Защита права собственности на землю: Глава 23. Защита прав на землю. Статья 152. Способы защиты прав на земельные участки Раздел V. Гарантии прав на землю (ст. 152–161) Земельный кодекс Украины | Нормативная база Украины

Содержание

К вопросу о соотношении понятий «охрана» и «защита» права частной собственности

Аннотация:

В статье рассматриваются особенности охраны и защиты права частной собственности, их структура и взаимосвязь. А также определяются основания и способы защиты права частной собственности на землю.

Образец цитирования:

Гриднева О.В., Трофимова И.А., (2016), К ВОПРОСУ О СООТНОШЕНИИ ПОНЯТИЙ «ОХРАНА» И «ЗАЩИТА» ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. Пробелы в российском законодательстве, 2: 76-79.

Список литературы:

Конституция Российской Федерации. (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.

02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) //СПС Консультант плюс, 2016.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) //Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) //Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
Боголюбов С.А. Концептуальные положения и проблемы применения нового Земельного кодекса России //Экологическое право. 2003. № 3.
Витрук Н. В. Верность Конституции. М.: РАП, 2008. 272 с.
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000.
Ерофеев Б.В. Земельное право России. М.: ООО «Профобразование», 2014. С. 364.
Живихина И.Б. К вопросу о соотношении понятий «охрана» и «защита» права собственности //Юрист. 2006. № 10. С.44.
Кораблева М.С. Защита гражданских прав: новые аспекты //Актуальные проблемы гражданского права /Под.
ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1999. С.100.
Ленковская Р.Р., Халудорова С.В. Способы защиты прав пациентов в договоре в сфере оказания медицинских услуг // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 106-112.
Ситдикова Л.Б. Гражданско-правовой статус потребителя в сфере оказания информационных услуг. Юридический мир. 2010. № 9. С.56-59.
Ситдикова Л.Б. Теоретические основы критериев оценки качества в сфере оказания услуг // Юрист. 2013. № 6. С.18-21.
Трофимова И.А. Государственно-правовое регулирование охраны частной собственности на землю: монография. — Москва: Ин-т упр. и права, 2010. 220 с.
Sitdikova L.B., Shilovskaya A.L., Volkova M.A., Lenkovskaya R. R., Stepanova N.A. Legal regulation and copyright protection in Internet in Russia and abroad // Mediterranean Journal of Social Sciences MCSER Publishing, Rome-Italy. Vol. 6, No 6 November 2015. P 163-169.

Ключевые слова:

право собственности, защита собственности, право собственности на землю.

Гражданско-правовая защита права собственности на землю курсовая по теории государства и права

Гражданско-правовая защита права собственности на землю План Введение 1 Право собственности на землю как объект защиты 2 Защита субъективного права собственности на землю Заключение Литература инструментом, поскольку предоставление права собственности на землю тем или иным лицам имело весьма значительные социальные, политические и правовые последствия. Разумеется, это обусловило и специфику гражданско- правовой защиты права собственности на землю. Очевидно, что защита государственной собственности на землю существенно отличается от защиты частной собственности на землю, поскольку публичные интересы первостепенны по отношению к интересам частным. При этом государство в случае необходимости защиты государственной собственности использует презумпции (в частности, презумпцию государственной собственности на землю), а также, в большей степени, административные и уголовные санкции, а иным субъектам земельной собственности (гражданам и юридическим лицам) предоставляются общегражданские способы защиты. Из чего следует вывод о том, что одним из факторов, обуславливающих выбор способа защиты права собственности, по-прежнему является форма собственности на землю. Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо изменить отношение к праву частной собственности на землю, перестав рассматривать его как политико-идеологический инструмент, перейти от регулирования права собственности на землю посредством законодательного закрепления презумпций, к установлению действительного многообразия форм земельной собственности и реальному обеспечению их равной защиты. Подчеркивается, что, являясь важнейшим видом недвижимого имущества, земля требует наиболее тщательной правовой регламентации, фундаментом которой выступают нормы Конституции РФ, закрепляющей принципы, основные положения, которые конкретизируются нормами гражданского и земельного права. В связи с этим далее диссертантом исследуются гарантии, предоставляемые собственникам земли Конституцией РФ. При этом особое внимание уделяется гарантии юридического равенства форм собственности, их равному признанию и защите. Исследуется правовой статус земли и регламентация правомочий субъектов отношений собственности на землю в гражданском законодательстве. Особое внимание уделяется презумпции государственной собственности на землю, согласно которой земля относится к объектам государственной собственности, если отсутствуют какие-либо доказательства ее принадлежности к собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Автор приходит к выводу, что установление данной презумпции противоречит основным положениям Конституции РФ, так как таким образом отдается приоритет государственной собственности перед иными формами собственности, поскольку устанавливается упрощенный «порядок» отнесения земельных участков к собственности государства. Аргументируя свою точку зрения, диссертант ссылается на ст. 8 Конституции РФ, устанавливающую равенство частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Тем самым, Конституция РФ не отдает приоритет какой-либо из форм собственности, в том числе государственной. Очевидно, что о равноправии форм и видов собственности свидетельствует единый для всех субъектов механизм реализации права собственности и гражданско-правовой защиты прав собственника. Кроме того, гражданское законодательство устанавливает общий порядок приобретения имущества в собственность, называя основания возникновения права собственности, предусмотренные главой 14 ГК РФ. Таким образом, порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи одинаков и не ставится в зависимость от специфики объекта или формы собственности. Эти и иные обстоятельства, названные автором, позволяют сделать вывод о том, что конституционный принцип многообразия форм собственности требует дальнейшего законодательного регулирования на основе установления если не равного, то в любом случае недискриминационного, правового режима форм собственности. Далее рассматриваются иные конституционные гарантии, обеспечивающие гражданско-правовую защиту права собственности на землю. В частности, гарантия неприкосновенности частной собственности, гарантии собственникам земли при изъятии у них земельных участков или при их выкупе для государственных или муниципальных нужд. При этом диссертант указывает на пробелы действующего законодательства. Так, остались за пределами законодательной регламентации следующие вопросы: какие органы вправе принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284-285 ГК РФ; каков механизм изъятия в данном случае; в каком порядке собственники земельных участков предупреждаются о допущенных нарушениях и о возможности изъятия у них земельных участков; какова судьба земельного участка с момента выявления факта нарушения и до момента прекращения права собственности. Много вопросов возникает и при анализе норм, регулирующих изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В частности, не ясно, какие права имеет бывший собственник земельного участка, у которого он был изъят для государственных или муниципальных нужд, в случае если изъятый земельный участок используется не по назначению. Несомненно, что вопросы принудительного прекращения права собственности на землю требуют более четкой правовой регламентации и от того, насколько тщательно отлажен механизм принудительного прекращения прав собственности на землю, зависят гарантии правового статуса собственника земельного участка. Далее среди рассматриваемых конституционных гарантий диссертант называет гарантию ограничения осуществления собственником своих прав только не нанесением ущерба окружающей среде и защитой охраняемых законом интересов других лиц. Предлагается обратить внимание на то, что законодательство западных государств, устанавливая ограничения прав собственников земли, использует такие формулировки как «установление справедливых социальных отношений», «для общего блага», при случаях, «оправданных общественной пользой или социальными интересами», «по мотивам общественной пользы», а российское законодательство оперирует термином «государственные или муниципальные нужды», что, по мнению автора, не совсем верно. Анализируя гарантию судебной защиты прав и свобод граждан, автор отмечает, что одним из направлений развития действующего законодательства является расширение сферы судебной власти, в том числе государство гарантирует права собственника, но на практике добиться реального возмещения понесенных убытков весьма сложно вследствие не четкой правовой регламентации ответственности государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц. Разумеется, создание указанных механизмов требует существенных затрат времени, вложения финансовых и иных ресурсов. Объем этих затрат напрямую зависит от состояния законодательства и, прежде всего, от того, как законодательство фиксирует права на землю, какие гарантии оно предоставляет собственникам земли, какие меры по их защите им регламентированы. Безусловно, государство должно предоставить действительные гарантии реализации субъектами рынка земли своих прав и их защиты, либо создать условия для снижения названных рисков, либо компенсировать ущерб, возникающий у участников рынка земли. В связи с этим автор считает небезынтересным зарубежный опыт их урегулирования. Проанализировав законодательство европейских стран и действующее российское законодательство, автор приходит к выводу, что определенную уверенность участникам рынка земли придаст законодательное закрепление возможности страхования права собственности на землю. Следует особо подчеркнуть, что в данном случае объектом страхования будет выступать не сам земельный участок, а право собственности на него. Это позволит снизить риск потери права собственности и обеспечить гарантированное возмещение убытков добросовестным участникам гражданских правоотношений. Автор отмечает, что действующее законодательство не дает четкого и однозначного ответа на вопрос о том, каков порядок изъятия земли в данном случае – судебный или административный? Изучив точки зрения ведущих ученых в области земельного права диссертант утверждает, что, следуя конституционной норме, гарантирующей принудительное отчуждение имущества только по решению суда, следует установить судебный порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Далее автор анализирует немецкий опыт правовой регламентации данного вопроса, отмечая, что в Германии порядок изъятия урегулирован более детально. Российское законодательство, к сожалению, не лишено недостатков и устанавливает лишь цели, для которых может быть изъят земельный участок, но не содержит четкого определения «государственные или муниципальные нужды». Кроме того, не проработан механизм реализации норм об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. При этом автором подчеркивается, что законодательство не гарантирует собственнику, что изъятый у него земельный участок в дальнейшем будет использоваться по целевому назначению, что, безусловно, является существенным недостатком. Следовательно, приходится констатировать тот факт, что гражданское законодательство, предоставляет собственнику земли явно недостаточно гарантий, а механизм их реализации не разработан, что неизбежно влечет злоупотребления в решении вопросов, связанных с изъятием, на практике. Заключение Суммируя изложенное, автор отмечает — анализ возникновения и развития негаторного иска позволяет сделать вывод, что целями негаторного иска являлись: признание свободы собственности, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, возмещение убытков, причиненных созданными препятствиями, и предоставление гарантий защиты от возможных дальнейших посягательств. Далее диссертантом рассматривается аналог российского негаторного иска в зарубежном законодательстве. Так, гражданское право Германии защищает собственника главным образом от притязаний третьих лиц, о чем свидетельствует иск об устранении воздействия и воздержания от воздействия (Beseitigungs — und Unterllassung — sprush — action negatoria – негаторные). В английском праве существуют иски «из прегрешения», под которыми понимают намеренное вторжение на чужую землю без цели лишить лицо владения, влекущее судебный запрет на необоснованные действия или предписание возместить убытки; а также из «причиненных неудобств», что означает стеснение прав владения, пользования и распоряжения имуществом. При отсутствии конкретного материального ущерба подлежат взысканию «номинальные» убытки. Этими исками обеспечивается свобода от вмешательства в осуществление собственником своих правомочий. Вместе с тем, возможно, что суд присудит денежное возмещение без устранения чинимых неудобств. Подводя итог, автор высказывает мнение о том, что негаторный иск, являясь одним из наиболее применимых собственниками земельных участков, недостаточно разработан, хотя ему следует уделять больше внимания, следуя традициям римского права и отечественного гражданского законодательства. Думается, что четкая правовая регламентация позволит применять негаторный иск более эффективно именно собственникам земельных участков. Автор указывает, что традиционно иск о признании права

Защита прав на землю, земельные споры

Защита прав на землю, земельные споры

Вопросы защиты прав на землю рассмотрены в главе IX Земельного кодекса РФ. В ней так же указывается, что земельные споры могут рассматриваться как в судебном порядке, так и в третейском суде.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке, в рамках упрощенного производства об установлении юридически значимого факта. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей.

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1) признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ;

4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению.

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

– объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

– объекты использования атомной энергии;

– объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

– объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

– объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

– линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

– объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

– автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Статья эксперта Татьяны Лыковой в журнале «Социальная защита»: Земля и доля

Собственники квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее — сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. Как сказано в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, такой участок относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности. О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, рассказывает руководитель сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» фонда «Институт экономики города» Татьяна ЛЫКОВА.

Мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственно­сти, в принципе не нова. Вспом­ним хотя бы закон о товарищест­вах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко «кондомини­ум», под которым как раз и пони­мался комплекс «земля-здание». Теперь закон о ТСЖ отменен, многое его нормы перешли в Жи­лищный кодекс РФ, но вот поня­тие «кондоминиум» из нового за­конодательства исчезло.

Почему? Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был выдающимся законода­тельным актом для своего време­ни. Тогда не было еще Градостро­ительного и Земельного кодексов, закона о государственной регист­рации прав на недвижимое имущество, закона об ипотеке. Тер­мин «недвижимость» уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было от­ражено понимание недвижимос­ти как единства земли и здания.

Однако наша страна стала, на­верное, единственной в мире, где под кондоминиумом понималась совокупность отдельных индиви­дуальных прав собственности на квартиру и на долю в общедоле­вой собственности. Во всех стра­нах, где были и есть кондоминиу­мы, этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Инди­видуальное право собственности на квартиру там отсутствует — есть право пользования кварти­рой. С другой стороны, в отноше­нии этого термина возникли раз­ночтения и в российском законо­дательстве, регулирующем право собственности на недвижимость.

Так что отказ законодателей от слова «кондоминиум» был логич­ным, хотя многие граждане уже начали к нему привыкать.

Несмотря на то что единицей управления определен много­квартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что соб­ственники жилья в многоквар­тирном доме имеют право собст­венности на земельный участок в силу закона. То есть это безуслов­ное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.

В законе о ТСЖ были две ста­тьи — 5 и 7, где упоминалось, что земельный участок, входящий в состав кондоминиума, передается в собственность домовладельцев бесплатно. Но эта формулировка давала лазейку муниципальным органам, которые не хотели бес­платно передавать землю собст­венникам жилья в многоквартир­ных домах: если участок по доку­ментам не включен в состав кон­доминиума, то и о передаче речи нет. В лучшем случае в некоторых городах жильцам, создавшим ТСЖ,   оформляли   бессрочное право пользования земельным участком. Дальше всех зашла Москва, где ТСЖ вообще должны были брать в аренду участок, который принадлежит им по праву собственности, и платить за него арендную плату. Теперь эта практика должна прекратиться, если муниципалитеты будут заставлять собственников жилья брать  земельный участок в аренду или выкупать его, граждане могут смело обращаться в суд.

Часто спрашивают: нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю? Это не обязательно. ТСЖ создается для более эффективного управления домом. Право собственности на землю никак этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего иму­щества дома, как и члены ТСЖ Разница в том, что права послед­них лучше защищены.

В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть, установле­ны границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закре­пить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Сейчас по всей стране реализуются муници­пальные программы межевания, когда за городской счет проводит я топографическая съемка квар­тала за кварталом, определяются границы земельных участков, оформляется кадастровый учет. Как только участку будет присво­ен кадастровый номер, он бес­платно оформляется в собствен­ность собственников помещений в данном доме. То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется. Однако фор­мирование участков — процесс довольно долгий, и если собст­венники жилья не хотят ждать, они могут заказать внеочередные землеустроительные работы за свой счет. А стоимость их в каж­дом муниципальном образовании разная.

Как будут определяться разме­ры земельных участков под мно­гоквартирными домами? Сегодня это очень больной вопрос, осо­бенно для крупных городов. В за­коне о ТСЖ существовало поня­тие нормативных и сверхнорма­тивных размеров земельного уча­стка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление правительства № 1223, где гово­рилось, что ТСЖ и домовладель­цы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнор­мативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или от­казаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по Расчету нормативов земельных Участков исходя из этажности зда­ния и типа застройки территории. Эта методика повторяла нормы СНиПа 1989 года «Правила инормы городской застройки» (они действуют и сейчас), где оп­ределяется санитарный минимум и максимум расстояний между строениями.

Нормы фактического исполь­зования теперь «прописаны» в Градостроительном кодексе. Возьмем для примера любой мно­гоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, ко­торый обслуживает данное зда­ние: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И ес­ли документами территориально­го планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается ника­кого нового строительства, то эти участки будут оформляться в соб­ственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют. В случае нового строительства все еще проще.

Новый Градостроительный ко­декс предусматривает, что с 1 ок­тября 2005 года застройщик дол­жен получать земельный участок в собственность либо аренду толь­ко на открытом аукционе. Грани­цы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Со­ответственно после завершения строительства и продажи дома — вместе с землей, естественно, — право собственности на этот учас­ток переходит к собственникам квартир.

Самое сложное сейчас — ра­зобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения ново­го строительства, реконструкции или замены жилищного фонда. И право собственности на зе­мельный участок дает жильцам дополнительную защиту от раз­ного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков.

Допустим, дом подлежит сно­су. Что в этом случае происходит с земельным участком и где соб­ственникам взять новое жилье? Все зависит от того, по какой причине дом должен быть сне­сен. Например, любой земель­ный участок, независимо от сте­пени износа дома, может быть изъят для государственных и му­ниципальных нужд. В этом слу­чае муниципалитет имеет право выкупить у собственников дан­ный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах). Если дом ветхий — а срок износа есть у каждого дома, — то собст­венники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается зе­мельный участок, продав кото­рый они смогут купить жилье в другом месте.

В Земельном и Градострои­тельном кодексах впервые чет­ко сказано, что основа недви­жимости — земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом — это техническое соору­жение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова но квартиры в разных городах да и в разных районах одного города стоят по-разному. Почему? Да потому, что в действи­тельности основу рыночной стоимости квартиры составляет ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит. Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и стоить. Отсюда и разные спосо­бы решения этой проблемы.

Например, собственники вет­хого дома в престижном центре города могут продать участок ин­вестору, и полученных средств им с избытком хватит для покуп­ки новых квартир в любом райо­не города. Другое дело, если зе­мельный участок находится в не­престижном районе и не пред­ставляет интереса для частных застройщиков. В этом случае ин­вестором выступает муниципа­литет, который выкупает эту зем­лю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все рас­ходы собственников по поиску жилья, проживанию во времен­ном фонде ложатся на муници­палитет. Плюс платится нор­мальная рыночная цена за изъя­тый участок.

Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле сто­ит земля. А когда мы это осозна­ем, то поймем, что право собст­венности на земельный участок  под домом делает нас настоящими богачами.

Собственники квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее — сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. Как сказано в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, такой участок относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности. О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, рассказывает руководитель сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» фонда «Институт экономики города» Татьяна ЛЫКОВА.

Мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственно­сти, в принципе не нова. Вспом­ним хотя бы закон о товарищест­вах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко «кондомини­ум», под которым как раз и пони­мался комплекс «земля-здание». Теперь закон о ТСЖ отменен, многое его нормы перешли в Жи­лищный кодекс РФ, но вот поня­тие «кондоминиум» из нового за­конодательства исчезло. Почему? Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был выдающимся законода­тельным актом для своего време­ни. Тогда не было еще Градостро­ительного и Земельного кодексов, закона о государственной регист­рации прав на недвижимое имущество, закона об ипотеке. Тер­мин «недвижимость» уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было от­ражено понимание недвижимос­ти как единства земли и здания.

Однако наша страна стала, на­верное, единственной в мире, где под кондоминиумом понималась совокупность отдельных индиви­дуальных прав собственности на квартиру и на долю в общедоле­вой собственности. Во всех стра­нах, где были и есть кондоминиу­мы, этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Инди­видуальное право собственности на квартиру там отсутствует — есть право пользования кварти­рой. С другой стороны, в отноше­нии этого термина возникли раз­ночтения и в российском законо­дательстве, регулирующем право собственности на недвижимость. Так что отказ законодателей от слова «кондоминиум» был логич­ным, хотя многие граждане уже начали к нему привыкать.

Несмотря на то что единицей управления определен много­квартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что соб­ственники жилья в многоквар­тирном доме имеют право собст­венности на земельный участок в силу закона. То есть это безуслов­ное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.

В законе о ТСЖ были две ста­тьи — 5 и 7, где упоминалось, что земельный участок, входящий в состав кондоминиума, передается в собственность домовладельцев бесплатно. Но эта формулировка давала лазейку муниципальным органам, которые не хотели бес­платно передавать землю собст­венникам жилья в многоквартир­ных домах: если участок по доку­ментам не включен в состав кон­доминиума, то и о передаче речи нет. В лучшем случае в некоторых городах жильцам, создавшим ТСЖ,   оформляли   бессрочное право пользования земельным участком. Дальше всех зашла Москва, где ТСЖ вообще должны были брать в аренду участок, который принадлежит им по праву собственности, и платить за него арендную плату. Теперь эта практика должна прекратиться, если муниципалитеты будут заставлять собственников жилья брать  земельный участок в аренду или выкупать его, граждане могут смело обращаться в суд.

Часто спрашивают: нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю? Это не обязательно. ТСЖ создается для более эффективного управления домом. Право собственности на землю никак этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего иму­щества дома, как и члены ТСЖ Разница в том, что права послед­них лучше защищены.

В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть, установле­ны границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закре­пить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Сейчас по всей стране реализуются муници­пальные программы межевания, когда за городской счет проводит я топографическая съемка квар­тала за кварталом, определяются границы земельных участков, оформляется кадастровый учет. Как только участку будет присво­ен кадастровый номер, он бес­платно оформляется в собствен­ность собственников помещений в данном доме. То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется. Однако фор­мирование участков — процесс довольно долгий, и если собст­венники жилья не хотят ждать, они могут заказать внеочередные землеустроительные работы за свой счет. А стоимость их в каж­дом муниципальном образовании разная.

Как будут определяться разме­ры земельных участков под мно­гоквартирными домами? Сегодня это очень больной вопрос, осо­бенно для крупных городов. В за­коне о ТСЖ существовало поня­тие нормативных и сверхнорма­тивных размеров земельного уча­стка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление правительства № 1223, где гово­рилось, что ТСЖ и домовладель­цы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнор­мативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или от­казаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по Расчету нормативов земельных Участков исходя из этажности зда­ния и типа застройки территории. Эта методика повторяла нормы СНиПа 1989 года «Правила инормы городской застройки» (они действуют и сейчас), где оп­ределяется санитарный минимум и максимум расстояний между строениями.

Нормы фактического исполь­зования теперь «прописаны» в Градостроительном кодексе. Возьмем для примера любой мно­гоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, ко­торый обслуживает данное зда­ние: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И ес­ли документами территориально­го планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается ника­кого нового строительства, то эти участки будут оформляться в соб­ственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют. В случае нового строительства все еще проще.

Новый Градостроительный ко­декс предусматривает, что с 1 ок­тября 2005 года застройщик дол­жен получать земельный участок в собственность либо аренду толь­ко на открытом аукционе. Грани­цы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Со­ответственно после завершения строительства и продажи дома — вместе с землей, естественно, — право собственности на этот учас­ток переходит к собственникам квартир.

Самое сложное сейчас — ра­зобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения ново­го строительства, реконструкции или замены жилищного фонда. И право собственности на зе­мельный участок дает жильцам дополнительную защиту от раз­ного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков.

Допустим, дом подлежит сно­су. Что в этом случае происходит с земельным участком и где соб­ственникам взять новое жилье? Все зависит от того, по какой причине дом должен быть сне­сен. Например, любой земель­ный участок, независимо от сте­пени износа дома, может быть изъят для государственных и му­ниципальных нужд. В этом слу­чае муниципалитет имеет право выкупить у собственников дан­ный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах). Если дом ветхий — а срок износа есть у каждого дома, — то собст­венники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается зе­мельный участок, продав кото­рый они смогут купить жилье в другом месте.

В Земельном и Градострои­тельном кодексах впервые чет­ко сказано, что основа недви­жимости — земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом — это техническое соору­жение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова но квартиры в разных городах да и в разных районах одного города стоят по-разному. Почему? Да потому, что в действи­тельности основу рыночной стоимости квартиры составляет ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит. Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и стоить. Отсюда и разные спосо­бы решения этой проблемы.

Например, собственники вет­хого дома в престижном центре города могут продать участок ин­вестору, и полученных средств им с избытком хватит для покуп­ки новых квартир в любом райо­не города. Другое дело, если зе­мельный участок находится в не­престижном районе и не пред­ставляет интереса для частных застройщиков. В этом случае ин­вестором выступает муниципа­литет, который выкупает эту зем­лю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все рас­ходы собственников по поиску жилья, проживанию во времен­ном фонде ложатся на муници­палитет. Плюс платится нор­мальная рыночная цена за изъя­тый участок.

Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле сто­ит земля. А когда мы это осозна­ем, то поймем, что право собст­венности на земельный участок  под домом делает нас настоящими богачами.

Николай Бобринский: Восстановление в правах – ответственность государства

Мы начинаем подводить итоги первого постсоветского 20-летия. Статья Николая Бобринского, открывающая цикл, посвященный 20-летию новой России, посвящена одному из важнейших так и не решенных вопросов: проблеме преемственности, в том числе правовой, с дореволюционной Россией.

Недокапитализация поколений российских граждан, о которой говорит Владимир Южаков в своей статье для «Ведомостей» («Капитализация поколений» в номере от 22.08.2011), имеет не только исторические причины, но и конкретные юридические основания. Это экспроприационные декреты советской власти, принятые после революции 1917 г., когда была отменена частная собственность на землю, городскую недвижимость, промышленные предприятия и банки, ценные бумаги, ограничено наследование.

Экспроприационные декреты до сих пор остаются частью российской правовой системы. На них время от времени ссылаются суды как на основание перехода недвижимости в государственную собственность. За последние 20 лет наследники национализированного имущества неоднократно пытались добиться признания своих прав на него, ссылаясь на то, что эти декреты противоречат конституции и не должны применяться. Однако Конституционный суд счел себя некомпетентным в этом вопросе и указал, что для восстановления прав на отобранное имущество требуется политическое решение на уровне закона.

Восстановление в праве

Именно такое решение было принято в большинстве стран Центральной и Восточной Европы, а также в трех прибалтийских республиках бывшего СССР. Это реституция, т. е. восстановление права собственности на имущество (за редким исключением – недвижимость, принадлежавшую физическим лицам), национализированное в годы социализма, а в отдельных случаях и в годы Второй мировой войны.

В отдельных государствах (Венгрия, с оговорками Германия) от возврата имущества отказались в пользу компенсаций (денежных или ваучерами, которые давали право на участие в приватизации). Компенсации положены и тем прежним собственникам, чья недвижимость утрачена, физически изменена или была изъята для общественных нужд.

Реституция понадобилась европейцам как для исправления последствий навязанного извне режима, так и для того, чтобы восстановить уважение к праву собственности. Эта мера наряду с приватизацией не подлежащего возврату государственного имущества должна была способствовать быстрому переходу к рыночной экономике. По прошествии 20 лет с тех пор, как распались соцблок и сам СССР, политика реституции в Центральной и Восточной Европе признается в целом успешной – несмотря на оговорки, касающиеся, в частности, временных проблем с оборотом недвижимости.

Актуален ли для России опыт реституции в свете названной проблемы недокапитализации, а если прямо сказать, то нищеты значительной части сограждан, не имеющих никакого ценного имущества и живущих лишь на трудовой доход? Спустя без малого 100 лет с момента большевистских экспроприаций и 20 лет с распада советского государства ограничения возможностей этого механизма очевидны.

Прежде всего воссоздать имущественные отношения вековой давности в полной мере невозможно. Изъятая тогда недвижимость к настоящему времени в значительной мере изменена либо утрачена физически. Та, что имеется в наличии, зачастую лишена того хозяйственного значения, которое она могла иметь для наших дедов и прадедов, – экономика и социальная структура населения изменились кардинально. Трудно представить себе массовое возвращение горожан на родовую землю и их обращение в сельских обывателей.

Во-вторых, смена двух-трех поколений порождает большое количество наследников. С этой проблемой столкнулись и в Восточной Европе, где реституция привела к фрагментации земельных угодий и чересполосице. А ведь там разрыв между экспроприацией и реституцией не превышал 50 лет, у нас он может быть в два раза больше.

По принципу ответственности

Последнее (по очереди, но не по значению): государство уже успело избавиться от значительной части экспроприированного имущества в ходе приватизации. Теперь перераспределение в пользу старых собственников невозможно по политическим причинам и несправедливо по отношению к новым владельцам. Последние могли обоснованно доверять правомерности действий власти в ходе приватизации, тем более что прежние собственники за редким исключением никак против такой приватизации не возражали.

Перечисленные ограничения не позволяют рассматривать реституцию в качестве основного способа капитализации российских домохозяйств. Тем не менее не стоит сразу ставить крест на этой идее, успешно осуществленной нашими товарищами по коммунистическому несчастью. Реституция может стать одним из тех камней, которых не хватает российскому обществу для строительства эффективных институтов защиты права собственности. Политика реституции основана на принципе ответственности государства за противоправные деяния, совершенные предыдущими правительствами. Действуя согласно этому принципу, государство не раздает из казны подачки (чем, по сути, является приватизация), а восстанавливает нарушенные права своих граждан. Признание Россией ответственности за беззаконное ограбление народа большевиками – хорошая гарантия того, что ее правительство и впредь будет защищать права собственности и откажется от противоправных экспроприаций. Напротив, общество, которое принимает, пусть и молчаливо, результаты большевистской экспроприации, фактически дает власти мандат на новые раунды произвольных изъятий. Что мы не раз видели за последние годы.

Масштабы реституции имущества в натуре не могут быть велики по указанным выше причинам. Тем не менее государство и муниципалитеты пока сохраняют за собой две трети площади земель сельхозназначения (правда, в самых плодородных регионах частные земли уже преобладают), весь лесной фонд, многие городские постройки и землю под ними. На все это найдется не одна сотня тысяч наследников. Тем, чье имущество приватизировано, уничтожено или изменено, может быть установлена определенная компенсация.

Теоретически, все эти меры осуществимы и, несмотря на многие практические трудности, могут принести большую пользу. Многие заново приобретут в собственность ликвидную недвижимость, которую смогут затем продать или оставить за собой, пользоваться ею самостоятельно или получать с нее ренту. Хотя выиграют, безусловно, не все. Дело здесь не только в сословной принадлежности и состоятельности предков. Экономическая выгода от реституции зависит от многих других, часто случайных обстоятельств: расположение недвижимости, ее фактическое наличие, физическое и юридическое состояние, сохранность архивных документов, число сонаследников. Внук подмосковного крестьянина может по реституции получить гораздо больше, чем внук богатого купца или дворянина.

Говорить о целесообразности реституции в России без широкого общественного обсуждения просто не имеет смысла. Однако до сих пор этот вопрос в отличие от приватизации и пересмотра ее итогов почти никому не был интересен. Оживить дискуссию можно, если перевести ее из абстрактной в конкретную плоскость. Нужно начать обработку архивных данных о собственниках недвижимости на момент национализации и размещать их в открытом доступе, снабжая привязкой к современным адресам. Ведь большинство из нас не осознает себя наследниками экспроприированной собственности лишь потому, что зачастую мы не имеем точного представления об имуществе, которое принадлежало нашим родственникам в начале ХХ в.

Реституция дореволюционной собственности – это не безусловная необходимость, а лишь возможность. Но возможность, к которой стоит отнестись очень серьезно. Ведь без политической оценки и исправления (хотя бы символического) преступлений коммунистической власти нам будет очень трудно избавиться от того духа, который эти преступления вдохновлял – духа презрения к человеку, его жизни, достоинству и правам. Конечно, насильственная экспроприация – лишь одно из советских преступлений, и не самое страшное. Но его материальные последствия в отличие от последствий других преступлений и сейчас могут быть исправлены.

 2.Охрана и защита прав собственности на природные ресурсы. — Экологическое право

 2.Охрана и защита прав собственности на природные ресурсы.

            В правовой литературе советского периода в основном рассматривались вопросы охраны права собственности на природные объекты. В условиях исключительной государственной собственности на природные ресурсы это было оправданным, т.к. защита правомочий государства-собственника вполне обеспечивались средствами и способами охраны права собственности. В современных условиях расширения круга субъектов права собственности на природные объекты и постепенного возвращения последних в имущественный гражданско-правовой оборот, в действующем законодательстве и литературных источниках часто указывается на осуществление защиты права собственности на природные ресурсы.

            Различия между охраной и защитой права собственности на природные объекты заключаются во временных пределах их наступления, способах осуществления, средствах реализации, органах, их осуществляющих, и т.д. Так, охрана права собственности возникает с момента принятия правовых норм, ограждающих отношения собственности, и прекращается вместе с отменой охранительных норм права. Защита же права собственности наступает с момента нарушения права и действует в пределах сроков, установленных для его защиты. Таким образом, охрана права собственности, в т.ч. на природные ресурсы, свойственна праву собственности в объективном смысле. Защита же права собственности на природные объекты присуща праву собственности в субъективном смысле.

            Охрана права собственности на природные ресурсы обеспечивается деятельностью органов государственной исполнительной власти, а защита осуществляется судебными органами. Поэтому охрана права собственности осуществляется в административном порядке и административно-правовыми средствами, защита же нарушенного субъективного права собственности на природные объекты обеспечивается в судебном порядке и гражданско-правовыми средствами.

            Защита права собственности осуществляется судом или третейским судом. В случае принятия законодательного акта, который прекращает право собственности, государство возмещает собственнику причиненные убытки. Эти убытки возмещаются в полном объеме в соответствии с реальной стоимостью объекта на момент прекращения права собственности, включая и не полученные доходы.

            Вмешательство в деятельность собственников земельных участков и землепользователей, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций запрещается, за исключением случаев нарушения собственниками земли и землепользователями земельного законодательства.

            Государственные органы несут имущественную ответственность за ущерб, причиненный их неправомерным вмешательством в осуществление собственником и указанными лицами правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом в объеме, предусмотренному п. 4 ст. 48 Закона «О собственности». Убытки, причиненные собственнику земли, подлежат возмещению на общих основаниях.

            Вместе с тем права собственников земельных участков и землепользователей в случаях, предусмотренных земельным законодательством, могут быть ограничены. Например, обращение взыскания на земельный участок по претензиям кредиторов может быть осуществлено по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда в случае отсутствия у должника иного имущества, на которое может быть обращено взыскание. Обращение взыскания по претензиям кредиторов на земельный участок, принадлежащий гражданину на праве частной собственности, не допускается кроме случаев, когда земельный участок является объектом залога.

            Защита права собственности на природные ресурсы осуществляется в пределах сроков, установленных законодательством. Закон «О собственности» в ст. 50 предусматривает, что собственник вправе истребовать возврата (виндикации) своего имущества из чужого незаконного владения. На требования о возврате имущества из чужого незаконного владения устанавливается трехлетняя исковая давность.

            Способы защиты права собственности на природные ресурсы, а также условия и порядок их осуществления Гражданским и Гражданско-процессуальным законодательством.

            Собственники земельных участков вправе требовать их возврата после истечения сроков договора аренды земли. При истребовании земельного участка из незаконного владения собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые оно извлекло или должно было извлечь за все время владения, а от добросовестного владельца – возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда узнал, или должен был узнать о неправомерности владения и пользования земельным участком. В свою очередь, добросовестный или недобросовестный владелец вправе требовать от собственника возмещения произведенных им затрат на улучшение земельного участка с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от его использования.

            Действующее законодательство предусматривает определение гарантии прав земельных собственников. Согласно ст. 51 Закона «О собственности» гражданин не может быть лишен права собственности на земельный участок помимо его воли иначе, как на основании решения суда и в случаях, предусмотренных законодательными актами Украины. В случае изъятия по решению суда земельного участка для удовлетворения государственных и общественных потребностей прежнему владельцу передается взамен другой равноценный по качеству земельный участок.

            Изъятие (выкуп) для государственных или общественных нужд земельных участков у граждан, согласно ст. 46 Земельного кодекса, может производиться после выделения им по желанию Советом народных депутатов равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и других построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме иных убытков.

            Изъятие (выкуп) для государственных или общественных нужд земель коллективных сельскохозяйственный предприятий, сельскохозяйственный научно-исследовательских учреждений и учебных хозяйств, других сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий и организаций может производиться при условии строительства по их желанию жилых, производственных и жилых строений, взамен изымаемых, и возмещения в полном объеме иных убытков согласно требований раздела четвертого Земельного кодекса.

            Прекращение права собственности на землю или права пользования земельным участком в случае добровольного отказа собственника земли или землепользователя производится по его заявлению на основании решения соответствующиего Совета народных депутатов.

 

10

Обеспечение прав землевладения и собственности для стабильности и процветания

USAID работает более чем в 23 странах, чтобы улучшить права собственности и управление землей и ресурсами.

Обзор

Во всем мире миллионы людей, сообществ и предприятий не имеют четких и гарантированных прав на землю, ресурсы и имущество, которые они используют, занимают и от которых зависят средства к существованию и стабильность сообщества.По оценкам, в 2016 году около 70 процентов земель в развивающихся странах не были зарегистрированы или считались небезопасными. Эта тревожная цифра представляет собой фундаментальный барьер для бедных, чтобы преодолеть многие из их самых насущных проблем: бедность, голод, конфликты, насилие, плохое управление и отсутствие экономических возможностей. Ненадежность землевладения и прав собственности также является серьезным препятствием для достижения национальных и деловых интересов США за рубежом.

USAID лидирует в этом секторе, тестируя и изучая инновационные и рентабельные методы для повышения безопасности землевладения и прав собственности, анализируя и распространяя полученные данные, взаимодействуя с частным сектором, гражданским обществом и другими донорами, а также применение извлеченных уроков.

Помимо других важнейших вопросов, укрепление систем землевладения и прав собственности необходимо для:

  • Содействие инвестициям в бизнес и экономическому росту: Четкие, надежные и подлежащие обороту права на землю и имущество являются важной основой для благоприятной среды для экономического роста. Когда права собственности защищены, люди, группы и компании делают инвестиции в будущее, потому что они более уверены в том, что в будущем они получат отдачу от своих усилий.Исследования показывают, что улучшенная среда прав собственности приводит к новым инвестициям и более эффективному распределению ресурсов предприятиями, что, в свою очередь, приводит к более устойчивому росту. С другой стороны, когда предприятия, семьи и сообщества опасаются, что их имущество будет экспроприировано или потеряно, совершается меньше официальных сделок и делается меньше инвестиций
  • .
  • Содействие стабильности и предотвращение конфликтов: Учитывая свое критическое положение как источника идентичности, богатства и власти, земля часто оказывается в центре насильственных конфликтов. Факты показывают, что разрешение земельных споров может помочь снизить напряженность, создать стабильность и подготовить почву для продуктивных инвестиций и роста. И наоборот, неспособность решить земельные вопросы может продлить или усугубить конфликты и связанные с ними издержки. Разочарование, изоляция и трудности, которые могут возникнуть в результате потери земли, жилья, доступа к ресурсам и другой собственности, также могут способствовать подталкиванию людей к насильственному экстремизму, равно как и хищническое стремление контролировать ресурсы или территорию для создания отдельных политических образований. или финансировать конфликты.

Укрепление прав владения землей и собственности также важно для:

  • Создание стимулов для повышения производительности сельского хозяйства, сокращения масштабов голода и бедности
  • Содействие гендерному равенству и расширение экономических возможностей женщин
  • Разработка более эффективных и стабильных налоговых систем, позволяющих увеличить мобилизацию внутренних ресурсов и повышающих способность стран инвестировать в собственное развитие
  • Создание стимулов для более эффективного и устойчивого управления ценными природными ресурсами, что также снижает преступную эксплуатацию и транснациональную преступность
  • Повышение устойчивости к потрясениям и стихийным бедствиям

Наша работа

В 23 странах USAID сотрудничает с правительствами, предприятиями и сообществами, чтобы поддержать усилия по повышению эффективности, прозрачности, стабильности и справедливости систем прав собственности и управления земельными ресурсами — как формальных, так и неформальных.

Мы достигаем этого путем:

  • Поддержка правовых, политических и институциональных реформ и развитие человеческого потенциала,
  • Сокращение затрат и повышение эффективности за счет партнерства и инноваций,
  • Создание знаний посредством научных исследований, геопространственного анализа и пилотных проектов для выявления и распространения новых тенденций, фактических данных и передового опыта,
  • Создание местного потенциала и навыков для планирования, руководства и управления собственным развитием,
  • Предоставление технической помощи для решения сложных проблем, угрожающих стабильности или безопасности, таких как принудительное или насильственное перемещение, реституция и переселение.

Результаты

Среди основных моментов наших недавних результатов можно отметить то, что мы:

  • Защищены права на землю 182 миллионов человек с 2013 года с помощью новых законов и политик. Выучить больше.
  • Поддержал бизнес-сообщество США, разработав и протестировав практическое руководство по передовым методам, позволяющим сделать инвестиции в землю менее рискованными и более устойчивыми. Выучить больше.
  • Установлено прямое партнерство с американскими предприятиями для устранения рисков, связанных с землей и имуществом, в их цепочках поставок за рубежом.Выучить больше.
  • Партнерство по разработке недорогих и простых в использовании мобильных технологических инструментов, которые позволяют местным органам власти легче отображать, документировать и управлять земельными правами и администрированием. Выучить больше.
  • Тщательно протестированы различные подходы с помощью высококачественных оценок воздействия, чтобы определить наиболее эффективные методы и улучшить структуру программы и обучение. Выучить больше.
  • В сотрудничестве с Государственным департаментом США, Геологической службой США и Европейским Союзом руководил усилиями по борьбе с потоком алмазов из зон конфликтов и незаконной торговлей алмазами путем поддержки политических реформ, улучшения легальных цепочек поставок и программ, укрепляющих собственность. прав и законных экономических возможностей в горнодобывающих общинах. Выучить больше.

Контактное лицо: [email protected]

Связанные области работы 

Последнее обновление: 12 июля 2021 г.

Взаимосвязь собственности на землю, охрана почвы и привилегии капитала в аспекте земли взять

https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2020.105071Получить права и содержание

Основные моменты

юридическая и де-факто практика использования земли ЕС; национальный; и региональный уровень.

Взаимосвязь между собственностью на землю и изъятием земли.

Положение о приобретении права собственности на землю и свободном движении капитала в ЕС и его государствах-членах.

LANDSUPPORT Результаты системы поддержки принятия решений в отношении уплотнения грунта.

Существует потребность в комплексном законодательстве о землях общины с количественными целевыми показателями изъятия земли.

Abstract

Новизна данного исследования заключается в анализе законодательства, касающегося политики землепользования, путем изучения конкретной границы между собственностью на землю и изъятием земли. Основным мотивом было то, что Европейская комиссия (ЕК) отозвала Рамочную директиву о почвах (SFD) в 2014 году после возражений некоторых государств-членов (ГЧ), которые возразили, что, поскольку большинство земель находятся в частной собственности, они не должны подпадать под компетенцию государства. управление. Поскольку изъятие земель ЮФО является вопросом, которому уделяется больше внимания.Юридическое содержание прав собственности является предметом постоянных дискуссий в контексте политики землепользования и практики планирования, в связи с чем возникают вопросы о том, кто решает, как можно использовать землю, и отдают ли административные органы приоритет несельскохозяйственным видам использования. Наше исследование направлено на изучение этих вопросов через призму права собственности путем сравнения различных законодательных актов о доступе к земле на трех уровнях реализации политики: ЕС, национальном и местном уровнях. Законодательство государств-членов освещается на примере Венгрии в двух аспектах: (1) регулирование доступа к земле и правам собственности на землю (ALOR) и (2) законодательство и результаты системы поддержки принятия решений LANDSUPPORT в отношении изменений в отводе земли (LTC).Мы разработали рисунки, чтобы продемонстрировать, как политики могут использовать новую платформу LANDSUPPORT, чтобы показать пробелы и несоответствия между вышеуказанными аспектами. Мы обнаружили, что законодательные нормы, касающиеся частного землепользования для достижения целей охраны почв, остаются самым слабым звеном в природоохранном законодательстве ЕС. Актуализируют наше исследование опасения по поводу заложенных правовых гарантий на каждом из изучаемых уровней. В настоящее время глобальное управление земельными ресурсами не находится на политическом столе, хотя общее европейское законодательство может сохранить землю для сельскохозяйственного использования.

Ключевые слова

Ключевые слова

Ключевые слова

Защита почвы

Земельный участок

Земля Принять

Земля, собственность на землю

Земельный участок

Герметизация почвы

Привилегии Capital

Доступ к земле

Рекомендуемые статьи на землю

Рекомендуемые статьи Статьи (0)

© 2020 Авторы. Издано Elsevier Ltd.

Рекомендуемые статьи

Ссылки на статьи

Как мне защитить свою землю?

Если вы хотите защитить свою землю для будущих поколений, вы можете:

  • Пожертвуйте свою землю (сейчас или по своему завещанию) государственному агентству, местному правительству, земельному фонду или природоохранной организации, которые имеют право принять или приобрести вашу землю для природоохранных целей.
  • Продайте свою землю по полной цене или со скидкой квалифицированной организации.
  • Оформите сервитут на землю в квалифицированной организации.

Плата за простые пожертвования, подарки и выгодные продажи

Вы можете пожертвовать все свои права собственности, передав или продав за вознаграждение простое право собственности или документ на право собственности природоохранной организации. Если вы жертвуете землю, вы будете иметь право на налоговый кредит на сумму вашего пожертвования и потенциально сниженные налоги на недвижимость. Чтобы узнать больше о налоговых льготах и ​​стимулах, прочитайте о преимуществах защиты вашей земли.

Вы также можете продать свою собственность организации по охране земель по цене ниже справедливой рыночной стоимости. Это называется выгодной продажей. Разница между продажной ценой и справедливой рыночной стоимостью считается благотворительным пожертвованием, поэтому вы можете получить налоговый вычет или снижение налога на имущество. Кроме того, выгодная продажа полезна для минимизации обязательств по уплате долгосрочного налога на прирост капитала, связанного с продажей крупного имущества.

Вместо немедленной передачи прав собственности землевладелец может также пожертвовать или продать свою собственность организации по охране земель, но продолжать жить на ней до своей смерти. Это называется пожизненное имущество. Таким образом, владелец может продолжать пользоваться собственностью в течение всей своей жизни, а земля в конечном итоге становится постоянно охраняемой.

Консервационные сервитуты и сервитуты открытых пространств

Как землевладелец, вы имеете определенные права в отношении использования вашей земли. Эти свойства права в совокупности известны как ваш «набор прав», который обычно включает в себя права на использовать землю для:

  • Проживание
  • Отдых
  • Сельское хозяйство
  • Заготовка древесины
  • Горнодобывающая промышленность
  • Забор подземных вод
  • Прочая деятельность

С вашей собственностью также возникает право на раздел имущества и продажу участков или продажу всего имущества, что может привести к его развитию.Эти права часто называют «связкой палок».

Вы можете отдать или продать часть прав собственности на вашу землю — «палочки» в вашем «связке» — природоохранной организации или агентству, вместо того, чтобы передавать полное право собственности. Вы бы отказались от некоторых прав на застройку земли, сохранив при этом право собственности, наиболее традиционные виды использования земли и право на продажу земли. Это делается путем размещения сервитута о сохранении собственности на акте собственности. Сервитуты сохранения, когда они принадлежат государственным организациям, называются сервитутами открытого пространства.

Природоохранный или открытый сервитут — это юридический документ, заключенный между землевладельцем и государственным органом или квалифицированной природоохранной организацией. Каждый сервитут адаптирован к конкретным характеристикам и использованию данного имущества. Сервитут ограничивает настоящие и будущие права на развитие собственности. Это позволяет вам жить на территории и использовать ее для традиционных целей, таких как проживание, ведение сельского хозяйства или лесозаготовки, а также защита ее природоохранных ценностей. Сервитут юридически зарегистрирован и связан с актом собственности на постоянной основе.Поддерживая естественные или открытые ценности собственности, сервитут помогает защитить природные ресурсы, сохранить или улучшить качество воздуха или воды или сохранить исторические, архитектурные или археологические аспекты собственности.

Сервитуты редко разрешают публичное использование вашей собственности. Организация по охране земель, которая владеет сервитутом, несет ответственность за соблюдение защитных условий сервитута и, следовательно, имеет право проводить периодические проверки собственности. За землевладельцем сохраняются все права на имущество, за исключением ограничений прав на будущую застройку, указанных в сервитуте.

Узнайте больше об элементах природоохранного сервитута.

Дополнительную информацию об открытых пространствах и сервитутах по охране природы см. ниже:

Подробную информацию о налоговых льготах см. в разделе Использование финансовых поощрений.

Посвящение природных территорий

Посвящение природных территорий — это вариант сохранения, доступный для землевладельцев очень важных природных территорий. Посвящение — это размещение природных территорий, как частных, так и государственных, в Систему заповедников природных территорий Вирджинии, находящуюся в ведении DCR.Землевладелец сохраняет права собственности и передачи земли, добровольно запрещая использование земли, несовместимое с потребностями сохранения природной территории.

Чтобы иметь право собственности, собственность должна включать одно или несколько из этих естественных значений:

  • Среда обитания редких, находящихся под угрозой исчезновения видов растений или животных.
  • Редкие или имеющие государственное значение природные сообщества.
  • Редкие или имеющие государственное значение геологические объекты.

Если ваша собственность соответствует требованиям для выделения природной территории, юридический документ, известный как акт передачи, будет написан и подписан вами и DCR.Документ будет зарегистрирован вместе с актом о праве собственности, что обеспечит постоянную защиту природной территории от использования не по назначению.

Вы можете получать финансовые поощрения за выделение своей земли. Примеры включают возможное снижение оценки для целей недвижимости, снижение федеральных налогов на недвижимость и наследство в Вирджинии, а также благотворительный вычет для целей государственного и федерального подоходного налога. Подробнее о налоговых льготах см. налоговые льготы, связанные с охраной земель.

Посетите Отдел природного наследия для получения дополнительной информации о посвящении природных территорий.

Земельные и имущественные права | Корпорация «Вызовы тысячелетия»

Земля имеет основополагающее значение для инвестиций и экономического роста. По этой причине MCC поддерживает инвестиции стран-партнеров, которые помогают обеспечивать и защищать права на землю и собственность, позволяют как сельским, так и городским землям быть более продуктивными и лучше управляться, а также улучшают работу земельных рынков и других рынков, зависящих от земли.Эти проекты расширяют возможности бедных, улучшают инвестиционный климат и способствуют созданию рабочих мест и благосостояния. В результате успешные земельные проекты могут иметь глубокое, системное и долгосрочное влияние на экономический рост и сокращение бедности.

Почему земля имеет значение для сокращения бедности и экономического роста?

Земля и земельные рынки играют центральную роль в любой экономике. Они имеют основополагающее значение для благосостояния и доходов домохозяйства; к производительности фирм, занятых в производстве, сельском хозяйстве или сфере услуг; и они влияют на наличие и стоимость основных человеческих потребностей, таких как еда, транспорт, вода, энергия и жилье.

Доход и производительность отдельных лиц, домохозяйств и фирм зависят от того, насколько хорошо обеспечены и защищены их собственные и чужие права на землю и доступ к ней, насколько они уверены в том, что получат выгоду от своих улучшений земли и инвестиций, насколько легко это состоит в том, чтобы получить доступ к земле или передать ее посредством продажи или аренды, и насколько более широкие правила землепользования способствуют эффективному и совместимому землепользованию.

Индивидуальное, корпоративное и общественное землепользование также является частью более крупных земельных рынков, которые искажаются, когда правительства не поддерживают их посредством эффективной политики, законов, правил, институтов и стимулов. Эти перекосы могут привести к дополнительным затратам, неэффективности и неравенству в ряде других секторов, включая сельское хозяйство, транспорт, водоснабжение, энергетику, что может негативно сказаться на росте, усугубить бедность, ограничить доступ к товарам и услугам и усугубить социальную изоляцию.

Во многих развивающихся странах отсутствие гарантированных прав на землю может быть связано с продолжающимся переходом от традиционной к современной рыночной экономике. Эти изменения могут создать проблемы для землепользования, обеспечиваемого только традиционными, недокументированными правами, и усугубить давление на предложение земли и дефицит.Поскольку формальные системы часто не полностью функционируют, а традиционные системы больше не функционируют, как прежде, существующие и новые землепользователи сталкиваются с более высоким риском конфликтов, что приводит к нестабильности и может еще больше снизить производительность и инвестиции. Изменения климата также могут способствовать давлению на землю, что также может привести к эскалации социальной напряженности и конфликтам.

Когда земля появляется в MCC?

Программы MCC предназначены для сокращения бедности и содействия экономическому росту, и земля может быть одним из аспектов этих программ или их вспомогательного анализа несколькими способами:

Отдельные земельные проекты: В этих случаях земля определяется как основной ограничивающий фактор или «обязывающее ограничение» экономического роста страны.Если правительства-партнеры и MCC соглашаются решить проблему земельных ограничений, автономные проекты обычно затрагивают такие темы, как совершенствование управления земельными ресурсами, расширение доступа к земле или ее распределение, формализация прав на землю, повышение безопасности землевладения или расширение планирования и управления землей. . Эти проекты могут включать сельские, городские или промышленные районы.

Земля как необходимое дополнение к проекту в другом секторе: В этих случаях сопутствующие земельные работы добавляются к неземельному проекту, чтобы гарантировать, что проблемы с землей не ограничивают воздействие и устойчивость проекта. Основным примером являются ирригационные проекты MCC, где прозрачные, основанные на участии и справедливые процессы распределения земли имеют жизненно важное значение для достижения ожидаемой производительности сельского хозяйства, доходов фермерских хозяйств и социальных результатов инвестиций MCC.

Земля как аспект экологических и социальных стандартов деятельности MCC: Приверженность MCC Стандартам деятельности IFC означает, что земля – особенно приобретение земли и переселение – может играть потенциально решающую роль в надежной реализации проектов в других секторах.В то время как экологическая и социальная практика MCC возглавляет все вопросы, связанные со Стандартами деятельности, перспектива земельных и имущественных прав может быть полезной при выполнении ключевых требований.

Земля как первопричина ограничений или проблем в другом секторе: Неэффективность и дисфункции земельного рынка и земельного рынка могут привести к ограничениям или проблемам в других секторах, таких как транспорт, водоснабжение или энергетика, и могут повлиять на производительность промышленных и сектора логистики. Например, проблемы городского планирования, прав собственности или землепользования могут привести к высокой стоимости водоснабжения или к высоким транспортным расходам для людей и товаров.

Земля как движущая сила экономических выгод в другом секторе: Иногда количественная оценка выгод от инвестиций в других секторах зависит от изменений в активности на рынке земли – в частности, от увеличения продаж земли, стоимости аренды или числа случаев аренды, которые открывают стоимость земли . Например, как в Танзании, так и в Сенегале II рост стоимости земли был основной экономической выгодой, рассчитанной для некоторых инвестиций в энергетический сектор.

Какие принципы лежат в основе нашей работы по земельным проектам?

Когда MCC инвестирует в землю, наша работа варьируется в зависимости от страны и проблем, но наше сотрудничество со всеми правительствами-партнерами основано на следующих ключевых принципах:

  • Политика и институциональная реформа: Решение земельных проблем часто требует серьезной реформы. Обычно это направлено на совершенствование земельного законодательства, правил и процедур, переориентацию земельных институтов на более эффективное обслуживание общественных нужд, достижение баланса между политикой управления земельными ресурсами и возможностями их применения, поддержку стабильного инвестиционного климата и обеспечение эффективного функционирования рынка земли.MCC поддерживает страны-партнеры в проведении реформ, которые были бы невозможны без донорских ресурсов.
  • Сильные юридические права и доступ к земле для женщин: Сильные и соблюдаемые юридические права являются основой для расширения экономических возможностей женщин. Мы работаем над тем, чтобы понять вместе с партнерами в стране, чтобы понять и уменьшить барьеры, которые нынешние законодательные и обычные режимы и культурные нормы создают для равного доступа женщин к земле, прав на землю и участия в управлении земельными ресурсами.Особое внимание мы уделяем способам получения женщинами прав на землю как самостоятельно, так и в порядке наследования, официального и неофициального брака. Мы также определяем последствия для усиления или ослабления этих прав из-за потенциальных инвестиций MCC.
  • Грамотная мобилизация средств MCC: Мы позаботимся о том, чтобы реализация земельных проектов приветствовала инновации в области закупок и оплаты, и, где это применимо, изучим инструменты, которые могут повысить эффективность проекта, такие как финансирование, ориентированное на результат (RBF), и государственно-частное партнерство. (PPP) в сотрудничестве с другими командами MCC.
  • Подходящая технология: Наши инвестиции в землю способствуют использованию наиболее подходящей технологии для решения конкретных задач. Чтобы обеспечить долгосрочное воздействие и устойчивость, мы следим за тем, чтобы наши инвестиции направляли страны на путь более широкой оценки новых технологий, одновременно укрепляя приверженность и потенциал для поддержания этих инвестиций. В рамках этого процесса мы уделяем пристальное внимание согласованию правовых и процедурных стандартов страны-партнера в отношении технологических инструментов и их согласованию с развитием рынка и экономической эффективностью.
  • Гибкие, ориентированные на граждан варианты владения недвижимостью: В тех случаях, когда мы фокусируемся на локальных операциях по обеспечению безопасности землевладения, мы стремимся обеспечить соблюдение гибких подходов. Это включает в себя разработку несложных и недорогих инструментов оформления прав собственности; использование простых и недорогих картографических инструментов и расширение круга заинтересованных сторон, которые могут соответствовать стандартам правительства-партнера по сбору информации и управлению ею.
  • Спрос и участие частного сектора: Мы поддерживаем мероприятия, которые отвечают существующему спросу граждан или частного сектора на земельные и земельные услуги или могут создать спрос.Мы будем отстаивать роль частного сектора в предоставлении земельных услуг, признавая рынок как движущую силу технологических изменений, направленных на повышение ориентации граждан и снижение стоимости и сложности услуг по управлению земельными ресурсами.
  • Проблемы планирования и рынков земли, как сельских, так и городских Мы добиваемся понимания масштабов и пределов инвестиций в планирование землепользования и городского планирования без сильных систем прав собственности, стимулов, регулирования и правоприменения, а также эффективных рамок для институциональное принятие решений о государственных инвестициях, таких как инфраструктура.Мы работаем над тем, чтобы обеспечить понимание роли земельных рынков как в предоставлении возможностей, так и в основе исключения.

Чем занимаются земельные проекты MCC?

С момента нашего первого договора в 2005 году страны-партнеры MCC использовали финансирование земли для:

  • Разработка и реализация национальной политики и стратегий для более продуктивного управления земельными ресурсами;
  • Разработать новые земельные законы, положения и процедуры или обновить и улучшить существующие;
  • Формализовать права землевладельцев на землю, включая разъяснительную работу и обучение, чтобы землевладельцы были полностью наделены своими правами;
  • Создать новые учреждения управления земельными ресурсами или укрепить и оптимизировать деятельность существующих учреждений;
  • Улучшить доступ к земле для инвесторов и частных лиц;
  • Децентрализация услуг по землевладению на местном уровне;
  • Запуск новых инструментов регистрации прав на землю;
  • Определить и нанести на карту границы сообществ и других юрисдикций;
  • Планирование землепользования для оптимизации землепользования и доступа к земельным ресурсам;
  • Освоить промышленные земли, которые лучше удовлетворяют потребности производственных фирм;
  • Создание или обновление систем земельной информации;
  • Пилотный проект по улучшению процессов разрешения земельных споров.

Помимо этих типов программных инвестиций, MCC также исследует критические возникающие темы, которые могут иметь отношение к данной страновой программе. В настоящее время к ним относятся: ИИ и машинное обучение; налогообложение имущества и другие доходы от земли; общинные земли, лесные угодья, пастбища и управление ландшафтом; отраслевые тенденции в систематических операциях по формализации прав; фрагментация земли и земельные проблемы поколений; доступ к информации, а также конфиденциальность информации; климат, конфликты и безопасность; социальные медиа; вовлечение молодежи; и рыночный спрос на сельскохозяйственную продукцию с земельных участков с гарантированным владением.

Страновые программы

На сегодняшний день MCC инвестировала более 500 миллионов долларов в земельные программы в рамках 15 из 33 подписанных договоров и трех пороговых программ. Новые инвестиции находятся в разработке.

Краткое изложение земельных проектов MCC — компакты
Страна Сумма Рамки времени
Бенин 31,0 млн долларов Октябрь 2006 г. – октябрь 2011 г.
Буркина-Фасо 58 долларов.3 миллиона июль 2009 г. – июль 2014 г.
Кабо-Верде 17,7 млн ​​долларов ноябрь 2012 г. – ноябрь 2017 г.
Гана 4,2 миллиона долларов Февраль 2007 г. – февраль 2012 г.
Индонезия 43,1 миллиона долларов Апрель 2013 г. – апрель 2018 г.
Лесото 17,9 млн долларов Сентябрь 2008 г. – сентябрь 2013 г.
Мадагаскар 29 долларов.6 миллионов июль 2005 г. – август 2009 г.
Мали 0,9 миллиона долларов Сентябрь 2007 г. – август 2012 г.
Монголия 25,3 миллиона долларов Сентябрь 2008 г. – сентябрь 2013 г.
Марокко 170,5 млн долларов июнь 2017 г. – июнь 2022 г.
Мозамбик 39,5 млн долларов Сентябрь 2008 г. – сентябрь 2013 г.
Намибия 23 доллара.1 миллион Сентябрь 2009 г. – сентябрь 2014 г.
Никарагуа 7,2 миллиона долларов май 2006 г. – май 2011 г.
Нигер 9,8 млн долларов Январь 2018 г. – январь 2023 г.
Сенегал 4,9 миллиона долларов Сентябрь 2010 г. – сентябрь 2015 г.
Краткое изложение земельных проектов MCC — пороговые программы
Страна Сумма Рамки времени
Либерия 7 долларов.1 миллион июль 2010 г. – декабрь 2013 г.
Того 8 миллионов долларов февраль 2019 г. – февраль 2023 г.
Замбия 3,6 миллиона долларов май 2006 г. – февраль 2009 г.

Активные программы

Закрытые компакты и пороговые программы

Продвижение расовой справедливости создает импульс для защиты земли, принадлежащей чернокожим

Примечание редактора: эта история была обновлена ​​в сентябре.21 с комментарием Моники Рейндж. Он также был обновлен, чтобы исправить год, когда Нью-Йорк принял Закон о единообразном разделе имущества наследников.

В мае трем сестрам из Чикаго неожиданно позвонили по телефону: им принадлежало 35 акров земли в Миссисипи с насаждением спелой древесины стоимостью более 40 000 долларов.

«Они никогда не были в Луисвилле, штат Миссисипи, поэтому понятия не имели, что у них есть собственность», — вспоминал Фрэнк Тейлор, лидер Кооператива самопомощи округа Уинстон в Миссисипи, который позвонил сестрам.

Каждый год кооператив извлекает налоговые ведомости округа и использует общедоступные записи, местные знания и пару сотен телефонных звонков, чтобы предупредить людей, которые рискуют потерять свою землю.

Усилия направлены на то, чтобы остановить потерю собственности среди сельских землевладельцев и помочь им сохранить свою усадьбу и наследие. Продажа налогов и разделов, при которых суды вынуждают продать всю собственность из-за споров о праве собственности, являются одними из судебных исков, которые ускорили потерю земли, принадлежащей чернокожим, в Миссисипи и по всей стране.

«В штате Миссисипи, если вы не платите налоги на недвижимость в течение трех лет, то человек, купивший ее первым путем налоговой продажи, имеет право получить налоговый акт», — сказал Тейлор. «Это не гарантирует права собственности, но у вас есть интерес к собственности».

Многие из землевладельцев, с которыми контактирует группа, унаследовали имущество наследников, форма собственности возникает, когда люди умирают без завещания, а их наследники делят права на имущество. Многие чернокожие семьи в 1800-х и начале 1900-х годов могли не иметь ни средств, ни, зачастую, свободы для получения прав на землю или составления завещаний. В этом году Миссисипи и еще три штата приняли законы, обеспечивающие защиту людей, унаследовавших такое имущество.

Юристы и адвокаты говорят, что пандемия коронавируса в сочетании с федеральными положениями законопроекта о сельском хозяйстве 2018 года вызвала еще больший интерес к планированию наследования среди сельских землевладельцев.

Изменения происходят на фоне более широкого национального пробуждения к расовой несправедливости, даже в сельскохозяйственных пространствах. Земля, принадлежащая чернокожим, с активной сельскохозяйственной деятельностью уменьшилась примерно на 85% за последнее столетие.Около 95% фермеров белые.

Имущество наследников уязвимо для того, чтобы его отобрали, а семьи не знают, чем они владеют, или оно может быть разделено между родственниками, а затем полностью потеряно, если хотя бы один человек продаст свою долю. В результате собственность наследников способствует разрыву в расовом богатстве и является одним из самых ярких примеров исторического и структурного расизма.

Государственная история 12 июня 2020 г.

Почему сельская Америка присоединяется к движению за жизнь чернокожих

Сельскохозяйственные группы редко занимают позицию социальной справедливости.Но после вирусного видео, показывающего убийство Джорджа Флойда белым полицейским в Миннеаполисе, Американская федерация фермерских бюро, Национальный союз фермеров, Национальная ассоциация государственных департаментов сельского хозяйства и другие выступили с заявлениями, осуждающими расизм.

Национальный союз фермеров призвал своих членов узнать о потере земли чернокожими и системном расизме и опубликовал сообщение от июня, в котором подробно описывалось «нарушенное обещание о 40 акрах земли и муле».»

«Когда они делают такие заявления, да, мы заинтересованы, но я думаю, что у нас есть коллективное любопытство относительно того, что будет дальше», — сказал Дьюэйн Голдмон, исполнительный директор Национального совета чернокожих фермеров, правозащитной организации из Вашингтона, округ Колумбия, которая представляет фермеров, занимающихся выращиванием пропашных культур в нескольких поколениях и занимающихся коммерческой деятельностью.

По мере того, как новые законы штатов и федеральные законы начинают снабжать наследников владельцами собственности инструментами для сохранения своей земли, некоторые адвокаты расширяют свою работу, чтобы заполнить оставшиеся юридические пробелы.

Пандемия практически устранила личные встречи представителей Кооператива самопомощи округа Уинстон с фермерами и землевладельцами Миссисипи по таким темам, как управление фермой, методы сохранения и участие в федеральных программах, что позволило кооперативу расширить свою налоговую программу по просроченным платежам. По словам Тейлора, на вебинарах в июне и июле люди в других 20 округах Миссисипи обучались тому, как воспроизвести его работу.

Планирование недвижимости

Проблема собственности наследников в значительной степени связана с давним расовым и экономическим неравенством, когда дело доходит до написания завещаний.

Трое экономистов из Соединенных Штатов, Швейцарии и Соединенного Королевства изучили неравное наследство потомкам, используя данные, собранные в период с 1995 по 2000 год в рамках исследования здоровья и выхода на пенсию Мичиганского университета, в ходе которого была опрошена репрезентативная на национальном уровне выборка из более чем 26 000 американцев в возрасте 50 и старше.

Среди всех опрошенных 56,9% имели желание, отмечают исследователи в своем рабочем документе, опубликованном Национальным бюро экономических исследований. Но процент завещаний снизился с образованием, почти с 65.7% респондентов, имеющих как минимум высшее образование, до 58,9% среди тех, кто имеет среднее образование, и 47,13% среди респондентов, не имеющих среднего образования.

Исследование выявило значительные расовые и этнические различия в составлении завещаний. Среди респондентов с высшим образованием и выше завещание имели 72% белых, 32,3% черных и 31,7% латиноамериканцев.

Чернокожие исторически не обращались к адвокатам, потому что в 1800-х годах чернокожих юристов было мало, особенно в сельских округах.И было бы плохо для бизнеса, если бы белые юристы брали черных клиентов в эпоху Джима Кроу.

«Я думаю, что это оказало сильное влияние на последующие поколения, даже когда юристы стали доступны», — сказал Томас Митчелл, профессор права Техасского университета A&M. «В вашей семье не было традиций. Вы не обязательно думали: «Мы не делали этого из-за исторического расизма», вы просто думали: «О, мы никогда этого не делали».

Имущество наследников

Прадед Барри Уилсона в Алабаме умер в 1938 году без завещания, заложив основу для десятков наследников, которые претендуют на его землю, богатую лесом собственность, находящуюся на пути развития.

«Лично я с самого первого дня хотел вернуть землю, чтобы все, кто стоит в очереди, могли — и должны — извлечь выгоду», — сказал Уилсон.

Более века назад прадед Уилсона купил около 40 акров земли в Оберне, штат Алабама, для своей жены и молодой семьи. Собственность осталась на его имя, когда он снова женился, у него было больше детей, и его потомки рассеялись по таким городам, как Гэри, Индиана и Чикаго.

Они были среди миллионов чернокожих сельских жителей Глубокого Юга, которые мигрировали в городские центры за пределами региона, чтобы избежать жестокого расизма и найти лучшие экономические возможности.

Но то, что последовало за этим, связано с утверждениями о том, что родственник обманул других наследников, чтобы передать ему свои доли, утверждая при этом, что имущество по-прежнему находится в совместной собственности. Уилсон, живущий в Атланте, всего лишь один из наследников, вовлеченных в сложную многолетнюю судебную тяжбу за землю семьи в округе Ли, штат Алабама.

Государственная история 18 июня 2019 г.

Новые законы помогают сельским чернокожим семьям бороться за свою землю

Среди собственников имущества наследников любой наследник или совладелец может продать свою долю земли.Застройщик или другое постороннее лицо может приобрести эту долю и стать совладельцем.

И любой совладелец может заставить продать все имущество. Покупатели часто не платят рыночную стоимость. В результате семья теряет свое унаследованное богатство.

Уилсон сказал, что местные застройщики приобрели доли семейной земли у двух наследников. Затем они подали в суд иск о покупке всего поместья. Окружной суд одобрил выплату разработчиками одному подразделению семьи в размере 1 доллара.2 миллиона. Уилсон сказал, что недвижимость стоит до 15 миллионов долларов.

Семейные распри – обычное дело для имущественных вопросов наследников. Споры возникают, когда семьи не имеют записей, подтверждающих наследство или право собственности на землю.

Разделение земли на все более и более мелкие участки — это медвежья услуга земле и семьям, считает Эбони Александер, исполнительный директор Black Family Land Trust, регионального земельного фонда в Дареме, Северная Каролина, который помогает защищать земельные активы для чернокожих и другие исторически незащищенные группы населения и сделать так, чтобы эта земля приносила богатство.

«Если мы продолжим раздел земли, с каждым поколением у нас будут участки земли, которые имеют очень небольшую сельскохозяйственную ценность, очень небольшую ценность для жилья и, вероятно, небольшую коммерческую ценность, потому что они будут такими маленькими», — сказал Александр. «Вещи почти размером с почтовые расходы».

Три сестры из Чикаго проигнорировали незнакомые письма об их унаследованной собственности в Луисвилле, штат Миссисипи.

Их отец умер в 2010 году. Когда в 2016 году умерла их мать, налоги на недвижимость больше не платились.

Два инвестора заплатили налоги на землю в 2017 и 2018 годах, сказал Тейлор. Первый инвестор получил бы налоговый акт на недвижимость в этом году, если бы сестры не платили налоги третий год.

Тейлор несколько раз пытался дозвониться до семьи, но его звонки были проигнорированы.

«После пятого звонка она сказала: «Ну, я знаю, что это не телемаркетер», и взяла трубку», — сказала Тейлор.

Сестры планируют посетить этот дом, когда почувствуют себя в безопасности.Тейлор сказал, что кооператив зачислит их в программу управления лесоматериалами.

Наращивание импульса 

Законопроект о сельском хозяйстве 2018 года включал деньги на создание новой программы помощи владельцам собственности наследников. Программа Агентства сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США ссужает деньги правомочным посредникам, таким как кооперативы, кредитные союзы и некоммерческие организации, для проектов, которые помогают наследникам в решении вопросов собственности и правопреемства. В прошлом году программа получила 5 миллионов долларов, но агентство все еще должно написать свои правила и положения, прежде чем деньги будут выделены.

Непропорционально высокая смертность от пандемии среди цветных сельских жителей стала огромным ударом для семей и общин, борющихся с проблемами собственности наследников, сказала Лоретта Пиччиано, исполнительный директор Rural Coalition, национальной некоммерческой организации, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия, которая поддерживает сельские районы. и коренные общины через государственную политику, техническую помощь, исследования и образование. Группа была среди ведущих сторонников положений о собственности наследников в законопроекте о фермах.

Обновление состояния 8 сентября 2020 г.

Сельские чиновники должны публиковать данные о COVID-19 по конкретным расам, говорится в исследовании

Согласно нескольким исследованиям, проведенным в период с 2009 по 2018 год, среди 12 сельских, городских и столичных округов Джорджии, Алабамы и Северной Каролины собственность наследников составляет 55 325 акров земли стоимостью 668,9 млн долларов.

Другое исследование в восьми юго-восточных округах Кентукки выявило 101 356 акров собственности наследников стоимостью 60 325 719 долларов. Данные получены за 2017-2018 налоговые годы.

«Мы просто знаем, наблюдая за всеми этими семьями, что вы застыли в месте, где вы ничего не можете сделать», — сказал Пиччиано. «Даже с планированием преемственности это будет очень и очень сложно. Я думаю, что семьи больше думают об этом и хотят это сделать, но нам все еще не хватает этих услуг».

Еще одно положение законопроекта о фермерских хозяйствах помогает наследникам участвовать в фермерских программах Министерства сельского хозяйства США, позволяя им предоставлять альтернативные формы документации, даже если они не могут доказать, что владеют своей землей.Приемлемость документации зависит от законов штата. Это могут быть налоговые декларации за несколько лет от оператора фермы или постановление суда, показывающее, что земля считается собственностью наследников. Но неясно, сколько фермеров используют это положение или в какой степени местные отделения Министерства сельского хозяйства США понимают его, сказал Пиччано.

«Внедрение было проведено под таким покровом тьмы, что не удалось по-настоящему охватить те части Глубокого Юга, которые могут извлечь из этого выгоду», — сказала Моника Рейндж, директор по удержанию земель и защите интересов Федерации южных кооперативов. чья защита имела решающее значение для включения положений об имуществе наследников в законопроект о ферме.

Положения законопроекта о фермерских хозяйствах в полной мере действуют только в штатах, принявших Единый закон о разделе имущества наследников. Без этой меры ничто не мешает соарендаторам продавать свои доли посторонним. Но в штатах, принявших его, закон дает совладельцам возможность выкупа у наследников, желающих продать свои доли. Продажи на открытом рынке, а не аукционы, предпочтительнее, чтобы обеспечить более высокую цену продажи.

Законопроект о сельском хозяйстве 2018 года имел побочное преимущество, поскольку стимулировал штаты к принятию закона, «стимулируя законодательные собрания штатов и штаты делать то, что они в противном случае не могли бы сделать», — сказал Митчелл, автор Закона о единообразном разделе имущества наследников.

Закон был принят в 17 штатах с 2011 года. В том числе в Нью-Йорке закон был принят в конце декабря, а во Флориде, Миссисипи и Вирджинии закон был принят в этом году.

«К 2025 году я не удивлюсь, если у нас будет 25 штатов или юрисдикций», — сказал Митчелл.

Вирджиния расширила закон, принятый в другом месте, сделав положения, применимые ко всем искам о разделе, связанным с арендой общей собственности или всей землей, переданной без завещания.

«Против законопроекта не было ни одного голоса против», — сказал Александр из Black Family Land Trust.«Мы были поражены этим».

В то время как собственность наследников часто рассматривается как сельский феномен, связанный с южными чернокожими, защитники в Вирджинии сформулировали дебаты о собственности наследников вокруг отсутствия образования и ресурсов по этой теме среди всех жителей, независимо от расы или географии, сказал Александер.

Владелец кооператива или квартиры в Ричмонде, который умирает без завещания, оставляет свою собственность без четкого титула или без завещания. «Это не отличается, если вы умрете на ферме площадью 100 акров в округе Кэролайн, штат Вирджиния», — сказал Александр.«Вы создаете собственность наследников, если умираете, не оставив завещания, и то, как мы это решим, будет таким же».

Комиссия по единообразному законодательству, которая разрабатывает законодательство для обеспечения согласованности между законами штатов, выпустила в 2010 году Единый закон о разделе имущества наследников.

Ранее в этом году был создан исследовательский комитет, чтобы рассмотреть вопрос о рекомендации изменения правил совместной аренды по умолчанию, системы совместной собственности, которая требует единодушного согласия владельцев при принятии решения о том, как управлять собственностью.Результатом исследования может стать отчет, за которым последует редакционная комиссия и, в конечном итоге, еще одно предложение по единообразному закону.

«Почему мы должны запирать эти семьи в этой неблагополучной форме собственности?» — спросил Митчелл. «Мы должны уменьшить это требование. Это постоянный пережиток Джима Кроу».

Защитите свою землю и имущество от мошенничества

Вы можете предпринять шаги, чтобы защитить свое имущество от продажи или заклада мошенническим путем.

Вы подвергаетесь большему риску, если:

  • ваша личность была украдена
  • вы сдаете свою недвижимость в аренду
  • вы живете за границей
  • недвижимость пуста
  • имущество не заложено
  • недвижимость не зарегистрирована в Земельном кадастре Ее Величества.

Ваше имущество будет зарегистрировано, если вы купили его или заложили с 1998 года. Если вы не уверены, проверьте реестр.

Вы должны сообщить в Земельный кадастр Ее Величества, если информация в реестре неверна, например, если вы изменили свой контактный адрес.

Вы можете отслеживать изменения в реестре или наложить ограничение на свой титул, если считаете, что подвергаетесь риску.

Отслеживание изменений в реестре

Вы можете подписаться на получение оповещений о собственности, если кто-то подаст заявку на изменение реестра вашей собственности, например, если кто-то попытается использовать вашу собственность для ипотеки.

Это не будет автоматически блокировать любые изменения в реестре, но предупредит вас, когда что-то изменится, чтобы вы могли принять меры.

Вы можете получать оповещения максимум о 10 свойствах — плата не взимается.

Наложить ограничение на ваш титул

Вы можете запретить Земельному кадастру Ее Величества регистрировать продажу или ипотеку вашей собственности, если перевозчик или поверенный не подтвердит, что заявление было подано вами.

Ваш перевозчик или поверенный может взимать с вас плату за предоставление сертификата, если он требуется в связи с ограничениями на вашу собственность.

Владельцы бизнеса

Заполните запрос на ограничение, если вы являетесь компанией, владеющей недвижимостью.

Отправьте заявку по адресу, указанному в форме — комиссия не взимается.

Если вы не проживаете в собственности

Заполните запрос на ограничение для владельцев, не проживающих в собственности, если вы владеете собственностью в частном порядке — плата не взимается.

Если вы проживаете в собственности

Заполнить заявку на ограничение. Это стоит 40 фунтов стерлингов.

Отправьте заполненные формы в Центр граждан земельного кадастра Ее Величества.

Земельный кадастр Ее Величества
Гражданский центр
а/я 74
Глостер
ГЛ14 9ББ

Земельный кадастр Ее Величества сообщит вам, когда они добавят ограничение.

Если вы стали жертвой мошенничества с недвижимостью

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества с недвижимостью, свяжитесь с отделом по борьбе с мошенничеством с недвижимостью HM Land Registry.

Вы также можете:

Важность прав собственности


Права собственности гарантируют свободу, поскольку контроль над производством распределен между многими действующими органами; ни у кого нет полной власти ресурсов. Контролирует ли «общество» или центральное правительство средства производства; оба имеют полный контроль.

Когда правительства владеют ресурсами, несколько человек решают, что производить, сколько производить и за сколько. Вместо этого миллионы людей владеют собственными ресурсами, которые они могут использовать по своему усмотрению. Это дает людям право и свободу преследовать свои собственные интересы. В то же время она стимулирует людей жить, работать и экономить.

Какой стимул работать без частной собственности? Если дом, в котором вы живете, не ваш, то зачем его улучшать? Вы можете не владеть домом, но кто владеет… правительством? Что послужило бы стимулом для постройки дома в первую очередь?

Когда нет частной собственности, нет иных стимулов, кроме средств к существованию.Частная собственность дает людям стимул зарабатывать, инвестировать и накапливать богатство. Это побуждает людей зарабатывать, поскольку богатство может накапливаться. Это накопление может быть использовано для будущего потребления.

Человеческие потребности безграничны по своей природе, а частная собственность позволяет людям накапливать богатство и удовлетворять будущие потребности. Это может быть для нашего собственного потребления, но также и для обеспечения наших детей.

Важность прав собственности можно распространить и на экосистему.Что делают такие права, так это присваивают право на конкретный участок земли. Без этого это общий ресурс, который может использовать каждый. Например, рыболовство является известной областью, которая потенциально может привести к чрезмерному использованию без прав собственности.

Если рыбак владеет правами на определенную часть моря, в его интересах обеспечить достаточное количество рыбы в долгосрочной перспективе. Это приводит к ограниченной добыче ресурсов. Рыбак захочет убедиться, что он сможет заработать завтра.

Эти права собственности позволяют учитывать долгосрочное распределение ресурсов. Без этого люди будут спешить поймать всю рыбу в море, прежде чем другие смогут извлечь выгоду.

Права частной собственности выходят за рамки физической собственности. Также следует учитывать права интеллектуальной собственности, такие как патенты, авторские права, товарные знаки и коммерческая тайна. Они защищают идеи и деловые секреты, но как они помогают экономике и обществу? Ну, они обеспечивают основу для роста и развития идей.

Будут ли предприятия тратить годы и миллионы на разработку нового продукта или идеи только для того, чтобы их копировали за малую часть стоимости? Это позволяет компаниям защищать свои коммерческие секреты, как это делает Coca-Cola со своим рецептом. Без таких средств защиты, как патенты, инвесторы не хотят и вряд ли будут вкладывать средства. Например, в фармацевтическом секторе миллионы долларов тратятся на исследования и разработки, требующие одобрения патента.

Права ИС стимулируют предпринимателей продолжать инновации и продвигать новые разработки и технологии, зная, что в конечном итоге они будут защищены.

Легкость, с которой правительство может забрать собственность, вызывает серьезную озабоченность; так много систем пытаются предотвратить это путем распределения прав собственности. Некоторые страны применяют ограничения на власть правительства, но они не предотвращают чрезмерное влияние правительства. Например, у правительства США есть полномочия, называемые «выдающимися владениями». Это позволяет конфисковывать частную собственность для общественного пользования при условии уплаты справедливой цены. Затем суды определяют, какова справедливая цена. Однако эта цена часто ниже стоимости владельца.

В то время как США имеют сильные права собственности, они ни в коем случае не всеобъемлющие. Когда мы смотрим на страны с сильными правами собственности, мы видим прямую связь с процветанием.

Такие страны, как Сингапур и Гонконг, занимают высокие позиции в области прав собственности. Такие, как Венесуэла и Гаити, являются одними из самых слабых. Это только показывает важность прав собственности. Без таких сильных прав собственности ничто не защитит рядового гражданина от государственной диктатуры и контроля.

В некоторых странах, таких как Индия, жителей легко выселить без предупреждения или компенсации. Тысячи перемещенных лиц из-за инфраструктурных проектов, которые вынуждают жителей переселяться в другие места. Это может привести к обиде, гневу и насилию.

Когда люди верят, что дом, который они построили, принадлежит им, но другие приходят и разрушают его, это может привести к насилию. Это может быть государственный или частный проект, требующий земли для повторного развития — ценой средств к существованию людей.Без прав частной собственности у этих жителей нет другого выхода, кроме как физическими средствами. Они не могут обратиться в суд, и у них нет законных прав на эту землю из-за отсутствия права собственности.

Когда люди претендуют на землю, дом или другое имущество, они могут получить экономическую выгоду. Например, этот актив может быть продан другому лицу с передачей связанных с ним прав. Кроме того, этот актив может быть использован в качестве залога для получения кредита.Дома часто используются в качестве залога, чтобы позволить потребителям получить ипотечный кредит, что было бы невозможно без прав собственности.

Ипотечные кредиторы владеют официальными правами собственности до тех пор, пока этот долг не будет погашен, в результате чего правоустанавливающие документы переходят к владельцу. Права собственности передаются только после выплаты ипотеки, но именно благодаря этому соглашению кредитование в тысячи долларов становится безопасной сделкой для кредиторов. Без права собственности не было бы ипотечного бизнеса.

То же самое относится к предприятиям и акционерам. Инвесторы не стали бы вкладывать миллиарды долларов в предприятия, если бы у них не было доли в этой компании. После того, как акции куплены, они получают официальную и юридически признанную долю в этой компании. Не имея права собственности, она могла бы владеть акцией, но не имела бы правового основания, если бы компания заявила, что не выпускала эти акции.


Права собственности закладывают основу для успешной экономики. Это стимулирует инвестиции и приводит к более высокому уровню производительности.Нам достаточно взглянуть на такие страны, как Венесуэла или Южный Судан, чтобы понять его важность.

Даже если сравнивать европейские страны, существует прямая зависимость между экономическим процветанием и силой прав собственности. Например, Великобритания и скандинавский регион очень высоко оценивают права собственности, в то время как такие страны, как Греция и Польша , получают низкие оценки.

Преимущества очевидны. Например, сертификация земли в Эфиопии привела к повышению продуктивности земель на 40–45 процентов в регионе Тыграй.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.