Вычеты на покупку квартиры в 2019 году: Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости в 2023г. Размер имущественного вычета. Имущественный вычет по НДФЛ.

Содержание

Коммерческие вычеты по аренде и арендным платежам

Арендная плата — платеж за использование имущества, которым налогоплательщик не владеет. Предприятия обычно арендуют оборудование и имущество, потому что для этого требуется меньше наличных денег, что помогает малым предприятиям с недостаточным кредитом для крупных покупок, а также потому, что арендная плата обычно может быть вычтена в налоговом году, когда она выплачивается, а не амортизируется или амортизируется в течение нескольких лет, как было бы. быть необходимым для покупки оборудования или имущества. Плата за сейф и почтовые ящики также вычитается из арендной платы.

Чистая аренда — это аренда, которая включает арендную плату за помещение плюс оплату сопутствующих расходов, таких как налоги на имущество и страховку, коммунальные услуги, вывоз мусора, канализацию и водоснабжение. Чистая аренда вычитается как арендная плата, которая включает сопутствующие расходы: нет отдельного вычета налога на имущество, страховки, коммунальных услуг или других сопутствующих расходов.

Если налогоплательщик арендует свой дом и использует домашний офис для своего бизнеса, то процент арендной платы = площадь бизнеса ÷ площадь дома вычитается, но ограничивается доходом от бизнеса.

Чтобы арендная плата могла подлежать вычету, она должна быть разумной, но это правило будет применяться только в том случае, если арендодатель и арендатор связаны между собой, поскольку сделка между независимыми сторонами считается разумной. Арендодатель и арендатор считаются связанными, если они являются частью одной семьи или связаны через контроль над хозяйствующими субъектами.

Если налогоплательщик сдает аренду своей корпорации, то корпорация может вычесть арендные платежи как коммерческие расходы, но налогоплательщик не может рассматривать доход как пассивный доход, который можно использовать для компенсации других пассивных убытков, поскольку это прямо запрещено.

Подарочная обратная аренда

Если имущество уже амортизировано, владелец бизнеса может передать имущество своим детям, чтобы они вернули его в аренду ей, что может быть выгодно, если дети находятся в более низкой налоговой категории. Это дает доход детям, а также обеспечивает ежегодный вычет для бизнеса. Однако это должна быть добросовестная сделка:

арендная плата должна быть разумной
владелец бизнеса не может иметь никакого контроля над имуществом после дарения
обратная аренда должна быть оформлена в письменной форме
сделка должна иметь четкую деловую цель

Пример: адвокат передает собственность своим детям, а затем сдает ее обратно в аренду для защиты от судебных исков о злоупотреблении служебным положением.

Условные договоры купли-продажи

Любые арендные платежи, ведущие к собственности или капиталу, не подлежат вычету. Если есть возможность купить с арендой или лизингом, то, является ли это фактически арендой или покупкой имущества, определяется тем, является ли договор аренды фактически условным договором купли-продажи, и в этом случае платежи не подлежат вычету. А условный договор купли-продажи позволяет налогоплательщику приобрести либо долю в собственности, либо право собственности после уплаты определенной суммы. Если из договора не ясно, является ли соглашение договором аренды или договором купли-продажи с условием, то еще одним определяющим фактором является намерение, которое может быть выведено из любого из следующих факторов:

часть каждого платежа, отнесенная на собственный капитал
договор рассматривает часть платежей как проценты
все платежи в сумме превышают стоимость имущества
арендные платежи превышают справедливую рыночную стоимость ( FMV ) арендной платы
- презумпция заключается в том, что избыточная часть арендной платы относится к собственному капиталу
соглашение предусматривает дату передачи права собственности
соглашение предоставляет опцион на покупку имущества по номинальной цене, которая значительно ниже полной стоимости

Приобретение, изменение или расторжение договора аренды

Стоимость приобретения объекта аренды подлежит вычету в течение срока аренды. Если договор аренды заключен на текущий налоговый год, то любая премия, уплаченная за получение немедленного владения, подлежит вычету. В противном случае при долгосрочной аренде премия подлежит вычету в течение срока аренды.

Если договор аренды имеет варианты продления, то условия этих периодов продления должны быть включены в период амортизации, если менее 75% стоимости относится к периоду аренды до продления.

Пример: когда добавлять условия периодов продления к периоду амортизации

При аренде на сумму 10 000 долл. США выделяется 7 000 долл. США на текущий срок аренды + 3 000 долл. США на варианты продления.
Текущий срок аренды составляет 10 лет с возможностью продления на 3 года каждый.
Поскольку 7000 долларов США составляют менее 75% от 10 000 долларов США, к сроку первоначальной аренды необходимо добавить 2 дополнительных периода продления, поэтому стоимость должна амортизироваться в течение 16 лет.

Любые платежи по изменению условий аренды амортизируются в течение оставшегося срока аренды.

Как правило, затраты на расторжение договора аренды могут быть вычтены немедленно, за исключением случаев, когда расторжение обусловлено получением нового договора аренды от того же арендодателя, и в этом случае затраты на расторжение должны амортизироваться в течение нового срока аренды.

Улучшения арендованного имущества

Если арендатор производит постоянные улучшения арендованного имущества, то стоимость может амортизироваться с помощью модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS) в течение периода восстановления улучшения, а не в течение оставшегося срока аренды. арендовать. Таким образом, если арендатор строит здание коммерческой недвижимости на правах аренды с 10-летним сроком аренды, то здание должно амортизироваться в течение 39-летнего срока службы, а не 10 лет, оставшихся до аренды.

Улучшения арендованного имущества, полученные в результате уступки, должны быть капитализированы. Часть капитальных вложений направляется на увеличение арендной платы, а оставшаяся часть направляется на постоянные улучшения. Часть, относящаяся к увеличению арендной платы, амортизируется, а часть, относящаяся к улучшениям, амортизируется.

Сдаваемые в аренду, рестораны и торговые помещения

Существуют специальные правила для квалифицированных сдаваемых в аренду, ресторанов и торговых помещений. Улучшения арендованного имущества, ресторанов и предприятий розничной торговли, осуществляемые арендодателем или арендатором, могут амортизироваться в течение 15 лет, а не 39 лет.-летний класс жизни здания. Это правило применяется к арендованным улучшениям внутренней части здания и розничным улучшениям внутренней части здания, открытым для публики для розничной торговли. В обоих случаях улучшения должны быть произведены более чем через 3 года после ввода здания в эксплуатацию и не могут включать расширение пространства, лифтов или эскалаторов, внутреннего каркаса или конструктивных элементов мест общего пользования. Улучшения ресторана также учитываются, если более 50% затрат на улучшение приходится либо на оборудование, используемое для приготовления блюд, которые будут потребляться в ресторане, либо на размещение посетителей.

Надбавка на строительство для внесения дополнений или улучшений при аренде торговых площадей на срок не более 15 лет, начавшейся после 5 августа 1997 г., не облагается налогом до тех пор, пока надбавка используется по назначению.

Улучшения арендованного имущества подлежат амортизации в размере 50%. Улучшения ресторана и розничной торговли также будут соответствовать требованиям, если они будут квалифицированы как улучшения арендованного имущества.

Аренда и аренда автомобилей

Аренда автомобилей на срок менее 30 дней подлежит немедленной вычету. Сроки аренды, превышающие 30 дней, подлежат вычету, если автомобиль использовался исключительно в коммерческих целях. Если имело место какое-либо личное использование, то может быть вычтена только доля коммерческого использования от общего использования. Авансовые платежи могут быть вычтены только за тот период, в котором они применяются.

Если в договоре аренды есть опцион на покупку, то вычитаемые платежи зависят от того, предполагается ли аренда как аренда, в зависимости от:

намерений сторон
отнесена ли какая-либо часть платежей на капитал
от того, выплачиваются ли проценты, и
от того, меньше ли справедливая рыночная стоимость автомобиля арендного платежа или платежа по опциону при исполнении опциона.

Налоговый кодекс ограничивает сумму амортизации нового автомобиля. Для распространения лимита на лизинг налоговым кодексом предусмотрена сумма включения, которая должна причисляться к доходам налогоплательщика. Амортизация новых автомобилей ограничена для роскошных моделей, поэтому сумма включения является специальной уловкой, чтобы приравнять аренду роскошного автомобиля к его покупке. Сумма включения основана на стоимости автомобиля на 1 ^й день аренды. Различные суммы включения применяются к бензиновым и электрическим автомобилям. Цель состоит в том, чтобы ограничить вычет арендных платежей суммой, которую можно было бы вычесть в качестве амортизации, если бы автомобиль находился в собственности.

Сумма включения применяется только к аренде на срок более 30 дней и только к той части аренды, которая предназначена для коммерческого использования. Часть арендной платы, предназначенная для личного использования, включая поездки на работу, не подлежит вычету. Распределение времени основано на количестве дней использования в бизнесе. Суммы включения, основанные на таблицах IRS, должны быть добавлены к доходу, если арендная плата превышает следующие суммы, которые были значительно увеличены Законом о снижении налогов и рабочих мест, принятым в конце 2017 года.

Inclusion Amount for Cars, Trucks, and Vans
Year	Vehicle FMV
2018 — 2020	$50,000
Source: Inclusion Amount

Prior to 2018, the applicable FMV’s were Год Сумма 2013 — 2017 $19,000 2011 — 2012 $18,500

Inclusion Amount for Trucks and Vans
Year	Amount
2013 — 2017	$19,500
2011 — 2012	$19 000

Пример: если, согласно таблице IRS, сумма включения составляет $19 000 за год, а автомобиль был арендован на 90 дней и использовался исключительно для бизнеса, то сумма включения, которая должна быть добавлена к доходу = 90 ÷ 365 × 19 000 долларов США ≈ 4685 долларов США.

Аренда с использованием заемных средств

Платежи по аренде с использованием заемных средств, как правило, подлежат вычету, но поскольку аренда с использованием заемных средств часто используется в схемах уклонения от уплаты налогов, применяются специальные правила. В аренде с использованием заемных средств участвуют 3 стороны: арендодатель, арендатор и кредитор арендодателя. Срок аренды охватывает большую часть срока полезного использования арендованного имущества, а платежи арендатора достаточны для покрытия платежей арендодателя кредитору.

Налогоплательщик, который хочет использовать аренду с использованием заемных средств, должен получить предварительное решение от IRS, которое будет основано на руководящих принципах, изложенных в Процедуре получения доходов 2001-28. Чтобы вычитаться из арендной платы, аренда с использованием заемных средств должна удовлетворять следующим требованиям:

арендодатель:
- должен иметь не менее 20% рисковых вложений в собственный капитал на срок аренды
- рассчитывает получить прибыль; аренда с использованием заемных средств предназначена не только для налоговых вычетов, кредитов, льгот и других налоговых атрибутов
арендатор:
- не имеет договорного права на покупку имущества по цене ниже FMV по окончании срока аренды
- не дает взаймы деньги и не гарантирует ссуду, чтобы арендодатель мог купить недвижимость
- не инвестирует в имущество

Если арендатор считается собственником имущества, то арендные платежи не подлежат вычету. IRS может прийти к такому выводу в отношении имущества ограниченного использования : имущество, которое, как ожидается, не будет полезно арендодателю после окончания срока аренды.

Единые правила капитализации

Прямые затраты и некоторые косвенные затраты на определенные виды деятельности по производству или перепродаже могут подлежать единых правил капитализации , и в этом случае стоимость должна быть включена в налоговую базу имущества, а не заявлена как текущий вычет. Эти затраты возмещаются за счет амортизации, амортизации или себестоимости проданных товаров. Косвенные расходы включают аренду оборудования, помещений или земли.

Единые правила капитализации применяются к производству недвижимого или материального личного имущества или имущества, приобретенного для перепродажи. Однако существуют исключения для приобретенного личного имущества для перепродажи, если среднегодовой валовой доход не превышает 25 миллионов долларов (ранее: 10 миллионов долларов) за 3 предыдущих налоговых года. Исключение также существует для производства имущества, если косвенные затраты не превышают 200 000 долларов США или налогоплательщик использует кассовый метод учета и не имеет товарно-материальных запасов. Так, если вы арендуете здание для производства торгового оборудования, то арендная плата должна быть включена в стоимость произведенного оборудования, если бизнес подчиняется единым правилам капитализации.

Аренда на сумму более 250 000 долларов США

В случае аренды на сумму более 250 000 долларов США налогоплательщику может потребоваться использовать метод учета по методу начисления, независимо от используемого метода учета, если выполняется любое из следующих условий: арендная плата увеличивается или уменьшается во время аренды; арендная плата является отсроченной, то есть подлежит уплате после календарного года, или предоплатой, что означает, что она применяется к будущему календарному году. Эти правила были приняты для предотвращения схем уклонения от уплаты налогов, основанных на аренде. ^{IRC §467}

Любой платеж за существующую аренду должен вычитаться в течение оставшегося срока аренды. Таким образом, если аренда с оставшимися 10 годами стоит 10 000 долларов, то налогоплательщик может ежегодно вычитать только 1000 долларов. Правила амортизации для нематериальных активов §197 не применяются к аренде материального имущества.

Любые убытки по товарам или приспособлениям, которые были получены в рамках приобретения в аренду, должны капитализироваться и амортизироваться в течение оставшегося срока аренды.

Вычет арендной платы

До принятия Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года ( TCJA ) сотрудники могли вычитать арендную плату в форме 2106 «Коммерческие расходы сотрудников». Арендная плата, в том числе для домашнего офиса, была ограничена 2% от скорректированного валового дохода (AGI), но 2017 TCJA отменил этот вычет.

Для самозанятых информация об арендованных автомобилях указывается в форме 4562 «Износ и амортизация». В Приложении C «Прибыль или убыток от бизнеса» есть отдельные строки для отчетности об аренде и аренде транспортных средств, машин и оборудования, а также другая строка для другой коммерческой собственности. Автомобили, арендованные на срок более 30 дней, указываются в части 4 Приложения C, если форма 4562 не требуется.

Вычет арендной платы за домашний офис указан в Форме 8829 «Расходы на коммерческое использование вашего дома». Фермеры рассчитывают вычет из домашнего офиса, используя рабочий лист в Публикации IRS 587.

Как правило, арендные платежи товариществ или компаний с ограниченной ответственностью не сообщаются владельцам бизнеса как отдельные статьи. Однако, если владелец требует вычета из домашнего офиса, то вычет рассчитывается на листе в Публикации IRS 587. Вычет за аренду вместе с другими расходами на домашний офис затем вносится в Приложение E, Дополнительные доходы и убытки. Рентные платежи также не переходят на акционеров S-корпораций.

Предоплата арендной платы может быть вычтена при уплате налогоплательщиком, использующим кассовый метод, если период досрочного погашения продолжается более 1 года после налогового года, в котором была уплачена арендная плата, но налогоплательщик, использующий метод начисления, должен капитализировать затраты и вычесть их, когда производительность за соответствующий период достигнута.

Пример: когда предоплата вычитается наличными или методом начисления

Пример 1:

Вы вносите предоплату за аренду за 2020 год в декабре 2019 года.
- По методу начисления платеж подлежит вычету в 2020 году.
- По кассовому методу платеж подлежит вычету в 2019 году. начало вашего налогового года.
  - Будь то метод начисления или кассовый метод, только 7000 долларов могут быть вычтены за каждый налоговый год.
Какие налоговые вычеты я могу получить за 2019 год?
Возможно, вы заметили некоторые довольно большие изменения при подаче налоговой декларации за 2018 год в прошлом году благодаря масштабной налоговой реформе. Некоторые правила перенесены в 2019 году.налоговый год — другие вещи были изменены или полностью исключены. Это может иметь прямое влияние на налоговые вычеты, которые вы можете получить.
А теперь хорошие новости: у вас есть немного больше времени, чтобы заняться своими финансовыми делами, поскольку крайний срок уплаты налогов официально продлен до 15 июля из-за кризиса COVID-19. Это дает налогоплательщикам три дополнительных месяца для подачи декларации и оплаты налогового счета (если он у них есть) без процентов и штрафов. У самозанятых работников также есть это дополнительное время до наступления срока их первого расчетного квартального налогового платежа в 2020 году.
Если вы ожидаете возврата налогов за 2019 год, коронавирус не должен замедлить процесс. IRS собирается обработать возмещение в течение 21 дня для людей, которые подают электронные документы с прямым депозитом.
Много всего надо переварить. Вот что вы можете ожидать при подаче декларации за 2019 год.
Что такое налоговый вычет?
В то время как вычеты являются совершенно законной стратегией экономии денег на ваших налогах, многие американцы не знают, как они работают. Только 14% опрошенных GOBankingRates в 2019 г.знал, сколько стоит стандартный вычет. (Подробнее об этом чуть позже.)
Налоговый вычет — это расход, который вы можете списать, чтобы уменьшить долю вашего дохода, облагаемую налогом. Это в конечном итоге снижает ваши налоговые обязательства (т. е. сумму, которую вы должны). Налоговые кредиты работают немного по-другому, уменьшая фактическую сумму в долларах от вашего окончательного налогового счета. Если, например, вы имеете право на налоговый кредит в размере 500 долларов США, ваш налоговый счет уменьшится на 500 долларов США.
Налоговый кодекс содержит множество вычетов, на которые вы можете иметь право, если знаете, где искать.
Как работают вычеты?
При подаче налоговой декларации вы можете решить вопрос о вычетах одним из двух способов. (Вы не можете сделать и то, и другое.)
Требование стандартного вычета
Это сумма, которую любой может потребовать, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый доход. В 2019 налоговом году он составляет 12 200 долларов США для физических лиц и 24 400 долларов США для супружеских пар, подающих совместную декларацию. Выбор стандартного вычета означает, что вы не можете также перечислить дополнительные вычеты, чтобы еще больше снизить свой налогооблагаемый доход (также известный как детализация).
Детализируйте свои отчисления
Экономия денег — это главное, поэтому идти по этому пути имеет смысл, если перечисление ваших отчислений будет больше, чем стандартное отчисление. Как мы рассмотрим в следующем разделе, некоторые вычеты доступны только в том случае, если вы решите детализировать.
Какие вычеты я могу получить за 2019 налоговый год?
Закон о снижении налогов и занятости, вступивший в силу в 2018 году, привел к довольно большим изменениям. Следующие отчисления заслуживают вашего внимания при подаче заявления на 2019 год.налоговая декларация.
Определенные пенсионные отчисления
Независимо от того, перечисляете вы перечисленные суммы или нет, деньги, которые вы перечисляете в 401(k), не облагаются налогом, как и взносы на традиционный индивидуальный пенсионный счет (IRA), при условии, что вы соответствуете определенным требованиям. Если у вас есть доступ к пенсионному плану, спонсируемому работодателем, ваш доход должен быть ниже 63 000 долларов (101 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы совместно). Ограничения по доходу нет, если у вас и вашего супруга нет доступа к рабочему плану. Примечание: взносы на сберегательный счет здоровья (HSA) также не облагаются налогом.
Медицинские расходы, которые превышают 10 процентов вашего дохода
Если вы планируете детализировать свои отчисления, вы можете списать соответствующие медицинские расходы, которые превышают 10 процентов вашего скорректированного валового дохода. Раньше это число составляло 7,5 процента, но в 2019 налоговом году оно подскочило. Это включает в себя все: от страховых взносов до счетов врачей и медицинского оборудования. (См. расходы, утвержденные IRS, здесь.)
Проценты, выплаченные по части ваших ипотечных кредитов
Люди, которые купили свой дом после 15 декабря 2017 года, могут получить этот вычет на первые 750 000 долларов США своих ипотечных кредитов. Если вы совершили покупку до этой даты, эта сумма увеличится до 1 миллиона долларов. Это также включает в себя любые проценты, выплаченные по кредиту под залог дома, если кредит был использован для улучшения дома.
До 2500 долларов США в виде процентов по студенческому кредиту
Это так называемый вычет над чертой, что означает, что вы можете требовать его, даже если вы не перечисляете. Однако сумма, которую вы можете вычесть, может постепенно уменьшаться в зависимости от вашего дохода и статуса подачи.
Плательщики единого налога с модифицированным скорректированным валовым доходом (MAGI) в размере 65 000 долларов США или менее могут претендовать на полный вычет. Если сумма составляет от 65 000 до 79 999 долларов, вы имеете право на частичный вычет. Тем не менее, это полностью выходит из окна, если ваш MAGI стоит 80 000 долларов или выше.
Пожертвования на благотворительность
Пока у вас есть подтверждающие квитанции, вы можете списать деньги и товары, которые вы пожертвовали на благотворительность. Пробеги, накопленные вами по дороге на волонтерские мероприятия и обратно, также не облагаются налогом.
Примечание: сохраняйте свои квитанции, если вы делаете какие-либо благотворительные пожертвования во время кризиса COVID-19. Когда вы подадите налоговую декларацию за 2020 год в следующем году, до 300 долларов США в виде квалифицированных благотворительных пожертвований будут вычитаться из налогооблагаемой базы, независимо от того, перечисляете вы данные или нет. Идея здесь состоит в том, чтобы вознаграждать людей за помощь другим в это сумасшедшее время.
Часть государственных, местных и имущественных налогов
Проживаете в штате с такими налогами? Налоговый кодекс позволяет вычитать до 10 000 долларов. До последней налоговой реформы ограничения на списание не существовало. Но 10 000 долларов все же лучше, чем ничего.
Некоторые из ваших расходов на жилье, если вы работаете из дома
Самозанятые люди, ведущие малый бизнес вне дома, могут иметь право на вычет из домашнего офиса, если помещение используется регулярно и исключительно для работы и является основным местом проживания. бизнес. Те, кто соответствует требованиям, могут списать часть своих платежей за жилье, коммунальные услуги, налоги и многое другое.