Выкуп аварийного жилья у собственника – Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)

Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)

Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?

Ответ:

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ,

«признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».

В соответствии с частями 1-3, статьи 32 ЖК РФ,

«1. жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     В соответствии с частями 5-9,

статьи 32 ЖК РФ, «5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».

Таким образом порядок таков:

1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;

2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;

3. В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Об этом можно почитать и в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г». (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года):

«Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?

Ответ. В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ»

См. также образец заявления в суд: Заявление в суд об оспаривании бездействия, обязании принять решение об изъятии земельного участка и жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа

Вернуться к оглавлению публикации «вопрос-ответ» по теме: «Аварийное и ветхое жилье, снос домов, расселение, выселение из непригодного для проживания жилья. Предоставление иного жилья или выкуп. Вопросы-ответы (обзор судебной практики)».

См. также более поздний обзор практики на данную тему: «Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ»

logos-pravo.ru

Верховный суд поддержал собственников квартир при сносе домов — Российская газета

Очень важное решение принял Верховный суд, рассмотрев дело о выселении граждан из аварийного жилья. Сегодня это одна из самых что ни есть болевых точек.

Дело, которое разбирала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, началось в Краснодаре. Там администрация города пошла в суд Ленинского района с иском к трем жильцам дома, приговоренного к сносу. Все трое ответчиков были собственниками жилья, и каждый из них имел по одной трети в квартире. Чиновники попросили суд прекратить право собственности граждан на их квартиру, так как дом подлежит сносу. Администрация предложила гражданам добровольный обмен. Их сносимую квартиру, поменять на другую. Предложенная квартира была муниципальной. Но собственники от такого предложения отказались. Районный суд решил дело в пользу чиновников. Краевой суд с таким вердиктом полностью согласился.

Пришлось недовольным гражданам обращаться в Верховный суд. Вот как он посмотрел на ситуацию. Райсуд исходил из того, что гражданам предложили жилье, которое считается благоустроенным, оно равнозначно тому, которое у них было, находится в черте города, где ответчики живут. Все эти условия не противоречат 89-й статье Жилищного кодекса. При этом райсуд напомнил, что есть постановление администрации города об изъятии для госнужд земельных участков. В постановлении назван и участок, на котором стоит сносимый дом.

Но Верховный суд РФ с таким толкованием не согласился. Он сказал, что в этом деле надо было применять иные статьи Жилищного кодекса. Он указал на другую — 86-ю статью кодекса. В ней, в частности, говорится, если дом, в котором находится жилье, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, то выселяемым местная власть дает такое же жилье и тоже по договору соцнайма. Но в нашем случае сносимое жилье было не муниципальным, а собственным. В таком случае, сказал Верховный суд, надо было руководствоваться другой статьей Жилищного кодекса, а именно — 32-й. В пункте 1 статьи говорится, что жилое помещение можно забрать у собственника, но путем выкупа «в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд». Идем дальше. В 10-й части той же статьи сказано, что признание дома аварийным и подлежащим сносу, является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, неких требований к собственнику. А именно — хозяин должен сам «в разумный срок» за свой счет снести или реконструировать аварийное здание. Если собственник ничего делать не стал, то местная власть может, на котором стоит аварийный дом, изъять для муниципальных нужд. При этом подлежит изъятию и каждое жилое помещение в доме.

Верховный суд напомнил коллегам, что в 2009 году прошел Пленум Верховного суда, посвященный вопросам, возникающим при применении Жилищного кодекса. На Пленуме говорилось, что можно принудительно отчуждать имущество граждан для госнужд. Но только при соблюдении неких обязательных условий. Главное условие — предварительное и равноценное возмещение. Такие меры, подчеркнул главный суд, направлены на обеспечение прав и интересов собственников жилья.

Верховный суд сказал, что в нашей ситуации необходимо соблюсти обязательные условия. Во- первых, выяснить, предъявлялись ли к собственникам требования о сносе дома в разумный срок за свой счет. Второе — выяснить, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждая собственная квартира в нем, если собственник не озаботился сносом дома.

Из 32-й статьи Жилищного кодекса следует, если собственник не согласен с решением об изъятии у него квадратных метров, если с ним не договорились о выкупной цене, только тогда чиновники могут пойти в суд. И предъявить иск о выкупе жилья. В решении «жилищного» Пленума есть жесткая установка — требование органа власти, принявшего решение об изъятии жилья, переселении собственника в другое помещение не может быть удовлетворено, если собственник возражает. По части 8 статьи 32 кодекса предоставление собственнику жилья взамен изымаемого можно только по его согласию.

Вот вывод Верховного суда. У собственника в такой ситуации метры могут быть изъяты либо путем выкупа, либо по согласованию с ним ему дадут другое, «с зачетом его стоимости в выкупную цену». Все это делается с соблюдением прописанной в законе процедуры: местная власть направляет собственникам требование о сносе дома за свой счет, потом, если он это не делает, надо принять решение об изъятии участка под домом, и каждой квартиры собственников. Высший суд подчеркнул: обстоятельства соблюдения этой процедуры является существенными для правильного разрешения таких дел.

Конкретно по краснодарскому делу, местные суды должны были установить форму изъятия принадлежащего людям жилого помещения, на которую они были бы согласны. Надо было определить, выражали ли граждане согласие на предоставление им нового жилья, либо соглашались на уплату выкупных. Однако, подчеркнул Верховный суд, в нарушение закона, местные суды не установили факта выполнения администрацией города процедуры изъятия жилого помещения и, соответственно, соблюдения прав собственников.

rg.ru

Выкупная цена аварийного жилья. Судебная практика 2019

Выкупная цена аварийного жилья – это стоимость жилой площади, находящейся в плачевном состоянии в связи с ухудшением эксплуатационных характеристик дома. Цена определяется после проведения оценки экспертов. В ходе проверки специалисты сравнивают стоимость квартир, находящихся в аварийных домах, например, в соседнем микрорайоне города.

Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ. В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.

Иск о взыскании

Когда составляется иск о взыскании выкупной цены, аварийное жилье действительно должно быть признано таковым. В этом плане важно различать две категории понятия жилья: «ветхое» и «аварийное». В ветхом, несмотря на относительные издержки эксплуатационных характеристик дома, проживание возможно. Аварийное жилье – это собственность, непригодная для проживания людей. Разумно предположить, что оно подвергается исключительно сносу.

Расселение жильцов, проживающих в изношенных домах входит в государственную региональную программу предоставления жилья населению.

Основанием для переселения граждан в новые квартиры является официальное заключение межведомственной комиссии. По существующим правилам дом признается аварийным и подлежит сносу (с выкупными платежами) ввиду невозможности его реконструкции. Аварийные дома включаются в специально создаваемый список таких домов.

Переселение семей начинается с момента обнародования решения межведомственной комиссии, сразу после утверждения на муниципальном уровне. Порядок замены жилой площади подчиняется очередности: жители получают новую недвижимость согласно спискам.

Выкуп аварийного жилья у собственника установлен в ст. 32 ЖК РФ. Нормативные правила гласят, что проживающие в непригодных для эксплуатации домах граждане вправе рассчитывать на:

1. Выкуп аварийного жилья собственника муниципальными властями – цена рассчитывается с учётом факторов, изложенных в Жилищном кодексе.
2. Предоставление аналогичной площади, но в другом доме – например, если гражданин пользовался недвижимостью по социальному найму.

При несогласии с решениями муниципальных органов власти по выкупу жилья собственник или наниматель вправе подать исковое заявление.

Выкуп у собственника

Важным условием предоставления новой жилплощади является заключение письменного соглашения. Субъектами договора выступают, с одной стороны, собственник или наниматель, а с другой – уполномоченный государственный орган. После этого в интересах владельца узнать, как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья, чтобы не стать жертвой занижения кадастровой стоимости квартиры.

Внимание! Отсутствие соглашения об отчуждении частей здания на муниципальные нужды влечёт за собой изъятие недвижимости без компенсации со стороны государства. В этом случаев процедура начнется на основании судебного постановления.

Варианты замены аварийных строений:

1. Предоставление другой жилплощади.

1. Выкупная цена.

Признание дома аварийным сопровождается его включением в особый список домов, подлежащих сносу и выкупным операциями. Жителей такого дома переселяют в новый благоустроенный дом. Основным условием является предоставление квартиры с не меньшей площадью, чем она была у собственника в аварийном доме.

При этом площадь может быть и больше (за доплату), всё зависит от вариантов свободных домов. Вторым условием является переселение в жилье, дающее право каждому из членов семьи как минимум на 18 квадратных метров. Предоставление квартир для нанимателей жилья в аварийном доме регулируется положениями договора о социальном найме. В данном случае выкупная цена дома уже не действует.

Если собственник желает получить выкупную компенсацию за аварийную жилплощадь, то он вправе рассчитывать на экспертную оценку. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена аварийного жилья рассчитывается с учётом:

1. Рыночной цены на квартиру.
2. Затрат собственника на совершение процедуры выкупа.
3. Расходов на оформление документов и переезд на новое место.
4. Убытков по части упущенной выгоды собственника.

Таким образом, выкупная цена аварийного жилья формируется из рыночной стоимости дома и тех издержек, которые понёс собственник в результате переселения в новый дом. При возникновении противоречий с определением выкупной цены, владелец жилплощади имеет право подать в суд.

Судебная практика

Если предметом спора выступает лишь выкупная цена аварийного жилья, судебная практика опирается на ФЗ №135, где речь идёт об учёте стоимости долей общего имущества, включая земельный участок под домом.

Суды часто рассматривают иски о том, как предоставляется новое жилье. По правилам, в случае отчуждения аварийного жилья на муниципальные нужды, местные органы власти обязаны возместить собственнику все расходы на переезд. Однако переселение возможно лишь тогда, когда собственник сам изъявил желание заселиться в новую квартиру в благоустроенном районе.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, владельцы аварийной жилплощади вправе рассчитывать на выкупную цену без предоставления им нового жилья. Например, если они имеют еще одно место для проживания в городе.

В таком случае местные власти не могут препятствовать переезду. Но за собственником жилья будет числиться самостоятельный снос своей доли в аварийном доме. Срок сноса – не более 6 месяцев. В противном случае, разрушением аварийного здания займутся муниципальные органы.

Предметом судебных разбирательств также становится размер выкупной цены аварийной недвижимости. Практика показывает, что эта сумма в несколько раз ниже стоимости благоустроенного жилья. Поэтому наивно рассчитывать, что выкупная цена аварийного жилья покроет расходы на приобретение новой недвижимости. Если же компенсации и вовсе нет – это достаточный повод для обращения за взысканием в прокуратуру или суд.

Возможно вам будет интересно

В 2000 году окончил юридический факультет НИУ Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Выберите нужную специализацию юриста!

Помощь юриста доступна не только гражданам, но и юридическим лицам. Эксперты в области права принимают огромное количество заявок от населения.

Какие проблемы решаются на бесплатной консультации юристов:

Сегодня нет проблем, которые невозможно решить вместе с юристом. Главное подробно описать сложившуюся ситуацию и указать на важные детали.

Верховный суд назвал выкупную цену ветхого жилья

Как могли заметить наши постоянные читатели, в рамках этой рубрики мы обращаемся не только к законодательным новациям, но также анализируем документы, выпускаемые высшими судебными инстанциями. Это как имеющие немалое значение конкретные вердикты, так и обзоры судебной практики по тем или иным категориям дел.

– Учитывая многочисленные публикации в региональной и федеральной прессе, можно однозначно утверждать, что государство выделило огромные деньги на то, чтобы решить проблему ветхого жилого фонда, – проще говоря, чтобы ликвидировать бараки и достойно расселить их обитателей. Но, несмотря на то что схема « снос старого жилья – выделение нового» выглядит довольно просто да и многие процедуры детально прописаны в правовых документах, процесс нередко затягивается. Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге, – отмечает Р. Савичев.

Потому немало граждан не соглашается с предложениями чиновников и идет отстаивать свои интересы через Фемиду. Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения. Также в судах поднимаются вопросы о вне-очередном предоставлении жилья, о выселении и другие. Потому многие рекомендации будут интересны не только юристам, но и простым гражданам.

В частности, Верховный суд заявил, что зачастую в центре спора оказывается цена выкупаемых государством квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить. В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме. То есть в зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в статье 32 Жилищного кодекса РФ. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Но судебная практика показала: единого подхода к определению выкупной цены в судах страны пока нет. Дело в том, что не все принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме. А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.

Верховный суд подчеркнул, что положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на жилье и землю под ним. Стоимость доли в праве собственности на участок под многоквартирным домом должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения. Они не могут определяться отдельно. С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Решение проблемы ветхого жилья предполагает и другой сценарий, когда муниципалитет предоставляет собственникам другую жилплощадь. Зная об этом, некоторые отказываются от предлагаемых за барак денег и спешат в суд с исками о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение. Со своей стороны, суды отказывают в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным. В обзоре поясняется: если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. Это обусловлено тем, что на них возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

С другой стороны, если жилой дом, готовящийся под снос, попал в региональную адресную программу по переселению, то его жильцам не может быть отказано в предоставлении другого жилья. Собственники уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо деньги, либо другую жилую собственность.

К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, людей вынуждают заключать договоры мены жилых помещений или принудительно выселяют в другие квартиры. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемое муниципалитетами жилье, ссылаясь на его равноценность и благоустроенность.

Другие же суды исходят из того, что предоставление другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с ним. То есть принудительно переселить жильцов, пусть даже из не пригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Данную позицию судов Верховный суд и признает правильной и обоснованной.

Добавлю, что в обзоре также оговариваются ситуации, когда налицо формальный подход к делу тех самых межведомственных комиссий, которые, собственно, и принимают решение о том, исправит ли ситуацию капитальный ремонт дома или строение должно быть снесено как аварийное. Чиновники, к сожалению, не всегда утруждают себя фактическими проверками и обследованиями. Например, вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений. И в том случае если установлено такое бездействие, заключение комиссии, а соответственно, и решение местных властей о сносе или, напротив, пригодности помещений для проживания теряют юридическую силу.

Вместе с тем четко сказано и по поводу стараний тех граждан, которые пытаются придать своему жилью статус аварийного, как говорится, в обход принятого порядка. В частности, кое-кто обращается в суд, заявляя требования о признании своей квартиры не пригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта. Однако, резюмирует Верховный суд, решить таким образом вопрос нельзя: действующее законодательство относит его к исключительной компетенции межведомственной комиссии, исключая из полномочий судебных органов.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Выкупная цена аварийного жилья: судебная практика

Аварийной недвижимость признается по постановлению специальной межведомственной комиссии. Ее назначают органы государственной власти. На основании этого решается судьба объекта, как правило, оно подлежит сносу или реконструкции. Предоставление жилья с целью переселения собственников предусмотрено статьями 32, 86, 87, 89 ЖК РФ. Существуют специальные программы, работающие в отдельных регионах, для расселения аварийных жилых домов. В каждом конкретном случае условия и сроки переселения устанавливаются в индивидуальном порядке.

Особенности выкупной стоимости

Согласие на получение денежной компенсации, которое дается собственником жилого помещения, является основанием проведения расчетов с целью определения выкупной цены. Для этого производится оценка недвижимости, расчет выкупной стоимости выполняется на основе целого ряда различных факторов. Они представлены в ч.7 ст. 32 ЖК РФ. Владельцу аварийного жилья такой вариант может быть предложен, если нет другого жилого помещения, удовлетворяющего всем необходимым требованиям. Окончательная сумма возмещения, сроки ее выплаты и прочие условия обязательно согласовываются с собственником.

Важно! Если проживание гражданина в аварийном доме подтверждается договором социального найма, то возможен единственный вариант – переселение в новую квартиру, равноценную по площади и благоустройству.

После того как все нюансы, связанные с выкупной стоимостью согласованы с владельцем квартиры, то возмещение выплачивается в указанные сроки. Гражданин, который обладает правом собственности на помещения, может написать заявление, чтобы получить возможность пользоваться жильем в срок до шести месяцев. Такая просьба удовлетворяется, если в собственности гражданина нет другого места проживания.

Формирование выкупной цены

Как формируется выкупная цена аварийного здания, судебная практика не отвечает однозначно. Сегодня очень часто гражданами подаются иски по этому вопросу. Жильцы судятся с органами власти из-за применения неправильного подхода к расчетам в целом. Следует понимать, что определение выкупной цены в судах это довольно длительный процесс.

Выкупная стоимость квартиры в доме рассчитывается с учетом многих факторов. Все вопросы, связанные с расчетами возмещения, согласовываются с владельцем помещения. Прежде всего, должны быть проведены мероприятия, которые направлены на определение рыночной стоимости жилья. Если по этому вопросу возникают разногласия между органами власти и собственником, то перед тем как обращаться в судебные инстанции нужно внимательно изучить ФЗ от 29.07.1998 №135. в котором имеются подробные разъяснения этого вопроса.

Другие основные убытки, которые учитываются в расчете:

• Финансовые потери, связанные с вынужденной переменой местожительства. Если гражданин покупает новую квартиру, то в расчете должны быть предусмотрены затраты на временное пользование иным жильем до оформления новой недвижимости в собственность.
• Финансовые траты на поиск нового жилья и переезд. Сюда также включаются затраты на оформление собственности на новое жилье.
• Денежные расходы при прекращении собственных обязательств владельца перед третьими лицами.

Судебная практика

По статистике большое количество заседаний посвящено определению выкупной цены в судах. Это происходит, когда владелец отказывается подписывать соглашение по каким-либо причинам и начинает свои права отстаивать в суде.

Следует знать, что законом предусматривается возможность принудительного изъятия аварийного жилого помещения. Такое действие может быть предпринято по решению суда, если предварительно владельцу предоставлялось равноценное по своему благоустройству жилое помещение.

При расчете выкупной стоимости недвижимости, которая находится в аварийном состоянии, судебные органы строго придерживаются положений действующего законодательства. В выкупную стоимость аварийного жилья обязательно должна включаться компенсация за невыполненный капитальный ремонт. Немногие знают, что наймодатель в соответствии с действующим законодательством обязан проводить капитальный ремонт дома в соответствии с утвержденными графиками. Если до приватизации жилого помещения плановый капитальный ремонт не был проведен, то это могло привести к снижению надежности многоквартирного жилого дома. В таких случаях в выкупной стоимости аварийного жилья обязательно должна быть предусмотрена определенная сумма компенсации.

В расчете отдельными пунктами выделяются следующие расходы на услуги:

• Транспортной компании,
• Риэлтерской организации,
• Нотариальной конторе.

Некоторые прочие нюансы

Единый подход в определении выкупной стоимости недвижимости, которая признана аварийной, в настоящее время судебными экспертами не выработан. Очень часто при судебных разбирательствах возникают спорные моменты. Это подтверждается обзорами судебной практики.

Не всегда при расчете учитывается:

• Доля на общее имущество.
• Часть в праве общей собственности на земельный участок.

Судьи при принятии решения становятся на сторону владельца авариного помещения достаточно редко. Они иногда не соглашаются с тем, что при расчете выкупной стоимости должна учитываться стоимость общего имущества дома. Часто упускается факт, что участок земли, на котором построен дом, также является собственностью граждан, которые проживают в приватизированных квартирах.

В силу сложности вопроса, документ, который бы устраивал все стороны, сформировать очень трудно. И спорные ситуации в основном касаются того, сколько стоит земельный участок и общедомовое имущество. В силу этого судебные разбирательства иногда затягиваются на длительное время, при этом всегда в них должны учувствовать опытные юристы.

Кроме этого, собственнику следует понимать, что в любом случае выкупная стоимость аварийного жилья, даже с учетом всех факторов, не может быть высокой. То есть, на полученное финансовое возмещение, вряд ли получится, приобрести хорошее жилье.

Выкупная цена аварийного жилья

В случае признания жилья аварийным оно, непременно, подлежит сносу. Каким образом формируется выкупная цена аварийного жилья и что делать в случае, если собственник не согласен с предложенной ценой? Именно этим вопросам будет посвящена данная статья.

Какое жильё признаётся аварийным?

Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённым Приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. № 8, аварийное состояние здания — состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей.

Признание жилья непригодным для проживания осуществляется на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции МДС 13-21.2007, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Для того, чтобы жильё было признано аварийным и непригодным для проживания – необходимо выполнить следующий алгоритм:

· о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

· о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;

· о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;

· о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

· о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

· об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

• фундаментов;
• стен;
• несущих конструкций и значительную степень биологического пов

5897987.ru

ВС разъяснил определение выкупной цены изымаемого жилья в подлежащем сносу доме

Верховный суд РФ представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный накануне Президиумом ВС.

ВС проанализированы дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого
помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и другие споры.

В частности, касаясь обеспечения прав собственников в связи с изъятием жилья, Верховный суд отмечает, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного, по мнению ВС, следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение – квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

С полным текстом обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, можно ознакомиться здесь.

pravo.ru

Верховный суд назвал выкупную цену ветхого жилья

Как могли заметить наши постоянные читатели, в рамках этой рубрики мы обращаемся не только к законодательным новациям, но также анализируем документы, выпускаемые высшими судебными инстанциями. Это как имеющие немалое значение конкретные вердикты, так и обзоры судебной практики по тем или иным категориям дел.

Роман Савичев

ЗАКОНный интерес

Крайне важный документ в мае обнародовал Верховный суд РФ, который обобщил судебную практику по делам, которые в целом официально именуются «об обеспечении жилищных прав граждан». Но речь в данном случае идет исключительно о тех непростых ситуациях, в которых оказываются люди, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Судьями был выработан ряд четких рекомендаций разрешения споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства, подчеркивает важность нового судебного обзора руководитель известного на Юге России «Юридического агентства «СРВ» Роман Савичев.

– Учитывая многочисленные публикации в региональной и федеральной прессе, можно однозначно утверждать, что государство выделило огромные деньги на то, чтобы решить проблему ветхого жилого фонда, – проще говоря, чтобы ликвидировать бараки и достойно расселить их обитателей. Но, несмотря на то что схема «снос старого жилья – выделение нового» выглядит довольно просто да и многие процедуры детально прописаны в правовых документах, процесс нередко затягивается. Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге, – отмечает Р. Савичев.

Потому немало граждан не соглашается с предложениями чиновников и идет отстаивать свои интересы через Фемиду. Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения. Также в судах поднимаются вопросы о вне-очередном предоставлении жилья, о выселении и другие. Потому многие рекомендации будут интересны не только юристам, но и простым гражданам.

В частности, Верховный суд заявил, что зачастую в центре спора оказывается цена выкупаемых государством квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить. В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме. То есть в зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в статье 32 Жилищного кодекса РФ. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Но судебная практика показала: единого подхода к определению выкупной цены в судах страны пока нет. Дело в том, что не все принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме. А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.

Верховный суд подчеркнул, что положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на жилье и землю под ним. Стоимость доли в праве собственности на участок под многоквартирным домом должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения. Они не могут определяться отдельно. С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Решение проблемы ветхого жилья предполагает и другой сценарий, когда муниципалитет предоставляет собственникам другую жилплощадь. Зная об этом, некоторые отказываются от предлагаемых за барак денег и спешат в суд с исками о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение. Со своей стороны, суды отказывают в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным. В обзоре поясняется: если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. Это обусловлено тем, что на них возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

С другой стороны, если жилой дом, готовящийся под снос, попал в региональную адресную программу по переселению, то его жильцам не может быть отказано в предоставлении другого жилья. Собственники уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо деньги, либо другую жилую собственность.

К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, людей вынуждают заключать договоры мены жилых помещений или принудительно выселяют в другие квартиры. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемое муниципалитетами жилье, ссылаясь на его равноценность и благоустроенность.

Другие же суды исходят из того, что предоставление другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с ним. То есть принудительно переселить жильцов, пусть даже из не пригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Данную позицию судов Верховный суд и признает правильной и обоснованной.

Добавлю, что в обзоре также оговариваются ситуации, когда налицо формальный подход к делу тех самых межведомственных комиссий, которые, собственно, и принимают решение о том, исправит ли ситуацию капитальный ремонт дома или строение должно быть снесено как аварийное. Чиновники, к сожалению, не всегда утруждают себя фактическими проверками и обследованиями. Например, вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений. И в том случае если установлено такое бездействие, заключение комиссии, а соответственно, и решение местных властей о сносе или, напротив, пригодности помещений для проживания теряют юридическую силу.

Вместе с тем четко сказано и по поводу стараний тех граждан, которые пытаются придать своему жилью статус аварийного, как говорится, в обход принятого порядка. В частности, кое-кто обращается в суд, заявляя требования о признании своей квартиры не пригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта. Однако, резюмирует Верховный суд, решить таким образом вопрос нельзя: действующее законодательство относит его к исключительной компетенции межведомственной комиссии, исключая из полномочий судебных органов.

Юлия ПЛАТОНОВА

www.stapravda.ru

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме, список домов на расселение

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки. В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена. А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.

Расселение аварийных домов

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства. Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры. На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести. Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список. После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

Жилищное законодательство

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

• выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
• при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру. Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения. Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Права жителей

Все граждане, которые живут в муниципальном жилье, могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья. Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

• получить другую квартиру;
• получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

• новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
• новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

• цена квартиры на рынке недвижимости;
• траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
• стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
• оформление собственности;
• траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Судебная практика

При анализе судебных исков по оспариванию выкупной стоимости можно отметить, что судебные органы строго следуют действующему законодательству. При определении выкупной стоимости аварийного жилья принимают к сведению:

• долевую цену на общее имущество в здании, которое сносят;
• долю в праве владения земельным участком, где стоит сносимое здание.

Когда между владельцем аварийного помещения и органами управления завязываются споры насчет пересчета цены, то нужно внимательно прочитать ФЗ №135 от 29.07.1998 года. В нем можно ознакомиться о взимании выкупной стоимости квартиры в аварийном доме. Единственно правильного решения по всем искам найти невозможно. Принять к сведению все аспекты стоимости сносимого жилья очень трудно, ведь оценка состоит из цены земельного участка и домового имущества. Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму. При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации. При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства. Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры. Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Новая квартира взамен сносимой

Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

• когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
• если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ! Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.

Список домов на расселение

Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

• проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
• созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.

Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

• копии на правообладание постройкой;
• постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
• постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди. Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.

Как узнать через интернет

Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан». В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса. В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем. В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.

ozhkh.ru

Выкупная цена (стоимость) аварийного жилья: судебная практика

Выкупная цена аварийного жилья, как показывает судебная практика — один из способов защиты жилищных прав. Но владельцы квартир в ветхих домах нередко несогласны с той суммой, которую озвучивают местные власти и готовы оспаривать ее в суде, добиваясь увеличения, порой, существенного. Рассмотрим, как же должна определяться выкупная стоимость аварийного жилья, согласно действующим нормативным документам.

Способы возмещения при расселении аварийного жилья

Признание межведомственной комиссией дома аварийным, то есть непригодным и опасным для длиннейший в нем проживания, влечет расселение всех жильцов и дальнейший снос постройки. Фактически речь идет об изъятии жилья у собственников и нанимателей для нужд местных органов самоуправления. Закон обязывает в таких случаях компенсировать владельцам стоимость их квадратных метров, а нанимателям предоставить аналогичную жилплощадь в другом доме, собственником которого является город.

Выкупная стоимость аварийного жилья определяется администрацией с учетом рыночных цен в конкретном регионе. Владелец квартиры вправе согласиться на предложенную сумму, и, получив деньги добровольно выселиться из квартиры. При несогласии с оценкой квартиры, вопрос решается через суд. Иногда за этим следует принудительное выселение.

Вместо выкупной цены местная администрация может предложить взамен аварийного комфортное и безопасное жилье. Но при этом должен соблюдаться принцип равноценности. То есть предлагаемая квартира должна иметь ту же площадь и уровень благоустройства. Нельзя предлагать взамен отдельных квартир комнаты в общежитиях и коммуналках.

Судебная практика определения выкупной стоимости аварийных квартир

Все аспекты, касающиеся размера выкупной цены, сроков и способов выплаты, решаются только по соглашению с собственником. Большинство исков от собственников квартир к местным властям касаются не столько нежелания выплачивать выкупную цену, сколько размеров предлагаемого возмещения. Многие владельцы аварийного жилья считают выкупную сумму слишком маленькой, недостаточной для приобретения новой квартиры. В ряде случаев суд подобные иски удовлетворяет.

При вынесении решения, суды руководствуются положениями сит. 32 ЖК РФ, где указываются слагаемые выкупной цены аварийного жилья:

• рыночная стоимость квартиры;
• убытки, которые возникли у владельцев в связи с изъятием жилплощади;
• компенсация расходов на переезд и обустройство;
• расходы на услуги риэлтора по подбору новой квартиры и оформлению сделки купли-продажи;
• компенсация за выполненный капитальный ремонт.

Сумма, которую город готов заплатить собственникам квартир в ветхих домах, определяется в полном соответствии с законом «Об оценочной деятельности». То есть приглашается независимый специалист-оценщик, который и определяет, сколько стоит на рынке вторичного жилья каждая квартира из расселяемого дома. Для оценки используются особые методики, учитывающие множество факторов. Такой способ призван исключить злоупотребление правом со стороны муниципальных властей.

Однако владельцы квартир вправе не согласиться с такой оценкой и за свой счет провести дополнительную, выбрав исполнителя уже самостоятельно. Отчет оценщика послужит доказательством при рассмотрении спора в суде. Но необходимо помнить, что если суд сочтет назначенную ранее выкупную цену справедливой, выселение из аварийного жилья будет принудительным с выплатой рыночной его стоимости.

Позиция Верховного суда

Для исключения разночтений положений закона и с целью придать единообразие правоприменительной практике, Верховный суд в 2014 г. в очередном обобщении судебной практики по жилищным спорам сделал ряд важных заявлений, касающихся именно назначения выкупной цены.

В частности, при определении рыночной стоимости жилья необходимо учитывать не только жилую площадь, но и долю в общем имуществе дома, а также в праве на земельный участок непосредственно под домом. Его рыночная стоимость также должна быть включена в предложенную собственнику сумму, пропорционально его доле.

Также Верховный суд признал правильной и обоснованной позицию тех судов, кто отказывает городской администрации в праве принудительно переселить жильцов аварийного дома в другие квартиры. Дело даже не в том, что такое жилье, как правило, расположено далеко от места текущего проживания. Речь идет о нарушении права собственника самому выбрать способ возмещения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”аварийное жилье” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Можно ли претендовать на получение квартиры взамен аварийной

Владельцы квартир в аварийных домах зачастую подают в суд, требуя непременного предоставления им квартир взамен утраченных, не дожидаясь предложения выкупной цены. Однако суд не может обязать местные власти сделать это, так как законом устанавливается приоритет денежной компенсации, на которую каждый бывший собственник решает вопрос с приобретением нового жилья самостоятельно.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”выкупная цена аварийного жилья” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Исключением будут случаи, когда жильцы аварийного дома являются участниками региональной программы расселения ветхого жилья. В этом случае муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему квартиру в новом доме. При этом, если жилье превышает по площади старое, то владельцу придется доплатить. И напротив, предоставление меньшей жилплощади налагает на администрацию обязанность компенсировать разницу.

Правомерно возмущение жильцов аварийного дома и в тех случаях, когда их принудительно выселяют в другие квартиры. Собственник сносимого жилья вправе сам выбрать, брать ли ему предложенные деньги и покупать квартиру самостоятельно или же заключать с городом договор мены, получая уже готовую жилплощадь. Принуждение будет правонарушением.

prosobstvennost.ru