Земли для ведения личного подсобного хозяйства аренда: Земля для ведения личного подсобного хозяйства: как взять в аренду

Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности
• Ещё…

• Государственная собственность:
• Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
• Выкуп земельного участка из аренды
• Выписка из реестра федерального имущества
• Государственная и муниципальная собственность
• Государственная собственность
• Ещё. ..

Судебная практика: Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.17 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 39.17 Земельного кодекса РФ и установив, что истцом при подаче заявления в подтверждение нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства был представлен технический паспорт, согласно которому на участке находится жилое помещение, завершенность строительством 59%; ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что строение возведено истцом на земельном участке в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, апелляционный суд правомерно признал незаконным отказ в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, поскольку законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.18 «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 39.18 ЗК РФ и установив, что истец является собственником земельного участка и обратился с заявлением о предоставлении в аренду смежного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства без проведения торгов, на который был изготовлен межевой план и утверждена схема его расположения; в газете было опубликовано сообщение о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды на спорный земельный участок; поскольку поступила еще одна заявка о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, то органом местного самоуправления было опубликовано извещение о проведении аукциона на право аренды земельного участка, суд правомерно отказал в признании недействительными протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе и договора аренды земельного участка, так как нарушений в части порядка извещения граждан, в том числе истца, о проведении аукциона не допущено, а неверно установленный шаг аукциона не мог повлиять на возникновение, изменение или прекращение прав В. в отношении спорного земельного участка по причине отсутствия у последнего намерений участвовать в проводимом аукционе.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения»…Как видно из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона по лоту N 776-З» от 02.10.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 43 — 51).

Нормативные акты: Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 29.12.2021)
«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;

Взять в аренду землю под лпх недорого в России.

цена на сайте

Главная → Земельные участки → Аренда

→ ЛПХ

Сдаем в аренду землю для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) различных площадей у реки, с электричеством и с другими характеристиками. Гибкие условия и прозрачность договора.

Всего найдено: 0 участок в аренду

по цене по возрастаниюпо площади по возрастаниюпо цене за 1 сотку по возрастаниюпо цене за 1 Га по возрастаниюВсеГектарыСотки

8 (800) 250-76-78
+7 (911) 628-88-99
[email protected]

Плодородные почвы и удобный подъезд к участкам. Цена на аренду земли для ведения личного подсобного хозяйства рассчитывается индивидуально для каждого клиента в зависимости от размера площади и срока использования. Возможен последующий выкуп территории.

На самом деле аренда участков земли для ведения личного подсобного хозяйства не так уж сложна и затратна. Это подтверждает наша деятельность и цены на сайте.

Можно не тратить время на поиски зарекомендовавших себя агентств недвижимости или выявлять собственника понравившейся вам территории через различные информационные источники.

Теперь все гораздо проще: достаточно зайти в наш каталог и сравнить все предложения по аренде земель ЛПХ – для ведения личного подсобного хозяйства прямо в режиме онлайн в удобное для вас время и в привычном для вас месте. Здесь представлена не просто информация обо всех сдающихся участках, как это обычно бывает на сайтах риелторских компаний. На этих страницах – реальные объявления о возможности арендовать землю для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) от одного собственника.

С нами вы можете не только обговорить все нюансы предстоящего заключения договора: сроков и схемы оплаты, общего времени и прочих условий аренды, но и произвести покупку в рассрочку земельного участка под ЛПХ, сразу же получив право пользования им.

Чем выгодна аренда земли под личное подсобное хозяйство

Аренда земли категории ЛПХ для организации и ведения на участке подсобного хозяйства выбирается как подходящий и доступный вариант владения и эксплуатации теми, кто:

• Только пробует себя в малом бизнесе и начинает организовывать личное подсобное хозяйство в том или ином направлении для продажи или обеспечения продуктами семьи
• Собирается получить гранты и субсидии для старта или на развитие бизнеса в данном регионе, подтверждая документально начинающуюся деятельность на арендуемом участке категории ЛПХ и ее результаты
• Собирается арендовать землю под ЛПХ с последующим выкупом участка для получения недвижимости во владение и развития бизнеса при минимальных единовременных затратах

Каждый из них получает действительно ощутимые преимущества перед теми, кто сразу же покупает землю для определенных нужд – тем самым быстрее выполняет план при максимальной минимизации материальных рисков.

Обзор сельскохозяйственной аренды — Национальный центр сельскохозяйственного права

Справочная информация

Сельскохозяйственный сектор в значительной степени зависит от аренды земли и оборудования для удовлетворения потребностей фермеров. Имея заочное владение сельскохозяйственными угодьями, растущими в Соединенных Штатах, фермеры и владельцы ранчо сдают в аренду многие акры, которые они сегодня обрабатывают и пасут. Поскольку договор аренды могут заключать как частные стороны, так и государственные организации, сложность и объем этих договоров могут существенно различаться.

Несмотря на то, что договоры аренды могут различаться по форме, договор аренды является договором, который подразумевается действиями сторон, выражается в письменном документе или создается путем устного общения. При аренде арендодатель выступает в роли арендодателя, а арендатор — в роли арендатора. В большинстве штатов к такой сельскохозяйственной аренде применяются законодательные акты, касающиеся права арендодателя-арендатора. Многие штаты приняли положения в своих законах о арендодателе-арендаторе, которые применяются конкретно к сельскому хозяйству, например, предусматривающие залоговое право арендодателя на урожай, когда арендатор не вносит арендную плату.

Чтобы заключить действительный договор аренды, стороны, как правило, должны включить в свое соглашение следующие элементы: (1) размеры и границы имущества, подлежащего аренде; (2) определенный срок аренды; и (3) определенная арендная ставка. Проще говоря, надлежащая аренда, как правило, описывает стороны, имущество, арендную ставку и продолжительность ее действия.

Аренда — это не просто инструменты, позволяющие фермерам и владельцам ранчо использовать определенные активы. Аренда может быть предоставлена ​​для использования полезности земли для определенных видов деятельности. Землевладельцы могут сдать в аренду нефтегазовой компании разработку полезных ископаемых, находящихся в их собственности. Ветряные компании могут претендовать на аренду для развития ветровой энергии на земле. Кроме того, фермер или владелец ранчо может сдавать в аренду участки своей земли для охоты или других рекреационных целей. Для получения более подробной информации об аренде земли для охоты и отдыха посетите читальный зал об ответственности землевладельцев.

Письменная аренда против устной аренды

Устная сельскохозяйственная аренда может быть действительной до тех пор, пока выполняются определенные требования. Хотя некоторые стороны предпочитают устную аренду, нельзя недооценивать преимущества письменной аренды. Письменная аренда часто предпочтительнее, поскольку она обеспечивает письменное подтверждение условий аренды на случай возникновения спора между сторонами позднее.

В каждом штате принят «статут о мошенничестве», который требует, чтобы определенные контракты заключались в письменной форме, за некоторыми исключениями.

Контракты, обычно подпадающие под действие законов штатов о мошенничестве, — это контракты с недвижимостью и контракты на срок более одного года. В соответствии с законом о мошенничестве в большинстве штатов договоры аренды на срок более одного года должны быть оформлены в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу. В большинстве штатов разрешена устная сельскохозяйственная аренда сроком до одного года. .

Существуют общие положения, которые фигурируют во многих письменных соглашениях об аренде сельскохозяйственных угодий. К ним относятся: срок аренды, пункт об аренде, процесс расторжения, ограничения на субаренду и переуступку, требования по соблюдению федеральных и государственных природоохранных положений, участие в федеральных сельскохозяйственных программах, типы культур для посадки, обязанности по контролю ядовитые сорняки и страхование покупки, виды сельскохозяйственных методов, которые можно использовать, кто несет ответственность за содержание улучшений в собственности, возможность покупки и положения о судебных издержках. Другие условия могут быть добавлены для удовлетворения потребностей сторон.

Прекращение аренды

Прекращение аренды фермы может произойти естественным образом в конце срока или, если аренда продлевается сверх первоначального срока, стороны могут расторгнуть аренду после выполнения определенных требований об уведомлении. Прекращение аренды также будет зависеть от срока аренды, созданного в результате аренды.

Аренда на несколько лет — это договор с определенной датой начала и фиксированной датой окончания. Закон рассматривает любой фиксированный исчисляемый период времени как аренду на несколько лет, даже если срок аренды составляет фиксированное количество месяцев. Правило общего права не требует уведомления о прекращении аренды на период в несколько лет, поскольку стороны уже знают день прекращения аренды. Это правило общего права не является фиксированным, и стороны могут указать время уведомления в договоре аренды. Наконец, следует отметить, что закон конкретного штата может ограничивать продолжительность такой аренды.

Периодическая аренда — это аренда, которая длится от одного фиксированного периода времени до другого фиксированного периода времени, например, из месяца в месяц или из года в год. Эта аренда не имеет определенного конца и автоматически продлевается, если не будет дано надлежащее уведомление о прекращении аренды. Как правило, надлежащее уведомление о годовой аренде в соответствии с общим правом подается за шесть месяцев до истечения срока аренды. Однако некоторые штаты законодательно сократили этот период. Ежемесячная периодическая аренда обычно требует уведомления за тридцать дней до прекращения аренды.

Существуют и другие способы прекращения аренды. Договор аренды может быть расторгнут в любое время, если все стороны договорятся о расторжении. Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения о расторжении, включенные в письменный договор аренды, в которых рассматриваются обстоятельства, при которых одна сторона может расторгнуть договор аренды, если другая сторона нарушит одно из условий аренды.

Законы штатов об аренде

В штатах может быть множество законов, касающихся аренды сельскохозяйственной продукции, но есть некоторые положения, общие для всех штатов. Эти положения обычно касаются таких вопросов, как прекращение аренды, уступка договоров аренды, залоговое право арендодателя на арендную плату и борьба с ядовитыми сорняками. Там, где общее право все еще действует, в штатах действуют разные правила, когда речь идет о правах на удаление приспособлений, правах на постоянные улучшения, правах въезда домовладельца, прекращении аренды, правах арендатора на сбор урожая после истечения срока аренды. арендная плата, а также ответственность арендатора по арендной плате в случае стихийного бедствия.

Аренда сельскохозяйственных земель

Наиболее распространенной арендой в сельском хозяйстве является аренда земли. Денежная арендная плата и аренда доли урожая являются двумя наиболее часто используемыми видами аренды земли в сельском хозяйстве. Оба вида аренды предполагают разные формы определенной арендной ставки.

При типичной аренде за наличные арендатор обязан платить установленную цену за акр или установленную ставку за арендованную землю. При такой форме аренды арендатор несет определенные экономические риски, а арендодателю гарантируется предсказуемый доход, независимо от цен на товары. Арендодатель несет риск того, что арендатор не будет платить арендную плату или будет использовать методы ведения сельского хозяйства, которые приносят краткосрочные выгоды от земли. Стороны также могут договориться об условиях, которые помогут ограничить их подверженность этим рискам. Например, арендатор может договориться о гибких условиях арендной платы, а арендодатель может включить условия, определяющие тип сельскохозяйственной практики, которую можно использовать.

При долевой аренде арендодатель получает долю урожая, произведенного в обмен на использование земли арендатором. Размер доли обычно зависит от местных обычаев. Арендодатель обычно соглашается оплатить часть производственных затрат по договору аренды доли урожая. Этот тип аренды подвергает арендодателя большему риску, но позволяет арендодателю получить выгоду, если цены на товары или производство возрастут. Аренда доли урожая также позволяет арендатору распределить риск снижения урожайности и уменьшить сумму капитала, необходимого для операции. Третьим типом аренды, который становится все более популярным, является гибридная аренда. Гибридная аренда представляет собой комбинацию аренды наличными и доли урожая, что обеспечивает большую гибкость при определенных обстоятельствах.

Разрешение на выпас скота

Разрешение на выпас аналогично аренде с долей урожая.  Если аренда с долей урожая создает право собственности на землю, называемое арендой, разрешение на выпас по закону не создает права, титула, интереса или поместье на общественных землях. Разрешение на выпас создает только лицензию на использование государственных земель. Правительство может отозвать лицензию в любое время без компенсации, но владелец разрешения на выпас скота может иметь право на компенсацию, когда разрешение полностью или частично аннулируется для использования земли в общественных целях.

Бюро управления земельными ресурсами и Лесная служба США выдают разрешения на выпас скота на государственных землях, находящихся в федеральной собственности. Если в штате есть общественные земли, пригодные для выпаса скота, разрешения выдаются соответствующим государственным органом. Разрешения устанавливают требования частной стороны в отношении использования государственных земель для выпаса скота и работы в соответствии с традиционным методом «первым пришел, первым обслужен». Чтобы получить разрешение на выпас скота, частная сторона должна сначала владеть или арендовать базовую собственность или частное ранчо. Базовой собственностью является частная земля рядом с пастбищным участком, и ее нелегко приобрести. Срок действия разрешения законодательно установлен в десять лет. Частная сторона должна платить плату за выпас скота, которая основана на 1966 базовое значение 1,23 за животное в месяц (AUM), а затем скорректировано на основе текущих ставок аренды частных пастбищных угодий, цен на мясной скот и себестоимости продукции животноводства. Плата не может быть ниже 1,35 доллара за AUM в соответствии с указом, изданным в 1986 году президентом Рейганом.

Помимо Закона Тейлора о выпасе скота от 1934 г., выпас на общественных землях регулируется Законом о национальной политике в области окружающей среды от 1969 г., Законом об исчезающих видах от 1973 г., Законом о федеральной земельной политике и управлении от 19 г.76 и Закон об улучшении общественных пастбищных угодий 1978 года. В течение многих лет экологические группы оспаривали выдачу и продление разрешений на выпас скота, что усложняло продление многих разрешений на выпас скота.

Для получения информации, касающейся этих законов и вопросов охраны окружающей среды, посетите читальный зал Закона об охране окружающей среды.

Аренда ветровой техники

Аренда ветровой земли все чаще осуществляется на сельскохозяйственных землях по всей стране. При ветровой аренде компания получает в аренду право войти в собственность землевладельца и возводить ветроэнергетическую инфраструктуру. Типичный документ об аренде ветровой энергии может превышать от тридцати до пятидесяти страниц. Перед подписанием договора аренды стороны, как правило, подписывают опционное соглашение, которое предусматривает период опциона продолжительностью от двух до десяти лет в зависимости от ограничений, установленных законодательством штата для периодов опциона. В течение периода опциона ветровая компания проведет тесты, чтобы определить, подходит ли земля для проекта. Если ветряная компания определит, что имущество подходит для проекта, то компания воспользуется опционом на аренду имущества. Как правило, компания не обязана использовать опцион на аренду в конце периода опциона, если недвижимость не подходит для проекта.

Если стороны решат подписать договор аренды после истечения срока действия соглашения об опционе, договор аренды будет включать срок аренды, который может составлять от двадцати пяти до пятидесяти лет. Договор аренды может включать условия о характере деятельности ветровой компании на участке и в некоторых случаях может ограничивать права землевладельца на застройку. Общим условием аренды является положение о конфиденциальности, которое предотвращает обнародование условий аренды. Типичный договор аренды также включает положение о выводе из эксплуатации, в котором подробно описывается удаление турбин, удаление любых материалов или оборудования и удаление бетона на определенную глубину.

Условия компенсации могут различаться в зависимости от аренды. Некоторые договоры аренды предусматривают фиксированный платеж в течение всего срока аренды. В других договорах аренды предусмотрены положения о компенсации, которые зависят от количества арендованных акров, количества установленных турбин, количества произведенной электроэнергии и процента дохода. Для расчета компенсации также могут использоваться различные другие методы. Процессы аренды солнечной энергии часто будут первым контактом землевладельца с ветровой энергетикой. Поэтому очень важно, чтобы землевладелец ознакомился с этим сектором энергетики до подписания каких-либо контрактов.

Чтобы узнать больше об энергии ветра, посетите читальный зал по возобновляемым источникам энергии .

Аренда нефти и газа

Большая часть добычи нефти и газа приходится на сельскохозяйственные угодья (по оценкам, 67% в 2014 г.). Недавние технологические разработки позволили расширить добычу по всей стране. Нефтегазовая аренда отличается от большинства сельскохозяйственных лизингов тем, что включает в себя аренду прав на недропользование третьей стороной для добычи. Права на добычу полезных ископаемых не всегда передаются при покупке собственности, поэтому землевладельцы должны проверить свои права на добычу полезных ископаемых перед заключением соглашения.

Условия нефтегазового лизинга различаются, но обычно состоят из основного срока, который начинается до начала добычи, и вторичного срока, который начинается после начала добычи). Перед производством землевладелец может иметь право отсрочить арендные платежи до того, как он получит долю роялти после производства. Может оказаться полезным включить в договор аренды положения, допускающие варианты расторжения в случае просроченных платежей или неуплаты. Как только вторичный срок начинается после определения местоположения успешной буровой площадки, аренда может продолжаться на неопределенный срок, пока площадка остается продуктивной.

Из-за сложности договоров аренды нефти и газа землевладельцу важно изучить свои права и обязанности по договору аренды и проконсультироваться со специалистом по правовым вопросам. Поскольку арендатор часто возводит на участке инфраструктуру, такую ​​как дороги, трубопроводы и резервуары для хранения, землевладелец должен указать местоположение и тип инфраструктуры, которые разрешены на участке. Землевладельцы часто могут продолжать сельскохозяйственное производство, например, выращивание сельскохозяйственных культур и выпас скота на своей земле по договору аренды нефти и газа. В некоторых случаях, связанных с гидроразрывом пласта, энергетические корпорации будут добывать ресурсы с соседних участков без использования наземного вторжения. Однако для того, чтобы соседние землевладельцы могли получать процент от роялти, должно быть заключено соглашение об объединении.

Компенсация за аренду нефти и газа варьируется. Ставки, предлагаемые по аренде нефти и газа, контролируются несколькими факторами, в том числе: рынком энергетических продуктов на момент подписания договора аренды, типом добываемой нефти и газа, сложностью добычи и географическим положением. Некоторые договоры аренды предусматривают единовременный платеж на основе рыночных ставок, в то время как другие предлагают периодические платежи, отражающие процент от выручки, полученной от добычи. Другие преимущества могут включать в себя подписные бонусы, отсрочку аренды и положения о возмещении ущерба. Часто затраты на инфраструктуру и бурение могут быть вычтены до получения платежей. Землевладельцы также могут захотеть проконсультироваться со специалистом по правовым вопросам относительно ответственности за загрязнение или другой ущерб в соответствии с законодательством штата и федеральным законодательством.

Аренда солнечной энергии

Аренда солнечной энергии предлагает еще одну альтернативу для тех, кто хочет арендовать сельскохозяйственную землю. В последние годы цены на оборудование для солнечной энергетики снизились, что позволило продолжить расширение отрасли и увеличить потенциал для получения прибыли. Для землевладельцев важно ознакомиться с солнечной промышленностью и проконсультироваться с юристом, прежде чем подписывать договор об аренде солнечной энергии.

Условия аренды солнечных батарей могут различаться. Как и аренда ветровой энергии, аренда солнечной энергии имеет срок разработки и срок эксплуатации. Срок разработки обычно составляет 4-5 лет, а срок эксплуатации около 30-35 лет. Компенсация за аренду солнечной энергии включает минимальный порог платежа, который привязан к рыночной стоимости земли. Например, земля за пределами густонаселенных районов часто имеет более высокую ценность для разработчиков солнечной энергии, чем земля в отдаленных районах. Кроме того, землевладельцы могут вести переговоры о роялти в дополнение к минимальному платежу. Роялти обычно варьируется от 3,5% до 4,5% от валового дохода, полученного от производства солнечной энергии. Оба способа оплаты со временем увеличиваются, идя в ногу с затратами на солнечную энергию, инфляцией и стоимостью земли. Минимальные платежи обычно поступают ежегодно, тогда как роялти могут поступать ежеквартально.

Из-за длительных сроков аренды солнечных батарей землевладельцы должны учитывать множество факторов, прежде чем подписывать контракт на разработку солнечной энергии коммунального масштаба. В то время как землевладельцы часто могут продолжать использовать большую часть своей собственности в сельскохозяйственных целях в рамках других форм аренды энергии, аренда солнечной энергии может быть более ограничивающей. Солнечная инфраструктура занимает большую площадь земли, называемую «оккупированной территорией». Право землевладельца на въезд и выезд на «оккупированную территорию» обычно отменяется, а любая инфраструктура ограждается забором. Тем не менее, арендатор солнечной энергии будет иметь право на вход и выход на землю, расположенную за пределами «оккупированной территории», для таких целей, как техническое обслуживание. Земля, занятая для производства солнечной энергии, не может быть использована для какой-либо другой формы производства в течение срока аренды. Соответственно, землевладельцы должны проконсультироваться с адвокатом относительно любых сервитутов третьих лиц и статуса прав на добычу полезных ископаемых на их земле. Аренда солнечных батарей также может иметь налоговые последствия, включая потерю сельскохозяйственных льгот и влияние на федеральный подоходный налог и налог штата.

Чтобы узнать больше об энергии ветра, посетите читальный зал по возобновляемым источникам энергии.

Аренда охотничьих угодий

Сельскохозяйственные землевладельцы также могут сдавать свои земли в аренду для охотничьих целей. Землевладелец может сдавать свои земли в аренду отдельным лицам для проведения ограниченного количества сезонных охот, а также может сдавать их в аренду более крупным группам, таким как спортивные клубы и предприятия по производству снаряжения. Аренда может помочь землевладельцу покрыть расходы на налоги на имущество, эксплуатационные расходы, а также уменьшить ущерб, наносимый растениям дикой природой..

Наиболее распространенные формы аренды охотничьих угодий включают годовую аренду, сезонную аренду для определенного вида дичи и краткосрочную аренду, продолжительность которой варьируется от дня до недели или дольше. Арендные ставки могут определяться различными факторами, в том числе количеством охотников, владеющих арендой, количеством и качеством дичи на участке, видовым разнообразием, географическим положением, удобствами и условиями проживания, а также размером участка. Плата за большинство охотничьих арендных плат оценивается на основе акра.

Для землевладельцев жизненно важно ознакомиться со всеми рисками и ответственностью, связанными с охотничьим арендным договором. В некоторых штатах землевладельцы имеют защиту от ответственности за помещения, если не может быть доказана небрежность. Тем не менее, землевладельцы могут застраховать свою ответственность для дополнительной защиты или попросить арендаторов подписать соглашение, которое освобождает их от ответственности в случае любого несчастного случая или травмы. Другие важные моменты, которые следует учитывать при составлении договора об аренде охоты, включают даты, границы участка, разрешенные виды, на которые можно охотиться, количество одновременно разрешенных охотников, права и обязанности каждой стороны, а также средства правовой защиты в случае нарушения договора аренды. .

Для получения более подробной информации об аренде охотничьего и рекреационного использования земли посетите читальный зал агротуризма.

 

 

Начало работы в сельском хозяйстве: наследование фермы

Вся ферма > Переход и планирование земельного участка > Начало работы

Наследование фермы может быть как захватывающим, так и пугающим. Некоторые люди точно знают, что они хотели бы делать с фермой, но многие не знают. Перед принятием окончательных решений необходимо решить ряд вопросов и проблем.

Вопрос о том, что делать с унаследованными сельскохозяйственными угодьями, становится все более важным. Средний возраст владельцев сельскохозяйственных угодий продолжает увеличиваться. По данным Сельскохозяйственной переписи 2017 года, средний возраст основного оператора фермы составлял 57,5 ​​лет. Наиболее быстрорастущей группой операторов являются фермеры старше 65 лет. Средний возраст землевладельцев также значительно увеличился. Согласно исследованию собственности и владения сельскохозяйственными угодьями в Айове 2017 года, 60% сельскохозяйственных угодий в Айове принадлежало людям старше 65 лет. Владельцам старше 75 лет принадлежало 34% сельскохозяйственных земель в Айове.

В последние годы стоимость сельскохозяйственных угодий росла, но в последнее время стабилизировалась. Средняя стоимость фермерской недвижимости в США в 2020 году составила 3160 долларов за акр, как и в 2019 году, но на 5,3% выше, чем пять лет назад. Сегодня на рынок сельскохозяйственных земель влияет множество факторов. Важным фактором являются цены на товары или доход, который можно получить от земли. Другими ключевыми компонентами, влияющими на стоимость земли, являются сумма долга, связанного с приобретением земли, и государственная политика, особенно политика, связанная с торговлей, энергетикой, налогами и входными затратами. Показатели экономики США и экономики во всем мире влияют на цены на сырьевые товары, которые, в свою очередь, влияют на стоимость земли. Государственная денежно-кредитная политика является важным фактором для наблюдения, поскольку она связана с инфляцией и процентными ставками. Проблемы, связанные с погодой, как здесь, так и за рубежом, продолжают оказывать влияние на стоимость земли. Разрастание городов, развитие недвижимости и другие вопросы планирования землепользования влияют на стоимость и доступность земли.

Индивидуальные обстоятельства диктуют наиболее желательный образ действий. В некоторых случаях земля уже может обрабатываться унаследовавшим ее лицом, и решение может быть относительно простым. В других случаях землю может унаследовать тот, кто мало знает о современном сельском хозяйстве и понятия не имеет, что делать с фермой. Наконец, ферма может быть унаследована совместно, и пожелания всех сторон могут повлиять на решение о том, что делать с фермой. Независимо от обстоятельств, каждая ситуация уникальна, и важно тщательно оценить ситуацию.

Есть два основных фактора, которые необходимо учитывать перед принятием каких-либо решений. Во-первых, важно оценить землю, которую вы унаследовали, и понять ферму. В большинстве случаев это определяет наилучший план действий. Вторым важным фактором, который следует учитывать, является то, была ли ферма унаследована одним человеком или группой и каким образом (общая или совместная аренда). Чем больше людей занимается наследством, тем сложнее процесс принятия решения.

Эта публикация предназначена для того, чтобы поднять вопросы, которые необходимо задать, и направить наследников к конкретной информации для их обстоятельств. Эта публикация является обновленной версией более ранней публикации, подготовленной как одна из региональных дополнительных публикаций Северо-Центрального региона по началу работы в сельском хозяйстве. Эта публикация неоднократно обновлялась Джоном Бейкером, Майком Даффи и другими специалистами Университета штата Айова с момента ее написания. Многие из представленных идей схожи, потому что основа для принятия правильных решений в отношении сельскохозяйственных угодий не изменилась. Подтверждение делается в общем смысле и не будет даваться повсюду, чтобы не нарушать ход публикации.

Оценка земли

Местонахождение
Старая поговорка об оценке недвижимости гласит, что три наиболее важных фактора при определении стоимости земельного участка — это местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Местоположение является ключом к ценности унаследованной фермы. Местоположение — это то, что определяет текущее, лучшее и будущее использование земли. Например, земля, расположенная вблизи расширяющегося мегаполиса, имеет потенциально большую ценность для развития, чем аналогичная земля, расположенная в сельской местности. Высокопродуктивная земля стоит больше, чем низкокачественная земля для выращивания сельскохозяйственных культур. Есть много других факторов, связанных с местоположением, которые определяют стоимость земли.

Доход
Потенциальный доход от недвижимости является самым важным показателем стоимости после местоположения. Расчет потенциального дохода фермы поможет оценить стоимость, а также предоставит информацию, которая поможет принять окончательное решение о том, что делать с фермой.

Текущее использование земли является хорошей отправной точкой для оценки потенциального дохода от земли. Нынешнее использование земли определяется многими факторами; поэтому важно не предполагать, что нынешнее использование земли является наилучшим, особенно при новом владении.

Оценка потенциального дохода — непростая задача. Присущая почве продуктивность поможет в оценке ожидаемой урожайности различных культур и систем земледелия. Программа Extension and Outreach Университета штата Айова может предоставить расчетные производственные затраты и среднюю урожайность по округу за прошлые периоды. Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США может предоставить рекомендации по наиболее подходящему использованию земли с учетом ее природных ограничений. NRCS также может помочь разработать план сохранения почвы, если это необходимо.

Доход от домашнего скота может играть важную роль в определении потенциального дохода от собственности. Например, земля, которая находится на постоянном пастбище или сенокосе, будет использоваться в основном для выращивания говядины, овец или молочного скота. В этом случае доход от скота будет определять стоимость земли.

Несколько государственных и частных организаций предлагают программы, которые могут повлиять на доход от фермы в зависимости от типа фермы и ее местоположения. Агентство сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США может предоставить информацию о текущих государственных программах и правах фермы на участие в этих программах. Кроме того, несколько групп по сохранению ресурсов, таких как American Farmland Trust, Nature Conservancy и Ducks Unlimited, предлагают программы, которые могут повлиять на использование фермы. Аренда для отдыха и охоты популярна во многих частях страны, и такое использование может увеличить доход или стоимость земли.

Важно знать о любых контрактах, аренде, правилах зонирования или других сервитутах, связанных с фермой. Такие договоренности ограничивают потенциальное использование имущества в краткосрочной перспективе. Если земля в настоящее время находится в аренде, она может быть недоступна до истечения срока аренды.

Стоимость
Полная оценка сертифицированным оценщиком — лучший способ определить стоимость фермы. Существуют и другие методы оценки стоимости недвижимости, но они не столь точны. Использовать ли полную оценку или какие-либо другие средства, зависит от желаемой степени точности. В большинстве ситуаций, в которых участвуют несколько человек, наилучшим подходом является нейтральная оценка третьей стороной.

При оценке стоимости фермы наследник должен учитывать все здания, сооружения и другие улучшения земли. В некоторых случаях здания могут значительно увеличить стоимость имущества и существенно повлиять на то, как оно будет использоваться. Жилье в собственности также может влиять на использование собственности. Всегда следует определять состояние зданий, жилищ и улучшений, поскольку они помогают определить относительную стоимость имущества. В некоторых случаях старые ветхие сооружения могут фактически снизить стоимость земли, поскольку их придется снести или отремонтировать.

Размер фермы также влияет на решение о том, что с ней делать. Размер определяет стоимость наследства и возможность зарабатывать на жизнь только за счет фермы.

Во многих случаях ферма будет иметь сентиментальную ценность, которая будет играть роль при принятии решения. Сентиментальную ценность гораздо сложнее измерить количественно. Сентиментальная привязанность одного наследника к земле не будет такой же, как у других.

Налоги
Налоги на имущество и наследство как на уровне штата, так и на федеральном уровне являются важными факторами. Минимизация этих налогов может увеличить стоимость наследства, но просто минимизация налогов может не дать наилучшего использования, учитывая индивидуальные обстоятельства.

Размер имущества, то, как активы находились в собственности или в аренде, отношения наследников и то, что делается с имуществом, определяют размер налогов. Если большая часть наследства приходится на землю, может потребоваться продать часть активов или занять деньги только для того, чтобы оформить наследство.

В некоторых случаях наследство может подпадать под оценку «специального использования». В этой ситуации могут быть ограничения на то, как долго собственность может быть обработана, чтобы поддерживать эту оценку специального использования квалифицированным наследником.

В некоторых особых случаях имущество может быть продано, а вырученные средства реинвестированы без возникновения налоговых последствий.
Если ферма используется в качестве инвестиции, то, кто ее обрабатывает и имеет ли место материальное участие, может иметь важное значение при определении суммы налога на наследство.

В данной публикации невозможно рассмотреть все детали и обстоятельства налогообложения. Наследникам сельскохозяйственных угодий следует обратиться за квалифицированной юридической консультацией в отношении наследства, чтобы определить, на какие специальные положения оно распространяется и какие существуют ограничения на использование собственности. В некоторых случаях будет лучше заплатить налоги. В других случаях будет лучше изменить использование или распоряжение фермой, чтобы уменьшить налоговое бремя.

Если есть задолженность по налогам, новый владелец может занять средства для их уплаты, используя недвижимость в качестве залога.

Варианты для фермы

Независимо от того, наследуется ли сельскохозяйственная земля отдельным лицом или группой, у каждого наследника есть три основных варианта: обрабатывать землю, оставить землю в качестве инвестиции или продать ферму.

Обработка земли
Обработка земли — это сложное решение, которое требует учета ряда соображений. Один из первых вопросов – есть ли у наследника необходимые навыки и ресурсы.

Если наследник уже занимается сельским хозяйством, то следующим шагом будет определение того, как ферма вписывается в его текущую деятельность. Наследник мог решить добавить землю к своей текущей деятельности, чтобы сформировать одну большую единицу, или он мог продать одну из ферм и объединиться вокруг другой фермы. Перед принятием решения о том, следует ли обрабатывать унаследованное имущество или объединить его с существующей операцией, необходимо решить несколько вопросов. Насколько близко унаследованное свойство к текущему? Принесет ли размер нового предприятия адекватный доход? Сможет ли наследник справиться с этим? Потребуется ли это новое или другое оборудование?

Если наследник в настоящее время не занимается сельским хозяйством, но хотел бы начать, существует множество семейных решений относительно изменения образа жизни, связанного с ведением сельского хозяйства. Может быть легко увлечься очарованием сельского хозяйства или пребывания на земле. Но это решение, которое требует тщательного рассмотрения.

Пятьдесят восемь процентов ферм имеют годовой объем продаж менее 10 000 долларов США (перепись сельского хозяйства 2017 года). Такая маленькая ферма не может содержать семью. В этих случаях фермеру нужна работа вне фермы, чтобы обеспечить необходимый доход. С другой стороны, внефермерский доход может дополнить начинающего фермера, у которого есть возможность работать полный рабочий день. Необходимо решить вопрос о том, является ли фермерское хозяйство достаточно крупным и имеет ли он потенциал для поддержки наследника и его или ее семьи в том образе жизни, к которому они привыкли или к которому стремятся. Согласно сельскохозяйственной переписи 2017 года, 61% основных операторов работали вне фермы для получения дополнительного дохода, а 40% основных операторов работали вне фермы 200 и более дней.

Здоровье оператора фермы является важным фактором, который нельзя игнорировать. Есть ли у наследника возможность заниматься физическим трудом и полностью подвергаться воздействию непогоды? Многие сельскохозяйственные работы приходится выполнять в ненастную погоду.

После того, как наследник решил возделывать землю, он или она должны решить, выращивать ли урожай, скот или и то, и другое. ISU Extension and Outreach предлагает множество публикаций, объясняющих, какие культуры можно выращивать в штате, а также оценки затрат на производство сельскохозяйственных культур. Эту информацию можно использовать для оценки потенциального дохода от унаследованной фермы. Выбор растениеводческих и животноводческих предприятий иногда дополняет друг друга. Например, одним из вариантов является выращивание сельскохозяйственных культур, которые будут скармливаться скоту.

Производственное сельское хозяйство включает в себя гораздо больше, чем просто владение землей. Он включает в себя труд, капитал и управление. Размер капитала, необходимого для производственного сельского хозяйства, зависит от выбранной системы. Сегодня многие операции в значительной степени зависят от покупных ресурсов, что требует значительных капиталовложений. Многие операторы должны занимать средства хотя бы на часть расходов. Другие операции в большей степени зависят от рабочей силы, навыков управления или маркетинга. Обсудите свою ситуацию с потенциальными кредиторами, прежде чем брать на себя окончательное обязательство.

Потребность в оборудовании будет независимо от операций. Современное сельскохозяйственное оборудование может быть дорогим и требует навыков для его безопасной и эффективной эксплуатации. Однако владение техникой — это только один из вариантов. Сегодня многие фермеры используют лизинг или индивидуальный прокат как способ управления техникой. Лизинг или индивидуальная аренда особенно выгодны для дорогого, редко используемого оборудования.

Для ведения прибыльного фермерского хозяйства необходимы хорошие управленческие навыки. Управленческие навыки в области производства и операций, финансов, общего бизнеса, личных отношений и принятия решений аналогичны другим видам бизнеса. Компьютерные или технические навыки имеют жизненно важное значение для ведения учета и бизнес-анализа и эксплуатации оборудования, особенно на крупных предприятиях. Фермер должен эффективно выявлять изменения, происходящие в отрасли, и разрабатывать стратегии их использования в личных целях, развивать позитивные отношения с покупателями и продавцами, сообщать о проблемах, определять конкурентные преимущества своей деятельности с точки зрения производительности и технической эффективности, а также разрабатывать стратегии преодоления барьеры. Некоторые методы управления рисками, используемые для устранения уязвимостей в работе, такие как страхование урожая или скота, уникальны для сельского хозяйства.

Решение об обработке унаследованной земли не должно приниматься легкомысленно. Основным соображением является предполагаемый доход, который может быть получен от фермы, и достаточно ли этого для наследника. Каждая ситуация отличается.

Годовой доход фермера может сильно варьироваться из года в год. Изменения цен на сырьевые товары, производственных затрат, стоимости земли, погоды и урожайности — это лишь некоторые из факторов, влияющих на доход фермера.

Владение землей в качестве инвестиции

Владение землей в качестве инвестиции — еще один вариант для наследников. Те, кто решит владеть землей, могут выбрать один из нескольких различных методов управления, каждый из которых требует разного количества времени и усилий. Некоторым людям нравится быть активными в управлении фермой, а другие предпочитают не участвовать в этом.

Аренда
Сдача земли в аренду другим лицам сегодня является жизнеспособным и распространенным вариантом. По данным сельскохозяйственной переписи, в 2017 году 51% земель в фермерских хозяйствах был сдан в аренду. Доступны различные договоры аренды. Подробное обсуждение договоров аренды см. на веб-сайте ответственного за принятие решений в области сельского хозяйства Университета штата Айова. Типичный лизинговый договор включает денежную ренту, гибкую денежную арендную плату или долю урожая. В ситуации с наличными арендатор несет большую часть риска. В соглашении о разделе урожая производственный и ценовой риск распределяется между арендатором и землевладельцем.

Аренда за наличный расчет – один из наименее требовательных вариантов для владельца. Этот вид договоренностей включает в себя поиск арендатора, уплату налогов на недвижимость и несколько других мелких имущественных обязанностей. Ферма может использовать ставку арендной платы за всю ферму, которая будет включать всю землю на ферме. Или ферма может быть арендована за фиксированную сумму за акр пахотных земель с другой арендной ставкой для пастбищ или зданий. Как правило, арендные ставки на всю ферму ниже, чем арендная ставка на пахотные земли.

Определить справедливую арендную ставку непросто. Один из способов определения денежной арендной платы — установить ставку, аналогичную той, которую взимают другие люди в вашем регионе. Если вы используете этот метод, убедитесь, что вы сравниваете свои ставки с землевладельцами с аналогичным качеством земли. Всегда сравнивайте несколько ставок с одной или двумя. Сравнение арендных ставок имеет свои недостатки, поскольку предполагает, что другие взимают плату со своих арендаторов разумно и справедливо. Чтобы обеспечить справедливую цену, примите во внимание среднюю урожайность, рейтинг пригодности кукурузы (CSR2) и долю валовой стоимости урожая. В интересах всех участников поддерживать отношения между землевладельцем и арендатором в атмосфере партнерства, а не вражды.

При долевом аренде арендатор и землевладелец делят часть расходов и урожая. Точное разделение является предметом переговоров. У землевладельцев также есть возможность гибкой аренды, которая может быть комбинацией как денежных средств, так и функций доли урожая.

Опять же, лучший вариант аренды зависит от каждой ситуации. В некоторых случаях может потребоваться рассмотрение других факторов, не связанных с арендованным имуществом, таких как уборка снега, уход за имуществом и техническое обслуживание.

Индивидуальное фермерство
Индивидуальное фермерство может служить альтернативой аренде фермы. Владелец земли принимает решения об урожае, ресурсах и маркетинге, но нанимает других для выполнения фактической работы. Таможенный оператор выполняет все операции с машиной на земле владельца в обмен на установленную плату или ставку. Индивидуальное земледелие — это вариант, сопряженный с большим риском для землевладельца. В плохой год прибыль от индивидуального земледелия будет меньше, чем при обычной аренде, но это компромисс, связанный с риском более высокой прибыли в некоторые годы.

Наем профессионального менеджера
Наем профессионального менеджера — это вариант для тех, кто хочет сохранить ферму в качестве инвестиции, но не хочет принимать бизнес-решения относительно фермы. Это расположение варьируется. В большинстве случаев владелец не принимает бизнес-решений и позволяет управлять фермой нанятому профессиональному управляющему фермой. Владелец получает чек, а управляющая ферма получает процент от валового дохода. Типичная плата за денежную ренту составляет 3-6%, а доля урожая составляет около 10% валового дохода. Эти проценты будут варьироваться в зависимости от количества времени и усилий, затрачиваемых руководителем фермы.

Возврат к земле как инвестиция обычно рассматривается в двух компонентах. Во-первых, это ежегодный денежный доход, который варьируется в зависимости от использования земли и типа договора аренды. Он подвержен погодным, производственным и ценовым рискам. В прошлом ежегодная денежная отдача от земли значительно варьировалась, в последние годы она составляла в среднем 2-3% после уплаты налога на имущество и до уплаты подоходного налога.

Вторым компонентом отдачи от земли является увеличение стоимости или прирост капитала. Средняя стоимость земли в США в 2020 году составляла 3160 долларов за акр. Это значение такое же, как и в 2019 году., но на 5,3% выше, чем пять лет назад. Среднее значение измеряется стоимостью земли и построек на ферме. Стоимость земли сильно различается по стране и по типу сельскохозяйственных угодий. Стоимость пахотных земель в Соединенных Штатах в 2020 году оценивалась в 4100 долларов, а пастбища в среднем составляли 1400 долларов. Производительность и стоимость земли варьируются в зависимости от штата. С диапазоном стоимости государственных пахотных земель в 2020 году от 1030 до 13 800 долларов.

Независимо от используемого метода аренды настоятельно рекомендуется заключить письменный договор между землевладельцем и арендатором, чтобы каждая сторона имела четкое представление о соглашении.

Продажа земли

Последний вариант — продать землю. Этот вариант особенно привлекателен для тех, кто хочет использовать доходы от наследства для других целей. Это важно не только для сторон, но и их наследников.

При принятии решения о продаже недвижимости необходимо учитывать множество соображений. Налоговые последствия продажи зависят от нескольких факторов: суммы продажи, базы налога на прибыль имущества, а иногда и способа продажи. Продажа имущества по контракту может растянуть налогооблагаемую прибыль на несколько лет, что снижает налоговую нагрузку, но откладывает использование средств для других целей. В некоторых штатах действуют специальные программы по налоговым льготам для людей, продающих землю начинающему фермеру.

Те, кто решит продать землю, должны рассмотреть способ продажи. Большинство используют лицензированного брокера по недвижимости. Другие наследники продают землю тому, кто знаком с землей, или через рекламу.

Другой способ продажи фермы — проведение земельного аукциона. Неясно, какой метод дает самую высокую цену; это зависит от участников торгов. Установление минимальной цены — один из вариантов для тех, кто проводит земельные аукционы. Если аукцион дает более высокую цену, чем заранее установленная минимальная цена, земля продается. Однако, если минимальная цена не достигнута, владелец может пересмотреть метод продажи или свои ожидания. Можно разделить большую собственность на более мелкие участки для аукциона. Например, наследники могут решить продать участок под застройку и оставить за собой пахотные земли, или наоборот.

Многие наследники, решившие продать землю, не знают хорошей цены продажи. Рынок земли не имеет четкого определения по сравнению с другими более часто продаваемыми товарами. Наследники сельскохозяйственных угодий должны получить профессиональную оценку, чтобы определить стоимость земли и установить правильную цену продажи. Также важно помнить, что сентиментальная привязанность наследника к ферме не превращается в ценность для кого-то другого. Также важно не забывать обращаться за квалифицированной юридической консультацией.

Продажа за наличный расчет
Продажа за наличный расчет — один из самых популярных способов продажи земли. Продажа за наличные немедленно производит выручку от продажи для других целей. Это также сводит к минимуму риск для продавца. Однако продажа за наличные может сократить количество потенциальных покупателей, поскольку большинству покупателей потребуется какое-либо финансирование. Меньшее количество покупателей может означать более низкую цену продажи.

Продажа по договору
Продажа по договору – это вариант, при котором покупатель вносит первоначальный взнос, а затем производит платежи за землю. Преимущество для покупателя заключается в том, что ему нужно меньше денег вперед. К преимуществам продавца относится возможность отчитываться о прибыли в рассрочку и снижать общие налоговые последствия. Договор купли-продажи подвергает продавца риску невыполнения обязательств покупателем. Однако повышенный риск означает, что продавец обычно может получить более высокие проценты. Более высокий процент является дополнительным доходом для продавца. Продавец может получить более высокую процентную ставку, чем банк заплатил бы за компакт-диск. С практической точки зрения большинство продавцов предпочли бы более высокую цену продажи (прирост капитала) и более низкую процентную ставку (обычный доход), а покупатель, конечно, хочет обратного. Опять же, в некоторых штатах есть специальные программы для начинающих фермеров, которые допускают различные налоговые режимы для этого дохода. Кроме того, предложение выгодного контракта увеличит число потенциальных покупателей и даст возможность получить более выгодную цену.

Обмен
Обмен недвижимостью — еще один вариант, который может быть привлекательным в некоторых обстоятельствах. Это особенно актуально для наследника, который уже занимается сельским хозяйством в другом районе. Продав имущество тому, кто владеет или может купить имущество ближе к существующей ферме, наследник может избежать налогов, которые могут быть получены от продажи. Обмен сельхозугодий на другую арендуемую недвижимость — еще одна возможность.

Подарок
Дарение имущества некоммерческой организации является еще одной альтернативой его продаже. Обычно это происходит, когда собственность имеет уникальную дикую природу или живописную ценность и желательна для таких организаций, как Nature Conservancy, Ducks Unlimited или Pheasants Forever. Этот вариант также позволяет наследникам избежать налоговых последствий.

Как ферма была унаследована

В одиночку
Наследование фермы в одиночку является более простым из двух сценариев. В этом случае любые решения будут основываться на обстоятельствах конкретного наследника без учета ожиданий и желаний других.

Наследование фермы в качестве физического лица по-прежнему оставляет те же основные варианты и альтернативы: продать ферму, сохранить ее в качестве инвестиции или обрабатывать землю.

Если наследник в настоящее время занимается сельским хозяйством, решение о том, что делать с унаследованной фермой, зависит от того, насколько ферма вписывается в текущую деятельность и цели. В зависимости от того, как ферма была унаследована, ее можно консолидировать путем продажи унаследованной фермы и покупки фермы ближе к дому, не вызывая налоговых обязательств. Обсудить варианты с доверенным налоговым консультантом необходимо, прежде чем определять какие-либо преимущества использования Раздела 1031 Налогового кодекса.

Если наследник в настоящее время не занимается сельским хозяйством, применяются ранее обсуждавшиеся подводные камни и соображения. Наследники должны помнить, что не следует позволять романтическим представлениям о сельском хозяйстве или сентиментальной ценности земли затуманивать их мысли и оценивать ожидаемый доход из всех источников.
Если наследник оставляет землю в качестве инвестиции, он или она должны решить, сколько времени и энергии посвятить этому. В зависимости от того, как с этим обращаться, владение землей может потребовать значительно больше времени, чем обычные активы. Наследники сельскохозяйственных угодий также должны определить, сколько и какой риск они готовы нести.

Индивидуальные налоговые последствия, вероятно, будут определять решения о продаже земли. Существует множество альтернатив, и их следует тщательно рассмотреть. Кроме того, существуют варианты отсрочки или устранения налогового бремени в зависимости от того, как продается недвижимость.

С другими
Наследование фермы с другими людьми усложняет принятие решений. У каждого наследника разные цели и потребности. Однако слепое преследование того, что отвечает интересам одного наследника, может снизить прибыль для всех. Наследники должны думать как группа и стремиться к компромиссам. Открытое общение имеет важное значение.

В идеале человек, оставивший ферму наследникам, сделал все возможное для справедливости. Однако в некоторых случаях справедливое распределение являлось направляющей силой. В этих случаях справедливость становится индивидуальным соображением.

Осложнение возникает, если фермой в настоящее время управляет один из наследников. Важно помнить, что решения, принятые наследниками, не занимающимися сельским хозяйством, могут существенно повлиять на способность наследника, занимающегося сельским хозяйством, продолжать свою деятельность. Если наследники захотят продать, наследник-фермер может не иметь капитала или быть в состоянии взять на себя управление или купить всю ферму в одиночку. Это также может быть правдой, если один из наследников хочет заняться сельским хозяйством, а другие нет.

Если принято решение оставить ферму в качестве инвестиционной собственности, наследники должны договориться о том, как это сделать. Во многих случаях профессиональному управляющему фермой легче справиться с инвестициями, чтобы избежать осложнений. Независимо от выбранного метода должны быть установлены некоторые средства принятия решений. Один наследник не должен иметь возможности влиять на возврат инвестиций без согласия других.

Заключение

Наследование фермы может быть захватывающим и полезным, но в то же время это может быть значительный объем работы.

Точная профессиональная оценка определит размер наследства. ISU Extension and Outreach и другие организации могут помочь с решениями о вариантах и ​​альтернативах для унаследованной фермы.