Выкупная цена аварийного жилья судебная практика: О взыскании выкупной цены за аварийное жилье

Содержание

О взыскании выкупной цены за аварийное жилье

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу О взыскании выкупной цены за аварийное жилье (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: О взыскании выкупной цены за аварийное жилье Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 32 "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд" ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)Суд, разъясняя порядок применения ч. 4, 6 ст. 32 ЖК РФ, отметил, что изъятие у собственника жилого помещения для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании соглашения, заключаемого между таким собственником и органом местного самоуправления. В данном соглашении определяются размер возмещения, сроки и другие условия изъятия. Данное соглашение, кроме всего прочего, является основанием для регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение от бывшего собственника к органу местного самоуправления. В связи с этим, по мнению суда, в рассматриваемом случае взыскание с органа местного самоуправления выкупной стоимости признанного аварийным жилого помещения при отсутствии такого соглашения привело бы к тому, что истицей были бы получены денежные средства, составлявшие стоимость жилого помещения, но при этом она осталась его собственником.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 56.3 "Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Руководствуясь статьей 56.3 Земельного кодекса РФ и установив, что согласно данным технического паспорта процент износа жилого дома составляет 59%, заключением межведомственной комиссии жилой дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу; несмотря на обращение истца, выкуп жилого помещения до настоящего времени не произведены, иное жилое помещение или денежная компенсация взамен квартиры в связи со сносом дома не представлены, суд правомерно признал незаконным бездействие, выразившееся в непредоставлении выкупной стоимости аварийного жилого дома, и взыскал выкупную стоимость изымаемого жилого помещения и земельного участка, оценив представленное экспертное заключение, обоснованно придя к выводу, что ответчик должен возместить истцам рыночную стоимость права требования квартиры, из них: рыночная стоимость квартиры с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, стоимость непроизведенного капитального ремонта, убытки, причиненные изъятием помещения и изменением места жительства.

Нормативные акты: О взыскании выкупной цены за аварийное жилье

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — Верховный Суд Российской Федерации




    ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ
  ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ
               И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ


     Верховным  Судом  РФ  проведено  изучение  судебной   практики
рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных  прав
граждан в случае признания жилого помещения  либо  многоквартирного
жилого дома непригодным  для  проживания,  аварийным  и  подлежащим
сносу или реконструкции.
     Изучение судебной практики  показало,  что  в  основном  споры
указанной категории возникают в связи  с  ненадлежащим  исполнением
органами местного самоуправления обязанностей, возложенных  на  них
жилищным законодательством.
В связи с этим судами рассматривались дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и другие споры. Анализ судебной практики рассмотрения дел указанной категории свидетельствует о том, что суды в основном правильно определяют закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, учитывают правовые позиции Конституционного Суда РФ, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". 1. Некоторые вопросы рассмотрения дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления и межведомственных комиссий, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определением сроков расселения таких домов Частью 4 ст.
15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2 Положения). В соответствии с п. 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции. В силу п. 47 Положения по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов. Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Решение межведомственной комиссии, органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений могут быть оспорены в суде в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ. Так, Г. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или ремонта, о признании права на внеочередное обеспечение жилым помещением по договору социального найма, возложении на ответчика обязанности предоставить жилое помещение на условиях договора социального найма. Определением городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, в принятии искового заявления Г.
в части требований о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или ремонта отказано. В остальной части исковое заявление принято к производству суда первой инстанции. Отказывая Г. на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ в принятии искового заявления в части требования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или ремонта, судебные инстанции правомерно исходили из того, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, и не входит в полномочия судебных органов.
Одновременно Г. было разъяснено, что в целях защиты своих законных прав и интересов она вправе оспорить бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания, обратившись в суд в порядке, предусмотренном ст. 254 ГПК РФ. При рассмотрении другого дела апелляционным определением областного суда отменено решение районного суда по иску Д. и других к администрации городского округа о признании жилого здания аварийным, жилых помещений непригодными для проживания и предоставлении жилых помещений, которым были частично удовлетворены исковые требования граждан, признаны непригодными для проживания жилые помещения, на администрацию городского округа возложена обязанность предоставить истцам в черте городского округа по договору социального найма благоустроенные жилые помещения. Отменяя решение суда в части удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что в силу ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 7, 42, 51, 52 Положения решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий, принятие решения производится в порядке, установленном Положением. Поскольку решения по вопросу о соответствии занимаемых истцами помещений установленным требованиям не принималось, действия (бездействие) органов местного самоуправления при разрешении постановленного вопроса не обжалованы и незаконными не признаны, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к обоснованному выводу, что судом разрешен вопрос, относящийся к исключительной компетенции межведомственной комиссии, заявленное требование о признании жилого помещения непригодным для проживания не может быть разрешено в порядке искового производства и производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании ст. 220, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ. При рассмотрении дела об оспаривании заключения межведомственной комиссии необходимо проверять как соблюдение порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан. Как показывает анализ судебной практики, чаще всего граждане обжалуют заключения межведомственных комиссий с целью признания незаконным заключения комиссии, возложения на нее обязанности составить заключение в соответствии с установленными законом требованиями. При рассмотрении данной категории дел судами, в частности, проверялось, вынесено ли заключение компетентным составом межведомственной комиссии, включались ли в ее состав лица, указанные в п. 7 Положения, - представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты проектно-изыскательских организаций. Кроме того, судами выяснялось, производилась ли оценка фактического состояния жилого помещения на предмет его соответствия требованиям, установленным Положением, для чего в необходимых случаях назначались экспертизы. Распределяя бремя доказывания, суды руководствовались положениями ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, согласно которым обязанность по доказыванию законности оспариваемого заключения возлагается на принявший его орган. Например, решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, удовлетворено заявление П. и других лиц о признании незаконным заключения межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, о признании многоквартирного жилого дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту. На межведомственную комиссию возложена обязанность рассмотреть вопрос о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Судом установлено, что заявители являются как нанимателями, так и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, по результатам обследования помещений дома установлена возможность проведения капитального ремонта дома. Удовлетворяя требования заявителей о признании заключения межведомственной комиссии незаконным, судебные инстанции исходили из того, что оно не соответствует требованиям действующего законодательства. Согласно п. 43 Положения при оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям (п. 44 Положения). Комиссия, произведя визуально осмотр конструкции дома, сочла, что требуется ремонт свайного основания, стен (частично замена бруса, пораженного гнилью), цокольного перекрытия, чердачного перекрытия (частичный ремонт в местах протечек), межэтажного перекрытия; лестниц (укрепление перил и окраска), кровли, крыши, системы электрооборудования, текущий ремонт печей, ремонт окон, падовых стояков, покрытия пола. Судом установлено, что процедура оценки жилого помещения и оспариваемое заключение межведомственной комиссии не соответствуют приведенным требованиям Положения, поскольку при проведении комиссионного обследования дома какое-либо оборудование или специальные замеры комиссией не проводились, осмотр проводился визуально. Акт обследования жилого дома и заключение межведомственной комиссии не соответствуют форме, установленной приложениями N 1 и 2 к Положению. Кроме того, заявители в обоснование требований ссылались на заключение эксперта, согласно которому отдельные конструкции и помещения многоквартирного жилого дома (в частности, помещения техподполья, чердака, подъездов, коридоров, общих кухонь и туалетов, жилых комнат) не отвечают требованиям, указанным в разделе II Положения. При этом экспертом дополнительно выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих в указанном доме гражданам вследствие ухудшения технического состояния дома в связи с физическим износом (обрушение цокольного перекрытия, уменьшение рабочего диаметра свай из-за разрушения оголовков тела свай и поражения гнилью, повреждение инженерно-технических систем отопления и электроснабжения), изменения параметров среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяют обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований (несоответствие санитарным нормам параметров влажности древесины забирки, древесины свай, древесины прогонов крыши, влажности воздуха жилых помещений; наличие плесневелых грибков, гнили на деревянных конструкциях несущих стен; распространение фекальных масс по затопленному помещению техподполья и придомовой территории; высыпание утеплителя цокольного перекрытия). Комиссией, располагавшей указанным заключением эксперта на момент проведения обследования жилого дома, указанные выводы эксперта о наличии вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих в этом доме граждан, в том числе заявителей, опровергнуты не были. К материалам дела не были приобщены документы, в том числе заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), из которых было бы видно, что деформации конструкции цоколя дома, а также фундамента соответствуют требованиям СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты", техническое состояние наружных стен и перегородок соответствует требованиям СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", что выявленные факты поражения плесневелым грибком несущих стен, распространения фекальных масс по затопленному помещению подполья и придомовой территории соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам. Установив, что осмотр жилого дома проводился только визуально, без применения вообще каких-либо измерительных приборов и приспособлений, суд пришел к правильному выводу о нарушении процедуры проведения оценки соответствия помещения установленным в п. 44 Положения требованиям. Также суд признал необоснованным вывод комиссии о возможности проведения капитального ремонта, поскольку он не подтверждался ни техническим заключением о целесообразности и стоимости ремонтных работ, ни каким-либо иным документом. Удовлетворяя заявление о признании незаконным решения межведомственной комиссии, суд вправе возложить на такую комиссию обязанность в определенный срок провести оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее существа. Как показало изучение судебной практики, при рассмотрении дел по заявлениям граждан об оспаривании заключений межведомственных комиссий суды в целом правильно применяют положения ч. 1 ст. 258 ГПК РФ и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих". Последствия вынесенного судом решения о признании заключения межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения. При принятии решения о признании незаконным заключения межведомственной комиссии о соответствии жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности (непригодности) для проживания суды возлагали на межведомственную комиссию обязанность провести обследование жилого помещения (жилого дома) на предмет соответствия требованиям, установленным Положением, а также, как правило, устанавливали определенный срок для такого обследования, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу. Возлагая на межведомственную комиссию такую обязанность, суд не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято. Например, решением городского суда были частично удовлетворены исковые требования С. и В., признаны незаконными заключение межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным для постоянного проживания и постановление главы администрации городского округа в части необходимости проведения капитального ремонта. На администрацию городского округа была возложена обязанность признать жилое помещение непригодным для проживания. Отменяя решение городского суда и направляя дело на новое рассмотрение, судебная коллегия областного суда пришла к следующим выводам. Согласно оспариваемому акту обследования помещения межведомственной комиссией жилое помещение, занимаемое истцами, было признано пригодным для проживания, вместе с тем признана необходимость капитального ремонта данного жилья. В ходе рассмотрения гражданского дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно результатам которой спорное жилье не является пригодным для проживания, создает угрозу для жизни и здоровья граждан, при этом капитальный ремонт не сможет исправить существующую ситуацию, а реконструкция в данной ситуации нецелесообразна ввиду несоразмерности затрат стоимости жилого помещения. С учетом совокупности исследованных доказательств судебная коллегия правомерно согласилась с выводами суда первой инстанции о незаконности заключения межведомственной комиссии и постановления главы администрации городского округа в части необходимости проведения капитального ремонта. Вместе с тем судебная коллегия обоснованно указала, что, возлагая на орган местного самоуправления обязанность признать спорное жилье непригодным для проживания, суд первой инстанции не учел, что решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Понуждение ответчика к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный ст. 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей. Вопросы признания жилых помещений частного жилищного фонда пригодными (непригодными) для проживания граждан отнесены к компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органами местного самоуправления. Апелляционным определением областного суда было отменено решение районного суда об отказе в удовлетворении заявления Р. о возложении обязанности на администрацию муниципального образования делегировать комиссии по признанию жилых помещений муниципального жилищного фонда города непригодными для проживания полномочия по признанию непригодным для проживания жилого дома, находящегося в его собственности. Судом установлено, что Р., являющийся собственником жилого дома, обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о создании комиссии для признания указанного жилого дома аварийным. Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования отказано в удовлетворении заявления Р. с указанием на то, что принятие решения по признанию частных домов пригодными (непригодными) для проживания является правом органа местного самоуправления, но не обязанностью. С учетом ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 2, 5, 8 Положения суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных жилых помещений в целях признания их пригодными (непригодными) для дальнейшего проживания, кроме обследования создаваемыми на уровне муниципального образования межведомственными комиссиями. При таких обстоятельствах, установив бездействие администрации муниципального образования по рассмотрению заявления Р., суд апелляционной инстанции обоснованно принял новое решение о возложении на администрацию муниципального образования обязанности произвести обследование жилого дома, принадлежащего на праве собственности Р. 2. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т. е. путем выкупа изымаемого жилого помещения. В связи с возникающими в судебной практике вопросами о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подп. "и" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Так, X., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, X. поставлена в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд исходил из положений ст. 32 ЖК РФ, согласно которым на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением. Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т. е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Вместе с тем если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Например, определением судебной коллегии областного суда было отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска В. и Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого помещения на праве собственности. Судом установлено, что В. и Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания. Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда на 2004-2010 гг. был включен в перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 г. в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке ст. 32 ЖК РФ предъявлено не было. Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", судебная коллегия пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность. В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания. Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого. Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам администрации муниципальных образований о переселении собственников аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения), свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной правоприменительной практики. Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья. Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома. Позицию последних следует признать правильной, она нашла отражение и в судебной практике Верховного Суда РФ. Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования к С. и Е. о прекращении права собственности, признании права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое помещение. Как было установлено судом, С. и его супруге Е. администрацией муниципального образования была предложена мена квартиры общей площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики отказались от переселения в предложенное жилое помещение. Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости выселения супругов П. по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86-89 ЖК РФ, в предложенное жилое помещение, поскольку оно является более благоустроенным по сравнению с занимаемым, указав, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая С. квартира, включен в адресную программу края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда. Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что в порядке, установленном ст.ст. 86-89 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору социального найма, в связи с чем указанные нормы права не подлежали применению при рассмотрении спора о выселении собственника подлежащего сносу жилого помещения. Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пп. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности ст. 32 ЖК РФ. Поскольку данных о том, что С. предлагалось выкупить принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке, определенном ст. 32 ЖК РФ, не имелось, то С, как собственник жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ12-88). В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У. к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру судебные инстанции, установив, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о наличии правовых оснований для прекращения права собственности У. на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о его сносе. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме. Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что по смыслу положений ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами расходов. Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Например, определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда было оставлено без изменения решение районного суда о частичном удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к А. и членам его семьи об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением. Судом установлено, что А. и Г. на праве собственности, возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность, принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Рассматривая возражения ответчиков относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее. Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено. Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которой произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет. Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом. Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена. Например, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако жилое помещение, признанное непригодным для проживания, принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье. Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на предоставление жилого помещения по договору социального найма. При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье, необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат. Например, отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора в защиту прав и интересов П. к администрации муниципального образования о предоставлении П. и членам его семьи вне очереди жилого помещения по договору социального найма, судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в результате которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом, явились умышленные действия третьих лиц - Д. и К., вина которых установлена приговором районного суда, однако истец не пожелал воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска, вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть возложена ответственность за неправомерные виновные действия третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего. Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение на строительство дома взамен сгоревшего и на вырубку леса для восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный лес продан истцом. 3. Обеспечение жилищных прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания При рассмотрении дел по искам о выселении граждан из занимаемых жилых помещений, заявленным по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86, 87 ЖК РФ, необходимо проверять соблюдение установленного Положением порядка признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Так, районным судом рассмотрен ряд дел по искам государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования о выселении граждан из жилых помещений с предоставлением других жилых помещений. В удовлетворении заявленных требований по всем делам судом отказано, поскольку при разрешении требований образовательного учреждения было установлено, что принадлежащее истцу на праве оперативного управления здание общежития в установленном порядке аварийным не признано. При этом был признан необоснованным довод истца о том, что аварийное состояние здания подтверждено заключением ОАО "Калининградпромпроект", поскольку в силу п. 7 Положения, действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2), признание помещения непригодным для проживания граждан, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в этих целях. Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке. В судах рассматривается большое количество жалоб граждан на решения органов местного самоуправления в части определения сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также переноса уже установленных сроков. При рассмотрении таких дел судами, как правило, учитываются разъяснения, данные Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г. Согласно данным разъяснениям определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления. Однако в ситуации, когда дальнейшее проживание в аварийном жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его семьи, суд вправе обязать орган местного самоуправления предоставить указанным лицам другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке на основании ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Например, районным судом был удовлетворен иск прокурора в интересах Т. Суд установил, что многоквартирный дом, в котором проживает истец, признан аварийным и подлежащим сносу в декабре 2007 г. Срок расселения дома установлен органом местного самоуправления до 30 ноября 2008 г. Однако уже на момент обследования в 2007 году состояние фундамента, стен, крыши и других конструктивных элементов здания оценивалось как недопустимое. Тем не менее сроки расселения неоднократно переносились, и в 2012 году расселение отложено до 31 декабря 2013 г. По результатам экспертизы установлено, что на момент рассмотрения дела существует опасность обрушения чердачного перекрытия в жилые помещения. Возникла реальная угроза жизни и здоровью проживающих в доме граждан. При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным постановление администрации о переносе сроков расселения и обязал предоставить Т. жилое помещение во внеочередном порядке. Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. Например, при рассмотрении дела по иску В. и О. к администрации города о возложении обязанности предоставить вне очереди жилое помещение установлено, что истцы по договору социального найма занимают комнату площадью 10,8 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире, состоящей из трех жилых комнат площадью 17,3 кв. м, 11,4 кв. м и 10,8 кв. м, коридора площадью 5 кв. м, кладовой площадью 1,4 кв. м и кухни площадью 9,6 кв. м. Заключением межведомственной комиссии города многоквартирный дом, в котором расположена указанная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. Суд первой инстанции, определяя размер жилого помещения, подлежащего предоставлению в связи с выселением (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), исходил из того, что истцы пользуются в коммунальной квартире вспомогательными помещениями общей площадью 16 кв. м (площадь коридора, кладовой, кухни). Сложив общую площадь вспомогательных помещений квартиры (16 кв. м) и площадь жилого помещения, занимаемого истцами (10,8 кв. м), суд пришел к выводу о возложении на администрацию города обязанности предоставить истцам вне очереди комнату в коммунальной квартире общей площадью не менее 26,8 кв. м, в том числе жилой не менее 10,8 кв. м. Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда и указал, что при расчете общей площади жилого помещения, представляющего комнату в коммунальной квартире, в ее размер не подлежат включению площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, а только те вспомогательные помещения, которые находятся в пределах такой комнаты, полагая, что это вытекает из положений ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассматривая дело в кассационном порядке, пришла к выводу, что судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование и применение положений ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма, Судебная коллегия указала на необходимость применения в данном случае в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ по аналогии положений ст.ст. 15, 16, 42 ЖК РФ. Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. В связи с этим был признан несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, производится в других целях - для определения доли расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Указанные выше правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 43-КГ13-2). Площадь жилого помещения, находящегося в собственности нанимателя или члена его семьи, не подлежит учету при определении площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья. По делу по иску прокурора в интересах Л., М., А., К. судом было принято решение о признании незаконным бездействия администрации муниципального района по непредоставлению истцам благоустроенного жилого помещения, возложении обязанности предоставить М., А. и К. по договору социального найма жилое помещение в виде квартиры, отвечающей санитарным и техническим требованиям, в черте населенного пункта, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, общей площадью не менее 39,6 кв. м. При рассмотрении дела в апелляционном порядке судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики правомерно не согласилась с выводами районного суда о том, что жилое помещение должно быть предоставлено только троим из истцов, поскольку у Л. в собственности имеется однокомнатная квартира. Обоснованно указала, что в данном случае благоустроенное жилое помещение по договору социального найма должно быть предоставлено всем истцам, поскольку предоставление жилого посещения по договору социального найма в связи со сносом дома носит компенсационный характер. В отличие от случаев предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57 ЖК РФ), наличие в собственности нанимателя по договору социального найма или члена его семьи другого жилого помещения не может служить основанием для отказа в предоставлении взамен жилого помещения, пришедшего в непригодное для проживания состояние, равнозначного благоустроенного жилого помещения по договору социального найма на основании ст. 89 ЖК РФ. Требования органа местного самоуправления о выселении нанимателя и членов его семьи из аварийного жилого помещения не могут быть удовлетворены, если будет установлено, что предлагаемое для переселения жилое помещение не отвечает уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или может привести к ухудшению жилищных условий. По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности предлагаемого для переселения жилого помещения в основном правильно руководствуются требованиями, определенными в Положении, а также нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не могут быть снижены установленные Правительством РФ минимальные гарантии. В судебной практике имеются примеры отказа в удовлетворении исковых требований о выселении граждан из жилых помещений, находящихся в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, если предлагаемые помещения не отвечали уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта. Например, городским судом было отказано в удовлетворении иска администрации муниципального образования к Т. и членам ее семьи о выселении из жилого помещения в связи с признанием его непригодным для проживания. Проанализировав положение об определении уровня благоустройства жилищного фонда муниципального образования, в соответствии с которым жилищный фонд считается благоустроенным, если он оборудован в том числе центральным отоплением независимо от источника поступления тепла (от ТЭЦ, котельной, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь), суд пришел к выводу, что жилое помещение, в которое истец просит переселить ответчиков, не является благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта ввиду отсутствия в квартире центрального отопления (имелось только печное), в связи с чем оно не соответствует требованиям, предъявляемым ст. 89 ЖК РФ. В другом деле судом было отказано в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования о выселении Е. и членов ее семьи из признанного непригодным для проживания жилого помещения, оборудованного центральным отоплением, в жилое помещение с печным отоплением. При этом суд указал, что хотя предложенное для переселения жилое помещение с печным отоплением и является благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта, в котором уровень благоустройства центральным теплоснабжением муниципального жилищного фонда достигнут только в 24,74% жилых помещений, однако данное жилое помещение не отвечает компенсационному характеру предоставления жилья в порядке ст. 89 ЖК РФ и ухудшит условия проживания ответчиков. В случае если ответчик, возражающий против переселения в конкретное жилое помещение, ссылается на его непригодность для проживания, то юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является установление соответствия предлагаемого жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам. Например, разрешая исковые требования администрации городского округа о выселении Б. из занимаемого жилого помещения с предоставлением благоустроенного жилого помещения в связи со сносом дома и о возложении обязанности на Б. заключить с муниципальным унитарным предприятием "Городское управление жилищно-коммунального хозяйства" договор социального найма на предоставленное жилое помещение, суд исходил в том числе из того, что жилое помещение, предлагаемое для переселения ответчика, представляет собой квартиру, созданную в результате перепланировки и переоборудования нежилых помещений в жилые, которая не соответствует установленным требованиям по естественному освещению, так как имеет отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни менее параметров, предусмотренных п. 25 Положения. Кроме того, судом было установлено, что в нарушение пп. 7 и 43 Положения в обследовании спорного жилого помещения представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, участие не принимали, заключение о соответствии жилого помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам не представляли. С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих завершение переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилое, и возможность использования такого помещения в качестве жилого, несоответствие спорного жилого помещения установленным требованиям, суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований. Предоставляемое в связи с выселением из аварийного жилья другое жилое помещение должно по общему правилу находиться в границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое жилое помещение. Рассматривая вопросы, связанные с таким предъявляемым законом требованием к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению, как нахождение его в границах данного населенного пункта, следует отметить, что не все суды проводят различие между понятиями "границы населенного пункта" и "границы муниципального образования". Под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село). Согласно подп. 1 п. 1 ст. 85 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в целях организации местного самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями названного Закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают границы муниципальных образований и наделяют соответствующие муниципальные образования статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района. Статьей 11 указанного Федерального закона предусмотрено, что в территорию городского округа входят территория, состоящая из земель внутри городской черты соответствующего городского населенного пункта, прилегающие к территории городского населенного пункта земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего городского населенного пункта, рекреационные земли, земли для развития городского населенного пункта. Населенные пункты, расположенные на указанных землях, могут быть включены в состав территории городского округа. В соответствии с ч. 1 ст. 2 названного Закона муниципальный район представляет собой несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера, а городской округ является городским поселением, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Таким образом, понятие "населенный пункт" применительно к ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, регулирующим порядок предоставления благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, не является равнозначным понятиям "муниципальное образование", "городской округ" или "муниципальный район", в связи с чем следует признать правильной практику тех судов, которые отказывают в удовлетворении исков администраций муниципальных образований о выселении граждан из непригодных для проживания жилых помещений в такие жилые помещения, которые хотя и находятся в границах городского округа или муниципального района, но расположены за пределами населенного пункта, в котором находится ранее занимаемое помещение. По вышеуказанным основаниям, например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила в кассационном порядке определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда, указав, что занимаемое ответчиками по договору социального найма жилое помещение в доме, признанном аварийным, расположено во внутренней черте г. Благовещенска (городское поселение), тогда как предоставляемое жилое помещение находилось на территории, прилегающей к городскому поселению - в с. Белогорье (сельское поселение), отстоящем от городской черты Благовещенска на 52 км, в связи с чем оно не отвечает такому необходимому в соответствии с ч. 1 ст. 89 ЖК РФ критерию, как нахождение в границах данного населенного пункта (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 59-В10-14). К аналогичному выводу пришел областной суд, отменяя решение районного суда по делу по иску Ш. к администрации города о возложении обязанности предоставить жилое помещение в границах населенного пункта - г. Омска. При рассмотрении дела установлено, что решением суда администрация города была обязана предоставить Ш. жилое помещение в связи с выселением из признанного непригодным для проживания жилого дома. Исполняя решение суда, ответчик принял постановление, которым предоставил истцу жилое помещение, соответствующее всем требованиям, изложенным в решении, но расположенное в микрорайоне "Крутая Горка". Принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в части возложения на ответчика обязанности предоставить Ш. жилое помещение в границах г. Омска, коллегия указала, что микрорайон "Крутая Горка", хотя и отнесен административно к территории г. Омска, однако является обособленным населенным пунктом - от территории города его отделяет 50 км территории Омского муниципального района Омской области. С учетом особенностей расположения микрорайона "Крутая Горка" (ранее имел статус рабочего поселка, поселка городского типа) коллегия пришла к выводу о том, что предоставленное Ш. жилое помещение не отвечает установленному ст. 89 ЖК РФ требованию, поскольку не находится в границах населенного пункта как территориального образования, имеющего сосредоточенную застройку в пределах установленной границы. При этом суд второй инстанции указал, что переселение (при отсутствии на это согласия нанимателя и членов его семьи) в другой населенный пункт в рамках реализации мер по ликвидации аварийного жилого фонда законом не предусмотрено. При оценке потребительских свойств жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, помимо обстоятельств, перечисленных в ст. 89 ЖК РФ, необходимо учитывать и иные обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения. Так, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам городского суда было отменено решение районного суда об удовлетворении иска администрации района о выселении граждан из трех комнат в коммунальной квартире в отдельную трехкомнатную квартиру. При рассмотрении дела судом установлено, что занимаемая ответчиками квартира расположена на первом этаже аварийного дома, а предложенная для выселения - на 17 этаже жилого дома. Из выписки из амбулаторной карты одного из ответчиков следовало, что он является инвалидом второй группы с нарушением опорно-двигательного аппарата, нуждается в инвалидном кресле-коляске (с электроприводом), в связи с чем по состоянию здоровья ему рекомендовано проживание на нижних этажах многоквартирных домов. Руководствуясь положениями ст. 89 ЖК РФ и законными интересами ответчика, являющегося инвалидом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что хотя предоставляемая ответчикам квартира по площади и количеству жилых комнат и соответствует нормам действующего законодательства, однако с учетом состояния здоровья ответчика выселение в нее может привести к ухудшению его жилищных условий по сравнению с предыдущими условиями проживания. В другом деле, напротив, судом были отвергнуты выдвигавшиеся ответчиками возражения против переселения в угловую квартиру, расположенную на первом этаже, поскольку суду не было представлено доказательств того, что по состоянию здоровья этим лицам противопоказано проживание в такой квартире. В качестве оснований для возражения против переселения в предлагаемое жилое помещение гражданами зачастую приводятся доводы о том, что, например, недостаточное количество в районе предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или лечебных учреждений определенного профиля, отдаленность от центра населенного пункта, мест обучения или работы приведет к ухудшению жилищных условий. Как показывает анализ судебных постановлений, доводы такого характера правомерно не принимаются во внимание судами при рассмотрении дел данной категории. (Обзор утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)

Вопросы переселения из ветхого и аварийного жилья

Что такое аварийное жилье?

К данной категории можно отнести здание либо жилую площадь, больше половины помещений и несущих конструкций которых являют собой реальную угрозу состоянию здоровья или жизни проживающих на территории.

Важнейшим отличием данных категорий (аварийного от ветхого) является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Степень негодности в данном случае также определяется теми же органами, и переселение происходит по одной схеме.

Каким документом определяется порядок признания домов аварийными?

Порядок признания дома аварийным, помещения непригодным для проживания установлен ч. 4 ст. 15 Жилищного Кодекса Российский Федерации, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российский Федерации от 28.01.2006 № 47

К чьей компетенции относится признание дома аварийным?

Признание дома аварийным относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Данная комиссия создается Федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.

Какой порядок признания помещения жилым помещением, жилого

помещения непригодным для проживания и многоквартирного

дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.08.2019 № 1082 «Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 Положения (п.42 постановления Правительства Российской Федерации № 47).

Каким органом принимается решение о признании дома аварийным?

Решение о признании дома аварийным принимается органом местного самоуправления на основании заключения соответствующей межведомственной комиссии. При принятии решения о признании дома аварийным (в срок 30 дней с момента подачи заявления о признания его таковым), также должны быть определены сроки отселения жильцов и дальнейший порядок использования дома.

Кем и как может быть обжаловано решение о признании дома аварийным?

Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.

Кем производится оценка и обследование помещения в целях признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Оценка и обследование осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия). Комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда создает орган местного самоуправления в установленном им порядке. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также в случае необходимости - представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о времени и месте заседания комиссии.

В состав комиссии в обязательном порядке включаются эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Какие документы необходимо предоставить в комиссию для признания дома аварийным?

а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения;

г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

д) заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения.

е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания - по усмотрению заявителя.

Каким образом собственники должны быть уведомлены о начале работы комиссии?

В случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда или многоквартирного дома, орган местного самоуправления не позднее чем за 20 дней до дня начала работы комиссии обязан в письменной форме посредством почтового отправления с уведомлением о вручении, а также в форме электронного документа с использованием единого портала направить собственнику оцениваемого имущества, и правообладателю такого имущества уведомление о дате начале работы комиссии, а также разместить такое уведомление на межведомственном портале по управлению государственной собственностью в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Каким образом происходит переселение собственников жилых помещений из аварийного жилого фонда?

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Каким образом происходит переселение нанимателей жилых помещений из аварийного жилого фонда?

В соответствии со ст. 89, 55 Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Возможно ли улучшить условия проживания при расселении из аварийного жилья?

Мероприятия по расселению жителей из аварийного жилищного фонда носят компенсационный характер, направлены на ликвидацию аварийного жилищного фонда и не являются улучшением жилищных условий.

При этом, для собственников жилых помещений допустимо улучшение жилищных условий при условии доплаты соответствующей разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и выкупной ценой изымаемого жилого помещения.

В чьем ведении находится решение вопросов по расселению аварийного жилья?

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» практическое решение организационных вопросов по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, находится в ведении органов местного самоуправления.

Каким органом может быть обжаловано решение по расселению аварийного жилья?

Решение по расселению аварийного и подлежащего сносу дома может быть обжаловано в суде общей юрисдикции в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Заявитель занимает жилое помещение по договору соцнайма. Направляются разъяснения порядка переселения жителей в рамках реализации ДРЗТ

При переселении граждан, занимающих жилые помещения на основании договоров социального найма в домах, подлежащих сносу, применяются нормы статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в соответствии с которыми предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

В случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты в коммунальной квартире, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Необходимо отметить, что в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86-89 ЖК РФ, благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. Граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Заявитель (собственник жилого помещения) проживает в аварийном доме. Направляются разъяснения порядка переселения жителей в рамках реализации ДРЗТ

Переселение граждан, являющихся собственниками жилых помещений, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Кроме того, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

В случае если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Заявитель (собственник жилого помещения) проживает в доме, не признанном аварийном. Направляются разъяснения порядка переселения жителей в рамках реализации ДРЗТ

Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений в домах, не признанных в установленном порядке аварийными, с учетом норм ч. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется застройщиком на основании общих договорных норм гражданского законодательства Российской Федерации.

По согласованию с собственником жилого помещения ему может быть выплачено возмещение за принадлежащее ему жилое помещение либо взамен принадлежащего ему жилого помещения предоставлено по договору мены другое жилое помещение.

При этом с учетом норм ст. 421, 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации условия соответствующего договора определяются по усмотрению сторон, в том числе путем проведения переговоров о заключении договора.

Граждан хотят защитить от покупки аварийного жилья

Все эксперты «АГ» сошлись во мнении, что законопроект обоснован. По мнению двоих из них, его появление продиктовано недавними поправками в Жилищный кодекс в целях предотвращения злоупотребления правами со стороны новых собственников аварийного жилья.

20 апреля в Госдуму поступил законопроект № 945109-7 о внесении изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости в целях предотвращения покупки аварийного жилья гражданами.

Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.

Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья. При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.

«Таким образом, гражданин может приобрести квартиру, не зная о том, что приобретает аварийное жилье, так как состояние дома можно оценить только визуально. Но даже при нормальном состоянии дома внешне конструктивное состояние дома может быть аварийным. В ряде случаев продавцы недвижимости специально скрывают от покупателей факт признания дома аварийным. Зачастую самостоятельно найти данную информацию достаточно затруднительно, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Авторы поправок добавили, что наличие сведений о признании дома аварийным в выписке, содержащей общедоступные сведения из ЕГРН, позволит решить все вышеуказанные проблемы и обеспечить максимальную защиту прав граждан, а также повысит уровень информированности населения и сократит неэффективные расходы государства.

Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.

Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2019 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире. Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками. «После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ. «Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными. При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.

По мнению эксперта, если такая информация будет содержаться в выписке из ЕГРН, то это значительно облегчит поиск информации о статусе дома. «Необходимо дополнить Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47) соответствующими обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению информации в Росреестр, а также о ее актуализации и обновлению», – полагает Виктория Соловьёва.

Адвокат АП Калужской области Дмитрий Кияшко отметил, что в большинстве случаев покупатели не хотели бы приобретать аварийное жилье, поэтому ранее они были вынуждены полагаться на предоставляемые риелторами сведения или в течение месяца ожидать официального ответа от органов местного самоуправления. «Очевидно, что размещение таких сведений в ЕГРН позволит существенно упростить получение информации, как следствие снизить нагрузку на всех участников правоотношений», - отметил эксперт.

По его мнению, размещение сведений в публичном доступе сыграет свою роль при определении существенного в споре обстоятельства, в какой момент исполнения сделки покупатель узнал или должен был узнать о таком существенном недостатке приобретаемого помещения. «Если покупатель до сделки будет осведомлен о недостатке, он принимает все риски, с ним связанные», - полагает Дмитрий Кияшко.

Адвокат АК «Бородин и партнеры» Ольга Рогачёва напомнила, что в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этого права. «Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе. Говоря о юридических аспектах российской жилищной политики, невозможно игнорировать существование специфической проблемы ветхого и аварийного жилья. Сокрытие продавцом информации об аварийном жилье при заключении сделки – часто встречающийся факт. Следовательно, граждане при приобретении жилья должны обладать информацией об его аварийности. Предлагаемый законопроект направлен на реализацию права граждан получать информацию об аварийном жилье, поскольку уровень такой информированности крайне сейчас низкий», - резюмировала она.

Переселение из аварийного жилья. Споры с местными администрациями

Недавно Верховный Суд РФ обобщил судебную практику рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Одновременно судьями был выработан ряд рекомендаций разрешения подобных споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства.

Впрочем, как показала судебная практика, подавая в суд иски, заявители нередко сами пытаются нарушить административный порядок признания своего жилья аварийным, обойдя его через суд. Причиной этого является банальное незнание закона. В качестве примера в Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, приводятся действия истицы, заявившей в суд требования о признании своей квартиры непригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта.

Суды, отказывая в удовлетворении данных требований, сослались на то, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии и не входит в полномочия судебных органов. Данная комиссия создается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.

Иными словами, решить вопрос о признании жилья аварийным через суд, минуя спецкомиссию, нельзя. Равным образом нельзя обязать и местные администрации признать жилые здания аварийными, непригодными для проживания и предоставить заявителям новые жилые помещения. Понуждение администрации к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий.

ВС РФ поддерживает данную позицию, отмечая, что заявительница может обратиться в суд лишь в одном случае. А именно тогда, когда будет налицо бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания.

Таким образом, для того, чтобы признать жилье ветхим необходимо соблюдение законной процедуры. Данная процедура подробно регламентирована Положением о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года. Согласно данному положению, признание жилого помещения пригодным или непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу производится специальной межведомственной комиссией. Для этого требуется наличие заявления собственника помещения (нанимателя), либо заключение органов государственного жилищного надзора.

По результатам работы комиссия принимает решение: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции. Только потом и именно на основании полученного от комиссии заключения администрация может принять решение и издать соответствующее распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Другое дело, когда вышеуказанное заключение делается комиссией формально, без фактической проверки и обследования жилых помещений. Например, когда вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения, комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений.

В этих случаях действия, а, скорее всего, бездействие, комиссии могут быть признаны судом неправомерными, а заключение – вынесенным без учета требований законодательства. В противовес заключению комиссии здесь может быть представлено заключение независимого эксперта, нанятого за счет самих жильцов ветхого жилья. Если комиссия не сможет опровергнуть выводы независимой экспертизы, ее действия будут считаться незаконными. Кроме того, о бездействии будет свидетельствовать и отсутствие у комиссии технических заключений и актов органов жилищного надзора, из которых следует соответствие, либо несоответствие состояния помещений требованиям СНиПов.

Установив бездействие комиссии, суд возлагает на нее обязанность в оговоренный срок провести оценку соответствия помещения установленным законом требованиям. В свою очередь недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению. Следовательно, у принявшего его органа возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.

Немало споров вызывает и решение вопроса о предоставлении собственникам (нанимателям) жилья, признанного аварийным, новых жилых помещений. По закону если собственники жилых помещений в аварийном доме не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Нетрудно догадаться, что заключать с жильцами данные соглашения местные администрации не торопятся, ссылаясь на недофинансирование и прочие проблемы местного масштаба. В этих случаях жильцы спешат в суд с требованиями о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение. Со своей стороны суды отказывают жильцам в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным.

В обзоре поясняется, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением. Это обусловлено тем, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается лишь обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Следовательно, если соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имеется, суд не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. С другой стороны, если между органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого, не может быть удовлетворено и требование о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи.

Между тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению, то собственнику жилого помещения в таком доме не может быть отказано в предоставлении другого жилого помещения. И если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жильцы уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, путем понуждении к заключению договора мены жилых помещений и принудительного выселения с предоставлением другого жилого помещения. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья.

Другие же суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома. То есть, принудительно переселить жильцов, пусть даже из непригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Причем данную позицию судов ВС РФ и признает правильной и обоснованной.

Теперь что касается выкупа. В соответствии с нормами ЖК РФ, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения. При этом выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется, исходя из рыночной его стоимости. По общему же правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Поэтому нетрудно догадаться, что, определяя выкупную стоимость изымаемого жилья, местные администрации в целях экономии средств нередко занижают ее истинное значение.

В связи с этим Пленум ВС дает судам на этот счет ряд важных рекомендаций. Так, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме. Это объясняется тем, что гражданским законодательством сейчас установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме всегда следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Следовательно, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

То же самое касается и земельного участка под аварийным домом. Здесь следует обратить внимание на то, что с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме к жильцу переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет. ВС РФ подчеркивает, что поскольку отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, так как предназначен он именно для обеспечения возможности пользования жилым помещением, то при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Более того, ВС РФ рекомендует судам учитывать, что выкупная цена изымаемого жилого помещения в обязательном порядке должна включать в себя и все дополнительные расходы убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

В частности, в выкупную стоимость подлежат включению расходы жильца на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. Разумеется, расходы могут быть учтены лишь в разумных пределах и стоимость роскошных апартаментов и питания в ресторанах на время решения вопроса о выплате выкупной цены никто компенсировать не станет. Все чрезмерные расходы жильцов учету не подлежат.

Стоит отметить, что данный перечень возможных расходов жильцов закрытым не является и при желании может быть расширен. В качестве примера здесь ВС РФ приводит спор относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

В свою очередь к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. Соответственно, все вышеуказанные расходы, определенные по рыночным ценам, и подлежат включению в выкупную стоимость жилья.

включайте и стоимость общего имущества.

По программе ликвидации аварийного жилья в Татарстане в 2014 году предполагается расселить 529 жилых домов, в которых проживают 9 464 жителя. Об этом сообщил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирек Файзуллин. С какими вопросами в ходе расселения могут столкнуться эти без малого 10 тыс. человек? За консультацией «Казанская недвижимость» обратилась к эксперту – юристу Алексею Голубцову (Казань).

 

- После того, как в установленном порядке жилой дом признается ветхим, аварийным, непригодным для проживания, у государства или муниципалитета возникает обязанность либо выплатить бывшему собственнику выкупную стоимость жилья, либо предоставить ему другое жилье с зачетом стоимости ветхого жилья в выкупную цену.  Та же ситуация возникает, если принимается решение об изъятии находящегося под таким жильем земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Вот с размером выкупной стоимости как раз и возникают проблемы.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ указывает, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается, прежде всего, рыночная стоимость жилого помещения. Рыночная стоимость, в свою очередь, определяется на основании акта оценки такой стоимости, подготовленного специализированной организацией. Данная организация оказывает свои на основании договора (контракта), заключенного с государством или с муниципалитетом в лице соответствующих органов. И поскольку именно на государство (муниципалитет) возложена обязанность выплаты выкупной стоимости, то эти субъекты заинтересованы в том, чтобы рыночная стоимость была как можно ниже. И оценочные организации, действительно, занижают рыночную стоимость по сравнению с реальной ценой жилья.

Закон допускает возможность оспаривания рыночной стоимости в судебном порядке. По сути, доказать недостоверность рыночной стоимости при таком подходе можно только при помощи судебной экспертизы. Но нет никакой гарантии, что экспертиза не покажет еще более низкую стоимость или «поднимет» ее буквально на копейки. Суд, тем не менее, положит в основу заключения именно судебной экспертизы, поскольку сам ее и назначал, поручив проведение исследования компетентному специалисту.

Мало кому известно, что увеличить размер выкупной, сиречь рыночной стоимости, можно за счет использования такой категории, как общее имущество многоквартирного дома. Проводя оценку, берется за основу рыночная стоимость только жилого помещения, например, квартиры или комнаты. Все, что находится за пределами, не учитывается. Такой подход является в корне неверным. Безусловно, собственнику принадлежит жилье в многоквартирном доме - как раз та самая квартира или комната. Но одновременно, на праве общей долевой собственности, ему принадлежит и общее имущество многоквартирного дома. Состав его определен законодательно (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ), причем он включает в себя и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И вот рыночная стоимость ( а, соответственно, выкупная цена жилого помещения), должна определяться с учетом не только стоимости собственно жилья, но и общего имущества в многоквартирном доме. Например, земельного участка, на котором он расположен, чердаков, подвалов в этом доме, подсобных помещений и т.д.

Это утверждение является отнюдь не голословным и не моим личным мнением. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ, подготовивший «Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В этом Обзоре прямо указано, что «при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок».

Поэтому, если вам предлагают выплатить выкупную стоимость, но при этом базируются на акте оценки рыночной стоимости лишь только вашей квартиры или комнаты, знайте, что такой акт является неполным, поскольку не учел ваши интересы как участника общей долевой собственности в отношении общего имущества в многоквартирном доме. В этой связи, оспаривая такой акт, вы при назначении судебной экспертизы можете поставить вопрос и об определении рыночной стоимости вашей доли в общедомовом имуществе. И, соответственно, потребовать компенсировать и ее стоимость.

 

Автор статьи – Алексей Голубцов, практикующий дипломированный юрист из Казани. Специализируется на ведении сложных гражданских, арбитражных, административных дел.

Адрес: г. Казань, ул. Чистопольская, д. 20/12

Телефон: +7 (843) 297-90-56, 

skype: JURISTALEXEY

Подготовила Алена Мартынец, Kazned.ru

 

Аварийное жилье в Архангельской области 2021

Политика конфиденциальности

Введение

Мы стремимся уважать информацию личного характера, касающуюся посетителей нашего сайта. В настоящей Политике конфиденциальности разъясняются некоторые из мер, которые мы предпринимаем для защиты Вашей частной жизни.

Конфиденциальность информации личного характера

"Информация личного характера" обозначает любую информацию, которая может быть использована для идентификации личности, например, фамилия или адрес электронной почты.

Использование информации частного характера.

Информация личного характера, полученная через наш сайт, используется нами, среди прочего, для целей регистрирования пользователей, для поддержки работы и совершенствования нашего сайта, отслеживания политики и статистики пользования сайтом, а также в целях, разрешенных вами.

Раскрытие информации частного характера.

Мы нанимаем другие компании или связаны с компаниями, которые по нашему поручению предоставляют услуги, такие как обработка и доставка информации, размещение информации на данном сайте, доставка содержания и услуг, предоставляемых настоящим сайтом, выполнение статистического анализа. Чтобы эти компании могли предоставлять эти услуги, мы можем сообщать им информацию личного характера, однако им будет разрешено получать только ту информацию личного характера, которая необходима им для предоставления услуг. Они обязаны соблюдать конфиденциальность этой информации, и им запрещено использовать ее в иных целях.

Мы можем использовать или раскрывать Ваши личные данные и по иным причинам, в том числе, если мы считаем, что это необходимо в целях выполнения требований закона или решений суда, для защиты наших прав или собственности, защиты личной безопасности пользователей нашего сайта или представителей широкой общественности, в целях расследования или принятия мер в отношении незаконной или предполагаемой незаконной деятельности, в связи с корпоративными сделками, такими как разукрупнение, слияние, консолидация, продажа активов или в маловероятном случае банкротства, или в иных целях в соответствии с Вашим согласием.

Мы не будем продавать, предоставлять на правах аренды или лизинга наши списки пользователей с адресами электронной почты третьим сторонам.

Доступ к информации личного характера.

Если после предоставления информации на данный сайт, Вы решите, что Вы не хотите, чтобы Ваша Персональная информация использовалась в каких-либо целях, Вы можете исключить себя из списка ОНЭКСИМ, связавшись с нами по следующему адресу: [email protected]

Наша практика в отношении информации неличного характера.

Мы можем собирать информацию неличного характера о Вашем посещении сайта, в том числе просматриваемые вами страницы, выбираемые вами ссылки, а также другие действия в связи с Вашим использованием нашего сайта. Кроме того, мы можем собирать определенную стандартную информацию, которую Ваш браузер направляет на любой посещаемый вами сайт, такую как Ваш IP-адрес, тип браузера и язык, время, проведенное на сайте, и адрес соответствующего веб-сайта.

Использование закладок (cookies).

Файл cookie - это небольшой текстовый файл, размещаемый на Вашем твердом диске нашим сервером. Cookies содержат информацию, которая позже может быть нами прочитана. Никакие данные, собранные нами таким путем, не могут быть использованы для идентификации посетителя сайта. Не могут cookies использоваться и для запуска программ или для заражения Вашего компьютера вирусами. Мы используем cookies в целях контроля использования нашего сайта, сбора информации неличного характера о наших пользователях, сохранения Ваших предпочтений и другой информации на Вашем компьютере с тем, чтобы сэкономить Ваше время за счет снятия необходимости многократно вводить одну и ту же информацию, а также в целях отображения Вашего персонализированного содержания в ходе Ваших последующих посещений нашего сайта. Эта информация также используется для статистических исследований, направленных на корректировку содержания в соответствии с предпочтениями пользователей.

Агрегированная информация.

Мы можем объединять в неидентифицируемом формате предоставляемую вами личную информацию и личную информацию, предоставляемую другими пользователями, создавая таким образом агрегированные данные. Мы планируем анализировать данные агрегированного характера в основном в целях отслеживания групповых тенденций. Мы не увязываем агрегированные данные о пользователях с информацией личного характера, поэтому агрегированные данные не могут использоваться для установления связи с вами или Вашей идентификации. Вместо фактических имен в процессе создания агрегированных данных и анализа мы будем использовать имена пользователей. В статистических целях и в целях отслеживания групповых тенденций анонимные агрегированные данные могут предоставляться другим компаниям, с которыми мы взаимодействуем.

Изменения, вносимые в настоящее Заявление о конфиденциальности.

Мы сохраняем за собой право время от времени вносить изменения или дополнения в настоящую Политику конфиденциальности - частично или полностью. Мы призываем Вас периодически перечитывать нашу Политику конфиденциальности с тем, чтобы быть информированными относительно того, как мы защищаем Вашу личную информацию. С последним вариантом Политики конфиденциальности можно ознакомиться путем нажатия на гипертекстовую ссылку "Политика конфиденциальности", находящуюся в нижней части домашней страницы данного сайта. Во многих случаях, при внесении изменений в Политику конфиденциальности, мы также изменяем и дату, проставленную в начале текста Политики конфиденциальности, однако других уведомлений об изменениях мы можем вам не направлять. Однако, если речь идет о существенных изменениях, мы уведомим Вас, либо разместив предварительное заметное объявление о таких изменениях, либо непосредственно направив вам уведомление по электронной почте. Продолжение использования вами данного сайта и выход на него означает Ваше согласие с такими изменениями.

Связь с нами.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы или предложения по поводу нашего положения о конфиденциальности, пожалуйста, свяжитесь с нами по следующему адресу: [email protected]

Неуплата арендной платы | Библиотека народного права Мэриленда

Если арендатор не платит арендную плату, домовладелец может обратиться в суд за разрешением выселить арендатора. Эта процедура выселения называется "выселение без надлежащего судебного разбирательства". Дела о выселении подаются и рассматриваются в районном суде округа, в котором находится недвижимость.

Эти законы применяются на всей территории штата Мэриленд. В штате Мэриленд некоторые округа и муниципалитеты вносят небольшие изменения в законы штата. Не забудьте ознакомиться с местным жилищным законодательством.

Тем на странице:

Порядок выселения

Если арендатор не платит причитающуюся квартплату, домовладелец может подать письменную жалобу в Окружной суд с просьбой вернуть недвижимость во владение на сумму причитающейся арендной платы и судебные издержки. Арендодатель должен иметь действующую лицензию на ведение деятельности, если того требует округ и / или муниципалитет, чтобы использовать процедуры суммарного выселения.

Ознакомьтесь с законом: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401 (a) и (b)

Прочтите дело: McDaniel v.Барановский, 419 мкр 560 (Апелляционный суд, 2011)

Затем суд выдает «повестку». Шериф уведомит арендатора, отправив повестку и жалобу на имущество, а также отправив документы арендатору по почте. В повестке говорится, что арендатор должен предстать перед судьей районного суда на суде. Судебный процесс состоится на пятый день после подачи жалобы домовладельцем. Арендатор должен «ответить» на жалобу арендодателя, чтобы «показать причину», почему требование арендодателя вернуть собственность не должно быть удовлетворено.

По запросу шериф также должен лично вручить повестку арендатору, субарендатору или другому лицу, фактически владеющему недвижимостью. Если ни один из этих лиц не может быть найден на участке, шериф может повесить копию повестки на видном месте на участке. Этот метод обслуживания достаточен только для того, чтобы арендодатель получил решение по умолчанию в отношении арендатора за владение помещением и судебные издержки, а не в отношении суммы причитающейся арендной платы. Арендатора необходимо лично обслужить для обоснования любого решения относительно причитающейся арендной платы.

Судья имеет право отложить рассмотрение дела на 1 день, чтобы позволить арендатору или домовладельцу получить необходимых свидетелей, или на более длительный срок, если обе стороны согласны.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-401

Представительство на слушаниях по аренде

Обычно в суде кого-либо может представлять только адвокат. Что касается действий, обсуждаемых в этой статье (исключение в судебном порядке в Окружном суде), существуют другие варианты действий для арендодателей и арендаторов.

Арендодатели

Арендодатель может выбрать, чтобы его представлял в Окружном суде не юрист. Арендодателям свойственно то, что их агенты по недвижимости представляют их в таких действиях.

Арендаторы

Арендаторы могут выбрать, чтобы их представлял не юрист в процедурах условного депонирования арендной платы или упрощенного высылки в Окружном суде, если это лицо

  1. студент юридического факультета, практикующий по программе клинического права в аккредитованной юридической школе под судебным надзором преподавателя; или
  2. сотрудник некоторых типов некоммерческих организаций, прошедший обучение и находящийся под надзором юриста.

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Деловые занятия и профессии § 10-206

Решение в пользу арендодателя

Если домовладелец выигрывает дело, суд предписывает арендатору покинуть собственность в течение 4 дней. Если арендатор не выехал в установленный срок, арендодатель может потребовать, чтобы суд выдал «ордер на реституцию», предписывающий шерифу разрешить арендодателю вернуть собственность во владение и вывезти вещи арендатора из помещения.Шериф должен присутствовать при выселении.

Если домовладелец не потребует ордера на реституцию в течение 60 дней с даты вынесения судебного решения (или с даты истечения срока приостановки исполнения), решение о владении теряет силу. Если домовладелец не реализует ордер на реституцию в течение 60 дней с даты выдачи ордера, решение о владении теряет силу.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-401

Продление срока выезда из помещения

Судья может продлить срок сдачи помещения максимум на 15 дней после суда, если он получит справку, подписанную врачом, в которой говорится, что сдача помещения в течение 4-дневного периода может поставить под угрозу здоровье или жизнь человека. арендатор или другой арендатор.

В случае «экстремальных погодных условий» административный судья местного районного суда может отложить запланированное выселение за неуплату арендной платы со дня на день. Когда погодные условия позволят возобновить выселение, отложенное выселение будет иметь приоритет и должно быть завершено в течение 3 дней после прекращения суровой погоды.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-401

Апелляции

Арендатор или домовладелец могут обжаловать решение суда в окружном суде в течение 4 дней после его выдачи.Если арендатор подает апелляцию, он должен будет внести залог с 1 или несколькими поручителями, которые являются владельцами достаточной собственности в Мэриленде, с условием, что он будет старательно рассматривать апелляцию и выплатить любое судебное решение, включая любые дополнительные убытки, понесенные по причине апелляции.

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401 (f)

Право арендатора оставаться в собственности путем уплаты причитающихся сумм

В случае произвольного выселения (выселения) за неуплату арендной платы, когда арендодатель получает решение, разрешающее арендодателю вернуть арендованное помещение во владение, арендатор имеет право остаться в арендованном помещении, предоставив наличные деньги, заверенный чек или деньги. приказ домовладельцу или его агенту покрыть всю просроченную арендную плату и штрафы за просрочку платежа, а также установленные судом расходы и сборы в любое время до фактического исполнения постановления о выселении.Это называется «правом искупления».

Однако право арендатора на выкуп (т.е. право остановить выселение) недоступно, если 3 (4 в Балтимор-Сити) или более судебных решений о владении причитающейся и невыплаченной арендной платой были вынесены против арендатора за 12 месяцев до начала. ожидающего решения о выселении.

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401 (e)

Справочник по бесплатной и недорогой информации и услугам по гражданскому праву в Вирджинии

Как предотвратить выселение за неуплату арендной платы путем выплаты всей причитающейся суммы?

В соответствии с законодательством штата Вирджиния у арендаторов есть три возможности оплатить аренду с опозданием и остаться, а с 1 июля 2019 года у них будет четвертый шанс.

Первый шанс - в течение любого льготного периода аренды (если таковой имеется). Если вы заплатите арендную плату в течение льготного периода, вы останетесь. Вы можете делать это сколько угодно раз.

Второй шанс - после окончания льготного периода (если таковой имеется) и до того, как домовладелец подал иск о незаконном выселении задержанного. Обычно это время, в течение которого арендодатель уведомляет вас о выплате зарплаты или увольнении за 5 дней.Если вы заплатите арендную плату и штраф за просрочку платежа в течение этого периода времени, вы останетесь. Вы можете делать это сколько угодно раз.

Третий шанс появляется после того, как домовладелец подал иск о незаконном выселении задержанного лица и в день суда или до него. Это называется выкупом (плати и оставайся) или выкупом (предложение заплатить и остаться).

Что такое выкуп (оплата и пребывание)?

Выкуп означает, что иск о выселении должен быть отклонен как оплаченный, если вы заплатите домовладельцу, его адвокату или суду все причитающиеся суммы на дату суда.Все причитающиеся суммы означают всю арендную плату (включая арендную плату за новый месяц, если она наступила), все штрафы за просрочку платежа, указанные в письменном договоре аренды (включая плату за просрочку нового месяца, если она наступила, судебные издержки и разумные гонорары адвокатов (если с участием адвоката арендодателя). Если есть выкуп, всегда получайте квитанцию ​​и приходите в суд с квитанцией, чтобы убедиться, что дело прекращено и оплачено. Вы также можете заполнить и подать приложенную форму «Уведомление о погашении» в суд

Что такое тендер на выкуп (предложение заплатить и остаться)?

Тендер на выкуп означает, что вы явитесь в суд в первый день суда и продемонстрируете судье письменное обязательство местного правительства или некоммерческого агентства выплатить всю или часть суммы выкупа.В таком случае судья должен отложить рассмотрение дела на десять дней и позволить вам вернуться с полной выкупной суммой в тот же день. Опять же, получите квитанции и явитесь с ними в суд, чтобы убедиться, что дело признано оплаченным. В противном случае домовладелец получает право владения.

Что такое расширенное право выкупа (расширенное право на оплату и проживание)?

С 1 июля 2019 года арендаторы получат четвертый шанс оплатить аренду с опозданием и остаться, что является расширенным правом выкупа (расширенным правом на оплату и проживание).Если домовладелец выиграет судебный процесс, судья вынесет постановление о владении имуществом. После этого домовладелец может обратиться в суд с просьбой о выселении. Это переходит от клерка к шерифу к арендатору и дает право шерифу выселить в определенный день. Шериф должен уведомить вас о выселении как минимум за 72 часа, обычно за 7-10 дней.

В соответствии с расширенным правом выкупа вы можете выплатить домовладельцу, его адвокату или суду всю причитающуюся сумму за два рабочих дня до даты выселения, назначенной шерифом.

Все причитающиеся суммы означают всю арендную плату (включая арендную плату за новый месяц, если она наступила), все штрафы за просрочку платежа, указанные в письменном договоре аренды (включая плату за просрочку нового месяца, если она наступила), судебные издержки, гонорары шерифа и разумные гонорары адвокату (если задействован адвокат арендодателя). Оплата должна производиться кассовым чеком, сертифицированным чеком или денежным переводом. В таком случае выселение шерифа отменяется. Чтобы быть уверенным, подтвердите это как у арендодателя, так и у шерифа.

Вы можете проводить выкуп, тендер на выкуп или расширенный выкуп только один раз в любой 12-месячный период времени, в течение которого вы продолжаете жить на том же месте.

Что делать, если я сделаю продленный выкуп, а меня все равно выселят?

Если домовладелец выселит вас, даже если вы правильно выполнили расширенный выкуп, это будет незаконным исключением. Однако у вас есть быстрое решение. Обратитесь в Общий районный суд и подайте ходатайство арендатора об освобождении от незаконного исключения (форма DC-431). Вы можете подать это самостоятельно, без адвоката.

Когда вы заполняете петицию арендатора, вам нужно решить, что вы хотите, чтобы судья сделал.Вы можете попросить судью сделать что-либо из следующего: разрешить вам вернуться во владение, расторгнуть договор аренды и получить фактический ущерб и гонорары адвоката.

Housing Прямое обслуживание клиентов | Юридические услуги Большого Бостона

Адвокаты жилищного подразделения GBLS ежегодно рассматривают более 3000 индивидуальных дел. Ниже приведены наши основные направления прямого обслуживания клиентов.

Сохранение и получение доступного жилья для малообеспеченных слоев населения

Персонал GBLS работает над защитой субсидий по Разделу 8 для наиболее уязвимых арендаторов.

Арендаторы, испытывающие трудности с использованием ваучеров по Разделу 8 или субсидий штата на основе арендаторов, скорее всего, будут арендаторами цветного или латиноамериканского происхождения. Адвокаты жилищных единиц представляют заявителей на получение государственного и вспомогательного жилья на административных слушаниях, а иногда и в суде.

Помощь бездомным семьям в получении доступа к убежищу

Мы представляем бездомные семьи и помогаем им попасть в приюты, финансируемые программой Emergency Assistance (EA), и защищаем семьи, которым угрожает выселение из приютов.Все такие случаи рассматриваются как чрезвычайные ситуации, и каждый такой случай, поступающий в GBLS в нашей зоне обслуживания, получает определенный уровень помощи.

Наши неформальные усилия по защите интересов с Департаментом жилищного строительства и общественного развития (DHCD) в основном успешны в заслуживающих внимания случаях.

Защита от выселения

GBLS уделяет приоритетное внимание представлению жителей государственного и субсидируемого жилья в городе Бостон. Мы сосредотачиваемся на случаях, когда мы можем «изменить правила игры» - случаях, когда мы можем вмешаться в критический момент, чтобы спасти квартиру, или когда мы можем помочь семье преодолеть временную чрезвычайную ситуацию и стабилизировать ее аренду.

Защита от выселения - это значительная область полного представительства жилищной единицы GBLS. Мы появляемся каждую неделю в Жилищном суде Бостона и Окружном суде Челси. При необходимости мы рассматриваем дела в Окружном суде Куинси, Окружном суде Малдена и других окружных судах в нашей географической зоне обслуживания. Жилищное подразделение GBLS обеспечивает полное представительство с прицелом на правовую реформу и крупномасштабные изменения в своей работе по защите от выселения.

Чтобы помочь тем лицам, которые должны предстать перед судом, GBLS вместе с волонтерами из частного бара составляет «Таблицу помощи арендаторам» каждый четверг в Жилищном суде Бостона.Обученный персонал приветствует жильцов, которым грозит выселение, и: разъясняет закон и их законные права; помогать им в оформлении документов и документации; подготовить их к посредничеству; и обучить их процедурам в зале суда.

Кроме того, GBLS предлагает по понедельникам каждую неделю на территории жилищную клинику, которая знакомит арендаторов с их правами перед лицом процедуры выселения. Клиника позволяет персоналу помогать многим арендаторам заполнять документы и юридическую документацию до судебного слушания.

Представление интересов арендаторов и бывших владельцев в отчужденной собственности

Наша работа по прямым услугам включает индивидуальные консультации на еженедельных собраниях арендаторов банков в Бостоне, Восточном Бостоне и Челси; полное представительство арендаторов и бывших собственников в суде; представительство в суде всех арендаторов и бывших владельцев после потери права выкупа; и клинические программы для групп.

Наши поверенные по жилищным вопросам стремятся предотвратить перемещение арендаторов и бывших владельцев после обращения взыскания, включая предоставление юридической помощи для предоставления доступных вариантов покупки для арендаторов и бывших владельцев после обращения взыскания.

Поверенные

Housing Unit используют проект «Поверенный дня» Бостонского жилищного суда и «Инициативу SUN» Boston Community Capital (BCC), чтобы помочь бывшим владельцам выкупить свои дома по их текущей стоимости.

Защита прав пострадавших от домашнего насилия в судах

Жилищная служба жилищного насилия в сфере домашнего насилия объединяет множество различных областей - от приоритетной и проверочной практики при приеме в государственное / вспомогательное жилье до защиты о выселении и увольнения по Разделу 8, а также до вопросов перевода / мобильности, когда семья не может безопасно оставаться в своем нынешнем состоянии. Корпус.

Общество правовой помощи - помощь с жильем и бездомными

Что нужно знать о дополнении HRA о предотвращении выселения семейных бездомных

С сегодняшнего дня и до 1 мая 2021 года арендаторы Нью-Йорка, отвечающие нижеприведенным требованиям, имеют право на участие в программе HRA по предотвращению выселения бездомных семей (FHEPS), прежде чем арендодатель подаст на вас в суд с целью выселить вас за неуплату арендной платы.FHEPS может оплачивать текущую арендную плату (и задолженность по арендной плате) семьям с детьми, которые получают денежную помощь и сталкиваются с угрозой выселения. Иммигрантские семьи могут иметь право на участие. Арендаторы могут начать процесс подачи заявки одним из четырех способов.

Учить больше

Что нужно знать о проверке истории жилья с помощью PATH

При подаче заявления о предоставлении убежища вам необходимо будет подтвердить, где вы жили последние два года.Если у вас возникнут проблемы с подтверждением вашей жилищной истории, PATH может сказать, что вы «не соответствуете критериям», что означает, что они не думают, что вы выполнили все шаги для получения права на убежище.

Учить больше

Что нужно знать о своей ипотечной службе

Кредитор вашей ипотечной ссуды может заключить договор с другой компанией на обслуживание вашей ипотеки.Эта компания называется ипотечной службой. Он не является владельцем вашего кредита, но является компанией, в которую вы отправляете свои ежемесячные платежи и с которой вы связываетесь, если у вас есть какие-либо вопросы по поводу вашей учетной записи. В течение срока кредита ипотечный обслуживающий персонал может меняться несколько раз.

Учить больше

Что нужно знать о расторгнутых договорах аренды

Случаи расторжения договора аренды обычно возникают, когда вы освобождаете свою квартиру до окончания срока аренды и, таким образом, «расторгаете» договор аренды.Это судебные иски после посессорства (после того, как вы покинули квартиру), поданные домовладельцами в суд мелких тяжб, гражданский суд или Верховный суд города Нью-Йорка в отношении предполагаемой задолженности по арендной плате, гонораров адвокатов и других расходов, связанных с арендой. Они также возникают, когда домовладельцы пытаются взыскать денежные средства с судебных решений, вынесенных Жилищным судом или одновременно с исками Жилищного суда.

Учить больше

Что вам нужно знать о мошенничестве "спасения" при потере права выкупа

Мошенничество со спасением заложенного имущества и изменением ссуды находится на подъеме.Они нацелены на владельцев домов и эксплуатируют их с помощью ложных обещаний сократить или даже отменить выплаты по ипотеке, погасить кредит или обманом заставить домовладельцев подписать их документы. Часто мошенники взимают непомерную плату в нарушение действующих законов.

Учить больше

Что нужно знать о правах на ремонт и обслуживание

Закон города Нью-Йорка дает всем жильцам право на безопасное, достойное и санитарное жилое пространство.Это право, обычно называемое гарантией пригодности для проживания, подразумевается в каждом письменном или устном договоре аренды и применяется к арендуемой комнате или квартире, а также к общественным местам в здании.

Учить больше

Что нужно знать о притеснениях арендаторов в Нью-Йорке

«Преследование» - это любое действие или бездействие арендодателя или его агентов, которое побуждает или имеет целью заставить любое лицо, имеющее законное право жить в комнате или квартире, отказаться от своей комнаты или квартиры или любых прав, связанных с их аренда.В штате Нью-Йорк домогательство к арендатору может быть уголовным преступлением или правонарушением. В Нью-Йорке притеснения арендаторов также являются нарушением жилищного кодекса, и арендаторы могут подать в суд на своего домовладельца в Жилищный суд, если они подвергаются преследованиям.

Учить больше

Что нужно знать о потере права выкупа в качестве арендатора

В штате Нью-Йорк кредитор должен подать иск в Верховный суд и получить постановление суда о лишении права выкупа в отношении владельца, который не выплатил ипотечный кредит.Владелец имеет законное право собирать арендную плату и заключать договоры аренды до тех пор, пока взыскание не завершится на аукционе, когда здание либо продается новому владельцу, либо остается у кредитора.

Учить больше

Право выкупа

Определено . Право выкупа относится к праву владельца собственности на повторное приобретение права собственности на свою собственность после того, как она была продана, для выполнения обязательства, обеспеченного недвижимым имуществом.Это право ранее было связано только с судебным лишением права выкупа. Начиная с 1 января 2006 года, право было расширено на внесудебную оценку выкупа залога. Если ассоциация продает собственность путем обращения взыскания без судебного разбирательства (продажа доверительного управляющего), лицо, предложившее самую высокую цену, будь то ассоциация или третье лицо, переходит в собственность с соблюдением 90-дневного права выкупа.

Цена выкупа . Период выкупа позволяет владельцу, лишенному права выкупа, «выкупить» собственность, уплатив просроченную сумму плюс любые сборы и расходы по взысканию.(Civ. Proc. §729.035, Civ. Code §5715 (b).) В случае, если покупатель отчужденного имущества несет расходы на техническое обслуживание и ремонт объекта, которые были разумно необходимы для сохранения имущества, он может включать эти расходы в выкупную цену. (Барри против OC Residential Properties.)

Свидетельство о продаже. В течение 90-дневного периода выкупа право собственности не переходит к лицу, предложившему самую высокую цену. Вместо этого доверительный управляющий регистрирует «сертификат продажи», который уведомляет о правах участника торгов на собственность.Если владелец-нарушитель не выкупит собственность в течение 90-дневного периода, доверительный управляющий предоставляет доверенному лицу Акт при продаже доверительного управляющего ( TDUS ) победителю торгов с переходом права собственности к покупателю. Если владелец реализует право выкупа, уплатив все причитающиеся суммы, вместо TDUS выдается Сертификат выкупа, и право собственности возвращается к собственнику.

Предостережения в отношении периода погашения . Если ассоциация является победителем торгов на отчужденную собственность, 90-дневный период выкупа ограничивает то, что она может сделать, пока этот период не закончится.

1. Выселение . Поскольку победитель торгов официально не владеет недвижимостью до конца периода выкупа, участник торгов не имеет права владения и не может выселить жильца из собственности в течение периода выкупа. По истечении срока выкупа и перехода права собственности покупатель может выселить любого, кто мог бы владеть имуществом, путем незаконного задержания.

2. Материальный ущерб . Если житель наносит ущерб собственности, ассоциация не может войти в собственность, чтобы остановить ущерб.Вместо этого он должен немедленно подать иск в суд, чтобы запретить жильцу нанести ущерб собственности. (Гражданский кодекс §729.090 (c).)

3. Свободная недвижимость . Если собственность свободна, ассоциация должна обеспечить безопасность собственности и, если в собственности осталось личное имущество, соблюдать законы о хранении, уведомлении и продаже брошенной собственности. (Civ. Кодекс §1980 и последующие). Поскольку предыдущий владелец имеет право выкупить собственность, ассоциация не должна изменять модель собственности или сдавать ее в аренду до тех пор, пока период выкупа не закончится и право владения не перейдет к ассоциации.

Право аренды. Покупатель отчужденного имущества имеет право взимать арендную плату и прибыль с лиц, владеющих этим имуществом. (Гражданский кодекс, §729.090 (a).)

ПОМОЩЬ : Ассоциации, нуждающиеся в юридической помощи, могут связаться с нами. Чтобы быть в курсе проблем, влияющих на общественные ассоциации, подпишитесь на рассылку новостей Дэвиса-Стирлинга.

Жилищный суд Нью-Йорка

Если вы хотите опубликовать свой собственный отзыв о вашем опыте участия в программе волонтеров, отправьте электронное письмо VLPHousing @ nycourts.gov


Размещено: 1 декабря 2016 г.

Автор: Ваня Мин Ценг, эсквайр

«Я начал работать волонтером в Справочном центре в Жилищной части Гражданского суда округа Кингс около трех много лет назад. Я начал свою юридическую карьеру в качестве штатного поверенного в Queens Legal Services. представление интересов клиентов с низким доходом, инфицированных ВИЧ или СПИДом. Основная часть моей практики состояла из представление арендаторов в Жилищном суде.Проработав пять лет, я ушла в декретный отпуск. Во время моего отпуска финансовое положение моей семьи улучшилось, и я решил оставаться дома полный рабочий день, чтобы растить мою дочь. (Через три года у меня родился сын).

Ответ заключается в том, что программа «Волонтеры-юристы» - это идеальная программа для адвокатов на пенсии, которые хотят иметь возможность что-то делать, и которые приветствуют задачу изучения новой области практики. Я записался на обучение, которое было тщательным и обширным, благодаря надзору Ясин Барри-Вун.Я побывал в нескольких районах и провел день в их Справочном центре. Когда я приехал в Бронкс, я нашел администратора справочного центра Беверли Хадсон, которая была доброй, приветливой и знала все! Я нашла двух адвокатов, Еву-Пена Рока и Изабель Букарам, которые были очень профессиональными и терпеливыми. И я начал работать - всегда будучи уверенным в том, что могу передать на рассмотрение информацию и советы, которые я предоставлял судебными прокурорами. Ева рекомендовала трактат по закону Нью-Йорка о арендодателях и квартиросъемщиках; Я купил копию и начал читать ее, когда ехал в метро до Бронкса.

Я решил зарегистрироваться в Программе волонтеров-юристов, потому что 1.) Я пропустил прямой защита интересов нуждающихся; 2.) Я хотел освежить свои знания и применить свои юридические знания в право арендодателя-арендатора для государственной службы; 3.) Я чувствовал, что важно помогать людям. вместо того, чтобы пассивно жаловаться на проблемы, с которыми сталкиваются мои товарищи из Бруклина. Волонтерство в Справочном центре превзошло все мои ожидания. и, таким образом, это был полезный опыт.Каждый раз, когда я становлюсь волонтером, нередко сталкиваюсь с в сложной ситуации. Я всегда узнаю что-то новое о законе. Мне повезло потому что штатные юристы, работающие в Справочном центре, хорошо осведомлены и всегда готовы чтобы ответить на любые мои вопросы о законе. В Справочном центре я познакомился с людьми из кварталы по всему Бруклину, представляющие национальности, национальности и расы со всего мира мир. Каждый человек рассказывает свою уникальную и увлекательную историю, которая очень сильно меняет мой опыт. интересно.

Поиск стабильного жилья - это очень личный и эмоциональный опыт. Часто люди приходят в Справочный центр за информацией или советом, чтобы избавиться от разрушительная ситуация. Когда я встречаюсь с людьми, я стараюсь дать им возможность узнать о них. свои права и предпринимать активные действия.

Я вижу большую потребность в услугах Справочного центра. Когда я волонтер, я вижу людей без перерыва в течение нескольких часов. Я надеюсь, что программа «Доступ к правосудию» сможет продолжить свое важная работа в судебной системе штата Нью-Йорк.Я также надеюсь, что мой небольшой вклад имеет какое-то положительное значение ».

Размещено: 1 декабря 2016 г.

Автор: Энн Элизабет Льюис, эсквайр.

«В 2014 году, через два года после того, как я вышел на пенсию, я изучал возможности получения бесплатных услуг для вышедших на пенсию адвокатов. Что ж, по правде говоря, я был полностью удовлетворен тем, что преследовал свои художественные интересы, и мой сын, адвокат по гражданским правам, убеждал меня использовать мои юридические навыки в дальнейшем.Я наткнулся на «Доступ к правосудию», общее название волонтерских программ, проводимых Гражданским судом. Эти программы фактически обучают волонтеров в областях права, которые могут быть для них совершенно новыми. Меня заинтриговала жилищная программа волонтеров-юристов. Но как я мог, оставшись на пенсии из практики корпоративного права, в первую очередь в качестве внутреннего юриста и специалиста по комплаенсу, консультировать людей в Жилищном суде о том, как им двигаться дальше в трудном судебном процессе с арендодателем / арендатором?

Ответ заключается в том, что программа «Волонтеры-юристы» - это идеальная программа для адвокатов на пенсии, которые хотят иметь возможность что-то делать, и которые приветствуют задачу изучения новой области практики.Я записался на обучение, которое было тщательным и обширным, благодаря надзору Ясин Барри-Вун. Я побывал в нескольких районах и провел день в их Справочном центре. Когда я приехал в Бронкс, я нашел администратора справочного центра Беверли Хадсон, которая была доброй, приветливой и знала все! Я нашла двух адвокатов, Еву-Пена Рока и Изабель Букарам, которые были очень профессиональными и терпеливыми. И я начал работать - всегда будучи уверенным в том, что могу передать на рассмотрение информацию и советы, которые я предоставлял судебными прокурорами.Ева рекомендовала трактат по закону Нью-Йорка о арендодателях и квартиросъемщиках; Я купил копию и начал читать ее, когда ехал в метро до Бронкса.

Как работает? Мы не представляем людей в суде; мы предлагаем им инструменты для самовыражения (и информацию о ресурсах, которые могут быть им доступны). Я встречаю родителей, которые отчаянно пытаются выселить своих детей из квартиры - и убивают горем из-за этого. Я сижу с ними и выясняю, какие договоренности у них были со своими детьми, чтобы определить, будет ли уместным судебное разбирательство удержание лицензиата или основного арендатора; а затем я помогаю им с официальными и сложными документами, необходимыми для начала судебного разбирательства.

Я встречаюсь с ответственными, долгосрочными арендаторами, домовладельцы которых без колебаний или пощады подавали на них в суд, когда потеря работы или даже временная болезнь означали задолженность по арендной плате. Иногда я могу быть эффективным, просто описывая процесс, необходимый для выселения арендатора, чтобы прояснить, что арендатора нельзя просто выставить на улицу, потому что домовладелец хочет его или ее выселить.

Владельцы двух- и трехквартирных домов, которые пытались дать своим арендаторам перерыв и стали опасно близкими к потере своего дома и инвестиций, обращаются к нам, когда арендатор отказывается от любых попыток уплаты арендной платы.С помощью нескольких уточняющих вопросов я могу помочь арендодателям определить, хотят ли они возбудить дело о неуплате или задержании. Иногда достаточно просто выслушать, а затем рассказать людям об их законных правах, чтобы побороть отчаяние.

Пожалуй, один из лучших дней был, когда в 16:00 вошла молодая женщина с уведомлением о выселении и приказом указать причину отказа (OSC), что лишило ее времени покинуть квартиру. С участием Евы я подготовил новый OSC, и через час молодая женщина появилась в наших дверях с новым постановлением суда: «У меня больше времени; у меня больше времени, благодаря вам !!» Это была такая же значимая победа, как и любая моя победа за 40 лет моей юридической карьеры.

Сейчас я работаю один-два дня в неделю в Справочном центре Бронкса и могу выполнять большую часть работы Справочного центра без посторонней помощи. Но я всегда могу позвонить в судебные поверенные и попросить их о помощи или предложениях. По мере того, как потребность в помощи возрастает - а это обязательно будет в этот период истории нашей страны - я представляю себе армию добровольцев старшего возраста, подобных мне, которые стекаются в такие места, как Жилищный суд и Суд по семейным делам, проходят обучение и предлагают свои услуги отчаявшимся людям.Я бы хотел, чтобы в этом не было необходимости. Но так как есть, благодаря Access to Justice, за то, что они вооружили нас, чтобы помочь, и нашли место для служения ».

Размещено: 1 сентября 2015 г.

Автор: Андрес Эдвин Валлес, эсквайр.

"Программа волонтеров-юристов (VLP) предоставляет потенциальным адвокатам-волонтерам возможность узнать о Законе о арендодателях и арендаторах в Нью-Йорке от очень хорошо осведомленных и хороших сотрудников судебных сотрудников Центров помощи гражданского суда Нью-Йорка.

Несмотря на то, что я в основном волонтер в VLP в Справочном центре гражданского суда округа Нью-Йорк, мне посчастливилось работать волонтером в Справочном центре гражданского суда округа Бронкс на короткое время. Чтобы стать юристом-волонтером программы, я посетил Сессию по законодательству арендодателей / арендаторов Bridge the Gap CLE, проводимую Программой доступа судов штата Нью-Йорк к правосудию. Сессия по вопросам права арендодателя / арендатора с помощью своих лекций и раздаточных материалов дала мне общее представление о различных видах судебных исков, которые находятся в юрисдикции жилищных судов Нью-Йорка, таких как разбирательство по делу о невыплате, разбирательство по удержанию, включая лицензиата и судебные иски против соседей по комнате, HP и судебные иски о преследовании.

На моем первом свидании волонтером я полдня следил за судебными прокурорами Справочного центра в Справочном центре гражданского суда округа Нью-Йорк. Я наблюдал, как судебные поверенные предоставляют юридическую информацию непредставленным сторонам в судебном процессе, которые столкнулись с проблемами, касающимися права арендодателя и арендатора в Нью-Йорке. После этого я начал самостоятельно предоставлять юридические консультации и информацию непредставленным сторонам. В то время я очень нервничал, давая юридические советы и информацию сторонам в судебном процессе, потому что мало знал о Законе о арендодателях и арендаторах в Нью-Йорке.Тем не менее, я помогал истцам, насколько мог, и, когда я не знал юридического вопроса, я шел к судебному прокурору или судебному служащему, чтобы обсудить этот вопрос. Сотрудники центров помощи гражданского суда города Нью-Йорка обладают обширными знаниями и дружелюбны. Они предоставили мне юридическую информацию и / или документы для чтения, которые ответят на юридический вопрос. По выходным я читаю раздаточные материалы из Справочного центра гражданского суда округа Нью-Йорк, чтобы узнать больше о Законе о арендодателях и арендаторах в Нью-Йорке.

Со временем я научился правильно начинать процедуру удержания лицензиата или соседа по комнате, процедуру неплатежа, действия HP и / или действие закона о преследовании. Кроме того, я научился должным образом реагировать на такие юридические действия (например, подача ответа на петицию о задержке и уведомление о петиции) или требование соблюдения приказа и решения (например, подача приказа об обосновании несоблюдения приказа и решения в случае неуплаты). Эти знания помогли мне стать более эффективным в предоставлении юридических консультаций и информации сторонам в судебном процессе, и это здорово, потому что я могу помочь большему количеству людей.Программа волонтеров-юристов - прекрасная возможность для адвокатов узнать о Законе о арендодателях и арендаторах в Нью-Йорке. Если потенциальный адвокат-волонтер готов посвятить много часов работе волонтером по этой программе, он или она, вероятно, будут удивлены тем, как много он узнал о Законе о арендодателях и арендаторах в Нью-Йорке за короткий период времени. Я счастлив сказать, что испытал это на себе ».


Размещено: 18 ноября 2014 г.

Автор: Адам С.Вальдбаум, эсквайр.

«Мое решение присоединиться к программе волонтеров-юристов - одно из лучших, которые я когда-либо принимал. Когда я записался на начальное обучение CLE в апреле 2013 года, я просто искал возможность заполнить свободное время, выполняя некоторую работу на общественных началах. . У меня был опыт работы в области права недвижимости, поэтому я сосредоточился на волонтерской деятельности в Жилищном суде, но у меня не было большого опыта в области права арендодателей / арендаторов, и я беспокоился о том, смогу ли я действительно помогать профессиональным арендаторам.

Мои опасения были необоснованными.Первоначальная программа CLE была отличным учебником по праву арендодателя / арендатора (а также по потребительскому кредиту и закону о разводе). Хотя я все еще немного нервничал, когда впервые появился добровольцем, поверенные в Справочном центре были очень приветливы и быстро успокоили меня. Персонал Справочного центра чрезвычайно опытен и хорошо осведомлен - они помогли мне изучить основы права арендодателя / арендатора и то, как четко донести эту информацию до профессиональных арендаторов.

Мне очень нравится работать волонтером в Справочном центре.Каждый день приносит разное сочетание людей и дел, которые ставят новые задачи. Даже по прошествии полутора лет я узнаю что-то новое почти каждый раз, когда становлюсь волонтером.

Участие в программе «Волонтеры-юристы» также сильно повлияло на мою карьеру. Я обнаружил, что мне больше нравится закон о домовладельцах и квартиросъемщиках, чем работа, которую я делал до того, как начал волонтерство. В результате, благодаря связям, которые я установил, работая волонтером, я смогла найти новую работу в Жилищном суде.Несмотря на новую работу, я все еще стараюсь каждую неделю работать волонтером, потому что мне нравятся люди в Справочном центре, и я чувствую сильное удовлетворение, помогая людям ориентироваться в судебной системе ».


Опубликовано: 25 апреля 2013 г.

Автор: Калил Г. Уинслоу, эсквайр.

"Меня зовут Калил Г. Уинслоу, эсквайр, и я адвокат-одиночка, который начал заниматься юридической практикой после того, как был принят в 2010 году.Я выпускник Бруклинской школы права. Я начал работать на общественных началах (в основном в округе Кингс), потому что это служило трем основным целям: (1) помогать тем, у кого в противном случае не было бы доступа к юридическому представительству, (2) удовлетворять мои требования к бесплатному обучению CLE и (3) общаться с одни из самых ярких и острых умов юриста Нью-Йорка. Я всегда рад отдать свое время и услуги малообеспеченному сообществу. По всему Нью-Йорку проживают тысячи людей, старых и молодых, разного происхождения и этнической принадлежности, и все они отчаянно нуждаются в помощи.Они напуганы и разочарованы и часто чувствуют, что в их углу нет никого, кто мог бы им помочь. Поэтому я делаю своей миссией служить.

Я считаю свою работу pro bono самой полезной и приятной работой, которую я делаю. Я работаю с программой «Доступ судов штата Нью-Йорк для правосудия» в основном в области Pro Bono Housing уже более года. Я работаю с арендаторами, рассказывая им о законе и их правах; установление их контакта с юридическими службами, а также с государственными учреждениями. Я помогаю им вести переговоры, готовиться к судебному разбирательству, ориентироваться в судебном процессе, готовить и подавать соответствующие ходатайства.Точно так же я работаю с арендодателями, а также помогаю им начинать судебные дела, готовить петиции и помогать им ориентироваться в судебном процессе. Я знаю, что моя работа была выполнена хорошо, когда одна из сторон говорит мне, что они были так рады, что я проявил терпение и нашел время, чтобы помочь им ».


Размещено: 12 декабря 2011 г.

Автор: Стивен С. Тиг, эсквайр.

«Страшно было бы преуменьшением описать, что я чувствовал перед своим первым днем ​​в качестве члена Программы волонтеров-юристов в Жилищном суде Нью-Йорка.Поначалу я немного нервничаю, но когда во время моего собеседования Ясин Барри, советник заместителя главного административного судьи Фишера, сообщила мне, что «если ты сможешь пройти через жилищный суд, ты сможешь добиться этого где угодно», я был вынужден задаваться вопросом, во что именно я ввязался.

Теперь, когда я, надеюсь, пробудил ваше любопытство, позвольте мне предоставить вам некоторую личную информацию в качестве предыстории. Вплоть до весны прошлого года я работал в фирме на Уолл-стрит и, должен признать, был глубоко несчастен.Когда я, наконец, бросил полотенце на своей работе, отказ от профессии юриста также казался неизбежным. Тем не менее, я начал искать новую карьеру только для того, чтобы обнаружить, за исключением столиков ожидания, что я не был квалифицирован, чтобы делать что-то еще. Поэтому я решил пока не отказываться от юридической практики и начал искать работу волонтера, чтобы подкрепить свой тогда скудный опыт работы.

Возможно, как и вы, а может и нет, я почти ничего не знал о законодательстве Нью-Йорка, касающемся арендодателей и арендаторов, не говоря уже о том, что происходит в жилищном суде, поэтому после приведенной выше цитаты Ясина я нервничал.Однако после просмотра 8,5-часового CLE, необходимого для всех добровольцев, я был несколько напуган. (Клянусь, этот отзыв скоро станет одобрением Программы волонтеров-юристов.) Взаимодействие между арендодателем и арендатором в моем домашнем штате Южная Каролина довольно простое: арендодатель не любит арендатора, затем он бросает личные вещи арендатора на тротуар и меняет замки . Законодательство о домовладельцах / арендаторах в Нью-Йорке чрезвычайно сложное, и я понял, что обучение CLE коснулось лишь поверхности того, что мне в конечном итоге нужно было знать, чтобы справиться с тонкостями неплатежей, задержек, действий HP, правил аренды, субсидируемого государством жилья, и т.п.Я не ожидал, что смогу помочь какому-либо клиенту, но, поскольку я взял на себя 12-часовое обязательство, у меня не было другого выбора, кроме как сделать все возможное.

Первым сюрпризом во время моей работы в качестве адвоката-волонтера было открытие того, насколько терпеливыми и отзывчивыми адвокаты Справочного центра относились ко мне и к работе, которую я выполнял. Я не привык видеть ни одно из этих качеств в надзорных юристах, с которыми имел дело в прошлом. В программе «Волонтер-юрист» (сравните с программой «Волонтер-юрист в течение дня») вы работаете в Справочном центре суда, где вас постоянно спрашивают, как правило, либо арендаторами, которым недавно было подано прошение о выселении, либо недовольными людьми с низким доходом домовладельцы - в основном соседи по комнате - которым необходимо знать свои варианты выселения.Хотя значительная часть вашего времени в качестве волонтера будет помогать таким сторонам в судебном процессе в составлении петиций (домовладельцы), ответов на петиции (арендаторы) или различных уведомлений и ходатайств (и того и другого), большую часть вашего времени вы тратите на ответы на вопросы. Часто, по крайней мере вначале, клиент задавал мне вопрос, и мне немедленно приходилось бежать к судебному поверенному, который, не вздыхая и не действуя иным образом разочаровавшись, немедленно отвечал мне. Какое долгожданное изменение по сравнению с моим прошлым опытом работы адвокатом.

Следующим сюрпризом, который я обнаружил как волонтер, было то, что мне никогда не приходилось покидать свою зону комфорта, пока я не почувствовал себя готовым. Мои первые дни / недели в качестве волонтера я потратил на то, чтобы помогать адвокатам Справочного центра и укреплять уверенность, необходимую для того, чтобы самостоятельно принимать больше клиентов. Хотя я не буду утверждать, что разбираюсь в праве арендодателя / арендатора - дайте мне хотя бы еще десять лет - я могу честно сказать, что я узнал достаточно, чтобы грамотно обращаться с большей частью моих pro se клиентов при лишь ограниченной помощи со стороны моих руководителей.

Наконец, я постоянно удивляюсь, узнав, что можно получать удовольствие от работы адвокатом. Да, я определенно понял, что Ясин имела в виду, говоря выше о жилищном суде. Из-за угрозы потерять свой дом клиенты часто бывают довольно активными, а иногда даже злобными. Однако именно в те моменты я могу помочь даже самому устрашающему клиенту: либо успешно составить Приказ, указывающий на причину, либо сообщить ей о субсидии, о существовании которой она не подозревала, либо просто заверить ее, что петиция не означает, что она будет бездомным после ее первого свидания в суде, что мне напомнило о ценности нашей профессии и о том, почему я решил ею заниматься.

В общем, мне очень понравился мой опыт участия в программе волонтеров-юристов. И хотя я не могу гарантировать, что вы сочтете свой опыт таким же полезным, как и я, я могу гарантировать, что, если вы потратите время, вы узнаете много нового о чрезвычайно сложной и интересной области права, наладите хорошие контакты и хорошо провести время в процессе ».


Размещено: 9 декабря 2011 г.

Автор: Ричард Лэндман, эсквайр., Почетный поверенный

«Проработав несколько десятилетий в сфере девелопмента недвижимости и в академических кругах, я хотел использовать свои юридические навыки, чтобы помочь сторонам в судебном процессе лично понять свои права. Это может звучать банально, но именно обеспечение справедливости было первоначальной причиной, по которой я пошел на юридический факультет. Теперь, когда я был наполовину пенсионер, я хотел осуществить мечты своего идеалистического «я». Но мне нужна была уверенность и больше практического опыта, и волонтерство было лучшим способом получить эти навыки под присмотром взрослых.

Именно тогда я узнал о программе «Доступ к правосудию в гражданском суде» и воочию убедился, насколько велика потребность в помощи тем, у кого нет юридического представительства. Я никогда не понимал, сколько людей столкнулись с выселением или несправедливыми судебными решениями без какой-либо юридической помощи. Первым шагом, который я сделал, было участие в курсах CLE, чтобы стать волонтером-юристом в течение дня (в области жилищного строительства и потребительского кредита), в справочном центре Pro Se Litigant и программе DIY, программе Guardian ad litem и программе арбитража мелких претензий. .

Знания и опыт каждой из этих программ (а также мои 30-летние знания в области недвижимости, права землепользования и права арендодателей / арендаторов) соперничали друг с другом. Я не только помогал людям лучше понять их законные права, но и мои юридические компетенции росли, и за мной наблюдали. Это было лучше, чем любая другая программа стажировки в колледже. Вскоре я понял, что получаю больше, чем даю.

Уже более двух лет я использую свои юридические навыки в Справочном центре Pro Se Litigant один раз в неделю, и я обнаружил, что мои новые знания также очень помогли в клинике LeGaL (Ассоциация адвокатов ЛГБТ), где я работаю ведущий советник каждый вторник.Благодаря этим программам я смог не только обновить свои юридические навыки; но помогли многим людям, которые понятия не имели, как действовать в рамках закона.

Потребность в юридической помощи для людей с низким доходом больше, чем когда-либо, и я знаю, что помог немного, но главная проблема заключается в том, что наше общество должно увеличить финансирование, чтобы оказывать юридическую помощь большему количеству людей (так что волонтерство - это только одна из причин). вариант). А пока чувствую себя пластырем, но важным.”


Опубликовано: 14 марта 2006 г.

КАКОЙ РЕСУРС!
Автор: Дэвид Паттерсон, эсквайр.

Я направляюсь в справочный центр Гражданского суда, который расположен на первом этаже по адресу 111 Center Street. На моем Войдя в зал ожидания, я замечаю, что женщина сидит и плач. Я прохожу внутрь и передаю привет Вере и Луизе, два штатных судебных адвоката, которые работают в Справочном центре, и Зельда, приемная.(Примечание: все имена вымышленные, кроме мой.)

"Вы знаете, что на улице плачет женщина?" я спросить. Вера говорит: «Она очень боится потерять свою квартиру. Мы помогаем ей, но она хотела на пару минут в одиночестве, чтобы успокоиться ».

Луиза говорит: «О, DP (мои инициалы), мы также можем вас поговорить с ней, потому что у нее есть некоторые не жилищные вопросы, которые мы не можем отвечать.Возможно, так как вы врач общей практики, вы сможете дать ей дополнительную информацию ».

Фейт добавляет: «Она живет в квартире со своим парнем, который переехал около двух месяцев назад. Это ее квартира, и она прожила там около трех лет. Только ее имя на аренда. Вчера ее парень ударил ее. Она хочет, чтобы он ушел квартиру, но он отказывается ехать. Мы дали ей формы для необходимое предварительное уведомление, уведомление о петиции и петиции, в случае, если она решит начать производство по его выселению.”

Я подумал про себя, что точно знаю, что это за «предикат». уведомление », потому что адвокат-волонтер Персонал проекта предоставил нам личное обучение и всестороннее, легко понятные и обширные письменные материалы во время 9-часовое обучение основам права арендодателей и арендодателей.

Невероятно, пока нас учили навыкам становления знающими в районе арендодателя-арендатора мы также получили кредит CLE за обучающие курсы, которые мы прошли.Я помню, как подумал, что это такая хорошая сделка. Я был очень удивлен, что все больше людей не воспользуйтесь этим.

Не менее полезно, кстати, то, что после прохождения предварительное обучение, Фейт и Луиза контролируют нас, волонтеров когда мы видим людей, которые заходят в Справочный центр и просят помочь, и, по сути, помочь научить нас грамотно и надлежащим образом отвечать на их вопросы.Только после того, как я набрался опыта был я оставлен один. Даже сейчас, когда у меня есть вопрос, Вера и Луиза тут же ответят на него.

Пришла плачущая женщина, имя которой оказалось Сарра. обратно в Справочный центр. Луиза спросила меня, хочу ли я увидеть если бы я мог оказать дополнительную помощь Саре, и я пошел к поговори с ней.

Поговорив с Сарой, я узнал, что, к сожалению, это не тот первый раз, когда ее парень напал на нее.Хорошая новость заключалась в том, что она наконец решила что-то с этим сделать. Поскольку я тоже практикую в области уголовного права я знал достаточно, чтобы сообщить Саре что она могла пойти в местный участок и подать жалобу на парень, которого звали «Панк Кид».

Если полиция считает, что преступление было совершено, она арестовать Punk Kid. Когда он предстал перед судьей, этот судья наверное выдадут охранный ордер.Этот приказ может воспрепятствовать парню, чтобы он не приближался к Саре или ее квартире. Я также предоставил Саре номера нескольких агентств, которые предоставляют услуги женщинам, подвергшимся побоям.

Сара также заявила, что задолжала по квартплате, потому что Панк Кид никогда не вносил денег на дом и аренду. Вера дала Саре список различных благотворительных организаций, которые предоставляют деньги. для выплаты арендной платы при определенных обстоятельствах.Луиза отметила, что перечисленные благотворительные организации могут с пониманием отнестись к такому случаю, как случай Сары а также предоставил ей информацию о том, как получить похожие финансовая помощь от Департамента социального обеспечения города Нью-Йорка. Услуги. Пока Сара могла доказать, что может платить за аренду перспективно, эти агентства вполне могли бы помочь ей.

Уходя, Сара сказала, ни к кому конкретно: «Благодарю тебе так нравится.Вы, ребята, мои ангелы. Я не знаю что я сделал бы, если бы тебя здесь не было ".

Приближался конец дня, и пора было идти домой. Луиза, Фейт, Зельда и я посмотрели друг на друга, прекрасно зная, что сегодня мы сделали кое-что хорошее.

Я считаю, что предоставление юридических консультаций доставляет удовольствие потому что 1) у вас есть шанс познакомиться с «реальными людьми с реальные проблемы »2) вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО используете свои юридические навыки и обучение, путем выявления критических правовых вопросов среди мешанина эмоций и деталей, предоставленных человеком, ищущим помощь 3) у вас есть шанс ДЕЙСТВИТЕЛЬНО помочь людям мы думали, что сможем, когда впервые решили пойти в юридический институт; 4) вы получаете уникальное чувство удовлетворения, особенно когда вы видите это чувство отчаяния, медленно уходящее из чьего-то лицо, только чтобы быть замененным признанием и надеждой, что ее проблемы действительно можно успешно решать; и, возможно, большинство главное, 5) в отличие от ваших постоянных клиентов, клиенты Справочного центра не буду звонить вам двадцать раз на следующей неделе в поисках другого ответ на тот же вопрос, потому что, как только вы увидите их на Справочный центр, ваша работа с ними завершена.

Для более практичных среди нас, волонтерство в Help Центр также предоставляет участникам дополнительные льготы, в том числе 1) иметь возможность пообщаться с судебными прокурорами и другими волонтеры; 2) обучение в области права арендодателя-арендатора; 3) получение отличных письменных материалов, а также в очной форме обучение; 4) иметь возможность продолжать учиться на штатные судебные поверенные, такие как Фейт и Луиза, со значительными экспертиза в этой области права; и 5) даже получение бесплатного CLE кредитов, пока вы занимаетесь другими хорошими вещами.

Итак, чего еще можно желать? Я знаю, ты мог подумать о работе на общественных началах какое-то время. Теперь у вас есть идеальная возможность претворить эти мысли в действия. Итак, присоединяйтесь к Жилищному суду Команда проекта юриста-волонтера, и помогите нам хорошо время, пока мы оказываем столь необходимую услугу.

Дэвид Дж. Паттерсон
Волонтер-поверенный

U.с. поверенный nh

Найдите местную юридическую фирму с информацией об их офисах, услугах, областях практики, биографии юристов, юридических публикациях и многом другом.

Прокурор США в Нью-Гэмпшире призывает всех, кто может сообщить о сексуальных домогательствах, связанных с жильем, сделать это в рамках общенациональных мер Министерства юстиции по борьбе с хищническими жилищными практиками во время пандемии Covid-19. Прокурор США Скотт Мюррей сказал, что любой, кто мог быть свидетелем или испытал сексуальные домогательства со стороны арендодателя, является собственностью...

Каждый год, в соответствии с публичным законом 106-531, Законом о консолидации отчетов от 2000 года, Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD), Управление генерального инспектора (OIG), выпускает отчет, обобщающий то, что мы считаем самые серьезные…

Генеральная прокуратура стремится защищать Аризону и ее граждан. Наши офисы остаются открытыми для общественности, но в связи с чрезвычайной ситуацией в области общественного здравоохранения, связанной с коронавирусом (COVID-19), мы рекомендуем вам по возможности связываться с нашим офисом по телефону или электронной почте.

Кармен Ортис, прокурор США в округе Массачусетс (2009–2017 гг.) Мэтью Д. Орвиг, прокурор США в Восточном округе Техаса (2001–2007 гг.) (Республиканец) Пол Перес, прокурор США в Среднем округе Флориды ( 2002–2007) (республиканец) Тим Пёрдон, прокурор США в округе Северная Дакота (2010–2015)

СВЯЗАТЬСЯ С ГЕНЕРАЛЬНОЙ АППАРАТОЙ OKLAHOMA. Офис генерального прокурора Оклахомы 313 NE 21st Street Оклахома-Сити, OK 73105 Оклахома-Сити: (405) 521-3921 Талса: (918) 581-2885 Факс: (405) 521-6246 Сотрудники

Город Рочестер NH, Рочестер, NH.3172 отметки «Нравится» · 87 говорят об этом · 4 293 были здесь. Рочестер, штат Нью-Гэмпшир, обладает многими удобствами процветающего города в сочетании с ...

Энни родилась и выросла в Конкорде, штат Нью-Гэмпшир. Покойная мать Энни, бывший сенатор штата Сьюзан Маклейн, была пионером женщин в политике Нью-Гэмпшира. Ее покойный отец, Малкольм Маклейн, был мэром Конкорда, членом исполнительного совета Нью-Гэмпшира и одним из самых известных поверенных штата на протяжении более 50 лет.

Ранее на этой неделе Сюзанна Кларк, президент США.С. Торгово-промышленная палата присоединилась к виртуальной группе экспертов, собранной New York Times для обсуждения того, что необходимо для оживления нашей экономики после пандемии COVID-19. «Мы продолжаем слышать от представителей малого бизнеса, которые действительно обеспокоены ответственностью.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *