Заключение договора аренды на новый срок: правила и условия пролонгации, преимущественные права

правила и условия пролонгации, преимущественные права

Возобновление договора аренды на новый срок в юридической практике именуется пролонгацией. Стороны могут включать в текст соглашения условие об автоматическом продлении либо составлять дополнительный документ. Процедура зависит от типа имущества, правового статуса участников и прочих аспектов.

Условия продления арендных соглашений

Юридической основой пролонгации является глава 29 ГК РФ. Увеличение срока сотрудничества признается изменением сделки и допускается с согласия обеих сторон. Участники должны выразить свою волю однозначно. Кроме того, статья 621 Кодекса называет следующие условия:

1. Добросовестность. Правом на пролонгацию обладают арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору. Собственник не может пренебречь интересами партнера и отдать предпочтение другому лицу. Сначала он обязан направить предложение прежнему контрагенту. Ситуация меняется при наличии задолженности. В этом случае арендодатель свободен в своем выборе.
2. Фактическое пользование имуществом. Автоматически продлить договор разрешается, если стороны продолжают выполнять его условия. Примером служит внесение установленной платы, отсутствие требований о возврате недвижимости, продолжение штатной переписки.
3. Соблюдение формальной процедуры. Отдельные соглашения предполагают обмен письменными уведомлениями. Извещения вручаются контрагенту заинтересованной стороной. Срок устанавливается договором.

Обязательным условием пролонгации является отсутствие прямых законодательных запретов. Так, нельзя увеличить предельный срок использования лесного участка, водоема. Статьей 39.8 ЗК РФ установлены максимальные периоды аренды для различных типов земель. Если участники заинтересованы в дальнейшей эксплуатации, они вновь участвуют в торгах.

К договорным запретам на пролонгацию аренды суды относятся неоднозначно. Практика по этому направлению противоречива. Так, рассматривая дело № А72-17765/2016, Поволжская окружная кассация настаивала на императивности ст. 621 ГК РФ. Прямого запрета в норме нет, а потому попытки лишить арендатора права на пролонгацию признали незаконными. А вот условие об утрате возможности возобновить сделку в связи с нарушением правил извещения посчитали применимым (спор А32-3436/2015).

Способы пролонгации

Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление. Это самый простой вариант организации длительного сотрудничества. Если в тексте нет специальных условий, сторонам достаточно продолжить исполнять соглашение. Оно сохранит силу.

Второй вариант подходит контрагентам, для которых автоматическая пролонгация неприемлема. Увеличение срока договора происходит в уведомительном порядке. Заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Извещение оформляется произвольно.

В деловой практике распространение получили официальные письма. Их пишут на фирменных бланках. Образцы можно отыскать в бесплатных справочных базах. Если возражений нет, участники заключают дополнительное соглашение. Документом устанавливают новый период аренды, а также корректируют прочие условия (ст. 621 ГК РФ).

При продлении важно учитывать первоначальный срок договора. Если сделка подлежала государственной регистрации, обратиться в Росреестр придется и с дополнительным соглашением (ст. 164 ГК РФ). Исключения составляют случаи возобновления сделок, заключенных на 11 месяцев. Автоматически такие соглашения пролонгируются на неопределенный срок. Регистрировать их не нужно (Обзор ВАС РФ № 59 от 16.02.01). Не меняется ситуация и при продлении сделки на конкретный период. Дополнительное соглашение должно оформляться в порядке, аналогичном основному контракту (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика: Отсутствие документов, подтверждающих возобновление сделки, нередко становится причиной споров. Суды делают ставку на оценку фактических обстоятельств. Показательным является дело № А29-13739/2017, рассмотренное Волго-Вятским окружным арбитражным судом.

Условиями соглашения предусматривалась пролонгация. Арендатор должен был направить в адрес собственника уведомление о продолжении сотрудничества. Сделать это следовало за 1 месяц до окончания срока.

Согласованная сторонами процедура не была соблюдена. Арендатор продолжил пользоваться помещением и перечислять плату. Стороны даже составили акт сверки расчетов. В суде собственник настаивал на изъятии недвижимости и ссылался на окончание контракта. Ответчик заявлял об автоматическом продлении сделки на новый срок. Служители Фемиды отказались от формального подхода и приняли во внимание фактическое поведение партнеров. Отношения продолжались, стороны исполняли обязанности, предусмотренные соглашением. В результате суд встал на сторону арендатора. Оснований для изъятия помещения не нашли. Соглашение признали действующим.

Преимущественное право

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

Ситуация	Комментарий юриста
Собственник предложил арендатору продлить соглашение, но установил повышенную цену. Контрагент отказался от сотрудничества. Владелец нашел другого партнера и подписал с ним договор по озвученной ранее стоимости.	Арендодатель действовал в соответствии с законом. Преимущественное право соблюдено
Арендатор отказался от пролонгации сделки по повышенной цене. Собственник уменьшил арендную плату и заключил договор с третьим лицом	Арендодатель пренебрег преимущественным правом. Сначала предложение о заключении сделки по пониженной стоимости следовало направить прежнему контрагенту. Арендатор может обратиться в суд с требованием о переводе обязанностей и прав по сделке на него. Кроме того, закон разрешает взыскивать убытки, причиненные нарушением (ст.621 ГК РФ, разъяснения ВАС РФ № 73 от 17.11.11)

Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (ст. 642 ГК РФ, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору А27-13063/2012).

Особый порядок действует в отношении публичных земель. По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Случаи предоставления приоритета перечислены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Тип арендованного муниципального или государственного имущества	Условия приоритета при пролонгации
Участок для садоводства	Земли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона. Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора. Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на выкуп земель, в том числе под ИЖС или другие цели. Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора
Участок для завершения строительства	Договор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ. Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика

О преимущественном праве упоминается в ст. 39.8 ЗК РФ. Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута. Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство.

Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в ст.17.1 закона 135-ФЗ. Условиями пролонгации являются:

• заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
• установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
• продление не менее чем на 3 года;
• отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах.

Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества. В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация. Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах. Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства. Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

какой может быть максимальный предельный период действия соглашения о найме, правовые нормы его заключения на неопределенное время

Основные аспекты договора аренды, в том числе и земельных участков, указаны в ст. 606 ГК РФ. При этом в ст. 607 ГК РФ указано, что условия по их сдаче могут быть дополнены. Такие поправки содержатся в земельном кодексе. Крайне важно знать особенности существующих сроков аренды земельных участков.

Недопустимы коллизии с нормам статьи 39.8 ЗК РФ, в которой прописаны ограничения на минимально и максимально возможная продолжительность действия арендного соглашения, в зависимости от субъектов договора, назначения земель и их категории.

Виды найма земли в зависимости от продолжительности

Ограничения по длительности аренды земельных участков подробно прописаны в ЗК РФ. Всего существует 19 различных сроков сдачи земель в аренду. Все эти сроки можно разделить на три основные категории:

• краткосрочная от 3 до 5 лет;
• среднесрочная до 10 лет:
• долгосрочная до 49 лет.

Больше информации об особенностях и отличиях долгосрочной и краткосрочной аренды земли найдете тут.

Данные указания относятся к конкретным категориям земель. Если участок относится к такой категории, то превысить установленный срок нельзя. Если не относится, то руководствоваться нужно общими принципами заключения договора аренды.

Что такое наем на неопределенный промежуток времени и каковы особенности?

Обращаясь к стандартным правилам гражданского законодательства, которое по умолчанию должно быть применено ко всем видам договоров аренды, императивного обязательства о включении в текст соглашения конкретного временного промежутка, на который такой договор заключается, не предписывается.

На основании этого длительность предполагаемой аренды в договоре прописывать не обязательно, они не указаны как обязательное условие, следовательно, даже без них соглашение будет законным и действительным. В этом случае право аренды предоставляется арендодателю на неопределённый срок.

Подобное неосмотрительное отношения к данному пункту оставляет обе стороны в весьма рискованном положении, оба участника договорного соглашения об аренде имеют право на отказ от исполнения своих обязательств, предупредив об этом другую сторону всего за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Не на каждую категорию земель допустимо заключение договора аренды на неопределенный срок.

В некоторых случаях законодатель устанавливает нижний и верхний порог по длительности аренды на земельные участки. Если участок попадает в одну из таких категорий, то будет считаться что вы заключили соглашение на предельно допустимый промежуток времени, после чего все обязательства прекратят свое действие.

На какой минимальный и максимальный период заключается соглашение?

Хотя в нашей стране и существует принцип свободы договора, аренда некоторых категорий земель не может быть предоставлена на сроки, отличающиеся от установленных в земельном кодексе. Ограничения необходимы в связи с особенностями использования различных земельных участков.

В зависимость от субъекта, для разделения по возможной продолжительности аренды, можно обозначить две категории, основанные на принадлежности участка:

1. земли физических или юридических лиц;
2. земли государства или муниципалитета.

С физическим или юридическим лицом

Физические лица изначально не имеют разрешения на приобретение в право собственности участков, подпадающих под особую законодательную охрану. Таким образом, особых порядков по сдаче в аренду земельных участков физических лиц не предусмотрено. Сроки заключения договора определяются сторонами – участниками арендного соглашения.

В случаях, когда в договоре не указан срок действия, применяются нормы ст. 610 ГК РФ. Договор признается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязанностей, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца.

Подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

С государством или муниципалитетом

Ограничения, касающиеся максимальных и минимальны сроков аренды земельных участков, применяются к землям, принадлежащим государству и муниципалитету. Так, согласно 39.8 ЗК РФ, участки, передаваемые с целью возведения зданий и сооружений можно получить минимум на 3 года, но не более 10 лет.

Кроме этого, ограничения касаются и земель, предназначенных для ведения сельского производства. Такой участок государство сможет дать в аренду не менее чем на 3 года, но не более чем на 49 лет. А если лицо захочет использовать государственные или муниципальные земли для огородничества или сенокошения, то в законе установлен максимальный предел – 3 года.

Эти ограничения связаны, прежде всего, с охраной плодородности земель. Государство следит за нормальными сроками восстановления полей и предотвращает возможность преждевременного износа почвы.

Кроме охраны плодородных почв, существуют и разделения по целесообразности арендного срока, исходя из целевого назначения земель.

Больше информации об условиях и правилах получения земли в аренду от муниципалитета найдете тут, а как и на каких условиях можно арендовать участок у государства, узнаете здесь.

Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

Для чего будет использована земля?	Границы законодательно установленных ограничений в годах
Возведение зданий и проведения с ними строительных работ	от трех (минимум) до десяти (максимум) лет
Установление линейных объектов	до сорока девяти лет
Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ)	двадцать лет
Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом	от трех (минимум) до пяти лет
Работы по завершению строительства	три года
Охотхозяйство	На время действия соглашения
Сельхозпроизводство	от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет
Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных	три года максимум

Что делать после окончания действия документа?

После того как истек срок, на которой изначально было заключено арендное соглашение, арендатор обязан вернуть земельный участок. При этом, уровень износа земельного участка либо не должен превышать разумных значений, либо должен соответствовать иным условиям договора.

Кроме того, если в документе не прописано иное, то арендатор так же обязан снести все постройки своими силами и средствами, и предоставить участков том виде, в котором его получил. Все улучшения, неразрывно связанные с земельным участком, но произведенные без согласия арендодателя, денежному возмещению не подлежат.

О продлении

Продление договора возможно несколькими различными способами, но, в первую очередь, нужно обратить на соответствующий пункт договора. Если условия продления прописаны, то руководствоваться необходимо ими. В противном случае, продление срока действия будет происходить в соответствии с законом. Данные положения указаны в ст. 621 ГК РФ.

При продолжении использования участка арендатором, без наличия возражений от арендодателя, договорные отношения считаются возобновлёнными с теми же условиями, но договор будет считаться заключённым на неопределённый срок.

Наличие в договоре пункта с указанием продолжительности действия арендных правоотношений в настоящее время не относится к списку существенных условий, необходимых для признания договора законным, однако для получения желаемого результата, необходимо разобраться с возможными подводными камнями.

Законодательство может как обязать заключить договор на конкретный минимальный срок, так и ограничить право на передачу земельного участка в аренду максимальными сроками.

Необходимо обратиться к земельному законодательству и выяснить, не попадает ли интересующий земельный участок под действие ограничений. Только после этого можно будет приступить к составлению договора аренды. В ЗК РФ указаны все существующие ограничения и обязательства по срокам аренды участков.

Главным образом, сроки зависят от целевого назначения использования земель. Например, для ИЖС срок всего один – 20 лет, ни больше ни меньше. А земли, выдаваемые для ведения сельскохозяйственной деятельности, не могут быть арендованы больше, чем на 49 лет.

Продлить пользование участком, как правило, можно без лишних проблем. Когда действие уже существующего арендного договора заканчивается, у сторон появляется возможность закончить арендные отношения, или оставить все как есть и инициировать тем самым автоматическую пролонгацию.

Таким образом, можно подписать новый договор, составить дополнительное соглашение или расторгнуть договор. Если же по условиям договора не исключена автоматическая пролонгация, то договор будет считаться продленным без какого-либо дополнительного вмешательства сторон.

Глава 34 Гражданского кодекса РФ

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
   

   Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
   В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
   Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
   Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
   При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
   потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
   непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
   потребовать досрочного расторжения договора.
   Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
   Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613 ГК РФ. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
   Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
   1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
   3) предоставления арендатором определенных услуг;
   4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
   5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
   Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
   К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
   Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
   Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
   произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
   потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
   потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
   Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
   При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
   Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. 

Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625 ГК РФ. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 2. Прокат

Статья 626 ГК РФ. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
   Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

3. Договор проката является публичным договором (статья 426).

Статья 627 ГК РФ. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Статья 628 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. 

Статья 629 ГК РФ. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Статья 630 ГК РФ. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 632 ГК РФ. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются. 

Статья 633 ГК РФ. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса. 

Статья 634 ГК РФ. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. 

Статья 635 ГК РФ. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.
   Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
   Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Статья 636 ГК РФ. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. 

Статья 637 ГК РФ. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. 

Статья 638 ГК РФ. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 639 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. 

Статья 640 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. 

Статья 641 ГК РФ. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642 ГК РФ. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются. 

Статья 643 ГК РФ. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса. 

Статья 644 ГК РФ. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. 

Статья 645 ГК РФ. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. 

Статья 646 ГК РФ. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. 

Статья 647 ГК РФ. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 648 ГК РФ. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Статья 649 ГК РФ. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
   Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
   Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 653 ГК РФ. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Статья 654 ГК РФ. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 655 ГК РФ. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
   Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
   Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

§ 5. Аренда предприятий

Статья 656 ГК РФ. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Статья 657 ГК РФ. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Статья 658 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Статья 659 ГК РФ. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Статья 660 ГК РФ. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Статья 661 ГК РФ. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Статья 662 ГК РФ. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Статья 663 ГК РФ. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Статья 664 ГК РФ. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665 ГК РФ. Договор финансовой аренды

1. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

2. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

3. Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.

Статья 666 ГК РФ. Предмет договора финансовой аренды

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Статья 667 ГК РФ. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Статья 668 ГК РФ. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 669 ГК РФ. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Статья 670 ГК РФ. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.
   В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

профессиональный адвокат по гражданским делам (Москва)

Договор аренды

— Перевод на испанский — примеры английский

Эти примеры могут содержать грубые слова на основании вашего поиска.

Эти примеры могут содержать разговорные слова, основанные на вашем поиске.

Ваш договор аренды . документов готовы, мэм.

Внимательно прочтите договор аренды , прежде чем подписывать его.

Я показываю договор аренды для этого тупика.

Договор аренды для складского помещения от пяти месяцев назад.

Руководство ЮНОПС пересмотрит свою существующую политику в отношении помещений, сдаваемых в субаренду, и экономической выгоды от продолжения действия нынешнего договора аренды .

La dirección de la UNOPS revisará su política vigente en relación con el espacio subarrendado y excinará los costos-beneficios que supondría la непрерывность фактического acuerdo de arrendamiento .

компенсация, связанная с договором аренды LILAS : 5375000 норвежских крон

Я показываю договор аренды для этой камеры.

Эти споры между арендодателем и арендатором обычно связаны с незавершенным ремонтом, который должен быть включен в договор аренды .

Las disputas entre propietarios e inquilinos generalmente Involucran reparaciones unpletas, que deben inclusive en el contrato de arrendamiento .

Переговоры по договору аренды продолжаются.

Мы только что видели его имя в договоре аренды .

В договоре аренды оговариваются условия договора.

Для заключения договора аренды понадобится специальное приложение на смартфоне.

Примечание 16. Договор аренды здания Крайслер-билдинг в Нью-Йорке

Завтра подпишем договор аренды магазина .

Каждый договор аренды имеет свои штрафы за нарушение условий.

Также предусматривалось продление договора аренды .

В 1989 году стороны заключили договор аренды , содержащий арбитражную оговорку.

Alpha Packaging подписала договор аренды на семь тракторов, работающих на КПГ.

ЛИЛАС и их акционеры понесли существенные убытки из-за договора аренды [12] .. 2.

Нидерланды не согласны с тем, что мера по реструктуризации договора аренды стадиона представляет собой государственную помощь.

Los Países Bajos dispan de que la medida para reestructurar el acuerdo de arrendamiento del estadio constituya una ayuda estatal.

Признание и оценка договоров аренды (МСФО 16) • IFRScommunity.com

Последнее обновление: 6 ноября 2020 г.

На дату начала аренды арендатор (покупатель) признает актив в форме права пользования и обязательство по аренде (МСФО (IFRS) 16.22). Право пользования — это актив, представляющий право арендатора использовать арендованный актив в течение срока аренды.

Первоначальная оценка актива в форме права пользования

Компоненты актива в форме права пользования

Актив в форме права пользования («Право пользования») оценивается по первоначальной стоимости на дату начала использования.Стоимость Правил пользования составляет (МСФО 16.24):

1. сумма, равная обязательству по аренде при первоначальном признании,
2. арендные платежи, произведенные в начале или до начала аренды (за вычетом полученных льгот по аренде),
3. любые первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором; и
4. оценка затрат, которые должен понести арендатор при демонтаже и удалении базового актива, восстановлении участка, на котором он расположен, или восстановлении базового актива до состояния, требуемого условиями аренды, за исключением случаев, когда эти затраты понесены для производства запасов (признанных в соответствии с МСФО (IAS) 37).

Пример: первоначальная оценка актива в форме права пользования и обязательства по аренде

Давайте рассмотрим пример расчета первоначальной оценки аренды на основе следующих предположений:

Дата начала: 20X1-01-01
Ставка дисконтирования: 5%
Первоначальные прямые затраты: 20 000 долларов
Льготы по аренде: 5 000 долларов
Авансовый платеж по аренде за 20X1 год: 50 000 долларов

Я настоятельно рекомендую просмотреть все расчеты, представленные в этом примере, в файле Excel, доступном для загрузки.Вы можете прокручивать представленные ниже таблицы по горизонтали, если они не умещаются на экране.

Будущие платежи по аренде указаны в таблице ниже. Для каждого платежа рассчитывается коэффициент дисконтирования, чтобы определить общую приведенную стоимость обязательства по аренде. Первоначальная оценка обязательства по аренде составляет 355 391 доллар США и рассчитывается следующим образом:

Актив в форме права пользования («Право пользования») при первоначальном признании составляет 420 391 доллар США:

Ниже представлены графики учета обязательств по аренде и Правил использования в последующие годы.

Обязательство по аренде увеличивается каждый год из-за отмены дисконта (учитывается как финансовые расходы в прибылях и убытках) и уменьшается с каждым произведенным платежом:

Балансовая стоимость актива в форме права пользования уменьшается с начислением амортизации каждый год:

Как мы видим, общая сумма арендных платежей составляет 515 000 долларов США (включая первоначальные прямые затраты, льготы по аренде и авансовый платеж по аренде за 20X1 год). Общие расходы, признанные в течение срока аренды, также составляют 515 000 долларов и делятся на амортизационные расходы (420 391 доллар) и расходы по дисконтированию (94 609 долларов).

Я также подготовил вариант этого примера, который показывает, как измерять аренду с ежеквартальными платежами — см. Этот файл Excel.

---

Пример: период без арендной платы

Иногда бывает, что аренда начинается с периода без арендной платы. То, как изложены требования МСФО (IFRS) 16, приводит к распределению амортизационных отчислений и процентов на весь период аренды (включая периоды без арендной платы) без каких-либо ручных корректировок общей модели признания.Ниже приведен пример двухлетней аренды, которая начинается 1 января 20X1 года с арендной платы в размере 30 000 долларов, выплачиваемой ежеквартально, но при этом первые два квартала являются бесплатными. Ставка дисконтирования в этом примере составляет 4%. См. Предыдущий пример для более подробного объяснения того, как учитывать аренду.

Как обычно, начинаем с выкладки всех лизинговых платежей:

В этом примере предположим, что первоначальные прямые затраты или льготы по аренде отсутствуют, поэтому актив в форме права пользования при первоначальном признании равен первоначальной оценке обязательства по аренде и составляет 172 272 доллара.

Последующий учет такой же, как и для аренды без периодов аренды. Актив в форме права пользования амортизируется ежегодно, а процентные расходы начисляются на обязательство по аренде. Единственная разница (по сравнению с арендой без периодов без арендной платы) относится к погашению обязательства по аренде, поскольку в течение первых двух кварталов их не было. Следовательно, балансовая стоимость обязательства по аренде увеличивается в течение этих периодов без арендной платы за счет начисленных процентов (дисконта).

Так выглядит последующий учет обязательства по аренде:

Балансовая стоимость актива в форме права пользования уменьшается с начислением амортизации каждый год в обычном порядке:

См. Этот файл Excel для расчетов.

---

Первоначальные прямые затраты

Первоначальные прямые затраты — это дополнительные затраты на получение аренды, которые не были бы понесены, если бы аренда не была заключена (МСФО 16. Приложение A). Определение первоначальных прямых затрат по сути такое же, как и для дополнительных затрат на заключение контракта в МСФО (IFRS) 15.

Примеры первоначальных прямых затрат, которые включаются в стоимость актива Право пользования:

• комиссионные сотрудникам или внешним агентам, заключившим договор аренды, которые выплачиваются только в случае подписания договора аренды,
• судебные издержки, понесенные при подписании контракта (например, гербовые сборы).

Примеры первоначальных прямых затрат, которые не могут быть включены в стоимость актива Право пользования:

• распределение накладных расходов,
• консультационные услуги, которые являются дополнительными, но были бы понесены независимо от того, был ли в конечном итоге заключен договор аренды или нет.

Существует также другой тип первоначальных прямых затрат, о котором в МСФО (IFRS) 16 ничего не говорится. Это затраты, непосредственно связанные с доставкой актива в форме права пользования на место и приведением его в состояние, необходимое для того, чтобы он мог работать в соответствии с намерениями руководства. Другими словами, мы говорим о «стоимости активов», а не «контрактных затратах». Как вы понимаете, я делаю здесь прямую ссылку на МСФО (IAS) 16, который прямо разрешает включать такие затраты в стоимость основных средств. Этот подход также может быть принят для активов в форме права пользования и параграфа МСФО (IFRS) 16.BC149 неявно поддерживает эту точку зрения.

Арендные платежи, произведенные на дату начала аренды или до нее

Арендные платежи, произведенные на дату начала аренды или до нее, очевидно, не включаются в обязательство по аренде, но они включаются в оценку активов в форме права пользования.

Льготы по аренде

Льготы по аренде — это выплаты арендодателем (поставщиком) арендатору (покупателю), связанные с арендой, или возмещение арендодателем затрат арендатора (МСФО (IFRS) 16.Приложение). Льготы по аренде учитываются как уменьшение актива в форме права пользования.

Возмещение улучшений арендованного имущества

Недавно Совет по МСФО принял решение внести поправки в иллюстративный пример 13 к МСФО (IFRS) 16, в которых говорилось, что возмещение расходов на улучшение арендованного имущества не является стимулом к ​​аренде, поскольку они относятся к активу, признанному в соответствии с МСФО (IAS) 16. Совет по МСФО заявил, что нельзя автоматически предполагать, что все возмещения улучшений арендованного имущества не являются льготами по аренде.

Если такие платежи с экономической точки зрения представляют собой возмещение затрат на улучшения, внесенные в актив арендодателя, тогда да — они не являются стимулами для аренды.Факторы, указывающие на улучшение арендованного актива актива арендодателя, включают:

• Улучшения арендованного имущества потребуются для использования арендованного актива большинством предприятий (например, установка стен в здании),
• активы, построенные в процессе улучшения арендованного имущества, не являются результатом специальных потребностей арендатора,
• экономический срок полезного использования улучшений арендованного имущества превышает срок аренды, подлежащий исполнению.

Улучшения арендованного имущества признаются отдельно в соответствии с МСФО (IAS) 16.Если возмещение не рассматривается как стимул к аренде, оно рассматривается как уменьшение их стоимости.

С другой стороны, если улучшения арендованного имущества фактически являются активом арендатора, то любое возмещение арендодателем должно рассматриваться как стимул к аренде и учитываться как уменьшение актива в форме права пользования, признанного в соответствии с МСФО. 16.

Первоначальная оценка обязательства по аренде

Составляющие обязательства по аренде

Обязательство по аренде должно первоначально признаваться и оцениваться по приведенной стоимости арендных платежей (МСФО (IFRS) 16.26). Арендные платежи составляют (МСФО (IFRS) 16.27):

1. фиксированные платежи за вычетом дебиторской задолженности по льготам по аренде,
2. переменные арендные платежи, зависящие от индекса или ставки,
3. суммы, ожидаемые к выплате арендатором по гарантиям остаточной стоимости,
4. цена исполнения опциона на покупку, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и
5. выплаты штрафов за прекращение аренды, если срок аренды отражает исполнение арендатором опциона на прекращение аренды.

Вы можете найти пример первоначальной оценки актива в форме права пользования и обязательства по аренде несколькими разделами ранее. См. Также Пример 13, прилагаемый к МСФО 16.

Фиксированные платежи

Фиксированные платежи — это платежи, производимые арендатором арендодателю за право использовать базовый актив в течение срока аренды, за исключением переменных арендных платежей (МСФО (IFRS) 16. Приложение A).

Переменные арендные платежи

Переменные арендные платежи — это часть платежей, производимых арендатором арендодателю в течение срока аренды, которая изменяется из-за изменений фактов или обстоятельств, произошедших после даты начала аренды, за исключением течений времени (МСФО (IFRS) 16.Приложение). Важно отметить, что не все переменные фиксированные платежи включаются в оценку обязательства по аренде и актива в форме права пользования. Первоначальная (и последующая) оценка включает только те переменные платежи, которые зависят от индекса или ставки. Такие платежи могут быть привязаны к заранее определенному индексу (например, ИПЦ), базовой ставке (например, LIBOR) или могут изменяться, чтобы отражать изменения рыночных ставок аренды (МСФО (IFRS) 16.28).

Для первоначального признания обязательства по аренде переменные арендные платежи оцениваются с использованием фактической стоимости индекса или ставки на дату начала аренды (МСФО (IFRS) 16.27 (б)). Другими словами, арендатор не может использовать форвардные ставки или методы прогнозирования для измерения переменных арендных платежей (МСФО (IFRS) 16.BC166).

Переменные платежи, которые зависят от будущей деятельности арендатора или базового актива, не включаются в оценку обязательства по аренде и актива в форме права пользования (RoU), они признаются в составе прибылей и убытков (или капитализируются в составе стоимости другого актив) в периоде, в котором происходит событие или условие, вызывающее эти платежи (МСФО (IFRS) 16.38 (b)). Типичными примерами таких платежей, отражаемых в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения, являются:

• платежи, зависящие от доходности базового актива (например,г. Указанный% от выручки, физический выпуск предмета лизинга),
• платежи за указанные единицы, относящиеся к будущему использованию (например, указанный пробег арендованного автомобиля).

См. Также пункты МСФО (IFRS) 16.BC168-BC169 для более подробного обсуждения и пример 14, сопровождающий МСФО 16.

Обратите внимание, что некоторые переменные арендные платежи могут фактически быть фиксированными арендными платежами.

Основные фиксированные арендные платежи

Фиксированные платежи включают также платежи, которые по форме могут содержать изменчивость, но по сути являются неизбежными.Такие платежи называются «по существу фиксированными арендными платежами» и подробно рассматриваются в пункте МСФО (IFRS) 16.B42.

Пример: фиксированные арендные платежи по существу

Сценарий A

Ритейлер А заключает 5-летнюю аренду торговых площадей. Фиксированные ежемесячные арендные платежи составляют всего 50 долларов США, но они увеличиваются до 1000 долларов США, если доход, полученный в точке продаж, расположенной на арендованном пространстве, превышает 3000 долларов США в месяц. Розничный продавец A должен держать точку продаж открытой не менее 8 часов в день.Вероятность того, что доход не превысит 3000 долларов в месяц, мала.

Как указано в пункте B42 (a) (ii) МСФО (IFRS) 16, по сути фиксированные платежи также представляют собой платежи, которые изначально структурированы как переменные арендные платежи, связанные с использованием базового актива, но для которых изменчивость будет устранена в какой-то момент. после даты начала аренды, чтобы выплаты стали фиксированными на оставшийся срок аренды. Эти платежи становятся по существу фиксированными платежами, когда изменчивость разрешается и признается в составе обязательства по аренде и актива в форме права пользования.

В сценарии, описанном выше, розничный торговец A признает обязательство по аренде, состоящее из ежемесячных арендных платежей в размере 1000 долларов США, поскольку в этих арендных платежах нет реальной изменчивости.

Сценарий B

Ритейлер B заключает договор аренды торговых площадей на 4 года без фиксированных арендных платежей. Вместо этого розничный продавец B платит арендодателю переменную арендную плату в размере 4% от дохода, полученного в точке продаж, расположенной на арендованной площади.

В этом сценарии существует реальная изменчивость арендных платежей.Следовательно, арендные платежи не подлежат включению в оценку обязательства по аренде. Вместо этого переменная арендная плата взимается непосредственно с P / L каждый месяц.

---

НДС и прочие невозмещаемые налоги

МСФО (IFRS) 16 ничего не говорит о порядке учета НДС, налога с продаж и аналогичных налогов, взимаемых с арендных платежей (все эти налоги теперь будут именоваться «НДС»). Если НДС может быть взыскан (возмещен) у налоговых органов с помощью какой-либо формы налоговых деклараций, то бухгалтерский учет прост: они признаются в качестве дебиторской задолженности или уплаты налоговым органам при возникновении обязательства.Ситуация усложняется, когда такие налоги невозможно вернуть. Поскольку НДС является сбором, взимаемым государством, он входит в сферу применения КИМСФО 21. Это означает, что платежи по НДС не производятся арендатором арендодателю в обмен на право использовать базовый актив, поэтому они не являются арендными платежами и должны быть исключены из обязательств по аренде. Вместо этого они должны быть списаны на расходы в отчете о прибылях и убытках сразу после наступления срока их погашения. Их можно включить в стоимость актива в форме права пользования как первоначальные прямые затраты, но только в том случае, если НДС подлежит уплате авансом в начале аренды.

Гарантии остаточной стоимости

Гарантия остаточной стоимости — это гарантия арендодателю (поставщику) того, что стоимость (или часть стоимости) базового актива в конце срока аренды будет не менее определенной суммы. Суммы, которые, как ожидается (оценены) к выплате арендатором по гарантиям остаточной стоимости, включаются в первоначальную оценку обязательства по аренде (МСФО (IFRS) 16.27 (c)).

Вариант покупки

Цена исполнения опциона на покупку включается в первоначальную оценку обязательства по аренде, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор (покупатель) исполнит этот опцион.При рассмотрении вопроса о том, есть ли у арендатора разумная уверенность в том, что он исполнит этот опцион, следует использовать те же критерии, что и для оценки срока аренды.

Компоненты, не сдаваемые в аренду

Платежи, относящиеся к компонентам, не связанным с арендой, исключаются из оценки обязательства по аренде, если арендатор не применит это практическое средство.

Ставка дисконтирования

Как определить ставку дисконтирования

При оценке обязательства по аренде арендные платежи дисконтируются с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды, если эту ставку можно легко определить.МСФО (IFRS) 16 не объясняет, что подразумевается под «легко определяемой». Возможный подход состоит в том, чтобы рассматривать ставку, легко определяемую, если нет необходимости делать существенные оценки или допущения. В редких случаях арендатор (покупатель) может легко определить ставку, заложенную в договоре аренды, поскольку на такую ​​ставку влияют факторы, известные только арендодателям (например, первоначальные прямые затраты арендодателя или негарантированная остаточная стоимость). Более того, процентная ставка, заложенная в договоре аренды, не совпадает со ставкой, указанной в договоре аренды.Таким образом, арендаторы (покупатели) обычно используют свои ставки привлечения дополнительных заемных средств, как это разрешено пунктом МСФО (IFRS) 16.26.

Процентная ставка, заложенная в договоре аренды

Процентная ставка, заложенная в договоре аренды, — это ставка, при которой приведенная стоимость (a) арендных платежей и (b) негарантированной остаточной стоимости равна сумме (i) справедливой стоимости базового актива и (ii) любых первоначальные прямые затраты арендодателя (МСФО 16. Приложение А).

Негарантированная остаточная стоимость — это та часть остаточной стоимости базового актива, реализация которой арендодателем не гарантируется или гарантируется исключительно стороной, связанной с арендодателем (МСФО (IFRS) 16.Приложение).

Как отмечалось ранее, редко когда процентная ставка, заложенная в договоре аренды, может быть легко определена арендатором, а ставка привлечения дополнительных заемных средств используется арендаторами.

См. Пример расчета процентной ставки, заложенной в договоре аренды, в части бухгалтерского учета арендодателя МСФО 16.

Ставка привлечения дополнительных заемных средств

Ставка привлечения дополнительных заемных средств для арендатора — это процентная ставка, которую арендатор (покупатель) должен был бы уплатить, чтобы получить заем на аналогичный срок и с аналогичным обеспечением, средства, необходимые для получения актива, стоимость которого аналогична праву собственности. использовать актив в аналогичной экономической среде (МСФО (IFRS) 16.Приложение). Наблюдаемая ставка чаще всего используется в качестве отправной точки при определении ставки привлечения дополнительных заемных средств (МСФО (IFRS) 16.BC162). Такой наблюдаемой процентной ставкой может быть, например, фактическая ставка по займам предприятия или доходность от аренды недвижимости. Организации также могут использовать стоимость своего долга.

Такая наблюдаемая ставка затем должна быть скорректирована, чтобы отразить срок погашения аренды и тип сдаваемого в аренду актива.

Когда дочерняя компания использует финансирование, централизованное материнской компанией, фактическая ставка заимствования должна быть скорректирована, чтобы отразить различия в кредитных рейтингах этих компаний.

Для арендных платежей, выраженных в иностранной валюте, следует использовать ставку дисконтирования для этой иностранной валюты.

Последующая оценка актива в форме права пользования

Актив в форме права пользования впоследствии оценивается по стоимости приобретения, за исключением случаев, когда арендатор применяет модель справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 40 или модель переоценки в соответствии с МСФО (IFRS) 16 (МСФО (IFRS) 16.29).

Элементы стоимости

Согласно модели затрат, актив в форме права пользования первоначально оценивается по первоначальной стоимости (обсужденной выше) за вычетом амортизации и накопленных убытков от обесценения (МСФО (IFRS) 16.30). Кроме того, впоследствии стоимость корректируется с учетом любой переоценки обязательства по аренде в результате переоценки или модификаций аренды.

Амортизация

Актив в форме права пользования («Право пользования») амортизируется в соответствии с требованиями МСФО 16 (МСФО 16.31). Срок амортизации Правил пользования не должен превышать срок аренды, за исключением случаев, когда договор аренды передает право собственности на базовый актив покупателю (арендатору) к концу срока аренды или если стоимость актива в форме права пользования отражает, что Арендатор исполнит опцион на покупку (МСФО (IFRS) 16.32).

Обесценение

Активы в форме права пользования подвержены обесценению в соответствии с МСФО (IAS) 36. Чаще всего активы в форме права пользования являются частью ЕГДП и поэтому не тестируются на обесценение по отдельности. Подробнее читайте в этой замечательной публикации EY.

Справедливая стоимость и модель переоценки

Если арендатор применяет модель справедливой стоимости к своей инвестиционной собственности, такой же учет должен применяться к активам в форме права пользования, которые соответствуют определению инвестиционной собственности в МСФО (IAS) 40 (МСФО (IFRS) 16.34).
Если арендатор применяет модель переоценки к ОС в соответствии с МСФО (IAS) 16, он может решить применить эту модель ко всем активам Правил использования, которые относятся к одному и тому же классу ОС (МСФО (IFRS) 16.35).

Последующая оценка обязательства по аренде

Что влияет на последующую оценку обязательства по аренде

После первоначального признания на оценку обязательства по аренде влияет (МСФО (IFRS) 16.36):

1. начисление процентов по обязательству по аренде;
Произведено
2. арендных платежей; и
3. переоценка, отражающая любые переоценки или модификации аренды.

Начисление процентов по обязательству по аренде

Обязательства по аренде оцениваются по амортизированной стоимости с использованием метода эффективной процентной ставки, как и прочие финансовые обязательства (МСФО (IFRS) 16.37). См. Пример.

Проценты признаются в отчете о прибылях и убытках, если они не могут быть капитализированы в соответствии с МСФО 23.

Арендные платежи

Арендные платежи уменьшают балансовую стоимость обязательства по аренде.

Переменные арендные платежи, не включенные в оценку обязательства по аренде, признаются в отчете о прибылях и убытках в том периоде, в котором происходит событие или условие, которое вызывает эти платежи (см. Более подробное обсуждение переменных арендных платежей).

Переоценка обязательства по аренде

Когда и как переоценивается обязательство по аренде

Переоценка обязательства по аренде учитывается как корректировка актива в форме права пользования. Если балансовая стоимость уменьшается до нуля, любое дальнейшее уменьшение немедленно признается в отчете о прибылях и убытках (МСФО (IFRS) 16.39).

Обязательство по аренде переоценивается, когда (МСФО (IFRS) 16.40,42):

• изменение оценки срока аренды, или
• есть изменение в оценке опциона на покупку базового актива, или
• есть изменение в суммах, которые, как ожидается, будут подлежать выплате по гарантии остаточной стоимости, или
• есть изменение в будущих арендных платежах в результате изменения индекса или ставки, используемой для определения этих платежей

Переоценки, произведенные в соответствии с пунктами (а) и (б), должны производиться с использованием пересмотренной ставки дисконтирования, а в соответствии с пунктами (в) и (г) — с неизменной ставкой дисконтирования.Однако переоценки, произведенные в соответствии с пунктом (d), должны производиться с использованием пересмотренной ставки дисконтирования, если они вызваны изменением плавающих процентных ставок (МСФО (IFRS) 16.41,43).

См. Также переоценку в результате изменения условий аренды.

Пример: переоценка срока аренды с обновленной ставкой дисконтирования

Начальные данные для этого примера такие же, как и в примере при первоначальном распознавании. Он не будет воспроизводиться здесь, поэтому обязательно ознакомьтесь с этим примером заранее.Все расчеты, представленные ниже, также доступны для скачивания в виде файла Excel. Предположим, что срок аренды будет переоценен в конце 20X6 года и продлен до 31 декабря 20Y5 года (вместо 31 декабря 20Y0 года, как планировалось изначально). Выплаты за 20Y1-20Y5 годы составят 55 000 долларов. Ставка дисконтирования также повышена с 5% до 6%.

На дату переоценки предприятие рассчитывает приведенную стоимость обязательства по аренде следующим образом. Вы можете прокручивать представленные ниже таблицы по горизонтали, если они не умещаются на экране.

До переоценки обязательство по аренде составляло 186 162 доллара (стоимость на конец 20X6 года, см. Пример при первоначальном признании). Предприятию необходимо признать увеличение обязательства по аренде следующим образом:

В результате приведенных выше записей стоимость актива в форме права пользования увеличивается до 360 168 долларов США (была 168 156 долларов США на конец 20X6 года). После переоценки графики для учета в последующие годы обязательств по аренде и права пользования активы представлены ниже.

Обязательство по аренде:

RoU актив:

---

Изменения индекса или курса

Переменные арендные платежи, привязанные к индексу или ставке, переоцениваются при изменении будущих арендных платежей. Другими словами, корректировка признается только тогда, когда корректировка арендных платежей вступает в силу (МСФО (IFRS) 16.BC188-BC190).

Обмен валюты

МСФО (IFRS) 16 не содержит специальных положений о влиянии курсовых разниц, возникающих на обязательства по аренде.Таким образом, применяются общие положения МСФО (IAS) 21. В частности, это означает, что стоимость актива в форме права пользования не может быть скорректирована за счет курсовых разниц, возникающих по обязательствам по аренде (МСФО 16.BC196-BC199).

Процедуры консолидации внутригрупповой аренды

Учет договоров аренды значительно отличается для арендаторов и арендодателей, что является проблемой для тех, кто готовит консолидированную финансовую отчетность для групп с внутригрупповой арендой. К сожалению, простого решения этой проблемы нет.Одно из решений заключается в том, что арендатор, номер в консолидированном журнале только , учитывает договор аренды как операционную аренду «старой школы», что облегчит автоматическое исключение внутри группы. В качестве альтернативы, группа консолидации может просто вручную сторнировать все сальдо, относящиеся к внутригрупповой аренде, и исключить арендный доход за счет амортизации актива в форме права пользования и финансовых затрат. Очевидно, что они не будут идентичными, поэтому разницу необходимо отслеживать и учитывать в нераспределенной прибыли до окончания периода аренды.

См. Также это резюме КПМГ.

Подробнее о МСФО (IFRS) 16

См. Другие страницы, относящиеся к МСФО (IFRS) 16:

Нарушение договора аренды | ВЫБОР

На перегретом рынке аренды в Австралии баланс сил обычно лежит на арендодателе. О долгосрочной аренде жилья практически никто не слышал, а ограничения на повышение арендной платы немногочисленны и редки.

После подписания договора аренды многие арендаторы просто хотят остаться на корточках и оставаться на стороне арендодателя, чтобы иметь крышу над головой.

Но что, если вам нужно выручить до истечения срока аренды? Мы описываем законы и связанные с этим затраты.

На этой странице:

Срочная аренда по сравнению с непрерывной арендой

Если вы находитесь на скользящей или периодической аренде, вы можете прекратить ее в любое время, отправив необходимое количество уведомлений. Но совсем другое дело, если вы уже на полпути по срочному договору аренды.

Когда вы подписываете срочный договор аренды, вы подписываете обязывающий договор, в котором говорится, что вы будете платить указанную арендную плату за минимальный период.Нед Катчер, выступая в качестве старшего сотрудника по вопросам политики в Союзе арендаторов Нового Южного Уэльса, сказал нам, что расторжение договора аренды, безусловно, не то, что вы должны делать легкомысленно.

Затраты, связанные с расторжением договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды может быть дорогостоящим мероприятием, так как вы можете быть обязаны компенсировать арендодателю его убытки.

Если сумма, которую вы должны арендодателю, превышает размер залога, также существует риск, что вы можете быть внесены в базу данных аренды, иногда называемую «черным списком».Эти базы данных находятся в ведении частных компаний и содержат информацию о потенциальных арендаторах.

Вы можете быть внесены в список только в одной из этих баз данных по следующим причинам:

• , потому что вы съехали, но задолженность по-прежнему превышает сумму арендного залога
• , потому что договор аренды был расторгнут судом из-за того, что вы сделали неправильно.

Вы можете быть обязаны компенсировать арендодателю:

• арендная плата до въезда новых арендаторов или до окончания установленного срока (в зависимости от того, что произойдет раньше)
• рекламные расходы
• комиссионные за повторный выпуск, такие как агентское вознаграждение (агентское вознаграждение не может взиматься на Тасмании, поскольку, согласно данным Consumer Affairs Tasmania, управление недвижимостью является выбором собственника).

В качестве альтернативы, если вы находитесь в Новом Южном Уэльсе, в договоре аренды вместо этого может быть указана «плата за аренду с перерывом», и в этом случае это применимо.

«В зависимости от рыночных условий на момент перерыва в аренде стоимость аренды может быстро вырасти до тысяч долларов», — сказала нам Яэль Каспи, выступая в качестве старшего сотрудника по политике в Союзе арендаторов штата Виктория.

Правовые причины расторжения договора аренды

Существует ряд юридических причин для расторжения договора аренды, которые незначительно различаются в зависимости от штата и территории, но, как правило, вам необходимо, чтобы ваш местный суд вынес постановление на этих основаниях для их применения.Без юридической причины расторжение договора аренды может рассматриваться как отказ от аренды.

Некоторые общие юридические причины, позволяющие досрочное прекращение, включают:

Чрезмерные трудности

Если продолжение аренды вызовет у вас неоправданные финансовые трудности, в большинстве штатов и территорий есть законодательство, позволяющее вам обратиться в суд с просьбой о прекращении аренды. Однако вы все равно можете быть обязаны выплатить компенсацию.

Помещение становится нежилым

Если недвижимость становится непригодной для проживания, вы можете расторгнуть договор досрочно.Обычно это означает, что собственность опасна или представляет опасность для здоровья. Например, недостаточная вентиляция, канализация или освещение или неисправная конструкция.

Нарушение (или повторное нарушение) договора арендодателем

Если арендодатель нарушает договор аренды, вы, как правило, можете подать заявление о расторжении договора. В некоторых штатах требуется, чтобы нарушение произошло несколько раз, прежде чем они разрешат это.

Нарушение может быть:

• домовладелец не устраняет неисправность, указанную в уведомлении о ремонте
• не поддерживает замки в рабочем состоянии
• домовладелец не уважает ваше право на неприкосновенность частной жизни и проник в собственность без предварительного уведомления.

Для получения дополнительной информации см. Разбивку по штатам и территориям.

Какую компенсацию мне нужно выплатить?

Если вам действительно нужно разорвать срочное соглашение, вы должны заранее уведомить арендодателя.

В идеале вы сможете договориться с домовладельцем о взаимоприемлемой договоренности (некоторые домовладельцы могут согласиться вообще не получать компенсацию, но вы должны получить это в письменной форме).

Если вы не можете прийти к соглашению или считаете, что компенсация, которую требует домовладелец, необоснованна, вам не нужно соглашаться с ней (если вы не находитесь в Новом Южном Уэльсе и в вашем соглашении указана фиксированная арендная плата за перерыв. ).

Если вы не достигнете соглашения, вы все равно будете обязаны выплатить компенсацию, но домовладелец должен будет обратиться в местный суд для определения суммы компенсации.

В этом случае союзы арендаторов обычно рекомендуют прекратить платить арендную плату в день, который вы укажете для выезда (но отложите деньги в сторону), и дождитесь решения суда, поскольку это побуждает арендодателя как можно скорее искать нового арендатора. насколько возможно.

Хотя арендодатель имеет право на компенсацию своих убытков … он не должен получать прибыль от того, что вы нарушите договор аренды

Арендодатели обязаны уменьшить свои убытки, а это значит, что им нужно как можно скорее попытаться найти нового арендатора.Катчер сказал, что прошлые решения трибунала показали, что домовладельцы не смогли уменьшить свои убытки, когда недвижимость рекламировалась по более высокой ставке, а также когда она рекламировалась как доступная позднее, чем когда арендатор освободил.

Его совет? Следите за рекламной кампанией недвижимости, чтобы убедиться, что арендодатель делает все возможное, чтобы получить нового арендатора. Если домовладелец не делает все возможное, чтобы найти нового арендатора, это должно быть учтено в сумме выплачиваемой компенсации.

Хотя домовладелец имеет право на компенсацию своих убытков, по общему правилу он не должен получать прибыль от того, что вы расторгаете договор аренды, и он должен свести к минимуму затраты, которые вы должны будете оплатить в качестве компенсации.

Например, с вас не следует взимать арендную плату после въезда нового арендатора, а расходы на рекламу и сборы за переселение должны быть ограничены реальными расходами, которые несет арендодатель. Возможно, вы захотите запросить копию счетов-фактур на любые расходы на перепродажу или рекламу, чтобы убедиться, что затраты основаны на фактически уплаченных сборах.

Кроме того, большинство союзов арендаторов и некоторые органы по делам потребителей утверждают, что любые сборы должны выплачиваться на пропорциональной основе. Так, если, например, вы разбиваете договор аренды на шесть месяцев на 12 месяцев, вы можете утверждать, что с вас должно взиматься только 50% сборов, так как остается только 50% аренды.

Чтобы гарантировать, что компенсационные расходы основаны на фактически уплаченных сборах, запросите копии счетов-фактур на любые расходы на переписку или рекламу.

Арендная плата с фиксированным перерывом

Арендодатель может попытаться получить фиксированную арендную плату за перерыв, если вы расторгнете договор, но большинство штатов и территорий не предусматривают этого в своем законодательстве. Новый Южный Уэльс — единственный штат, где с вас может взиматься фиксированная арендная плата за перерыв.

В Новом Южном Уэльсе законы, принятые в 2010 году, означали, что домовладельцы могли либо включить в договор аренды фиксированную плату за перерыв в аренде, либо арендодатель мог использовать старую систему, требующую от арендатора оплаты убытков (система, действующая в другие штаты и территории).

Катчер сказал, что, хотя он видит потенциальную ценность арендной платы за шесть недель, он считает ее слишком высокой. Он также видел, как арендодатели включают фиксированную арендную плату за перерыв (от четырех до шести недель аренды) в районах с высоким оборотом аренды, что упрощает быстрый поиск новых арендаторов.

Неудивительно, что арендодатели продолжают использовать старую систему компенсации, при которой оборот аренды невысок.

Если необходимо расторгнуть договор аренды

• Если вы считаете, что у вас есть основания для досрочного расторжения договора, вам, вероятно, придется обратиться в местный суд за вынесением решения.Обратитесь за советом в местный союз арендаторов.
• Если у вас нет законных оснований, постарайтесь заранее известить арендодателя. Будьте дружелюбны и обсудите, могут ли они расторгнуть договор аренды по взаимному согласию без штрафа и без обращения в суд.
• Вы также можете захотеть передать договор аренды другому лицу, чтобы уменьшить вашу потенциальную ответственность. Для этого вам понадобится одобрение домовладельца, но обычно им нужна веская причина, чтобы отказать.
• Проверьте рекламную кампанию объекта — рекламируется ли он в Интернете? И по той же цене? В самый ранний доступный срок? Если нет, запишите это.
• Если с вас взимаются расходы на перепродажу или рекламу, вы можете утверждать, что они должны оплачиваться на пропорциональной основе, то есть, если у вас осталось 50% арендной платы, вы должны заплатить 50% сборов.
• Запросите подробные счета-фактуры, чтобы убедиться, что вы оплачиваете фактически понесенные расходы.
• Обратитесь в местный профсоюз арендаторов, чтобы узнать, что делать.

Расторжение договора аренды (штат за штатом)

Это следует использовать только как руководство, а не как юридическую консультацию.Если вам необходимо досрочно расторгнуть договор аренды, обратитесь за советом в местный союз арендаторов.

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если домовладелец нарушил договор и не устранил проблему. Нарушение должно быть достаточно серьезным, чтобы оправдать досрочное прекращение аренды.
• Значительные лишения.
• Помещения непригодные для проживания.
• Если арендодатель или агент сделали ложные или вводящие в заблуждение заявления до заключения договора.
• Если домовладелец или агент угрожает или создает серьезную опасность для вас или собственности.
• Если вы отправлены на работу за пределы Канберры и в соглашении есть пункт, предусматривающий это.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

В ACT отсутствует фиксированная арендная плата за перерыв, но если вы расторгаете договор аренды досрочно без каких-либо оснований, вы обязаны выплатить компенсацию за любые убытки, причиненные в результате расторжения договора аренды, такие как потери от аренды, расходы на рекламу и сборы за отпуск.

• Потеря арендной платы ограничена арендной платой за 25 недель или до конца договора (в зависимости от того, что меньше).
• Расходы на перепускание и рекламу ограничены реальной стоимостью и не превышают арендную плату за одну неделю.

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если домовладелец нарушил договор и не устранил проблему. Нарушение должно быть достаточным, чтобы оправдать досрочное прекращение.
• Неоправданные трудности (суд все еще может потребовать от вас выплатить компенсацию).
• Помещение пришло в негодность.
• Если вам предлагается проживание в социальном жилье или учреждении по уходу за престарелыми.
• Если домовладелец продает недвижимость, а вы не знали об этом до подписания договора аренды.
• Если текущему или предыдущему владельцу собственности запрещен доступ к собственности через AVO.
• Если арендная плата увеличивается во время срочного договора аренды на два года и более.
• Смерть арендатора или соарендатора.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

Если в вашем соглашении указана плата за перерыв, вы будете обязаны уплатить эту фиксированную плату. Плата за перерыв составит:

• Аренда на 4–6 недель, в зависимости от того, какая часть фиксированного срока истекла. Если истекло менее половины установленного срока, выплачивается большая сумма. Это может быть другая сумма, если договор заключен на три года и более.

Если плата за разрыв не указана, вы все равно обязаны выплатить компенсацию за любые убытки, вызванные досрочным расторжением договора, включая потерю арендной платы.

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если домовладелец нарушает договор и не исправляет его, или нарушение является достаточно серьезным, чтобы оправдать досрочное прекращение аренды.
• Если было найдено социальное жилье.
• Неоправданные лишения.
• Помещение затоплено, небезопасно или непригодно для проживания.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

На Северной территории нет фиксированной арендной платы за перерыв, но если вы расторгаете фиксированный договор досрочно без каких-либо оснований, вы обязаны выплатить компенсацию за любые убытки, причиненные в результате нарушения вами договора аренды, такие как потеря арендной платы, разумная расходы на рекламу и комиссию за перенаправление.

Арендодатель может удержать столько залога, сколько необходимо для покрытия своих расходов.

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если домовладелец нарушил договор аренды и не исправил его (после того, как вы отправили ему уведомление об исправлении). Кроме того, если нарушение по той же причине происходит в третий раз, даже если оно уже было устранено.
• Чрезмерные лишения.
• Если домовладелец или агент причиняет или может нанести серьезный ущерб вашей собственности или травмировать вас или кого-то еще в собственности, или преследовал, запугивал или оскорблял вас словесно.
• Если соарендатор может причинить вред вам или кому-либо еще на участке.
• Помещение непригодное для проживания.
• Помещение, выставленное на продажу в течение двух месяцев после подписания договора, о чем вы не знали ранее.
• Смерть арендатора.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

В Квинсленде нет фиксированной арендной платы за перерыв, но если вы расторгаете фиксированный договор досрочно без каких-либо оснований, вы обязаны выплатить арендодателю компенсацию за убытки или расходы, понесенные в результате нарушения вами договора аренды, например потеря арендной платы , расходы на рекламу и комиссию за перенаправление.

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если арендодатель нарушает договор и не может его исправить.
• Неоправданные трудности (суд все еще может потребовать от вас выплатить компенсацию).
• Если лицо, проживающее в помещении, совершило домашнее насилие.
• Помещение выставлено на продажу в течение двух месяцев после подписания договора, и вы не знали об этом при подписании договора аренды.
• Помещение нежилое.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

В Южной Австралии нет фиксированной арендной платы за перерыв, но если вы расторгаете фиксированный договор досрочно без каких-либо оснований, вы обязаны выплатить компенсацию за любые убытки, вызванные отказом от него (например, потеря арендной платы, расходы на рекламу и сборы за перепродажу).

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если собственник не проводит ремонт, который не является виной арендатора, в течение 28 дней с момента уведомления о необходимости или иным образом нарушает договор.
• Смерть единоличного арендатора.
• Если суд выносит постановление о насилии в семье в отношении арендатора.
• Если приказ о закрытии сделан в соответствии с Законом об общественном здравоохранении, то есть помещения непригодны для проживания или небезопасны.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

В Тасмании нет фиксированной арендной платы за перерыв, но если вы расторгаете фиксированный договор досрочно без каких-либо оснований, вы обязаны выплатить компенсацию за убытки, причиненные в результате вашего оставления или досрочного освобождения помещения, например потери арендной платы и затраты на отпуск, такие как реклама.

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если ваш домовладелец нарушает соглашение и не может исправить его (после получения соответствующего приказа), или если домовладелец нарушает соглашение три раза по той же причине (после того, как вы отправили им два уведомления о нарушении).
• Серьезные трудности (суд все же может потребовать от вас выплатить компенсацию).
• Помещения разрушены, небезопасны или непригодны для проживания людей.
• Смерть арендатора.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

В Виктории нет фиксированной арендной платы за перерыв, но если вы расторгаете фиксированный договор досрочно без каких-либо оснований, вы обязаны выплатить компенсацию за убытки, причиненные в результате нарушения вами договора аренды, такие как потеря арендной платы, разумные расходы на рекламу и комиссию за перевод.

На каком основании вы можете досрочно уволиться?

• Если арендодатель нарушает договор, и этого достаточно для обоснования расторжения, и он отказывается устранять проблему.
• Неоправданные лишения.
• Помещения разрушаются, приобретаются или перестают использоваться на законных основаниях.

Что произойдет, если вы уволитесь досрочно без оснований?

В Западной Австралии нет фиксированной арендной платы за перерыв, но если вы расторгаете фиксированный договор досрочно без каких-либо оснований, вы обязаны выплатить компенсацию за убытки, причиненные в результате расторжения договора аренды, такие как потеря арендной платы, разумные расходы на рекламу и комиссионный сбор.