Выделить долю в квартире в натуре: Выделение собственником доли дома в натуре — Оренбург

Содержание

Выделение доли в квартире в натуре

В виду недавних обстоятельств на форуме ББ, решила внести ясность в процедуру выделение доли в квартире в натуре,так как многие не различают понятие ,к сожалению, «выделение доли в квартире в натуре»,путая его с » определением порядка пользования квартирой,находящейся в долевой собственности».Первое 99% нереально.Второе возможно.

И так начнем.

Если доля соответствует комнате, то это ещё не значит, что такая комната становится той площадью, где можно навесить замки на дверь. Т.е это не означает, как многие думают,что долю можно выделить в натуре. Сначала необходимо определить порядок пользования.А для начала нужно понять, можно ли вообще определить порядок пользования в такой квартире. Существуют много нюансов. Кстати у процедуры порядка пользования есть один недостаток. Когда суд определит такой порядок, то решение имеет силу, пока собственник не поменяется.

Выдел долей собственности в натуре регламентируется 252 ст. ГК РФ. И по закону он возможен, да. Но существует еще правоприменительная судебная практика.Суды опираются на Совместные Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации» ( с изм. и испр.) «в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п»

Таким образом, основываясь на вышеуказанных актах, суды выносят решения отказать в выделе доли, поскольку в квартире всего одна кухня, один вход, один санузел. Если сможете, не уменьшив площади жилого помещения, и не ухудшив технического состояния квартиры и всего дома, организовать себе отдельный вход, коридор, кухню и санузел, то, скорее всего, суд примет положительное решение.

А это получается сделать только в частном доме с приличной площадью, когда делится земельный участок с определением возможности попасть к своему отдельному входу. При расселении больших «коммуналок» иногда тоже получается такая операция.Из 99% всего 1% приходится либо на очень большие элитные квартиры, либо на квартиры, в свое время оборудованные из двух отдельных. (блоки). Т.е вывод такой,что для выдела доли в натуре необходимы технические возможности.Если этого нет и нет возможности, то выдел доли в натуре невозможен и и не имеет значение 1/2,1/4 или 1/10 доля в двух,трех,пяти и т.д. комнатной квартире.

Что, совершенно точно можно сделать в данном случае, это определить порядок пользования квартирой всеми собственниками.


Судебная практика:

Так, в Кассационном определении Пермского краевого суда от 11 мая 2011 г. по делу N 33-4572 указывается:
«Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации.
Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей квартиры.
Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры: жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.
Поскольку комната размером… кв. м. не может быть выделена в натуре вместе с обслуживающим данную комнату оборудованием и подсобными помещениями, выдел в натуре доли в виде комнаты из общего имущества и прекращение общей собственности на имущество в рассматриваемом случае невозможны. Доказательств обратного истцом не представлено. Так как доля в натуре выделена быть не может, не может быть выплачена и компенсация в связи с несоразмерностью выделяемого имущества доле истца.
Из объяснений представителя истицы в суде кассационной инстанции следует, что под выделом доли в натуре истица понимала преобразование имеющейся у нее идеальной доли в праве общей собственности в право собственности на комнату, что действующим законодательством не предусмотрено…»
При этом, пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 является действующим, в редакции от 02.07.2009 г.

Выделение доли в натуре в квартире, доме, земельном участке Санкт-Петербург и Ленинградская область

Выделение доли в натуре – востребованный инструмент для решения имущественных споров разного рода. В случае нахождения недвижимости в долевой собственности необходимо согласование порядка пользования ею. Он позволит определить, к примеру, время приезда родственников на дачу или время приготовления еды на общей кухне. В случае затянувшихся конфликтов и невозможности договориться мирным путем проводится разделение имущества. Для этого оформляется соответствующее соглашение. Нередко дело заканчивается в суде.

Нюансы законодательства

В соответствии со ст. 252 Гражданского Кодекса РФ доля имущества, выделяемая в натуре, может быть заменена денежной или другой компенсацией. Подобное решение доступно в следующих ситуациях:

  • истец согласен на подобное решение на добровольной основе;
  • доля собственности слишком мала для выделения.

После получения определенной выплаты совладелец больше не может претендовать на часть собственности. Другие заинтересованные лица могут продолжить определение способов владения имуществом.

Выделение доли в натуре земельного участка

Процедура возможна только в тех ситуациях, когда вновь создаваемый объект соответствует земельным участкам определенного назначения. При оформлении земли под индивидуальное жилищное строительство нужно соблюсти следующие требования:

  • учитывать требования градостроительного регламента;
  • создавать подъезд к земельному участку;
  • не нарушать интересы соседей;
  • оформлять документы, необходимые для планировки границ участка.

 

В нашей стране процедура оформления участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года.

Выделение доли в натуре в квартире

Подобная необходимость возникает достаточно редко, однако, такая возможность технически есть. Для этого каждый из заинтересованных лиц получает изолированное жилое помещение, кухонную зону, санитарную зону и прихожую. Кроме того, требуется организация отдельного входа для каждого из собственников. При соблюдении подобных условий судебная инстанция определяет порядок пользования имуществом либо предлагает определенный размер компенсации.

Выделение доли в натуре в частном доме

Самый быстрый способ решения проблемы – подписание договора. Если кто-либо из собственников возражает против этого, нужно решать вопрос в судебной инстанции. Кроме того, можно действовать следующим образом:

  • произвести раздел – изменить инженерные коммуникации, создать дополнительный вход;
  • узаконить изменения, если была проведена перепланировка помещений;
  • назначить компенсацию, когда нет возможности выделить часть.

При подаче иска в суд нужно также представить технический паспорт на объект недвижимости, документы на собственность, заключение эксперта о невозможности раздела, квитанцию оплаченной государственной пошлины.

 

Преимущества нашего юридического центра

При необходимости выделения доли в натуре нужно привлекать к работе юриста. Он окажет юридическую помощь в этом сложном процессе и поможет законодательно закрепить права. Почему обращаться нужно в нашу компанию:

  • быстрое решение самых сложных споров;
  • досудебное окончание конфликтов;
  • бесплатные консультации;
  • опытные узкопрофильные юристы;
  • конкурентные цены на услуги.

Тонкостей в разделении имущества очень много и затягивать конфликт, откладывая решение на потом, не стоит. Правильная стратегия действий позволит произвести выделение доли в натуре на самых выгодных условиях. Специалист поможет провести сделку в правовом поле, чтобы гарантировать ее легитимность и невозможность оспаривания.

Вопросы и ответы: Несправедливое распределение — CooperatorNews New York, The Co-op & Condo Monthly

К Кеннет Джейкобс, эсквайр 2006 сен вопросы и ответы

Q Наш 20-этажный кооператив состоит из двух небольших зданий. Здание перешло в кооператив 1982 г., и спонсор / владелец перешел с нефти на газ, снял котел на своем расходы и преобразовали подвальное помещение в дуплекс площадью 1200 квадратных футов. квартиру без согласования долей. Это означало, что в новой квартире то же распределение долей, что и квартира площадью 800 квадратных футов. Еще один дуплекс квартира с приусадебным участком в доме продана другу владельца всего за 14 акций — примерно 1500 квадратных футов. Для сравнения, жители второго этажа с Квартиры площадью 800 квадратных метров имеют 12 долей и жильцов третьего и четвертого этажей. иметь 10 акций. Я понимаю, что солнечный свет и виды могут повлиять на долю распределение, но они почти одинаковы во всех квартирах. Единственный дисперсия — это количество места и расположение пола в двух двухуровневых квартирах.

Эти неравные доли заключаются в том, что за большие квартиры платят значительно меньше. техническое обслуживание пропорционально их площади, чем в других небольших квартирах. я упомянули об этом правлению, но до сих пор они игнорировали проблему. Какое давление можно оказать на правление, чтобы исправить это несправедливая ситуация? Кого можно призвать справедливо оценить и изменить ассигнования? Любой совет был бы очень признателен.

— Манхэттен Акционер

A По словам Кеннета Р. Джейкобса, поверенного Smith, Buss & Jacobs, LLP, с офисами в Йонкерсе и Манхэттене, «чтобы считаться действительной кооперативной корпорацией в соответствии с Внутренним Кодекс налоговой службы, количество долей, выделенных на каждую квартиру, должно иметь «разумное отношение» к относительной стоимости каждой квартиры по отношению к имуществу на момент конвертация, когда акции выпущены и оплачены.

Чтобы удовлетворить это требование большинство планов совместных предложений включают «письмо о разумных отношениях», в котором эксперт высказывает свое мнение о том, что тест удовлетворен. Тест на «разумность» дает человеку, производящему распределение, большую свободу действий.

«Этот тест применяется только при выпуске акций, либо во время первоначальной конвертации или дополнительные акции будут когда-либо выпущены в будущем (например, при преобразовании нежилого помещения в жилое и предложил). Хотя вы, возможно, были в состоянии справиться с несправедливым распределением, поскольку часть первоначального преобразования, на данный момент (23 года спустя) у вас мало обращения для исправления проблемы. Кроме того, как вы заметили, также будет трудно убедить других акционеров взять на себя дополнительные расходы, связанные с перераспределением принесет им.

«Вы также упомянули, что спонсор переоборудовал подвальное помещение в квартиру. в продаже после конвертации. Если подвальное помещение ранее было общим помещением принадлежащих кооперативу, выручка от этой продажи должна была пойти в кооператив, а не спонсор. Однако срок исковой давности по преследование спонсора, похоже, давно закончилось, если вы не можете показать обстоятельства, которые помешали вам раскрыть это раньше».

Делиться Твиттер Фейсбук Пинтерест LinkedIn Тамблер Электронное письмо

Статьи по Теме

Варианты распределения использования долевого владения и сравнения

Варианты плана использования долевого владения и сравнения

Энди Сиркин недвижимость, в которой посетит хозяин. Не существует наилучшей системы распределения использования. Будет ли план использования хорошо работать для конкретной долевой собственности, клуба с частной резиденцией, клуба назначения, таймшера или четверти, будет зависеть от местоположения, характеристик собственности и целевого рынка. В этой статье определяются ключевые проблемы в планах использования с долевым владением, описываются альтернативные способы решения этих проблем и приводятся некоторые примеры структур договоренности об использовании.

Распределение фиксированного и переменного использования

Вообще говоря, планы совместного использования загородного дома делятся на две категории: (i) фиксированные структуры использования, где каждой долевой доле владения постоянно назначаются определенные дни, недели или месяцы; и (ii) структуры переменного использования, когда каждый владелец или семья использует общий дом на основе ротации или резервирования.

Основы системы фиксированного использования

Системы фиксированного использования назначают каждому владельцу определенные дни, недели или месяцы использования, которые остаются неизменными каждый год. Более желательное использование (например, высокий сезон или школьные каникулы) обычно стоит дороже.

Вот некоторые преимущества систем фиксированного использования:

  • Обеспечивает абсолютную предсказуемость и согласованность
  • Облегчает отношения между соседями и позволяет расширенным семьям легче координировать посещения
  • Позволяет некоторым владельцам сэкономить деньги, покупая несезонные финики
  • Недорогой и простой в эксплуатации (с меньшими взносами владельца)
  • Биржи могут предоставить изменение времени отпуска
  • Можно комбинировать с планом переменного использования, чтобы позволить некоторым владельцам иметь все фиксированное использование, а другим — переменное, или разрешить каждому владельцу как фиксированное, так и переменное использование

Простая система переменного использования: фиксированная ротация

План фиксированной ротации гарантирует, что в течение нескольких лет каждый владелец будет иметь право использовать собственность в течение каждого дня в году. Например, простой фиксированный план ротации для восьми частичных владельцев назначает каждого владельца каждую восьмую неделю и начинает ротацию с другим владельцем каждый год, так что каждый владелец будет меняться каждую неделю в течение восьми лет. Более сложные планы с фиксированной ротацией могут варьировать продолжительность периодов использования (так, например, что владельцы используют собственность в течение некоторых двухнедельных периодов и некоторых периодов в одну неделю) или группировать определенные периоды премиум-класса или праздники вместе (так, чтобы для например, каждый владелец получает по крайней мере определенное количество очень желанных недель или дней каждый год).

Вот некоторые преимущества фиксированной ротации:

  • Позволяет планировать отпуск и мероприятия на годы вперед
  • Очень раннее предварительное знание облегчает обмен с другими владельцами до того, как они составили планы
  • Менее дорогие и простые в эксплуатации, чем системы резервирования использования (снижаются сборы владельцев)

Еще одна простая система переменного использования: годовой проект

В системе резервирования, основанной исключительно на ежегодном проекте, каждый долевой владелец резервирует все свое использование на следующий год в определенное время или в течение определенного периода времени. , предыдущий год. Этот процесс отбора может происходить на ежегодном собрании владельцев (личном, виртуальном, по телефону и т. д.), посредством обмена электронными письмами между менеджером/администратором и каждым владельцем или с использованием онлайн-платформы.

Система правил определяет, как работает процесс выбора. Наиболее важные правила:

  • «Единицы» времени, которые могут быть зарезервированы, как правило, семидневные недели, которые всегда начинаются и заканчиваются в один и тот же день (например, в пятницу), возможно, с некоторыми более длинными или более короткими единицами для размещения. определенные праздники, такие как Рождество и Новый год
  • Количество «раундов» отбора, в каждом из которых каждый владелец может зарезервировать один или несколько периодов использования
  • Количество периодов использования, которое владелец может зарезервировать в каждом раунде, которое может варьироваться от раунда к раунду
  • Система определения порядка, в котором владельцы выбирают свое использование во время каждого раунда отбора

При разработке правил проекта важно учитывать конкретные факторы, касающиеся собственности и группы владельцев. Например, если свойство сильно сезонное, система должна гарантировать, что каждый владелец может зарезервировать время высокого сезона каждый год, независимо от его/ее положения в приоритете выбора в этом году. Другим важным фактором, который следует учитывать при разработке правил использования на основе черновика, является вероятная продолжительность посещения, на которую, вероятно, будут влиять как сезонность, так и близость владельцев к собственности. Если владельцам необходимо прилететь в собственность, они, скорее всего, будут приезжать реже, но на более продолжительное время; если они могут доехать до объекта на машине, они, вероятно, будут посещать его чаще и могут приезжать на такие короткие периоды, как один длинный уик-энд. Ожидаемая продолжительность визита также будет зависеть от графика работы и школьных каникул.

Для иллюстрации представьте себе группу из восьми владельцев, живущих в одном доме в месте, где высокий сезон длится 16 недель. Чтобы убедиться, что каждый владелец может зарезервировать время высокого сезона, было бы целесообразно, чтобы каждый владелец выбирал только одну неделю в каждом из первых двух раундов. Однако, если для владельцев также важно зарезервировать последовательные недели высокого сезона из-за расписания школьных или рабочих каникул, то может иметь смысл, чтобы каждый владелец выбрал две недели подряд в первом раунде. Более поздние раунды могут длиться по одной неделе каждый, по две недели каждый или по любой другой схеме, при этом отборочные раунды продолжаются до тех пор, пока каждый из восьми владельцев не выберет шесть недель.

Вот некоторые преимущества системы резервирования на основе годового проекта:

  • Предоставляет владельцам гибкость для адаптации к ежегодному использованию, не полагаясь на обмен владельцами
  • Дешевле и проще в эксплуатации, чем комплексные системы резервирования использования

Более сложная система переменного использования: годовой проект с ограниченной вместимостью в сочетании с гибким резервированием на время, не зарезервированное во время проекта

Более сложная система переменного использования — это годовой проект с ограниченной емкостью. Этот план использования распространен в клубах частных резиденций. В этой системе резервирование, доступное во время проекта годового использования, ограничено предварительно установленным количеством дней или недель на одного владельца. Например, в группе из восьми владельцев система может позволить каждому владельцу бронировать только три недели в году через годовой проект. Недели, зарезервированные в проекте, часто называемые «запланированным отпуском» (хотя терминология различается), как правило, имеют более гибкие правила использования, такие как разрешение владельцам предоставлять свое «запланированное время отпуска» несопровождаемым гостям или сдавать его в аренду тем, кто не -владельцы.

Период, не зарезервированный в рамках годового проекта, который в вышеприведенном примере будет состоять из 28 недель или 197 дней, затем предоставляется для резервирования владельцем в зависимости от наличия свободных мест в порядке очереди при условии ряд правил, призванных обеспечить справедливость и равноправие. Этот класс бронирования часто называют «в последнюю минуту» или «краткое уведомление». Довольно часто включают два разных класса резервирований этого типа, каждый из которых имеет свой набор правил.

Вот несколько примеров правил, которые часто применяются к этому типу бронирования:

  • Минимальная и максимальная продолжительность для каждого бронирования
  • Требования к количеству бронирований, которые каждый владелец может иметь одновременно, что означает, что владелец должен использовать или отменить бронирование, чтобы сделать еще одно
  • Окна, в течение которых можно сделать резервирование, например, ограничения на максимальное и/или минимальное количество дней вперед
  • Штрафы за отмену (чтобы удержать владельцев от затягивания времени и последующего его неиспользования)
  • Ограничения, исключающие использование несопровождаемыми гостями и арендаторами

Вот некоторые преимущества системы резервирования, основанной на годовом проекте с ограниченной пропускной способностью:

  • Позволяет владельцам заранее планировать часть своего годового использования на основе гарантированного уровня приоритета выбора
  • Также позволяет более спонтанное использование, поскольку фактический график и доступность каждого владельца разворачиваются в течение года
  • Можно настроить, чтобы позволить владельцам с более гибким графиком (например, пенсионерам) использовать имущество в течение большего количества дней, чем им было бы отведено в системе со строгим разделением использования на основе количества владельцев (т. е. 1/8 владельца). с гибким графиком могли бы использовать недвижимость более 1/8 рабочего времени)
  • Снижает вероятность того, что недвижимость останется незанятой

Более сложная система переменного использования: скользящие резервирования

Еще одна более сложная система переменного использования — скользящие резервирования. Этот тип плана использования распространен, когда группы фракционной собственности для отдельных домов организуются и управляются сетевыми платформами долевой собственности, такими как Pacaso. В этой системе владельцы могут зарезервировать недвижимость в любое время с учетом определенных ограничений и в зависимости от наличия.

С точки зрения владельцев, проживающих в одном доме, наиболее важным аспектом систем непрерывного бронирования является то, что они распределяют использование справедливо и предсказуемо. В связи с этим перед любой системой скользящего резервирования стоят три ключевые цели: (i) каждый владелец должен получать свою справедливую долю использования; (ii) резервирование желаемого использования не должно требовать наличия у владельца большого количества свободного времени для «игры» в системе резервирования; и (iii) должны быть предусмотрены средства контроля, чтобы система не могла быть изменена таким образом, чтобы эффективно наказывать определенных владельцев в зависимости от их образа жизни или ограничений рабочего/учебного расписания. Помните, что каждый владелец будет покупать свою долю частично на основе оценки того, будет ли план использования и система резервирования работать для него/нее; если систему можно изменить, владелец может внезапно оказаться не в состоянии использовать собственность так, как он ожидал, принимая первоначальное решение о покупке или участии.

Системы непрерывного бронирования различаются в зависимости от степени, в которой они полагаются на письменные правила или компьютерные алгоритмы. Письменные правила имеют то преимущество, что гарантируют справедливость и предсказуемость в долгосрочной перспективе, но недостаток в том, что они не могут адаптироваться к фактическим моделям использования группы владельцев. Идеальной системы не существует; скорее, потенциальные покупатели фракционной собственности, рассматривающие предложение, основанное на системе использования скользящего резервирования, должны изучить детали и возможность изменения плана использования и оценить его плюсы и минусы в свете их индивидуальных потребностей.

Вот несколько примеров правил, которые часто применяются в планах использования скользящего резервирования:

  • Ограничения на общее количество дней использования в году для каждого владельца
  • Ограничение общего количества дней высокого сезона в году для каждого владельца или альтернативная система, при которой владельцы, которые используют больше дней с высокой ценностью, получают меньше дней общего использования
  • Минимальная и/или максимальная продолжительность каждого зарезервированного периода использования
  • Минимальное количество дней, которое должно пройти между периодами использования конкретного владельца
  • Окна, в течение которых можно сделать резервирование, например, ограничения на максимальное и/или минимальное количество дней вперед
  • Ограничения и/или штрафы за отмену

Обычно системы скользящего резервирования на основе правил включают две (или более) категории резервирования, каждая из которых имеет несколько разные правила. Например, может существовать одна система для предварительного бронирования и другая система для бронирования в последнюю минуту или с коротким уведомлением.

Вот некоторые преимущества непрерывной системы бронирования:

  • Предоставляет владельцам максимальный уровень гибкости использования
  • Подходит для владельцев с самыми разными потребностями и моделями использования
  • Можно использовать независимо от местонахождения объекта и сезонности
  • Снижает вероятность того, что недвижимость будет пустовать

Какие планы использования долевого владения имеют смысл, если владельцы также хотят сдавать недвижимость в аренду?

Прежде чем ответить на этот вопрос, важно провести различие между арендой, осуществляемой (и исключительно в интересах) отдельных владельцев, и арендой, при которой доход от аренды будет распределяться между всей группой владельцев. В первом случае владельцы имеют право сдавать в аренду свое назначенное или зарезервированное время, как правило, через внутригруппового менеджера по аренде или внешнюю управляющую компанию, и каждый владелец сохраняет за собой весь чистый доход от аренды, полученный за его / ее время. Этот тип аренды совместим со структурами фиксированного использования и с некоторыми структурами переменного использования (включая фиксированную ротацию и ежегодное резервирование).

В тех случаях, когда группа будет совместно арендовать жилье на время отпуска для общей выгоды, следует рассмотреть два альтернативных подхода к распределению использования. Первый заключается в том, чтобы каждый год выделять определенные периоды для аренды на время отпуска, а затем применять план использования владельца только к оставшимся частям года. Этот подход можно сделать совместимым с любым из описанных выше планов использования владельцем. Преимущество этого заключается в том, что каждый год доступно определенное количество времени использования владельца, и это позволяет каждому владельцу заранее планировать свое использование. Но поскольку определенные периоды не доступны для аренды, это не максимизирует потенциальный доход от аренды.

Если предпочтение отдается максимизации потенциального дохода от сдачи в аренду на время отпуска, лучше принять какой-либо подход с оплатой по факту использования. Это означает, что владельцы бронируют и оплачивают время, используя ту же систему, что и арендаторы. Его можно комбинировать с различными предпочтениями владельцев, такими как предоставление владельцам возможности резервировать время до того, как оно будет предоставлено арендаторам, и / или предоставление владельцам скидки на арендную плату. Часто, даже когда размещение владельца основано на «плате за использование», владельцам разрешается бронировать в последнюю минуту без оплаты, исходя из теории, что в противном случае недвижимость оставалась бы незанятой и, следовательно, доход от аренды не теряется. .

Эксклюзивное и неэксклюзивное использование

В большинстве соглашений о совместном использовании дома для отдыха каждая семья имеет исключительное право на использование общего дома в течение назначенного или зарезервированного периода использования. Но это не единственный способ организации совместного использования загородного дома. В зависимости от размера и планировки общей собственности, а также отношений между владельцами, проживающими в одном доме, может быть разрешено одновременное использование дома двумя или более владельцами.

Как правило, владельцы хотят быть уверенными в том, что они могут пользоваться домом исключительно в течение, по крайней мере, некоторых назначенных или зарезервированных периодов использования. Эксклюзивное использование дает владельцам возможность наслаждаться домом в одиночестве или приглашать друзей или расширенную семью, которые не являются совладельцами. Таким образом, когда планы использования предусматривают неисключительные периоды использования, они обычно сочетают в себе как исключительные, так и неисключительные периоды использования. Другими словами, каждой семье в группе долевого владения разрешается зарезервировать дом для эксклюзивного использования на некоторое время, а также разрешено дополнительное пребывание на неисключительной основе.

Когда разрешено неисключительное использование, полезно включать параметры, уменьшающие вероятность недоразумений и конфликтов. Рекомендации по использованию желательны, даже когда ( особенно когда ) группа владельцев состоит исключительно из близких родственников и/или друзей. Например, чтобы гарантировать, что дом остается доступным для всех в периоды неисключительного использования, имеет смысл ограничить использование собственниками и ближайшими родственниками в эти периоды. Кроме того, чтобы избежать превышения спальных мест в доме, рекомендуется, чтобы каждый владелец уведомлял других о том, когда он/она планирует посетить дом в период неисключительного использования, и включал в это уведомление описание спален, которые он/она планирует использовать. Следует понимать, что все будут чтить и принимать эти «брони спальни». Затем другие владельцы могут решить, возможен ли визит в зависимости от наличия свободных спален.

Индивидуальное и нецелевое использование

Некоторые договоренности о долевом владении, клубе с частной резиденцией, клубе назначения, таймшере и квартеле включают более одного курорта, дома или кондоминиума. Иногда дома расположены в разных местах, а иногда несколько домов в одном месте. В этих договоренностях права использования каждого частичного владельца могут быть либо специфичными для квартиры, когда каждый владелец использует один и тот же дом при каждом посещении, либо неспецифичной для единицы, когда дом, который будет использовать владелец, зависит от системы распределения использования. В дробных единицах владельцы, имеющие право на использование определенного дома, несут расходы по ремонту и содержанию только этого дома, в то время как в дробных единицах владельцы, использующие определенную группу домов, разделяют стоимость ремонта и обслуживания всех домов. домов этой группы.

Не путайте право собственности с правом пользования. Во многих многоквартирных фракционных застройках принято владеть долей конкретной виллы или кондоминиума, но никогда не использовать ту, которой вы владеете. И наоборот, бывают ситуации, когда каждый владелец владеет частью многоквартирного дома, но всегда использует один и тот же дом.

Вот некоторые преимущества индивидуального и неспецифического использования:

Использование для конкретного устройства

  • Чувствуется себя как дома, поскольку владелец каждый раз посещает один и тот же дом
  • Позволяет группе, проживающей в одном доме, иметь больше автономии и контроля над отделкой, ремонтом, составлением бюджета и другими вопросами
  • Обмен может предоставить вариант загородного дома по желанию

Неспецифическое для устройства использование

  • Повышает вероятность наличия места, когда владелец захочет уйти
  • Снижает затраты на техническое обслуживание за счет эффекта масштаба
  • Распространяет риск непредвиденных проблем с обслуживанием среди большего числа людей

Системы комбинированного использования

Некоторые предложения долевого владения имеют схемы использования, сочетающие элементы двух (или более) систем, описанных выше. Например, половина использования каждого владельца может быть в фиксированной системе (обеспечивающей согласованность и предсказуемость), а другая половина может быть на основе ротации или резервирования. Или часть использования может быть фиксированной ротацией, в то время как баланс открыт для резервирования (заранее, в последнюю минуту или и то, и другое). Системы комбинированного использования особенно полезны, когда модели использования сильно различаются в зависимости от сезона, или когда существует повышенная потребность в организации школьных каникул, или когда проводятся ежегодные мероприятия в определенном месте (такие как турниры по гольфу и художественные фестивали), которые требуют особого внимания.

Предложение нескольких вариантов использования

Ни одна система использования не может удовлетворить потребности каждого потенциального владельца, а это означает, что выбор конкретной системы неизбежно устранит некоторые потенциальные рынки. Например, схема переменного использования не подойдет владельцу, чей график работы или школьных каникул позволяет посещать его только в определенный период, или пенсионеру-«снежной птице», который хочет сбежать большую часть зимы. С другой стороны, выбор фиксированного использования на основе этих соображений может исключить других покупателей, которые не разделяют эти особые потребности.

Одним из решений является предложение нескольких планов использования в одном и том же долевом владении, частном клубе, клубе назначения, таймшере или квартеле. В многоквартирной собственности это может быть достигнуто путем предложения разных единиц с разными планами использования. Если в проекте участвует только один дом или кондоминиум, могут быть предложены разные дробные доли с разными правами пользования. Возьмем крайний пример: одна конкретная дробная акция может включать фиксированное использование в течение месяцев с января по март (14 недель) и продаваться пенсионерам, другая акция может получать две недели известного турнира по гольфу и продаваться корпорации за ежегодная исполнительная привилегия, а оставшиеся 36 недель могут быть выделены шести владельцам на основе фиксированной ротации. В зависимости от объекта такой подход к комбинированному использованию может открыть новые рынки и максимизировать общую выручку от проекта.


Об авторе

Энди Сиркин уже более 35 лет является признанным экспертом в области долевой собственности. С 1985 года он занимается консультированием и подготовкой контрактов для небольших групп семей и друзей, которые хотят покупать и совместно использовать дома для отдыха в качестве партнеров, а также консультированием и подготовкой контрактов для продавцов и агентов по недвижимости, которые хотят продавать и продавать доли в конкретный дом отдыха. Хотя работа с отдельными группами владельцев, покупателями, продавцами и агентами по недвижимости остается основной частью практики долевого владения Энди, его работа теперь включает в себя консультирование и подготовку контрактов для веб-платформ (таких как Pacaso), которые организуют, облегчают и управляют долевым владением. договоренности о владении конкретными домами, а также консультирование и подготовка контрактов для застройщиков (которые покупают недвижимость для ремонта и отделки для продажи в качестве долей владения), фирм по маркетингу и продажам долевого владения, а также компаний по управлению долевым владением.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *