Выделение долей в квартире находящейся в совместной собственности: Выделение собственником доли дома «в натуре»

Росреестр рассказал, как выделять доли в недвижимости

О том, как правильно оформлять доли недвижимости на членов семьи, рассказали специалисты Росреестра.

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, в совместной и в общей долевой собственности, поясняют в Росреестре. Имущество, приобретенное в браке на общие средства, регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Можно оформить совместно нажитую недвижимость и на одного из супругов. Но даже в этом случае жилье будет считаться совместной собственностью супругов. Можно оформить имущество в общую совместную собственность супругов или же выделить доли супругов в соответствии с брачным договором или соглашением о разделе имущества. Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Второй супруг должен дать нотариально удостоверенное согласие на сделку. Непредставление такого согласия в Росреестр не является, однако, основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии согласия).

Если у супругов жилье в общей долевой собственности, то отчуждение доли возможно только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Ребенок может получить долю по наследству, а также при приобретении недвижимости (например, по договору дарения, купли-продажи) в общую долевую собственность, в том числе на его имя. В некоторых ситуациях закон обязывает выделить доли несовершеннолетним: при использовании маткапитала, при продаже жилья с долей несовершеннолетнего ради покупки нового (у ребенка должна быть в новом объекте равноценная доля), при приватизации.

При использовании маткапитала супруги подписывают обязательство, что после выплаты ипотеки и снятия обременения недвижимость будет зарегистрирована на всех членов семьи с выделением детских долей.

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит госрегистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, документами о правах на недвижимость, свидетельством о браке или разводе и при необходимости другими документами. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб на всех членов семьи.

Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, то нотариальное удостоверение соглашения не требуется.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием детей можно через МФЦ, заказав выездное обслуживание специалистов Росреестра, через портал госуслуг или сайт Росреестра (для подачи документов в электронном виде нужна усиленная квалифицированная электронная подпись), через филиал Кадастровой палаты (по экстерриториальному принципу) или заказным письмом по почте в адрес Росреестра.

Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект. Если госрегистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, то заявление в Росреестр может представить и нотариус. Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней с даты приема документов Росреестром или 9 рабочих дней при их подаче через МФЦ.

Как выделить долю в квартире: важные нюансы

Ипотека

от Ольга Шмидт

/ 8 ноября 10:05

7 мин.

Текст изменился /

8 ноября 2022

Квартирный вопрос нередко превращает близких людей в злейших врагов. Знание законов не сохранит мир в семье, зато поможет отстоять свои права в борьбе за квадратные метры. В статье расскажем, как правильно выделить долю в квартире.

• Виды собственности на недвижимость
• Как выделить долю в общей совместной собственности
• Как составить соглашение
• Как выделить долю через суд
• Что такое идеальная и реальная доли
• Что такое выделение доли в натуре

Лучше маленькое, но свое, чем большое, но общее

Алексей, Евгений и Дмитрий – родные братья. До недавнего времени они жили в трехкомнатной квартире вместе с бабушкой. Полгода назад она умерла, и недвижимость досталась молодым людям. 

Теперь им предстоит решить, что с ней делать. Но сначала нужно выделить доли и официально зарегистрировать право собственности.

Жилищный кодекс – темный лес для людей, далеких от юриспруденции. Нюансов так много, что можно запросто запутаться. Собственность на недвижимость бывает разной, а доли в ней можно выделить несколькими способами. Мы постарались разложить все по полочкам, чтобы у вас не осталось вопросов.

Виды собственности на недвижимость

Если у квартиры несколько владельцев, то собственность на нее называется общей. Она делится на два вида.

• Общая совместная собственность

Объект недвижимости в равной степени принадлежит всем владельцам. По умолчанию считается, что доли одинаковы. Если у квартиры четыре хозяина, значит, каждому принадлежит по ¼. Только единолично распоряжаться своей частью они не могут.

На совершение любых сделок нужно согласие всех собственников.

• Общая долевая собственность

Хозяев несколько, каждому принадлежит определенная часть объекта. Доли могут быть как одинаковыми, так и разными. Например, пять человек владеют равными долями – по ⅕ части квартиры. А бывает так, что одному владельцу досталось ⅗, а четырем остальным – по ⅒. Каждый собственник может распоряжаться своей долей – дарить, продавать, передавать по наследству.

До смерти бабушки квартира наших героев находилась в совместной собственности – так ее оформили во время приватизации в 1995 году. Но теперь, чтобы законно вступить в наследство и разделить между собой часть покойной, внукам предстоит выделить доли.

Как выписать умершего человека из квартиры

Как выделить долю в общей совместной собственности

Нужно пройти несколько этапов:

• договориться о размере долей;
• составить соглашение;
• подписать его и заверить у нотариуса;
• оформить право собственности в Росреестре или в МФЦ;
• получить правоустанавливающий документ в ЕГРН.

Если в выделении долей участвуют все собственники недвижимости, то нотариальное заверение необязательно. Исключение – совместная собственность супругов. То есть Алексей, Евгений и Дмитрий могут подписать соглашение прямо в Росреестре.

Мирно договориться и закрепить решение на бумаге – наилучший вариант

Как составить соглашение

Если ситуация простая, как в нашем случае, то составить документ можно самостоятельно. В нем указывают:

• место составления;
• данные об объекте недвижимости: адрес, общий метраж, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, паспортные данные, адреса прописки;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• сведения об обременениях, наложенных на объект;
• количество экземпляров;
• подписи всех сторон с расшифровкой.

В некоторых случаях есть смысл обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Например, если один из владельцев несовершеннолетний.

Как выделить долю через суд

Не всегда собственникам квартиры удается мирно договориться о размере долей. Например, кто-то из них успел вложиться в ремонт и теперь претендует на бо́льшую часть. В этом случае придется обращаться в суд.

Порядок следующий:

1. В рамках досудебного урегулирования направить каждой стороне письменное предложение решить жилищный спор во внесудебном порядке. Через 30 дней с момента получения адресатом письма можно обращаться в суд.
2. Составить иск. Это можно сделать самостоятельно или поручить юристу.
3. Оплатить госпошлину. 
4. Направить иск в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. Посещать все слушания по делу, предоставлять документы и информацию по требованию судьи.
6. После вынесения судебного решения зафиксировать право собственности в Росреестре либо обжаловать вердикт.

Если достичь компромисса не удалось, готовьтесь отстаивать свои права в суде

Выделенную долю можно продать, а деньги внести в счет первоначального взноса по ипотеке. Для семей с детьми в Совкомбанке действуют особые условия.

Что такое идеальная и реальная доли

Идеальная доля – часть собственника в общем праве, а не в самом объекте недвижимости. Если, например, он владеет ¼ квартиры, значит, в каждом квадратном метре ему условно принадлежат 25 см. Пользоваться он может всем жильем целиком вместе с остальными владельцами.

Реальная доля – конкретная закрепленная за владельцем часть объекта, например, комната в квартире. Он имеет право не пускать в нее других жильцов, по своему усмотрению делать ремонт, приводить третьих лиц.

Выделить реальную долю намного сложнее, чем идеальную. Часто сам объект недвижимости не позволяет этого сделать.

Например, вам принадлежит ⅓ часть двухкомнатной квартиры. Этого недостаточно для выделения отдельной комнаты. Можно попытаться договориться с другими собственниками и выкупить часть их долей. Или пользоваться жильем на общих основаниях.

Важно учитывать, что помещения общего пользования: кухню, ванную, коридор – нельзя закрепить за конкретным собственником. Это нарушит права остальных.

Доступ в помещения общего пользования должен быть у всех собственников

Если вы хотите зафиксировать за собой конкретную часть квартиры, нужно получить согласие других владельцев и прописать это в соглашении.

При невозможности договориться обращайтесь в суд. Но учтите, что процесс может затянуться, и не факт, что решение будет в вашу пользу. Порядок примерно такой же, как при выделении идеальной доли.

Что такое выделение доли в натуре

Еще один вариант, который на практике используют довольно редко. Жильцы оборудуют второй вход, дополнительный санузел и кухню и пользуются каждый своей частью. Была одна квартира, стало две.

Такой способ больше подходит для раздела индивидуальных домов, так как переоборудовать их намного проще. Даже если вам удастся получить согласие всех собственников и разрешение управляющей компании на перепланировку, будьте готовы к тому, что это влетит в копеечку.

Алексей, Евгений и Дмитрий договорились о судьбе квартиры и сохранили теплые отношения. Каждый из них закрепил за собой реальную долю в виде отдельной комнаты. Теперь у всех есть личные квадратные метры, которыми они могут распоряжаться по своему усмотрению.

Спустя год Дмитрий планирует продать свою часть братьям и приобрести собственное жилье.

Как продать долю в квартире

Кому принадлежит квартира? Работа с супругами, соседями по комнате и детьми — UHAB

Поиск

Поиск

Скачать

Как акционер корпорации, владеющей зданием, вы имеете право на два документа: сертификат акций и договор аренды. Если вы укажете в этих документах другое имя вместе со своим, эффект может быть значительным. Ознакомьтесь с общими рекомендациями по сертификату акций и аренде собственности.

Сертификат на акции и договор аренды собственности предоставляют разные, хотя и связанные права.

• Ваш сертификат на акции является доказательством того, что вы владеете частью корпорации, которой принадлежит здание (это не означает, что вы владеете своей конкретной квартирой). Акции имеют денежную стоимость и дают вам право:
  1. избирать Совет директоров и голосовать по определенным корпоративным вопросам; и
  2. для аренды квартиры в здании, принадлежащем Корпорации. Все ваши Акции представлены в Сертификате акций. Право собственности на все Акции, закрепленные за вашей квартирой, необходимо для права арендовать и занимать квартиру. Акции являются личным имуществом, а не недвижимостью.

• Договор Собственной аренды дает право владельцу (владельцам) Долей занимать определенную квартиру в здании в соответствии с условиями Собственной аренды и Правилами проживания. Договор аренды, как и любой другой договор аренды, не означает права собственности на квартиру. (Тем не менее, срок аренды больше, чем у большинства; он длится 99 лет, если арендатор не нарушает его.)

• Арендовать. Обратите внимание, что все Арендаторы несут ответственность по обязательствам Арендатора.

Существует три типа владения акциями.

1. Индивидуальная собственность . Имя одного человека указано в сертификате акции. Этому лицу принадлежат все Акции.
2. Общая аренда . Два[1] имени указаны в сертификате общего ресурса (есть только один сертификат общего ресурса). Каждому лицу принадлежит половина Акций; вместе они владеют всеми Акциями. В случае смерти одного лица другой Долевой Арендатор не получает Доли умершего автоматически. Они достанутся наследникам умершего.
3. Совместная аренда с правом наследства . В сертификате акций указаны два имени вместе с буквами J. T.W.R.O.S. (Опять же, существует только один сертификат акций). Оба лица владеют всеми Акциями, и когда один из них умирает, оставшийся в живых автоматически становится владельцем всех Акций сам.

Принимая решение о том, как вы будете оформлять сертификат на акции и договор аренды, вы должны учитывать как текущую ситуацию, так и будущее. Вот некоторые частые ситуации и способы их разрешения.

Если вы состоите в браке и хотите быть уверены, что ваш супруг (супруга) сохранит все права на Акции и Аренду в случае вашей смерти:

• Вы должны указать оба имени в Сертификате акций и Арендном договоре и добавить «J.T.W.R.O.S.». Это означает, что в случае смерти одного другой автоматически становится владельцем всех Долей и имеет право арендовать и занимать квартиру.

• Если вы укажете оба имени в сертификате доли и договоре аренды, но не напишете «J.T.W.R.O.S.», результатом будет право общей аренды.
  Половина Долей умершего супруга может перейти к пережившему супругу, но это не гарантируется. Здесь, если у вас есть завещаний , вы можете указать, что ваши Акции переходят пережившему супругу. Однако при отсутствии завещания и наличии детей часть Долей умершего может достаться им. Это допустимо, если дети проживают в квартире с пережившим супругом. Если это не так или если они съезжают, могут возникнуть проблемы с владением акциями, даже если супругу обычно разрешается по договору аренды оставаться в квартире. Помните, что владение всеми Долями необходимо для права занимать квартиру по Договору аренды.

• Если только одно имя указано в Сертификате на акции и в договоре аренды, и это лицо умирает, оставшийся в живых супруг может получить или не получить все Акции, если нет завещания и есть дети. Хотя право супруга (супруги) оставаться в квартире закреплено в большинстве договоров аренды имущества, могут возникнуть сложности и задержки в приобретении супругом всех Долей у лиц, которым они были предоставлены.

Если у вас есть дети, которым вы хотите получить стоимость своих Акций в случае вашей смерти:

• Вы можете оставить акции или любое их количество своим детям по завещанию. Если вы не оставите завещания и не имеете супруга, каждый из ваших детей получит равное количество акций. Если вы не оставите завещания и у вас есть супруг(а) и дети, все могут получить некоторое количество Акций. Для детей долевое владение , а не гарантирует право занимать квартиру по большинству договоров аренды, но совет директоров обязан выплатить владельцу стоимость его или ее акций, если будет установлено, что он или она не будет занимает квартиру.

Если вы проживаете с кем-либо, кто не является вашим супругом (например, с родителем, братом, сестрой, ребенком, не родственником), и вы хотите, чтобы это лицо сохранило право проживания в квартире в случае вашей смерти:

• Поставьте оба имени в Сертификате на акции и в аренде с «J. T.W.R.O.S.». Это означает, что после вашей смерти человек, с которым вы живете, автоматически становится владельцем всех Долей и имеет исключительные права на аренду и владение квартирой. (Обратите внимание, что эти права всегда зависит от соблюдения всех условий Договора аренды, включая непрерывную выплату арендной платы.)

• не указывайте в завещании, что желаемое лицо унаследует ваши доли, ваши доли может унаследовать кто-то другой и у желаемого лица могут возникнуть проблемы с приобретением всех долей и сохранением в квартире.

• Если вы укажете только одно имя в Сертификате на акции и договоре аренды, другое лицо не будет владеть акциями и не будет иметь немедленного права занимать квартиру по договору аренды, даже если некоторые или все доли унаследованы им/ею по волеизъявления умершего. (Обратите внимание, однако, что Совет директоров обязан выплатить владельцу стоимость его или ее акций, если будет установлено, что он/она не будет занимать квартиру. )

/ или если сертификат акций будет утерян или уничтожен, вы должны уведомить об этом свой совет в письменной форме. Затем вам может потребоваться заполнить и «Аффидевит об утерянном/уничтоженном/украденном имущественном аренде/сертификате акций». Аффидевит необходимо будет подписать, нотариально заверить и представить в совет директоров. Вы будете нести все административные и юридические расходы, связанные с заменой ваших документов.

[1] Совет директоров рекомендует указать не более двух имен в сертификате акций и договоре аренды собственности

Как кооперативы делят акции — ООО «Гузов»

» Как и в корпорациях из списка Fortune 500, акции кооператива отражают стоимость и могут быть очень востребованными призами — в зависимости, конечно, от эксклюзивность адреса ».

Количество акций, которыми владеет акционер, может быть очень значительным. Доли отражают стоимость вашей квартиры, могут быть переданы членам семьи, переданы в доверительное управление (в зависимости от устава вашего дома) или проданы. Они определяют ваше право голоса и размер платы за обслуживание, а самое главное, дают вам право жить в своей квартире вместе с договором аренды.

Акционеры кооператива, в отличие от владельцев квартир, не владеют своей физической единицей. Акционеры владеют частью акций корпорации, а корпорация владеет зданием. Затем акционеры заключают договор аренды с корпорацией, который дает им право проживать в своем подразделении, и единственная «вещь», на которую они владеют, — это их акции. Обычно кооперативы состоят из сотен акций, и эти акции распределяются при создании кооператива и указываются в плане размещения акций корпорации. Как и в любой другой корпорации, правление должно представить организационные документы (краткое описание количества акций) генеральному прокурору.

Почему у всех разный процент акций? Потому что каждая квартира отличается в зависимости от освещения, вида, пола и, конечно же, размера. Идентичные юниты обычно имеют одинаковую общую стоимость, если только у одного юнита нет дополнительных привилегий. Квартиры с двумя спальнями обычно в два раза дороже, чем квартиры с одной спальней, а пентхаус будет еще больше. Доли распределяются в зависимости от площади квартиры и наличия балкона или выхода на крышу. Ваше кооперативное правление не может случайным образом определять количество долей для каждой единицы. Они несут ответственность перед Налоговой службой, которая требует, чтобы акции имели прямое и «разумное отношение» к стоимости единицы.

Акционеры, скорее всего, расстроятся, если им будет выделено больше акций, чем кому-то другому, владеющему идентичной квартирой, потому что это означает, что акционер платит большую плату за обслуживание. Если вы откажетесь от части своих акций, чтобы уменьшить плату за обслуживание, вы не только потеряете право голоса, но и ваша аренда собственности и / или подзаконные акты могут потребовать согласия акционеров, что в действительности маловероятно. Однако акционеры могут увеличить стоимость своей доли, купив соседнюю квартиру. Иногда советы кооперативов увеличивают общее количество долей (что должно быть сделано путем внесения поправок в устав), если здание расширяется за счет захвата соседнего здания или создания жилых единиц в том, что раньше было коммерческим пространством.