Архитектурная высота здания \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Архитектурная высота здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Архитектурная высота зданияСтатьи, комментарии, ответы на вопросы: Архитектурная высота здания Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности при проведении капитального ремонта многоквартирных домов: как снизить расходы на коммунальные ресурсы»
(выпуск 6)
(Кривошеев А.В.)
(«Редакция «Российской газеты», 2020)Размещение теплоизоляционного слоя с внешней стороны ограждения с незначительным количеством теплопроводных включений позволяет снизить добавочные теплопотери через краевые зоны. Экран, установленный с воздушным зазором относительно утепляющего слоя, хорошо защищает конструкцию стены от атмосферных осадков и обеспечивает эффективное удаление влаги из утеплителя, мигрирующей из помещений в холодный период года по механизму диффузии водяного пара. Конструкция имеет высокую сквозную теплоустойчивость, что обеспечивает защиту от перегрева в теплый период года. Отсутствие «мокрых» процессов позволяет выполнять работы по монтажу системы в любое время года. Облицовочные материалы и несущие конструкции этих фасадных систем обеспечивают долговечность отделки и утеплителя, одновременно они позволяют легко ремонтировать поврежденные участки фасада. Благодаря применению современных облицовочных материалов достигаются высокие архитектурно-художественные качества зданий. Применение системы с вентилируемым фасадом (см. рис. 2) соответствует высоким требованиям по теплозащите зданий.
«Юридический справочник застройщика»
(3-я редакция)
(Алексеев М.С., Арутюнян Л.В., Бурденко Ю.С., Оболенская М.А., Персиянцева А.А., Перфильева В.Ю., Степанова Л.И.)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)Следует иметь в виду, что Верховным Судом при рассмотрении дел по оспариванию нормы о предельной высоте в Санкт-Петербурге был сформулирован подход со ссылкой на СП 118.13330.2012 о том, что предельная высота есть максимальная высота от уровня земли до максимальной высотной отметки любых элементов здания, за исключением крышных антенн, молниеотводов и других инженерных устройств, которые не учитываются при определении архитектурной высоты здания.Нормативные акты: Архитектурная высота здания «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается. Постановление Конституционного Суда РФ от 05.03.2020 N 11-П
последние изменения и поправки, судебная практика
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) утратил силу с 1 января 2017 г.
1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.
1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ
1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.
Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.
Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.
С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.
Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.
Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).
Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».
3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеуказанные показатели будут естественным образом варьироваться.
Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.
| Чердак | Междуэтажное пространство | Нет, это не этаж | Нет, это не этаж | |
| Технический чердак | высотой от 1.8м. | Надземный этаж | Да[163] | Да[174] |
| высотой менее 1.8м. | Междуэтажное пространство | Нет[176] | Нет[176] | |
| Мансардный этаж | Надземный этаж | Да[163] | Да[174] | |
| Надземный этаж | Надземный этаж | Да[163] | Да[174] | |
| Технический этаж в средней части здания | высотой от 1.8м. | Надземный этаж | Да[163] | Да[174] |
| высотой менее 1.8м. | Междуэтажное пространство | Нет[176] | Нет[176] | |
| Антресоль, площадка, ярусы этажерки, | площадью более 40% площади этажа здания | В производственных зданиях следует учитывать как надземный этаж с проемом[163] | Да, если учтено как этаж[163] | Да, если учтено как этаж[174] |
| площадью до 40% площади этажа здания | Антресоль, площадка, ярус этажерки | Нет, это не этаж | Нет, это не этаж | |
| Техническое подполье | высотой от 1.8м. | Надземный этаж | Неясно — с одной стороны есть «подполье» в названии, с другой это все-таки полноценный технический этаж, а не просто пространство от земли до пола | |
| высотой менее 1.8м. | Междуэтажное пространство | Нет[176] | Нет[176] | |
| Цокольный этаж | верх перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. | Цокольный этаж | Да[163] | Да[174] |
| верх перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем на 2 м. | Цокольный этаж | Нет[163] | Да[174] | |
| Подвальный этаж | Подвальный этаж | Нет[163] | Да[174] | |
| Подземный этаж | Подземный этаж | Нет[163] | Да[174] | |
| Подполье | Междуэтажное пространство | Нет[176] | Нет[176] | |
В Градостроительном кодексе уточнят понятие надземного этажа
В Госдуму из Совета Федерации поступил законопроект, уточняющий, что считать надземным этажом в индивидуальном жилом доме.
Законопроект подготовлен группой сенаторов. Действующая редакция Градостроительного кодекса говорит, что индивидуальный дом – это отдельно стоящее здание не более чем с тремя надземными этажами и высотой не более 20 метров. Оно состоит из комнат и вспомогательных помещений и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Что конкретно считать надземным этажом, не уточняется. Сенаторы справедливо указывают, что это способствует неоднозначной правоприменительной практике, если речь идёт о домах с цоколем. По действующим нормам, этажность односемейных домов надо считать по нормам для многоквартирных. А там при определении фактической высоты, определяемой в этажах, учитываются все надземные уровни, в том числе технические, мансардные и цокольные, «если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м». При подсчёте количества этажей учитывают в том числе подземные, подвальные, цокольные, технические и мансардные. Не учитывают только подполье, межэтажное пространство и технический чердак высотой менее 1,8 м. Если эти нормы понимать буквально, то цокольный не относится ни к надземным, ни к подземным этажам.
На практике используется приказ Минэкономразвития, утверждающий форму техплана зданий: из общего количества этажей вычитают число подземных и получают надземные. При наличии цоколя такой подход как раз и приводит к некорректным заключениям. А если коттедж, построенный на участке для ИЖС, по этой причине частным домом не признают, дело вообще может закончиться сносом.
Законопроект предлагает дополнить определение объекта ИЖС, данное в статье 1 Градостроительного кодекса, пояснением, что надземным является этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
Дать таким объектам чёткое определение особенно важно, поскольку государство обещает программу поддержки и развития ИЖС. Минстрой презентовал её больше года назад, но затем программа где-то «зависла». Этой весной власти сообщили о её втором пришествии.
Направление межведомственных запросов по объектам индивидуального строительства свыше трех этажей
Объект индивидуального жилищного строительства— отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более, чем три, предназначенный для проживания одной семьи. Обычно с возможностью регистрации по месту жительства на землях с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 (далее Инструкция), к этажам жилых домов относят:
этаж мансардный (мансарда) этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
этаж надземный этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
этаж подвальный этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
этаж технический этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
этаж цокольный этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж». При этом, по мнению Департамента недвижимости, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).
В соответствии со СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м. в число надземных этажей не включаются.
Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность». Под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающих критерии, при которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, объекты индивидуального жилищного строительства отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Таким образом, в отношении отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании) необходимо осуществление подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, и направление в порядке межведомственного взаимодействия запроса в органы местного самоуправления о разрешении на ввод такого объекта при постановке его на государственный кадастровый учет.
Ваш контроль
Официальный ответ
опубликован 31.05.2021 в 10:55Ваш контроль 2029487 (ОГ-29375/21 от 28.05.2021).
13.05.2021 в Управление поступило заявление
№КУВД-001/2021-19034561, Other-2021-05-13-693415 о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в связи с созданием, образованием объекта недвижимости: Российская Федерация, Московская область, городской округ Котельники, город Котельники, территория СПК Восход.
По результатам рассмотрения указанных документов, с учетом дополнительно представленных документов, 26.05.2021 органом регистрации прав принято решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и решение об отказе в снятии приостановления по основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Одной из причин приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав явилось нарушение статьи 38 Градостроительного кодекса, а также, в том числе статьи 49 Градостроительного кодекса.
В связи с чем сообщаем согласно статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
Постановление Правительства МО от 17.08.2015 N 713/30 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования установлено что, При застройке земельных участков индивидуальными жилыми домами коэффициент застройки земельного участка должен быть не более 40 процентов (без учета гаражей, строений и сооружений вспомогательного использования, не предназначенных для постоянного проживания), этажность жилых домов не должна превышать 3 этажей, высота жилых домов — не более 14 метров (максимальная разность отметок от наиболее низкой отметки отмостки объекта до наивысшей отметки верхнего элемента здания, без учета инженерных коммуникаций).
Кроме того в представленном на кадастровый учет техническом плане на объект недвижимого имущества (здание), на объект недвижимости «жилой дом» выявлены признаки многоквартирного дома, предусмотренные п. 3 ч. 2 ст. 49 ч 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 30.11,1994 №51-ФЗ: многоквартирные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Таким образом, если жилой дом состоит из двух и более квартир, имеет помещения общего пользования (лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи и подвалы, чердаки, лифты и т.д.) и территорию общего пользования (земельный участок) – данный объект недвижимости признается многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственным регистратором прав осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В рамках правовой экспертизы, государственным регистратором прав проводится проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию документов, в связи с чем, государственный регистратор обращается к законодательным актам, регулирующим определенные правоотношения.
В связи с изложенным органом регистрации прав направлен соответствующий запрос на предмет административного обследования вышеуказанного земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости здание на предмет наличия (отсутствие) признаков правонарушения земельного законодательства предусмотренной частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушений от 30.12.2001 №195-ФЗ.
Кроме того, обращаем внимание на то, что, исходя из положений пункта 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, постановления Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 11 ноября 1996 г. N 781-II ГД «Об обращении в Конституционный Суд Российской Федерации», письма Росреестра не являются нормативными правовыми актами и не запрещают руководствоваться положениями действующего законодательства.
Статья 38 ГрК РФ. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.
1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.
1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
Регулирование высоты в жилых районах
PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.
Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.
АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37 | |
| Информационный отчет No.237 | августа 1968 г. |
Регулировка высоты в жилых кварталах
Скачать исходный отчет (pdf)
Подготовил Фредерик Х. Бэр-младший.
Иллюстрации в этом отчете впервые появились в выпусках журнала Florida Planning and Development за май и июль-август (1965 г.).
В этом отчете предлагается система регулирования высоты, более тесно связанная с общественными целями, чем многие существующие ограничения.Особенно полезным может быть применение этой системы на склонах холмов, к которым все больше склоняется городское развитие. Акцент делается на использование в жилых помещениях, но элементы подхода можно использовать и в других местах.
Высота регулируется каждым постановлением о зонировании. Многие делают это очень просто и очень плохо. Обычная практика начинается с такого определения:
Высота здания . Расстояние по вертикали до плоской крыши или, в случае скатной крыши, до среднего уровня между карнизом и самой высокой точкой крыши, измеренное от среднего уровня земли со всех сторон здания.
Исходя из этого определения, которое приводит к проблемам на склонах, как будет показано позже, ограничения обычно охватывают высоту и количество этажей.
Почему количество историй? Высота устанавливает относительно небольшой предел для этого. Почему позолота лилиями с вышивкой определений рассказа, полуэтажа, чердака, подвала, погреба и так далее? Законодательство о разрешении обычно разрешает регулирование количества этажей, но это не является обязательным требованием. В жилых районах иногда предлагают ограничить количество этажей как способ регулирования плотности населения.Но есть гораздо более эффективные средства.
В односемейных районах максимальное потенциальное количество семей определяется количеством участков, а не количеством этажей в жилых домах. В многоквартирных районах требования к площади участка на жилую единицу или контроль соотношения площади этажа устанавливают максимальный потенциал для каждого участка, который может быть преобразован в общий потенциал округа, если кто-то хочет участвовать в этом относительно бессмысленном упражнении.
(Даже в односемейных районах население редко приближается к максимальным пределам, допустимым при зонировании, а в многоквартирных районах, обычно обильно заселенных одно- и двухквартирными домами, ни существующее, ни вероятное будущее население вряд ли составит половину общей численности населения. разрешается.)
Если не удается найти какую-либо полезную цель для контроля, почему бы не отказаться от регулирования количества историй и всех связанных с ним определений?
Затем подумайте, какие нормы высоты как таковые действуют (или не действуют), как обычно написано сейчас. Обычная практика — установить потолок высотой 35 футов над обширными помещениями отдельно стоящего дома на одну семью. Конверт высотой представляет собой прямоугольную коробку высотой 35 футов, подходящую для застройки участка. Его максимальный вертикальный размер был установлен (по-видимому) особняками, которые все еще довольно широко существовали, когда зонирование зародилось, и в значительном количестве постановлений это пренатальное влияние все еще проявляется, независимо от размера участка или требований бокового двора.Ограничение по высоте такое же, как на участке площадью 50 футов с боковыми ярдами 5 футов, так и на участках площадью два акра с боковыми ярдами 25 футов, очевидно, исходя из теории, что состоятельным людям требуется больше света и воздуха, чем остальным. населения.
Коробка высотой 35 футов вызывает небольшие административные трудности, потому что сейчас практически никто не хочет строить дом на одну или две семьи выше этого. Но он не выполняет то, что предписано правилами на небольших участках, и становится смешным на больших участках в холмистой местности.
Человек с двумя акрами на холмах может пройти на одну часть своего участка и построить дом высотой 35 футов, «измеренный от среднего уровня земли со всех сторон здания», который может быть вне поля зрения окружающих. соседи. Или он может выйти на гребень или холм на том же участке и сделать так, чтобы тот же дом нависал над соседями, с его фундаментом выше максимальной высоты, разрешенной для крыши, если дом построен в нижней части того же участка. .
В многосемейных средствах контроля высоты мы продемонстрировали такую же некомпетентность регулирования, используя произвольно выбранные цифры без какой-либо четкой связи с конкретной целью.Но там, где ограничение по высоте для одной и двух семей не вызывает особых проблем, потому что потолок был настолько высоким, что никто не хотел бы его преодолевать, с многоквартирными домами ситуация иная. Растущий интерес к высотным зданиям означает, что ограничения по высоте, не зависящие от цели, могут быть оспорены.
Возьмем эту ситуацию. Правила округа разрешают максимальную высоту 100 футов. Претенденту принадлежит 10 соток. Высота — единственная проблема. Количество единиц определяется площадью участка на единицу, максимальное покрытие земли — процентом участка, который может быть занят зданиями.Урочище, шириной 435 футов, спускается с шоссе на высоте примерно один фут из четырех к реке на расстоянии 1000 футов. Рядом с шоссе должен быть предусмотрен необходимый 50-футовый двор.
Заявитель хочет построить сооружение высотой 100 футов «от среднего уровня земли со всех сторон здания» и шириной 60 футов, с длинной осью, параллельной шоссе, на расстоянии 50 футов от нее. На этом нет проблем. Но он также хочет построить намного более высокое здание у реки.Это отрицается, и после того, как совет по корректировке обнаруживает, что нет возможности разрешить отклонение, он обращается в суд, утверждая, что применительно к его земле это постановление является произвольным и необоснованным. В поддержку он заявляет, что то, что он предлагает сделать, соответствует общественным целям зонирования, и что положения постановления, запрещающие то, что он предлагает сделать, противоречат этим целям.
Его основные причины стремиться к большей высоте на участке реки заключаются в том, чтобы уменьшить покрытие земли, чтобы сохранить укоренившийся лес, улучшить обзор людей, находящихся в здании, и избежать препятствия обзору других построек, как его собственных, так и прилегающих участков, сделав здание скорее стройные и высокие, чем массивные.
Игнорируя другие его убедительные причины, рассмотрите только рост. Используя 0 в качестве отметки на границе строительной области у реки, верхняя граница строительной области составляет 225 футов. На верхней границе крыша самого высокого разрешенного здания будет на отметке 325, основание на 125 футов выше крыши самого высокого здания, разрешенного на границе реки.
Как суд может принять решение по его просьбе о том, чтобы нижнему зданию было разрешено подняться до высоты 175 футов (все еще на 50 футов ниже основания верхнего здания)?
С учетом этого, что можно сделать, чтобы сделать регулирование высоты более значимым?
Некоторые основные предположения
Нормы высоты имеют следующие основные цели:
(1) Защита от пожара .Высота, превышающая возможности обычного противопожарного оборудования, должна требовать подтверждения от сотрудников пожарной службы, что специализированная конструкция и сооружения в здании будут адекватным дополнением.
(2) Защита от авиационных происшествий . Предлагаемые здания, расположение или высота которых представляют потенциальную опасность для авиации, должны контролироваться посредством специального зонирования или разрешаться FAA.
(3) Защита зрения . Это сложная проблема, отчасти потому, что это вопрос степени.Общественный интерес не рассматривается, если невысокое здание закрывает большую часть обзора для соседей. Какая часть какого вида должна быть заблокирована для скольких людей, прежде чем общественные действия будут оправданы? Некоторые специальные техники будут предложены позже. (Также см. Правила защиты вида , Отчет PAS № 213, август 1966 г.)
(4) Охрана характера микрорайона . Этот субъективный вопрос, скорее всего, связан с горячими эмоциями и обширными нелогичными рассуждениями.В одном случае обособленные типы больших участков, состоящие из одной семьи из области в трех милях отсюда, поднялись в боевые ряды, чтобы бороться с предполагаемым высотным зданием — которого никто из них не мог бы увидеть — потому что это не соответствовало бы их характеру в их районе — или , чтобы копнуть глубже, ведь люди, которые живут в многоэтажках, могут быть разными. Забудьте о логике — аргумент возобладал. «Характер района», вероятно, будет важным вопросом, когда высокие здания предлагаются в местах, окруженных невысокими зданиями, а регулирование требует очень осторожного обращения.
(5) Защита света и воздуха — земля знакомая. Существующие схемы регулирования не только грубые, но и почти нечестные, если защита света и воздуха одинаково важна для всех и если это основная цель комбинаций высоты и ярда. Только если к этой комбинации добавить характер района, можно будет сказать, что для высоты 35 футов требуется боковой двор длиной 15 футов в одном районе, но только пять футов в другом.
Начиная с лота
Начиная с лота, наибольшую общественную озабоченность вызывают части жилых домов, наиболее близкие к находящимся на прилегающих участках.Обычно это внутренние края боковых дворов, что становится одной из критических точек в обеспечении света и воздуха между зданиями. Высота здесь должна быть низкой.
Если будет использоваться подход, который сейчас получает широкое распространение, размер заднего двора будет таким же, как и у бокового двора, и будет подвергаться тем же ограничениям, что и конструкции. Это дает большую площадь застройки, обеспечивая гибкость в дизайне. Ограничения покрытия участка предотвращают чрезмерную застройку. Таким образом, внутренний край заднего двора также может быть критической областью для обеспечения света и воздуха, и опять же, высота должна быть низкой.
Спереди свет и воздух для относительно невысоких зданий в достаточной степени обеспечивают парадный двор и улица. За исключением случаев, когда на это влияют ограничения по бокам, кажется логичным, что полная высота должна быть разрешена на границе застройки, прилегающей к переднему двору. Для очень высоких зданий, поскольку размеры улицы и двора становятся недостаточными для обеспечения достаточного количества света и воздуха на нижних этажах, могут потребоваться дополнительные корректировки.
Из него вытекает конверт высоты, отличающийся по форме от широко используемого в настоящее время прямоугольного ящика и лучше приспособленный для общественных целей.Предлагаемый подход включает в себя три переменных: высоту на внешних краях участка застройки, плоскости ограничения высоты, наклоненные внутрь над участком от верхних краев плоскостей участка застройки, и максимальную высоту (если задана) над частями участка, не огражденными иным образом. На ровных участках можно использовать самолеты, наклоняющиеся внутрь от границ участков, но поскольку во многих местах желательно иметь правила, адаптируемые как к ровной, так и к наклонной земле, пределы застройки предпочтительнее, по причинам, которые появятся позже.
На боковых и задних краях зоны застройки пределы высоты в зонах с низко отдельно стоящими жилыми постройками, вероятно, должны быть значительно ниже общих ограничений, используемых в настоящее время, и должны быть напрямую связаны с минимальным размером боковых и задних дворов. Используя вдвое большую требуемую минимальную ширину этих ярдов (в качестве примера) и допуская это для высоты по внутренним краям ярдов (внешние края границы застраиваемой площади), результатом будет плоскость ограничения высоты или легкая плоскость, под углом 45 градусов.Если это имеет смысл с точки зрения света и воздуха, его можно использовать для движения внутрь по строительной области. Таким образом, учитывая требование 5-футового ярда, первым элементом в контроле будет 10-футовый предел на границах пригодной для строительства площади вблизи боковых и задних линий участка. Вторым элементом будет плоскость под 45 градусов, наклоненная внутрь от установленной таким образом высоты 10 футов. И если для района установлен абсолютный потолок, он вступит в силу, когда он пересекает световые плоскости, когда они наклоняются внутрь над участком.
На приведенных выше диаграммах сравниваются обычные ограничения по высоте и их влияние с предлагаемым методом. Следует отметить, что указанные контуры представляют собой просто оболочки, внутри которых могут быть возведены части зданий, и не являются предлагаемыми формами зданий.
Для изменения рисунка можно изменить высоту по краям строительных площадок, световую плоскость или максимальную высоту над любой частью участка. В качестве дополнительного уточнения, длина здания может быть учтена при установлении требований к боковому двору.Это метод, используемый FHA для контроля требований к ширине двора для многоквартирных домов. Если здание очень длинное, влияние света и воздуха в соседних дворах таково, что FHA предлагает прибавлять один фут на каждые 15 футов длины стены.
Участки не уровня
Установив определенные принципы регулирования высоты на ровных участках, следующая проблема состоит в том, чтобы адаптировать их к участкам, которые не являются горизонтальными. В холмистой местности участки могут иметь поразительное разнообразие поперечных сечений, особенно когда требуются большие участки.Чем больше лот, тем больше разница между его верхней и нижней точками и тем выше вероятность того, что это не будет просто наклонная плоскость.
На холмах применение правил, предназначенных для ровных участков, приводит к осложнениям, как показано в примерах, приведенных ранее. Склоны, высокие и низкие точки вслепую накладывают штрафы и присуждают бонусы, полностью игнорируя общественные цели, а большие участки в суровой стране умножают возможности для слишком большого или слишком малого ограничения.Возможности естественного рельефа могут быть увеличены или уменьшены, если нормы высоты основаны на «среднем уровне земли со всех сторон здания». Среднее значение может быть трудно определить для зданий неправильной формы или нерегулярно распределенных участков, и в любом случае оно не имеет фиксированной или определяемой связи с тем, что может быть построено на соседних участках.
Проблема состоит в том, чтобы как можно ближе подойти к приравниванию правил для лотов, которые не совпадают, с правилами для лотов, которые соответствуют требованиям.
На ровной местности световой самолет кажется центральным элементом в правилах высоты, применяемых в большинстве жилых районов.Не существует практического способа защитить многие удаленные виды на равнинах — одно- или двухэтажные строительные блоки за пределами вида на расстояние от других одно- и двухэтажных зданий или с уровня земли так же эффективно, как 10-этажное здание. .
В холмистой местности, в дополнение к защите света и воздуха, можно обеспечить некоторую защиту для обзора и в то же время добавить гибкости в форму здания, что может быть полезно при преодолении проблем местности. В местах, где затраты на разработку высоки (поскольку они, вероятно, находятся на пересеченной местности), этот побочный продукт, вероятно, будет иметь большое значение.Используются те же регулирующие устройства, что и на ровных участках, и могут использоваться те же конкретные высоты и углы, но они применяются способом, адаптированным к холмистым местам.
Спереди или сзади , диаграммы на следующей странице показывают элементы регулирования и то, как они применяются на наклонных участках. На иллюстрации с пометкой «Деталь» плоскость I — это уровень земли, который здесь показан как обычный обычный. Что делать с неровным грунтом, мы обсудим позже. Чтобы установить принципы, это ровная плоскость с уклоном 15%.По краям строительной площадки линии D – F и E – G обозначают высоту 20 футов, что в два раза больше ширины необходимого бокового двора.
Плоскость II, пунктирная линия, идущая от D – E, не является элементом ограничения высоты, но используется для построения световых плоскостей 1 и 2 под углом 45 градусов. На ровной поверхности плоскость II будет горизонтальной. Здесь он параллелен склону.
Плоскость III, устанавливающая высоту потолка над частью участка между B и C (где плоскость потолка пересекает световые плоскости), строится как горизонтальная линия от точки A на высоте 35 футов над F.«Линия обзора», проходящая через A – G, — это уровень, на котором здание, построенное на плоскости III, будет препятствовать горизонтальному обзору из здания, расположенного в гору.
Зачем устанавливать плато высотой 35 футов на основе самой высокой границы зоны застройки? С указанным наклоном это означает, что фактическая высота над землей в точке B составляет около 38 футов, а в точке C — 44 фута. На ровном участке потолок составляет 35 футов. Разве не несправедливы большие высоты? В некоторой степени да, но не так, как можно было бы ожидать.Ограничение высоты — это средство для привязки высот на соседних участках, а также для контроля высоты на одном участке. Чтобы быть «справедливым» в смысле разрешения одинаковых абсолютных высот на прилегающих участках, либо предел высоты на участке с уклоном должен быть увеличен, либо предел высоты на участке с уклоном должен быть понижен.
Как показывают диаграммы взаимосвязей, высота потолка при спуске всегда будет ниже, чем при подъеме. Это важно для сохранения, по крайней мере, остаточных видов, поскольку основные виды со склонов холмов, как правило, идут вниз, и большая высота строений вверх по склону не оказывает существенного отрицательного влияния.
Предложение подтверждается как разумное и в другом смысле. При подходе «средний уровень земли со всех сторон здания» не будет ничего, что могло бы помешать террасированию, чтобы обеспечить по крайней мере такую большую высоту, как здесь разрешено. Если бы таким способом была найдена высота (как это могло бы быть там, где задействован обзор), это привело бы к серьезному нарушению ландшафта, которого следует избегать, а не поощрять.
Если заставить легкий самолет двигаться под углом 45 градусов от плоскости II вместо 45 градусов от горизонтали, то более высокие части здания перемещаются дальше от линии подъема, ближе к спуску, и не оказывает существенного отрицательного воздействия на свет на уровне земли.Учитывая вероятное расположение наиболее важных видов, эффект перспективы и трудности в достижении недостижимого, это кажется лучшим способом обработки деталей. Чем дальше высокая точка находится от наблюдателя, тем меньше горизонта она закрывает; следовательно, желательно переместить точку B подальше от линии застройки в гору. Понижение высоты в точке C или перемещение точки C обратно к центру участка не улучшит вид на гору, который останется видом на здание, а не на ландшафт, даже если высота здания всего 20 футов.
Как показано на верхней диаграмме взаимосвязей, световая плоскость нижнего здания пересекает стену верхнего здания на небольшом расстоянии над его основанием, но недостаточно высоко, чтобы влиять на свет на уровне окна. Кажется, что усиление защиты зрения компенсирует незначительную разницу в освещении.
Нижний эскиз на схеме показывает профили огибающей высоты спереди или сзади на различных склонах (без обозначения улиц с указанными уклонами). Даже несмотря на небольшие размеры участков, здания на большинстве могут иметь такую форму, чтобы с некоторых участков открывался вид.Поскольку здания не будут занимать всю обозначенную территорию, реальные виды будут лучше, чем указанные здесь.
Со стороны . При продольной экспозиции участков, когда улицы и передние дворы делают световую плоскость ненужной перед зданиями, задняя часть применяет плоскость, потому что отношение к прилегающим участкам потенциально такое же, как и по бокам. Из-за протяженности участка разница между высотой на верхней и нижней границах зоны застройки значительно больше, когда склон проходит вниз по участку, чем когда склон проходит по нему.
На схеме боковых высотных огибающих профилей подробный рисунок вверху показывает разницу в 20 футов между предельной высотой 35 футов при A над F и высотой 55 футов, которая допустима при C. Профили высоты могут меняться. уклоны, показанные на диаграмме, указывают на некоторые возможности для сохранения обзора. Восходящий конец профиля спереди или сзади представляет собой усеченную пирамиду на относительно низком основании. Расстояние между зданиями определяется требованиями двора. Немногие здания могут заполнить весь диапазон высот.При правильном планировании участка, связанном с важными видами и предлагаемым типом регулирования высоты, должно быть возможно проектирование для просмотра.
Интересный эффект от применения предложенной техники проявляется на вершине холма. Здания на вершинах холмов держатся низко, чтобы они не выступали на фоне линии горизонта.
Применение в районах со смешанным типом жилья
Эти методы хорошо адаптированы для районов, допускающих смешанные типы жилых домов, как при традиционном посемейном зонировании, так и при планируемой застройке.В соответствии с потенциалом местности, формами и размерами участков найдутся участки, подходящие для строительства особняков на одну семью, таунхаусов, садов и других квартир, даже если высота верхнего края застроенной площади будет составлять 35 футов. На длинных участках максимальная разрешенная высота на нижнем конце может достигать 55–60 футов или более из-за конструкции конверта. При проектировании квартир на склоне холма можно было бы использовать квартиры с проходом, без подъезда или со ступенями в многоэтажных зданиях без входов на разных уровнях.
Если будет разрешено строительство высотных зданий, которые не могут быть построены в этих пределах, потребуются специальные правила, предусматривающие обмен дополнительной высоты на уменьшение площади земли и усиление контроля препятствий для основных видов. Это может быть очень выгодной сделкой для публики. Добавленный отступ от границ владений уменьшает общую закрытость обзора, а дополнительное открытое пространство является бонусом, если оно правильно озеленено и защищено от появления моря автомобилей.
Нормативный язык
Переходя от теории к практике, вот некоторые нормативные формулировки в соответствии с положениями, указанными в предыдущем обсуждении, взятые из постановления о зонировании, предложенного для города и округа Гонолулу:
410. Высота зданий и других сооружений.
410,1. Намерение . Эти правила высоты предназначены для обеспечения безопасности, обеспечения достаточного количества света и воздуха, а также для защиты характера районов и интересов широкой публики на важных обзорах. Для достижения этих целей:
410,2. Требования пожарной безопасности и безопасности .
410.2.1. Противопожарная защита. Ни одно здание, превышающее 40 футов в высоту над уровнем земли, не может быть возведено без свидетельства начальника пожарной охраны о том, что такое здание, которое предлагается расположить, построить и оборудовать, и в особенности люди, находящиеся на верхних этажах, могут быть надлежащим образом защищены в случае пожара.В случае конструкций, отличных от зданий, превышающих 40 футов в высоту, Директор по планированию может потребовать такую сертификацию, если он обнаружит, что существует значительная пожарная опасность для окружающей собственности.
410.2.2. Опасности, связанные с авиацией . Никакие здания или другие сооружения не должны располагаться или возводиться на высоте, представляющей опасность для воздушной навигации. Если конструкция предлагается в месте или должна быть построена на высоте, которая, по мнению директора по планированию, может быть опасной для воздушного движения, такая конструкция не может быть возведена без сертификации Федерального авиационного агентства, которая, как предлагается, будет расположена, построена и оборудована. , это не будет представлять опасности для воздушного движения.
Эти положения относятся непосредственно к рассматриваемым элементам. 40-футовая цифра в разделе противопожарной защиты ниже, чем могла бы использоваться во многих юрисдикциях. «Высота над уровнем земли» здесь уместна, поскольку относится к использованию пожарного оборудования. Что касается пожарных и авиационных подробностей, то директор по планированию (который также является административным должностным лицом, отвечающим за зонирование) отвечает за направление к соответствующим экспертам в указанных обстоятельствах.
410.3. Пределы высоты для зданий и других сооружений настоящим устанавливаются в основном с помощью огибающих высот, для которых формулы в графике районных правил предписывают максимальную высоту на внешних границах пригодных для застройки площадей, наклон световых плоскостей, наклоненных внутрь над участком, и в некоторые районы максимальная высота над центральной частью участка. Никакая часть какого-либо здания или другой конструкции не должна проходить через любую часть такой высоты, за исключением жилых дымоходов, жилых радио или телевизионных антенн, шпилей, флагштоков или памятников, иным образом разрешенных для возведения, при условии, однако, что дымовые трубы, резервуары для воды, радио- и телевизионные передачи башни, ретрансляционные башни и т. лиц.
Следующее положение включает способ вычисления базовой плоскости для измерения высоты. Базовая плоскость может быть легко определена и применена с небольшой практикой, и она одинаково работает на ровной поверхности и на небольших или крутых склонах с неровностями или без них. Он поощряет использование естественного ландшафта без чрезмерного выравнивания, позволяя увеличивать высоту на низких участках и удерживать высоту на естественных высоких точках в пределах застройки. Таким образом, если разрешенная высота в определенной точке составляет 45 футов над базовой плоскостью, а фактический уровень земли на пять футов ниже нее, фактическая разрешенная высота части здания в этой точке будет 50 футов.
На больших участках применение техники иногда не дает результатов, как можно было бы надеяться. Следовательно, здесь предусматривается строительство конвертов на участках площадью один акр или меньше, а на участке 410,5 — для разбивки больших участков на пригодные для работы компоненты.
410,4. Конструкция ограждений высот для участков, содержащих один акр или менее , должна быть следующей:
410.4.1. Базовая плоскость . Установите базовую плоскость (плоскость I) для строительной площадки.Если поверхность земли представляет собой обычную плоскость, она считается базовой плоскостью. Если поверхность земли неровная, основание должно быть сконструировано следующим образом:
(a) Постройте прямую базовую линию от самой высокой существующей точки до самой низкой существующей точки на границах пригодной для застройки территории. Если такие точки представляют собой резкие неровности, такие как острые гребни или овраги, должны использоваться средние отметки вдоль границ зоны застройки в пределах 50 футов от фактических максимумов или минимумов, и Директор по планированию должен выбрать точку начала или окончания базовой линии в пределах участка. границы зоны застройки, используемой для усреднения.
(b) Чтобы определить возвышения базовой плоскости в любой точке в пределах границ застраиваемой области , вытяните горизонтальные линии под прямым углом к базовой линии (при необходимости проецируемой за пределы застраиваемой площади, чтобы разрешить вычисления для всей застраиваемой площади).
Вычисление, включенное в шаг (b), является простым вопросом пропорции. Если базовая линия имеет длину 400 футов и опускается на 40 футов от самой высокой до самой низкой точки, прямая линия, пересекающая ее в 100 футах от вершины, будет считаться пересекающей точки на 10 футов ниже начальной точки подъема на верхнем строящемся объекте. граница области, или 30 футов выше нижней точки начала.
410.4.2. Установите вторую плоскость (плоскость II). параллельную плоскости I и на таком расстоянии над ней (измеренном 900 от горизонтали), как указано в таблице правил округа для максимальной высоты на внешних линиях пригодных для застройки территорий. Для некоторых районов эта высота указывается как высота Плоскости II. В других случаях высота связана с шириной прилегающей улицы.
410.4.3. Легкие самолеты . Установите легкие плоскости с наклоном внутрь над строительной площадкой под углами, указанными в приложении правил округа, начиная с линий, установленных вертикальной проекцией границ застраиваемой территории, до пересечения с плоскостью II.Базовые линии, от которых должны быть вычислены углы таких плоскостей, должны лежать в пределах плоскости II и проходить под прямым углом к вертикальной проекции границ застраиваемой площади. Такие световые плоскости должны проходить внутрь только от границ застраиваемой зоны, как указано ниже:
(a) В районах P-1, AG, R, A и H, от Плоскости II над боковыми и задними границами застроенных территорий, кроме тех, которые примыкают к улицам или постоянному открытому пространству шириной 50 футов или более.
(b) В районах B-1 световой самолет не устанавливается, и разрешается полная высота над всей площадью застройки.
(c) В районах B-2, B-3, B-4 и I световая плоскость устанавливается для участков участков, прилегающих к улицам под углами, установленными от осевых линий прилегающих улиц.
(d) Во всех округах B или I на участки на краях таких районов действуют легкие самолеты, установленные для определенных прилегающих районов, как указано в списке правил округов.
Требуемые световые плоскости должны проходить внутрь над участком до тех пор, пока они не встретятся над участком, продолжаться через вертикальные проекции границ застраиваемых участков, не затрагивая собственные световые плоскости, или достигать Плоскости III, описанной ниже, с высотой в пределах оболочки, контролируемой самая низкая из высот, ограниченных такими плоскостями.
Подробные положения выше указывают на широкий диапазон возможностей. В заповедных, сельскохозяйственных, жилых, жилых, жилых и гостиничных районах легкие самолеты стартуют сверху сбоку и сзади границ строительной зоны, в районах B-1 нет ограничения на легкие самолеты, в B-2, B-3 и B-4. единственный задействованный световой самолет начинается от центральной линии улицы, а в районах B и I сочетание положения здесь и других положений расписания предусматривает переходный контроль высоты вдоль границ определенных районов.В качестве еще одной переменной, которая может остаться незамеченной без комментариев, в некоторых районах нет предела максимальной высоты, за исключением того, что устанавливается световыми плоскостями, когда они пересекаются над площадью застройки, что позволяет связывать высоту с размерами участка.
410.4.4. Установите плоскость III (в районах, в которых установлен предел максимальной высоты), проходящую горизонтально над участком и начинающуюся с такой отметки над верхней точкой, используемой при установлении базовой линии, как указано в графике правил округа для плоскости III или для максимальная высота в районе.
410,5. Конструкция ограждений высот для участков, содержащих более одного акра , должна быть такой, как указано выше, при условии, однако, что в тех случаях, когда из-за протяженности или местности невозможно применить вышеупомянутые правила к участку или участку в целом, Директор по планированию для административных целей может разделить общую площадь участка или участка на части, адаптированные к приведенным выше правилам. При этом линии, отличные от линий собственности, ограничивающие части, на которые административно разделен участок или участок, должны рассматриваться как границы пригодных для строительства участков при установлении Плоскостей I и III для каждой из таких частей участка или участка, но Плоскость II и наклонная часть диапазона высот не должна устанавливаться по отношению к административным границам, если только Директор по планированию не обнаружит, что общественные цели, подобные тем, которые преобладают на границах пригодных для застройки площадей по периметру участка или участка, и особенно поддержание основных видов, требуют применение таких ограничений по высоте.
Покрытие лота по отношению к уклону
В качестве дополнительной детали, связанной с контролем высоты на склонах холмов — и полезной для других целей — постановление Гонолулу связывает процент участка, который может быть покрыт зданиями, с уклоном базовой линии. Таким образом, в сельскохозяйственных районах с очень низкой плотностью заселения максимальное покрытие участков на склонах менее 20 процентов составляет 20 процентов, а на участках с уклоном от 40 процентов и более масштаб снижается до 2 процентов.Диапазоны для жилых и гостиничных районов составляют от 30% до 50% покрытия участка на базовых склонах менее 20% с покрытием на склонах от 40% и более до 5% в любом таком районе.
Эффект здесь состоит в том, чтобы подтолкнуть к сокращению занимаемой земли (и нарушения естественного ландшафта и растительности) на крутых склонах. Ограничение совпадает с регулированием высоты, позволяя строить более высокие здания на участках с крутыми склонами.
(В заключение, с правилами, подобными предлагаемым здесь, заявитель, который хотел построить 17-метровое здание в прибрежной части своего наклонного участка, мог бы сделать это, не обращаясь в суд по этому поводу.)
Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, 1968.
Расчет высоты здания.doc
% PDF-1.6 % 1 0 объект > эндобдж 2 0 obj > поток application / pdf
12.50,140 Высота здания.
А. Определение и Цели . Высота здания определена в разделе 12.01.500. Минимальная и максимальная постройка стандарты высоты способствуют соотношению масштабов между конструкциями в жилые, коммерческие и промышленные районы, помогая создать гармоничную среду, усиливающую ощущение места. Различия в максимальной высоте здания между зонами позволяют увеличить интенсивность развития легкорельсового транспорта, многофункционального транспорта и городского центра зоны.
B. Стандарты и Методология измерения .
1. Стандарты . За исключением случаев, предусмотренных в подразделах C и D ниже, конструкции построенные после 4 сентября 2014 г. должны соответствовать максимальным (и минимум, если применимо) стандарты высоты здания применимого базовая зона, если отклонение или корректировка не были предоставлены Орган по проверке в соответствии с Разделом 12.80.150.
2. Рисунок 12.50.140-A иллюстрирует методы измерения высоты зданий для здания с плоской крышей, мансардной крышей, скатной или скатной кровлей.За исключением случаев, предусмотренных в пункте 4 ниже, высота здания составляет измеряется от готовой отметки по центру фасадного дома самолет.
Рисунок 12.50.140-A:
Измерение высоты здания на разных типах крыш
3. Минимум и максимальная высота здания легкорельсового транспорта, смешанного назначения и Нежилые стандартные зоны рассчитываются в футах, в баллах показано на рисунке 12.50.140-A.
4. Рисунок 12.50.140-B иллюстрирует метод измерения высоты зданий для постройки на склонах.За исключением случаев, предусмотренных в пункте 5 ниже, высота здания измеряется от готовой отметки в центре фасадная строительная плоскость.
Рисунок 12.50.140-B:
Измерение высоты здания на склонах
5. Если разница 6 футов или более существует между отметками на готовом уклоне передней и задней плоскостей здания высота здания должна быть измеряется от центра боковых стенок между передней и задние строительные самолеты.
6. Минимум и максимальная высота дома для одной и нескольких семей жилые зоны рассчитываются по этажам, как показано на рисунке 12.50.140-C ниже. При расчете минимальной и максимальной высоты в историй, жилым «рассказом» считается не более 10 ноги.
7. Рисунок 12.50.140-C иллюстрирует измерение высоты здания в этажах. связанные с подвалами и главными историями. Как показано, подвал не рассказ, если его готовый пол находится по крайней мере на 6 футов ниже готового уклон посередине стены.
Рисунок 12.50.140-C:
Измерение высоты здания в отношении подвалов и главных новостей
C. Дом Переход высот в смешанных зонах . Высота застройки для новых развитие в зонах MU-N и MU-C должно «понизиться» и предусмотреть переход, примыкающий к существующему зонированию SFR, к обеспечить совместимый масштаб и конфиденциальность между разработками.
1. Высота здания переходы должны применяться к новым и вертикально расширенным здания в зонах MU-N и MU-C в пределах 20 футов (измерено по горизонтали) существующего односемейного жилого дома 30 футов или меньше в высоту.
2. Здание Стандарт перехода по высоте соблюдается, когда рост более высокого здание (x) не превышает 1 фут высоты на каждый 1 фут отделение нового здания от существующей отдельной семьи жилое строение (y), как показано на Рисунке 12.50.140-D.
Рисунок 12.50.140-D:
Переход высоты здания в зонах смешанного использования
D. Исключения из Максимальная высота здания .
1. Строения или структурные части, перечисленные ниже, в то время как подлежат Oregon Structural Требования Кодекса специальности, не подлежат максимальному требования к высоте здания применимой базовой зоны:
а. Дымоходы
г. Надземное хранилище танки
г. Шпили или колокольни
г. Купола
e. Памятники и флагштоки
ф. Скорая медицинская помощь услуги учебно-тренировочные вышки
г. Наблюдение башни
ч. Телекоммуникационные башни
и. Охлаждение башни
Дж. Лифт валы
к. Электрические башни передачи
л. Дымовые трубы
г. Ветряные турбины с ограничение, указанное в пункте 2.b ниже
п. Фотоэлектрические или солнечное оборудование, с ограничениями, перечисленными в параграфе 2.a ниже
о. На крыше, нежилые механические пентхаусы для отопления, охлаждения или вентиляционное оборудование с экраном или без него
2. Ограничения в Зоны городского центра . Исключения из максимальной высоты здания перечисленные в пункте 1 выше, ограничены в определенных городских центрах следующие зоны:
а. На месте или на крыше установленное оборудование для производства солнечной энергии: максимальное исключение 36 дюймов выше применимого предела высоты.
г. На месте или навесное оборудование для производства энергии ветра в UC-OR и Зоны UC-RP: максимальное исключение на 30 футов выше предела высоты.
3. Ограничения На основании Федеральных авиационных правил .Независимо от стандарты высоты здания в любой базовой зоне, всех конструкциях или частях конструкций должны соответствовать Федеральным авиационным правилам. (FAR) Часть 77 «Объекты, влияющие на навигационное воздушное пространство» (14 CFR 77).
4. Ограничения за структурированную парковку в зонах MU-N и MU-C . В соответствии с Подраздел 12.24.250.C, в зоны MU-N и MU-C для зданий, где есть структурированная парковка интегрированы в оболочку здания, этажи занимают парковка не засчитывается в максимальную высоту здания, при условии, что:
а.Дизайн здание с интегрированной структурированной парковкой соответствует требованиям стандарты в Разделе 12.50.800, и со стандартами в подразделе 12.50.360.D для размещения и проектирования структурированная парковка.
г. Дизайн здание соответствует стандартам проектирования, содержащимся в Разделе 12.50.800 относительно фасад здания и требования к архитектурному дизайну. (Приказ 6322 § 1, 2019; Ord. 6120 § 1, 2015)
СЕК.12.21.1. ВЫСОТА ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЙ.
SEC. 12.21.1. ВЫСОТА ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЙ. Никакие здания или сооружения не могут быть возведены или расширены, превышающие общую площадь этажа, количество этажей или пределы высоты, указанные ниже для района, в котором находится здание или сооружение. Однако при условии, что в отношении высоты здания и сооружения, расположенные в границах конкретных планов Сенчури-Сити Север и Сенчури-Сити Юг, должны соответствовать исключительно требованиям соответствующего конкретного плана и требованиям Раздела 12.21.2 настоящего Кодекса; что здания и сооружения, расположенные на территориях планов благоустройства сообщества, должны соответствовать требованиям раздела 12.21.3 настоящего Кодекса; что здания и сооружения, расположенные в Зонах предприятий, должны соответствовать требованиям раздела 12.21.4 настоящего Кодекса; что здания и сооружения, расположенные на территории учебных центров, обозначенных на картах с номерами от 1 до 29, упомянутых в разделе 12.21.5 настоящего Кодекса, должны соответствовать требованиям раздела 12.21.5 настоящего Кодекса; и что здания и сооружения, расположенные в вариациях односемейных зон R1V, R1F и R1R, должны соответствовать требованиям Раздела 12.21.6 настоящего Кодекса. Такие обозначения соответствуют целям, намерениям и положениям Генерального плана. (Изменено Постановлением № 184,802, Эффект 3/17/17.) В зонах A1, A2, RZ, RMP и RW2, а также в тех частях зон RD и R3, которые также находятся в Высотном районе № .1 ни одно здание или сооружение не должно превышать 45 футов в высоту. В зонах RA, RE, RS, R1 и R2 в высотном районе № 1, расположенном в прибрежной зоне, ни одно здание или сооружение не должно превышать 45 футов в высоту. В зонах RU и RW1 ни одно здание или сооружение не должно превышать 30 футов в высоту.В зонах RA, RE, RS и R1 в Высотном районе № 1, расположенном на склоне холма, как это определено в разделе 12.03 настоящего Кодекса, ни одно здание или сооружение не должно превышать пределы высоты, установленные в параграфе (d) Подразделения. 10. подпункта С. статьи 12.21 настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 181,624, Эфф. 5/9/11.)Невзирая на предыдущий параграф, следующие правила высоты должны применяться к Участку, который не расположен в районе холма или прибрежной зоны: в зоне R2, ни одно здание или сооружение не должно превышать 33 футов в высоту.В Зонах R1, RS или RE9 ни одно здание или сооружение не должно превышать 33 футов в высоту; за исключением того, что когда крыша самого верхнего этажа здания или сооружения или части здания или сооружения имеет уклон менее 25 процентов, максимальная высота должна составлять 28 футов. В зонах RE11, RE15, RE20, RE 40 или RA ни одно здание или сооружение не должно превышать 36 футов в высоту; за исключением случаев, когда крыша самого верхнего этажа здания или сооружения или части здания или сооружения имеет уклон менее 25 процентов, максимальная высота должна составлять 30 футов.(С поправками, внесенными Постановлением № 181,624, Эффект 5/9/11.)
Невзирая на вышесказанное, когда 40 или более процентов существующих одноквартирных домов с фасадом по обе стороны квартала имеют высоту застройки, превышающую эти пределы, максимальная высота любого Здания в этом блоке может быть средней высотой Жилищ, превышающей эти пределы. Ограничения по высоте в конкретных планах, зонах наложения исторических памятников или в разрешениях на отдельные подразделения имеют приоритет над требованиями настоящего Раздела 12.21.1. Этот раздел применяется, когда нет ограничений по высоте, налагаемых на Участки конкретным планом или исторической зоной перекрытия или созданных на основании утверждения подразделения. (Добавлен приказом № 181 624, след. 09.05.2011.)В зоне CR и в тех частях зон RD, R3 и RAS3, которые находятся в высотных округах № 2, 3 или 4, нет здание или сооружение не должны превышать шести этажей и не должны превышать 75 футов в высоту. Однако здание, спроектированное и используемое исключительно для жилых целей, или жилое здание в зоне RAS3, имеющее коммерческое использование на первом этаже, должно быть ограничено только количеством футов в высоту.(Изменено Постановлением № 174,999, Эфф. 1/15/03.)
В зоне PB ни одно парковочное здание не должно превышать высоту двух этажей в Высотном районе № 1; при условии, однако, что парковка автомобилей разрешается на крыше здания стоянки, если предусмотрена и поддерживается прочная ограждающая стена или парапет высотой не менее трех футов шести дюймов вокруг всех тех частей крыши, которые расположены и используется для стоянки автомобилей. Ни одно парковочное здание в зоне PB не должно превышать шести этажей в Высотном районе No.2, десять этажей в Высотном районе № 3 или 13 этажей в Высотном районе № 4. Цокольные этажи, расположенные полностью ниже естественного или готового уровня участка, в зависимости от того, что ниже, не должны учитываться при расчете разрешенной высоты парковки. здания в зоне PB. (Изменено Постановлением № 122,569, Эффект 02.09.62.)
A. Ограничения.
1. (Изменено Постановлением № 181,624, Эффект 5/9/11.) Общая площадь всех основных зданий на участке в коммерческой или промышленной зоне в Высотном районе No.1 не должен превышать в полтора раза Строительную площадь Лота; для Участка во всех других зонах, кроме Зон RA, RE, RS и R1, общая площадь этажа всех основных зданий на Участке в Высотном Районе № 1 не должна превышать трехкратную Строительную площадь Участка. .
Для зонированных участков RA, RE, RS и R1, не расположенных на склоне холма или в прибрежной зоне, общая жилая площадь должна соответствовать ограничениям площади этажа для каждой зоны. Для зонированных участков RA, RE, RS и R1, расположенных на склоне холма, как определено в Разделе 12.03 настоящего Кодекса, общая Площадь Жилого этажа должна соответствовать лимитам, установленным подпунктом «б» Подраздела 10. Подраздела С. статьи 12.21 настоящего Кодекса. Для зонированных участков RA, RE, RS и R1 в прибрежной зоне, не расположенной на склоне холма, как определено в Разделе 12.03 настоящего Кодекса, общая площадь всех основных зданий на Участке не должна превышать трехкратную Застроенная площадь участка.Части Высотного Района № 1 могут быть обозначены как относящиеся к Району с Ограниченной Высотой «L», и никакие здания или Строения в Высотном Районе No.1-L должен превышать шесть этажей и не должен превышать 75 футов в высоту. Части Высотного Района № 1 могут быть обозначены как находящиеся в «VL» Районе с Ограниченной Высотой, и ни одно здание или Строение в Высотном Районе № 1-VL не должно превышать трех этажей и не должно превышать 45 футов в высоту. Несмотря на это ограничение, части Высотного Района № 1-VL, которые также находятся в Зонах RAS3 или RAS4, не должны превышать 50 футов в высоту. Части Высотного Района № 1 также могут быть обозначены как находящиеся в Экстра ограниченной по высоте «XL», и никакие здания или Строения в Высотном Районе No.1-XL не должен превышать двух этажей, а самая высокая точка крыши любого здания или сооружения, расположенного в этом районе, не может превышать 30 футов в высоту. В зонах RA, RE, RS и R1 части Высотного округа № 1 также могут быть обозначены как находящиеся в одноэтажном высотном районе «SS», и никакие здания или сооружения в Высотном округе № 1-SS не должны превышает один этаж, и самая высокая точка крыши любого здания или сооружения, расположенного в этом районе, не может превышать 18 футов в высоту. Для целей Высотного округа No.1-SS, Подвал не считается Историей, если Отметка верхней поверхности пола или крыши над Подвалом не превышает двух футов в высоту в любой точке над готовым или естественным Уровнем, в зависимости от того, что ниже.
ИСКЛЮЧЕНИЕ: Здание в высотных районах №№ 1-XL, 1-VL, спроектированное и используемое исключительно для жилых целей, или Здание в зонах RAS3 или RAS4 должно иметь ограничение по высоте в футах, но не что касается количества историй.
2.Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе № 2 не должна превышать в шесть раз площадь застройки указанного участка. (С поправками, внесенными Постановлением № 161,684, Eff. 03.11.86.)
3. Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе № 3 не должна превышать в десять раз превышающую площадь застройки указанной много. (Изменено Постановлением № 161,684, Эффект 03.11.86.)
4. Общая площадь всех зданий на участке в Высотном районе No.4 не должен превышать в тринадцать раз строительную площадь указанного лота. (С поправками, внесенными Постановлением № 161,684, Eff. 11/3/86.)
5. При вычислении общей площади этажа в здании общая площадь, ограниченная внешними стенами внутри здания, должна рассматриваться как площадь этажа. этого здания, за исключением места, отведенного под велосипедную стоянку, лестницы, лифтовые шахты, световые площадки, помещения, в которых размещается механическое оборудование, связанное с эксплуатацией зданий, и открытые обеденные зоны ресторанов на первом этаже.(С поправками, внесенными Постановлением № 182,386, Эфф. 3/13/13.)
6. Если возникает какая-либо необычная ситуация или конструкция здания, так что трудно определить точное применение этих положений, Департамент строительства и Служба безопасности должна принимать такие определения таким образом, чтобы выполнить указанную цель и намерение настоящего документа.
8. При определении этажности любой подвал, содержащий жилые помещения, считается этажным. (Добавил Ord. No. 131,309, Eff.24/4/66.)
9. (Изменено Постановлением № 173,492, Эфф. 10/10/00.) Могут потребоваться дополнительные ограничения, как указано в Разделе 12.32 G.3.10. (Добавлено Постановлением № 161,684, Eff. 03.11.86.) Невзирая на любые другие положения этого раздела, части зданий на зонированном участке C или M, регулируемом положениями этого раздела, не должны превышать пределы высоты, указанные ниже, при нахождении в пределах расстояний, указанных от партии, классифицированной в зоне RW1 или более ограниченной зоне.
Расстояние | Высота |
от 0 до 49 футов | 25 футов |
от 5016 до 99 футов | |
От 100 до 199 футов | 61 фут |
Когда самая высокая существующая высота соседнего участка в зоне RW1 или более ограниченной зоне превышает класс зонированного объекта C или M более чем на пять футов здание или строение на участке C или M может превышать указанную выше высоту на количество футов, представленное разницей в уровне.
Здания, высота которых превышает указанную в данном подразделе, могут быть разрешены Администратором зонирования в соответствии с Разделом 12.24 X.22. (Пункт изменен приказом № 173,492, эфф. 10/10/00.)B. Исключения.
1. В Высотном районе № 1 сцены киностудии, сцены или небоскребы, временные башни и т. на каждые четыре фута такое здание или сооружение превышает три этажа или 45 футов в высоту.Указанные ярды должны быть добавлены к любым другим ярдам или отступам, требуемым другими положениями настоящей статьи.
2. Каждый раз, когда самая высокая точка прилегающего тротуара или поверхности земли в пределах пяти футов горизонтального расстояния, измеренного от внешней стены здания, превышает уровень отметки более чем на 20 футов, здание или сооружение могут превышать указанную высоту. стопы, предписанные в этом разделе, не более чем на 12 футов. Однако такая дополнительная высота не допускается в той степени, в которой такая дополнительная высота приводит к тому, что какая-либо часть здания или конструкции превышает высоту в футах, предписанную настоящим разделом, при измерении от наивысшей точки конструкции крыши или стены парапета. до отметки поверхности земли, которая находится по вертикали ниже этой точки измерения.Положения этого подразделения не распространяются на односемейное жилье, подпадающее под действие положений Раздела 12.21 A.17. настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 168,159, Эффект 14.09.92.)3. Конструкции и оборудование крыши. (С поправками, внесенными Приказом № 182,110, Eff. 5/29/12.)
(a) Цистерны или аналогичное оборудование, необходимое для эксплуатации и обслуживания здания, световые люки, башни, шпили, флагштоки, дымовые трубы, беспроводные мачты, резервуары для воды , силосы или аналогичные конструкции могут быть возведены выше предельной высоты здания на расстояние до пяти футов, если конструкция отодвинута от периметра крыши на пять футов.
Дымоход, вытяжные каналы, солнечные водонагреватели или любая конструкция крыши, на которой расположены лестницы, лифты или вентиляторы, также могут превышать предельную высоту здания до пяти футов, но не обязаны обеспечивать отступление от периметра крыши. Если высота ограничена семьюдесятью пятью (75) футами, конструкции крыши для размещения лифтов и лестниц могут превышать предельную высоту здания на двадцать (20) футов в высоту, а где высота ограничена тридцатью (30) футами. или сорок пять (45) футов, конструкции крыши для корпусов лифтов и лестниц могут превышать предел высоты здания до десяти (10) футов в высоту.
Запрещается использовать такие конструкции или любое другое пространство, превышающее установленный предел высоты, с целью обеспечения дополнительной площади пола.
(b) Во всех зонах, кроме «A», «R», «CR», «C1» и «C1.5», знак на крыше также может быть установлен выше установленного предела высоты.
(c) Конструкции и панели в сборе, поддерживающие исключительно солнечные энергетические системы («Солнечные конструкции»).
(1) Во всех зонах солнечные конструкции могут превышать поверхность крыши на 3 фута, даже если поверхность крыши находится на допустимой высоте здания или превышает ее.Высота должна измеряться до самой высокой точки конструкции и панели в сборе. Эти конструкции не обязаны обеспечивать отступление, как описано в параграфе (а) данного Подраздела.
(2) За исключением R1 и более ограничительных зон, солнечные конструкции, построенные на плоской крыше, могут превышать поверхность крыши на расстояние до 15 футов, даже если поверхность крыши находится на допустимой высоте здания или превышает ее. Высота должна измеряться до самой высокой точки конструкции и панели в сборе.
Исключение: в R1 и более ограниченных зонах солнечная конструкция может выходить за поверхность крыши на расстояние до 15 футов на плоской крыше, только если конструкция также используется для затенения жилой террасы на крыше или парковки на крыше. Однако конструкция (я) не может превышать предельную высоту. Этот абзац не требует отступлений.
4. Во всех высотных районах должна быть предусмотрена площадь парковочного этажа с необходимыми внутренними подъездными путями и пандусами к ним, пространство внутри конструкции крыши или пентхауса для размещения рабочего оборудования или механизмов здания, место, предназначенное для посадки и хранения вертолетов, а также помещения для хранения в подвале. не учитываются при определении общей площади дома.(С поправками, внесенными Постановлением № 146704, Эффект 12/9/74.)
5. Несмотря на ограничения по высоте района, в котором они расположены, муниципальные здания, находящиеся под контролем, эксплуатацией или управлением городских департаментов или агентств. может быть построена на максимальной высоте 35 футов. Кроме того, стандарты освещения спортивных площадок в парках, находящихся под контролем, эксплуатации или управлением Совета по отдыху и комиссарам парков и используемых для рекреационных целей, как это определено этим агентством, могут быть построены на максимальной высоте 75 футов и должны быть оборудованы соответствующими управление лучом для направления света на поле и предотвращения попадания бликов и рассеянного света на соседние объекты и должно включать автоматическое управление таймером с системой планирования включения / выключения.(Добавлено Постановлением № 174,788, Эфф. 10.05.02.)
6. (Изменено Постановлением № 163,627, Эфф. 20.06.88.) Невзирая на положения Раздела 12.21.1 A.10 ., здания на участке в зоне C или M в Высотном районе № 1 не должны иметь ограничений по высоте, как это предусмотрено Разделом 12.21.1 A.10., при любом из следующих обстоятельств:a. (С поправками, внесенными Постановлением № 173,492, Eff. 10/10/00.) Если одно или несколько из следующих дискреционных разрешений, инициированных заявлением владельцев собственности или их представителей, были предоставлены 1 января 1983 г. или после этой даты, и в частности учитывалась высота для одного или нескольких зданий: изменение зоны, изменение высоты района, исключение из определенного плана, условное использование, отклонение, карта участков, карта участков или разрешение на прибрежную застройку.Если в утверждении предусмотрена конкретная высота, то ограничение распространяется на здания и сооружения на участке; или
б. Если архитектурные и структурные планы, достаточные для полной проверки плана для разрешения на строительство здания или сооружения, были приняты Департаментом строительства и безопасности и для которых плата за проверку плана была собрана в дату или до даты вступления в силу этого подразделения, а также для которые не вносят никаких последующих изменений в те планы, которые увеличивают высоту.Однако любое такое разрешение на строительство становится недействительным, если строительство в соответствии с таким разрешением не начато в течение 18 месяцев с даты сбора платы за проверку плана.
Определенокодов на основе форм — Институт кодов на основе форм в Smart Growth America: Институт кодов на основе форм в Smart Growth America
Код формы
/ fôrm-bāsed kōd /
существительное
- Кодекс, основанный на форме, — это нормативный акт о землеустройстве, который способствует предсказуемым результатам строительства и высококачественной общественной сфере за счет использования физической формы (а не разделения использования) в качестве организационного принципа для кода.Кодекс, основанный на форме, — это постановление, а не просто руководство, принятое в городском, городском или окружном законодательстве. Кодекс, основанный на форме, предлагает мощную альтернативу традиционному регулированию зонирования.
Коды на основе форм определяют взаимосвязь между фасадами зданий и общественным пространством, форму и массу зданий по отношению друг к другу, а также масштаб и типы улиц и кварталов. Нормы и стандарты в виде кодов, основанных на форме, представлены как словами, так и наглядно нарисованными диаграммами и другими наглядными изображениями.Они привязаны к регулирующему плану, который определяет соответствующую форму и масштаб (и, следовательно, характер) развития, а не только различия в типах землепользования.
Этот подход контрастирует с акцентом на традиционном зонировании, направленным на микроменеджмент и сегрегацию землепользования, а также на контроль интенсивности застройки с помощью абстрактных и нескоординированных параметров (например, FAR, количество жилищ на акр, отступы, парковочные коэффициенты, транспортная LOS), игнорируя интегрированная встроенная форма.Не путать с руководящими принципами проектирования или общими заявлениями о политике: кодексы на основе форм являются нормативными, а не рекомендательными. Они составлены для реализации плана сообщества. Они пытаются реализовать видение сообщества, основанное на проверенных временем формах урбанизма. В конечном итоге код на основе форм — это инструмент; качество результатов разработки зависит от качества и целей плана сообщества, который реализует код.
Условное зонирование
Плотность использования, FAR (соотношение площадей), отступы, требования к парковке, максимальная заданная высота здания
Рекомендации по проектированию зонирования
Стандартные требования к зонированию, а также указанная частота проемов и сочленения поверхностей
Коды на основе форм
Указаны типы улиц и зданий (или их сочетание), линии застройки, количество этажей и процент площади застроенного фасада.
Пять основных элементов кодов на основе формы
1. План регулированияПлан или карта регулируемой территории с указанием мест, где применяются различные стандарты строительной формы.
2. Государственные стандартыОпределяет элементы в общественной сфере: тротуары, полосы движения, уличная парковка, уличные деревья и мебель и т. Д.
3. Строительные стандартыПравила, регулирующие характеристики, конфигурации и функции зданий, которые определяют и формируют общественное пространство.
4. АдминистрацияЧетко определенный и оптимизированный процесс рассмотрения заявок и проектов.
5. ОпределенияГлоссарий для точного использования технических терминов.
Дополнительные дополнительные элементы
Архитектурные стандартыПравила, контролирующие внешние архитектурные материалы и качество.
Стандарты ландшафтного дизайна
Нормы, регулирующие ландшафтный дизайн и растительные материалы на частной собственности, поскольку они влияют на общественные места.
Стандарты вывесок
Правила, регулирующие допустимые размеры вывесок, материалы, освещение и размещение.
Правила, регулирующие такие вопросы, как отвод и инфильтрация ливневых вод, застройка склонов, защита деревьев, доступ к солнечным батареям и т. Д.
Аннотация
Текстовые иллюстрации, поясняющие цели конкретных положений кодекса.
Примеры
FBCI собирает примеры хорошо разработанных кодов на основе форм из сообществ по всей территории США.С. и за рубежом, чтобы помочь исследованиям и составлению планов. Такие разделы, как «Регулирующий план Пеории» и «Стандарты ограждающих конструкций здания Pleasant Hill Bart Station», дают представление о передовых методах разработки и реализации кодов на основе форм.
Пожалуйста, просмотрите также Библиотеку кодов и страницу Премии Дрихауса, чтобы найти дополнительные примеры. Или посмотрите видеопрезентацию Билла Спиковски «Создание городской формы», чтобы подробно изучить историю и практику кодирования на основе форм.
Глава 17.42 ВЫСОТА И ОБМЕР ЗДАНИЯ
Глава 17.42
ВЫСОТА ЗДАНИЯ И ИЗМЕРЕНИЯ
Ячейки:
17.42.010 Назначение.
17.42.020 Высота здания.
17.42.030 Измерение высоты.
17.42.040 Исключения из предела высоты для основных конструкций.
17.42.010 Назначение.
В этой главе описаны необходимые методы измерения высоты конструкций в соответствии с пределами высоты и исключениями, установленными настоящим кодексом зонирования.(Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
17.42.020 Высота здания.
A. Если иное не предусмотрено в разделе 17.42.040 (Исключения из предела высоты для основных сооружений), высота сооружений не должна превышать предельную высоту для применимого района зонирования, установленного разделом II.
B. Дополнительные положения по высоте заборов и стен перечислены в главе 17.46 (Заборы и стены).
C. Дополнительные положения по высоте вспомогательных зданий и сооружений перечислены в главе 17.40 (Вспомогательные здания и сооружения). (Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
17.42.030 Измерение высоты.
A. Измерение высоты в целом. Допустимая высота должна измеряться как расстояние по вертикали в любой точке от среднего естественного уклона в пределах площади строительной площадки до самой верхней части здания или сооружения, включая конструкционный каркас и материал покрытия крыши. Сплошные декоративные элементы крыши, включая, помимо прочего, дорожки и перила, должны быть включены в максимальную высоту здания.Измерение высоты не должно запрещать использование любой части здания высотой пятнадцать футов или менее, измеренной от готовой поверхности земли, примыкающей к стене (называемой разницей в высоте). Естественный уклон должен означать первоначальное состояние поверхности грунта, которое существовало до механического профилирования или нарушения. Если исходное состояние поверхности земли не может быть определено, градостроитель может утвердить топографическое обследование собственности, подготовленное зарегистрированным инженером-строителем или лицензированным геодезистом, с указанием приблизительного первоначального состояния поверхности земли, которое может быть определено наилучшим образом. из записей и данных опроса.Средний естественный уклон должен означать среднюю отметку естественного уклона, основанную на двенадцати точках измерения по периметру здания до любых выемок и насыпей. Каждая точка измерения должна быть расположена (первая) в каждом углу здания и (вторая) через каждые тридцать футов вдоль непрерывных стен длиной более пятидесяти футов. «Угол» означает изменение плоскости стены на тридцать и более градусов. Однако, если у здания более двенадцати углов, то каждый угол должен быть точкой измерения независимо от требования о двенадцати точках.Точки должны быть определены, начиная с самого северного угла здания или сооружения, определяемого магнитным севером, затем перемещаясь по часовой стрелке вокруг здания или сооружения. Расчет среднего значения производится по следующей формуле:
Высота точки A + Высота точки B… ÷ количество баллов = Средняя естественная оценка
См. Рисунок 17.42.030-1 (Точки отметки на участке), где показаны точки отметки, расположенные на участке, и рисунок 17.42.030-2 (Измерения высоты основных конструкций).
Рисунок 17.42.030-1
точек на участке
Рисунок 17.42.030-2
Измерения высоты основных конструкций
1. Набор планов разрешения на строительство должен включать расчеты, определяющие средний естественный уклон для собственности, включая расположение и высоту точек естественного уклона по периметру следа здания.
2. Подтверждение инженером-строителем (или лицензированным геодезистом) заявителя о том, что на топографической карте существующих условий, прилагаемой к набору планов разрешения на строительство, указан естественный уклон, как определено в этом разделе.
3. Свидетельство инженера-строителя (или лицензированного геодезиста) заявителя о том, что во время проверки каркаса крыши высота здания не превышает допустимую высоту, указанную в этом заголовке. Это свидетельство должно сопровождаться записями об освидетельствовании или другими подобными данными, позволяющими проверить расчеты третьей стороной.Кроме того, «несъемный ориентир отметки высот» должен быть размещен на участке и отмечен на всех представленных планах.
4. После представления отчета инженера-строителя, который обнаруживает, что значительная часть пригодной для застройки площади участка подвергается затоплению, строительная площадка может быть поднята на один фут выше уровня инженерного затопления. Высота любого здания или сооружения, помещенного на эту приподнятую подушку, должна рассчитываться на основе нового уровня подушки, а не предыдущего существующего уровня.Добавление насыпи на участок не должно отрицательно влиять на потенциально допустимую высоту любого здания или сооружения.
B. Измерения высоты подвалов. Если в здании есть подвал, как определено в этом заголовке, высота здания должна измеряться, как описано в подразделе (A) этого раздела. Если дом с подвалом включает в себя осветительный колодец, лестничную клетку, подъезд к подъездной дорожке или другое сооружение, вырытое из грунта, высота должна измеряться от той точки здания, где будет естественный уклон, если бы не был разработан осветительный колодец или другое сооружение, вырытое из грунта.См. Рисунок 17.42.030-3 (Измерение высоты подвала).
Рисунок 17.42.030-3
Измерение высоты подвала
C. Измерение высоты боковин. Высота боковин измеряется от среднего естественного уклона до основания кровельной плиты непосредственно над ними. (Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
17.42.040 Исключения из предела высоты для основных конструкций.
Исключения из ограничений по высоте основных конструкций включают:
А.Дымоходы, расположенные в основном жилом здании, при условии, что их высота не превышает шести футов над линией крыши здания.
B. Солнечные панели могут выходить за пределы высоты, установленной для района зонирования, в соответствии со стандартами и правилами, которые гарантируют, что панели не будут оказывать определенного неблагоприятного воздействия на здоровье или безопасность населения, как это определено законодательством штата.
C. На основных зданиях архитектурные выступы (например, башни, купола), индивидуальные общей площадью не более четырехсот квадратных футов, могут простираться от главного здания на максимум двадцать восемь футов до боковой стены и тридцать футов до боковой стены. на крыше.См. Рисунок 14.42.040-1 (Допустимая высота башни / лестничной клетки).
Рисунок 17.42.040-1
Допустимая высота башни / лестничной клетки
D. Исключение для вертикальных проекций. Вертикальные архитектурные выступы на вспомогательных зданиях и сооружениях (например, купола, шпили, башни) могут превышать максимальную высоту на два фута до максимум семнадцати футов; при условии, что площадь проекции составляет не более пяти процентов от общей площади здания.(Приказ 582 § 1 (Исх. A) (часть), 2009 г.)
Мастер-план | Восстановление города
Генеральный план — это динамический долгосрочный плановый документ, который обеспечивает концептуальный план для направления будущего роста и развития. Основное планирование — это установление связи между зданиями, социальными объектами и окружающей их средой. Генеральный план включает анализ, рекомендации и предложения в отношении населения, экономики, жилья, транспорта, общественных объектов и землепользования.Он основан на мнениях общественности, опросах, инициативах по планированию, существующем развитии, физических характеристиках и социальных и экономических условиях.
Генеральное планирование может выполнять некоторые или все из этих ролей:
- Разработать график поэтапной реализации и реализации и определить приоритеты действий
- Действовать в качестве основы для восстановления и привлечения инвестиций частного сектора.
- Осмысляйте и формируйте трехмерную городскую среду.
- Определите общественные, получастные и частные пространства и общественные удобства.
- Определите сочетание использования и их физическое соотношение.
- Вовлекайте местное сообщество и действуйте как средство достижения консенсуса.
Поскольку инициативы по восстановлению города, как правило, являются долгосрочными предложениями, важно рассматривать генеральный план как динамический документ, который можно изменять в зависимости от меняющихся условий проекта с течением времени. Например, в случае программы переселения Сантьяго, подробно описанной в этом томе, муниципальный генеральный план изменялся 29 раз на этапе реализации.Эти изменения были направлены на то, чтобы обеспечить большую плотность и высоту в некоторых областях, или ограничить и снизить высоту зданий, включая определение территорий, находящихся под патримониальной защитой (Arraigada, Moreno, and Rovirosa 2007). Такая гибкость оказалась полезной для сектора недвижимости, позволив увеличить количество этажей и количество жилых единиц в каждом здании.
Генеральные планы могут играть важную роль в определении формы городской среды. Если их неправильно продумать, они могут привести к проблемам в будущем.Например, одна из критических замечаний по поводу генерального плана Сантьяго заключалась в том, что он был слишком гибким в установлении стандартов благоустройства и проектирования объемов зданий. Следовательно, качество этих зданий с точки зрения архитектурного дизайна и строительных материалов было сочтено одним из слабых мест программы переселения (см. Фотографию). Жители также раскритиковали неприятный контраст высоких башен с существующей исторической городской структурой, а также тот факт, что новые башни не очень хорошо вписываются в традиционные кварталы.Все эти вопросы можно было решить заблаговременно в рамках генерального плана.
Фотография: Недостаточное внимание к городскому дизайну, высоте застройки и массивности вызвало критику в отношении программы восстановления населения Сантьяго.
© Ана М. Валенсуэла. Используется с разрешения. Для повторного использования требуется разрешение.
Процесс разработки мастер-плана
В зависимости от роли мастер-плана, он может иметь различные разделы и разрабатываться разными способами.Однако в этом разделе объясняются некоторые общие знаменатели хорошего генерального плана (см. Рисунок).
Технико-экономическое обоснование: Технико-экономическое обоснование представляет собой объективный анализ имеющихся вариантов развития. Он включает в себя результаты, анализ и выводы из упражнений на видение и определение объема работ для данного участка или центральной части города. Он показывает, подходит ли выбранный объект для предполагаемой функции, принимая во внимание финансовые, социальные и экологические аспекты каждого предложения.Многие комплексные генеральные планы начинаются с технико-экономического обоснования, чтобы понять географический, экологический и исторический контекст объекта. Этот процесс основан на собранной информации и анализе, проведенном на этапе определения объема работ. Любые справочные отчеты, которые считаются необходимыми (то есть гидрология, окружающая среда, культурное наследие, транспорт и т. Д.), Также должны быть заказаны на этом этапе для информирования процесса генерального планирования (Blackmore 1990).
Рисунок: Процесс сводного планирования
Технико-экономическое обоснование проекта развития набережной реки Сабармати
В случае с Корпорацией развития набережной Сабармати в Индии, правление поручило местной некоммерческой группе экологического планирования провести технико-экономическое обоснование.Это исследование было завершено в течение нескольких месяцев. В исследовании оценивалась осуществимость нового предложения по ограничению ширины существующей реки. В предложении, изложенном в исследовании 1997 года, конкретно содержится призыв ограничить ширину существующей реки до 275 метров. Свободная ширина реки варьировалась от 340 метров до 600 метров на всем протяжении. Исследование показало, что площадь, рекультивированная в ходе этой речной тренировки, составит около 162 гектаров (которые впоследствии увеличились до 200 гектаров) на 9 км (км) (которые впоследствии расширились до 12 км) вдоль западного и восточного берегов реки.Согласно технико-экономическому обоснованию, продажа 20 процентов этой земли покроет всю стоимость проекта, тогда как остальная часть рекультивированной земли может быть использована для общественных благ, таких как новые улицы, парки и другие городские удобства. Ключевой особенностью этого предложения была непрерывная прогулка вдоль восточного и западного берегов реки. В исследовании также предложены механизмы реализации и стратегии финансирования.
Стратегические рамки . Стратегическая основа сопровождает генеральный план и создает основу для определения исходной информации, связанной с физическим, социальным и экономическим контекстом объекта и окружающей среды.Эта справочная информация должна описывать расположение и размеры сайта, топографию и существующие способы использования. Он должен освещать текущие правила зонирования и соответствующие / применимые политики планирования, а также любые особо важные возможности и ограничения, относящиеся к участку (CABE 2008; Growth Areas Authority 2009). Таким образом, стратегическая структура включает:
- Физические аспекты проекта регенерации
- Видение и объем, подготовленные на этапе оценки
- Различные элементы или функции, которые могут выступать в качестве катализаторов изменений
- Экономическое обоснование развития
- Вопросы и варианты стратегической реализации
- Рекомендации о том, как стратегическая структура будет информировать и повлиять на дизайн (CABE 2008)
Стратегическая структура имеет решающее значение для разработки обоснованного пространственного генерального плана на следующем этапе.Он включает в себя все исследования и анализ, которые необходимы перед переходом на этап проектирования, особенно анализ городского проектирования, который предоставляет варианты для различных сценариев городской формы.
На этапе стратегического планирования команда также определяет, какие основные компетенции необходимы для разработки генерального плана. Они могут включать городской дизайн и планирование, ландшафтный дизайн, планирование транспорта, экономическое развитие, планирование затрат / обследование, культурное наследие, анализ конкретного промышленного сектора, а также городскую социологию и статистику преступности (CABE 2008).
Физические и пространственные элементы генерального плана . После того, как технико-экономическое обоснование и стратегические рамки составлены, процесс физического генерального планирования продолжается. На основе первых двух этапов генеральные планы устанавливают и разрабатывают варианты землепользования, которые позже будут преобразованы в трехмерные модели для определения конечных потребностей в развитии, а также затрат и стоимости. Таким образом, пространственный генеральный план должен включать такие элементы, как масса, высота, плотность, ориентация, сетки и блоки (без архитектурных или стилевых деталей), транспортные системы и открытые пространства (CABE 2008).Генеральный план должен также охватывать некоторые или все из следующих элементов, чтобы обеспечить общий целостный и успешный результат проектирования и использования:
- Изображение, характер района и наследие. План должен показывать интеграцию контекстных функций. Местная окружающая топография, вода, а также характерные особенности ландшафта и наследия должны быть включены в план, где это возможно. Эти элементы имеют огромное влияние на характер городской территории.Например, генеральный план для двух кварталов Синьтяньди в районе Тайпинцяо в Шанхае сохранил оригинальные здания шикумэнь, несмотря на противодействие со стороны правительства и кажущееся отсутствие экономического обоснования. Проект был успешным в создании большой экономической ценности за счет усилий по сохранению, что привело к росту цен на землю в прилегающих районах. Позже эти районы были преобразованы в плотные офисные и жилые здания. Важным моментом в данном случае является то, что надбавки с высокой плотностью на прилегающих территориях использовались как инструмент перекрестного субсидирования при сохранении этих двух блоков.Действительно, девелопер признает, что без высокой отдачи от прилегающих застроек проект консервации был бы неосуществим с финансовой точки зрения. Это более подробно описано в главе 6, в которой описывается сохранение двух кварталов Синьтяньди в Шанхае.
- Различное использование, включая жилые и коммерческие помещения . План должен показывать расположение различных типов использования, плотности, урожайности и размеров партии. При разработке жилья необходимо учитывать различные типы жилья, размеры и сроки владения.В этом контексте план должен также обеспечивать соответствующую плотность и разнообразие жилья. Генеральный план также должен быть достаточно гибким, чтобы со временем можно было изменять разнообразие жилищного фонда по мере созревания сообществ (Growth Areas Authority 2009). Точно так же коммерческие районы должны быть спланированы в пределах других районов, чтобы способствовать развитию районов смешанного использования, которые оживлены в любое время дня. В генеральный план также следует включить использование земель в развлекательных и торговых целях. Наконец, генеральный план должен содержать стратегию расположения улиц, которая наилучшим образом соответствует характеру участка.
- Открытое пространство и общественное пространство. Юрисдикции по всему миру потребуют различных предписаний по использованию открытых пространств. На планах должно быть указано расположение открытых пространств, включая функции, размер и масштаб. Однако при проектировании и планировке следует учитывать как качественные, так и количественные показатели, а также соотношение активного и пассивного использования. Также следует учитывать более широкую связь с более крупной сетью открытых пространств в целом. Например, Департамент планирования города Нью-Йорка работает на основе того, что «коэффициент открытого пространства — это количество открытого пространства, необходимое на участке жилого зонирования в неконтекстных районах, выраженное в процентах от общей площади участка на участке.Например, если для здания с площадью 20 000 квадратных футов требуется 20 квадратных метров открытого пространства, это будет означать, что на участке для зонирования потребуется 4000 квадратных футов открытого пространства (0,20 × 20 000 квадратных футов) (City of New Йорк 2014b). Другой пример — случай Шанхая, где в 2003 году муниципальное правительство ввело политику «двойного увеличения и двойного уменьшения», которая применялась к центральному городу. «Двойное увеличение» потребовало увеличения зеленых насаждений и открытых пространств в новых застройках, тогда как «двойное уменьшение» потребовало уменьшения площади этажа здания и соотношения площадей (FAR) этих застроек для улучшения качества жизни в центральный город.Это привело к пересмотру контрактов между частным и государственным секторами и обеспечило более сбалансированную городскую среду в центре города.
- Биоразнообразие . План должен показывать расположение значительных ценностей биоразнообразия, а также то, должны ли они быть включены в разработку участка и каким образом. Факторы биоразнообразия и окружающей среды также следует планировать в начале проектов по восстановлению, чтобы защищать, улучшать, управлять и поддерживать баланс между использованием в целях развития и устойчивостью флоры и фауны.Это поможет избежать каких-либо проблем с политикой на более позднем этапе. Например, участок может быть домом для исчезающего вида, что может потребовать перепроектирования участка или переселения вида. Поэтому особенно важно обследовать землю и оценить биоразнообразие на раннем этапе процесса (Growth Areas Authority 2009).
- Комплексное водное хозяйство и коммунальные услуги . Дизайн плана должен основываться на водных путях участка, с принятием осторожных решений по сохранению водно-болотных угодий и водосборных бассейнов.В то же время необходимо защитить набережную от полной приватизации и сохранить общественное использование водных путей. При проектировании участка необходимо учитывать существующие и новые водные пути и водосборы, а также коммунальную инфраструктуру. Это поможет обеспечить подачу воды, электричества, газа, канализации и телекоммуникационной инфраструктуры на все участки участка. Также необходимо учитывать пропускную способность водных путей. При необходимости следует делать поправки на расширение во избежание затопления.Следует также сделать дополнительные допущения для развития новых замедляющих бассейнов или сохранения существующих водно-болотных угодий, обеспечивая при этом эффективность за счет включения водочувствительного городского дизайна (Growth Areas Authority 2009). Пример произошел в Ахмедабаде, Индия, где ряд подпорных стен был использован во время реконструкции набережной для предотвращения наводнений и эрозии. Были также интегрированы линии подземной канализации, которые влияли на местное неформальное развитие вдоль берега реки (см. Главу 7).В связи с этим необходимо также учитывать размер сервитутов для коммунальных предприятий, чтобы обеспечить минимальное влияние на развитие.
- Транспорт . План должен показывать иерархию улиц, пешеходных и велосипедных дорожек, а также маршрутов общественного транспорта и грузовых перевозок. Следует также указать, как будут спроектированы магистральные дороги, соединительные улицы и местные подъездные улицы для обслуживания нескольких видов транспорта, землепользования и деревьев. Приоритет следует отдавать общественному транспорту, а пешеходные и велосипедные прогулки следует поощрять за счет расположения дорожек (CABE 2008; Growth Areas Authority 2009).Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, правительству удалось интегрировать существующее планирование транспорта и землепользования в Генеральный план Анакостии. Затем он построил полную систему, включая новую станцию метро на набережной в качестве центрального элемента. Это, в свою очередь, позволило вновь открыть ряд улиц и восстановить сетевую сеть. Это также позволило проложить пешеходную тропу вдоль набережной (см. Главу 9).
Что определяет характер городской территории?
Городские дизайнеры и архитекторы использовали термин «характер» или «чувство места» с первых дней городского дизайна.