Залог недвижимого имущества для получения ссуды: Залог недвижимого имущества для получения ссуды, 7 (семь) букв

Содержание

Статья 33. Обеспечение возвратности кредитов / КонсультантПлюс

Статья 33. Обеспечение возвратности кредитов

Кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором.

При нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Кредитная организация обязана:

предусматривать во внутренних документах способы содействия в получении уполномоченными представителями (служащими) Банка России документов и информации о предмете залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, резервы по которой формируются в соответствии со статьей 69 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», и о деятельности заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, необходимых для осмотра такого предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, непосредственно на месте при проведении указанных осмотра предмета залога и ознакомления с деятельностью заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде;

закреплять в кредитных договорах и договорах залога, за исключением договора залога жилого помещения, гаража, машино-места, принадлежащих (предоставленных) физическому лицу, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, принадлежащих физическому лицу и не используемых для целей предпринимательской деятельности, и договора залога земельного участка, предоставленного физическому лицу для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке, обязанности заемщика проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, по предоставлению кредитной организации соответствующих документов (информации) и выполнению иных действий, необходимых для осмотра уполномоченными представителями (служащими) Банка России предмета залога по месту его хранения (нахождения) и ознакомления с деятельностью заемщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя проверяемой кредитной организации и (или) залогодателя — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, не являющегося заемщиком по данной ссуде, непосредственно на месте.

(в ред. Федеральных законов от 06.06.2019 N 138-ФЗ, от 05.04.2021 N 79-ФЗ)

(часть третья введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 362-ФЗ)

Открыть полный текст документа

53. Понятие ипотеки и виды ипотечных ссуд.

Ипотека (гр. hypotheka— залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотекой согласно ФЗ «О залоге» признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им с целью получения ипотечного кредита (как правило в банке).

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

 

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:  (см. текст в предыдущей редакции)

 

1) земельные участки;

 

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

 

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

 

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

 

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации закладной.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

 

Условия кредитования: срок (1-30 лет), процентная ставка (10 — 16% в среднем; привязяна к ставке межбанковкого рынка).

Виды ипотечных ссуд:

1) Стандартная или типовая ипотека. Наиболее распространенная форма ипотеки. В начале операции заемщик получает от залогодателя некоторую сумму при строительстве или покупке дома, далее он погашает задолженность равными ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной задолженности. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно. К концу срока долг должен быть оплачен.

2) Ссуды с ростом платежей.  В первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем сумма необходимая даже для полного погашения %. В связи с этим величина основного долга некоторое время увеличивается, а далее уменьшается т.к. долг полностью погашается последующими взносами.

3) Ипотека с периодическим увеличением суммы взноса. Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей.

В этом случае по согласованному графику залогодатель каждые 3–5 лет увеличивает сумму взносов.

4) Ипотека с изменяющимися суммами взноса. Это один из видов ипотеки, который предполагает наличие льготного периода, в который залогодатель выплачивает только %.

5) Ипотека с залоговым счетом. Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток уменьшает фактический размер задолженности.

6) Заем со сниженной ставкой. Продавец или владелец привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические %-е платежи на первых этапах погашения задолженности. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя.

7) Ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки. Стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня %-ной ставки. Т.о. происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка.

8) Ипотека с переменной процентной ставкой. Уровень ставки фиксируется в договоре. Этот уровень привязывается к какому-либо финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки осуществляется один раз в полугодии. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке.

9) Ссуды с дележом прироста стоимости имущества. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что залогодержатель залогодателю предоставляет ссуду по сниженной %-ой ставке, в свою очередь залогодатель уступает ему часть суммы повышенной стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на 1/3 по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается залогодержателю в виде компенсации.

10) Закладная с обратным аннуитетом.

Это особый вид ипотеки для заклада квартир (жилища) пожилыми домовладельцами. Систематическое получение некоторого дохода от заклада дома или квартиры его владельцем.

 

Долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества

Долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества – способ купить новое лучшее жилье, взять деньги на развитие бизнеса. Но прежде чем планировать, как и куда направить кредитные средства рассмотрите объективно стоимость обеспечения. Оценивать его будут не по правилам риэлторов, а по банковским алгоритмам. Реальная сумма займа будет меньше цены, рассчитанной финансово-инвестиционными компаниями на 10-40%.

Рассчитайте свои финансовые возможности, исходя из текущих доходов. Ведь использовать заложенные здания, помещения для получения дополнительных денег кредиторы могут запретить. В случае потери работы, прибыли от предпринимательства можно лишиться залога.

Что влияет на оценку залоговой недвижимости

Отдавая деньги в долг на 15-20 лет банки и частные инвесторы предпочитают активы, которые будут реализованы за 1-3 месяца без уступок в цене. Производственные помещения продать тяжелее, чем жилье. Склады, ангары, цеха ветшают, если ими постоянно не пользуются. Нежилые строения берут в обеспечение неохотно, для кредита их оценят в 30-40% от рыночной стоимости. На 10-15% повыше оценят магазины отдельно стоящие или находящиеся в жилых зданиях.

Отдельное жилье оценивается по 8 критериям:

  1. Местонахождение.
  2. Год постройки. Даже, если квартира в престижном районе ликвидность «сталинки» и «хрущевки» значительно ниже новостроек. Аналогично рассматривают возраст частного дома, коттеджа.
  3. Материал стен. Если панели окажутся моложе кирпича, то они все рано проиграют при оценке.
  4. Этаж. Покупательский спрос на первый, последний этажи ниже. Исключение составляют пентхаусы в элитных многоэтажках.
  5. Количество, возраст прописанных. Наличие несовершеннолетних детей, инвалидов снизит оценочную стоимость.
  6. Планировка. Проходные и отдельные комнаты оцениваются по-разному.
  7. Размеры общей, жилой площади.
  8. Число владельцев. Если квартира, дом отойдут финансово-кредитной организации в счет уплаты ссуды, то сделка по продаже части квартиры или дома может затянуться, если другие собственники против. Такая же причина отказа банков, частных инвесторов принимать в обеспечение доли в жилых помещениях.

Такие же параметры рассматриваются при оценке комнат в коммуналках. Апартаменты недавно стали выставлять на рынок. Отношение потенциальных покупателей к ним еще не сформировалось и что будет через 10-20 лет неизвестно.

Разница между рыночной стоимостью и рассчитанной кредиторами создается для покрытия расходов в случае неплатежеспособности залогодателя. Залоговый дисконт возмещает:

  • судебные издержки;
  • затраты по продаже объекта – риэлторы, налоги;
  • штрафы, пени по невыплаченному кредиту.

Выдача долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества сопровождается банковской оценкой обеспечения или отчетом независимых оценщиков. Узнать точную сумму, срок займа можно у кредитных брокеров. По заявке они предварительно оценят дом, квартиру, земельный участок.

Что можно и нельзя делать с заложенным имуществом

Обязательные ограничения регулирует Гражданский кодекс. К ним относятся запрет продажи, передачи в дар, обмен, перезаклад другому физическому или юридическому лицу.

Разрешение совершать другие сделки с имуществом фиксируется договором. Это сдача в аренду, ведение предпринимательской деятельности. Кредитная организация может запретить пользоваться помещением для коммерции. Если согласие дали, то залогодатель обязан регулярно составлять отчет, в котором указывается:

  • состояние недвижимости;
  • степени износа;
  • произведенные улучшения – ремонт, установка окон или дверей, покупка мебели и прочих предметов;
  • причины неожиданных повреждений.

Документ отправляется залогодержателю для аудита текущей стоимости объекта. При снижении цены актива банк может потребовать ее поднять. Устранение последствий небрежного обращения с имуществом влетит в копеечку. То есть появятся новые расходы, станет труднее выполнять обязательства перед кредитором. А это грозит просрочками, штрафами, потерей обеспечения.

Постоянно проверяйте поведение квартиросъемщиков, арендаторов. В договорах аренды, найма обяжите их быстро устранять возникающие технические неисправности и делать косметический ремонт.

Ситуация с регистрацией жильцов в заложенных домах, квартирах также неоднозначна. Сам заемщик и его дети, родители, жена (муж) пропишутся беспрепятственно. А посторонних людей, двоюродных и дальних родственников зарегистрируют только с одобрения ссудодателя. Условия прописки в жилой недвижимости указываются в договоре об обеспечении.

Внимательно читайте пункты ссудных соглашений перед подписью. Убедитесь, что ближайших родных разрешено прописывать.

Избежать сомнительных параграфов в документах и получить ссуду под залог недвижимости на большой срок с низкими процентами помогают кредитные брокеры. Юристы изучают несколько десятков предложений для будущих заемщиков. Аудиторы проверяют бухгалтерские отчеты финансово-инвестиционных компаний, чтобы убедиться в их устойчивости. Чем стабильней положение кредитора, тем более точно и четко прописаны пункты договоров.

Опасность потери жилья

Прежде чем взять заем на 10-20 лет оцените свое финансовые возможности. Они должны превышать ежемесячные выплаты на двукратную сумму прожиточного минимума. Также подумайте, а не ухудшится ли положение за время кредитования.

Единственное жилье за долги отбирать запрещено. Но залог – исключение из правил. Финансово-кредитные организации имеют право выселить жильцов, забрать заложенные дом или квартиру даже при наличии несовершеннолетних детей. Причинами могут быть:

  • длительные и большие просрочки;
  • сдача в наем, аренду без разрешения банка, частного инвестора;
  • резкое снижение цены недвижимости из-за безответственного отношения заемщика;
  • регулярный отказ сотрудникам кредитора в осмотре помещений;
  • использование недвижимости для получения дополнительных кредитов.

Чтобы избежать применения кардинальных мер, четко выполняйте параграфы ссудного соглашения. Если временно возникли денежные затруднения, свяжитесь с кредитором и объясните причины задержек. Крупные финансисты предложат отсрочки, налоговые каникулы, пересмотрят график платежей.

Другой выход из положения – рефинансировать заем с тем же залогом и более низким процентом. Для этого отправьте заявку кредитным брокерам. Они подбирают надежных инвесторов, которые заключают договора рефинансирования многолетних ссуд под перезаклад недвижимости.

Источник информации: capital-finances.ru

обзор лучших предложений 2021 г

Чаще всего ипотека выдается под залог приобретаемого объекта. То есть банк выдает средства, на них покупается жилье, и именно это жилье становится объектом залога – на него накладывается обременение банка. Однако не во всех случаях такая ипотека актуальна. Тогда в качестве решения рассматривают ипотеку под залог недвижимости, которая уже имеется в собственности клиента.

Понятие и предмет залога имущества

Залог имущества – это своеобразная форма обеспечения исполнения определенных обязательств, которая может быть выражена в различных материальных ценностях, а также в различных гражданских правах, за исключением денежных средств. Но реализация и обеспечение исполнения конкретного требования будет возможно лишь в том случае, если залог имущества будет осуществлен в отношении тех материальных ценностей, которые находятся в законной собственности залогодателя.

Установленный порядок и особенности положений действующего ГК РФ предусматривают, что находящееся в собственности имущество сможет стать объектом залога только в том случае, если общая ценность данного имущества перекрывает стоимость займа и гарантирует его полноценное погашение и снятие.

Порядок и особенности действующего законодательства дают свои разъяснения по поводу требований к предмету залога имущества.

Предмет залога представляет собой определенное имущество, выделенное из общей массы, либо переданное лично залогодержателю, ценность которого может быть использована в том случае, если второй стороной данных правоотношений не будут соблюдены определенные требования, условия и порядок, которые содержит договор залога имущества, заключенный между физическими, либо юридическими лицами.

Действующие требования устанавливают определенный перечень и виды имущества, находящегося в собственности залогодателя, которое может стать залогом:

  • движимое и недвижимое имущество, в отношении которого также может быть оформлен и залог приобретаемого имущества;
  • имущественные права под залог недвижимого имущества, находящиеся в собственности физического, либо юридического лица, прошедшие все необходимые процедуры регистрации, свидетельство, доверенность, уведомление и т.д.;
  • ценные бумаги и документы юридического, либо физического лица, которые могут быть переданы после регистрации лично залогодержателю, либо размещены на депозите нотариуса, если договор залога имущества не содержит иной порядок, особенности и условия и требования.

Роль и перспективы ипотеки в России

Выдача ипотечных кредитов – важный и неотъемлемый элемент современной экономики. Развитие ипотеки неотъемлемо связано с функционированием промышленной сферы, ростом строительства и сельского хозяйства.
Тщательный отбор заемщиков, устойчивые процентные ставки и обеспечение выполнения обязательств оформлением залоговой недвижимости сказывается и на развитии банковской системы в целом. Чем больше устойчивых ипотечных институтов в экономике, тем она стабильнее и эффективнее.

На дальнейшее плодотворное развитие ипотечной сферы могут оказать влияние:

  • Дополнительные законодательные акты;
  • Изменение налогового законодательства;
  • Развитие строительных технологий и появление на рынке более доступного жилья;
  • Государственное субсидирование жилищных кредитов;
  • Секьюритизация ипотеки – когда банк становится единственным держателем обязательств и рисков по ипотечному долгу, может самостоятельно пытаться искать пути выхода из ситуации, когда заемщик не может или не хочет исполнить свои обязательства, в компетенции банковской организации – провести реструктуризацию кредита, либо перепродать долг целиком другой стороне;
  • Выпуск ипотечных ценных бумаг – рефинансируемых долговых документов с определенной финансовой ценностью.

Как всегда ждем ваших вопросов в комментариях и будем благодарны за репост и лайк.

Виды и особенности залога имущества

Установленный порядок, особенности и требования законодательства РФ предусматривают, что существующие виды залога имущества могут подразделяться на несколько категорий, в зависимости от дополнительных обстоятельств и от заключенного между сторонами договора.

В зависимости от физического, либо юридического лица, у которого находится заложенное имущество, допускаются следующие виды и форма залога:

  • заклад – при котором имущество, после регистрации, передается на руки залогодержателю – физическому, либо юридическому лицу;
  • залог без передачи – имущество остается у залогодателя, но сам факт залога оформляется соответствующим образом – сбором и подготовкой необходимых документов, в которые входят свидетельство, уведомление и т.д., и проведением процедуры регистрации.

Основные особенности залога заключаются, прежде всего, в том, что право непосредственного залога у физического, либо юридического лица может возникнуть как в результате прямой передачи определенного имущества другому физическому либо юридическому лицу – посессорный залог, так и в результате оформления документов установленной формы – соглашения о праве залога – не посессорный залог.

При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по определенным обязательствам, так и иное лицо, имеющее соответствующее свидетельство, – тогда данная форма залога между лицами будет являться залогом по чужим долгам.

Вам нужна помощь налогового юриста?

Запишитесь на консультацию к специалисту

+7

Договор о залоге имущества

Залог имущества, как факт и форма непосредственного юридического действия, обязательно должен быть оформлен в соответствии с требованиями, перечень которых указан в ГК РФ.

Договор о залоге имущества – это важнейший документ для дальнейшего возникновения права залога между сторонами.

Он также закрепляет основания, особенности, требования, порядок уведомления и обеспечение исполнения обязательств между физическими лицами – участниками данных правоотношений.

Форма данного юридического документа обязательно должна являться письменной. Установленные гражданским законодательством РФ требования, предусматривают, что в договор, в обязательном порядке, должны быть включены следующие сведения:

  • непосредственный предмет залога – перечень и виды имущества, которое включено в залог, сведения о данном имуществе, а также о его стоимости и регистрации;
  • сущность, форма и основания возникновения залогового обязательства, а также срок, в который оно, в обязательном порядке, должно быть исполнено;
  • сведения и уведомление о том, у кого именно будет находиться имущество, являющееся предметом залога;
  • иные сведения, основания, требования, условия и уведомления, которые могут иметь значение при регистрации данных правовых отношений, например, срок, в который должна быть проведена реализация находящегося в залоге имущества, ее виды, форма, необходимые документы и т. д.

Способы обеспечения сохранности заложенного имущества

Договор залога движимого имущества, либо недвижимости между физическими или юридическими лицами, влечет за собой не только регистрацию и приобретение определенных прав, но и появление некоторых обязанностей, в частности обеспечение сохранности всех материальных ценностей, которые стали предметом залога и обязательное уведомление о каких-либо изменениях.

Договор залога движимого имущества обязательно должен содержать сведения о том, где данное имущество будет находиться в тот период, пока документ не исчерпает срок своего действия.

При этом обеспечение сохранности заложенного имущества будет являться обязанностью физического, либо юридического лица, у которого на хранении находится данное имущество, и сведения о котором содержит соответствующий документ – договор между лицами, прошедший процедуру регистрации.

Залог движимого имущества предполагает осуществление физическими, либо юридическими лицами следующих мер по сохранности:

  • оформление страхования заложенного имущества, в размере его полной стоимости в установленный срок и уведомление о данном факте;
  • реализация защиты имущества от посягательств на него третьих лиц, а также перечень иных действий, виды и форма которых направлены на охрану данных материальных ценностей;
  • срочное уведомление юридического, либо физического лица – участника данных правоотношений, о возникновении угрозы утраты, либо причинения вреда имуществу, входящего в залоговый перечень. Форма, требования, основания, а также допустимый срок, в который данное уведомление должно быть отправлено второй стороне, установлены положениями ГК РФ;
  • представлять второй стороне все необходимые документы, содержащие в себе сведения о залоговом имуществе, о его регистрации, в установленный срок.

Необходимость оформления страховки

Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.

Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.

Страхование предмета ипотеки предусмотрено на законодательном уровне.

Наложение взыскания на заложенное имущество

Наложение взыскания на имущество физического либо юридического лица является достаточно серьезной правовой процедурой, которая может быть исполнена только одним уполномоченным лицом – судебным приставом.

Форма и реализация данной процедуры предполагают обязательные основания, которые должны иметься, а также специальные требования и срок. Данная процедура обязательно должна иметь два главных основания – действующее решение суда и отсутствие каких-либо правовых препятствий для ее осуществления.

Исполнение данной процедуры будет возможным только в том случае, если факт отсутствия у должника денежных средств и иного имущества для покрытия своих долговых обязательств, подтвержден набором соответствующих документов.

В этот список документов также должны входить ранние уведомления о наличии долга, которые подтверждают, что правовой порядок процедуры был соблюден и законные основания для того, чтобы произошла реализация данной процедуры, имеются.

Перед тем, как приступить к наложению взыскания, судебный пристав должен провести опись имущества физического, либо юридического лица – должника. Сведения об имуществе заносятся в присутствии третьих лиц, которые должны содействовать исполнению должником его обязательств в установленный срок.

Случаи взыскания на предмет залога

Имущество, являющееся предметом залога между определенными лицами, также может служить и предметом обращения взыскания, если данная необходимость присутствует. Реализация данной процедуры по обращению взысканию может быть осуществлена только после соответствующего судебного решения.

При наложении взыскания и последующей реализации имеющегося имущества, всеми заинтересованными лицами, включая залогодержателя и залогодателя, между которыми был заключен соответствующий договор, должны быть предприняты действия для получения максимальной выручки от продажи материальных ценностей.

Уведомление о наложении взыскания должно быть отправлено всем лицам, которые принимали участие в данной сделке и регистрации договора между участниками.

Взыскание на предмет залога требует обязательного судебного решения в определенных случаях:

  • если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее должнику на правах собственности и проведенной регистрации;
  • если в роли предмета залога между лицами выступает имущество, представляющее высокую культурную или историческую ценность;
  • если это имущество — уже обремененное иными залогами и обязательствами между залогодержателем и залогодателем, снятие, либо изменение которых возможно только по судебному решению и т.д.

Автор статьи

Обзор процентных ставок по кредитам

Мы собрали основные процентные ставки по ипотеке под залог недвижимости в российских банках.

Сбербанк (на любые цели)От 11,3%
ВТБ (нецелевой)От 10,4%
Альфа-Банк (на любые цели)От 13,69%
Россельхозбанк (целевой – на недвижимость)От 9,1%
Россельхозбанк (нецелевой)От 9,7%
Открытие (целевой – на покупку жилья)От 9,9%
Открытие (целевой – на ремонт квартиры)От 10,9%
Росбанк (целевая ипотека)От 6,89% до 10,14%
Банк «Санкт-Петербург»От 10,7%
Тинькофф БанкОт 8%

Итоговая процентная ставка зависит от многих факторов. Например, зарплатным клиентам обычно предоставляются привилегии, а при отказе от страхования жизни ставка вырастет на 1-2%.

Некоторые банки просят оформить титульное страхование, от наличия которого также зависит ставка. При отказе она может врасти на 1-2%.

Если кредит целевой, то в банк нужно будет представить документы, подтверждающие соответствующие траты, например, выписку из ЕГРН о регистрации прав собственности по купленной квартире на заемщика.

Вопросы ипотеки — Публикации — город Рязань на городском сайте RZN.info

Сегодняшний выпуск нашей рубрики мы посвятим ипотеке — одному из самых популярных банковских продуктов.

Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды… Кредит под залог недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на покупку, ремонт или строительство жилья либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя…

Сегодняшний выпуск нашей рубрики мы посвятим ипотеке — одному из самых популярных банковских продуктов. В качестве эксперта по вопросу выступит начальник управления кредитования Прио-Внешторгбанка Юлия Гусева.

Термин «ипотека» происходит с времен Древней Греции. Люди брали деньги под залог земельного участка, на границе которого ставили столб с надписью, гласившей, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб назывался «ипотекой». Сейчас этот термин обозначает кредит под залог недвижимости.

Наиболее частое использование ипотечного кредитования — покупка квартиры. Банки предлагают различные ипотечные программы.

В нашей стране распространено убеждение, что ипотека — это жилищный кредит под залог покупаемой квартиры, однако это не так: ипотечный кредит может быть взят на ремонт или реконструкцию жилья, на приобретение жилого дома с землёй. Причём, в залог можно оформить не только покупаемую недвижимость, но и любую другую, имеющуюся в собственности заёмщика.

Но наиболее частое использование ипотечного кредитования — покупка квартиры. Банки предлагают различные ипотечные программы, которые можно разделить на два больших блока: приобретение жилья в новостройках и приобретение готового жилья на вторичном рынке. Заёмщики тоже разделяются на две категории: те, кто уже имеет собственное жильё и желает улучшить жилищные условия, и те, кто снимает жильё.

При подаче в банк заявки на кредит, нужно учитывать условия выдачи кредита. Это логично, ведь вы берёте взаймы крупную сумму и банк должен быть уверен в том, что сможете её вернуть. После рассмотрения заявки банк принимает положительное решение, если заёмщик, по мнению банка, надёжен или же отказывает в выдаче кредита.

«Главное условие для выдачи ипотечного кредита — это платёжеспособность заёмщика. Совокупность его доходов или доходов его семьи должна позволять платить кредит и оставлять достаточную сумму на жизнь. Важна и кредитная история: не должно быть просрочек и задолженностей по ранее взятым кредитам. Третий критерий, по которому банк проверяет клиента – общая информация: стаж работы, семейное положение, прочие сведения», — объясняет Юлия Гусева.

Наиболее частый вопрос, который встаёт перед человеком, решившим взять ипотечный кредит, это сумма переплаты. Да, переплата велика, но в наших реалиях просто накопить на покупку квартиры практически невозможно, потому что никто не отменял инфляцию, деньги обесцениваются, а стоимость недвижимости растёт. И если необходимой суммы нет и не предвидится, то ипотека — единственный способ купить жильё. К тому же, ипотечные кредиты значительно дешевле потребительских, поскольку имеют обеспечение, а заёмщик тщательно проверяется.

На сегодня средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12,5–13% годовых. При наличии некоторых условий, например, большого первоначального взноса или действия каких-то специальных программ, под которые попадает клиент, ставки могут начинаться от 10–11% годовых.

При заключении договора важно понимать, что указанная в рекламных материалах ставка не всегда отражает полную стоимость кредита, поэтому необходимо обращать внимание на наличие дополнительных платежей, комиссий, необходимости страхования жизни.

На сегодня средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12,5–13% годовых.

Из прочих деталей нужно обратить внимание на возможность и условия досрочного погашения, на необходимость предварительного уведомления об этом и срок его рассмотрения. Нужно также выяснить, как распределяется сумма переплаты при платежах сверх графика: учитывается ли она сразу в счёт основного долга или будет временно заморожена и пойдёт в счёт последующих платежей. Если сумма идёт в счёт основного долга, то процентов в итоге набегает меньше.

Ежемесячные платежи бывают двух видов: аннуитетные и дифференцированные. В первом случае на весь срок договора устанавливается одинаковая сумма ежемесячного платежа, в который входит и основной долг, и проценты. Во втором случае сумма платежа с каждым месяцем изменяется в сторону уменьшения, что позволяет сэкономить на процентах и снизить размер переплаты по кредиту. Обычно банки предлагают более простой, аннуитетный вид платежей, но он же и более дорогой для клиента. Однако некоторые банки могут составить как аннуитетный, так и дифференцированный график погашения, давая клиенту возможность выбора наиболее удобного для него.

Однако самым большим опасением перед ипотечным кредитом является страх перед возможными финансовыми проблемами в будущем, которые не позволят ежемесячно выплачивать банку долг. На вопрос о том, насколько готовы банки идти навстречу, если человек не сможет платить по кредиту, Юлия Гусева отвечает так:

«В случае потери работы, длительного больничного или иных финансовых проблем заёмщик всегда может прийти в банк, обозначить свою ситуацию, и вместе с банком найти способ выхода из неё. Не нужно бояться, что квартиру тут же отберут, оставив вас на улице без гроша в кармане. Во-первых, случаи продажи заложенного жилья крайне редки, и в случае возникновения затруднений банки предпочитают найти способ решить их, не прибегая к крайним мерам. Во-вторых, даже оставшись совсем без зарплаты человек имеет право продать купленную квартиру, расплатиться с банком и сохранить вложенные деньги. Но обычно такие ситуации решаются путём реструктуризации кредита, уменьшения ежемесячных платежей, увеличения срока кредитования. Ещё вариант: в течение какого-то промежутка времени гасятся только проценты, а погашение основного долга отсрочивается. Главное — не прятаться, а вести диалог с банком».

Неспроста объёмы ипотечного кредитования растут из года в год: независимо от того, покупаете ли вы свою первую квартиру или меняете уже существующую на более просторную, выбираете новостройку или вторичный фонд — практически в любой ситуации банк готов предоставить вариант решения и вместе с вами двигаться к заветной цели.  

Что такое ипотека под залог активов (PAM)

*Эта статья предназначена только для образовательных целей. American Financing не предлагает кредиты PAM.*

Многим сегодняшним покупателям жилья требуются уникальные финансовые решения для финансирования покупки недвижимости. Для этой статьи предположим, что вы опытный инвестор, который ищет способ использовать свой портфель в качестве ворот к вашей следующей собственности. Это не несбыточная мечта — вы действительно можете использовать свои инвестиции в процессе покупки дома.

Здесь в игру вступает ипотека под залог имущества (PAM). Хотя это может быть правильным вариантом не для всех, нет никаких сомнений в том, что эта нетрадиционная ипотека может быть выгодна для определенных заемщиков, в основном для тех, кто находится в группе с более высоким подоходным налогом.

Давайте подробнее рассмотрим ипотеку заложенного имущества и то, как определить, подходите ли вы для участия в программе.

Понимание предмета залога

Investopedia определяет заложенный актив как «ценное имущество, которое передается кредитору для обеспечения долга или займа.Под «ценным имуществом» мы подразумеваем денежные средства, акции, облигации и другие ценные бумаги или акции. Думайте о заложенном активе как о залоге, удерживаемом кредитором в обмен на предоставление вам необходимых средств для покупки дома или рефинансирования.

Некоторые заемщики избегают ипотечного кредита, поскольку они предполагают, что потеряют право собственности на свое ценное имущество. Это мнение не может быть дальше от истины! Имейте в виду, что вы сохраните право собственности на свои активы до тех пор, пока вы будете платить по кредиту и не допустите дефолта по ипотечному кредиту.

Залоговые активы становятся все более популярными, потому что они могут значительно снизить первоначальный взнос и процентную ставку, что приводит к краткосрочным и долгосрочным сбережениям для заемщиков.

Определение ипотеки заложенного имущества (PAM)

Давайте на мгновение рассмотрим традиционную ипотеку. Если вы не используете программу покупки жилья впервые или кредит VA, вам, вероятно, придется внести первоначальный взнос в размере 20%. Конечно, у вас могут быть эти средства на банковском счету, но что, если вы предпочитаете закладывать активы, чтобы полностью исключить первоначальный взнос?

С ипотекой заложенного имущества заемщики имеют больше финансовой гибкости.Помимо того, что им не нужно беспокоиться о первоначальном взносе, они также получают выгоду от отсутствия частного ипотечного страхования (PMI) и более низкой процентной ставки. Возможно, лучшим преимуществом этой ипотеки является то, что заемщик продолжает получать проценты по заложенным активам и сообщать о них.

Как пройти квалификацию

Ипотека под залог имущества может многим понравиться. Как упоминалось ранее, эта программа обычно подходит для заемщиков с высоким доходом, которые имеют в своем распоряжении наличные деньги и / или инвестиции.Ваш кредитор захочет убедиться, что ваши ценные бумаги имеют более высокую стоимость, чем требуется для первоначального взноса.

Тот факт, что у вас могут быть активы на счете 401(k), спонсируемом работником, или на индивидуальном пенсионном счете (IRA), не означает, что вы имеете право на ипотеку заложенного имущества. Скорее всего, банк сочтет эти инвестиции слишком рискованными, и ваш кредитор откажет в выдаче кредита. Еще одно замечание относительно квалификации для ипотечного кредита: если вы закладываете активы и стоимость ваших инвестиций уменьшается, банк может запросить дополнительные средства для покрытия снижения. Действуйте с осторожностью и обязательно проконсультируйтесь со своим специалистом по финансовому планированию, прежде чем продвигаться вперед с ипотекой заложенного имущества.

Узнайте: активы и денежные сбережения, которые вам понадобятся для покупки дома.

Преимущества и недостатки

Повторим еще раз: ипотека под залог имущества устраняет необходимость первоначального взноса, позволяет заемщику сохранить право собственности на свои инвестиции и часто имеет более низкую процентную ставку. Заемщики также продолжают получать доход от своих активов, даже если они служат залогом для кредитора.Оставшееся преимущество, которое мы не коснулись до сих пор, заключается в том, что заемщик избегает уплаты налога на прирост капитала при продаже заложенных активов.

Теперь, когда вы знаете о преимуществах ипотеки под залог имущества, вот некоторые недостатки кредита:

  • Заемщик может потерять и свой дом, и свои активы в случае невыплаты кредита.

  • Вместо внесения первоначального взноса заемщик должен быть готов уплатить проценты по кредиту от полной стоимости дома.

  • Заемщик может иметь ограниченные торговые возможности, если заложенными активами являются взаимные фонды или акции.

Вам подходит?

Представьте, что вы финансируете покупку или рефинансирование другого имущества, не прикасаясь к своему сберегательному счету и не пересматривая свою инвестиционную стратегию. Хотя некоторым заемщикам это кажется надуманной идеей, она может стать реальностью при использовании ипотечного кредита под залог имущества.

Как мы упоминали в начале статьи, ипотека под залог имущества имеет смысл только для определенных заемщиков.Вот почему мы предлагаем поговорить с опытным кредитором*, прежде чем предположить, что это ваш лучший вариант финансирования недвижимости.

*American Financing не предлагает ипотечные кредиты под залог имущества.

Ипотека и залог капитала — засорение капитала выкупа?

Недавнее решение Верховного суда Нью-Йорка, округа Нью-Йорк, касалось вопроса о том, был ли недопустимо «закупорен» кредитором, лишающим права выкупа, собственный капитал заемщика. Чемодан, HH Cincinnati Textile L.П. и др. против Acres Capital Servicing LLC, et al., , в отношении ссуды на сумму 20 300 000 долларов США, относящейся к двум проектам в сфере недвижимости в Канзас-Сити, штат Миссури, и Цинциннати, штат Огайо. Позиция кредитора была обеспечена не только закладными, зарегистрированными в поземельных книгах, но и договором о залоге и обеспечении, предоставленным владельцами капитала соответствующих ипотечных заемщиков.

Заем был невозможен, и кредитор приступил к реализации своих прав по договору залога, инициировав процедуру обращения взыскания на заложенные доли участия в соответствии с Единым торговым кодексом (UCC).Заемщики стремились удержать кредитора от продвижения продажи UCC, утверждая, среди прочего, в суде, что кредитная документация создала «хрестоматийный пример» засорения капитала выкупа заемщиков, лишая их права на погасить долг и сохранить основное имущество. В то время как суд первоначально вынес временный запретительный судебный приказ, суд отклонил ходатайство заемщика о предварительном судебном запрете, отметив, что §9-623 UCC предоставляет заемщикам право выкупа до реализации кредитором залога в виде акций в UCC. продажа.Кроме того, суд отметил, что неплатежеспособные заемщики всегда могут свободно участвовать в процессе торгов при продаже UCC, чтобы защитить свое право собственности.

Это решение суда имеет важное значение, поскольку оно касается технического вопроса, который специалисты-практики и клиенты одинаково учитывали при структурировании и обсуждении «займов с двойным обеспечением», и обеспечивает уровень комфорта для кредиторов, которые по разным причинам могут пожелать защитить свои позиции с помощью как ипотечное удержание имущества, так и залог капитала от спонсорства.Обращение взыскания UCC на заложенные доли в капитале владельца собственности может быть осуществлено довольно быстро (часто в течение 30–60 дней), но требует, чтобы кредитор (или покупатель при продаже с обращением взыскания) приобрел доли в капитале, на которые распространяются промежуточные залоговые права, и долги. владельца недвижимости. Оспариваемое обращение взыскания на ипотеку, напротив, может (в зависимости от юрисдикции) занять два или более года, но в случае успеха предоставит кредитору (или покупателю при продаже взыскания) чистое право собственности на имущество.

Учитывая это недавнее решение, мы подождем, чтобы увидеть, движется ли кредитный рынок к требованию, чтобы все заемщики предоставляли залог собственного капитала в качестве дополнительного обеспечения, или заемщики отклоняют требование залога собственного капитала, поскольку оно дает кредитору дополнительные вариант быстрого выкупа. Этот вопрос также был решен Верховным судом Нью-Йорка и может быть отменен, если этот вопрос будет рассмотрен Апелляционным судом штата Нью-Йорк.

Если у вас есть вопросы или вам нужна дополнительная информация, свяжитесь с Тимом Дэвисом ([email protected]ком; 215.864.6829), Стивен Коури ([email protected]; 212.631.4412) или Уилл Джонстон ([email protected]; 215.864.6341).

Эта переписка не должна рассматриваться как юридическая консультация или юридическое заключение по каким-либо конкретным фактам или обстоятельствам. Содержание предназначено только для общих информационных целей, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом по поводу вашей собственной ситуации и юридических вопросов.

ВНИМАНИЕ! Залог собственности в ипотечной сделке может быть опасен | Бильзин Сумберг

За последние несколько лет некоторые нетрадиционные кредиторы и несколько банков потребовали залог доли собственности заемщика в качестве дополнительного обеспечения их ипотечного кредита на недвижимость.Типичная причина заключается в том, что это позволяет кредитору избежать длительного и дорогостоящего обращения взыскания, если заемщик не в состоянии произвести платежи по ипотеке.

Хотя вышеизложенное верно, оно также позволяет кредитору заменить судебное разбирательство внесудебным разбирательством. Выкупа является судебным действием и справедливым разбирательством. Это означает, что маловероятно, что судья в деле о лишении права выкупа позволит конфисковать имущество по какой-либо иной причине, кроме серьезного неисполнения обязательств, которое существенно подрывает безопасность кредитора.Таким образом, непредставление отчетов о прибылях и убытках или финансовых отчетов заемщика или поручителя вряд ли позволит кредитору приобрести долю заемщика в имуществе посредством обращения взыскания.

Кроме того, в случае возникновения спора с кредитором по поводу управления ссудой период времени, необходимый для завершения оспариваемого обращения взыскания, обычно около года, дает возможность рефинансирования и изъятия существующего проблемного кредитора из имущества. .

Приведение залога в исполнение не предполагает участия какого-либо суда или судьи для контроля за справедливостью судебного разбирательства.Во многих случаях вся процедура может быть завершена за 30-60 дней. Любое несоблюдение условий кредитных документов обычно позволяет кредитору ускорить выплату долга после 10-дневного уведомления и запланировать продажу доли владения. Скорость такого разбирательства, хотя и благоприятная для кредитора, делает невозможным рефинансирование сложного или сомнительного кредитора за счет имущества и может даже ухудшить способность заемщика с хорошим капиталом погасить долг, урезав период для приобретения необходимой ликвидности.

В сегодняшних кредитных условиях, когда соотношение кредита к стоимости обычно находится в диапазоне 50-60%, доля заемщика в собственном имуществе значительна, и заемщикам следует с осторожностью предоставлять залог права собственности в дополнение к ипотеке. Любой такой залог может повлечь за собой потенциальную конфискацию их инвестиций, если они не смогут или не смогут выполнить все условия кредитных документов.

Нажмите здесь, чтобы узнать больше по этой теме.

Отрицательный залог – обзор, цель, характеристики и пример

Что такое отрицательный залог?

Отрицательный залог – это положение договора, запрещающее должнику по договору создавать обеспечительные интересы в отношении определенных имущественных активов.Это договорное положение направлено на защиту необеспеченных кредиторов, гарантируя, что должники могут использовать только необремененные активы в качестве залога.

 

 

Со временем отрицательный залог стал шаблоном в финансовых сделках. Он не приводит к возникновению обеспечительного интереса, поскольку не предоставляет кредитору никаких имущественных прав на имущество должника.

 

Резюме

  • Оговорка об отрицательном залоге запрещает должнику в договоре создавать обеспечительный интерес в отношении обремененного актива. Это чрезвычайно распространены в финансовых операциях.
  • Этот пункт используется для защиты интересов необеспеченных кредиторов, на которых может негативно повлиять заимствование компании.
  • Обеспеченные и необеспеченные активы представляют собой два основных типа обеспечительных интересов.

 

Какова цель отрицательного залога?

Оговорка об отрицательном залоге гарантирует, что активы заемщика останутся необремененными и доступными для удовлетворения требований необеспеченных кредиторов в случае неплатежеспособности.Неплатежеспособность — это состояние финансового бедствия, тогда как банкротство — это судебное разбирательство..

Часто пункт об отрицательном залоге дополняется условиями, которые ограничивают возможность заемщика взять на себя больше необеспеченного долга. Отрицательный залог важен, потому что он защищает интересы необеспеченных кредиторов, на которых может негативно повлиять заимствование компании.

 

Как появился отрицательный залог?

До отрицательного залога в качестве основного залога использовалось плавающее обвинение.Плавающие платежи применялись к имуществу попеременно и позволяли заемщикам использовать и распоряжаться активом в ходе обычной деятельности.

Плавающие платежи стали невероятно популярными среди обеспеченных кредиторов, поскольку обеспечение покрывает все активы должника. Заемщики также были неравнодушны к плавающей ставке, поскольку она позволяла им получить максимальную кредитную выгоду от кредиторов, и им не нужно было раскрывать информацию о реализации обеспеченных активов.

Плавающее обвинение оказало негативное влияние на защиту, предоставленную кредитору в соглашении.В частности, кредитор может потерять преимущественное право на активы должника в случае несостоятельности.

 

Виды долга

 

1. Обеспеченный долг

Заемщик обещает свои активы в качестве залога в финансовой операции. Это приводит к обеспеченного долга перед кредитором.

2. Необеспеченный долг

Заемщик может получить финансирование без залога активов в качестве залога. В результате возникает необеспеченный долг перед кредитором.

 

Характеристики и использование отрицательного залога

Отрицательный залог – это пункт кредитного договора, в котором указывается, что должник не обременяет определенные активы должника, которые можно назвать или организация предлагает кредитору в качестве обеспечения кредита. Он используется как способ получения кредита, выступая в качестве защиты кредитора от возможных потерь в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.д.», пока кредит не будет погашен.

В случае обеспеченного кредита это позволит кредитору контролировать последующие заимствования должника. Таким образом, он обеспечивает кредитору гарантию погашения. Ограничение деятельности эмитента снижает риск держателей облигаций.

В случае необеспеченного кредита кредитор сможет взыскать долг только в том случае, если должник все еще владеет определенными необремененными активами.

 

Обычное использование отрицательного залога

Как правило, отрицательный залог позволяет заемщику взять на себя будущий обеспеченный долг, если либо сделка является разрешенным исключением, либо бенефициар существующего отрицательного залога в равной степени обеспечен на тот момент возникает новый обеспеченный долг.

Если заемщик нарушает положение об отрицательном залоге, он может быть привлечен к ответственности за нарушение договора. Соответствующим средством правовой защиты от нарушения договора может быть судебный запрет, конкретное исполнение или возмещение убытков.

 

Пример отрицательного залога

Рассмотрим сценарий, в котором компания занимает один миллион долларов в банке, и банк требует, чтобы все основные средства компании на сумму 500 000 долларов были использованы в качестве залога по кредиту.Банк желает защитить свои интересы; следовательно, он будет включать положение об отрицательном залоге.

Вскоре после этого компании требуется дополнительное финансирование для расширения, обращается к венчурному капиталистуВенчурные капиталистыВенчурные капиталисты — это инвесторы, которые предоставляют финансирование стартапам или небольшим компаниям, стремящимся к расширению. Компании-бенефициары, как правило, и просят занять еще один миллион долларов. Венчурный капиталист просит компанию заложить 500 000 долларов своих основных средств в качестве залога.

К сожалению, компания не сможет заложить активы в качестве залога, потому что они уже использовались в качестве залога в финансовой сделке с банком.

 

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком страницы программы Commercial Banking & Credit Analyst (CBCA)™ — CBCAGПолучите сертификат CFI CBCA™ и станьте коммерческим банковским и кредитным аналитиком. Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших сертификационных программ и курсов. программа сертификации, призванная превратить любого человека в финансового аналитика мирового класса.

Чтобы продолжать учиться и развивать свои знания в области финансового анализа, мы настоятельно рекомендуем дополнительные ресурсы, указанные ниже:

  • Должник и кредитор Должник и кредитор Основное различие между должником и кредитором заключается в том, что оба понятия обозначают двух контрагентов в кредитном соглашении. . Различие также приводит к
  • Структура ссудыСтруктура ссудыСтруктура ссуды представляет собой условия ссуды в отношении различных аспектов, составляющих ссуду, включая срок погашения или срок погашения, погашение и риск
  • Ковенанты по долгу (кредиторы, держатели долга, инвесторы) заключают договоры займа, ограничивающие действия заемщика (должника).
  • Обеспеченные и необеспеченные кредиты Обеспеченные и необеспеченные кредиты Планируя взять наш личный кредит, заемщик может выбирать между обеспеченными и необеспеченными кредитами. При получении кредита в банке, кредитном союзе или

Залог и кредит | Управление по делам малого бизнеса США

Автор: Dale Van Eckhout
Старший региональный менеджер, Bismarck Area Office
North Dakota District Office

Что требуется для получения финансирования для моего бизнеса? Кредиторы рассматривают каждую уникальную ситуацию, однако они будут рассматривать некоторые варианты пяти «С» кредита, а «залог» (один из пяти «С») по-прежнему является основой для большинства выдаваемых кредитов. Залог служит вторичным средством погашения кредита. Кредитор не хочет владеть залогом и хочет, чтобы бизнес преуспевал. Заемщик должен рисковать своими активами (залогом) или, другими словами, иметь «шкуру на кону», чтобы получить необходимое финансирование для своего бизнеса. Обеспечение включает такие активы, как недвижимость, офисное или производственное оборудование. Дебиторская задолженность и товарно-материальные запасы могут быть переданы в залог в качестве залога. Залог может также включать личные активы и, как правило, вторую ипотеку на дом.Прежде чем обращаться к кредитору, вы должны исходить из того, что все активы, финансируемые заемными средствами, будут использоваться в качестве залога по кредиту. В зависимости от того, сколько собственного капитала было вложено в покупку этих активов, кредитор может потребовать другие активы в качестве залога.

Для целей оценки залога в процессе кредита оценка должна быть проведена независимым специалистом. Когда оценка недвижимости завершена, она должна быть выполнена в соответствии с правилами FIRREA , и оценщик должен использовать профессиональные стандарты USPAP  (Единые стандарты профессиональной практики оценки) . Совет по квалификации и этике оценщиков недвижимости Северной Дакоты www.ndreab.org имеет списки лиц, имеющих право на проведение необходимой оценки недвижимости. Сертифицированный общий оценщик может выполнить оценку недвижимости по мере необходимости, если финансируемая сумма превышает 250 000 долларов США.

SBA требует проведения оценки бизнеса при смене владельца бизнеса. Если финансируемая сумма за вычетом оценочной стоимости финансируемой недвижимости и/или оборудования составляет 250 000 долларов США или меньше, кредитор может провести собственную оценку бизнеса.Если финансируемая сумма за вычетом оценочной стоимости недвижимости и/или оборудования превышает 250 000 долларов США или если между покупателем и продавцом существуют тесные отношения, необходимо получить независимую оценку бизнеса из «квалифицированного источника». «Квалифицированный источник» может включать любое из следующего: 

(a) Аккредитованный старший оценщик (ASA), аккредитованный Американским обществом оценщиков;

(b) сертифицированный бизнес-оценщик (CBA), аккредитованный Институтом бизнес-оценщиков;

(c) Аккредитован в области оценки бизнеса (ABV), аккредитован Американским институтом сертифицированных бухгалтеров;

(d) Сертифицированный аналитик по оценке (CVA), аккредитованный Национальной ассоциацией сертифицированных аналитиков по оценке;

(e) Аккредитованный аналитик по оценке (AVA), аккредитованный Национальной ассоциацией сертифицированных аналитиков по оценке.

После завершения оценки и/или оценки кредитор «дисконтирует» залог в соответствии со своей политикой. Например, недвижимость может быть снижена до 80% (т. е. стоимость 500 000 долларов X 80 % = стоимость со скидкой 400 000 долларов). Обычно ссуда не может быть предоставлена, если дисконтированная стоимость не равна или не превышает сумму ссуды, и в качестве обеспечения по всем ссудам SBA требуется адекватный залог. Тем не менее, запрос кредита SBA не должен быть отклонен только на основании неадекватного залога. На самом деле, одна из основных причин, по которой кредиторы используют программу, гарантированную SBA, касается тех заявителей из малого бизнеса, которые демонстрируют платежеспособность, но не имеют достаточного залога для полного погашения кредита в случае невозврата кредита.

Для всех кредитов SBA требуются личные гарантии от каждого владельца 20 или более процентов бизнеса, а также от других лиц, занимающих ключевые руководящие должности.

Как видите, обеспечение является неотъемлемой частью финансирования, и поэтому слово «залог» встречается 272 раза в Стандартной операционной процедуре, регулирующей обработку кредита для SBA. В случае возникновения вопросов обращайтесь в любой из наших офисов SBA.


Дейл Ван Экхаут был региональным менеджером Bismarck в США.С. Администрация малого бизнеса с 2011 года, ранее он был директором программы бизнеса и сотрудничества и районным директором по развитию сельских районов Министерства сельского хозяйства США. Он является сертифицированным специалистом по экономическому развитию и получил аккредитацию Американского общества управляющих фермами и сельских оценщиков. С ним можно связаться по адресу [email protected]

Четыре фактора, необходимые для получения ипотечного кредита

Независимо от того, покупаете ли вы жилье впервые или вновь выходите на рынок жилья, получение ипотечного кредита может быть пугающим.Узнав, на что обращают внимание кредиторы при принятии решения о выдаче кредита, вы будете более уверенно ориентироваться в процессе подачи заявки на ипотеку.

Стандарты могут отличаться от кредитора к кредитору, но есть четыре основных компонента — четыре C — которые кредитор будет оценивать при принятии решения о выдаче кредита: мощность, капитал, обеспечение и кредит.

Способность погасить кредит

Кредиторы изучают ваш доход, опыт работы, сбережения и ежемесячные платежи по долгам, а также другие финансовые обязательства, чтобы убедиться, что у вас есть средства для комфортного получения ипотечного кредита.

Один из способов, с помощью которого кредиторы могут подтвердить ваш доход, заключается в проверке ваших налоговых деклараций по федеральному подоходному налогу и W2 за несколько лет, а также текущих квитанций о выплате заработной платы. Они оценивают ваш доход на основе:

  • Источник и вид дохода (например, наемный, комиссионный или самозанятый)
  • Как давно вы получаете доход и стабилен ли он
  • Как долго этот доход будет сохраняться в будущем

Кредиторы также проверят ваши повторяющиеся ежемесячные долги или обязательства, например:

  • Автомобильные платежи
  • Студенческие кредиты
  • Платежи кредитными картами
  • Персональные кредиты
  • Алименты на ребенка
  • Алименты
  • Прочие долги, которые вы обязаны выплатить

Капитал

Кредиторы учитывают ваши легкодоступные деньги и сбережения, а также инвестиции, недвижимость и другие активы, к которым вы могли бы довольно быстро получить доступ за наличные.

Наличие сбережений или инвестиций, которые вы можете легко превратить в наличные, известных как резервы наличности , доказывает, что вы можете управлять своими финансами и иметь средства, помимо вашего дохода, для выплаты ипотеки. Денежные резервы могут включать:

  • Сбережения
  • Фонды денежного рынка
  • Другие инвестиции, которые могут быть конвертированы в наличные деньги, такие как индивидуальные пенсионные счета (IRA), депозитные сертификаты (CD), акции, облигации или счета 401(k)

Наряду с денежными резервами другие приемлемые источники капитала могут включать:

Когда вы подаете заявку на ипотеку, кредитору может потребоваться проверить источник любых крупных депозитов на вашем банковском счете, чтобы убедиться, что они поступают из допустимого источника.То есть, что вы получили деньги легально и что они не были вам одолжены.

Кредиторы могут также просмотреть выписки за последние два месяца по вашим текущим и сберегательным счетам, счетам денежного рынка или инвестиционным счетам, чтобы оценить размер вашего капитала.

Обеспечение

Кредиторы рассматривают стоимость имущества и другого имущества, которое вы отдаете в залог, в качестве обеспечения кредита.

В случае ипотеки залогом является дом, который вы покупаете.Если вы не платите по ипотеке, ипотечная компания может завладеть вашим домом, что известно как лишение права выкупа .

Чтобы определить справедливую рыночную стоимость дома, который вы хотите купить, во время процесса покупки жилья ваш кредитор закажет оценку имущества, чтобы сравнить его с аналогичными домами по соседству.

Кредит

Кредиторы проверяют ваш кредитный рейтинг и историю, чтобы оценить вашу историю своевременной оплаты счетов и других долгов.

Многие ипотечные кредиты также имеют требования к минимальному кредитному рейтингу.Кроме того, ваш кредитный рейтинг может определять процентную ставку, которую вы получаете, и размер первоначального взноса.

Даже если вы являетесь арендатором или не планируете покупать жилье прямо сейчас, неплохо было бы разобраться в вопросе кредита и узнать, как вы можете создать и поддерживать крепкое кредитное здоровье.

Для получения информации, ресурсов и инструментов, которые помогут вам оценить свои возможности и понять, что связано с поиском, покупкой и обслуживанием собственного дома, посетите сайт My Home by Freddie Mac ® .

ПОНИМАНИЕ: Двойное обеспечение — способ избежать потери права выкупа?

Ссылка на «двойное обеспечение», иногда называемое «залогом жилья» в связи с ипотечным кредитом, не относится к ипотеке, обеспеченной двумя отдельными объектами недвижимости. Скорее этот термин относится к двум разным предметам залога, полученным ипотечным кредитором, один в отношении недвижимого имущества, а другой в виде доли в капитале заемщика.

Как правило, ипотечные заемщики являются юридическими лицами с одним активом, состоящими либо из компании с ограниченной ответственностью, либо из товарищества с ограниченной ответственностью.Ипотечный кредитор, принимающий «двойное обеспечение», обеспечивает свой кредит как ипотекой на недвижимость, принадлежащую заемщику, так и залогом доли собственности в заемщике. Эта форма двойного обеспечения работает только тогда, когда заемщик не передает в залог свою долю собственности для получения дополнительного мезонинного финансирования. Он также используется только в тех штатах, которые предусматривают, что финансирование собственности обеспечивается ипотекой, а не договором о доверительном управлении.

Цель этого двойного обеспечения состоит в том, чтобы избежать проведения длительного процесса обращения взыскания на ипотеку, который может занять год или более.Вместо этого обращение взыскания на Единый коммерческий кодекс может быть осуществлено в течение 30–60 дней. В трастовых государствах типичное исполнительное производство со стороны кредитора может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, что избавляет от необходимости пытаться ускорить процесс с двойным обеспечением.

В штатах, требующих обращения взыскания на ипотеку, залог доли собственности заемщика позволяет кредитору добиваться своих средств правовой защиты в ускоренном порядке. UCC требует, чтобы заемщик был уведомлен только за 10 дней после дефолта, но обычно процедура обращения взыскания в UCC, которая требует некоторой формы публикации, может быть завершена в течение 30–60 дней.

Проблема с лишением права выкупа UCC заключается в том, что он не аннулирует залоговые права или другие проблемы с правами собственности в отношении собственности: ситуация нередко встречается, когда в проекте возникают трудности. Однако, как только кредитор приобретает долю собственности, он может возбудить судебный иск о лишении права выкупа, не встречая возражений со стороны первоначального заемщика, и значительно сократить время для завершения такого действия.

С точки зрения заемщика, есть два важных недостатка, если кредитор требует двойного залога.

Во-первых, это почти наверняка аннулирует право заемщика на осуществление своего права выкупа, признанного в соответствии с законодательством штата: право расплатиться с кредитором и сохранить его имущество. В типичном случае обращения взыскания в судебном порядке у заемщика будет как минимум от шести месяцев до года, чтобы попытаться получить альтернативное финансирование, заемное или акционерное, для защиты своего права собственности на недвижимость. Хотя производство UCC также допускает право выкупа, это право существует только на бумаге. Сокращенные сроки делают практически невозможным предоставление финансирования на вынос.

Во-вторых, иск о взыскании ипотечного кредита представляет собой судебное разбирательство в отношении справедливости. Суд должен определить, справедливо ли разрешить погашение капитала заемщика по причине какого-либо невыполнения обязательств по соглашению о финансировании. Таким образом, маловероятно, что суд разрешит обращение взыскания в результате незначительного невыполнения обязательств по кредитным документам, например непредоставления финансовой отчетности. Но потеря права выкупа UCC является внесудебным разбирательством, в нем не участвует суд, а также нет никаких принципов, запрещающих кредитору возбуждать дело из-за незначительного несоблюдения кредитных документов.

По сути, двойное обеспечение позволяет кредитору обойти закон об отчуждении ипотечного кредита. Государство, которое определило важность защиты собственного капитала заемщика и собственного капитала погашения, не должно разрешать использование двойного обеспечения. Это, по-видимому, еще одна попытка, предпринятая кредиторами на протяжении поколений, чтобы попытаться избежать обращения взыскания, например, получение документа для обеспечения долга или заключение договора за дело, поскольку заемщик платит покупную цену в течение нескольких лет.В обоих случаях попытки кредиторов претендовать на право собственности в случае неуплаты заемщиком всех платежей в установленные сроки были отклонены требованием о взыскании долга. Точно так же двойное обеспечение должно быть признано тем, что оно является уловкой, чтобы избежать соблюдения законов штата о лишении права выкупа.

Судебная практика в этой сфере практически отсутствует. В деле HH Cincinnati Textile LP против Acres Capital Servicing LLC суд разрешил обращение взыскания на имущество UCC, когда кредитор также имел ипотечный кредит.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.