Запрещение сделок с имуществом что значит: Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью в 2021 году

Наличие зарегистрированного ареста в отношении недвижимого имущества является основанием для отказа в государственной регистрации сделки с таким имуществом и прав на него

Основание: пп. 1.5 п. 1 ст. 36 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Закон о регистрации).

Соответственно, сделка с таким объектом не будет считаться заключенной и права на него не возникнут у приобретателя.

Исключением будет являться лишь регистрация сделки и вытекающих из нее прав в случае приобретения объекта при наличии и соблюдении условий постановления судебного исполнителя о самостоятельной реализации должником арестованного имущества (ст. 92 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (Закон об исполнительном производстве)).

Вместе с тем, на практике встречаются случаи, когда регистраторы настаивают на снятии ареста судебным исполнителем до регистрации сделки с самостоятельно реализованным должником имуществом.

• Запрет отчуждения объекта / Запрет распоряжения объектом

Как и в случае ареста, регистрация таких запретов влечет невозможность регистрации сделки с объектом

Основание: пп. 1.5 п. 1 ст. 36 Закона о регистрации

Такая сделка не будет считаться заключенной и права на объект недвижимости не возникнут у приобретателя.

При этом высока вероятность отказа в государственной регистрации даже при наличии постановления судебного исполнителя о самостоятельной реализации должником арестованного имущества в силу отсутствия прямого указания в законодательстве на возможность совершения сделок с имуществом, в отношении которого зарегистрированы указанные запреты.

Рекомендации:

До обращения за регистрацией сделки с объектом необходимо:

— получить у судебного исполнителя документ, подтверждающий отмену запрето
— осуществить государственную регистрацию прекращения запретов

Запрет распоряжения объектом является более широким ограничением действий должника, исключающим, в том числе, возможность изменения объекта. Это следует учитывать при самовольной перепланировке (реконструкции и т.д.) либо выполненных , но не зарегистрированных надлежащим образом перепланировке (реконструкции).

В такой ситуации государственная регистрация изменения объекта может осуществляться в одном из случаев:

— по инициативе судебного исполнителя (ст. 63 Закона об исполнительном производстве)
— должником после снятия запрета

• Запрет совершения регистрационных действий

Такой запрет широко применяется судебными исполнителями для недопущения любого изменения статуса объекта.

Формально, подписание сделок, изменение объекта или иное распоряжение им не запрещены. Однако соответствующие действия должника (приобретателя) не повлекут никаких юридически значимых последствий в силу невозможности осуществления необходимой государственной регистрации.

При этом, в отличие от ситуаций с зарегистрированными арестом, запретом отчуждения объекта или запретом распоряжения объектом, в осуществлении государственной регистрации будет отказано даже при подаче заявления самим судебным исполнителем.

Рекомендации:

В связи с этим, до обращения за совершением любого регистрационного действия необходимо:

— получить у судебного исполнителя документ, подтверждающий отмену запрета
— осуществить государственную регистрацию прекращения запрета

Материал подготовлен для портала kartoteka.by.

Наша команда готова помочь вам в любых вопросах, связанных с недвижимостью и строительством. Больше информации о нашей практике можно узнать здесь.

Читайте также:

Отличия ареста недвижимости от запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью

Анциперова Анастасия Игоревна, молодой ученый, второй координатор (2012-2014) студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»

Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), научный руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России)»

ОТЛИЧИЯ АРЕСТА НЕДВИЖИМОСТИ ОТ ЗАПРЕТА НА СОВЕРШЕНИЕ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

(Специально для Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов)

1. Арест заключается в издании приказа о запрете распоряжаться определенной недвижимостью, а в случае необходимости запрет пользования недвижимостью и ее изъятие (ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в редакции 28 декабря 2016 г.). По смыслу ч. 2 ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса РФ арест состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу недвижимости распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться недвижимостью, а также в изъятии недвижимости и передаче ее под охрану.
2. Запрет на совершение регистрационных действий по операциям, материальным объектом которых является недвижимость, следует отличать от ареста недвижимости. Статья 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 3 июля 2016 г.) устанавливает, что по решению государственного регистратора прав осуществление государственной регистрации прав приостанавливается, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. Следовательно, закон отграничивает арест недвижимости от запрета совершать определенные действия с недвижимостью.

3. Мнимое тождество. Встречаются судебные акты, в которых отождествляется арест недвижимости и запрет совершать действия с недвижимостью. Судебный пристав-исполнитель постановил о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении квартиры, принадлежащей должнику.
Должник оспаривал постановление судебного пристава, ссылаясь на то, что квартира является для него единственным пригодным для проживания жилым помещением, поэтому на квартиру не может быть обращено взыскание. Районный и областной суд согласились с должником, а Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда оставила вынесенные по делу судебные акты без изменений. При этом Судебная коллегия указала, что исполнительное действие в виде запрета на совершение регистрационных действий и действий по исключению из государственного реестра в отношении квартиры должника направлено на «ограничение права должника распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением и фактически предусматривает запрет должнику распоряжаться данным имуществом путем его отчуждения другим лицам» (Определение Верховного Суда РФ от 25 фев. 2015 г. № 85-КГ14-9).

Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом не препятствует должнику распоряжаться данной недвижимостью. Должник вправе ее продать, но совершив договор купли-продажи, должник не может выполнить обязанность по передаче квартиры в собственность покупателя. Пункт 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом адресован не должнику, а органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

4. Иски. Запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости, как показано выше, зачастую отождествляют с арестом недвижимости. Это позволяет предположить, что возможны иски об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости по аналогии с исками об освобождении имущества от ареста. Например, история английского права помнит, что суды общего права допускали «в известном случае» иски вне установленных форм, когда признавали их аналогичными по содержанию с общепринятыми [1: 168].
5. Запреты и залоги. Согласно п. 5 ст. 334 Гражданского кодекса РФ кредитор, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом, обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требование такого кредитора были удовлетворены. Наложение запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости в интересах кредитора (взыскателя четвертой очереди) не влечет за собой возникновение у кредитора права залога. Обусловлено это тем, что арест имущества (запрет на распоряжение имуществом) не тождественен запрету на совершение регистрационных действий с имуществом.

Использованная литература
1. Виноградов, П. Г. Очерки по теории права / П. Г. Виноградов // Очерки по теории права. Римское право в средневековой Европе / П. Г. Виноградов ; под ред. и с биографическим очерком У. Э. Батлера и В. А. Томсинова. — М. : Зерцало, 2010. — С. 52-185

О МФЦ — МФЦ ЕАО

Устав ОГБУ «МФЦ» по ЕАО                                Учредитель: Департамент социальной защиты населения правительства ЕАО

Областное государственное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Еврейской автономной области» (далее — Учреждение) создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О некоммерческих организациях», постановлением правительства ЕАО от 22.03.2007 №82-пп «О создании областного государственного учреждения «Расчетно-кассовый центр», постановлением правительства Еврейской автономной области от 12.10.2010 №370-пп «О создании государственных казенных учреждений Еврейской автономной области путем изменения типа существующих государственных бюджетных учреждений Еврейской автономной области» и постановлением правительства Еврейской автономной области от 22.03.2011 №120-пп «О переименовании областного государственного бюджетного учреждения «Расчетно-кассовый центр».

Учреждение создано в целях повышения качества предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Еврейской автономной области.

Предметом деятельности Учреждения является организация предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Еврейской автономной области.

Целями деятельности Учреждения являются:

— упрощение процедур получения физическими и юридическими лицами отдельных государственных и муниципальных услуг;

— противодействие коррупции, ликвидации рынка посреднических услуг при предоставлении государственных и муниципальных услуг;

— обеспечение информированности физических и юридических лиц о порядке, способах и условиях получения государственных и муниципальных услуг;

— предоставление физическим и юридическим лицам возможности получения государственных и муниципальных услуг с использованием современных информационных и коммуникационных технологий, обеспечение доступа к порталу государственных и муниципальных услуг;

— повышение комфортности для заявителей процесса получения государственных и муниципальных услуг.

Учреждение осуществляет следующие виды деятельности:

— организация предоставления на базе Учреждения государственных и муниципальных услуг в соответствии с соглашениями, заключаемыми с государственными и муниципальными органами, государственными внебюджетными фондами, уполномоченными на предоставление этих услуг;

— предоставление мер социальной поддержки населению Еврейской автономной области.

— участие в межведомственном взаимодействии с органами государственной власти, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и другими организациями, участвующими в предоставлении государственных и муниципальных услуг;

— прием необходимых документов от заявителей на предоставление государственных и муниципальных услуг, первичный входящий контроль документов, транспортировка документов, информирование заявителей о необходимости совершения регламентированных действий в ходе получения государственных и муниципальных услуг, выдача результатов предоставления государственных и муниципальных услуг заявителям;

— оказание посреднических и консультационных услуг физическим и юридическим лицам;

— информирование заявителей о порядке предоставления государственных и муниципальных услуг в Учреждении, о ходе выполнения запросов о предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также по иным вопросам, связанным с предоставлением государственных и муниципальных услуг;

— организация работы курьерской службы по доставке необходимых документов в соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, организации, участвующие в предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также по доставке результатов предоставления государственных и муниципальных услуг в Учреждение;

— обработка персональных данных заявителей при предоставлении государственных и муниципальных услуг на базе Учреждения;

— организация и проведение выставок, семинаров и конференций;

— предоставление мест для рекламы;

— предоставление в аренду недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении Учреждения, в целях достижения уставных целей Учреждения;

— предоставление в установленном порядке в аренду мест для мелкорозничной торговли в помещениях Учреждения, в т. ч. продукцией общественного питания, а также предоставление в аренду мест для размещения терминалов, банкоматов, торговых автоматов и т.п.

Как снять запрет с недвижимого имущества, наложенный судебным приставом-исполнителем

Большое количество запретов на недвижимое имущество накладывается на основании постановлений Управления службы судебных приставов по Волгоградской области.

В соответствии с частью 8 пункта 1 ст. 16  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  (далее – Закон о регистрации) в течение трех рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав документа уполномоченного органа о наложении запрета на недвижимое имущество, накладывает запрет. Государственный регистратор после государственной регистрации в соответствии с пунктом 5 ст. 34 Закона о регистрации, в течение 5 рабочих дней,  уведомляет собственника о регистрации запрета на недвижимое имущество.

Что же делать, если вы получили такое уведомление?

В уведомлении государственный регистратор указывает вид и кадастровый номер объекта недвижимости, реквизиты документа-основания, районный отдел службы судебных приставов,  фамилию судебного пристава-исполнителя и номер исполнительного производства, на основании которого наложен запрет.

Информацию о наличии обязательств (долгов) у физических или юридических лиц можно так же посмотреть на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов: fssp.ru.

Получив эту информацию, собственнику необходимо оплатить долг, после чего обратиться в отдел службы судебных приставов, указанный в уведомлении. После прекращения исполнительно производства и вынесения постановления об отмене запрета, судебный пристав-исполнитель в соответствии с пунктом 13 ст. 32 Закона о регистрации в срок не более чем три рабочих дня направляет заверенную копию акта о снятии запрета в орган регистрации.

Если судебный пристав-исполнитель по каким-то причинам не направил документ о снятии запрета в Управление, собственник вправе сам представить копию акта об отмене обеспечительных мер.

 В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о регистрации в акте об отмене обеспечительных мер в виде запрета должны содержаться описание недвижимого имущества и ссылка на судебный акт, которым он был наложен, а также подписи надлежащих должностных лиц. Документ должен быть заверен печатью органа или лица, его выдавшего.

В соответствии с Приказом ФССП России от 11.07.2012 № 318 «Об утверждении примерных форм процессуальных документов, применяемых должностными лицами Федеральной службы судебных приставов в процессе исполнительного производства» документ должен содержать ссылку на исполнительное производство, по которому был наложен арест (запрет), либо информацию в сопроводительном письме к нему о причинах изменения исполнительного производства с указанием с какого на какой номер произошло такое изменение.

В соответствии с частью 8 п. 1 ст. 16  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  (далее – Закон о регистрации) в течение трех рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав документа уполномоченного органа о снятии запрета, он будет снят. Государственный регистратор после государственной регистрации в соответствии с пунктом 5 ст. 34 Закона, в течение 5 рабочих дней,  уведомляет собственника о снятии запрета с объекта недвижимого имущества.

Начальник отдела регистрации арестов Управления Росреестра по Волгоградской области Елена Иванова

Квартира с темным прошлым — Росреестр объяснил, как владельцу недвижимости защититься от мошенников при покупке жилья

Росреестр объяснил, как владельцу недвижимости защититься от мошенников при покупке жилья

Росреестр — ведомство, которое занимается оформлением прав на недвижимость, именно поэтому советы специалистов этого ведомства крайне важны для тех, кто решил купить, продать или поменять свое жилье. Росреестр по просьбе «РГ» рассказал об основных моментах, которые помогут гражданам, покупая жилье, уберечься от мошенников. А еще Росреестр дал советы собственникам жилья, как защитить свою недвижимость от обмана.

Только при мне

Мало кто знает, что каждый владелец недвижимости может написать заявление в Росреестр о том, чтобы любые сделки с его имуществом можно было бы совершать только при его личном участии. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. Такая запись в ЕГРН будет основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав на эту недвижимость другим человеком.

Заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника можно подать в электронном виде в «личном кабинете» Росреестра (сервис расположен на главной странице сайта ведомства). А можно обратиться с таким заявлением лично в любой офис Федеральной кадастровой палаты и многофункциональный центр «Мои документы», который принимает документы на оказание услуг Росреестра. Сделать это можно независимо от региона, где находится недвижимость. Например, гражданин владеет квартирой во Владивостоке, но сейчас живет во Владимире. Гражданин может запретить распоряжаться своим имуществом без личного присутствия из Владимира.

Такая мера предусмотрена Законом «О государственной регистрации недвижимости» и направлена на защиту прав собственников недвижимости. Так что запрет сделок с имуществом без личного участия ее собственника должен помешать мошенникам, которые действуют по доверенности.

Просите выписку

Росреестр перечислил моменты, которые должны заставить насторожиться покупателя жилья.

Ведомство рекомендует до совершения сделки получить выписку об объекте из ЕГРН. В такой выписке будут указаны основные характеристики объекта и данные о правах на него. Это поможет будущему владельцу жилья удостовериться, что приобретаемое им жилье действительно принадлежит продавцу и не находится под арестом или в залоге или же на него наложены какие-либо иные обременения. А еще до сделки лучше получить выписку о переходе прав в отношении планируемой к приобретению недвижимости. Такая выписка покажет, сколько раз и на основании чего переходили на нее права.

Запросить выписку из ЕГРН можно в электронном виде с помощью специальных сервисов на сайте Росреестра. А можно при личном обращении в офис Федеральной кадастровой палаты и МФЦ. Есть и третий вариант — отправить в Росреестр или филиал кадастровой палаты письмо по почте.

Сведения из ЕГРН предоставляются в течение 3 рабочих дней в электронном или бумажном виде — по желанию заявителя. За предоставление таких сведений взимается плата.

Гражданин владеет квартирой во Владивостоке, но сейчас живет во Владимире. Он может запретить распоряжаться своим имуществом без личного присутствия из Владимира

Размер платы зависит от того, в каком виде запрашивается документ: в бумажном или электронном, а также от категории заявителя — физическое лицо, юридическое лицо или государственный орган власти.

Если гражданин планирует покупку недвижимости, стоит не пожалеть сил и времени на проверку истории объекта и документов.

Три причины проявить особую осторожность

1 Квартиру продают по доверенности. В этом случае необходимо удостовериться, что собственник на самом деле хочет продать квартиру. Можно проверить доверенность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там бесплатно можно узнать, удостоверял ли нотариус документ, который предъявляется, и не была ли доверенность затем официально отменена.

2 Покупателю предоставили не оригиналы документов, а их дубликаты или копии. В этом случае документы могут оказаться подделкой, а настоящие владельцы могут не подозревать, что их собственность продается.

Если покупателю не дают оригиналы документов или продают по доверенности, надо постараться связаться с собственником, побеседовать с ним лично, при этом удостовериться, что говорите именно с тем, на кого оформлена недвижимость.

3 Покупателя торопят с подписанием документов. Или квартира продается намного дешевле обычной рыночной цены.

И, наконец, покупателя должен насторожить тот факт, что квартира сменила несколько владельцев за короткий срок.

Темы выхода на пенсию — Запрещенные транзакции

Запрещенные транзакции — это определенные транзакции между пенсионным планом и дисквалифицированным лицом. Если вы являетесь дисквалифицированным лицом, участвующим в запрещенной операции, вы должны заплатить налог.

Запрещенные транзакции обычно включают следующие транзакции:

1. Передача дисквалифицированным лицом дохода или активов плана или их использование им или для его или ее выгоды
   
2. Действие доверительного управляющего, посредством которого он или она распоряжается доходом или активами плана в своих интересах
   
3. Получение фидуциаром возмещения за его или ее собственный счет в сделке, которая связана с доходом или активами плана от любой стороны, имеющей дело с планом
   
4. Любое из следующих действий между планом и дисквалифицированным лицом:

• • Продажа, обмен или сдача внаем
    
  • Ссуды или предоставление кредита
    
  • Мебельные товары, услуги или помещения

Закон освобождает некоторые транзакции от запрещенных транзакций.Например, если вы являетесь дисквалифицированным лицом и получаете какое-либо преимущество, на которое вы имеете право как участник или бенефициар плана (например, заем участника), это не считается запрещенной транзакцией. Однако льгота должна быть на тех же условиях, что и для всех других участников и бенефициаров.

Как правило, запрещенная транзакция в IRA — это любое ненадлежащее использование счета IRA или аннуитета владельцем IRA, его или ее бенефициаром или любым дисквалифицированным лицом.

К дисквалифицированным лицам относятся доверенное лицо владельца IRA и члены его или ее семьи (супруга, предок, прямой потомок и любой супруг по прямой потомке).

Ниже приведены примеры возможных запрещенных транзакций с IRA.

Доверительный управляющий IRA включает любого, кто выполняет одно из следующих действий:

• Осуществляет любые дискреционные полномочия или дискреционный контроль при управлении IRA или осуществляет любые полномочия или контроль при управлении или отчуждении его активов.

• Предоставляет инвестиционные советы IRA за вознаграждение или имеет какие-либо полномочия или ответственность для этого.

• Имеет дискреционные полномочия или дискреционную ответственность при администрировании IRA.

Как правило, если владелец IRA или его или ее бенефициары участвуют в запрещенной транзакции в связи со счетом IRA в любое время в течение года, учетная запись перестает быть IRA с первого дня этого года.В результате счет рассматривается как распределяющий все свои активы владельцу IRA по их справедливой рыночной стоимости в первый день года. Если сумма этих значений больше, чем базис в IRA, владелец IRA будет иметь налогооблагаемую прибыль, которая будет включена в его или ее доход.

| Министерство финансов США

В некоторых случаях основная транзакция может быть запрещена, но блокируемый процент отсутствует (т.е., принадлежащего специально назначенному гражданину (SDN) или заблокированному лицу или правительству) в транзакции. В этих случаях транзакция просто отклоняется или не обрабатывается и не возвращается отправителю.

Например, финансовое учреждение США должно отклонить банковский перевод между двумя компаниями из третьих стран (не-SDN), связанный с экспортом в компанию в Иране, которая в противном случае не подлежит санкциям. Поскольку у заблокированного лица нет интереса (например, правительства Ирана, иранского финансового учреждения или SDN), блокируемый процент в средствах отсутствует.Однако финансовое учреждение США не может обработать транзакцию, потому что это будет представлять собой запрещенный экспорт услуг в Иран в соответствии с иранскими правилами транзакций и санкций (ITSR), если только это не разрешено OFAC или не освобождено от регулирования. Аналогичным образом, согласно ITSR, финансовому учреждению США запрещено участвовать в торговых сделках или сделках с Ираном, включая финансирование запрещенных транзакций. Финансовое учреждение США не может даже рекомендовать аккредитив, если основная транзакция нарушает правила OFAC.Кроме того, гражданам США запрещено содействовать иностранным лицам в сделках, которые были бы запрещены, если бы их совершало лицо США.

Следующие ниже примеры могут помочь проиллюстрировать, какие транзакции следует заблокировать, а какие — отклонить.

• Финансовое учреждение США блокирует коммерческий платеж, предназначенный для счета XYZ Import-Export Co. в Банке XYZ в Иране. Bank of XYZ — это иранское финансовое учреждение, полностью принадлежащее правительству Ирана; соответственно, Банк XYZ заблокирован по разделу 560.211 ИТСР. Этот платеж необходимо заблокировать.

• Финансовое учреждение США блокирует коммерческий платеж, предназначенный для ABC Import-Export в Тегеране, Иран. В отличие от банка XYZ, ABC Import-Export в Тегеране не является заблокированным лицом, поэтому блокируемый процент по этому платежу отсутствует. Однако обработка платежа будет означать содействие торговле с Ираном, экспорт услуг в Иран и участие в торговых сделках с Ираном; следовательно, финансовое учреждение США должно отклонить платеж.

О заблокированных и отклоненных транзакциях необходимо сообщить в OFAC в течение 10 дней (см. 31 C.F.R. §§ 501.603 и 501.604). Вопросы о том, следует ли блокировать транзакцию или отклонить ее, следует направлять в Отдел соблюдения санкций и оценки OFAC по адресу [email protected].

Глава 8.50 ЗАПРЕТ ДИСКРИМИНАЦИИ, СВЯЗАННОЙ со СПИДом

Глава 8.50

Ячейки:

8.50.010 Выводы.

8.50.020 Цель главы.

8.50.030 Определения.

8.50.040 Запрещенная деятельность, связанная с приемом на работу.

8.50.050 Запрещенная деятельность, связанная с операциями с недвижимым имуществом.

8.50.060 Запрещенная деятельность, связанная с незаконной деловой практикой.

8.50.070 Запрещенная деятельность, связанная с образовательными учреждениями.

8.50.080 Запрещенные действия, связанные с тестированием на СПИД.

8.50.090 Запрещенная деятельность, связанная с объектами округа.

8.50.100 Ассоциация и возмездие.

8.50.110 Гражданская ответственность.

8.50.120 Исполнение.

8.50.130 Ограничение действий.

8.50.140 Невозможность отказа.

8.50.150 Делимость.

8.50.010 Выводы.

(A) Состояние здоровья, описываемое как синдром приобретенного иммунодефицита и широко известное как СПИД, представляет собой опасное для жизни заболевание, которое может затронуть все слои населения нашего округа.

(B) Нет данных, указывающих на то, что болезнь распространяется через случайный контакт, такой как контакт на работе или в школе, через воздух или воду, или через обращение с пищей людьми, имеющими СПИД или связанные со СПИДом состояния (ARC). .

(C) Лица, страдающие СПИДом или связанными со СПИДом состояниями, подвергаются дискриминации из-за их состояния здоровья. Эта дискриминация может иметь место в отношении занятости, тестирования, образования, операций с недвижимостью, коммерческих предприятий, услуг, жилья и ассоциаций.

(D) Такая дискриминация порождает разногласия и лишает округа возможности в полной мере использовать его ресурсы и возможности для развития и продвижения, а также может представлять прямую угрозу общественному здоровью, поскольку может удерживать людей от постановки диагноза и лечения по медицинским показаниям.

(E) Такая дискриминация может представлять угрозу для здоровья, безопасности и благополучия общества, а существующие ограничения штата и федерального правительства на произвольную дискриминацию неадекватны для решения конкретных проблем этого округа. [Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.020 Цель главы.

Эта глава введена в действие с целью устранения дискриминации в отношении лиц, больных СПИДом, или любых связанных с ними медицинских признаков, состояний или симптомов. С этой целью принята эта глава, чтобы запретить такую ​​дискриминацию в отношении занятости, сделок с недвижимостью, учебных заведений, деловой практики, тестирования на СПИД и учреждений округа.[Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.030 Определения.

Используется в этой главе:

(A) «СПИД» означает синдром приобретенного иммунодефицита (СПИД) или любые связанные с ним состояния. Для целей этой главы СПИД также включает диагноз или клиническое обнаружение комплекса, связанного со СПИДом (ARC), а также положительный результат теста на воздействие вируса иммунодефицита человека (ВИЧ), независимо от того, присутствуют ли в настоящее время какие-либо клинические проявления СПИДа. .

(B) «Деловое учреждение» означает любое юридическое лицо, независимо от его структуры, которое предоставляет товары или услуги населению. В противном случае квалифицированное учреждение, которое имеет требования к членству, считается предоставляющим услуги широкой публике, если его требования к членству:

(1) Состоит только из уплаты пошлин; или

(2) Состоит из требований, которым соответствует значительная часть жителей графства Санта-Крус.

(C) «Работодатель» означает любое лицо, включая любую корпорацию общественного обслуживания, или любое лицо, действующее прямо или косвенно в качестве агента работодателя.

(D) «Лицо» означает любое физическое лицо, фирму, корпорацию, товарищество или другую организацию, ассоциацию или группу лиц, независимо от их организации.

(E) «Лица со СПИДом» или «человек со СПИДом» включают тех, кто болен СПИДом, или тех, кто подозревается или считается больным СПИДом, или которые, как считается, подвержены риску заражения таким заболеванием.

(F) «Сделка с недвижимым имуществом» означает любую сделку, затрагивающую недвижимое имущество, включая, помимо прочего, продажу, аренду, аренду или финансирование недвижимого имущества. [Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.040 Запрещенная деятельность, связанная с трудовой деятельностью.

(A) Запрет. Любой работодатель, агентство по трудоустройству или трудовая организация или любой их агент, должностное лицо или служащий или любой их агент, должностное лицо или служащий должны совершать или пытаться совершить любое из следующих действий незаконной в результате того факта (полностью или частично), что человек болен СПИДом или каким-либо связанным с ним заболеванием:

(1) Отказ или отказ в приеме на работу какого-либо лица, увольнение любого лица или иная дискриминация в отношении любого лица в отношении компенсации, условий или привилегий при приеме на работу, включая продвижение по службе;

(2) Ограничивать, разделять или классифицировать сотрудников или кандидатов на трудоустройство любым способом, который может лишить или иметь тенденцию лишать любое лицо возможности трудоустройства или отрицательно повлиять на его статус занятости;

(3) Отказ или отказ направить какое-либо лицо на работу или иным образом дискриминировать любое лицо;

(4) Отказ или отказ во включении в свой пул заявителей или иным образом дискриминируют любое лицо; или ограничить, отделить или классифицировать свой пул заявителей; или классифицировать, отказывать или отказывать в направлении на работу любого человека любым способом, который мог бы лишить или иметь тенденцию лишать такое лицо возможности трудоустройства или иным образом отрицательно повлиять на его статус как наемного работника или как претендента на трудоустройство;

(5) Дискриминация любого лица при приеме или работе в любой программе, созданной для обеспечения ученичества или другого обучения или переподготовки, включая любую программу обучения на рабочем месте;

(6) Распечатать, публиковать, рекламировать или распространять любым способом, или вызывать для печати, публикации, рекламы или распространения любым способом любое уведомление или рекламу в отношении занятости, членства в или любой классификации или направления на работу или обучение, проводимое любой организацией, что указывает на незаконный дискриминационный акт или предпочтение по признаку СПИДа.

(B) Добросовестная профессиональная квалификация. Ничто, содержащееся в этом разделе, не должно считаться запрещающим отбор, отказ или увольнение с работы, если работник из-за своего заболевания, связанного со СПИДом, не может выполнять свои обязанности или не может выполнять такие обязанности таким образом, чтобы не подвергать опасности свое здоровье или безопасность или здоровье и безопасность других.

(C) Бремя доказывания. В любом иске, предъявленном в соответствии с настоящим разделом, если сторона утверждает, что в противном случае незаконная дискриминационная практика оправдана как добросовестная профессиональная квалификация, эта сторона несет бремя доказывания:

(1) Что дискриминация на самом деле является необходимым результатом добросовестной профессиональной квалификации; и

(2) Что не существует менее дискриминационных способов удовлетворения профессиональной квалификации.

(D) Исключения.

(1) Соблюдение работодателем условий добросовестной системы вознаграждений работникам не является незаконной дискриминационной практикой, при условии, что такая система или план не является уловкой для уклонения от целей данной главы; и при условии, что никакая такая система не может служить оправданием для отказа в приеме на работу кого-либо.

(2) Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещающее любое действие, специально разрешенное законами штата Калифорния, или любые действия, предпринимаемые или под руководством инспектора здравоохранения округа для защиты здоровья населения.[Ord. 5306 § 12, 2019; Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.050 Запрещенная деятельность по сделкам с недвижимым имуществом.

(A) Любое лицо незаконно совершает любое из следующих действий в результате (полностью или частично) того факта, что человек болен СПИДом или связанными с ним какими-либо заболеваниями:

(1) Прерывание, прекращение, провал или отказ в инициировании или проведении любой сделки с недвижимым имуществом, включая, но не ограничиваясь, сдачу в аренду арендуемой единицы; требовать иных условий такой сделки; или ложно заявляют, что интерес к недвижимому имуществу недоступен для сделки;

(2) Включать в условия сделки с недвижимостью любой пункт, условие или ограничение;

(3) Отказать в ссуде, гарантировать ссуду, принять договор доверительного управления или закладную или иным образом отказать в предоставлении средств для покупки, приобретения, строительства, перестройки, восстановления, ремонта или обслуживания недвижимого имущества; или наложить другие условия на такое финансирование; или отказываться предоставить право собственности или другое страхование, относящееся к владению или использованию любого интереса в недвижимом имуществе;

(4) отказывать в использовании или ограничивать помещения, услуги, ремонт или улучшения для любого арендатора или арендатора;

(5) Создавать, распечатывать, публиковать, рекламировать или распространять любым способом, или вызывать создание, печать или публикацию, рекламу или распространение любым способом любого уведомления, заявления или рекламы в отношении транзакции или предлагаемой транзакции в недвижимого имущества или в отношении финансирования, связанного с любой такой сделкой, которое незаконно указывает на предпочтение, ограничение или дискриминацию на основе СПИДа.

(B) Исключения.

(1) Ничто в этом разделе не может быть истолковано как применимое к аренде или сдаче внаем любой жилой единицы, в которой владелец или любой член его семьи занимает одну и ту же квартиру вместе с предполагаемым арендатором.

(2) Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещающее любое действие, специально санкционированное законами штата Калифорния, или любые действия, предпринятые инспектором здравоохранения округа или под его руководством для защиты здоровья населения.[Ord. 5306 § 12, 2019; Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.060 Запрещенная деятельность, связанная с незаконной деловой практикой.

(A) Любое лицо должно совершать любое из следующих действий в результате того факта (полностью или частично), что оно больно СПИДом или каким-либо связанным с этим заболеванием, является незаконной деловой практикой:

(1) Отказать любому человеку в полном и равном пользовании товарами, услугами, удобствами, привилегиями, преимуществами и условиями любого бизнеса или бизнес-учреждения, включая, помимо прочего, медицинские, стоматологические, парамедицинские, банковские, финансовые, страховые, медицинские любого рода услуги по уходу и выздоровлению;

(2) Создавать, распечатывать, публиковать, рекламировать или распространять любым способом любое уведомление, заявление или рекламу в отношении любого коммерческого предприятия или общественного помещения, которые указывают на незаконное действие в соответствии с данным разделом.

(B) Исключения.

(1) Ничто в этом разделе не применяется к любому банку крови, центру донорства крови, банку спермы, центру донорства спермы, центру донорства органов, центру суррогатной матери или суррогатной матери, или любому подобному центру обслуживания или учреждению, участвующему в обмене продукты, содержащие элементы ткани, крови или спермы.

(2) Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещающее любое действие, специально санкционированное законами штата Калифорния, или любые действия, предпринятые инспектором здравоохранения округа или под его руководством для защиты здоровья населения.[Ord. 5306 § 12, 2019; Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.070 Запрещенная деятельность, связанная с образовательными учреждениями.

(A) Любое лицо или образовательное учреждение должно совершать любое из следующих действий в результате (полностью или частично) того факта, что человек болен СПИДом или связанными с ним заболеваниями, является незаконной:

(1) Отказать в приеме или наложить другие условия приема;

(2) Отказать любому человеку в полном и равном пользовании или наложить другие условия или положения при наличии любого объекта, принадлежащего или управляемого учебным заведением, или любой услуги или программы, предлагаемых образовательным учреждением.

(B) Исключения.

(1) Ограничение приема или предоставление другого предпочтения соискателям той же религии со стороны религиозного или конфессионального учреждения не является незаконной.

(2) Ничто в этом разделе не должно применяться к государственным школам, включая государственные колледжи или университеты, на которые не распространяются правила округа по закону.

(3) Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещающее любое действие, специально санкционированное законами штата Калифорния, или любые действия, предпринятые инспектором здравоохранения округа или под его руководством для защиты здоровья населения.[Ord. 5306 § 12, 2019; Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.080 Запрещенные действия, связанные с тестированием на СПИД.

Ни один человек не должен требовать от другого человека сдать какой-либо тест или пройти какую-либо медицинскую процедуру, предназначенную для демонстрации или помощи в доказательстве того, что у человека есть или нет СПИД или какое-либо связанное с ним заболевание.

(A) Этот раздел не применяется к работодателю, который может доказать, что отсутствие СПИДа является добросовестной профессиональной квалификацией.

(B) Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещающее любое действие, специально санкционированное законами штата Калифорния, или любые действия, предпринятые инспектором здравоохранения округа или под его руководством для защиты здоровья населения.[Ord. 5306 § 12, 2019; Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.090 Запрещенная деятельность, связанная с объектами округа.

Для любого лица является незаконным отказывать любому лицу в полном и равном пользовании или налагать другие условия на доступность любого из нижеследующего в результате того факта (полностью или частично), что это лицо имеет СПИД или любое связанное с ним заболевание:

(A) Использование любых объектов округа или услуг округа;

(B) Любая услуга, программа или учреждение, полностью или частично финансируемые или иным образом поддерживаемые округом Санта-Крус.[Ord. 5306 § 12, 2019; Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.100 Ассоциация и возмездие.

(A) Ассоциация. Совершение любым лицом запрещенных действий, описанных в этой главе, в отношении лица на основании его связи с кем-либо, кто болен СПИДом или каким-либо заболеванием, связанным с этим, является незаконным.

(B) Возмездие. Любое лицо должно совершить любое из запрещенных действий, описанных в этой главе, в ответ на какое-либо лицо, потому что это лицо:

(1) Действовал против любого действия или практики, признанных незаконными в соответствии с настоящей главой;

(2) Действовал в поддержку данной главы и ее соблюдения;

(3) Подал жалобу в любой суд, если такая жалоба основана на любом действии или практике, признанных незаконными в соответствии с настоящей главой;

(4) Свидетельствовал, помогал или каким-либо образом участвовал в любом расследовании, судебном разбирательстве или судебном разбирательстве в соответствии с настоящей главой.[Ord. 5306 § 12, 2019; Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.110 Гражданская ответственность.

Любое лицо, которое нарушает любое из положений данной главы или способствует нарушению каких-либо положений данной главы, несет ответственность за каждое такое правонарушение за фактический ущерб в такой сумме, которая может быть определена присяжными. или судебное заседание без присяжных, максимум до трехкратного размера реального ущерба, но ни в коем случае не менее 1000 долларов, а также такие расходы и гонорары адвоката, которые могут быть определены судом.Кроме того, если лицо умышленно и сознательно нарушило положения настоящей главы, штрафные убытки могут, по усмотрению суда, быть присуждены в сумме, определенной судом для наказания нарушителя и предотвращения будущих нарушений. [Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.120 Исполнение.

(A) Гражданский иск. Любое лицо, пострадавшее от действия, запрещенного настоящей главой, может применить положения этой главы в гражданском иске.

(B) Судебный запрет. Любое лицо, совершающее или предлагающее совершить действие в нарушение настоящей главы, может быть наказано судом соответствующей юрисдикции.

(C) Неэксклюзивное средство правовой защиты. Ничто в этой главе не должно препятствовать любому потерпевшему обратиться за любым другим средством правовой защиты, предусмотренным законом. [Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.130 Ограничение действий.

Судебные иски по этой главе должны быть поданы в течение двух лет с момента предполагаемого акта дискриминации.[Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.140 Невозможность отказа.

Любое письменное или устное соглашение об отказе от любого положения данной главы противоречит государственной политике и является недействительным. [Ord. 3973 § 1, 1989].

8.50.150 Делимость.

Если какой-либо раздел, подраздел, предложение, пункт или фраза постановления, кодифицированные в этой главе, по какой-либо причине признаны недействительными или неконституционными решением любого суда компетентной юрисдикции, такое решение не влияет на действительность остальных частей. постановления.

Наблюдательный совет настоящим заявляет, что он принял бы постановление, кодифицированное в этой главе, и каждый раздел, подраздел, пункт или фразу, не объявленные недействительными или неконституционными, независимо от того, будет ли какая-либо часть постановления признана недействительной или неконституционной. [Ord. 3973 § 1, 1989].

Как изменения в законе Бенами влияют на покупателей как старой, так и новой недвижимости

Хотя Закон о запрете сделок с недвижимостью Бенами вступил в силу в 2016 году, не многие инвесторы / покупатели недвижимости понимают его последствия.Вот некоторые из основных изменений, внесенных в этот закон:

1. В соответствии со старым законом Бенами правительство могло приобретать только ту собственность бенами, за которую должно было быть выплачено вознаграждение. Однако по новому закону, как только собственность объявлена ​​«бенами», она переходит в собственность государства без выплаты какого-либо вознаграждения. Помимо потери собственности, лица, виновные в совершении сделки с бенами, будут нести ответственность за штраф, который может составлять до 25% от справедливой рыночной стоимости собственности, и строгое тюремное заключение сроком до 7 лет.

3. Возможно, наиболее важным моментом является то, что новый закон имеет ретроспективное применение, поскольку он представляет собой поправку к старому Закону. В соответствии со старым законом правила приобретения собственности не уведомлялись, и поэтому, если старый закон должен был быть отменен и новый закон должен был быть принят, иммунитет был бы предоставлен к сделкам benami, совершенным в период с 1988 по 2016 год.В результате внесения изменений в старый закон теперь может быть арестовано имущество, которое не могло быть приобретено до 2016 года из-за отсутствия правил. Кроме того, будут применяться и другие положения о наказании в соответствии с новым законом.

4. Кроме того, может запутаться и невиновный покупатель недвижимости. Согласно новому закону, если физическое лицо говорит, что г-н А должен был купить недвижимость у лица «В», и впоследствии власти обнаруживают, что рассматриваемая собственность является собственностью Бенами, что означает, что В держал собственность в качестве бенамидара этого лица кто изначально заплатил вознаграждение за приобретение этой собственности; указанное имущество может быть арестовано правительством, и даже несмотря на то, что «А» выплатила компенсацию из заявленных и известных источников, А будет нести ответственность за уголовные последствия в соответствии с Законом.

5. Может быть гораздо больше случаев, когда транзакции являются подлинными, но подпадают под строгие требования нового закона. Хотя намерение здесь похвально, но, как всегда, именно исполнение закона властями приводит к преследованию настоящего и честного гражданина.

Как вступил в силу новый закон Бенами:

Несколько поправок были внесены в существующий Закон о сделках Бенами (запрет) 1988 года, и закон Бенами в его новом аватаре вступил в силу w.e.f. 1 ноября 2016 года, известное как Закон 1988 года о запрещении сделок с недвижимостью Бенами. Как объяснялось выше, поправки, внесенные в существующий Закон, имеют далеко идущие последствия и некоторые непредвиденные последствия.

Что такое транзакция Benami или собственность Benami?

Чтобы понять новый закон, нужно понимать правильное определение некоторых терминов.

Benami Транзакция: — это сделка или договоренность, при которой собственность передается или находится во владении лица, и возмещение за такую ​​собственность было предоставлено или оплачено другим лицом, и собственность удерживается для непосредственная или будущая выгода, прямая или косвенная, лица, предоставившего возмещение.

Бенамидар: другое лицо, на имя которого указана собственность с его / ее согласия или без него.

Бенамидар: любое имущество, являющееся предметом сделки бенами. Он может быть в любой форме, т. Е. Неподвижным, подвижным. Нематериальные, материальные, материальные, бестелесные, имущество в преобразованном виде и доходы от собственности. Это означает, что покрываются не только участки, земля и дома, но и инвестиции бенами в акции, другие финансовые инструменты, ювелирные изделия и т. Д.

Категории транзакций Benami:
Закон с поправками предусматривает 4 категории транзакций Benami:

(Автор — практикующий бухгалтер.)

REIT запрещенные операции

Обладая атрибутами, которые помогают смягчить налоговые обязательства и обязательства по отчетности для частных, освобожденных от налогов и иностранных инвесторов, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) исторически были привлекательной альтернативой сквозным структурам для определенных фондов недвижимости. Кроме того, с принятием Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) REIT стали еще более привлекательным инвестиционным инструментом, поскольку выплачиваемые обычные дивиденды соответствуют требованиям нового сквозного вычета в размере 20% независимо от правил ограничения заработной платы и квалификационной базы.Это в сочетании с другими давними преимуществами REIT стимулировало рост в этом секторе и привлекло внимание владельцев недвижимости и инвесторов, стремящихся снизить общую налоговую нагрузку на свои владения недвижимостью. Следует отметить, что TCJA мало что сделал для изменения множества правил и требований, которые продолжают служить барьером для входа и остаются проблемой для инвесторов, желающих зарегистрироваться и / или в настоящее время работающих в качестве REIT. Эта статья призвана выделить одну из таких проблемных областей, а именно налог на запрещенные транзакции, представить безопасные правила налога на запрещенные транзакции и определить несколько вариантов распоряжения, которые могут помочь REIT избежать такого налога.

Справочная информация и правила безопасной гавани запрещенных операций

REIT обычно избегает уплаты федерального подоходного налога, ежегодно распределяя весь свой налогооблагаемый доход REIT в виде дивидендов. Однако даже если REIT может распределять или выплачивать весь свой доход, бывают случаи, когда REIT может нести ответственность за уплату федерального налога. Например, если REIT участвует в запрещенной транзакции, любая полученная прибыль подлежит обложению 100% налогом на запрещенные транзакции, предназначенным для предотвращения участия REIT в дилерских транзакциях ¹ .

Запрещенная операция не включает продажу недвижимого имущества, если выполняются следующие правила безопасной гавани:

1. Недвижимость находится в собственности REIT не менее двух лет для получения дохода от аренды ²
2. : совокупные расходы, понесенные REIT или любым партнером REIT в течение двухлетнего периода, предшествующего дате продажи, которые включаются в основу собственности, не превышают 30% чистой продажной цены собственности (30% Правило)
3. REIT осуществил не более семи продаж недвижимости в течение года или :
   • совокупная скорректированная база (как определено для целей расчета доходов и прибыли) недвижимости, проданной в течение налогового года, не превышает 10% от совокупная база всех активов REIT на начало года или
   • справедливая рыночная стоимость недвижимости, проданной в течение года, не превышает 10% справедливой рыночной стоимости всех активов REIT на начало года; или
   • траст удовлетворяет требованиям, указанным в пункте i) выше, путем замены 10% 20% ³ , а средний скорректированный базовый процент за три года за налоговый год не превышает 10%; или
   • траст удовлетворяет требованиям, указанным в пункте ii) выше, путем замены 10% 20% ⁴ , а средний процент справедливой рыночной стоимости за три года за налоговый год не превышает 10%
4. , если REIT не удовлетворяет правилу семи продаж собственности, практически все расходы на маркетинг и разработки, относящиеся к 3 (b) (i) — (iv), были произведены через независимого подрядчика или налогооблагаемую дочернюю компанию REIT ⁵ (TRS ) от которых REIT не получает дохода; и
5. в случае собственности, которая состоит из земли или улучшений, не приобретенных в результате обращения взыскания или прекращения аренды, REIT владеет недвижимостью не менее двух лет для получения дохода

Определение дилера по сравнению с инвестиционной недвижимостью

Одна позиция, которую может использовать REIT, заключается в том, что проданная собственность не была инвентаризацией и что REIT не является дилером такой собственности.Как правило, товарно-материальные запасы или имущество, удерживаемые налогоплательщиком в основном для продажи клиентам в рамках его деятельности, не считаются капитальным активом ⁶ . Соответственно, если будет считаться, что REIT продал собственность дилера, продажа будет считаться запрещенной транзакцией. Несмотря на то, что Налоговый кодекс (Кодекс) не содержит указаний по разграничению товарно-материальных запасов и инвестиционной собственности, были сотни случаев, в которых анализировался более широкий вопрос дилера и инвестора, каждый из которых ссылался на определенные факторы (например,г., частота и количество продаж). Важно отметить, что каждую продажу необходимо оценивать отдельно, и некоторым факторам может быть придано большее значение, чем другим. Когда все учтено, это действительно зависит от обстоятельств дела.

Варианты размещения

Определение того, является ли продажа запрещенной транзакцией, выполняется ежегодно. Несоблюдение всех требований безопасной гавани не означает автоматически, что любая продажа была запрещенной транзакцией и что REIT не имеет возможности смягчить последствия.При надлежащем планировании и хорошо задокументированных фактах доступны следующие варианты, которые позволят REIT избавиться от нескольких активов в течение года, в том числе:

Ликвидация

Как правило, когда REIT закрывается или приближается к концу своего жизненного цикла, его активы могут быть проданы нескольким не связанным между собой покупателям в течение определенного периода времени или в последний год его существования. В этом сценарии вполне возможно, что REIT может вступить в конфликт с упомянутыми здесь правилами безопасной гавани.Тем не менее, IRS постановило ⁷ , что предлагаемая продажа недвижимости REIT в соответствии с планом ликвидации не будет считаться запрещенной сделкой. Соответственно, прибыль REIT от продаж, полученная в соответствии с планом ликвидации, как правило, не будет облагаться налогом на 100% запрещенные операции.

Обмен лайков — раздел 1031

В PLR 201614009 IRS постановило, что подобные обмены налогоплательщика не рассматриваются как продажа в целях запрещенных транзакций и не будут рассматриваться как продажа в целях ограничения запрещенных транзакций (т.е., 7 продаж). Однако в той мере, в какой REIT признает прибыль от полученной загрузки ⁸ , эта часть транзакции 1031 может рассматриваться как продажа для целей безопасной гавани.

Переговоры о продаже портфеля одному покупателю или ограниченному количеству покупателей

Продажа более чем одного объекта недвижимости одному покупателю в рамках одной сделки считается только одной продажей ⁹ . Например, REIT, которому принадлежит 70 объектов недвижимости (каждый из которых находился в собственности более двух лет), может продать по 10 из этих активов семи различным покупателям и оставаться в безопасной гавани.

Передать имущество в TRS

REIT может передать собственность или несколько свойств TRS, которая затем может продать активы. Хотя TRS будет облагаться налогом на любую прибыль, этот налог будет ограничен 21%. Для REIT, которые рассматривают возможность продажи нескольких объектов собственности и обнаруживают, что они не подходят под положения о безопасной гавани, изложенные здесь, налог в размере 21% против 100% должен быть компромиссом, на который акционеры готовы согласиться.

Прежде чем реализовывать или диверсифицировать свой портфель недвижимости, налогоплательщики REIT должны связаться со своими налоговыми консультантами, чтобы обсудить правила запрещенных транзакций и доступные варианты, позволяющие избежать продажи собственности, которая считается или считается запрещенной транзакцией.В рамках наших услуг REIT RSM может помочь REIT в отслеживании, мониторинге и подтверждении своих продаж, чтобы помочь снизить налог на 100% запрещенные транзакции на такие проданные активы.

¹ Например, разделение и продажа лотов в девелоперском проекте или преобразование квартир в кондоминиумы и продажа населению ² Незначительная ставка аренды или договоренность, не связанная с получением дохода от аренды, не будет приниматься во внимание (например,грамм. аренда неулучшенной земли для ежегодной государственной ярмарки) ³ С поправками, внесенными Законом PATH ⁴ С поправками, внесенными Законом PATH ⁵ TRS — это корпорация, в которой REIT владеет акциями (прямо или косвенно) и которая выбирает, с REIT, чтобы рассматриваться как TRS. ⁶ Раздел 1221 (a) (1) ⁷ PLR 201707010 ⁸ Хотя это и не определено в Кодексе, под загрузкой обычно понимаются деньги или справедливая рыночная стоимость «другого имущества», полученного налогоплательщиком при обмене. ⁹ Раздел 857 (b) (6) (E) (vi)

ЗАКОН О ЗАПРЕЩЕНИИ ОПЕРАЦИЙ БЕНАМИ 1988 г.

Воспользуйтесь нашими услугами Premium Member : Virtual Legal Assistant , Query Alert Service и без рекламы.Бесплатно в течение одного месяца и платите, только если вам это нравится.

Закон о центральном правительстве

ЗАКОН О ЗАПРЕЩЕНИИ ОПЕРАЦИЙ BENAMI, 1988

Гавайская комиссия по гражданским правам | Административные правила Гавайев 20

Административные правила Гавайев 20

Подраздел 20 (Дискриминация при операциях с недвижимостью)

ДИСКРИМИНАЦИЯ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

§12-46-301 Общие положения. Целью данного подраздела является выполнение законов, запрещающих дискриминацию в сделках с недвижимостью, с целью устранения такой дискриминации и внесение изменений, внесенных Законом 171 Сессионных законов Гавайев 1992 г., для приведения законодательства штата в соответствие с Разделом VIII Закона о гражданских правах. от 1968 года, с поправками, внесенными Законом о справедливых жилищных условиях 1988 года. Глава 515, HRS, запрещает дискриминационную практику со стороны владельца, любого лица, участвующего в сделке с недвижимостью или недвижимостью, а также брокера или продавца по недвижимости в отношении другого лица из-за защищенная основа.Примеры используются в качестве руководства для общественности и только иллюстрируют конкретный пункт или принцип, к которому они относятся в правилах. Их не следует вырывать из контекста как заявления о политике, которые могут применяться в различных ситуациях. В максимально возможной степени комиссия будет интерпретировать правила в соответствии с примерами, однако комиссия должна рассматривать каждый случай на индивидуальной основе, стремясь добиться справедливого применения этого подраздела. [Eff 15/10/93] (Подпись: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §368-1; HRS Глава 515)

§12-46-302 Определения. Используется в этом подразделе, если иное не требуется в контексте:

«Доступный» означает жилое помещение, построенное в соответствии с соответствующими требованиями ANSI A117.1-1986 или Руководством по справедливой доступности жилья, выпущенным Департаментом жилищного строительства и городского развития.

«Возраст» означает возраст совершеннолетия или эмансипированный несовершеннолетний.

«Родословная» означает национальное происхождение и включает причины, связанные с родословной, например:

(1) Брак или объединение с лицами, принадлежащими к группе предков;

(2) Членство или ассоциация с организацией, отождествляемой с группой предков, или стремящейся продвигать ее интересы;

(3) Посещение или участие в школах, церквях, храмах или мечетях, обычно используемых лицами из группы предков; и

(4) Поскольку имя человека или имя супруга связаны с группой предков.

«ANSI A117.1-1986» означает издание 1986 года Американского национального института стандартов для зданий и сооружений, обеспечивающих доступность и удобство использования для людей с ограниченными возможностями.

«Заявление» означает письменный, устный или телефонный запрос.

«Животное-помощник» означает животное, которое необходимо для выполнения работы, услуг или задач, связанных с инвалидностью, в интересах человека с ограниченными возможностями или необходимо для оказания эмоциональной поддержки, которая облегчает один или несколько выявленных симптомов или последствий инвалидность человека.К животным-помощникам могут относиться, помимо прочего, животные-поводыри, животные-терапевты, животные для утех или животные для эмоциональной поддержки. Животные-поводыри могут иметь формальное обучение или могут быть необученными, в число любых животных могут входить другие виды, кроме собак.

«Деловая необходимость» означает неотложную и четко установленную общественную цель, которая также устанавливает отсутствие разумных альтернативных средств достижения той же цели с меньшим дискриминационным воздействием.

«Комиссия» означает комиссию по гражданским правам.

«Зоны общего пользования» означают комнаты, пространства или элементы внутри или за пределами жилого помещения, которые предоставляются для использования жильцами или его гостями. Эти зоны включают коридоры, холлы, вестибюли, прачечные, комнаты для мусора, почтовые комнаты, зоны отдыха и проходы между жилыми помещениями и между ними.

«Заявитель» означает любое лицо, включая тестировщика или партнеров лица с защищенной базой, которое утверждает, что пострадало в результате дискриминационной практики сделок с недвижимостью, или которое считает, что такое лицо будет пострадать в результате дискриминационной практики с недвижимостью. практика сделки, которая вот-вот должна произойти, и подает жалобу в соответствии с главой 368, HRS, с комиссией.Закон не требует, чтобы такие лица подвергались травмам, связанным с фактическим актом дискриминации, до подачи жалобы.

«Контролируемое вещество» означает любое лекарственное средство, вещество или непосредственный прекурсор, включенные в списки с I по V части II главы 329 HRS.

«Крытые многоквартирные жилые дома» — здания, состоящие из четырех или более жилых домов, если в таких зданиях есть один или несколько лифтов; и жилые единицы на первом этаже в других зданиях, состоящие из четырех или более жилых домов.

«Прямая угроза» означает значительный риск существенного вреда для здоровья или безопасности человека или других лиц, который не может быть уменьшен или устранен разумным приспособлением, основанным на индивидуальной оценке. Риск причинения вреда должен быть идентифицируемым, существенным, текущим или вероятным, а не отдаленным или спекулятивным риском.

«Инвалидность» означает наличие физического или умственного нарушения, которое существенно ограничивает один или несколько основных видов жизнедеятельности, наличие записи о таком нарушении или наличие такого нарушения, в том числе лиц, инфицированных ВИЧ или СПИДом.Этот термин не включает в себя текущее незаконное употребление или пристрастие к контролируемым веществам, а также злоупотребление алкоголем или наркотиками, которое угрожает собственности или безопасности других лиц.

«Дискриминационная практика» означает практику, признанную дискриминационной в соответствии с условиями данного подраздела.

«Место жительства» означает проживание или физическое присутствие в определенном месте и намерение остаться, и включает несовершеннолетнего ребенка, постоянно проживающего в жилом помещении с одним из родителей или родственников на основании прав на посещение, предоставленных судом, или потому, что письменного или неписаного разрешения законного родителя.

«Руководство по обеспечению справедливого жилищного обеспечения» означает руководство, изданное Департаментом жилищного строительства и городского развития 6 марта 1991 г. и содержащее технические рекомендации по проектированию жилых помещений в соответствии с требованиями Закона 1988 года о внесении поправок в справедливое жилищное строительство.

«Семейный статус» означает наличие детей до восемнадцати лет в семье, включая, помимо прочего, лицо, имеющее опеку и проживающее с несовершеннолетним ребенком или детьми; лицо, проживающее с несовершеннолетним ребенком или детьми, имеющими письменное или неписаное разрешение от законного родителя, например отношения ханаи; беременная женщина; или любое лицо, которое находится в процессе обеспечения законной опеки над несовершеннолетним ребенком или детьми.

«Отношения ханаи» включает ребенка, которого взяли на постоянное место жительства, для получения образования и воспитания кем-либо, кроме родных родителей, обычно бабушкой или дедушкой или другим родственником, с письменного или неписаного разрешения естественных родителей.

«Жилье» означает любую улучшенную или неулучшенную недвижимость или ее часть, которая используется или занята, или предназначена, устроена или предназначена для использования или проживания в качестве дома или проживания одного или нескольких лиц; любое здание, строение или его часть, которые заняты, спроектированы или предназначены для проживания в качестве жилья одной или несколькими семьями; любой пустой земельный участок, который предлагается на продажу или в аренду для строительства или размещения на нем любого здания, строения или его части в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц; включая, помимо прочего, дома, квартиры, таунхаусы, парки передвижных домов, корты для трейлеров, кондоминиумы, кооперативы и собственность с разделением времени.

«Законная недискриминационная причина» означает добросовестное и убедительное оправдание практики, политики или действия, основанное на объективных доказательствах или доказательствах, которые сами по себе привели бы к такой же практике, политике или действию.

«Ограничение» или «ограничение» включает действия, которые исключают отдельных лиц или лиц или приводят к созданию предпочтения для отдельного лица или лица.

«Национальное происхождение» относится к родословной и может включать национальное происхождение предка.

«Лицо» означает физическое лицо, корпорацию, фирму, ассоциацию, общество, сообщество, собрание, жителя района или района, известное и неизвестное лицо, общественность в целом, законного представителя, товарищество, получателя, траст, попечителя, попечителя. в случае банкротства государство или любое государственное учреждение или агентство, трудовая организация, компания взаимопомощи, акционерное общество, некорпоративная организация, управляющая компания, ассоциация арендаторов, организация справедливого жилищного строительства или фидуциар.

«Защищенное основание» означает расу, пол (включая гендерную идентичность или самовыражение), сексуальную ориентацию, цвет кожи, религию, семейное положение, семейное положение, происхождение, инвалидность, возраст или ВИЧ-инфекцию (вирус иммунодефицита человека).

«Зоны общественного пользования» означают внутренние или внешние комнаты или пространства жилых помещений, которые доступны для широкой публики. Общественное пользование может предоставляться в жилом доме, находящемся в частной или государственной собственности.

«Брокер или продавец по недвижимости» означает лицо, имеющее лицензию или нет, которое за или в ожидании получения вознаграждения составляет списки, продает, покупает, обменивает, арендует или сдает в аренду недвижимое имущество; или кто ведет переговоры или пытается договориться о любой из этих действий; или кто претендует на участие в этой деятельности; или кто ведет переговоры или пытается договориться о ссуде, обеспеченной или обеспеченной ипотекой или другим обременением недвижимого имущества; или кто занимается размещением недвижимости в публикации; или лицо, нанятое или действующее от имени любого из них.

«Сделка с недвижимостью» означает рекламу, продажу, обмен, аренду, аренду, управление или использование недвижимого имущества, включая, помимо прочего, любые действия, связанные с недвижимым имуществом, после рекламы, продажи, обмена, аренды. , или в аренду; аннулирование или прекращение продажи, обмена, аренды или аренды недвижимого имущества; и введение правил, политик и практик, влияющих на сроки, условия, пользование и привилегии использования недвижимого имущества. Сюда не входит коммерческая недвижимость, которая рекламируется, продается, обменивается, сдается в аренду, сдается в аренду, управляется или используется для целей ведения бизнеса.

«Недвижимость» означает здания, жилые единицы, строения, недвижимость, земли, многоквартирные дома, арендованные владения, доли участия в кооперативах недвижимого имущества, кондоминиумы, парки передвижных домов и наследственные объекты, материальные и нематериальные, или любой интерес к ним.

«Сделка с недвижимым имуществом» означает сделку с недвижимым имуществом, как этот термин используется в этом подразделе.

«Разумная уверенность» означает действия или обещания, которые устанавливают, что определенные другие действия будут предприняты в будущем; при условии, что разумность гарантии должна быть исследована с должным учетом потребностей разумного благоразумного человека в тех же или аналогичных обстоятельствах.

«Разумное ограничение» не должно включать в себя какие-либо ограничения, запреты, политику, практику или правила, которые позволяют любому владельцу или лицу отказываться от переговоров или отказываться участвовать в сделке с недвижимостью из-за защищенности другого лица или совершать дискриминационная практика, запрещенная данным подразделом; при условии, что разумность ограничения должна быть проверена с должным учетом потребностей разумного благоразумного человека в тех же или аналогичных обстоятельствах.

«Религиозное учреждение» означает любое религиозное учреждение или организацию, или любую благотворительную или образовательную организацию, управляемую, контролируемую или контролируемую религиозным учреждением или организацией, которые не ограничивают членство для лиц по признаку расы, цвета кожи или происхождения. .

«Ответчик» означает любое лицо, собственника недвижимости, брокера по недвижимости или продавца, против которого подана жалоба или ходатайство в комиссию; сторона, против которой испрашивается судебная защита; или любая сторона, которая оспаривает или оспаривает судебное разбирательство или ходатайство.

«Управление» означает практику направления лиц, которые стремятся заключить сделку с недвижимостью, в сторону или от недвижимого имущества, чтобы лишить их преимуществ жизни в среде, свободной от дискриминации, а также действия, направленные на то, чтобы отговорить людей от поиска жилья в определенной общине, районе, жилом комплексе или его части.

«Тестировщик» означает любое лицо, желающее участвовать в сделке с недвижимостью, независимо от фактического намерения этого лица участвовать в такой сделке, которое подвергалось дискриминационной практике в сделках с недвижимостью из-за защищенной основы, и арендатор ассоциации или справедливые жилищные организации, в состав которых входят такие лица.[Eff 15.10.93; 3 мая 1999 г .; 06.10.13] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §§515-2, 515-3, 515-8)

§12-46-303 Строительство. Этот подраздел должен толковаться в широком смысле в соответствии со справедливым значением их условий для целей устранения дискриминации в сделках с недвижимым имуществом. [Eff 15/10/93] (Подпись: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-1)

§12-46-304 Требования к ведению документации. (a) Любые записи сделок с недвижимостью, совершенные или хранимые владельцем, любым лицом, участвующим в сделке с недвижимостью, или брокером по недвижимости или продавцом, связанным с арендой или сдачей внаем жилого помещения:

(1) В здании с четырьмя и более жилыми помещениями; или

(2) Который принадлежит лицу, владеющему тремя или более жилыми помещениями;

должен храниться в течение одного года с даты внесения записи или возникновения практики, политики или действий по сделке с недвижимостью, в зависимости от того, что наступит позже.Записи должны включать, но не ограничиваться, рекламные объявления, заявки и любую другую информацию, предоставленную лицом, ищущим жилье, договор аренды или аренды, записи о выселении, любые записи, влияющие на изменения в условиях, привилегиях или пользовании. об аренде, занятости или использовании помещений, а также протоколы и решения корпорации или ассоциации, принимающие правила внутреннего распорядка, влияющие на заполняемость.

(b) Любые другие записи сделок с недвижимым имуществом, не связанные с арендой или сдачей внаем, сделанные или хранимые владельцем, любым лицом, участвующим в сделке с недвижимостью, брокером или продавцом по недвижимости, должны храниться в течение одного года с дата внесения записи или наступление практики, политики или действий по сделке с недвижимостью, в зависимости от того, что наступит позже.

(c) Если была подана жалоба или был подан гражданский иск против ответчика в соответствии с главой 368 или 515 HRS, ответчик должен сохранить все записи, относящиеся к жалобе или действию, до окончательного рассмотрения жалобы или действия, поскольку определено в разделе 12-46-21 (c) (2).

(d) Если респондент обязан хранить записи в соответствии с этим разделом, и записи были

уничтожены или недоступны, в ходе расследования или рассмотрения жалобы, поданной в комиссию, или в рамках гражданского иска можно предположить, что доказательства, содержащиеся в записях, противоречат интересам или позиции ответчика.[Эффект 15/10/93] (Авт .: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §§515-1, 515-3, 515-5, 515-6, 515-9 )

§12-46-305 Дискриминационная практика. Это дискриминационная практика для владельца или любого другого лица, участвующего в сделке с недвижимостью, или для брокера по недвижимости или продавца из-за защищенности лица:

(l) отказаться от участия в сделке с недвижимостью, выселить или прекратить аренду;

(2) Различать условия, возможности или привилегии сделки с недвижимым имуществом, или в предоставлении объектов или услуг в связи с этим;

(3) Отказаться в получении или не передать добросовестное предложение совершить сделку с недвижимостью от лица;

(4) Отказаться от переговоров по сделке с недвижимостью с физическим лицом;

(5) Чтобы сообщить лицу, что недвижимость недоступна для осмотра, продажи, сдачи в аренду или сдачи в аренду, когда она действительно доступна, или не довести список недвижимости до сведения этого лица, или отказаться от разрешить лицу осматривать недвижимость или руководить лицом, желающим совершить сделку с недвижимостью;

(6) Дискриминировать или отказывать лицу в доступе, членстве или участии в какой-либо услуге множественного листинга, организации брокера по недвижимости или учреждении, прямо или косвенно участвующем в сделках с недвижимостью, или дискриминировать любое лицо в условиях или условия такого доступа, членства или участия;

(7) участвовать в домогательствах; или

(8) Установление или применение внешне нейтральных политик или ограничений, приводящих к разрозненным неблагоприятным последствиям.[Eff 15.10.93; 06.10.13] (Подпись: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §515-3)

§12-46-306 Дискриминация по признаку инвалидности. (a) Это дискриминационная практика для владельца или любого другого лица, участвующего в сделке с недвижимостью, или для брокера по недвижимости или продавца:

(1) Отказать в сделке с недвижимым имуществом или отказать в равной возможности пользоваться жилым помещением и проживать в нем с человеком с ограниченными возможностями, потому что это лицо использует животное-поводырь.Если нетрудоспособность не очевидна, владелец или другое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, может запросить информацию, подтверждающую наличие у человека инвалидности, определяемой как физическое или умственное нарушение, которое существенно ограничивает основную жизнедеятельность. Однако владелец или другое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, не может запрашивать медицинские записи или доступ к поставщикам медицинских услуг, а также не может запрашивать информацию о диагнозе, характере или серьезности инвалидности. Если потребность в животном-помощнике, связанная с инвалидностью, не является очевидной, владелец или другое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, может запросить подтверждение того, что животное-помощник необходимо для облегчения одного или нескольких симптомов инвалидности человека.Подтверждение может быть предоставлено письмом или другим сообщением от лечащего специалиста в области здравоохранения, психиатра или социального работника. Разумные ограничения или запреты могут быть наложены на человека с ограниченными возможностями в отношении чрезмерного шума или других проблем, вызванных этими животными, включая, помимо прочего:

(A) Соблюдение применимых законов, в том числе законов о поводках и пикапах;

(B) Принятие на себя ответственности за ущерб, причиненный животным;

(C) Очистка жилого помещения после освобождения путем фумигации, дезодорации, профессиональной чистки ковров или других подходящих методов;

(D) Очистка отходов животноводства;

(E) Наличие лицензии на животное в округе, если лицензирование требуется округом;

(F) вакцинация животного с документами о вакцинации;

(G) Содержание животного под контролем владельца или дрессировщика с использованием шлейки, поводка, привязи, клетки, переноски или другого физического контроля в местах общего пользования.Если характер инвалидности человека делает физический контроль невозможным или если физический контроль будет мешать помощи, которую оказывает животное, владелец или другое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, может потребовать, чтобы животное находилось под контролем животного иным образом. владелец или обработчик с помощью голосового управления, сигналов или других эффективных средств; или

(H) Любое другое разумное ограничение, которое оставило бы жилище в том состоянии, в котором оно было до заселения арендатора с инвалидностью, за исключением разумного износа;

Пример:

Сара, владелец кондоминиума, страдающая тревожным расстройством, просит сделать исключение из правила ее ассоциации кондоминиумов «запрещать домашние животные», чтобы содержать кролика эмоциональной поддержки в своем доме.Поскольку инвалидность Сары и потребность в животном для эмоциональной поддержки не очевидны, ассоциация кондоминиума может попросить Сару предоставить подтверждение ее инвалидности и связанной с инвалидностью потребности в кролике. Сара предоставляет письмо от своего лечащего психолога, в котором говорится, что у Сары есть нарушение, которое существенно ограничивает основную жизнедеятельность, и что кролик необходим для предотвращения или уменьшения симптомов этого нарушения. Следовательно, жилье необходимо для предоставления Саре равных возможностей пользоваться своим кондоминиумом и является разумным.Ассоциация должна разрешить кролика в качестве приспособления, но может наложить разумные ограничения на его использование.

(2) Требовать или требовать в качестве условия участия в сделке с недвижимостью, чтобы покупатель, арендатор или арендатор прошли тестирование на вирус иммунодефицита человека (ВИЧ);

(3) Отказать в разумных приспособлениях в правилах, политике, практике или услугах, когда такие приспособления могут быть необходимы для предоставления лицу с ограниченными возможностями равных возможностей пользоваться жилым помещением, включая общественные и общественные помещения; или

Пример:

Kanoa Gardens — это комплекс из трехсот квартир с четырьмястами пятьюдесятью парковочными местами, которые доступны арендаторам и гостям в порядке очереди.Пол подает заявление на получение жилья в Kanoa Gardens. У Пола нарушение подвижности, он не может ходить дальше небольшого расстояния и поэтому просит зарезервировать для него парковочное место рядом с его квартирой, чтобы ему не пришлось идти очень далеко, чтобы добраться до своей квартиры. Отказ владельца или управляющего Kanoa Gardens в предоставлении запрошенного жилья является нарушением закона. Без зарезервированного места Пол, возможно, вообще не сможет жить в Kanoa Gardens или, когда ему придется припарковаться вдали от своей квартиры, у него могут возникнуть большие трудности с тем, чтобы добраться от машины до квартиры.Следовательно, жилье необходимо для того, чтобы Пол имел равные возможности пользоваться жилищем. Запрошенное приспособление является разумным, поскольку оно осуществимо и практично из-за количества свободных парковочных мест.

(4) Отказать в разрешении, за счет лица с ограниченными возможностями, разумных изменений существующих помещений, занимаемых или которые будут заняты этим лицом, если предлагаемые изменения могут быть необходимы для того, чтобы позволить человеку с ограниченными возможностями в полной мере пользоваться. помещения.

Пример:

Арендатор с ограниченными возможностями просит разрешения у владельца или управляющего установить поручни в ванной за свой счет. Необходимо укрепить стены блокировкой между стойками, чтобы закрепить поручни. Право собственника или менеджера является незаконным отказывать арендатору за его счет в внесении изменений, необходимых для добавления поручней.

Владелец, любое другое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, брокер по недвижимости или продавец могут предоставить разрешение на изменение при условии, что лицо с ограниченными возможностями предоставит:

(A) Разумное описание предлагаемых модификаций;

(B) Разумные гарантии того, что модификации будут выполнены качественно и что все необходимые разрешения на строительство будут получены; и

(C) Разумные гарантии того, что инвалид восстановит внутреннее пространство помещений до состояния, существовавшего до модификации, за исключением разумного износа; однако в реставрации не будет необходимости в тех модификациях, которые не мешают собственнику или следующему арендатору пользоваться помещениями.

Пример:

Владелец или управляющий может потребовать создания фонда условного депонирования и внесения денег в фонд для покрытия расходов на восстановление помещения. Любая часть фонда, включая проценты, которая не требуется для восстановления помещения, будет возмещена лицу с инвалидностью, которое внесло в фонд, в разумные сроки.

Пример:

Если человек с ограниченными возможностями получает разрешение на установку поручней и расширение дверного проема, нет необходимости снимать блокировку или сужать дверной проем для восстановления помещения, потому что усиленные стены и более широкий дверной проем не будут мешать хозяину или соседнему пользование арендатором и пользование помещением.Однако от арендатора может потребоваться снять поручни и восстановить стену до состояния, существовавшего до модификации, за исключением разумного износа.

(b) Все крытые многоквартирные жилые дома, спроектированные и построенные для первого проживания после 13 марта 1991 года, должны:

(1) Быть спроектированным и построенным так, чтобы иметь по крайней мере один доступный вход, за исключением случаев, когда это является непрактичным из-за местности или необычных характеристик участка; и

Пример:

Застройщик планирует построить шесть крытых многоквартирных домов на холмистой местности.Из-за местности необходимо будет подняться по длинной и крутой лестнице, чтобы войти в жилища. Поскольку нет практического способа обеспечить доступный маршрут к любому жилому дому, его не нужно предоставлять.

(2) Если построено с доступным входом в здание, должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы:

(A) Части общественного и общего пользования жилых помещений, включая комнаты отдыха и прачечные, доступны и могут использоваться инвалидами;

(B) Все двери, предназначенные для входа во все помещения и внутри них, достаточно широки, чтобы пропускать людей, пользующихся инвалидными колясками;

(C) Все помещения имеют доступный путь в жилые помещения и через них;

(D) Выключатели света, электрические розетки, термостаты и другие средства контроля окружающей среды находятся в доступных местах;

(E) Усиление стен в ванной позволяет позже установить поручни; и

(F) Кухни и ванные комнаты доступны для инвалидов-колясочников.

Пример:

Застройщик планирует построить 100 квартирный многоквартирный дом с одним лифтом. В соответствии с законом в здании есть как минимум один доступный маршрут, ведущий к доступному входу. Все сто единиц являются крытыми многоквартирными домами, и все они должны быть спроектированы и построены таким образом, чтобы соответствовать требованиям закона о доступности.

Для целей данного подраздела многоквартирное жилье считается спроектированным и построенным для первого проживания 13 марта 1991 г. или ранее, если оно занято к этой дате или если последнее разрешение на строительство или его продление для охваченного многоквартирного дома Жилье выдается органом власти штата, округа или местного самоуправления не позднее 15 июня 1990 г.Доступность будет определяться на основании ANSI A117.1-1986 или Руководства по обеспечению доступности жилья. Бремя установления непрактичности из-за рельефа местности или необычных характеристик участка лежит на владельце, лице, участвующем в сделке с недвижимостью, либо брокере или продавце недвижимости.

(c) Владелец или другое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, не обязано принимать разумные меры по отношению к лицу, которое соответствует определению инвалидности исключительно в соответствии с «записью об обесценении» или «рассматриваемыми как ″ элементы определения инвалидность в разделе 12-46-302.[Eff 15.10.93; 3 мая 1999 г .; 06.10.13] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7) (Imp: HRS §515-3)

§12-46-307 Дискриминация по признаку семейного положения. Это дискриминационная практика для владельца или любого лица, участвующего в сделке с недвижимостью, или для брокера по недвижимости или продавца:

(1) Отказ от совершения сделки с недвижимостью с лицом по семейному положению;

(2) Ввести правила внутреннего распорядка, подзаконные акты или другие положения, установленные ассоциацией кондоминиумов, кооперативной ассоциацией, ассоциацией арендаторов, владельцев или арендаторов многоквартирных домов или любой другой организацией или ассоциацией, которые по намерению или следствию дискриминировать человека по признаку семейного положения;

Пример:

Правила дома (e.грамм. «Два человека ограничиваются спальней»), которые имеют дискриминирующий эффект («неблагоприятное воздействие») в отношении лиц с детьми (поскольку общая площадь в квадратных футах достаточно велика согласно жилищным кодексам для трех человек), являются незаконными, если правило не может быть оправдано установление деловой необходимости. Внутренние правила (например, «нет семей с детьми»), которые преднамеренно дискриминируют лиц с детьми, являются незаконными, если нет специального исключения из правила в соответствии с этим подразделом или разделами 515-4 или 515-8 HRS.

(3) Установить ограничения по вместимости жилого помещения, которое лицо ищет по семейному положению, если такие ограничения не обоснованы необходимостью для бизнеса;

Пример:

Лицо с детьми, ищущим жилье, не может быть отказано в жилье на основании лимита вместимости, если только оно не основано на убедительных и четко установленных общественных целях, таких как строительные нормы округа, установленные для обеспечения общественной безопасности, и нет другие разумные средства для достижения той же цели с меньшим дискриминационным воздействием.

(4) Применить к лицу из-за его семейного статуса, посредством каких-либо действий по выселению, прекращению аренды или отказу от участия в сделке с недвижимым имуществом, ограничения занятости жилого помещения, которое в настоящее время занимает такое лицо, за исключением случаев, когда оправдано деловой необходимостью, демонстрируя, что такие ограничения требуются строительными нормами округа, установленными для обеспечения общественной безопасности, и если лицо попросило владельца, лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, брокера по недвижимости или продавца подать заявку на отклонение или освобождение от округа, заявление об отклонении или освобождении было отклонено;

Пример:

Текущий арендатор, размер семьи которого превышает пределы проживания, которые требуются строительным кодексом округа, установленным для обеспечения общественной безопасности, может попросить владельца, любое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, или брокера по недвижимости или продавца подать заявку на отклонение или освобождение от соблюдения строительных норм округа до выселения из жилого помещения.Владелец может подать заявку на отклонение или уполномочить арендатора сделать это, и в этом случае владелец должен разумно помочь арендатору и предоставить все необходимые документы, находящиеся в его распоряжении. В случае отказа окружного агентства ограничение по вместимости может быть использовано в качестве основания для выселения. Арендатор, запрашивающий освобождение от налога, может быть обязан уплатить любой сбор за регистрацию и связанные с этим расходы.

(5) ограничивать или запрещать использование детьми мест общего пользования или мест общего пользования или мест отдыха, кроме случаев, когда это основано на деловой необходимости;

(6) Обозначить отдельные области для использования детьми, чтобы оправдать отдельные области, где дети исключены;

(7) Требовать внесения более высокого гарантийного депозита, доплаты или дополнительных сборов из-за семейного статуса; или

(8) Требовать от человека подписания отказа от ответственности в качестве условия проживания детей.[Eff 15/10/93] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-3)

§12-46-308 Дискриминационная финансовая практика. Это дискриминационная практика для лица, представителя такого лица или брокера по недвижимости, оценщика или продавца, которому направляется запрос или заявление о финансовой помощи в связи со сделкой с недвижимостью или строительством, восстановлением , ремонт, техническое обслуживание или улучшение недвижимого имущества на защищенном основании:

(l) дискриминировать заявителя;

(2) Использовать форму заявки на финансовую помощь или делать или вести записи или запросы в связи с заявками на финансовую помощь, которые прямо или косвенно указывают на намерение ввести ограничение, уточнение или дискриминацию из-за защищенное основание лица, если такие записи не требуются федеральным законом;

(3) Дискриминация при предоставлении или покупке ссуд или предоставлении другой финансовой помощи для покупки, строительства, улучшения, ремонта или содержания жилья, или предоставления или покупки ссуд или предоставления другой обеспеченной финансовой помощи. по жилой недвижимости; или

(4) Для дискриминации при продаже, посредничестве или оценке жилой недвижимости.[Eff 15/10/93] (Подпись: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-5)

§12-46-309 Блокировка. Это дискриминационная практика для физического лица, представителя физического лица, брокера по недвижимости, оценщика или продавца с целью побуждения к сделке с недвижимостью из-за защищенного основания:

(1) Для обозначения того, что изменение произошло или произойдёт или может произойти в составе собственников или жильцов в квартале, районе или районе, в котором находится недвижимость; или

(2) Для обозначения того, что это изменение приведет или может привести к снижению стоимости собственности, увеличению преступного или антиобщественного поведения или снижению качества школ в квартале, районе или районе, в котором находится недвижимость. расположен;

, если такое лицо, представитель, брокер, оценщик или продавец может получить финансовую выгоду от сделки, независимо от фактической финансовой выгоды.[Eff 15/10/93] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-7)

§12-46-310 Запрещенное вмешательство, принуждение или запугивание. Это дискриминационная практика в отношении одного лица или двух или более лиц в сговоре:

(1) Для принятия ответных мер, угроз или дискриминации в отношении лица из-за осуществления или пользования любым правом, предоставленным или защищенным данным подразделом, или из-за того, что это лицо выступило против дискриминационной практики, или из-за того, что это лицо предъявило обвинение, подало жалоба, свидетельские показания, содействие или участие в расследовании, судебном разбирательстве или слушании в соответствии с данным подразделом;

(2) для оказания помощи, подстрекательства, подстрекательства или принуждения человека к дискриминационной практике;

Пример:

Газета, опубликовав объявление, в котором говорится о предпочтениях на защищенной основе, помогла лицу, практикующему дискриминацию.

(3) препятствовать любому лицу в осуществлении или пользовании любым правом, предоставленным или защищенным данным подразделом, или в выполнении обязанности или осуществлении полномочий комиссией;

(4) Чтобы воспрепятствовать или воспрепятствовать тому, чтобы кто-либо выполнял положения данного раздела или приказа, изданного в соответствии с ним;

(5) Запугивать или угрожать любому лицу, занимающемуся деятельностью, направленной на ознакомление других лиц с правами, предоставленными или защищаемыми данным подразделом, или поощрение таких других лиц к осуществлению таких прав; или

(6) Запугивать, запугивать или мешать людям пользоваться жилым помещением, посетителям или сообщникам таких лиц по причине наличия у них защиты.[Eff 15/10/93] (Подпись: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-16)

§12-46-311 Другая дискриминационная практика. (a) Попытка прямо или косвенно совершить дискриминационную практику является дискриминационной практикой.

(b) Сторона соглашения о примирении, заключенного в соответствии с главой 515 HRS или данным подразделом, которая нарушает условия такого соглашения, совершила дискриминационную практику.

(c) Это дискриминационная практика для владельца или любого другого лица, участвующего в сделке с недвижимостью, или для брокера по недвижимости или продавца, чтобы распечатать, распространить, отправить по почте или по почте, или вызвать публикацию заявления, рекламы , или подписать, или использовать форму заявки на сделку с недвижимостью, или сделать запись или запрос в связи с предполагаемой сделкой с недвижимостью, которая указывает, прямо или косвенно, намерение сделать ограничение, спецификацию или дискриминация по причине защищенности личности.

(d) Это дискриминационная практика со стороны владельца или любого другого лица, участвующего в сделке с недвижимостью, или со стороны брокера по недвижимости или продавца предлагать, запрашивать, принимать, использовать или сохранять листинг недвижимости с пониманием что лицо может подвергаться дискриминации из-за наличия у него защищенного основания при сделке с недвижимостью или при предоставлении связанных с этим объектов или услуг. [Eff 15.10.93; 06.10.13] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §§515-16, 515-17, 515-18 (b))

§12-46-312 Ограничительные условия и положения. (a) Каждое положение устного соглашения или письменного документа, относящееся к недвижимому имуществу, которое имеет целью запретить или ограничить его передачу, обременение, размещение, использование или аренду физическим лицам из-за их защищенного основания, является недействительным.

(b) Любые условия, ограничения или запреты, включая право входа или возможность возврата, которые прямо или косвенно ограничивают использование или владение недвижимым имуществом на защищенной основе, являются недействительными, за исключением ограничения, основанного на религия, при использовании недвижимого имущества, находящегося в собственности религиозного учреждения и используемого в религиозных или благотворительных целях.

(c) Дискриминационной практикой является включение в письменный документ, касающийся недвижимого имущества, положения, не имеющего юридической силы в соответствии с данным разделом, или соблюдения такого положения в цепочке правового титула. [Eff 15/10/93] (Подпись: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-6)

§12-46-313 Исключения. (a) Разделы 12-46-305, -306 и -307 не применяются:

(l) на аренду жилого помещения в здании, которое содержит жилые помещения не более чем для двух семей, живущих независимо друг от друга, если собственник или арендодатель проживает в одном из двух жилых домов; или

(2) На аренду комнаты или до четырех комнат в жилом помещении собственником или арендодателем, если собственник или арендодатель проживает в нем.

(b) Ничто в этом подразделе, касающееся семейного статуса или возраста, не применяется к жилью для пожилых людей, как это определено в 42 U.S.C. раздел 3607 (b) (2). [Eff 15.10.93; 6 октября 2013 г.] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-4)

§12-46-314 Религиозные учреждения. Не является дискриминационной практикой для религиозного учреждения при сделке с недвижимостью, совершаемой в благотворительных или религиозных целях, отдавать предпочтение представителям той же религии. [Eff 15/10/93] (Подпись: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Imp: HRS §515-8)

§12-46-315 Государственные подрядчики. (a) В случае ответчика, который, как установила комиссия, занимался дискриминационной практикой в ​​ходе исполнения контракта или субподряда с государством, округом или его агентством, если дискриминационная практика была разрешена , запрошено, приказано, выполнено или сознательно или по неосторожности допустимо советом директоров ответчика или должностным лицом или исполнительным агентом, действующим в рамках служебных обязанностей должностного лица или агента, комиссия отправляет по почте или вручает заверенную копию комиссии решение, установившее, что ответчик применял дискриминационную практику по отношению к подрядчику.Если вывод комиссии о дискриминационной практике не будет отменен в ходе судебного рассмотрения, установление факта дискриминации является обязательным для подрядного агентства.

(b) После получения заверенной копии решения согласно подразделу (а), подрядное агентство может предпринять соответствующие действия, чтобы:

(l) расторгнуть договор или его часть, ранее заключенные с ответчиком, полностью или при условии, что ответчик выполняет программу соблюдения требований настоящего подраздела; и

(2) Помогать штату и всем округам и его агентствам воздерживаться от заключения дальнейших договоров, продления или других изменений существующих договоров с ответчиком до тех пор, пока комиссия не убедится в том, что ответчик будет проводить политику в соответствии с этот подраздел.[Эффект 15/10/93] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §§515-13 (c), 515-19)

§12-46-316 Ответственность за дискриминационную практику. Лицо может быть привлечено к ответственности за дискриминационные действия, признанные незаконными в соответствии с данным подразделом, включая, помимо прочего, следующие ситуации:

(1) Владелец, любое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, маклер или продавец недвижимости несут ответственность за любые свои действия, которые представляют собой дискриминационную практику в соответствии с данным подразделом.

(2) Владелец, любое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, маклер или продавец по недвижимости может нести ответственность за действия агентов или лиц, действующих от их имени, независимо от того, были ли указанные действия разрешены или даже запрещены, если владелец, любое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, или брокер по недвижимости, или продавец знали или должны были знать об их возникновении. Комиссия изучит обстоятельства конкретного агентства или трудовых отношений и должностные обязанности лица, чтобы определить, действовало ли лицо в качестве агента или от имени владельца, любого лица, участвующего в сделке с недвижимостью, или брокера по недвижимости или продавец.[Эффект 15/10/93] (Авт .: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §§515-1, 515-2, 515-3, 515-5, 515-6 , 515-7, 515-9 (7), 515-16, 515-17, 515-20)

§12-46-317 Стандарт причинно-следственной связи. При определении того, имела ли место дискриминационная практика, представляющая собой разрозненное обращение, в соответствии с данным подразделом, это должно быть подтверждено преобладанием доказательств:

(1) что существует причинно-следственная связь между основанием защиты лица и предполагаемым дискриминационным поведением; и

(2) Что защищенное основание было какой-либо частью причины поведения.[Эффект 15/10/93] (Авт .: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §§515-1, 515-2, 515-3, 515-5, 515-6 , 515-7, 515-9 (7), 515-16, 515-17, 515-20)

§12-46-318 Защита. (а) Неблагоприятное воздействие. Это может быть защита от утверждения, что внешне нейтральная практика, политика или действие имеют эффект дискриминации в отношении человека из-за наличия защищенных оснований для владельца, любого другого лица, брокера по недвижимости или продавца, обвиненного в дискриминации. чтобы установить, что существует деловая необходимость в практике, политике или действии.

(b) Разрешены определенные виды деятельности. Это может быть защита от утверждения о том, что практика, политика или действие дискриминируют человека из-за защищенного основания для владельца, любого другого лица, брокера по недвижимости или продавца, обвиненного в дискриминации, чтобы установить, что предполагаемая дискриминационная практика , политика или действие конкретно разрешены в соответствии с этим подразделом или разделами 515-4 или 515-8 HRS.

(c) Отказ в использовании определенного животного-помощника. Владелец или любое другое лицо, участвующее в сделке с недвижимостью, может отказать лицу с ограниченными возможностями в использовании определенного животного-помощника, если:

(1) Животное представляет прямую угрозу здоровью или безопасности других людей, и владелец или дрессировщик животного не предпринимает эффективных действий по контролю над животным, чтобы уменьшить или устранить угрозу;

(2) Животное может причинить существенный физический ущерб собственности других лиц, который не может быть уменьшен или устранен разумным приспособлением;

(3) Присутствие животного-помощника создаст чрезмерное финансовое и административное бремя для владельца или лица, участвующего в сделке с недвижимостью; или

(4) Присутствие животного-помощника в корне изменило бы характер операций владельца или лица, участвующего в сделке с недвижимостью.

Определение того, представляет ли животное-помощник прямую угрозу и предпринял ли владелец или хозяин животного эффективные меры по контролю над животным с целью смягчения или устранения угрозы, должно основываться на индивидуальной оценке конкретного животного в вопрос, такой как текущее поведение животного или недавняя история явных действий. Определение не может основываться на виде или породе животного. Факторы, которые следует учитывать, включают: характер, продолжительность и серьезность риска травмы; вероятность того, что потенциальная травма действительно произойдет; уменьшат ли риск разумные изменения правил, политик, практик, процедур или услуг; и предпринял ли владелец животного какие-либо действия, которые снизили или устранили риск, например, получил специальное обучение, лекарства или оборудование для животного.Отказ в использовании определенного животного не исключает запроса на использование другого животного.

Пример:

Майкл, который живет в многоквартирном доме, где запрещено домашнее животное, имеет инвалидность и требует использования Спота, собаки эмоциональной поддержки. Однажды, когда Майкл и Спот едут в лифте, Спот делает выпад и кусает собаку-поводыря, принадлежащую Синди, которая слепа и в это время находится в лифте. Таким образом, Spot представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других людей.Если прямую угрозу можно уменьшить, например, заставив Майкла затыкать рот и удерживать Спота на коротком поводке, когда Спот находится в местах общего пользования, и если Майкл и Спот воздерживаются от езды в одном лифте и нахождения в тех же местах общего пользования, что и Синди и ее собака-поводырь Майкл могут продолжать использовать Спот. Однако, если прямая угроза со стороны Спота не может быть устранена или если продолжающееся присутствие Спота вызовет чрезмерное финансовое и административное бремя, менеджер квартиры может отказать Майклу в использовании Спота, хотя Майкл может затем запросить использование другой эмоциональной поддержки. животное.[Eff 15.10.93; 06.10.13] (Автор: HRS §§368-3; 515-9 (7)) (Имп .: HRS §§515-1, 515-2, 515-3, 515-4, 515-5, 515-6, 515-7, 515-9, 515-16, 515-17)