены цели использования земель промышленного назначения. Участки промназначения могут быть использованы для строительства и эксплуатации производственных построек; на них могут располагаться территории для добычи полезных ископаемых, различные транспортные сообщения, объекты атомной энергетики и коммуникации; на них могут дислоцироваться территории обороны и безопасности, а также объекты, предназначенные для космической деятельности. Важно знать, что земля под бизнес, а именно, предназначенная для промышленного использования, не может располагаться рядом с жилыми зданиями.
Купить землю промышленного назначения в Московской области могут юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели, а также государственные организации. В отношении земель промназначения могут быть оформлены различные сделки – от купли-продажи до безвозмездного пользования, главное, чтобы эти действия были допустимы законодательством о недвижимом имуществе. Однако использовать земли промышленного назначения можно только согласно установленному целевому назначению. Например, земля под производство не может быть использована для космической деятельности. При приобретении земли коммерческого назначения стоит обратить внимание на наличие всех необходимых коммуникаций или на непосредственную близость к ним. Ведь такие земли не могут располагаться рядом с населенными пунктами, а значит, на них должны быть собственные свет, газ и вода.
С каждым годом спрос на земли промназначения только растет, это связано с увеличением объемов промышленности; особенно это ощутимо в крупных городах. И чтобы не допустить дефицита земель промышленного назначения, государством разрешен перевод сельскохозяйственных земель в категорию промназначения. Этот процесс может быть осуществлен только с разрешения органов местного самоуправления при выполнении важного условия: земельный участок должен полностью утратить свои полезные качества для развития сельского хозяйства. Если эта земля еще может использоваться для сельско-хозяйственных нужд, то использовать её для промышленных целей категорически запрещено. Что же касается перевода земель промышленного назначения в земли других категорий, то тут все намного проще. Однако и в этом случае существует несколько важных ограничений. Если коммерческая земля загрязнена, нарушена ее целостность, на ней располагаются наземные или подземные объекты, подлежащие сносу, то при наличии хотя бы одного из этих факторов необходим проект рекультивации, утвержденный соответствующими органами власти.
Еще один немаловажный вопрос, который волнует владельцев земель промышленного назначения – это переход этих земель в собственность государства. Современным законодательством допускается несколько случаев, когда государство может завладеть участками промназначения, находящимися в собственности физических или юридических лиц. Этот процесс регламентируется статьями 39-51 Земельного Кодекса Российской Федерации. Изъятие земли может быть осуществлено в случае, когда выполняются соглашения международного значения; если планируется строительство или реконструкция стратегически важных для государства объектов обороны, энергетики, транспорта и других коммуникаций; если имеется соответствующее решение суда о конфискации недвижимого имущества; если есть иные обоснованные причины, не противоречащие федеральным законам.
Как и другие объекты собственности, земля промназначения облагается налогом, это регулируется 31 главой Налогового Кодекса Российской Федерации. Согласно статье 394 Налогового Кодекса сумма налога на землю промышленного назначения равна 1,5% от кадастровой стоимости участка. В сравнении с налогами на земли сельхозназначения и земли, предназначенные под строительство жилых объектов, это достаточно высокая налоговая ставка, однако на уровне местных органов самоуправления могут быть введены понижающие коэффициенты. Интересен тот факт, что зачастую на участки промназначения устанавливается завышенная кадастровая стоимость, которая иногда даже превышает рыночную. При обнаружении такого явного завышения владелец участка имеет право обратиться в суд с целью снижения кадастровой стоимости и, как следствие, уменьшения суммы налога.
Итак, в этой статье мы постарались как можно более подробно рассказать о том, что такое «земля промышленного назначения», как ее можно использовать и с какими нюансами может столкнуться собственник такой земли. Теперь подведем итоги. Перед приобретением участка промназначения необходимо взвесить все «за» и «против», рассчитать все последующие вложения, сроки окупаемости и начало получения прибыли. За покупкой земель промышленного назначения стоит обращаться только в проверенные организации с хорошей репутацией. Лучше, когда участок промназначения находится в непосредственной собственности компании-продавца: стоимость такой земли будет ниже, чем при покупке через посредников, а на оформление правоустанавливающих документов уйдет меньше времени. Перед покупкой землю промышленного назначения необходимо тщательно проверить, обратив внимание на ее характеристики: рельеф; наличие коммуникаций; удаленность от населенных пунктов и транспортных сообщений.
Что можно построить на землях промышленного назначения
Промземли обычно не пользуются популярностью у инвесторов с небольшими бюджетами и раскупаются, в основном, под организацию конкретного бизнеса: вложения в промышленные участки обычно очень выгодны, но часто приходится долго ждать «отдачи».
Но совсем другая картина наблюдается в последнее время на рынке Подмосковья. Бизнесу начинает сильно не хватать выделенных под промышленность участков. Ввиду их удаленности от населенных пунктов, окружены они, в основном, участками сельхозназначения. А сменить предназначение с «сельхоз» на «пром» очень сложно: нужно доказывать, что почва больше не пригодна для сельского хозяйства.
В итоге имеем постоянно растущий спрос на земли промышленного назначения. Он уже докатился даже до удаленных районов Подмосковья. В связи с чем мы решили рассказать, что такое промучастки и что на них можно построить.
Что такое земли промышленности?
Все виды использования промышленной земли закреплены в законодательстве.
На участке возможны:
- Постройка производственных цехов и зданий вспомогательных подразделений.
- Добыча полезных ископаемых
- Возведение объектов транспортной инфраструктуры
- Размещение строений атомной энергетики
- Оборонные постройки
- Проведение всевозможных коммуникаций
- Строительство объектов авиакосмической отрасли
Большинство перечисленных способов использования – прерогатива государства. Полезных ископаемых на территории Подмосковья практически нет, поэтому остановимся на постройках производственных зданий.
Что можно построить на промышленном участке?
Помимо непосредственно производственных зданий (цехов) можно построить любой объект, который обеспечивает деятельность предприятия:
- Административные здания
- Столовые
- Медпункты
- Санитарные строения (душевые)
Но предприятия по производству какой-либо продукции строятся довольно редко.
Т. е. на промземлях можно строить не только производственные цеха, но и любые здания, которые обеспечивают деятельность организаций. К примеру:
- Автозаправки
- Складские помещения
- Офисные и торговые центры
По поводу последнего пункта ходило много юридических споров до недавнего времени, пока не случился прецедент в Одинцовском районе. Местная администрация запретила владельцу строить торговый центр, аргументируя это его нахождением на землях промышленности. Но собственник обратился с иском и выиграл дело в арбитраже.
Интересным и перспективным видом бизнеса видится обустройство электростанций, перерабатывающих в электричество возобновляемые источники энергии — ветряных и солнечных.
Что нельзя строить на промземлях?
На землях промназначения нельзя строить жилые дома. Теоретически, можно сменить целевое назначение, как только границы населенного пункта приблизятся к предприятию (а с учетом расширения поселков МО, это неизбежно). Но, как уже упоминалось, дефицит промучастков сейчас ощущается гораздо острее, чем земли под ИЖС. Такая смена вряд ли будет выгодна.
Как оформить постройку?
Любое строительство на промышленном участке должно согласовываться с местными властями. Нужно предоставить конкретную информацию и планы, что и где вы собираетесь строить. Учтите, что законодательством предусмотрена процедура отчуждения промземель в госсобственность, при этом вас обяжут снести постройки и провести рекультивацию земель. Явление редкое, но лучше заранее озаботиться всеми разрешениями.
Кого волнуют промышленные земли?
Feb82022
Линда Фишер, AICP
Когда вы слышите слова «промышленные земли», о чем вы думаете? Если слова вызывают в воображении образы дымовых труб и шумных фабрик, подумайте еще раз.
В округе Пинеллас на промышленных землях находится все: от офисов финансовых служб до разработчиков программного обеспечения и исследовательских лабораторий. И хотя у нас много производств, технологии эволюционировали, чтобы стать чище, тише и незаметнее — практически неотличимыми от офисных зданий. Вы можете стоять рядом с одним из этих предприятий и никогда не знать, что происходит внутри.
Вы также можете быть удивлены, узнав, что промышленные земли являются одним из самых важных товаров в округе Пинеллас, и наша способность поддерживать и поддерживать их может быть поставлена под угрозу новым законодательством штата.
Значение промышленных земель
Прежде всего, почему нас волнуют промышленные земли в округе Пинеллас? Хотя туризм является нашим самым известным бизнесом, такие отрасли, как высокотехнологичное производство, вносят значительный вклад в местную экономику. Округ Пинеллас имеет третью по величине производственную базу среди округов Флориды.
По данным экономического развития округа Пинеллас, производство оказывает вдвое большее экономическое влияние, чем весь сектор гостеприимства, и выплачивает в три раза больше средней заработной платы, а годовой фонд заработной платы составляет 2 миллиарда долларов. Финансовые услуги и информационные технологии добавляют еще 2,2 миллиарда долларов. Вместе на этих предприятиях работает более 60 000 человек в округе Пинеллас.
Эти высокооплачиваемые предприятия также известны как «целевые работодатели», потому что они настолько выгодны для местной экономики, что многие сообщества стремятся их привлечь. Округ Пинеллас оказался желанным местом для целевых работодателей, которые начали массово переезжать сюда в 1980-х и 90-х годах, когда еще было много свободных промышленных земель.
Это правда, что многие из этих предприятий могут одинаково хорошо вписаться в коммерческие районы, и им разрешено делать это в соответствии с окружными и местными правилами землепользования. Но они ищут промышленные районы, потому что коммерческая земля, как правило, недоступна по цене.
Округ Пинеллас застроен почти на 100%, что создает острую конкуренцию за недвижимость. Застройщики розничной и жилой недвижимости, которые быстрее получают краткосрочную прибыль, могут платить гораздо больше за недвижимость и, как правило, завышают цены везде, где им разрешено строить. С другой стороны, земля, предназначенная специально для промышленного использования, устраняет эту проблему, ограничивая розничное и жилое использование, что делает недвижимость доступной для целевых работодателей.
«Это досадный парадокс, — сказала Тереза Брайдон, менеджер по развитию бизнеса отдела экономического развития округа Пинеллас. «Типы реконструкции, которые приносят больше всего денег землевладельцам и застройщикам, меньше всего способствуют местной экономике. Рынок оказывает сильное давление на местные органы власти, чтобы разрешить преобразование промышленных земель, но в долгосрочной перспективе это вредит нам».
Владельцы собственности могут обратиться в местные органы власти и Forward Pinellas с ходатайством об изменении назначения землепользования их собственности.
В прошлом, до того, как экономическая ценность промышленных земель для нашего округа была полностью осознана, эти запросы обычно удовлетворялись. В результате графство потеряло почти 11% своих промышленных площадей в XIX веке.90-е и 2000-е — более 1100 акров.
«К 2000-м годам у нас начали заканчиваться промышленные земли, — говорит Синди Марджотта, директор отдела экономического развития округа Пинеллас. «Мы теряем возможности для работодателей переехать сюда, когда им некуда идти. Каждый раз, когда мы позволяем промышленному участку перестроиться под квартиры, мы теряем потенциал для новых хороших рабочих мест».
В 2008 г. в масштабах округа было проведено комплексное исследование, известное как Целевое исследование занятости и промышленных земель 9.0036, или TEILS, привлекла внимание к экономическим последствиям этих решений по землепользованию. Исследование показало, что спрос на промышленные земли в округе Пинеллас превысит предложение примерно на 4000 акров в течение 20 лет.
В ответ на это в План округа были приняты правила, ограничивающие использование промышленных земель для других целей. В обновлении TEILS в этом году эти правила будут пересмотрены и обновлены.
«План округа получил информацию от всех 25 местных органов власти округа Пинеллас. Это то, как мы вместе планируем вопросы, имеющие значение для всего округа, которые больше, чем какая-либо одна юрисдикция», — сказал Уит Блэнтон, исполнительный директор Forward Pinellas. «Это определенно одна из тех проблем».
Предлагаемое законодательство штата
В течение 15 лет округ Пинеллас взял на себя твердые обязательства по сохранению промышленных земель для занятости, но эти усилия могут быть сведены на нет из-за законодательства штата, предложенного в этом году. Законопроект Сената (SB) 962 и законопроект Палаты представителей (HB) 981 позволят местным органам власти одобрять жилую и многофункциональную застройку на любых жилых, коммерческих или промышленных землях, если не менее 10% жилых единиц доступны по цене.
Предлагаемый закон будет иметь преимущественную силу перед любым местным законом об обратном, а это означает, что местные органы власти могут игнорировать План округа и даже свои собственные правила зонирования.
Это не первый случай, когда Законодательное собрание упреждает местное регулирование промышленных земель. Закон 2020 года, первоначально известный как HB 1339, позволяет строить 100% доступное жилье на промышленных участках. Тем не менее, последствия этого закона ограничены по своему охвату и поддерживают достойную цель помочь справиться с кризисом доступного жилья в округе. Городские власти Санкт-Петербурга первыми из местных органов власти во Флориде воспользовались преимуществами тщательного планирования, призванного сбалансировать конкурирующие потребности и свести к минимуму негативные экономические последствия.
Предлагаемый в этом году закон также направлен на поощрение доступного жилья. Но поскольку только 10% жилых единиц должны быть доступными, предлагаемый закон позволит практически рыночную жилую и торговую застройку на промышленных землях, что легко превзойдет не только целевых работодателей, но даже доступное жилье, предусмотренное HB 1339.
скорее всего, в результате доступного жилья станет меньше, а не больше, а также меньше хороших рабочих мест для наших жителей.
Округ Пинеллас с его ограниченным предложением земли и сильными традициями планирования на уровне округа практически уникален во Флориде. Хотя предлагаемый закон может иметь благие намерения, его воздействие на экономику и жителей нашего округа будет однозначно разрушительным. Мы настоятельно рекомендуем авторам законопроекта переосмыслить это универсальное упреждение и позволить нашему округу продолжать планировать собственное экономическое будущее.
Автор: Линда Фишер
Нехватка земли и рост цен на промышленные земли…
Спрос на промышленные площади и землю для их строительства возник до марта 2020 года в результате уже широко распространенной тенденции онлайн-заказов и доставки на дом от Amazon, Walmart и другие компании, расширяющиеся за пределы кирпича и раствора. Такие факторы, как социальное дистанцирование, ограничения на личные покупки и расширение условий удаленной работы, естественным образом побудили бакалейщиков, поставщиков кормов для домашних животных, дистрибьюторов витаминов и пищевых добавок, а также сотни других компаний, производящих потребительские товары, либо инвестировать в доставку на дом, либо столкнуться с потенциальными неудачами в их доходность и жизнеспособность.
Строительство складских и распределительных центров в стратегических точках по всей стране было неотложной и краткосрочной потребностью, но наличие доступной по цене земли было и остается ключевым фактором.
Одной из важных тем на 2022 год, согласно статье Руководства по промышленным исследованиям Ньюмарка «Будущее промышленной недвижимости: тенденции на 2022 год и далее », является рост запасов и стратегии модернизации. В отчете два из пяти ключевых пунктов касаются проблем нехватки и стоимости земли: расширение границ рынка в поисках земли и рабочей силы, а также изучение возможностей восстановления и восстановления загрязненных земельных участков. На самом деле, согласно исследованию Newmark, цены на землю «быстро выросли по всей стране». Средняя цена за акр земли, купленной для промышленного развития в США, выросла на 36% с середины 2020 года по август 2021 года9.0003
В другом отчете Newmark Research было обнаружено, что вторичные и третичные рынки «представляют меньше сопротивления развитию и большую гибкость в планировании землепользования, чем плотные рынки с ограниченными земельными ресурсами».
Тем не менее, некоторые вторичные рынки отстают от своих аналогов, таких как Кливленд, по сравнению с Колумбусом, штат Огайо, который входит в десятку крупнейших национальных рынков по росту промышленного строительства с 6,3% портфеля развития в процентах от текущих запасов, как и большие земельные участки в Кливленде, которые могут вместить здания площадью 500 000 квадратных футов или больше, и их очень мало. Кроме того, озеро Эри на севере занимает три четверти штата Огайо, препятствуя развитию с одной стороны рынка.
Тем не менее, в штате Огайо и на рынке метро Кливленда цены на промышленные земли выросли. Продажи земли площадью более пяти акров в штате Огайо с предполагаемым промышленным использованием — промышленным парком, складом, распределительным центром — достигли пика в среднем на уровне 113 300 долларов США за акр во втором квартале 2020 года, в начале пандемии. Помимо этого выброса, цены на промышленную землю в Огайо в первом квартале 2022 года в среднем составляли 59 946 долларов за акр по сравнению с 35 607 долларов за акр в первом квартале 2021 года, т.
е. более чем на 68%. Фактически, за последние пять лет, с 1 квартала 2017 года по 1 квартал 22 года, цены на промышленную землю в Огайо в среднем составляли 52 357 долларов США за акр по сравнению со средним показателем 27 372 долларов США за акр в предыдущие пять лет, 1 квартал 2012 года — 1 квартал 2017 года.1% увеличение.
В период с 1 квартала 2017 года по 1 квартал 22 года на рынке метрополитена Кливленда средняя цена продажи промышленной земли составляла 55 288 долларов США за акр по сравнению со средней ценой в 27 159 долларов США за акр в период с 1 квартала 2012 года по 1 квартал 2017 года, что на 104% больше, чем за 5-летний период.
Генеральный план бизнес-парка CornerstoneЗа последние пять лет в Огайо были зарегистрированы одни из самых высоких продаж земли на нескольких рынках. Некоторые из самых дорогих сделок по продаже промышленных земель, которые были переданы с предлагаемым промышленным использованием – промышленный парк, промышленный парк, склад, распределительный центр – включают:
6,185 акров на Риальто-роуд в городке Уэст-Честер на рынке Цинциннати, продано за 2,5 миллиона долларов, или 404 532 доллара за акр, транспортной компании Quicker Logistics Incorporated в 1 квартале 2022 года на рынке Кливленда продана Ares Real Estate Management Holdings LLC в 3 кв.
2019 г. за 1,13 млн долл. США, или 222 745 долл. США за акр, владельцу прилегающей территории, для обеспечения расширения помещений, сдаваемых в аренду третьей сторонеПортфель из трех земельных участков по адресу 3815 Lockbourne Industrial Pkwy. – 1500 Harmon Ave., 1669 Harmon Ave. – общая площадь 23,60 акров на рынке Колумбуса, проданная за 5,1 млн долларов США, или 216 102 долларов США за акр, группе AMZA в 4 квартале 2021 года, национальному инвестору в промышленные складские помещения на открытом воздухе по всей стране
В В 4 квартале 2019 года Amazon приобрела два центра обработки данных в Нью-Олбани на рынке Колумбуса — 104,59 акра на Харрисон-роуд за 20,39 млн долларов, или 194 999 долларов за акр, и 112,16 акра на Бич-роуд за 21,84 млн долларов, или 19 долларов.4 731/акр
В 4 кв. 2020 г. Sherwin-Williams приобрела 118,84 акра земли в Брексвилле на рынке Кливленда за 15,19 млн долл. США, или 127 837 долл. США/акр, в качестве научно-исследовательского центра, который в настоящее время находится в стадии строительства
2019 г. за 1,13 млн долл. США, или 222 745 долл. США за акр, владельцу прилегающей территории, для обеспечения расширения помещений, сдаваемых в аренду третьей стороне По состоянию на середину апреля В 2022 году в пригородах Кливленда, Колумбуса и Цинциннати было выставлено на продажу несколько промышленных земель площадью более пяти акров.