За чей счет меняют стояки и трубы в квартире 2019 закон: Вынуждают менять исправные трубы в стояке

кто возмещает, можно ли не пустить подрядчиков в квартиру

В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.

Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.

Елизавета Васильева

юрист

За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.

Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.

Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома

Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.

ст. 36 ЖК РФ

Письмо Минстроя России от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04

К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.

Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.

Определение ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725

Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.

Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.

чч. 3—5 ст. 170 ЖК РФ

Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.

Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.

Что делать? 11.06.19

Кто решает, как и куда жильцы платят взносы за капремонт?

Чтобы найти информацию о своем доме на сайте, введите адрес в строке поиска на главной странице Затем нажмите на адрес в результатах поиска Способ формирования фонда капитального ремонта можно найти во вкладке «Паспорт»

Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики

Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.

Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.

п. 11 ч. 2 ст. 182, ст. 188 ЖК РФ

Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.

Письмо Минстроя России от 16.01.2019 № 794-АО/06

Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.

Определения ВС РФ:
от 20.06.2017 № 6-КГ17-4PDF, 836 КБ,
от 05.09.2017 № 57-КГ17-13PDF, 672 КБ

Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:

1. Перед началом ремонта стояка отопления сфотографируйте отделку комнаты. Сделайте побольше разных фото — крупным и общим планом. Фотографии пригодятся в суде как доказательства первоначального вида квартиры.
2. После ремонта составьте акт осмотра. Для этого пригласите представителей регионального оператора или организации, которая управляет вашим домом: УК или ТСЖ. Вызывайте их письменно или телеграммой.
3. Оцените ущерб — для этого пригласите независимого оценщика. Заплатить ему за работу придется самостоятельно.
4. Отправьте претензию. Возможно, оператор добровольно компенсирует ущерб.
5. Если регоператор откажется возмещать убытки, придется идти в суд. За основу иска можно взять текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием возместить ущерб, но не получили ответа или вам отказали, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку и госпошлину, а также неустойка. Перед подачей иска советую проконсультироваться с юристом — расходы на его услуги тоже можно возместить в суде.

Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.

/kak-podat-v-sud/

Как подать иск в суд

Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.

подп. «е» п. 34 правил предоставления коммунальных услуг

Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.

Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.

Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.

Апелляционное определение Тверского областного суда от 28.01.2021 № 2-29/2020

Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764PDF, 192 КБ

Порядок действий на случай, если повредят ваше имущество, такой же, как если бы деньги копились на счете регоператора. Только претензию нужно будет писать владельцу спецсчета.

Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.

Что будет, если не пустить подрядчиков в квартиру

Капитальный ремонт общего имущества — это один из случаев, когда собственник обязан впустить в квартиру чужих людей. Если отказаться, есть риск потерять деньги или стать ответчиком в суде.

Ну и что? 21.06.19

Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить

Если из-за отказа менять трубу ущерб понесут другие собственники, они могут обратиться в суд и взыскать с вас деньги. И пустить подрядчиков в квартиру все равно заставят.

Если собственник уверен, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, рабочие и представитель УК составят акт. Дальше они могут обратится в суд с иском об обязании вас предоставить доступ в квартиру. А до рассмотрения спора любой ущерб из-за аварии в этих инженерных системах ляжет на вас. Судебной практики по таким делам много.

Письмо Минстроя России от 28.05.2019 № 20295-ОГ/06

Определение ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6PDF, 963 КБ

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Консультация юриста. Кто должен ремонтировать трубы в доме ⋆ Тайшет24

На вопросы читателей отвечает адвокат Чунского филиала Иркутской областной коллегии адвокатов (ИОКА) Анатолий Павлович ШЕВЧЕНКО.

Тайшет24 во Вконтакте

Проживаю в многоквартирном доме в на четвёртом этаже, где уже в течение нескольких дней ко мне обращаются с претензиями соседи снизу,  у которых на потолке в  туалете около трубы образовалось мокрое пятно. Они предъявляют мне претензии в том, что я виноват в подтоплении их квартиры. Я пригласил соседей в свою квартиру, предложил им найти у меня источник протечки. Соседи всё на коленках облазили, но ничего не нашли, однако всё равно обвинили меня в причинении им ущерба. Их довод один — вода вверх течь не может, а только вниз. Вызывали сантехника и он ничего найти не смог, но предположил, что могла сгнить труба между перекрытиями и предложил мне пробить отверстие между квартирами. Я против, так как недавно сделал ремонт в туалете и в ванной. Что делать в этой ситуации, кто должен ремонтировать эти трубы и за чей счёт будет весь этот ремонт?

Такие неприятности, как протечки труб в квартирах многоквартирного жилого дома не являются большой редкостью и вам не надо воспринимать в штыки упреки соседей снизу, ведь, проживая в таких домах, никто не застрахован от аналогичной ситуации. Поставьте себя на место соседей, и если вам на голову будет  капать вода, особенно после проведённого дорогостоящего ремонта, я думаю, что и вы пойдете с претензиями к ним.  Так что войдите в положение пострадавшей стороны и с наименьшими потерями постарайтесь устранить течь воды.

Следует принять во внимание то, что срок службы инженерных систем многоквартирного жилого дома составляет 25 лет, а большинство панельных пятиэтажных домов построены ещё в прошлом веке, следовательно инженерные системы уже давно требуют капитального ремонта.

Впрочем, необходимость поставить новые трубы может возникнуть не только в связи с какой-либо аварийной ситуацией, но и, например, из-за ремонта в квартире, когда владельцы захотят избавиться от устаревших элементов и поставить современные.  Давайте разбираться, кто и за что несет ответственность.

Инженерные коммуникации, обслуживающие больше одного помещения в многоквартирном доме являются общим имуществом. К таковым, в частности, относят стояки горячего и холодного водоснабжения и канализации. По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденным Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года) собственники вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать к этому иных лиц с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

У нас все дома обслуживаются управляющими компаниями (согласно ч.2.3 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ). При этом способе управления многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками жилья за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме гласят, что ответственность управляющей компании заканчивается на отрезке трубы, где стоит первый кран отвода от стояка.

Вентиль стояка водоснабжения — это тоже часть общего имущества многоквартирного дома. Так прописано в Правилах содержания общего имущества, утверждённого постановлением № 491 (где вентиль обозначен как отключающее устройство),  поэтому ремонтировать его также должна управляющая компания и за счёт ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья.

Далее идет участок, который принадлежит только собственникам конкретной квартиры, а это значит, они и отвечают за его эксплуатацию и поддержание в рабочем и безопасном состоянии. Если что-то ломается в этой зоне, то хозяин помещения обязан устранить возникшие дефекты за свои деньги, так как в соответствии со ст.210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Совсем другой вопрос, если требуется отремонтировать или заменить стояки, которые представляют из себя вертикальные трубы, проходящие через все квартиры из подвала до пятого этажа, и это общее имущество, которое находится в ведении управляющей компании. Знайте, что капитальный ремонт проводится за счет дополнительных средств — это могут быть деньги из фонда капитального строительства регионального оператора либо со счета, открытого специального для вашего дома. Если вы перечисляете деньги на капремонт в региональный фонд, то придется ждать срока ремонта, запланированного региональной программой для вашего дома.

Однако вернемся в вашей проблеме и если с общедомовыми трубами что-то случилось, к примеру, они потекли, тогда нужно обращаться сразу же в управляющую компанию. Но, как показывает практика, не всегда коммунальщики охотно идут на контакт и по первому зову жильца, который ежемесячно отчисляет положенную и немалую денежную сумму на содержание своего жилья, приходят ему на помощь.

Часто управляющая компания ищет причины, чтобы не менять общедомовые стояки, так как это требует значительных материальных затрат, которые управляющие компании очень не любят нести. Чтобы обезопасить себя в этой ситуации, следует не устно обращаться в управляющую компанию, а всегда оформлять письменное заявление. При этом необходимо второй экземпляр с отметкой о вручении адресату оставить у себя. Он очень может пригодиться при обращении в суд.

В заявлении необходимо написать, что общедомовые трубы нуждаются в замене (и указать причины), и если ответ будет отрицательным, нужно потребовать произвести осмотр коммуникаций и составить акт об их техническом состоянии.

Но если по итогам и этой работы коммунальщики опять откажутся менять трубы, стоит снова взять с них письменный ответ с указанием причин. Именно этот документ очень пригодится собственнику квартиры, если в будущем стояк прорвёт и будут затоплены соседи.

Вот тогда можно будет подать на управляющую компанию в суд иск о компенсации материального, а, возможно, и морального ущерба.

Есть еще один вариант решения вашей общей проблемы со старыми трубами общего пользования. Можно заменить трубы самостоятельно, вернее, привлечь стороннюю организацию, но и в этом случае предварительно стоит обратиться в управляющую компанию по описанной выше схеме, после чего жильцы могут отремонтировать трубы за счет дополнительно собранных средств и впоследствии зачесть эти траты в счет будущих платежей на капитальный ремонт ст.181, 189 Жилищного Кодекса РФ.

При этом не забудьте всё оформить документально (договор об оказании услуг, взять квитанции или товарные чеки на приобретенные в магазине трубы, краны и т.д.). Но нельзя исключать, что нанятые специалисты сделают работу некачественно, тогда «бумажка» опять же поможет решить возникшие в связи с этим проблемы.

Впрочем, иногда управляющая компания может отказать в замене труб вполне обоснованно, например, если владелец квартиры делает ремонт и решил перенести трубы в санузле, потому что они мешают воплощению его дизайнерских идей, тогда жильцу следует самому заняться переносом коммуникаций, но предварительно получив на реконструкцию все разрешительные документы. В противном же случае весь ремонт по заявлению заинтересованных лиц может быть признан незаконным, и суд имеет полное право обязать собственника привести всё в первоначальное состояние и за свой счет.

Если вы в свой квартире обнаружили на трубах «прохудившиеся» места и следы коррозии, тогда нужно обращаться в управляющую компанию, и не исключено, что её специалисты могут согласиться с вашими доводами на тему того, что трубы изношены, но их не заменят, а просто поставят на дефектный участок хомут.

Не лишним будет упомянуть, что если подающий заявление владелец квартиры является добросовестным плательщиком по всем статьям коммунальных расходов, не допускает просрочек, поэтому он имеет полное право рассчитывать на своевременное предоставление качественных услуг.

Учитывая, что вы проживаете не в индивидуальном, обособленном жилом помещении, а в многоквартирном доме, примите компромиссное решение, устраивающее как и вас, так и ваших соседей. В конце концов, в любом случае можно договориться и согласовать и сроки, смету и исполнителей ремонта для устранения протечки водоснабжения.

Все материалы раздела «Консультация юриста».Если вы хотите сообщить новость, напишите в наш Telegram-бот
Присоединяйтесь к нам:
                 

Что изменилось для арендаторов и арендодателей?

Автор Соня Госине, представитель Hauseit® / 3 сентября 2019 г. 19 августа 2022 г.

Недавно в Нью-Йорке вступил в силу ряд новых законов и правил об аренде после принятия Законодательным собранием штата Нью-Йорк Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Были внесены изменения в законы о стабилизации арендной платы, закон о недвижимости, а также в процедуру жилищного суда.

В то время как большинство изменений касаются квартир со стабилизированной арендной платой, некоторые из новых правил касаются квартир с рыночной ставкой (нестабилизированной), включая индивидуальные многоквартирные дома и кооперативные квартиры.

Содержание

Изменения в дерегулировании стабилизированной арендной платы

Изменения в увеличении арендной платы для квартир со стабилизированной арендной платой

Изменения в законах о завышении арендной платы для стабилизированных единиц

Изменения в отношении использования владельцем жилья, регулируемого арендной платой

Изменения в Законе о недвижимости для всех квартир в Нью-Йорке

Изменения в жилищных судебных процедурах

Неопределенности, связанные с недавними изменениями в законах об аренде в штате Нью-Йорк

Изменения в дерегулировании квартир со стабилизированной арендной платой

Подавляющее большинство способов дерегулирования квартир со стабилизированной арендной платой было отменено в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года.

Дерегулирование, по сути, осталось в прошлом, за исключением квартир со стабилизированной арендной платой в зданиях с налоговыми льготами 421a. Стабилизированные квартиры в зданиях 421a по-прежнему могут со временем отменять регулирование вакансий с высокой арендной платой в соответствии с новым законодательством.

В Нью-Йорке имеется около миллиона единиц жилья со стабильной арендной платой, на которые распространяется действие законодательства 2019 года. Квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке состоят из всех квартир, построенных до 1974 года (и после 1947 года), за исключением тех, которые не регулировались до принятия нового закона. Есть также квартиры со стабилизированной арендной платой в зданиях, построенных после 1974 года, которые получили налоговые льготы в рамках программ налоговых льгот 421a и J-51. Новое законодательство не регулирует какие-либо квартиры, которые ранее были исключены из программы стабилизации арендной платы.

До принятия законодательства 2019 года можно было со временем «дерегулировать» стабилизированную квартиру посредством дерегулирования вакансий с высокой арендной платой или дерегулирования с высокой арендной платой и высоким доходом.

Объявляя о законопроекте, законодатели сослались на кризис доступности и заявили, что более 300 000 квартир со стабильной арендной платой были исключены из программы регулирования арендной платы и преобразованы в квартиры с рыночной ставкой в ​​Нью-Йорке и близлежащих округах с тех пор, как в 1994.

В соответствии с дерегулированием вакантных квартир с высокой арендной платой свободная квартира могла быть дерегулирована, если арендатор переезжал в свободную квартиру, а установленная законом арендная плата превышала порог дерегулирования. Последний раз этот порог составлял 2774,76 доллара США на 2019 год в Нью-Йорке. Дерегулирование в соответствии с этим методом по-прежнему будет применяться, если новый арендатор заплатил сумму арендной платы, которая была ниже порога дерегулирования арендной платы (DRT), при условии, что законная арендная плата была выше порога.

Также можно было дерегулировать занятую единицу, если арендная плата превышала порог дерегулирования арендной платы (DRT), а общий годовой скорректированный федеральный валовой доход домохозяйства превышал порог дерегулирования дохода (DRT) в размере 200 000 долларов США для каждого из двух предыдущих календарных дней. годы. Это было известно как дерегулирование с высокой арендной платой и высоким доходом.

Наше усмотрение, ваше преимущество

Наши традиционные брокеры-партнеры никогда не делают открытых скидок, что означает меньше сбоев и лучшее исполнение для вас.

Узнать больше

Изменения в повышении арендной платы для квартир со стабилизированной арендной платой

Способы повышения арендной платы на квартиры со стабилизированной арендной платой также были значительно сокращены в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Ранее существовало четыре (4) способа законодательно скорректировать арендную плату на квартиры со стабилизированной арендной платой до принятия законодательства, включая возможность повышения арендной платы до 20% при наличии вакансии с использованием «установленного законом бонуса за вакансию». Под 2019законодательства, единственный способ скорректировать арендную плату в будущем основан на капитальном ремонте, проведенном в стабилизированных единицах (IAI) и зданиях (MCI).

Кроме того, в соответствии с новым законодательством возможности арендодателя повышать арендную плату на основании индивидуального улучшения квартиры («IAI») были резко сокращены. До принятия закона 2019 года улучшение квартир позволяло повышать арендную плату на 1/40 в зданиях с 35 или менее квартирами и на 1/60 в зданиях с более чем 35 квартирами. Это было уменьшено до 1/168 и 1/180 в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года.. Кроме того, объем работы, которая может соответствовать требованиям IAI, теперь ограничен общей суммой в 15 000 долларов США за три (3) улучшения в течение любого 15-летнего периода.

Возможность повышения арендной платы за счет капитального ремонта (MCI) по всему зданию также была ограничена в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. увеличение на 1/96 для зданий с 35 или менее квартирами и 1/108 для зданий с более чем 35 квартирами. В соответствии с новым законодательством это было изменено на 1/144 и 1/150.

Кроме того, новый закон ограничивает право на работу MCI основными функциями здания и другими улучшениями, такими как окна, кровля, водопровод и отопление. Стоимость таких улучшений также будет регулироваться в соответствии с графиком разумных затрат, установленным Отделом жилищного и коммунального ремонта (DHCR). Здания с регулируемыми арендаторами менее 35% также не имеют права на повышение арендной платы MCI в соответствии с законодательством 2019 года.

Кроме того, в соответствии с новым законодательством срок действия всех повышений арендной платы в результате IAI (отдельных улучшений квартир) и MCI (капитальных улучшений) истекает через 30 лет. Ранее такие повышения были постоянными.

Законодательство 2019 года также ограничило возможность арендодателя взимать законную арендную плату после продления аренды, если арендатор ранее получал льготную арендную плату. Льготная арендная плата — это арендная плата ниже установленной законом арендной платы за квартиру со стабилизированной арендной платой.

Ранее при продлении аренды льготная арендная плата могла полностью или частично отменяться. Согласно новому законодательству, все будущие продления основаны на льготной арендной плате плюс любое увеличение арендной платы, разрешенное Советом по арендной плате г. Нью-Йорка.

Сэкономьте 2% на покупке дома

Сэкономьте тысячи на покупке дома благодаря скидке комиссии агента по закупкам от Hauseit

Узнать больше

Изменения в законах о завышении арендной платы для стабилизированных квартир

Правила взимания завышенной арендной платы были радикально изменены в пользу арендаторов в результате принятия Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Закон 2019 года расширил срок исковой давности для взыскания завышенная арендная плата до шести (6) лет с четырех (4). До принятия закона существовал 4-летний срок исковой давности для подачи жалобы на завышение арендной платы.

Следовательно, ранее арендодателям разрешалось распоряжаться арендными записями старше 4 лет.

Суды установили некоторые ограниченные исключения из этого срока давности, например, если арендатор мог доказать, что арендодатель обманным путем увеличил арендную плату. На основании законодательства 2019 года в том виде, как оно написано, в настоящее время нет ограничений на период ретроспективного анализа, несмотря на тот факт, что арендодателям ранее было сказано, что они могут распоряжаться документами старше 4 лет.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года также увеличил риск возмещения арендодателем трехкратного ущерба за завышенную арендную плату с двух (2) до шести (6) лет. Законодательство также лишило владельцев возможности избежать тройного ущерба, если они добровольно вернут сумму завышенной арендной платы до принятия решения судом или Департаментом жилищно-коммунального хозяйства (DHCR).

Совет профессионала: Думаете о покупке недвижимости для сдачи в аренду? Оцените доходность сдаваемой в аренду недвижимости с помощью интерактивного калькулятора сдаваемой в аренду недвижимости Hauseit.

Листинг полного обслуживания за 1%

Продайте свой дом по традиционному листингу с полным спектром услуг всего за один процент комиссии.

Узнать больше

Изменения в исключении для использования собственником жилья с регулируемой арендной платой

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г. ограничивает положение о «использовании владельцем» до использования одной единицы регулируемого арендной платы жилого фонда владельцем или его ближайшими родственниками в качестве их основного места жительства. Кроме того, арендодатель должен продемонстрировать «немедленную и убедительную» необходимость вместо менее ограничительного стандарта «добросовестности», использовавшегося до 2019 года.законодательство.

Новое законодательство также ограничивает право на исключение использования собственником жилья, если арендатор старше 62 лет, является инвалидом или проживает в квартире не менее 15 лет. Кроме того, закон 2019 года предоставляет арендаторам основания для иска в случае их выселения из-за того, что арендодатель делает мошенническое заявление о предполагаемом использовании квартиры.

В соответствии с новым законодательством по-прежнему возможно объединение или разделение квартир для получения «первой арендной платы». Кроме того, «существенная реконструкция здания» по-прежнему выводит его из стабилизации в соответствии с новым законом. Арендодатель все еще может запросить разрешение на снос, и внешние стены не должны разрушаться. Возможность «видеть небо из подвала» при наличии разрешения на снос выведет здание из состояния стабилизации.

Изменения в Законе о недвижимости для всех квартир в Нью-Йорке

Ряд изменений был внесен в недвижимость, которые применяются как к регулируемым, так и к нерегулируемым квартирам в Нью-Йорке. Были внесены изменения в положение о ответном выселении, требования об уведомлении о непродлении и повышении арендной платы выше 5%, черные списки проверки арендаторов, повторная сдача квартир, квитанции об аренде, залоговые взносы и сборы за подачу заявления.

Репрессивное выселение

Положение о репрессивном выселении для

всех квартир в Нью-Йорке (регулируемых и нерегулируемых) было усилено в рамках Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. добросовестная жалоба на них о нарушении гарантии обитаемости.

Кроме того, срок, в течение которого арендодатель должен доказать, что выселение не является актом возмездия, был увеличен до одного года с шести месяцев после подачи добросовестной жалобы арендатором в соответствии с предыдущим законодательством.

Новый закон расширяет сферу применения и включает жалобы, подаваемые арендаторами непосредственно арендодателям, тогда как в соответствии с предыдущим законодательством жалобы должны были подаваться в государственные органы. Кроме того, законодательство 2019 года добавляет положение о судебных издержках в случае успешных действий арендатора.

Требования к уведомлению о непродлении договора аренды и значительном повышении арендной платы Уведомление от 5% до 30 дней для аренды до года, 60 дней для аренды на срок от одного до двух лет и 90 дней при аренде на 2 года и более. До принятия закона арендодатели нерегулируемых квартир не должны были рассылать уведомления о непродлении.

Обязанность уменьшить ущерб при повторной сдаче в аренду

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г. требует, чтобы арендодатели как регулируемых, так и несвязанных единиц предпринимали разумные и добросовестные попытки сдать квартиру, если арендатор освобождается до истечения срока аренды. Арендодатели должны повторно арендовать жилье по меньшей из двух величин: предыдущей арендной платы или рыночной арендной платы, а существующий арендатор освобождается от возмещения убытков после подписания нового договора аренды.

Если рыночная арендная плата падает после подписания договора аренды, текущий арендатор несет ответственность только за более низкую рыночную арендную плату, в отличие от ежемесячной арендной платы, согласованной в договоре аренды.

Ограничения на использование протоколов жилищного суда для отбора арендаторов

В соответствии с новым законодательством арендодатель не может знакомиться с протоколами жилищного суда в рамках процесса отбора потенциальных арендаторов.

Доступ к судебным протоколам или черным спискам арендаторов автоматически создает опровержимое предположение о том, что арендодатель нарушил этот закон. Хотя этот закон подлежит исполнению Генеральным прокурором Нью-Йорка, еще неизвестно, могут ли он также применяться отдельными арендаторами.

Несмотря на то, что плохая кредитная история по-прежнему является законным основанием для отказа арендатору в соответствии с новым законодательством, использование кредитного отчета, включающего предыдущие записи судебных разбирательств по жилищным вопросам, по-прежнему будет противоречить этому новому положению.

Ограничения залога для всех квартир

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года предписывает максимальный залог как для регулируемых, так и для нерегулируемых квартир в размере не более одного (1) месяца арендной платы. Максимальная сумма, которая может быть получена при заключении договора аренды, составляет арендную плату за один месяц и гарантийный депозит в размере одного месяца.

Согласно новому законодательству, сбор предоплаты за аренду более чем за один месяц приведет к тройному возмещению арендодателю ущерба в виде жалобы на завышение арендной платы.

Кроме того, страховой залог теперь должен быть возвращен арендатору в течение 14 дней после выезда. Если арендодатель не предоставит арендатору подробный отчет об удержании и любой оставшейся части депозита в течение 14 дней, «арендодатель лишается права удерживать любую часть депозита».

По новому закону арендодатель должен предложить арендатору сопровождение для осмотра квартиры при первоначальном подписании договора аренды. Арендодатель должен предоставить письменное соглашение, в котором указываются любые дефекты или повреждения, обнаруженные во время осмотра.

Кроме того, арендаторы имеют право запросить инспекцию перед выездом и получить подробный отчет от арендодателя с указанием любого ремонта или уборки, которые могут служить основанием для уменьшения залога арендатора. Теперь у арендаторов есть возможность устранить дефекты, обнаруженные в ходе проверки, до истечения срока аренды.

Ограничения по подаче заявления и штрафы за просрочку платежа

В соответствии с новым законодательством «арендодателю, арендодателю, субарендодателю или доверителю» запрещено взимать сбор за подачу заявления, превышающий 20 долларов США. Это ограничение также распространяется на агентов по недвижимости, действующих в качестве агента «арендодателя, арендодателя, субарендодателя или доверителя».

Агент по недвижимости, представляющий арендодателя, не может взимать плату за подачу заявки, превышающую 20 долларов США, в попытке обойти ограничение платы за подачу заявки, которое применяется к арендодателям. Однако ограничение в размере 20 долларов США на сборы за подачу заявления не распространяется на агентов по недвижимости, которые представляют арендаторов.

Кроме того, с арендатора может взиматься не менее 20 долларов США или фактическая стоимость кредитного отчета (в зависимости от того, что меньше).

Арендодатели также должны предоставить копию любого кредитного отчета, полученного потенциальным арендаторам. Если арендатор предоставляет копию проверки биографических данных или проверки кредитоспособности, проведенной в течение последних 30 дней, плата за подачу заявления не взимается.

Законодательство в его нынешнем виде несколько расплывчато, поскольку оно касается нескольких арендаторов по одному договору аренды. В настоящее время неясно, будет ли максимальная сумма в размере 20 долларов США в этом сценарии или 20 долларов США на каждого отдельного арендатора по договору аренды.

Ограничение сбора за подачу заявления в размере 20 долларов США не распространяется на (i) продаваемую недвижимость (в том числе в рамках кооператива или кондоминиума) и (ii) сборы, взимаемые кооперативом или кондоминиумом в связи с арендой.

Новое законодательство также ограничивает штрафы за просрочку платежа как для регулируемых, так и для нерегулируемых единиц до менее чем 50 долларов США или 5% от арендной платы.

В качестве льготного периода должен быть предоставлен как минимум 5 дней, прежде чем может быть начислена любая плата за просрочку платежа. Новое законодательство также запрещает уплату неуплаченных штрафов за просрочку платежа в качестве предиката судебного разбирательства по делу о неуплате.

Сэкономьте 2% на покупке дома

Сэкономьте тысячи на покупке дома благодаря скидке комиссии агента по закупкам от Hauseit

Узнать больше

Изменения в процедурах жилищного суда

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года значительно расширяет процедуру рассмотрения неуплаты арендной платы. Если арендная плата не получена в течение 5 дней с установленной даты, арендодатель должен отправить арендатору письменное уведомление «с указанием неполучения такой арендной платы» заказным письмом.

Арендодатель должен сохранить квитанцию, и если квитанция не сохранена, она может быть использована в качестве защиты от неуплаты, чтобы закрыть дело о неуплате против арендатора.

Кроме того, непредоставление этого уведомления «может быть использовано таким арендатором в качестве положительной защиты в процессе выселения на основании неуплаты арендной платы». Кроме того, арендатор также должен получить требование об арендной плате за четырнадцать (14) дней в дополнение к вышеупомянутому 5-дневному уведомлению.

Любые требования об арендной плате и последующее суммарное решение о неуплате могут быть только в размере арендной платы и не могут включать какие-либо другие расходы, такие как штрафы за просрочку платежа. Кроме того, срок, в течение которого арендатор должен ответить на заявление о неуплате, увеличился с пяти (5) до десяти (10) дней. Кроме того, адвокат арендодателя теперь обязан подать письменное ходатайство о продолжении выплаты арендной платы в ходе разбирательства. До 2019 годазаконодательством разрешено устное ходатайство о продолжении выплаты арендной платы.

Законодательство 2019 года также разрешает арендаторам выдвигать постановления об обосновании и добиваться дальнейшего приостановления решения суда после суда.

Ранее судебное разбирательство являлось окончательным решением в деле о неуплате.

Кроме того, новое законодательство ввело новое уголовное преступление неправомерного выселения. Арендодатели, которые незаконно выселяют арендатора или преследуют арендатора из жилой единицы, подлежат судебному преследованию за мисдиминор класса А и штрафу в размере от 1000 до 10 000 долларов США.

Неопределенность, связанная с недавними изменениями в законах об аренде в штате Нью-Йорк

Самым значительным неизвестным эффектом поправок 2019 года в законах об аренде в штате Нью-Йорк будет влияние, которое они окажут на оценку старых сдаваемых в аренду зданий, в которых есть квартиры со стабилизированной арендной платой. До внесения законодательных изменений у владельца или потенциального покупателя было несколько способов повысить арендную плату и исключить объекты из сферы стабилизации арендной платы. Эта способность увеличивать чистый операционный доход (NOI) с течением времени учитывалась при оценке зданий, продаваемых в Нью-Йорке.

Поскольку новое законодательство серьезно ограничивает возможность повышения арендной платы и исключения квартир из программы стабилизации, предполагается, что NOI для зданий со стабилизированной арендной платой может фактически снизиться с течением времени. Кроме того, «множители» оценки могут со временем снижаться, чтобы отразить повышенный риск, связанный с владением зданием в Нью-Йорке со стабилизированной арендной платой. Следовательно, вполне возможно, что законодательство 2019 года может серьезно снизить стоимость многоквартирных домов в Нью-Йорке.

Недавнее законодательство также неясно, когда речь идет о законности утверждения советом кооператива, которое зависит от того, что покупатель или арендатор размещает деньги на условном депонировании.

Листинг полного обслуживания за 1%

Продайте свой дом по традиционному листингу с полным спектром услуг всего за один процент комиссии.

Узнать больше

Опубликовано: 03.

09.2019

Раскрытие информации: Hauseit® и ее дочерние компании не предоставляют налоговых, юридических, финансовых или бухгалтерских консультаций. Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления, и на него не следует полагаться при консультировании по вопросам налогообложения, права, финансов или бухгалтерского учета. Не делается никаких заверений или гарантий любого рода в отношении полноты или точности предоставленной информации.

Что такое пожарная комната? Кодексы и стандарты IFC и NFPA

Когда в чрезвычайной ситуации счет идет на секунды, они обеспечивают легкий доступ к органам управления и оборудованию системы противопожарной защиты

Большинство людей спешат пройти мимо здания, в котором они живут или работают, даже не задумываясь. Но, будучи центром управления спринклерной системой пожаротушения, пожарный стояк играет решающую роль в противопожарной защите здания, и знание того, где он находится, почему это важно и какое оборудование хранится внутри, может иметь решающее значение во время чрезвычайной ситуации.

До сих пор было не так много информации о пожарных спринклерных стояках, которая не требовала бы пролистывания страниц сложных пожарных и строительных норм и правил. В этом блоге мы рассмотрим, почему комнаты с стояками важны, что спрятано за их дверями и чего требуют нормы и стандарты.

Обязательно ознакомьтесь с нашим ассортиментом предварительно собранных комплектов стояков, упрощающих проектирование и установку спринклерных систем для коммерческих и жилых помещений, а также с нашими вывесками для стояков противопожарных спринклеров, которые помогут вашему стояку соответствовать стандартам.

Спринклерные спринклерные стояки: специальное помещение для противопожарного оборудования

В двух словах, спринклерные спринклерные стояки — это специальное помещение для противопожарного оборудования, расположенное на наружной стене на уровне земли с прямым доступом снаружи. Он обеспечивает доступное, единое место для рабочих и аварийного персонала, чтобы быстро найти элементы управления и оборудование пожаротушения, в том числе:

• Общий спринклерный стояк, основной компонент спринклерной системы, который служит мостом между водопроводом и спринклерными трубами. в здании и содержит многие из следующих устройств:
• Клапаны для слива, изоляции и тестирования системы
• Манометры, которые измеряют, работают ли спринклерные системы и поддерживают ли они надлежащее давление воды, а также давление воздуха в сухих спринклерных системах.
• Устройство предотвращения обратного потока, которое защищает муниципальное водоснабжение от загрязнения и загрязнения, позволяя воде течь только в одном направлении
• В сухих спринклерах клапан сухой трубы, который сдерживает подачу воды до тех пор, пока не сработает спринклерная головка, а также другие компоненты сухой системы, такие как воздушные компрессоры, установленные на стояке, которые создают давление в спринклерных трубах
• Реле протока воды, активирующее сигнал(ы)
• Первичный ввод воды для спринклерной системы
• Гонг водяного двигателя или колокол, который звучит, когда вода течет через спринклерную систему, часто устанавливается на внешней стене комнаты со стояком спринклера
• Тамперные выключатели, подключенные к противопожарным клапанам, которые выдают предупреждение, если клапан частично или полностью закрывается
• Трубопровод, который соединяет стояк системы с соединением пожарной части, позволяя пожарным дополнять систему водоснабжения
• Часто шкаф, в котором хранятся запасные спринклерные головки и совместимые спринклерные ключи для замены сработавших или поврежденных. Также полезно хранить копию NFPA 25 : Стандарт проверки, испытаний и обслуживания систем противопожарной защиты на водной основе в шкафу для справки во время проверки или испытаний.

Посмотрите это видео, чтобы ознакомиться с типичным пожарным стояком:

В большом здании может быть несколько спринклерных систем, для которых требуется несколько стояков, поэтому важно тщательно маркировать площадь пола, контролируемую каждым клапаном, чтобы рабочие и аварийный персонал могли быстро найти необходимое оборудование. На самом деле, многие пожарные службы требуют, чтобы владельцы недвижимости устанавливали план этажа здания на стене в помещении стояка, на котором показано, какие регулирующие клапаны отвечают за каждую часть здания.

NFPA 13 : Стандарт по установке спринклерных систем также устанавливает строгие инструкции по маркировке критического оборудования (например, регулирующих клапанов), расположенного в стояке. Эти требования подробно обсуждаются в нашем предыдущем блоге «Полное руководство по знакам и маркировке спринклерных систем».

Сборка элементов управления системой противопожарной защиты в одном помещении — это удобство, позволяющее сэкономить драгоценное время при возникновении чрезвычайной ситуации. Это также может помочь предотвратить дорогостоящий ущерб от воды, вызванный случайными сбросами спринклеров или утечками, позволяя персоналу здания быстро найти и перекрыть правильный регулирующий клапан.

В некоторых случаях пожарный насос системы и панель управления пожарной сигнализацией также расположены в спринклерном стояке, и в этом случае требуются дополнительные указатели. А некоторые местные правила требуют, чтобы в многоквартирных жилых домах в многоквартирных жилых домах размещались удаленные панели пожарной сигнализации, подключенные к главной панели пожарной сигнализации.

Помещения, в которых установлены пожарные насосы, также соответствуют более прочной конструкции и требованиям к конструкции, указанным в NFPA 20 : Стандарт для установки стационарных насосов для противопожарной защиты . Конечно, не для каждой спринклерной системы требуется пожарный насос, и некоторые профессионалы пожарной отрасли считают, что наиболее желательное место для пожарного насоса — это отдельное здание от защищаемого, что дает пожарным легкий доступ к насосу и его контроллерам и обеспечивает наибольшую защиту от пожаров или других опасностей, которые могут помешать его работе.

Пожарные нормы предлагают конкретные критерии для проектирования и строительства пожарных спринклерных стояков

Стояки обычно выделяются в многоквартирных домах, кондоминиумах, коммерческих зданиях и других местах, которые полагаются на пожарные спринклерные или водонапорные системы в качестве первой линии защиты для защиты от огня.

Международный строительный совет (ICC) Международный строительный кодекс (IBC), типовой строительный кодекс, принятый в большинстве юрисдикций США в качестве базового стандарта, не требует помещений с стояками, но предлагает конкретные критерии для их проектирования и строительства, когда они обеспечены. Помещения с стояками также должны соответствовать требованиям Международного кодекса пожарной безопасности (IFC) ICC , который касается противопожарной защиты в завершенных занятых зданиях.

Многие местные правила дополняют эти требования более подробными предписаниями по стоякам, поэтому всегда важно проконсультироваться с вашим конкретным уполномоченным органом (AHJ), чтобы убедиться, что ваше имущество пройдет проверку. Цель кодекса — обеспечить защиту оборудования в этих помещениях, поскольку его непрерывная работа имеет решающее значение для защиты людей и имущества во время пожара.

Несколько спринклерных стояков могут быть размещены в комнате со стояками, что побудило многие пожарные депо потребовать план этажа здания на стене с указанием регулирующих клапанов, которые закрывают каждую часть собственности. Источник: Город Саутлейк, штат Техас. Пожарная служба

. Правила признают, что основное техническое обслуживание затруднено без надлежащего зазора в стояках

В последние годы ICC продолжает подчеркивать важность пожарных спринклерных стояков, расширяя свои требования. В 2012 году потребовалось, чтобы помещения, в которых размещались системы противопожарной защиты, имели достаточные размеры для облегчения обслуживания. Кодекс признал, что техническое обслуживание, необходимое для долговечности системы, может быть затруднено, если не обеспечен достаточный зазор для доступа рабочих для удаления крупных или громоздких компонентов, таких как регулирующие клапаны или сигнальные обратные клапаны.

IFC не указывает свои собственные размеры, но опирается на зазоры, указанные производителями оборудования для установки или удаления, чтобы не снимать двери, стены или отделочные материалы в помещении с стояком. В нем также говорится, что размер двери, обслуживающей стояк, должен быть достаточно большим, чтобы можно было вынести самую большую часть оборудования, которое в ней находится.

Многие местные нормативные акты предлагают более конкретные измерения, такие как эти типовые поправки к IFC для пожарных насосов и стояков от Lynnwood, WA’s 2019Муниципальный код:

«Такие помещения должны иметь размер, обеспечивающий минимальный зазор 36 дюймов вокруг всех частей узла пожарного насоса и перед панелью (панелями) пожарной сигнализации. Все свободные концы должны иметь свободное пространство не менее 36 дюймов спереди и 18 дюймов с остальных сторон».

Исходя из требований IFC и различных местных норм, проектировщикам зданий целесообразно работать с подрядчиками по системам противопожарной защиты на раннем этапе проектирования, чтобы убедиться, что они создают необходимое пространство и отверстия для обслуживания оборудования в стояках. Система противопожарной защиты объекта обычно разрабатывается в то время, когда строительные чертежи и спецификации рассматриваются AHJ.

Из редакции IFC

2018 г.

901.4.6 Размер помещения насоса и стояка. Если предусмотрено, помещения пожарных насосов и стояков автоматической спринклерной системы должны быть спроектированы с достаточным пространством для всего оборудования, необходимого для установки, как определено изготовителем, с достаточным рабочим пространством вокруг стационарного оборудования. Зазоры между оборудованием и элементами постоянной конструкции, включая другое установленное оборудование и приборы, должны быть достаточными для осмотра, обслуживания, ремонта или замены без удаления таких элементов постоянной конструкции или вывода из строя требуемого огнестойкого узла. Помещения стояков пожарных насосов и автоматических спринклерных систем должны быть оборудованы дверями и свободными проходами, достаточно большими для того, чтобы можно было вынести самую крупную часть оборудования.

Пожарные нормы требуют, чтобы комнаты со стояками имели достаточные размеры для облегчения доступа к спринклерному оборудованию для рабочих и аварийного персонала. Источник: Пожарная служба округа Сан-Бернардино,

. Пожарный кодекс 2018 г. расширяет требования

. В 2018 г. ICC подчеркнула важность помещений с стояками, добавив еще больше требований. Последний кодекс IFC требует, чтобы комнаты с стояками были легко доступны в любое время через беспрепятственные проходы, но уточняется, что они могут быть заперты для предотвращения вандализма, если ключ доступен для людей, которые должны получить доступ к комнате.

Допустимым вариантом является размещение ящика для ключей, указанного в соответствии с UL 1037, за пределами комнаты.

Из редакции IFC

2018 г.

901.4.6.1 Доступ. Стояки автоматических спринклерных систем, пожарные насосы и контроллеры должны иметь свободный доступ. Дверь, расположенная в помещении пожарного насоса или стояка автоматической спринклерной системы, разрешается запирать при условии, что ключ всегда доступен.

506.1 При необходимости. В тех случаях, когда доступ к строению или территории или внутри них ограничен из-за защищенных отверстий или когда немедленный доступ необходим в целях спасения жизни или пожаротушения, должностное лицо пожарной безопасности имеет право потребовать, чтобы ящик для ключей был установлен в

утвержденное местоположение . Ящик для ключей должен быть утвержденного типа , указанного в соответствии с UL 1037, и должен содержать ключи для получения необходимого доступа в соответствии с требованиями официального пожарного кодекса .

Помещения пожаротушения должны быть расположены на внешней стене на первом этаже с прямым выходом наружу. Источник: Отдел пожарной охраны Prosper

Вывески

Чтобы гарантировать, что помещение с стояком легко идентифицируется, IFC требует наличия вывесок на входных дверях с буквами высотой не менее 2 дюймов и минимальным ходом 3/8. ”, поэтому их хорошо видно. Также рекомендуются знаки, устойчивые к атмосферным воздействиям. Опять же, местные постановления могут иметь дополнительные требования.

Например, город Брайтон, штат Нью-Йорк, предусматривает следующее для вывесок пожарных спринклерных стояков: «7 дюймов в высоту и 10 дюймов в ширину с 0,5-дюймовым штрихом белых светоотражающих букв на красном фоне, и они должны быть постоянно прикреплены, на нормальном уровне глаз к двери, ведущей к оборудованию управления пожаротушением».

Из редакции IFC

2018 г.

901.4.6. 2 Маркировка на дверцах доступа. Двери доступа к стоякам автоматической спринклерной системы и помещениям пожарных насосов должны быть промаркированы утвержденным знаком. Надпись должна быть контрастного цвета по отношению к фону. Буквы должны иметь минимальную высоту 2 дюйма (51 мм) с минимальным штрихом 3/8 дюйма (10 мм).

Двери доступа в стояк должны быть снабжены хорошо видимыми указателями, чтобы их было легко найти в случае чрезвычайной ситуации.

Окружающая среда

IFC требует, чтобы температура окружающей среды в помещении стояка поддерживалась на уровне 40°F (4°C) или выше с помощью стационарного нагревательного устройства, чтобы гарантировать, что трубопроводы и компоненты системы не замерзнут. Этот же порог температуры требуется для помещений с пожарными насосами в NFPA 20 и клапанных комнат в NFPA 13. Это также пороговое значение, которое NFPA 13 использует для определения необходимости установки сухих спринклерных систем. Постоянное освещение теперь требуется и в стояках.

Из редакции IFC

2018 г.

901.4.6.3 Окружающая среда. В стояках автоматических спринклерных систем и в помещениях пожарных насосов должна поддерживаться температура не ниже 40ºF (4ºC). Отопительные приборы должны быть установлены стационарно.

901.4.6.4 Освещение. В стояках автоматических спринклерных систем и пожарных насосных должно быть предусмотрено стационарное искусственное освещение.

А так как в некоторых трубах рядом с источником воды в сухих системах есть вода, NFPA специально требует освещенную и отапливаемую комнату клапанов для сухих спринклеров, которая защищает водопроводные трубы и вентиль сухой трубы от холода.

В редакции NFPA 13 от 2019 г. указано, что клапан сухой трубы и подающий трубопровод должны находиться в зоне, где температура окружающей среды постоянно остается выше 40°F (4°C) ( A. 8.2.5.1 ). А редакция 2017 года NFPA 25: Стандарт для осмотра, испытаний и обслуживания систем противопожарной защиты на водной основе требует ежедневных проверок, чтобы убедиться, что клапанная комната адекватно обогревается, когда температура падает ниже точки замерзания ( 13.4.5.1.1 ). Проверки можно увеличить до еженедельных, если установлена ​​сигнализация низкой температуры ( 13.4.5.1.1.1 ).

Из издания NFPA 13 2019 г.

8.2.5.2.1 Клапанные должны быть освещены и отапливаемы.

8.2.5.2.2 Источник тепла должен быть стационарного типа.

8.2.5.2.3 Греющую ленту нельзя использовать вместо обогреваемых корпусов клапанов для защиты сухотрубного клапана и подающей трубы от замерзания. Однако

NFPA 13 квалифицирует, что клапанные помещения не нужны, если сухие клапаны подвергаются воздействию низких температур только в течение коротких периодов времени.

Клапаны сухих трубопроводов должны быть защищены в клапанном помещении, где поддерживается температура не менее 40°F (4°C). Источник: A.L. Fire Protection

Неправильное использование для хранения

Управляющие объектами и владельцы зданий также должны помнить об этом: Распространенным нарушением правил пожарной безопасности является загромождение помещений стояков пожарных спринклеров хранением непротивопожарного оборудования, такого как картотечные шкафы, стеллажи, ведра и моющие средства. Эти дополнительные предметы не разрешены, потому что они могут замедлить доступ к клапанам во время чрезвычайной ситуации, когда необходимо предпринять быстрые действия.

Если в помещении работают пожарные насосы, крайне важно, чтобы и аварийный персонал, и обслуживающий персонал имели место для работы.

Из редакции IFC

2018 г.

509.2 Доступ к оборудованию. Должен быть обеспечен и поддерживаться санкционированный доступ ко всему противопожарному оборудованию, чтобы обеспечить немедленную безопасную эксплуатацию и техническое обслуживание такого оборудования. Хранение, мусор и другие материалы или предметы не должны размещаться или храниться таким образом, чтобы это оборудование было недоступно.

Хранение в спринклерном стояке является нарушением правил пожарной безопасности. Источник: Национальная ассоциация пожарных спринклеров

Центральные помещения повышают эффективность систем пожаротушения

Помещения со стояками спринклеров должны располагаться на первом этаже с дверью, доступ к которой осуществляется напрямую снаружи. Но правила пожарной безопасности также дают владельцам недвижимости некоторую свободу действий в определении их точного местоположения в здании.

Как правило, помещения с стояком располагаются там, где водопровод входит в здание, что часто определяется местными условиями или местными постановлениями. Но по возможности расположение стояка следует тщательно продумать в проекте здания; расположенное в центре место обеспечивает более эффективную систему и достаточный поток воды по всей собственности. На самом деле, многие местные постановления требуют, чтобы стояки располагались в центре.

Расположение стояка также может повлиять на стоимость установки спринклерной системы. Например, если стояк расположен в дальнем конце большого промышленного здания, монтажникам, скорее всего, придется увеличить размер трубы для удаленных систем.

Важные факторы, которые следует учитывать при выборе места для стояка:

• Легкий доступ для пожарной части
• Лучшее расположение гидравлики для всех систем
• Достаточное пространство для доступа к клапанам
• Место подключения или подключения пожарной части, а также бытового потребления, если есть комбинированное водоснабжение

Надлежащим образом спроектированные, расчищенные и промаркированные помещения с противопожарными стояками могут иметь решающее значение во время чрезвычайной ситуации

Когда время имеет решающее значение во время чрезвычайной ситуации, четко обозначенное, свободное помещение с противопожарными стояками может иметь решающее значение, предоставляя аварийному персоналу центральное расположение для легкого доступа к элементам управления системой противопожарной защиты. Понимание того, как правильно проектировать и обслуживать эти помещения, чтобы защитить находящееся в них спасательное оборудование, является ключом к обеспечению того, чтобы пожарные спринклеры работали должным образом во время пожара.

Готовые комплекты спринклерных стояков для жилых и коммерческих помещений могут сэкономить драгоценное время подрядчиков на покупку и сборку частей коллектора стояка в помещении со стояком.

Обязательно ознакомьтесь с нашим ассортиментом предварительно собранных комплектов стояков, которые ускоряют проектирование и установку спринклеров, а иногда и удешевляют их для коммерческих и жилых помещений, а также наши таблички для стояков пожарных спринклеров, которые помогут убедиться, что ваше помещение со стояками соответствует нормам.

У вас есть вопросы о продуктах QRFS или вам нужен бренд или товар, которого нет в нашем онлайн-инвентаре? Просто позвоните нам по телефону +1 (888) 361-6662 или напишите по электронной почте [email protected].