Защита права собственности на землю: 6.2. Защита прав на земельные участки

Защита права собственности — Правовой центр «Два М»

Право собственности является фундаментальным правом, которое охраняется Конституцией. Никто не может быть лишен своего права собственности, кроме как по решению суда. При этом случаи нарушения прав собственника, к сожалению, не редкость. Особенно часто встречается нарушение прав на объекты недвижимости. Причиной этого являются высокая стоимость объекта по сравнению с движимыми вещами и возможный разрыв между фактическим владением объектом и титульным обладанием, то есть сведениями о собственнике в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нарушение права собственности на недвижимость может быть связано с:

• фактическим изъятием недвижимости у собственника или иного законного владельца;
• незаконной регистрацией права на недвижимость в ЕГРН;
• препятствованием собственнику земельного участка или недвижимости в фактическом использовании таких объектов без лишения владения.

Соответственно и законодательством предусмотрено несколько различных способов, которыми собственник может защитить свои права. Первоначальный выбор одного из способов защиты права собственности на объект недвижимости зависит, в основном, от того, у кого во владении находится спорное имущество.

Если объект недвижимости находится во владении иного лица, способом защиты права собственника будет являться иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так называемый виндикационный иск. При предъявлении данного иска необходимо учитывать несколько важных моментов.

Во-первых, в иске об истребовании имущества может быть отказано в связи с истечением срока исковой давности, который по общему правилу составляет три года.

Во-вторых, если судом будет установлено, что лицо, во владении которого находится объект недвижимости, является добросовестным приобретателем, то иск о возврате объекта не будет удовлетворен. Вместо этого у собственника возникнет право требовать возмещения стоимости имущества у лица, по вине которого оно выбыло из владения собственника.

Добросовестный приобретатель – это лицо, которое получило имущество, и которое не знало и не должно было знать о том, что основания для приобретения имущества отсутствовали. Если приобретение спорного объекта было добросовестным, собственник все же может защитить свои права на имущество в одном из следующих случаев:

• если он докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли;
• если имущество было приобретено нынешним владельцем на безвозмездной основе.

Однако существуют ситуации, когда объект недвижимости не выбывал из владения собственника, но права собственника нарушаются действиями третьих лиц. В таком случае владеющий собственник предъявляет иск об устранении нарушений его права – негаторный иск. В отношении зданий, строений, сооружений зачастую такой иск связан с ограничением доступа к этому объекту недвижимости. К негаторным искам сроки исковой давности не применяются.

Более специфической разновидностью негаторного иска является иск о признании права собственности. Классическим примером ситуации, в которой такой иск предъявляется, может быть возникновение права собственника до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

К искам о признании права относится также иск о признании права отсутствующим. Этим иском защищаются права собственника, когда:

• на его объект недвижимости зарегистрировано право еще у каких-либо лиц;
• собственник владеет земельным участком, на котором в качестве недвижимого имущества зарегистрирован объект, не являющийся таковым;
• право собственника не может быть защищено иным способом.

Вопрос о правильном определении способа защиты права собственности имеет важное практическое значение для собственника. Как уже было указано, это связано как минимум с возможностью истечения срока исковой давности.

Многочисленны споры о правах на недвижимость с государственными и муниципальными органами – об оспаривании ранее совершённой приватизации недвижимости (в том числе, по мотиву вхождения земель в лесной фонд), изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд и т. д.

Также имеется специфика защиты права собственности путём оспаривания актов государственных и муниципальных органов, прямо не затрагивающих право собственности, но препятствующих нормальному использованию земли или недвижимости (о включении участков в зоны с особыми условиями использования территории и т. д.).

Почему нужна защита прав на землю

Во многих частях мира людям не нужно думать о безопасности своих земельных прав. Они просто воспринимаются как должное, как землевладельцы или арендаторы. Тем не менее, для большинства бедных людей в мире гарантированные права собственности — редкая роскошь. Только 30% мирового населения имеют юридически зарегистрированные права собственности на свою землю.

Как обсуждалось на Конференции «Земля и бедность» 2017 года, проведённой на этой неделе во Всемирном банке, гарантированные права на землю важны для сокращения масштабов нищеты и повышения всеобщего благосостояния на уровне страны, общины и семьи. Права на землю имеют основополагающее значение для стимулирования инвестиций и роста, особенно в сельском хозяйстве и инфраструктуре, а также для оказания поддержки странам и их народам в повышении устойчивости путём предотвращения захвата земель и смягчения последствий вынужденного переселения.

“Решение проблем землевладения является ключевым для создания устойчивых сообществ — страны, регионы, города и сельские общины нуждаются в гарантированных правах, чётких границах и доступных земельных услугах для экономического роста”, — сказал Эде Ихас-Васкес, старший директор Всемирного банка по Глобальной практике в области социального, городского, сельского развития и обеспечения устойчивости. — “Властям для создания рабочих мест нужна точная пространственная информация для планирования дорог, общественных услуг, инфраструктуры”.

На страновом уровне, например, в БЮР Македонии, в 2005 году была в целом зарегистрирована только одна треть квартир. Люди просто не знали, каковы их права, и если они пытались это выяснить, у агентств не было точной информации. Через «Проект кадастра и регистрации недвижимости» (RECRP) Всемирный банк помог правительству изменить свои законы и положения о собственности.

RECRP поддержал создание сектора частных геодезистов, что позволило Агентству кадастра недвижимости укрепить свои функции контроля качества и надзора. В 2005 году в стране насчитывалось 14 лицензированных частных геодезистов и ноль фирм. К концу проекта в 2015 году насчитывалось 249 лицензированных частных геодезистов и 152 фирмы. Кроме того, онлайновые службы, которые стали широкодоступны на всех устройствах, включая смартфоны, как на местном, так и на английском языках, способствовали привлечению прямых иностранных инвестиций в земельную недвижимость.

В результате за 10 лет геодезия земли выросла с 43% до 99% территории страны. Ранее на регистрацию продажи недвижимости или ипотеки уходило два месяца, а сейчас это занимает день–два. Это привлекло частные инвестиции. Фактически объем ипотечного кредитования вырос с 450 млн евро до 3,4 млрд евро.

“Разница очевидна. Теперь я могу быстро превратить своё недвижимое имущество в основной капитал для финансирования своего бизнеса, что очень помогает в условиях нашего динамичного рынка”, — говорит Майя Димитриевска, предпринимательница из Скопье.

Но земельные и имущественные права не только благоприятствуют росту и инвестиционному климату страны. Это важно для социальной интеграции, особенно для исторически неблагополучных общин, таких как коренные народы.

В Никарагуа права коренных народов не были признаны. Однако начиная с 2002 года при поддержке Всемирного банка правительство приступило к проведению крупных правовых, политических и институциональных реформ. А 15 лет спустя на карту Никарагуа были нанесены и обозначены все 23 исконные территории коренных народов в Карибском регионе. Это более 30% территории страны.

Защита прав собственности и землевладения для стабильности и процветания

Главная » Что мы делаем » Окружающая среда, энергетика и инфраструктура » Защита прав собственности и землевладения для стабильности и процветания

Речи Шим

USAID работает над улучшением ситуации в более чем 23 странах права собственности и управление землей и ресурсами.

Jeremy Green/USAID

Обзор

Во всем мире миллионы людей, сообществ и предприятий не имеют четких и надежных прав на землю, ресурсы и имущество, которые они используют, занимают и от которых зависят средства к существованию и стабильность сообщества. По оценкам, в 2016 году около 70 процентов земель в развивающихся странах не были зарегистрированы или считались небезопасными. Эта тревожная цифра представляет собой фундаментальный барьер для бедных, чтобы преодолеть многие из их самых насущных проблем: бедность, голод, конфликты, насилие, плохое управление и отсутствие экономических возможностей. Ненадежность землевладения и прав собственности также является серьезным препятствием для достижения национальных и деловых интересов США за рубежом.

USAID лидирует в этом секторе, тестируя и изучая инновационные и рентабельные методы улучшения безопасности землевладения и прав собственности, анализируя и распространяя полученные данные, взаимодействуя с частным сектором, гражданским обществом и другими донорами. и применение извлеченных уроков.

Помимо других важнейших вопросов, укрепление систем землевладения и прав собственности необходимо для:

• Содействия инвестициям в бизнес и экономическому росту: Четкие, надежные и подлежащие обороту права на землю и собственность являются важной основой для создания благоприятных условий для экономического роста. Когда права собственности защищены, люди, группы и компании делают перспективные инвестиции, потому что они более уверены в том, что в будущем они получат отдачу от своих усилий. Исследования показывают, что улучшенная среда прав собственности приводит к новым инвестициям и более эффективному распределению ресурсов предприятиями, что, в свою очередь, приводит к более устойчивому росту. С другой стороны, когда предприятия, семьи и общины опасаются, что их собственность будет экспроприирована или потеряна, совершается меньше официальных сделок и делается меньше инвестиций.0022
• Содействие стабильности и предотвращение конфликтов: Учитывая свое критическое положение как источника идентичности, богатства и власти, земля часто оказывается в центре насильственных конфликтов. Факты показывают, что разрешение земельных споров может помочь снизить напряженность, создать стабильность и подготовить почву для продуктивных инвестиций и роста. И наоборот, неспособность решить земельные вопросы может продлить или усугубить конфликты и связанные с ними издержки. Разочарование, изоляция и трудности, которые могут возникнуть в результате потери земли, жилья, доступа к ресурсам и другой собственности, также могут способствовать подталкиванию людей к насильственному экстремизму, равно как и хищническое стремление контролировать ресурсы или территорию для создания отдельных политических образований. или финансировать конфликты.

Укрепление прав собственности и землевладения также важно для:

• Создание стимулов для повышения продуктивности сельского хозяйства, сокращения масштабов голода и бедности
• Содействие гендерному равенству и расширение экономических возможностей женщин
• Разработка более эффективных и стабильных налоговых систем, позволяющих увеличить мобилизацию внутренних ресурсов и повышающих способность стран инвестировать в собственное развитие
• Создание стимулов для более эффективного и устойчивого управления ценными природными ресурсами, что также снижает преступную эксплуатацию и транснациональную преступность
• Повышение устойчивости к потрясениям и стихийным бедствиям

Наша работа

В 23 странах USAID сотрудничает с правительствами, предприятиями и сообществами, чтобы поддержать усилия по повышению эффективности, прозрачности, стабильности и справедливости систем прав собственности и управления земельными ресурсами, как формальных, так и неформальных.

Мы достигаем этого посредством:

• Поддержки правовых, политических и институциональных реформ и развития человеческого потенциала,
• Сокращение затрат и повышение эффективности за счет партнерства и инноваций,
• Создание знаний посредством научных исследований, геопространственного анализа и пилотных проектов для выявления и распространения новых тенденций, фактических данных и передового опыта,
• Создание местного потенциала и навыков для планирования, руководства и управления собственным развитием,
• Предоставление технической помощи для решения сложных проблем, угрожающих стабильности или безопасности, таких как принудительное или насильственное перемещение, реституция и переселение.

Результаты

Среди основных результатов наших недавних результатов следует отметить, что мы:

• Защищены права на землю 182 миллионов человек с 2013 года с помощью новых законов и политик. Учить больше.
• Поддержал бизнес-сообщество США, разработав и протестировав практическое руководство по передовым методам, позволяющим сделать инвестиции в землю менее рискованными и более устойчивыми. Учить больше.
• Установлено прямое партнерство с американскими предприятиями для устранения рисков, связанных с землей и имуществом, в их цепочках поставок за рубежом. Учить больше.
• Партнерство по разработке недорогих и простых в использовании мобильных технологических инструментов, которые позволяют местным органам власти легче отображать, документировать и управлять земельными правами и администрированием. Учить больше.
• Тщательно протестированы различные подходы с помощью высококачественных оценок воздействия, чтобы определить наиболее эффективные методы и улучшить структуру программы и обучение. Учить больше.
• В сотрудничестве с Государственным департаментом США, Геологической службой США и Европейским союзом руководил усилиями по борьбе с потоком алмазов из зон конфликтов и незаконной торговлей алмазами путем поддержки политических реформ, улучшения легальных цепочек поставок и программ, укрепляющих собственность. прав и законных экономических возможностей в горнодобывающих общинах. Учить больше.

Контактное лицо: [email protected]

Смежные сферы деятельности 

Окружающая среда, энергетика и инфраструктура

Последнее обновление: 12 июля 2021 г. голов

Защита прав на землю играет ключевую роль в преодолении климатического кризиса. Однако права миллиардов людей на земли и ресурсы, на которых они живут и которыми распоряжаются, не признаются.  Эта незащищенность подрывает глобальные усилия по защите, устойчивому управлению и восстановлению экосистем, необходимых для реализации глобальных целей в области климата, биоразнообразия и устойчивого развития.

В то время как растет признание важности прав на землю, права миллионов местных сообществ и коренных народов, которые обычно владеют и используют землю на основе общинных договоренностей, а не индивидуальной собственности на землю, часто упускаются из виду. Эти общины уже давно охраняют многие из великих лесов мира и горячих точек биоразнообразия.

Признание прав общин на их коллективные земли имеет решающее значение для преодоления двойного кризиса изменения климата и неравенства. Исследования показывают, что земли, которыми управляют местные жители с гарантированными правами, подвержены более низким темпам обезлесения, хранят больше углерода, содержат больше биоразнообразия и приносят пользу большему количеству людей, чем земли, находящиеся в ведении государственных или частных организаций.

Тем не менее, юридическое признание их прав продолжает отставать, поскольку общины имеют законную собственность только на 10 процентов земель в мире.

Эта незащищенность делает эти местные сообщества, а также леса и очаги биоразнообразия, которые они защищают, уязвимыми перед экономическим давлением, которое приводит к вырубке лесов во всем мире. Этот пробел в юридическом признании также является серьезной причиной конфликта: анализ более 70 000 концессий в восьми странах с тропическими лесами показал, что более 93 процента уже были заселены.

Возникающие в результате конфликты в первую очередь вызваны перемещением местного населения, разрушением окружающей среды, от которой они зависят, и нехваткой ресурсов.

Права женщин, живущих в этих сообществах, скорее всего, не будут иметь надлежащей правовой защиты, несмотря на их роль в качестве основных лесопользователей и поставщиков продуктов питания.

Расширение усилий по устранению разрыва в признании прав коренных народов и местных общин представляет собой единственную в мире величайшую возможность — с точки зрения земельного покрова, количества затронутых людей и оспариваемых территорий — для достижения глобальных целей в области климата, биоразнообразия и развития. Получение этого признания также необходимо для защиты прав человека и прав женщин.

К счастью, на этом фронте достигнут значительный прогресс. В 2002 г. только 40 стран имели правовые рамки, признающие общины и коренные народы в качестве владельцев лесов или назначенных правообладателей. К 2017 году не менее 54 стран приняли аналогичные законы, устанавливающие новые пути для общинной собственности на леса.

Около 150 миллионов гектаров земли были признаны общинами и коренными народами за последние 15 лет – площадь, в три раза превышающая площадь Испании. А просто применяя действующее законодательство в четырех странах, Колумбии, Индонезии, Индии и Демократической Республике Конго, мир мог бы превзойти успехи, достигнутые за последние 15 лет.

Итак, как нам воспользоваться этой критической возможностью?

До тех пор, пока права сообщества на землю не будут полностью реализованы, культура и средства к существованию местных жителей, а также защита лесов, земель, воды, биоразнообразия и климата, необходимых для выживания человечества, останутся в лучшем случае хрупкими. Чтобы склонить чашу весов перемен, хотя это и возможно, потребуются:

1. Более масштабные глобальные амбиции и координация в целях признания прав коренных народов и местных общин на землю и леса. Необходимо взять на себя политические и финансовые обязательства, соответствующие масштабу и размаху стоящих перед нами задач, и обеспечить подотчетность самих себя и друг друга в сообществе разработчиков, что требует новых механизмов для улучшения координации, определения приоритетов и мониторинга глобальных усилий.

2. Увеличение числа стран с «благоприятными условиями», необходимыми для расширения признания прав на землю. Чтобы официально обеспечить и сохранить права на землю коренных народов и местных общин, страны должны сначала иметь адекватную правовую базу для признания прав коренных народов и общин на землю. Для этого требуется политическая воля для принятия законов и способность реализовать эти законы после их принятия.

3. Мобилизация увеличенных инвестиций для реализации. Международному сообществу и донорским организациям необходимо предоставить необходимую техническую помощь, чтобы помочь странам оценить и подготовить правовые механизмы, включая законы и постановления для защиты прав коренных народов и общин на землю; они также должны предоставить финансирование для реализации после того, как будет создана правовая база. Эта поддержка должна основываться на опыте, накопленном Фондом занятости, и следует рассмотреть новые механизмы финансирования.