Земли промышленности и иного специального назначения: Земли промышленности и иного специального назначения

Введены дополнительные коды категорий земель для целей заполнения декларации по земельному налогу | ФНС России

Дата публикации: 16.04.2018 14:34

Для участков, относящихся к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» введены дополнительные группировочные коды. 

Налоговые ставки по земельному налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать, в частности, 0,3% в отношении земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (ст. 394 Налогового кодекса РФ).

В целях заполнения раздела 2 «Расчет налоговой базы и суммы земельного налога» в форме налоговой декларации по налогу по строке с кодом 030 указывается код категории земли в соответствии с приложением №5 к Порядку заполнения налоговой декларации по земельному налогу, утвержденному приказом от 02.03.2018 №ММВ-7-21/347@ «Об утверждении формы и формата представления налоговой декларации по земельному налогу в электронной форме и порядка ее заполнения, а также признании утратившим силу приказа Федеральной налоговой службы от 28.10.2011 № ММВ-7-11/696@». При этом для участков, относящихся к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», при заполнении налоговой декларации могут использоваться, в частности, группировочные коды:

003003000060 – «земли обороны»;
003003000070 – «земли безопасности»;
003003000080 – «земли иного специального назначения».

Наряду с изложенным в отношении участков, относящихся к землям для обеспечения таможенных нужд, может использоваться дополнительный группировочный код:
003008000010 – «земли для обеспечения таможенных нужд».

В отношении участков, относящихся к категории земель «Земли населенных пунктов», для заполнения налоговой декларации могут использоваться следующие дополнительные группировочные коды:
003002000110 – «земли для обеспечения обороны в населенных пунктах»;
003002000120 – «земли для обеспечения безопасности в населенных пунктах»;
003002000130 – «земли для обеспечения таможенных нужд в населенных пунктах».

Лекция 11. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Лекция 11. Земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли
для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным статьями 15, 22 — 24 ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее — земли промышленности и иного специального назначения).
В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации. Общая площадь земель рассматриваемой категории на 1 января 2011 г. в России составила 16,8 млн га <1>.
———————————
<1> См.: Государственный доклад Минприроды России «О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2010 году» // http://www.mnr.gov.ru/.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:
1) земли промышленности;
2) земли энергетики;
3) земли транспорта;
4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
5) земли для обеспечения космической деятельности;
6) земли обороны и безопасности;
7) земли иного специального назначения.
Об особенностях перевода земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию регулируются статьей 9 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Особенности правового режима земель данной категории устанавливаются статьями 88 — 93 ЗК РФ и учитываются при проведении зонирования территорий, а также специальными нормативными правовыми актами <1>.
———————————
<1> См. подробнее: Закон РСФСР от 14.07.1992 N 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»; Закон РФ от 01.04.1993 N 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации»; Закон РФ от 20.08.1993 N 5663-1 «О космической деятельности»; Федеральный закон от 25.08.1995 N 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте»; Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии»; Федеральный закон от 06.02.1997 N 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации»; Федеральный закон от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»; Федеральный закон от 10.01.2003 N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» и др.

В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.
Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.
Порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории определяется:
— Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности <1>;
———————————
<1> См. подробнее: Постановления Правительства РФ: от 14.04.2007 N 233 «О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог»; от 12.10.2006 N 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог»; от 01.12.1998 N 1420 «Об утверждении правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования» и др.

— органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
— органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.
Земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 24 ЗК РФ могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования.
Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками.
Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным статьями 15, 22 — 24 ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 88 ЗК РФ).
В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель промышленности.
Размеры земельных участков, предоставляемых для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией.
Организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются в соответствии со статьей 79 ЗК РФ после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.
Помимо земельного законодательства, которое устанавливает основы использования данных земель, конкретные условия использования земельных участков могут быть установлены иными нормативными правовыми актами <1>.
———————————
<1> Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.04.2003 N 38 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03» были введены в действие санитарно-эпидемиологические правила и нормативы «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03». Вышеуказанными актами устанавливаются права и обязанности по использованию земель промышленности, требования по их охране.

Законом от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» устанавливается порядок отвода и использования земель в целях недропользования, а именно предоставление лицензий на пользование недрами осуществляется только при наличии предварительного согласия органа управления земельными ресурсами либо собственника земли на межевание соответствующего земельного участка для целей недропользования. Межевание земельного участка в окончательных границах и оформление земельных прав пользователя недр осуществляются в порядке, предусмотренном земельным законодательством, после утверждения проекта работ по недропользованию. Устанавливается также, что пользователь недр обязан обеспечить приведение участков земли и других природных объектов, нарушенных при пользовании недрами, в состояние, пригодное для их дальнейшего использования.
Земельные участки из земель промышленности, если они не изъяты из оборота, на основании статьи 27 ЗК РФ могут быть предоставлены в собственность всем участникам земельно-правовых отношений, в том числе юридическим лицам и гражданам, для осуществления деятельности в сфере промышленного производства. Изъятыми из оборота считаются в данном случае земли промышленности, занятые находящимися в федеральной собственности объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования. Нормативными актами об отдельных видах промышленности может быть установлен и правовой режим охранных зон.
В связи с тем что земли промышленности подвержены в наибольшей степени вредному воздействию техногенного характера, лица, непосредственно использующие данные земли, обязаны постоянно выполнять требования по охране земель, в том числе рекультивацию, восстановление нарушенных земель, установленные главой II ЗК РФ и иным федеральным законодательством.
Земли энергетики (ст. 89 ЗК РФ).
Землями энергетики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным статьями 15, 20 — 24 ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Однако значительная часть земель атомной энергетики изъята из оборота на основании статьи 27 ЗК РФ, если они заняты находящимися в федеральной собственности объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.
К землям энергетики отнесены земельные участки, предоставленные для размещения гидроэлектростанций и других электростанций, воздушных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов и других сооружений и объектов энергетики. По данным Минприроды на 1 января 2011 г. в России площадь земель энергетики составила 134,7 тыс. га <1>.
———————————
<1> См.: Государственный доклад Минприроды России «О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2010 году» // http://www.mnr.gov.ru/.

В целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки:
1) для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
2) для размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.
Нормами статей 48 и 50 Закона «Об охране окружающей среды» установлены специальные экологические требования к энергетическим объектам, а также к деятельности по использованию радиоактивных материалов. Например, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков, независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством РФ.
Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору — Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору.
Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством РФ.
Так, Постановлением Правительства РФ от 11.08.2003 N 486 «Об утверждении Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети» устанавливается порядок определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи всех классов напряжения и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности этих линий.
Воздушная линия электропередачи (линия связи, обслуживающая электрическую сеть) размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного специального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий.
Обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предназначенные (используемые) для установки опор одной воздушной линии электропередачи (линии связи, обслуживающей электрическую сеть), могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества (единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера.
Минимальный размер земельного участка для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением свыше 10 кВ определяется как:
— площадь контура, отстоящего на 1 м от контура проекции опоры на поверхность земли (для опор на оттяжках — включая оттяжки), — для земельных участков, граничащих с земельными участками всех категорий земель, кроме предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0,8 м земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения;
— площадь контура, отстоящего на 1,5 м от контура проекции опоры на поверхность земли (для опор на оттяжках — включая оттяжки), — для предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0,8 м земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Минимальные размеры обособленных земельных участков для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением 330 кВ и выше, в конструкции которой используются закрепляемые в земле стойки (оттяжки), допускается определять как площади контуров, отстоящих на 1 м от внешних контуров каждой стойки (оттяжки) на уровне поверхности земли — для земельных участков, граничащих с земельными участками всех категорий земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения), и на 1,5 м — для земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Конкретные размеры земельных участков для установки опор воздушных линий электропередачи (опор линий связи, обслуживающих электрические сети) определяются исходя из необходимости закрепления опор в земле, размеров и типов опор, несущей способности грунтов и необходимости инженерного обустройства площадки опоры с целью обеспечения ее устойчивости и безопасной эксплуатации.
Размеры земельных участков (частей земельных участков), которые используются хозяйствующими субъектами в период проведения инженерных изысканий при проектировании воздушных линий электропередачи (линий связи, обслуживающих электрические сети), определяются проектной документацией на проведение указанных работ.
Земельные участки (части земельных участков), используемые хозяйствующими субъектами в период строительства, реконструкции, технического перевооружения и ремонта воздушных линий электропередачи, представляют собой полосу земли по всей длине воздушной линии электропередачи, ширина которой превышает расстояние между осями крайних фаз на 2 м с каждой стороны.
Земельные участки (части земельных участков), используемые хозяйствующими субъектами при производстве указанных работ в отношении воздушных линий электропередачи напряжением 500, 750 и 1150 кВ с горизонтальным расположением фаз, представляют собой отдельные полосы земли шириной 5 м для каждой фазы.
Конкретные размеры земельных участков (частей земельных участков) для осуществления указанных работ определяются в соответствии с проектной документацией с учетом принятой технологии производства монтажных работ, условий и методов строительства.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» устанавливает общие требования обеспечения безопасности гидротехнических сооружений (например, о государственном надзоре за безопасностью гидротехнических сооружений).
Особый правовой режим имеют земельные участки, на которых расположены атомные электростанции, ядерные установки и другие объекты. Например, Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» определяет правовую основу и принципы регулирования отношений, возникающих при использовании атомной энергии, направлен на защиту здоровья и жизни людей, охрану окружающей среды, защиту собственности при использовании атомной энергии, призван способствовать развитию атомной науки и техники, содействовать укреплению международного режима безопасного использования атомной энергии.
В федеральной собственности находятся:
— все ядерные материалы;
— радиоактивные отходы, содержащие ядерные материалы;
— имеющие оборонное назначение ядерные установки, радиационные источники и пункты хранения.
Не имеющие оборонного назначения радиационные источники, радиоактивные вещества и не содержащие ядерных материалов радиоактивные отходы могут находиться как в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, так и в муниципальной собственности, собственности юридических лиц. Право собственности на указанные объекты приобретается и прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Юридические лица совершают сделки с данными объектами при наличии разрешений (лицензий) на право ведения работ в области использования атомной энергии.
Решения о месте размещения и сооружении других пунктов хранения, а также имеющих региональное значение радиационных источников принимают органы государственной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых предполагается их размещение и сооружение. Решения о месте размещения и сооружении иных радиационных источников принимают органы местного самоуправления по представлению эксплуатирующей организации. Решения о размещении и сооружении указанных объектов принимаются на основании заключений государственной экологической экспертизы.
Предоставление земельных участков для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются земельным законодательством Российской Федерации, законодательством о недрах и иными правовыми актами РФ.
Так, в соответствии со статьей 30 Закона об использовании атомной энергии решение о размещении и сооружении ядерной установки, радиационного источника или пункта хранения принимается с учетом нужд и оборонных задач Российской Федерации и отдельных ее регионов, наличия необходимых условий безопасности, возможных социальных и экономических последствий для данного региона.
Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством РФ.
Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору — Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.
В целях защиты населения в районе размещения ядерной установки, радиационного источника или пункта хранения устанавливаются особые территории — санитарно-защитная зона и зона наблюдения, где должен осуществляться контроль за радиационной обстановкой. В таких зонах запрещается размещение жилых и общественных зданий, детских учреждений, а также не относящихся к функционированию ядерной установки, радиационного источника или пункта хранения лечебно-оздоровительных учреждений, объектов общественного питания, промышленных объектов, подсобных и других сооружений и объектов, не предусмотренных утвержденным проектом санитарно-защитной зоны.
В зоне наблюдения, включающей в себя санитарно-защитную зону, на граждан распространяется действие мер по социально-экономической компенсации за дополнительные риски, а также распространяется действие мер по аварийному планированию. В зоне наблюдения органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора могут вводиться ограничения на хозяйственную деятельность. Убытки, причиненные установлением санитарно-защитной зоны и зоны наблюдения, возмещаются эксплуатирующей организацией.
Земли транспорта (ст. 90 ЗК РФ).
В целом по России общая площадь земель транспорта на 1 января 2011 года составила 2291,6 тыс. га <1>. К землям транспорта относятся земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, автомобильного, воздушного, трубопроводного, морского, внутреннего водного транспорта для осуществления специальных задач по содержанию, строительству, реконструкции, ремонту и развитию объектов транспорта. Правовой режим данной категории земель прежде всего зависит от вида и назначения транспортных коммуникаций.
———————————
<1> См.: Государственный доклад Минприроды России «О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2010 году» // http://www.mnr.gov.ru/.

Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным статьями 15, 20 — 24 ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 90 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки:
1) для размещения железнодорожных путей;
2) для размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;
3) для установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Так, организация обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта и иных технических средств возложена на Федеральное агентство железнодорожного транспорта (ст. 20 Федерального закон от 10.01.2003 N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации»).
Государственный надзор в области железнодорожного транспорта осуществляется Федеральной службой по надзору в сфере транспорта и ее территориальными органами <1>.
———————————
<1> См. подробнее: Постановление Правительства РФ от 19.03.2013 N 236 «О федеральном государственном транспортном надзоре».

Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством РФ. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 «Об утверждении Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог» в целях образования земельных участков в границах полосы отвода железных дорог (далее — полоса отвода) или уточнения их границ владелец инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования или владелец железнодорожного пути необщего пользования либо организация, осуществляющая строительство объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования и (или) железнодорожных путей необщего пользования или иное заинтересованное лицо обеспечивает проведение соответствующих кадастровых работ в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости. Границы полосы отвода устанавливаются с учетом норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода, утверждаемых Министерством транспорта Российской Федерации.
Земельные участки (их части) полосы отвода железных дорог, не занятые объектами железнодорожного транспорта и объектами, предназначенными для обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта, могут использоваться в соответствии с законодательством Российской Федерации для сельскохозяйственного производства, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
В границах полосы отвода в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта заинтересованная организация обязана обеспечить следующий режим использования земельных участков:
— не допускать размещение капитальных зданий и сооружений, многолетних насаждений и других объектов, ухудшающих видимость железнодорожного пути и создающих угрозу безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта;
— не допускать в местах расположения инженерных коммуникаций строительство и размещение каких-либо зданий и сооружений, если это угрожает безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта, а в местах расположения водопроводных, канализационных сетей и водозаборных сооружений — проведение сельскохозяйственных работ;
— не допускать в местах прилегания к сельскохозяйственным угодьям разрастания сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительности;
— не допускать в местах прилегания к лесным массивам скопления сухостоя, валежника, порубочных остатков и других горючих материалов;
— отделять границу полосы отвода от опушки естественного леса противопожарной опашкой шириной от 3 до 5 м или минерализованной полосой шириной не менее 3 м.
Размещение объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций, линий электропередачи, связи, магистральных газо-, нефтепроводов и других линейных сооружений в границах полосы отвода допускается только по согласованию с заинтересованной организацией.
В границах полосы отвода разрешается на условиях договора размещать на откосах выемок, постоянных заборах, строениях, устройствах и других объектах железнодорожного транспорта наружную рекламу. Такая реклама должна соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и не угрожать безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта.
Границы охранных зон железных дорог (далее — охранная зона) могут устанавливаться в случае прохождения железнодорожных путей:
— в местах, подверженных снежным обвалам (лавинам), оползням, размывам, селевым потокам, оврагообразованию, карстообразованию и другим опасным геологическим воздействиям;
— в районах подвижных песков;
— по лесам, выполняющим функции защитных лесонасаждений, в том числе по лесам в поймах рек и вдоль поверхностных водных объектов;
— по лесам, где сплошная вырубка древостоя может отразиться на устойчивости склонов гор и холмов и привести к образованию оползней, осыпей, оврагов или вызвать появление селевых потоков и снежных обвалов (лавин), повлиять на сохранность, устойчивость и прочность железнодорожных путей.
Федеральное агентство железнодорожного транспорта принимает решение об установлении границ охранной зоны в 2-месячный срок со дня подачи заинтересованной организацией:
— заявления с описанием предполагаемых к установлению запретов или ограничений;
— описания местоположения границ охранной зоны, составляемого с учетом норм расчета охранных зон, утверждаемых Министерством транспорта Российской Федерации.
Решение Федерального агентства железнодорожного транспорта об установлении границ охранной зоны должно содержать установленные запреты или ограничения. К решению прилагается описание местоположения границ охранной зоны.
Копия указанного решения направляется заинтересованной организации в недельный срок со дня его принятия.
В границах охранных зон в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление следующих видов деятельности:
— строительство капитальных зданий и сооружений, устройство временных дорог, вырубка древесной и кустарниковой растительности, удаление дернового покрова, проведение земляных работ, за исключением случаев, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услугами железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений;
— распашка земель;
— выпас скота;
— выпуск поверхностных и хозяйственно-бытовых вод.
Согласно пункту 3 статьи 90 ЗК РФ в целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки:
1) для размещения автомобильных дорог;
2) для размещения объектов дорожного сервиса <1>, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, стационарных постов органов внутренних дел;
———————————
<1> См. подробнее: Приказ Минтранса России от 05.05.2012 N 137 «Об утверждении Административного регламента Федерального дорожного агентства предоставления государственной услуги по предоставлению гражданам или юридическим лицам земельных участков в границах полосы отвода автомобильной дороги федерального значения для размещения объектов дорожного сервиса».

3) для установления полос отвода автомобильных дорог.
Земельные участки в границах полос отвода автомобильных дорог могут предоставляться в установленном статьями 25 — 29 ЗК РФ порядке гражданам и юридическим лицам для размещения объектов дорожного сервиса. Для создания необходимых условий использования автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения соблюдения требований безопасности дорожного движения и обеспечения безопасности граждан создаются придорожные полосы автомобильных дорог. Установление границ полос отвода автомобильных дорог и границ придорожных полос автомобильных дорог, использование таких полос отвода и придорожных полос осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о доро

Площадь земель промышленности и иного специального назначения

Идентификационный номер?	7706560536-emiss9.4
Наименование набора данных	Площадь земель промышленности и иного специального назначения
Описание набора данных	Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются, подразделяются на: – земли промышленности; – земли энергетики; – земли транспорта; – земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; – земли для обеспечения космической деятельности; – земли обороны и безопасности; – земли иного специального назначения. Эти земли расположены за границами населенных пунктов, используются для обеспечения деятельности предприятий и организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения и осуществления иных специальных задач. В состав земель промышленности и иного назначения включаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны, полностью исключенные из хозяйственного оборота других собственников, пользователей, арендаторов и изъятые у них. Информация собирается по формам № 22-1 «Сведения о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности» и № 22-2 «Сведения о наличии и распределении земель по категориям и угодьям», утвержденным постановлением Росстата от 06.08.2007 № 61
Владелец набора данных?	Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
Ответственное лицо?	Шубич Сергей Михайлович
Номер телефона ответственного лица	+7 495 526 7691
Адрес электронной почты ответственного лица	[email protected]
Гиперссылка (URL) на набор?	https://data.gov.ru/opendata/7706560536-emiss94/data-20150122T1100-structure-20150122T1100.csv
Формат данных?	csv
Описание структуры набора данных?	https://data.gov.ru/opendata/7706560536-emiss94/structure-20150122T1100.csv
Дата первой публикации ?	22.01.2015
Дата последнего внесения изменений	16.12.2019
Дата актуальности набора данных?	22.01.2020
Содержание последнего изменения?	Нет информации
Ключевые слова (Keywords)	земли промышленного назначения, площадь земель
Гиперссылки (URL) на версии набора данных?	Нет информации
Гиперссылки (URL) на версии структуры набора данных?	Нет информации

57 Субъекты и объекты прав на земли промышленности и иного специального назначения.

Земли обрабатывающей промышленности предоставляются для размещения и эксплуатации соответствующих предприятии (заводов, фабрик и т. п.). Субъектами права на землю являются гос

ударственные кооперативные и частные промышленные предприятия, а также отдельные граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями. Земельные участки предоставляются для государственных предприятий на праве бессрочного пользования, для кооперативных и частных предприятий — на праве аренды или продаются им в собственность. Размеры участков, предоставляемых предприятиям обрабатывающей промышленности, определяются по проектам их возведения. При предоставлении участка должно соблюдаться требование законодательства об охране земель: предоставляться должны прежде всего земли, не пригодные для сельскохозяйственных целей, а при отсутствии такой возможности – сельскохозяйственные угодья худшего качества. В этом случае промышленные предприятия, в пользу которых производилось изъятие земель, обязаны возместить соответствующим сельскохозяйственным предприятиям все убытки, связанные с изъятием, включая упущенную выгоду, а государству — стоимость потерь сельскохозяйственного производства.

Промышленные предприятия имеют право возводить соответствующие целевому назначению земель постройки и сооружения, использовать в установленном порядке для внутрихозяйственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, лес, водоемы.

Добывающая промышленность представляет собой совокупность промышленных предприятий по горным разработкам (горным промыслом), т. е. разработкой и добычей полезных ископаемых.. Все полезные ископаемые подразделяются на два вида: общераспространенные (песок, глина, камень, гравий, гипс, известь др.) и не общераспространенные (рудные и нерудные; твердые, жидкие, газообразные). Такое разграничение полезных ископаемых является юр. основанием для существенных различий в правовом ре­жиме участков недр. Разработка общераспространенных полезных ископаемых может быть промышленной и не промышленно. Добыча не общераспространенных полезных ископаемых может быть только промышленной. Она называется горным промыслом и может производиться как гос., так кооперативными или частными предприятиями. Недра в РФ являются гос. собственностью. Поэтому они могут предоставляться только на праве пользования, в том числе — аренды. Сами недра, включая полезные ископаемые, выходящие на поверхность земли, являются объектами государственной собственности во всех случаях.

Субъектами права пользования участками в горнодобывающей промышленности являются отдельные предприятия или граждане, а объектами- участки, предоставленные для горных разработок, т. е. для производства раскопок и извлечения полезных ископаемых, их складирования п хранения, для возведения необходимых для этого построек и сооружений, а также для других нужд, связанных с обслуживанием горного дела. Управление государственным фондом недр осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Федерации, а также органами местного самоуправления в той мере, в какой эти полномочия могут быть им переданы субъектами РФ. Распоряжение недрами относится к совместной компетенции Правительства РФ и субъектов Российской Федерации.

58. Земли особо охраняемых территорий: понятие, виды.

Землями особо охраняемых территорий признаются земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

– особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

– природоохранного назначения;

– рекреационного назначения;

– историко-культурного назначения;

– иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Перечень особо охраняемых территорий не является исчерпывающим. Органами исполнительной власти могут устанавливаться и иные виды особо охраняемых земель.

Законодательством предусмотрено, что земли особо охраняемых территорий могут быть трех видов: федерального, субъектов РФ и местного значения. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель, особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель, особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Правительство РФ, соответствующие органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды земель особо охраняемых территорий (земли, на которых находятся пригородные зеленые зоны, городские леса, городские парки, охраняемые береговые линии, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микро заповедники и др.). Земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия РФ, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами.

Отдельным видам земель особо охраняемых территорий присущи специфические черты, что обусловливает их дифференцированный правовой режим. Особый правовой режим использования и охраны каждого вида земель особо охраняемых территорий определяется Земельным кодексом РФ, иными законами, например федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях», «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» и законами субъектов РФ. При этом землям особо охраняемых природных территорий присущи общие признаки. Общими признаками обладают все земельные участки: земельный участок является неотъемлемой частью природы; имеет важное экономическое и экологическое значение; обозначен в порядке землеустройства на местности

Категории земель. Целевое назначение земель.

Категории земель. Целевое назначение земель.

То, каким образом можно использовать тот или иной участок земли, определяется его принадлежностью к той или иной категории земель. Для каждой из категорий, в свою очередь, существует классификатор, по которому определяются виды разрешенного использования для данной категории земель и подкатегорий, в нее входящих.

Категории земель

Согласно положений ст.7 ЗК РФ все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли для нужд
  • промышленности;
  • транспорта;
  • энергетики;
  • связи и телевидения;
  • обороны и космической деятельности;
  • а также иного специального назначения;
• земли особо охраняемых объектов и территорий;
• земли водного фонда;
• земли лесного фонда;
• земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения

В эту категорию входят земли, расположенные за пределами населенных пунктов и определенные для использования в нуждах сельского хозяйства.

В категории земель сельскохозяйственного назначения входят:

• собственно сельскохозяйственные угодья – сенокосы, пашни, плодовые сады, пастбища и др.;
• земли, отведенные под внутрихозяйственные дороги и коммуникации;
• земли, отведенные для создания зон древесно-кустарниковой растительности в целях защиты от воздействия негативных природных и техногенных факторов;
• земли, окружающие замкнутые водоемы;
• земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми в целях хранения и переработки сельхозпродукции.

Земли сельскохозяйственных угодий имеют приоритетный статус и подлежат особой охране.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для нужд промышленности или иных несельскохозяйственных нужд. В этом случае предоставляются земли, непригодные для сельскохозяйственного производства, либо земли сельхозугодий максимально худшего качества в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов.

Целевое назначение земель этой категории определяется нахождением того или иного участка в той или иной территориальной зоне населенного пункта. Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны

— жилые;

— производственные;

— общественно-деловые;

— рекреационные;

— зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

— специального назначения;

— иные.

Для каждой из этих зон существуют собственные регламенты, определяющие правовой режим и целевое использование расположенных в этих зонах земельных участков. Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ участки и расположенные на них объекты при несоответствии их параметров предельным значениям, прописанным в регламенте, или при несоответствии их профиля перечню разрешенных типов использования могут быть запрещены к использованию органами местного самоуправления.

Территориальные зоны, расположенные вне черты городов, но при  этом составляющие с этим городом единую природную, социальную и хозяйственную инфраструктуру и не находящиеся в составе земель других населенных пунктов, считаются пригородными. В составе пригородных земель различают:

—   зоны сельскохозяйственного назначения;

—   зоны отдыха  населения;

—   зоны развития города.

Земли промышленного и специального назначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения. Важной особенностью этой категории земель становится то, что многие участки, имеющие данное целевое назначение, окружены охранными, санитарными  и иными зонами с особыми условиями использования. Эти условия ограничивают права всех землепользователей вне зависимости от формы собственности.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы – это земли запаса. Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.

Вид разрешенного использования  или целевое назначение

Каждая из представленных выше категорий земель имеет свой индивидуальный список видов разрешенного использования.

То, к какой именно категории будет отнесен тот или иной земельный участок, определяется:

— правительством РФ – для земель, находящихся в федеральной собственности;

— органами власти субъектов федерации – для земель, находящихся в собственности этих субъектов, а также земель, состоящих в частной или муниципальной собственности, в том числе и в отношении земель сельскохозяйственного назначения;

— органами местного самоуправления – для муниципальных земель и земель, находящихся в частной собственности, кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Также вышеназванные властные структуры имеют право перевода земель из одной категории в другую в отношении всех земель, попадающих под их юрисдикцию.

Любой из видов целевого использования, разрешенный согласно классификатору для данной категории и подкатегории земель, может осуществляться без получения каких-либо дополнительных разрешений или процедур согласования.

В тех же случаях, когда целевое назначение конкретного участка земли не предусматривает осуществление планируемого вида деятельности (например, ИЖС), можно обратиться в соответствующие властные органы за получением разрешения на изменение целевого назначения.

В том случае, если в отношении данной территориальной зоны действуют регламенты, предусматривающие соответствующий вид деятельности,  такое разрешение получить существенно легче, чем инициировать процедуру перевода участка земли в другую целевую категорию.

Целевое использование земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) для земель различных категорий

Целевое использование земельных участков под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)  с правом проживания и регистрации допускается в отношении земель населенных пунктов.

Для земель, входящих в категорию сельскохозяйственного назначения, допускается использование участков для организации мест отдыха и возведения жилого строения с правом проживания и регистрации  в том случае, если целевое назначение земель «дачное строительство». В остальных случаях  возможно возведение жилого строения без права проживания в нем и регистрации.

Однако эта правовая норма не действует, если речь идет о такой особо охраняемой подкатегории сельскохозяйственных земель как земли сельскохозяйственных угодий. Любое иное использование (кроме основного целевого назначения) – незаконно. 

В том случае, если планируется возведение коттеджного поселка на землях сельскохозяйственного назначения, не имеющих вида разрешенного использования «дачное строительство», можно просто изменить целевое назначение  отводимого участка, не переводя его в категорию земель населенных пунктов. Это существенно проще.

Земли особо охраняемых объектов и территорий, а также земли  лесного фонда, входящие в подкатегорию водоохранных земель, не могут быть использованы под индивидуальное жилищное строительство ни при каких условиях. Также практически невозможен перевод этих земель в другую категорию.

Так, в прибрежных зонах водоемов (20 метров) не только запрещено возведение любых объектов недвижимости, но запрещены также и любые попытки для ограждения этих зон путем создания искусственных преград, например, заборов.

Но согласно положению Водного кодекса любой частный собственник может приобрести изолированный водный объект (пруд, заводненный карьер и т.п.) в свою собственность на законных основаниях.  Затем, после проведения соответствующей экспертизы, можно возвести на участке, включающем в себя этот водоем, объект недвижимости.

 

Понимание 8 типов коммерческой недвижимости

Reonomy определяет коммерческую недвижимость как нечто большее, чем дом на одну семью.

Итак, от дуплекса до самых больших зданий в стране.

Хотя официальная классификация может варьироваться от округа к округу, в целом коммерческую недвижимость можно разбить на восемь основных категорий.

Ниже мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости, рассматривая каждый из следующих:

Мы рассмотрим различные типы зданий, типов собственности и землепользования, а также по пути пробежимся по некоторым примерам каждого класса активов.

Нажмите здесь, если хотите узнать о различных уровнях класса собственности в CRE.

1. Многосемейный

Многосемейная недвижимость — посредник для жилой и коммерческой недвижимости.

В то время как они могут служить в первую очередь в качестве места жительства, основная цель этого типа собственности — инвестиции (занимаемая владельцем или нет).

Класс многоквартирных домов включает в себя все, от дуплекса до многоквартирного дома, состоящего из нескольких сотен квартир.

Дуплекс / Триплекс / Квадруплекс

Дуплексы — это двухкомнатные дома для сдачи в аренду, триплексы — это трехкомнатные дома, а квадруплексы — четыре объекта. Довольно просто.

Типы собственности с суффиксом «сплетение» встречаются практически на каждом рынке, но больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хотел бы получать прибыль от собственного жилья (путем сдачи в аренду других единиц).

С другой стороны, многоквартирные дома обычно делятся на низкие, средние или высокие в зависимости от количества этажей.

Апартаменты с садом

Загородные садовые квартиры начали появляться в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городских центров в пригород.

Квартиры с садом, как правило, 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и с наземной парковкой.

По сути, это совокупность малоэтажных многоквартирных домов на одном участке собственности, которые могут иметь общий двор или другое земельное пространство.

Среднеэтажные апартаменты

Эти свойства обычно 5-12 этажей, от 30 до 110 квартир, есть лифт.Они часто строятся в городских местах засыпки.

Высотные апартаменты

Квартиры в многоэтажных домах можно найти на более крупных рынках, обычно насчитывается более 100 квартир, и их обслуживают профессионально.

Количество этажей менее явное для высотных зданий, но обычно после того, как вы превысите 10–12 этажей, большинство рынков сочтут здание высотным.

Когда высотное здание превышает 40 этажей и достигает определенной высоты, оно обычно считается небоскребом.

2. Офис

Как и многоквартирные дома, офисные здания также делятся на низкие, средние и высокие в зависимости от их размера.

Офисные здания классов A, B и C

Офисные здания обычно делятся на три категории: , класс A, , , класс B, или , класс C, .

Все эти классификации относительны и во многом зависят от контекста, т. Е. расположение здания и здоровье окружающего рынка.

Здания класса А считаются лучшими из лучших с точки зрения конструкции и расположения.

Объекты класса B могут иметь высококачественное строительство, но с менее желательным местоположением.

Класс C — это те, которые могут быть довольно ветхими и в неблагоприятном месте.

Центральный деловой район (CBD)

Офисные здания, расположенные в центральном деловом районе (CBD), находятся в самом центре города.

В больших городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, и в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл, эти здания будут включать многоэтажные дома в центре города.

Пригородные офисные здания

Эта классификация пригородных офисных помещений обычно включает среднеэтажные здания площадью 80 000–400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города.

В городах также часто есть пригородные офисные парки, которые объединяют несколько различных зданий средней этажности в студенческий городок.

3. Промышленное производство

Промышленные объекты также могут незначительно отличаться по размеру в зависимости от конкретных сценариев использования.

Тяжелое производство

Эта категория промышленной собственности действительно является особой категорией использования, к которой относятся большинство крупных производителей.

Эти типы недвижимости в значительной степени адаптированы к оборудованию для конечного пользователя и обычно требуют значительного ремонта для перепрофилирования для другого арендатора.

Сборка светильника

Эти конструкции намного проще, чем тяжелые производственные свойства, и обычно их можно легко перенастроить.

Типичное использование включает складские помещения, сборку продукции и офисные помещения.

Flex склад

Flex space — это промышленная недвижимость, которая может быть легко преобразована и обычно включает как промышленные, так и офисные помещения.

Flex space также можно считать смешанным, о чем мы поговорим ниже.

Навальный склад

Эти объекты недвижимости очень большие, обычно от 50 000 до 1 000 000 квадратных футов.

Часто эти свойства используются для регионального распределения продуктов и требуют легкого доступа грузовиков, въезжающих и выезжающих из систем автомагистралей.

4. Розничная торговля

Стрип / Торговый центр

Стрип-центры — это небольшие торговые объекты, которые могут содержать или не содержать якорных арендаторов.

Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который обычно служит для привлечения клиентов в недвижимость.

Примеры якорных арендаторов: Wal-Mart , Publix или Home Depot .

Стрип-центры, как правило, включают в себя сочетание небольших розничных магазинов, таких как китайских ресторанов , химчистка , маникюрные салоны и так далее.

Общественный торговый центр

Общественные торговые центры обычно занимают площадь от 150 000 до 350 000 квадратных футов.

Несколько якорей занимают общественные центры, такие как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, в общественном торговом центре часто можно найти один или несколько ресторанов.

Центр питания

Центр питания обычно имеет несколько небольших розничных магазинов, но отличается наличием нескольких крупных розничных продавцов коробок, таких как Wal-Mart , Lowes , Staples , Best Buy и т. Д.

Каждый розничный торговец большими коробками обычно занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько посылок (см. Ниже).

Региональный торговый центр

Торговые центры

варьируются от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов и обычно имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy .

Из посылки

Большинство крупных торговых центров содержат один или несколько земельных участков, которые представляют собой земельные участки, отведенные для индивидуальных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.

5. Гостиницы

Отели с полным обслуживанием

Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и включают такие известные флаги, как Four Seasons , Marriott или Ritz Carlton .

отелей с ограниченным сервисом

Гостиницы с ограниченным сервисом обычно представляют собой бутик-отели.

Эти отели меньше по размеру и обычно не предоставляют таких удобств, как обслуживание номеров, собственные рестораны или конференц-залы.

Отели длительного проживания

В этих отелях есть большие комнаты, маленькие кухни и они предназначены для людей, останавливающихся на неделю и более.

6. Смешанное использование

Объекты смешанного использования, хотя и отличаются друг от друга, могут представлять собой комбинацию любого из вышеупомянутых типов коммерческой недвижимости.

Самая распространенная форма недвижимости смешанного использования, особенно в городах, — это объекты розничной торговли / ресторана с офисами или жилыми домами наверху.

Подумайте о своем обычном многоэтажном здании в центре города: велика вероятность, что объект считается многофункциональным.

Обычно объекты смешанного использования представляют собой некоторую комбинацию офисных, жилых / многоквартирных домов, магазинов и / или промышленных предприятий.

7. Земельный участок

Гринфилд / Сельскохозяйственная земля

Земля «Гринфилд» — это неосвоенные земли, такие как фермы или пастбища.

В этом ведре также будут различные типы сельскохозяйственных земель, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и т. Д.

Земля под засыпку

Земля под застройку находится в городе, который уже был застроен, но сейчас пустует.Заполнение строго связано с развитием недвижимости в городах.

Земля Браунфилд

Коричневые поля — это земельные участки, которые ранее использовались для промышленных или коммерческих целей, но теперь доступны для повторного использования.

Эти свойства, как правило, нарушены с точки зрения окружающей среды или, по крайней мере, подозреваются в таковом из-за предыдущего коммерческого использования.

8. Специального назначения

Вышеуказанные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости.

Однако есть много других типов недвижимости, которые можно было бы считать коммерческими, которые инвесторы строят и владеют.

Вот здесь-то и вступает в игру идея собственности «специального назначения». Это более или менее разная классификация CRE.

Примеры объектов особого назначения: парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многое, многое другое.

Несмотря на то, что профессионалы CRE должны научиться многому в отношении каждого типа активов с течением времени, общее представление о различных типах коммерческой недвижимости — это отличное место для начала.

Коммерческая Земля Vs. Промышленные земли

••• praethip / iStock / GettyImages

Легко представить себе промышленные и коммерческие земли как одно и то же, включая все типы земель, которые не используются для жилищного строительства. Тем не менее, это две очень разные сущности. В соответствии с классификацией зонирования коммерческая земля охватывает большинство типов нежилой собственности — от ресторанов и магазинов до банков, баров и химчисток, которые можно найти на каждой улице.Промышленное обозначение подразумевает что-то более беспорядочное, например фабрику, которую нужно расположить отдельно от жилых зон.

Что такое зонирование?

Зонирование — это набор правил, ограничивающих использование земли. Например, участок земли может быть зонирован как сельскохозяйственный , что означает, что он может использоваться только для сельскохозяйственной деятельности или как жилой , что означает, что он может использоваться только для жилья. Коммерческий и промышленный — это другие основные категории зонирования, хотя внутри этих основных групп может быть множество подкатегорий.Например, территория, зонированная под жилую застройку, может отдавать предпочтение односемейным домам и может ограничивать количество новых многоквартирных домов, которые могут быть построены в жилой зоне.

Кто принимает решение о зонировании?

Зонирование осуществляется на местном уровне — обычно муниципальном или окружном — и местные постановления о зонировании определяют, какие земли предназначены для конкретного использования. Это потому, что цель зонирования — разделить использование земли, которое может быть несовместимым. Логично, что строительство нового завода прямо на пороге жилого квартала не понравится жителям, поскольку завод в этом районе может представлять угрозу для здоровья.

Точно так же владельцы бизнеса могут предпочесть, чтобы местные предприятия были сгруппированы вместе в коммерческом районе города с хорошим транспортным сообщением и удобствами для сотрудников, чтобы они могли привлекать клиентов и персонал. Кроме того, могут быть правила, запрещающие сомнительный бизнес, например, развлекательные заведения для взрослых, открываться рядом с церквями или школами. Местные органы власти обычно разрабатывают генеральные планы, которые зонируют определенные районы для определенных целей в пределах муниципалитета.

Коммерческое и промышленное зонирование

Наряду с сельскохозяйственными угодьями, коммерческие и промышленные земли являются основными нежилыми категориями зонирования.

• Коммерческое зонирование: Означает, что земля предназначена для использования предприятиями, которые взаимодействуют с населением, такими как офисы, магазины розничной торговли, торговые центры, отели, рестораны, банки и бары. Эти предприятия, как правило, не шумные или беспорядочные, и многие из них могут счастливо сосуществовать вместе с жилыми домами.При зонировании земли для коммерческого использования местные органы власти будут учитывать такие вопросы, как доступность, транспортное сообщение, парковка и влияние на местных жителей.

• Промышленное зонирование: Также означает, что земля предназначена для использования предприятиями, но население не стремится посещать эти объекты, поскольку они больше относятся к сфере производства и распределения. Примеры включают заводы, электростанции и складские помещения. Эти объекты могут быть шумными, грязными и иметь большое количество выбросов, поэтому основные опасения связаны с нагрузкой на окружающую среду и их возможным воздействием на здоровье человека.

Постановления о зонировании и изменение зонирования

При разработке постановлений о зонировании уделяется много внимания, и муниципалитеты усердно работают над тем, чтобы у них было правильное землепользование в нужных местах, чтобы защитить своих жителей и поддержать территорию как таковую. растет и меняется. Для застройщиков это означает, что может быть сложно изменить постановление о зонировании, если они хотят использовать или развивать землю для чего-то другого, кроме разрешенной цели. Это не значит, что землю нельзя использовать в запрещенных целях, но потребуется специальное разрешение.

Как правило, легче изменить определенные ограничения зонирования, чем категорию основного использования. Например, если земля зонируется для коммерческого использования с ограничением для зданий выше двух этажей, обычно будет легче получить исключение для трехэтажного здания, чем пытаться изменить назначение всего земельного участка для промышленного использования. Полное изменение зонирования редко бывает легким, поскольку оно противоречит генеральному плану города.

Землепользование | Агентство по охране окружающей среды США

Каковы тенденции в землепользовании и их влияние на здоровье человека и окружающую среду?

Определение землепользования

«Землепользование» — это термин, используемый для описания использования земли человеком.Он представляет собой экономическую и культурную деятельность (например, сельскохозяйственную, бытовую, промышленную, горнодобывающую и рекреационную деятельность), которая осуществляется в данном месте. Государственные и частные земли часто используются по-разному. Например, городское развитие редко происходит на землях, находящихся в государственной собственности (например, в парках, заповедных зонах), в то время как земли, находящиеся в частной собственности, нечасто охраняются для использования в дикой природе.

Землепользование отличается от земельного покрова тем, что некоторые виды использования не всегда физически очевидны (например,g. земли, которые использовались для производства древесины, но не заготавливались в течение многих лет, и лесные земли, обозначенные как дикая природа, будут выглядеть как покрытые лесом, но их использование будет по-разному).

---

Последствия изменений в землепользовании

Изменения в землепользовании происходят постоянно и во многих масштабах и могут иметь конкретные и совокупные последствия для качества воздуха и воды, функции водосбора, образования отходов, размера и качества среды обитания диких животных, климата и здоровья человека.

EPA обеспокоено различными видами деятельности по землепользованию из-за их потенциального воздействия на окружающую среду и здоровье человека.Освоение земель и сельскохозяйственное использование — это две основные проблемы, вызывающие озабоченность, с широким спектром потенциальных последствий.

Земельный участок

• Землепользование создает непроницаемых поверхностей за счет строительства дорог, парковок и других сооружений. Непроницаемые поверхности:
  • Способствовать загрязнению воды из неточечных источников, ограничивая способность почвы фильтровать стоки.
  • Влияет на пиковый расход и объем воды, что увеличивает потенциал эрозии и влияет на среду обитания и качество воды.
  • Увеличить сток ливневых вод, который может доставить больше загрязняющих веществ в водоемы, которые жители могут использовать для питья и отдыха. ¹ Ливневые стоки с городских и пригородных территорий содержат грязь, масла с дорожных покрытий, питательные вещества из удобрений и различные токсичные соединения.
  • Влияет на подпитку водоносного горизонта грунтовых вод.
• Сбросы из точечных источников промышленных и муниципальных очистных сооружений могут содержать токсичные соединения и нагретую воду.
• Примерно моделей землеустройства , в частности рассредоточенный рост, такой как «субурбанизация», могут способствовать возникновению различных экологических проблем. Например:
  • Повышенное загрязнение воздуха из-за использования транспортных средств приводит к более высоким концентрациям определенных загрязнителей воздуха в развитых районах, что может усугубить проблемы со здоровьем человека, такие как астма. ²
  • Развитие земель может привести к формированию «тепловых островов», куполов из более теплого воздуха над городскими и пригородными территориями, что вызвано потерей деревьев и кустарников и поглощением большего количества тепла тротуарами, зданиями и другими источниками.Острова тепла могут влиять на местный, региональный и глобальный климат, а также на качество воздуха. ³

Использование в сельском хозяйстве

• Использование сельскохозяйственных земель может повлиять на качество воды и водосборов , в том числе:
  • Типы посаженных культур, методы обработки почвы и различные методы орошения могут ограничивать количество воды, доступной для других целей.
  • Выпас скота в прибрежных зонах может изменить ландшафтные условия за счет сокращения растительности на берегах ручьев и повышения температуры воды, уровня отложений и питательных веществ.
  • Сток пестицидов, удобрений и питательных веществ из навоза также может ухудшить качество воды.
• Использование сельскохозяйственных земель может также привести к утрате естественной среды обитания или усилению ветровой эрозии и пыли, подвергая людей воздействию твердых частиц и различных химикатов. ⁴
• Некоторые виды землепользования могут ускорить или усугубить распространение инвазивных видов . Например:
  • Определенные методы использования сельскохозяйственных земель, такие как чрезмерный выпас, преобразование земель, удобрение и использование сельскохозяйственных химикатов, могут способствовать росту инвазивных растений. ⁵ Эти растения могут изменять среду обитания рыб и диких животных, способствовать сокращению биоразнообразия и создавать риски для здоровья скота и людей.
  • Интродукция инвазивных видов на сельскохозяйственных угодьях может снизить качество воды и доступность воды для местных рыб и диких животных.

Исследования начинают выяснять связи между изменениями в землепользовании и инфекционными заболеваниями. Например, некоторые исследования показывают, что на распространение трансмиссивных болезней может влиять землепользование и / или другие изменения окружающей среды. ⁶

Другие исследования показывают, что фрагментация лесной среды обитания на более мелкие участки, разделенные сельскохозяйственной деятельностью или обработанными землями, увеличивает «краевой эффект» и способствует взаимодействию между патогенами, переносчиками и хозяевами. ⁷

В некоторых случаях изменения в землепользовании могут иметь положительные эффекты, такие как увеличение среды обитания (в результате преднамеренных мер по восстановлению среды обитания) и рекультивация ранее загрязненных земель для городской / пригородной застройки.

---

Показатели ROE

ROE представляет два показателя, дающих информацию о тенденциях в землепользовании: землепользование и урбанизация и изменение численности населения. Доступные индикаторы в этой области ограничены, поскольку многочисленные обстоятельства (включая отсутствие данных; различные подходы к классификации данных и управлению ими, а также трудности с разграничением землепользования) создают серьезные проблемы и ограничения в отслеживании тенденций и последствий землепользования.

• Отсутствие данных:
  • В целом отсутствуют исчерпывающие данные о типах и темпах изменения землепользования и земного покрова, а также менее систематических данных о причинах и последствиях этих изменений.В глобальном масштабе Национальный исследовательский совет определил динамику землепользования как одну из серьезных проблем для экологических исследований. ⁸
    
  • Нет индикаторов для оценки воздействия тенденций в землепользовании на здоровье человека, поскольку эффекты не были показаны или количественно оценены на национальной основе. Исследователи провели исследования отдельных участков земли по отдельным видам землепользования, но мало что известно об общих национальных тенденциях в землепользовании и потенциальном воздействии на здоровье человека.
    
  • Дополнительная проблема заключается в том, что использование земли регулируется различными законами, постановлениями и практиками штата и местного уровня. На уровне штатов очень мало усилий по организации данных о землепользовании; большая часть деятельности происходит в определенных местных, обычно урбанизированных, географических районах.

    Это означает, что записи о землепользовании не ведутся на уровне штата или страны, как в других странах. Это усложняет отслеживание и мониторинг изменений в землепользовании. Это также означает, что сложно развивать усилия по координации землепользования в разных юрисдикциях.
    

• Различные подходы к классификации и измерению данных: Оценки масштабов различных видов землепользования различаются в зависимости от источников данных, и каждый источник использует разные классификации, подходы к измерению, методологии анализа и интерпретации, а также временные рамки выборки. Данные собираются множеством различных агентств, которые управляют землей для самых разных целей.

  Некоторые усилия по сбору данных связаны с конкретными интересами, такими как отслеживание изменений в площади сельскохозяйственных земель или сельскохозяйственных угодий или понимание того, сколько земель используется для производства древесины.Эти усилия по сбору данных, как правило, приводят к разработке собственных классификаций и категоризации, что затрудняет интеграцию данных с течением времени, по кадастрам или в виде национальной картины.
  

• Трудность в разграничении землепользования: Наконец, сложность фактического разграничения землепользования представляет собой проблему при разработке данных для определения тенденций. Землепользование, как правило, является функцией законов, политики или управленческих решений, которые не всегда можно сделать вывод, исследуя землю с помощью обследований.Для понимания землепользования может потребоваться анализ карт зонирования или записей о собственности на местном уровне.

---

Ссылки

^[1] Агентство по охране окружающей среды США. 2005. Оценка и проектирование непроницаемого укрытия на юго-востоке США (PDF). EPA / 600 / R-05/061. Афины, Джорджия. (133 стр., 3,2 МБ).

^[2] Шварц Дж. 2004. Загрязнение воздуха и здоровье детей. Педиатрия 113: 1037-1043.

^[3] Агентство по охране окружающей среды США.2008. Уменьшение городских тепловых островов: Сборник стратегий. Вашингтон.

^[4] Шенкер, М. 2000. Воздействие неорганической сельскохозяйственной пыли и ее последствия для здоровья (PDF). Environ. Здоровье Persp. 108 (Дополнение 4): 661-664. (4 стр., 1,3 МБ).

^[5] Westbrooks, R.G. 1998. Инвазивные растения: изменение ландшафта Америки: книга фактов. Вашингтон, округ Колумбия: Федеральный межведомственный комитет по борьбе с вредными и экзотическими сорняками.

^[6] Сазерст, Р.W. 2004. Глобальные изменения и уязвимость человека к трансмиссивным болезням (PDF). Обзоры клинической микробиологии, 17 (1): 136-173. (38 с., 442 К).

^[7] Patz, J.A., P. Daszak, G.M. Табор, А.А. Агирре, М. Перл, Дж. Эпштейн, Н.Д. Вулф, А.М. Килпатрик, Дж. Фуфопулос, Д. Молинье, Д.Дж. Брэдли и члены Рабочей группы по изменениям в землепользовании и возникновению болезней. 2004. Нездоровые ландшафты: политические рекомендации по изменению землепользования и возникновению инфекционных заболеваний. Environ.Здоровье Persp. 112 (10): 1092-1098.

^[8] Национальный исследовательский совет, Комитет по большим вызовам в области наук об окружающей среде. 2001. Грандиозные задачи в науках об окружающей среде. Вашингтон, округ Колумбия: Национальная академия прессы.

Промышленное землепользование — обзор

В схеме на Рисунке 10.1 экономическая модель играет важную роль в оценке и прогнозировании результатов проекта. В этой структуре можно использовать несколько типов моделей, чтобы помочь в оценке воздействия проектной деятельности на окружающую среду.Две из этих моделей, модель затрат-выпуска и экономическая базовая модель, являются наиболее часто используемыми и обсуждаются здесь. Еще более распространенный анализ затрат и выгод (или выгод-затрат) обычно используется в первую очередь для обоснования и поддержки проекта. Иногда он использовался в контексте оценки воздействия на окружающую среду (Rickson et al., 1990), где могут возникнуть проблемы, аналогичные тем, которые возникают при применении других моделей.

Модель «затраты-выпуск»

К изучению экономики и ее взаимосвязи с качеством окружающей среды чаще всего подходили путем анализа экологических соображений отдельно от экономических соображений.Отдельные факторы окружающей среды, такие как воздух, вода и твердые отходы, также обрабатывались отдельно друг от друга. Как отметили Эйрес и Книз (1970), «подход частичного равновесия удобен как теоретически, так и эмпирически, но игнорирует возможность важных компромиссов между различными формами, в которых материалы могут быть сброшены обратно в окружающую среду». Недавние попытки разработки моделей признали ограниченную ценность этой частичной точки зрения. Isard (1972) анализирует экономические и экологические связи на основе линейной модели потока.Модель Айсарда требует подробной матрицы экологических потоков ресурсов для описания всех взаимосвязанных процессов, происходящих в экосистеме. Камберленд (1971) разработал модель, которая добавляет строки и столбцы в традиционную таблицу затрат-выпуска для определения экологических выгод и затрат, связанных с экономической деятельностью, и для распределения этих затрат по секторам. Модель общего равновесия Леонтьева (1970) является расширением его фундаментальной экономической формулировки затрат-выпуска, в которой модель предполагает один дополнительный сектор в базовой таблице затрат-выпуска.Загрязнение, создаваемое экономикой, потребляется за счет средств защиты от загрязнения, представленной этим дополнительным сектором.

Важная модификация подхода Леонтьева была разработана Лораном и Хайтом (1971). Эта модель состоит из межотраслевой матрицы, матрицы местного использования, матрицы экспорта и экологической матрицы. Для каждого сектора экономики он показывает физическое изменение окружающей среды с точки зрения потребленных природных ресурсов и уровней выбросов загрязняющих веществ на доллар произведенной продукции.Эти эффекты вычисляются путем вывода леонтьевской инверсии межотраслевой матрицы и умножения матриц окружающей среды на эту инверсию. В этом разделе обсуждается расширение этого подхода к анализу воздействия на окружающую среду.

Процедура применения модели ввода-вывода (ввода-вывода) начинается с корректировки матрицы коэффициентов национальной модели ввода-вывода. Национальная матрица ввода-вывода корректируется для отражения структуры региональной экономики, в которой она применяется. Иногда это делается с помощью местных отраслевых обзоров, а иногда с помощью метода коэффициента местоположения.Скорректированная региональная матрица ввода-вывода представляет экономическую структуру локального затронутого региона. Матрица инвертируется, чтобы получить набор множителей экономического воздействия для каждой отрасли или наборов отраслей в регионе. Множители региональной системы моделирования затрат-выпуска (RIMS II) легко доступны для каждого округа или округа в Соединенных Штатах. Около 500 множителей доступны для подробных отраслевых исследований и около 67 множителей доступны для агрегированных отраслевых исследований. Небольшая комиссия, выплачиваемая U.S. Министерство торговли, Бюро экономического анализа, требуется для доступа к системе множителей RIMS II. Модель регионального анализа, основанная на стандартной таблице «затраты-выпуск», может быть расширена, чтобы включить в таблицу промышленное землепользование и потребности в природных ресурсах, а также характеристики промышленных отходов, загрязняющих окружающую среду (Davis et al., 1974). Региональную модель можно рассматривать как стандартную межотраслевую матрицу затрат-выпуска, которая была дополнена секторами землепользования, природных ресурсов и выбросов.Это выражается следующим образом:

A = RP (I − A) −1

, где

R = матрица ресурсов, определяющая потребности в земле и других ресурсах каждого сектора

P = матрица загрязнения с указанием нерыночных побочных продуктов каждого сектора

A = таблица затрат-выпуска, включая секторы ресурсов и загрязнения

При применении этой модели вычисляется обратное значение Леонтьева ( I — A ) ^-1 и матрица землепользования, природных ресурсов и загрязняющих веществ умножается на обратную величину.Этот расчет дает оценку воздействия предлагаемого проекта на изменения в землепользовании, природных ресурсах и характеристиках образования отходов в регионе.

Данные о сравнительном использовании земли и природных ресурсов и характеристиках выбросов отходов могут быть организованы в матричную форму, как показано в Таблице 10.1, где потребности в землепользовании и природных ресурсах оцениваются для каждой стандартной отраслевой классификации, характеризующей экономическую деятельность. Конкретная информация должна быть собрана для получения экологических коэффициентов для требований к воде и земле, а также выбросов в атмосферу, воду и другие загрязняющие вещества.Этот тип анализа особенно применим, когда предмет принятия решения агентством относится к конкурирующим предложениям по развитию.

Таблица 10.1. Землепользование, ввод природных ресурсов и выбросы загрязняющих веществ по секторам

Выход 905 -дневная БПК, фунт / $ выход

SIC 1 … по сравнению с… SIC 2
Затраты природных ресурсов
Общая площадь земли, футы 2 / сотрудник
Площадь, футы 2 / сотрудник
Площадь парковки, футы 2 / сотрудник
Площадь строительной площадки, футы 2 / сотрудник
Бытовая вода, галлон / долл. США выход
Охлаждающая вода, галлон / $ выход
Технологическая вода, галлон / $ выход
Общий объем воды, галлон / $ выход
.
.
.
n
Выбросы загрязняющих веществ
Твердые частицы, фунт / $ выход
Диоксид серы, фунт / $ выход
Выход
Твердые отходы, ярд 3 / $ выход
.
.
.
м

SIC = стандартная промышленная классификация; БПК = биохимическая потребность в кислороде

Применение модели для анализа воздействия конкретной деятельности по проекту (добавление новых сотрудников в различных секторах экономики) может дать результат, проиллюстрированный примером в таблице 10.2. В этой таблице сравнивается эффект от добавления видов деятельности, эквивалентных 600 работникам в двух различных секторах экономики. Основным преимуществом этой модели является то, что она дает подробную информацию, необходимую для анализа воздействия проектной деятельности на окружающую среду, как с точки зрения структуры экономики, так и с точки зрения вторичных эффектов изменения экономической деятельности на окружающую среду.Основным недостатком является то, что он относительно дорог в эксплуатации, поскольку для обеспечения надежности часто требуется сбор некоторых первичных данных. Это связано с тем, что новые виды деятельности могут не точно соответствовать уже охарактеризованным видам деятельности по их потребности в пространстве, а также по типу и количеству образующихся загрязнителей.

Таблица 10.2. Общее экономическое и экологическое воздействие, вызванное добавлением 600 новых сотрудников (пример)

90 528 14,728,435 905 2

164,735 1,3095 фунтов

	Хлопковый завод (сектор 2261)	Завод по производству металлоконструкций (сектор 3441)
Экономические факторы
Добавленная стоимость в промышленности (долл. США)	7,982,000	8,761,000
Возможность трудоустройства (pn)	2,046	2,118
Землепользование и водные ресурсы			291	317
Охлаждающая вода, гал.	4,771	8,235
Технологическая вода, гал.
Площадь земельного участка, футы 2	14,300,350
Площадь, футы 2	1,073,721	1,173,006
Площадь стоянки, футы 2	1,291,594				879,064
Выбросы отходов
Твердые частицы, фунты	2,710,845	4,166,001
Углеводороды, фунты
Газообразный фторид, фунт	0	0
Сероводород, фунт	15,997	16,976
CO		CO	104902 , фунты	3,481	3,861
НЕТ 2 , фунт	54,887	61,561
Нагнетание, галлон	12,031	9,453
5-дневный
930,809	592,683
Твердые отходы, ярд 3	53,231	56,835

БПК = биохимический подход к потреблению кислорода2

Экономическая база модели Анализ воздействия представлен Системой прогноза экономического воздействия армии, разработанной для использования при оценке воздействия военных проектов (Робинсон и др., 1984). Эта модель основана на том принципе, что общий эффект от вливания новых денег в экономику можно оценить, определив, какая часть денег остается в экономике и тратится повторно, а какая удаляется из обращения. Этот метод анализа требует определенных знаний о предельной склонности к импорту товаров и услуг в затронутый регион, а также о предельной предрасположенности местного населения к потреблению в связи с постепенными изменениями регионального дохода.

Основная цель модели — ответить на вопрос: «Что произойдет с местной экономикой, если будут иметь место определенные действия, влияющие на экономику?» Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо охарактеризовать характер местной экономики и представить тип и масштабы реакции.

Три основных участника местной экономики — это органы местного самоуправления, домашние хозяйства и бизнес. Местные домохозяйства покупают некоторые товары и услуги у местного бизнеса, получают заработную плату и прибыль от продажи своих производственных услуг, платят налоги и потребляют услуги, предоставляемые местными органами власти. Местные предприятия продают товары и услуги, покупают материалы, платят налоги, а также получают услуги от местных органов власти. Местные органы власти покупают товары и услуги у предприятий, закупают ресурсы, такие как рабочая сила, у домашних хозяйств, собирают налоги и предоставляют общественные товары и услуги, такие как охрана полиции, пожарная охрана и библиотеки.Таким образом, можно видеть, что существует значительная взаимосвязь между всеми различными элементами экономики. Пока используемые концепции не отличаются от концепций анализа затрат-выпуска.

Эффект от получения дополнительных денег даже одним домохозяйством в экономике можно проследить с помощью этой модели. Модель армии отслеживает движение этих денег по мере их прохождения через различные секторы. Часть полученных денег будет направлена ​​в сбережения семьи, а остальная часть будет использована для финансирования покупок.Некоторые из продуктов, которые покупаются, будут приобретены на месте; другие будут куплены в других регионах. Для закупок в других регионах требуется, чтобы доллары уходили из местной экономики, в то время как деньги, полученные местным бизнесом, будут использоваться на местном уровне для найма рабочей силы, покупки продуктов, уплаты налогов и получения прибыли. Заработная плата, полученная местными рабочими, в свою очередь, будет частично сохранена, а частично потрачена. Некоторые из продуктов, купленных за счет трудовых доходов, были бы произведены в рассматриваемом регионе; другие были бы произведены в другом месте.Таким образом, цикл повторяется до полного рассеивания исходного впрыска. Однако расчеты выражены в единицах в годовом исчислении ( единиц) (то есть, что происходит только в первый год). Отметим, что многие модели, разработанные на местном уровне, продлевают цикл на 5 или даже 10 лет, что дает гораздо больший множитель.

Общая идея заключается в том, что деньги, вложенные в местную экономику, будут частично удерживаться (и повторно использоваться в пределах области), а частично «растрачиваться» или тратиться на товары и услуги, доступные только из других регионов.Общий эффект первоначальной инъекции зависит от многих факторов, но общая сумма обычно будет больше, чем первоначальная инъекция; то есть первоначальная закачка окажет множественное влияние на местную экономику. Эта концепция называется мультипликативным эффектом и чрезвычайно важна для оценки воздействий.

Любое изменение вливаний в экономику, следовательно, приведет к многократному изменению дохода. Эта модель предполагает, что в краткосрочной перспективе переменная, которая, скорее всего, изменится, — это экспорт.В результате экспорт считается основой экономического роста. Другие виды деятельности в регионе не являются базовыми в том смысле, что они не приводят к притоку денег, по крайней мере, в соответствии с предположениями, сделанными в отношении краткосрочной модели.

Если отношения, постулируемые в анализе множителей, являются постоянными, множитель может быть записан как:

11 − S = 11 − неосновной доход / общий доход = 1 основной доход / общий доход = общий доход основной доход

, где

S = доля общего дохода, приходящаяся на неосновную экономическую деятельность

Для использования этого множителя необходима оценка доли общего дохода региона, основанная на экспортных продажах или основных отраслевых продажах.К счастью, существует множество методов, которые можно использовать для косвенной оценки с небольшими затратами. Центральное допущение косвенных методов состоит в том, что существует фиксированная взаимосвязь между экспортными отраслями в регионе и другими местными предприятиями. Возможно, наиболее широко используемым методом выделения экспортных отраслей является метод коэффициента местоположения (Miernyk, 1968).

Коэффициенты местоположения основаны на сравнении занятости в регионе с занятостью в стране. В самодостаточной стране, если регион имеет больший процент занятости в определенной отрасли, чем страна, предполагается, что он специализируется на производстве этого товара.Такой регион, производящий сверх собственных потребностей, должен экспортировать этот товар в другие регионы. Гипотетический пример расчета коэффициентов местоположения приведен в таблице 10.3.

Таблица 10.3. Коэффициенты местоположения для гипотетического региона

Отрасль или сектор	Процент национальной занятости	Региональная занятость	Процент региональной занятости	Коэффициент местоположения (LQ)	LQ — 1 / LQ	No.экспортных сотрудников
Услуги	.40	400	.40	1.00	—
Производство товаров длительного пользования	.20	.05	—
Производство краткосрочного пользования	.10	25	.025	.25	—
Торговля	.30		450	1.667	.40	200
Итого		1000

Множитель = общая занятость. общая занятость в стране в отрасли. В следующем столбце указана общая занятость в регионе для каждой отрасли, а в столбце 3 рассчитывается процент от общей региональной занятости, которую содержит отрасль.Коэффициент местоположения получается путем деления столбца 3 на столбец 1. Коэффициент местоположения больше 1 указывает на то, что рассматриваемый регион экспортирует этот товар в другие регионы. Коэффициент местоположения менее 1 означает, что товар не производится на местном уровне в количествах, достаточных для удовлетворения местных потребностей, и, следовательно, должен импортироваться.

Учитывая, что основные отрасли определены, как занятость в этой отрасли распределяется по экспорту? В столбце 5 коэффициент местоположения минус 1 делится на коэффициент исходного местоположения.Это дает оценку процента занятости в отрасли, которая связана с экспортной деятельностью. Умножение столбца 5 на столбец 2 дает оценку количества экспортных работников для каждой отрасли. Мультипликатор — это просто отношение экспортной занятости к общей региональной занятости. В этом примере множитель будет равен 5, что означает, что увеличение экспортного спроса на 1 доллар приведет к изменению регионального дохода на 5 долларов.

Концепция мультипликатора является основой для разработки этой модели.Детали модели берут эту общую концепцию и используют ее для преобразования проектной деятельности (обычно в долларах) в изменения в деловой и экономической деятельности. Сила этого подхода в том, что результаты можно получить относительно быстро и недорого. Основным недостатком является то, что результаты представлены в первую очередь с точки зрения изменений экономических условий, а структурные изменения или вторичные воздействия на окружающую среду в результате изменения экономической деятельности не рассматриваются в этом подходе.Это означает, что трудно преобразовать оценки непосредственно в такие воздействия на окружающую среду, как загрязнение.

На практике понятие множителей может значительно варьироваться. В модели армии, например, фактические рассчитанные множители варьируются от примерно 2 до примерно 4. Это находится в диапазоне множителей базовой экономической модели, , если рассматривать на основе годовых эффектов . Акцент важен. Некоторые модели ввода-вывода имеют гораздо более длительные временные рамки, считая обращение вводимых денег до , все эффекты покинут регион, возможно, через 3 или 4 года или более.Множители, используемые в этом случае, могут быть от 8 до 10 или больше. Ни один из подходов не является правильным или неправильным, но различия должны осознаваться при сравнении различных оценок.

USDA ERS — Основные виды землепользования

Площадь суши США составляет почти 2,3 миллиарда акров. В 2012 году последнее обновление серии ERS по основным видам землепользования (MLU), пастбищные пастбища и пастбищные угодья составили самую большую долю земельной базы страны, превзойдя земли по лесным видам, включая пастбищные лесные земли, впервые с 1959 года. .Несмотря на то, что доли земли в различных видах использования со временем в некоторой степени колебались, площадь земель в трех верхних категориях (пастбища и пастбища, леса и пахотные земли) оставалась относительно стабильной. Земли, предназначенные для особого использования, в том числе земли в государственных / национальных парках и заповедных зонах, значительно увеличились с момента начала серии MLU в 1945 году. Городское землепользование также увеличилось, хотя и более скромно, поскольку рост населения и экономический рост стимулируют спрос на новое жилье и другие формы развития.Около 52 процентов земельной базы США 2012 года (включая Аляску и Гавайи) используется для сельскохозяйственных целей, включая возделывание сельскохозяйственных культур, выпас скота (на пастбищах, пастбищах и в лесах) и фермы / фермерские дороги.

Изменение землепользования происходит по разным причинам. Изменение цен на сырье и древесину, сельскохозяйственная политика и политика в отношении природных ресурсов, давление со стороны городов и экологические факторы (например, засухи) побуждают частных землевладельцев переводить землю в такие сферы использования, которые обеспечивают максимальную экономическую отдачу.Хотя изменения в землепользовании могут быть двунаправленными для некоторых видов использования, таких как лесное хозяйство, пастбища и пахотные земли, переход к городскому использованию обычно необратим. В рамках программы «Основные виды землепользования» ERS анализирует тенденции во всех этих видах использования и изучает факторы, определяющие широкие модели и тенденции землепользования. В других исследованиях ERS более подробно рассматриваются конкретные вопросы, в том числе решения фермеров о землепользовании в ответ на вызванное этанолом увеличение спроса на кукурузу, роль страхования урожая и других сельскохозяйственных программ в преобразовании пастбищ в возделываемые земли, влияние риск засухи при участии в программах вывода земель из эксплуатации и эффективное целевое финансирование природоохранных мероприятий для получения максимальной выгоды от восстановления и сохранения водно-болотных угодий.Технологии также повлияли на землепользование и региональные сдвиги в землепользовании, особенно на пахотных землях. Быстрое внедрение новых технологий, улучшенные сорта сельскохозяйственных культур, улучшенная борьба с насекомыми и болезнями и другие изменения повысили продуктивность сельского хозяйства до такой степени, что можно получить больше продукции на той же основе пахотных земель.

В 2012 году общая площадь пахотных земель в США — категория, включающая пахотные земли, используемые для выращивания сельскохозяйственных культур, неиспользуемые пахотные земли и пастбищные пахотные земли — достигла самого низкого уровня (392 миллиона акров) с момента начала серии MLU в 1945 году.Однако исторически низкий уровень MLU в общей площади пахотных земель маскирует расходящиеся тенденции в различных подкатегориях пахотных земель. Например, площадь пахотных земель, используемых для выращивания сельскохозяйственных культур, составляющих 340 миллионов акров, на которые приходится наибольшая доля от общего объема пахотных земель, была немного выше среднего показателя за предыдущие 20 лет. Траектория посевных площадей также варьируется в зависимости от региона. В 2012 году, в основном из-за нетипично высоких цен на кукурузу, посевные площади, используемые для выращивания сельскохозяйственных культур, достигли самого высокого уровня за предыдущие 15 лет как в Кукурузном поясе, так и на Северных равнинах.Некоторые региональные изменения в пахотных землях, используемых для выращивания сельскохозяйственных культур, представляют собой ежегодные колебания, которые имеют тенденцию уравновешиваться с течением времени, но в других регионах (например, северо-востоке, юго-востоке и горных регионах) наблюдается явное долгосрочное снижение. Городское давление и сравнительно невысокая рентабельность пахотных земель привели к преобразованию пахотных земель в альтернативные, более прибыльные виды использования в этих регионах.

Даже когда посевные площади кажутся относительно постоянными на национальном уровне, состав сельскохозяйственных культур вызывал изменения в ответ на рыночные силы и изменения в политике.Например, посевные площади под пшеницей сократились на 52 процента по сравнению с историческим максимумом в начале 1980-х годов, и эта тенденция объясняется множеством факторов, включая снижение относительной прибыльности пшеницы из-за усиления иностранной конкуренции, участие CRP в областях, производящих пшеницу, а также генетические усовершенствования сортов кукурузы и сои, которые позволили выращивать эти культуры на территориях, ранее использовавшихся в основном для выращивания пшеницы. В отличие от этого, посевные площади сои увеличились более чем вдвое с 1960-х годов, в первую очередь в результате высокого международного спроса, в то время как посевные площади под кукурузу также увеличились в последние годы в ответ на обусловленный политикой спрос на биотопливо.

Следующие отчеты ERS охватывают эти темы:

• Основные виды использования земли в США, 2012 г.
• Землепользование, растительный покров и здоровье опылителей: обзор и анализ тенденций
• Изменение климата, нехватка воды и адаптация в секторе полевых культур США
• Спрос и предложение сельского хозяйства на энергию и энергетические продукты
• Изменение структуры, финансовых рисков и государственной политики США.S. Молочная промышленность
• Основные виды использования земли в США, 2007 г.
• Десятилетие этанола: расширение производства кукурузы в США, 2000-09 гг.
• Преобразование пастбищ в возделываемые земли на северных равнинах: роль страхования сельскохозяйственных культур, товаров и программ на случай стихийных бедствий
• Роль программ сохранения в адаптации к риску засухи
• Направление инвестиций в рентабельное восстановление и защиту экосистем водно-болотных угодий: некоторые экономические выводы
• Рост производительности сельского хозяйства в США: измерение, тенденции и движущие факторы
• Меняющаяся организация У.С. Фарминг
• Методы выращивания нескольких культур: последние тенденции в области выращивания двойных культур

Ссылки на основные источники данных о землепользовании:

• Серия данных об основных видах землепользования: Начиная с 1945 года и с тех пор публикуется примерно каждые 5 лет, что совпадает с сельскохозяйственной переписью.
• Карты и рейтинги штатов в визуализациях данных из серии MLU.
• Оценки землепользования и земного покрова: этот обзор источников данных о землепользовании и земельном покрове содержит подробную информацию об определениях, охвате и методологиях различных U.С. Государственные органы.
• NASS Quick Stats: доступ к данным сельскохозяйственной переписи и другим данным Национальной службы сельскохозяйственной статистики. Чтобы начать, выберите «AG LAND» в разделе «Выбор товаров».

Промышленное зонирование в городах США

Введение

Во многих самых дорогих городах Америки желаемые коммерческие и жилые здания граничат с районами, заполненными застойными, непродуктивными и часто ветхими предприятиями. Это не случайно: это продукт кодексов землепользования и зонирования, которые часто запрещают непромышленное использование больших центрально расположенных территорий, которые в противном случае пользовались бы большим спросом для жилой и коммерческой реконструкции.Эта политика якобы является оплотом против джентрификации и разграбления застройщиков, а также средством сохранения высокооплачиваемых рабочих мест в промышленности. Но эти преимущества часто иллюзорны, и они намного перевешиваются серьезными, но более заметными последствиями: нехваткой налоговых поступлений, огромным ущербом для городской экономики и недоступностью жилья.

Хотя промышленное зонирование в значительной степени ускользнуло от критического внимания ученых, одним исключением является обзорная статья Родерика М.Hills, Jr. и Дэвидом Шлейхером, в которой представлен исторический обзор промышленного зонирования и анализ его основных обоснований. Их статья является источником большей части этого введения. [1]

Хотя кодексы зонирования в основном относятся к 1920-м годам (Верховный суд прямо объявил их конституционными в 1926 году), исключительное промышленное зонирование появилось только в 1950-х годах. Довоенные кодексы зонирования были «кумулятивными»: они ранжировали использование земли от наиболее желательного (односемейные дома) до наименее желательного (тяжелая промышленность) и определяли наименее желательное использование из возможных в каждой зоне, но не налагали дополнительных ограничений.Таким образом, строительство домов на территории, предназначенной для коммерческого или промышленного использования, было разрешено, но строительство завода в жилой зоне было недопустимо. Кумулятивное зонирование было оправдано довоенными юридическими взглядами на зонирование как на следствие закона о неудобствах: фабрика, загрязняющая окружающую среду, могла мешать дому, но не наоборот.

В послевоенную эпоху, однако, многие фабрики в традиционных центральных промышленных районах переехали в пригородные районы с лучшим доступом к междугороднему транспорту, что встревожило городских политиков и профсоюзных лидеров, которые хотели сохранить рабочие места в промышленности.Мэр Нью-Йорка Роберт Вагнер, например, настаивал на том, чтобы промышленные районы города были обозначены как промышленные только в соответствии с кодексом зонирования 1961 года, поскольку промышленность Нью-Йорка перемещалась в районы Нью-Джерси, лучше оборудованные для контейнерных грузов и судоходства. Суды изначально скептически относились к зонированию только для промышленности, но в конечном итоге решили, что оно не нарушает права собственности, хотя первый верховный суд штата, поддержавший кодекс некумулятивного зонирования, Апелляционный суд Калифорнии, сделал это, расширив старую теорию, обнаружив, что Только промышленное зонирование было оправдано для защиты гипотетических жилых районов в промышленных зонах от разрушения.

Каким же образом промышленное зонирование защищает промышленность? Хиллс и Шлейхер приводят два основных довода, которые часто встречаются в документах городского планирования. Первый — законный: предприятия в жилых районах будут беспокоиться о привлечении к ответственности за создание неудобств. Даже если бы они могли утверждать, что жители жилых районов соглашались и, следовательно, не имели права предъявлять иски в связи с неудобствами, возникшими при их въезде, угроза судебного разбирательства может ограничить способность промышленных землепользователей изменять или расширять свою деятельность.

Второе обоснование является экономическим: промышленное зонирование защищает отрасли от конкуренции с жилыми и коммерческими пользователями, которые могли бы платить больше за свою землю, а также от более высоких налогов на недвижимость, которые возникли бы, если бы оценка земли учитывала потенциально прибыльное непромышленное использование. С этой точки зрения промышленное зонирование — это своего рода субсидия: городские власти отказываются от налоговых поступлений от более прибыльных видов землепользования, чтобы компенсировать затраты промышленности.

Базовая экономическая теория предполагает, что субсидии необоснованны.Жилые и коммерческие девелоперы, которые могут перебить цену промышленных пользователей за промышленные земли, предположительно могут позволить себе платить больше, потому что их предполагаемое использование земли более экономически продуктивно. Политика защиты отраслей от конкуренции, таким образом, приводит к большим «безвозвратным потерям» из-за упущенной экономической производительности в дополнение к потерям доходов от налога на имущество. Эти потери могут принимать несколько форм, например, повышение арендной платы за жилье и коммерческую аренду из-за ограничения предложения зданий, а также более высокие налоги в других секторах экономики, чтобы компенсировать потерю доходов от налога на имущество.

Влияние на налоги может быть значительным: в статье 1986 года двух исследователей из Ванкувера, Канада, было подсчитано, что изменение зонирования менее 3% земельной площади Ванкувера для увеличения предложения промышленных земель наполовину увеличит эффективную среднюю ставку налога на землю. в Ванкувере примерно на 5% при широком диапазоне допущений моделирования [2]. Скрытые субсидии в кодексах зонирования особенно пагубны, отмечают Хиллс и Шлейхер, потому что они определяются гораздо менее прозрачным и демократичным процессом, чем явные субсидии в городских бюджетах, что облегчает их введение и с большей вероятностью сохраняется, когда они неоправданы.

Однако есть две причины, по которым субсидии могут быть экономически оправданными. Одна из них, упомянутая Хиллсом и Шлейхером лишь вскользь, но часто упоминаемая градостроителями, — это экономическая справедливость: рабочие места в промышленности обычно платят менее образованным работникам намного лучше, чем рабочие места низкого уровня в сфере обслуживания, доступные в жилых и коммерческих районах.

Сложность этого обоснования, как отмечают Хиллс и Шлейхер, заключается в том, что при зонировании нельзя проводить различие между работодателями с высокой и низкой заработной платой и ограничивать промышленные зоны только первыми: «Традиционная правовая доктрина запрещает муниципалитетам регулировать землепользование на основе характера местности. пользователь, а не действия, проводимые с посылкой.[3] Кроме того, промышленные зоны предоставляют меньше рабочих мест на данной территории, чем коммерческие застройки с высокой плотностью застройки, что может перевесить тот факт, что рабочие места лучше оплачиваются индивидуально. А другие недостатки промышленного зонирования, такие как более высокие цены на жилье, несут все рабочие.

Второе возможное оправдание промышленных субсидий — это «агломерация» или «побочные эффекты»: в некоторых отраслях промышленности географическая концентрация рабочих увеличивает прибыльность всех рабочих и фирм.Если фирмы принимают индивидуально выгодные решения о продаже своей земли и переезде в более дешевые отдаленные районы, они могут нанести ущерб общей производительности отрасли. Таким образом, побочные эффекты субсидий, препятствующих развитию промышленности, могут перевесить их безвозвратные потери. Но, как отмечают Хиллс и Шлейхер, побочные эффекты сильно зависят от сектора. Производство в целом не получает преимуществ от значительных побочных эффектов, а кодексы зонирования не могут трактовать сектора с высокими и низкими вторичными эффектами по-разному.Более того, вторичные эффекты вряд ли ограничиваются тяжелой промышленностью: они также существуют в непромышленных секторах экономики, которым сами могут угрожать общие экономические издержки промышленного зонирования.

В этом отчете кратко рассматриваются несколько промышленных районов, расположенных в центральных районах или вдоль основных линий общественного транспорта в пяти городах с высоким спросом на новое жилье. Промышленные зоны во всех городах демонстрируют явные признаки рыночного спроса на жилую или коммерческую реконструкцию; во многих случаях эти районы имеют идеальное географическое положение для жилого или коммерческого использования, в то же время неудобно для промышленного использования.Более того, в этих промышленных зонах преобладают низкопроизводительные, относительно неквалифицированные отрасли или даже косвенно связанные предприятия, такие как розничная торговля, что далеко от производственных предприятий, которые городские планировщики хотят продвигать при определении промышленных районов. Перераспределение этих территорий для плотного жилищного и коммерческого использования или современных многофункциональных комплексов с высокоинтенсивной производственной деятельностью с низким уровнем неудобств может иметь большое значение для улучшения экономики городов и уменьшения нехватки жилья.

СКАЧАТЬ PDF

Сан-Франциско, Калифорния

Ни в одном американском городе нет жилищного кризиса хуже, чем в Сан-Франциско. В районе залива находится самое дорогое жилье среди мегаполисов страны; По данным Zillow Research, средний дом в Сан-Франциско сейчас продается за 1,4 миллиона долларов [4]. Сан-Франциско десятилетиями сталкивался с проблемой недоступности жилья: в 1996 году, первом году, охватываемом данными Zillow, средние цены в столичном районе Сан-Франциско были более чем в два раза выше, чем в среднем по стране.Огромный спрос на жилье за ​​последние десятилетия побудил Сан-Франциско еще более упорно защищать промышленные земли от перепланировки, даже несмотря на то, что промышленность в значительной степени переместилась в районы Восточного залива с лучшим доступом к портам и наземным транспортом на большие расстояния.

Кодекс зонирования Сан-Франциско включает семь промышленных зон, разделенных на две общие категории: традиционная тяжелая и легкая промышленность; и производственные, сбытовые и ремонтные районы (PDR) для таких отраслей, как мелкое производство и ремонт оборудования.Традиционные промышленные зоны города составляют 1,20 квадратных миль, в основном это доки на восточном берегу города. Между тем, городские районы PDR площадью 1,74 квадратных мили разбросаны по всему востоку и юго-востоку от города, в основном в трех кластерах: один охватывает кварталы SoMa, Mission и Potrero Hill; более крупное скопление южнее, в Собачьей упряжке; и третий в Бэйвью, в юго-восточном углу города.

Эти зоны находятся в некоторых из самых привлекательных районов города.SoM a, Mission District и Potrero Hill практически примыкают к центру Сан-Франциско и включают одни из самых дорогих жилых районов города. Районы PDR также находятся рядом с двумя линиями общественного транспорта: третьей линией T в сети «Muni» Сан-Франциско, которая обеспечивает прямое сообщение с центром Сан-Франциско; и линия пригородной железной дороги Caltrain, которая соединяет Сан-Франциско с Кремниевой долиной и Сан-Хосе на юге.

районов PDR были обозначены в серии документов планирования, называемых планами восточного соседства [5], разработанных с 2001 года и официально принятых в 2009 году (с временной политикой, введенной департаментом городского планирования в 2004 и 2005 годах).В течение этого периода спрос на жилье в Сан-Франциско рос, поскольку технологические компании открывают офисы в Сан-Франциско, а не в пригородах Кремниевой долины, а обратные поездки из Сан-Франциско в Кремниевую долину стали популярными среди технических работников. План призывал к перепланировке больших площадей промышленных земель в жилищное строительство, но также уделял приоритетное внимание сохранению оставшихся промышленных земель, на которых выплачивалась более высокая заработная плата, чем в сфере услуг. [6] С тех пор правила PDR были немного либерализованы, чтобы разрешить строительство офисов в рамках ограниченного набора правил и перекрестных субсидий, которые предотвращают дальнейшую потерю производственных площадей.

Эффекты обозначения PDR лучше всего проявляются при осмотре нескольких остановок на Т-третьей линии, которые были бы идеальными местами для концентрированного жилищного и коммерческого строительства. Рассмотрим, например, остановку 23rd Street, которая в основном окружена зоной PDR и находится в нескольких минутах ходьбы от станции Caltrain 22n d Street. Квартал к северо-востоку от станции занят трехэтажным производством легкой промышленности и связанной с ней наземной парковкой. На юге большая часть земли занята занимающими много места предприятиями, ориентированными на автомобилестроение.Весь квартал к юго-западу от станции занимает пункт проката грузовиков Ryder Truck; четыре блока к югу от них включают заправочную станцию, мастерскую по разборке автомобилей и другие пункты проката автомобилей, грузовиков и фургонов, которые вместе занимают примерно половину их площади. Ни одно из коммерческих зданий в этом районе не превышает двух этажей, что является вероятным следствием максимального коэффициента площади пола (FAR) 2,5, установленного в зонах PDR. [7]

Две остановки и чуть менее мили дальше на юг по Т-третьей линии находится станция Evans Avenue, также расположенная в большой зоне PDR.Рядом со станцией, среди прочих предприятий, находятся две заправочные станции, магазины строительных материалов и большой малоэтажный промышленный парк, по существу закрытый от пешеходного доступа. Вдоль набережной расположены районы тяжелой промышленности, большая часть которых занята явно заброшенными промышленными зданиями с отсутствующими окнами. Пустынный участок площадью 10,9 акра на 420 23-й улице [8] в нескольких минутах ходьбы от остановки Muni оценивается в 47,7 миллиона долларов, согласно последней налоговой оценке. Эти промышленные районы станут первоочередными объектами перестройки жилой застройки, учитывая их относительную близость к центру города и прекрасный вид на залив Сан-Франциско. Фактически, одна из бывших промышленных зон на берегу залива, Хантерс-Пойнт, была перестроена как (относительно низкая плотность ) жилья в 2000-е гг.

New York, NY

Нью-Йорк когда-то был промышленным центром с особенно большой концентрацией промышленных предприятий вдоль набережной в Бруклине, но промышленность в основном уехала в районы Нью-Джерси с лучшей транспортной доступностью. В дополнение к тяжелой промышленности, которая была сосредоточена вдоль набережной, в некоторых областях, таких как Вильямсбург, с легкой промышленностью, было в значительной степени индивидуальное производство, которое поощряло присутствие художников и дизайнеров.Присутствие художников в этих районах стимулировало дальнейшую джентрификацию; сегодня Вильямсбург в значительной степени перестроен для использования в жилых помещениях, включая многие районы, где раньше была тяжелая промышленность или промышленное загрязнение [9]. Тем не менее, большие части Бруклина, Квинса и Бронкса, особенно вдоль набережной, заполнены невысокими промышленными зданиями, многие из которых явно заброшены. В промышленных зонах, таких как Восточный Вильямсбург, многие участки в промышленных зонах пусты.

Многие из этих районов могут быть первыми кандидатами на реконструкцию с высокой плотностью застройки.Самым многообещающим, несомненно, является Гованус, промышленный район, расположенный всего в двух милях от центра Бруклина и рядом с очень привлекательными районами, такими как Кэрролл Гарденс и Парк Слоуп. У Говануса есть несколько прямых линий метро до центра Бруклина и Манхэттена. Тем не менее, большая часть Gowanus включает складские помещения, магазины промышленных товаров, авторемонтные мастерские и пункты проката грузовиков. Один квартал в нескольких сотнях ярдов от станции метро занят в основном пятиакровым заводом U-Haul.Все эти предприятия имеют большое количество наземных парковок.

Сохранение промышленности было центральной целью политики зонирования Нью-Йорка. Например, в 2006 году городской совет определил несколько промышленных бизнес-зон (IBZ), в которых производственные предприятия получили специальные налоговые льготы [10]. Непромышленное землепользование, включая другие виды коммерческого использования, в этих областях все больше регулируется. Например, в конце 2017 года городской совет запретил строительство новых складских помещений на ИБЗ.[11] В 2019 году в кодекс зонирования города были внесены поправки, требующие специальных разрешений на строительство отелей в районах легкой промышленности M1, где они ранее разрешались по праву — давняя цель мэра Билла де Блазио, которого профсоюз поддерживал рабочие в существующих гостиницах Нью-Йорка. [12]

В настоящее время обсуждается изменение зонирования Говануса под новое жилье, но попытки изменить зонирование других промышленных зон провалились из-за проблем, связанных с удержанием промышленных площадей. Зонирование Индустриального города, комплекса промышленных и коммерческих зданий с относительно высокой плотностью населения вдоль набережной Бруклина, также было отменено из-за противодействия многих политиков, в том числе Карлоса Менчака, члена городского совета, представляющего этот район.[13] Менчака сначала предложил условную поддержку изменения зонирования в обмен на многие уступки, в том числе исключение строительства отелей и гарантию производственных площадей; [14] разработчики, однако, в конечном итоге отказались от требования удалить отели. Менчака оправдал свое несогласие опасениями по поводу удержания промышленных предприятий, заявив: «Сейчас не время для роскошного торгового центра, который должен расти и расти на рабочей набережной в промышленной зоне». [15] Член совета Антонио Рейносо аналогичным образом заблокировал запланированное изменение зон в промышленном районе. промышленный район с низкой плотностью населения Северного Бруклина, который позволил бы больше офисных и многофункциональных зданий, опять же на промышленных территориях.[16] Совсем недавно член совета Брэд Лендер выступил за требование специальных разрешений для складов электронной торговли в промышленных зонах. [17]

Boston, MA

Бостон испытал серьезное давление на жилищный фонд за последние десятилетия из-за роста индустрии программного обеспечения и биотехнологий вокруг его многочисленных университетов, особенно Гарварда и Массачусетского технологического института в соседнем городе Кембридж. Тем не менее, законы о зонировании и сохранении исторических памятников предотвратили существенную реконструкцию Бостона и окружающих его городов — за двумя существенными исключениями.В центре Бостона появилась дополнительная жилая застройка, а в прилегающем районе Морского порта — бывшей промышленной зоне к востоку от центра — произошла обширная реконструкция средних и высотных зданий, включая новые квартиры, офисы и конференц-центр.

Однако, как Сан-Франциско и Нью-Йорк, Бостон выделил для промышленного использования много земель, которые в противном случае были бы многообещающими для реконструкции. Эти области включают два кластера крупных промышленных районов, которые потребляют большую часть неосвоенных земель в Южном Бостоне и морском порту, а также примерно 140 акров в Роксбери, оба в пределах двух миль от центра города.Город также запрещает строительство жилья в 46 местных промышленных округах (LID), включенных в конкретные планы зонирования квартала, каждый из которых имеет свой собственный набор разрешенных видов использования. Отдельные LID обычно имеют небольшие размеры (самый большой — всего 121 акр, а все, кроме двух, вдвое меньше), а их площадь составляет 1,34 квадратных мили. Однако расположение LID делает их первыми кандидатами на реконструкцию: большинство из них выстроены вдоль основных дорог с частым автобусным сообщением или расположены недалеко от крупных центров занятости.

Как и в других городах, малые промышленные предприятия, защищенные LID и другими промышленными зонами, обычно занимают много места и не особенно ценны. Например, промышленные зоны морского порта включают несколько десятков обширных акров наземных парковок. 14 акров E Street L ID в морском порту — это почти полностью наземная парковка; единственные предприятия, которые он содержит, — это хозяйственный магазин, распределительный центр, пункт аренды грузовиков и склад самообслуживания, непосредственно примыкающие к проектам перепланировки с высокой плотностью населения.

Промышленные зоны в других частях города также гарантируют, что большая часть лучшей и наиболее доступной для общественного транспорта земли будет потрачена впустую для малоценного использования. Обе стороны проспекта Дорчестер в Саут-Энде, между остановками Бродвея и Эндрю на маршруте метро Красной ветки, являются промышленными зонами, населены в основном строительными магазинами, складскими помещениями и — всего в 200 футах от остановки Эндрю. — пустырь площадью девять акров, который в настоящее время используется для стоянки грузовиков. Таким образом, промышленное использование потребляет большую часть земли, доступной от этих остановок.Учитывая их близость к Красной Линии, которая напрямую обслуживает важные центры занятости в Бостоне и Кембридже, такие как центр Бостона, Массачусетская больница общего профиля, Массачусетский технологический институт, центр стартапов на Кендалл-сквер и Гарвардский университет, эти районы будут первыми кандидатами для проживания.

Несколько LID вдоль метро Orange Line в Роксбери, внутреннем жилом районе Бостона, также защищают малоценное землепользование. К северу от остановки Roxbury Crossing находится LID площадью 7,7 акра, который представляет собой полностью наземную парковку, за исключением электрической подстанции и гаража для сотрудников MBTA.LID площадью 8,2 акра к югу, вдоль Террас-стрит, содержит в основном пустыри и автомастерские, а также несколько ремесленных предприятий, таких как производство стеклодувов и изготовление домашней мебели на заказ.

Portland, OR

Городские планировщики Портленда десятилетиями считали сохранение промышленных земель важной целью. С момента своего первого комплексного плана землепользования в 1980 году город объявил некоторые регионы «промышленными заповедниками», которые должны быть защищены от непромышленного развития.Сегодня Портленд имеет большое количество исключительно промышленных земель, большая часть которых находится в крупных промышленных районах общей площадью несколько квадратных миль, вдоль основных грузовых железнодорожных линий на берегах рек Колумбия и Уилламетт.

Эти промышленные заповедники, как правило, находятся в районах с подъездными путями к грузовым железным дорогам и рекам, которые больше подходят для промышленного использования, чем для жилых помещений. Одним из основных исключений является Центральный Восточный промышленный район (CEID), один из старейших промышленных районов города, который в 1981 году был объявлен промышленным заповедником.Этот район Восточного Портленда, в общей сложности 373 акра, прямо через реку Уилламетт от центра Портленда и в пределах легкой езды на велосипеде или пешей прогулки, включает почти весь Восточный Портленд, за исключением коридора шириной в три квартала вдоль линии легкорельсового транспорта. Регион плохо приспособлен для крупномасштабного производства, так как имеет плохую транспортную доступность для грузовых перевозок. Тем временем небольшие части Ист-Портленда, не входящие в промышленную зону, претерпели значительную среднеэтажную застройку. Хотя зонирование в рамках CEID было несколько ослаблено, чтобы позволить строительство новых офисов, оно оставалось относительно ограничительным, поскольку владельцы бизнеса опасались, что перепланировка приведет к джентрификации и увеличению цен на землю — аналогично тому, что произошло в Жемчужном районе, еще одном близком промышленном районе. который был реконструирован в 1990-х годах.[18]

Промышленные земли Восточного Портленда используются относительно хорошо, с небольшими массивными наземными автостоянками или заброшенными зданиями, которые можно увидеть в других городах. Однако доминирующим видом деятельности является розничная торговля; в этом районе мало производственной деятельности. Возьмем, к примеру, репрезентативную полосу из семи кварталов на востоке Портленда, внутри промышленной зоны и сразу за перезонированной зоной вдоль линии легкорельсового транспорта: между 6-й и 7-й авеню и от Бельмонт до Клэй-стрит. На этой территории, состоящей примерно из семи блоков застроенной территории, расположено около двух десятков предприятий, а также два жилых комплекса, которые разрешены в преобладающем зонировании только на основании разрешения на условное использование.Есть несколько небольших производственных предприятий, таких как типография и производитель вывесок. Но другие — это розничная торговля (в основном ориентированная на потребителя, а не на промышленность), включая три магазина офисной мебели, магазин сантехники, оконные и дверные магазины, магазин мужской одежды и, как это обычно бывает в других промышленных районах, небольшие магазины. -масштабные автомастерские, всего три. В этом районе также есть три ресторана, а также другие продавцы деликатесов. Все это достойные предприятия, но большинство из них имеют лишь отдаленно промышленный характер, и ориентированный на потребителя характер многих из них предполагает, что регион лучше подходит для зонирования, поощряющего жилое и коммерческое использование.Одно исследование показывает, что аналогичные экономические тенденции имели место на всем протяжении CEID: в 1981 году склады и легкая промышленность составляли соответственно 42% и 12% земельной площади в другой части CEID; к 2014 году они составили всего 24% и 5%. Тем временем продажи выросли с 10% до 14% [19].

Чикаго, Иллинойс

Кодекс зонирования Чикаго определяет два типа промышленных участков. Во-первых, это несколько сотен участков, зонированных под «производство» (по сути, тяжелую промышленность), всего 25.8 квадратных миль. Как правило, они небольшие, разбросаны по городу и в некоторой степени сконцентрированы в более отдаленных районах. Во-вторых, 15 более крупных «планируемых производственных округов» (PMD) составляют 14,7 квадратных миль, включая старые промышленные районы Чикаго. Каждый PMD имеет свой собственный набор разрешенных видов землепользования, выбранных для совместимости с ранее существовавшей отраслью. Большинство PMD расположены вдоль грузовых железнодорожных линий, которые также обслуживают пригородные поезда, что делает их потенциально одними из наиболее доступных для транзита земель в городе.

Хейли Джордал написал прекрасную историю и анализ планируемых производственных районов Чикаго. [20] Во время пребывания Ричарда Дж. Дейли на посту мэра промышленность в Чикаго сильно переросла в пригороды, в то время как городское правительство сосредоточилось на привлечении крупных корпоративных офисов в центральный деловой район (CBD), а также поощряло развитие промышленного и жилого использования вблизи CBD — политика, продолженная Преемники Дейли. Давление переоборудования жилых домов было особенно сильным в северной части города, где несколько промышленных районов граничат с центральным деловым районом и дорогими жилыми районами, такими как Линкольн-парк.Таким образом, чтобы сохранить рабочие места в промышленности, городское правительство в 1980-х годах работало с районными и промышленными организациями для поощрения сохранения промышленных земель, кульминацией чего стало создание PMD, первое из которых состоялось в 1988 году.

Четыре из этих PMD включают в себя «Промышленный коридор Северного отделения», регион площадью около 511 акров, простирающийся вдоль северного рукава реки Чикаго, от окраины центра города и примерно в 2,5 милях к северо-западу. Этот коридор включает большие участки земли в пределах пешей досягаемости от нескольких пригородных поездов и остановок L.PMD «Коридор Кинзи» занимает 632 акра — почти квадратную милю — непосредственно к западу от центрального делового района Чикаго, простирается вдоль пригородной магистрали и зеленой линии L.

Участок PMD около центрального делового района Чикаго едва ли заложен: большая часть занята активно используемой малоэтажной застройкой, а пустырей мало. Тем не менее, PMD не остановили существенного упадка и субурбанизации промышленности. Йордал отмечает, что общий рост занятости в большинстве PMDs превысил рост занятости в городе, но рост занятости в обрабатывающей промышленности остановился; в трех PMD, расположенных недалеко от центра города, общая занятость в обрабатывающей промышленности упала с 3979 человек в 2005 году до всего 2044 в 2013 году, что составляет 49% по сравнению с 27% в Чикаго в целом.[21] Джордаль объясняет эту закономерность, среди прочего, «вторжением несовместимого использования на периферию PMD» и «предпочтением производителями более крупных сайтов». Снижение было особенно сильным на PMD Гусиного острова, который потерял 93% рабочих мест в промышленности из-за закрытия своего основного работодателя, сталелитейного завода A. Finkl & Sons, который переместился в менее центральный промышленный коридор на южной стороне. .

Эти наблюдения подтверждаются исследованием, проведенным по заказу Чикагской плановой комиссии в 2017 году, в котором отмечалось, что с 1990 по 2016 год производство сократилось с 75% землепользования в PMD в промышленном коридоре Северного отделения до 27%.Между тем, коммерческое использование увеличилось с 3% до 14% земли, а транспортировка — с 12% до 38% [22].

Джордаль, хотя в целом поддерживает PMD для защиты промышленных пользователей от давления на местную недвижимость, признает, что «PMD не структурированы для обеспечения высокого качества или доступности рабочих мест, которые они поддерживают» [23]. его часть отходит от PMD. Большая часть земли в Северном промышленном коридоре, включая бывшую площадку Финкл, предназначена для перепланировки смешанного использования; и, по крайней мере, с 2017 года Комиссия по планированию Чикаго предложила перенести большую часть промышленного коридора Северного отделения в центр города, что обеспечит более плотную жилую и коммерческую застройку.[24] Совсем недавно олдермен, представлявший Фултон Маркет — район недалеко от центра города, в котором наблюдался бум ресторанов, но где реконструкция ограничивалась ограничениями промышленного зонирования, в том числе PMD в коридоре Кинзи, — отказался от своих возражений против перепланировки жилых домов, мотивированных насущной необходимостью увеличения налоговых поступлений, чтобы восполнить дефицит, вызванный пандемией Covid-19. [25]

Заключение

Здоровый промышленный сектор может быть ценным для экономики городов и регионов, и даже городам с преимущественно коммерческой экономикой требуется некоторое производственное пространство для распределительных центров или принадлежностей для ремонта зданий.Но исключительные промышленные зоны часто являются плохим способом содействия экономическому благополучию, особенно когда они занимают центральные земли или земли, доступные для транзита. Какие бы преимущества ни получили отрасли промышленности от предоставления субсидируемых центрально расположенных земель, они перевешиваются экономическими издержками, связанными с изъятием земли с рынка для жилищного и коммерческого использования, что принесет большую выгоду из этих центральных месторасположений, а также за счет замедления промышленного оборота. от менее производительных к более производительным отраслям.Обоснования для исключительных промышленных зон обычно основываются на узких соображениях относительно того, какая политика была бы полезной для уже существующих отраслей, при игнорировании жизненно важного вопроса альтернативных издержек.

За последние несколько десятилетий многие города пересмотрели вопрос о промышленном зонировании и разместили промышленные земли в центре для жилищного использования — примеры включают Ювелирный район в Провиденсе, Род-Айленд; Жемчужный район в Портленде, штат Орегон; и Лонг-Айленд-Сити в Куинсе, Нью-Йорк.Но это далеко не единственные перспективные кандидаты на перепланировку. Во многих американских городах есть значительные промышленные зоны на земле, которые должны быть основным кандидатом для перестройки под коммерческую или жилую. Некоторые из этих промышленных зон, особенно Сан-Франциско, Бостон и Нью-Йорк, защищают отрасли, производящие небольшую экономическую ценность и мало высокооплачиваемых рабочих мест при том количестве земли, которое они занимают, и поэтому вряд ли заслуживают субсидий, чтобы удержать их от переезда. в более доступные районы.Некоторое промышленное зонирование в этих областях может быть оправдано, но повторное зонирование многих промышленных зон — или даже массовое принятие кумулятивных кодексов зонирования — безусловно, следует рассмотреть с аналитической структурой, которая обращает внимание на компромиссы, а не узко сосредотачивается на потребностях нескольких промышленных пользователей.

При рассмотрении вопроса о том, следует ли повторно зонировать эти районы, города должны иметь в виду, что защита промышленных рабочих мест не обязательно требует промышленного зонирования. Хьюстон не имеет кодекса зонирования; его городской устав требует, чтобы любой новый кодекс зонирования был одобрен подавляющим большинством голосов на референдуме, и несколько референдумов на протяжении десятилетий провалились.Хотя кодекс землепользования Хьюстона налагает строгие ограничения на такие вопросы, как высота зданий, отступление от улицы и парковка во дворе, городское правительство вводит ограничения на частные действия, с помощью которых подавляющее большинство жителей района может запретить определенные виды землепользования. — городские законы сами по себе не ограничивают возможности использования любых участков в городе. Тем не менее, промышленный сектор Хьюстона довольно силен, в нем занято больше городских рабочих, чем в любом из пяти тематических исследований в этой статье, за исключением Портленда.Действительно, Хьюстон — один из четырех крупных городов США, в которых занятость в промышленности в целом выросла с 2004 по 2015 год [26]. И неудобные судебные процессы против промышленных землепользователей из-за посягательства на жилые районы кажутся в основном неслыханными.

Более того, для стимулирования промышленного роста есть более эффективные инструменты, чем сплошное ограничительное зонирование. Стивен Смит, аналитик по недвижимости из Нью-Йорка, указал, что многие проблемы, с которыми сталкивается промышленность Нью-Йорка, являются прямыми последствиями кодекса зонирования города.[27] Низкая максимальная плотность населения повсюду в городе, например, истощает предложение возможных проектов для строительной отрасли — одного из доминирующих предприятий в промышленных районах Бруклина и Квинса. Другие положения кодекса зонирования предписывают неэффективное использование пространства в промышленных зонах: строгие ограничения на соотношение площадей и высокие минимумы для парковок вне улиц в сочетании с трудным для обхода запретом на парковочные площадки на крыше, обычным для промышленных зон других городов. . Эти правила практически запрещают использование современных высокоэффективных многоэтажных промышленных зданий.Бремя, накладываемое минимальным количеством парковок, особенно пагубно для города, в котором рабочий класс в подавляющем большинстве не владеет автомобилями. Тем не менее, отмечает Смит, многие процветающие отрасли легкой промышленности в Бруклине и Квинсе, такие как мелкосерийное производство одежды, не являются особо ресурсоемкими и могут хорошо вписаться в унаследованные промышленные зоны или зоны смешанного использования.

Во многих городах инновационные формы зданий и разрешительные кодексы зонирования позволили реконструировать промышленные районы таким образом, чтобы сохранить большую часть промышленного пространства, а также открыть возможности для использования в жилых или коммерческих помещениях.Один из недавних проектов в Южном Ванкувере, например, представляет собой пару зданий высотой 93 фута, которые предоставят два этажа офисных помещений и четыре этажа для легкой промышленности, с подземной парковкой; здания имеют новаторские архитектурные особенности, чтобы уменьшить помехи между промышленным и коммерческим использованием. [28] Как заметил Смит, этот проект будет незаконным в большинстве промышленных регионов Нью-Йорка из-за его плотности и сравнительно большого количества парковок. [29]

Остается вопрос, как защитить промышленных пользователей в зонах смешанного использования от неприятных судебных разбирательств.Даже Хиллс и Шлейхер признают некоторые трудности с обеспечением того, чтобы отрасли могли расширяться или изменять свою деятельность, не вызывая судебных исков. Они предлагают сделать набор общих правил, детализирующих максимальные уровни неприятностей, таких как шум и появление запаха, достаточно гибкими, чтобы позволить отраслям расширяться, а также предоставить им защиту «соответствия нормативным требованиям» от неприятных судебных разбирательств. Такие вопросы трудно обсуждать абстрактно, и, вероятно, их придется устанавливать в каждом конкретном случае, в зависимости от отрасли или области.Тем не менее, потенциальные экономические выгоды от принятия нормативного стандарта, более подходящего для зон смешанного использования, достаточно велики, чтобы городам и штатам с острой нехваткой жилья и повторно застраиваемыми промышленными участками было бы целесообразно изучить эту возможность.

Сноски

См. Сноски в PDF

Определение зонирования

Что такое зонирование?

Зонирование относится к муниципальным или местным законам или постановлениям, которые регулируют, как недвижимость может и не может использоваться в определенных географических регионах.Например, законы о зонировании могут ограничивать коммерческое или промышленное использование земли, чтобы предотвратить строительство нефтяных, производственных и других предприятий в жилых кварталах.

Эти законы могут быть изменены или приостановлены, если строительство собственности будет способствовать экономическому развитию общества.

Ключевые выводы

• Зонирование позволяет местным органам власти регулировать, какие районы под их юрисдикцией могут иметь недвижимость или землю, используемую для определенных целей.
• Примеры классификаций зонирования включают жилое, коммерческое, сельскохозяйственное, промышленное или гостиничное / гостиничное хозяйство, среди других более конкретных обозначений.
• Законы о зонировании могут быть изменены местным правительством при условии, что они подпадают под действие законов штата и федерального законодательства, а конкретный земельный участок может быть повторно зонирован на основании соображений.

Как работает зонирование

Зонирование определяет, какие типы развития и эксплуатации земли разрешены на данном участке.Муниципалитеты обычно разделяют районы и кварталы в соответствии с генеральным планом. Это может быть сделано, чтобы способствовать экономическому развитию, контролировать поток транспорта, управлять уровнями шума, зарезервировать жилую площадь для жителей и защитить определенные ресурсы.

Примеры классификаций зонирования включают промышленное, легкое промышленное, коммерческое, легкое коммерческое, сельскохозяйственное, односемейное жилое, многоквартирное жилое и школы.

Местные власти могут запретить использование жилой недвижимости в коммерческих целях, чтобы коммерческая деятельность ограничивалась определенными частями города.Такое зонирование может привести к конфликтам, если жители оспаривают назначенное использование.

Законы о зонировании также могут регулировать детали строительства в определенных районах. Например, зонирование может ограничивать максимальную высоту зданий в данной области независимо от разрешенного типа строительства. Высотные жилые дома или офисы могут быть запрещены на определенных участках путем зонирования независимо от того, соответствуют ли здания законам в остальном.

Наличие ограничений по зонированию может повлиять на цены при покупке объекта недвижимости.Недвижимость может продаваться с наценкой в ​​зависимости от количества ограничений, установленных муниципалитетом.

В 1926 году Верховный суд постановил, что правильно составленные постановления о зонировании являются правомерным осуществлением управляющей власти штатов. Зонирование стало конституционным Верховным судом США в результате дела Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 395 (1926).

Экономическая теория зонирования

Согласно теореме экономиста Рональда Коуза, лауреата Нобелевской премии, при отсутствии транзакционных издержек вопросы и споры по землепользованию и развитию могут быть оптимально решены без государственного регулирования.Согласно предположениям теоремы Коуза, то, как следует использовать данный участок земли и какой вид деятельности следует разрешить, можно просто обсудить между вовлеченными сторонами для достижения экономически эффективного результата.

Теорема Коуза иллюстрирует, почему в реальном мире, где транзакционные издержки действительно возникают и беспрепятственный торг между заинтересованными сторонами маловероятен, правила землепользования, такие как зонирование и другие решения, навязанные государством, являются нормой.

Критика закона о зонировании

Критики законов о зонировании утверждают, что такая практика создает и увеличивает неравенство в качестве жизни между социально-экономическими группами.

Например, поселок может поддерживать законы о зонировании, которые ограничивают развитие тяжелой промышленности и торговли участками земли, прилегающими к районам с более низким доходом. Последствия такой политики позволят более состоятельным частям города избежать связанного с этим шума и загрязнения.

Особые соображения

Изменения в законах о зонировании возможны даже без полной отмены действующего законодательства. Застройщик или владелец недвижимости могут подать заявку на отклонения, которые допускают определенные исключения из правил зонирования.Это позволило бы использовать собственность способами, которые обычно не допускаются — например, владелец домашнего бизнеса может запросить отклонение, чтобы разрешить продолжение операций.

Кандидатам на отклонения может потребоваться объяснить, почему необходимо отклонение и как изменение не вызовет значительных нарушений или ущерба для окружающего сообщества.

.