Что такое вторичное жилье | Жилищная инициатива
Главная
Новости
Новости и акции
В настоящее время в нашем городе активно ведется квартальная застройка, поэтому цены на вторичное жилье в Уфе сегодня существенно снизились, и приобретать его стало выгоднее.
Виды вторичного жилья
Термин«вторичное жилье» относится к такой недвижимости, на которую право собственности оформляется как минимум второй раз. Таким образом, как «вторичка» могут классифицироваться не только сталинские, хрущевские, брежневские дома и панельные многоэтажки 80-х и 90-х годов. К этой категории относятся и квартиры в новостройках, выставленные на продажу первыми хозяевами. Как же классифицируется вторичное жилье в агентствах недвижимости?
- Элитное жилье. Помимо просторных комнат и нескольких санузлов и балконов, в числе преимуществ такого жилья благоустроенная придомовая территория, наличие консьержки и охраны, удобная подземная парковка и т.
д.
- Квартиры повышенного комфорта. Улучшенная планировка, большие лоджии, просторная кухня, ванная комната и коридоры. В таких квартирах могут быть предусмотрены гардеробные комнаты и кладовые.
- Типовое панельное жилье. Недорогое жилье в многоэтажных домах. Плюсы такого жилья – ровные стены и пол, относительно новая проводка, с которой не бывает проблем, хорошая площадь, раздельный санузел.
- «Хрущевки» в 4- и 5-этажных домах. У таких квартир при невысокой цене и небольшой площади есть масса преимуществ. Они нередко располагаются в спокойных хорошо озелененных дворах, строятся зачастую из кирпича. Эти здания проверены временем, они стоят на надежном фундаменте. Кроме того, в последние годы в большей части домов такого типа был проведен капитальный ремонт.
Помимо этого существуют еще 2-3-этажные квартиры в домах старого образца. Плюсом таких домов является то, что они могут находиться в историческом районе города. При этом цены на такой вид жилья всегда самые низкие, так как они считаются наименее благоустроенными.
Цены на вторичное жилье
Класс квартиры и ее площадь – это главные определяющие цены. Однако в ценообразовании имеют значение и другие факторы:
- Район. Чем ближе к деловому центру города, тем выше цена. Квартиры в пригороде стоят и вовсе в два раза дешевле.
- Степень развитости инфраструктуры. Наличие рядом учебных заведений, детских садов и больниц, крупных торговых и бизнес-центров, ресторанов и развлекательных заведений, мест для прогулки — все это также влияет на цену. Вот почему при строительстве новых кварталов многие застройщики стремятся возводить и социально значимые объекты при поддержке государства.
Риски при покупке вторичного жилья.
Покупка вторичного жилья может быть сопряжена с некоторыми рисками.
- Риск нарушения прав несовершеннолетних лиц, оформлением материнского капитала
- Риск нарушения прав супруга
- Риск обременения недвижимости, арестови не снятия с регистрационного учета третьих лиц
- Риск признания продавца недвижимости ограниченно дееспособными или недееспособными
- Риск нарушения прав наследников
- Риск умышленного обмана со стороны продавца
- Риск потери аванса, задатка
- Риск продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом
- Риск не оплаты задолженностей со стороны продавца
Будущий собственник не обладает достаточными юридическими знаниями, чтобы оценить правильность оформления правоустанавливающих документов, проверить «юридическую» чистоту объекта, отсутствие каких-либо обременений на жилое помещение.
Опытный специалист по недвижимости агентства «Жилищная инициатива» постарается выторговать для вас выгодную цену на веских основаниях и окажет полное юридическое сопровождение сделки!
Возврат к списку
Вторичный рынок жилья – что это такое, особенности и риски
Последнее обновление: 18.08.2020
Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра. Соответственно, на эти квартиры (в отличие от «первички») можно получить Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (
Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.
При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка». То есть даже если Застройщик (или компания-подрядчик, или дольщик) оформил квартиру в свежепостроенном доме в свою собственность, а потом продает эту квартиру на рынке, то это уже считается вторичным жильем, несмотря на то, что сам дом – новостройка, и в нем еще никто не живет.
Важен здесь тот факт, что операции с жильем на вторичном рынке регулируются совсем другими нормами и законами, по сравнению со сделками первичного рынка. И это различие между ними ведет не только к разным способам проверки и оформления прав, но и к разным категориям рисков, которые присущи любой сделке с недвижимостью.
Мошенничество в сделках купли-продажи квартир. Поучительные истории из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.
В народе гуляет стереотипное представление о том, что вторичное жилье – это квартиры старого жилого фонда, и ни о каких новых планировках, современных технологиях и коммуникациях там мечтать не стоит. На самом деле это не совсем так. Понятие вторичного жилья относится именно к
Но все же основная масса квартир на вторичном рынке располагается в обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на первичном рынке жилья. Кроме того, в обжитых местах всегда богаче социальная инфраструктура – школы, детсады, аптеки, магазины, скверы, кафе, кинотеатры, спортивные объекты и т.д. – там коммерческая и социальная среда уже подстроилась под существующие потребности местного населения.
Главное же преимущество покупки квартиры на вторичном рынке (в отличие от первичного), это возможность получить право собственности на недвижимость СРАЗУ, по факту регистрации Договора купли-продажи. Заселяться в купленную на «вторичке» квартиру можно хоть на следующий день
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.
У «вторички» отсутствуют специфические риски «первички», но присутствуют другие риски, связанные с легитимностью (законностью) получения и передачи прав собственности на квартиру, а также – с личностью самого собственника-продавца. Кроме того, на вторичном рынке (в отличие от первичного) присутствуют и права пользования квартирой, с которыми Покупателю тоже приходится считаться.
Каждый в отдельности риск покупки вторичного жилья можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя
Риски вторичного рынка жилья относятся к категории юридических, то есть это возможность судебного оспаривания прав собственности на квартиру. И все процедуры проверки юридической чистоты квартиры при покупке, направлены на то, чтобы исключить это оспаривание прав.
Например, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или правами пользования на нее. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (2-3-х лет, например), считается высокорисковым для покупки.
Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.
Большинство рисков вторичного рынка жилья поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ). Тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ (см. «О проекте»).
О типовых рисках покупки квартиры можно узнать в отдельной заметке по ссылке.
Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно увидеть на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Выбор рынка».
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке жилья, детально описано в соответствующем разделе – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка»; (интерактивная схема откроется во всплывающем окне).
Перепродажа дома: преимущества и недостатки
Когда вы начинаете поиск нового дома, у вас обычно есть два варианта: купить перепродажу дома или построить новый. Хотя у обоих есть свои преимущества и недостатки, ваши критерии должны иметь первостепенное значение при принятии решения о покупке перепродажи или нового строительства. Чтобы определить лучший вариант для ваших потребностей в покупке жилья, вот как перепродажа домов сравнивается с новостройками.
Вторичный дом, определение
Итак, что такое вторичный дом? Тот, который был ранее в собственности. Эти дома могут иметь традиционную планировку и располагаться в зрелых районах, обладающих характером и шармом. Поскольку каждый покупатель жилья имеет разные критерии для поиска дома своей мечты, им следует взвесить свои предпочтения в образе жизни и финансовые потребности, чтобы сделать правильный выбор.
Покупка нового дома Vs. Перепродажа дома
Новый строящийся дом – это недвижимость, в которой покупатель является первым человеком, проживающим в доме после завершения строительства. Новые дома строятся с учетом бюджета и потребностей покупателя. Помимо отражения вкусов и финансового положения своих владельцев, недавно построенные дома обычно демонстрируют «зеленые» черты. Эти дома часто включают в себя энергоэффективные строительные материалы и технологические обновления, такие как обучающие термостаты. Эти типы дополнений все чаще интегрируются в новые здания в зависимости от покупательского спроса.
Когда покупатель жилья покупает новостройку, он точно знает, что получает. Все абсолютно новое, поэтому вероятность того, что вам придется ремонтировать прохудившуюся крышу или сломанную трубу, меньше. Принимая во внимание, что в случае перепродажи дома вам, возможно, придется сделать первоначальный ремонт, а также дополнительное техническое обслуживание в зависимости от возраста дома. Тем не менее, вы можете заинтересоваться или получить удовольствие от процесса ремонта. Если концепция дополнительной работы с вашей стороны вас никоим образом не останавливает, есть и другие существенные различия, которые могут указать вам правильное направление. В частности, стиль дома и возраст района могут быть решающими факторами для нового владельца.
Подать заявку на ипотеку сегодня!
Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.
Запустите свое приложение
Преимущества вторичного жилья
Со временем стиль жилья может измениться. Если вы предпочитаете эстетику прошлого или предпочитаете ей дом с историей, вас может больше привлечь перепродажа дома. В целом, эти дома, как правило, находятся в районах с большим характером и шармом. Многие люди выбирают свой идеальный дом, основываясь на его местоположении. Если вы живете в определенном сообществе или районе за пределами пригорода, вам лучше всего подойдет перепродажа дома.
Хотя преимущества покупки дома на вторичном рынке зависят от ваших личных предпочтений, штата или района, есть и другие преимущества, которые стоит принять во внимание.
Возможности для улучшения дома. Покупка перепродажи может создать больше возможностей для улучшения дома. Дома на перепродаже имеют множество функций, которые вы можете захотеть сделать самостоятельно. От обновления устаревшей кухни до перекраски каждой комнаты по всему дому, вы и ваша семья можете решить, как настроить свою собственность, чтобы сделать ее именно такой, как вы хотите.
Обычно дешевле, чем новое строительство. По данным Национальной ассоциации домостроителей, цены на пиломатериалы выросли на 130% с апреля 2020 года. С ростом цен на пиломатериалы цены на новое строительство продолжают расти. Таким образом, чтобы избежать затрат на новое строительство, выбор дома на вторичном рынке может быть более доступным вариантом.
Снижение налогов на недвижимость в некоторых штатах . Новые дома обычно облагаются более высокими налогами на недвижимость, чем сопоставимые дома в том же районе. Однако важно отметить, что иногда новые дома не имеют точных оценок налога на недвижимость, поскольку оценка могла быть завершена до того, как дом был полностью построен.
Более традиционная планировка дома . Некоторые дома на перепродаже могут иметь более традиционную планировку дома и такие особенности, как простые линии крыши и симметрично расположенные окна. Если вам нравится дизайн домов прошлого, возможно, вам подойдет перепродажа дома.
Часто больше места для переговоров о цене покупки. Поскольку продавец обычно приобретает долю в течение всего срока эксплуатации дома, иногда в цене есть место для переговоров. С другой стороны, в случае нового дома кредит на строительство основан на оценочной стоимости, которую должно погасить строительство. Таким образом, он оставляет мало места для маневра в цене. Еще одно финансовое препятствие при строительстве нового дома заключается в том, что может быть трудно уложиться в бюджет, когда вы строите дом своей мечты. Когда вы входите в центр дизайна и видите все доступные функции, может быть сложно выбрать то, что вам нужно.
Недостатки перепродажного дома
Несмотря на множество преимуществ покупки перепродажного дома, есть и недостатки, о которых следует помнить во время поиска. Во-первых, перепродажа дома может быть не совсем тем, на что вы рассчитывали изначально. В дополнение к тому, что у вас нет всех желаемых функций, вы можете никогда не узнать состояние приобретаемого вами дома, пока не будете жить в нем, несмотря на осмотр дома. Следует ожидать, что у вас может быть несколько сюрпризов во время владения домом. Вот еще несколько недостатков, на которые стоит обратить внимание.
Дополнительное техническое обслуживание: В зависимости от возраста и состояния вашего дома вам, скорее всего, придется делать ремонт в ближайшие годы и, возможно, раньше, чем вы ожидаете. Например, если срок годности крыши вашего дома подходит к концу, вам, возможно, придется полностью заменить крышу. С новым домом вам, возможно, не придется беспокоиться о первоначальном дорогостоящем содержании.
Дополнительные потенциальные опасности для здоровья: Имея дом на вторичном рынке, вы и ваша семья должны быть осведомлены о таких опасностях для здоровья, как свинцовая краска и асбест. Например, если ваш дом был построен до 1980, есть вероятность, что строитель использовал материалы, содержащие асбест. Некоторые распространенные строительные материалы, затронутые этим, включают сайдинг, черепицу и изоляцию воздуховодов ОВКВ. Напротив, вам, возможно, не придется беспокоиться о некоторых из этих опасностей в новом доме.
Отсутствие гарантии на дом или застройщика: Многие застройщики включают ряд гарантий на дом. Некоторые из этих гарантий могут включать краткосрочную гарантию на всю конструкцию или долгосрочную внешнюю гарантию. Хотя возможно, что продавец дома на вторичном рынке включит в продажу несколько гарантий на дом, чтобы сделать ее более привлекательной, это не гарантируется. Вместо этого вам может потребоваться приобрести гарантии на дом самостоятельно.
Не настраивается: В новом доме вы можете спроектировать планировку, выбрать цвет комнаты, выбрать столешницы и многое другое. Все в доме полностью настраивается. В то время как с перепродажей дома все идет как есть.
Менее современные технологии и средства безопасности: Многие новые дома оснащены современными технологиями и средствами безопасности, включая автоматическое освещение, усовершенствованную сигнализацию, встроенные камеры и интеллектуальные замки. Ожидается, что эти функции не будут поставляться с перепродажей дома, хотя позже вы сможете установить их за дополнительную плату.
Менее энергоэффективный: В большинстве новых домов используются современные инновации в области энергоэффективных строительных материалов. Скорее всего, если вы покупаете новый дом, ваш дом был построен с намерением использовать меньше энергии. Некоторые из энергоэффективных функций, которые вы можете найти в недавно построенном доме, — это светодиодное освещение, интеллектуальные термостаты или туалеты с двойным смывом. Напротив, в домах на перепродаже эти функции могут отсутствовать. Если вас интересуют надстройки такого типа, вам придется установить их после покупки дома.
Практический результат
Дом на перепродаже был в собственности ранее и, таким образом, имеет все предпочтения предыдущего жильца. Его характер и особенности, которые он демонстрирует, являются строительными блоками, которые вы, как новый покупатель, можете превратить в свои собственные. Окруженный зрелыми деревьями и в устоявшемся районе, дом на вторичном рынке может многое предложить практическому человеку. Тем не менее, он также может быть менее энергоэффективным, что может привести к более высоким счетам за коммунальные услуги и отсутствовать технологические обновления, которые вы можете найти в домах нового строительства. Кроме того, вы можете обнаружить, что переделывать дом менее желательно, чем проектировать его с нуля. Все зависит от желаемых настроек и вашего финансового положения.
Если вы выбираете между новостройкой и перепродажей дома, ознакомьтесь с нашими руководствами по поиску и покупке идеального дома.
Подать заявку на ипотеку сегодня!
Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.
Запустите свое приложение
Руководство по покупке вторичной недвижимости
Парул Панди 30 июня 2022
(Время мечты)
Вы планируете купить дом своей мечты, но желаете немедленного владения, а не ожидания завершения строящегося объекта? Тогда перепродажа недвижимости может быть наиболее жизнеспособным средством.
Вторичная недвижимость является экономичной ставкой по сравнению с выбором готовой к заселению недвижимости из-за таких факторов, как амортизация, возраст собственности, определенная окончательная стоимость актива и т. д. Однако покупка вторичной недвижимости имеет слишком много юридических и технических последствий и процедурных требований.
MakaanIQ поможет вам узнать больше о перепродаже недвижимости.
Что такое вторичное имущество?Вторичная продажа означает, что имущество продается лицом, которому было выделено то же самое имущество. Другими словами, когда имущество, которое когда-то было куплено, теперь выставляется на продажу первоначальным покупателем, говорят, что оно выставлено на перепродажу. Перепродажа имущества может осуществляться либо от первого правопреемника, либо от бенефициара, который приобрел имущество у другого лица.
Перепродажа первым бенефициаромВ случае финансирования покупки вторичной недвижимости, когда договор купли-продажи был заключен между заявителем жилищного кредита и первым бенефициаром (то есть лицом, которому застройщик первоначально выделил недвижимость) , без передачи права собственности, для получения финансирования от кредитора необходимо выполнить следующие условия:
- Банки рассчитывают отношение кредита к стоимости (LTV) по меньшей стоимости документа (т.
е. стоимости договора на на основании договора купли-продажи или АТС) и рыночную стоимость имущества согласно расширенному отчету технического оценщика.
- Сертификат об отсутствии возражений (NOC) должен быть получен от застройщика в отношении продажи предлагаемого имущества настоящим правопреемником для создания ипотеки.
- Трехстороннее соглашение (TPT) также должно быть заключено между заявителем на ипотечный кредит, настоящим правопреемником и застройщиком недвижимости.
- Сделка с недвижимостью при перепродаже может быть осуществлена только в том случае, если недвижимость построена не менее чем на 75 процентов, что подтверждается привлеченным оценщиком кредитора.
Одним из важных аспектов покупки недвижимости на вторичном рынке является обеспечение четкого товарного титула собственности. После того, как вы завершите продажу подержанной или вторичной недвижимости, вам необходимо убедиться, что на недвижимость нет претендентов. Вот почему юридическая проверка имущества инициируется кредитором.
Если у данного имущества есть совладельцы или совладельцы, все они должны разрешить продажу. Банки могут отказать в выдаче кредита на перепродажу имущества, если какой-либо из оригиналов документов отсутствует в цепочке правоустанавливающих документов. Возраст собственности также является препятствием для банков, чтобы финансировать деньги для перепродажи.
Кредит на перепродажу недвижимостиЧтобы проверить, есть ли кредит на перепродажу недвижимости, которую вы планируете купить, кредитор проверяет, были ли оригиналы документов заложены в каком-либо банке или финансовом учреждении. Никакая новая ссуда на перепродажу дома не может быть получена до тех пор, пока существующий владелец не погасит текущий кредит в полном объеме и официально не выпустит оригинальные документы на недвижимость.
Техническая оценка Техническая оценка имущества играет очень важную роль в финансировании перепродажи недвижимости. Большинство кредиторов финансируют до 80 процентов рыночной (или технической) стоимости имущества или договорной стоимости имущества (согласно подписанному ATS), в зависимости от того, что меньше. Банки защищают свои интересы, оценивая и оценивая актив по более низкой ставке, учитывая амортизируемую стоимость в будущем.
Заявителю может быть трудно получить кредит на перепродажу жилья при следующих обстоятельствах:
- одна партия к другой часто.
- Если перепродажа недвижимости старше 20 лет.
- Если недвижимость изначально не была официально зарегистрирована.
- Вторичная недвижимость всегда включает дополнительные расходы, такие как ремонт, ремонт, мебель и приспособления и т. д. Таким образом, получение более высокой суммы кредита (чтобы получить финансирование для этих дополнительных расходов) может быть трудным со старым имуществом.
- Хорошей практикой является инвестирование только в те объекты недвижимости, рядом с которыми расположены школы, больницы, банки, рынки и т.
д. собственности, помогая вам вести качественный образ жизни. Не торопитесь с выбором места. Дайте ему время и изучите несколько вариантов, которые соответствуют вашему бюджету.
- Оформление документов становится чрезвычайно важным для проверки того, является ли продавец законным владельцем собственности и находится ли собственность в государственных реестрах. Кроме того, тщательно проверьте проект соглашения с покупателем-застройщиком (BBA) при покупке квартиры на рынке перепродажи, проверьте право собственности на перепродажную недвижимость и сверите оригинальные платежные квитанции с платежами, уплаченными владельцем. Также важно получить Сертификат об отсутствии возражений (NOC) перед покупкой недвижимости на вторичном рынке.
- Убедитесь, что не осталось предыдущих платежей за воду, имущество или электричество, а также поймите причину продажи имущества, чтобы вы могли принять мудрое решение.
- Кредит на дом является еще одним параметром, который вы должны проверить с особой осторожностью и осторожностью.