Выделить в натуре долю в квартире: Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

Кристина Дюран, исполнительный директор LIHTC Allocations
212-863-5184

ключ к пониманию структуры владения и социального состава в Стокгольме

1. Введение

Стремление создать социально смешанные города или смешанные сообщества; подразумевая возможности получения жилья для «всех», является встроенным компонентом жилищной политики большинства западных стран (см., например, Andersson, Bråmå, & Holmqvist, 2010; Darcy, 2010; Galster, 2007; Galster & Friedrichs, 2015).Однако первичные цели смешения – например, социально-экономические, этнические и демографические – различаются. Аналогичным образом, стратегии, используемые для достижения этих целей, например схемы смешанной застройки, инклюзивное планирование, территориальные программы и программа расселения, различаются между странами и континентами, а также внутри них. Подобно многим западноевропейским странам, Швеция в рамках национальной жилищной политики, продвигающей социальное разнообразие, адаптировала стратегию сочетания жилья, стремясь, среди прочего, к сочетанию аренды жилья и жилья в собственности, т.е.е. сочетание сроков пребывания в должности (Andersson et al., 2010; Bergsten & Holmqvist, 2013; Holmqvist, 2009; Nesslein, 2003). Несмотря на сходство на общем уровне, шведская политика, тем не менее, демонстрирует некоторые отличия в международном контексте. Во-первых, он в первую очередь нацелен на социально-экономический состав, тогда как демографические и, в частности, этнические аспекты более или менее игнорировались (Holmqvist & Bergsten, 2009). Таким образом, что касается жилищной политики, смешанное сообщество в шведском понимании в основном предполагает возможность получения жилья независимо от дохода и, в свою очередь, подразумевает сочетание альтернатив аренды и владения, частично зависящих от дохода.Во-вторых, политика, как выразились Бергстен и Холмквист (2013), заключалась в том, чтобы «не только изменить социальную и физическую структуру неблагополучных районов, но и создать города, которые в целом являются социально смешанными», что на практике подразумевает баланс между различные формы владения жильем во всех районах городского ландшафта.

Кроме того, как и в большинстве стран, задача реализации целей жилищной политики, определяемых на национальном уровне, в значительной степени децентрализована от уровня штата до уровня местных органов власти.Таким образом, на практике 290 муниципалитетов Швеции, оперативно поддерживаемых государством через делегирование регулирующих полномочий, несут ответственность за выполнение как национальных, так и самопровозглашенных политических целей (например, в отношении структуры владения и пользования). Одним из установленных законом и децентрализованным правовым инструментом, представляющим особый интерес для всей деятельности по развитию с использованием земли, является так называемая монополия планирования. Это наделяет каждый муниципалитет исключительным правом принимать юридически обязывающие планы развития и, таким образом, за некоторыми исключениями, решать, где разрешать все новые застройки, включая жилье, в пределах их административных границ (Blücher, 2013).Однако, что представляет особый интерес с точки зрения структуры владения и пользования, ни монополия на планирование, ни другое законодательство не дают какого-либо законного права определять срок владения жильем. Следовательно, в то время как все муниципалитеты имеют регулирующие полномочия для контроля за размещением всего будущего жилья, у них одновременно нет регулирующих полномочий для контроля за его владением. Более того, монополия на планирование сама по себе не дает, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, муниципалитетам возможность влиять на фактическую реализацию, т.е.е. строительство разрешенных жилищных проектов независимо от срока владения. Контроль над этими последними упомянутыми привилегиями заключен в собственности на землю. Следовательно, владение землей, а не регулирующая власть, составляет фундаментальный краеугольный камень во всех шведских муниципалитетах, стремящихся к сочетанию землевладения.

Удобно, что многие шведские муниципалитеты владеют значительными земельными участками, считающимися подходящими для строительства жилья (ESO, 2013; Boverket, 2013). Соответственно, по крайней мере, эти муниципалитеты имеют возможность – при желании – проводить политику смешанного владения и, таким образом, влиять на общую пропорцию различных владений. В зависимости от масштабов и локализации их землевладения они могут дополнительно стимулировать смешение форм владения и пользования на уровне кварталов. Практически это делается путем введения условия владения в процедуре, обычно называемой «выделением земли», когда муниципальная земля, предназначенная для жилья, назначается и в конечном итоге передается конкретному застройщику, который будет нести ответственность за реализацию. Муниципалитет Стокгольма, столицы Швеции, не является исключением в отношении владения землей и в общей сложности составляет примерно 70% земли в пределах его административных границ.Кроме того, Стокгольм явно согласуется с национальной жилищной политикой и на протяжении многих лет, преследуя цель смягчить сегрегацию, официально декларирует стремление к балансу, а также к сочетанию форм владения и пользования во всех частях муниципалитета (см., например, Стокгольм, 2007, 2009, 2010а, 2014). Это стремление также должно учитываться при распределении земли, т. е. когда муниципальная земля, предназначенная для строительства жилья, распределяется между различными застройщиками (Стокгольм, 2014 г. ). Кроме того, Стокгольм, частично вовлеченный в амбиции по смешанному владению недвижимостью, делегировал своим трем муниципальным застройщикам конкретное задание.Эта задача состоит в том, чтобы увеличить количество «государственных съемных квартир» в районах, где доля этого конкретного типа недостаточно представлена ​​(Стокгольм, 2015а).

Особенно учитывая то, как смешанный баланс владения и пользования в Стокгольме уменьшился за последние два десятилетия – в основном из-за нескольких лет правления местных политиков, проводящих жилищную политику, поощряющую перепрофилирование сдаваемых внаем квартир (Andersson & Magnusson Turner, 2014; Christophers, 2013) и низкая конструкция в целом – современные амбиции требуют более внимательного изучения.Поскольку в настоящее время существует довольно слабый баланс между различными формами владения и проживания, а в некоторых районах даже отсутствуют государственные съемные квартиры, можно предположить, что принимаются меры для устранения дальнейшего дисбаланса. Сосредоточение внимания на новом строительстве квартир на муниципальной земле (таким образом, исключая переоборудование и новое жилье для одной семьи), это подразумевает политику распределения, учитывающую существующий объем арендных (государственных, а также частных) квартир и квартир в собственности в конкретном районе.Сознательное уклонение от основного внимания современных и явно важных дискуссий о том, следует ли точно считать социальное смешение желательным и, если да, стратегии смешения владения и пользования, является жизнеспособным подходом (см., например, Bond, Sautkina, & Kearns, 2011; Graham, Manley, Hiscock, Boyle). , & Doherty, 2009; Galster & Friedrichs, 2015; Kearns & Mason, 2007; Kleinhans, 2004; Kontokosta, 2014; Musterd & Andersson, 2005; Sautkina, Bond, & Kearns, 2012; Tunstall, 2003). эмпирически оценить, следует ли Стокгольм заявленным амбициям в отношении смешанного пребывания в должности.Кроме того, он исследует, в какой роли Стокгольм использует своих трех муниципальных застройщиков в рамках своих амбиций по распределению владения, и особенно, если муниципалитет, похоже, увеличивает долю государственных арендных квартир в районах, где этот тип недопредставлен. Кроме того, статья призвана инициировать предварительное обсуждение, основанное на эмпирической оценке, вокруг последствий использования муниципалитетом земельной собственности и соответствующих земельных участков. Противоречит ли это основной цели Стокгольма по противодействию социальной сегрегации или согласуется с ней – т.е.е. стимулируется ли социальная смесь существующей практикой распределения земли?

Методически были зарегистрированы права собственности, местонахождение и застройщик (муниципальный ¹ или частный) всех почти 50 000 квартир, переданных через Стокгольмскую систему распределения земли в период с 2002 по 2012 год. В сочетании с дополнительными данными по 128 отдельным районам Стокгольма, содержащими ежегодную информацию о текущем количестве сдаваемых в аренду и находящихся в собственности квартир в жилом фонде, это позволило провести статистическое исследование того, отражается ли на практике стремление муниципалитета к распределению владения и пользования. Как было объяснено ниже, были сформулированы следующие гипотезы:

1. Стокгольм действует в соответствии со своим стремлением иметь смешанные владения во всех своих районах

2. Стокгольм действует, чтобы продвигать свое стремление все его районы

3. Стокгольм использует своих собственных застройщиков для стимулирования владения недвижимостью во всех своих районах

Социальный микс считается стремлением для наций и городов во всем мире и в настоящее время, цитируя Галстера и Фридрихса (2015), «одна из самых «горячих» (не говоря уже о спорных) тем в городской политике и научных кругах Первого мира».Не только сама концепция, но и стратегии ее стимулирования и их результаты составляют важную область исследования жилья. Таким образом, хотя настоящее исследование в основном оценивает, способствует ли стокгольмская практика распределения земли стабильной основе для поддержания или улучшения смешанных сообществ, т. Е. Нет, действительно ли достигается социальное смешение, оно по-прежнему стремится добавить дополнительные знания в эту область. Это показывает, как, в частности, право собственности на землю, дополненное регулирующей властью планирования и застройщиками муниципального жилья, теоретически может стать движущей силой для любого города или региона, стремящегося к широкому социальному (экономическому) смешению.Кроме того, исследование представляет собой редкий пример выделения земли, представляющий политически подтвержденную застройку, в качестве материала для научного анализа жилья в Швеции. ² Вместо того, чтобы сосредотачиваться исключительно на прошлом – что было построено – изучение земельных участков позволяет реалистично смотреть в будущее – что и для кого будет построено.

За исключением настоящего введения, структура этой статьи начинается с раздела, описывающего некоторый базовый институциональный контекст.Помимо описания муниципального рынка земли под жилье и шведской системы землеотвода уточняется классификация типов квартир. Кроме того, подробно рассматриваются характеристики нынешнего жилого фонда Стокгольма и его эволюция за последние десятилетия. В следующем разделе 3 использованные данные описываются более подробно, а также дополнительно обсуждается гипотеза, сформулированная для проверки уровня амбиций Стокгольма в отношении структуры владения и пользования. В разделе 4 представлены результаты статистического теста, сопровождаемые кратким анализом.Наконец, Раздел 5, помимо предложения направлений будущих исследований, завершает статью общим обсуждением, объединяющим эмпирические данные с их потенциальными последствиями, прежде всего с точки зрения сегрегации.

2. Институциональная основа

2.1. Муниципальное землевладение и землеотвод

Примерно 15% всей земли в Швеции, 6 000 000 га, находится в государственной собственности. Из них муниципалитетам вместе принадлежит около 800 000 га, а остальные принадлежат нескольким различным государственным образованиям (SCB, 2013).Таким образом, на национальном уровне муниципальные земли составляют лишь небольшую часть, но, учитывая, что в общей сложности только около 3% (1 200 000 га) территории Швеции застраивается в настоящее время, доля муниципальной собственности выглядит лучше. Его потенциал для частного жилья дополнительно подчеркивается ретроспективным изучением того, как (относительно) большая часть муниципальной собственности на землю возникла в течение прошлого века. Из этого становится ясно, что этот тип земли играл ключевую роль в жилищной политике Швеции в течение нескольких десятилетий и что муниципальные приобретения, поддерживаемые государством в законодательном и финансовом плане, соответственно были сосредоточены на землях с потенциалом жилищного строительства. ³ Связь между муниципальной землей и жильем, следовательно, имеет давнюю историю (см., например, Atmer, 1987; Bodstöm, 1994, 2006; Passow, 1970; Ratzka, 1981, в частности, Стокгольм) и приобретения земли, которые в настоящее время распределяются через землю В результате этого распределения и последующего развития часто можно проследить на несколько десятилетий назад. Недавнее общенациональное исследование, проведенное Шведским Национальным жилищным советом, также показывает, что связь между муниципальной землей и жильем остается прочной. Согласно опросу, 11% из 290 муниципалитетов Швеции владеют всей землей, на которой планируется или строится новое жилье, а еще 74% владеют по крайней мере ее частями (Boverket, 2013). Что касается Стокгольма, то, по оценкам, около 80% того, что было построено в 2007–2011 годах, было построено на землях, принадлежащих муниципалитету (ESO, 2013). Кроме того, кажется маловероятным, что эта доля уменьшится в последующие годы, поскольку гораздо более вероятным представляется обратное (Стокгольм, 2015а).

Переход к процедуре, а на практике переговорному процессу, когда муниципальная земля, предназначенная для жилья, сначала выделяется и в конечном итоге передается застройщику ⁴ , это называется «выделением земли» . Отвод земли юридически определяется как соглашение между муниципалитетом и конкретным застройщиком, которое дает последнему ограниченное во времени исключительное право на набор заранее определенных условий вести переговоры с первым относительно (потенциальной) передачи муниципальной земли. Кратко описывая, земельные участки обычно без предварительных нормативных ограничений планирования прикрепляют застройщика к участку муниципальной земли, а затем в сотрудничестве составляют право на застройку (то есть проект рыночного жилья).После того, как и если право на застройку было определено в плане землепользования, земля передается от муниципалитета застройщику, который осуществляет реализацию (Caesar, 2016). ⁵ Хотя список предварительно определенных условий, выдвинутых муниципалитетом до переговоров, может быть как обширным, так и очень простым, он обычно включает срок пребывания в должности. Следовательно, на выбор срока пребывания — даже если он может быть предметом переговоров — муниципалитет накладывает вето. Как и в случае с правом собственности, решение о выделении земельного участка конкретному застройщику, т.е.е. «выбор застройщика» строго муниципальный. Таким образом, при условии, что ни один потенциальный застройщик не подвергается явной дискриминации, муниципалитет может выделить земельный участок любому застройщику – частному или муниципальному – по своему усмотрению. ⁶ По сути, именно эти два, исключительно муниципальных мандата, дают независимую возможность всем муниципалитетам соответствовать потенциально «самопровозглашенным» амбициям по распределению владения и пользования. Кроме того, это позволяет муниципалитетам самостоятельно влиять на долю государственных арендных квартир, по крайней мере, на общем уровне (см. классификацию квартир ниже).Однако следует отметить, что шведская система планирования движется в направлении, при котором муниципалитеты в большей степени сотрудничают с частным сектором, что может повлиять на результат с точки зрения моделей социального смешения. ⁷

Как уже упоминалось, Стокгольм владеет подавляющим большинством земель в пределах своих границ и использует их довольно экстенсивно, используя земельные наделы, для строительства жилья. Чтобы получить текущий показатель распространенности, в Стокгольме в 2014–2015 годах было выделено в общей сложности 124 конкретных отвода земли под квартиры. Из них, которые в общей сложности включали 15 002 квартиры, 57% относились к аренде, а остальные 43% — к собственности. ⁸ При разделении категорий аренды в зависимости от того, были ли они закреплены за частным или муниципальным застройщиком, в общей сложности 3650 квартир (24% всех) были выделены частным застройщикам и 4944 (33% всех) муниципальным. ⁹

2.2. Классификация квартир

В настоящей статье квартиры классифицируются по трем аспектам: сдаются ли они в аренду или находятся в собственности, и, в-третьих, сдаются ли сдаваемые в аренду квартиры частным или муниципальным застройщиком.Таким образом, право собственности на квартиры в Стокгольме можно разделить на три типа: «собственность», «частная аренда» и «государственная аренда». ¹⁰ Из них последний тип соответствует квартирам, закрепленным за муниципальными застройщиками, тогда как начальные оба типа относятся к застройщикам в частном секторе.

Вслед за тем, что рынок арендного жилья в Швеции является «интегрированным» или «унитарным» (см. , например, Hoekstra, 2009; Kemeny, 2006; Kemeny, Kersloot, & Thalmann, 2005; Lennartz, 2011), частные и государственные арендуемые квартиры в значительной степени похожий.Следовательно, учитывая экономическую среду, в которой строятся новые строительные компании, частные и муниципальные застройщики в настоящее время, в отличие от нескольких десятилетий назад, конкурируют на равных (Andersson, 2006; Bengtsson, 2012; Christophers, 2013). Кроме того, к обоим типам применяется одна и та же согласованная установка арендной платы на основе «потребительной стоимости» (Bengtsson, 2012; Elsinga & Lind, 2013). Более того, поскольку в государственных арендных квартирах, как и в частных арендных квартирах, отсутствует проверка среднего (верхнего уровня) (Nesslein, 2003), их можно четко отличить от своих аналогов в дуалистических системах аренды за рубежом.В этих последних системах государственная аренда (обычно синоним «социального жилья») обычно предназначена исключительно для групп с низким и умеренным доходом. Таким образом, сходство между двумя шведскими типами арендной платы фиксируется при адаптации точки зрения арендатора, поскольку потребители жилья обычно считают их равными (Magnusson & Turner, 2008), а привлекательность любого вида в большей степени зависит от местоположения, а не от того, является ли арендодатель частным или муниципальным. ¹¹ Следовательно, за исключением типичного присоединения к разным группам застройщиков с точки зрения отвода земли и последующего управления либо частным, либо муниципальным арендодателем, два типа сдаваемых в аренду квартир в значительной степени идентичны.Однако эти два типа различаются в некоторых незначительных частях, и есть особенно один важный аспект, который — почти исключительно — мотивирует их раздельное рассмотрение. В то время как оба типа не имеют проверки среднего верхнего уровня, их соответствующие (минимальные) требования к доходу обычно различаются. ¹² Это, как правило, побуждает частных арендодателей практически исключать группы доходов в нижнем сегменте из частных съемных квартир. В то же время это налагает «дополнительную» ответственность, в частности, за эти группы доходов на владельцев муниципальных земель и, в свою очередь, на их количество сдаваемых внаем государственных квартир (Magnusson & Turner, 2008).Более того, несколько скрытый эффект этого заключается в том, что подлинная социальная (экономическая) смесь на уровне районов в шведском контексте требует не только простого существования съемных квартир, но, скорее, общественных съемных квартир.

Третий тип квартир, который здесь связан с правом собственности, обычно называется «кооперативом». Несмотря на принадлежность к собственности, жилец многоквартирного дома из кооперативных квартир не является собственником конкретной квартиры. Под арендатором скорее следует понимать члена или акционера «жилищной ассоциации», которая является законным владельцем физического здания (Andersson & Magnusson Turner, 2014; Ruonavaara, 2005).Помимо того, что члены жилищного товарищества, как правило, имеют право на более индивидуальный контроль над уровнями обслуживания, ремонта, субаренды и т. д. по сравнению с арендаторами съемных квартир, они могут свободно передавать свою долю, т. Е. На практике свою кооперативную квартиру, по рыночным ценам. Именно этот последний аспект принципиально отличает кооперативные квартиры от двух типов аренды. Право на передачу кооперативных квартир по рыночным ценам помимо предъявления четким и ощутимым требованиям к капиталу потенциальных арендаторов, тем самым ограничивая целевую группу, создает дополнительные стимулы, благоприятные с точки зрения застройщика (строителя). ¹³

2.3. Изменения в жилищной политике и лихорадочное переустройство Стокгольма

Признание текущего запаса квартир, сдаваемых в аренду и находящихся в собственности, при строительстве и планировании нового и будущего жилья является для муниципалитета одним из способов достижения или, по крайней мере, продвижения желаемого сочетания владения и пользования. Еще один способ, с помощью которого можно изменить нынешнюю структуру, — это перевод арендуемых квартир в собственность в существующем жилищном фонде. Таким образом, чтобы противостоять дисбалансу, активное стимулирование преобразования особенно государственных квартир, сдаваемых в аренду, в собственность может привести к лучшему сочетанию в районах, где прежнее владение преобладает (Andersson & Magnusson Turner, 2014; Millard-Ball, 2000). ¹⁴ Конверсионный подход был заметно принят в Стокгольме в последующие годы. Но прежде чем выделить (казалось бы, контрпродуктивное) влияние на модель смешения владения и пользования, необходимо кратко описать ее происхождение.

Жилищная политика Швеции, как уже отмечалось в предыдущих разделах, претерпела за прошедшие годы несколько изменений разного масштаба. Одно заметное изменение направления, начатое в конце 1930-х годов и официально реализованное в основном в годы после Второй мировой войны, превратило жилье в «столп» шведской (по крайней мере, ранее) известной системы социального обеспечения (Хедин, Кларк, Лундхольм и Мальмберг, 2012).В принципе, этот переход заменил рыночную жилищную систему системой, для которой характерно масштабное вмешательство государства в форме регулирования и субсидирования производителей (застройщиков), а также потребителей (арендаторов). В течение почти полувека государство вместе с муниципалитетами позиционировалось как ключевые игроки шведской жилищной политики, которая явно отдавала предпочтение муниципальным застройщикам и, следовательно, строительству государственных квартир для сдачи внаем (Davidson, 1999). Однако за последние десятилетия условия резко изменились и вновь создали по существу рыночную жилищную политику.Этот недавний «демонтаж» или «реструктуризация» участия государства в рынке жилья начался в начале 1990-х годов и привел, среди прочего, к значительному сокращению процентных субсидий и жилищных пособий, что оказало серьезное негативное влияние на новое строительство (см., например, Christophers, 2013; Хедин и др., 2012; Тернер и Уайтхед, 2002). Дополнительные изменения, внесенные в эти годы, отменили большинство преференциальных правил, которые ранее отличали муниципальных застройщиков от частных (Andersson, 2006).Кроме того, во время этого перехода поощрялось домовладение, в том числе кооперативные квартиры, и в качестве инструмента стимулирования преобразования в 1992 году муниципалитеты узаконили преобразование государственных арендных квартир (Holmqvist & Magnusson Turner, 2014). ¹⁵

Возвращение в Стокгольм и его амбиции по распределению сроков пребывания Андерссон и Магнуссон Тернер (2014) ясно демонстрируют, что адаптированная политика преобразования муниципалитета за последние 20 лет не привела к лучшему сочетанию — скорее наоборот.Следовательно, доля общественной аренды в «внутреннем городе», который включает около 35 районов в наборе данных, использованных в настоящем исследовании (см. Раздел 3), снизилась с 19% до 7% в 1990–2010 гг. Для всего Стокгольма публичный арендный фонд снизился с 32% до 18%. При этом включение переоборудования частных сдаваемых внаем квартир изменило общий объем сдаваемых внаем квартир в центральной части города с 73% до 36% за тот же период времени. Несмотря на то, что настоящая статья посвящена только квартирам, переданным через земельные наделы, то есть новым, а не существующим, следует, соответственно, отметить преобразование конкретных хорошо расположенных арендных квартир в последние годы.По состоянию на 2014 г. общий фонд квартир в Стокгольме составляет почти 398 000, из которых 56 % составляют кооперативы, 27 квартир, сдаваемых в аренду частными лицами, а остальные 17 % — государственные сдаваемые внаем квартиры (Стокгольм, 2015b). Социально-экономический статус в значительной степени различается между районами. Средняя доля домохозяйств с низкими доходами в районах за период времени, охваченный этим исследованием, составляет примерно 30% (определяется как годовой доход ниже 160 000 шведских крон). Однако примерно в 20% районов доля малообеспеченных домохозяйств превышает 40%, а в пяти% районов — превышает 50%.В районе с самой низкой долей малообеспеченных домохозяйств проживает всего около 20%, а в районе с самым высоким — около 70%. По состоянию на 2017 год в Стокгольме проживало 950 000 жителей. Представленные здесь статистические данные предполагают большую концентрацию домохозяйств с низкими доходами в определенных районах, чему может, по крайней мере частично, противодействовать государственная политика и более социально инклюзивная система планирования.

3. Данные и гипотеза

Для статистической оценки того, соответствует ли муниципалитет Стокгольма заявленным им амбициям в отношении структуры владения и пользования, и, кроме того, изучения роли, которую играют в этом их собственные застройщики муниципального жилья, были сформулированы три гипотезы.В частности, они нацелены на ожидаемое распределение дополнительных квартир в аренду и собственности в целом, а также государственных квартир в аренду в частности. Три гипотезы заключаются в следующем:

1. Стокгольм действует в соответствии со своими амбициями иметь смешанную форму владения во всех своих районах, о чем свидетельствует равное распределение арендной платы и владения при распределении квартир.

2. Стокгольм действует, чтобы продвигать свое стремление иметь смешанную форму владения во всех своих районах, о чем свидетельствует дальнейшая компенсация исторического дисбаланса при распределении квартир.

3. Стокгольм использует своих собственных застройщиков для стимулирования владения недвижимостью во всех своих районах, о чем, в частности, свидетельствует распределение государственной арендной платы при распределении квартир.

Для проведения статистического тестирования были использованы данные за 11 лет. Этот уникальный набор данных был собран из двух отдельных источников. Для переменных, отражающих годовой социально-экономический статус и нынешнюю структуру владения и пользования жилым фондом, данные были получены от Управления роста и регионального планирования в Стокгольме (TRF).Эти общедоступные данные, разделенные на 131 отдельный район, охватывают всю административную территорию Стокгольма. ¹⁶ Второй источник данных был предоставлен по запросу департамента землеустройства Стокгольма. Этот набор данных включает все около 50 000 квартир, которые были переданы застройщикам в результате выделения земли в 2002–2012 годах. Помимо года, владения и застройщика (муниципального или частного) каждой квартиры, данные о земельных отводах содержали для настоящего исследования важную информацию о местоположении.Это позволило объединить два источника путем отображения всех квартир в соответствии с общими районами в дополнительных данных TRF. Рейтинг 20 лучших районов по количеству выделенных квартир представлен в таблице 1. : 06 июня 2018 г.

Из Таблицы 1 становится ясно, что некоторые районы довольно сильно отличаются по количеству выделенных квартир, например, Hjorthagen-Värtahamnen, Södra Hammarbyhamnen и Mariehäll. Как и следовало ожидать, эти районы также включают в себя некоторые из крупных проектов жилищного строительства в Стокгольме, такие как «Норра Юргордстаден» (Хьортхаген-Вартахамнен), «Хаммарби Шёстад» (Сёдра Хаммарбихамнен) и «Аннедал» (Мариехэлл). Параллельное следствие этих агломераций распределенных квартир, которое будет обсуждаться далее в следующем разделе, состоит в том, что несколько кварталов также отклоняются в противоположном направлении, т.е.е. очень мало или ноль квартир, выделенных в течение изучаемого времени. Возвращаясь к набору данных, в таблице 2 представлено представление включенных переменных. 06 июня 2018 г.

Первые четыре переменные, Новая собственность, Новая аренда, Новая частная аренда и Новая государственная аренда описывают, сколько новых квартир каждого типа владения, которые были выделены для определенного района.Здесь следует отметить, что для проверки амбиций Стокгольма в отношении владения жильем, которое в первую очередь сосредоточено на сбалансированном соотношении между арендной платой в целом и собственностью, переменная «Новая арендная плата» объединяет частные и государственные арендуемые квартиры. Мера Расстояние — это евклидово расстояние до Эстермальма, здесь определяется центр Стокгольма. Доминирование в аренде — это бинарная переменная, рассчитанная на основе соотношения квартир, сдаваемых в аренду, и квартир, находящихся в собственности. Доминирование в аренде принимает значение 1, когда этот коэффициент больше 1.5, то есть если в районе на 50% больше арендных квартир. Аренда, Государственная аренда, Частная аренда и Собственность описывают количество каждого типа владения в существующем жилом фонде каждого района. Переменные дохода представляют собой, в соответствующем порядке, количество жителей с годовой зарплатой 159 000 шведских крон (SEK) или меньше ( Низкий доход ), годовой оклад от 160 000 до 319 000 ( Низкий средний доход ) SEK, лица с годовой зарплатой от 320 000 до 499 000 ( средний доход ) и лица с зарплатой 500 000 ( высокий доход ) шведских крон или выше. ¹⁷ Все переменные дохода представляют собой сумму жителей каждого района, подпадающего под эти четыре категории. Общее количество жителей на район включено в него для контроля размера.

Возвращаясь к гипотезе, в первую очередь представляет интерес изучить соотношение между различными владениями в районах. На данный момент рисунки 1–3 дают наглядную иллюстрацию этой взаимосвязи.

Опубликовано онлайн:

Рисунок 1. Соотношение между арендными квартирами и квартирами в собственности.

Рисунок 2. Соотношение между государственными арендными квартирами и квартирами в собственности.

Рисунок 3. Соотношение между частными квартирами в аренде и собственности.

На рис. 1 объединенная категория арендной платы представлена ​​в виде графика по отношению к квартирам в собственности.Равный баланс квартир, сдаваемых в аренду, и квартир, находящихся в собственности, предполагает, что районы находятся на линии 45 градусов. Как показано, большинство районов находится за пределами этой линии, а в районах, расположенных ниже, больше квартир в собственности, чем арендных, в то время как районы выше линии имеют противоположное соотношение. Очевидно, что многие районы, кажется, испытали замену арендных квартир на собственность вслед за более ранней тенденцией преобразования в Стокгольме (см. предыдущий раздел).

На рисунках 2 и 3 сдаваемые в аренду квартиры разделены на государственные и частные.Как ясно видно, разделение между государственными арендными квартирами и квартирами в собственности (Рисунок 2) больше, чем между частными арендными квартирами и квартирами в собственности (Рисунок 3). Это может свидетельствовать о том, что частная или государственная (т.

Пришло время перейти к проверке гипотезы.Хотя у стокгольмских правящих политиков нет конкретной (очевидной) экономической причины, согласно имеющейся статистике, выделять в одних районах больше определенного типа владения, чем в других, откровенные амбиции муниципалитета подразумевают, что текущий состав владения должен быть признан. Аналогичным образом можно ожидать, что Стокгольм еще больше компенсирует районы с явным дисбалансом. При этом, и, наконец, можно было бы ожидать, что, в частности, собственные застройщики муниципалитета (т. е. производители квартир, сдаваемых внаем) возьмут на себя определенную ответственность за достижение цели смешанной собственности по всему городу. Следовательно, было сформулировано следующее уравнение: Здесь i — субиндекс для района, а j — субиндекс для нового типа владения (т. е. аренда, частная аренда, государственная аренда и собственность). Что касается гипотезы 1, не должно быть оснований ожидать каких-либо значимых результатов в этом уравнении, за исключением расстояния, которое может действовать как косвенная переменная для доступности земли, и переменных дохода, которые также могут действовать как косвенная величина для стоимости земли и цены на недвижимость, которые мы также учитываем. ¹⁸ Стремление Стокгольма к распределению владений подразумевает распределение квартир в соотношении 1 к 1. То есть на каждую новую квартиру в собственности в районе также будет новая съемная квартира. Что касается гипотезы 2, то интересно изучить знак коэффициента при рентном доминировании ( β ₂ ). Поскольку доминирование в аренде измеряет очевидную непропорциональность сдаваемых в аренду квартир в районе, β ₂ должно быть отрицательным для трех типов аренды (если Стокгольм действует компенсационным образом) и положительным для права собственности.То есть, если в настоящее время в районе имеется большая доля сдаваемых внаем квартир, компенсационная стратегия будет подразумевать большее распределение квартир в собственности, и наоборот. Что касается третьей и последней гипотезы, в которой основное внимание уделяется распределению государственных квартир, сдаваемых внаем, представляет интерес подробно изучить результаты, в которых объясняется распределение этого типа квартир. Поскольку муниципальные застройщики, в отличие от частных, находятся под сильным влиянием политического руководства, а не исключительно рыночных сил, можно ожидать более сильного результата в отношении распределения государственных арендных квартир.

4.

Настоящий раздел дает оценку сформулированных уравнений и, следовательно, проверку гипотез, указанных в этом исследовании. Поскольку по каждому микрорайону имеются множественные наблюдения (11 лет), а новое выделение квартир происходит не во всех микрорайонах каждый год, зависимая переменная чаще всего принимает значение 0 (т. ). Зависимые переменные с нулевым завышением вызовут проблемы, если модель оценивается в рамках классической линейной регрессии с помощью OLS, нарушая предположение о нормально распределенных членах ошибки.Для учета этого была применена модель Пуассона с нулевым раздуванием (ZIP). Модель ZIP является традиционным подходом, когда зависимая переменная имеет лишние нули (Lambert, 1992). Чтобы учесть тот факт, что существует набор панельных данных, термин ошибки группируется по идентификатору окрестности. Другим вариантом было бы принудительное использование модели с фиксированными эффектами путем добавления в уравнение фиктивных переменных соседства, но за счет степеней свободы. Модель ZIP одновременно моделирует два процесса, один из которых представляет интерес, т.е.е. влияние пояснений на выделенные формы владения и модель избыточных нулей, объясняющая, почему в некоторых районах не выделяются новые квартиры. Впоследствии будут оценены четыре модели. В Модели I поясняется, сколько квартир в собственности выделено, а в Модели II поясняется эквивалент для съемных квартир. В Модели III и IV распределение частных и государственных арендных квартир объясняется отдельно. Результаты модели ZIP представлены в таблице 3. ¹⁹

Что касается первой гипотезы о том, что решения о выделении новых квартир принимаются, чтобы отразить амбиции Стокгольма, не нарушая текущую структуру владения недвижимостью, есть некоторые противоречивые признаки.Результаты модели I показывают, что муниципалитет не только выделяет меньше квартир в собственность районам с чрезмерным представительством арендных квартир (государственных или частных). На самом деле, результаты показывают, что чем больше сдаваемых в аренду квартир (независимо от того, государственных или частных), тем меньше квартир в собственность будет выделено (хотя это не так существенно в отношении государственных сдаваемых внаем квартир). Кроме того, чем больше квартир в собственности в том или ином районе, тем больше новых квартир в собственности было выделено.Это противоречит стремлению работать над смешанным владением во всех районах. Однако, поскольку строительство квартир в собственности зависит от (заинтересованных) частных застройщиков, которые, в свою очередь, зависят от платежеспособной потребительской базы, было бы проблематично винить в этом случае только муниципалитет. Несмотря на то, что они не нацелены конкретно на какую-либо гипотезу, результаты коэффициентов переменных дохода в модели I дают дополнительные результаты, заслуживающие упоминания. Больше квартир в собственности распределяется в районах с низким доходом.Один и тот же результат применим ко всем видам владения, за исключением отвода земли в отношении квартир, сдаваемых внаем. Хотя этот результат может быть обоснованным, например, из-за большей доступности земли, он, кроме того, соответствует представлению о том, что люди с высоким доходом более склонны возражать против нового жилья в своих районах (Cars, Kalbro, & Lind, 2013). ). Более высокие цены также приводят к снижению объемов строительства при всех формах владения, причина может заключаться в том, что районы с высокими ценами совпадают с районами, где мало земли, что запрещает новое строительство.Переходя к модели II, есть доказательства в поддержку первой гипотезы. Арендные квартиры, как правило, в меньшей степени выделяются тем районам, в которых уже есть много съемных квартир. Однако между количеством квартир в собственности и соответствующим количеством арендных квартир нет связи, которая сохраняется даже при разделении последних на частные и государственные (т. е. модели III и IV).

В отношении второй гипотезы о том, что муниципалитет дополнительно компенсирует получение смешанного фонда квартир, интерес представляют коэффициенты доминирования в аренде в каждой модели.Коэффициент положителен и значим во всех моделях, кроме одной. Это означает, что гипотеза о противодействии предыдущему дисбалансу между владениями справедлива только для квартир, занимаемых владельцами, но не для арендных квартир. Учитывая, казалось бы, противоречивый подход муниципалитета к преобразованиям в последние два десятилетия (раздел 2), вряд ли это можно считать неожиданностью. Следовательно, может возникнуть вопрос о том, перевесили ли на практике амбиции по комбинированию форм владения и пользования, по крайней мере в течение последнего десятилетия, их одновременно конкурирующая политика поощрения домовладения.

Наконец, относительно третьей и последней гипотезы о том, что Стокгольм более явно использует свои собственные компании по строительству жилья для обеспечения смешанного владения и увеличения доли государственных арендных квартир в определенных районах, находит некоторую поддержку. В отличие от частных сдаваемых в аренду квартир, новое производство государственной сдачи внаем преобладает в районах с большим количеством квартир, занятых владельцами, что было бы разумно ожидать, учитывая мощный инструмент, который, по-видимому, составляют муниципальные застройщики в сочетании с землевладением. Текущие политические документы, регулирующие распределение земли в Стокгольме, предусматривают продажу квартир в собственность, а землю для сдачи в аренду (частную, а также государственную) сдают в аренду (Стокгольм, 2010b). В свою очередь, это подразумевает мгновенную, часто существенную оплату в первом случае и периодическую, часто субсидируемую, оплату во втором. В целом это может побудить правящих политиков ²⁰ (потенциально подсознательно) отдать предпочтение праву собственности, а не любому типу аренды, когда стоимость земли высока — как это обычно бывает в районах, характеризующихся существующей высокой долей владения квартирами.Однако результаты противоречат этому мышлению: новое строительство квартир, занимаемых владельцами, показывает более сильную отрицательную связь с уровнем цен, чем квартиры, сдаваемые внаем. Для государственного жилья существенных взаимосвязей не обнаружено.

5.

В то время как регулирующие полномочия по планированию явно вооружают политиков, управляющих шведскими муниципалитетами, мощным инструментом для управления локализацией и количеством будущего жилья, несомненно, именно право собственности на землю и ее размеры в конечном итоге позволяют им независимо влияют на модели распределения владения и пользования. Застройщики, контролируемые муниципалитетом, в сочетании с землевладением еще больше обеспечивают смешение форм собственности, включающее государственные сдаваемые внаем квартиры, и, таким образом, в шведском контексте способствуют социально смешанному населению.

Судя по эмпирическим результатам, представленным в этой статье, амбиции Стокгольма в отношении структуры владения и пользования частично находят свое отражение в их практике распределения земли. Мы находим некоторую поддержку «компенсационной» стратегии в том, что квартиры в новой собственности строятся в районах с преобладанием съемных квартир.Однако это верно для всех форм владения и пользования, что ставит под вопрос, является ли это реальной стратегией или просто результатом того, что на этих территориях проще строить, например, из-за наличия земли. Квартиры, находящиеся в собственности и сдаваемые внаем, распределяются справедливо даже между районами, а наблюдаемые отклонения, по-видимому, связаны с препятствиями, главным образом не зависящими от муниципалитета. Аналогичным образом, выделение государственных арендных квартир, по-видимому, частично учитывает существующий жилой фонд в районах и тем самым предотвращает рост агломераций этого типа.Результаты показывают, что государственные сдаваемые внаем квартиры строятся в районах с большим количеством частных квартир, чего нельзя сказать о частных сдаваемых внаем квартирах. Тем не менее, если вспомнить из раздела 2, что этот конкретный тип квартир имеет ключевое значение для доходных групп в нижнем сегменте, что создает необходимость для подлинного социального смешения, можно задаться вопросом, не следует ли муниципальным застройщикам еще больше использоваться в качестве лидеров. Таким образом, для того, чтобы одновременно стимулировать землевладение и социальный состав по всему Стокгольму, следует уделить больше внимания проникновению в районы, в которых преобладает собственность, а затем, предпочтительно, общественная аренда.

Расширяя дискуссию о социальном составе, во введении разъяснялось, что шведская жилищная политика в своей концепции «социального смешения» в основном игнорирует этнические аспекты и нацелена исключительно на социально-экономическое смешение. Тем не менее, равенство даже между этническими группами составляет, цитируя Магнуссона и Тернера (2008), «один из идеологических краеугольных камней шведского государства всеобщего благосостояния». Признавая это, этническая принадлежность естественным образом внедряется в концепцию социального смешения, предполагая, что смешение включает и этот аспект.Следует также признать тот факт, что владение жильем положительно коррелирует с доходом (Holmqvist & Magnusson Turner, 2014), а доход отрицательно коррелирует с нешведской этнической принадлежностью (Hårsman, 2006). Все это подчеркивает важность широко распространенной системы владения и пользования как инструмента борьбы с сегрегацией. Более того, это было подчеркнуто в недавнем отчете, опубликованном Министерством финансов Швеции, в котором в качестве возможного средства против усиливающейся этнической жилищной сегрегации предлагается «политика социального смешения — в смысле строительства жилья с различными формами проживания в одном и том же месте». географический район» (ESO, 2016).Следуя первоначальным рассуждениям в этом разделе, становится ясно, что муниципальная собственность на землю, таким образом, может стимулировать не только владение землей и социально-экономическое смешение, но и смягчать модели этнической сегрегации. Принимая во внимание, в частности, этот более поздний аспект смешения, крайне важно еще раз задуматься над ролью, которую играют муниципальные застройщики. Они, несомненно, имеют решающее значение для любого муниципалитета, стремящегося увеличить социальный состав, независимо от того, нацелены ли они в первую очередь на социально-экономические или этнические аспекты.

Переходя к будущим исследованиям, можно отметить, что различные схемы «инклюзивного жилья» за границей разделяют цели социального смешения, лежащие в основе амбиций Стокгольма по сочетанию владения и пользования (см., например, De Kam, Needham, & Buitelaar, 2014). Однако с муниципальной точки зрения эти системы обычно зависят исключительно от нормативно-правовой базы планирования, а не от собственности на землю. Соответственно, плодотворным должно быть сравнительное исследование того, как эти два отклоняющихся подхода способствуют стабильному землевладению и социальному составу.Хотя оба подхода явно наделяют местные органы власти способностью влиять на результаты жилищного строительства, даже если они полагаются преимущественно на частных застройщиков, следует подчеркнуть сильные и слабые стороны отдельных лиц. В связи с этим необходимо дополнительно изучить влияние стоимости земли и ее последующее влияние на жилищный фонд и, в частности, на состав владения, что представляет интерес как в Швеции, так и на международном уровне. И, наконец, на местном уровне более тщательного исследования заслуживает кажущееся контрпродуктивным влияние политики конверсии Стокгольма за последние 20 лет на их параллельное стремление поддерживать и улучшать структуру владения недвижимостью во всех районах.

1. Термины «муниципальный застройщик», «застройщик, контролируемый муниципалитетом» и «застройщик муниципального жилья» используются как синонимы, и все они относятся к застройщику, принадлежащему муниципалитету (подробнее см. Раздел 2).

2. Bodstöm (1994) представляет собой еще один яркий пример использования земельных участков в качестве эмпирических данных для изучения результатов жилищного строительства в Стокгольме.

3. Муниципалитеты и сегодня обладают широкими правовыми полномочиями по экспроприации земли в случае необходимости. Однако в настоящее время экспроприация земли под жилищное строительство практически не проводится, а финансовая поддержка, ранее оказываемая государством на приобретение муниципальной земли, исчезла более двух десятилетий назад.

4. В условиях отвода земли застройщик экономически целесообразен для проекта, но не обязательно берет на себя фактическое строительство, которое часто может быть выполнено строителем-субподрядчиком.

5. Поскольку земельные участки в Стокгольме обычно назначаются застройщикам на ранней стадии планирования, в зависимости от продолжительности процесса планирования может быть значительный временной лаг до начала строительства.

6. В то время как частным застройщикам может быть выделен земельный участок для аренды и жилья в собственность, муниципальные застройщики обычно получают только арендную плату.В Стокгольме все отводы земли муниципальным застройщикам равны по арендной плате.

7. Читателям, заинтересованным в этом изменении, мы рекомендуем Koglin and Pettersson (2017) и Taşan-Kok and Baeten (2011).

8. В категории аренды примерно 9% (788) приходится на квартиры, предназначенные исключительно для студентов.

9. Муниципалитет Стокгольма регулярно публикует сводную информацию (онлайн) об отведенных земельных участках.

10. Четвертый тип квартир, напоминающий кооператив, представляет собой кондоминиумы «квартир собственника».До сих пор ни один из них не был назначен путем отвода земли в Стокгольме, и поэтому этот тип исключен из настоящего исследования.

11. С точки зрения арендатора следует также отметить, что система потребительной стоимости придает только предельный вес параметру местоположения. В противном случае эквивалентные сдаваемые в аренду квартиры (частные и государственные) имеют одинаковую арендную плату и, таким образом, теоретически способствуют социально-экономическому сочетанию даже в привлекательных местах, таких как центр города.

12. В настоящее время это имеет место, например, в Стокгольме, где правящие политики недавно еще больше снизили требования к доходам для квартир в собственном фонде (т.е. их общественная аренда).

13. Это главным образом следует из текущего ограничения арендной платы, применимого как к государственным, так и к частным сдаваемым в аренду квартирам, что благоприятствует строительству квартир в собственности, которые, как правило, приносят более высокий и более мгновенный доход застройщикам.

14. В этой статье следует подчеркнуть, что, выходя за рамки основного «смешанного владения», Андерссон и Магнуссон Тернер (2014) пришли к ошеломляющему выводу о том, что, по крайней мере, на более общем уровне конверсии отрицательно влияют на «социальные отношения».