Выдел доли в натуре из общей долевой собственности: Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности

Что такое выдел доли в натуре? Денежная компенсация при невозможности раздела

По законам Российской Федерации, согласно главе 16 ГК регламентируется понятие долевой собственности и каким образом она используется. Выдел доли в квартире в натуре при необходимости регулируется не только гражданским правом, но и ЖК, в этом учувствует судебная практика и верховный суд при необходимости.

Понятие выдела доли в натуре и меры необходимости. Каждый челок, являющийся собственником доли какой либо недвижимости, имеет право на ее выдел в натуре. В законах нет точной формулировки по этому поводу, поэтому все случаи — в основном судебная практика. Понятие о выделе доли подразумевает раздел минимуму на 2 части одного недвижимого объекта. Физически получается несколько объектов, находящихся на территории одного помещения или постройки. Это может быть несколько построек на одной частной территории, которая подпадает под раздел.

В случае получения долей из общей недвижимости, она перестает быть единой собственностью, становясь новыми объектами меньшей площади.

Важно! Необходимость выдела доли возникает тогда, когда один из собственников хочет иметь индивидуальные права, и распоряжаться частью по своим соображениям. Для таких целей составляется исковое заявление.

Как определяются доли в квартире?

Согласно законодательству получение части недвижимого жилья возможно двумя способами.

Первый определяется правовой нормой, которая действительна в данный момент времени. К примеру, это может быть статься 1141 Гражданского кодекса, в которой сказано, что доли собственности умершего человека для каждого из наследников, одинаковые. Для примера можно привести практический случай, в котором было 3 наследника, один из которых умер, имея двоих детей. Принимая наследство, двое старших получают по 1/3 части, а дети имеют право на третью часть на двоих.

Второй вариант — это добровольное соглашение между всеми претендентами. К примеру, может быть составлено заявление, при покупке недвижимости, в котором есть уточнения по поводу владения долей каждого из участников.

Этот договор не может быть написан без заверения. Он в обязательном порядке проходит регистрацию в государственном реестре.

Важно! При отсутствии подобного соглашения, вне зависимости от внесенной материальной части при покупке, все участники сделки имеют равные права на недвижимость. Права могут измениться, если один из собственников вносит изменения в состояние квартиры своими деньгами, и это подтверждено счетами.

Таким улучшением можно считать любые масштабные работы, в том числе замену коммуникаций, проводки, установку стеклопакетов и прочее.

Следует так же помнить, что изменение размера доли владения возможно в двух случаях:

1. При наличии письменного соглашения с участниками процесса.
2. По решению суда, ели нет возможности решить вопрос мирным путем.

Когда такое дело отправляется в суд, обязательно следует проводить экспертизу, оценивающую все затраты.

Подробности

Теория

Условия, при которых делится недвижимость

Недвижимость может быть поделена при следующих условиях:

• если это частный дом, в нем должна быть возможность сделать отдельный вход, или достроить отдельное помещение со всеми необходимыми коммуникациями.
• такая территория не должна быть меньше чем 28 кв. м.
• в этом случае не принимаются в расчет произвольные перепланировки, и они могут привести к отказу.

Важно! Из-за таких особенностей нет возможности полноценного получения долевой собственности в 1-комнатной квартире. В таком помещении нельзя создать два полноценных помещения с раздельными коммуникациями. На практике без проблем делиться недвижимость большой площади.

Как делить коммунальную квартиру?

В законодательстве РФ нет понятия коммунальная квартира, они называются многокомнатными квартирами, которые занимают собственники без родственных связей. Права собственности каждый из них получает независимо от другого.

На сегодня такой выдел не представляется возможным, в коммуналке нельзя организовать несколько входов и добавить дополнительно систему отопления и канализацию.

Как исключение — это возможно сделать на первом этаже, где более вероятно подключение к коммуникациям и создание индивидуальных входов.

Добровольный раздел имущества

Согласно статье 252 ГК порядок выдела доли возможен при добровольном согласии сторон. В таком случае составляется договор, в котором указываются помещения, отходящие каждому из претендентов на долю, здесь же говориться о гарантии того, что это не влияет на других собственников.

В качестве примера может быть решение суда в Санкт-Петербурге, согласно которому выдел в натуре был разрешен в том случае, когда не были нарушены права всех дольщиков и не меняется титул владельца по отношению у имуществу.

Что влияет на выдел доли в натуре?

Невозможность выдела доли бывает в таких случаях:

• в помещении будут повреждены несущие конструкции и разрушение общественных помещений, что может создать неудобства для жителей многоквартирных домов;
• будут нарушены имущественные права других заинтересованных сторон, к примеру, кредиторов;
• созданные помещения после раздела не будут пригодны для жилья.

Зачастую эти причины являются весомым поводом для отказа в выделе доли в натуре.

Практика

Условия для компенсации доли без получения

Если по некоторым причинам нельзя выделить реальную долю имущества претенденту, он может изъявить желание получить материальную компенсацию. При этом доля сохраняется в праве собственности остальных дольщиков. Если одна доля больше остальных, на выплату могут претендовать последние.

Важно! Согласно закону, денежную компенсацию в счет доли можно заменить на иной эквивалент, это должно быть с согласия всех сторон участников.

В качестве исключения, может быть, случай, когда доля, которую нужно выделить, слишком маленькая и не пригодна для жилья, выплата может быть присуждена судом без согласия какой-либо стороны.

Раздел недвижимости по судовому иску от третьего лица

Право подавать иск на раздел имущества для получения его части в натуре имеет третье лицо, которое по документам не относится к недвижимости. При этом нарушаются его интересы одним из владельцев.

Это может быть ситуация, когда собственник является должником и не исполняет свои платежные обязанности. В этом случае кредитор подает иск в суд, на выделение доли в счет погашения кредита. Такой вопрос не решатся без суда, и без наличия постановления захват владений является незаконным.

Если в помещении нет возможности оградить территорию для выдела доли, должник может быть вынужден продать имущества для выплаты задолженности. Для продажи существует особая процедура, при которой первыми покупателями являются другие собственники.

Для этого все участники процесса уведомляются, один — о продаже, другие — о том, что могут приобрести часть в течение месяца, с момента вынесенного решения. Если за это срок не получен ответ, через 30 дней имущество выставляется на торги.

Определение доли судом

Обращаться в суд с подобным вопросом нужно в случае недостижения согласия участниками процесса.

Для суда нужно иметь определенный пакет документов:

• тех. паспорт из БТИ;
• выписку о помещении и его собственниках;
• заключение подтверждающее, что имущество можно разделить натурально;
• документы и копии о праве собственности сторон.

После этого можно составить иск, в котором вписывается наименование суда, сведения об участниках процесса и о третьих лицах при их наличии, причины по которым планируется раздел.

Истец должен перечислить требования, если их выполнение невозможно по некоторым причинам, следует указать альтернативный вариант компенсации.

При материальной компенсации придется прикрепить решение оценки имущества от независимого оценщика. После подготовки и изучения всех документов, суд назначает день, когда рассматриваются требования и удовлетворяются, при возможности, в той или иной форме.

Судебная экспертиза — нюансы

Экспертное заключение — играет большую роль в решении суда при разделе недвижимости.

Важно! Такую процедуру нужно заказывать у ответственных экспертов, знающих свое дело. Некачественно составленное мнение может существенно повлиять на решение суда, и оно не всегда окажется в пользу истца. Заключение делается единожды и не подлежит оспариванию.

Регистрация выдела доли. После того, как получены права на долю имущества, его необходимо регистрировать. После сбора необходимых документов вся процедура занимает 10 рабочих дней. После этого владелец получает выписку, в которой засвидетельствовано право собственности на часть имущества.

Споры, которые связаны с выделом доли в натуре, не всегда приятны и требуют некоторых финансовых затрат. При наличии конфликта к делу нужно серьёзно подготавливаться и собирать всю имеющуюся информацию, связанную с этим вопросом.

Просмотров: 440

У вас есть вопрос юридического характера?

Как произвести выдел доли из общей долевой собственности?

Выдел доли из общей долевой собственности —это право каждого ее участника. В чем заключается его юридическое значение и как это происходит на практике, расскажем в настоящей статье.

Фото: Фотобанк Лори

Выдел во внесудебном порядке: соглашение о выделении долей из совместной и долевой собственности 

Совместная собственность предполагает владение имуществом без выделения долей. Выделение долей из общей совместной собственности происходит в таком же порядке, что и из общей долевой, если объект делим в натуре. Разница заключается только в том, что в случае с совместной собственностью необходимо предварительно определить размеры долей сособственников.

Право собственника на выделение доли из общей долевой собственности закреплено в ст. 252 ГК РФ.

Вопрос о том, как выделить доли в общей совместной собственности (как и из долевой), может решаться 2 способами:

• во внесудебном порядке;
• посредством обращения в суд. 

Обратите внимание! Внесудебный порядок допустим, если собственники не возражают. Оформляется он соглашением между ними, в котором прописывается стоимость выделяемых каждому сособственнику частей общего объекта, равная стоимости доли каждого из них.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

С образцом соглашения можно ознакомиться по ссылке: Образец соглашения о выделе доли. 

Выдел из общей долевой собственности неоформленного имущества 

Как правило, с такой проблемой сталкиваются граждане, которые, проживая в гражданском браке, купили совместно имущество и не оформили его как общую собственность. Разделить такое имущество в случае, если возник спор, проблематично. Единственный способ — подать иск в суд с требованиями:

• признать имущество общей долевой собственностью;
• разделить его согласно долям;
• выделить долю в натуре. 

В данном случае в суде необходимо будет доказать:

• что пара приобрела имущество за совместные деньги;
• сделка по приобретению была одобрена обеими сторонами. 

Нотариальное обязательство о выделении долей: образец

Данный документ используется с целью гарантировать обязательство родителей выделить своим детям долю в жилье, приобретенном или построенном за счет материнского капитала (обязанность предусмотрена п.  4 ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.06 № 256). Для его оформления необходимо обратиться к нотариусу.

Сроки, в которые обязательство должно быть исполнено родителями-застройщиками (или продавцом недвижимости), устанавливает закон № 256:

• в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта на построенный дом;
• в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом денег на покупку дома. 

Важно! Выделить доли необходимо будет всем детям, которые имеются в семье к моменту погашения ипотеки. 

Обратите внимание! Размер долей, которые подлежат выделению, в законе не оговаривается. В тексте обязательства указание размера доли не требуется.

С образцом нотариального обязательства можно ознакомиться здесь: Образец нотариального обязательства о выделе доли. 

Выдел в натуре в судебном порядке 

Обратите внимание! Собственник в ходе реализации своих прав на долю может столкнуться с противодействием сособственников. В таком случае производится выделение доли в натуре в судебном порядке.

Приблизительный алгоритм действий следующий:

1. Подготовить иск и приложить к нему необходимые документы в соответствии с требованиями ГПК РФ (ст. 131, 132).
2. Доказать суду возможность совершить выдел, а также соответствие выделяемых объектов стоимости доли истца (путем проведения судебной экспертизы).
3. Поставить образовавшийся новый объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Росреестре (одновременное проведение данных процедур — новелла законодательства, введенная с 01.01.2017).  

***

Итак, право владельца доли выделить ее в натуре закрепляет ст. 252 ГК РФ. Сделать это можно в судебном и внесудебном порядке. Если имущество не оформлено должным образом, выдел возможен только через суд. Соблюдение прав детей на долю в недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, обеспечивает государство посредством заключения нотариального обязательства.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО по вопросу осуществления ГКУ и (или) ГРП собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на ОН

 

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

 

В целях формирования единообразной практики по вопросу осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости сообщаем следующее.

Вещь, находящаяся в долевой собственности, может быть разделена между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Такой раздел между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности.

При выделе доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ) оно уменьшается в объеме, однако, на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (например, предоставлением аналогичного имущества).

Таким образом, в результате раздела или выдела возникают разные последствия.

В результате выдела доли право общей долевой собственности всех участников не прекращается, право общей долевой собственности прекращается только у выделившегося собственника, у остальных участников сохраняется право общей долевой собственности на уменьшенное в результате выдела имущество.

В результате раздела объекта недвижимости право общей долевой собственности на объект прекращается, за исключением земельных участков, указанных в п.п. 4 и 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Вновь образованные объекты являются самостоятельными объектами прав.  

В настоящее время в соответствии с содержанием статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре предусмотрена исключительно для земельных участков (ч. 4. ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

Случаи образования объектов капитального строительства в результате выдела доли в натуре, при котором преобразуемый объект капитального строительства сохраняется в измененных границах, действующим законодательствам не предусмотрено.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона 218-РФ в данном случае возможен только раздел объекта недвижимости.

Таким образом, в случае, если в решении суда указано на выдел доли в натуре, решение суда исполняется с учетом особенностей, установленных ст. 41 Закона 218-ФЗ, т.е. производится раздел объекта недвижимости.

Особого внимания заслуживает вопрос исполнения решения суда о выделе доли в праве общей долевой собственности в жилом доме.

Согласно ч. 7 ст. 41 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.

С учетом изложенного с 01.01.2017 постановка на государственный кадастровый учет помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не представляется возможным.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания, в силу его архитектурно-конструктивных особенностей, не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет    и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

Однако при проведении государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда о выделе доли в натуре возникает вопрос о возможности осуществления действий по прекращению прав на исходный объект, государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты без одновременного обращения всех сособственников.

При разрешении данного вопроса полагаем возможным исходить из следующего:

— если в резолютивной части судебного решения содержится формулировка о прекращении существующих прав на исходный объект, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления, вне зависимости от того, все ли участники общей долевой собственности привлекались к участию в деле;

— если в резолютивной части судебного решения не содержится указания на прекращение прав на исходный объект, а лишь признаются права на выделенные части объекта, и при этом к участию в деле привлекались все участники общей долевой собственности, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления.

В рассматриваемых ситуациях исходный объект недвижимости прекращает свое существование в качестве объекта гражданского оборота, но при этом не снимается с кадастрового учета, а указывается в качестве предыдущего для образованного объекта (п. 5 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

При этом способ образования части жилого дома (блока жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «выдел». После постановки на учет и регистрации права последней части жилого дома возможно снятие с кадастрового учета и присвоение статуса «архивный» исходному объекту.

Прекращение существования исходного объекта (снятие с кадастрового учета, присвоение статуса «архивный») возможно лишь в случае одновременного раздела дома между всеми участниками общей долевой собственности. При этом должен быть составлен один технический план (п. 17 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953) и способ образования частей жилого дома (блоков жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «раздел».

 

Управление Росреестра по УР

 

Создана: 13.02.2018 17:35, обновление 19.02.2018 18:52

Как происходит выделение доли в натуре при долевой собственности?

Здравствуйте,  Валентина Евгеньевна.

Если возможно реально разделить жилое помещение пропорционально долям в вправе с учетом отдельных ванной комнаты и туалета, отдельного выхода для каждого и разделить при этом также земельный участок под домом.

Для этого, Вам нужно пригласить кадастрового инженера, составить технический план на дом и кадастровый план на земельный участок с учетом их раздела, то есть по три документа каждого вида.

Затем составить соглашение о реальном разделе дома и земельного участка и удостоверить его у нотариуса, согласно имеющимся кадастровым планам и техническим планам на раздельные части жилого дома.

После чего подать соглашение и кадастровые и технические планы в Росреестр на регистрацию раздела и прав на самостоятельные объекты недвижимости.

Если реально разделить невозможно, то можно установить порядок пользования жилыми помещениями и земельным участком, удостоверить его нотариально.

Также можно выделиться в денежном выражении из такой долевой собственности.

Гражданский кодекс

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Как изменить право собственности в S Corporation

S-корпорация — это внутренняя корпорация, которая выбрала статус S-корпорации, подав заявление о выборах корпорацией малого бизнеса (форма 2553) в Налоговую службу США (IRS). Поскольку отдельные акционеры являются владельцами корпораций, право собственности на корпорацию S изменяется, когда происходят операции с акциями компании. Они могут возникать по-разному, включая выпуск новых акций, продажу существующих акций и смерть акционеров.

Условия получения статуса S Corporation

Согласно правилам IRS, корпорации S должны быть малыми предприятиями и соответствовать следующим требованиям:

• Корпорация S может иметь не более 100 акционеров.
• Все акционеры должны быть физическими лицами, имуществом, определенными видами трастов и юридическими лицами, освобожденными от федерального подоходного налога в соответствии с разделами 401 (a) или 501 (c) (3) Налогового кодекса США.
• Ни один акционер не может быть иностранцем-нерезидентом.
• Корпорация должна иметь только один класс акций.

Тщательная проверка необходима, чтобы предотвратить нарушение одного из требований IRS и, следовательно, прекращение выбора S компанией любым предложенным изменением в собственности корпорации S. Например, передача акций коммерческой корпорации или компании с ограниченной ответственностью приведет к недействительности выбора корпорации S.

способов, которыми S Corp. может изменить свою собственность

Закон штата, руководящие принципы IRS и устав компании диктуют требования и процессы, связанные с изменениями в праве собственности, которые могут происходить по ряду причин.

Выпуск новых акций

Корпорация S может выпустить дополнительные акции для существующих или новых акционеров, следуя соответствующей процедуре:

1. Корпорация S должен проверить свой учредительный договор, чтобы определить общее количество объявленных акций. Разница между объявленными акциями и количеством выпущенных в настоящее время и находящихся в обращении акций представляет собой максимальное количество новых акций.
2. Совет директоров должен утвердить решение, определяющее оценку компании и выпуск указанного количества новых акций по заявленной цене.
3. После оплаты покупной цены секретарь компании выдает акционерам сертификаты акций и регистрирует операции в книге учета акций компании.

Имейте в виду, что корпорация S может иметь только один класс акций; однако S-корпорации разрешено выпускать голосующие и неголосующие акции, которые в остальном идентичны правам, предоставленным акционерам.

Продажа существующих акций

Акции — это личная собственность, которая может быть передана владельцем, за исключением любых договорных ограничений на передачу, таких как соглашение акционеров.Если акционер корпорации S желает продать все или часть своих акций, необходимо выполнить следующую процедуру:

1. Покупатель и продавец должны согласовать цену за акцию и подписать договор купли-продажи акций.
2. После оплаты покупателем покупной цены продавец передает акции покупателю, подписывая полномочия на акции, которые присваивают покупателю сертификаты акций продавца.
3. Покупатель представляет сертификаты секретарю компании, который затем аннулирует сертификаты акций продавца, выдает заменяющие сертификаты акций на имя покупателя и регистрирует операции в книге учета акций компании.

Смерть акционера

Если акционер корпорации S умирает, его акции сначала переходят в собственность акционера, а затем наследникам акционера, которые наследуют активы наследства после процесса завещания.

Хотя первоначальная передача в собственность не ставит под угрозу выборы корпорации S, последующие передачи наследникам потенциально могут вызвать проблемы. Например, наследство со многими наследниками может привести к превышению корпорацией лимита в 100 акционеров.Точно так же, если иностранец-нерезидент или коммерческое предприятие унаследует акции корпорации S, это может сделать недействительным выбор корпорации S.

Наиболее распространенное решение этой проблемы — потребовать от всех акционеров подписать соглашение, которое полностью запрещает любую передачу акций, которая приведет к прекращению выбора S (включая переводы, осуществленные в соответствии с завещанием) или дает компании и / или другим акционерам возможность возможность покупки любых акций, которые подлежат передаче неправомочному акционеру.

После того, как имущество прошло процедуру завещания, новые владельцы акций умершего акционера представляют сертификаты акций секретарю компании, который аннулирует их, выдает новые сертификаты на имена наследников и регистрирует транзакции в книге учета акций компании.

Передача имущества или финансового планирования

Если существующий акционер корпорации S желает передать акции члену семьи, трасту или другому юридическому лицу для целей имущественного или финансового планирования, налоговый юрист или бухгалтер компании должен проверить предлагаемые передачи до того, как компания разрешит их.

Всегда проверять ограничения на передачу

Чтобы защитить выборы S от признания недействительными, корпорации S часто включают ограничения на передачу акций в свои учредительные документы или в соглашение акционеров. Обязательно проверьте эти документы перед тем, как совершать какие-либо операции с акциями. Могут быть уведомления, письма-мнения от юристов и другие условия о передаче акций, которые акционеры должны выполнить, прежде чем любая передача может вступить в силу по закону.

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей.Содержание не является юридической консультацией. Заявления и мнения являются выражением автора, а не LegalZoom, и LegalZoom не оценивал их точность, полноту или изменения в законодательстве.

Простых акций

Значение и определение Простых акций

Простые акции можно точно определить как ценные бумаги вместо долевого владения в корпорации. Эти обыкновенные акции предоставляют право голоса и дают держателю акций долю успеха компании за счет прироста капитала и дивидендов.В случае ликвидации простые акционеры могут иметь права на активы компании только после удовлетворения требований держателей привилегированных акций, держателей облигаций и других держателей долга.

Владельцы обыкновенных акций также имеют право голоса по другим вопросам в компании, таким как цели компании и дробление акций. Помимо этих прав голоса, обыкновенные акционеры иногда также пользуются «преимущественным правом», которое позволяет обыкновенным акционерам сохранять свою относительную долю владения в компании в то время, когда компания выпускает новое предложение акций.Это означает, что простые акционеры могут покупать акции по желанию.

Когда акционер покупает простые акции компании, он / она становится совладельцем компании. В качестве совладельца акционер делит прибыль компании либо за счет роста стоимости акций, либо за счет дивидендов. Но если в этом случае компания не преуспеет и столкнется с убытком, акционер не получит дивидендов, и, следовательно, стоимость акций упадет.

Однако в течение длительного периода времени обыкновенные акции приносили инвесторам более высокую доходность, чем доход, полученный от любого другого вида инвестиций.

Какие риски есть?

Как правило, акции считаются рискованными инвестициями. Это потому, что все ваши инвестиции будут потеряны, если компания, в которую они вложили, потерпит неудачу на рынке. Акционеры последними выстраиваются в очередь для получения денег в случае ликвидации компании-банкрота. Однако некоторые акции могут оказаться даже более рискованными, чем другие.

Более мелкие компании, не имеющие стабильной прибыли, но выплачивающие дивиденды, являются наиболее рискованными.Кроме того, крупные компании, которые хорошо зарекомендовали себя в своих отраслях, постоянно увеличивали свою прибыль и регулярно выплачивали дивиденды, оказываются менее рискованными.

Совместное владение

: на что обращать внимание

Совместное владение — отличный способ получить долю в собственности, когда вы не можете себе позволить или не можете взять в долг, достаточную для прямой покупки на открытом рынке. Однако есть частые жалобы от людей, участвующих в схемах долевой собственности.Это руководство указывает на подводные камни, которых следует избегать.

Что такое долевая собственность?

Схемы долевого владения позволяют покупателям, отвечающим критериям приемлемости, получить ипотечный кредит для покупки доли (обычно от 25% до 75%) в собственности, при этом выплачивая арендную плату за оставшуюся долю жилищной ассоциации или частному застройщику, владеющему зданием . Рента, которую вы платите за оставшуюся долю, взимается по льготной ставке.

Недвижимость обычно сдана в аренду, и поэтому вам необходимо платить ежемесячную плату за обслуживание, а также вносить свой вклад в капитальные ремонтные работы.

При долевом владении можно купить большую часть дома «по лестнице», то есть увеличив свою долю. Акции можно покупать с шагом 10%, что, в свою очередь, снижает вашу арендную плату.

Схемы долевой собственности предоставляются жилищными ассоциациями или частными застройщиками. Детали, стоимость и ограничения различаются в зависимости от поставщика, поэтому изучите индивидуальные достоинства каждого из них и прочитайте мелкий шрифт вашего договора аренды.

В настоящее время (2020 г.) правительство проводит консультации по стандартному подходу к долевому владению и, как мы предполагаем, по некоторым изменениям в способе его администрирования, так что следите за этим пространством.

Каковы недостатки долевой собственности?

1. Техническое обслуживание

Будем надеяться, что ежемесячные выплаты по ипотеке плюс аренда все же сделают долевое владение намного дешевле, чем покупка недвижимости напрямую. Но не забудьте добавить плату за обслуживание и будьте готовы к возможному увеличению расходов в будущем. Помимо общей ежемесячной платы за обслуживание и уход за местами общего пользования, спросите, как вы будете платить за более важные работы. E.г. для обслуживания кровли.

Имейте в виду, что даже если вы владеете долей в собственности, скажем, 30%, вы несете ответственность за полную оплату затрат на техническое обслуживание и ремонт.

2. Аренда запрещена

Также могут быть ограничения на то, можете ли вы сдавать недвижимость в аренду. В подавляющем большинстве случаев субаренда не допускается.

3. Покупка увеличенных долей в вашей собственности может быть дорогостоящей

Когда дело доходит до увеличения доли в вашей собственности — или «лестничного пролета» — это не просто покупка доли, о которой вам нужно беспокоиться.Есть и другие расходы:

• V комиссионный сбор — ваш поставщик жилья проинструктирует инспектора подтвердить текущую рыночную стоимость недвижимости.
• L Обычные расходы — установка лестницы повлечет за собой изменения в существующем договоре аренды, для чего потребуется адвокат
• S Таможенная пошлина — если вы не имеете права на помощь при покупке впервые, есть два способа заплатить. Первый предполагает единовременную предоплату, исходя из рыночной стоимости недвижимости, а второй — поэтапную оплату.Вам нужно будет рассчитать оптимальный для вас вариант.
• Комиссия по ипотеке — Если вы подаете заявку на смену кредитора, чтобы купить дополнительную долю или получить доступ к более выгодным процентным ставкам, вам необходимо будет заплатить комиссию за оценку кредиторов и комиссию за организацию ипотеки, а также любые штрафы, которые ваш существующий кредитор может взимать за прекращение вашего ипотека с ними.

Уточните у своего поставщика жилья, существуют ли какие-либо ограничения, когда речь идет о покупке большей доли в вашей собственности e.г. Сможете ли вы перейти к 100% прямому владению или есть верхний предел? Можете ли вы сразу начать спускаться по лестнице? Какое максимальное количество раз вы можете подниматься по лестнице? Какую минимальную долю вы можете купить одновременно? Вы можете узнать больше из нашего руководства по лестнице в вашем доме, находящемся в совместном владении.

4. Ограничения на то, что вы можете делать

Проверьте наличие ограничений в вашем договоре аренды. Скорее всего, вам придется спросить письменное разрешение у поставщика жилья, прежде чем вносить какие-либо структурные изменения в свой дом.В некоторых случаях при аренде потребуется также спросить разрешение на косметический ремонт.

5. Риск отрицательного капитала

Покупка новостройки — будь то через долевое владение или на открытом рынке — более вероятно имеет смысл, если вы планируете оставаться на месте в течение нескольких лет. Это связано с тем, что недвижимость в новостройке включает дополнительную надбавку к цене продажи, которая, как и новый автомобиль, обесценивается, как только вы въезжаете. Если цены на недвижимость упадут, вы можете потерять деньги, если попытаетесь переехать.

Чтобы избежать риска оказаться в ловушке в случае отрицательного капитала, честно относитесь к объектам недвижимости, на которые вы смотрите. Достаточно ли места для хранения? Ожидаете ли вы создать семью в ближайшие несколько лет? Подходит ли ваша мебель в комнаты?

6. Проблемы продажи вашей доли при переезде домой

Когда вы будете готовы продать свой дом, процесс будет непростым и может помешать вашему продвижению на следующую ступеньку лестницы.Во-первых, поставщик жилья, скорее всего, будет иметь право выкупить недвижимость до того, как она будет продана кому-либо еще (это называется «правом первого отказа»), даже в некоторых случаях, если вы приобрели 100% собственности. через лестничную клетку. Это делается для того, чтобы ваша собственность могла быть помещена в список ожидания другим людям, которые не могут покупать на открытом рынке.

По прошествии определенного периода времени, если поставщик жилья не может найти покупателя, вы можете продать свою долю собственности самостоятельно или через агента по недвижимости.Но вам нужно будет найти покупателя, который соответствует критериям приемлемости поставщиков жилья для долевой собственности. Поскольку не все банки предоставляют ипотечные кредиты, удобные для долевого владения, круг потенциальных покупателей может сократиться.

7. Совместная собственность не обеспечивает большей защиты

Тот факт, что эта схема поддерживается государством, не означает, что вы получаете дополнительную защиту.

• Стоимость может расти по спирали. Убедитесь, что вы можете позволить себе повышенные расходы на обслуживание
• В то время как арендная плата вначале низкая, ожидается ее увеличение
• Вы несете ответственность за своевременное погашение ипотечного кредита
• Имейте в виду, что, поскольку арендная плата выплачивается за часть собственности, не принадлежащей вам, поставщик жилья может принять меры по изъятию имущества за задолженность по арендной плате в окружном суде.Мы знаем об одном случае, когда после просрочки арендной платы один домовладелец был выселен из своего частичного владения, и суд постановил, что она не имеет права на 30 000 фунтов стерлингов, которые она уже заплатила за свою долю

Нашли недвижимость, которая вам нравится? Найдите поставщика жилья в Интернете. Посмотрите, что говорят клиенты на форумах. Довольны ли они? Насколько хорошо они обслуживают собственность и какой ценой?

Что мне следует сделать перед подачей заявления?

• Проверьте критерии отбора поставщика жилья на понравившуюся недвижимость
• Прочтите и поймите ваш договор аренды и какие в нем ограничения
• Оцените различные расходы, рассчитайте ежемесячные платежи
• Подумайте о своих долгосрочных планах и о том, когда вы можете позволить себе начать строительство лестницы
• Ознакомьтесь с другими нашими непредвзятыми руководствами по покупке, продаже и эксплуатации вашего дома, а также с советами по экономии денег и присоединитесь к нашей группе экспертов по жилью, готовых ответить на ваши вопросы, линии юридической консультации, бесплатной консультации по ипотеке и многому другому.