Земли специального назначения: ЗК РФ Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения 

Недвижимость специального или специального назначения — это собственность, имеющая ограниченное или специальное использование, например, религиозные здания, частные школы, больницы, театры, музеи, кемпинги и другие специализированные объекты.Имущество специального назначения также может быть уникальным из-за его физического дизайна, планировки или улучшений, которые могут ограничивать использование свойства только тем, для чего оно было построено. Из-за специализированного характера этих свойств, возможность продажи таких свойств также может быть весьма ограниченной.

Из-за их ограниченного использования и / или специализированного характера свойства специального использования могут сталкиваться с уникальными проблемами в выдающейся области, особенно в отношении определения справедливой компенсация. Важно распознать и понять использование и функцию такой собственности, чтобы определить влияние, которое захват будет иметь на собственность, и определить сумму компенсации, причитающейся владельцу как за изъятие, так и за любой ущерб, оставшийся за оставшимся имуществом.

Выдающиеся поверенные и свидетели-эксперты, такие как оценщики и специалисты по планированию земли, должны решить, как лучше всего оценивать объекты особого использования при осуждении. Как оценивать недвижимость, когда может не быть активного рынка или сопоставимых продаж, на которые можно было бы положиться? В некоторых случаях недвижимость специального назначения может быть оценена на основе анализа восстановительной стоимости, в котором учитываются затраты на приобретение заменяющей земли, подготовку этой земли к использованию таким же образом и строительство любых заменяющих зданий или сооружений.В таком анализе окончательная стоимость может быть дисконтирована с учетом амортизации улучшений.

Примеры из практики — Особое использование собственности, взятой с использованием власти выдающегося домена

Пример № 1 — Полное взятие церковной собственности для строительства городских шоссе

Департамент транспорта штата (DOT) определил, что Шоссе через муниципалитет требовало значительного ремонта и улучшений. Для этого DOT необходимо было приобрести всю собственность, принадлежащую церкви, состоящую из нескольких участков, расположенных недалеко от шоссе, с целью строительства пруда для сбора ливневой воды.Здание церкви было построено в 1940-х годах и не соответствовало современным требованиям для вновь построенных зданий. Департамент транспорта сделал первоначальное предложение о покупке здания церкви и прилегающих участков, используя анализ восстановительной стоимости с дисконтом стоимости собственности из-за амортизации. Члены церкви нашли подходящую свободную собственность для замены на небольшом расстоянии от первоначального местоположения и проконсультировались с архитектором и генеральным подрядчиком, чтобы спроектировать и построить замену.Церковь смогла получить отклонения от города, чтобы построить желаемое здание на новом участке. Однако общие расходы, которые, по определению церкви, потребуются для строительства нового здания и парковки, превысили первоначальное предложение DOT. Переговоры между сторонами зашли в тупик, и DOT подало иск, чтобы забрать собственность, используя свою выдающуюся власть. С помощью опытных выдающихся адвокатов, церковь продолжала отстаивать свое право на справедливую компенсацию и предстала перед судом.После суда присяжных для определения стоимости собственности присяжные присудили церкви полную сумму, на которую ее свидетели-эксперты, включая планировщика земли, инженера, генерального подрядчика и оценщика, дали показания в суде.

Пример № 2 — Частичное использование частной некоммерческой школы для расширения проезжей части

Муниципальный транспортный орган пытался расширить проезжую часть между существующей дорогой и автострадой. Предлагаемое расширение делит пополам кампус частной школы.Для реализации проекта городские власти выделили участок земли, включающий автостоянку, здание и детскую площадку. Осуждение отделяло небольшую полоску земли от остальной части кампуса, который, по утверждению школы, был приведен в негодность. Школа также утверждала, что учебное здание, расположенное менее чем в шести футах от новой полосы отвода, стало непригодным для использования и что остальная часть университетского городка понесла существенный ущерб в результате захвата. В суде адвокаты по осуждению, защищавшие школу, утверждали, что некоммерческая школа имела право на компенсацию затрат на приобретение дополнительных помещений.Присяжные вынесли школе вердикт на сумму более 18 миллионов долларов. Городские власти подали апелляцию, утверждая, что суд первой инстанции допустил ошибку, допустив применение свидетельских показаний относительно доктрины дополнительных помещений при частичном использовании частной школы. Верховный суд штата отменил вывод о том, что к частной школе следует относиться иначе, чем к государственным школам при определении компенсации, и что компенсация должна основываться на рыночной стоимости с использованием метода сопоставимых продаж. Дело было отправлено обратно в суд для повторного рассмотрения, однако городские власти предложили 12 миллионов долларов для урегулирования всех претензий до проведения второго судебного разбирательства.

Обратите внимание: присуждение справедливой компенсации и результаты, полученные владельцами собственности в приведенных выше тематических исследованиях, являются примерами результатов, которых добились адвокаты Американского совета собственников для своих клиентов, занимающихся недвижимостью специального назначения. Хотя мы не можем гарантировать одинаковый или аналогичный результат в каждом случае, эта информация представлена, чтобы помочь вам понять возможные сценарии, которые могут повлиять на ваши права собственности, а также продемонстрировать навыки юристов OCA. Исход вашего дела будет зависеть от его конкретных фактов и обстоятельств.Не следует предполагать, что ваше дело завершится с результатом, аналогичным результатам в тематических исследованиях выше .

Что еще особенного в собственности особого назначения

• является директором American Valuation Partners ™, а ранее был операционным директором Mundy Associates. Он является председателем Колорадского отделения The Counselors of Real Estate. Он специализируется на оценке недвижимости в судебных спорах, в том числе на выдающихся правах собственности и невыгодных условиях.Рон — штатный доцент Школы управления недвижимостью и строительством им. Франклина Л. Бернса при бизнес-колледже Дэниэлса при Денверском университете.

• Эрин Троуп

  — юрист компании American Valuation Partners ™, где она специализируется на комплексной оценке недвижимости в судебных процессах, разработке отчетов и поддержке. Она также учится в Денверском университете.

• Дженнифер (Фанг) Донг

  — старший юрист в American Valuation Partners ™, где она является аналитиком, занимающимся сложной оценкой и судебными разбирательствами. Дженнифер получила степень магистра делового администрирования в сфере недвижимости в Дэниелс-колледже Денверского университета. Она была преподавателем Сианьского научно-технического университета. Дженнифер также имеет B.A. и M.A. из Северо-Западного политехнического университета в Сиане, Китай.

ПЕРСПЕКТИВА
Том 44, номер 19
9 октября 2020 г.
Рон Троуп, доктор философии, CRE, MAI, FRICS; Эрин Троуп; и Дженнифер (Фанг) Донг, MBA

Фото: CloudOnePhoto / Shutterstock.com

---

Введение

После заполнения комментариев и запросов по определениям и уточнениям свойств специального назначения на основе исходной статьи «Что такого особенного в собственности специального назначения?» ¹ Очевидно, что необходимы дальнейшие пояснения.Некоторые термины нуждаются в дополнительных комментариях в сочетании с уточненными вопросами, возникающими при оценке в судебном процессе. В этом документе расширяется концепция собственности специального назначения путем оценки базовых определений, расширяется роль земли и рассматриваются вопросы, которые могут возникнуть в ходе судебных разбирательств.

Мы начинаем с обзора терминологии и определений, за которым следует анализ того, что означает «специальное назначение» и какие свойства могут считаться специальными.Далее следует обсуждение того, являются ли земля или улучшения особенными, после чего следует обсуждение поиска сопоставимых объектов недвижимости с оговоркой о том, что необходимо сосредоточить внимание на вероятном покупателе, а затем комментарии к судебной практике.

Обзор терминологии

Обзор понятий «специального», «целевого» и «специального назначения»

Прежде чем обсуждать какие-либо конкретные вопросы и нюансы оценки, имеет смысл начать с фундаментального уровня и оценить сами слова «специальное назначение».

Во-первых, давайте рассмотрим термин «особый». Что означает термин «особый» на фундаментальном уровне? Словарь Мерриам-Вебстера определяет это как: « Необычное, примечательное, индивидуальное, уникальное, особенно…» ² Таким образом, является ли что-то особенным в глазах смотрящего, или это согласовано группой? Есть те, кто может сказать, что собственность особенная, потому что она редка или важна для них или в мире оценки, где мало сопоставимых объектов. Но что решает, когда что-то особенное: человек, закон или другие?

Далее слово «цель.«Какова цель и как она решается? Словарь Merriam-Webster определяет «цель» как «объект или результат, нацеленный, намерение, решение, определение». ³ По сути, цель — это умышленное действие для создания определенного результата или использования. В контексте недвижимости это означает, что создание цели не случайно, и любое будущее использование, отличное от первоначальной цели, является модификацией и, вероятно, не имеет аналогичной полезности.

Принимая во внимание эти два определения, что означают объединенные слова «специального назначения»? Объединенная фраза подразумевает, что использование улучшений является преднамеренным, но уникальным или редким.Это определение приводит к ограниченному набору возможных вариантов использования, которые будут соответствовать определению термина. Объединенная фраза также согласуется с определением специального назначения, ранее предложенным Throupe et al.

«Имущество специального назначения определяется как имущество, имеющее ограниченную полезность и пригодность для продажи, кроме как для первоначального использования. Эти объекты могут включать в себя предприятие по переработке опасных отходов, нефтеперерабатывающий завод или специализированного производителя. Часто эти свойства «созданы для удовлетворения потребностей», что создает очень ограниченный набор альтернативных пользователей.Фактически, в большинстве случаев недвижимость специального назначения требует значительных инвестиций для преобразования в альтернативное использование, что делает большинство преобразований финансово невыполнимым. Чтобы иметь специальное назначение, уникальным должен быть сам объект, а не его использование ». ⁴

Существует ли земля «специального назначения»?

В последние годы возникли споры о том, может ли земля сама по себе быть собственностью специального назначения. Эти дебаты сосредоточены на том, считается ли земля с уникальным видом или участок для строительства «особенным» из-за местоположения.Когда дело доходит до земли, следует учитывать несколько факторов. Как слово «цель» влияет на отнесение земли к категории специального назначения? Связана ли цель существования земли с текущим или каким-либо использованием? Что было раньше: земля или цель? Земля существует с момента создания Земли, но существовала ли уже цель для этой земли? Или цель пришла позже?

В отличие от исследования собственности с улучшениями, можно судить о том, являются ли улучшения особенными, редкими или мало сопоставимыми.Так что же, сочетание улучшений и земли делает недвижимость особой или специальной? Конкретное использование может лучше подходить для определенных мест, но настолько ли уникально это место, что нельзя было бы улучшить улучшения в других местах, будь то поблизости или в другом районе страны? Что было раньше, улучшения, построенные для определенной цели или назначения земли?

Эта дискуссия о земле не так проста, как кажется на первый взгляд. Например, есть место, которое является самой высокой точкой на земле.Таким образом, где бы эта область ни находилась, она должна быть этим конкретным местом. Может ли вершина Эвереста сама по себе быть «особой целью», потому что это самая высокая точка на Земле? Или это человек создал цель как место для исследования из-за ее уникальности? Это человек, создающий цель для земли. Кто-то может возразить, что другие места особенные или сами по себе имеют определенную цель. Эти отдельные участки земли, как правило, являются историческими местами, которые являются особенными из-за исторического события, произошедшего в этом месте, или из-за особого свойства земли.Но нужно спросить, всегда ли у этой земли была цель, связанная с этими событиями, даже до того, как они произошли? Или это было со временем, что использование или несколько видов использования этой земли эволюционировали?

Обзор статьи «Что такого особенного в собственности специального назначения» ⁵ делает вывод о том, что «особенным» является неспособность экономически переоборудовать имущество для другого использования. Авторы имели в виду преобразование улучшений, предполагая, что земля существует в аналогичном состоянии независимо от использования.Это землепользование и допустимые виды использования в современном обществе, которые могут измениться с течением времени. Ценность этой земли может меняться со временем, по мере того, как меняется желательность местности, в зависимости от того, что представляет собой ценность в обществе. Имея в виду вышесказанное, мы утверждаем, что земельный участок можно рассматривать как предназначенный для особого использования, но очень мало мест, которые можно даже обсуждать как специальное назначение, исходя исключительно из местоположения. Трудно претендовать на землю специального назначения, если она экономически конвертируема.Таким образом, земля сама по себе, за некоторыми исключениями, не имеет специального назначения, она может иметь особое использование во время распознавания с размещенными на ней потенциальными улучшениями специального назначения. Но для того, чтобы объект можно было считать специальным, за редким исключением, в него должны быть намеренно внесены улучшения. Кроме того, если есть земля, примыкающая к собственности специального назначения или интегрированная с ней, этот участок также может обслуживать собственность специального назначения и, таким образом, может быть землей специального использования.Таким образом, на земле специального использования может находиться недвижимость специального назначения.

Что «по-прежнему» особенным в собственности специального назначения, так это то, что стоимость преобразования делает невозможным с финансовой точки зрения преобразование для более высокого или равного использования? Это не означает, что преобразование невозможно, но покупатель вряд ли будет ценить предыдущие улучшения из-за требуемых затрат на преобразование. Таким образом, это свойство может быть использовано в альтернативном коммунальном хозяйстве в поколении 2 ^и . ⁶

Подводя итог, исключая необычные места, такие как самая высокая точка на земле и самая низкая, было бы почти невозможно, чтобы местоположение было собственностью специального назначения только из-за земли.Даже исторические и религиозные объекты могут быть исключены из этой категории, учитывая, что земля под ними во многих случаях может быть адаптирована для других целей (хотя можно утверждать, что некоторые религиозные объекты могут считаться незаменимыми). В основном земли специального назначения служат для улучшения целевого назначения. Улучшения могут быть как специального использования (путем зонирования), так и специального назначения, однако земля без улучшений или модификаций является особым использованием, поскольку определение цели обозначает намерение, а естественные земельные образования не имеют намерения, созданного руками человека.

Особая земля: «Зона 51»

Недавно возник специальный спор о частных землях с видом на военную базу, известную как «Зона 51» в пустыне Невада. ^{7, 8} Зона 51 ранее была известна как Центр тестирования и обучения Невады. Тем не менее, эта частная земля уникальна и служит единственным местом для просмотра Зоны 51. Собственность незаменима, поскольку она постоянно используется в специальных целях, и сопоставимых объектов нет. Фактически, это единственная частная собственность в мире с беспрепятственным видом на Зону 51.

Семья Шихан владела этим участком земли площадью 400 акров в долине озера Грум с конца 1800-х годов. Конечно, есть соседние владения, которые составляют текущий периметр Зоны 51, но это конкретное владение периметра — единственное оставшееся частное владение с видом. Уникальность (это «особое» утверждение) местоположения представления было ранее создано в результате взятия других свойств представления, а не частью нового проекта для каких-либо важных действий в домене.Но создает ли он собственность специального назначения? Что было раньше: цель (в данном случае — вид) или земля? Как уже говорилось ранее, земля сейчас служит в особом пользовании. Но цель этой земли заключалась не в том, чтобы ждать создания Зоны 51. Раньше это была площадка для добычи полезных ископаемых. Таким образом, в целом «цель» является преднамеренной и искусственной. Можно утверждать, что конечная цель (вид на Зону 51) была создана человеком, потому что человек создал сооружения, известные как Зона 51. Но создание смотровой площадки, вероятно, не было преднамеренным.

Собственность или земля «специального назначения» против собственности или земли «специального назначения»?

Подводя итог, Throupe et al. обратите внимание, что специальное использование — это обозначение зонирования, а не тип собственности или синоним специального назначения. К сожалению, некоторые суды усложнили работу оценщикам, перепутав слова и нечетко поменяв местами объекты специального назначения, специального назначения и ограниченные рыночные свойства. ^{9, 10, 11} Специальное использование земли является результатом принятия человеком решения о проведении на ней специальных улучшений.Земли специального назначения образуются либо с целевым назначением, либо рядом с ними. В любом случае земля интегрирована с улучшениями специального назначения. Это не означает, что единственная земля специального назначения — это земля, предназначенная для улучшения целевого назначения. Земля без интеграции специального назначения может использоваться в качестве специального использования, например, земля с уникальным или единственным в своем роде видом на уникальную или единственную в своем роде собственность. Кроме того, недвижимость специального назначения не обязательно должна находиться на зонированной земле специального назначения.

Неправильное использование подхода к продажам

Подход к продажам действительно требует рассмотрения, даже если кажется, что местных сопоставимых компаний немного. Этот подход может стать скорее «проверкой разумности» затратного подхода из-за сложности корректировки полезности между выбранными сопоставимыми объектами. ¹²

Для любой отрасли, рассматриваемая собственность связана с обзором отраслевых конкурентов, их продажи собственности, покупки аналогичных активов и их вероятность стать покупателем рассматриваемого объекта должны быть проанализированы.Эта отраслевая группа конкурентов или аналогичные отрасли являются вероятными покупателями, и рынок этой отрасли может быть национальным в разных местах, что опровергает концепцию, согласно которой требуются сопоставимые товары «местного рынка» или предметом особого назначения. Это ограниченная собственность для этого конкретного местного рынка, но могут быть подходящие аналогичные в другом месте. Идея о том, что отсутствие местных сопоставимых объектов означает заключение о собственности специального назначения и по умолчанию использование затратного подхода, является логическим скачком.

Судебные стратегии

Слишком часто кажется, что чеканка собственности как «особого назначения» — это стратегия компенсации при выручке от выдающихся доменов.Идея состоит в том, что если местные аналоги якобы недоступны, они должны быть специального назначения. Или можно полагаться на какое-то конкретное улучшение собственности, которое считается особым или редким, а затем распространить заявление о том, что все имущество является «особенным». Это приводит к тому, что по умолчанию используется затратный подход и субъективные рассуждения в отношении амортизационных отчислений с ограниченным анализом для определения оставшегося экономического срока службы. Проще говоря, в случаях, связанных с особым назначением, были неоднократные случаи, когда оставшаяся экономическая жизнь путалась с оставшейся физической жизнью (физическая жизнь обычно длиннее) и использовалась физическая жизнь для определения амортизационных отчислений, что приводило к более низкой амортизации, что приводило к большей оставшейся стоимость. ^{13, 14} Другое распространенное неправильное использование — оценка стоимости, основанная на стоимости коммерческого предприятия, а не на стоимости недвижимости, что снова приводит к более высокой сумме компенсации. Проницательный эксперт-оценщик сможет опровергнуть эти утверждения.

Заключение

Начиная с уточнения терминов «специальный» и «целевой» и объединенной терминологии «специального назначения» и «специального использования», в данной статье рассматривается, что делает собственность специального назначения и как изображается земля.Затем дается руководство по вопросам оценки, которые часто возникают, когда в задание аналитика входит недвижимость специального назначения.

Мы напоминаем читателям, что «все еще особенным» является сложность преобразования объектов специального назначения для альтернативного использования из-за связанных с этим затрат. Кроме того, аналитику необходимо определить, кто является вероятным покупателем, чтобы определить географический поиск покупателей и конкурентов в отрасли или смежной отрасли текущего использования.Только тогда аналитик может судить, вероятны ли какие-либо покупатели / пользователи или вероятна ли конверсия. Исследование, чтобы определить, существует ли собственность специального назначения, требует надлежащего и полного исследования предмета, экономики отрасли, конкурентов, потенциальных сопоставимых объектов, вероятных покупателей, а также обзора экономической и физической жизни. Самое главное, что без таких исследований нужно сопротивляться быстрым выводам специального назначения. •

Вы не согласны с выводом автора? Есть другое мнение или точка зрения? Пожалуйста, поделитесь своими мыслями с REI, а еще лучше подготовьте и отправьте рукопись для публикации, отправив электронное письмо the Real Estate Issues Исполнительному редактору (или Правлению) по этой статье на адрес rei @ cre.орг.

---

Примечания

<sup>1. Рон Троуп, Кей Чжан и Сюэ Мао, «Что такого особенного в собственности особого назначения», оценочный журнал, лето 2015: 226–236. ↩
2. Словарь Merriam-Webster, Pocket Books, New York NY, 1974, pg. 659. ↩
3. Словарь Merriam-Webster, Pocket Books, New York NY, 1974, pg. 565. ↩
4. Рон Троуп, Кай Чжан и Сюэ Мао, «Что такого особенного в собственности особого назначения» Appraisal Journal Summer 2015: 229.↩
5. Что такого особенного в собственности специального назначения? The Appraisal Journal, лето 2015: 226-236. ↩
6. Джон Липскомб, «Промышленные здания второго поколения: определяющие ценности», The Appraisal Journal (июль 2002 г.): 298–303. ↩
7. Семья теряет землю в битве с федеральным правительством, http://www.aero-news.net/index.cfm?do=main.textpost&id=15931408-31cd-489f-a996-1fd0c5aa751e. 22 октября 2015 г. ↩
8. За Зону 51 в Неваде идет битва, но не такая, как вы думаете.Джейсон Краварик, CNN, и Дэн Саймон, CNN, обновлено в 13:32 по восточному времени, суббота, 12 сентября 2015 г. https://www.cnn.com/2015/09/11/us/area-51-nevada-legal- battle / index.html. ↩
9. Специальное использование: разрешение на специальное использование. Разрешение, выданное местным агентством по зонированию, которое разрешает использование в качестве особого исключения из применимого зонирования. Специальное разрешение на использование в жилой зоне может позволить строительство церкви или больницы. Такое использование считается условным использованием, разрешенным только с одобрения органа по зонированию.Иногда называется условным разрешением на использование. См. Также использование с нарушением закона; дисперсия зонирования. ↩
10. Словарь оценки, Appraisal Institute, 6 th Edition, 2016, pg. 218. ↩
11. Имущество специального назначения. Недвижимость с уникальным физическим дизайном, специальными строительными материалами или планировкой, которая особенно адаптирует ее полезность к использованию, для которого она была построена; также называется недвижимостью с особым дизайном. ↩
12. Доходный подход используется редко из-за переплетения недвижимости, движимого имущества и нематериальных активов.См. Главу 35 издания 14 -го , Оценка недвижимости. ↩
13. Период, в течение которого улучшения недвижимого имущества способствуют увеличению его стоимости. Dictionary of Appraisal, Appraisal Institute, 6 th Edition, 2016: 72. ↩
14. Оценка возраста здания или улучшения после его износа. 2. Общий период, в течение которого здание длится или предполагается, что он прослужит, в отличие от его экономической жизни. Словарь оценки, Appraisal Institute, 6 th Edition, 2016: 171.↩</sup>

Раздел 17.18 ЗОНЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Глава 17.18

ЗОНЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Ячейки:

17.18.010 Назначение

17.18.020 Назначение зон особого назначения

17.18.030 Использование земель в зонах особого назначения и требования к разрешениям

17.18.040 Стандарты разделения зон особого назначения

17.18.050 Стандарты планирования и строительства зон особого назначения

17.18.060 Особое положение для Серафимовской Русской Православной Церкви

17.18.010 Назначение

В этой главе перечисляются виды землепользования, которые могут быть разрешены в зонах специального назначения, установленных Разделом 17.06.020 (Карта зонирования и зоны), определяется тип разрешения / утверждения на планирование, необходимого для каждого использования, а также приводятся основные стандарты для планировки участка и размер здания.

17.18.020 Назначение зон особого назначения

Цели отдельных зон специального назначения и порядок их применения следующие:

А.Зона OSR (Open Space — Recreation). Зона ЛАРН применяется к землям, находящимся в государственной собственности, которые используются или предназначены для общественных рекреационных целей, а также к территориям, имеющим важное эстетическое, историческое значение или значение для здоровья и безопасности населения. Соответствующее использование включает в себя парковые, развлекательные и культурные объекты. Зона ЛАРН реализует и согласуется с обозначениями землепользования парков и открытых пространств (POS) и рекреационной коммерции (RC) Генерального плана.

Б.Зона OSC (Open Space — Conservation). Зона OSC применяется к объектам, предназначенным для сохранения природных и живописных ресурсов. Развитие ограничивается структурами, поддерживающими среду обитания и сохраняемыми особенностями открытого пространства. Зона OSC соответствует и реализует определение землепользования в рамках Управления средой обитания (HM) Генерального плана.

C. PI (общественная / институциональная) зона. Зона PI применяется к участкам существующих и предполагаемых общественных зданий и сооружений, инженерных сетей и аналогичных и связанных с ними объектов.Зона PI соответствует назначению государственного / институционального землепользования Генерального плана и согласуется с ним.

D. M (Военная) зона. Зона M применяется к территориям, которые остаются под юрисдикцией и собственностью правительства Соединенных Штатов в связи с продолжающейся военной деятельностью в пределах бывшей границы Форт-Орд. Допустимые варианты использования включают военное строительство, школы, детские сады, конференц-залы, обучение резервных подразделений, обменную торговлю и деятельность автопарков.Зона M соответствует Военному (M) назначению землепользования Генерального плана.

17.18.030 Использование земель в зонах особого назначения и требования к разрешениям

A. Общие разрешительные требования. В Таблице 2-7 указаны виды использования земель, разрешенные этим Постановлением о зонировании в каждой зоне специального назначения, и разрешение на планирование, необходимое для установления каждого вида использования в соответствии с Разделом 17.10.030 (Разрешенные виды землепользования и требования к разрешениям на планирование).

B. Требования для определенных видов землепользования. Если последний столбец в Таблице 2-7 («Особые правила использования») включает номер раздела, указанный раздел может повлиять на то, требуется ли для использования разрешение на зонирование, разрешение на незначительное использование или разрешение на использование, и / или может устанавливать другие требования и стандарты, применимые к использованию.

17.18.040 Стандарты подразделения зон особого назначения

Минимальная площадь и размеры новых участков в зонах специального назначения определяются Городом в процессе разделения.

17.18.050 Стандарты планирования и строительства зон особого назначения

Подразделения, новые виды землепользования и сооружения, а также изменения существующих землепользований и сооружений должны быть спроектированы, построены и / или созданы в соответствии со следующими стандартами и любыми требованиями, установленными городом в процессе получения разрешения на использование, процесса программирования капитальных улучшений. , или сдача в аренду государственной собственности, если применимо, в дополнение к применимым стандартам развития (например,г., благоустройство территории, стоянка и погрузка и др.) в статье 3.

A. Стандарты зоны ЛАРН. Предлагаемая застройка и новые виды землепользования в зоне ЛАРН должны соответствовать разделу «Парки, места отдыха и открытое пространство» Генерального плана. Сооружения и виды использования, не требующие утверждения Разрешения на использование, должны требовать разрешения Администратора зонирования.

B. Стандарты зоны OSC. Предлагаемая застройка и новые виды землепользования в зоне OSC должны соответствовать плану управления средой обитания и соглашению о реализации / управлении HMP Плана повторного использования Fort Ord и стандартам, установленным после утверждения разрешения на использование.

C. Стандарты зоны PI. Предлагаемая застройка и новые виды землепользования в пределах зоны ЛРН должны соответствовать требованиям зоны ЛАРН в Подразделе А этого раздела.

Стандарты зоны D. М. Стандарты застройки, предлагаемые в зоне M, должны определяться Министерством армии до тех пор, пока собственность не будет передана невоенному сектору для частной застройки. После передачи Министерством армии собственности невоенному сектору для частного развития, предлагаемая застройка и новые виды землепользования должны соответствовать следующим стандартам и всем другим применимым положениям настоящего Постановления о зонировании (e.g., Статья 3 — Планирование, проектирование и эксплуатационные стандарты площадки):

1. Неудачи. Предлагаемые конструкции должны располагаться на расстоянии не менее 30 футов от каждой линии собственности и должны быть озеленены с использованием растительных материалов, произрастающих в этом регионе, для минимизации визуального воздействия прилегающих участков.

2 Ограничение по высоте. Никакая конструкция не должна превышать максимальную высоту 32 фута.

3. Вспомогательное и вспомогательное использование.Офисное использование и деятельность по розничным продажам должны иметь прямое отношение к использованию в коммерческих целях и в развлекательных целях или быть случайными или вспомогательными.

17.18.060 Особое положение для Серафимовской Русской Православной Церкви

Русская православная церковь Св. Серафима, расположенная в региональном парке «Лагуна Гранде», должна рассматриваться как соответствующее использование на весь срок ее полезного использования.

Субъекты специального назначения в сфере коммерческой недвижимости — Ссуды на коммерческую недвижимость

Субъекты специального назначения в сфере коммерческой недвижимости

Юридическое лицо специального назначения или юридическое лицо единственного назначения (SPE), также известное как средство специального назначения (SPV), является юридическим лицом. предприятие использовалось для приобретения и финансирования конкретных инвестиций, ограничивая при этом риск для всех вовлеченных сторон.Основное преимущество SPE заключается в том, что оно не подлежит банкротству — если фирма, владеющая предприятием, объявляет о банкротстве, существует лишь ограниченный риск того, что SPE попадет в ловушку процедуры банкротства. Для кредиторов коммерческой недвижимости это означает, что заемщик с гораздо большей вероятностью сможет погасить ссуду, даже если он индивидуально (как физическое лицо или компания) испытывает финансовые проблемы.

Кроме того, изолированный характер организации специального назначения облегчает продажу или передачу коммерческой недвижимости в будущем.Кроме того, тот факт, что ПСН находятся «вне баланса» материнской компании и юридически обособлены, может добавить дополнительный уровень анонимности для инвесторов и компаний, желающих сохранить конфиденциальность своей деятельности.

SPE могут быть структурированы по-разному, но чаще всего они структурированы как LLC или LP. LLC обычно считаются наиболее выгодными для налоговых целей. В целом, чем дальше SPE удаляется от своей материнской компании, тем безопаснее оно будет от процедуры банкротства или других финансовых проблем.SPE также могут использоваться в совместных предприятиях, в которых несколько сторон будут вносить средства в SPE для приобретения инвестиций в недвижимость.

Какие типы коммерческих кредиторов требуют, чтобы заемщики использовали компании специального назначения?

Большинство кредиторов коммерческой недвижимости, включая кредиторов CMBS, банки и мезонинных кредиторов, требуют, чтобы заемщики размещали свою собственность в SPE. То же самое относится и к многосемейным займам Fannie Mae, Freddie Mac и HUD / FHA.

Каковы налоговые льготы ПСН?

В некоторых ситуациях владение коммерческой недвижимостью в компании специального назначения может иметь значительные налоговые льготы.При отчуждении актива инвестор может просто продать акции юридического лица, владеющего недвижимостью, вместо того, чтобы напрямую продавать сам объект недвижимости. Это часто может быть выгодно с точки зрения налогообложения, поскольку продажа акций иногда может облагаться налогом по более низкой ставке, чем продажа недвижимости.

Самый типичный холдинг в автомобиле специального назначения

Транспортные средства специального назначения (SPV) широко использовались в качестве средства секьюритизации имущественных активов.С 1980-х годов крупные финансовые корпорации стали полагаться на SPV и аналогичные продукты для распределения рисков и снятия обязательств со своих балансов. Великая рецессия вновь вызвала обеспокоенность на финансовом рынке по поводу потенциальных рисков после того, как банки преобразовали пулы ипотечных кредитов в ценные бумаги и продали их инвесторам в форме SPV. Читайте дальше, чтобы узнать больше об этих транспортных средствах, о том, как они работают, и что делает инвестиции в недвижимость обычными для SPV.

Ключевые выводы

• Специальная компания — это компания-сирота, созданная для изоляции рисков и перераспределения активов среди инвесторов.
• Инвестиции в недвижимость обычно размещаются в автомобилях специального назначения.
• Компании могут передать право собственности на собственность SPV и продать это юридическое лицо, уплатив (меньший) налог на прирост капитала вместо налога с продаж собственности.
• Банки могут продавать ипотечные активы SPV, снижая долговую нагрузку на свои собственные балансы.

Что такое автомобиль специального назначения (SPV)?

Компания специального назначения — это компания-сирота, созданная для дезагрегирования и изоляции рисков, связанных с базовыми активами, и их перераспределения среди инвесторов.Эти структуры, которые также называются организациями специального назначения (SPE), имеют свои собственные обязательства, активы и пассивы за пределами материнской компании.

Автомобили специального назначения имеют собственные обязательства, активы и пассивы.

SPV могут выпускать облигации для привлечения дополнительного капитала по более выгодным ставкам по займам. Они также создают выгоду за счет учета внебалансовых отчетов для целей налоговой и финансовой отчетности материнской компании.

SPV считаются компаниями, находящимися на удалении от банкротства.Это означает, что ее банкротство практически не повлияет на материнскую компанию, и наоборот. Таким образом, они предназначены для защиты обеих компаний от банкротства.

Как работают автомобили специального назначения

Сама SPV действует как филиал материнской корпорации, которая продает активы за пределами своего баланса SPV. SPV становится косвенным источником финансирования для первоначальной корпорации за счет привлечения независимых инвесторов в акционерный капитал для покупки долговых обязательств.Это наиболее полезно для крупных статей кредитного риска, таких как субстандартные ипотечные ссуды.

Не все SPV имеют одинаковую структуру. В Соединенных Штатах SPV часто являются корпорациями с ограниченной ответственностью (LLC). После того, как ООО покупает рискованные активы у своей материнской компании, оно обычно группирует активы в транши и продает их, чтобы удовлетворить определенные предпочтения по кредитному риску различных типов инвесторов.

Есть несколько причин, по которым создаются SPV. Они обеспечивают защиту активов и пассивов материнской компании, а также защиту от банкротства и несостоятельности.Эти организации также могут получить простой способ привлечения капитала. SPV также имеют большую операционную свободу, потому что они не обременены таким количеством нормативных требований, как материнская компания.

Продажа инвестиции в недвижимость SPV

Инвестиции в недвижимость чаще всего осуществляются в автомобили специального назначения. В большинстве случаев компания может создать SPV, чтобы сократить налоговые последствия продажи недвижимости. Например, компания может передать часть собственности SPV, если налог с продаж выше, чем налог на прирост капитала.Если и когда материнская компания решит продать актив, она может выставить на продажу SPV вместо самой собственности. Это возлагает ответственность за уплату налога на прирост капитала, а не налога с продажи недвижимости.

Вот еще один сценарий, демонстрирующий, почему инвестиции в недвижимость являются привлекательными вложениями в SPV. Банк выдает ссуду на недвижимость и берет на себя кредитный риск. Ипотека — это актив банка. Вместо того, чтобы удерживать этот актив и получать медленные выплаты по процентам, банк создает SPV и продает ему ипотечный актив.В результате баланс банка выглядит менее обеспеченным, и это снижает его прямой кредитный риск.

Автомобиль специального назначения (SPV) Определение

Что такое автомобиль специального назначения (SPV)?

Компания специального назначения, также называемая организацией специального назначения (SPE), представляет собой дочернюю компанию, созданную материнской компанией для изоляции финансового риска. Юридический статус отдельной компании обеспечивает безопасность ее обязательств даже в случае банкротства материнской компании. По этой причине транспортное средство специального назначения иногда называют организацией, находящейся на удалении от банкротства.

Если использовать лазейки в бухгалтерском учете, эти средства могут стать разрушительным с финансовой точки зрения способом сокрытия долга компании, как это было видно в 2001 году в скандале с Enron.

Ключевые выводы

• SPV создается как отдельная компания с собственным балансом.
• Его можно использовать для заключения рискованного предприятия при одновременном снижении любого негативного финансового воздействия на материнскую компанию и ее инвесторов.
• В качестве альтернативы SPV может быть холдинговой компанией для секьюритизации долга.

Организация специального назначения / транспортное средство

Общие сведения о SPV

Материнская компания создает SPV для изоляции или секьюритизации активов в отдельной компании, которая часто не учитывается. Он может быть создан для реализации рискованного проекта, одновременно защищая материнскую компанию от самых серьезных рисков ее провала.

В других случаях SPV может создаваться исключительно для секьюритизации долга, чтобы инвесторы могли быть уверены в выплате.

В любом случае операции SPV ограничиваются приобретением и финансированием конкретных активов, а отдельная структура компании служит методом изоляции рисков этой деятельности. SPV может выступать в качестве контрагента по свопам и другим кредитно-чувствительным производным инструментам.

Компания может образовать SPV как товарищество с ограниченной ответственностью, траст, корпорацию или корпорацию с ограниченной ответственностью, среди других вариантов. Он может быть разработан для независимого владения, управления и финансирования.В любом случае SPV помогают компаниям секьюритизировать активы, создавать совместные предприятия, изолировать корпоративные активы или выполнять другие финансовые операции.

Как работает SPV

Финансовые показатели SPV не могут отображаться на балансе материнской компании в составе капитала или долга. Вместо этого его активы, обязательства и капитал будут отражаться только на его собственном балансе.

Инвестор всегда должен проверять финансовые показатели любого SPV, прежде чем вкладывать средства в компанию.Помните Enron!

Таким образом, SPV может скрывать важную информацию от инвесторов, которые не получают полного представления о финансовом положении компании. Инвесторам необходимо проанализировать баланс материнской компании и SPV, прежде чем принимать решение об инвестировании в бизнес.

Как компания Enron использовала SPV

Массовый финансовый крах в 2001 году Enron Corp., предположительно быстро развивающейся энергетической компании, базирующейся в Хьюстоне, является ярким примером неправильного использования SPV.

Акции Enron быстро росли, и компания перевела большую часть акций в машину специального назначения, взяв взамен наличные или вексель.Затем компания специального назначения использовала акции для хеджирования активов, которые находились на балансе компании. Чтобы снизить риск, Enron гарантировал стоимость автомобиля специального назначения. Когда цена акций Enron упала, цены на спецтехнику последовали за ней, и гарантии были задействованы.

Неправильное использование SPV никоим образом не было единственной бухгалтерской уловкой, совершенной Enron, но, возможно, это было самой большой причиной ее резкого падения. Enron не могла выплатить огромные суммы, которые она должна кредиторам и инвесторам, и вскоре последовал финансовый крах.

Перед завершением компания раскрыла финансовую информацию о балансах компании и спецтехники. Его конфликты интересов были на виду. Однако немногие инвесторы достаточно глубоко погрузились в финансовые показатели, чтобы понять серьезность ситуации.

Часто задаваемые вопросы

Для чего используются автомобили специального назначения?

Транспортное средство специального назначения (SPV) — это дочерняя компания, созданная для выполнения определенной бизнес-цели или деятельности.SPV обычно используются в определенных приложениях структурированного финансирования, таких как секьюритизация активов, совместные предприятия, сделки с недвижимостью или для изоляции активов, операций или рисков материнской компании. Хотя существует множество законных способов создания SPV, они также сыграли роль в нескольких финансовых и бухгалтерских скандалах.

Отражаются ли активы и обязательства SPV в балансе материнской компании?

Нет. У автомобилей специального назначения есть свои обязательства, активы и пассивы за пределами материнской компании.SPV могут, например, выпускать облигации для привлечения дополнительного капитала по более выгодным ставкам по займам, чем это могло бы сделать материнская компания. Они также создают выгоду за счет учета внебалансовых отчетов для целей налоговой и финансовой отчетности материнской компании.

Каков механизм SPV?

Сама SPV действует как филиал материнской корпорации, которая продает активы за пределами своего баланса SPV. SPV становится косвенным источником финансирования для первоначальной корпорации за счет привлечения независимых инвесторов в акционерный капитал для покупки долговых обязательств.Это наиболее полезно для крупных статей кредитного риска, таких как субстандартные ипотечные ссуды.

Не все SPV имеют одинаковую структуру. В Соединенных Штатах SPV часто являются корпорациями с ограниченной ответственностью (LLC). После того, как ООО покупает рискованные активы у своей материнской компании, оно обычно группирует активы в транши и продает их, чтобы удовлетворить определенные предпочтения по кредитному риску различных типов инвесторов.

Зачем компании создавать SPV?

Есть несколько причин, по которым создаются SPV.Они обеспечивают защиту активов и пассивов материнской компании, а также защиту от банкротства и несостоятельности. Эти организации также могут получить простой способ привлечения капитала. SPV также имеют большую операционную свободу, потому что они не обременены таким количеством нормативных требований, как материнская компания.

Какова функция SPV в государственно-частном партнерстве?

Государственно-частное партнерство — это сотрудничество между государственным учреждением и частной компанией.Многие частные партнеры в рамках государственно-частных партнерств требуют наличия специального транспортного средства в рамках договоренности. Это особенно актуально для капиталоемких начинаний, таких как инфраструктурный проект.