Земля многодетным семьям 2019 закон: Ответы на часто задаваемые вопросы по предоставлению земельных участков многодетным семьям

Содержание

Законодательное собрание Ленинградской области \ Новости

Закон о предоставлении земли в собственность многодетным семьям принят в третьем чтении

27 июня 2018


Депутаты Законодательного собрания Ленинградской области приняли областной закон «О бесплатном предоставлении гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков в собственность на территории Ленинградской области», в третьем — окончательном — чтении.
С первого января 2019 года, когда закон вступит в силу, многодетные семьи будут получать землю сразу в собственность. Участок будет оформляться на родителя, который зарегистрирован в очереди. В случае потери родителей право нахождения в очереди и получения участка будет передано официальному опекуну детей. Право на получение бесплатного земельного участка сохранится у семьи даже после того, как младшему ребенку исполнится 18 лет. Кроме того, изменилось назначение участка, благодаря чему семья теперь сможет использовать землю, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства.


Напомним, ранее многодетные семьи получали земельные участки на территории региона в рамках областного закона № 105-оз «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» от 14 октября 2008 года.
В ходе исполнения областного закона № 105-оз практически сразу проявились его очевидные недостатки. Многодетные семьи жаловались на то, что земля предоставляется им в аренду на 20 лет, собственниками участка становятся все члены семьи, а при достижении младшим ребенком совершеннолетия семья утрачивает право на получение земельного участка.
После общения с многодетным сообществом региона депутаты областного парламента, члены фракции «Единая Россия» Ильдар Гилязов, Сергей Коняев, Алексей Ломов, Олег Петров, Николай Пустотин и Людмила Тептина сформировали рабочую группу, которая занималась сбором предложений для внесения изменений в существующий закон № 105-оз. В результате появился проект нового областного закона, который будет полностью посвящен многодетным семьям Ленинградской области.
Новый законопроект успешно прошел все три депутатских чтения и был принят Законодательным собранием Ленинградской области.
«Несмотря на успешное принятие закона, нас ждет еще много работы. Мы должны определиться, в каком виде должны выдаваться участки, какая инфраструктура должна там быть. Также мы обсуждаем вопрос об альтернативе, а именно выдаче, так называемых, «земельных» сертификатов, благодаря которым семья из одного района Ленинградской области сможет получить участок в другом муниципальном образовании», — прокомментировал принятие закона депутат Алексей Ломов («Единая Россия»).

Ксения Соболева,
пресс-служба Законодательного собрания Ленинградской области

 

 

Архив новостей

Информация о постановке на учет многодетных семей в целях бесплатного предоставления земельных участков в соответствии с Законом Московской области от 01.06.2011 № 73/2011-ОЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области» (очередь)

№ п/п

Фамилия, имя, отчество

1

Сильянова Наталья Александровна

2

Дудоладова Вера Анатольевна

3

Баканова Любовь Олеговна

4

Журавлева Татьяна Анатольевна

5

Закирова Анна Витальевна

6

Серов Евгений Викторович

7

Ашарина Светлана Александровна

8

Гаврилова Елена Алексеевна

9

Орлова Елена Валерьевна

10

Городкова Нина Николаевна

11

Шилов Артем Викторович

12

Лукин Андрей Вячеславович

13

Шелаева Юлия Сергеевна

14

Волосникова Руслана Александровна

15

Расторгуев Владимир Владимирович

16

Елуфимова Дания Шагитовна

17

Рыженкова Наталья Анатольевна

18

Мясникова Марина Викторовна

19

Ильичева Алина Владимировна

20

Васильева Владислава Владимировна

21

Бессчетнов Роман Николаевич

22

Зайцева Тамара Владимировна

23

Барашкова Анна Владимировна

24

Петраш Надежда Николаевна

25

Зайцева Екатерина Сергеевна

26

Лукина Олеся Александровна

27

Юнусова Сусана Юсуповна

28

Щекина Ольга Витальевна

29

Чернова Мария Геннадьевна

30

Тартыца Лидия Владимировна

31

Пушкина Альбина Владимировна

32

Семенова Анна Александровна

33

Щербинина Наталья Викторовна

34

Попов Денис Ильич

35

Тимаков Дмитрий Степанович

36

Узоева Илона Михайловна

37

Алексеева Екатерина Юрьевна

38

Мкртчян Лиана Леваевна

39

Чебанов Максим Сергеевич

40

Астапова Ольга Николаевна

41

Репин Владимир Геннадьевич

42

Фадеева Екатерина Павловна

43

Дьячкова Ирина Ивановна

44

Кяльгина Ольга Анатольевна

45

Козлова Юлия Алексеевна

46

Оганян Анжела Павловна

47

Борщевская Екатерина Александровна

48

Коломыченко Наталья Александровна

49

Голованова Юлия Витальевна

50

Круглов Александр Алексеевич

51

Чеботаев Михаил Иванович

52

Бочарова Маргарита Алексеевна

53

Зыкова Мария Константиновна

54

Кривенкова Ольга Александровна

55

Грузнова Екатерина Ивановна

56

Закеров Руслан Ряшидович

57

Черыкаев Георгий Константинович

58

Баракина Светлана Вячеславовна

59

Волкова Юлия Александровна

60

Новикова Елена Сергеевна

61

Ионова Елена Викторовна

62

Соловых Анастасия Евгеньевна

63

Казьмина Анна Олеговна

64

Яковлева Наталья Юрьевна

65

Выставкина Наталья Александровна

66

Ахметова Татьяна Анатольевна

67

Кучина Оксана Владимировна

68

Мордасова Екатерина Владимировна

69

Пислегина Вероника Сергеевна

70

Краснова Мария Геннадиевна

71

Погосян Анна Львовна

72

Горячева Екатерина Андреевна

73

Куропаткина Юлианна Валерьевна

74

Великанова Ольга Игоревна

75

Давыдова Екатерина Александровна

76

Погоня Корина Владимировна

77

Бенке Елена Сергеевна

78

Петрунин Алексей Александрович

79

Петрушкин Андрей Михайлович

80

Крупнова Алена Игоревна

81

Гопина Елена Игоревна

82

Зеленкова Оксана Викторовна

83

Черниговская Елена Александровна

84

Кривошеева Елена Михайловна

85

Любашина Анна Игоревна

86

Воробьева Татьяна Николаевна

87

Мохначева Анна Михайловна

88

Покровская Наталия Вячеславовна

89

Самсонян Лилит Санасаровна

90

Смагина Виктория Сергеевна

91

Камышная Ирина Николаевна

92

Шевякова Юлия Сергеевна

93

Миронова Татьяна Викторовна

94

Никонова Наталья Владимировна

95

Тарарашкина Анна Борисовна

96

Потапова Елена Юрьевна

97

Нагибин Алексей Анатольевич

98

Смирнова Татьяна Александровна

99

Чуркина Ирина Игоревна

100

Давыдов Алексей Николаевич

101

Боровинская Ирина Валерьевна

102

Пшеницына Елена Вячеславовна

103

Смагина Валентина Александровна

104

Якубова Анжелика Наримановна

105

Хайдарова Екатерина Сергеевна

106

Курбанова Елена Александровна

107

Гаджиева  Гульжанат Инкомагомедовна

108

Рыжак Юлия Викторовна

109

Батурин Максим Александрович

110

Индюков Алексей Алексеевич

111

Шевырева Александра Игоревна

112

Кирьянов Илья Михайлович

113

Вороцкова Наталья Олеговна

114

Детинова Мария Николаевна

115

Волкова Мария Руслановна

116

Лехтина Светлана Николаевна

117

Колышева Мария Сергеевна

118

Киселева Татьяна Юрьевна

119

Лисевич Алина Юрьевна

120

Чепугина Наталья Александровна

121

Тимкин Алексей Николаевич

122

Милоданова Татьяна Борисовна

123

Полозова Татьяна Алексеевна

124

Галечян Лилит Грачьяевна

125

Сенченко Юлия Викторовна

126

Ткачева Татьяна Федоровна

127

Иночкина Александра Валерьевна

128

Бортникова Надежда Викторовна

129

Мартынов Сергей Николаевич

130

Лобанов Алексей Евгеньевич

131

Квасова Анастасия Вадимовна

132

Гузеева Анастасия Юрьевна

133

Пронина Фаина Ильясовна

134

Нугаева Анастасия Николаевна

135

Хамдамова Шахноза Махамадовна

136

Моцная Маргарита Сергеевна

137

Тимошкина Оксана Александровна

138

Котельникова Любовь Васильевна

139

Соловьёва Диана Руслановна

140

Абрамкова Ирина Валерьевна

141

Кандикова Райхон Шералихоновна

142

Миниголыч Мария Александровна

143

Садовникова Светлана Владимировна

144

Филиппов Станислав Александрович

145

Кузнецова Александра Сергеевна

146

Резвов Олег Владимирович

147

Горелов Геннадий Геннадьевич

148

Пантюхова Евгения Валерьевна

149

Вергасова Юля Васильевна

150

Кушакова Мария Алексеевна

151

Чекалина Оксана Валериевна

152

Шевцова Елена Сергеевна

153

Таланова Светлана Сергеевна

154

Лобанова Мария Юрьевна

155

Москалева Светлана Юрьевна

156

Седова Нина Александровна

157

Авраменко Ирина Николаевна

158

Рыжова Галина Евгеньевна

159

Картавкина Мария Сергеевна

160

Смирнова Зоя Викторовна

161

Мазитов Азат Алмазович

162

Васюкова Мария Дмитриевна

163

Лещенко Марина Александровна

164

Шоргина Татьяна Павловна

165

Азаров Алексей Игоревич

166

Платонова Ирина Витальевна

167

Петрова Татьяна Владимировна

168

Куликова Анна Александровна

169

Андросова Наталья Александровна

170

Малова Лидия Викторовна

171

Ковыршина Вера Александровна

172

Мелетинских Юлия Михайловна

173

Яркина Анна Владимировна

174

Дендя Олеся Вячеславовна

175

Туманова Татьяна Вячеславовна

176

Живова Алёна Владимировна

177

Тагибекова Анастасия Николаевна

178

Алибаева Наргис Расулжоновна

179

Корпало Ольга Валентиновна

180

Зиновьева Олеся Сергеевна

181

Никитушкина Анастасия Юрьевна

182

Савихина Светлана Николаевна

183

Волкова Ольга Владимировна

184

Ильина Наталия Валерьевна

185

Смирнов Александр Владимирович

186

Курочкина Татьяна Вячеславовна

187

Савостьянова Анна Юрьевна

188

Андреев Сергей Геннадьевич

189

Макаров Александр Александрович

190

Агеева Наталья Геннадьевна

191

Ильина Кристина Игоревна

192

Абдувасиева Дилрабо Мухамадовна

193

Демидов Александр Алексеевич

194

Савинова Александра Александровна

195

Кубеция Мадона Жонериевна

196

Вахромеев Денис Алексеевич

197

Лесик Эльвира Махмутовна

198

Шуплецов Сергей Николаевич

199

Применко Надежда Николаевна

200

Торпан Ирина Владимировна

201

Богатова Елена Сергеевна

202

Марценюк Вероника Сергеевна

203

Сиббул Руфина Эдуардовна

204

Аякина Оксана Юрьевна

205

Прокопенко Наталья Сергеевна

206

Коротаева Наталья Михайловна

207

Киселёва Анна Игоревна

208

Корнеева Татьяна Павловна

209

Логинова Надежда Сергеевна

210

Коляскина Ольга Владимировна

211

Константинова Вера Сергеевна

212

Дьячкова Валентина Александровна

213

Разумова Александра Владимировна

214

Назарова Мария Александровна

215

Тестов Олег Юрьевич

216

Абросова Альбина Владимировна

217

Грязнова Оксана Геннадьевна

218

Адигамова Татьяна Евгеньевна

219

Корышева Анастасия Игоревна

220

Чигина Эвелина Станиславовна

221

Барахоева Элеонора Руслановна

222

Лазарова Фатима Хазбиевна

223

Клыков Евгений Викторович

224

Джавахян Ани Арташовна

225

Малышева Валентина Михайловна

226

Шерстнев Дмитрий Валерьевич

227

Наумова Екатерина Александровна

228

Артемова Наталья Александровна

229

Аршавская Елена Васильевна

230

Нестерова Елена Владимировна

231

Деменская Анна Михайловна

232

Гуженкова Оксана Михайловна

233

Викторова Екатерина Игоревна

234

Шеховцов Дмитрий Сергеевич

235

Кувшинова Марина Владимировна

236

Козлова Анастасия Николаевна

237

Мироненко Екатерина Александровна

238

Какасьева Диана Викторовна

239

Зонтикова Ольга Викторовна

240

Ставрати Ольга Викторовна

241

Шубина Елена Сергеевна

242

Лебедев Михаил Николаевич

243

Сараева Нодира Хаитмуродовна

244

Витязева Ольга Александровна

245

Забалуева Ольга Анатольевна

246

Догадаев Кирилл Викторович

247

Казначеева Марина Викторовна

248

Блинникова Мария Валентиновна

249

Мартыненко Юлия Викторовна

250

Бучков Иван Иванович

251

Гаврилова Татьяна Михайловна

252

Чикрыж Евгений Викторович

253

Ларина  Ольга Николаевна

254

Вахнина Анастасия Андреевна

255

Мамедова Наталия Лакаровна

256

Матыс Владислав Александрович

257

Чикрыж Евгений Виктрович

258

Гаврилова Елена Алексеевна

259

Соколова Ирина Владимировна

260

Петряева Ольга Сергеевна

261

Бачинина Ольга Олеговна

262

Свидлова Ольга Николаевна

263

Зверева Татьяна Сергеевна

264

Егорова Алена Николаевна

265

Седышева Татьяна Владимировна

266

Почепцова Надежда Петровна

267

Левина Юлия Сергеевна

268

Меньшова Светлана Андреевна

269

Гордеева Олеся Евгеньевна

270

Филимонова Ольга Викторовна

271

Новокрещенов Леонид Максимович

272

Ким Аркадий Анатольевич

273

Магомедова Динара Нурисламовна

274

Межжорина Маргарита Игоревна

275

Сотникова Анна Вадимовна

276

Соловьева Евгения Игоревна

277

Панова Александровна Леонидовна

278

Коноплева Наталия Анатольевна

279

Тагачева Светлана Ивановна

280

Мочалова Евгения Владимировна

281

Абаджян Карине Оганесовна

282

Ионов Александр Сергеевич

283

Егиазарян Нино Давидовна

284

Машкова Анастасия Сергеевна

285

Ищук Анна Олеговна

286

Почоев Фаррух Хтамбекович

287

Воронин Дмитрий Станиславович

288

Терешина Екатерина Николаевна

289

Рачкова Александра Сергеевна

290

Акимова Яна Геннадьевна

291

Стукаленко Алексей Анатольевич

292

Калмыкова Валерия Юрьевна

293

Жданова Антонина Станиславовна

294

Мазикин Василий Александрович

295

Блинов Максим Сергеевич

296

Ковалевский Павел Викторович

297

Агаханова Эльмира Нуралиевна

298

Марагина Мария Юрьевна

299

Жирова Александра Александровна

300

Алёнова Галина Алексеевна

301

Белявцева Юлия Андреевна

302

Елизарова Наталья Сергеевна

303

Иванова Ольга Владимировна

304

Пенцак Игорь Тарасович

305

Старостенко Анна Михайловна

306

Милованова Елена Михайловна

307

Кудряшов Леонид Сергеевич

308

Сахарова Наталья Владимировна

309

Громов Антон Павлович

310

Федотова Ирина Сергеевна

311

Шагинян Шушан Оганесовна

312

Агаркова Мария Анатольевна

313

Васюкова Анастасия Анатольевна

Как многодетные семьи могут бесплатно получить земельный участок

Ирина Половодова

работает с многодетными семьями

К осени 2021 года в Тюменской области более 9 тысяч семей уже получили землю и еще 4 тысячи ждут своего участка.

В июне 2011 года в земельном кодексе появилась норма о праве семей с тремя и более детьми получить бесплатный земельный участок. Но как именно и в каком случае — в каждом регионе есть свои требования.

Я работаю юрисконсультом в Фонде имущества Тюменской области с мая 2015 года. Вот уже 7 лет я помогаю многодетным семьям получать земельные участки, а с недавнего времени и компенсации.

Расскажу о процедуре получения льготы — от подачи заявления до регистрации права собственности — на примере Тюменской области.

В чем суть льготы

Многие семьи ошибочно называют программу «земля за третьего ребенка». На самом деле третий ребенок — еще не все. Чтобы встать в очередь на участок, семья должна соответствовать ряду условий, и первое из них — гражданство РФ у всех членов семьи. Также необходимо подтвердить, что семья достаточно давно живет в регионе, а в Тюменской области с 2016 года — что нуждается в жилье.

Кроме того, ожидание выдачи участка может затянуться на несколько лет. Часто семьи за это время меняют свой состав: родители разводятся, вступают в новые браки, рожают детей, меняют имена и фамилии, а дети достигают совершеннолетия. Иногда семья получает участок, но уже в совсем другом составе.

Тем не менее многие семьи спешат встать в очередь на землю, ведь покупать участок в Тюменской области затратно. В нашем регионе население еще постоянно информируют об этом: про выдачу участков часто пишут в газетах, на новостных порталах, снимают сюжеты для местного телевидения. Все это подогревает интерес к льготе.

Нормативные документы. В 2011 году в российских регионах стартовала государственная программа обеспечения многодетных семей бесплатной землей. В это же время сформировались первые очереди из желающих реализовать это право.

В нашем регионе программа регулируется двумя документами: законом Тюменской области от 05.10.2011 № 64 и постановлением Правительства Тюменской области от 10.10.2011 № 340-п, которое регламентирует процедуры по исполнению закона.

В оба документа внесли множество поправок с момента. как они появились. Полный список нормативно-правовых актов, которые связаны с этой льготой, есть портале органов государственной власти Тюменской области admtyumen.ru.

Во всех юридических нюансах зачастую сложно разобраться самостоятельно, поэтому всегда можно обратиться за бесплатной консультацией лично, по телефону или через электронную приемную в Департамент имущественных отношений Тюменской области или в подведомственное учреждение — Фонд имущества Тюменской области.

Я не рекомендую идти к платным юристам и адвокатам за разъяснениями по поводу льготы. Они могут не до конца разбираться в вопросе, а потому дать неверную или неполную информацию. Деньги же за консультацию все равно придется платить. Юристы в государственном учреждении не заинтересованы в предоставлении ложной информации и знают все по долгу службы.

Раздел портала «Главные темы» содержит тему «Выделение земельных участков многодетным семьям», где можно ознакомиться со всеми нормативно-правовыми документами и прочитать ответы на популярные вопросы. Источник: admtyumen.ruЗдесь же можно прочитать все официальные новости по теме и по ссылке перейти на сайт департамента имущественных отношений Тюменской области — органа исполнительной власти Тюменской области. Источник: admtyumen.ruНа сайте Департамента открывается окно электронной приемной, где любой желающий может составить обращение и затем получить письменный ответ по нему. Источник: dio.admtyumen.ru

Сколько детей нужно иметь, чтобы считаться многодетным

Фонд имущества Тюменской области — это государственное учреждение, которому Департамент делегировал часть своих полномочий по работе с многодетными семьями Тюмени и Тюменского района. Многодетные семьи иных населенных пунктов области обращаются за реализацией своего права на бесплатный участок в орган местного самоуправления по месту жительства.

Мне приходится работать параллельно с двумя очередями за землей. Суммарно обе очереди — это более 7200 семей. Большинство этих семей уже получили свою землю. А всего у нас в области таких очередей 26.

Очередь города значительно длиннее районной, и здесь люди ждут своих участков дольше. При этом местоположение выданной земли у района и у города часто совпадает.

В земельном кодексе указано напрямую, что участки предоставляются гражданам с тремя и более детьми. Значит, для Тюменской области и других регионов многодетной признается семья минимум с тремя детьми. Но подход к определению детского возраста у субъектов различается. Есть регионы, допускающие достижение детьми возраста 18 лет.

В тексте закона нашей области уточняется, что многодетными признаются граждане РФ. На практике это могут быть также проживающие за пределами страны, но сохранившие гражданство и прописку.

Воспитывать необходимо минимум троих детей, не достигших совершеннолетия. Причем речь идет как о родных, так и об усыновленных детях, пасынках и падчерицах.

Если ребенку больше 18 лет, то он в составе семьи не учитывается, даже если находится на родительском иждивении. То есть льгота не предоставляется, если у родителей три ребенка, одному из которых уже исполнилось 18. Однако если родители уже обратились за льготой, а в процессе ожидания участка кому-то из детей исполнилось 18, процесс не обнуляется — семья по-прежнему остается в очереди на участок.

Также в состав семьи можно включать несовершеннолетних детей от предыдущих браков, если эти дети проживают сейчас совместно с многодетным родителем.

Родители или усыновители не должны быть лишены родительских прав или ограничены в них в отношении детей, указанных в заявке на получение льготы. Например, такое может произойти, если родители — люди с алкозависимостью или когда они в разводе и один из супругов не имеет права воспитывать детей по решению суда.

За льготой могут обратиться как полные семьи, так и матери- или отцы-одиночки. А в случае, если брак официально не зарегистрирован, то есть родители живут в гражданском браке, за льготой может обратиться один из родителей, записанный таковым в свидетельствах о рождении всех детей.

Когда супруги состоят в официальном браке, заявление они подают вместе. Обратиться поодиночке они не смогут — семью не примут на учет, так как будет неверно подано заявление. Супруги, живущие в гражданском браке, юридически семьей не считаются и совместно обращаться за льготой не могут, поэтому заявление подает один из них.

НОВЫЙ КУРС

Курс о больших делах

Разбираемся, как начинать и доводить до конца масштабные задачи

Покажите!

Заявление на выдачу участка

Землю дают по заявлению, нет его — нет земли. Любой желающий может найти информацию о выдаче земельных участков, если зайдет на сайт администрации муниципального образования, в котором проживает.

Многодетным семьям выдают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. На сегодняшний день семья при подаче заявления может выбрать его целевое назначение:

  1. Садовый земельный участок (до января 2019 года — дачный участок).
  2. Для индивидуального жилищного строительства — ИЖС.

Большинство семей выбирает второй вариант. ИЖС-участки всегда расположены в границах населенных пунктов, а это дает возможность подсоединиться к инженерным коммуникациям и пользоваться объектами инфраструктуры. Например, можно рассчитывать на ремонт и чистку дорог в зимнее время муниципальными службами.

Также на землях ИЖС разрешено капитальное строительство. Еще весомый плюс выбрать такой участок — это его цена. Земли ИЖС на рынке обычно стоят дороже садовых.

Семьи, которые сделали выбор получить дачный или садовый участок, стоят в очереди и ждут участок выбранной категории. Предлагать им свободный ИЖС-участок нельзя. За все время действия программы в Тюмени и Тюменском районе выдавались только земли категории ИЖС, поэтому такое ожидание может затянуться. Семья может подать заявление и поменять цель предоставления участка на ИЖС или указать сразу две цели.

Что делать? 05.11.20

В какой срок надо построить дом на земле, которую выдало государство?

Когда очередь доходит до семьи, указавшей в заявлении садовый участок, мы звоним и предлагаем им расширить цели предоставления участка — указать ИЖС. Обычно все соглашаются, так как люди не хотят дальше ждать. Если есть свободный ИЖС-участок, а семья хочет дальше ждать садовый участок, очередь переходит к следующей по порядку семье, выбравшей участок ИЖС.

Условия выдачи участка

Чтобы заявку многодетной семьи приняли на учет, нужно подходить под ряд условий. Причем им необходимо соответствовать как при подаче заявления, так и на дату выдачи участка. Иногда между этими датами проходят годы.

Многодетная семья в Тюменской области получит номер очереди при нескольких условиях.

Срок проживания. Семья должна подтвердить, что жила в области, включая проживание в автономных округах — ХМАО и ЯНАО, в течение 5 лет до подачи заявления. Это нужно подтвердить паспортами взрослых или сведениями от органов регистрации.

Запрашивать их самостоятельно не нужно — они будут предоставлены в ходе межведомственного взаимодействия. Раньше норма не позволяла включать срок проживания в автономных округах Тюменской области в срок проживания в Тюменской области, ведь округа имеют свое законодательство по вопросу выделения земли многодетным семьям, но она была смягчена в декабре 2017.

Допускается, если человек снимался с регистрации и потом снова зарегистрировался, но между этим должно пройти не больше 60 календарных дней. Если разрыв в прописке больше, а многодетная семья действительно жила в области, факт проживания можно установить в судебном порядке. Этот срок тоже менялся в пользу увеличения количества дней без регистрации.

Это несложная процедура. Получить решение суда обычно занимает два месяца. В суде нужно предоставить свидетельские показания, справки из школ, больниц, договор аренды квартиры или квитанции об оплате коммунальных услуг.

Место проживания. Как минимум один взрослый и все дети должны быть прописаны в Тюменской области, то есть там, где подают заявление. Раньше норма требовала прописки по месту обращения и папы и мамы. Но сложилась судебная практика, когда семьи доказывали, что папа не может проживать с семьей, так как, например, работает в области и сменил прописку, а семья хочет встать на учет в областном центре, где зарегистрированы дети и мама. В результате норму смягчили.

Однократность. Семья не должна была получить участок как многодетная ранее — то есть нельзя дважды обращаться за одной льготой. Но если участок получен по другой программе, например папе дали землю как ветерану боевых действий, то он может рассчитывать и на получение участка по программе многодетной семьи.

Нуждаемость в жилом помещении. Хотя бы один из взрослых должен нуждаться в помещении, и это нужно подтвердить. Это самое сложное для понимания условие, поэтому расскажу о нем отдельно.

Что делать? 05.02.19

Как малоимущей семье улучшить жилищные условия

Нуждаемость в жилье

В декабре 2014 года вышел закон, который внес изменения в земельный кодекс. С марта 2015 года субъекты получили возможность устанавливать дополнительное требование о нуждаемости в жилых помещениях как условие получения семьей земельного участка. Также появилась возможность заменять выдачу участка выплатой.

О внесении изменения в статью 39.5 земельного кодекса

В законе Тюменской области требование о нуждаемости появилось в январе 2016 года, когда приняли закон о внесении изменений в статьи 2 и 3, закона Тюменской области. До введения этой нормы семьи вставали в очередь в большем количестве, ведь достаточно было просто проживать в области в течение 5 лет и не получать льготу ранее.

Очередь, которая сформировалась в муниципалитетах области до нормы о нуждаемости, получает земельные участки по сей день. Ее сейчас пополняют и те немногие семьи, которые смогли установить нуждаемость.

В каждом регионе устанавливаются свои требования для признания семьи нуждающейся в жилье, но обычно это происходит через признание статуса малоимущей семьи.

Делается это через органы местного самоуправления по месту жительства граждан:

  1. Администрации муниципальных образований — для жителей муниципалитетов. Например, жители городов области обращаются в городские администрации, а жители сел — в администрации сельских поселений.
  2. Департамент имущественных отношений Тюменской администрации — для жителей города Тюмени.

Встать на учет на жилье без признания семьи малоимущей могут:

  1. Инвалиды и участники Великой Отечественной войны, участники боевых действий.
  2. Нетрудоспособные члены семей ветеранов войн.
  3. Лица, реабилитированные после политических репрессий.
  4. Инвалиды первой и второй группы, вставшие на учет на нуждаемость после января 2005.
  5. Работники бюджетной сферы Тюменской области — трудящиеся государственных и муниципальных учреждений всех типов. Например, школьные учителя или врачи.

Абсолютное же большинство семей проходят процедуру признания себя малоимущими.

Определение нуждаемости в жилье. До 2016 года требования нуждаемости не было — на землю могли рассчитывать все многодетные семьи, для которых соблюдаются требования по проживанию и прописке в регионе.

Затем для семей, помимо требования по минимальному доходу, был установлен порог имущества в 100 000 Р на всех заявленных членов семьи. Только в этом случае семья могла рассчитывать на выдачу участка.

Решение Тюменской областной думы от 24.09.2020 № 267

В 2020 году этот ценз пересмотрели законом Тюменской области от 13.03.2020 № 9. Размер имущественного ценза, за рамки которого не должна выходить стоимость имущества гражданина и членов его семьи, установлен так:

Имущественный ценз = Норма предоставления жилого помещения по договору социального найма на человека × Средняя рыночная цена 1 м² в 1 квартале текущего года, установленная уполномоченным федеральным органом — Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ

В Тюменской области норма предоставления жилья по соцнайму на человека — 18 м². Таким образом, имущественный ценз на семью составил 807 894 Р.

Нуждаться в жилье может один из взрослых. Так, в семье, состоящей из родителей и троих детей, встать на жилье в очередь может папа или мама с детьми. Размер имущественного ценза к имуществу второго супруга применяться не будет.

Многих многодетных семей возмущает такой низкий порог нуждаемости, ведь даже стоимость автомобиля в наше время превышает размер ценза. Получается, если у семьи есть автомобиль или комната в коммунальной квартире, встать в очередь на бесплатный земельный участок уже невозможно.

Нуждаемость в жилом помещении нужно сохранять до момента, пока семья не получит участок. В случае, если семья простоит в очереди несколько лет и за это время приобретет в собственность какое-то имущество, с которым уже не будет проходить имущественный ценз, ее снимут с очереди на жилое помещение.

Что делать? 28.01.19

Хочу участвовать в госпрограмме для молодых семей. Нуждаюсь ли я в жилье?

В этом заключается еще одна сложность: получается, семья не может улучшить свое финансовое положение, иначе семью исключат из очереди на участок.

Подведем итог: до того как подавать заявление на выдачу участка, семья теперь должна пройти еще две процедуры — признать себя малоимущей, если ее не отнести ни к одной из специальных категорий, и установить нуждаемость в жилье.

Прием заявлений на нуждаемость в жилье идет через портал госуслуг или центры «Мои документы». Источник: uslugi.admtyumen.ruУдобно, что всю информацию об услуге, включая список необходимых документов, можно изучить на портале. Источник: uslugi.admtyumen.ruПодать заявление с целью признания малоимущим и почитать нормативные документы по услуге можно также на портале госуслуг. Источник: uslugi.admtyumen.ruУстановление статуса малоимущей семьи дает ряд льгот, например бесплатное обеспечение лекарствами детей или частичная оплата их питания в школе. Источник: uslugi.admtyumen.ru

Как и куда подать заявление

Те, кто встал в очередь на нуждаемость в жилье и пять лет живет в области, могут смело подавать заявление на бесплатное предоставление участка.

Сделать это проще всего через портал госуслуг Тюменской области. Посмотреть список прилагаемых документов можно на портале. Если будут вопросы, можно обратиться по указанным на сайте контактным номерам.

Срок рассмотрения заявления — 1 месяц. После этого заявитель узнает о результатах рассмотрения по телефону и получает заказное письмо. Многодетную семью либо принимают на учет и присваивают номер очереди, либо отказывают в приеме на учет и указывают причину отказа.

Что делать? 26.06.19

Как многодетной семье бесплатно получить земельный участок?

Семья, имеющая в своем составе человека с инвалидностью, получает номер очереди с окончанием «-п», что означает первоочередное предоставление земельного участка. Эта норма появилась в законе в марте 2015 года, и теперь такие семьи не ждут участок в общей очереди, а получают сразу, как только он появится. Так поддерживают еще одну категорию многодетных семей.

Также документы и заявление можно подать через МФЦ или направить Почтой России. Нотариального заверения копий документов не требуется. Источник: gosuslugi.ru

Получение участка в разных регионах России

На каких условиях предоставить семье участок или денежную компенсацию, устанавливает каждый субъект РФ. Демографическая ситуация в разных частях страны разная, да и земельные ресурсы где-то могут быть ограничены, что не позволяет обеспечить всех желающих участками.

Вот, например, какие нормы действуют в соседних к нам субъектах.

Социальной выплаты не будет, но, возможно, она появится в будущем, ведь земельный ресурс области ограничен и участков на всех не хватит.

Семья может заменить выдачу участка социальной выплатой, где сумма будет зависеть от количества членов семьи и срока проживания в регионе. Так, семья из четырех человек, которая живет 15 лет в ХМАО, может получить сумму более 1 000 000 Р.

Постановление Правительства ХМАО — Югры от 05.10.2018 № 346-п

В Ямало-Ненецком автономном округе многодетная семья, которая пять лет проживает на территории округа, может выбирать между земельным участком ИЖС на территории своего округа, участком ИЖС на территории Тюменской области и участком для целей садоводства, огородничества или личного подсобного хозяйства.

Если семья выбирает целью предоставление участка для ИЖС, к семье предъявляется дополнительное требование — установить нуждаемость в жилье. Семья может также заменить выдачу участка социальной выплатой.

Закон ЯНАО от 19.06.2009 № 39-ЗАО

Постановление Правительства ЯНАО от 29.02.2016 № 163-П

Размер выплаты зависит от выбранной цели предоставления земельного участка и нуждаемости в жилье:

  1. участок ИЖС и нуждаемость — 30% от средней стоимости жилья;
  2. участок ИЖС без нуждаемости и семья встала на учет до января 2016 года — 464 500 Р;
  3. участок для цели садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства — 100 000 Р.

Постановление Правительства ЯНАО от 22.07.2016 № 710-П

Как видно, в регионах разные подходы к программе. Чтобы получить участок, просто подпадать под категорию многодетной семьи недостаточно: нужно также выполнить определенные условия.

Очень удобно и наглядно, когда информацию о льготе орган исполнительной власти субъекта публикует на сайте в формате памятки. Источник: yanao.ru

Как долго ждать участок

Когда семья получила свой номер в очереди на участок, остается только ждать. Очередь формируется с 2011 года и на октябрь 2021 в ней более 5500 семей города Тюмени. Из них получили участки уже более 3000. В Тюменском муниципальном районе очередь из 1600 человек, из них получили участки уже более 1200.

Всего же в области сейчас ждут своей очереди около 4 тысяч семей. В среднем в очереди семья ждет участок 5—6 лет: так получилось, потому что очередь формировалась в 2011, а первые получения начались в 2014 году.

В будущем срок ожидания в очереди сократят, ведь большинство семей уже обеспечены участками, а подтвердить нуждаемость сейчас могут не так много семей.

4000

семей стоят в очереди на участки в 2021 году

Семьи Тюмени и Тюменского района могут смотреть актуальный номер очереди на сайте Фонда имущества Тюменской области, а также консультироваться по указанным там номерам. Остальные семьи области интересуются состоянием очереди в органах местного самоуправления.

Когда подходит номер очереди многодетной семьи и есть свободный земельный участок, ей направляется уведомление о предложении участка. Также мы стараемся уведомить и по телефону, но часто не получается: за несколько лет номер телефона мог измениться. С момента получения уведомления семья в течение двух месяцев может решать, согласиться на участок или отказаться.

В случае согласия мы проверяем, что семья, как и при приеме на учет, соответствует всем требованиям закона. И если все в порядке, оформляем участок в общую долевую собственность — в равных долях каждому члену семьи. Так, если семья состоит из пяти человек, то мама, папа и каждый из детей станут собственниками ⅕ земельного участка.

Регистрируют права бесплатно, электронно и без участия семьи.

В случае отказа участок переходит следующей в очереди многодетной семье, а семья, которая отказалась от участка, ждет нового предложения.

По закону мы предоставляем три возможных варианта земельных участков семьям, принятым на учет до января 2016 года, и два варианта семьям, принятым на учет после этой даты.

Если многодетная семья отказывается от последнего варианта земельного участка, то ее снимут с учета. Но она может снова встать в очередь, если все еще соответствует требованиям закона.

Обычно семьи предпочитают брать предложенный участок. Но были случаи, когда семьям категорически не нравилось местоположение участков и они снимались с учета и заново вставали в очередь. Возможно, через несколько лет ожидания новое местоположение выданных участков их устроит.

Узнать текущий номер очереди можно самостоятельно или по звонку. Сайт предусматривает также возможность оставить письменное обращение по любому интересующему вопросу. Источник: fund72.ruМногодетных семей настолько много, что они объединяются в группы в социальных сетях. Источник: vk.com

Какой участок получает семья

Размер земельного участка для многодетной семьи определен в границах от 5 до 10 соток. На практике все участки стараются нарезать равной площади: 7—8 соток. Этого вполне достаточно, чтобы поставить дом.

Местоположение участков Департамент имущественных отношений определяет самостоятельно. Предложить свой вариант участка земли семья не может — только решить, соглашаться ли ей с предложенным вариантом.

Участки поставлены на кадастровый учет, проведено межевание. Единственное, что многодетной семье нужно сделать за свой счет, — вызвать кадастрового инженера и установить колышки, чтобы обозначить границы участка на местности.

Стоимость выноса одной точки на местности у нас в регионе начинается от 1000 Р. Обычно у участка 4—6 точек, которые нужно определить. В целях экономии можно объединиться с соседями смежных участков, чтобы разделить расходы на услуги кадастрового инженера по выносу общих границ.

Многие семьи ошибаются, думая, что получат участок в аренду и его можно потерять, если на нем не построить дом. Как собственники, они могут распоряжаться участком на свое усмотрение или выставить его на продажу. Рыночная цена на участки сильно варьируется ввиду разной удаленности от города.

Если участок непригоден

Участки должны соответствовать качественным характеристикам, чтобы можно было построить дом.

Если участок непригоден для строительства, например его топит или он заболочен, его заменят. Главное условие замены — участок должен обследовать представитель муниципального образования, на территории которого расположен участок.

Норма о том, что можно вернуть участок, если он затоплен, и восстановиться в очереди, в законе появилась не сразу. Семьи стали жаловаться на непригодные для строительства участки, и в июне 2019 года ввели эту норму. Изначально вернуть непригодный участок можно было в течение 5 лет с момента его получения, но в ноябре 2020 года требование убрали.

Процедура происходит следующим образом: семья обращается в муниципалитет с просьбой обследовать участок на предмет затопления и составить соответствующий акт. Когда акт составили и об этом известили семью, она обращается в орган местного самоуправления, который выдал этот участок. Семьи из Тюмени и Тюменского района обращаются к нам в Фонд имущества Тюменской области.

Если семья не возвела на затопляемом участке жилой дом, его вернут в собственность Тюменской области, а семье предложат другой вариант участка. Если на участке возведены хозяйственные постройки, то участок заменят, однако в законе нет нормы, чтобы оценить и компенсировать материальные затраты семьи на строительство.

Участок заменяют, только когда он действительно заболочен или подтоплен. Причем настолько, что это затрудняет строительство дома. Если участок зарос кустарником или далеко находится, его не заменят.

Также часто семьи жалуются, что нет подъездных дорог и подключения к электричеству. Мы же стараемся объяснять, что дороги и освещение появятся чуть позже за счет бюджетных средств.

Территории, где предоставляют участки многодетным семьям, включают в перечень земель, где планируется строить автомобильные дороги и возводить сети электроснабжения. При активной застройке местности также могут даже подключить к сетям газораспределения.

Происходит такое обустройство по мере того, как на это выделяют бюджет. Иногда для этого требуется около трех лет с момента, как выдали участки. То есть большинство участков, которые выдавали в 2017—2018 годах, уже подключили к электричеству, к ним подвели дороги.

Изначально кажется, что сложно строить дом в чистом поле. Но массовая застройка территории в будущем даст свои плоды: эти земли превратятся в коттеджные поселки, где будут объекты инфраструктуры. Вместе с тем будет расти и стоимость земли.

Предоставление земли идет круглый год. В зимнее время трудно оценить, пригоден ли участок для строительства. В момент, когда нужно давать согласие на получение участка, многодетная семья может не знать, что он затоплен. Поэтому участки разрешили заменять на пригодные, причем никаких ограничений по сроку замены участка сейчас в законодательстве не установленоБлижайшие несколько лет очередь будет продвигаться быстро, так как в 2021 году размежевывают 376,9 га земли. Земельные участки получит огромное количество семей. Фонд заботливо просит сообщать о смене адресов и телефонов, чтобы многодетную семью вовремя уведомили, что подошла их очередь. Источник: fund72.ruНесмотря на отсутствие дорог, участки продаются очень дорого. Земельный участок в деревне Падерина. Источник: avito.ruЧасто в объявлениях о продаже указывают, что это земли, которые выдали многодетным семьям, а дороги будут строить за счет бюджета. Земельный участок в деревне Решетникова. Источник: avito.ruЗемельный участок в селе Кулига. Источник: avito.ru

Деньги вместо земли

В июле 2020 года в тюменское законодательство внесли новые изменения и у многодетных семей появилась возможность не ждать своей очереди на землю, а забрать денежную компенсацию.

Ее размер установили так: средний по области показатель кадастровой стоимости земельного участка умножают на максимальную площадь участка, который мог бы быть выдан семье, то есть 10 соток.

Учитывая, что кадастровая стоимость земли обычно ниже рыночной, в деньгах это получается около 323 250 Р для семей с тремя детьми. За каждого ребенка после третьего еще доплатят 64 650 Р.

323 250 Р

получат семьи как компенсацию вместо участка

Получить эти деньги на руки не получится. Их перечисляют в банк держателя ипотечного счета, застройщику или продавцу жилого помещения.

Основные получатели социальной выплаты — многодетные семьи, которые выплачивают ипотеку банку. Реже обращаются семьи, которые хотят купить квартиру в новостройке, а теперь по закону могут и на вторичном рынке.

Цели предоставления выплаты планируют и дальше расширять, ведь семьи часто просят предоставить возможность покупать на выплату земельные участки и ремонтировать жилье.

Лес на строительство дома

Многодетным семьям, которые хотят строить жилой дом, нужен строительный материал. Для этого можно купить по льготной цене лесные насаждения под вырубку.

По закону семья может заключить договор купли-продажи лесных насаждений на льготных условиях и заготовить за свой счет древесину для личных целей: строительства дома и хозяйственных построек.

Сам земельный участок с лесом в собственность не переходит. Договор заключают либо в год обращения, если есть возможность выделить лес, или на следующий год в первоочередном порядке. Размер выделенного леса для строительства нового жилого дома — 100 м³ леса, а плату по договору применяют с коэффициентом 0,5, то есть сырую древесину можно будет приобрести за полцены.

Это позволит семьям сэкономить на стройматериалах. Заготовка леса объемом 100 м³ обойдется многодетной семьей в 27 000—42 000 Р в зависимости от размера заготавливаемых бревен.

Заключить договор купли-продажи леса можно сразу после того, как семья получает на руки решение о бесплатном предоставлении земельного участка и положительного заключения о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Многодетные семьи могут не оформлять разрешение на строительство дома, а письменно уведомить орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок, о намерении построить на нем жилой дом. Когда семья получит положительный ответ, она может начинать возводить дом и оформлять покупку леса.

Услугу предоставляет ГКУ ТО «Тюменское управление лесами». Источник: uslugi.admtyumen.ru

Что в итоге

Участки многодетным семьям предоставляют по всей стране, а не только в Тюменской области.

У каждого субъекта свой подход к выдаче участков. Кроме того, в нормативные акты постоянно вносят изменения, чтобы подстроиться под текущую социально-экономическую обстановку.

Существует возможность применять требование о нуждаемости в жилье, чтобы получить участок. Но некоторые субъекты его не вводят — в таких регионах на участок могут рассчитывать гораздо больше семей.

Также везде применяется свой подход и к вопросу о сроке проживания в регионе, чтобы получить возможность обратиться за льготой. Так, в Тюменской области лояльное законодательство по этому вопросу. Если в процессе ожидания очереди состав многодетной семьи полностью изменится — произойдет развод родителей и исключение одного из супругов из состава семьи, смерть родителей или детей, это не исключит возможность получить участок.

Даже в случае трагической гибели членов многодетной семьи остальные не лишатся права получить землю.

Семьям человека с инвалидностью участки выдают в максимально короткий срок. Затопленные, заболоченные участки заменяют, а благодаря льготам можно закупить для строительства экологически чистый сибирский лес. Дороги и свет тоже подводят за счет бюджета.

Когда в 2016 году ввели требование, что семья должна нуждаться в жилом помещении, многим семьям стало сложнее получить участок. Ведь имущественный ценз в 100 000 Р или увеличенный ценз, который действует в Тюмени, почти нереально пройти многодетным семьям. Этот порог значительно уменьшил количество семей, претендующих на участок или на денежную компенсацию за него.

Тем не менее для тех, кто проходит ценз, бесплатный участок становится существенным подспорьем. Земля в пригороде Тюмени стоит недешево. Участок ИЖС площадью 8 соток — более 1 000 000 Р.

Альтернатива выдаче земли — социальная выплата для целей приобретения жилого помещения или гашения ипотечного кредита, займа. Она поможет семьям, которые покупают жилье по ипотеке: за счет социальной выплаты можно частично или полностью погасить кредит. Выручит эта льгота и тех, у кого нет денег на первоначальный взнос.

На моей памяти были случаи, когда семьи отказывались получать участок: они не хотели оплачивать услуги кадастрового инженера по выносу границ участка на местности или попросту не забирали почтовые отправления годами. Такие семьи снимали с учета.

Как сотрудник государственного учреждения, я вижу разное отношение людей к льготе — от расстроенных людей, которые не могут встать на учет из-за ценза, до радостных получателей участков, а также тех, кто считает, что это все обман: участки плохие и льгота не работает.

Если у вас многодетная семья, которая еще не состоит на учете на землю, рекомендую разузнать, как обстоят дела с выдачей участков в вашем регионе.


Область берет на контроль выделение земли многодетным семьям

11 февраля 2020

Утвержден порядок ведения сводного реестра земельных участков, предназначенных для бесплатного предоставления многодетным семьям по 75-оз.

Соответствующее постановление подписал губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.

Теперь увидеть свободные участки и их движение в очереди можно будет в открытом доступе на сайте Леноблкомимущества с 15 мая 2020 года. В сводном реестре будет указан муниципальный район, название поселения, адрес, кадастровый номер и площадь земельного участка, категория земель и вид разрешенного использования. Предоставлять сведения о наличии земли для многодетных в комитет по управлению государственным имуществом Ленинградской области будут органы местного самоуправления.

Сводный реестр будет обновляться два раза в год – до 15 мая и до 15 ноября.

Справка

В соответствии с 75-оз многодетным семьям Ленинградской области предоставляются в собственность земельные участки для строительства дома. С 2020 года на территории региона будет действовать «Земельный капитал Ленинградской области», который позволит приобрести земельный участок как для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (с правом возведения жилого дома), так и для садоводства или собственных нужд. Многодетные семьи смогут приобрести участок в любом районе области, независимо от места регистрации. Комитетом социальной защиты Ленинградской области и Леноблкомимуществом разрабатывается порядок предоставления, а также утверждается сумма «Земельного капитала Ленинградской области».

 

Земля многодетным семьям

2019 год:

Извещение о распределении земельных участков между многодетными семьями, поставленными на учет в целях предоставления земельных участков на территории Губахинского городского округа

Протокол № 134 заседания комиссии по бесплатному предоставлению в собственность земельных участков многодетным семьям на территории Губахинского городского округа 

Постановление администрации городского округа «Город Губаха» № 284 от 28.03.2019 г. «Об утверждении Порядков, регулирующих предоставление земельных участков многодетным семьям»

ЗАКОН О БЕСПЛАТНОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МНОГОДЕТНЫМ СЕМЬЯМ В ПЕРМСКОМ КРАЕ

Заявление о постановке на учет

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ МНОГОДЕТНОЙ СЕМЬЕЙ В ЦЕЛЯХ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛУЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА


2018 год:

Распределение земельных участков между многодетными семьями


2017 год:

Список земельных участков, предназначенных для распределения многодетным семьям на жеребьевке, назначенной на 12.12.2017 года в 10 час. 00 мин.

Протокол № 7 заседания комиссии по бесплатному предоставлению в собственность земельных участков многодетным семьям на территории городского округа «Город Губаха» 

Постановление от 26.06.2017 г. № 712 «Об утверждении перечня земельных участков, предназначенных для предоставления многодетным семьям в собственность бесплатно без торгов в Губахинском городском округе»

Извещение о распределении земельных участков между многодетными семьями, поставленными на учет в целях предоставления земельных участков на территории Губахинского городского округа

Схема земельных участков


2016 год:

Постановление от 09.12.2016 г. № 1356 «Об утверждении перечня земельных участков, предназначенных для предоставления многодетным семьям в собственность бесплатно без торгов в Губахинском городском округе»

Реестр учета многодетных семей, имеющих право на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Губахинского городского округа и (или) государственная собственность на которые не разграничена, отказавшихся от участия в жеребьевке, назначенной на 07.09.2016 года на 10 час. 00 мин.

Реестр многодетных семей — участников по распределению земельных участков от 07.09.2016 г. 

Протокол заседания комиссии по бесплатному предоставлению в собственность земельных участков многодетным семьям на территории городского округа «Город Губаха»  № 75  от 07.09.2016 г. 

Постановление администрации городского округа «Город Губаха» Пермского края «Об утверждении перечня земельных участков, предназначенных для предоставления многодетным семьям в собственность бесплатно без торгов в Губахинском городском округе» от 16.08.2016 г. № 862


2015 год:

Протокол заседания комиссии по бесплатному предоставлению в собственность земельных участков многодетным семьям на территории городского округа «Город Губаха»

Извещение о проведении жеребьевки по распределению земельных участков между многодетными семьями

Об утверждении Порядка ведения учета многодетных семей в целях бесплатного предоставления земельных участков, находящихся  собственности Губахинского городского округа и (или) государственная собственность на которые  не разграничена от 30.11.2015 № 1328

Об утверждении Положения  и состава комиссии по бесплатному предоставлению в собственность земельных участков многодетным семьям на территории городского округа «Город Губаха» от 26.11.2015 № 1312

Об утверждении порядка распределения земельных участков между многодетными семьями, поставленными на учет в целях предоставления земельных участков на территории Губахинского городского округа от 01.12.2015 № 1346

Перечень документов предоставляемых многодетной семьей в целях безвозмездного получения земельного участка 

Форма заявления 

Калифорния принимает закон о зонировании, направленный на создание большего количества жилья. — Quartz

Законодатели Калифорнии сделали огромный шаг для решения жилищного кризиса в штате, позволив домовладельцам увеличить вдвое. Собрание штата приняло сегодня (26 августа) законопроект, который позволяет строить двухквартирные дома на участках, ранее зонированных для домов на одну семью.

Это значительный перелом десятилетней политики, основанной на ограничительном зонировании одной семьи. В Калифорнии, как и во всех США, разрешение на строительство одной жилой единицы на земельный участок было стандартом.Это то, что привело к появлению пригородов, какими мы их знаем, но также использовалось в качестве инструмента расистской жилищной политики, которая исключила чернокожих, коричневых и коренных американцев из домовладения. В последние годы ограничительное зонирование было основной причиной нехватки доступного жилья в штате. Средняя цена на жилье в Калифорнии только за последний год выросла на 27% и в настоящее время составляет более 800 000 долларов.

Новый законопроект позволяет увеличить плотность застройки, разрешая две единицы — например, двухуровневые постройки — на участок земли.Кроме того, это позволяет домовладельцам подразделить свою собственность, создавая до четырех квартир на одном участке. Эти правила отменят местные постановления о зонировании и распространяются на жилые районы по всему штату. Законопроект был принят Сенатом в мае и ожидает подписи губернатора Гэвина Ньюсома, который еще не сообщил о своем решении.

YIMBYs vs. NIMBYs

Голосование последовало за другим законодательным актом, принятым 23 августа, который упрощает строительство многоквартирных домов до 10 единиц в определенных районах за счет устранения некоторых процессов утверждения. .В совокупности эти две меры являются большой победой для таких правозащитных групп, как California YIMBY, которые долгое время выступали за изменение зон, что позволяет обеспечить более плотную застройку, как способ достижения более доступного жилья. Сенатор штата Скотт Вайнер, который спонсировал законопроект, принятый ранее на неделе, написал в Твиттере, что поддерживает эту меру.

На другой стороне аргумента — те, кто хочет сохранить односемейное жилье, из-за опасений по поводу скученности, управления ресурсами и характера района. Город Пало-Альто, который был в центре борьбы за жилье в Калифорнии с тех пор, как технический бум привел к резкому росту цен на жилье, ранее в этом году направил письмо против законопроекта о дуплексах.

Национальные усилия по реформе зонирования

Центральная роль законов о зонировании в жилищном кризисе в Калифорнии отражает аналогичную динамику во всех США. Один анализ, проведенный ипотечной корпорацией Freddie Mac, показал, что в конце 2020 года в США дефицит жилья составлял 3,8 миллиона единиц. Администрация Байдена пыталась решить эту проблему, побуждая местные органы власти ослабить ограничения на законы о зонировании. Ранняя версия предложенного Байденом законопроекта об инфраструктуре включала финансирование грантов и налоговых льгот для мелиорации.Это положение не вошло в окончательную двухпартийную версию законопроекта, но включено в более обширный законопроект о согласовании бюджета на сумму 3,5 миллиарда долларов, который в настоящее время проходит через Палату представителей.

Между тем, вопрос о прекращении односемейного зонирования поднимается и в других населенных пунктах. В 2019 году Миннеаполис первым ввел в действие общегородской запрет на односемейное жилье, позволив строить дуплексы и триплексы повсюду. Ранее в этом году Беркли, Калифорния, проголосовал за двухлетний процесс изменения правил зонирования.Орегон — единственный другой штат, который принял более инклюзивные жилищные законы, с законом 2019 года, который разрешает дуплексы, триплексы и даже четырехэтажные дома в некоторых городах с большим населением.

Новые законы помогают чернокожим семьям в сельских районах бороться за свою землю

Четверг | 20 июня 2019 г.,

Когда в 2010 году умерла мать Карамы Нил, Нил стал одним из более чем 150 наследников 160 акров семейной земли в Арканзасе, впервые купленной в 1888 году ее прапрадедом Гриффином Генри Белком, бывшим рабом.

На этом участке никто не жил с 1980-х, когда умер двоюродный дедушка Нила. Нил был взволнован тем, что стал совладельцем среди многих. Она начала искать членов семьи, пока ее отец, адвокат, не предупредил, что любой может принудить к продаже раздела, что часто приводит к потере права собственности.

«Я остановил эту работу и стал искать решение», — сказал Нил.

История Нила распространена среди афроамериканских семей, особенно на юге. Неформальное правопреемство собственности может привести к уменьшению количества требований наследования и возникновению ситуаций, которые могут стать причиной коррупции.

В 1910 году сельские афроамериканские фермерские семьи владели от 16 до 19 миллионов акров сельскохозяйственных угодий, но последняя сельскохозяйственная перепись показывает, что количество земель, принадлежащих афроамериканским фермерам с действующими фермами, сократилось до чуть более 2,5 миллионов акров.

Положения в законопроекте о фермерских хозяйствах 2018 года и новые законы, принятые в 13 штатах с 2011 года, помогут владельцам собственности наследников, таким как Нил и ее семья, но изменения произошли после того, как примерно 85% принадлежащих чернокожим земель с активными фермерскими операциями уже были потеряны. отчасти из-за законов, негативно влияющих на владельцев имущества наследников.(Данные переписи представляют собой действующие сельскохозяйственные земли, находящиеся в собственности чернокожих. Они не включают арендованные или бездействующие сельскохозяйственные угодья, принадлежащие черным, или чернокожих сельских землевладельцев в целом, которые дали бы более высокие цифры.)

«С 1888 года могло произойти что угодно, что привело бы к потере земли, — сказал Нил, — и для стольких семей именно это и произошло».

Когда собственники умирают без завещания, их потомки или наследники делят права на имущество — ситуация, известная как собственность наследников.Но достаточно одного наследника, который хочет выйти из договоренности, чтобы продать свою долю. Они могут нуждаться в деньгах или больше не желать разделять ответственность за владение собственностью. Иногда наследников бывает так много, что раздел имущества на отдельные участки нецелесообразен.

Наследник может принудить к продаже раздела, что означает продажу всего имущества. Часто хищный разработчик скупает его с большой скидкой.

Бедные и неблагополучные общины стали основными жертвами распродаж, которые эксперты считают «самой нестабильной формой общего владения недвижимостью.»Хотя многие из пострадавших были афроамериканцами, проблемы с имуществом наследников затрагивают целый ряд людей и сообществ, от белых в Аппалачах до коренных гавайцев на Гавайях, латиноамериканцев на границе Нью-Мексико и Техаса и белых семей со средним доходом. с плохим планированием недвижимости, по словам Томаса Митчелла, профессора права Техасского университета A&M в Колледж-Стейшн.

В конечном итоге законы подрывают благосостояние поколений и создают жилищную и финансовую нестабильность. По оценкам ведущих исследователей, от 12% до 30% всей сельской собственности не имеют четкого названия, по словам Ника Бурка, который руководит проектом потребительского финансирования в Pew Charitable Trusts.(Pew также финансирует Stateline.)

Но люди в городских районах, особенно в унаследованных городах, также страдают. Например, в Филадельфии в 2007 году было 14 000 объектов собственности, принадлежавших умершим людям, чьи наследники не имеют нынешних титулов, согласно исследованию Philadelphia VIP, которое предоставляет бесплатные юридические услуги.

«Это проблема экономической мобильности», — сказал Нил.

В 1999 году федеральный судья постановил в коллективном иске, что Министерство сельского хозяйства США неправомерно лишило чернокожих фермеров ссуд, часто используя отсутствие четкого названия в качестве оправдания.Между этим делом и вторым урегулированием в 2010 году фермерам было предоставлено 2,35 миллиарда долларов.

Положения закона о сельском хозяйстве 2018 года, внесенного сенатором США Тимом Скоттом, республиканцем из Южной Каролины, и демократом из Алабамы Дугом Джонсом предотвращают подобную дискриминацию. Президент Дональд Трамп подписал закон в декабре.

Закон включает положения, позволяющие наследникам иметь право на получение номера фермы Агентства сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США (FSA) — сродни водительским правам для ведения сельского хозяйства — который открывает ключевые программы и дает возможность участвовать в местных выборах FSA.Законопроект о сельском хозяйстве предписывает министру сельского хозяйства Сонни Пердью придумывать другие формы документации, если у наследников нет четкого названия.

Но для того, чтобы в полной мере использовать средства защиты фермерских счетов, штаты должны были принять Закон о единообразном разделе имущества наследников.

Несмотря на попытки обновить закон о разделе, быстрые изменения не начались до тех пор, пока Единая правовая комиссия, которая разрабатывает законодательство, помогающее стабилизировать статутное право в штатах, не обнародовала законодательство о собственности наследников в 2010 году.

Закон охватывает три основные реформы закона о разделе. Во-первых, он дает совладельцам возможность выкупить наследников, которые хотят продать свою долю. Во-вторых, если выкуп не решит проблему, суд может рассмотреть вопрос о разделе собственности между владельцами или продаже собственности и справедливом разделении доходов между владельцами.

Его решение должно основываться на экономических и неэкономических факторах, таких как сентиментальная, культурная или историческая ценность земли или то, останутся ли один или несколько соарендаторов бездомными без собственности.В-третьих, для обеспечения более высокой продажной цены предпочтительны продажи на открытом рынке, а не аукционы.

Невада была первым штатом, принявшим закон в 2011 году. В течение 2018 года последовали еще десять штатов.

Конгресс принимает закон о фермерских хозяйствах примерно каждые пять лет, и потребовалось время, чтобы в него были включены положения о собственности наследников. Адвокаты говорят, что историческое включение в закон о фермах 2018 года положений о собственности наследников сосредоточило внимание на вопросах собственности наследников. В этом году законодательные собрания 10 штатов и округ Колумбия рассмотрели вопрос о защите прав наследников.

Индиана была среди штатов, где законодательство не было принято. Когда в законодательном собрании штата вводится единый закон, Коллегия адвокатов штата Индиана просит в течение года пересмотреть его, прежде чем занять должность, сказал Джефф Колб, возглавляющий комитет ассоциации по проверке наследства.

Представитель штата

Марк Бейкер, республиканец, заявил, что законопроект штата Миссисипи не улучшил закон штата.

«Вы всегда вернетесь к полному кругу, каков статус титула? И в ком мы собираемся подтвердить право собственности, чтобы мы могли начать процесс определения раздела в натуре или путем продажи?» сказал Бейкер, председатель судебного комитета палаты представителей.

И хотя жители Миссисипи могут свободно выражать свой интерес к собственности, и владельцы собственности также могут продавать свои интересы, большинство покупателей не хотят покупать неразделенную часть собственности, если они не связаны с другими владельцами, сказал Бейкер.

«У меня не так много клиентов, которые заинтересованы в том, чтобы прийти и купить 25% -ную долю в 40-акровом участке с людьми, которых они не знают», — сказал Бейкер, который занимается частной юридической практикой и является кандидат в генеральный прокурор штата.

В 2013 году Нил, сонаследница из Арканзаса, основала массовую организацию, чтобы защитить ее штат от принятия закона о униформе. Законодатели приняли его единогласно в 2015 году, и он стал законом 1 января 2016 года.

Нил, президент Southern Bancorp Community Partners в Литл-Роке, и ее сонаследники все еще разрабатывают четкие права собственности на собственность, но закон, по крайней мере, позволяет им начать процесс, сказал Нил.

«Не было реального способа получить чистый титул без значительного риска для собственности», — сказал Нил.

Большая часть исследований в области собственности наследников сосредоточена на афроамериканцах на Юге, поэтому Митчелл, профессор права, стремился привлечь более широкий интерес, универсализируя действие закона.

«С небольшими изменениями в обрамлении мы описали проблему, которая затрагивает малообеспеченные и неблагополучные семьи, которые непропорционально многочисленны, но не исключительно, — сказал Митчелл.

В Южной Каролине, где афроамериканцы были несоразмерно затронуты законами о разделе, закон назван в честь Клементы К.Пинкни, бывший сенатор штата от Демократической партии и сторонник изменений в законе о разделах, был убит в 2015 году в результате массового расстрела в Африканской методистской епископальной церкви Эмануэля в Чарльстоне.

Закон был принят, несмотря на сопротивление единственного сенатора, тогдашнего республиканского сенатора штата Пола Турмонда, сына республиканского сенатора США Строма Турмонда, ведущего сторонника сегрегации в 1950-х и 1960-х годах, умершего в 2003 году.

Успех в южных штатах, таких как Южная Каролина, сделал такие законы более легкими для принятия другими штатами, сказал Митчелл.Сосредоточение внимания на защите прав собственности и богатства семейной недвижимости нашло отклик у аудитории в Техасе и Миссури, которые назвали свой закон «Законом о спасении семейной фермы».

Но некоторые штаты удивили даже Митчелла.

Монтана приняла закон в течение нескольких недель в 2013 году, когда семья рискнула потерять ранчо, которое принадлежало ей на протяжении нескольких поколений, из-за того, что родственник угрожал иском о разделе, сказал Митчелл.

В штате Айова был один из худших в стране законов о разделе, поскольку эти законы сделали продажу раздела предпочтительным средством правовой защиты, даже когда суд мог распорядиться о физическом разделении собственности, сказал Митчелл.Но спор между двумя братьями и сестрами, унаследовавшими семейную ферму площадью почти 500 акров, вызвал общественный резонанс. Дело было передано в Верховный суд штата, который подтвердил решение суда низшей инстанции, поддержавшее закон, принудив к продаже раздела.

Не проводилось каких-либо широких исследований влияния закона о собственности наследников, хотя адвокаты утверждают, что неофициальные данные свидетельствуют о его эффективности. Например, в Техасе земля в ящике с перегородками была продана за 3 миллиона долларов вместо 1 миллиона долларов, что показывает, что продажи на открытом рынке дают лучшие цены, чем аукционы, обычно используемые для продажи разделов, сказал Митчелл.

По словам адвокатов, в некоторых штатах у семей, подвергшихся нападению, есть передышка, чтобы практиковать эффективное планирование недвижимости.

Нил сказал, что неудачные попытки в 2017 году и снова в этом году по отмене закона в Арканзасе заслуживают внимания, потому что «кажется маловероятным, что усилия по отмене закона будут отменены, если закон не будет эффективным».

Но никто не знает, насколько преобладает собственность наследников. В исследовании, опубликованном в 2017 году Лесной службой Министерства сельского хозяйства США, Южная исследовательская станция, было выявлено 38120 акров земли в качестве возможной собственности наследников в 10 преимущественно небольших сельских округах Джорджии.Земля составляла от 11% до 25% от общей площади в округах, а общая оценочная стоимость по налогам превышала 2 миллиарда долларов.

По словам Нила,

Арканзас и другие штаты выиграют от подобных данных.

«Есть много возможностей для исследования распространенности собственности наследников», — сказал Нил. «Часто возникает недопонимание того, где он находится. Люди думают, что это только сельская проблема, но это не так».


Автор: Апрель Симпсон
Источник: Государство

Связанные вопросы:

Их семьи купили землю через поколение после рабства.Братья Катушки провели восемь лет в тюрьме за отказ покинуть ее.

ProPublica — это некоммерческий отдел новостей, который расследует злоупотребления властью. Подпишитесь на информационный бюллетень ProPublica’s Big Story, чтобы получать новости, подобные этой, в свой почтовый ящик, как только они будут опубликованы.

Весной 2011 года о братьях Мелвин Дэвисе и Ликуртисе Рилсе говорили в округе Картерет на центральном побережье Северной Каролины.Некоторые люди говорили, что братья были праведными; другие думали, что сошли с ума. В марте того же года Мелвин и Ликуртис предстали перед судом и отказались покинуть землю, на которой они жили всю свою жизнь, часть которой без их ведома и согласия была продана застройщикам много лет назад. Братья были среди десятков членов семьи Рилсов, которые считали землю своей, но Мелвин и Ликуртис были в ней особо заинтересованы. Мелвин, которому было 64 года, с распущенными черными кудрями, зачесанными в хвост, содержал там клуб и жил в квартире над ним.Он сделал карьеру, занимаясь ловлей креветок в реке, которая граничит с сушей, и его самоощущение было привязано к воде. 53-летний Ликуртис много лет строил дом на берегу реки, всего в нескольких шагах от дома своей матери.

Их прадед купил землю сто лет назад, когда он был поколением, освобожденным от рабства. Этот участок — 65 акров болот, который пролегал вдоль Silver Dollar Road, от леса до песчаного берега реки — подвергся ураганам. Некоторые называли это дном или концом света.Дед Мелвина и Ликуртиса Митчелл Рилз был дьяконом; он выращивал арбузы, свеклу и горох, а также выращивал кур и свиней. В церквях устраивали возрождения в палатках на набережной, а дети играли в реке — прекрасном месте для ловли краснохвостых креветок и крабов размером больше обуви. В последние годы существования законов о расовой сегрегации на этой земле находился единственный пляж в графстве, который принимал чернокожие семьи. «Это наш собственный маленький черный загородный клуб», — любила говорить сестра Мелвина и Ликуртиса Мейми.В 1970 году, когда умер Митчелл, у него было одно последнее желание. «Что бы вы ни делали, — сказал он своей семье в ночь своей смерти, — не позволяйте белому человеку владеть землей».

Обновления по электронной почте

Зарегистрируйтесь, чтобы получать расследование ProPublica на свой почтовый ящик.

Митчелл не доверял судам, поэтому завещания не оставил.Вместо этого он позволил земле стать собственностью наследников, формой собственности, при которой потомки наследуют долю, как владение акциями компании. Эта практика началась во время Реконструкции, когда многие афроамериканцы не имели доступа к правовой системе, и продолжалась в эпоху Джима Кроу, когда черные общины с подозрением относились к судам белых южан. Сегодня в Соединенных Штатах 76% афроамериканцев не имеют воли, что более чем в два раза превышает процент белых американцев.

Многие полагают, что отсутствие завещания сохраняет землю в семье.На самом деле это ставит под угрозу право собственности. Дэвид Дитрих, бывший сопредседатель Целевой группы по сохранению собственности Американской ассоциации юристов, назвал собственность наследников «самой страшной проблемой, о которой вы никогда не слышали». Министерство сельского хозяйства США признало его «основной причиной вынужденной потери земли чернокожими». По оценкам, собственность наследников составляет более трети земель, принадлежащих черным южанам, — 3,5 миллиона акров на сумму более 28 миллиардов долларов. Эти землевладельцы уязвимы для законов и лазеек, которые позволяют спекулянтам и застройщикам приобретать их собственность.Чернокожие семьи наблюдают, как их земля выставляется на аукционе на ступенях здания суда или принудительно выставляется на продажу против их воли.

Между 1910 и 1997 годами афроамериканцы потеряли около 90% своих сельскохозяйственных угодий. Эта проблема является одним из основных факторов разрыва в расовом богатстве Америки; средний уровень благосостояния чернокожих семей составляет примерно десятую часть благосостояния белых семей. Теперь, когда вопрос о возмещении ущерба стал предметом общенациональных дебатов, проблема потери черных земель вновь привлекает внимание. Группа экономистов и статистиков недавно подсчитала, что с 1910 года черные семьи лишились сотен миллиардов долларов из-за потери земли.Натан Розенберг, юрист и исследователь в группе, сказал мне: «Если вы хотите понять богатство и неравенство в этой стране, вы должны понять потерю черных земель».

Набережная, граничащая с урочищем площадью 65 акров.

К моменту слушания дела Мелвина и Ликуртиса в 2011 году они потратили десятилетия на борьбу за сохранение береговой линии на Silver Dollar Road. Их предупредили, что они попадут в тюрьму, если они не выполнят постановление суда о том, чтобы держаться подальше от земли, и они чувствовали себя преданными законами, которые позволили отобрать ее у них.Они крестились в той воде. «Ты собираешься пойти туда и вот так забрать у меня мои мечты?» — спросил Ликуртис на стенде. «Как насчет тебя?»

В тот день они собирались оспорить свое дело в суде. Вместо этого судья приказал отправить их в тюрьму за гражданское неуважение. Услышав решение, Мелвин передал своей 83-летней матери Гертруду раскладушку и золотые часы. Как старший сын, он обещал родственникам, что возьмет на себя ответственность за семью. «Я могу это принять», — сказал он.Ликуртис посмотрел в пол и покачал головой. Он думал, что к полудню будет дома; он даже оставил свой дом незапертым. У судебного пристава, никогда никого не привлекавшего к рассмотрению в суде по гражданским делам, был только один комплект наручников. Она надела наручники на запястья каждого брата и вывела их через заднюю дверь. Братьям не было предъявлено обвинение в совершении преступления, и они не были привлечены к суду присяжных. Тем не менее, они настолько твердо верили в свое право на собственность, что провели следующие восемь лет, борясь с этим делом из тюрьмы, став двумя заключенными, отсидевшими дольше всех за гражданское неуважение в США.История С.


Земля была идеологическим приоритетом для черных семей после гражданской войны, когда почти 4 миллиона человек были освобождены из рабства. 12 января 1865 года, незадолго до освобождения, генерал армии Союза Уильям Текумсе Шерман встретился с 20 черными министрами в Саванне, штат Джорджия, и спросил их, что им нужно. «Лучший способ позаботиться о себе — это иметь землю», — сказал Шерману их представитель, преподобный Гаррисон Фрейзер. По его словам, свобода «помещает нас туда, где мы можем пожинать плоды собственного труда.Шерман издал специальный приказ о том, что 400 000 акров земли, ранее принадлежавшие конфедератам, должны быть переданы афроамериканцам — то, что стало известно как обещание «40 акров и мула». В следующем году Конгресс принял Закон о южных усадьбах, открыв дополнительные 46 миллионов акров государственной земли для сторонников Союза и освобожденных людей.

Обещания так и не сбылись. В 1876 году, ближе к концу Реконструкции, только около 5% черных семей Глубинного Юга владели землей.Но вскоре образовалась новая группа черных землевладельцев. Многие из них имели опыт работы на полях и начали покупать фермы, часто в местах с засушливой или заболоченной почвой, особенно на побережье. К 1920 году афроамериканцы, составлявшие 10% населения, составляли 14% владельцев ферм Юга.

Пловцы на пляже на Silver Dollar Road.

Реакция сторонников превосходства белой расы распространилась по Югу.В конце XIX века члены движения, называющего себя белоголовыми, возглавляемые бедными белыми фермерами, по ночам обращались к чернокожим землевладельцам, избивая их или угрожая убийством, если они не покинут свои дома. В графстве Линкольн, штат Миссисипи, Уайткэпс убил человека по имени Генри Лист, и более 50 афроамериканцев покинули город за один день. За два месяца 1912 года жестокие белые банды в графстве Форсайт, штат Джорджия, изгнали почти все черное население — более тысячи человек.Рэй Винбуш, директор Института городских исследований при Государственном университете Моргана, сказал мне: «Существует мнение, что большинство чернокожих подверглось линчеванию за то, что они сделали что-то плохое с молодой женщиной. Это не правда. Большинство чернокожих мужчин линчевали между 1890 и 1920 годами, потому что белые хотели получить свою землю ».

Ко второй половине 20-го века появилась новая форма лишения собственности, официально санкционированная судом и направленная против владельцев собственности наследников без четких прав собственности.Эти землевладельцы разоблачаются по-разному. Они не имеют права на получение определенных ссуд Министерства сельского хозяйства на покупку скота или покрытие расходов на посадку. Индивидуальные наследники не могут использовать свою землю в качестве залога перед банками и другими учреждениями, и поэтому им отказывают в частном финансировании и федеральных ссудах на ремонт жилья. Как правило, они не имеют права на помощь при стихийных бедствиях. В 2005 году ураган «Катрина» обнажил масштабы проблемы в Новом Орлеане, где 25 000 семей, подавших заявки на получение субсидии на восстановление, имели собственность наследников.Один поверенный по недвижимости из Луизианы подсчитал, что до 165 миллионов долларов средств на восстановление так и не было востребовано из-за проблем с титулом.

Наследники редко осознают незначительный характер своей собственности. Даже если это так, получение правового титула часто является недоступным и сложным процессом, требующим отслеживания каждого живого наследника, а юристов, специализирующихся в этой области, мало. Некоммерческие организации часто берут на себя слабину. Центр сохранения собственности наследников в Южной Каролине за последнее десятилетие утвердил более 200 титулов, почти все из которых принадлежат афроамериканским семьям, защищая землю стоимостью почти 14 миллионов долларов.Джош Уолден, главный операционный директор центра, сказал мне, что он нанес на карту 100 тысяч акров собственности наследников в Южной Каролине. Он сказал, что инвесторы, надеющиеся построить поля для гольфа или отели, могут выбрать эти участки. «Мы должны были действительно помнить, что мы никому не делились этими картами, потому что в противном случае они были бы каталогом покупок», — сказал он мне. «И это не значит, что он высыхает. Каждый день создается новая собственность наследников ».

Посредством интервью и записей в суде я проанализировал более трех десятков случаев, произошедших в последние годы, когда владельцы наследников теряли землю — землю, которая для многих из них была не только их единственным достоянием, но и важной частью их наследия и их чувство дома.Проблема особенно остро стоит в графстве Картерет. Бофорт, административный центр графства, когда-то был местом расположения крупного лагеря беженцев для освобожденных людей. Темнокожие семьи в конце концов построили дома рядом с тем местом, где стояли палатки. Но в 1970-х годах город стал туристическим центром с высококлассными ресторанами, бутиками и причалом для яхт. Стоимость недвижимости резко выросла, и спекулянты из пригорода наводнили графство. Дэвид Сесельски, историк побережья Северной Каролины, сказал мне: «Нельзя разговаривать с афроамериканской семьей, которая владела землей в тех графствах, и , а не , найдет историю, в которой они чувствуют, что земля была отнята у них против их будет, с помощью юридических уловок.”


Двор Гертруды, возле трейлеров родственников.

Бофорт — это необычный городок, застроенный прибрежными коттеджами и домами в колониальном стиле. Когда я приехал прошлой осенью, я проехал 20 миль до Silver Dollar Road, где семья Мелвина и Ликуртиса живет в десятках трейлеров и обшитых деревянными панелями домов, разбросанных под соснами и эвкалиптами.

Мать Мелвина и Ликуртиса, Гертруда, встретила меня в своем доме и повела в свою гостиную, где вдоль одной стены стояли фарфоровые ангелы.Гертруда жесткая и тихая, ее высокий голос приглушен табаком, который она кладет себе на щеку. Люди называют ее миссис Большое Дерьмо. «Это потому, что я не обращала на них никакого внимания», — сказала она мне. Последняя из детей Митчелла Рилса, оставшаяся в собственности, она — семейный матриарх. Внуки, племянницы и племянники заходят в ее дом, чтобы забрать почту или вынести ее мусор. В тот день, когда я был там, около обеда поток посетителей превратился в толпу. Гертруда пошла на кухню, покрыла рыбное филе кукурузной мукой и поджарила для всех.

Ее дочь Мэми рассказала мне, что Мелвин и Ликуртис в детстве упивались землей, играя среди чернильных угрей и раковин. По вечерам братья сидели на крыльце со своими кузенами, сжигая тряпку, чтобы отогнать комаров. По выходным пастор шагал по грязной улице в белом одеянии, а его прихожане пели «Уэйд в воде». Ликуртис был застенчивым и скромным ребенком, любившим работать на кукурузных полях. Мелвин был его противоположностью. «Когда появлялся школьный автобус, когда он приходил домой, толпа шла с ним и оставалась на всю ночь», — сказала Гертруда.Когда Мелвину было 9 лет, он построил лодку из сосновых досок и начал тащить ее по берегу. Сосед предложил научить его ловить креветки, и летом Мелвин сбросил сети с траулера. Он бросил школу в 10 классе; его улов приносил около тысячи долларов в неделю. Он пристрастился к элегантным автомобилям, крупным украшениям и женщинам, и начал покупать своих братьев и сестер Чака Тейлорса и Timberlands.

Гертруда была управляющей имением. Она бросила школу в восьмом классе и не привыкла ориентироваться в судебной системе, но после смерти Митчелла добилась решения суда, в котором говорилось, что земля принадлежит его наследникам.В приговоре говорилось: «Выжившие одиннадцать (11) детей или потомков детей Митчелла Рилса являются собственниками земель без каких-либо других претензий кого-либо из них».

Гертруда в гостиной с видом на берег.

В 1978 году дядя Гертруды Шедрик Рилз попытался выкроить для себя самый ценный участок земли на реке. Он использовал правовую доктрину, называемую неблагоприятным владением, которая требовала от него доказать, что он постоянно и публично занимал набережную в течение многих лет против воли владельцев.Шедрик, который был у Шейда и работал продавцом шин в Нью-Джерси, 27 лет не жил на Сильвер Доллар Роуд. Но он утверждал, что его заменили «арендаторы» — он построил дом на набережной в 1950 году, и с тех пор родственники снимали его или управляли им как клубом. Некоторые полагали, что это земля Шейда. Он также представил документ, который его отец Элайджа дал ему в 1950 году, хотя в то время землей владел Митчелл, еще один из сыновей Элайджи.

Шейд привел свои аргументы в пользу малоизвестного закона, называемого Законом Торренса.При Торренсе Шейду не нужно было подчиняться формальным правилам суда. Вместо этого он мог просто доказать неправомерное владение адвокатом, которого назначил суд и которому он заплатил. Закон Торренса давно имеет плохую репутацию, особенно в Картере. «Это законный способ украсть землю», — сказал мне Теодор Барнс, земельный брокер. Закон был призван помочь прояснить путаницу в названиях, но в 1932 году профессор права в Университете Северной Каролины обнаружил, что его поддержал крупный бизнес.Один юрист сказал, что люди видели в этом схему, «по которой богатые люди могут захватить земли бедных». Даже адвокат Шейда, Нельсон Тейлор, признал, что им злоупотребляли; он сказал мне, что его дед потерял 50 акров земли из-за Торренса. «Впервые он что-то узнал об этом, когда кто-то сказал ему, что он больше не владеет им», — сказал Тейлор. «Это происходило чаще, чем должно было».

Дети и внуки Митчелла были озадачены тем, что маневр Шейда был законным — у них был документ Митчелла и постановление суда, в котором говорилось, что земля принадлежит им.И все они выросли на этой набережной. «Как они могут забрать эту землю у нас, а мы на ней?» — сказал Мелвин. «Мы были там все наши дни». Брат Гертруды Кальвин, который занимался юридическими вопросами для семьи, нанял Клода Уитли III, сына одного из самых влиятельных адвокатов в городе, чтобы он представлял братьев и сестер на слушании по делу Торренса. Гертруда, Мелвин и его двоюродный брат Ральфеле Рилс, единственные оставшиеся в живых наследники, которые присутствовали на слушании, заявили, что они оставили уверенные в том, что набережная не перешла к Шейду.«В конце концов, никто в семье не подумал, что это его земля и мы собираемся уйти от нее навсегда», — сказал мне Ральфеле.

Обеспокоены защитой собственности наследников?

Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

Уитли рассказал мне другую историю.В его памяти слушание Торренса было хаотичным, но наследники согласились отдать Шейду, который с тех пор умер, набережную. Когда я настаивал на Уитли, он признал, что не всем наследникам понравился результат, но сказал, что Кальвин согласился. «Я был бы расстроен, если бы Кальвин не уведомил их, потому что я обычно не участвую в этих вещах, если у меня нет ответственного представителя семьи», — сказал он мне. Он сказал, что у него никогда не было письменного соглашения с Кельвином — просто разговор. (Кальвин умер вскоре после слушания.) Адвокат, расследующий дело Шейда, предоставил ему право собственности на набережную, и Уитли подписал решение. Семья Рилсов, хотя и не знала об этом, потеряла права на землю на берегу.

Ликуртис установил трейлер у реки за пару лет до этого, в 1977 году. Он работал каменщиком и часто по вечерам принимал соседей для Budweiser и фасоли. Мелвин стал центром местной экономики на берегу. Он научил мужчин обрабатывать воду и заплатил женщинам, чтобы те приготовили его улов, надавливая на мягкую щель над глазами креветок и выскакивая из их голов.У него был сын Маленький Мелвин, а летом на пляж приезжали его племянники и двоюродные братья и сестры. Однажды утром он вытащил восемь из них на воду, а затем объявил, что совершил ошибку: на лодку допустили только четверых. Он выбрасывал их за борт одного за другим. «Мы думаем: мы утонем», — сказал мне один двоюродный брат. «И он прыгает с нами с лодки и учит нас плавать».

В 1982 году Мелвин и Гертруда получили уведомление о вторжении от Шейда. Они отнесли его к адвокату, который сообщил им, что теперь Шейд на законных основаниях владеет чуть более 13 акрами участка площадью 65 акров.Семья была ошеломлена и с подозрением относилась к обоснованности заявления. Многие из арендаторов, перечисленных в качестве доказательства постоянного владения Шейда, были расплывчатыми или неузнаваемыми, как, например, «мальчик Митчелла Рилса» или «Джулиан Леонард», о которых Гертруда никогда не слышала. (У нее были сестра по имени Джулия и брат по имени Леонард, но они не помнят, чтобы кто-то из них жил на набережной.) Адвокат, предоставивший землю Шейду, также никогда не сообщал о первоначальном решении суда, что Гертруда выиграла, как он должен был это сделать. .

Право собственности на

Shade было бы практически невозможно отменить.Срок подачи апелляции на решение Торренса в Северной Каролине составляет один год, а семья пропустила его на два года. Вскоре после этого Shade продал землю застройщикам.

Клуб Мелвина, «Остров фантазий», до сих пор стоит на участке площадью 13 акров, который потеряли Барабаны.


Рилсы знали, что если на набережной будут построены кондоминиумы или пристань для яхт, то оставшиеся 50 акров Silver Dollar Road можно будет обложить налогом не как маленькие дома на болотистых полях, а как элитный курорт.Если они не уплатят более высокие налоги, округ сможет продать их собственность с аукциона. «Это разрушит нашу семью», — сказал мне Мелвин. «Уходи отсюда, свободы у тебя больше нет».

Этот вид налоговой продажи имеет давнюю историю отчуждения наследников собственниками. В 1992 году NAACP обвинил местных чиновников в преднамеренном завышении налогов для вытеснения чернокожих семей на Дауфуски, морском острове в Южной Каролине, который стал одним из самых популярных рынков недвижимости на Атлантическом побережье.Налоги на недвижимость выросли на 700% за одно десятилетие. «Ясно, что округ придерживается модели поведения, которая непропорционально перемещает или изгоняет афроамериканцев из Дауфуске, тем самым разделяя остров и округ в целом», — написала NAACP властям округа. Рядом с Хилтон-Хедом, который всего два десятилетия назад принадлежал наследникам несколько тысяч акров, теперь, по одной оценке, осталось всего 200 таких акров. Каждый октябрь инвесторы прилетают в графство, чтобы сделать ставку на недвижимость, не подлежащую уплате налогов, в местном спортзале.

В престижном городке Саммервилл, Южная Каролина, я встретил Венди Рид, которая в 2012 году опоздала с уплатой налогов в размере 83,81 доллара за участок, на котором она жила почти четыре десятилетия. Бывший государственный политик по имени Томас Лаймхаус, которому принадлежал соседний роскошный отель, купил недвижимость Рида на налоговой распродаже за 2000 долларов, что составляет примерно восьмую ее стоимости. У Рид был год, чтобы выкупить свою собственность, но, когда она попыталась выплатить свой долг, чиновники сказали ей, что она не может вернуть землю, потому что официально не числилась наследницей ее бабушки; ей придется пройти через суд по наследственным делам.Здесь она столкнулась с еще одним препятствием: у наследников в Южной Каролине есть 10 лет, чтобы завещать имение после смерти владельца, а бабушка Рида умерла 30 лет назад. По оценкам налоговых служащих округа, каждый год они отправляют около четверти людей, которые пытаются выкупить просроченную собственность, в суд по наследственным делам, потому что они не указаны в документе или не названы судом в качестве наследников. Лаймхаус сказал мне: «Не завещать имущество и не платить налоги не должно быть причиной для особого разрешения.Когда ты отпускаешь дела, ты не можешь винить округ ». Рид ведет дело в суде с 2014 года. «Я все еще не ухожу», — сказала она мне. «Тебе придется упаковать мои вещи и отвезти меня».


В течение многих лет конфликт на Сильвер-Доллар-роуд бездействовал, и Мелвин продолжал расширять свой бизнес. Каждую неделю Гертруда упаковывала двухфунтовые мешки креветок для продажи на фермерском рынке вместе с петуниями и гардениями со своего двора. Мелвин также реконструировал ночной клуб «Остров фантазий» на берегу.По его словам, он украсил его дискотечными огнями и покрасил в белый цвет, чтобы «на воде он сиял, как золото».

Большая часть собственности осталась в семье, включая землю, на которой стоял дом Гертруды. Но Ликуртис строил дом вместо своего трейлера на оспариваемой набережной. «Это было самое красивое место», — сказал он мне. «Я ходил к воде, смотрел на свой двор и смотрел, как он красив». Он собрал подписи других наследников, чтобы доказать, что у него есть разрешение, и зарегистрировал документ.

Пальма и цветные огни на острове фантазий.

Когда на берег подходили агенты по недвижимости или спекулянты, Мелвин пытался их отпугнуть. Один застройщик сказал мне, что однажды, когда он показал недвижимость потенциальным покупателям, «Мелвин держал багажник на крыше позади своего пикапа, выскочил и выхватил пистолет». Это был не единственный раз, когда Мелвин вынул винтовку.«Вы показываете людям, что должны защищать себя», — сказал он мне. «Любой дурак, который не стал бы этого делать, был бы сумасшедшим». Его инстинкт всегда заключался в том, чтобы противостоять кризису лицом к лицу. Когда разносились ураганы и большинство людей искали возвышенность, он выходил на свой траулер и направил его в шторм.

Семья Рилсов начала верить, что против них был заговор. Они смотрели, как водные мотоциклы медленно проползают по реке, а блестящие внедорожники едут по Серебряной Доллар-роуд; они подозревали, что люди разыскивают собственность.Мелвин сказал, что ему звонили загадочные люди с угрозами. «Я думал, что люди хотят меня схватить», — сказал он. Гертруда вспоминает, как однажды на фермерском рынке белый покупатель усмехнулся, что она единственное, что стоит на пути развития.

В 1986 году Билли Дин Браун, партнер инвестиционной компании в сфере недвижимости Adams Creek Associates, купил незаметный участок на набережной Шейда, чтобы разделить и продать. Брауна привлекла сила титула Торренса, который, как он знал, неопровержим.Когда он обнаружил, что Мелвин и Ликуртис живут на этом участке, он не встревожился. Браун был известен среди коллег как Маленький Цезарь — маленький человек, который справлялся с любой работой, которую начинал. В начале 2000-х он нанял юриста: Клода Уитли III. Человеку, которому когда-то было поручено защищать землю семьи Рилсов, теперь платили за выселение с нее. Мелвин и Ликуртис рассматривали участие Уитли как явный конфликт интересов. Их адвокаты пытались дисквалифицировать Уитли, утверждая, что он нарушил конфиденциальность и перешел на другую сторону, но судья отклонил ходатайства.

Клод Уитли III в своем офисе.

Ранее в этом году я встретил Уитли в его офисе, в нескольких кварталах от здания окружного суда. Высокий и импозантный, с румяным лицом и голубовато-голубым взглядом. Мы сидели под головой чучела бородавочника, и он жевал табак, пока мы говорили. Он сказал мне, что у него нет конфиденциальной информации о Рилсах и что он никогда не представлял Мелвина и Ликуртиса; он представлял их мать, ее братьев и сестер.«У Мелвина не останется ни одного квадратного дюйма, пока его мать не умрет, — сказал он.

В 2004 году Уитли получил постановление суда, запрещающее братьям посещать прибрежную территорию. Семья Рилсов начала серию апелляций и документов с просьбой об отмене указа, но судья за судьей постановляли, что семья слишком долго ждала, чтобы оспорить решение Торренса.

Ликуртис не стал рассказывать об этом деле и старался скрыть свой стресс. Но, как сказала мне Мейми, «вы могли видеть, что он носит это.Иногда рано утром она мельком видела, как он шагает по дороге. Когда он впервые понял, что ему грозит тюремное заключение за то, что он останется в своем доме, он попытался удалить опоры под ним, думая, что может нанять кого-нибудь, чтобы вырвать фундамент из грязи и перенести его в другое место. Гертруда не позволила ему довести дело до конца. «Ты никуда не пойдешь из дома», — сказала она ему. «Это твое.»

В 4 часа утра весенним днем ​​2007 года Мелвин спал в своей квартире над клубом, когда услышал грохот, похожий на грохот грома.Он подошел к берегу и обнаружил, что его траулер по имени Нэнси Дж. Тонет. Желтые пластиковые перчатки, консервированная фасоль и деревянные ящики для крабов плавали в воде. В корпусе была большая дыра, и Мелвин понял, что стрела была взрывом. Он подал отчет в офис шерифа, но он так и не подтвердил, было ли использовано взрывное устройство или это был несчастный случай, и никаких обвинений предъявлено не было. Мелвин начал просыпаться ночью, вытаскивал свой фонарик и сканировал поля на предмет незваных гостей.

К моменту слушания дела братьями в 2011 году Мелвин настолько похудел, что Ликуртис пошутил, что он может хранить воду в пещерах у своих ключиц. Семья пришла к выводу, что спор никуда не денется. Если бы братьям пришлось сесть в тюрьму, они бы так и поступили. Даже после того, как судья на слушании признал их виновными в гражданском неуважении к суду, Мелвин сказал: «Я не отступлю». Позже в тот же день Ликуртис позвонил домой. «Все будет хорошо», — сказал он Гертруде. «Мы скоро будем дома».


Один из самых пагубных юридических механизмов, используемых для лишения права собственности наследников, называется делом о разделе.На протяжении поколений наследники обычно расходятся и теряют связь с землей. Спекулянты могут выкупить долю одного наследника, и только один наследник или спекулянт, независимо от того, сколько минут его доля, может принудить продажу всего участка через суд. Эндрю Карл, адъюнкт-профессор истории и афроамериканских исследований в Университете Вирджинии, сказал мне, что даже небольшие финансовые стимулы могут настроить родственников друг против друга, и разработчики используют эти разногласия.«Вам необходимо иметь некоторое добровольное участие от черных семей, движимых желанием получить прибыль от своих земельных владений», — сказал Карл. «Но все сводится к жадности и злоупотреблению властью, а также к тому, как история расового неравенства американцев может быть использована в интересах разработчиков». По мере того, как семья Рилсов росла со временем, угроза продажи раздела росла; если один наследник решит продать, все имущество, скорее всего, будет выставлено на аукционе по цене, которую никто из них не сможет заплатить.

Когда суды первоначально получили право распоряжаться о продаже раздела, примерно во время гражданской войны, Верховный суд штата Висконсин назвал это «чрезвычайной и опасной властью», которую следует использовать с осторожностью.В последние несколько десятилетий многие суды выступали за такую ​​продажу, утверждая, что стоимость собственности в целом превышает ее стоимость по частям. Но продажи часто бывают быстрыми, плохо рекламируются и, как правило, по ценам ниже рыночных.

На побережье Северной Каролины я встретил Билли Фримена, который вырос, работая на стоянке пляжного танцевального зала своего дяди в Монте-Карло у моря. Его семья, которая когда-то владела тысячами акров земли, владела крупнейшим черным пляжем в штате с барами и крабовыми барами, парком развлечений и трехэтажным отелем.Но на протяжении десятилетий девелоперы приобрели доли у других наследников, и в 2008 году одна фирма подала в суд ходатайство о продаже всей собственности. Фриман годами пытался бороться с разделом. «Я не хотел терять землю, но мне казалось, что все продали», — сказал он мне. В 2016 году пляж площадью 170 акров был продан девелоперской фирме за 1,4 миллиона долларов. На соседних пляжах на эту сумму можно было купить крошечную долю такого большого участка. Фриман получил всего 30 тысяч долларов.

Билли Фримен на пирсе, который остается во владении его семьи.

Утраченное имущество — это не просто деньги; это тоже личность. В одном случае, который я изучал, горнодобывающая компания PCS Phosphate принудила продать участок площадью 40 акров, на котором находилось семейное кладбище, вопреки воле нескольких наследников, чьи предки были порабощены этой собственностью. (Представитель компании сказал мне, что это «законопослушный корпоративный гражданин».)

Некоторые спекулянты используют сомнительную тактику для приобретения собственности. Когда дядя Джессики Виггинс позвонил ей и сказал, что мужчина пытается купить его долю в земле их семьи, она ему не поверила; у него было слабоумие.Затем, в 2015 году, она узнала, что компания Aldonia Farms выкупила доли четырех наследников, включая ее дядю, и подала иск о разделе. «Меня поразило то, что мы ничего не знали об этом человеке, — сказал мне Виггинс, о человеке, который управлял Алдонией. (Джонатан С. Филлипс, который сейчас управляет Aldonia Farms, сказал мне, что его не было на момент покупки, и что он уверен, что никто бы не воспользовался слабоумием дяди). Виггинс был опустошен; 18 акров леса и сельскохозяйственных угодий, на которых находился дом ее прабабушки, были местом, где она чувствовала себя в безопасности в детстве.Остальным наследникам по-прежнему принадлежал 61% собственности, но они мало что могли сделать, чтобы предотвратить продажу. Когда я посетил эту землю с Виггинс, дом ее прабабушки был расчищен, и Алдония Фармс возвела ворота. Филлипс сказал мне: «Нашим намерением было не отпугнуть их, а быть хорошими хранителями собственности и не допускать, чтобы она была захламлена и вандализирована».

Прошлой осенью Виггинс и ее родственники собрались на аукционе на ступеньках здания суда в городе Виндзор.Позади них стояла бронзовая статуя солдата Конфедерации. Двоюродная сестра Виггинса Данита Пью подошла к адвокату Aldonia Farms и вытащила ее документ из конверта. «Вы говорите мне, что они собираются продать его с аукциона после того, как показали вам документ?» она сказала. «Я собираюсь выйти и сказать это. Белый человек забирает землю у черных ».

Ежегодно в Северной Каролине регистрируются сотни исков о разделах. Графство Картерет с населением 70 000 человек имеет один из самых высоких показателей на душу населения в штате.Я прочитал все дела о разделе Картерета, касающиеся имущества наследников за последнее десятилетие, и обнаружил, что 42% дел касались чернокожих семей, несмотря на то, что только 6% населения Картерета — чернокожие. Наследники не только регулярно теряют землю; они также обязаны оплатить судебные издержки тех, кто возбуждает дела о разделении. В 2008 году Дженис Дайер, научный сотрудник Обернского университета, опубликовала исследование этих действий в округе Мейкон, штат Алабама. Она сказала мне, что отсутствие надежного владения лишает чернокожие семьи доступа к богатству, находящемуся в их собственности.«Юго-Восток обладает удивительными природными ресурсами: лесом, землей, отличной рыбалкой», — сказала она. «Если бы кто-то мог щелкнуть пальцами и прояснить все эти названия, насколько богаче был бы регион?»

Особняки на земле, когда-то принадлежавшие семье Фримена.

Томас В. Митчелл, профессор права собственности на юридическом факультете Техасского университета A&M, разработал законопроект, направленный на реформирование этой системы, который в настоящее время принят в 14 штатах.Он сказал мне, что владельцы собственности наследников, особенно афроамериканцы, как правило, «богаты землей и бедны наличными деньгами», что затрудняет сохранение земли для продажи. «У них нет ресурсов, чтобы делать конкурентные заявки, и они даже не могут использовать собственность своих наследников в качестве залога, чтобы получить ссуду для более эффективного участия в торгах», — сказал он. Его закон, Закон о единообразном разделе имущества наследников, дает членам семьи право выбора в первую очередь для покупки, направляет большую часть продаж на открытый рынок и требует, чтобы суды в своих решениях о продаже учитывали неэкономические факторы, такие как последствия. о выселении и имеет ли недвижимость историческую ценность.Северная Каролина — один из восьми штатов Юга, которые выступили против этих реформ. Штат также не отменил Закон Торренса. Это один из менее чем дюжины штатов, где закон все еще действует.

В прошлом году Конгресс принял Закон об улучшении сельского хозяйства, который, среди прочего, позволяет владельцам собственности наследников подавать заявки на участие в программах Министерства сельского хозяйства, используя нетрадиционные документы, такие как письменное соглашение между наследниками. «Альтернативная документация действительно важна как прецедент», — сказала мне Лоретта Пиччиано, исполнительный директор Rural Coalition, группы, выступающей за реформу.«Следующее, что нам нужно сделать, это убедиться, что это происходит с FEMA, страхованием от наводнений и жилищными программами». Законопроект также включает программу ссуды для владельцев собственности наследников, которая упростит для них очистку прав собственности и разработку планов наследования. Но федерального финансирования на эти ссуды не выделялось.


Когда я впервые встретил Мелвина и Ликуртиса в тюрьме Картерет, Мелвин заполнил всю рамку окна комнаты для свиданий. Он силен и склонен к преувеличению.Его волосы были аккуратно зачесаны с серебряными прожилками. Он не моргнул, пока говорил. Ликуртису поставили диагноз диабета, и он прислонился к стулу для поддержки. Он по-прежнему вел себя как младший брат, никогда не перебивая Мелвина и не подвергая сомнению его память. Он сказал мне, что ночью ему снился берег, штормы, пронизывающие его дом. «Вода поднимается, — сказал Ликуртис. «И я ничего не мог с этим поделать». Он беспокоился о своей матери. «Если бы они отняли эту землю у моей мамы в ее возрасте, и она всю жизнь возделывала ее, вы знаете, это убило бы ее», — сказал он мне.

Братьев считали местными героями за сопротивление постановлению суда. «Они хотят сломить вам настроение», — написала им их племянница Ким Духон. «Бог выбрал вас обоих для этого». Писали даже незнакомцы. «Когда я был ребенком, меня грустило, что у белых есть Радио-Айленд, Атлантический пляж, Морские ворота и другие места для плавания, но у нас их не было!» прочитал одно письмо от местной жительницы. Она написала, что, когда ее, наконец, отвезли на Silver Dollar Road, «Я помню, что не видела ничего, кроме себя самого (Blk Folks!).”

В Северной Каролине гражданское неуважение к суду чаще всего используется для принуждения обвиняемых к выплате алиментов. Когда постановление требует, чтобы ответчик выплачивал деньги, кроме алиментов, новое слушание проводится каждые 90 дней. По прошествии первых 90 дней Мелвин попросил друга в тюрьме написать письмо от его имени. (Мелвин плохо читал, и ему требовалась помощь в написании.) «Я потратил 91 день на 90-дневный приговор и не понимаю почему», — говорится в письме. «Пожалуйста, объясните мне это! Так что я могу вернуться домой, вернуться к работе.С уважением, Мелвин Дэвис ». Братья узнали, что, хотя адвокат Билли Дин Браун просил предоставить им 90 дней, суд постановил, что по их делу не будет ограничений по времени и что они могут быть заключены в тюрьму до тех пор, пока они не представят доказательства того, что они покинули свои дома. Они продолжали держаться. Браун не сносил их здания, пока они находились в заключении, поэтому они считали, что у них еще есть шанс убедить суды в том, что земля принадлежит им. Той осенью Браун сказал Charlotte Observer : «Я решил, что умру и сгорю в аду, прежде чем уйду от этой штуки.«Когда я недавно встретился с Брауном, он сказал мне, что находится в невозможном положении. «У нас было несколько предложений от покупателей, но, как только они узнали о ситуации, они отказались», — сказал он.

Дом, который построил Мелвин, теперь разрушен, недалеко от набережной.

Три месяца превратились в шесть, а год превратился в несколько. Тюрьма стала сказываться на братьях. Помещение было спроектировано для краткосрочного пребывания, без времени на улицу и негде заниматься спортом.Их нельзя было перевести в тюрьму, потому что они не были осуждены за преступление. Вначале Мелвин был посредником в драках между сокамерниками и уговаривал их украсть для него резинки для волос. Но со временем он перестал заботиться о своей внешности и стал замкнутым. Он разглагольствовал об украденной земле, хотя и не мог точно определить, кто был враг: Шейд, Уитли или Браун, шерифы, суды или округ. Братья спали лицом к лицу на соседних кроватях. «Мелвин говорил безумные вещи, — сказал мне Ликуртис.«Ложись и ложись спать, просыпайся и снова говори то же самое. Это меня утомило ». Мелвин горд и осторожен, но он сказал мне, что дело сломало его. «Мне не стыдно владеть этим», — сказал он. «Это испортило мой разум».

Без братьев Сильвер Доллар Роуд потерял пульс. Мэми не закрывала жалюзи; она терпеть не могла смотреть на безлюдную набережную. По ночам она изучала дело своих братьев, листая судебные дела и распечатывая определения слов, которые она не понимала, таких как «отменить» и «неуважение».Она заполнила папку некрологами родственников, чтобы, когда ее братья вышли, у них была запись о том, кто скончался. Когда умер отец Клода Уитли, она добавила его некролог. «Я оставила его для истории», — сказала она мне.

Гертруде не хватало духа заниматься сельским хозяйством. Чаще всего она сидела в мандариновом кресле у окна, колла арахис или наблюдала за берегом как стражник. Этой зимой мы молча смотрели, как смотритель Брауна проезжает через территорию. Мелвин и Ликуртис не позволили Гертруде навещать их в тюрьме.Ликуртис сказал, что «было так больно» видеть ее уход.

Другие члены семьи — брат Мелвина и Ликуртиса Билли, их племянник Родерик и их двоюродный брат Шон — продолжали ловить креветок, но река внезапно показалась бесплодной. «Это может показаться безумием, но это было похоже на то, как если бы Господь проклял этот небольшой ручей, где никто не поймает креветок, пока их не выпустят», — сказал мне Родерик. Билли добавил: «Больше не чувствовал себя хорошо с Мелвином и их отсутствием, потому что мы все заботились друг о друге.Иногда по утрам тебе даже не хотелось идти.

Мусор на пляже.

Заместители шерифа приходили к нам несколько раз в неделю и не позволяли мужчинам пришвартовывать свои лодки к причалу. Один за другим люди потеряли надежду и продали свои траулеры. Шон устроился на работу в Best Buy, убирал в магазине за 11,50 долларов в час, и в конце концов переехал в Ньюпорт, в 30 милях к юго-западу, где было легче снимать аренду.Билли заплатили за ремонт крыш, но вскоре он объявил дефолт по ипотеке для своего дома на Silver Dollar Road. «Сегодня ты в порядке, а на следующий день ты не можешь в это поверить», — сказал он мне.

Родерик продолжал обвиняться в незаконном проникновении, за прогулку по набережной, и он собирал тысячи долларов в качестве судебных издержек. Он недавно отремонтировал свою лодку, поставив алюминиевый бензобак, большие прожекторы и динамики West Marine, но, не имея места для швартовки, он не видел возможности удержаться за нее. Он нашел работу по стрижке травы и разместил свою лодку на Craigslist.Ответил белый человек. Они встретились на берегу, и, когда мужчина заплатил, Родерик заплакал. Он шел по Сильвер Доллар-роуд, повернувшись спиной к реке. Он сказал мне: «Я просто не хотел, чтобы моя лодка уходила».


Братья Рилс оказались в безнадежном конфликте с законом. Один судья, слушавший их дело, сравнил их с Черным рыцарем из «Монти Пайтона и Святой Грааль», который пытается защитить свой лес от короля Артура. «Даже после того, как король Артур отрезал Черному рыцарю обе руки и ноги, он по-прежнему настаивает на том, что продолжит сражаться и что никто не может пройти — хотя он ничего не может сделать», — написал судья в инакомыслии апелляционного суда. .

В феврале, спустя почти восемь лет после того, как Мелвин и Ликуртис попали в тюрьму, они предстали перед судьей в Картере с ходатайством об их освобождении. Им было 72 и 61, но они оставались непокорными. Ликуртис сказал, что вернется в собственность, «как только я выйду отсюда». Мелвин сказал: «Я верю, что эта земля моя». Они наняли нового адвоката, который утверждал, что снос домов братьев обойдется почти в 50 000 долларов. У Мелвина было меньше 4000 долларов в банке; У Ликуртиса ничего не было.Судья объявил, что освобождает их. Однако он предупредил их, что, если они вернутся в свои дома, они «сразу же вернутся в тюрьму». Он сказал им: «Ключи от тюрьмы в ваших карманах».

Мелвин (слева) и Ликуртис на крыльце его матери, за его бывшим домом.

Через час братья вышли из отделения шерифа. Мелвин осмотрел стоянку, заполненную друзьями и родственниками.»О времени!» — сказал он, смеясь и обмениваясь объятиями. «Ты остался со мной». Когда он заметил Маленького Мелвина, которому сейчас было 39, он протянул руку для рукопожатия. Маленький Мелвин притянул ее к себе и, рыдая, уткнулся лицом в плечо отца.

Когда Ликуртис вышел, он сложился, как будто у него перехватило дыхание. Мейми обняла его за шею, повела к своей машине и отвезла домой. Когда они добрались до Сильвер Доллар-роуд, она гудела на всем протяжении улицы.- Вернемся на Сильвер Доллар-роуд, — сказал Ликуртис, и у его окна мерцали сосны. «Мм-мм-мм-мм-мм».

Мелвин провел свой первый день за покупками шелковых рубашек, коричневых кожаных туфель и мобильного телефона, который разговаривал с ним. Его остановили старые знакомые — человек, который поблагодарил его за совет по перевозке грязи, ди-джей, который крутил на Острове фантазий. Находясь в тюрьме, Мелвин не отставал от своих подруг, и его разыскивали 11 женщин.

Мелвин сказал мне, что он держался за свою семью, да и за себя тоже.Но вдали от других его усталость проявлялась. Он признал, что беспокоился о том, что произойдет, его голос был почти шепотом. «Они не могут продолжать это делать. Где-то должен быть конец », — сказал он.

Несколькими днями позже Гертруда устроила вечеринку для своих сыновей, и на нее пришли целые поколения родственников. Семья сжалась в ее креслах, ела чили, печенье и лимонный пирог. Мейми выступила с речью. «Нам нужно вернуть эту воду», — сказала она, широко раскинув руки. «Мы должны объединиться.Цепь настолько прочна, насколько сильны ее звенья «. В комнате ответили: «Верно». Братья, которые жили с матерью, все время говорили: «Как только мы разберемся с землей. . . » Уехавшие родственники говорили о том, что вернутся, купят детям лодки и картинги. Это был не столько план, сколько фантазия — иллюзия, что их чувство справедливости может отменить решение закона.

Сосны на берегу.

Братья не выходили на набережную с тех пор, как вернулись. Урочище было в 100 футах от него, но вне досягаемости. Остров фантазий представлял собой ракушку, сюжет вокруг нее зарос. Тем не менее, Мелвин, казалось, был уверен, что восстановит его. «Посади мне пальмы в песок и сделай несколько столиков для пикника», — сказал он.

После того, как вечеринка закончилась, я сидел с Ликуртисом на крыльце его матери, а он смотрел на свой дом, который был покрыт плесенью и потрошен, его рама была видна только в пурпурных сумерках.Он вспомнил о дровяном обогревателе в доме, о радио, которое он всегда оставлял включенным. Он сказал, что планирует построить второй этаж и поднять дом, чтобы защитить его от наводнений. Он хотел круговую террасу и большие окна. «Я залью им стены по всей длине», — сказал он. «Мы снова зацветем. Долго не собираешься.


Беспокоитесь о защите собственности наследников? Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

Калифорния меняет систему зонирования на одну семью, чтобы бороться с нехваткой жилья

Когда в начале этого года законодатели Калифорнии пытались заставить местные органы власти разрешить четыре или более домов на земле, предназначенной для проживания на одну семью, резкое сопротивление пригородных сообществ остановило реализацию плана. . Для многих давний шаблон соседства с домом, задним двором и гаражом на участке был слишком присущ калифорнийскому образу жизни, чтобы его можно было перевернуть.

Но за последние четыре года ряд небольших предложений потихоньку отказался от зонирования только для односемейных домов, привлекая сравнительно небольшую отдачу.

Законодатели упростили для домовладельцев преобразование гаражей в жилые помещения и строительство небольших отдельно стоящих домов, иногда известных как квартиры для бабушек или casitas, на заднем дворе. А в среду губернатор Гэвин Ньюсом подписал несколько законопроектов, направленных на стимулирование строительства, в том числе закон, который позволит владельцам собственности построить дом на заднем дворе площадью не менее 800 квадратных футов, а также переоборудовать гараж, офис или запасную комнату. в третье жилое пространство.

Результатом является лоскутное одеяло законодательства, которое достигает многого из того, чего давно желали те, кто стремится к дальнейшему развитию штата, — разрешая до трех домов на участках в большинстве жилых кварталов по всей Калифорнии.

«Мы стоим на пороге зонирования для одной семьи, функционально не существующего», — сказал Бен Меткалф, бывший директор Департамента жилищного строительства и общественного развития штата.

По данным У.С. Данные переписи. Согласно недавнему исследованию Центра жилищных инноваций Университета Калифорнии в Беркли, от половины до трех четвертей пригодных для застройки земель на большей части штата зонированы только для жилья на одну семью.

Владельцы односемейных участков не имеют права строить на своих участках многоквартирные жилые комплексы. Но новые законы позволяют домовладельцам построить дополнительную единицу, отделенную от дома на одну семью, и превратить часть существующей конструкции в третье жилое пространство.Государственная политика облегчила владельцам собственности возможность строить такое жилье, отменив требования местных властей и ассоциаций домовладельцев, которые ранее блокировали или замедляли строительство, а также ограничивая другие правила, которые вынуждали домовладельцев платить сборы, устанавливать парковочные места или жить на территории до постройки агрегатов.

После того, как последние законы вступят в силу 1 января, города и округа, как правило, смогут запрещать строительство дополнительных жилых домов только по соображениям здоровья и безопасности, в том числе на объектах с высоким риском возникновения лесных пожаров.

Сторонники новых правил говорят, что они приведут к значительному строительству новых домов в односемейных кварталах, что необходимо для борьбы с нехваткой доступных домов, которая разжигала жилищный кризис в штате. И они утверждают, что дома меньшего размера могут помочь решить проблему, не меняя характер сообщества, как, по мнению некоторых, новые многоквартирные дома.

«Во время Великой депрессии, когда у нас был крупный жилищный кризис, люди переоборудовали свои комнаты в своих домах и ставили плиты, чтобы в них могли жить другие», — сказала Дениз Пинкстон, исполнительный директор компании TMG Partners по развитию Bay Area и одна из них. движущие силы новых законов.«Они адаптировали свой жилищный фонд под нужды населения. Во время этого жилищного кризиса нам нужно сделать то же самое ».

Законодательные органы штата начали отменять ограничения на строительство небольших домов на заднем дворе в 2016 году, приняв законопроекты, направленные на снижение платы за подключение к коммунальным службам и других препятствий, а также потребовали от городов и округов более оперативного утверждения единиц жилья. Эти усилия в сочетании с повышенным интересом некоторых местных органов власти к упрощению строительства привели к резкому росту строительства.

В Лос-Анджелесе количество заявок на получение разрешения на строительство домов на заднем дворе увеличилось более чем на 2 000% с момента вступления в силу первоначальных законов штата. С 2017 года в город поступило почти 13 300 заявок на строительство объектов. В Сан-Франциско, подстегиваемом недавними изменениями в местных правилах, наблюдался рост на такой же процент, и только за предыдущие 13 месяцев было создано 639 новых единиц жилья.

Некоторые из тех, кто выступает против законов штата, говорят, что законодатели игнорируют необходимость для городов разрабатывать свою собственную политику.Мэнни Каппелло, мэр небольшого поселения Саратога в Кремниевой долине, сказал, что его город давно продвигает небольшие дома на заднем дворе и позволяет владельцам недвижимости строить более крупные единицы, если они гарантируют, что новое жилье будет выделено для жителей с низкими доходами.

Но Каппелло сказал, что его беспокоят правила штата, которые запрещают городам требовать дополнительных парковочных мест, когда домовладельцы перестраивают гаражи в новое жилье. Он сказал, что это заставит больше автомобилей парковаться на улице, изменит эстетику сообществ и затруднит проезжать машины скорой помощи в районы с узкими дорогами.

«Мы хотим убедиться в целостности района», — сказал Каппелло.

Подобные опасения вызвали большую часть наиболее сильного сопротивления законопроекту Сената № 50, ныне отложенному государственному законодательству, которое разрешало бы строительство четырехэтажных домов в односемейных кварталах и небольших многоквартирных домах рядом с общественным транспортом и центрами занятости. Законопроект был сопоставим с другими усилиями по всей стране, направленными на отмену зонирования только для одной семьи.

В прошлом году законодатели штата в Орегоне и руководители города в Миннеаполисе переехали, чтобы разрешить использование нескольких домов на односемейных участках, заявив, что их общинам необходимо больше жилья в уже развитых районах.Но этот подход к изменению зонирования для одной семьи в Калифорнии дал сбой.

Чтобы избежать подобной участи, законодатели, стоящие за новыми правилами штата о домашнем дворе, попытались обойти политику, связанную с зонированием для одной семьи. Например, законопроекты, принятые в 2016 году, изменили терминологию в коде штата с «второй квартиры» на «вспомогательную жилую единицу», помогая новым домам появляться как часть существующего дома. И аргументы в пользу законов были сосредоточены на том, чтобы разрешить строить индивидуальным домовладельцам, а не застройщикам.

«Изменение так называемого характера односемейных кварталов стало священной коровой», — сказала сенатор штата Нэнси Скиннер (округ Беркли), давняя сторонница домов на заднем дворе. «Но факт в том, что преобладание зонирования для одной семьи является основной причиной того, что Калифорния не смогла построить достаточно жилья. Разрешение домовладельцам добавлять [дополнительные жилые единицы] — это один из шагов к открытию зонирования для одной семьи и помощи нам в строительстве необходимого жилья ».

Но некоторые местные власти полагают, что попытки ограничить односемейное зонирование вызовут обратную реакцию, особенно в связи с тем, что государственные чиновники продолжают стремиться к соблюдению местных правил жилищного строительства.

Член городского совета Редондо-Бич Кристиан Хорват заявил, что законодатели штата «стреляют себе в ногу». Они заходят слишком далеко, и люди собираются восстать ».

Эту теорию вскоре можно будет проверить, поскольку сторонники небольших приусадебных домов надеются на еще большее увеличение строительства после вступления в силу новых законов.

Сторонники указывают на Ванкувер как на образец того, насколько широко может быть строительство домов. По оценкам властей Ванкувера, в городе есть около 40 000 дополнительных квартир на односемейных участках, что составляет примерно три четверти размера Сан-Франциско.За последние пять лет более половины нового жилья, построенного в Ванкувере, было оснащено второй жилой площадью.

В среду Ньюсом подписал счета на заднем дворе Фелисии Смит, 61-летней пенсионерки из района Креншоу в Лос-Анджелесе. Смит недавно решила превратить свой гараж в дом площадью 361 квадратный фут, и она планирует сдать его в аренду в надежде, что ее будущий арендатор сможет жить поближе к работе. Она сказала губернатору, что новое жилье не помешает ее образу жизни.

«У вас в гараже стояли две машины?» — спросил Ньюсом Смита, пока тот осматривал почти готовую единицу.

«У меня было барахло», — ответил Смит.

«Что ты сделал со всем своим хламом?» — спросил Ньюсом.

«Выкинул», — сказала она.

Меткалф, который в прошлом месяце ушел с поста директора по жилищным вопросам штата, чтобы основать консалтинговую фирму, сказал, что дома на заднем дворе имеют важное значение для решения жилищных проблем штата, особенно потому, что они помогут избежать разрастания застройки, которое будет работать против целей Калифорнии в области изменения климата, требуя от людей ехать дальше, чтобы добраться до работы.

Ньюсом поставил перед собой цель построить 3 дома.5 миллионов новых домов в штате к 2025 году. Меткалф сказал, что единственный способ, которым губернатор может достичь этой цели, — это провести масштабную кампанию, которая побудит 9 миллионов домовладельцев штата на одну семью построить дополнительные дома на своей земле.

«Подобно Садам Победы после Второй мировой войны, — сказал Меткалф, — вы должны действительно выйти и сказать:« Ваш гражданский долг калифорнийца: вы должны переоборудовать свой гараж »».

Как Джим Кроу -законы эры до сих пор вырывают семьи из домов

  1. Дом
  2. Журнал
  3. Как законы эпохи Джима Кроу все еще разрывают семьи…

Элемент

Как законы эпохи Джима Кроу до сих пор отрывают семьи от домов

Мэтт Рейнольдс

Иллюстрация Бренана Шарпа / ABA Journal

Еще в конце 1990-х Томас Митчелл был студентом LLM юридического факультета Университета Висконсина, изучая политику земельного права, когда почти случайно наткнулся на малоизвестную юридическую лазейку, лишившую поколения американцев их земли.

Митчелл был волонтером в юридической организации и наблюдал за встречей чернокожих фермеров в конференц-зале отеля в Дареме, Северная Каролина. Они были вовлечены в бурную дискуссию по поводу коллективного иска по делу Пигфорд против Гликмана , возбужденному в 1997 году против Министерства сельского хозяйства США по обвинению в дискриминационном кредитовании, в результате которого было принято постановление о предоставлении более 1 миллиарда долларов тысячам чернокожих фермеров. . Это было крупнейшее поселение за гражданские права в У.История С.

Рональд Генри: «Прямо сейчас это то, что они называют« горячим »районом. Все застройщики хотят покупать в этой области, и они как стервятники ». Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

На встрече кто-то опознал Митчелла как юриста. Вскоре несколько человек потчевали его рассказами о том, как у них отняли землю, которую они унаследовали.

Два члена одной семьи объяснили, как они потеряли около 200 акров после того, как другой родственник с небольшой долей продал свою долю спекулянту, который принудил к продаже раздела.Земля принадлежала семье с конца 1800-х годов.

Сначала Митчелл отклонил то, что он слышал, как недостаток понимания того, как работает правовая система.

«То, что они мне только что описали, я никогда раньше не слышал, когда учился на юридическом факультете. Ни в одном учебнике по недвижимости не говорится о таком процессе, — вспоминает Митчелл.

Его интерес, однако, был возбужден. Он вежливо пообещал разобраться в этом вопросе, но, когда его расследование не принесло результатов, Митчелл связался с семьей и попросил показать судебные протоколы по их делу.

Он был ошеломлен, обнаружив, что документы в точности отражают то, что они ему рассказали.

«Это было похоже на распродажу», — говорит Митчелл, ныне профессор юридического факультета Техасского университета A&M, получивший в 2020 году «грант для гения» Фонда Джона Д. и Кэтрин Т. Макартур за свою работу в области имущественного права.

Старые семейные дома уступают место новому строительству в районе Сан-Антонио Рональда Генри. Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

Сначала Митчелл подумал, что случай семьи может быть скорее исключением, чем правилом.Затем он начал изучать законы всех 50 штатов и понял, что только коснулся поверхности. Этот случай стал катализатором его усилий по выявлению несправедливости в праве собственности, которая лишает землевладельцев, часто бедных и цветных людей, их справедливости и богатства. Право собственности наследников, являющееся частью общей аренды, затрагивает владельцев, которые разделяют долю в земле, доме или ферме, которые часто передаются без действующего акта или завещания.

Рональд Генри живет в доме семьи Генри с 1978 года.Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

Имущество наследников считается пережитком Джима Кроу Саут, где неискушенные владельцы собственности без средств или возможностей нанять юриста — или с оправданным недоверием к судам — ​​разделили свои активы неформально, создав «интересы» для потомков.

Регрессивные законы позволяют спекулянтам налетать, использовать чреватую семейную динамику и дробить долевую собственность путем принудительной продажи раздела, лишая поколения от законной собственности.

«Первородный грех состоит в том, что многие из этих семей, когда они впервые получили собственность в конце 1800-х годов, пытались найти адвоката, но ни один адвокат не представлял их интересы», — объясняет Митчелл, который был движущей силой реформы собственности наследников. как главный разработчик Закона о едином разделе имущества наследников, который предлагает более надежные меры защиты землевладельцам и владельцам собственности, участвующим в купле-продаже по решению суда. «В результате они попали в собственность наследников, которую я почти считаю формой собственности Джима Кроу, и теперь они оказались в ловушке этого права, потому что не смогли добиться согласия 99% своей семьи.Я просто считаю, что это в корне несправедливо ».

Пытаются остаться дома

Со времени Реконструкции в негритянском сообществе произошел обвал имущественных потерь, вызванный насилием, угрозами и запугиванием, дискриминационным кредитованием, отчуждением права выкупа закладных, продажей налогов и санкционированными законом сборами.

Исследователи оценивают стоимость богатства, потерянного чернокожими владельцами собственности, от сельскохозяйственных угодий в дельте Миссисипи до пляжей на юго-восточном побережье в миллиарды долларов с миллионами отчужденных акров.

Аукционы наследников собственности способствовали разрыву в расовом богатстве, особенно чернокожих землевладельцев в сельских общинах. Но цветные люди, живущие в городах, столь же уязвимы для принудительных продаж раздела, если они владеют долей через общую структуру собственности, которая, по словам Митчелла, по своей сути нестабильна.

Рональд Генри может это подтвердить. 69-летний домовладелец афроамериканца говорит, что он был ошеломлен, когда по почте пришло письмо с подробным описанием того, как траст приобрел половину доли в его доме на одну семью в Сан-Антонио, где он живет с 1978 года.

Генри вскоре обнаружил, что его брат Джесси Генри, которого он не видел почти 10 лет, продал свои 50% доли в доме инвестору, который в протоколах суда указан как Отзывный траст San Antonio Arts and Entertainment. Вскоре доверительный фонд заявил о праве взимать с него 375 долларов в месяц за проживание в собственном доме, а затем подал иск о разделе с просьбой продать дом.

«Очевидно, они заключили приятную сделку. Может, они получили это от него за бесценок, — говорит Генри о своем брате.«Они, вероятно, решили, что могут заставить меня продать вторую половину».

Генри не хочет продавать и надеется передать дом своему сыну Кирку и 12-летней внучке. Он был свидетелем того, как за эти годы его район преобразился, превратившись в большинство чернокожих жителей, которые, по его оценке, сейчас на 50% белые и на 40% латиноамериканцы. По его словам, по мере изменения демографической ситуации в компанию пришли инвесторы. Генри живет на 1000 долларов в месяц в виде пенсионных пособий и чувствовал, что у него нет средств нанять адвоката, чтобы дать отпор.

«Прямо сейчас это то, что они называют« горячей »зоной. Все застройщики хотят покупать в этой области, и они как стервятники », — говорит Генри. «Другими словами, они наезжают друг на друга, пытаясь получить собственность, участки, дома».

Скотт Кохановски, директор проекта по обеспечению стабильности домовладельцев при Центре правосудия городской коллегии адвокатов в Нью-Йорке, видел, как хищные инвесторы и девелоперы искали недвижимость в облагораживаемых частях города, чтобы стимулировать продажи раздела. Инвесторы часто охотятся на дома в черных или латиноамериканских кварталах, которые исторически недооценивались из-за «красной черты» и дискриминационного кредитования.«Перенесемся на 30-40 лет вперед, и эти районы облагорожены, и теперь эта недвижимость стоит 1 или 2 миллиона долларов», — говорит Кохановски.

В августе Кохановски встретился с 60-летней женщиной, которую чуть не выгнали из многоквартирного дома в районе Клинтон-Хилл в Бруклине, который принадлежал ее семье в течение 40 лет.

Кохановски говорит, что «инвестор-стервятник» налетел, чтобы получить контрольный пакет 70% акций, выкупив двух сестер, которые там больше не жили.

Кохановски говорит, что первоначальный закон Нью-Йорка о разделе является суровым, позволяя инвестору взимать с женщины и ее семьи арендную плату без кредитования их платежей по ипотеке и ремонта.

«Конечным результатом является то, что инвестор-стервятник может получить значительное преимущество в своих небольших инвестициях, лишив его собственного капитала и вытеснив около дюжины наследников», — говорит Кохановски.

То, что разработчик сделала в ее случае, не было незаконным, объясняет Кохановски. Когда несколько наследников владеют частью доли в доме посредством общей аренды, инвесторы могут выкупить миноритарную или контрольную долю и использовать ее для принудительной продажи раздела, даже если семья занимала дом в течение нескольких поколений.

В 2019 году местный кабельный новостной канал Spectrum News NY1 исследовал, как девелоперы использовали чернокожих арендаторов в совместных владениях в джентрифицированных районах города. В ответ штат Нью-Йорк принял Закон о единообразном разделе имущества наследников, который дает домовладельцам право преимущественной покупки и возможность выкупа соарендаторов, которые принуждают к продаже по решению суда. Если продажа должна состояться, то продажа на открытом рынке предпочтительнее продажи на аукционе.

Даже с учетом защиты Закона о единообразном разделе имущества наследников дела усложняются, поскольку не всегда возможно разделить части унаследованного дома таким же образом, как несколько владельцев могли бы разделить землю.

Губернатор Техаса Грег Эбботт подписал тот же закон в 2018 году. Но Генри все еще рискует потерять семейный дом. Его дом на Саут-Олив-стрит находится в районе недалеко от центра Сан-Антонио и был передан от бабушки и дедушки его матери Фельме, которая затем передала собственность Генри, его брату Джесси и сестрам Барбаре и Джанель. По словам Генри, позже сестры передали свой интерес к дому Рональду и его брату.

В конце концов, Генри обратился за помощью в техасскую юридическую службу RioGrande.Его дело взяло на себя штатный поверенный Лизбет Парра-Давила. Она говорит, что дом Генри — его величайшее достояние и единственный источник богатства. Парра-Давила говорит, что когда она впервые разговаривала с Генри, он подумал, что его обманывают. Его замешательство переросло в гнев, когда он узнал, что фонд купил половину доли в его доме.

Лизбет Парра-Давила: «Просто вопиюще, что г-н Генри, который рискует остаться без крова, стал жертвой этого инвестора-застройщика». Фотографии Джоша Хускина / ABA Journal.

«Просто вопиюще, что мистер Генри, который рискует остаться бездомным, стал жертвой этого инвестора-застройщика, который на самом деле только пытался получить прибыль от этого дома, расположенного в очень привлекательном районе города. — говорит Парра-Давила.

Дэниел Берк, поверенный аннулируемого фонда искусств и развлечений Сан-Антонио, отказался комментировать конкретные претензии по делу Генри, но говорит, что больше будет раскрыто в суде.

«Я понимаю, что мистер Генри, вероятно, говорит:« Этот плохой человек купил долю моего брата в доме, и они собираются выгнать меня на улицу навсегда », — говорит Берк.«В истории всегда есть две стороны».

В своем иске о разделе траст говорит, что «несмотря на многочисленные и все усилия истца, стороны не смогли прийти к мировому соглашению», и он был вынужден подать в суд, потому что Генри позволил дому прийти в аварийное состояние. .

Бабушка Генри купила дом за 2000 долларов, и он прожил в нем более 40 лет. Он признает, что дом — полуразрушенный одноэтажный дом с изогнутым крыльцом — находится «в плохом состоянии».Он подозревает, что фонд больше заинтересован в сносе его и использовании земли, возможно, для строительства кондоминиумов. Он не оценивал свой дом, но говорит, что участок через дорогу был продан за 75 000 долларов.

В судебных документах Генри утверждает, что за последние два десятилетия он заплатил почти 13 000 долларов в виде налогов на недвижимость и 35 000 долларов на содержание, включая ремонт крыши и основных канализационных сетей. Генри также обвинил траст в мошенничестве по гражданскому праву за то, что он утверждал, что он имеет право взимать с него ренту.

«Все, что я хочу сделать, это просто прожить остаток своих дней в мире», — говорит Генри. «Я не заинтересован в продаже. Вероятно, вы могли бы поговорить с большинством пожилых людей в этом районе. Им это не интересно «.

Бой на многих фронтах

Поверенный Тина Нельсон занимается делами о завещании юрисконсульта AARP по делам пожилых людей в Вашингтоне, округ Колумбия.

Фотография Тины Нельсон любезно предоставлена ​​Юрисконсультом по делам пожилых людей.

Нельсон свидетельствовал перед Советом округа Колумбия, поскольку он рассматривал возможность принятия в 2017 году версии Закона о единообразном разделе имущества наследников. На тот раз закон не прошел, но Нельсон надеется, что округ в конечном итоге примет закон.

«Сохранение того, что у вас есть в семье, и сохранение этого богатства для следующего поколения, имеет первостепенное значение, особенно для цветных сообществ», — говорит Нельсон.

Она добавляет, что пожилые домовладельцы в этом районе часто не могут воспользоваться льготами для приусадебных участков, потому что это пособие доступно только тем, у кого есть документ. Нельсон объясняет, что без освобождения от налога на недвижимость домовладельцы в облагораживающихся районах могут обойтись без налогов.

Адвокат Келли Остин помогает своим неимущим клиентам из сельских районов Техаса избежать потери земли и сохранить богатство своих семей в рамках проекта в Институте правовой и социальной политики Эрла Карла при юридической школе Тергуда Маршалла Южного университета Техаса.

Усилия проекта не всегда бывают успешными и свидетельствуют о сложной битве, с которой многие сталкиваются при сохранении унаследованной ими земли.

Остин говорит, что в 2009 году у проекта был клиент в возрасте около 70 лет, который хотел выкупить своих родственников, потому что она платила все налоги на собственность и расходы, связанные с более чем 33 акрами земли в округе Монтгомери, примерно в 40 милях к северу от Хьюстон.

По словам Остина, женщина хотела передать землю своей дочери, когда она умерла, и знала, что это ценно, потому что кто-то предложил 400000 долларов за 5.57 соток.

Женщина была одной из 14 братьев и сестер, претендовавших на землю после смерти ее отца. Пожилая клиентка была вынуждена подать иск о разделении после безуспешной попытки договориться со своими братьями и сестрами. В ходе судебного разбирательства у проекта было выявлено почти 900 наследников.

Остин говорит, что это дело было огромным мероприятием и тянулось 10 лет. Когда стало казаться, что женщина собиралась уладить дело, она умерла, оставив дело неразрешенным. По словам Остина, этот случай показывает, как дробное владение землей может лишить семью благосостояния поколений.

Национальное стремление к реформам
По словам Митчелла,

Наследники стали владеть недвижимостью в городских районах страны с середины 1900-х годов и до конца 1800-х годов в сельской Америке.

Поколения афроамериканцев потеряли свои дома из-за принудительной продажи раздела, но значимой реформы не было до 2010 года, когда Комиссия по единому праву приняла Закон о едином разделе имущества наследников.

Митчелл предложил закон, призванный ограничить злоупотребления законом о разделе, в результате которых обездоленные лишились миллионов акров земли и собственности.Митчелл работал вместе с Секцией недвижимого имущества, доверительного управления и имущественного права ABA, чтобы убедить Комиссию по единому праву принять его.

Митчелл говорит, что людям потребовалось много времени, чтобы серьезно отнестись к его работе, поскольку предыдущие попытки реформирования потерпели неудачу. Но его работа получила большой импульс в 2001 году, когда Associated Press опубликовало серию под названием «Вырванные из земли», в которой подробно рассказывалось о том, как белые американцы украли собственность и землю у чернокожих посредством запугивания и насилия. Журналистам-расследователям, стоящим за сериалом, нужен был эксперт, чтобы поговорить о действиях по разделу в сельских районах Юга, и они позвонили Митчеллу.

«Это изменило мой статус в мире юридических школ, потому что внезапно я получил это вне проверки», — говорит Митчелл.

Серия AP побудила ABA создать рабочую группу, которая продолжила бы вносить предложение о реформе закона о разделе в Комиссию по единому праву. Первым штатом, принявшим Закон о едином разделе имущества наследников, была Невада. С тех пор его приняли шестнадцать штатов и Виргинские острова США.

Затем Митчелл хочет разгадать запутанную форму собственности, которая подтолкнула Генри и других домовладельцев к судебным баталиям за спасение своих домов.

Томас Митчелл: «Требование единодушия запирает эти семьи в эту дисфункциональную структуру собственности». Фото любезно предоставлено Фондом Макартура.

Митчелл попросил Комиссию по единому праву рассмотреть новую реформу, которая позволила бы наследникам перейти к более стабильной форме собственности без согласия всех владельцев, владеющих долей участия. В настоящее время, по словам Митчелла, если кто-то хочет стабилизировать собственность через компанию с ограниченной ответственностью, ему или ей, возможно, придется получить согласие десятков людей.

«Требование единогласия запирает эти семьи в эту дисфункциональную структуру собственности», — говорит Митчелл.

Его предложение потребовало бы меньшего процента владельцев для достижения консенсуса по изменению структуры собственности собственности. Митчелл не установил, какой будет пороговый процент, но это потребует создания нового закона, а не поправок к Закону о единообразном разделе имущества наследников.

По словам Митчелла, имущественные споры наследников между семьями могут возникать из-за общей аренды, даже если у семей есть документ или завещание, но есть планы по наследству, которые не устанавливают права и обязанности наследников, например, кто будет отвечает за налоги на имущество и содержание.

Хизер Уэй, профессор Техасского университета в Школе права Остина, говорит, что существует острая потребность в юридических услугах, чтобы помочь нуждающимся домовладельцам участвовать в планировании недвижимости, чтобы установить четкие права собственности и документы.

Хизер Уэй: «Нам нужно решить эту проблему напрямую». Фото Брайана Бирзера.

«Мы должны решить эту проблему напрямую и убедиться, что каждый, кому посчастливилось иметь доступ к земле и дому, мог сохранить этот доступ.Доступ к юридическим услугам — большая часть этого », — говорит Уэй.

Кохановски говорит, что еще предстоит увидеть, насколько эффективен Закон о едином разделе имущества наследников в ограничении хищнических застройщиков и инвесторов. Он говорит, что домовладельцы по-прежнему уязвимы, но закон, по крайней мере, «уравнивает правила игры», предоставляя наследникам право преимущественной покупки и шанс получить финансирование для выкупа конкурирующей доли. Кохановски говорит, что закон штата Нью-Йорк также предусматривает альтернативный компонент разрешения споров, чтобы помочь наследникам разрешать споры.

«Я чувствую, что это будет препятствовать такой инвестиционной деятельности и даст нам больше инструментов для сохранения благосостояния между поколениями, особенно в цветных сообществах», — говорит Кохановски.

Эта история была первоначально опубликована в выпуске ABA Journal за февраль / март 2021 года под заголовком: «Раскол: как законы эпохи Джима Кроу до сих пор отрывают семьи от домов».

Односемейное зонирование: идея, время которой прошло?

12 апреля 2021 года Тим Эванс

Нью-Джерси — штат с самоуправлением.Полномочия по принятию решений в отношении землепользования и застройки — какие типы зданий разрешено строить, — возлагаются на муниципальные органы власти, если они соблюдают экологические нормы и стандарты безопасности дорожного движения, установленные государственными органами. В частности, муниципалитеты имеют право принимать кодексы зонирования, определяющие части города, в которых будет разрешено или запрещено использование жилой, коммерческой, промышленной и другой земли.

В то время как зонирование изначально возникло как способ удержать вредные виды землепользования (фабрики и другие предприятия, создающие шум, запах или загрязнение) вдали от районов, где живут люди, оно эволюционировало, чтобы включить гораздо более строгие правила в отношении того, какие типы жилья разрешено в каких типах зданий и разрешено ли размещение домов и предприятий, не загрязняющих окружающую среду, в одном районе.

Фискальное зонирование

В практике, известной как налоговое зонирование, муниципалитеты часто пытаются использовать свое право на зонирование, чтобы благоприятно повлиять на свой баланс. Поскольку расходы на школу, как правило, составляют самый большой компонент расходов местных органов власти, и поскольку большинство домов даже близко не могут обеспечить достаточный доход от налога на имущество, чтобы компенсировать затраты на обучение детей школьного возраста, которые могут в них проживать, многие местные лидеры пришли к выводу, что что секрет снижения налогов на недвижимость заключается в ограничении объемов жилищной застройки в городе.Вместо этого они стремятся привлечь офисные парки, региональные торговые центры, склады, отели и другие объекты землепользования, которые оплачивают большие счета по налогу на недвижимость, но не привлекают школьников. Эти стимулы усиливаются тем фактом, что единиц конкуренции (т.е. школьных округов) за конечное число крупных приносящих доход землепользований настолько малы ; в каждом из почти 600 школьных округов Нью-Джерси просто не хватает торговых центров и офисных парков, чтобы разместить их в достаточном количестве. Поскольку шансы получить одну из этих дойных коров, облагаемых налогом на имущество, невелики, отказ от жилья становится следующей лучшей стратегией для предотвращения повышения налога на имущество.

Доминирующие дома на одну семью

В то время как муниципалитеты не могут юридически полностью исключить жилую застройку, у них есть значительные рычаги воздействия на то, какие типов жилья они хотели бы видеть в застройке. Это часто означает частные дома на одну семью, желательно на больших участках. Зонирование для этого типа жилья имеет два преимущества с финансовой точки зрения:

  • Он сводит к минимуму общее количество жилых единиц, которые могут быть построены на участке земли заданного размера, и, следовательно, ограничивает количество потенциальных новых школьников, которые могут в конечном итоге жить на этой земле после ее застройки.
  • Это гарантирует, что искусственно ограниченное количество домов, которые будут построены на этой земле, будет дорогостоящим, поскольку застройщики стремятся максимизировать свою прибыль на единицу, им было отказано в возможности получать меньшую прибыль на единицу, но увеличивать ее в объеме. Более дорогие дома работают на пользу муниципалитету, потому что их счета по налогу на имущество будут ближе к оплате для любых школьников, которые живут в доме, чем в случае квартир с более низкой стоимостью, особенно пристроенных домов, таких как таунхаусы и многоквартирные дома.

Проведя эти расчеты, многие муниципалитеты делают все возможное, чтобы препятствовать многоквартирному жилью, и результаты отражаются в данных о разнообразии жилья по всему штату. В национальном масштабе 61% всех жилых единиц являются отдельно стоящими на одну семью. Показатель в Нью-Джерси на самом деле несколько ниже, на уровне 53%, благодаря тому, что многие части штата (города и старые поселки) были построены до эпохи автомобилей, когда многоэтажные дома и многоквартирные дома были гораздо более распространенным явлением. Но отдельно стоящие дома на одну семью являются типом жилья по умолчанию даже в большей части Нью-Джерси.Процент отделенных от СФ превышает 80% в полной одной трети муниципалитетов Нью-Джерси (188 из 565) и превышает национальный процент в 361 муниципалитете. Только в 124 муниципальных образованиях более половины жилого фонда находится не на односемейных особняках.

Исключительное зонирование

Экосистема жилищного строительства, налогообложения и государственного образования, которая стимулирует недопроизводство жилья в целом и которая имеет тенденцию производить в основном индивидуальное жилье на одну семью, когда оно действительно производит новые единицы, будет иметь тенденцию оказывать повышательное давление как на цены на жилье, так и на арендную плату, поскольку предложение не успевает за спросом.Средняя стоимость дома в Нью-Джерси составляет 348 800 долларов США 1 является седьмым по величине в стране после других печально известных дорогих штатов Гавайи, Калифорния, Массачусетс, Колорадо, Вашингтон и Орегон, и почти вдвое выше среднего национального показателя в 240 500 долларов США. . Для арендаторов Нью-Джерси — четвертый по дороговизне штат; его средняя арендная плата в размере 1376 долларов уступает только Гавайям, Калифорнии и Мэриленду.

Дорогостоящее жилье не позволяет семьям со скромным достатком жить на больших территориях штата.Они фактически исключены из городов с хорошими школами и удобным доступом к центрам занятости, поэтому эту практику часто называют «исключительным зонированием». Неспособность предоставить различные варианты жилья, доступные для целого ряда домашних хозяйств, составляет де-факто дискриминации по доходу. Домохозяйства с низкими доходами все чаще ограничиваются горсткой городов и поселков со старым жилищным фондом, в котором предусмотрены варианты жилья с более высокой плотностью населения. Концентрированная бедность растет в Нью-Джерси за последние два десятилетия, несмотря на опасения по поводу «джентрификации» в некоторых городских кварталах.

Случайное или преднамеренное географическое расслоение по доходу часто также приводит к сегрегации по расе, поскольку небелые домохозяйства, как правило, имеют более низкие доходы, чем белые домохозяйства. В Нью-Джерси средний семейный доход белых домохозяйств составляет 85 423 доллара; для чернокожих семей — 51 309 долларов; для латиноамериканских семей — 54 160 долларов. Нью-Джерси — , один из самых сегрегированных штатов в стране , несмотря на то, что он является одним из самых разных штатов согласно статистике на уровне штатов.Наше нежелание создавать более широкий выбор вариантов жилья в более разнообразных местах гарантирует, что последствия прошлой дискриминационной жилищной практики, даже несмотря на то, что с тех пор эта практика была объявлена ​​вне закона, продолжают определять цвет нашего жилого ландшафта сегодня.

Молодежь со скидкой

Исключительное зонирование не только препятствует продвижению вверх для многих небелых домохозяйств и домохозяйств с низкими доходами, но и ставит под угрозу будущее экономики Нью-Джерси, делая государство непомерно дорогим для молодых людей, попадающих на рынок труда и стремящихся уехать самостоятельно.В Нью-Джерси самый высокий уровень среди 50 штатов людей в возрасте от 18 до 34 лет, живущих со своими родителями — 45%, что намного выше общенационального показателя в 34%. Эта ситуация несостоятельна; рано или поздно молодые люди устают жить вместе с родителями, и если они не могут позволить себе жить в Нью-Джерси, некоторые будут искать другое место. Вероятно, это основная причина того, что Нью-Джерси теряет так много миллениалов (родившихся между 1981 и 2000 годами, примерно) в пользу других штатов. Тот факт, что мигрирующих миллениалов тяготеют к другим городским районам, которые предлагают смешанных пешеходных сообществ, которые они предпочитают — то, что также предлагает Нью-Джерси, — предполагает, что многие из них будут искать эту живую работу. играть в сообщества ближе к дому, если бы они не были такими дорогими.

Реформа зонирования

Нью-Джерси — не единственное место, где рынок жилья не может обеспечить достаточное предложение для удовлетворения спроса — еще раз взгляните на списки штатов с более высокой стоимостью жилья или арендной платой, чем в Нью-Джерси. Но некоторые из этих мест сейчас столкнулись с проблемой. Все большее число штатов и городов рассматривают возможность отмены зонирования жилых районов, которое не допускает ничего, кроме отдельно стоящего дома на одну семью, и несколько отдельных населенных пунктов фактически сделали шаг вперед.

Strong Towns недавно провел отличный обзор того, где это движение достигает определенного успеха (« Будет ли 2021 год годом, когда реформа зонирования достигнет критической массы? »). Список включает в себя несколько удивительных мест: городские планы решают проблему в Атланте и Шарлотте (два южных города с историей законодательно закрепленной сегрегации), а также законодательство на уровне штата, направленное на требование к местным органам власти разрешить большее разнообразие вариантов жилья. был введен в Юте, Коннектикуте и Нью-Гэмпшире, последние два из которых похожи на Нью-Джерси тем, что разделены на множество небольших вотчин, которые ревностно охраняют свою власть над решениями о землепользовании.

В Калифорнии попытка на уровне штата потребовать от городов разрешить более высокую плотность застройки возле транзитных станций в прошлом году провалилась , но законодатели продолжают продвигать различные усилия по стимулированию развития жилищного строительства , налагая новые ограничения или требования на местные органы власти » полномочия по зонированию. Несколько отдельных городов Калифорнии продвинули вперед реформу зонирования, включая Сан-Хосе, Сакраменто и Беркли. В статье Strong Towns , связывающей разделение на одну семью с жилой сегрегацией, Беркли упоминается как особенно примечательное дополнение к списку мест, в которых эта практика откатывается, учитывая, что город был первым в Соединенных Штатах Америки, принявшим его. в 1916 г.И хотя Калифорния до сих пор не смогла справиться с зонированием для одной семьи в масштабах штата, она ослабила жилищные ограничения иным образом, ослабив правила, касающиеся создания дополнительных жилых единиц (ADU), что вызвало то, что CityLab называет «квартирным бумом на заднем дворе». ”

Миннеаполис пошел по пути в 2018 году и отменил односемейное зонирование по всему городу, а также несколько других изменений, направленных на увеличение плотности застройки. На уровне штата пока что единственным явным успехом является Орегон (который на одну позицию выше Нью-Джерси среди штатов с самой высокой средней стоимостью жилья).В 2019 году штат Орегон принял закон , который требует, чтобы все города с населением не менее 25000 человек, чтобы разрешали двух-, трех- и четырехэтажные дома, а также таунхаусы («односемейные , прикрепленные » в Бюро переписи населения жаргоном), в любом районе, ранее зонированном только для частных домов на одну семью.

Если кумулятивные эффекты 565 отдельных муниципалитетов Нью-Джерси, принимающих решения о развитии, многие из которых включают запрет на строительство нового жилья, складываются в субоптимальную ситуацию на уровне штата, а именно, высокие цены на жилье и нехватка подходящего жилья единиц в нужных местах — тогда, возможно, правительству штата необходимо принять меры в интересах экономического здоровья штата в целом.В конечном счете, полномочия местных органов власти по регулированию застройки земель делегируются им государством, и государство имеет право вернуть часть этих полномочий, если они используются безответственно или таким образом, который наносит ущерб интересам государства. макроуровень. Орегон указал на то, как могут выглядеть такие действия, и хотя провал Калифорнии (по крайней мере, на данный момент) на уровне штата иллюстрирует возникшие трудности, этого было достаточно, чтобы начать разговор и побудить отдельные города к самостоятельным действиям. .Нью-Джерси следует последовать примеру Орегона и Калифорнии и воспользоваться растущим национальным импульсом к реформе зонирования, чтобы хотя бы начать обсуждение того, как такие реформы могут работать в Нью-Джерси. В противном случае высокие цены на жилье и арендная плата, вероятно, продолжат изгонять людей из штата.


1 По данным одногодичного исследования американского сообщества 2019

Опубликовано в Местное планирование, Региональное планирование

Теги: одиночно-семейное зонирование, Зонирование


Что такое апзонинг? — Снаряженная

Доступность жилья — растущая проблема в Америке, и идет борьба за то, как ее исправить, происходит в кварталах по всей стране.Зонирование — правила, регулирующие использование городами своей земли — находится на передовой.

По данным Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, с 1986 по 2017 год средняя цена на односемейное жилье в США выросла с 370 процентов от среднего годового дохода американской семьи до 410 процентов. Одиннадцать миллионов американских семей тратят более половины своей зарплаты на аренду и коммунальные услуги. Число арендаторов, обремененных расходами, растет, особенно среди домохозяйств со средним доходом.Доля «суперкомпьютеров» — то есть тех, кто путешествует на работу более 90 минут в одну сторону — резко вырос. Практически нигде в США работник с минимальной заработной платой не может позволить себе квартиру с двумя спальнями. Ежегодно бездомными становятся от 2,5 до 3,5 миллионов человек. Прогрессивные прибрежные города и сельская Америка в равной степени испытывают нехватку доступного жилья.

Недавно политики на уровне штатов и на местном уровне по всей стране сосредоточили внимание на виновнике: зонировании, ограничивающем развитие односемейных особняков на больших территориях Америки.От восточного и западного побережий до Среднего Запада законодатели бьют в барабан за перестройку зон, что означает изменение кодов зонирования для одной семьи, чтобы позволить более высокое и плотное жилье, такое как дуплексы, триплексы, дополнительные жилые единицы (ADU) и многоквартирные дома. . В последние несколько лет законы о повышении зональности были введены или приняты в Калифорнии, Орегоне, Вашингтоне, Сиэтле, Миннеаполисе, Небраске, Вирджинии и Мэриленде. Федеральное правительство также выразило заинтересованность в том, чтобы заставить местные органы власти ослабить законы о зонировании, запрещающие многоквартирное жилье.

На этой неделе законодатели Калифорнии не смогли продвинуть SB 50, один из самых громких на сегодняшний день законопроектов об улучшении зонирования, в котором предлагалось увеличить плотность проезжей части возле транзита.

Но достаточно ли перезонирования, чтобы уменьшить нехватку жилья? Чтобы ответить на этот вопрос, важно знать, как зонирование для одной семьи стало восприниматься как норма для жилья и как это разжигает кризис доступности.

Краткая история зонирования в Америке

По сути, зонирование определяет, что вы можете построить на земельном участке (землепользование) и сколько зданий разрешено (плотность).Зонирование — это основной способ управления землей и ее регулирования в городах. Он различается по сложности от места к месту и может либо предписывать определенные виды использования — например, в обязательном инклюзивном жилье в Нью-Йорке, которое требует доступных по цене единиц во всех новых застройках, — либо запрещать их, как постановления об исключительном зонировании, которые когда-то навязывали сегрегацию.

Широкое распространение кодексов зонирования в США началось в начале 20 века, когда города быстро урбанизировались. Законы о зонировании были созданы для предотвращения проникновения таких неприятностей, как фабрики, в желаемые районы — ранняя форма «не на моем заднем дворе».Когда в 1904 году Лос-Анджелес принял свое первое постановление о муниципальном зонировании, он запретил «любой общественной прачечной или прачечной» входить в жилые районы. В 1908 году Лос-Анджелес разделил всю землю на жилые и промышленные районы, сделав его первым местом для «зоны» в масштабах города.

В 1916 году Нью-Йорк принял первый всеобъемлющий муниципальный кодекс зонирования после опасений по поводу того, что небоскребы блокируют свет и воздух, а также после бума в спекулятивной застройке. Тесные и перенаселенные районы города изображались социальными реформаторами как нездоровые и грязные — описание с явным расовым подтекстом, поскольку это также были районы, где жили иммигранты, — а менее плотные районы, куда мог проникать свет и воздух, рассматривались как более здоровые и безопасные.«Сложнее содержать в чистоте и гигиене смешанный район, в котором есть магазины и жилые помещения, чем в жилом районе», — сообщила городская Комиссия по строительству района в 1916 году.

В течение 1920-х годов для районов было обычным делом включать в себя различные типы жилья — отдельно стоящие дома на одну семью, дуплексы, апартаменты, бунгало-корты — и коммерческое использование, например, угловые магазины. Но по мере того, как зонирование набирало обороты, оно определяло основные виды использования кварталов, которые иногда также разделяли их население.Несколько экспертов, заполнивших коды зонирования в своих городах, были приглашены для консультации по кодам в других местах. С ними пришли и их сегрегационные взгляды, даже несмотря на то, что Верховный суд объявил расовое зонирование неконституционным в 1917 году.

Роберт Уиттен, соавтор постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года и президент Американского института городского планирования, считал, что «банкиры и ведущие бизнесмены должны жить в одной части города; кладовщики, клерки и техники в другом; и работающие люди в других странах, где они могли бы наслаждаться общением с соседями, более или менее себе подобными.Он также работал над кодексом зонирования Атланты 1922 года, который помог проложить путь сегрегации, которая продолжает определять этот город. Харланд Бартоломью — планировщик, который разработал кодекс зонирования Сент-Луиса 1916 года с целью предотвращения перемещения в «более красивые жилые районы… цветных людей» — был нанят для консультации по более чем 500 кодексам зонирования и комплексным планам в течение его карьеры, включая для Питтсбурга, Нового Орлеана, Канзас-Сити, Сиэтла, Луисвилля и Вашингтона, округ Колумбия

В условиях растущего рабочего движения — в 1919 году более четырех миллионов рабочих участвовали в забастовках — промышленники также выступали за домовладение как способ сделать рабочих счастливыми и более зависимыми от своей работы. «Человек владеет своим домом, но в некотором смысле он владеет им, сдерживая его необдуманные порывы», — говорится в книге 1919 года «Хороший дом — довольный рабочий» . Примерно в то же время федеральное правительство начало продвигать индивидуальные дома на одну семью как способ борьбы с коммунизмом и продвижения капитализма в ответ на «красную панику».Президент Кулидж написал эссе 1922 года под названием «Нация домовладельцев», в котором отдельные дома на одну семью продвигались как патриотический идеал. Эта идеология продолжалась и при Гувере, который в 1927 году восхвалял рост пригородных кварталов: «Огромное послевоенное расширение пригородных территорий за счет особняков, которое стало возможным благодаря развитию автомобилей, является одним из лучших достижений современности. период роста национального благосостояния ».

«Отдельная семья была поставлена ​​на пьедестал, — говорит Дженни Шуэц, эксперт Института Брукингса по городской экономике и жилищной политике.«Это было« в односемейных кварталах должны быть только отдельные дома на одну семью », и во многом это было связано с сохранением ценности собственности этих домов. [Односемейное жилое зонирование] было направлено на то, чтобы уберечь от вещей, которые считаются нежелательными, что может снизить стоимость собственности. Было также довольно вопиющее намерение исключить семьи с низкими доходами, съемщиков жилья и небелые семьи ».

Зонирование теперь делает незаконным строительство чего-либо, кроме отдельно стоящего дома на одну семью на большинстве жилых земель во многих американских городах с наиболее конкурентоспособными рынками жилья и самым сильным ростом рабочих мест, согласно недавнему анализу New York Times .На отдельные дома на одну семью приходится 75 процентов всей земли, предназначенной для проживания в Лос-Анджелесе; 94 процента в Сан-Хосе, Калифорния; 81 процент в Сиэтле; 77 процентов в Портленде, штат Орегон; и 70 процентов в Миннеаполисе.

В районах с высоким спросом на новое жилье, по мнению некоторых законодателей и экономистов, односемейное зонирование является явным ограничением предложения, что ведет к росту цен на жилье.

Что такое апзонирование и почему его предлагают законодатели?

В ответ на растущий кризис доступности жилья, политики во многих городах и штатах пытаются выяснить, как добавить больше жилья.Проблема в том, что здания занимают большую часть земли в городах. Зонирование открывает возможности этой земли для строительства большего количества жилья. Есть также климатические аргументы в пользу перестройки зон: строительство жилья ближе к транспорту и рабочим местам означает, что люди должны преодолевать меньшие расстояния, чтобы работать и делать покупки, что сокращает количество пройденных миль на автомобиле и потенциально позволяет им пользоваться общественным транспортом и ходить пешком вместо автомобилей.

Upzoning означает изменение кода зонирования, чтобы позволить более высокие и / или более плотные здания. (Это отличается от переназначения, которое, помимо возможности более крупного строительства, изменяет землепользование, как, например, изменение зонирования промышленных районов Вильямсбург и Гринпойнт в Нью-Йорке на жилые.) Это увеличивает строительную способность земли, создавая возможность увеличения предложения.

Как объясняет Кристофер Герберт, управляющий директор Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, пока существует достаточный спрос на жилье, девелоперы будут строить. Цена земли, стоимость строительства дома и то, сколько рынок готов заплатить за дом, — все это факторы, принимаемые застройщиком. Если стоимость земли достаточно низкая, чтобы застройщик мог получать прибыль, застройщик будет строить.Увеличивая количество единиц, которые могут быть построены на каждом участке, зонирование снижает стоимость земли за единицу. Но есть нюанс.

«Есть надежда, что если мы увеличим зону на этой земле на сумму один миллион долларов, и теперь мы сможем разместить на ней две единицы, то стоимость земли составит 500 000 долларов [за единицу]», — говорит Герберт. «Но как только вы скажете мне, что я могу разместить там две единицы, это повлияет на цену земли, поскольку она станет более ценной».

В исследовании, опубликованном в январе 2019 года в журнале Urban Affairs Review , проанализировано влияние новой политики мелиорации, принятой Чикаго в 2013 и 2015 годах, которая позволила более плотное жилье возле остановок общественного транспорта.Исследование пришло к выводу, что за пятилетний период зонирование не увеличило предложение жилья, но увеличило стоимость земли.

Сторонники зонирования утверждают, что разрешение более плотной застройки будет способствовать увеличению предложения жилья, и по мере того, как на рынок поступает больше предложений, жилье станет более доступным за счет эффекта фильтрации, когда даже новое дорогое жилье может снизить арендную плату для жителей с низкими доходами за счет снижения конкурс на дома. Одна из проблем этого подхода заключается в том, что добавленная мощность не обязательно приводит к дополнительному строительству, потому что разработчики не всегда выбирают строительство.Кроме того, рынок жилья испытывает такое сильное давление в различных областях, что эффект фильтрации крайне непредсказуем.

Исторически апзонирование использовалось в каждом конкретном случае в городах. Когда Вашингтон, округ Колумбия, планировал расширение метро в 1960-х годах, например, Арлингтон, штат Вирджиния, решил повысить зону в пределах полумили от новых станций, в результате чего появилось семь многофункциональных пешеходных районов, которые сейчас пользуются большим спросом.

Недавнее законодательство по увеличению площади жилых районов для одной семьи в массовом порядке сосредоточено на так называемом «недостающем среднем» жилье — термин, введенный в 2010 году архитектором из Беркли Дэниелом Паролеком — который включает дополнительные жилые единицы, дуплексы, четырехэтажные дома, таунхаусы и бунгало. суды.Эти типы жилья находятся где-то между домами на одну семью и многоквартирными домами средней этажности. При продуманном дизайне жилье с отсутствующей средней частью увеличивает плотность, не меняя кардинальным образом характер района.

«Такого рода« плавное увеличение плотности », которое предлагается сейчас, мы на самом деле не видели так много», — говорит Шуэц.

В ближайшие годы мы будем внимательно следить за некоторыми недавними попытками увеличения плотности застройки, чтобы увидеть, как они повлияют на предложение и стоимость жилья.План Миннеаполиса до 2040 года, принятый городским советом в октябре 2019 года, разрешает дуплексы и триплексы во всех жилых кварталах и разрешает 5- и 10-этажные здания вдоль транзитных коридоров. Поскольку оценка реакции рынка на эти изменения непредсказуема, город не знает, к какому объему строительства эти изменения приведут, хотя и предсказывает, что в первую очередь будут развиваться районы рядом с университетами, общественным транспортом, парками, тропами и магазинами. «Общая политика здесь заключалась в обеспечении максимально возможной гибкости землепользования, — говорит Хизер Уортингтон, директор по долгосрочному планированию Миннеаполиса.

Закон о домах штата Орегон 2001 года, принятый в июле 2019 года, узаконивает дуплексы на всех зонированных землях для одной семьи в городах с населением более 10 000 человек. В городах с населением более 25 тысяч человек законопроект узаконивает триплексы, четырехквартирные дома, пристроенные таунхаусы и некоторые «коттеджные поселки» в районах, зонированных для односемейных жилых домов. В октябре также произошли изменения в Калифорнии: губернатор Гэвин Ньюсом подписал несколько жилищных законопроектов, в том числе AB 68, который позволяет одному ADU и одному младшему ADU на участках, предназначенных для проживания на одну семью.Кембридж, штат Массачусетс, рассматривает возможность «перекрытия доступного жилья», что означает разрешение на повышение зон только в том случае, если новые квартиры будут доступны на 100 процентов.

Самый крупный из предложенных на сегодняшний день закон о мелиорации — это закон Калифорнии SB 50, который в конце января не набрал достаточного количества голосов, чтобы продвинуть эту меру. Также известный как Закон о большем количестве домов, он призвал города и муниципалитеты добавить больше жилья рядом с транспортными узлами. Предложенный сенатором штата Скоттом Винером законопроект предлагал местным органам власти возможность создавать свои собственные планы или использовать план зонирования по умолчанию от штата.Законопроект также включал требования о том, чтобы местные планы сочетали застройку жилья с низким доходом с застройкой по рыночным ценам — обязательное условие включения — и отменили бы минимальные парковочные места. Еще одно положение запрещало снос зданий, в которых за последние семь лет жили арендаторы. Поскольку это данные, которые трудно измерить количественно — и в настоящее время нет возможности измерить это положение, — по мнению экспертов Центра жилищных инноваций Тернер при Калифорнийском университете в Беркли, прогнозировать, каким могло быть общее воздействие SB 50, очень сложно.

«По сути, апзонирование делает легальным строительство того типа жилья, которое мы строили раньше», — говорит Брайан Хэнлон, сторонник расширенного строительства арендного жилья, а также президент и генеральный директор California YIMBY, организации, которая выступила одним из спонсоров SB 50. «Мы не говорим о строительстве небоскребов. Мы говорим о строительстве того типа проходных домов среднего класса, которые строила Калифорния до тех пор, пока мы не прекратили их строительство. И тогда кризис разразился. Эти старые районы, которые были действительно хороши, мы должны строить их больше.”

Однако не было никакой гарантии, что SB 50 приведет к зонированию, которое выглядит как более старые кварталы: местные земельные условия и существующий размер земельного участка будут определять, что можно построить.

В недавнем отчете Центра жилищных инноваций и Проекта городского перемещения Тернера, двух исследовательских групп Калифорнийского университета в Беркли, изучалось, как местные факторы могли повлиять на воздействие SB 50. Он пришел к выводу, что, поскольку строителям придется работать с небольшими участками и существующими зданиями, «манхэттенизация» территорий маловероятна.

В декабре 2019 года штат Вирджиния Ибрагим Самира представил HB 152, который позволит строить дуплексы на любой земле в штате, предназначенной для проживания одной семьи, без каких-либо специальных разрешительных требований. Большая часть нового жилья в Вирджинии — это застройка пригородов, что способствует более длительным поездкам на работу, увеличению выбросов углерода и увеличению расходов на муниципальные службы, такие как полиция, пожарная охрана, водоснабжение и канализация, поскольку площадь обслуживания и стоимость значительно увеличиваются с разрастанием. Самира считает, что зонирование поможет муниципалитетам добавить жилье без увеличения затрат на инфраструктуру.Он также считает, что зонирование повысит стоимость собственности домовладельцев, поскольку они смогут построить вторую квартиру на земле для получения дохода от аренды. (Однако некоторые могут возразить, что расстояние от соседей — это то, за что люди будут платить больше, а добавленные квартиры могут отвлечь внимание от района в целом.) Законодательное собрание штата внесло законопроект 23 января, что означает, что он может быть обсужден в будущее ..

По словам делегата Самиры, нынешний способ строительства доступного жилья в его штате не работает.«Есть много очень дорогих решений нашего жилищного кризиса в Вирджинии, и кажется, что вложение денег в проблему — это решение», — говорит он Курбеду. «Люди выступают за выделение денег Целевому жилищному фонду на строительство доступного жилья, и это привело к очень скромным результатам в доступном жилье. То же самое и со стимулом для разработчиков откладывать доступные устройства ». (С момента своего создания в 2012 году Целевой фонд жилищного строительства Вирджинии внес деньги в 47 проектов, в результате которых было создано или сохранено 3000 доступных квартир.)

Вдохновленный законопроектом о повышении зонирования штата Орегон, сенатор штата Небраска Мэтт Хансен в январе 2020 года представил закон для своего штата под названием «Закон о пропавшем промежуточном жилье».

«Вне зависимости от того, живете вы в густонаселенном штате или нет, ограничительное зонирование для одной семьи будет обычным явлением», — говорит он Curbed. «[Этот законопроект] представляет собой творческое решение нашей нехватки доступного жилья, направленное на устранение одной из основных причин нашей нехватки жилья: исторического наследия нашей ориентации на дома на одну семью в середине прошлого века.”

А зонирование работает?

Поскольку зонирование земли под жилые дома для одной семьи является относительно новым явлением, а земельные рынки и правила различаются от города к городу, существует несколько исследований, в которых анализируются последствия. Также очень мало данных от законодателей, выступающих за продвижение зон, о том, сколько единиц жилья может или будет создано их законодательством, поскольку рынок жилья непредсказуем.

«Орегон и Миннеаполис станут нашими подопытными кроликами», — говорит Шуэц. «Теперь, когда у них есть это новое законодательство, как быстро рынок жилья начинает реагировать? Наблюдаем ли мы рост жилищного строительства в том виде, в каком мы хотели? Достаточно ли мы видим этого, чтобы удовлетворить спрос? Есть ли политическая реакция? Попробуют ли они вернуться к некоторым из этих изменений? »

По словам Шуэца, ценность апзонирования заключается в областях, где стоимость земли высока, где девелоперы уже хотят строить, и где дополнительные единицы будут приносить прибыль тому, кто владеет землей.Однако, когда на этих рынках было введено «плавное увеличение» зонирования, оно не привело к достаточному развитию, чтобы существенно повлиять на доступность жилья.

Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, строительство ADU относительно невелико с тех пор, как в 2017 году был принят его закон о повышении зональности: менее 100 единиц жилья в год было одобрено городом. «По-настоящему богатые домовладельцы не заинтересованы в создании ADU на своем заднем дворе», — говорит Шуэц Curbed. «Но они столкнулись и с другими проблемами, особенно с подвальными квартирами.Дело не в зонировании, а в строительном кодексе. Подвальная квартира должна иметь потолок не менее семи футов, чтобы считаться квартирой. Есть много подвалов, которые не соответствуют этому требованию, и очень дорого выкопать лишнюю ногу в своем подвале «.

В 1997 году Портленд, штат Орегон, изменил свои правила выдачи разрешений и зонирования, чтобы разрешить ADU. Ослабление его правил привело лишь к небольшому распространению: в 2016 году город выдал только 600 разрешений для ADU, что, по словам Герберта, недостаточно для значимого изменения кривой предложения.

«Мы думаем об этом виде апзонирования, это не решение [для обеспечения доступности], а решение для добавления жилья к этой застроенной среде», — говорит он.

Герберт также скептически относится к влиянию зонирования на доступность, поскольку рынок жилья структурирован так, чтобы максимизировать прибыль.

«Многие города говорят: давайте откроем водопроводные краны, мы построим столько жилья, что достигнем точки, когда у нас появятся вакансии», — говорит Герберт. «Но если девелоперы увидят рост вакансий, они прекратят строительство… Это природа нашей капиталистической системы ».

Между тем определение успеха в апзонировании субъективно. Во-первых, возникает вопрос, приведет ли преобразование зон к большему строительству. Затем возникает вопрос, поможет ли это новое строительство сделать жилье доступным.

Upzoning снижает стоимость единицы земли, так как стоимость земли распределяется между большим количеством единиц. Изменение кодекса зонирования, чтобы разрешить больше жилья, не обязательно означает, что новое жилье будет построено, если другие правила, такие как строительные нормы (например,грамм. неудач и высоты потолка) и разрешительный процесс делают строительство слишком дорогостоящим для разработчиков. Кроме того, нехватка рабочей силы в строительстве еще больше увеличивает стоимость строительства. Это одна из причин, почему все новое жилье строится так дорого.

«В общем, разработчики стремятся к максимально возможной прибыли, это то, что они должны делать», — говорит Герберт. «Сейчас мы строим много элитного жилья. Поскольку процесс разработки ограничен, разработчики собираются строить на самой высокой точке рынка, которую они могут, потому что это немногие [проекты], которые проходят.”

«Потенциал получения большего количества жилья за счет мелиоративного зонирования сильно различается в зависимости от региона», — говорит Шуэц. Если район разделен на восемь этажей, но спрос будет только на четырехэтажное здание, например, девелоперы построят только четырехэтажное здание. «Я надеюсь, что правительства штата и местные власти думают о своих рынках и пытаются понять, где это уместная политика, а где есть что-то еще, что им следует делать».

Schuetz считает, что есть города с высоким спросом на жилье, такие как D.С. и Чикаго, где законы о землепользовании уже позволяют строить более плотное жилье, но поскольку этот процесс слишком дорог и занимает слишком много времени, застройщики этого не делают.

«Мы не уделяли так много внимания процессу регулирования, как запрету на многоквартирное жилье, и я думаю, что для того, чтобы быть эффективными [в увеличении предложения жилья], нам придется решать оба эти вопроса», — говорит она. , добавив, что существует пробел в исследованиях того, насколько нормативные акты препятствуют развитию.

Другая проблема, связанная с рынком жилья, заключается в том, что новое жилье по рыночным ценам никогда не станет доступным для арендаторов с низким и чрезвычайно низким доходом, миллионы из которых зарабатывают 7500 долларов в год или меньше.«Эти стратегии затронут широкую середину рынка для домохозяйств с умеренным доходом, но они не сделают жилье доступным для самых бедных домохозяйств», — говорит Герберт. Чтобы восполнить этот пробел, потребуются субсидии, такие как ваучеры на жилье для съемщиков или налоговые льготы для застройщиков.

Некоторые прогрессивные жилищные группы выражают озабоченность по поводу воздействия зонирования на семьи с низким и крайне низким доходом. Moms 4 Housing — группа защиты доступного жилья против переселения, созданная бездомными женщинами, занявшими свободный дом, принадлежащий инвестору, в Западном Окленде — протестовала против SB 50 штата Калифорния, поскольку они считают, что закон приведет к увеличению количества элитного жилья по рыночным ценам. и джентрификации, и не будет делать достаточно, чтобы помочь таким людям, как они, с точки зрения создания доступного жилья.

Кэрролл Файф, директор Альянса калифорнийцев Окленда / Сан-Франциско за расширение прав и возможностей сообщества и представитель Moms 4 Housing, не согласен с акцентом SB 50 на жилье по рыночным ценам. Она считает, что новое жилье должно быть ориентировано на людей с минимальной заработной платой. «Нам нужно жилье для людей, которые зарабатывают менее 40 долларов в час», — говорит она Curbed.

Она выступает за внесение поправок в конституцию Калифорнии, чтобы объявить жилье правом человека, что затем вдохновит законодателей на творческий подход к тому, как этого добиться.«Мы все находимся на грани небезопасного жилья, если рынкам будет позволено продолжать движение в том же направлении, что и они», — говорит Файф. «Нам всем нужно жилье, так почему бы нам не защитить то, что должно быть правом человека для каждого, путем изменения закона для всех?»

Alliance for Community Transit, группа, которая выступает за справедливые сообщества, ориентированные на транзит, объявила, что будет выступать против SB 50, если он не будет включать поправки, касающиеся джентрификации, если только в него не будут внесены сильные и подлежащие исполнению положения для предотвращения прямого перемещения, поддержки планирования сообщества в уязвимых сообществах и включать строгие стандарты доступного жилья с высокими уровнями доступности, соизмеримыми с плотностью населения, предусмотренной законопроектом.

Даже самые стойкие сторонники апзонирования признают ограничения, но считают, что законодательство по-прежнему имеет важное значение для преодоления кризиса доступности.

«Одного апзонирования недостаточно, — говорит Брайан Хэнлон из калифорнийского YIMBY. «Это не решит [кризис доступности] для всех, и не в те сроки, которые помогут каждому … Нам нужен целый арсенал законодательства».

Защитное снаряжение, о котором говорит Хэнлон, — это «три составляющие»: строительство жилья с помощью законодательства, которое упрощает добавление жилья; сохранение доступного жилья, например законы о стабилизации арендной платы; и защита людей, которые уже имеют доступное жилье, например, законы о праве на адвоката для людей, которым грозит выселение, с которыми Нью-Йорк экспериментирует.

Зонирование — это не то же самое, что комплексное планирование, и Шуэц считает, что целевые и прямые подходы к решению проблемы нехватки жилья — например, привязка государственного финансирования к плану жилищного строительства — необходимы для стимулирования производства по сравнению с общими директивами, такими как зонирование всего штата или город.

«Я бы хотела, чтобы города и штаты не пытались исправить зонирование по частям с помощью« отмены запрета на многоквартирные дома, давайте разрешим ADU », — говорит она. «Я бы предпочел, чтобы они дали местным органам власти количественные цели в отношении того, сколько жилья они должны построить.Мы можем посмотреть на такие вещи, как темпы роста населения и роста рабочих мест, и понять, в каких местах действительно недостаточно жилья, чтобы удовлетворить спрос, дать им цель, а затем дать им немного финансовых кнута и пряника, чтобы они оставались. их подотчетны ».

Сторонники зонирования говорят, что увеличение плотности не повлияет на характер кварталов. Например, ADU могут принимать разные формы, от переоборудования гаража до отдельных коттеджей. Алисса Насснер

Кто поддерживает, а кто против?

Хотя большинство людей согласны с тем, что существует нехватка доступного жилья, существуют разногласия по поводу того, как лучше всего решить эту проблему.

Пожилые домовладельцы с обеих сторон политического спектра выступают против строительства нового жилья и непропорционально представлены на собраниях населения, на которых обсуждается вопрос о зонировании. Прогрессивные жилищные группы часто выступают против преобразования зон, поскольку оно не устраняет системное неравенство, лежащее в основе кризиса доступного жилья, и опирается на экономическую теорию просачивания вниз.

В Миннеаполисе ряд различных заинтересованных групп собрались вместе, чтобы поддержать преобразование зон: экологические активисты, пожилые люди, профсоюзы и департамент городского планирования.

Тем не менее, Миннеаполисское отделение Общества Одюбона оспаривает планы по благоустройству города, утверждая, что город не провел надлежащую экологическую экспертизу.

В Орегоне некоторые города выразили озабоченность по поводу дополнительной нагрузки на их инфраструктуру. Аргументы против строительства нового жилья часто приводят в качестве причин, по которым такое законодательство не следует принимать, изменения в «характере соседства».

«Идея« сохранения характера района »достаточно расплывчата, чтобы охватить множество вещей, не будучи очень явной», — говорит Шуэц. «Они беспокоятся о том, чтобы изменить внешний вид района за счет более высоких зданий. Но для многих людей это также тот тип людей, которые живут по соседству. Если это белые, богатые и в основном нуклеарные семьи, есть места, которые хотели бы сохранить это. И им не нужно говорить, что мы хотим не пускать чернокожих, им просто нужно сказать: «Мы хотим сохранить характер соседства».’”

Защитники жилищного строительства, которые опасаются переселения и джентрификации — например, Oakland’s Moms 4 Housing — также обеспокоены тем, что изменения в характере микрорайона могут ускориться.

Кандидат в сенат штата Калифорния Джеки Филдер работает на платформе социальной справедливости. Жилье является важной частью ее повестки дня, и она подписала обязательство по обеспечению жилья, которое включает изменение положения жилья в качестве права человека, а не товара. Она раскритиковала SB 50 за то, что он опирается на экономическую теорию «просачивания вниз», фокусируется на жилье по рыночным ценам и не уделяет внимания созданию доступного жилья и защите уязвимых сообществ.

«Нам нужно строить для нужд, а не для прибыли», — недавно сказал Филдер. «И с пятой по величине экономикой в ​​мире, с 157 миллиардерами с общим состоянием более 700 миллиардов долларов, Калифорния имеет все ресурсы, которые нам нужны, чтобы делать больше».

В Нью-Йорке переселение в Инвуд и Бушвик, где проживает много латиноамериканцев, было остановлено из-за опасений по поводу перемещения. Защитники и политики призывают к исследованию расовых последствий изменения зон.

«Никто не делает вид, что нам не нужно жилье», — говорит Сильвия Морс, градостроитель и соавтор книги « Zoned Out!». Раса, перемещение и планирование в Нью-Йорке . «Вопрос в том, какое жилье мы строим? И, особенно на таких горячих земельных рынках, как Нью-Йорк, если вы не регулируете и не принимаете на себя обязательства и не инвестируете — особенно в землю, которая находится в государственной собственности, — частный сектор будет только пытаться максимизировать прибыль и это это то, что он должен делать.”

Для Морса проблема нехватки жилья глубже, чем просто спрос и предложение, и простирается до системных проблем владения и контроля, которые связаны с расой и классом.

«Зонирование само по себе не сможет решить эти глубокие вопросы собственности, контроля, ресурсов, межпоколенческого богатства, всех тех вещей, которые связаны с местами, где живут люди», — говорит Морс. «Все, что говорит о зонировании, — это то, что здесь можно использовать, и вот насколько оно может быть большим — это все, что он говорит.И это слишком грубый инструмент [для решения проблемы доступности] без сочетания с государственными земельными обязательствами, без некоторых форм совместного управления, без системы восстановления, мы не сможем справиться с реальным лежащим в основе жилищным кризисом ».

Для Шуэца джентрификация и перемещение показывают, почему необходимо комплексное планирование, а не только изменение зонирования.

«Если вы живете в районе, где ведется много нового строительства, а арендная плата в новом здании выше, чем в старом, трудно не взглянуть на это и сказать:« Район меняется и становится более богатым ». люди переезжают », — говорит Шуэц.«Трудно то, что мы часто упускаем из виду более широкий региональный контекст. Таким образом, отдельные районы в жарких городских районах видят изрядное количество жилья. В большинстве этих регионов уже 30 лет не строят жилья для удовлетворения спроса. Что ж, вы закрываете строительство нового жилья в 80 процентах города, где вы не можете изменить то, что там есть. В 20 процентах города, где разрешено строительство и которые поглощают весь спрос, конечно, арендная плата там вырастет ».

Будущее перезонирования и жилищный кризис

В основе дебатов о повышении зонирования лежит, казалось бы, простой вопрос: можем ли мы предоставить более доступное жилье только за счет расширения строительства? Но на самом деле вопрос гораздо глубже: можем ли мы найти выход из кризиса, который является продуктом экономической системы, которая извлекает как можно больше у большинства людей, чтобы обогатить немногих?

«У вас должна быть крыша над головой», — говорит Кристофер Герберт из Гарварда.«Как сказал Мэтью Десмонд в своей книге« выселен, »« Рента ест в первую очередь ». Пока у вас есть это первенство жилья с точки зрения иерархии расходов, оно будет способствовать росту арендной платы».

Сегодняшний жилищный кризис является результатом десятилетий политических решений на местном, государственном и федеральном уровнях в отношении землепользования, транспорта, налогов и рабочей силы. Это больше, чем зонирование, но поскольку зонирование — это один из немногих аспектов нашего образа жизни, находящихся под контролем местных властей, именно здесь действуют местные законодатели, которые находятся на переднем крае кризиса.

Upzoning бросает вызов символу американского домовладения — односемейному дому, который субсидируется государством более века и остается основным источником богатства для миллионов людей. Настоящая дискуссия вокруг зонирования — это идеологический расчет на то, является ли жилье товаром или правом. Решения, которые не решают этот вопрос, не могут решить жилищный кризис.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *