Защита прав собственника от нарушений не связанных с лишением владения: Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Содержание

Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Гражданское право - разделы » Собственность » Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Понятие и назначение негаторного иска, характеристика негаторного иска, его конкуренция с договорным иском.


Понятие и назначение негаторного иска

Понятие негаторного иска обозначено в нормах гражданского законодательства. Такой способ защиты используется собственниками с целью выражения требований об устранении нарушения имеющихся у них прав, при условии, что такие нарушения не воздействуют на лишение возможности владеть правами на объект имущественного характера, но делают невозможным их использование или распоряжение. Данная возможность определена ст. 304 ГК.

Негаторный иск получил известность еще во времена существования системы римского права.

В качестве субъекта негаторный иск подразумевает собственника или титульного владельца, который является держателем вещи, при наличии препятствий к ее использованию или распоряжению.

Истец должен обращаться к субъекту обязанности, который и есть нарушитель законодательных норм. Объектом, в отношении которого осуществляется защита, является правонарушение, требующее устранения и действующее в срок, когда иск предъявлен. Условия предъявления иска едины. Негаторный иск может быть направлен на протяжении периода, в котором существует нарушение прав.

Правомерные основания, которые являются причиной возникновения препятствий, обжаловаться не могут. В данной ситуации истец не может подавать негаторный иск, а имеет основания для обжалования законности в действиях ответчика, являющимся нарушителем прав, в общем гражданском процессе и в сроки, установленные законодателем.

Негаторный иск в российском законодательстве имеет определенные отличия от одноименного документа, действующего в римском праве. Используют негаторный иск в качестве защиты прав, которые присущи собственникам, но нарушаются владельцами сервитутов на земельные участки.

Виндикационный иск, как и негаторный иск, могут быть предъявлены к нарушителям не только от лица собственника, их может направить любой из законных владельцев.

Характеристика негаторного иска, его конкуренция с договорным иском

Негаторный иск относится к серии исковых требований, которые могут быть предъявлены собственниками к нарушителям, при соблюдении условия о том, что между сторонами полностью отсутствуют договорные или обязательственные отношения. В качестве примера можно рассматривать иски, содержащие требования о восстановлении прав относительно собственности, нарушение которых не находится в плоскости владения.

Виндикационный иск имеет иную правовую природу. К таким относятся заявления, в которых требуемая защита направлена на истребование имущества, находящегося в чужом владении, не основанном на законе.

Особенностью, которой характеризуется виндикационный иск, является обязательность истца выступать собственником вещи или носителем прав на ее оперативное управление.

Использование виндицационного иска возможно в случаях временных сложностей с возвратом переданной во владении вещи, срок передачи которой уже истек.

Негаторный иск, как и виндикационный, должны быть предъявлены в рамках определенных законодателем правил. Условия, в рамках которых установлена исковая давность, в отношении таких исков не устанавливается, что говорит о том, что срок давности по делам о праве значения не имеет.

Срок давности негаторного иска

Негаторный иск, рассматриваемый в качестве одного из вариантов защиты собственника вещи от нарушения представленных ему прав, может быть подан вне зависимости от того срока давности. Исковая давность не может быть использована в отношении таких требований о праве, в результате действия положений ст. 208 ГК.

Таким образом, рассмотрение и удовлетворение негаторного иска, является обязанностью суда, в любой срок, на протяжении которого нарушения прав собственника имеют место, при том условии, что они не лишают возможности владения вещью, а лишь ограничивают лицо в способности к пользованию и распоряжению ею.

Поводом для отсутствия срока давности, является тот факт, что право собственности продолжается даже при наличии нарушений, исходящих от третьих лиц, до того момента, пока собственник не распорядится вещью.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, на основании 304 статьи ГК РФ

Статья 304 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому каждый собственник может требовать защиты своих прав из-за причин, которые не вытекают из действий, направленных на лишение его имущества. К числу таких относятся любые, что создают затруднение в беспрепятственном использовании собственности. Все иски, связанные с этой статьёй, относятся к числу негаторных. Одной из характерных особенностей дел по ст. 304 ГК РФ является то, что на них не распространяется срок исковой давности.

Причины возникновения споров и их правовое регулирование на основании ст. 304 ГК РФ

Обычно в качестве истцов выступают лица, которые лишились возможности использовать своё имущество или встретились с ущемлением их имущественных прав. К примеру, компания арендует помещения на этаже, пройти к которым можно только через помещения, принадлежащие другой компании. Последняя устанавливает в коридоре дверь и препятствует в сервитуте арендатору. Несмотря на то, что он не является собственником, — всё равно может обратиться в суд с иском, составленным на основании ст. 304 ГК РФ.

Характерными примерами причин являются:

  • строительство зданий, которые загораживают свет владельцам других домов или земельных участков;
  • отказ владельца одного земельного участка на прокладку линий электроснабжения, подачи газа, воды к другому участку, к которому их невозможно подвести иначе, чем через соседний.

Нередко в таких случаях стороны ранее объединяли какие-то правовые отношения, а нарушение прав сопровождается конфликтом, связанным с разделом имущества. К примеру, в силу исполнения судебного постановления о разделе имущества бывших супругов, были выделены доли в натуре, которые составили равные части от жилого дома и земельного надела. Постановление стороны выполнили, но не могут прийти к консенсусу таким образом, чтобы каждый мог беспрепятственно пользоваться каким-то имуществом, которое ранее входило в единый имущественный комплекс.

Другой тип причин возникновения ущемления права собственника является наложение на имущество ареста. Эта проблема столь серьёзна, что даже отражена в специальном Постановлении Пленума ВС РФ от 23.04.85 № 5 «О порядке рассмотрения судами Российской Федерации дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)».

В данном случае речь идёт не о том, чтобы освободить от ареста имущество должника или иного лица, которое арестовано на основе закона.

Практика исполнения судебных постановлений об аресте такова, что она связана с описью имущества, а в неё попадает всё, что видят судебные приставы. В том числе и вещи третьих лиц, которые были на хранении, оказались на территории того, у кого описывают имущество, в силу каких-то иных причин, которые не имеют никакого отношения к существу дела из-за которого и проводится опись. Кроме этого в список описи попадают и вещи должника, на которые нельзя накладывать арест в силу оговоренных в законе причин. Это то, что нужно ему для выполнения своих профессиональных обязанностей или необходимо для поддержания здоровья, личные вещи первой необходимости и подобное.

Если освобождение от ареста проводится в рамках отдельного судебного делопроизводства, то иск тоже относится к числу негаторных, а ответчиками в них выступают лица, в интересах которых проводилась опись имущества. Их нужно отличать от тех исков, которые подают собственники, лишённые права использовать своё имущество, в силу наложения на него ареста. Они тоже могут добиваться защиты своих прав в судебном порядке, но их иски относятся к разряду виндикационных, а заявляются они по правилам ст. ст. 301 и 305 ГК РФ.

Отражение ст. 304 в определениях и постановлениях высших судов РФ

В определениях ВС РФ ст. 304 ГК РФ довольно часто упоминается вместе с напоминанием о том, что на истца ложится обязанность доказать, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такая формулировка присутствовала в определении по делу № 304-КГ16-761 и ряду других. При этом в определении по делу № 308-ЭС16-4957 коллегия ВС уточнила ещё и то, что доказательством нельзя считать несогласие истца с доводами другой стороны.

Довольно часто ст. 304 ГК РФ фигурирует в делах о самовольных застройках и связанных с общими правами собственников.

Поэтому актуальными становятся различные постановления пленумов высших судов, к примеру, ВАС РФ от 23. 07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и ряд других документов, включая информационные письма.

Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Текст научной статьи по специальности «Право»

А. С. Быков

ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКА ОТ НАРУШЕНИЙ, НЕ СВЯЗАННЫХ

С ЛИШЕНИЕМ ВЛАДЕНИЯ

Работа представлена кафедрой гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор А. А. Молчанов

В статье рассматривается защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

Protection of ownership rights against the infringements that are not connected with dispossession

is considered in the article.

Среди гражданско-правовых средств защиты права собственности особое место занимают негаторные иски. Иск о прекращении действий, не связанных с лишением собственника владения, но создающих для него помехи в осуществлении хозяйственного господства над вещью, традиционно именуется негаторным иском1 . В соответствии со ст. 304 ГК РФ негаторный иск представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении прав собственности, не связанных с нарушением правомочия владения, т. е. иск о прекращении таких нарушений, которые хотя и не соединены с лишением собственника владения имуществом, однако мешают ему в реализации других правомочий собственника.

Негаторный иск, как и виндикационное требование, относится к числу вещно-правовых средств защиты права собственности. Он предъявляется лишь тогда, когда собственник и третье лицо не состоят между собой в обязательственных или иных относительных отношениях по поводу спорной вещи и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности. Согласно ст. 208 ГК, на негаторные иски исковая давность не распространяется. Это обусловлено тем, что такое нарушение владения, во-первых, носит длящийся ха-

рактер, а во-вторых, не столь интенсивно, как при неправомерном завладении чужой вещью, в связи с чем отсутствие немедлен -ной реакции собственника (иного владельца) на выявленный факт нарушения его прав и охраняемых законом интересов не может рассматриваться как ненадлежащая заботливость участника гражданского оборота о своем имуществе. Негаторный иск может быть предъявлен, пока продолжаются действия, создающие помехи в осуществлении владения. После их прекращения исчезает основание негаторного иска.

По-видимому, наибольшее распространение негаторный иск получит в результа-те действия гл. 17 ГК РФ, посвященной праву собственности на землю. Негаторный иск служит чуть ли не единственным средством защиты против незаконных действий собственника соседнего земельного участка, жилого и нежилого помещения и т. п. Если последний строит, например, дом таким образом, что он полностью закроет свет на соседнем участке, защититься против его незаконных действий можно с помощью негаторного иска.

Согласно подп. «н», «о» и «п» п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 22.04.92 № 6 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» судам подведомствен -ны споры между собственниками индиви-

дуальных жилых строений, расположенных на смежных (соседних) участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком; споры членов садоводческого товарищества и членов дачно-строи-тельного кооператива между собой по поводу пользования земельным участком; споры между супругами, в том числе и бывшими, по поводу определения порядка пользования земельным участком2.

Негаторный иск также может быть заявлен и в предпринимательской сфере, когда одно юридическое лицо препятствует другому в пользовании недвижимостью. В этом случае предметом иска будет понуждение юридического лица к предоставлению возможности прохода в эту часть здания.

Например, в арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения.

Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерное общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора замурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства, подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерного общества.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязав ответчика устранить имеющее место препятствие

в пользовании нежилым помещением обществом с ограниченной ответственностью.

Правом на негаторный иск обладают собственник, а также титульный владелец, которому предоставляется абсолютная защита (ст. 305 ГК РФ). Это означает, что он может предъявить иск в защиту своих прав к любому лицу, включая собственника имущества. В качестве ответчика выступает лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности (права титульного владения).

Истец - владеющий собственник предъявляет доказательства своего права собственности и нарушения его ответчиком в результате совершения им незаконных действий, следствием которых явилось ограничение его правомочий собственника - пользования и (или) распоряжения. В свою очередь, за ответчиком остается право доказывать правомерность своих действий и законность ограничения прав истца. Например, если препятствием к осуществлению правомочий собственника земельного участка явилась установка высоковольтной линии, собственник может оспаривать законность действий организации, занимающейся данной установкой. В свою очередь, ответчик может представлять доказательства того, что его действия не ограничивают право собственника использовать участок в соответствии с назначением, и выдвигать встречные требования об установлении сервитута, реализуя при этом право на владельческую защиту.

Предметом негаторного иска является требование истца об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения.

Одной из областей распространения применения исков, связанных с устранением препятствий в распоряжении имуществом, являются споры об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Арест имущества применяется только в случаях, прямо предусмотренных законом, в порядке обеспечения иска либо в порядке

обращения взыскания на имущество должника. Порядок рассмотрения таких исков разъяснен в Постановлении Пленума ВС РФ № 5 «О порядке рассмотрения судами Российской Федерации дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)»3.

Наряду с требованием об устранении уже имеющихся препятствий в осуществлении права собственности негаторный иск может быть направлен и на предотвращение возможного нарушения права собственности, когда налицо угроза такого нарушения. Например, с помощью негаторного иска собственник может добиваться запрета строительства того или иного сооружения уже на стадии его проектирования, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом.

Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом, а также подтверждающие, что поведение третьего лица создает препят-ствия в осуществлении этих правомочий. В обязанность истца не входит доказательство неправомерности действия или бездействия ответчика, которые предполагаются таковыми, если сам ответчик не докажет правомерность своего поведения.

Вместе с тем иск может быть заявлен лишь до тех пор, пока длится правонарушение или не ликвидированы его последствия. С устранением препятствий в осуществлении права собственности отпадают и

основания для негаторной защиты. Объектом требования по негаторному иску является длящееся правонарушение, поэтому сроки исковой давности на данные требования не распространяются.

По смыслу закона удовлетворение негаторного иска не ставится в зависимость от виновности третьего лица, создающего своим поведением препятствия в осуществлении права собственности. Однако, если указанные действия причинили собственнику убытки, последние могут быть взысканы с третьего лица лишь на основании ст. 1064 ГК РФ, т. е. при наличии вины третьего лица. Если третье лицо докажет правомерность своего поведения, негаторный иск удовлетворению не подлежит.

Для предъявления негаторного иска необходимо наличие следующих условий: вещь сохранилась в натуре; собственник владеет вещью, она находится в сфере его хозяйственного господства; какое-то третье лицо своими неправомерными действиями препятствует собственнику осуществлять либо правомочия пользования, либо правомочия распоряжения; это третье лицо никакими правоотношениями с собственником этой вещи не связано.

Таким образом, негаторный иск - это внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 См. п. 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности

и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.

2 Бюллетень ВС РФ. 1992. № 7.

3 Бюллетень ВС РФ. 1998. № 7.

Статья 304 ГК РФ. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 304 ГК РФ. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.


Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 304 ГК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ:

В пп. 45-49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся следующие разъяснения:

Условия удовлетворения иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения

Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Устранение нарушений прав собственника застройщиком, нарушающим нормы и правила при строительстве

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Нарушения устраняются путем запрета ответчику совершать действия или обязания устранить последствия

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Отсутствие возражений предыдущего собственника имущество

Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Исковая давность не распространяется на требования об устранении нарушений

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.


Публикации на logos-pravo.ru

Устранение препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений жилого дома

Суд обязал ответчика демонтировать кондиционеры с фасада здания..., новых окон на несущей стене здания... Далее см. статью:

Иск о демонтаже оборудования, в том числе, кондиционера, является негаторным, заявляется в порядке статьи 304 ГК РФ. О демонтаже с фасадов жилых домов установленных в отсутствие согласия собственников помещений кондиционеров см. подборку судебных актов в обзоре:

Устранение препятствий в пользовании квартирой, вызванных изменением конструкций полов

Можно ли заставить соседей сверху произвести шумоизоляцию пола?

Устранение препятствий в пользовании жилым помещением, выражающихся в превышении допустимого уровня шума в квартире

См. обзор "Допустимый уровень шума в квартире. Измерение, ответственность. Судебная практика" о возможных действиях граждан для защиты своих прав на благоприятные условия проживания (шум от оборудования дома, автомобильного транспорта, кафе, ресторанов, дискотек и проч.)

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Читайте также

91. Прокурорский надзор за законностью исполнения приговоров, связанных с лишением свободы

91. Прокурорский надзор за законностью исполнения приговоров, связанных с лишением свободы Это направление прокурорской деятельности состоит в следующем:1. Проверка законности и обоснованности содержания осужденного в исправительном учреждении определенного режима,

92. Прокурорский надзор за исполнением приговоров, не связанных с лишением свободы

92. Прокурорский надзор за исполнением приговоров, не связанных с лишением свободы Исполнение наказаний, не связанных с лишением свободы, требует при осуществлении прокурорского надзора следующего:1. Наказание в виде лишения права занимать определенные должности на

40. Надзор прокурора за законностью исполнения приговоров, связанных с лишением свободы

40. Надзор прокурора за законностью исполнения приговоров, связанных с лишением свободы Предметом надзора за законностью исполнения приговоров, связанных с лишением свободы, является надзор за исполнением законов администрациями органов и учреждений, исполняющих

41. Надзор за исполнением приговоров, не связанных с лишением свободы

41. Надзор за исполнением приговоров, не связанных с лишением свободы К наказаниям, не связанным с лишением свободы, относятся наказания в виде обязательных работ, исправительных работ, в виде штрафа и лишения права занимать определенные должности или заниматься

СТАТЬЯ 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

СТАТЬЯ 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением

30. Способы приобретения и прекращения владения. Защита владения

30. Способы приобретения и прекращения владения. Защита владения Владение приобреталось в собственность самостоятельным лицом, желающим владеть определенной вещью. На основании этого собственность Римской империи или юридических лиц предметом владения не

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением

СТАТЬЯ 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

СТАТЬЯ 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением

Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения

Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения регулирует гл. 5 ЖК (ст. 30–35).Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения

46. Защита права владения

46. Защита права владения Римский закон защищал права владения; права держания защищались только в том случае, если защиты требовал не держатель, а сам владелец. Защита владения осуществлялась обычно в два этапа: сначала следовал поссессорный иск, устанавливающий факт

47. Преторская защита прав владения

47. Преторская защита прав владения Основным средством защиты против нарушения прав собственности были так называемые преторские интердикты. Римское право знало как интердикты для защиты владения недвижимостью, так и интердикты для защиты владения движимой вещью. В

§ 3. Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

§ 3. Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) Понятие негаторного иска. Наряду с истребованием имущества из чужого незаконного владения собственник (титульный владелец) в соответствии со ст. 304 ГК может требовать устранения всяких

Исковое заявление собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

Исковое заявление собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) В _____________________________ (наименование суда)Истец: __________________________ (ф. и. о., адрес, или наименование организации, адрес)Ответчик: ___________________________ (ф. и. о., адрес, или

Документ месяца

10.05.2013

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»

Обзор подготовила Нина Скляр,
старший юрисконсульт ООО «ТЛС-ПРАВО»

В Информационном письме от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» дан развернутый и подробный перечень разъяснений, касающихся применения норм о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения.
(п. 2) В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.
(п. 3) Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу — нарушителю права собственности. В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель — собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. 
При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику.
(п. 4) Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку (ст. 304 ГК РФ), в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия. Поскольку служащий земельный участок находится во владении арендатора и, как установлено, забор возведен именно им, ответчиком по негаторному иску в данном случае может являться арендатор. 
Истец имеет право выбирать, кто будет ответчиком по делу, причем неблагоприятные последствия такого выбора лежат на истце. Так как истец владеет господствующим земельным участком, его требование об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку является негаторным иском (ст. 304 ГК РФ). В силу ст. 208 ГК РФ на требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется.
(п. 5) Возражение собственника здания о том, что право собственности другого лица нарушено не им, а иным лицом, владевшим ранее зданием по договору аренды, не является основанием для отказа в иске об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения. Удовлетворение настоящего иска не исключает возможности собственника здания предъявить иск о взыскании расходов, необходимых для изменения трубопровода, к бывшему арендатору здания, который ненадлежащим образом исполнил обязательство по договору аренды и вернул имущество собственнику в ненадлежащем виде. Прекращение договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 ГК РФ).
(п. 6) Если право собственности истца нарушено действиями лиц, выполнявших работы по заданию и под контролем заказчика во исполнение договора подряда, то надлежащим ответчиком по негаторному иску является заказчик. 
При этом собственник недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование его имуществом. При наличии соответствующих условий заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута. Суд апелляционной инстанции, отметив, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности действий ответчика, выраженных в размещении оптико-волоконного кабеля на чужом здании, оставил его решение без изменения.
(п. 9) Иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, подлежит удовлетворению и в том случае, когда разрешение на строительство на соседнем участке не оспорено, однако истцом доказана реальная угроза разрушения его здания. 
Несмотря на то что ответчик осуществляет строительство на основе соответствующего разрешения, истцом доказано, что продолжение строительства приведет к повреждению его имущества. По смыслу ст. 304 ГК РФ негаторный иск может быть удовлетворен в случае, когда разрешение на строительство не оспорено, однако истцом доказано, что в результате продолжения строительства будет нарушено его право.
(п. 11) Отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. 
Как установлено судом первой инстанции, покупатель земельного участка — истец по настоящему делу — не был предупрежден продавцом о том, что ранее он не возражал против того, что собственник соседнего участка проложит трубопровод на его земельном участке. 
При осмотре земельного участка покупателем установить наличие трубопровода не представлялось возможным; из документов ЕГРП и кадастра установить наличие трубопровода также невозможно; земельный участок сервитутом не обременен. Поскольку у ответчика отсутствует право на спорный земельный участок, его новый собственник имеет право на иск об устранении нарушений, которые претерпевал прежний собственник.
(п. 13) Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). 
При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (ст. 324 АПК РФ) или по правилам ч. 3 ст. 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок. 

Все Статьи

Защита права собственности с помощью негаторного иска

Библиографическое описание:

Иванова, Н. Н. Защита права собственности с помощью негаторного иска / Н. Н. Иванова, Н. С. Гумерова, В. Ю. Савочкин, Э. А. Титанова. — Текст : непосредственный // Юридические науки: проблемы и перспективы : материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Казань, май 2016 г.). — Казань : Бук, 2016. — С. 172-174. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/181/10483/ (дата обращения: 01.05.2021).



Право собственности является одним из наиболее широких по своему содержанию вещных прав, дающее исключительную возможность своему обладателю — собственнику определять содержание и направление использования принадлежащего ему имущества, над которым он осуществляет полное хозяйственное господство.

Законодательство РФ четко определяет порядок защиты субъективных гражданских прав и охраняемых интересов, то есть, применяя надлежащие нормы, средства, способы защиты.

Одной из форм защиты в судебном порядке выступает негаторный иск. Данный иск традиционно именуется иском о прекращении действий, не связанных с лишением собственника владения, но создающих для него преграды в осуществлении хозяйственного господства над вещью.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ [1] негаторный иск представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении прав собственности, не связанных с нарушением правомочия владения, иными словами, иск о прекращении таких нарушений, которые хотя и не соединены с лишением собственника владения имуществом, однако мешают ему в реализации других правомочий собственника.

Многие авторы по — разному трактуют понятие и применение негаторного иска. Отсюда можно сделать вывод, что данный иск является многофункциональным. Данное положение отражает проблему правильного объяснения и использования негаторного иска.

Так, С. Е. Донцов в своих трудах уделяет большое внимание способам защиты права. Касаясь негаторного иска, он понимал его как «внедоговорное требование собственника владеющего к невладеющему несобственнику о прекращении причинения различных фактических помех и стеснений в отношении спорной вещи, не связанных с отрицанием права, принадлежащего собственнику, либо лишением его владения» [2, с. 35].

А. В. Канчукоева же к такому иску относит все исковые требования защиту права собственности, которое не осложнено обязательственными правоотношениями, кроме как истребования имущества из чужого незаконного владения [3, с. 180].

Касаясь условий негаторного иска, следует обратить внимание, что в законе они не определены. По этому поводу А. П. Сергеев писал, что данный вопрос должен решаться исходя из общих принципов гражданского права. К примеру, принцип неприкосновенности права собственности, где необходимо учитывать различия в понятиях, затрагиваемых характер и меру ответственности.

Правом на негаторный иск обладают как собственник, так и титульный владелец, которые владеют вещью, но лишены возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком же будет являться лицо создающее своим противоправным поведением препятствия, которые мешают нормальному осуществлению права собственности.

Особым условием предъявления иска является то, что собственник и третье лицо не должны состоять между собой в обязательственных или других относительных отношениях по поводу спорной вещи, и то, что совершенное правонарушение не должно привести к прекращению субъективного права собственности.

Следует отметить и иные условия предъявления иска, которые также являются немаловажными. Так, например, собственник, обратившийся в суд иском, сохраняет за собой право владения имуществом; действия нарушителя должны носить противоправный характер; существо требования по иску составляют устранения нарушения.

Здесь же необходимо выделить условия удовлетворения негаторного иска. Ими являются: наличие третьих лиц, которые своими действиями препятствуют осуществлению права пользования или распоряжения; все их действия носят противоправный характер; все указанные нарушения продолжают существовать и на момент предъявления иска; негаторный иск не может быть предъявлен в том случае, если стороны находятся в обязательственных отношениях.

На практике часто наблюдается отказы в удовлетворении негаторных исков. Причиной этого является то, что истцы не могут доказать тот факт, что именно противоправным поведением ответчика возникли нарушения прав. При рассмотрении дел, суды ссылаются на то, что акты составляются при совершении исполнительных действий судебными приставами, которые являются надлежащими доказательства нарушения права. Которые на самом деле, по их мнению, истец по негаторному иску сам должен устанавливать и доказывать факт нарушения его прав.

При реализации закрепленного в Конституции РФ права на судебную защиту, титульный владелец, осуществляющий предпринимательскую или иную экономическую деятельность, может заявить иск в арбитражный суд. Если суд удовлетворит заявленные исковые требования, то нарушенное право истца может быть восстановлено. От подготовленности дела к судебному разбирательству будет зависеть законность и обоснованность судебного акта.

Предметом негаторного иска выступает требование истца об устранении нарушений не соединенных с лишением владения. Часто встречаются случаи, когда третьи лица своими противоправными действиями либо бездействием образуют собственнику препятствия в осуществлении права пользования. В частности, пользование строением затрудняется незаконным огораживанием земельного участка либо складированием материалов, заграждающих проезд к нему. Благодаря негаторному иску собственник может добиться как прекращения подобных действий, так и устранения нарушителем собственноручно созданных им помех.

На случай если, одно юридическое лицо в процессе своей деятельности будет препятствовать другому юридическому лицу в пользовании недвижимостью, предметом представляется понуждение юридического лица возможности осуществления прохода в ту часть здания, где нарушается правомочие пользования.

Примечательно оснований негаторного иска, ими выступают обстоятельства, которые непосредственно обосновывают право истца на пользование и распоряжение имуществом, подтверждают то, что поведение третьего лица создает препятствия в реализации этих прав. Истец в этом случае не обязан доказывать неправомерность действий или бездействия ответчика, только если ответчик не докажет свое поведение правомерным.

Так как, противоправные действия лица имеют длящийся характер, негаторный иск заявляется только до тех пор, пока длиться нарушение либо не ликвидированы его последствия. В том случае, если препятствия будут устранены, то основания негаторной защиты отпадают. Отсюда следует, что исковая давность на негаторные требования не распространяются.

В науке одним из актуальных вопросов является вопрос о соотношении негаторного и виндикационного исков. Так, профессор О. Н. Садиков рассматривает негаторный иск как «дополнение к виндикационному иску, предъявляемому в случае нарушения владения» [4, с. 608]. Такой вывод был сделан исходя из того, что объектом защиты в этих двух случаях является право собственности, которое выступает в триаде его правомочий. Затрагивая перечень нарушений для предъявления негаторного иска, к ним можно отнести такие нарушения, не связанные с лишением владения, все же мешающие реализовывать другие правомочия собственника, но соединенные с ним. В такой ситуации негаторный иск может быть подан одновременно с виндикационным иском, но такие случаи на практике очень редки, обычно негаторные иски предъявляются, когда вещь не находится в чужом незаконном владении.

А вот такой автор, как В. В. Витрянский также выделяет особенность негаторного иска, что в отличие от виндикационного собственник или иной титульный владелец, заявляющий требование в суд, сохраняет имущество в своем владении, где нарушение права собственности состоит в том, что создаются препятствия в пользовании этим правом [5, с. 115].

Нередкими является случаи предъявления негаторного иска в отношении прекращения сервитута. Данное положение закреплено в статье 276 ГК РФ. В гражданском праве под сервитутом обычно понимают право ограниченного пользования чужим земельным участком. Ранее рассмотренная нами 304 статья ГК РФ также включает в себя и защиту сервитута, предоставляемая для защиты чужого имущества. То есть, собственнику предоставляется право предъявления иска об устранении нарушений.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать прекращение сервитута ввиду отсутствия оснований, по которым он был установлен. Либо в тех случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину и юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться согласно назначению участка, то здесь собственник в судебном порядке может требовать прекращение сервитута.

Помимо претензий, направленных на устранение имеющихся препятствий в осуществлении права собственности, негаторный иск может быть адресован и на предотвращение возможного нарушения права собственности, когда очевидна угроза такого нарушения. Так, собственник вправе добиваться запрета строительства любого сооружения даже на стадии его проектирования, если оно будет препятствовать в пользовании имуществом.

На основе статьи 305 ГК РФ можно сказать о том, что права, предусмотренные статьями 301–304 ГК РФ, могут принадлежать также и лицам, которые владеют имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления. То есть, эти лица обладают правом на защиту своего владения также и против собственника. И иск подлежит удовлетворению при предоставлении истцом доказательств о факте нарушения права.

Исходя из практики, следует выделить то, что сервитут рассматривается опосредованно. Так как, если даже нарушение будет заключаться именно в препятствовании прохода на свой через соседний земельный участок, то защищаться будет отдельное субъективное право. В данном случае это право собственности, которое затрудняется или становиться невозможным.

Делая вывод данной работе можно сказать, что данный рассматриваемый иск является одним из распространенных способов защиты в судебном порядке. Негаторный иск — это внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Одним из необходимых условий предъявления иска являются противоправные поведения третьих лиц, наличие нарушений во время предъявления иска, отсутствие обязательственных отношений. Факт нарушения прав подлежат доказыванию истцом.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон № — 51 ФЗ. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года // Собрание законодательства РФ. 1994. 5 декабря. № 32. Ст. 3301. В редакции Федерального закона от 30 марта 2016 года. № 79 — ФЗ // Российская газета. 2016. 1 апреля. № 69.
  2. Витрянский В. В. Защита права собственности // Журнал для деловых людей, 1995. № 11. с. 115.
  3. Гражданское право: Учебник // Под ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра — М, Контракт, 2006. с. 608.
  4. Донцов С. Е. Гражданско-правовые внедоговорные способы защиты. М., 1980. с. 35.
  5. Канчукоева А. В. Недвижимость как объект права собственности. М., 2005. с. 180.

Основные термины (генерируются автоматически): иск, ГК РФ, собственник, собственность, земельный участок, нарушение, судебный порядок, титульный владелец, факт нарушения, юридическое лицо.

Похожие статьи

Негаторный

иск | Статья в журнале «Молодой ученый»

иск, ГК РФ, собственность, собственник, нарушение, земельный участок, судебный порядок, титульный владелец, факт нарушения, юридическое лицо. Проблема соотношения давностного владения и добросовестного...

Институт приобретательной давности как основание для...

Право собственности настоящих собственников спорных земельных участков признается отсутствующим. Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то, не характерно для российского гражданского права (ст. 1 ГК РФ).

Бесхозяйность

имущества в связи с отсутствием собственника...

частная собственность, земельный участок, РФ, земля, ограничение, участок, Конституция РФ, лицо, целевое назначение, ГК РФ. Истребование собственником своего имущества из незаконного...

Самовольное строительство как неправомерное действие

самовольная постройка, ГК РФ, земельный участок, местное самоуправление, самовольное строительство, собственность, Российская Федерация, лицо, судебная практика, планируемый снос. Понятие самовольной постройки | Статья в журнале...

Принудительное прекращение прав на

земельный участок при...

В целях решения данной проблемы некоторые авторы призывают руководствоваться в таком случае по аналогии ст. 54 ЗК РФ, определяющей порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками.

Земельный кодекс РФ, земельный участок, Российская...

самовольная постройка, недвижимое имущество, земельный участок, собственность, государственная регистрация, Российская Федерация, выдача разрешения, разрешенное использование, ГК РФ, юридический факт.

Иск о признании права собственности в качестве...

иск, ГК РФ, собственность, собственник, нарушение, земельный участок, судебный порядок. Иск о признании права собственности в качестве самостоятельного традиционного способа защиты права собственности.

Истребование

собственником своего имущества из незаконного...

виндикационного иска, права собственности, земельный участок, чужого незаконного владения, предъявления виндикационного иска, право

собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск — статья 301 ГК РФ)...

Продажа объекта как основание для прекращения

земельного...

РФ, земельный участок, муниципальная собственность, установление сервитута, гражданское законодательство

сервитут, земельный участок, ГК РФ, обремененный земельный участок, собственник, отношение, соседний участок, Германское гражданское...

16. Право собственности и Конституция

Основатели Америки ясно понимали, что частная собственность - это основа не только процветания, но и самой свободы. Таким образом, посредством общего права, закона штатов и Конституции они защищали права собственности - права людей свободно приобретать, использовать и распоряжаться собственностью. Однако с ростом современного правительства эти права были серьезно ущемлены. К сожалению, Верховный суд еще не разработал принципиальную, гораздо менее исчерпывающую теорию исправления этих нарушений.Эта неудача привела к рождению движения за права собственности в штате за штатом. Пришло время вмешаться Конгрессу - исправить нарушения, допущенные федеральным правительством, и установить стандарт, на который суды могут обратить внимание при рассмотрении жалоб о нарушениях, допущенных штатом.

Конституция защищает права собственности посредством положений о надлежащей правовой процедуре пятой и четырнадцатой поправок и, более конкретно, через положение о выкупе пятой поправки: «частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации.«Есть два основных способа, которыми правительство может забрать собственность: (1) напрямую, путем осуждения собственности и получения титула; и (2) посредством нормативных актов, регулирующих использование, оставляя право собственности на владение - так называемые нормативные сборы. В первом случае титул слишком часто используется не для публичного, а для частного использования; а компенсация, получаемая владельцем, редко бывает справедливой. Во втором случае собственнику часто не возмещают вообще свои убытки; и когда он есть, компенсация снова недостаточна.

За последние три десятилетия Верховный суд решил проблему некомпенсированных регулирующих сборов, требуя компенсации в некоторых случаях; но его решения были в основном спонтанными, и большинство владельцев несли убытки самостоятельно. Таким образом, владельцы сегодня могут получить компенсацию, когда право собственности фактически получено, как только что отмечалось; когда собственность физически захвачена по приказу правительства, постоянно или временно; когда регулирование по причинам, не связанным со здоровьем или безопасностью, принимает на себя всю или почти всю стоимость имущества; и когда правительство придает разрешениям условия, которые являются необоснованными, несоразмерными или не связаны с целью, лежащей в основе требования разрешения.Но, несмотря на эти скромные успехи, к концу своего октябрьского срока 2004 года Суд вынес решение по трем делам о правах собственности, по которым у владельцев были законные жалобы, и во всех трех владельцы проиграли. Одним из таких дел было Kelo v. City of New London , в котором городские власти осудили собственность г-жи Кело только для того, чтобы передать ее другой частной стороне, которая, по мнению города, могла бы лучше использовать ее. Поступая таким образом, Суд просто отменил ограничение на «общественное использование» права правительства брать частную собственность.Результатом, однако, стал общественный резонанс по всей стране и введение реформ в более чем 40 штатах. Но эти реформы существенно различались, и почти все они не решают гораздо более распространенную проблему регулирующих сборов.

По сути, Суду еще предстоит разработать принципиальную и всеобъемлющую теорию прав собственности, не говоря уже о всеобъемлющем решении проблемы государственных сборов. Для этого Конгрессу (или Суду) придется обратиться к основным принципам, как это делали старые судьи общего права.Таким образом, нам нужно начать не с публичного права Конституции в его нынешнем толковании, а с частного права собственности.

Имущество: Фонд всех прав

Неслучайно нация, зародившаяся в условиях свободы и посвятившая себя справедливости для всех, защищает права собственности. Собственность - это основа всех наших прав, включая право быть свободными. В конце концов, каждое требование о праве - это требование на какую-то вещь - либо защитное требование сохранить то, что у вас есть, либо наступательное требование на то, что держит кто-то другой.Джон Локк, философ-отец американской революции и вдохновитель Томаса Джефферсона, когда он составлял Декларацию независимости, сформулировал проблему просто: «Жизни, свободы и сословия, которые я называю общим именем , собственность ». И Джеймс Мэдисон, главный автор Конституции, поддержал эти мысли, когда написал: «Поскольку говорят, что человек имеет право на свою собственность, можно также сказать, что он имеет собственность в своих правах».

Многих моральных и юридических недоразумений можно было бы избежать, если бы мы поняли, что все наши права - все, на что мы «имеем право» - могут быть сведены к собственности.Это позволило бы нам отделить подлинные права - вещи, на которые мы имеем право, - от мнимых «прав» - вещей, на которые другие люди имеют право собственности, которые мы можем пожелать для себя. Это был гений старого общего права, основанного на разуме и обычаях, что он уловил этот момент. И судьи по общему праву понимали также пару следствий: собственность в широком понимании отделяет одного человека от другого; и люди независимы или свободны в той степени, в которой они обладают единоличной или исключительной властью над тем, чем они владеют.Действительно, американцы каждый день ходят на работу, чтобы приобрести собственность, чтобы быть независимыми.

Правовая защита имущественных прав

Однако было бы бесполезно, если бы однажды приобретенная собственность не могла использоваться и пользоваться ею - если бы права на приобретение, пользование и распоряжение не были защищены законом. Таким образом, судьи по общему праву, отвечающие за урегулирование споров между соседями, опирались на принципы разума, эффективности и обычаев, чтобы разработать закон собственности, который в целом уважал равные права всех.

Вкратце, основными правами, которые они признали, помимо приобретения и распоряжения, было право на единоличное владение - по-разному описываемое как право исключать других, право против посягательства или право на спокойное пользование, которым все могут пользоваться в равной степени при любых обстоятельствах. в то же время и в том же отношении - и право активного использования, по крайней мере, до той степени, в которой такое использование нарушает права других на спокойное пользование. Разумеется, где именно находится этот момент, будет зависеть от фактов, и это дело судов, хотя законодательные органы могут очертить общие контуры.Однако, учитывая наш современный разрешительный режим, следует отметить, что презумпция общего права обычно была на стороне бесплатного использования. Людям не требовалось получать разрешение перед использованием своей собственности, то есть точно так же, как сегодня люди не обязаны получать разрешение перед выступлением. Скорее, бремя ложилось на тех, кто возражал против данного использования, чтобы показать, как оно нарушает их право. Это равносильно тому, чтобы показать, что в пользование их соседа забирают то, что у них есть, бесплатно и ясно.Если им это не удалось, использование могло продолжаться.

Таким образом, общее право ограничивает право бесплатного использования только в том случае, если использование нарушает права собственности других лиц, как в классическом законе о неудобствах и рисках. Однако последствия этого ограничения не должны остаться незамеченными, особенно в контексте современной защиты окружающей среды. Действительно, распространенное сегодня убеждение, что права собственности противоречат охране окружающей среды, настолько далеко от действительности, что является прямо противоположным: право против ухудшения состояния окружающей среды является правом собственности .Согласно общему праву, при правильном применении, люди не могут использовать свою собственность таким образом, чтобы нанести ущерб собственности своих соседей, что, опять же, определяется как забирать вещи, которые у этих соседей есть бесплатно. Таким образом, правильно задуманные и применяемые права собственности являются самоограниченными: они представляют собой созданную в судебном порядке и обеспечивающую соблюдение нормативную схему, в которой права активного использования прекращаются, когда они посягают на права собственности других лиц.

Полицейская власть и власть выдающегося владения

Но если общее право собственности определяет и защищает частных прав - прав владельцев по отношению друг к другу, - оно также служит руководством для надлежащей сферы действия и ограничений публичного закона , определяющего права владельцев и общественность по отношению друг к другу.Поскольку публичное право, по крайней мере на федеральном уровне, вытекает из Конституции; и Конституция вытекает из принципов, сформулированных в Декларации независимости; и они в значительной степени отражают общее право. Итак, оправдание публичного права начинается с наших прав, как ясно сказано в Декларации. Затем следует правительство, не для того, чтобы дать нам права посредством позитивного права, а для признания и обеспечения прав, которые мы уже имеем, посредством естественного права. Таким образом, чтобы быть морально законным, полномочия правительства должны исходить из этих прав и согласовываться с ними.

Двумя публичными полномочиями, которые чаще всего обсуждаются в контексте прав собственности, являются полномочия полиции (полномочия правительства в основном обеспечивать права) и полномочия выдающихся властей - право брать собственность для публичного использования при выплате справедливой компенсации, поскольку косвенно изложены в Положении о сборах Пятой поправки.

Общая полицейская власть - фундаментальная власть правительства - происходит от того, что Локк называл исполнительной властью, властью, которую каждый из нас имеет в естественном состоянии для защиты своих прав.Таким образом, как таковое , эта юридическая власть является законной, поскольку это не что иное, как публично-правовая версия моральной власти, которая у нас уже есть по праву, которую мы предоставили правительству для осуществления от нашего имени, когда мы создали себя как нацию. . Но его упражнение является законным только постольку, поскольку оно используется для защиты прав и обеспечения определенных «общественных благ», таких как национальная оборона и чистый воздух - в узком смысле, как это делают экономисты, ссылаясь на проблемы безбилетника, неисключимость и неконкурентное потребление - и только постольку, поскольку его использование уважает права других.Таким образом, хотя наши права порождают власть полиции, они также ограничивают ее. Мы не можем использовать власть полиции в целях, не связанных с властью полиции. Это сила, в основном обеспечивающая права посредством ограничений или санкций, а не какая-то общая власть по предоставлению населению товаров и услуг в более широком смысле.

Однако в случае с федеральным правительством возникает сложность, поскольку у него нет общих полномочий федеральной полиции. Скорее, Конституция устанавливает правительство с делегированными, перечисленными и, таким образом, ограниченными полномочиями, оставляя большую часть полномочий, включая общие полицейские полномочия, за штатами или народом, как ясно говорится в Десятой поправке.Таким образом, в соответствии с конституционным принципом, любые полномочия федерального правительства по обеспечению прав ограничиваются федеральной территорией, являются второстепенными по отношению к одному из его перечисленных полномочий или вытекают, главным образом, из поправок. (См. Главу 15 для более подробной информации по этому поводу.)

Но если таким образом ограничиваются полномочия полиции, то любые усилия по предоставлению населению товаров и услуг в более широком смысле должны осуществляться в рамках каких-либо других полномочий, таких как те, в случае федерального правительства, которые перечислены в статье I, Раздел 8 Конституции.Тем не менее, эти усилия будут ограничены оговоркой о выкупе, которая требует, чтобы частная собственность, изъятая для достижения этих целей - полностью или частично, не имеет значения - сопровождалась справедливой компенсацией собственнику собственности. В противном случае общественные издержки полностью лежали бы на собственнике. Чтобы не придавать этому большого значения, это будет равносильно воровству. На самом деле, именно для того, чтобы запретить подобные вещи, основатели изначально написали пункт о сборах.

Таким образом, власть выдающегося домена - которая не перечислена в Конституции, но подразумевается в Положении о сборах - является инструментальной властью: она предоставляет средства, которые позволяют правительству, действующему под какой-либо другой властью, преследовать другие цели - строительство дорог. , например, или спасение дикой природы.Более того, в отличие от власти полиции, власть выдающейся области не является по своей сути законной: действительно, в естественном состоянии до создания правительства никто из нас не имел бы права осуждать собственность соседа, какой бы достойной ни была наша цель. много мы ему компенсировали. Таким образом, не зря выдающееся владение было известно в 17-18 веках как «деспотическая власть». Это возникает только из практических соображений - дать возможность общественным проектам развиваться, не будучи заложником противников, стремящихся воспользоваться ситуацией, получая гораздо больше, чем просто компенсацию.Что касается его обоснования, лучшее, что можно сказать о выдающейся сфере, это следующее: власть была утверждена теми, кто занимал исходное положение; и он «выше по Парето», как говорят экономисты, что означает, что по крайней мере одна сторона (общественность) выигрывает от его использования, о чем свидетельствует его готовность платить, в то время как никто не становится хуже, если собственник получает просто компенсация.

Когда требуется компенсация?

Таким образом, мы подходим к основному вопросу: когда владельцы должны получать компенсацию в результате действий правительства? В общем, необходимо рассмотреть четыре сценария.

Во-первых, когда действия правительства случайно снижают стоимость собственности, но никакие права не нарушаются, потому что ничего, что принадлежит собственнику бесплатно и ясно, не отбирается, компенсация не причитается. Если, например, правительство закроет военную базу или районную школу или построит новую автомагистраль вдали от старой дороги с ее коммерческими предприятиями, в результате стоимость собственности может снизиться - но ничего не было взято. Нам принадлежит наша собственность и все связанные с ней законные способы использования, а не стоимость нашей собственности, которая является функцией многих постоянно меняющихся факторов.

Во-вторых, когда правительство действует в соответствии со своими полномочиями полиции для защиты прав - например, когда оно не дает кому-либо загрязнять окружающую среду или создавать чрезмерную опасность для других, - ограниченный владелец не имеет права на компенсацию, каковы бы ни были его финансовые потери, потому что использование запрещено. или «взят» были неправильными с самого начала. Поскольку нет права загрязнять, никакого права не было взято. Таким образом, нам не нужно платить загрязнителям, чтобы они не загрязняли окружающую среду. Здесь снова вопрос не в том, было ли взято значение , а в том, было ли взято правильное .Правильное использование власти полиции не требует прав. Они защищают прав.

В-третьих, когда правительство действует не для защиты прав, а для предоставления населению благ, таких как среда обитания дикой природы, живописные виды или сохранение исторического наследия, и тем самым запрещает или «принимает» какое-либо законное использование в иных случаях, тогда оно действует в частично, под выдающейся властью домена и не должно ли компенсировать владельцу любые убытки, которые он может понести. Принцип здесь довольно прост: общественность должна платить за товары, которые она хочет, точно так же, как и любое частное лицо.Достаточно плохо, чтобы публика могла принять то, что она хочет, осуждением; по крайней мере, он должен платить за то, что нужно, а не просить владельца нести полную стоимость его аппетита. Здесь, конечно, наиболее часто встречаются злоупотребления в отношении современных нормативных сборов, поскольку правительства на всех уровнях стараются предоставить населению всевозможные удобства, особенно экологические, «за пределами бюджета». Как отмечалось выше, для этой практики есть старомодное слово - «воровство», и никакие рационализации относительно «веских причин» это не изменит.В конце концов, даже у воров есть «веские причины» для того, что они делают.

Наконец, когда правительство, полностью осуждая, принимает в общественное пользование не только некоторые или все виды использования собственником, но и все имущество, включая титул, очевидно, что причитается компенсация.

Некоторые следствия принципиального подхода

Таким образом, исходя из первых принципов, мы видим, что нет принципиальной разницы между полным использованием только что описанного выдающегося домена и нормативным изъятием - между получением полного права собственности и получением только использования.Таким образом, часто слышимое утверждение о том, что пункт о выручке требует компенсации только за «полные» выручки, не выдержит проверки. Если придать этому положению естественное толкование, в нем говорится просто о «частной собственности». Как писал Мэдисон (см. Выше), «собственность» означает все виды использования или права, которые могут быть справедливо связаны с холдингом. Это не просто обозначение основного имущества. Фактически, во всех областях права собственности, за исключением регулирующих сборов, мы говорим о собственности как о «связке прутьев», любую из которых можно купить, продать, сдать в аренду, завещать, что у вас есть.Тем не менее, чтобы позволить правительству обеспечивать население товарами «вне бюджета» и, таким образом, «по дешевке», закон о сборах придерживался идеи, что только в том случае, если будет получен весь пакет, правительство должно выплачивать компенсацию.

Эта точка зрения позволяет правительству пресекать почти все виды использования посредством регулирования - и, следовательно, регулировать почти всю стоимость собственности - но при этом не требовать компенсации, поскольку почти пустой титул остается за владельцем. И это позволит правительству забрать 90 процентов стоимости в первый год, а затем вернуться через год и получить титул за десять центов с доллара.Это не только неправильно, но и неконституционно. Это не может быть тем, что означает пункт о сборах. Скорее, принцип состоит в том, что собственность - это действительно связка палочек, пачка прав: возьмите одну из этих палочек, и вы получите то, что принадлежит владельцу. Тогда вопрос только в том, сколько стоит его потеря.

Таким образом, когда в 1992 году Суд в деле Лукас против прибрежного совета Южной Каролины разработал то, что фактически является правилом 100 процентов, согласно которому владельцы имеют право на компенсацию только в том случае, если правила ограничивают использование до такой степени, что вся ценность потеряна, он пошел об этом задом наперед.Он измерил потери, чтобы определить, была ли потеря. Исходя из первого принципа, Суду следовало сначала определить, имело ли место изъятие - было ли законное использование запрещено постановлением, - и только затем он должен был измерить убыток. Это касается принципа дела. Тогда остается просто измерить потерю стоимости и, следовательно, причитающуюся компенсацию. В Lucas , поскольку все использования были эффективно использованы, требовалась полная компенсация.Короче говоря, лучше всего начать с первой палки, а не с последнего доллара. Это особенно верно, поскольку большинство регулирующих сборов имеют лишь некоторые виды использования, таким образом снижая стоимость собственности меньше, чем ее полная стоимость.

В более общем плане, принципиальный подход к выручке требует, чтобы Суд обладал базовым пониманием теории вопроса и базовым пониманием того, как разрешать противоречивые претензии об использовании таким образом, чтобы уважать равные права всех. Как продемонстрировали старые судьи общего права, это вряд ли является сложной задачей, хотя применение этих принципов в конкретных случаях, безусловно, может быть затруднено.Но в целом, как уже отмечалось, презумпция находится в стороне от активного использования, пока какой-либо истец не продемонстрирует, что такое использование требует спокойного удовольствия, которое принадлежит ему по праву (а также право ответчика). В этот момент бремя перекладывается на ответчика, чтобы оправдать свое использование: в отсутствие какой-либо защиты, такой как предварительное согласие истца, ответчику, возможно, придется прекратить его использование - или, если его деятельность того стоит, предложить купить сервитут или купить от истца. Таким образом, при принципиальном подходе соблюдаются равные права на спокойное пользование и, следовательно, защиту окружающей среды.Но это также позволяет активному использованию продвигаться вперед - хотя и не за счет частных или общественных прав. Пользователи могут быть настолько активными, насколько захотят, при условии, что они справляются с создаваемыми ими «внешними факторами», уважая права других.

Что должен делать Конгресс

Как уже отмечалось, применение этих принципов часто зависит от фактов, и поэтому лучше всего это делать в судах. Но до тех пор, пока наши суды и, в частности, Верховный суд не выработают более принципиального и систематического подхода к сборам, Конгресс может помочь, составив хотя бы общие очертания такого подхода в качестве руководства как для судов, так и, более конкретно, для федеральных органов власти. агентства.

В этой последней связи, однако, Конгресс должен признать, что проблема регулирующих сборов начинается с регулирования. Несомненно, Учредители не ожидали современного регулирующего государства, поэтому они не указали, что регулирующие сборы также являются выручкой и, таким образом, подпадают под действие Положения о справедливой компенсации. Они не предполагали, что мы зациклены на регулировании любой человеческой деятельности и настаиваем на том, чтобы такая деятельность - в жилых помещениях, в бизнесе и т. Д. - имела место только после получения официального разрешения.В некоторых сферах бизнеса сегодня мы почти достигли точки, когда все, что не разрешено, становится запрещенным. Это полностью меняет наш основополагающий принцип: все, что не запрещено, разрешено, то есть «разрешено свободно», а не разрешено только после получения разрешения правительства.

Домовладельцы, девелоперы, фермеры и владельцы ранчо, горнодобывающие и лесозаготовительные компании, большие и малые фирмы, стремящиеся к прибыли, а не коммерческие, - все они рассказывают ужасающие истории о нормативных препятствиях, с которыми они сталкиваются, когда хотят что-то сделать, особенно с недвижимостью.Конечно, многие из этих нормативных актов являются законными, особенно если они направлены превентивно на обеспечение подлинных прав. Но многие другие нацелены на обеспечение одних граждан льготами за счет других граждан. Они отбирают права у одних, чтобы приносить пользу другим. На федеральном уровне такие переводы вряд ли будут санкционированы никакими перечисленными полномочиями. Но даже если это разрешено конституцией, они должны осуществляться в соответствии с положением о сборах. Некоторые виды, находящиеся под угрозой исчезновения, если взять яркий современный пример, действительно, возможно, стоит спасти, даже если полномочия для этого принадлежит государствам, и даже если импульс исходит от относительно небольшой группы.Однако мы не должны ожидать, что несколько владельцев недвижимости возьмут на себя все расходы по этому предприятию. Если общественность действительно хочет, чтобы среда обитания таких видов оставалась нетронутой, пусть она выкупит эту среду обитания или, в противном случае, оплатит расходы соответствующих владельцев за то, чтобы их собственность оставалась неиспользованной.

В целом, Конгресс должен пересмотреть многие федеральные постановления, касающиеся частной собственности, чтобы определить, какие из них разрешены, а какие нет. Если они не санкционированы, они должны быть аннулированы, что быстро положит конец большому количеству регулирующих сборов, которые сейчас принимаются.Но если это санкционировано некоторыми конституционно перечисленными полномочиями Конгресса, расходы, которые теперь возлагаются на конкретных владельцев за выгоды, предоставляемые общественности в целом, должны быть помещены «в бюджет». Критики такого поведения часто говорят, что, если бы эти товары были в рамках бюджета, мы бы не смогли их себе позволить. На самом деле они, конечно же, говорят, что налогоплательщики не захотят платить за все, чего хотят критики. Действительно, те, кто выступает против принципиального подхода к регулирующим сборам, очень опасаются того, что, как только обществу придется платить за льготы, которые оно теперь получает «бесплатно», оно будет требовать меньшего их количества.Неудивительно, что когда людям приходится платить за что-то, они требуют меньше.

Конечно, это чистая претензия - предполагать, что такие льготы теперь бесплатны, что они еще не оплачиваются. За них платят изолированные владельцы, а не общественность. Исходя из простой справедливости, Конгрессу необходимо переложить бремя на общественность, которая пользуется преимуществами. Когда у нас будет честная и публичная отчетность, мы сможем лучше определить, оправдывают ли полученные таким образом выгоды затрат.Сегодня мы не знаем об этом, потому что все затраты скрыты. Когда регулирующие льготы, таким образом, «бесплатны», спрос на них, как мы видим, почти бесконечен.

Но в дополнение к устранению, сокращению или корректировке своих собственных регулирующих сборов - в дополнение к приведению в порядок своего собственного дома - Конгрессу необходимо принять общее законодательство в отношении сборов, которые могут помочь восстановить уважение к правам собственности и переориентировать нацию. к своим собственным первым принципам. С этой целью Конгресс должен сделать следующее.

Принять закон, определяющий конституционные права владельцев собственности в соответствии с пунктом о выкупе пятой поправки

Как уже отмечалось, рекомендованное здесь законодательство было бы ненужным, если бы суды правильно читали и применяли оговорку о сборах. Поскольку это не так, Конгресс должен вмешаться. Тем не менее, есть определенная аномалия в том, чтобы попросить Конгресс выполнить эту работу. В конце концов, в рамках нашей системы политические ветви и государства представляют и преследуют интересы людей в рамках ограничений, установленных Конституцией; и именно суды, и в частности Верховный суд, должны обеспечивать соблюдение этих ограничений.Для этого Суд интерпретирует и применяет Конституцию при рассмотрении переданных ему дел - часто против политических ветвей или государства, когда собственник пытается либо предписать действие правительства на том основании, что оно нарушает его права, либо добиться компенсация в соответствии с положением о выручке или и тем, и другим. Таким образом, несколько аномально просить или ожидать, что Конгресс исправит ошибки, которые, возможно, совершает сам Конгресс. Разве Конгресс, выполняя волю общественности, не просто выполняет свою работу?

Да, это часть его работы.Но члены Конгресса клянутся поддерживать Конституцию, которая требует от них выносить независимых суждений о значении ее положений. И в этой связи они должны признать, что мы не живем в условиях чистой демократии. Конституция устанавливает мощные и далеко идущие ограничения на полномочия всех трех ветвей федерального правительства и, особенно после ратификации поправок к Гражданской войне, также и на штаты. Таким образом, необходимо противостоять идее о том, что Конгресс просто вводит в действие все, что пожелает какое-то временное большинство населения, оставляя на усмотрение судов определять конституционность его актов.Разумеется, присяга приносится от имени народа, но в соответствии с Конституцией. Следовательно, даже если суды не могут обеспечить свободы людей, ничто в Конституции не препятствует Конгрессу выполнять обязанности, вытекающие из присяги. Фактически, эта клятва требует, чтобы Конгресс вмешался в ее нарушение.

Конечно, нет никаких гарантий, что Конгресс будет толковать Конституцию лучше, чем это сделал Суд.Фактически, учитывая, что Конгресс является одной из политических ветвей и, следовательно, «заинтересованной» партией, он вполне мог бы справиться и хуже. Вот почему разработчики поместили «судебную власть» - предполагающую, предположительно, власть, в конечном счете, определять, что такое закон, - к Суду, неполитической ветви власти. Но это не причина для Конгресса игнорировать свою ответственность за то, чтобы сделать свое решение известным, особенно когда Суд явно ошибается, как здесь. Несмотря на то, что Суд в принципе не является политическим, он не действует в политическом вакууме - как это, к сожалению, продемонстрировало в 1937 году, после пресловутой угрозы Суда Франклина Рузвельта.Если удастся убедить Суд отменить основную часть Конституции, доктрину перечисленных полномочий, как это произошло после этого чрезвычайного и недобросовестного политического вмешательства, можно представить, что Конгресс может убедить его восстановить права собственности до их надлежащего конституционного статуса. .

Таким образом, для начала Конгрессу следует пересмотреть и отменить или скорректировать законодательство, которое приводит к некомпенсируемым регулирующим сборам, и не принимать такого законодательства в будущем. Кроме того, однако, Конгресс должен принять более общий закон, определяющий конституционные права владельцев собственности в соответствии с положением о выкупе пятой поправки, опираясь на принципы общего права для этого.

Следуйте традиционному общему праву при определении «частной собственности», «общественного пользования» и «справедливой компенсации»

Как мы видели выше, права собственности защищаются не только положением о сборах пятой поправки, то есть положительным конституционным правом. Действительно, в течение более чем двух лет с момента ратификации и вступления в силу Конституции до ратификации Билля о правах именно общее право защищало права собственности как от частного, так и от государственного вторжения.Таким образом, оговорка о сборах просто четко сформулировала против нового федерального правительства гарантии, которые уже были признаны общим правом. (Конституционная защита была подразумеваемой в то время, разумеется, посредством доктрины перечисленных полномочий, поскольку никакие безвозмездные сборы не были разрешены согласно новой Конституции.) А с ратификацией поправок о гражданской войне - пункта о привилегиях и иммунитетах Четырнадцатой поправки. В частности, конституционализированы гарантии общего права перед государствами.Таким образом, поскольку оговорка о сборах берет свое начало и значение из общего права собственности, именно там мы должны искать, чтобы понять ее условия.

«Частная собственность». Первый из этих терминов - «частная собственность»: «частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации». Каждый студент первого курса юридического факультета узнает, что «частная собственность» означает гораздо больше, чем просто участок недвижимости. Если бы это было не так, право собственности действительно было бы предметом обнищания.Напротив, общее право раскрывает множество значений понятия «собственность» и богатое разнообразие механизмов, которые человеческое воображение и предприимчивость сделали в отношении основной идеи частной собственности. Однако, как указано выше, все эти договоренности сводятся к трем основным идеям - приобретению, исключительному использованию и отчуждению, трем основным правам, которыми мы обладаем в собственности, из которых могут быть получены более конкретно описанные права.

Что касается регулирующих сборов, однако, важно отметить, что при отсутствии договорных отношений об обратном право приобретать и владеть собственностью влечет за собой право использовать ее.Как писал Мэдисон, люди обладают «собственностью» в своих правах, в том числе в правах пользования. Если бы право на собственность не влекло за собой права пользования, это было бы пустым обещанием. В конце концов, люди приобретают собственность только потому, что это позволяет им пользоваться ею, что и придает ей ценность. Действительно, основная жалоба на некомпенсированные сборы со стороны регулирующих органов состоит в том, что, устраняя таким образом некоторые или все виды использования своей собственности владельцами, государство делает сохраняемый за ними титул гораздо менее ценным - даже в крайних случаях бесполезным.Кто будет покупать недвижимость, которой нельзя пользоваться?

Таким образом, само понятие «собственность» влечет за собой и обозначает все законные виды использования, которые могут быть сделаны из лежащего в основе имущества, придавая ему ценность. А правомерными являются те виды использования, которые могут осуществляться в соответствии с правами других лиц, как частных, так и государственных, как это определено традиционным общим правом. Однако, как указано выше, права других лиц, которые ограничивают возможности использования владельцем, часто зависят от фактов. Таким образом, в законодательстве может быть изложен только принцип вопроса, но не его применение в конкретных контекстах.Тем не менее, в любом постановлении Конгресса следует четко обозначить общие контуры. В частности, термин «частная собственность» должен быть определен таким образом, чтобы включать все виды использования собственности в соответствии с правами других лиц по общему праву. Единственными основаниями, оправдывающими ограничение использования без компенсации, являются: (1) защита прав других; и (2) предоставлять узко определенные «общественные блага», когда собственники получают общественные выгоды, эквивалентные потерям, понесенным регулированием. Напротив, когда использование конкретного владельца ограничено для предоставления широкой публике товаров в более широком смысле, возникшая в результате потеря стоимости должна быть компенсирована.

«Общественное пользование». Теперь, переходя от регулирующих сборов к полному использованию выдающегося владения, здесь правительство осуждает всю собственность и получает право собственности, чтобы предоставить ей «общественное пользование» - например, военную базу, государственную школу или шоссе. К сожалению, сегодня правительства слишком часто используют выдающийся домен для гораздо более широких целей, и суды санкционировали такое осуждение, читая «общественный , используйте » как «общественный пользу ». Это привело к частному публичному сговору против частных прав, поскольку правительства осуждают частную собственность в пользу других частных пользователей, либо напрямую, либо делегируя свое право осуждения квазигосударственной или даже частной организации.Это грубые злоупотребления выдающейся властью в домене, часто сводящиеся к неявному предоставлению частной выдающейся области и к приглашениям к публичному взяточничеству и коррупции. Как правило, когда крупное частное предприятие хочет расшириться, оно обращается в соответствующее государственное учреждение и просит осудить близлежащую собственность и передать ей право собственности, утверждая, что расширение принесет пользу населению за счет увеличения числа рабочих мест, бизнеса, налогов и прочего. ты. Больше не нужно торговаться с владельцами целевых объектов недвижимости, пытаясь их купить, организация просто просит или даже платит агентству за то, чтобы оно осудило недвижимость «ради общественного блага».”

Поскольку выдающийся домен является «деспотической властью», его следует использовать редко и только для подлинно публичных целей. Это означает использование, которым пользуется широкая публика, а не какая-то узкая часть публики; а в случае федерального правительства это означает использование, разрешенное конституцией. Однако при определении «общественного пользования» важны факты, и иногда яркой черты нет. Тем не менее можно отметить некоторые общие соображения. Для начала, если компенсация будет справедливой, тогда не возникнет проблем, когда право собственности будет передано общественности для подлинного общественного использования, такого как упомянутые выше.Также не возникает проблем, когда право собственности передается частной стороне - например, во избежание нежелательной ситуации, которая может возникнуть при прокладке кабеля или телефонных линий - при условии, что последующее использование открыто для всех на недискриминационной основе, часто для того, чтобы регулируется в общественных интересах. В таких случаях, если бы выдающаяся область была доступна только тогда, когда общественность сохраняла право собственности, публика была бы лишена относительной эффективности частной собственности.

Однако, помимо таких случаев, ограничение общественного использования на использование именитых доменов становится все более серьезным.Таким образом, осуждение «снижения вреда», часто являющегося уловкой для передачи права собственности частному застройщику, распространяется слишком широко. Если «испорченная» собственность представляет собой реальное неудобство, она может быть осуждена полицией, в конце концов, без передачи права собственности другому владельцу. Близким родственником аргументов в пользу снижения вреда является обоснование «экономического развития», использованное в печально известном деле Kelo и часто используемое для возведения частных спортивных стадионов; это обоснование никогда не должно допускаться, независимо от заявленной общественной выгоды.Частное экономическое развитие почти всегда приносит дополнительные выгоды для общества, но это не оправдание для использования выдающейся области. поскольку частные рынки предоставляют широкие возможности для приобретения недвижимости, необходимой для правильной застройки, по добровольному соглашению. Поэтому, чтобы избежать злоупотреблений и возможности для коррупции, Конгрессу необходимо строго определить «общественное использование» со ссылкой на названия, использование и контроль.

«Справедливая компенсация». Наконец, Конгресс должен дать определение «справедливой компенсации» с учетом ее функции: это средство правовой защиты от неправомерного изъятия чьей-либо собственности.То, что Конституция безоговорочно разрешает такое нарушение, конечно же, не меняет характера акта. Как обсуждалось выше, обоснование этой деспотической власти, даже при правильном использовании, проблематично. Учитывая это, меньшее, что может сделать общественность, - это сделать жертву его использования целостной. Это тоже будет зависеть от фактов, но Конгресс должен, по крайней мере, прояснить, что для того, чтобы компенсация была «справедливой» и, следовательно, чтобы сделать собственника целостным, он должен получить больше, чем «рыночная стоимость» своей собственности, т.е. нормальный сегодня стандарт.В конце концов, тот простой факт, что у владельца нет своей собственности на рынке, указывает на то, что ее ценность для него выше рыночной. Более того, его компенсация должна отражать тот факт, что его потеря возникла не в результате простой случайности, как в случае правонарушений, а в результате сознательного решения общества заставить его отказаться от своей собственности.

Однако в случае регулирующих сборов следует отметить, что не каждое такое изъятие потребует компенсации собственнику. Например, минимальные убытки трудно доказать, и они не стоят затраченных усилий.Более того, некоторые нормативные ограничения могут фактически повысить стоимость собственности - скажем, если весь район объявлен «историческим». Наконец, та часть «справедливой компенсации», которая касается рыночной стоимости, должна отражать стоимость до и без каких-либо ожиданий регулирующих ограничений. Таким образом, при определении размера компенсации правительство не должно извлекать выгоду из снижения стоимости, вызываемого его постановлениями. Учитывая современную склонность к регулированию, это не всегда может быть легко. Но в целом, учитывая характер осуждения как принудительного изъятия, любые сомнения следует разрешать в пользу владельца, вынужденного отказаться от своей собственности.

Если Конгресс примет общий закон, определяющий конституционные права владельцев собственности, следуя общему праву при определении условий статьи о выкупе, он, по сути, отменит любое реальное различие между частичным и полным выкупом. Тем не менее, Конгресс должен четко заявить о том, что он делает.

Относиться к собственности, конфискованной в порядке постановления, так же, как к собственности, взятой в результате физического ареста

Невозможно переоценить важность принятия единого и единообразного закона о сборах.Сегодня у нас есть один закон о «полных изъятиях», «физических изъятиях», «осуждениях» - называйте их как хотите - а другой - о «частичных изъятиях», «регулирующих изъятиях» или «осуждениях использования». Тем не менее, есть и совпадения. Таким образом, как отмечалось выше, Суд заявил, что, если правила охватывают все виды использования, компенсация подлежит выплате - возможно, потому что устранение всех видов использования сводится к тому же, по сути, как «физическое изъятие», тогда как устранение большинства, но не всех видов использования кажется не приходить к одному и тому же.

Конечно, эта внешность обманчива.На самом деле истина намного проще, но только если мы будем открывать ее из первых принципов. Если «собственность» означает не только лежащую в основе недвижимость, но и все законные виды использования, которые по праву могут быть использованы с ней, то любое действие правительства, которое предусматривает любое из этих видов использования или прав, по определению является изъятием, требующим компенсации за любые финансовые потери. в результате может пострадать собственник. На самом деле вопрос не более сложный. Нет необходимости различать «полную» и «частичную» выручку: каждые осуждения, будь то полное или частичное, является взятием.Действительно, употребление принято «в полном объеме». Представьте, что недвижимость конвертируется в доллары - скажем, 100 долларов. Могли бы мы сказать, что если правительство забирало все 100 долларов, то брали, но если брало только 50 из 100 долларов, то взятия не было? Конечно нет. Тем не менее, это то, что мы говорим в соответствии с современной доктриной Суда о взимании сборов: как выразился один судья, «Закон о взимании сборов полон таких ситуаций« все или ничего »».

Эта путаница должна прекратиться. Посредством законодательства, определяющего права владельцев собственности, Конгрессу необходимо разъяснить, что компенсация требуется всякий раз, когда правительство отменяет права собственности по общему праву и в результате владелец несет финансовые убытки - независимо от того, является ли исключение результатом регулирования или прямого осуждения.

Обеспечьте единый форум, на котором владельцы собственности могут требовать судебного запрета и справедливой компенсации в кратчайшие сроки.

Обещание общего права и Конституции будет реализовано, однако, только с помощью процедур, которые позволяют потерпевшим сторонам подавать свои жалобы. Некоторые из самых серьезных нарушений сегодня имеют место из-за того, что владельцы на каждом шагу разочаровываются в своих усилиях по удовлетворению своих требований. Соответственно, Конгресс должен предоставить владельцам единый форум для выражения своих требований.

В 1998 году Верховный суд вынес решение по делу о выкупе, которое началось 17 лет назад, в 1981 году, когда владельцы обратились в местную комиссию по планированию за разрешением на застройку своей земли. После подачи множества предложений за этот период, каждое из которых было отклонено, хотя каждое из них удовлетворяло предыдущей рекомендации комиссии, владельцы в конце концов подали в суд, после чего они столкнулись с препятствиями, которые поставили перед ними суды. Большинство собственников, конечно, не могут позволить себе пройти такой долгий и дорогостоящий процесс, по окончании которого шансы все еще уменьшаются.Но сегодня этот процесс стоит перед владельцами собственности по всей стране, которые стремятся получить удовольствие, а затем отстоять свои права. Если бы это было выступление, голосование или любое количество других прав, путь к защите был бы легким по сравнению. Но права собственности были низведены до статуса второсортного.

Первая проблема - это современный разрешительный режим. Мы не будем выступать за свободу слова, религии или большинства других прав только с разрешения. Тем не менее, именно это мы делаем с правами собственности, в результате чего огромная, часто произвольная, власть находится в руках федеральных, государственных и местных «плановиков».«Руководствуясь политическими целями и соображениями, комиссии по планированию открывают форум заявок не только для тех, чьи права могут оказаться под угрозой, но и для тех, кто имеет интересов в данном вопросе. Таким образом, различие в общем праве между правами и интересами стирается и в конечном итоге утрачивается. Таким образом, вопрос о защите прав трансформируется в вопрос о том, чьи «интересы» должны преобладать. Таким образом, права собственности фактически политизированы. И для большинства владельцев это конец, потому что это все, что они могут себе позволить.

Однако, когда собственник идет дальше, он обнаруживает, что суды часто не более склонны рассматривать его жалобу, чем комиссия по планированию. Федеральные суды обычно воздерживаются от слушания федеральных исков, предъявленных властям штата и местным властям, требуя от владельцев предъявлять иски в суды штата, прежде чем они смогут даже вступить в федеральный суд по своим федеральным искам. Более того, Верховный суд постановил, что иск собственника не созрел для рассмотрения, если (1) он не получит окончательного, окончательного решения агентства в отношении применения рассматриваемого постановления, и (2) он исчерпает все доступные средства государственной компенсации.

Излишне говорить, что плановики, не желающие с самого начала одобрять заявки, относятся к этим стандартам как к призыву отложить работу до тех пор, пока «проблема» не исчезнет. Затем, если владелец тратит годы и огромные расходы, прыгая через эти обручи, и он наконец попадает в федеральный суд, ему грозит ограничение res judicata федерального Закона о полной верности и кредитоспособности: суд скажет, что дело уже были рассмотрены государственными судами. Наконец, если иск против федерального правительства, владелец сталкивается с так называемым перемешиванием закона Такера: он не может получить судебный запрет и компенсацию от того же суда, но должен обратиться в окружной суд за судебным запретом и в Федеральный суд. Иски о компенсации, каждый ожидает действия другого.

105-й и 106-й съезды пытались устранить эти процедурные препятствия с помощью нескольких мер, ни одна из которых не прошла мимо обеих палат. Эти или аналогичные меры должны быть возрождены и приняты, если мы хотим положить конец бессовестному обращению с собственниками, которые просто пытаются отстоять свои конституционные права. Это не «вторжение» в органы власти штата или местного самоуправления. Согласно Четырнадцатой поправке, при правильном понимании и применении, эти правительства не имеют большего права нарушать конституционные права граждан, чем федеральное правительство должно вмешиваться в законные полномочия правительств штатов и местных органов власти.Федерализм - не щит для местной тирании. Это тормоз тирании, независимо от ее источника.

Заключение

Основатели были бы потрясены, увидев, что мы сделали с правами собственности в течение 20-го века. Сегодня никто никогда не узнает, что их статус в Билле о правах равен статусу любого другого права. Пришло время восстановить уважение к этим самым основным правам - основе всех наших прав. Действительно, деспотические правительства давно поняли, что если вы контролируете собственность, вы контролируете средства массовой информации, церкви и сам политический процесс.Мы, конечно, еще не на этом этапе. Но если правила, которые обеспечивают обществу выгоды, будут продолжать расти, не сдерживаясь необходимостью компенсации тем, кто несет расходы, мы постепенно скатимся к этой точке - и в процессе мы будем платить все более высокую цену за неопределенность и неэффективность, которую мы Создайте. Однако самая важная цена будет для нашей системы закона и правосудия. Владельцы просто просят их правительство подчиняться закону - как общему праву, так и закону Конституции.Сведенные к сути, они говорят просто: прекратите воровать нашу собственность; если надо брать, делай правильно - плати. Вряд ли это кажется слишком большим вопросом.

Рекомендуемая литература

Бетелл, Том. Благороднейший триумф: собственность и процветание на протяжении веков . Нью-Йорк: Сент-Мартинс, 1998.

Койл, Деннис Дж. Права собственности и конституция: формирование общества через положение о землепользовании . Олбани: Государственный университет Нью-Йорка, 1993.

Делонг, Джеймс В. Вопросы собственности: как нарушаются права собственности и почему вам следует проявлять осторожность . Нью-Йорк: Free Press, 1997.

Игл, Стивен Дж. «Рождение движения за права собственности». Анализ политики Института Катона № 558, 15 декабря 2005 г.

-. Нормативные поступления . Шарлоттсвилль, Вирджиния: Michie Law Publishers, 1996.

Эли, Джеймс У. мл. Защитник всех прочих прав: конституционная история прав собственности .2-е изд. Нью-Йорк: Oxford University Press, 1998.

.

-. И снова «плохие отношения»: Верховный суд и исчезающие права владельцев собственности ». 2004–2005 Пересмотр Верховного суда Катона , 2005.

Эпштейн, Ричард А. Пренебрежение: как восстановить конституционную защиту частной собственности . Нью-Йорк: Oxford University Press, 2008.

.

-. Взносы: частная собственность и власть выдающегося владения . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 1985.

Локк, Джон. «Второй трактат о правительстве». В Два трактата о правительстве . Под редакцией Питера Ласлетта. Нью-Йорк: Наставник, 1965.

Мэдисон, Джеймс. "Имущество." В National Gazette , 29 марта 1792 г. Перепечатано в The Papers of James Madison , vol. 14, 6 апреля 1791–16 марта 1793. Под редакцией Роберта А. Ратленда и др. Шарлоттсвилл: Издательство Университета Вирджинии, 1983.

Пилон, Роджер. «Конституционная защита прав собственности: Америка и Европа.Фонд «Прогресс» (Цюрих). 13 июня 2007 г.

-. «Права собственности, сборы и свободное общество». Гарвардский журнал права и государственной политики 6 (1983).

Пайпс, Ричард. Собственность и свобода: как на протяжении веков частная собственность способствовала развитию свободы и верховенства закона. Нью-Йорк: Альфред А. Кнопф, 1999.

Сандефур, Тимоти и Кристина Сандефур. Краеугольный камень свободы: права собственности в Америке двадцатого века. Вашингтон: Институт Катона, 2016.

Сиган, Бернард Х. Собственность и свобода: Конституция, суды и положение о землепользовании . Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Transaction Press, 1997.

Siegan, Bernard H., ed. Планирование без цен: пункт о сборах в связи с регулированием землепользования без справедливой компенсации . Лексингтон, Массачусетс: Lexington Books, 1977.

Сомин, Илья. Захватывающая рука: « Кело против города Нью-Лондон, » и пределы выдающегося владения. Чикаго: Чикагский университет Press, 2015.

Право собственности на недвижимое имущество: права и ограничения | Аннотированная Конституция США | Закон США

В настоящее время хорошо известно, что у штатов и муниципалитетов есть полномочия полиции по зонированию земель для целевого использования. Право на зонирование получило судебное признание в начале 20 века. Первоначально проводилась аналогия с законом о нарушениях общественного порядка, чтобы штаты и их муниципальные подразделения могли заявить, что конкретные предприятия, хотя и не являлись помехами per se , фактически и по закону при определенных обстоятельствах и в определенных местах.Таким образом, государство может объявить выброс густого дыма в густонаселенных районах неприятностью и ограничить его, даже если это повлияет на использование собственности и заставит владельца платить за соблюдение норм. Точно так же Суд оставил в силе постановление, запрещающее производство кирпича на обозначенной территории, даже несмотря на то, что указанная земля содержала ценные глиняные отложения, которые не могли быть выгодно извлечены для обработки в другом месте, была гораздо более ценной для производства кирпича, чем для любых других целей, была приобрел до того, как он был присоединен к муниципалитету, и долгое время использовался как кирпичный завод.

С ростом урбанизации расширилась философия регулирования землепользования, чтобы защитить не только здоровье и безопасность, но и удобства современной жизни. Следовательно, Суд признал право правительства, в пределах свободных границ Положения о надлежащей правовой процедуре, зонировать разными способами и для многих целей. Правительства могут регулировать высоту зданий, устанавливать требования к отступлению зданий, сохранять открытые пространства (посредством контроля плотности и ограничения количества домов) и сохранять исторические постройки.Суд, как правило, поддерживает оспариваемый план землепользования, если только он не определит, что либо общий план является произвольным и необоснованным и не имеет существенного отношения к общественному здоровью, безопасности или общему благосостоянию, либо что план в его применении равносилен изъятию собственности. без справедливой компенсации.

Применяя эти принципы, Суд постановил, что исключение жилых домов, магазинов и рекламных щитов из «жилого района» в деревне является допустимым исполнением муниципальной власти.Точно так же жилищное постановление в сообществе, состоящем из односемейных жилищ, в котором любое количество связанных лиц (кровных, усыновленных или состоящих в браке) могло занимать дом, но только двое не связанных между собой лиц могли это сделать, было поддержано в отсутствие каких-либо доказательств. что он был направлен на лишение «фундаментального интереса». Однако такой фундаментальный интерес был связан с делом Мур против города Восточного Кливленда постановлением о зонировании «одной семьи», которое определяло «семью», чтобы исключить бабушку, которая жила со своими двумя внуками разных национальностей. дети.Точно так же чернокожим людям нельзя запретить занимать дома в блоках, где больше домов занято белыми, или наоборот.

В одном аспекте зонирования - степени, в которой такие решения могут быть делегированы частным лицам - Суд не был последовательным. Так, например, он признал недействительным постановление города, которое наделяло владельцев двух третей собственности, примыкающей к любой улице, правом устанавливать границы отступления застройки. Или, в другом случае, он отменил постановление, разрешающее создание благотворительных домов для престарелых в жилых районах, но только с письменного согласия владельцев двух третей собственности в пределах 400 футов от предполагаемого объекта.Однако в решении, хронологически разделенном между этими двумя, Суд поддержал постановление, разрешающее владельцам собственности отменять муниципальное ограничение, запрещающее строительство рекламных щитов.

В своем последнем решении Суд поддержал положение устава города, разрешающее процедуру подачи петиции, с помощью которой можно было бы провести общегородской референдум по изменениям и отклонениям в зонировании. Положение требовало 55% голосов одобрения на референдуме, чтобы поддержать решение комиссии, и Суд провел различие между делегированием таких полномочий небольшой группе затронутых землевладельцев и сохранением за людьми окончательной законодательной власти, которую для удобства они делегировали. законодательный орган.

Оговорка о надлежащей процедуре не запрещает штату изменять права лиц, получающих пособия в соответствии с законами о завещании. Таким образом, Суд постановил, что права на наследство не были нарушены, если Закон штата Нью-Йорк о наследственном имуществе предоставил пережившему супругу право на получение наследства, несмотря на тот факт, что супруга отказалась от любого права на имущество своего мужа до принятия закона. закона. Суд объяснил, что, поскольку права наследования собственности устанавливаются законом, Нью-Йорк мог бы обусловить любое дальнейшее осуществление завещательной власти предоставлением права избрания оставшемуся в живых супругу, независимо от любого отказа, каким бы формально он ни был оформлен.

Даже после создания завещательного траста государство сохраняет право разрабатывать новые и разумные указания для доверительного управляющего, чтобы соответствовать новым условиям, возникающим во время его управления. Например, Великая депрессия привела к невыполнению обязательств по многочисленным ипотечным кредитам, которые принадлежали трастам, что привело к неожиданному накоплению недвижимости в этих трастах. При этих обстоятельствах Суд поддержал ретроактивное применение закона о перераспределении распределения в рамках этих трастов, даже если управление имуществом уже началось, и новый статут лишил оставшегося лица права на судебный пересмотр расчетов доверительного управляющего. дохода.

У штатов есть значительная свобода действий по регулированию заброшенной собственности. Например, у штатов есть несколько юрисдикционных оснований для законного применения законов об изъятии и оставленной собственности к корпорациям за пределами штата. Таким образом, применение Закона Нью-Йорка о брошенном имуществе к полисам страхования жизни жителей Нью-Йорка, даже если они были выпущены иностранными корпорациями, не лишало такие компании собственности без надлежащей правовой процедуры, когда застрахованные лица продолжали оставаться резидентами Нью-Йорка и бенефициарами. были резидентами на дату погашения полисов.Отношения между Нью-Йорком и его жителями, которые отказываются от претензий к иностранным страховым компаниям, а также между Нью-Йорком и иностранными страховыми компаниями, ведущими там свою деятельность, достаточно близки, чтобы предоставить Нью-Йорку юрисдикцию. Или, в деле Standard Oil Co. против Нью-Джерси , разделенный суд постановил, что закон штата об изъятии акций отечественной корпорации, включая невыплаченные дивиденды, не нарушает надлежащую правовую процедуру, даже если последние известные владельцы были нерезидентами и акции были выпущены, а дивиденды - в другом государстве.Власть государства над корпорацией-должником дает ему право взыскивать долги или требования, представленные акциями и дивидендами.

Широкие полномочия штата определять брошенное имущество и распоряжаться брошенным имуществом можно увидеть в деле Texaco v. Short , которое поддерживало закон Индианы, прекращающий права на уголь, нефть, газ или другие полезные ископаемые, которые не использовались в течение двадцати лет. , и это предусматривало возврат к владельцу доли, из которой были вырезаны интересы горнодобывающей промышленности.«Использование» полезного ископаемого, которое могло бы предотвратить его исчезновение, включало фактическую или попытку добычи полезных ископаемых, выплату ренты или роялти, а также любую уплату налогов. Действительно, простая подача иска в местный регистратор сохранит интерес. Однако статут не уведомлял владельцев интересов, за исключением его собственной публикации; при этом не требовалось, чтобы землевладельцы уведомляли владельцев долей полезных ископаемых о том, что срок действия долей истекает. С небольшим отрывом Суд поддержал статут, постановив, что заинтересованность государства в стимулировании производства, своевременном получении уведомлений о праве собственности и урегулировании прав собственности послужила основанием для принятия, и пришел к выводу, что надлежащая правовая процедура не требует какого-либо фактического уведомления владельцев неиспользованных полезных ископаемых.Государство «может возложить на владельца полезного ископаемого бремя использования этого интереса или подачи текущего заявления о интересах», и оно может аналогичным образом «возложить на него меньшее бремя информирования об использовании или неиспользовании его собственной собственности. ”

Право домовладельца на справедливую надлежащую правовую процедуру - Бюро защиты домовладельцев, LLC

Ассоциация не является органом правительства штата, поэтому маловероятно, что неспособность предоставить собственнику справедливую правовую процедуру будет нарушением конституционных прав.Однако, поскольку ассоциация функционирует как квази-правительство, суды потребовали, чтобы ассоциации обеспечивали своих членов основными элементами надлежащей правовой процедуры.

Например, в деле Fairwood Greens Homeowners v. Young (1980) 26 Wn. Приложение. 758, 614 P. 2d 219, 223, Верховный суд штата Вашингтон рассмотрел справедливость процедур рассмотрения дела ассоциацией и изложил требования надлежащей правовой процедуры следующим образом:

Суть процессуальной надлежащей правовой процедуры - это уведомление и право быть услышанным.Уведомление должно быть разумно рассчитано, чтобы уведомить сторону о том, что судебное разбирательство, затрагивающее его или его собственность, находится на рассмотрении, и должно давать возможность представить свои возражения в компетентный суд.

Кроме того, Апелляционный суд Калифорнии описал требования справедливости при принятии частных административных решений в деле Applebaum против Совета директоров (1980) 104 Cal. Приложение. 3d 648, 657-658, а именно:

Различие между справедливой процедурой и правом на надлежащую правовую процедуру, по-видимому, связано с происхождением, а не со степенью защиты, предоставляемой физическому лицу; суть обоих прав - справедливость.Адекватное уведомление об обвинениях и разумная возможность ответить являются основными для обоих наборов прав.

Суд объявил, что надлежащая правовая процедура требует административного слушания перед непредвзятыми лицами, принимающими решения, и «следует избегать даже вероятности несправедливости», - заключив, что «[личное участие в споре] также аннулирует административное решение. . "

Следовательно, как минимум, ассоциация должна предоставить обвиняемому собственнику следующие стандарты справедливой правовой процедуры:

  • Адекватное уведомление о нарушении,

  • Возможность быть услышанным,

  • Разумная возможность защищать от обвинения,

  • Апелляция, если это предусмотрено в документах ассоциации.

При рассмотрении заявлений о нарушениях владельцы должны проверить руководящие документы своей ассоциации, местные уставы и прецедентное право, чтобы узнать, что законодательный орган считает справедливой процедурой в их штате.

Наиболее важно, что собственники должны обеспечить следующие действия ассоциации:

  • Связанные с целями ассоциации,

  • В рамках полномочий ассоциации,

  • Обоснованные в заявлении,

  • Были осуществляется с применением минимальных процессуальных норм.

АКТ О СПРАВЕДЛИВОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ: ЗАЩИТА ПРАВ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

ЗАКОН О СПРАВЕДЛИВОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ: ЗАЩИТА ПРАВ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Отправлено 9 февраля, 2016 г.

Права собственности, загружаемый PDF

Примечания о правах собственности PDF

ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

В 2005 году решение Верховного суда по делу Kelo v.Город Нью-Лондон шокировал нацию, когда подтвердил решение государственных чиновников захватить частные дома в собственность именитого владения, чтобы уступить место частным проектам реконструкции. В ответ законодатели по обе стороны политического прохода начали принимать новые законы штата, направленные на защиту владельцев собственности от правительственных сборов.

Несмотря на эти усилия по реформе, правительства обнаружили множество лазеек, позволяющих им злоупотреблять собственниками, осуждая землю или изменяя правила, регулирующие, как собственники могут использовать свою собственность, налагая на них ипотеку, налоги, потенциальную ответственность, если кто-то поскользнулся и упал на собственность - и часто обесценивал ее рыночную стоимость.Спустя десять лет после Kelo , большинство федеральных судов и судов штатов все еще мало что делают для защиты землевладельцев, когда правительство объявляет их собственность «испорченной» или лишает права использовать собственность по своему усмотрению.

В ответ на безудержные злоупотребления, которые сохраняются даже после реформ Kelo после Kelo , Институт Голдуотера разработал передовую инициативу по ограничению полномочий правительства по прямому захвату земель через выдающиеся владения или с помощью более коварных методов чрезмерного регулирования. .Закон 1 (1) гарантирует, что правительство может осуждать частную собственность только для действительно общественного использования, а не для помощи застройщикам или продвижения политических программ, и (2) требует, чтобы правительство платило владельцам, когда его постановления снижают стоимость их собственности, фактически не обеспечивая общественное здоровье и безопасность. Закон представляет собой принципиальное, практическое решение, обеспечивающее справедливый баланс: он позволяет правительству запрещать использование собственности, которое угрожает общественному здоровью или безопасности, но также запрещает должностным лицам навязывать законопроект владельцам собственности, когда ограничения на использование земли выходят за рамки того, что необходимо для защищать общественность.

В 2006 году избиратели Аризоны одобрили версию Закона с перевесом 2: 1. На сегодняшний день это самая надежная защита прав собственности в стране. За десятилетие его действия успех закона стал сигналом для официальных лиц о том, что они не могут рассчитывать на то, что заберут собственность жителей Аризоны, не заплатив за нее, и не могут перепланировать районы в интересах политически влиятельных застройщиков за счет домов и небольших домов. владельцы бизнеса. Теперь, опираясь на этот успех, Закон о справедливости владения недвижимостью может быть использован для защиты граждан в других 49 штатах.

АВАРИЙНОЕ СОСТОЯНИЕ ПРАВ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СЕГОДНЯ

Около десяти лет назад Верховный суд Соединенных Штатов вынес одно из самых спорных решений в своей истории, Кело против города Нью-Лондон , 2 , поддерживая решение государственных чиновников об изъятии частных домов через выдающиеся владения для принятия способ масштабной реконструкции в интересах влиятельных частных застройщиков. Решение вызвало возмущение во всем политическом спектре. В ответ американцы стремились защитить свои права собственности посредством реформ на уровне штатов.Хотя некоторые из этих начинаний были успешными, большинству препятствовали лазейки или неэффективное изменение процедурных деталей, что сделало права собственности такими же уязвимыми, как и прежде. 3

Аризона была другой. В 2006 году избиратели этого штата подавляющим большинством голосов одобрили Закон о защите прав частной собственности, 4 , безусловно, самый надежный способ защиты прав собственности в стране. Хотя противники реформы предупреждали, что закон ограничит способность правительства защищать граждан и лишит налогоплательщиков долларов в пользу богатых землевладельцев, доказано обратное.Закон доказал значительный успех, повысив эффективность правительства и обеспечив право жителей Аризоны на свое имущество, при этом ни один из противников хаоса не предсказывался. Закон является отличной моделью для государств, которые хотят обеспечить значительную безопасность одного из важнейших прав человека: права собственности.

Изъятие собственности

Известный домен - власть правительства захватывать частную собственность для общественного пользования в обмен на плату, которую правительство считает «справедливой компенсацией» - исторически использовался для строительства дорог, каналов, почтовых отделений или военных баз.К сожалению, эти полномочия расширились до такой степени, что сегодня государственные и местные органы власти регулярно осуждают собственность людей на передачу ее частным компаниям во имя «создания рабочих мест» или увеличения налоговых поступлений.

Это было оправдание, приведенное в одном городе Аризоны, когда он решил захватить Bailey’s Brake Service, семейный бизнес, который обслуживал сотни клиентов в пригороде Феникса Меса с 1970-х годов. Рэнди Бейли купил магазин у своего отца в 1995 году, намереваясь сохранить семейное наследие.Но у города были другие планы: он хотел использовать выдающееся владение, чтобы снести его магазин и отдать землю - вместе с субсидией в 2 миллиона долларов - частному хозяйственному магазину, который хотел переехать на территорию Бейли. Бейли обжаловал приговор в суде, утверждая, что оно нарушает федеральную конституцию и конституцию штата Аризона, обе из которых разрешают использование выдающегося домена только для общественных видов использования, таких как шоссе, а не для частного использования, например, для хозяйственных магазинов. После постановления по федеральному делу Kelo официальные лица Mesa заявили, что увеличение налоговых поступлений, которые будет приносить хозяйственный магазин, было «общественным благом», оправдывающим изъятие, и суд первой инстанции согласился с этим.Но Апелляционный суд Аризоны отменил это решение. Он единогласно постановил, что согласно конституции штата «требование« общественного использования »удовлетворяется только тогда, когда общественные выгоды и характеристики предполагаемого использования существенно преобладают над частным характером этого использования». 5 Изъятие собственности у одной частной стороны для передачи другой не отвечало требованиям, даже если это могло принести обществу некоторую общую «выгоду». Верховный суд штата дело не рассматривал.

Хотя Рэнди Бейли выиграл битву и сохранил свою собственность, оставалась большая лазейка, поскольку права собственности все еще оставались уязвимыми для необоснованных заявлений о «порче». Во многих штатах, в том числе в Аризоне в то время, правительство может осудить незащищенную собственность просто потому, что она расположена рядом с небезопасной зоной или испорченной собственностью. Расплывчатые юридические определения также означают, что упадок сил - это глаз смотрящего.

В соседней Калифорнии, например, юридическое определение «упадка» сформулировано так широко, что почти любое имущество в штате может быть подвергнуто осуждению в любое время.Должностные лица общины могут объявить район зараженным всякий раз, когда они принимают резолюцию, объявляющую, что либо «физическая», либо «экономическая» болезнь присутствует. Но эти термины определены расплывчатыми руководящими принципами, в том числе: «[f] субъекты, которые. . . существенно затрудняют экономически целесообразное использование. . . зданий. . . [включая] некачественный дизайн, несоответствующий размер с учетом нынешних стандартов и рыночных условий, [или] отсутствие парковки »,« прилегающее или близлежащее использование, несовместимое друг с другом и препятствующее экономическому развитию.. . площадь проекта »и« существование разделенных участков неправильной формы и формы и недостаточного размера для надлежащего использования и развития, которые находятся в многократной собственности ». 6

В Огайо, город Лейквуд объявил аккуратный район среднего класса «испорченным», чтобы уступить место застройке роскошного кондоминиума. Стандарты города для определения того, когда район был «заражен», включали такие вопросы, как наличие в домах гаражей на две машины и центрального кондиционирования воздуха. 7

Такие неоднозначные правила позволяют местным органам власти объявлять практически все поврежденным. Эта проблема усугубляется тем фактом, что большинство штатов не требует, чтобы сама собственность была испорчена, прежде чем она может быть осуждена. Большинство законов штата о «редевелопменте» позволяют местным властям объявлять весь район разрушенным, даже если он включает в себя ухоженные дома или успешный бизнес. Более того, определение заражения осуществляется не в судебном порядке, где применяются правовые нормы доказывания, а в результате административного голосования местных властей.В большинстве штатов такое голосование не может быть оспорено позже в суде, за исключением самых крайних обстоятельств - и владельцы собственности всегда несут бремя опровержения существования порока. Это было бы достаточно сложно, поскольку невозможно доказать отрицательный результат, но некоторые штаты используют так называемый тест «существенных доказательств», что еще больше затрудняет это бремя. Хотя название подразумевает, что правительство должно предоставить существенное количество доказательств, чтобы объявить ущерб собственности, тест «существенных доказательств» на самом деле означает, что суды должны вынести решение в пользу правительства, если есть каких-либо доказательств в поддержку заявления правительства о порче. . 8 Такое крайнее почтение к городским властям означает, что практически ни одно определение болезни не может быть признано необоснованным.

Наконец, законы штата обычно смещены в сторону правительства, когда речь идет о типах «доказательств», на которые чиновники могут полагаться, когда объявляют район зараженным. 9 В некоторых городах использовались так называемые обследования лобового стекла, что означает, что нанятый городом консультант проезжает по окрестностям, а затем представляет отчет, в котором перечислены факторы, которые подтверждают объявление о заражении. 10 В одном случае в Калифорнии официальные лица заявили, что значительная часть Фресно подверглась разрушению на основании обзора ветрового стекла, который показал, что некоторые здания в этом районе были построены в то время, когда широко использовалась свинцовая краска, - но даже не показало, что на зданиях была обнаружена настоящая свинцовая краска. 11 Тем не менее, объявление города о порче не может быть отменено, если владелец собственности не докажет, что нет никаких доказательств, подтверждающих это. 12

Область выдающихся прав почти полностью регулируется законом штата: федеральное правительство редко предпринимает самостоятельные проекты по борьбе с гриппом, и законы каждого штата обычно диктуют процесс осуждения. 13 После разногласий по делу Bailey многие жители Аризоны опасались, что Верховный суд штата может пойти по пути решения Kelo и ослабить и без того ограниченные меры защиты, которыми они пользовались в соответствии с законодательством штата. У них были веские основания для беспокойства, учитывая, что этот суд практически не обеспечил защиты владельцев собственности, чья земля была изъята не напрямую через именитые владения, а через косвенный метод «регулирующих» сборов.

Принятие прав собственности на основании Постановления

В то время как в выдающемся деле о владении государство принимает прямое владение собственностью человека, оно также может забирать собственность посредством постановлений, запрещающих владельцам использовать, продавать или строить на своей земле.Такие ограничения мешают людям преследовать цель, для которой они купили собственность - таким образом, отнимая у них права собственности в той же мере, в какой это делает выдающееся осуждение владения, - но поскольку правительство технически не передает земельный титул , судьи часто считают что владельцы не имеют права на «справедливую компенсацию». Таким образом, людям запрещено использовать свою собственность, но они вынуждены платить покупную цену, налоги, выплаты по ссуде и возможную ответственность, если кто-то получит травму на земле.Однако такие правила часто снижают стоимость собственности, а это означает, что владелец также не может ее продать. В 1870-х годах Верховный суд США предупредил, что разрешение правительству уклоняться от требования о справедливой компенсации с помощью уловки, состоящей в том, чтобы оставить владельца в техническом владении и отнять у него права на использование земли, «исказит конституционное положение. . . и сделать его авторитетом для посягательства на частные права под предлогом общественного блага, для чего не было оснований в законах ». 14 К сожалению, с тех пор постановления судов штата и федерального правительства позволили правительству сделать именно это.

Суды Аризоны несут такую ​​же вину, как и суды любого штата, когда дело касается этих регулирующих сборов. До принятия Закона о защите прав частной собственности граждане редко могли получить справедливую компенсацию, обещанную им конституцией, если только ограничение собственности полностью не уничтожило рыночную стоимость их земли. Когда Кент и Джудит Уандерс обратились за разрешением на строительство своей собственности в округе Пима, местный совет по регулированию потребовал выделить 45 акров земли в качестве среды обитания для сохранения местных растений.Поскольку это посвящение открытого пространства уничтожило «только» 30 процентов их стоимости собственности, и они «не были лишены всех экономически выгодного использования [своей] земли», суд постановил, что Чудеса не пострадали или брали и ни на что не имели права. 15 Следуя федеральным прецедентам и прецедентам штатов, которые с 1970-х годов по существу устранили конституционные меры защиты от регулирующих сборов, суд постановил, что почти любое государственное ограничение на использование собственности, которое не соответствовало полному уничтожению, освобождено от требования компенсации.Только когда владелец собственности мог показать, что правительство регулирует его собственность настолько жестко, чтобы «исключить ее использование для любой цели , для которой она разумно приспособлена», от правительства требовалось заплатить за то, что оно отняло. 16

Прекращение совместного использования экономики

Рассмотрим лишь один из многих способов, которыми правила землепользования подавляют экономические возможности, нарушая права домовладельцев: ограничения на краткосрочную аренду.Появление так называемой экономики совместного использования открыло новые возможности для владельцев собственности зарабатывать деньги и улучшать свою местную экономику, а также приносить пользу потребителям более широким выбором и более низкими ценами. Airbnb и VRBO.com, в частности, открыли новую эру для отдыхающих и тех, кто ищет места, где можно переночевать, на выходных или дольше. Чтобы понять, насколько глубока эта революция, представьте, что только Airbnb предлагает больше номеров, чем крупные международные гостиничные сети, такие как Hilton и Marriott 17 , и составляет от 8 до 17 процентов предложения краткосрочной аренды в Нью-Йорке. Один только город. 18 Поскольку дорогие отели перестали быть единственным вариантом, краткосрочная аренда привлекает людей к новым направлениям и побуждает их опекать местную экономику и окунуться в местную атмосферу. В 2013 году посетители долины Коачелла, Калифорния, забронировали более четверти миллиона ночей в домах для краткосрочной аренды, вложив более 272 миллионов долларов в местную экономику и создав 2500 рабочих мест. 19

К сожалению, регулирующие органы в ответ не приветствовали эти инновации с распростертыми объятиями, а вытеснили их из бизнеса.Мощные отели и громкие соседи успешно убеждают города запретить владельцам собственности предлагать свои дома путешественникам, несмотря на то, что эти ограничения не имеют никакого отношения к законным функциям правительства по защите здоровья и безопасности людей. От Нью-Йорка 20 до Санта-Моники, 21 место с оживленной экономикой туризма спешит ограничить домовладельцев возможность предлагать путешественникам комнаты в своих домах. Гонолулу, который уже запрещает аренду на срок менее 30 дней, рассматривает возможность повышения штрафов до $ 10,000 в день для домовладельцев, предлагающих краткосрочную аренду. 22 В других городах вводятся обременительные ограничения, но не полные запреты. Ранчо Мираж, Калифорния, требует, чтобы по крайней мере одному жителю было 30 лет, что является дискриминацией по отношению к законным взрослым, которые моложе. 23 Нашвилл, штат Теннесси, ограничивает количество объектов недвижимости, которые могут быть «краткосрочными арендными платами, не занимаемыми собственником», до 3 процентов, что означает, что владельцы недвижимости, такие как Пи Джей и Рэйчел Андерсон, - молодая пара, часто бывающая в разъездах по делам. Работа PJ и те, кто снимает дом, пока они уезжают, чтобы пополнить свой доход, не повезло, как и Линдси Вон, которая купила недвижимость в надежде, что доход от аренды поможет финансировать образование ее детей в колледже. 24

Эти ограничения свидетельствуют о растущем убеждении в том, что регулирующие органы должны микроуправлять частной собственностью человека, несмотря на то, что они часто больше заинтересованы в обслуживании явно выраженных особых интересов, таких как гостиничный бизнес, чем в уважении прав владельцев собственности. Такие усилия не только наносят ущерб туризму, но также снижают стоимость собственности, повышают стоимость проезда и проживания и вытесняют предпринимателей из бизнеса. К сожалению, большинству штатов не удается защитить ничего не подозревающих владельцев собственности и предпринимателей от этих крайних мер.

В 2008 году город Седона, популярное туристическое направление в Аризоне, объявил аренду жилой недвижимости на срок менее 30 дней преступлением , наказуемым тюремным заключением на срок до шести месяцев и штрафом в размере 2500 долларов. Удивительно, но постановление определяет «арендную плату» настолько широко, что этот термин может применяться к покупке таймшера, заключению контрактов на ремонт дома и даже найму няни. 25 Другие города Аризоны идут по стопам Седоны. В 2012 году Гленн Одегард купил вековой дом в историческом Джероме, старом шахтерском городке Аризоны, известном как «Самый вертикальный город Америки» из-за его крутых улиц и высоты 5200 футов.Основанный в 1876 году, Джером был медным городом с пиковым населением 15000 человек в 1920-х годах, но с момента закрытия рудника в 1953 году население сократилось примерно до 450. Оставшиеся жители поддержали город, превратив его в туристическое направление. туры с привидениями, художественные галереи, пансионы, рестораны, бары и магазины.

Гленн попытался внести свой вклад в это восстановление, реанимируя дом, который был заброшен и оставался пустым в течение 60 лет после того, как оползень засыпал его камнями и грязью.Намереваясь сдать его в аренду на время отпуска, Гленн с любовью восстановил полуразрушенный дом до его первоначального исторического состояния. Благодаря его успешным усилиям этот дом был отмечен в журнале Arizona Highways и отмечен в турне по историческим домам и зданиям Джерома. Тем не менее, несмотря на выдачу соответствующих разрешений и первоначальный ремонт дома Гленна, городские власти постановили, что он больше не может использовать этот дом для сдачи в аренду на время отпуска. В соответствии с недавно объявленным запретом города Гленн и другие домовладельцы сталкиваются с штрафами в размере 300 долларов и до 90 дней тюремного заключения за каждый день, когда они позволяют проживать оплачиваемым гостям.Его «награду» за вложение своего времени, денег и труда следовало считать преступником.

К сожалению, суды штата регулярно поддерживают запреты на аренду на время отпуска, исходя из теории, что «сохранение характера и целостности жилых кварталов» и «обеспечение доступного жилья для постоянных жителей» (путем принудительного снижения стоимости жилья на ниже ) являются законными целями, которые может преследовать, ограничивая права частной собственности. Поскольку владельцы могут сдавать свою собственность на длительный срок и сами жить в домах, запреты на краткосрочную аренду на время отпуска, как правило, не уничтожают всей экономической стоимости дома , а это означает, что в соответствии с законодательством большинства штатов, собственники не имеют права на компенсацию, сколько бы им ни стоило ограничение. 26

Хотя понятно, что соседи не хотят шумных арендаторов по соседству или чрезмерного движения на их улицах, эти проблемы уже решены существующими городскими постановлениями, запрещающими шум и другие неудобства. Направление ценных ресурсов на отслеживание запретов на краткосрочную аренду и ведение мелких споров между соседями вместо того, чтобы обеспечивать соблюдение уже существующих законов о недопустимости неудобств, ничего не делает для улучшения районов. 27 Законы о краткосрочной аренде более эффективны для создания барьеров в стиле «не на моем заднем дворе», которые наказывают жителей за то, что они позволяют гостям пользоваться своими домами, чем для обеспечения справедливого отношения ко всем домовладельцам.Значимые меры защиты прав собственности, такие как Закон о справедливости владения недвижимостью, побуждают города сосредоточить внимание на обеспечении соблюдения законных правил защиты от шума и дорожных заторов вместо введения новых ограничений, которые только повышают стоимость жизни, наносят ущерб местному бизнесу и нарушают собственники недвижимости.

АКТ ЯРМАРКИ СОБСТВЕННОСТИ

В ответ на безудержные нарушения прав собственности, которые сохраняются даже после волны реформ Kelo после Kelo , Институт Голдуотера разработал передовую инициативу, ограничивающую полномочия правительства по захвату земли напрямую через выдающиеся владения или через техническую лазейку чрезмерное регулирование.Закон (1) гарантирует, что правительство может брать частную собственность только для действительно общественного использования, а не для помощи застройщикам или продвижения политических программ, и (2) требует, чтобы правительство выплачивало компенсацию владельцам, когда нормативные акты, которые не служат целям общественного здравоохранения и безопасности, снижают стоимость их имущества. Основанный на опыте штата Аризона, но с учетом уроков, извлеченных за десятилетие с момента его принятия, типовой Закон о справедливости владения недвижимостью Goldwater предлагает принципиальное, практическое решение, которое уважает права собственности и уважает необходимость правил, защищающих общество.

Реформа выдающегося домена

Для защиты от сборов в стиле Kelo или Bailey Закон прямо заявляет, что фраза «общественное использование» «[d] oes не включает общественные выгоды от экономического развития, включая увеличение налоговой базы, налоговых поступлений и т.д. занятость или общее экономическое здоровье ». Это означает, что местные власти могут объявить собственность испорченной и, следовательно, объектом осуждения, только когда эта собственность небезопасна или заброшена, а не когда они надеются заменить существующие дома или предприятия торговыми центрами, которые увеличат налоговые поступления.

Но Закон предлагает дополнительную защиту. Во-первых, вместо того, чтобы возлагать бремя доказывания на гражданина, пытающегося сохранить свою собственность, Закон возлагает ответственность на правительство, пытающееся ее забрать. Это означает, что чиновники должны доказать, что осуждение необходимо для устранения общественной опасности. Кроме того, правительство должно доказать этот факт «ясными и убедительными» доказательствами, а не гораздо более низкими стандартами «существенных» доказательств. Это критически важно, потому что оно отменяет предвзятое правило «почтения», которое во многих случаях - включая Kelo - требует от судей смотреть в другую сторону, когда правительство злоупотребляет своими выдающимися полномочиями в области.

Закон также требует, чтобы правительство доказало, что оно должно осудить каждого объекта собственности, прежде чем принимать меры, вместо того, чтобы осуждать целые кварталы на основании плохого состояния некоторых объектов, как это принято в большинстве штатов. В качестве дополнительной защиты от конфискации домов, чтобы уступить место элитным торговым центрам, если государство забирает основное место жительства человека, оно должно заплатить владельцу достаточно, чтобы купить сопоставимый дом.

Наконец, чтобы не допустить, чтобы правительство занижало владельцев собственности или запугивало их перспективой найма дорогостоящих адвокатов, Закон требует, чтобы правительство выплачивало гонорары адвокатам владельцев собственности, если суд установит, что изъятие было незаконным. общественное использование или что правительство предложило меньше, чем действительно справедливую компенсацию.Он также запрещает суду принуждать владельцев собственности платить государственные услуги адвоката.

Реформа нормативно-правовой базы

В дополнение к выдающейся реформе доменов Закон о справедливости владения недвижимостью требует, чтобы правительства штата и местные органы власти выплачивали компенсацию владельцам, когда их постановления снижают стоимость собственности способами, не оправданными потребностями общественной безопасности. Закон предусматривает, что если правительство ограничивает «существующие права на использование, разделение, продажу или владение частной недвижимостью» и это ограничение снижает справедливую рыночную стоимость собственности, правительство должно выплатить владельцу справедливую компенсацию, за исключением случаев, когда ограничение осуществление надлежащих полномочий правительства для защиты населения.Другими словами, хотя владельцам может быть запрещено заниматься загрязнением окружающей среды, поддерживать опасные условия на своей собственности или использовать свою землю способами, нарушающими права их соседей, им не может быть запрещено строить или ремонтировать дома или вести законный бизнес - ни могут ли они быть принуждены использовать свою землю так, как они этого не хотят, - если только правительство не заплатит им за лишение их прав собственности.

Одной из первых попыток защитить людей от налоговых сборов стала Мера 37 штата Орегон в 2004 году.Первоначально он пользовался успехом у избирателей, но оказался безуспешным и был в значительной степени отменен только три года спустя, отчасти потому, что он имел обратную силу. Пострадавшим владельцам собственности было разрешено подавать иски в отношении регулирующих сборов, имевших место до принятия закона. В результате всего за три года после принятия меры было подано более 6800 исков на общую сумму более 19 миллиардов долларов. 28 Конечно, причиной такого большого количества жалоб было то, что правительственные чиновники брали слишком много у слишком большого количества людей.Но поток требований - и вызванная им сложная сеть судебных исков - по понятным причинам напугал налогоплательщиков.

Закон о справедливости владения недвижимостью тщательно разработан, чтобы избежать этой проблемы обратной силы: он применяется только к ограничениям существующих прав на использование и только к законам, принятым после , когда владелец собственности приобретает землю. Кроме того, владелец собственности не имеет права на компенсацию за ограничения землепользования, если только он непосредственно не регулирует землю - что-то неясное в Мере 37.Кроме того, Закон не накладывает никаких ограничений на законные полномочия полиции государства: он не должен компенсировать владельцам нормативные акты, касающиеся общественного здоровья и безопасности, или которые уменьшают общественные неудобства, или которые законно ограничивают бизнес, ориентированный на наркотики или взрослых, или устанавливающий такие коммунальные объекты, как гидроузел. Но хотя эти исключения позволяют правительству выполнять свои надлежащие функции в качестве защитника общественной безопасности, они тщательно разработаны, чтобы не дать бюрократам использовать их в качестве лазеек.Конечно, если ни одно из этих исключений не применяется, правительство может по-прежнему ограничивать права собственника - ничто в Законе не запрещает правительству каким-либо образом регулировать собственность - при условии, что оно оплачивает расходы, которые оно налагает на владельцев.

Силы, поддерживающие регулирование, иногда выступают против компенсации регулирующих сборов на том основании, что правительство часто ограничивает использование людьми собственности, поэтому нет смысла требовать плату за такие ограничения. 29 Судья Оливер Венделл Холмс лаконично изложил этот аргумент, когда написал, что «правительство вряд ли могло бы продолжаться, если бы в какой-то степени ценности, присущие собственности, не могли быть уменьшены без оплаты каждого такого изменения. 30 Но это смешивает два принципиально разных типа законов: те, которые защищают индивидуальные права, такие как законы против воровства или мошенничества, и те, которые обеспечивают обществу общественные блага. Законы, обеспечивающие индивидуальные права, принимаются властью полиции. В некотором смысле они могут снизить стоимость объекта собственности, но правительству не нужно платить за это снижение, потому что ограниченная деятельность изначально была неправильной. Правительство не обязано выплачивать грабителю компенсацию, когда полицейский забирает у него пистолет, или платить людям, когда оно запрещает им загрязнять собственность своих соседей, потому что эти вещи не лишают владельца того, что он имел право делать вначале. место.Но законы, которые выходят за рамки этого предела и ограничивают законное использование собственности - например, законы, запрещающие людям снимать комнаты в своих домах или заставляющие владельцев собственности предоставлять населению такие вещи, как парки или места обитания диких животных, за которые в противном случае заплатили бы налоговые доллары - другое дело. Те законы действительно лишают владельцев того, что им по праву принадлежит, чтобы принести пользу обществу. Таким образом, они аналогичны осуждению выдающихся властей, и должно применяться то же требование справедливой компенсации.

Некоторые возражали против выплаты компенсации владельцам собственности за регулирующие сборы на том основании, что такая компенсация просто слишком дорога. Действительно, Верховный суд США заявил в деле 2002 года, что требование компенсации за множество различных способов, которыми правительство отбирает собственность людей, «превратит государственное регулирование в роскошь, которую могут себе позволить немногие правительства». 31 Но тот факт, что человек - или правительство - не может позволить себе платить за то, что ему нужно, не является хорошей причиной для освобождения его от его конституционной обязанности по справедливой компенсации.Напротив, это хороший повод для сдержанности правительства. В конце концов, затраты на регулирование всегда в конечном итоге несет кто-то . Если государство платит владельцам за изъятие их собственности, то налогоплательщики несут бремя. В противном случае это бремя ложится на потерявших собственность владельцев. 32 Но, как также признал Верховный суд, причина, по которой требуется справедливая компенсация, заключается в том, что несправедливо и несправедливо заставлять отдельных владельцев собственности оплачивать полную стоимость государственного бремени, которое «должно нести общество в целом. . 33 Когда затраты на предоставление общественных благ - будь то среда обитания диких животных или район без аренды на время отпуска - ложатся на одного человека или небольшую группу, тогда общественность должна компенсировать владельцам их убытки. 34

Подача иска о справедливой компенсации

Закон о справедливости владения недвижимостью включает простой процесс подачи иска о компенсации, разработанный, чтобы позволить правительству и владельцам собственности вести переговоры об урегулировании без обращения в суд.В течение трех лет после того, как ограничение на использование впервые будет применено к собственности, владелец должен отправить простое письмо правительству с просьбой о справедливой компенсации. Не требуется неуклюжего и трудоемкого административного процесса проверки. Вместо этого у правительства есть 90 дней на то, чтобы решить, восстанавливать ли права собственности, отказавшись от ограничения на землепользование, или заплатить владельцу за изъятие этих прав. Если правительство решит не применять ограничение, этот отказ может быть передан последующим владельцам собственности.Если правительство отклоняет письмо с требованием или не предпринимает никаких действий в течение трех месяцев, владелец может обратиться в суд с просьбой о компенсации. А поскольку правительство должно оплачивать юридические счета успешного владельца собственности, у бюрократов есть стимул к сотрудничеству и разрешению споров до обращения в суд.

Закон был разработан, чтобы позволить частным лицам подавать иски без необходимости нанимать адвоката. Снижение затрат и бремени предъявления иска увеличивает вероятность урегулирования без длительных и дорогостоящих судебных процессов и помогает удерживать правительства от эксплуатации владельцев собственности, не знающих закона.Таким образом, Закон является существенным улучшением по сравнению с усилиями некоторых штатов по защите людей от регулирующих сборов, потому что в большинстве штатов мало что сделано для упрощения сложного процесса подачи исков. Закон Харриса Флориды, например, включает то, что суды этого штата назвали «сложными требованиями к предварительному иску». 35 И Закон Харриса разрешает компенсацию только за претензии к действиям правительства, 36 , что означает, что владельцы собственности не могут получить компенсацию за уменьшение прав собственности в результате повсеместных нормативных актов, снижающих стоимость собственности всех владельцев. в равной степени. 37

Восстановление частичной выручки

Закон о справедливости владения недвижимостью также решает проблему частичного выкупа, известную как «проблема соответствующих земельных участков», которая долгое время беспокоила владельцев собственности. Проблема возникает, когда ограничение землепользования лишает владельца части стоимости собственности, например 10 процентов. Вот вопрос: должен ли суд рассматривать это как полное изъятие 10 процентов, что в соответствии с федеральным законом означало бы выплату компенсации, или как лишь небольшое снижение стоимости целого, и в этом случае собственник имеет право на получение компенсации. ничего такого? Многие суды штатов и федеральные суды пошли по второму пути.В некоторых вопиющих случаях суды интерпретировали «собственность» не только с точки зрения физических размеров, но и с точки зрения времени , что означает, что «временный» запрет на право использования собственности - даже если он длился десятилетия - не дает владельцу права на компенсацию, потому что владельцу будет разрешено использовать ее каким-либо образом, если запрет когда-либо будет снят. 38

Этот Закон предотвращает такой несправедливый исход, определяя «справедливую компенсацию» как «денежную сумму, равную уменьшению справедливой рыночной стоимости.Таким образом, если постановление лишает владельца 10 процентов стоимости собственности, владельцу должны быть выплачены эти 10 процентов убытков. Закон не делает исключений с точки зрения времени, и поскольку он предоставляет правительству возможность снять ограничение, вероятность того, что собственники могут потерять свою собственность из-за «временных» запретов, снижается.

Боковая панель: Обзор PPRPA
  • Ограничивает государственное использование именитого домена случаями, когда (1) использование именитого домена разрешено законодательством штата, (2) для такого использования необходимо осуждение и (3) использование действительно публично (как определено Действовать).
  • Возлагает на правительство бремя доказывания упадка реальными доказательствами и требует, чтобы суды принимали истинное решение по этому вопросу вместо того, чтобы полагаться на правительство.
  • Требует, чтобы правительство выкупило собственнику сопоставимый дом, если он берет дом для расчистки трущоб или перепланировки.
  • Требует, чтобы правительство платило владельцам, когда нормативные акты, не обеспечивающие реальной защиты здоровья и безопасности населения, лишают права собственности и снижают стоимость их земли.
  • Устанавливает быстрый и простой процесс рассмотрения претензий, который позволяет разрешать претензии регулирующих органов без привлечения адвокатов или судебных исков.
  • Требует, чтобы правительство оплачивало гонорары адвокатов и судебные издержки владельцев, когда они успешно оспаривают неправомерное использование выдающегося домена или нормативного акта.
  • Запрещает правительству оценивать гонорары адвокатов и расходы владельцев собственности.
ДЕСЯТИЛЕТИЕ УСПЕХА

За то короткое время, что версия Закона Аризоны была в бухгалтерском учете, владельцы государственной собственности получили более надежную защиту своих прав. Ниже приведены некоторые примеры успеха закона.

Ремонт Тусона Майка Гудмана

Майк Гудман был на миссии по возрождению центра Тусона и района недалеко от Университета Аризоны. Он купил ветхие строения, чтобы заменить их высококлассным современным жильем, в котором могло бы разместиться больше людей. Его ремонтные работы были построены в соответствии со стандартами, которые превышали требования к зонированию города, а его работа повысила стоимость местной собственности и помогла удовлетворить спрос на жилье, вызванный университетом.

Но у городского совета противников развития были другие планы.После того, как Гудман купил землю, получил необходимые разрешения и начал строительство, совет принял постановление о запрете сноса, которое вынудило всех владельцев собственности, желающих удалить старые постройки из своей собственности, пройти через море бюрократии. От владельцев требовалось провести «исторические исследования воздействия» и выполнить длинный контрольный список расплывчатых, субъективных критериев, прежде чем они могли получить разрешение. Городские власти даже утверждали, что могут распорядиться о продаже недвижимости другому покупателю. Этот византийский процесс применялся ко всем «историческим» свойствам, которые, по определению города, включают в себя любые постройки старше 45 лет.Во имя «сохранения исторического наследия» город ограничил права собственности, снизил стоимость собственности и разрушил планы по благоустройству ветхих кварталов Тусона. Недавно принятый в Аризоне Закон о защите собственности должен был подвергнуться испытанию.

Когда дело было передано в суд, судья упрекнул Тусон в попытке уклониться от требований закона, скрывая его ограничения в строительных нормах города, вместо того, чтобы открыто признать, что было наложено новое ограничение. Не беспокоясь, город повторил постановление, на этот раз включив закон в правила зонирования и назвав его постановлением по охране здоровья и безопасности, чтобы потребовать освобождения от требования компенсации PPRPA.Но другой судья тоже отказался согласиться с этим. Заявив, что Тусон не может игнорировать «общественный интерес к законам, требующим компенсации за частичные регулирующие сборы», суд постановил, что владельцы, такие как Гудман, имеют право на компенсацию за лишение города их прав собственности. 39 Если бы городу позволили избежать наказания за уклонение от требований Закона, меры защиты, одобренные избирателями - «часть больших усилий и движения в защиту прав личности», - были бы сочтены «излишними и устаревшими.”

Правительственные чиновники часто жалуются на издержки, связанные с компенсацией владельцам собственности понесенных ими нормативных издержек. Но регулирование всегда кому-то дорого обходится. До принятия Закона Аризоны эти расходы несли отдельные владельцы собственности, которые - не имея юридических инструментов для защиты - просто лишались стоимости своей собственности без компенсации всякий раз, когда правительственные чиновники придумывали «лучшую» идею того, как собственность человека должен быть использован. Например, постановления о «сохранении исторического наследия» вынуждали владельцев собственности поддерживать старые здания, которые они предпочли бы заменить или отремонтировать, чтобы предоставить населению «живописный» район, с оплатой расходов не населением, а за счет собственных средств. из собственного кармана собственников.Закон перекладывает эти расходы на то место, где они должны быть, - на правительство, которое их в первую очередь налагает. Хотя оплата не требуется, когда нормативные акты защищают здоровье и безопасность населения, любые дальнейшие ограничения должны оплачиваться государством. Это дает законодателям выбор: если они считают, что постановление о сохранении исторического наследия или требования к среде обитания диких животных достаточно важны, они соглашаются выплатить компенсацию владельцам за эти требования. Если нет, то это еще одна причина, по которой индивидуальных владельцев не следует заставлять оплачивать эти государственные расходы самостоятельно.Требование к законодателям взвесить издержки и выгоды от накладываемого ими регулятивного бремени помогает противодействовать чрезмерному регулированию и злоупотреблениям.

Более сбалансированное принятие государственных решений

Гарантируя, что выборные должностные лица разумно взвешивают реальные издержки и выгоды своих правил землепользования, а не просто притворяются, будто ограничения на собственность не требуют затрат, Аризонский закон помог обеспечить более эффективное принятие государственных решений. Рассмотрим два случая, в которых риск ответственности помог защитить интересы как владельцев собственности, так и налогоплательщиков от злоупотреблений со стороны правительства.

Всего через два года после принятия закона округ Марикопа, действуя в соответствии с законом штата, ограничивающим застройку вблизи базы ВВС Люк, ввел мораторий на получение разрешений на строительство в этом районе. Мораторий оказал разрушительное воздействие на стоимость недвижимости: стоимость вновь зонированных свободных жилых участков упала на 95 процентов, в то время как стоимость существующих домов снизилась вдвое. 40 Владельцы недвижимости внезапно обнаружили, что им запрещено ремонтировать свои дома, им запрещено устанавливать бассейны во дворах, монтировать солнечные батареи на крышах домов или проводить срочный ремонт электричества и водопровода.О строительстве новых домов не могло быть и речи. Ветерану ВВС Роберту Ландерсу сказали, что он не может установить лечебный спа-центр, который прописал ему врач для восстановления после операции. В результате моратория более 175 владельцев недвижимости подали иски о компенсации на сумму около 20 миллионов долларов. Округ, столкнувшись с реальными издержками, которые наложил его закон, отменил замораживание разрешений. 41

С другой стороны, когда общественность проявляет достаточный интерес к сохранению исторического наследия, Закон о справедливости владения недвижимостью может гарантировать наиболее эффективное обслуживание общественных эстетических ценностей.Аризона по праву гордится множеством архитектурных шедевров, созданных Фрэнком Ллойдом Райтом, который в последние два десятилетия своей жизни сделал Феникс своим зимним домом. В 1952 году он построил дом для своего сына и невестки - дом Дэвида и Глэдис Райт площадью 2500 квадратных футов, спрятанный в самом центре городского квартала Аркадия. Дом имеет характерный спиральный вид известного архитектора музея Гуггенхайма в Нью-Йорке. Поскольку Райт считал дом своим основным местом жительства до конца своей жизни, он хорошо использовался и был относительно неизвестен.

Все изменилось, когда Глэдис скончалась в 2008 году, и ее внуки продали дом. Он пустовал в течение нескольких лет, прежде чем застройщик купил его за 1,8 миллиона долларов с планами снести дом и разделить участок. Прежде чем заключить сделку, застройщик запросил и получил разрешение правительства, но когда энтузиасты Райта потребовали, чтобы город сохранил дом, чиновники аннулировали разрешение на снос. Соседи уговаривали их обозначить объект как достопримечательность, тем самым заморозив застройку как минимум на три года. 42

Изменение правил в середине игры несправедливо мешает владельцам собственности преследовать цель, для которой они купили собственность, и навязывает им ипотеку, налоги и часто резкое падение стоимости собственности. Закон Аризоны о защите прав собственности гарантировал застройщику оплату стоимости, утраченной в результате моратория. Но когда борьба за дом Райта усилилась, этот вопрос привлек внимание Фрэнка Ллойда Райта Building Conservancy, который учредил некоммерческую организацию для покупки, восстановления и содержания дома в образовательных целях. 43 Вместо того, чтобы заставлять владельца собственности оплачивать расходы, связанные с отказом от своих инвестиционных планов или поддержанием собственности, которую он не мог использовать, и вместо того, чтобы заставлять налогоплательщиков финансировать желания защитников природы, закон Аризоны создал стимул, который позволил поклонникам Райта которые хотели спасти дом и думали, что это того стоит, сами оплачивали счет. Застройщик ушел невредимым, и сегодня в доме идет реставрация.

Злоупотребление правом зонирования для контроля личного выбора

Закон о справедливости владения недвижимостью может даже защитить общественность от попыток правительства навязать обществу свои предпочтительные социальные ценности.Например, округ Пима в Аризоне был одним из 44 муниципалитетов, получивших федеральные «стимулирующие» деньги на борьбу с ожирением в пределах его границ. Округ Пима лоббировал свою долю, пообещав потратить 15,8 миллиона долларов на реализацию комплексной схемы ограничений для ресторанов, рабочих мест и школ, направленных на сокращение талии жителей. Возможно, самой вопиющей целью плана было так называемое «зонирование ожирения», попытка контролировать то, что люди едят, ограничивая количество ресторанов быстрого питания, разрешенных в данном районе.

Такие ограничения оказались популярными среди некоторых городских планировщиков, которые стремятся использовать регулирующие полномочия не для защиты людей от опасных или мошеннических методов ведения бизнеса, а для навязывания населению выбора в отношении здоровья и образа жизни. Например, Лос-Анджелес запретил строительство новых ресторанов быстрого питания в некоторых районах с низким доходом, хотя отказ от доступной еды не помогает семьям с низкими доходами питаться лучше. Детройт запретил некоторым ресторанам с едой на вынос и въездом на вынос в радиусе 500 футов от школы.Федеральный центр по контролю за заболеваниями даже опубликовал рекомендации для местных властей, которые следует использовать при разработке ограничений зонирования, которые «поддерживают здоровое питание и активный образ жизни», среди прочего, «изменяя места продажи нездоровой конкурентоспособной пищи», «ограничивая [ing ] реклама менее здоровой пищи »или использование« подходов к снижению трафика (например, лежачие полицейские и круги на дорогах) », чтобы побудить людей ходить пешком, а не водить машину. 44

Возможно, наиболее сбивающим с толку примером округа Пима является то, что план борьбы с ожирением должен был финансироваться за счет федеральных стимулирующих денег во имя «создания рабочих мест».Но такие изменения зонирования приведут к закрытию местных предприятий, ограничат выбор потребителей и приведут к значительному снижению стоимости собственности, предназначенной для использования в коммерческих целях. Уничтожение предприятий и лишение прав собственности не способствует развитию экономики. Вместо этого «зонирование ожирения» просто перераспределяет ресурсы налогоплательщиков для навязывания диетических решений, которые бюрократы считают предпочтительными, со всеми издержками, которые несут граждане и бизнес в виде более высоких цен на продукты питания и меньшей свободы выбора.Но благодаря Закону о защите прав собственности в Аризоне план зонирования от ожирения Пимы потребовал бы от округа компенсации владельцам ресторанов и других предприятий, пострадавшим от таких ограничений. После того, как план был разоблачен и возникла угроза судебного иска, округ решил, что не стоит выплачивать компенсацию пострадавшим владельцам собственности, и отказался от своих схем зонирования из-за ожирения. 45

ИЗВЛЕЧЕННЫХ УРОКОВ

Теперь, когда должностным лицам Аризоны запрещено перекладывать расходы, связанные с их нормативными актами, на отдельных владельцев собственности, некоторые искали способы обойти закон.Ниже приведены несколько извлеченных уроков, которые политики в других государствах могут использовать при разработке значимых реформ для обеспечения надежной защиты прав частной собственности. Формулировка типового законопроекта, представленная в Приложении, включает в себя все эти уроки, но директивным органам следует позаботиться о пересмотре формулировок на предмет соответствия законам и практике своих собственных государств.

Исключение общественной безопасности

Поскольку Закон не требует компенсации за правила землепользования, которые защищают общественную безопасность и здоровье, некоторые города пытались включить свои ограничения прав собственности в это исключение.Например, когда чиновники в Седоне пытались запретить краткосрочную аренду на время отпуска, они пытались уклониться от своей обязанности по выплате компенсации, утверждая, что запрет защищает общественную безопасность. Вызванные в судебном процессе, чтобы объяснить, как, они не представили никаких доказательств, а вместо этого заявили, что они им не нужны, потому что их заявления о том, что запрет защищает общественную безопасность, должно было быть достаточным. По их словам, такие заявления «не подлежат пересмотру судами». 46

К счастью, Апелляционный суд Аризоны отклонил этот аргумент.Когда правительство ущемляет права собственности и заявляет, что это необходимо для защиты населения, оно несет бремя «установления [путем] большинства доказательств», что применяется исключение для общественной безопасности. 47 Это решение было важным, потому что во многих других штатах, а также в федеральном суде, как правило, именно владельцы собственности должны нести бремя доказательства того, что ограничения их прав неконституционны. Часто это невозможно, учитывая, что правительство обычно может полагаться на простые предположения, чтобы предположить, что, возможно, если оно не ограничит право на использование собственности, обществу каким-то образом может быть нанесен ущерб.Такой подход, называемый «тестом на рациональную основу», обычно помогает противодействовать попыткам владельцев собственности защитить свои права в суде.

В деле Седоны судьи Аризоны отвергли эту уважительную теорию. Если бы простого утверждения правительства было достаточно, чтобы ссылаться на исключение «общественной безопасности», оно могло бы просто «использовать формулировку установленного законом исключения, чтобы продемонстрировать, что оно основано на реальных фактах», и аннулировать защиту прав собственности инициативой. 48 Хотя суды штата еще не указали, насколько точно регулирование собственности должно соответствовать проблеме общественного здравоохранения, прежде чем оно будет освобождено, очевидно, что Закон требует реалистичного судебного пересмотра, когда должностные лица заявляют об исключении, касающемся общественной безопасности, чтобы гарантировать, что это это не просто предлог. Правительству обычно легко доказать, что закон о землепользовании четко и напрямую защищает здоровье и безопасность населения, если это так. В деле Седоны суд привел в пример законы, запрещающие людям накапливать мусор на своих дворах, что, очевидно, связано со здоровьем и безопасностью, поскольку они предотвращают «насекомых, грызунов, змей и огонь». 49 Точно так же постановления в зоне затопления имеют «очевидную связь с здравым смыслом» для предотвращения чрезвычайных ситуаций и защиты жизней и имущества. 50 С другой стороны, суд отметил, что «связь между запретом на краткосрочное проживание и общественным здоровьем» «не является самоочевидной». 51 Если чиновники не хотели платить владельцам собственности за ограничение их прав, они должны были продемонстрировать - с помощью реальных доказательств - что ограничение этих прав тем или иным образом защищает здоровье и безопасность населения.Они не могли этого сделать. Несмотря на расплывчатые ссылки на «мир, безопасность и общее благополучие жителей», городские записи показали, что власти ввели запрет на аренду, чтобы защитить «характер маленького городка» и «красоту его пейзажей», а не предотвратить какие-либо общественные опасности. . 52 Все жалобы, полученные должностными лицами от жителей, касались общих недовольств придорожной парковкой или дорожным движением или соседями, выражавшими желание жить в «маленьком городке», где «вы знаете почти всех». Эти жители призвали город запретить краткосрочную аренду, чтобы сохранить «тихий, дружелюбный, семейный» район, а не для защиты общественной безопасности. 53 Таким образом, суд отказался слепо принять утверждение города о том, что запрет на аренду освобожден от требования компенсации. 54

Еще более диковинными были попытки должностных лиц Иеронима приспособить свой запрет на краткосрочную аренду под исключение «общественной безопасности». Они заявили с очевидной серьезностью, что запрет краткосрочной аренды защитит безопасность пешеходов, которые не могут заехать за город, которые могут не знать о выбоинах на улицах, и поддержит санитарные условия, потому что нерезиденты могут не знать, когда наступает день мусора.Они даже утверждали, что запрет предоставит достаточно жилья на длительный срок, чтобы побудить граждан баллотироваться на должности в городском правительстве. 55

Эти вопросы в настоящее время являются предметом судебного разбирательства в иске Института Голдуотера Макдональд против Джерома . 56 Хотя суды Аризоны заявили, что города должны фактически доказать, что они продвигают здоровье и безопасность, если они потребуют освобождения от своего обязательства платить за снижение стоимости собственности, суды все же должны решить, сколько доказательств необходимо, чтобы показать, что реальная общественность - существует проблема со здоровьем, и действительно ли данное постановление решает эту проблему.Политики в других государствах, стремящиеся провести реформы для защиты прав частной собственности, должны позаботиться о включении формулировок, гарантирующих, что суды рассматривают действия правительства, ограничивающие права собственности, и делают это независимо, скептически, вместо того, чтобы полагаться на утверждения правительства об общественных мотивах. . В противном случае защита прав частной собственности может оказаться беззубой.

Процедурные препятствия

Даже будучи вооруженными надежными механизмами защиты прав собственности, такими как Закон о справедливости владения недвижимостью, владельцы могут найти процесс получения компенсации обременительным.Иногда юридические процедуры могут быть настолько сложными, что фактически лишают владельцев собственности защиты. Когда бизнесмен из Флагстаффа Пол Тернер купил свою собственность, чтобы управлять небольшим инженерным бизнесом, он намеревался пополнить свой доход, построив на участке небольшую многоквартирную постройку. Однако после того, как он получил необходимые разрешения и заложил фундамент для нового здания, город принял постановление, запрещающее застройку его собственности в соответствии с планом.

Постановление снизило стоимость его собственности, поэтому Тернер подал иск о компенсации и выполнил все необходимые предварительные требования, включая письменное уведомление города о том, что его новые правила снизили стоимость его собственности.Закон Аризоны требует этого шага, чтобы дать правительству и владельцам собственности возможность работать вместе, чтобы избежать обращения в суд. Получив письмо с требованием, правительство может восстановить имущественные права гражданина, согласиться на выплату компенсации или отклонить требование как необоснованное. Но в случае Тернера город просто проигнорировал это заявление. Это означало, что по истечении 90 дней претензия автоматически считалась отклоненной. Но когда Тернер нанял юриста и подал иск, городские власти пошли за ним по техническим причинам, убедив суды воздвигнуть новые процедурные препятствия на этом пути.Задержки пошли на пользу городу, поскольку Тернер подал иск в течение последних 90 дней трехлетнего срока давности, предусмотренного в Законе. Таким образом, к тому времени, когда истек 90-дневный период, город ждал достаточно долго, чтобы Тернеру было отказано в его дне в суде. К сожалению, лазейка, созданная городом, сохраняется и сегодня, фактически сокращая срок давности по Закону Аризоны на целых три месяца. 57 Государства, рассматривающие вопрос о принятии Закона о справедливости владения недвижимостью, должны позаботиться о том, чтобы с самого начала устранить эту возможность для правительства полностью отказаться от требования компенсации.

Отказ от прав

Не имея возможности возлагать расходы на регулирование на плечи отдельных лиц и семей, правительства сначала отреагировали на Закон, ища способы обойти закон и избежать выплаты справедливой компенсации. Одна из наиболее распространенных тактик заключалась в том, чтобы требовать от владельцев собственности, ищущих разрешения на застройку или использование, отказаться от своих прав собственности в обмен на такие разрешения. Сообщение: Хотите превратить свой навес для машины в более безопасный гараж? Хотите построить дополнительную спальню для своей растущей семьи? Разрешение предоставлено - при условии, что вы отказываетесь от своего права требовать компенсацию и позволяете правительству вводить ограничения по девальвации по своему усмотрению.Иногда в этих отказах даже говорится о том, что они «управляют землей», что лишает будущих владельцев права предъявлять такие претензии.

Отказ от прав может быть действительным, если правительство пытается запретить собственнику недвижимости запрашивать изменение зонирования, а затем заявлять, что изменение классификации уменьшило его права собственности. А в некоторых ограниченных обстоятельствах правительство может потребовать от собственника чего-то отказаться в обмен на разрешение на землепользование. 58 Но чем шире отказ, тем больше вероятность нарушения Конституции.Правительство не может навязывать необоснованные условия при получении разрешения на застройку или заставлять людей отказываться от своих конституционных прав в обмен на разрешение использовать принадлежащую им собственность. 59 Тем не менее, некоторые города Аризоны пытались сделать именно это, требуя от владельцев собственности, обращающихся за разрешением на зонирование, отказываться от всех нынешних или будущих требований о компенсации, вытекающих из любого закона о землепользовании , следующего за , который «относится к или [является ] в соответствии с »просьбой. 60 Опять же, политики, рассматривающие принятие Закона о справедливости владения недвижимостью, должны указать, что правительство не может обусловливать способность собственника использовать свою собственность готовностью отказаться от права на справедливую компенсацию.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реформа регулирующих сборов - это вопрос фундаментальной справедливости: цена за исполнение желаний сообщества не должна возлагаться на владельцев собственности в одиночку, но должна оплачиваться сообществом. Когда правительство отбирает собственность гражданина, оно должно выплатить справедливую компенсацию - будь то изъятие явным образом, через выдающиеся владения, или косвенно, через регулирующие сборы.Закон о справедливости владения недвижимостью обеспечивает справедливый баланс, позволяя городам и общинам выполнять работу, которую они должны выполнять, - защищать общественную безопасность - и даже идти дальше и регулировать собственность в эстетических или общественных целях, если они этого не делают. прилепить владельцев собственности к счету. Это предотвращает злоупотребление выдающимся доменом и обеспечивает справедливый и эффективный процесс для людей, чья собственность используется в законных общественных целях. Он защищает фундаментальное право человека на частную собственность, соблюдая при этом необходимость правил, защищающих каждого.

После десятилетия успеха (и извлеченных уроков) в Аризоне Закон о справедливости типового владения недвижимостью может защитить домовладельцев и в других 49 штатах. Сегодня, спустя десять лет после того, как Аризона приняла свою собственную версию, мы можем открыть новую эру общенациональной защиты прав собственности, справедливости и верховенства закона.

А как насчет изъятия частной собственности в соответствии с положениями о водно-болотных угодьях? | Раздел 404 Закона о чистой воде: разрешение на сброс земснаряда или насыпного материала

Проблема: Когда действия правительства, затрагивающие частную собственность, считаются "изъятием" и каковы последствия регулирования водно-болотных угодий?


Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов Америки

Никто не может... быть лишенным ... собственности без надлежащей правовой процедуры, и частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации.


Юридическая информация

Концепция выручки взята из Пятой поправки (см. Выше), которая запрещает изъятие частной собственности государством для общественного пользования без выплаты справедливой компенсации. В этом информационном бюллетене кратко рассматривается вопрос выручки, связанный с регулированием водно-болотных угодий.

Верховный суд и суды низшей инстанции установили свод законов, используемых для определения того, когда действия правительства, затрагивающие использование частной собственности, равносильны "изъятию" собственности государством.Когда частная собственность «забирается» государством, собственник должен получать справедливую компенсацию.

Первоначально суды признали иски, основанные на действиях правительства, которые привели к физическому захвату или захвату частной собственности. Впоследствии суды постановили, что при определенных ограниченных обстоятельствах государственное регулирование, затрагивающее частную собственность, также может быть приравнено к изъятию.

При рассмотрении этих дел о «регулирующих» сборах суды обычно применяют критерий равновесия; они исследуют характер действий правительства и их влияние на экономическую стоимость собственности.Действия правительства с целью защиты здоровья и безопасности населения, включая многие виды действий по охране окружающей среды, как правило, не являются выручкой. Суды также рассматривают степень, в которой действия правительства противоречат разумным, подкрепленным инвестициями ожиданиям владельца собственности.

В деле Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины (1992 г.) Верховный суд США постановил, что постановление штата, которое лишает владельца собственности всякого экономически выгодного использования этой собственности, может быть изъятием.Суд далее пояснил, однако, что регулирование не является изъятием, если оно соответствует «ограничениям, которые являются основополагающими принципами государственного права собственности, и неудобства, уже наложенные на право собственности». В качестве примера «основных принципов» суд сослался на право правительства предотвращать затопление чужой собственности.

Дело

«Долан против города Тигард» (1994 г.), также рассматриваемое Верховным судом, связано с требованием города Тигард в Орегоне о том, что для предотвращения наводнений и дорожных заторов владелец бизнеса стремится существенно расширить свое присутствие на территории, прилегающей к зоне затопления. создать общественную зеленую дорожку и велосипедную дорожку из частной земли.Верховный суд постановил, что требование города будет принято, если городские власти не докажут, что существует «разумная взаимосвязь» между созданием зеленой и велосипедной дорожки и воздействием застройки. По сравнению с фактами в Долане, программа раздела 404 Закона о чистой воде, как правило, не требует, чтобы владельцы собственности обеспечивали общественный доступ через свою собственность или вдоль нее.

Текущий статус

Наличие водно-болотных угодий не означает, что владелец собственности не может осуществлять какие-либо действия на участке.Фактически, регулирование водно-болотных угодий в соответствии с разделом 404 не обязательно даже приводит к ограничению использования участка. Многие виды деятельности либо вообще не регулируются, либо явно освобождены от регулирования, либо разрешены в соответствии с общими разрешениями. У Корпуса есть много общих разрешений, которые разрешают незначительную деятельность без необходимости индивидуальной обработки. За информацией об общих разрешениях обращайтесь в отдел регулирования вашего Корпуса.

Более того, в ситуациях, когда требуется индивидуальное разрешение Exitare, федеральные агентства могут работать с соискателями разрешения на разработку проектов, которые соответствуют требованиям закона и защищают окружающую среду и общественную безопасность, одновременно выполняя законные индивидуальные цели и защищая права собственности заявитель.В целом более 95% всех проектов получают разрешение по Разделу 404.

законов, поддерживающих лесовладение - Национальная ассоциация государственных лесоводов

В США физические лица имеют право владеть собственностью. Законодательство США о собственности восходит к колониальному периоду, когда британские законы о собственности и защите собственности постепенно были включены в закон о колониях. После революции в США и отделения от британского правления законы США, касающиеся владения собственностью и прав собственности, стали основными компонентами U.С. Конституция и государственные законы.

В США существует три уровня защиты прав собственности: федеральный, штатный и местный. Когда права собственности каким-либо образом нарушаются, правоохранительные органы США обязаны устранить эти нарушения и привлечь нарушителей к ответственности. Правовая система США обязана преследовать нарушителей в соответствии с федеральными, государственными и местными законами.

Защита прав собственности

Пятая поправка к U.S. Конституция гласит, что люди имеют право владеть и продавать собственность и что эта собственность не может быть отобрана у них у правительства. В нем говорится: : «Ни [никто] не может быть лишен жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; Не допускается передача частной собственности в общественное пользование без справедливой компенсации ».

Штаты, а не федеральное правительство, являются главными защитниками и регуляторами владения собственностью и защиты «пакета прав», которые связаны с владением собственностью.Статья 1 Десятой поправки запрещает штатам принимать любые законы, которые ограничивают договорное право лица приобретать или использовать собственность. Чтобы гарантировать, что правительства штатов также защищают право людей на владение собственностью, Конституция включает Четырнадцатую поправку, которая дает следующие гарантии: «… ни один штат не может лишать какое-либо лицо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры. закон; ни отказать любому лицу, находящемуся под его юрисдикцией, в равной защите закона .”

Что касается владения лесными землями, то это закон штата, который защищает землевладельцев от таких вещей, как вторжение (несанкционированный доступ или использование чужой собственности) и незаконный вывоз древесины и других недревесных лесных продуктов.

Сегодня около 11 миллионов человек и семей владеют лесными угодьями в Соединенных Штатах. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о лесовладении в США

Право собственности | Британника

Закон о собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и в соответствии с которыми могут быть структурированы сделки с недвижимостью.Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет. Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Как таковой, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится.Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.

В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминировать в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права.В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогом в различных странах гражданского права (т.е.законе, основанном на римском праве, а не на английском общем праве), включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.

Определение и основные темы

Проблема определения

Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.

Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово свойство ( собственности ) может иметь разные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственности наиболее точно понимается как экономические отношения между собственником вещи и всеми другими лицами в отношении этой вещи.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

Право собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.

Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все, правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. Закон об интеллектуальной собственности.

Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.

Этимология

Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеки от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий», или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как это стало юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.

Западная тенденция к агломерации

Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.

Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *