Взять нежилое помещение в аренду: Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Содержание

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Аренда помещения, малый бизнес с нуля, договор аренды нежилого помещения

Если вы решили начать бизнес с нуля, вам понадобится помещение, подобрать его и правильно арендовать, - станет для вас, возможно, первым серьёзным испытанием как предпринимателя.

Более 20-ти лет я работаю в сфере коммерческой недвижимости, в этом видео я поделюсь опытом и дам советы арендаторам коммерческих помещений.
Какие вопросы задавать при аренде помещения, что нужно знать при аренде помещения, на что обратить внимание при аренде, в общем - как правильно взять в аренду помещение, если у вас малый бизнес и вы твердо решили начать бизнес с нуля.

Как правильно арендовать помещение для бизнеса с нуля

Итак, вы определились с нишей, в которой будет работать ваш бизнес, подобрали сплоченную команду и готовы начать свой бизнес с нуля. У вас есть юрлицо или ИП, документы о регистрации у вас на руках, - поскольку в нашей стране существует обязанность компаний любого размера, будь то малый бизнес, крупный - не важно, - вам придётся регистрировать бизнес по конкретному юридическому адресу, и вам нужно взять в аренду нежилое помещение.

Я рекомендую для поиска и подбора помещения для бизнеса, будь то офис, магазин, склад или производство, обращаться к специалистам в этой сфере - брокерам коммерческой недвижимости, у которых есть значительный опыт работы на рынке, собственные клиентские базы, коммерческие проекты в управлении, рекомендации - в общем, начните поиск с изучения специалистов в этой сфере. Изучите наш сайт, например:)).

Важно дать специалисту четкое техзадание: что, где и за какие деньги вы ищете, - от четкости поставленной задачи напрямую будет и результат.

Выбор помещений в аренду сейчас богатый, допустим, вы самостоятельно нашли помещение. И собственник предлагает вам подписать договор аренды. Что делать?

Если вы решили без помощи юриста или специалиста по недвижимости подписать договор аренды, рекомендую внимательно изучить возможные риски и взвесить все нюансы договора.

На что обратить внимание в договоре аренды

Изучаем основные положения (предмет, цену, сроки) и особые условия договора аренды, если необходимо, вносим в него свои поправки. Вы имеете на это право, составьте протокол разногласий к типовой форме договора от арендодателя, укажите целевое назначение помещения, то есть то, что именно арендатор собирается в нём открыть. Это важно.

Со стороны арендодателя подписывать договор аренды должен собственник помещения, директор юрлица или их представитель по доверенности. Попросите копию доверенности.

Если помещение нуждается в ремонте, детально прописывайте порядок, сроки его проведения, финансирование сторонами и порядок приёмки результата.

В идеале, собственник помещения возьмёт на себя согласование вывески, урегулирование споров с соседями и т.п. "внешних" нюансов, касающихся деятельности арендатора.
К таким нюансам можно отнести противопожарную безопасность, страховку помещения, вывоз мусора, маркетинговые (или административные) сборы торговых центров, - если вы арендуете у собственника помещение в их составе.
Порядок их исчисления, способ оплаты, как и других скрытых платежей, - должен найти своё отражение в договоре аренды.

Если в договоре считается приемлемым оплата аренды в зависимости от выручки арендатора (процент от товарооборота), уточните методику вычисления - ежемесячно, раз в квартал или в год? Это имеет значение, если ваш бизнес сезонный и ваша выручка зависит от этого.

Кстати, этой теме посвящены отдельные видео на нашем канале в Ютубе, посмотрите в плейлисте "Аренда помещений", ссылка будет под этим видео.

Обязательно отразите в условиях договора аренды ответственность сторон за возможные нарушения, условия его расторжения и порядок передачи помещения по истечении срока аренды.

Арендодатели заинтересованы сдать помещение на более длительный срок, поэтому в ваших руках есть "козырь" в переговорах - предложите зарегистрировать в Росреестре долгосрочный договор аренды.
Учтите, что при этом вам скорее всего придётся взять на себя оплату госпошлины.

Факт регистрации договора аренды повысит доверие к вам владельца помещения, и дополнительно может послужить гарантией того, что неожиданно арендная плата Не будет резко повышена.

По согласию сторон договора индексация ставки аренды применяется максимум на 10% в год, или может быть привязана к изменению индекса инфляции в стране или курса иностранной валюты.

Если у вас и у собственника разные режимы налогообложения (например, вы являетесь плательщиком налога НДС, а он - на упрощённой системе), и вы поэтому не получите налоговый вычет, - данный факт можно использовать как аргумент в переговорах для снижения ставки или изменения других существенных условий аренды.

Аренда муниципальных нежилых помещений, оформление по ГК РФ в 2021

Аренда муниципальных помещений в РФ представляет собой разновидность гражданско-правовых отношений.

Заключив договор с администрацией, гражданин или организация могут пользоваться объектом, который принадлежит государству. Но при этом существует особый порядок получения права на аренду данных помещений и оформления договора. Как использовать предоставленную возможность, расскажем далее.

Что такое аренда муниципальных помещений?

Муниципальными называются помещения, находящиеся в собственности администрации конкретного населенного пункта.

Закон позволяет предоставлять их во временное пользование организациями и гражданам. В дальнейшем они получают возможность распоряжаться выделенными объектами по своему усмотрению. В качестве цели аренды может выступать предпринимательская или иная деятельность.

Читайте также

Дарение доли в квартире родственнику

Обратите внимание!

Передавать в пользование муниципальное помещение имеет право комитет по управлению городским имуществом при местной администрации.

Закон допускает аренду как жилых, так и нежилых помещений у администрации. Также во временное пользование могут быть переданы земельные участки, административные, офисные, складские здания и другие объекты местной застройки. Такая недвижимость может принадлежать муниципалитетам не только города, но и района или области.

Преимуществ аренды административной недвижимости очевидны:

  • конкурентоспособная цена;
  • нахождение муниципальных объектов в развитых с деловой точки зрения районах;
  • прозрачная схема их передачи в собственность.
Аренда муниципальных помещений — это передача во временное пользование гражданам или организациям объектов административной собственности

Как арендовать муниципальное нежилое помещение?

Такая аренда предусматривает участие в тендере. Участнику нужно пройти несколько этапов перед тем, как заключить договор:

Читайте также

Как происходит раздел дома в натуре?
  1. написать заявление

    Вам нужно обратиться в администрацию с заявлением, которое составляется в свободной форме. В нем следует указать, для каких целей вы собираетесь его использовать и попросить предоставить интересующее вас помещение в аренду;

  2. опубликовать извещение

    Если вашу просьбу одобрят, то объявление о торгах размещается в открытом доступе администрацией. Объект выставляется на аукционные торги. О начале аукциона администрация также уведомляет общественность;

  3. принять участие в торгах

    После утверждения победителя торгов на аренду муниципального нежилого помещения, заключается договор с администрацией на пользование данным объектом. Срок договора — не более 5 лет;

  4. принять помещение

    Помещение передается по акту приема-передачи. При этом договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре, если срок пользования имуществом больше года.

Если вы соблюдаете указанные в договоре требования на протяжении 2 лет и своевременно платите арендные платежи, то у вас есть возможность продлить договор временного пользования или полностью выкупить объект на условиях администрации.

Привилегию по выкупу муниципальных помещений государство предоставляет перспективному малому и среднему бизнесу и только при неукоснительном соблюдении порядка пользования предоставленным имуществом.

Выкупная стоимость устанавливается при участии местных властей на основании профессиональной оценки. В качестве преимущества по выкупу муниципальных объектов предпринимателям чаще всего предлагается цена, которая в 1,5 раза ниже рыночной.

Заключив договор аренды муниципального помещения, строго соблюдайте его требования — вы получите возможность выкупить объект по выгодной цене

Как снять в аренду муниципальное помещение?

Если вы заинтересованы в аренде муниципального помещения, то необходимо обратиться в администрацию с прошением о предоставлении во временное пользование интересующего помещения. Также в заявлении должна быть указана цель использования объекта.

Далее составляется акт передачи помещения. Если срок пользования предоставленным имуществом превышает один год, договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Арендатор вправе подписать соглашение и акт передачи только после личной проверки помещения и в случае его соответствия заявленным требованиям.

Обратите внимание!

Если права на получение объекта в аренду заявляют несколько претендентов, администрация устраивает открытые торги.

Можно ли передавать права аренды другим лицам?

Если вы арендуете муниципальное помещение, то вправе передавать права аренды другим лицам. Например, в случае банкротства компании, ее переезда и т.д.

Чтобы уступить право аренды, вы должны расторгнуть ранее заключенный договор с администрацией, о чем необходимо заявить в соответствующий орган власти. Вы составляете заявление с указанием причин расторжения договора.

Стоит отметить, что уступка прав аренды допускается только в случае соблюдения арендатором всех условий по договору и отсутствия задолженности по платежам.

Вы можете передать право аренды муниципального помещения другому лицу, но только расторгнув договор с администрацией

Взяв в аренду муниципальное помещение, вы не имеете права передавать его во временное пользование иному лицу напрямую. После расторжения договора администрация обязана устроить новые торги и дождаться поступления нескольких предложений. Объект переходит в дальнейшее владение победителю аукциона.

Таким образом, любой гражданин или юридическое лицо способны получить во временное пользование (а в дальнейшем — в постоянное) свободный объект муниципальной собственности.

Как арендовать нежилое помещение у администрации города в 2021 году

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города – это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

  • комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
  • унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

  1. возможность быстро начать бизнес;
  2. возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
  3. быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
  4. если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
  5. конкурентоспособная стоимость;
  6. расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
  7. возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
  8. прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

  • административное здание;
  • склад;
  • офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.  

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

  1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
  2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
  3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
  4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Как взять муниципальное помещение в аренду?

Суть торга

Аренда муниципальных нежилых помещений подлежит строгой процедуре оформления. Администрации города может выставить на торг даже ту недвижимость, которая в данный момент находится в пользовании. Такое происходит, если заканчивается срок договора или он подлежит досрочному расторжению.

Муниципальный орган обязан заранее сообщать о проведении открытых торгов на официальном государственном сайте. Если желающий арендовать нежилую недвижимость не смог своевременно подать заявку на участие в торгах из-за нарушенного порядка информирования, он имеет право подать исковое заявление в суд. После рассмотрения иска торг может быть признан недействительным вместе с заключёнными в его результате сделками. При этом запрещено заключать договор аренды раньше чем через десять дней со дня публикации сведений о результатах торга. Нарушение этого правила также является основанием для подачи иска в суд.

Аренда муниципальной собственности

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города — это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость.

Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города? Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности.

В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:. Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.

Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие. Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку.

Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте. В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему , то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам.

Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости. Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги.

Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается. Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов.

Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов. Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации. Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды.

В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта.

Если этого не сделать, договор не может считаться действительным. Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта. Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд.

В этом случае город возмещает убытки арендатору. Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества.

Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения. Любое предпринимательство направлено на извлечение прибыли, а первое правило получения прибыли — максимально снизить расходы организации. Аренда и содержание нежилых помещений зачастую является одной из основных статей расходов предприятия, а для малого и среднего бизнеса города Москвы размер арендной платы иногда и вовсе вопрос выживания.

Аренда нежилых помещений от города — лучший способ снижения издержек в таких случаях. Наши специалисты помогают разобраться со всеми условиями торгов и, по желанию клиента, осуществляют юридическую поддержку всего процесса. Результат такой совместной деятельности — успешное подписание с вами договора аренды помещений от Департамента имущества Москвы.

Так сложилось, что аренда от города для предпринимателей одновременно привлекательна и недоступна. Отсутствие в штате профильных юристов, способных разобраться во всех тонкостях, намеренная бюрократизация процессов, сложности получения доступа к электронным торгам — все это является искусственными барьерами, скрывающими главное преимущество такой аренды — низкие арендную ставку и цену объекта.

Разница между коммерческой и городской стоимостью аренды за помещение иногда отличается в раз. Единственный минус аренды помещений от города — невозможность сдать их в субаренду. Однако это неудобство нивелируется возможностью переуступить арендные права на недвижимое имущество в соответствии с гражданским кодексом на выгодных для себя условиях. Заключать договоры аренды с городом могут как юридические, так и физические лица.

Организации любых организационно-правовых форм участвуют в торгах наравне с индивидуальными предпринимателями и гражданами. Различие заключается в пакете документов, который необходимо собрать и предоставить для участия в торгах по выбранному помещению.

Естественно, что список для физических лиц намного меньше, чем для ООО. В силу специфики своей деятельности мы отслеживаем все изменения федерального и городского законодательства в этой сфере. Наша помощь в подготовке документов для участия в торгах позволяет сократить время более чем в два раза и исключает ошибки, которые могут привести к отказу.

Кроме этого, мы подскажем, как лучше подавать документы и при необходимости переоформим договор с физического лица на юридическое. Чтобы выгодно заключить договор аренды помещения города Москвы от Департамента городского имущества, необходимо успешно пройти несколько этапов. После успешного завершения всех этих этапов, вы получаете договор аренды государственного или муниципального имущества на срок 10 лет на очень выгодных условиях.

Кроме того, при необходимости можно выкупить помещение у города Москвы без аукциона и повышения ставок, что является несомненным преимуществом. Для участия в торгах требуется внести задаток на специальный счет. Если вы не стали победителем аукциона, то задаток возвращается в течение 10 дней. В случае вашей победы и последующего отказа от заключения договора аренды, задаток остается у организатора торгов.

Именно поэтому важно проанализировать договор аренды с городом до принятия решения об участии. Подавая аукционную заявку, обратите внимание на категорию лиц, с кем в последующем может быть заключен договор аренды, и на информацию о целевом назначении нежилого помещения. Эти два условия существенно влияют на количество участников торгов. В случае отсутствия экономической выгоды от ведения бизнеса, арендатор имеет право оформить расторжение договора аренды с Департаментом имущества Москвы.

Стандартное условие расторжения — извещение арендодателя не менее чем за 3 месяца до предполагаемого окончания договора. О наличии штрафных санкций за досрочное расторжение лучше узнать еще до заключения договора аренды. Если за аренду помещения на торгах борется только один участник, договор аренды заключается с ним на первоначально заявленных условиях. Если вы решились на участие в аукционе по аренде помещений у города, необходимо заручиться поддержкой профессиональных юристов, специализирующихся на аренде нежилых помещений у Департамента имущества Москвы.

Для минимизации расходов можно воспользоваться отдельными услугами компании, например, по изучению условий будущего договора или подготовке необходимой документации.

Сотрудничая с нашей компанией, вы можете значительно сэкономить время на подготовку, сбор документов и получение ЭЦП. Кроме того, мы переведем будущий договор аренды с юридического языка на русский, что позволит вам оценить все риски при его исполнении заранее, а также понять, насколько вашему бизнесу подходят предлагаемые условия. Наши специалисты в кратчайшие сроки оформят государственную регистрацию договора долгосрочной аренды и проследят, чтобы со стороны департамента имущества все условия, указанные в договоре, соблюдались неукоснительно и своевременно.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах по оспариванию решений Межведомственной комиссии об отказе в предоставлении льготных ставок субъектам малого предпринимательства и выигрывали эти дела. Мы гарантируем конфиденциальность любой полученной информации и готовы стать вашим партнером на долгие годы. Мы уверены: дело, порученное профессионалам, — лучшая гарантия успеха. Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель собственник помещения передает арендатору нанимателю объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы.

Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения. Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы — в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда.

Права нанимателя

Можно ли заселить квартирантов в государственную недвижимость? Для этого нанимателю нужно получить письменное согласие собственника (муниципалитета) и других жильцов.

Помещение может сдаваться при временном выезде нанимателей, или сдаваться может лишь часть жилой площади. Поднаниматель не получает права самостоятельно распоряжаться им и ответственность за его состояние остается на нанимателе.

Запрещено сдавать жилье, если там уже проживает, либо вселяется человек, страдающий заболеваниями, которые делают совместное проживание с ним в одной квартире невозможным.

Перечень соответствующих состояний устанавливается уполномоченным органом власти.

Сдача в поднаем невозможна при отсутствии согласия всех проживающих и разрешения муниципалитета.

После заселения поднанимателей на каждого жильца должно приходиться не менее учетной нормы площади, установленной законодательством. Эта норма не может быть менее 10 кв.м. на человека в обычной квартире и 15 кв.м. — в коммунальной.

Образец договора найма (поднайма) жилого помещения.

Узнайте на нашем сайте о том, как оформить договор соц.найма помещения, кому и на каких условиях предоставляется жилплощадь на основании данного соглашения, а также об основаниях для его расторжения.

Специфика муниципального имущества

Согласно нормам 215-й статьи ГК РФ, муниципальным считается все имущество, находящееся во владении органов местного самоуправления. Это могут быть: разного вида помещения, в том числе поставляемые по программе «Арендное жилье», природные ресурсы и т. д. Если муниципалитет решит сдать что-либо из своего имущества предпринимателям в целях ведения ими общественной или иной деятельности, он, согласно ФЗ №135 «О защите конкуренции», обязан провести торги. По разъяснениям ФАС, таковые могут устраиваться, даже если помещение уже сдается. Просто новый договор будет заключен после завершения предыдущего.

Какие преимущества

Сегодня более 70% недвижимости принадлежит муниципалитетам разного уровня (области, городу и т. п.). Это позволяет им быть монополистами на рынке. Однако многих предпринимателей это устраивает. Ведь преимуществ аренды помещения у администрации много. К ним относят:

  • уменьшенную стоимость;
  • расположение недвижимости в районах, крайне привлекательных для бизнеса;
  • возможность выкупа недвижимости по сниженной цене;
  • прозрачную передачу имущества внаём.

Поэтому многие предприниматели и юрлица предпочитают участвовать в торгах, чтобы снять квартиру или нежилое помещение у государства в Москве, а не брать ее у коммерческих компаний втридорога.

Какое муниципальное здание можно арендовать у администрации города

Лицам физическим или юридическим может быть предоставлена возможность аренды и распоряжения административными зданиями или помещениями на определенный промежуток времени. В этом случае заключается договор согласно которому производятся ежемесячные выплаты за арендованное помещение.

На сегодняшний день муниципальные комитеты обладают довольно большой частью недвижимости города. К ним относят:

  •  участки земли;
  •  объекты административного характера;
  •  прочие сооружения, которые не являются собственностью страны.

У административной власти любого населенного пункта можно арендовать или выкупить участки земли, офисные здания, большие объекты для складов, здания муниципальной собственности, помещения и квартиры для жилья. Заключением договоров аренды или приобретения в частную собственность муниципального имущества занимаются определенные советы административного управления.

Помимо этого, аренда административной недвижимости имеет много положительных сторон, которые делают договора очень привлекательными для людей. Первой из них является цена, она на несколько порядков ниже стоимости помещений собственников. Второе это расположение самих помещений, которые, как правило, находятся в достаточно развитых инфраструктурах города и районах, которые способствуют процветанию бизнеса. Далее, процесс получения в собственность практически не содержит подвохов и «подводных камней». И последняя сторона, предоставляет возможность выкупить арендованное помещение или сооружение на выгодных условиях.

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Что это такое?

Аренда муниципальных нежилых помещений представляет собой передачу в пользование муниципального помещения арендатору.

При этом муниципалитет за предоставление недвижимости будет получать плату. Данный процесс регламентирован Гражданским кодексом.

Сдать недвижимость государственным органам можно только в результате проведения торгов по ФЗ №135 «О защите конкуренции».

Только в случае, если на данное помещение претендует единственный конкурент, торги можно не проводить. Также проведение аукциона не требуется для госучреждений и некоммерческих структур: медицины или социальной сферы. Не нужен аукцион и для сделок на срок менее 30 дней.

Арендаторы заинтересованы в муниципальных помещениях из-за умеренной стоимости аренды и стабильности арендодателя. Для государства аренда позволяет пополнить бюджет и использовать средства для развития экономики муниципального округа.

Основные обязательства сторон

Обязательства участников аренды фиксируются в договоре, являющимся основным документом, регулирующим отношения участников аренды. Главные обязательства, которые включаются в договор:

  1. со стороны арендодателя:
    • предоставление помещения в соответствующем виде;
    • предупреждение за месяц о расторжении арендных отношений.
  2. Со стороны арендатора:
    • эксплуатация нежилого помещения только в соответствии с его назначением;
    • внесение оплаты согласно разработанному графику;
    • поддержание в помещении требуемых санитарных и технических норм;
    • запрет на проведение перепланировок и перестроек без разрешения арендодателя;
    • осуществление текущего ремонта за счет своих средств;
    • уведомление о прекращении арендных отношений не менее, чем за месяц;
    • оплата коммунальных платежей;
    • допуск представителей муниципалитета в снимаемое помещение без каких-либо препятствий.

Оплата и ограничения

Оплата арендатором производится в порядке, установленном в договоре.

Там же записывается сумма арендных платежей. Данная сумма меняется по желанию сторон, но не более одного раза в год.

В договоре устанавливается любая удобная сторонам периодичность внесения денежных средств: ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода, за весь год. Муниципалитет вправе требовать предоставления квитанций об оплате.

Причем за коммунальные услуги арендатором должны быть заключены договора с поставщиками ЖКУ. При задержке выплаты суммы муниципалитет может произвести самостоятельно списание денежных средств со счета арендатора на счета поставщиков коммунальных услуг.

Как правильно арендовать нежилое помещение у муниципалитета

Любые объекты, находящиеся на балансе населенного пункта могут сдаваться в аренду. При этом есть тонкости в мероприятиях до заключения договора, установленные обязательства каждой из сторон. После окончания срока его действия, сделка продлевается, но с учетом требований.

Аренда муниципального помещения

Согласно Федерального закона №135, муниципальные органы имеют право сдать находящееся на балансе недвижимое имущество в наем на определенный срок. Аренда муниципальных нежилых помещений предоставляется физическим и юридическим лицам. В каждом случае имеются нюансы и требования, с которыми важно ознакомиться. Недвижимость может иметь различные цели использования:

  • Офисы.
  • Площади для торговли.
  • Объекты для производства.
  • Склады.

Арендодателем выступает только администрация по месту расположения недвижимости. Муниципальные помещения сдаваемые в аренду находятся на балансе региона, а не в частной собственности. Порядок, который закреплен на законодательном уровне, в любом случае соблюдается. Речь идет про торги.

Как арендовать муниципальное помещение

Муниципальная аренда помещения осуществляется только в случае, если пройдена точная процедура, включающая несколько этапов:

  1. Заявка на аукцион. Это торги, где могут принимать участие не только индивидуальные предприниматели под видом физических лиц, но и различные компании, учредители. Достаточно подать соответствующей формы заявления. В качестве объектов может выступать только та недвижимость, которая выставлена на аукцион. Об этом объявляется на сайте администрации, посредством средств массовой информации.
  2. Каждый из участников проходит процедуру регистрации, после чего ему отправляется уведомление, когда и куда следует прибыть, чтобы завершить такую процедуру, как аренда муниципальных помещений. Это осуществляется посредством контактного номера телефона, отправки сообщения на электронную почту, другими возможными способами, которые отображены в заявке.
  3. Непосредственное проведение торгов. Исходя из базовой стоимости лота, все участники делают ставки и тем самым повышают сумму по будущему договору. Кто сможет предложить максимальный размер, отправится на заключение сделки с администрацией. Здесь уже предоставляется полный перечень документов, включая квитанцию о совершении платежа.Торги не будут проведены, когда имеется только один претендент на нежилой объект. Именно с ним и заключается сделка.

Каждый претендент на найм недвижимого имущества производит оплату залога, который является вступительным взносом. Его размер будет зависеть от ситуации и чаще всего составляет 10-15% от первоначальной суммы выставленного помещения. 

 

Схема аренды муниципальных помещений без торгов

Как продлить договор аренды муниципального помещения

Важно знать нюансы, которые относятся к процессу продления договора найма нежилого помещения. С этим сталкиваются практически все арендаторы, осуществляющие свою деятельность продолжительное время. Повторные торги являются не обязательным пунктом. Этим можно воспользоваться только тогда, когда в процессе эксплуатации не было задолженностей по оплате, и все суммы поступали в установленное время на муниципальный счет. Есть и свои правила, которые применимы к процессу продления срока сдачи.

  1. Период продления договора составляет как минимум три года. Уменьшить можно, но для этого наниматель оформляет соответствующее заявление. Срок будет сокращен до необходимого значения.
  2. Изменяется стоимость найма нежилого помещения. Ее размер устанавливается после операций по переоценке недвижимого имущества согласно региона расположения.

Это все говорит о том, что продление договора аренды возможно многочисленное количество раз. Законодательно никаких ограничений в этой услуге не имеется. Отказ осуществляется от муниципалитета в том случае, если есть желание использовать объект в другом направлении, или со стороны нанимателя допускались нарушения условий по сделке.

Какие существуют исключения при аренде муниципальных помещений

Во время мероприятий по найму объектов находящихся на балансе региона или города, бывают исключения, когда не требуется аукционов и торгов. В качестве арендатора выступает государственная организация или учреждения некоммерческой направленности. В последнем случае они должны иметь направление социального характера, медицинского. Тоже относится к кратковременной аренде нежилых строений, на срок до одного месяца.
Если сдаваемое помещение составляет менее десятой части от всего объекта, имеет площадь не более двадцати метров квадратных, арендовать его можно без проведения аукциона. Как говорилось ранее, объект сдается и претенденту, если кроме него никто не оставил заявок.

Помещения в аренду

У Почты России можно арендовать помещение для вашего бизнеса. 

Нежилые помещения складского, офисного, торгового, свободного назначения и другие предоставляются в аренду без посредников по результатам открытых электронных торгов.

Также предоставляется возможность коммерческого размещения оборудования на объектах недвижимости Почты России – вендингового, рекламного и телекоммуникационного.

При возникновении дополнительных вопросов, просьба обращаться по электронной почте: [email protected] 

Посмотреть список помещений

 

Извещения:

Хабаровск Промышленная 9_433,2

Хабаровск Флегонтова д.14а_75 кв.м

г.Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 2(16)

г.Сочи,ул. Воровского, д.1_2(597,6)

г.Сочи,ул.Воровского,д.1-2(30)(04.08.2021)

Новосибирск г, Первомайская ул, дом № 220

Новосибирск, ул. 9-й Гвардейской Дивизии, дом 10

Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, дом 250

Омская область, г. Омск, ул. 22 Партсъезда, д. 1, пом. 3П

Омская обл, Кормиловский р-н, Кормиловка рп, Кирова ул, дом № 32

Омская обл., Москаленский р-н, Элита с., Ленина ул., дом № 17

Омская обл, Седельниковский р-н, Седельниково с, Кропотова ул, дом № 7, помещение 1П

Омская обл, Марьяновский р-н, Марьяновка рп, Победы ул, дом № 1

Омская обл, Исилькульский р-н, Исилькуль г, Советская ул, дом № 64

Омская обл, Нововаршавский р-н, Нововаршавка рп, Красный Путь ул, дом № 47

15_Омская обл, Кормиловский р-н, Кормиловка рп, Кирова ул, дом № 32

16_Омская область, г Омск, пр-кт Мира, д 10, пом 2П

17_Омская обл, Азовский немецкий национальный р-н, Азово с, 1 Мая ул, дом № 16

18_Омская обл, Москаленский р-н, Москаленки рп, Комсомольская ул, дом №71

19_Красноярский край, Нижнеингашский р-н, рп. Нижний Ингаш, ул. Ленина, д. 59, стр.2

22_Красноярский край, Козульский р-н, пгт. Козулька, ул. 40 лет Победы, № 57

23_Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Щетинкина, гараж 26, бокс 3.

25_Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Энтузиастов, д. 8

26_Красноярский край, Ирбейский район, с. Ирбейское, пл. Ленинская, зд. 4, стр. 2

27_Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Энтузиастов, д. 8

28_Красноярский край, пос. Кедровый, ул. Дзержинского,  2

29_Красноярский край, Бирилюсский район, с. Новобирилюссы, ул. Кооперативная, д.3, пом.10

30_Красноярский край, Шушенский район, пгт Шушенское, ул. Полукольцевая, зд. 5

31_Красноярский край, г. Красноярск, ул. Королева, д.  10 А, пом. 84

34_Красноярский край, р-н. Тюхтетский, с. Новомитрополька, ул. Советская, д. 63

37_Красноярский край, г. Красноярск, ул. Республики, д.51, стр.1, пом.12

42_Красноярский край, Енисейский р-н, сВерхнепашино, ул. Геофизиков, №3

43_Красноярский край, Курагинский район, с. Шалоболино, ул. Ленина, 53 А

44_Красноярский край, Саянский район, с. Агинское, ул. Советская, д. 155, пом. 1

45_Красноярский край, г. Красноярск, ул. Малаховская, д. 2, пом. 142

46 Красноярский край, Козульский р-н, п. Козулька, ул. Октябрьская, д. 47

48_Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Мира, дом 3, помещение 1

50_Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 8, пом. 1

51_Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Набережная, д. 35, помещение № 1

53_Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ады Лебедевой, дом № 66, помещение 218

54_Красноярский край, р-н Новоселовский, с. Новоселово, ул. Театральная, д. 7, пом. 2

56_Красноярский край, г. Ачинск, ул. Кирова, д. 54, пом. 67

57 Красноярский край, г. Ачинск, ул. Привокзальная, д. 17А

60_Красноярский край, Новоселовский район, с. Новоселово, ул. Театральная, зд.7 б, пом.3

61_Красноярский край, Новоселовский район, с. Новоселово, ул. Театральная, зд.7 б, пом.3

62_Красноярский край, Ермаковский р-н, с. Верхнеусинское, ул. Беспалова, д. 5

65_Красноярский край, г. Красноярск, ул. Республики, д.51, стр.1, пом.10

69_Красноярский край, Каратузский район, с. Каратузское, ул. Щетинкина, д. 1, помещение 1

70_Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Одесская, д.1, пом.100

71_Красноярский край, г. Красноярск, ул. Республики, д. 51, стр. 1, пом. 8

72_ТО, р-н Шегарский, с. Маркелово, ул. Советская, д. 5

73_ТО, р-н Чаинский, с. Подгорное, ул. Советская, д. 21б

74_ТО, р-н Чаинский, с. Подгорное, ул. Советская, д. 21б

75_ТО, р-н Чаинский, с. Подгорное, ул. Советская, д. 21б, стр. 2

76_ТО, Тегульдетский район, с. Тегульдет, ул. Ленина, д. 97, строение 2, пом. 1, часть пом. слева

77_ТО, Кожевниковский район, с. Кожевниково, ул. Титова, д. 13, строение №1

78_ТО, Парабельский район, с. Парабель, ул. Советская, д. 33, строение 1

79_ТО, Первомайский район, с. Первомайское, ул. Карла Маркса, д. 30

81 Алтайский край, Шипуновский район, с. Шипуново, проспект Комсомольский , дом № 48

82 Алтайский край, Зональный район, с. Зональное, ул. Ленина, дом № 20, литера а

83 Алтайский край, Солтонский район, с. Солтон, ул. Молодежная , дом № 26

84 Алтайский край, г Барнаул, ул Энтузиастов, д 28б

91 Алтайский край, Петропавловский район, с. Петропавловское, ул. Спортивная, дом № 13

92 Алтайский край, Завьяловский р-н, с Завьялово, ул Советская, д 132, строение 1

93 Алтайский край, р-н Советский, с Советское, пер И.Кармацкого, д 13_1

122_Республика Тыва, Улуг-Хемский район, г.Шагонар, ул.Октябрьская, д.3, нежилые помещения

123_Республика Тыва,  Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Щетинкина, д.10, лит.А,а

124_Республика Тыва,  Каа-Хемский район, с. Сарыг-Сеп, пер. 40 лет Октября, д. 21, кв. 1

125_Республика Тыва, Тес-Хемский район, с. Самагалтай, ул.А.Ч. Кунаа, д.46

131_Республика Бурятия, Кабанский район, рп. Танхой, ул. Вокзальная, 10

133_Республика Бурятия, Бичурский район, с. Поселье, ул. Ленина, д. 34

134_Республика Бурятия, Джидинский район, у. Гэгэтуй, ул. Ленина, 44

135_Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Заиграевская, д. 16

136_Республика Бурятия, Заиграевский район, п. Заиграево, ул. Ленина, д. 26

137_Республика Бурятия, Кяхтинский район, пгт. Наушки, ул. Вокзальная, д. 1

138_Республика Бурятия, Селенгинский район, п. Новоселенгинск, ул. Горького, д. 59

Белгородская обл,п. Ивня, ул. Десницкого, д. 1_А(27,8)

Белгородская обл,п. Чернянка, ул. 20 годовщина Октября, д. 26(20)

Волгоградская обл.,п. Гришин, ул. Центральная, д. 40(13,6)

г. Белгород, ул. Первомайская, 15(95,2)

Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Калинина, д. 10

Забайкальский край, р-н. Читинский, пст. Ингода, ул. Центральная, д. 44

Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт Дарасун, ул. Дорожная, 2

104 Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт Дарасун, ул. Дорожная, 2

105 Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт Дарасун, ул. Дорожная, 2

Забайкальский край, р-н. Шилкинский, г. Шилка, ул. Ленина, д. 96

109 Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт Дарасун, ул. Дорожная, 2

Забайкальский край, р-н. Шелопугинский, с. Шелопугино, ул. Музгина, д. 34а

Забайкальский край, г Чита, ул Автогенная, 3а

Забайкальский край, р-н. Балейский, г. Балей, ул. Погодаева, д. 66, пом. 2

Забайкальский край, г. Чита, ул. Евгения Гаюсана, 30а, пом. 2

Забайкальский край, р-н. Читинский, с. Сохондо, ул. Станционная, д. 1

Забайкальский край, Петровск-Забайкальский район, с. Хохотуй, ул. Кооперативная, 27а

Забайкальский край, г Чита, п Песчанка, ДОС 773, строен 1

Забайкальский край, Читинский район, г. Чита, ул. Ползунова, 24, кв. 1

Забайкальский край, Красночикойский район, с. Красный Чикой, ул. Октябрьская, 17

Забайкальский край, р-н. Ононский, с. Нижний Цасучей, ул. Новая, д. 21

Забайкальский край, Красночикойский район, с. Красный Чикой, ул. Октябрьская, 17

пгт Белиджи, ул. Шоссейная, 82 (22,60)

г. Нальчик, пер. Монтажников, д. 11 (2 896,50)

Архангельская обл, Устьянский р, д. Сабуровская, д. 24 

Архангельская обл, Шенкурский р, д. Усть-Паденьга, ул. Центральная, д. 22 

Архангельская обл, Верхнетоемский р, п. Поперечка, ул. Центральная, д. 25 

Архангельская обл, Красноборский р, д.Монастырская Пашня, 58 (20,9) 

Архангельская обл, Плесецкий р, рп Североонежск, мкр. Второй, д. 17 

Москва, б-р Яна Райниса, д. 12

Москва, Мичуринский проспект, д. 31, корп. 4

Москва, Можайское шоссе, д. 29

Москва, ул. Кастанаевская, д. 25, корп. 1

Москва, ул. Новогиреевская, д. 54 

Москва, ул. Ферсмана, д. 3, корп. 1 

Москва, ул. Фруктовая, д. 8, корп. 1, стр. 2 

МО, г. Коломна, б-р 800-летия Коломны, д. 15 

МО, г. Котельники, мкр. Силикат, д. 30 

МО, г. Павловский Посад, ул. Кузьмина, д. 47А 

МО, Пушкинский р-н, дп Ашукино, ул. Речная, д. 16 

Архангельская обл., Виноградовский район, д. Игнатьевская, д. 20 (59,4) 

Архангельская обл., Виноградовский р-н, Осиново д, ул. Центральная, дом № 76 (62,8) 

Архангельская обл., п. Уемский, ул. Большесельская, д. 46а (123,6) 

Архангельская обл., Плесецкий р-н, рп. Североонежск, мкр. Второй, д. 17 (19,9) 

Архангельская обл., р-н. Шенкурский, с. Ушаковское, д. 6 (15,4) 

Архангельская обл., Шенкурский район, д. Петровская, д. 13 (25,0) 

Ленинградская обл, Гатчинский р-н, Елизаветино п, Александровская ул., дом 3, №№ 1-14 

Волгоградская обл.,с.Кондраши,ул.Депутатская,1(08.09.2021)

г. Петрапавловск-Камчатск, ул. Карагинская 54А ПТК_21.07.2021

г. Петрапавловск-Камчатск,ул.В.Кручиныд.8_21.07.2021

г. Петропавловск-Камчатск, ул. Ленинская 65

Республика Хакасия,Алтайский район, с. Белый яр, ул. Ленина, д. 41

86 Республика Хакасия,Алтайский район, с. Белый яр, ул. Ленина, д. 41

87 Республика Хакасия,Алтайский район, с. Белый яр, ул. Ленина, д. 41

88 Республика Хакасия,Алтайский район, с. Белый яр, ул. Ленина, д. 41

89 Республика Хакасия,Алтайский район, с. Белый яр, ул. Ленина, д. 41

98 Иркутская область, Балаганский район, п. Балаганск, ул. Кольцевая, 22

126 Кемеровская область, г Новокузнецк, пр-кт Авиаторов, д 72, пом 1

127 Кемеровская область, г Белово, ул Беловская, д 46

128 Кемеровская область, г Белово, ул Проездная, д 101

129 Республика Хакасия,Алтайский район, с. Белый яр, ул. Ленина, д. 41

Чернушка, ул.Юбилейная, 7

Юг, ул.Ленина, 89

Бабка, ул. Октябрьская, д.20

Верещагино, ул.К.Маркса, д.134

Каргино, Нагорная улица, стр.8

Ножовка, ул.Энтузиастов, 18

Воронежская обл,п.Панино,ул.Железнодорожная,51(31,1)(15.09.21)

г.Воронеж.ул.Октябрьская,32(13,1)(15.09.2021)

г.Воронеж,ул.Землячки,д.23а(138,99)(15.09.2021)

Воронежская обл.,г.Острогожск,ул.Ленина,25(3,6)(15.09.2021)

Воронежская обл.р.п. Панино,ул.Железнодорожная,51(11,3)(17.09.21)

г. Волжский, пр-кт. Ленина, д. 107 (17.09.2021)

Оренбургская обл., Северный р-н, Северное с., Чапаева ул., дом № 41

Оренбургская обл., Тоцкий р-н, Пристанционный п., Привокзальная пл., дом № 10

Жигулевск Никитина (30.07.2021)

Республика Башкортостан 6 лотов (02.08.2021)

 

 

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Москва.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Сибирь.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Юг.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Урал.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Северный Кавказ.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Волга.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Северо-Запад.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Центр.

Объекты в аренду на 2021 г. - МР Дальний Восток.

 

 

Архив торгов

Ключевые различия между жилой и коммерческой недвижимостью

Есть несколько ключевых различий между инвестициями в коммерческую и жилую недвижимость. Хотя у них действительно есть общие характеристики, заключающиеся в том, что они являются материальными активами, они сильно различаются с точки зрения риска, капитала, дохода и прибыли.

Что такое жилая недвижимость?

Жилая недвижимость включает дома на одну семью, таунхаусы и апартаменты. Владелец недвижимости может жить в ней или сдавать помещение в аренду и получать доход от сдачи в аренду.Жилую недвижимость обычно сдают в аренду семьи и отдельные лица. В результате в жилой недвижимости обычно присутствует эмоциональный элемент, поскольку он предполагает сдачу в аренду отдельным лицам или семьям их основного места жительства.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость используется для нежилой деятельности, такой как отели, офисные помещения, магазины розничной торговли, промышленные здания, общественные объекты и т. Д. Как и в случае с жилой недвижимостью, владелец может вести бизнес из коммерческой собственности, которой он владеет, или сдавать в аренду часть или все площади арендаторам.Многие компании предпочитают арендовать, а не владеть недвижимостью, на которой они ведут свой бизнес, поскольку недвижимость не является их основным бизнесом, они могут высвободить капитал для инвестирования в свой основной бизнес. Это делает коммерческую недвижимость важным рынком для инвестиций. Коммерческая недвижимость поддерживается арендаторами, которые производят товары и услуги для получения дохода. Обычно это не относится к жилой недвижимости, которая рассматривается как непроизводственный актив.

Коммерческая недвижимость относится к:

  • Торговые здания
  • Офисные здания
  • Склады
  • Производственные здания

В чем разница между инвестированием в жилую и коммерческую недвижимость?

1.Входные барьеры

Традиционно коммерческая недвижимость затрудняла доступ инвесторов к долгу, и даже в настоящее время банки предоставляют ссуды с более низким соотношением ссуды к стоимости (LTV), чем жилая недвижимость. Для инвесторов это означает вложение большего капитала в проект. Коэффициент коммерческого LTV составляет от 40 до 60%, в то время как банки ссужают до 90% под жилой актив. Однако с увеличением левериджа повышается риск для заемщика и увеличиваются процентные расходы. Этот высокий барьер для входа удерживает многих инвесторов от рынка коммерческой недвижимости.Хотя такие компании, как Jasper, предоставляют всем инвесторам доступ к некогда неуловимому сектору за счет снижения минимального капитала в высококачественной институциональной коммерческой собственности.

Можно утверждать, что коммерческая недвижимость требует значительно большего количества расследований, прежде чем принимать инвестиционное решение, что является еще одной причиной, по которой инвесторы не решаются делать прыжок в коммерческую недвижимость. Оба сектора требуют, чтобы инвесторы исследовали название, ковенанты, отчеты о строительстве и фундаментальные рыночные показатели.Однако в случае коммерческой недвижимости требуется дополнительное расследование сейсмической устойчивости, основных условий арендатора, операционной эффективности, состояния строительных услуг, невыполненных гарантий или согласований и т. Д. В коммерческой аренде чаще встречаются конкретные условия, на которых материнская компания будет гарантировать аренду, если арендатор окажется не в состоянии выполнить свои обязательства. Это полезная защита, которая обычно не встречается в жилых помещениях. Инвестирование с таким менеджером, как Джаспер, позволяет инвесторам использовать знания собственной инвестиционной команды, которая проводит надежную и тщательную проверку каждой недвижимости, выводимой на рынок, избавляя от головной боли от инвестиций в коммерческую недвижимость.

Еще одна проблема, с которой столкнется любой инвестор, - это управление недвижимостью. В жилой недвижимости обычно приходится иметь дело с одним арендатором или домохозяйством. Однако в многоквартирном коммерческом здании собственники могут видеть до 20 арендаторов. Это связано с очевидными операционными проблемами, которые требуют от опытных управляющих недвижимостью помощи в сборе арендной платы, инструктировании по ремонту / техническому обслуживанию и обеспечении комфортного проживания арендаторов, что помогает удерживать арендаторов и сводить количество вакансий к минимуму.Жизненно важно, чтобы инвесторы сотрудничали с качественными операторами коммерческой недвижимости, чтобы максимизировать стоимость их активов. Что касается жилого фонда, многие инвесторы будут сами управлять активами, и, если недвижимость не является их основной специализацией, это иногда может привести к неправильному управлению, что означает, что от инвестиций не извлекается максимальная стоимость.

2. Возвращает профиль

Ключевым фактором роста капитала в долгосрочной перспективе является рост арендного дохода. Арендаторы коммерческой недвижимости обычно заключают долгосрочные контракты, нередко срок аренды на срок более 10 лет.Что касается коммерческой недвижимости, это обычно встроено в договор аренды с фиксированной и / или рыночной арендной платой. Определенные условия аренды могут включать механизм, который не позволяет арендной плате опускаться ниже предыдущего уровня (пункт о храповике). Такая структура редко встречается при аренде жилья, что снижает уверенность инвестора в доходе от жилого помещения. Кроме того, коммерческая недвижимость, вероятно, дает больше возможностей для увеличения роста арендной платы за счет активного и эффективного управления активами, которое способствует повышению стоимости и увеличению прибыли от собственности.

И коммерческий, и жилищный секторы движимы ограничениями спроса и предложения. Однако арендная плата за жилье оплачивается домохозяйствами, что означает, что арендная плата привязана к доходам домохозяйства, и за последнее десятилетие рост заработной платы в странах ОЭСР в целом с 2008 года составил мрачные 6,3%. Для инвесторов чистая прибыль означает, что вы можете взимать более высокую арендную плату за квадрат. метр для коммерческих помещений, чем для жилых помещений, что приведет к более высокой окупаемости ваших инвестиций. В среднем доходность коммерческой недвижимости составляет от 5% до 8% в год, в зависимости от местоположения и спроса / предложения на коммерческую площадь, а доходность жилой недвижимости обычно составляет от 1% до 5% в год.

3. Профиль риска

В целом, из-за долгосрочного характера аренды коммерческой недвижимости денежные потоки намного более стабильны и безопасны, чем потоки от жилой недвижимости. Жилые арендаторы обычно подписывают гораздо более короткие договоры аренды, обычно на шесть месяцев или один год, с оговорками о перерывах, которые предлагают возможность покинуть собственность в короткие сроки. Это подразумевает более высокий профиль риска основного потока доходов для инвестора по сравнению с коммерческой недвижимостью.

В отличие от коммерческой недвижимости, структура аренды жилой недвижимости обычно требует, чтобы владелец брал на себя ответственность за ремонт и текущее обслуживание.Обычно в коммерческой недвижимости ответственность за управление недвижимостью, ремонт и текущее обслуживание возлагается на арендатора, однако уровень этого варьируется в зависимости от договора аренды.

Оба сектора традиционно страдают от проблем с ликвидностью, с возможностью инвестора быстро получить свои деньги от своих инвестиций. Коммерческий сектор ответил перечисленными фондами недвижимости и REIT (см. Нашу статью о REIT здесь), которые предоставляют инвесторам косвенный доступ к коммерческой собственности и повышают ликвидность для участников.Однако ликвидность прямой коммерческой собственности остается ограниченной в рамках традиционных синдикаторов собственности. Появление вторичной торговой платформы значительно повысит ликвидность в сфере прямой коммерческой недвижимости. В настоящее время Джаспер планирует развернуть такую ​​платформу, которая предоставит инвесторам доступ к торговле акциями коммерческой собственности на вторичной платформе. В настоящее время нет установленных платформ, обслуживающих жилые помещения, нынешние инвесторы вынуждены проводить кампанию через агента по недвижимости, если они хотят отказаться от своих инвестиций.Этот процесс может занять от 30 до 50 дней.

4. Методы оценки

Рынок жилья может давать довольно иррациональные оценки, обусловленные настроениями владельцев-арендаторов больше, чем инвесторов. Дальнейшие оценки проводятся по сопоставимым объектам недвижимости в районе, который часто находится вне контроля инвесторов. Это может привести к большей волатильности, поскольку рынок жилой недвижимости, возможно, в большей степени подвержен изменениям, которые не контролируются вами, например, изменениям процентных ставок.Колебания процентных ставок влияют на разные секторы коммерческого рынка с разным воздействием и в разные сроки. В коммерческой недвижимости оценка в гораздо большей степени определяется фундаментальными факторами, а именно текущей стоимостью будущих потоков доходов.


Основные выводы

Когда рыночные условия стабильны и собственность управляется правильно, как жилая, так и коммерческая недвижимость могут быть хорошими инвестиционными возможностями. Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно сопряжены с более высоким риском, но с более высокой прибылью.Потенциальным инвесторам следует рассматривать секторы коммерческой и жилой недвижимости отдельно, иначе их инвестиционная стратегия может стать несбалансированной.

Для тех, кто заинтересован в инвестировании в коммерческую недвижимость без хлопот по управлению физическим имуществом, Джаспер предлагает инвесторам возможность владеть коммерческой недвижимостью институционального уровня, используя полностью оцифрованный процесс регистрации, аккредитации и подписки. Кроме того, Джаспер планирует создать вторичный рынок, что позволит инвесторам продать свои акции другим инвесторам.Это даст инвесторам повышенную ликвидность в классе традиционно неликвидных активов.

Готовы стать инвестором с Джаспером? Создайте бесплатную учетную запись с Jasper сегодня, чтобы начать работу.

Тип недвижимости, которую IRS рассматривает Жилая недвижимость в аренду | Финансы

Автор: Джейн Томпсон | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 10 мая 2019 г.

Жилая недвижимость для сдачи в аренду - это в значительной степени то, на что она похожа - жилой дом, который вы покупаете, чтобы сдавать в аренду арендаторам.Это довольно крупная инвестиция, требующая наличных денег или ссуды на инвестиционную недвижимость, но она может быть прибыльной, предлагая множество налоговых вычетов для домовладельцев. В правилах четко указано, что является арендуемой жилой недвижимостью, а что - нет. Однако вам нужно действовать осторожно, если вы планируете использовать дом самостоятельно в течение части года.

Что такое жилая недвижимость в аренду?

Если инвестор покупает дом и сдает его арендаторам, то он имеет дело с жилой недвижимостью.Определение жилой арендуемой собственности включает два элемента:

  • Имущество должно быть жилой единицей ; то есть чей-то дом. Сама собственность может быть домом на одну семью, таунхаусом, квартирой, кондоминиумом, дуплексом, передвижным домом или даже лодкой. Если в нем есть жилые помещения, такие как туалет, кухонные принадлежности и место для сна, то он классифицируется как жилая недвижимость.
  • Инвестор должен сдать недвижимость или намереваться сдать ее в аренду арендаторам по договору аренды или аренды.Как правило, арендаторы должны быть сторонними арендаторами. Люди, которые сдают недвижимость в аренду своим друзьям и семье, все равно могут получать доход от аренды, но они теряют практически все свои налоговые вычеты.

Жилая и нежилая недвижимость

Когда речь идет об аренде, термин «жилая» отличает инвестиции от другого типа инвестиций, известного как коммерческая арендная недвижимость. Офисы, склады, рестораны, розничные магазины, автостоянки, торговые центры, медицинские центры и промышленные предприятия - все это примеры коммерческой недвижимости.Если арендатор занимает квартиру с целью ведения бизнеса, то это будет коммерческая арендуемая недвижимость, а не жилая.

Более того, даже несмотря на то, что отдельные лица и семьи, проживающие в отелях и мотелях, не управляют бизнесом из своих комнат, эта недвижимость по-прежнему классифицируется как коммерческая. Это потому, что отель занимается предоставлением номеров платным клиентам на временной основе. Это не дает кому-то исключительного права пользования комнатами в течение года.

Правило 80 процентов IRS

На языке IRS недвижимость считается арендуемой жилой недвижимостью, если она получает более 80 процентов своего дохода от жилых единиц. Для большинства свойств правило 80 процентов - ненужный тест. Например, если вы сдаете в аренду дом на одну семью или квартиру семье, то 100 процентов дохода будет приносить жилье.

Тест начинается, если у вас есть многофункциональное здание, которое частично является жилым, а частично коммерческим, например, 30-дверный комплекс с парой торговых единиц на первом этаже.Здесь недвижимость будет классифицироваться как жилая, если 80 процентов ежемесячного дохода от аренды поступает от ваших жильцов. В противном случае он будет отнесен к категории коммерческой недвижимости.

Существуют некоторые дополнительные правила для частично арендуемой собственности, согласно которым владелец арендует одну часть собственности и живет в другой - например, владелец живет в одном дуплексе, а другую сдает арендаторам. Согласно IRS, часть собственности, в которой проживает владелец, классифицируется как основное место жительства владельца, а другая часть - как арендуемая жилая недвижимость.

В чем значение?

Значение здесь заключается в том, что владение жилой недвижимостью в аренде дает инвестору дополнительные налоговые преимущества , которые другие типы инвестиций, включая основное место жительства, не могут предоставить. Основное преимущество заключается в том, что вы ведете бизнес, а это означает, что вы можете вычесть свои повседневные операционные расходы.

Фактически, вы можете вычесть все законные расходы по аренде дома из дохода от аренды.Сюда входят ремонт, техническое обслуживание, уборка, гонорары управляющего недвижимостью, налоги, реклама, судебные издержки, страхование, коммунальные услуги и дорожные расходы до и от объекта. Вы также можете вычесть проценты по ипотеке по ссуде, использованной для приобретения арендуемой собственности, а также расходы, которые вы заплатили для получения ипотеки, такие как баллы и расходы на закрытие. Проценты по ипотеке обычно представляют собой самые большие вычитаемые расходы арендодателя.

Вы не можете вычесть стоимость капитальных улучшений. Это элементы, которые улучшают свойство, такие как замена всей крыши, добавление настила или строительство пристройки.Если работа выходит за рамки простого ремонта, то почти наверняка это улучшение. Это не значит, что вы не можете возместить стоимость улучшений. Разница в том, что вы должны вычесть ее через определенный график амортизации.

Амортизация арендуемой жилой недвижимости

Второе важное налоговое преимущество владения арендуемой жилой недвижимостью заключается в том, что вы можете возместить стоимость дома в качестве капитальных затрат путем амортизации собственности ; то есть, ежегодно вычитая часть стоимости из вашей налоговой декларации.Эта уступка уникальна для аренды недвижимости. Вы не можете амортизировать основной дом. Арендодатели также могут амортизировать материальные предметы в арендуемой собственности, срок службы которых превышает один год, например, холодильники, печи и мебель.

Для определения годовой суммы амортизационных отчислений необходимы две вещи:

1. Базовая стоимость недвижимости . Как правило, это покупная цена, которую вы уплатили за недвижимость, вместе с затратами на закрытие, такими как сборы за оформление, плата за регистрацию, юридические сборы, налоги на передачу, страхование правового титула и так далее.Если вы улучшаете недвижимость, например, путем перестройки или расширения дома (а не за повседневные расходы на содержание), вы можете добавить стоимость строительства к своей налоговой базе.

2. Период восстановления . Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, амортизируется в течение периода восстановления 27,5 лет. В отличие от этого, амортизация арендуемой нежилой недвижимости происходит в течение 39 лет, поэтому вы, как инвестор в жилую недвижимость, получаете полное списание гораздо быстрее. Такие вещи, как мебель, имеют более короткий период восстановления - от пяти до семи лет.

Расчет амортизации арендуемой жилой недвижимости

Стандартный метод амортизации арендуемой жилой недвижимости называется Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS). Как правило, в соответствии с MACRS амортизация имущества производится линейным методом. Все, что вы здесь делаете, - это вычитаете равную сумму из налоговой базы недвижимости каждый год в течение 27,5 лет, то есть примерно 1/27 ее стоимости каждый год. Например, аренда со стоимостью 200000 долларов обесценивается по цене 7 272 доллара в год (200000 долларов / 27.5 лет).

Чтобы упростить задачу, IRS публикует таблицу амортизации в Публикации 946. Тем не менее, определенно стоит нанять специалиста по налогам, который проанализирует вашу налоговую ситуацию, потому что норма амортизации варьируется для разных типов активов, и некоторые инвесторы могут иметь право использовать другой (и потенциально более выгодный) метод начисления амортизации.

Вы можете продолжать требовать амортизации арендуемой жилой недвижимости, даже если она временно простаивает и не приносит дохода.Например, если вы потратите несколько недель на ремонт недвижимости между уходом одного арендатора и прибытием другого арендатора, вы все равно можете потребовать вычет амортизации в течение периода вакансии.

Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду по сравнению со вторыми домами

Классификация жилой недвижимости в аренду всегда будет охватывать дом, который сдается в аренду на полный рабочий день арендаторам и не используется арендодателем в личных целях. Этот тип собственности приобретается специально для получения дохода и / или прироста капитала, а не в качестве дома для домовладельца и его семьи.

Если у вас есть второй дом, который вы иногда снимаете, а иногда используете сами, то применяются другие правила. По сути, если вы лично используете недвижимость более 14 дней в налоговом году или 10 процентов времени, которое она предлагается в аренду (в зависимости от того, что больше), то дом считается домом для отдыха, а не арендуемым имуществом. Самостоятельное использование дома подразумевает предоставление членам вашей семьи и друзьям возможности пользоваться домом для отпуска либо бесплатно, либо со скидкой.

Если вы проживаете в загородном доме менее 15 дней в году или не занимаетесь вовсе, то IRS считает его арендуемым жилым домом.Вам не обязательно получать доход от аренды на постоянной основе, чтобы получить эту классификацию - проверка заключается в том, как часто вы ее используете.

Сравнение налоговых правил для домов для отдыха

Налоговые льготы для дома для отдыха зависят от того, сколько дней дом сдается в аренду по сравнению с тем, сколько дней вы проводите в доме. Однако в целом налоговые льготы намного более благоприятны, если дом классифицируется как сдаваемая в аренду жилая недвижимость. Чтобы разбить это, запомните:

  • Если вы, , никогда не сдавали в аренду дом для отдыха , вы можете вычесть налоги на недвижимость и проценты по ипотеке так же, как и в случае с основным домом.Вы не можете вычесть другие расходы, такие как счета за ремонт и коммунальные услуги.
  • Если вы снимаете дом для отдыха менее чем на 14 дней в год, вы можете присвоить без налога на доход от аренды и при этом вычесть налоги на недвижимость и проценты по ипотеке по Приложению A. Однако вы не можете вычесть какие-либо расходы, связанные с аренда, как реклама загородного дома.
  • Если вы сдаете недвижимость в аренду на 15 дней и более , дом считается арендуемым жилым объектом. Вы должны сообщать о доходе от аренды в IRS, но взамен можете вычесть все ваши арендные расходы, связанные с арендной деятельностью, как мы видели.

Чтобы определить, сколько вы можете вычесть, сравните количество дней аренды с количеством дней, в течение которых недвижимость использовалась в целом. Например, если дом использовался в общей сложности 200 дней и 120 из них были арендными, 60 процентов расходов (120/200) можно вычесть из дохода от аренды.

Убытки от пассивной активности

Инвестиции в арендуемую жилую недвижимость - это пассивная деятельность, что означает, что на нее распространяются правила потери пассивной активности. Эти правила сложны, но, как правило, они ограничивают возможность арендодателя компенсировать другие виды доходов убытками от инвестиций в жилую недвижимость.

Хорошая новость заключается в том, что помимо вычета расходов на аренду, вы можете иметь возможность ежегодно вычитать до 25000 долларов пассивных убытков , если вы сами управляете недвижимостью . Вам не нужно самостоятельно стричь газон или ремонтировать унитаз, но вам нужно принимать управленческие решения, такие как проверка потенциальных арендаторов и определение условий аренды.

Это исключение постепенно исчезает по мере роста модифицированного скорректированного валового дохода, при этом вычет в размере 25 000 долларов уменьшается на 0 долларов.50 за каждый доллар свыше 100 000 долларов AGI. Исключение полностью исчезает, когда ваш модифицированный AGI достигает 150 000 долларов. Для получения дополнительной информации см. Инструкции IRS для формы 8582: Ограничения на потерю пассивной активности.

Закон о коммерческих арендодателях и о преследовании арендаторов нежилых помещений

В сентябре 2016 года город Нью-Йорк принял закон «О преследовании арендаторов нежилых помещений», который усиливает защиту коммерческих арендаторов города Нью-Йорка. По закону коммерческий арендодатель или кто-либо, действующий от его или ее имени, не может приставать к арендатору, заставляя его освободить коммерческую собственность или отказаться от своих прав по действующему договору аренды.Это включает в себя применение силы, подразумеваемую силу, прерывание доступа к собственности или услугам в пределах собственности, судебное разбирательство и замену замков в собственности.

В сентябре 2016 года город Нью-Йорк принял закон «О преследовании арендаторов нежилых помещений», который усиливает защиту коммерческих арендаторов города Нью-Йорка. По закону коммерческий арендодатель или кто-либо, действующий от его или ее имени, не может приставать к арендатору, заставляя его освободить коммерческую собственность или отказаться от своих прав по действующему договору аренды.Это включает в себя применение силы, подразумеваемую силу, прерывание доступа к собственности или услугам в пределах собственности, судебное разбирательство и замену замков в собственности.

Если коммерческий арендатор подвергается преследованиям со стороны арендодателя, он или она может подать иск о возмещении ущерба, штрафных убытков и расходов на гонорары адвокатам. Если суд вынесет решение в пользу коммерческого арендатора, он может наложить обязательный гражданский штраф в размере от 1000 до 10 000 долларов. Суд также может издать запретительный судебный приказ против домовладельца, чтобы предотвратить дальнейшие преследования.

Как арендодателю важно защитить себя от ответственности, приняв следующие меры:

  1. Четко включите юридический отказ в договор аренды. Отказ подлежит принудительному исполнению, если он не является нарушением государственной политики. Кроме того, может быть в интересах включить подтверждение обязанностей или обязательств арендодателя перед арендатором. Это может помочь снять любые опасения, которые могут возникнуть у арендатора.

  2. Согласно закону, выполнение «ненужного» ремонта, повторные или длительные перебои в обслуживании в пределах собственности запрещены.По этой причине важно вести соответствующие записи о ремонтных услугах, включая причину ремонта в пределах собственности, чтобы избежать любых заявлений о том, что в ремонте не было необходимости. Кроме того, необходимо задокументировать и, при необходимости, сфотографировать любые услуги по ремонту собственности, а также любые дополнительные шаги, которые были предприняты для решения проблем. В уставе также указывается, что арендаторам могут предоставляться отчеты об усилиях по устранению любых перебоев в работе арендаторов.

  3. Получите надлежащую юридическую консультацию, прежде чем связываться с арендатором по поводу отказа арендатора от аренды до даты расторжения. Кроме того, обсудите любые невыполнения обязательств арендатором с опытным адвокатом арендодателя-арендатора.

  4. Со всеми жильцами в здании должно быть равное отношение во избежание конфликтов. Например, не ремонтируйте протекающее окно для одного арендатора, игнорируя протекающее окно другого арендатора, особенно если этот арендатор платит меньше за свое жилище.Это может быть истолковано как преследование.

  5. Также проинформируйте всех сотрудников о новом законе и дайте рекомендации по надлежащему поведению.

По мнению Коллегии адвокатов Нью-Йорка, закон не влияет на способность коммерческого арендодателя законным образом прекратить коммерческую аренду арендатора, возобновить или продлить договор аренды, а также повторно вступить в свою коммерческую собственность или вернуть ее во владение. Коммерческие арендаторы обязаны платить арендную плату. Любой денежный ущерб, взысканный за преследование, может быть уменьшен на сумму просроченной арендной платы или других сумм, причитающихся арендодателю.

Если вы арендодатель или арендатор, который сталкивается со сложным спором между арендодателем и арендатором, важно обратиться за советом к опытному юристу, который поможет вам в этом процессе и защитит ваши законные права. Адвокаты арендодателей и арендодателей в Нью-Йорке в McGuire & Peleáz P.C. Имею опыт представления интересов сотен домовладельцев и арендаторов Нью-Йорка в сложных вопросах. Чтобы получить дополнительную информацию или назначить консультацию, свяжитесь с нашей юридической фирмой по найму арендодателей в Нью-Йорке по телефону (631) 348-1702.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость - это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности.Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к сдаче в аренду крупных жилых помещений.

Отнесение объекта к коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как облагается налогом и как к нему применяются законы.

Подразделение коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое.Показатели коммерческой недвижимости , включая продажные цены, расценки на новостройки и заполняемость , часто используются в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считалась хорошей инвестицией.Первоначальные инвестиционные затраты на здание и затраты, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилую недвижимость. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, которые возникают с жилыми арендаторами, отсутствуют при работе с компанией и ясных договорах аренды.

Инвесторы в коммерческую недвижимость также могут использовать тройную чистую аренду, при которой такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, несет компания, сдающая помещения в аренду.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

В дополнение к выгодным условиям аренды коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простых цен. Инвестор жилой недвижимости должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность недвижимости для потенциальных арендаторов. В отличие от этого, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, в котором указана стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить со ставкой капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) - идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете достаточного капитала или желаете купить целое здание. REIT действуют как паевые инвестиционные фонды, поскольку они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция REIT представляет собой базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующегося на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя, чтобы вы сами покупали здание.

Добро пожаловать в онлайн-бар штата Орегон

Есть ли мораторий на коммерческие выселения?

Да, 1 апреля 2020 года губернатор Браун издал Указ 20-13 («приказ»), который заморозил выселение как жилых, так и нежилых помещений на 90 дней. Приказ будет действовать до 30 июня 2020 года, если он не продлен на более длительный срок или не отменен ранее губернатором.

Каковы подробности приостановления выселения нежилых помещений?

Порядок отделяет аренду нежилых помещений (к которой подпадает подавляющее большинство коммерческих договоров аренды) от аренды жилья (когда человек сдает в аренду недвижимость для проживания).

Пока действует приказ, арендодатели нежилой недвижимости не должны прекращать аренду арендатора и / или предпринимать какие-либо судебные или иные действия для выселения арендатора за неуплату арендной платы. Приказ запрещает домовладельцу «подавать, обслуживать, доставлять или действовать в соответствии с любым уведомлением, приказом или приказом о расторжении договора или аналогичным; или иным образом вмешиваются в право арендатора владеть арендованной собственностью во время действия приказа.

Как я могу претендовать на защиту от выселения для моей нежилой аренды в соответствии с приказом?

Чтобы иметь право на защиту от выселения в соответствии с приказом, арендатор нежилого помещения должен в течение 30 календарных дней с момента уплаты арендной платы предоставить арендодателю документы или другие доказательства, которые показывают, что его неуплата арендной платы полностью или частично, прямо или косвенно вызвана: пандемия COVID-19.Если арендатор нежилого помещения должен платить ежемесячно, арендатор должен предоставлять домовладельцу документацию каждый месяц, когда действует постановление, для обеспечения защиты от выселения.

Приказ определяет приемлемую документацию или другие доказательства, включающие доказательство потери дохода из-за каких-либо правительственных ограничений, принятых в попытке смягчить распространение COVID-19.

Что означает заказ под «невыплатой арендной платы»?

Термин «невыплата арендной платы» включает в себя неуплату арендной платы, пени за просрочку платежа, коммунальные платежи или любую другую плату или плату за обслуживание, как описано в договоре аренды или в ORS 91.090, 91.210 или 91.220.

Снимает ли приказ с арендодателя обязанность платить арендную плату или другие сборы?

Нет, приказ запрещает домовладельцам выселять нежилых арендаторов только на период действия приказа. Это не отменяет обязанности арендатора, не являющегося жилым, по уплате арендной платы, коммунальных платежей или любых других сборов за услуги или сборов, причитающихся по его аренде.

Приказ, однако, конкретно отменяет штрафы за просрочку платежа, связанные с COVID-19, и другие штрафы, связанные с неплатежами, на период его действия.

Что делать, если я могу оплатить часть, но не всю причитающуюся арендную плату?

Согласно приказу, от арендатора нежилого помещения требуются две вещи, который не может или не сможет платить полную арендную плату, когда она подлежит выплате по договору аренды или договору аренды. Во-первых, арендатор должен как можно скорее уведомить арендодателя о невозможности выплатить полную сумму. Во-вторых, арендатор должен вносить частичные арендные платежи в той мере, в какой арендатор имеет финансовые возможности для этого.

Защищает ли приказ нежилых арендаторов от прекращения аренды по причинам, отличным от невыплаты арендной платы?

Нет, приказ не защищает нежилых арендаторов от прекращения аренды по причинам, помимо невыплаты арендной платы.

Юридический редактор: Джон Карли

Управление коммерческой недвижимостью

Управляющий коммерческой недвижимостью управляет нежилой недвижимостью, такой как офисы, торговые площади, складские помещения, торговые центры и промышленные здания. Как и управление жилой недвижимостью, коммерческое управление включает в себя задачи и обязанности по эксплуатации приносящей доход собственности.

Управление коммерческой недвижимостью подразумевает возможность расставлять приоритеты и выполнять широкий спектр задач.Например, рекламные, маркетинговые и лизинговые процессы являются частью работы коммерческого менеджера; поскольку коммерческая аренда обычно длится дольше, чем другая недвижимость, со встроенным продлением (т. Е. Пятилетний договор аренды с возможностью продления) и арендой эскалации1, и маркетинг, и переговоры по аренде более длительные и более сложные, чем в других типах управления недвижимостью. Однако у менеджеров коммерческой недвижимости меньше практических задач после сдачи помещения в аренду, чем у других менеджеров, поскольку многие коммерческие арендаторы помещений - например, офисы, торговые точки и промышленные помещения - часто сами заботятся о своем общем обслуживании, а в некоторых случаях проектируют и настраивают интерьер помещения в соответствии с их бизнесом.2

Управляющие недвижимостью коммерческих площадей ведут тщательный административный и финансовый учет, а также обновляют все применимые требования к техническому обслуживанию, налогам, ипотеке и страхованию. Они обеспечивают сбор арендной платы и реагируют на потребности и проблемы арендаторов. Менеджеры также предоставляют регулярные отчеты (т.е. заполняемость, размер арендной платы и бюджет) владельцу недвижимости, предоставляя регулярные обновления о том, как продвигаются инвестиции.

Управляющий коммерческой недвижимостью - это актив для любого собственника, у которого нет времени или опыта для саморекламы или управления своей коммерческой недвижимостью.Профессиональные управляющие недвижимостью становятся все более распространенными среди инвесторов, которые либо слишком заняты, либо просто не интересуются проблемами управления недвижимостью; действительно, по данным Бюро статистики труда, ожидается, что профессия увидит «быстрее, чем в среднем». рост с 2006 по 20163.

Коммерческая и жилая недвижимость: куда инвестировать?

Хотя коммерческий и жилищный инвестиционные секторы имеют некоторые общие характеристики, между ними есть несколько важных различий.В частности, инвестору следует ожидать значительных различий между уровнями риска, доходности, дохода и капитала, необходимого для жилой и коммерческой недвижимости.

Для начала давайте сначала определим жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а затем погрузимся в то, чего ожидать при инвестировании в эти два класса активов, включая особенности того, как получить одобрение ссуды.

Что такое жилая недвижимость?

Жилая недвижимость включает от одной до четырех единиц и включает:

Семьи и отдельные лица обычно сдают эту недвижимость в аренду (в отличие от бизнеса).Жилая недвижимость включает в себя поиск арендаторов для проживания в этих объектах недвижимости, и после того, как арендаторы переезжают в квартиру или дом, они ежемесячно платят арендную плату владельцу. При отборе арендаторов для жилого помещения домовладелец должен проверить предыдущую арендную историю потенциального арендатора, кредит, доход и различные другие сведения об их биографии, чтобы убедиться, что они будут ответственными долгосрочными арендаторами, которые будут заботиться о собственности.

Маркетинг долгосрочным арендаторам снижает текучесть арендаторов, вызывая меньше стресса у арендодателя.Долгосрочные арендаторы с большей вероятностью будут рассматривать аренду, как если бы это был их собственный дом, поддерживая собственность и общее содержание. Эти типы арендаторов также обеспечивают стабильный финансовый доход инвесторам.

Что такое коммерческая недвижимость?

Объекты коммерческой недвижимости - это объекты, состоящие из пяти или более единиц, или любое другое имущество, используемое для деловых (в отличие от жилых) целей. Сюда входят:

Предприятия и корпорации обычно сдают в аренду коммерческую недвижимость, а при привлечении арендаторов используется договор коммерческой аренды.Договоры аренды, как правило, более сложны на коммерческом уровне и могут включать абсолютную чистую аренду, тройную чистую аренду, модифицированную валовую чистую аренду и аренду с полным спектром услуг.

Плюсы инвестирования в жилую недвижимость

Управление недвижимостью обычно упрощается

В зависимости от ситуации владение жилой недвижимостью на жилом уровне может быть менее обременительным. Управление одним арендатором, парой или домохозяйством может быть намного более управляемым, чем управление складом или многоквартирным комплексом с сотнями арендаторов.В зависимости от того, сколько жилой недвижимости владеет арендодатель, может не потребоваться нанимать управляющего недвижимостью для управления активами. Сбором арендной платы, обслуживанием и ремонтом может заниматься непосредственно домовладелец. Конечно, если инвестор владеет несколькими объектами жилой недвижимости, им может быть сложно управлять самостоятельно, и может потребоваться управляющий недвижимостью.

Налоговые льготы

Независимо от того, владеете ли вы жилой или коммерческой недвижимостью, арендодатели получают несколько налоговых льгот при инвестировании в недвижимость.Те, кто владеет недвижимостью с арендаторами, могут вычесть расходы, связанные с ремонтом и улучшением дома, доход от аренды, проценты по ипотеке, расходы на управление имуществом и амортизацию.

Минусы инвестирования в жилую недвижимость

Частая сменяемость арендаторов

Аренда жилой недвижимости может варьироваться от 12 месяцев, 24 месяцев или с фиксированным сроком в 90 дней до ежемесячного контракта без даты окончания. Арендаторами жилых домов обычно являются семьи, друзья, соседи по комнате и отдельные лица.Поскольку жилая недвижимость обычно предполагает сдачу в аренду кому-то их основного дома, инвестирование в жилую недвижимость имеет эмоциональный элемент, который не так распространен в коммерческом секторе.

С другой стороны, коммерческая недвижимость обычно сдается в аренду предприятиям и имеет тенденцию быть больше транзакционной, чем эмоциональной.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *