Земля промышленного назначения: Продажа земли промышленного назначения | Купить промышленный участок в СПБ и Ленинградской Области

Что такое земли промышленного назначения

Землями промышленного назначения называются участки, расположенные вне населенных пунктов, предназначенные для целевого использования различными предприятиями, фабриками, заводами, а также государственными корпорациями.

На землях промназначения могут располагаться цеха, складские помещения, административные здания и другие постройки, необходимые для работы юридических лиц. Законодательством Российской Федерации четко определены цели использования земель промышленного назначения. Участки промназначения могут быть использованы для строительства и эксплуатации производственных построек; на них могут располагаться территории для добычи полезных ископаемых, различные транспортные сообщения, объекты атомной энергетики и коммуникации; на них могут дислоцироваться территории обороны и безопасности, а также объекты, предназначенные для космической деятельности. Важно знать, что земля под бизнес, а именно, предназначенная для промышленного использования, не может располагаться рядом с жилыми зданиями.

Она не должна нести ущерб населению и экологии близ лежащих территорий. Все нюансы, связанные с эксплуатацией участков промышленного назначения, прописаны в Земельном кодексе, а также в Федеральных законах Российской Федерации.

Купить землю промышленного назначения в Московской области могут юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели, а также государственные организации. В отношении земель промназначения могут быть оформлены различные сделки – от купли-продажи до безвозмездного пользования, главное, чтобы эти действия были допустимы законодательством о недвижимом имуществе. Однако использовать земли промышленного назначения можно только согласно установленному целевому назначению. Например, земля под производство не может быть использована для космической деятельности. При приобретении земли коммерческого назначения стоит обратить внимание на наличие всех необходимых коммуникаций или на непосредственную близость к ним. Ведь такие земли не могут располагаться рядом с населенными пунктами, а значит, на них должны быть собственные свет, газ и вода.

Законом разрешено расположение на землях промышленного назначения собственной инфраструктуры, обеспечивающей бесперебойную работу промышленности.

С каждым годом спрос на земли промназначения только растет, это связано с увеличением объемов промышленности; особенно это ощутимо в крупных городах. И чтобы не допустить дефицита земель промышленного назначения, государством разрешен перевод сельскохозяйственных земель в категорию промназначения. Этот процесс может быть осуществлен только с разрешения органов местного самоуправления при выполнении важного условия: земельный участок должен полностью утратить свои полезные качества для развития сельского хозяйства. Если эта земля еще может использоваться для сельско-хозяйственных нужд, то использовать её для промышленных целей категорически запрещено. Что же касается перевода земель промышленного назначения в земли других категорий, то тут все намного проще. Однако и в этом случае существует несколько важных ограничений. Если коммерческая земля загрязнена, нарушена ее целостность, на ней располагаются наземные или подземные объекты, подлежащие сносу, то при наличии хотя бы одного из этих факторов необходим проект рекультивации, утвержденный соответствующими органами власти.

После создания и утверждения такого проекта должны быть проведены все установленные работы, и только после этого земля может быть выведена из категории промназначения. По закону Российской Федерации земля промышленного назначения не может быть использована для застройки жилыми домами, но с каждым годом города и сельские поселения только растут и нередко пересекают промышленную зону. В этом случае собственник участка промназначения должен будет вывести его из категории промышленного назначения.

Еще один немаловажный вопрос, который волнует владельцев земель промышленного назначения – это переход этих земель в собственность государства. Современным законодательством допускается несколько случаев, когда государство может завладеть участками промназначения, находящимися в собственности физических или юридических лиц. Этот процесс регламентируется статьями 39-51 Земельного Кодекса Российской Федерации. Изъятие земли может быть осуществлено в случае, когда выполняются соглашения международного значения; если планируется строительство или реконструкция стратегически важных для государства объектов обороны, энергетики, транспорта и других коммуникаций; если имеется соответствующее решение суда о конфискации недвижимого имущества; если есть иные обоснованные причины, не противоречащие федеральным законам.

Земля промышленного назначения может как полностью перейти в собственность государства, так и быть временно ограничена в пользовании собственником. Временное ограничение собственности возможно только в крайних ситуациях, и в этом случае собственнику выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно.

Как и другие объекты собственности, земля промназначения облагается налогом, это регулируется 31 главой Налогового Кодекса Российской Федерации. Согласно статье 394 Налогового Кодекса сумма налога на землю промышленного назначения равна 1,5% от кадастровой стоимости участка. В сравнении с налогами на земли сельхозназначения и земли, предназначенные под строительство жилых объектов, это достаточно высокая налоговая ставка, однако на уровне местных органов самоуправления могут быть введены понижающие коэффициенты. Интересен тот факт, что зачастую на участки промназначения устанавливается завышенная кадастровая стоимость, которая иногда даже превышает рыночную. При обнаружении такого явного завышения владелец участка имеет право обратиться в суд с целью снижения кадастровой стоимости и, как следствие, уменьшения суммы налога.

Для этого лучше обратиться к высококвалифицированному практикующему юристу.

Итак, в этой статье мы постарались как можно более подробно рассказать о том, что такое «земля промышленного назначения», как ее можно использовать и с какими нюансами может столкнуться собственник такой земли. Теперь подведем итоги. Перед приобретением участка промназначения необходимо взвесить все «за» и «против», рассчитать все последующие вложения, сроки окупаемости и начало получения прибыли. За покупкой земель промышленного назначения стоит обращаться только в проверенные организации с хорошей репутацией. Лучше, когда участок промназначения находится в непосредственной собственности компании-продавца: стоимость такой земли будет ниже, чем при покупке через посредников, а на оформление правоустанавливающих документов уйдет меньше времени. Перед покупкой землю промышленного назначения необходимо тщательно проверить, обратив внимание на ее характеристики: рельеф; наличие коммуникаций; удаленность от населенных пунктов и транспортных сообщений.

Важно, чтобы земля промназначения соответствовала установленному целевому назначению, а это назначение было прописано во всех необходимых документах. Стоит также проверить историю участка, и убедиться в том, что он не обременен правом собственности третьих лиц, обязательствами по долгам, кредитам и исполнительным производствам. Цена на землю промышленного назначения должна полностью соответствовать ее характеристикам и целевому назначению, она не должна быть слишком завышена или занижена, а чтобы в этом убедиться, лучше всего сравнить цены на похожие участки и выбрать оптимальный. Ведь стоимость земельного участка может зависеть от множества факторов, наличие или отсутствие которых может сыграть ключевую роль в его использовании. Слишком низкая цена земли говорит о том, что участок не соответствует всем заявленным характеристикам и может принести будущему владельцу немалые убытки, а слишком высокая цена не всегда бывает оправдана. Если вы планируете приобретение коммерческого участка земли, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам, которые знают все нюансы приобретения промышленных земель.

что это, нюансы, как оформить

Главная » Земельное право » Вопросы по земле

21.12.2016Рубрика: Вопросы по землеАвтор: Валерия Жиляева

Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики. Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения. Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.

Содержание

• 1 Земли промназначения: что это такое?
• 2 Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
• 3 Что можно строить на землях промышленного назначения?
• 4 Изменение категории промышленной земли
• 5 Переход земель промназначения в собственность государства
• 6 Налог на участки промназначения

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
5. Территории обороны и безопасности.
6. Участки для размещения различных коммуникаций.
7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда

Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.

На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.

Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.

Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?

Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.

Изменение категории промышленной земли

Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21. 12.2004 г., а также ЗК РФ.

Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.

1. Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.

Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.

Переход земель промназначения в собственность государства

При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:

• выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.

Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.

Налог на участки промназначения

Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.

Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.

0

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

промышленных земель Определение | Law Insider

означает здание, используемое для или в связи с ним; в таком большом масштабе, что капитал и рабочая сила значительно вовлечены, и включает любые офисы или другие помещения на той же собственности, использование которых не связано с такой деятельностью;

означает любое место или помещение (не являющееся частным жилым домом), включая его территорию, в котором или в любой части которого обычно осуществляется какая-либо промышленность, торговля, бизнес, занятие или производство с или без помощь власти и включает в себя приложенный к ней godown;

означает здание, используемое для или в связи с этим,

означает растение рода Cannabis и любую часть растения, растущего или нерастущего, содержащую дельта-9концентрация тетрагидроканнабинола (THC) не более трех десятых процента (0,3%) в пересчете на сухую массу.

означает использование природного газа, электричества, тепла, угля, мазута или других видов топлива:

означает право собственности, которая включает три или более жилых единиц и может также содержать компонент коммерческой недвижимости в том же строительство.

означает сточные воды, возникающие в результате использования воды в промышленных целях, и включает для целей настоящего подзаконного акта любые сточные воды, кроме стандартных бытовых или ливневых стоков;

означает землю, используемую или пригодную для использования в жилых целях (но не включает землю, на которой нет жилого помещения).

означает территорию в поврежденной или охраняемой зоне, подходящую для использования любым производственным, промышленным, исследовательским или транспортным предприятием, включая, но не ограничиваясь, фабрики, фабрики, перерабатывающие заводы, сборочные заводы, упаковочные заводы, заводы, промышленные распределительные центры, склады, ремонтно-восстановительные или сервисные предприятия, грузовые терминалы, исследовательские центры, испытательные центры или железнодорожные объекты.

означает все патенты Компании, товарные знаки, торговые наименования, изобретения, авторские права, ноу-хау или коммерческие тайны, формулы и научные данные, существующие в настоящее время или в будущем разработанные или приобретенные Компанией или для ее использования, относящиеся к любой и все продукты и услуги, которые разработаны, сформулированы и/или произведены Компанией.

означает землю, находящуюся под юрисдикцией традиционного совета, определенного в соответствии с разделом 6 Закона Восточного Кейпа о традиционном лидерстве и управлении (Закон 4 от 2005 г.) и которая в любое время принадлежала —

означает любое из следующих закрытых устройств, которые являются неотъемлемыми компонентами производственных процессов и используют термическую обработку для восстановления материалов или энергии:

означает небытовой сброс, как указано в 40 CFR Part 403, вносящий загрязняющие вещества к POTW.

означает нежилое здание, кроме сельскохозяйственного здания, промышленного здания или административного здания.

означает земли, здания или сооружения, используемые или спроектированные или предназначенные для использования в целях производства, переработки, изготовления или сборки сырьевых товаров, складирования или хранения товаров навалом, и включает использование офисных помещений и продажу товаров населению, если такое использование разрешено. принадлежность к промышленному использованию, но не включает продажу товаров населению через складской клуб;

означает часть добросовестной сельскохозяйственной деятельности, включающую амбары, бункеры и другие вспомогательные сооружения для сельскохозяйственного использования, но исключая жилое использование;

означает жилое здание или жилую часть здания смешанного назначения, кроме таунхауса или таунхауса, состоящего из четырех или более жилых единиц, каждая из которых должна иметь доступ к общим холлам, лестницам, лифтам выше уровня земли. и дворы;

означает землю, указанную в Приложении А.

означает здание или строение, предназначенное для проживания и нежилого использования, кроме домашнего использования;

означает здание, включая его конструктивные элементы, которое находится в этом штате и которое либо индивидуально внесено в национальный реестр исторических мест в соответствии с 16 U.S.C. 470a, расположенный в зарегистрированном историческом районе и сертифицированный государственным инспектором по сохранению исторических памятников как имеющий историческое значение для района, или внесенный в индивидуальный список исторических достопримечательностей, определенных местным правительством, сертифицированным в соответствии с 16 USC. 470а(с).

означает одно или несколько зданий или их часть, содержащих группу отдельных разрешенных коммерческих целей общей площадью более 550 квадратных метров, которые обслуживаются как единая комплексная единица и расположены на одном участке, причем такой участок удерживается и принадлежащих одному собственнику или собственнику кондоминиума в соответствии с Законом о кондоминиумах с внесенными время от времени поправками или его правопреемниками.

означает любое здание, в котором проводится какое-либо обучение, внеклассная деятельность или обучение, предоставляемые школой, независимо от того, проводятся ли какое-либо обучение, внеклассные мероприятия или обучение, предоставляемые школой, в школьном здании по адресу момент совершения уголовного преступления.

, а «общественные работы» означают общественные здания и общественные работы государственного образования (Соединенных Штатов, округа Колумбия, содружеств, территорий и малых отдаленных островов Соединенных Штатов, государственных и местных правительства, а также многогосударственные, региональные или межгосударственные образования, выполняющие правительственные функции). Эти здания и сооружения могут включать, помимо прочего, мосты, дамбы, заводы, автомагистрали, бульвары, улицы, метро, ​​туннели, коллекторы, магистрали, линии электропередач, насосные станции, тяжелые генераторы, железные дороги, аэропорты, терминалы, доки, пирсы, причалы. , пути, маяки, буи, причалы, волнорезы, дамбы и каналы, а также строительство, перестройку, техническое обслуживание или ремонт таких зданий и сооружений.

означает землю, пригодную для использования в сельском хозяйстве.

означает воду или жидкие отходы промышленного процесса. Эти отходы могут возникать в результате любого процесса или деятельности промышленности, производства, торговли или бизнеса, разработки любых природных ресурсов или операций с животными, таких как откормочные площадки, птичники или молокозаводы. Этот термин включает загрязненные ливневые воды и фильтраты с объектов твердых отходов.

Дефицит земли и рост цен на промышленные земли…

Спрос на промышленные площади и землю для их строительства возник до марта 2020 года в результате уже широко распространенной тенденции онлайн-заказов и доставки на дом от Amazon, Walmart и других компаний, выходящих за рамки обычных. Такие факторы, как социальное дистанцирование, ограничения на личные покупки и расширение условий удаленной работы, естественным образом побудили бакалейщиков, поставщиков кормов для домашних животных, дистрибьюторов витаминов и пищевых добавок, а также сотни других компаний, производящих потребительские товары, либо инвестировать в доставку на дом, либо столкнуться с потенциальными неудачами в их доходность и жизнеспособность. Строительство складских и распределительных центров в стратегических точках по всей стране было неотложной и краткосрочной потребностью, но доступная по цене земля была и остается ключевым фактором.

Одной из важных тем на 2022 год, согласно статье Newmark для лидеров промышленных исследований «Будущее промышленной недвижимости: тенденции на 2022 год и последующий период », являются стратегии роста запасов и модернизации. В отчете два из пяти ключевых пунктов касаются проблем нехватки и стоимости земли: расширение границ рынка в поисках земли и рабочей силы, а также изучение возможностей восстановления и восстановления загрязненных земельных участков. На самом деле, согласно исследованию Newmark, цены на землю «быстро выросли по всей стране». Средняя цена за акр земли, купленной для промышленного развития в США, выросла на 36% с середины 2020 года по август 2021 года9.0004

В другом отчете Newmark Research было обнаружено, что вторичные и третичные рынки «представляют меньше сопротивления развитию и большую гибкость в планировании землепользования, чем плотные рынки с ограниченными земельными ресурсами». Тем не менее, некоторые вторичные рынки отстают от своих аналогов, таких как Кливленд, по сравнению с Колумбусом, штат Огайо, который входит в десятку крупнейших национальных рынков по росту промышленного строительства с 6,3% портфеля развития в процентах от текущих запасов, как и большие земельные участки в Кливленде, которые могут вместить здания площадью 500 000 квадратных футов или больше, и их очень мало. Кроме того, озеро Эри на севере занимает три четверти штата Огайо, препятствуя развитию с одной стороны рынка.

Тем не менее, в штате Огайо и на рынке метро Кливленда цены на промышленные земли выросли. Продажи земли площадью более пяти акров в штате Огайо с предполагаемым промышленным использованием — промышленным парком, складом, распределительным центром — достигли пика в среднем на уровне 113 300 долларов США за акр во втором квартале 2020 года, в начале пандемии. Помимо этого выброса, цены на промышленную землю в Огайо в первом квартале 2022 года в среднем составляли 59 946 долларов за акр по сравнению с 35 607 долларов за акр в первом квартале 2021 года, т. е. более чем на 68%. Фактически, за последние пять лет, с 1 квартала 2017 года по 1 квартал 22 года, цены на промышленную землю в Огайо в среднем составляли 52 357 долларов США за акр по сравнению со средним показателем 27 372 долларов США за акр в предыдущие пять лет, 1 квартал 2012 года — 1 квартал 2017 года.1% увеличение.

В период с 1 квартала 2017 года по 1 квартал 22 года на рынке метрополитена Кливленда средняя цена продажи промышленной земли составляла 55 288 долларов США за акр по сравнению со средней ценой в 27 159 долларов США за акр в период с 1 квартала 2012 года по 1 квартал 2017 года, что на 104% больше, чем за 5-летний период.

Генеральный план бизнес-парка Cornerstone

За последние пять лет в Огайо были зарегистрированы одни из самых высоких продаж земли на нескольких рынках. Некоторые из самых дорогих сделок по продаже промышленных земель, которые были переданы с предлагаемым промышленным использованием – промышленный парк, промышленный парк, склад, распределительный центр – включают:

• 6,185 акров на Риальто-роуд в городке Уэст-Честер на рынке Цинциннати, продано за 2,5 миллиона долларов, или 404 532 доллара за акр, транспортной компании Quicker Logistics Incorporated в 1 квартале 2022 года на рынке Кливленда продана Ares Real Estate Management Holdings LLC в 3 кв. 2019 г. за 1,13 млн долл. США, или 222 745 долл. США за акр, владельцу прилегающей территории, для обеспечения расширения помещений, сдаваемых в аренду третьей стороне

• Портфель из трех земельных участков по адресу 3815 Lockbourne Industrial Pkwy. – 1500 Harmon Ave., 1669 Harmon Ave. – общая площадь 23,60 акров на рынке Колумбуса, проданная за 5,1 млн долларов США, или 216 102 долларов США за акр, группе AMZA в 4 квартале 2021 года, национальному инвестору в промышленные складские помещения под открытым небом по всей стране

• В В 4 квартале 2019 года Amazon приобрела два центра обработки данных в Нью-Олбани на рынке Колумбуса — 104,59 акра на Харрисон-роуд за 20,39 млн долларов, или 194 999 долларов за акр, и 112,16 акра на Бич-роуд за 21,84 млн долларов, или 19 долларов.4 731/акр

• В 4 кв. 2020 г. Sherwin-Williams приобрела 118,84 акра земли в Брексвилле на рынке Кливленда за 15,19 млн долл. США, или 127 837 долл. США/акр, в качестве научно-исследовательского центра, находящегося в стадии строительства

По состоянию на середину апреля В 2022 году в пригородах Кливленда, Колумбуса и Цинциннати было выставлено на продажу несколько промышленных земель площадью более пяти акров.