Строительство на землях сельскохозяйственного назначения. Это возможно?
Цвет:
Ц
Ц
Шрифт:
A
A
A
Интервал:
строчный:
1.7
2
символьный:
1
2
Изображения:
ВКЛ
ВЫКЛ
Ч/Б
X
23 октября 2020
Статья 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признает земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), а именно приоритет их использования и особую охрану.
Согласно части 6 статьи 79 Земельного Кодекса РФ сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г.
Допускается изменение вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, но не относящихся к сельскохозяйственным угодьям либо иным земельным участкам, указанным в частях 4 и 6 статьи 36 Градостроительного кодекса, на вид разрешенного использования, выбранный правообладателем такого земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом.
Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой.
Согласно части 2 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для строительства зданий, строений, сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий
Таким образом, на земельном участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатируемого крестьянским (фермерским) хозяйством, могут размещаться любые производственные, а также иные объекты, в том числе здания, строения, сооружения, используемые в процессе сельскохозяйственного производства.
Необходимо учитывать, что использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается.
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельные участки за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 года №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» полевой земельный участок предназначен исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем каких- либо зданий и строений.
Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, являются садовыми земельными участками в соответствии с частью 7 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г.
Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий и полевых участков) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при возведении на нем объекта повлечет за собой признание самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязанность по восстановлению земли.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай
Возврат к списку новостей
Обнаружив в тексте ошибку,
выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Земельный участок для ведения дачного хозяйства
При покупке земли первое, на что нужно обращать внимание, так это на категорию земли и вид разрешенного использования. От этих двух параметрах будет зависеть, на какие нужды возможно использование денной земли: ведение фермерского хозяйства, садоводство, строительство дома, дачи, недвижимости промышленного назначения и другого.
Возникает вопрос: «Что означает категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, а также, для каких нужд можно использовать земельный участок для ведения дачного хозяйства».
Специалисты компании Ландберри, занимающейся продажей земельных участков в коттеджных поселках Ленобласти, прекрасно разбираются в российском земельном законодательстве.
Они расскажут о том, можно ли возводить жилые дома с правом регистрации проживания на земельном участке для ведения дачного хозяйства.
Начнем с того, что нужно различать понятия «категория земли» и «вид разрешенного использования». Объясним на примере земельных участков в коттеджном поселке «Золотая сотка». Категория земли данных участков: земли сельскохозяйственного назначения.
Вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства. Что это значит?
В 4 абзаце, статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» говориться о том, что «дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем, хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля».
Многие потенциальные покупатели переживают, что земельный участок для ведения дачного хозяйства, относящийся к категории земли сельскохозяйственного назначения, попадет под особый контроль.
Спешим развеять данные опасения. Во 2 абзаце, статьи 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говориться: «действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации».
НА ОСНОВАНИИ ВСЕГО ВЫШЕСКАЗАННОГО СЛЕДУЕТ ВЫВОД, ЧТО ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА ПОЗВОЛЯЕТ:
- Возводить жилье с правом регистрации проживания в нем, а также других сооружений и хозяйственных построек;
- Строительство жилья на земельном участке для ведения дачного хозяйства возможно как в индивидуальном порядке, так и с участием некоммерческих объединений граждан в иже товариществ, кооперативов или других форм партнерства
Не нужно изменять категорию земли, если она относится к землям сельскохозяйственного назначения.
Строительство дома на сельскохозяйственных угодьях — см. подробности
Как правило, сельскохозяйственные угодья позволяют разводить скот, выращивать и собирать урожай. Сельскохозяйственные земли во многих случаях могут использоваться для типичных домашних целей, таких как строительство дома на одну семью. Как правило, сельскохозяйственные угодья относительно гибки, и эта категория охватывает множество незанятых сельских участков.
В целях зонирования фермы определяются как земли, используемые для разведения животных и выращивания сельскохозяйственных культур. Фермы, такие как зерновые, рыбные, молочные фермы, домашняя птица и мясо, бесконечны.
Независимо от того, какой тип фермы продает эти продукты для экономической выгоды, фермеры производят, выращивают или выращивают их. Эти землевладельцы зависят, чтобы выжить на своих фермах. Топографы позаботятся о том, чтобы сельскохозяйственные угодья можно было использовать и для строительства вашего дома.
Ранчо
Ранчо – это места выпаса и выращивания животных для производства мяса и других продуктов для животных. В условиях пастбища владельцы ранчо обычно разводят животных, например, на животноводческих фермах. Они также содержат животных для более эффективного выпаса скота. Как и фермеры, владельцы ранчо разводят этих животных в качестве основного способа заработка и полагаются на свои фермы.
Усадьбы
Усадьба обычно сочетает многие из тех же функций, что и ранчо и фермы, но термин «усадьба» относится к дому и его окрестностям и обычно принадлежит семье. Усадьба, вероятно, ваш лучший выбор, если вы хотите купить ферму, чтобы жить за счет земли.
Фермеры обычно хотят создать автономный образ жизни, живя за счет того, что они производят на земле.
Фермы
Также для хобби используются сельскохозяйственные угодья. В отличие от обычных ферм, они предназначены для удовольствия или отдыха. Они не живут (большую часть времени) на своей ферме, как это делают фермеры, но по-прежнему используют землю для ведения сельского хозяйства.
Понимание сельскохозяйственных угодий
Вот некоторые ключевые вопросы, которые необходимо понять, прежде чем покупать сельскохозяйственные земли для строительства дома:
Налоги и законы о зонировании, права на воду и соглашения
дом. Ваши сельскохозяйственные угодья и такие вещи, как обработка почвы и права на воду, должны быть знакомы вам (и вашему агенту по недвижимости). Если вы планируете возделывать свою землю, вода и права могут стать препятствием для сделки.
Сельскохозяйственное зонирование направлено на защиту сельскохозяйственной деятельности и земли от несельскохозяйственного использования, а также на сохранение и защиту открытого землепользования для содействия росту сельских районов и предотвращения конфликтов из-за городских земель.
Это, однако, не означает, что все сельскохозяйственные земли могут использоваться только в сельскохозяйственных целях. Часто сельскохозяйственные угодья можно использовать для таких объектов, как церкви, коммунальные службы, школы, больницы, офисы, кормовые магазины, питомники и т. д. Однако вам должно быть удобно жить рядом с фермами, которые могут разводить скот, если вы покупаете землю, которая сельскохозяйственно зонирована для сделать дом.
Также важно знать налоговый статус земли — единоличное использование фермы может привести к тому, что вы будете облагаться более низким налогом, если ваш предыдущий владелец не потеряет статус фермерского налога.
Зоны затопления
Тот факт, что ферма находится в зоне затопления, не так уж и плох; богатые отложения затопленных берегов фактически обогащают почву. Другое дело, если на земле есть здания или другие сооружения. Вам, вероятно, придется купить страховку от наводнения, чтобы получить кредит, который может быть чрезвычайно дорогостоящим, в зависимости от страны, если вы покупаете сельскохозяйственную землю для строительства дома, и она находится в зоне наводнения.
Почему Red Hawk Surveying?
Позвоните в Redhawk Surveying в OKC, чтобы найти надежного топографа, который может провести надлежащую съемку и обеспечить использование сельскохозяйственных земель для строительства вашей собственности.
Добровольная долгосрочная защита сельскохозяйственных земель на Гавайях
«Важными сельскохозяйственными угодьями» являются те земли, которые (Закон 183 2005 г.; HB № 1640):
- принятые методы и технологии земледелия.
- Вклад в экономическую базу штата и производство сельскохозяйственной продукции на экспорт или для местного потребления.
- Необходимы для содействия расширению сельскохозяйственной деятельности и доходов в будущем, даже если в настоящее время не производятся.
Идентификация и обозначение важных сельскохозяйственных земель (IAL) были впервые предложены на Конституционном съезде 1978 года и впоследствии одобрены избирателями в том же году. В соответствии с разделом 3 статьи XI Конституции штата Гавайи штат обязан сохранять и защищать сельскохозяйственные угодья, содействовать диверсификации сельского хозяйства, повышать самодостаточность сельского хозяйства и обеспечивать наличие пригодных для сельского хозяйства земель.
На протяжении многих лет было предпринято несколько попыток придать IAL статус
, но только в 2005 году был принят Закон 183.
После принятия Закона 183 Департамент сельского хозяйства Гавайев (HDOA) работал с Департаментом налогообложения и заинтересованными сторонами, включая Федерацию фермерских бюро Гавайев (HFBF), Фонд исследований землепользования, Колледж тропического сельского хозяйства и управления персоналом Гавайского университета. (UH CTAHR), Гавайский центр сельскохозяйственных исследований (HARC), Департамент бизнеса, экономического развития и туризма (DBEDT), Управление планирования (OP) и управления планирования четырех округов для определения стимулов для владельцев сельскохозяйственных земель для назначения свои земли в качестве IAL и подготовить отчет Законодательному органу, который включал бы рекомендации и обоснование стимулов и описание процесса.
В 2008 г. был принят Закон 233, устанавливающий стимулы, такие как налоговые льготы, гарантии по кредитам и ускоренная нормативная обработка, чтобы побудить землевладельцев обозначить свои земли как IAL.
Это обозначение также затрудняет использование этих земель для несельскохозяйственных целей после того, как они обозначены как IAL.
Характеристики важных сельскохозяйственных земель (Закон 183 2005 г.; HB № 1640)
Учитываются земли, соответствующие любому из приведенных ниже критериев.
- Земля, используемая в настоящее время для сельскохозяйственного производства.
- Земля с почвенными качествами и условиями выращивания, которые поддерживают сельскохозяйственное производство продуктов питания, волокна или культур, производящих топливо и энергию.
- Земли, определенные в соответствии с системами оценки продуктивности сельского хозяйства, такими как сельскохозяйственные земли, имеющие значение для системы штата Гавайи (ALISH), принятой Советом по сельскому хозяйству 28 января 1977 г.
- Типы земель, связанные с традиционным гавайским сельскохозяйственным использованием, таким как выращивание таро, или уникальными сельскохозяйственными культурами и использованием, такими как кофе, виноградники, аквакультура и производство энергии.
- Земля с достаточным количеством воды для поддержания жизнеспособного сельскохозяйственного производства.
- Земли, обозначение которых как важные сельскохозяйственные угодья соответствует генеральным планам, планам развития и общественным планам округа.
- Земля, которая способствует поддержанию критической массы земли, важной для сельскохозяйственной производительности.
- Земля с вспомогательной инфраструктурой, способствующей продуктивности сельского хозяйства, такой как транспорт на рынки, водоснабжение или электроэнергия, или рядом с ней.
Поощрения землевладельцев (Закон 233 2008 г.; SB № 2646)
- Поощрение 1: Фермерские дома и жилье для сотрудников.
Позволяет землевладельцам строить фермерские дома и жилье для своих ближайших родственников и сотрудников. Предел 5% от общего IAL или 50 акров, в зависимости от того, что меньше. Планы жилья и жилья для работников должны поддерживаться сельскохозяйственными планами, утвержденными HDOA. - Поощрение 2: Возмещаемый налоговый кредит на сельскохозяйственные затраты.
Может быть заявлено в налоговые годы, начинающиеся после 31 мая 2009 г. Самым ранним доступным налоговым годом, когда может быть заявлен кредит, будет финансовый год, заканчивающийся 31 мая 2010 г. HDOA должно удостоверять кредиты на сумму до 7 500 000 долларов США в год. Кредит может быть запрошен на такие расходы, как дороги или коммунальные услуги, сельскохозяйственные перерабатывающие предприятия, водяные колодцы, водохранилища, плотины, трубопроводы, сельскохозяйственное жилье, технико-экономические обоснования, юридические и бухгалтерские услуги и оборудование. - Поощрение 3: Гарантия по кредиту.
Председатель Совета по сельскому хозяйству может предоставить 85%-ную гарантию кредита коммерческим кредиторам, что должно привести к более низкой процентной ставке для сельскохозяйственных заемщиков по IAL. Процентная ставка по гарантированным кредитам будет на 1% ниже основной ставки кредитора. Гарантия по кредиту IAL будет осуществляться Отделом сельскохозяйственных кредитов HDOA. - Льгота 4. Государственный план водопользования и развития сельского хозяйства.
Изменяет объем плана, чтобы включить государственные и частные системы, источники воды, а также текущую и будущую потребность в воде для земель, обозначенных как IAL. Отдел управления сельскохозяйственными ресурсами (ARM) HDOA отвечает за разработку плана в зависимости от финансирования расширенного масштаба. - Льгота 5. Сельхозперерабатывающие предприятия, разрешения, приоритет.
HDOA будет работать с Министерством здравоохранения (DOH) для разработки системы направления и оказания помощи в ускорении получения разрешений путем предоставления информации потенциальным заявителям на получение разрешений. Департаменту здравоохранения известно о Законе 233 и об этом поощрении. Сотрудникам Министерства здравоохранения было приказано уделять приоритетное внимание этим заявкам на получение разрешений. - Льгота 6. Общественные земли.
HDOA и Департамент земельных и природных ресурсов (DLNR) будут сотрудничать, чтобы определить и передать HDOA те государственные земли в сельскохозяйственном районе, которые соответствуют критериям IAL. HDOA будет управлять землями в рамках своей Программы сельскохозяйственных парков или Программы земель несельскохозяйственных парков. - Льгота 7. Реклассификация земли.
Землевладельцы могут подать петицию в Комиссию по землепользованию (LUC) о реклассификации до 15% территории IAL в сельский, городской или заповедный район.
Гарантия по кредиту IAL будет осуществляться Отделом сельскохозяйственных кредитов HDOA.
Текущее состояние IAL
Присоединение к IAL в настоящее время является добровольным, любой владелец может обратиться в Комиссию по землепользованию. Компания Alexander and Baldwin, Inc. (A&B) является первым и пока единственным землевладельцем, выделившим земли в качестве важных сельскохозяйственных земель (IAL) в рамках процедуры Комиссии по землепользованию.
A&B выделила 27 104 акра на Мауи, которые простираются от Маалаеа, Кахулуи, Пайи, Халиимайле до Кихеи и в основном заняты выращиванием сахарного тростника, а некоторые земли — посевами кукурузы и пастбищами. На Кауаи их 3773 акра, обозначенные как IAL, расположены в Лаваи и Ханапепе и в настоящее время используются для выращивания кофе, посевной кукурузы, риса, таро и пастбищ.
Комиссия по землепользованию одобрила обе петиции в 2009 году, что привело к защите 31 процента из примерно 100 тысяч акров сельскохозяйственных угодий в активном растениеводстве на Гавайях (за исключением разведения крупного рогатого скота). Обе запрошенные территории соответствовали всем восьми критериям IAL, включая использование в сельскохозяйственном производстве, почвы, поддерживающие сельскохозяйственное производство, достаточное количество воды для орошения сельскохозяйственных культур и соответствие планам землепользования округа.
Законодательство установило этот срок добровольного присоединения до тех пор, пока округа не представят свои карты, предложенные IAL, в комиссию.
Карты округов должны быть представлены в Комиссию по землепользованию в период с лета 2011 г. по лето 2023 г. (через 60 месяцев после передачи округам средств на идентификацию) (Закон 183 2005 г.; HB № 1640)
- Что такое IAL?
Это новое обозначение типа землепользования, конечной целью которого является защита ценных сельскохозяйственных угодий. - В чем разница между сельскохозяйственным землепользованием и важным сельскохозяйственным землепользованием?
Сложность изменения землепользования в IAL выше, чем в сельскохозяйственном использовании. Округа могут изменить землепользование для земель менее 15 акров с городского/сельского или сельскохозяйственного на другое использование, но они не смогут сделать это с помощью IAL. Важные изменения в использовании сельскохозяйственных земель будут приниматься исключительно Комиссией по землепользованию. - Откуда взялся IAL?
Конституция штата предусматривала это положение, но только в 2005 году в законодательстве штата был принят закон об идентификации этих земель; затем в 2008 г. было создано законодательство со стимулами. - Каковы временные рамки IAL?
Добровольное присоединение до выпуска карт округов (с лета 2011 г. по лето 2023 г.). - Кто создает карты?
Округа с помощью HDOA и различных консультантов - Как часто будут пересматриваться карты?
Закон 183 предусматривает, что карты должны пересматриваться не реже одного раза в десять лет, но не чаще одного раза в пять лет. - Как узнать, соответствует ли моя земля требованиям IAL?
Ваша земля должна соответствовать хотя бы одной из характеристик, описанных в информационном бюллетене IAL. - Возможно ли, что моя земля включена в карту IAL без моего согласия? Могу ли я что-то с этим сделать?
Это возможно, но не доказуемо. Округа должны информировать всех владельцев предполагаемых IAL в процессе идентификации (пока они создают карты). Поговорите с ответственным лицом в вашем округе, чтобы быть уверенным.
Если ваша земля выбрана, и вы не согласны, вы можете подать жалобу в Комиссию по землепользованию, но в конечном итоге это будет их решение. Тем не менее, законодательство предусматривает, что владелец не может иметь большую часть своей земли в качестве IAL без своего согласия. - После того, как моя земля будет считаться IAL, можно ли будет использовать ее для чего-то другого?
Его нельзя использовать ни для чего, кроме сельского хозяйства. Исключения сделаны для здания площадью 5%/50 акров, предусмотренного законодательством. - Можно ли лишить мою землю IAL этого обозначения?
Законодательство предусматривает отмену обозначения, когда больше не будет достаточного количества воды для прибыльного ведения сельского хозяйства на земле. - Имеет ли значение размер моей земли?
В законодательстве нет ограничений по размеру, тем не менее, руководящие принципы Комиссии по землепользованию пытались объединить IAL, как они это делают с сохранением.
было создано законодательство со стимулами.
