Заочное собрание о переходе в ук: 5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой управляющей организации

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой управляющей организации

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Разбор ошибок при составлении договора управления МКД

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

• техническую документацию;
• иные связанные с управлением домом документы;
• ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
• электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
• иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

• Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
• Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
• Куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

1. Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
2. Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

1. Новая на рынке компания.

Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

2. Завышенные ожидания.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

Важно запомнить

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

Смена управляющей компании. Жилищное хозяйство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом. В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК. Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде. Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года. В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного голосования, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме. Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки голосования. В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами. Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования. Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки голосования по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек). Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья. Для принятия решения за смену УК должен проголосовать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой. Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах. На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов. — Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять. А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Как грамотно уйти от одной управляющей компании в другую

­     — Жилищный кодекс дает собственникам право менять управляющую компанию, если она не выполняет или выполняет в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков свои

обязательства, которые прописаны в договоре с собственниками жилья. Но оформить «развод» надо правильно. Ольга Юрьевна, давайте расскажем, какие этапы предстоит выполнить жильцам, чтобы все их действия были правильными с точки зрения законодательства.
     ­ — Первый шаг – создание инициативной группы собственников, которая начнет процедуру смены управляющей компании. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Примеры смены собственниками управляющих компаний в Шексне есть. Несколько лет назад был массовый переход многоквартирных жилых домов в Шексне южной из управляющей компании «Возрождение» в МУП «Благоустройство». Тогда это закончилось ликвидацией ООО «Возрождение». Но, как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
­     — Ольга Юрьевна, начнем с самого важного. Какие существуют формы проведения общего собрания собственников многоквартирного дома?
     ­ — Чтобы сменить управляющую компанию, создать ТСЖ либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом, требуется соблюсти специальную процедуру. Во­-первых, инициативная группа, которая выходит с предложением провести  общее собрание, за десять дней до его проведения должна уведомить об этом собственников. Существует три способа уведомления собственников ­ — заказными письмами,  вручением собственнику под расписку сообщения о проведении общего собрания, и третья – наиболее часто используемая форма – сообщение о проведении собрания, размещенное на входе в подъезды дома или на первом этаже, то есть в месте, где большинство собственников это объявление могут увидеть.
­     — Ольга Юрьевна, что должно быть написано в этом объявлении?
     ­ — Обязательно должно быть указано, кто является инициатором проведения общего собрания – это может быть один собственник или группа собственников, или же управляющая компания. Также должны быть указаны место, дата и время проведения общего собрания, а также повестка дня и форма проведения голосования. Есть три формы проведения собрания ­ — очная, заочная и очно-­заочная, которая введена достаточно недавно. Уведомление собственников обязательно при  любой форме.
     — Давайте разберем  каждую форму проведения общего собрания.
  ­  — Очная форма предусматривает следующую процедуру: уведомление собственников, которые в назначенное время в назначенном месте собираются и обсуждают вопросы повестки дня. При смене управляющей компании первым пунктом обсуждения в повестке дня должен стоять вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией. Второй вопрос – выбор новой управляющей компании. На собрание должно прийти 2/3 собственников. Принимают решение открытым голосованием, то есть путем поднятия руки, и все это заносится в протокол общего собрания, где они расписываются. Если кворум, то есть больше 50 % собственников проголосовало «за» смену управляющей компании, значит, решение считается принятым, и собрание считается правомочным. Как в законе сказано: «Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещения, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов». Уточню, голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома.   
­     — Если собственники дисциплинированные и исполнительные – все пришли на собрание, проголосовали, протокол составили. Что происходит дальше?
     -­ Если собрание состоялось, и принято решение о смене управляющей компании, то инициативная группа должна в течение 5 дней уведомить управляющую компанию, которая непосредственно управляет домом,  о расторжении договора и смене УК. А новая управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками и в течение 3 дней с момента подписания договора должна обратиться в государственную жилищную инспекцию, чтобы в лицензию этой управляющей компании внесли управление данным домом. Платежи от собственников пойдут именно в эту управляющую компанию с того момента, как только в лицензии будет указан данный дом.
­     — Ольга Юрьевна, уже на собрании должна быть определена и указана в протоколе новая управляющая компания?
     ­ — Да. В течение 5 дней после общего собрания собственников прежняя УК уведомляется о расторжении с ней договора, и в течение 30 дней она должна передать всю техническую документацию новой управляющей компании.
     -­ То есть, процесс – от собрания до окончательного перехода ­ — займет месяц?  
     — ­ Приблизительно месяц. В данном случае самый важный момент – внесение данного дома в лицензию новой управляющей компании.
­     — Ольга Юрьевна, Вы рассказали об очной форме проведения общего собрания. Вторая форма – заочная.
    — ­ При заочной форме проведения общего собрания процедура начинается также с уведомления собственников жилья за 10 дней о дате проведения собрания. Обычно заочное голосование происходит опросным путем. Инициативная группа, хотя это может быть и один собственник, совершает поквартирный обход с опросным листом, в котором указана повестка дня. Каждый собственник в этом листе голосует либо «за», либо «против» и расписывается, ставит дату, когда он принял решение. Затем идет подсчет голосов инициативной группой. Если есть кворум, то собрание считается состоявшимся, а решение принятым.
­     — Ольга Юрьевна, насколько я знаю, у вас, как собственника, есть опыт заочного голосования. За что вы голосовали, какое решение вы принимали в своем доме?
    — ­ Действительно, опыт такой есть. Мы, собственники квартир в доме № 3 на улице Сапожникова, голосовали за то, чтобы дополнительно собирать деньги  на ремонт крыши. Мы перечисляем взносы на капремонт в региональный фонд.
­     — Какое решение было принято?
     ­ — Большинство проголосовало, чтобы провести ремонт за счет собственников. Крыша у нас уже отремонтирована. Управляющая компания выполнила работы, а потом по площади рассчитали для каждой квартиры, сколько средств нужно собрать собственникам и составили примерный график внесения платежей.
 ­   — Мы еще не разобрались с очно­-заочной формой голосования. Почему ее называют самой простой? Объясните, пожалуйста.
    — ­ Самой простой она считается потому, что объединяет в себе и очную, и заочную формы. Разница в том, что если при обсуждении вопроса не собралось достаточное количество собственников – кворума, то не нужно признавать собрание несостоявшимся. Просто на следующий день инициативная группа с опросными листами делает поквартирный обход и просит собственников проголосовать. Также за 10 дней идет уведомление собственников жилья с обязательным указанием формы проведения собрания – очно-­заочная. Если это не будет указано, то будет считаться, что документы оформлены с нарушениями. В первый день идет очное обсуждение вопроса, подчеркну – только обсуждение. Собственники могут собраться, обсудить, высказать свое мнение, внести коррективы также и в повестку дня. Конечно, если кворум есть, то и на первом этапе можно принять решение в этот же день очным способом голосования. Если кворума нет, то на следующий день инициативная группа проводит поквартирный опрос. При очно-­заочной форме не нужно ждать 10 дней, чтобы провести заочное голосование – его можно провести на следующий день.
­     — Это очень важный момент. У нас почему-­то ошибочно считается, что можно потом обойти по квартирам тех собственников, которые по разным причинам не смогли присутствовать на общем  собрании. При очно­-заочной форме на собрании обсуждаются вопросы повестки дня, а голосование идет во второй день путем поквартирного обхода. Инициативная группа заходит в каждую квартиру, к каждому собственнику. Собирается пакет документов – протокол, все опросные листы. Причем вопрос и голосование должны быть на одном листе. Кстати сказать, собственники ставят «за» или «против» в реестре. Ольга Юрьевна, наверное, следует подробнее рассказать о реестре собственников.
    — ­ Реестр собственников каждый раз должен прилагаться к протоколу общего собрания. Он может быть составлен инициативной группой, даже непосредственно собственниками жилья. Если такой возможности нет, то можно обратиться в управляющую компанию, которая должна предоставить данный реестр. В него входит: фамилия, имя и отчество собственника квартиры, занимаемая собственником помещения площадь на основе правоустанавливающих документов, то есть свидетельства о регистрации права собственности. На основании этих документов в реестр вносятся какие­-то изменения, он корректируется.
­     — Если кто-­то продал квартиру, и сменился собственник, то реестр должен обновляться. Если дом находится под управлением УК, то реестр ведёт она, а если в доме создано ТСЖ, то – председатель товарищества. Опросный лист – это, по сути, тот же реестр, только с указанием конкретной повестки дня, чтобы собственник понимал, за что он голосует.
     — ­ Да. Все верно.
     — Мы сегодня рассказали о механизме перехода от одной управляющей компании в другую. У меня почему-­то вспомнился такой факт из нашей истории: на Руси 26 ноября крестьяне могли перейти от одного феодала к другому – так называемый Юрьев день. Какое время для перехода от одной управляющей компании  к другой Вы бы посоветовали? 
    — ­ Я бы посоветовала провести эту процедуру до утверждения тарифов, то есть в сентябре-­октябре. Еще хочу отметить важный момент. Договор управления многоквартирным домом между собственником и управляющей компанией заключается обычно на срок от 1 года до 5 лет. Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а договор составлен сроком на 5 лет, то это можно сделать только по истечении одного года. Именно год дается управляющей компании на то, чтобы себя проявить – это испытательный срок. И в случае, если собственник недоволен работой управляющей компании, собирается общее собрание.
    — ­ То есть, чтобы расторгнуть договор обязательно нужно, чтобы прошел год. По истечении этого срока управляющая компания не может сказать: «Не отдадим ваш дом, потому что не истек срок договора».
    — ­ Нет. Это только решение собственников. Они приняли решение уйти – это их право, которое закреплено законодательно в Жилищном кодексе.
    — ­ Спасибо за беседу.
 

Версию для печати подготовили
Екатерина МАРОВА
и Надежда СМИРНОВА.

слов и фраз для перехода

В качестве «части речи» переходных слов используются для связывания слов, фраз или предложений. Они помогают читателю перейти от одной идеи (высказанной автором) к следующей. Таким образом, они помогают выстроить связные отношения в тексте.

переходных слов

Этот структурированный список часто используемых английских слов перехода — примерно 200, можно считать квазиполным. Может использоваться (как учениками, так и учителями) найти правильное выражение.Английские переходные слова важны, поскольку они не только соединяют идеи, но и могут внести определенный сдвиг, контраст или оппозиция, акцент или согласие, цель, результат или вывод и т. д. в аргументации.
Слова и фразы перехода только один раз были отнесены к несколько искусственным категориям, хотя некоторые слова относятся к более чем одной категории.

Есть некоторое совпадение с предлогами и послелогами, но для целей использования и полноты этого краткого руководства я не делал различий.

Соглашение / Дополнение / Сходство

Слова перехода, такие как , также дополнительно, и аналогично , добавляют информацию , усиливают идеи , а выражают согласие с предыдущим материалом.

в первую очередь

не только … но и

по сути

аналогично

дополнительно

в сочетании с

аналогично

первый, второй, третий

в свете

не говоря уже о

не говоря уже о

одинаково важно

по тому же токену

снова

С

по

и

также

, затем

равно

идентично

уникально

нравится

как

тоже

кроме

, а также

вместе с

конечно

аналогично

сравнительно

соответственно

аналогично

кроме того

дополнительно

Оппозиция / Ограничение / Противоречие

Переходные фразы, такие как , но , , скорее, и или , выражают, что есть свидетельство , противоречащее , или указывают на альтернативы и, таким образом, вносят изменение в рассуждения ( контрастируют с ).

, хотя это может быть правдой

в отличие от

отличается от

конечно …, но

с другой стороны

наоборот

одновременно

несмотря на

хоть так / хоть

как бы то ни было

затем снова

прежде всего

в реальности

все-таки

, но

(а) еще

в отличие от

или

(а) еще

, а

, хотя

помимо

до

хотя

хотя

вместо

тогда как

несмотря на

наоборот

иначе

однако

скорее

тем не менее

тем не менее

независимо от

без учета

Причина / условие / цель

Эти переходные фразы представляют собой конкретные условия или намерения .

в случае, если

предоставлено (что)

до / до

на условии (что)

для цели

с этим намерением

с учетом этого

в надежде, что

до конца, что

из опасения, что

до

видеть / быть тем

ввиду

Если

… затем

, если не

когда

всякий раз, когда

, а

из-за

как

с

, а

за

в кейсе

при условии, что

при том, что

Только

/ даже если

так что

до

в счет

, поскольку

в счет

Примеры / Поддержка / Акцент

Эти переходные устройства (например, , особенно ) используются для представления примеров в качестве поддерживает , чтобы обозначить важность , или в качестве иллюстрации , чтобы идея была доведена до читателя.

другими словами

иначе говоря

за одно

в качестве иллюстрации

в данном случае

по этой причине

иначе говоря

, то есть

с учетом

непременно

важно реализовать

другой ключевой момент

первое, что нужно запомнить

наиболее убедительные доказательства

нужно помнить

часто упускают из виду

указать

с положительной стороны

с отрицательной стороны

с учетом этого

в частности

из них

нравится

точно

а именно

в основном

действительно

действительно

обязательно

обязательно

заметно

, например

особенно

явно

конкретно

прямо

удивительно

часто

значительно

в частности

по факту

в целом

в частности

подробно

например

например

для демонстрации

подчеркнуть

повторить

уточнить

для объяснения

для перечисления

Эффект / Следствие / Результат

Некоторые из этих переходных слов ( таким образом, затем, соответственно, следовательно, следовательно, далее ) являются временными словами, которые используются, чтобы показать, что после определенного времени произошло следствие или эффект .

Обратите внимание, что для и , потому что помещаются перед причиной / причиной. Остальные приспособления ставятся перед последствиями или эффектами.

в результате

при таких обстоятельствах

в таком случае

по этой причине

в силе

для

, таким образом,

, потому что

, затем

, следовательно,

соответственно

, следовательно,

после этого

вместе с

соответственно

впредь

Заключение / Резюме / Подтверждение

Эти переходные слова и фразы заключают , резюмируют и / или переформулируют идеи или обозначают окончательное общее утверждение .Также некоторые слова (например, , следовательно, ) из категории Эффект / Последствия могут быть использованы для обобщения.

как видно

в целом

в окончательном анализе

с учетом всех обстоятельств

, как показано выше

в долгосрочной перспективе

с учетом этих баллов

как было отмечено

одним словом

по большей части

все-таки

по факту

итого

в заключении

вкратце

вкратце

по существу

суммировать

на балансе

всего

общее

обычно

обычно

в целом

в сумме

в целом

в любом случае

в любом случае

всего

Очевидно

Окончательно

Определенно

Время / Хронология / Последовательность

Эти переходные слова (например, , наконец, ) имеют функцию ограничения, ограничения и определения времени .Они могут использоваться отдельно или как часть наречных выражений .

в настоящее время

время от времени

рано или поздно

одновременно

по настоящее время

для начала с

в срок

как только

до

тем временем

сейчас

без задержки

в первую очередь

внезапно

в данный момент

первая, вторая

немедленно

быстро

наконец

после

позже

последние

С

до

С

по

с

, затем

до

, следовательно,

с

когда

один раз

около

следующий

сейчас

ранее

внезапно

в ближайшее время

впредь

всякий раз, когда

в конечном итоге

между тем

далее

в течение

вовремя

до

вместе с

сразу

к тому времени

всякий раз, когда

до настоящего времени

теперь, когда

мгновенно

в настоящее время

изредка

10 основных правил встреч

1.Приходите вовремя и будьте готовы

Быстро приходить на встречу и возвращаться с перерывов.
Будьте готовы внести свой вклад в достижение целей встречи.
Приходите на встречу с позитивным настроем.

2. Оставайтесь физически и морально присутствующими

Присутствуйте и не занимайтесь делами, не связанными с встречами.
Внимательно слушайте других, не перебивайте и не поддерживайте сторонние разговоры.
Относитесь ко всем участникам встречи с таким уважением, которое вы бы хотели от них.

3. Способствовать достижению целей

Участвуйте на 100%, делясь идеями, задавая вопросы и участвуя в обсуждениях.
Делитесь своими уникальными взглядами и опытом и говорите честно.
Если вы заявляете о проблеме или не согласны с предложением, попробуйте предложить решение.

4. Пусть поучаствуют все

Разделите время, чтобы все могли участвовать.
Будьте терпеливы, слушая, как говорят другие, и не перебивайте их.
Уважайте мышление друг друга и цените вклад каждого.

5. Слушайте непредвзято

Цените знания, полученные на основе различных входов, и слушайте, чтобы стать умнее.
Оставайтесь открытыми для новых способов ведения дел и ждите появления будущего.
Вы можете уважать точку зрения другого человека, не соглашаясь с ним.

6. Подумайте, прежде чем говорить

Сначала стремитесь понять, а потом быть понятым.
Избегайте использования идиом, трехбуквенных сокращений и фраз, которые могут быть неправильно поняты.
Нет ничего плохого в том, чтобы не соглашаться открыто и уважительно, не вызывая неприятных ощущений.

7. Будьте на месте и вовремя

Уважайте время группы и делайте комментарии краткими и по существу.
Когда тема была полностью обсуждена, не возвращайтесь к ней.
Не тратьте время на повторение того, что сказали другие.

8. Атакуйте проблему, а не человека

С уважением оспаривайте идею, а не человека.
Порицание или осуждение уведут вас дальше от решения, а не ближе.
Для получения наилучших результатов необходимы честные и конструктивные обсуждения.

9. Завершение принятия решений и контроль

Убедитесь, что решения поддерживаются группой, иначе они не будут реализованы.
Отметьте нерешенные проблемы и при необходимости назначьте последующие встречи.
Определите действия, основанные на принятых решениях, и последующие действия, назначенные вам.

10. Запишите результаты и поделитесь

Записывать обсужденные вопросы, принятые решения и поставленные задачи.
Делитесь отчетами о собраниях с участниками собрания.
Поделитесь результатами встреч с другими заинтересованными сторонами, которые следует держать в курсе.

3 способа установить правила встречи

1. Воспользуйтесь готовым списком проверенных правил встречи, подобных тому, который мы предоставили выше. Передайте список участникам встречи перед ее началом.
2. Настройте готовый список проверенных правил собрания, предложив участникам предложить дополнительные правила. Убедитесь, что все согласны с правилами.
3. Составление списка правил встреч с нуля может быть хорошим тимбилдингом. Попросите участников вместе составить список предпочитаемых ими правил встреч.

Составьте список правил выполнения как можно короче, но при этом добивайтесь поставленных целей. Если правил слишком много, участникам легче их забыть.

Что делать при нарушении правил соблюдения

Одиночные промахи обычно не принимаются. Повторы могут потребовать повторения основного правила. Если участник нарушает допустимые пределы, может потребоваться объявить перерыв в собрании и поговорить с нарушителем наедине.

Встречи

предназначены для выявления лучших идей от каждого участника, и наличие основных правил поможет вам сделать это эффективно.

переходных слов и фраз — The Writing Center — UW – Madison

Одна из ваших основных целей как писателя — излагать идеи в ясной и понятной форме. Чтобы помочь читателям разобраться в ваших сложных идеях, вы должны целенаправленно определять, как вы структурируете свою статью в целом, а также как вы формируете отдельные абзацы, которые ее составляют. Чтобы обдумать проблемы артикулированного, логического и естественного представления ваших идей вашим читателям, ознакомьтесь с некоторыми из этих ресурсов: Разработка тезисов, абзацы и разработка стратегических переходов: написание, устанавливающее отношения и связи Между идеями.

Хотя четкое письмо в основном достигается за счет целенаправленной последовательности ваших идей по всей статье, вы можете направлять читателей через связи, которые вы устанавливаете, используя переходные слова в отдельных предложениях. Переходные слова и фразы могут создать мощные связи между вашими идеями и помочь читателю понять логику вашей статьи.

Далее мы включили список часто используемых переходных слов и фраз, которые помогут вам определить, как ваши идеи соотносятся друг с другом.Мы разделили эти слова и фразы на категории на основе общих типов отношений, которые авторы устанавливают между идеями.

Две рекомендации:
Используйте эти переходы стратегически, , убедившись, что слово или фраза, которые вы выбираете, соответствуют логике отношений, которые вы подчеркиваете, или связи, которую вы устанавливаете. Все эти слова и фразы имеют разные значения, нюансы и коннотации, поэтому, прежде чем использовать конкретное переходное слово в своей статье, убедитесь, что вы полностью понимаете его значение и использование, а также убедитесь, что оно соответствует логике вашей статьи.
Используйте эти переходные слова и фразы с осторожностью , потому что, если вы используете слишком много из них, ваши читатели могут почувствовать, что вы чрезмерно объясняете связи, которые уже ясны.

---

Переходы, помогающие установить некоторые из наиболее распространенных типов отношений

Причинно-следственная связь — Связь подстрекателя (я) со следствием (ями).

соответственно
как результат
и так
потому что

, следовательно,
по этой причине
, следовательно,
в счет

Хронология– Подключение, какие проблемы в отношении, когда они возникают.

после
впоследствии
всегда
на длине
в течение
раньше
после
сразу
тем временем

позже
никогда
далее
сейчас
один раз
одновременно
до сих пор
иногда

скоро
впоследствии
затем
на этот раз
до сих пор
когда
всякий раз
пока

Комбинации
Списки– Соединение множества событий.
Часть / Целое — Соединение множества элементов, составляющих нечто большее.

дополнительно
снова
также
и / или не
в результате
помимо
еще больше

наконец
сначала, сначала
далее
далее
дополнительно
на первом месте
на втором месте

последняя, ​​последняя
кроме того
следующая
вторая, вторая и т.д.
тоже

Contrast– Соединение двух вещей, сосредоточив внимание на их различиях.

все-таки
хотя
и еще
одновременно
но

несмотря на
однако
в отличие от
тем не менее
тем не менее
несмотря на

наоборот
с другой стороны
иначе
хотя
еще

Пример– Соединение общей идеи с конкретным экземпляром этой идеи.

в качестве иллюстрации
например, (от латинского аббревиатуры «например»)

например
например
конкретно
то есть

для демонстрации
для иллюстрации

Важность — Соединение того, что важно, с более несущественным.

фундаментально
наиболее важно

менее важная
преимущественно

Расположение — Соединительные элементы в зависимости от того, где они расположены по отношению друг к другу.

выше
рядом с
ниже
за пределами

в центре
здесь
рядом
рядом на

напротив
на периферии
там
везде

Сходство — Связь с вещами, предполагая, что они в чем-то похожи.

по тому же номеру
аналогично

аналогично
здесь
точно так же

Другие виды переходных слов и фраз
Разъяснение

и.е., (от латинского аббревиатуры «то есть»)
другими словами

, то есть
, то есть
, чтобы прояснить
, чтобы объяснить

иначе говоря
перефразировать

несомненно
несомненно
да

Назначение

для этого
для того, чтобы

.