Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке: Оценка квартиры для ипотеки (стоимость, сроки, документы)

Содержание

Зачем нужна оценка квартиры, когда берем ипотеку?

В число обязательных требований для оформления ипотеки входит определение стоимости приобретаемого жилья. От этой величины напрямую зависит сумма кредита, которую одобрит банк. Необходимость оценки квартиры прописана в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Это требование также указывается в договоре с банком. Для кредитно-финансовой организации будет выгодной заниженная стоимость жилья, а для заемщика – завышенная. Именно поэтому закон предписывает провести независимую оценку недвижимости. Для этого привлекаются эксперты, состоящие в СРО и аккредитованные банком, в котором планируется брать ипотеку. Услуги оценщика заказывает и оплачивает покупатель квартиры, т. е. заемщик.

Для чего нужна оценка банку

Банк не заинтересован в том, чтобы рисковать крупной суммой кредита, поэтому требует в качестве обеспечения залоговое имущество, которое равноценно по стоимости или превышает сумму займа. Когда речь идет об ипотеке, в качестве предмета залога выступает приобретаемое жилье. Именно поэтому необходимо узнать его стоимость. Варьируя размер кредита с учетом результатов оценки, банк подстраховывает себя на случай нарушения условий договора. Если заемщик перестанет вносить платежи, находящуюся в залоге недвижимость можно будет продать по цене, которая возместит убытки по кредиту.

Какие данные оценки банк учитывает при выдаче ипотеки

Рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время.

Ликвидационная стоимость. Она отражает минимальную сумму, за которую банк сможет быстро реализовать жилье в случае чрезвычайных обстоятельств, когда нет возможности ждать, пока его купят по более высокой рыночной стоимости.

Состояние дома. Состояние и возраст недвижимости обязательно определяются оценщиком. Если дом является ветхим или находится в планах на снос, это негативно повлияет на возможность продажи квартиры, находящейся в залоге. Ипотечный кредит не выдается на покупку жилья, которое признано аварийным или в состоянии близком к нему.

Соответствие планировки плану. Вместе с отчетом оценщика банк получает сведения об анализируемом объекте. Специалисты кредитно-финансовой организации обязательно обращают внимание на наличие неузаконенных перепланировок. Их сложно согласовывать с БТИ, и в некоторых случаях это может стать поводом для отказа в ипотеке.

Для чего нужна оценка заемщику

Потенциальному покупателю это позволит определить, насколько адекватна цена на объект недвижимости, установленная продавцом. Независимая оценка позволяет выявить завышение стоимости относительно рыночной. Кроме того, заемщик сможет составить представление о том, получится ли у него в полном объеме погасить кредит, если квартиру придется продать, если по каким-либо причинам он не сможет вносить регулярные платежи по ипотеке.

Методы оценки стоимости жилья

Сравнительный. Это наиболее распространенный способ оценки. В этом случае для определения стоимости объекта его оценивают с точки зрения уже совершенных сделок на рынке подобного жилья. При этом используются поправочные коэффициенты, которые позволяют учесть существенные характеристики квартиры: год постройки дома, размер жилой площади, качество отделки и т. д.

Затратный. В данном случае для оценки стоимости жилья эксперт подсчитывает сумму расходов на постройку объекта, идентичного по характеристикам. При этом учитываются амортизация, инфляция и другие факторы.

Доходный. Этот способ реже всего используется при оценке недвижимости для оформления ипотеки. В таком случае определяется размер потенциального дохода, который объект может принести, например при сдаче в аренду и т. п.

Доверить оценку жилья в Калуге вы можете экспертам ГК МАЛТОН. Наши специалисты имеют аккредитацию во всех банках региона и подготовят отчет об оценке в максимально сжатые сроки с гарантией приема в банке.

Оценка квартиры для любого банка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Для подробной консультации свяжитесь с нами по номеру: +7 (812) 777-79-06

Для сделки купли-продажи на первичном и вторичном рынках.
Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.
Для оформления закладной в Банке (для последующей регистрации прав собственности).
Закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Данный документ необходим для оформления Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на имущество, приобретенное в ипотеку, либо для снижения ставки по ипотечному кредиту.
Для рефинансирования имеющегося кредита.
Рефинансирование кредита (перекредитование) – получение в банке нового займа на более выгодных условиях для полного или частичного погашения предыдущего. Рефинансирование может происходить как в прежнем банке-кредиторе, так и в каком-либо другом.
Для предоставления в суд, в органы опеки.
Основными ситуациями, в которых необходима оценка имущества для суда, являются имущественные споры. Также, с 1 марта 2005 года действует закон, по которому в случае, если ребенок — собственник продаваемой квартиры (хотя бы владелец доли), необходимо проведение независимой оценки данной недвижимости.
Для личных целей.
Профессиональная и независимая оценка дает четкое и беспристрастное представление о реальной рыночной стоимости квартиры. Поэтому Вы можете заказать у нас оценку, например, для определения оптимальной суммы при дальнейшей продажи жилья.
Для целей залога.
Отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности.

Часто задаваемые вопросы:

Специалисты ООО «ПЕТЕРБУРГСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» являются членами Саморегурируемой организации Ассоциации оценщиков
«Сообщество профессионалов оценки»

В компании трудятся высококвалифицированные специалисты, в основном выпускники Санкт-Петербургского государственного университета и Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, постоянно повышающие профессиональный уровень в соответствии с растущими требованиями к качеству оценочных услуг. Каждый сотрудник способен грамотно оценить объект любой сложности.

Сфера оценочных услуг ООО «ПЕТЕРБУРГСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» охватывает десятки различных отраслей народного хозяйства и секторов экономики, в том числе: нефтяная и газовая промышленность, машиностроение и металлообработка, металлургия, авиастроение, судостроение, банковская и инвестиционная сфера и др

Новости и полезные статьи

Что такое оценка дома?

Оценка дома важна (и необходима)

Оценка дома определяет справедливую рыночную стоимость имущества и помогает убедиться, что вы не переплачиваете за него. Оценка защищает как покупателя, так и ипотечного кредитора, и большинство кредитных программ требуют ее при покупке нового дома.

Большинство заемщиков платят от 300 до 425 долларов за оценку дома, которая включена в их расходы на закрытие. Но, если вы соответствуете определенным правилам, вам может не понадобиться рефинансирование дома, которым вы уже владеете.

Продолжайте читать, чтобы узнать больше о затратах на оценку, чего ожидать от процесса и почему это важно для вашего пути к покупке дома.

В этой статье (Перейти к…)

Что такое оценка?
Стоимость оценки
Как оценка помогает покупателям

Отчет об оценке
Обязанности продавца и агента
Что нужно и чего нельзя делать в день оценки
Часто задаваемые вопросы об оценке дома

Что такое оценка дома?

Оценка дома используется для определения «истинной» стоимости имущества. Профессиональные оценщики недвижимости проверяют состояние и характеристики дома, а затем сравнивают его с недавно проданными домами на ближайшем рынке жилья. Оценщик оценит, как различные факторы, такие как участок, местоположение, модернизация, удобства и квадратные метры, влияют на стоимость вашего дома по сравнению с другими аналогичными свойствами (так называемые «компенсации»). В конечном итоге оценщики определяют справедливую рыночную стоимость дома.

Зачем нужна оценка дома?

Ваш кредитор закажет оценку дома в процессе утверждения ипотеки, но в конечном итоге не будет платить за нее. Как правило, за оценку платит покупатель дома. Однако в некоторых регионах счет традиционно оплачивает продавец.

Оценка дома и осмотр дома — это одно и то же?

Покупатели жилья, впервые приобретающие жилье, могут спутать оценку дома с осмотром дома. И то, и другое происходит перед покупкой дома и дает покупателю возможность отказаться от продажи или пересмотреть условия. Тем не менее, они различны по своей сути.

Инспекция дома — это углубленное изучение систем отопления, вентиляции и кондиционирования, водопровода, фундамента и других систем, а не оценка стоимости дома. Осмотры предназначены для выявления любых структурных или функциональных проблем с домом до продажи, что дает покупателям возможность пересмотреть покупную цену или попросить продавца сделать ремонт.

Сколько стоит оценка дома?

Согласно исследованию, проведенному HomeAdvisor, типичная оценка дома на одну семью стоит около 350 долларов, при этом средняя цена колеблется от 313 до 421 доллара. Но цены варьируются в зависимости от местоположения. Например, покупатели жилья в Калифорнии могут ожидать, что их оценка дома будет стоить от 600 до 800 долларов. Кроме того, на стоимость оценки дома могут влиять такие переменные, как время года и размер собственности. Действительно, оценка многоквартирного дома может стоить более 1500 долларов.

Как правило, вам повезет, если вы заплатите менее 300 долларов за оценку, и вам не повезет, если вы заплатите больше 450 долларов. Однако, если вам требуется особенно подробный отчет об исключительно большом доме со сложными вопросами оценки, вы можете легко заплатить четырехзначную сумму.

Как оценки помогают покупателям

Многие покупатели считают оценку нежелательной. В лучшем случае это еще одна статья расходов в длинном списке, которая покрывает расходы на закрытие. В худшем случае низкая оценка может сорвать сделку, лишив заинтересованного покупателя дома мечты.

Однако есть и другой взгляд на оценку дома. Они мешают вам платить слишком много за недвижимость. И почему вы хотите платить сверх справедливой рыночной стоимости вашего следующего дома?

Что немаловажно, многие покупатели жилья используют низкую оценку для пересмотра покупной цены. Это может равняться экономии, превышающей вознаграждение оценщика. С другой стороны, более высокая оценочная стоимость может дать покупателям больше собственного капитала и выгодную сделку с недвижимостью.

Что ищет оценщик?

Многие оценщики недвижимости используют Единый отчет об оценке жилья Fannie Mae для оценки состояния недвижимости. Вот некоторые моменты, на которые оценщики обращают внимание при сравнении запрашиваемой цены дома с его истинной стоимостью:

Жилое состояние дома: Оценщик оценит общее состояние имущества. Они подсчитают количество спален и ванных комнат, оценят функциональность плана этажа, посмотрят на бытовые удобства и подтвердят площадь в квадратных футах.0017
Домашние улучшения: Оценщик рассмотрит любые ремонтные работы или другие улучшения собственности, которые могут повысить стоимость вашего дома. Они также оценят любые улучшения, сделанные вне дома, такие как новый ландшафт, бассейн или отремонтированный гараж.

Стоимость близлежащих домов: Рынок жилья. Они рассмотрят цену продажи других домов и их текущую стоимость недвижимости, чтобы определить оценочную стоимость вашего нового дома

После того, как оценщик завершит свою оценку, он выдаст окончательную оценку имущества в отчете об оценке, который будет отправлен вашему ипотечному кредитору.

Что входит в отчет об оценке?

Как правило, отчет об оценке дома включает:

Пояснение к оценке: Оценщики демонстрируют свою работу, чтобы вы знали, как они пришли к окончательной стоимости дома
Краткий обзор тенденций местного рынка жилья: Цены растут или падают в настоящее время? Если да, то как быстро?
Краткое описание характеристик дома: Его состояние, размер и любые улучшения, которые были выполнены

Прочие соображения: Повлияло ли что-нибудь еще в доме или его окрестностях на оценку?
Структурные проблемы и дефекты: Любые проблемы, которые заметил оценщик и которые повлияли на его оценку

Важно понимать, что , а не домашних инспекторов. Не полагайтесь на их опыт для выявления структурных проблем, потому что они не всегда их обнаруживают. В любом случае, это не их работа, чтобы искать такие проблемы.

Оценщики обычно оценивают вашу собственность несколькими способами. Наиболее распространенной является «сопоставимая» оценка, описанная выше, которая находит стоимость путем сравнения оцениваемой собственности с другими близлежащими продажами. «Восстановительная стоимость» — это то, сколько потребуется, чтобы заменить дом на том же участке. А «график аренды» определяет стоимость с учетом дохода от аренды.

Что продавцы предоставляют в процессе оценки дома

Национальная ассоциация риелторов рекомендует агентам и продавцам недвижимости подготовить пакет документов и предоставить его оценщикам при их приезде на осмотр. NAR предлагает, чтобы пакет содержал как можно больше копий следующего:

Подробные карты близлежащих площадок
Опросы
Акты
Договоры
Документы ТСЖ
Планы этажей
Спецификации
Отчеты об осмотрах
Подробная информация о районе
Недавние сопоставимые продажи
Подробный список и даты обновлений, улучшений дома и затрат, со счетами-фактурами, где это возможно 10-9 Энергоэффективность
9017 90
Договор купли-продажи

Чем больше документов предоставит продавец и агент по недвижимости, тем точнее будет оценка.

Покупателям за наличные не нужна оценка дома

Также профессиональные разработчики редко заморачиваются. Они считают, что знают столько же, сколько и любой оценщик. Да и вообще, какой смысл устанавливать рыночную стоимость дома, если ты собираешься его снести и построить новый? Вам просто нужно знать действующую ставку на землю под застройку.

Рефинансирование не всегда требует оценки

Основные ипотечные кредиторы обычно требуют оценку имущества, когда вы покупаете дом. Но иногда они не будут настаивать на одном, когда вы рефинансируете. «Если у вас есть 20% предоплаты, вам не всегда нужна оценка — даже для некоторых покупок дома», — говорит Джон Мейер, кредитный эксперт The Mortgage Reports и лицензированный MLO.

Это зависит от вашего кредитора. Однако общее правило заключается в том, что оценка не всегда требуется, когда общая сумма рефинансируемого кредита составляет 250 000 долларов США или меньше.

Домовладельцы с кредитом FHA могут рефинансировать без оценки дома с помощью программы FHA Streamline Refinance. Точно так же заемщики с кредитом VA могут использовать кредит на рефинансирование со снижением процентной ставки (IRRRL) без оценки.

Кредиторы вряд ли потребуют оценку обычного ипотечного кредита, если вы хотите получить рефинансирование по принципу «ставка и срок». Это означает, что вы оплачиваете свои расходы на закрытие из своего кармана и улучшаете условия ипотеки, не увеличивая баланс. Если вы включаете расходы на рефинансирование в новый кредит, это называется жилищным кредитом с «ограниченным обналичиванием».

Кредиторы, скорее всего, потребуют оценку, когда отношение вашего кредита к стоимости (LTV) превышает 80% или когда вы подаете заявку на рефинансирование наличными.

Что можно и чего нельзя делать в день оценки дома

Продавцы и агенты могут присутствовать при оценке дома. Однако они должны только отвечать на вопросы и предоставлять информацию.

На данный момент оценщику не разрешено разглашать какую-либо конфиденциальную информацию. Однако вы можете попросить проверить полномочия оценщика и убедиться, что он обладает необходимыми знаниями местных условий для проведения справедливой оценки. Это важно, потому что некоторые оценщики хватаются за любую возможность получить работу, даже если они не знают области.

Поэтому рекомендуется проверить адрес офиса и убедиться, что он не находится в соседнем округе. Если у вас есть обоснованные сомнения в знаниях или полномочиях оценщика, вы можете попросить кредитора прислать кого-то еще.

Такие ситуации относительно редки. Большинство оценщиков стремятся предоставить именно то, за что им платят: оценку, отражающую справедливую рыночную стоимость дома.

Часто задаваемые вопросы об оценке дома

Какова цель оценки дома?

Целью оценки дома является установление справедливой рыночной стоимости дома. Это подтверждает как для вас, так и для вашего ипотечного кредитора, что согласованная цена недвижимости является разумной. Оценка также гарантирует, что заемщик находится в рамках руководящих принципов кредита к стоимости. Когда оценка становится низкой, покупателю может потребоваться увеличить первоначальный взнос, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита. Кроме того, в некоторых штатах оценка дома может использоваться для расчета налога на недвижимость.

Что не даст результатов при оценке дома?

Оценка дома не проводится, если она выдает оценочную стоимость, которая меньше покупной цены дома. Несколько факторов могут помешать оценке дома, в том числе вялые условия на рынке жилья, плохие цены и неопытность оценщиков, которые не обладают достаточным знанием местного рынка. Грязные и разрушенные дома также могут не пройти оценку. Вот почему продавцам рекомендуется заранее навести порядок в своей собственности и придать внешнему виду немного привлекательности.

Сколько времени занимает оценка дома?

Личная оценка дома обычно занимает всего пару часов. Но весь процесс оценки может занять от нескольких дней до недели или дольше, в зависимости от объекта и графика работы оценщика. В дополнение к посещению объекта лицензированный оценщик изучит условия местного рынка, рассмотрит недавние сопоставимые продажи и оценит стоимость недвижимости в этом районе. Они также составят письменный отчет об оценке, который будет представлен вашему ипотечному кредитору.

Что происходит после оценки дома?

После оценки дома выдается официальная оценочная стоимость, и процесс покупки дома продолжается. Кредитор приступает к оформлению ипотечного кредита, и, в случае одобрения, покупатель переходит к заключительному столу, где предъявляет кассовый чек или банковский перевод для первоначального взноса и других расходов на закрытие. Если есть проблема с оценкой, то покупатель и продавец имеют возможность пересмотреть или расторгнуть договор купли-продажи.

Текущие ставки по ипотеке

Независимо от того, являетесь ли вы покупателем жилья впервые или опытным заемщиком, оценка дома обычно является наилучшей практикой. Если вы думаете о покупке дома или рефинансировании существующего дома, запросите котировки ставок у нескольких кредиторов, чтобы узнать, какие у вас есть текущие варианты кредита. Вы можете начать прямо здесь.