Все иски земельные споры: Земельные споры — Дэкстер

Что делать, когда не удается договориться о границе участков с людьми, проживающими по соседству? Верховный суд внес ясность на примере конкретного процесса.

Верховный суд внес ясность в земельные споры между соседями. Он определил подход к одному из самых изматывающих судебных споров — искам, когда люди не могут договориться о границе своих участков. Все решил один судебный процесс, рассказывает обозреватель «Российской газеты» Наталья Козлова:

«Один сосед подал иск к другому, мотивируя тем, что он неправильно поставил забор и отнял у него больше четырех метров. Местные суды мужчине отказали, сказав, что все было сделано кадастровым инженером, и все совершенно законно. И так дело дошло до Верховного суда, а Верховный суд сказал: нет, спор решен неправильно. Дело все в том, что кадастровый инженер рисовал по фактическому месту, где был поставлен забор, и он не произвел согласование с соседом, это очень важно. В законе «О государственном кадастре» так и сказано: если участки соседские, то подпись соседа, то есть согласование с соседом абсолютно обязательно. В данной ситуации такого согласования не было, поэтому суды должны были в первую очередь проверить, как соотносится то, что нарисовал кадастровый инженер, с правовыми документами на эту землю, а это сделано не было, и поэтому решение было отменено. И Верховный суд сказал: когда хотя бы одна сторона участка соседствует с участком другого человека, согласование границ — абсолютно обязательная вещь».

Что изменит данное решение Верховного суда в подобных спорах? Будет ли волна новых исков? Комментирует руководитель практики адвокатского бюро КИАП Сергей Попов:

«Я в этом решении не увидел какого-то значительного переворота в практике, поскольку был разрешен достаточно бытовой вопрос, касающийся того, что отсутствует согласование границ земельного участка с соседями примыкающего земельного участка. Такое согласование требовалось всегда. Есть в законе исключение, ряд случаев, когда оно не нужно, но в целом это обычная практика, поэтому, мне кажется, что это просто правильно разрешенный частный спор, и никакой волны новых исков или новых разбирательств он не принесет. Вообще, данная категория земельных споров о границах земельных участков в плане земельного законодательства относится к категории наиболее сложных и требует особой квалификации юристов, которые этим занимаются. Нужны дополнительные знания в области геодезии, нужен опыт в разрешении таких споров, постоянно, динамично меняется законодательство на этот счет. Поэтому требования к квалификации очень высокие, а платежеспособный спрос клиентов юриста, который будет этим заниматься, низкий, поэтому очень часто такие дела разрешаются самостоятельно физическими лицами, и это приводит только к запутыванию процессов. Исков много, хороших решений по ним мало, и мы видим, что по простому бытовому вопросу о том, где находится забор, необходимо вмешиваться аж Верховному суду».

В этом году в силу должен вступить новый закон о правилах кадастровой оценки. В полную силу система заработает в 2018-м.

Оценку земельных участков, имущественных комплексов, торговых центров, квартир и дач теперь будут проводить не независимые оценщики, а специалисты бюджетных учреждений. Кроме того, под их компетенцию подпадет уточнение сведений и исправление ошибок, допущенных предшественниками.

Юрист по земельным спорам в Новосибирксе

Заполни завку на консультацию и получи скидку на юридические услуги 10 %

Земельные споры – обширная и сложная тема в законодательстве.  С обращением в суды по земельным спорам сталкиваются как обычные граждане, так и юридические лица. 

Юридическая Контора Гитерман в Новосибирске и Барнауле поможет физическим и юридическим лицам в скорейшем разрешении земельных споров! 

Наши юристы скурпулёзно изучают всю информацию по вашему вопросу, смотрят практику подобных дел в суде и сообщают вам, насколько велики ваши шансы на успех и стоит ли вступать в судебные тяжбы. 

Мы окажем квалифицированную профессиональную помощь по земельным спорам:

• Помощь юриста в грамотной приватизации земли, в том числе, если был отказ в приватизации.
• Оспаривание решений муниципальных или государственных органов по поводу приватизированных земельных участков.
• Оформление и переоформление права собственности на участок, защита интересов собственников при купле-продаже земли.
• Все вопросы, связанные с арендой земли.
• Наследование и дарение земельных участков.
• Раздел земельного участка между родственниками или супругами.
• Земельные споры при строительстве домов или других крупных объектов недвижимости.
• Конфликты между соседями, связанные с земельными участками.
• Признание или же оспаривание в суде права собственности на землю.
• Помощь при получении разрешения на строительство.
• Юридическая помощь при нарушении границ землепользования или при нарушении порядка предоставления земли.
• Межевание земельного участка и постановка на кадастровый учёт, в том числе оспаривание кадастровой оценки.
• Изменение целевого назначения земельного участка.
• Оспаривание сделок, совершенных с земельными участками.
• Споры при незаконном расторжении договоров и изъятии земельных участков в пользу государства или физических\юридических лиц.
• …и любые другие споры, имеющие отношение к земельным спорам

Как именно работают наши юристы по земельным спорам?

Консультация юриста – бесплатно 

Займёмся досудебным урегулированием земельного спора (при наличии такой возможности в вашей ситуации). Как правило, легче и дешевле решить земельный спор, если дело ещё не дошло до суда. 

Соберём необходимый для суда пакет документов, подадим иск в суд. В том числе соберём недостающие документы и справки, пройдём все согласования, проконтролируем наличие нужных подписей и печатей на документах. 

Будем представлять ваши интересы во всех инстанциях Новосибирска и Барнаула, защищать ваши интересы в зале суда – вплоть до окончательного решения вашего вопроса 

Взыщем с ответчика в вашу пользу все судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг юриста по земельным спорам

+7 (923) 120 20 88, +7 (383) 312 04 16 либо пришлите заявку на  бесплатную юридическую консультацию с описанием вашего дела. Мы свяжемся с вами и подскажем наилучшее решение.

• Первичная консультация;
• Получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости;
• Выезд юриста на земельный участок Доверителя;
• Разработка договора купли-продажи, аренды земельного участка, анализ представленных документов и оценка рисков сделки, непосредственное сопровождение сделки с контрагентом;
• Составление и подача заявления о государственной регистрации права и других документов на земельный участок в Росреестр;
• Подготовка документов для участия в публичных торгах на приобретение в собственность или в аренду государственного/муниципального земельного участка, непосредственное участие в публичных торгах;
• Услуги кадастрового инженера по разработке межевого плана (в случае если земельный участок не имеет границ). 

• Первичная консультация;
• Получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок;
• Выезд юриста на земельный участок Доверителя;
• Услуги кадастрового инженера по разработке межевого плана;
• Досудебное урегулирование спора с соседями;
• Составление и подача искового заявления с необходимым пакетом документов в суд, включая почтовые расходы;
• Представление интересов Доверителя в суде первой инстанции;
• Представление интересов Доверителя в суде апелляционной инстанции;
• Землеустроительная экспертиза;
• Составление и подача заявления о проведении государственного кадастрового учета и других документов на земельный участок в Росреестр. 

• Первичная консультация;
• Получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости;
• Выезд юриста на земельный участок Доверителя;
• Услуги кадастрового инженера по разработке межевого плана;
• Составление и подача искового заявления с необходимым пакетом документов в суд, включая почтовые расходы;
• Представление интересов Доверителя в суде первой инстанции;
• Представление интересов Доверителя в суде апелляционной инстанции;
• Составление и подача заявления о проведении государственного кадастрового учета и других документов на земельный участок в Росреестр; 

• Первичная консультация;
• Получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости;
• Выезд юриста на земельный участок Доверителя;
• Услуги кадастрового инженера по разработке межевого плана;
• Составление и подача заявления о проведении государственного кадастрового учета и других документов на земельный участок в Росреестр;
• Составление и подача искового заявления с необходимым пакетом документов в суд, включая почтовые расходы;
• Представление интересов Доверителя в суде первой инстанции;
• Представление интересов Доверителя в суде апелляционной инстанции;
• Составление и подача заявления о проведении государственного кадастрового учета и других документов на земельный участок в Росреестр; 

• Первичная консультация;
• Услуги специалиста по оценке стоимости земельного участка;
• Составление и подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• Представление интересов Доверителя в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• Составление и подача искового заявления с необходимым пакетом документов в суд, включая почтовые расходы;
• Представление интересов Доверителя в суде первой инстанции;
• Представление интересов Доверителя в суде апелляционной инстанции. 

• Первичная консультация;
• Получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости;
• Выезд юриста на земельный участок Доверителя;
• Подача заявления об изменении основного и вспомогательного видов разрешенного использования земельного участка;
• Участие юриста в публичных слушаниях по получению разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка;
• Составление и подача искового заявления с необходимым пакетом документов в суд, включая почтовые расходы;
• Представление интересов Доверителя в суде первой инстанции;
• Представление интересов Доверителя в суде апелляционной инстанции. 

ПОДРОБНЕЕ ОБ УСЛУГАХ НА СТРАНИЦЕ:

Арбитражные дела

Автомобильные дела

Жилищные споры

Защита чести, достоинства и деловой репутации

Земельные споры

Трудовые споры

Споры при наследовании имущества

Семейный юрист 

Споры при назначении пенсии

Споры о защите прав потребителей

Споры о защите авторских прав

Споры о границах земельных участков

5 февраля 2019

В последнее время всё чаще при проведении кадастровых работ по межеванию земельных участков проявляются различные конфликтные ситуации. Представляется интересным подход нашего коллеги к классификации споров о границах земельных участков, опубликованный в первом номере за 2019 год журнала ««Черные дыры» в российском законодательстве».

Самойленко Дмитрий Вячеславович

кафедра земельного права

Государственный университет по землеустройству, Москва

[email protected]

О классификации споров о границах земельных участков

Аннотация: В статье рассматриваются некоторые основания для классификации земельных споров, предложенные отечественными учёными. Предлагается авторская классификация споров о границах земельных участков по характеру исковых требований, которая должна стать основой для разработки типовых вопросов, ставящихся на разрешение судебной землеустроительной экспертизы.

Ключевые слова: Земельный спор, спор о границах, судебная землеустроительная экспертиза, границы земельных участков, права граждан, защита прав на земельные участки.

Samoilenko Dmitrii Vyacheslavovich

Department of Land Law

The State University of Land Use Planning

[email protected]

On the classification of disputes about the boundaries of land

Annotation: The article discusses some of the grounds for the classification of land disputes, suggested by Russian scientists. The author proposes a classification of disputes about the boundaries of land plots by the nature of the claims, which should be the basis for the development of model issues that are put to the resolution of judicial land survey expertise.

Key words: Land dispute, dispute about the boundaries of land plots, judicial land survey expertise, boundaries of land plots, citizens’ rights, protection of land rights

Земельные споры являются неотъемлемым элементом земельных отношений. Немаловажное место в совокупности практико-теоретических проблем последних занимает проблема классификации земельных споров. Отсутствие на сегодняшний день общетеоретического осмысления специфики земельных споров не даёт выработать валидную и практически приемлемую классификацию. В литературе данной проблематике уделено немалое внимание, разными авторами предложено множество вариантов классификаций. Приведём некоторые из них.

Н.А. Ковязина предлагает классифицировать земельные споры по основанию возникновения прав, объектам и субъектам споров, но не отрицает существования и других оснований [1].

Е.В. Сырых полагает целесообразным использовать для классификации виды регулируемых земельным правом отношений. Он выделяет четыре группы споров: вытекающие из публичных земельных отношений, частных земельных отношений, управленческих отношений, связанных с землёй, имущественных отношений, связанных с землёй [2].

Г.А. Свешников, выделяя два вида земельных споров, к первой группе (классические земельные споры) относит споры, в которых предметом притязаний выступают особые свойства земельного участка, вытекающие из норм земельного законодательства. Эта группа объединяет споры по поводу предоставления земельных участков, споры о границах, споры о признании прав на земельные участки, споры об установлении сервитута и др. Ко второй группе (неклассические земельные споры) отнесены гражданско-правовые споры, в которых земельный участок выступает дополнительным предметом спора и объединяет споры по поводу купли-продажи, дарения, аренды и иных сделок, связанными с передачей и использованием прав на земельные участки [3, 59-60].

Необходимость классификации земельных споров и её научно-практическая ценность очевидны. На сегодняшний день для неё не выработаны единые подходы. Очевидно, что споры о границах земельных участков являются отдельной группой споров и их рассмотрение в суде представляет известную сложность; их правильное рассмотрение невозможно без проведения судебной землеустроительной экспертизы [4]. Однако при её назначении инициатор, не всегда знакомый с возможностями экспертизы, неверно формулирует вопросы, что негативно отражается на полноте исследования и получении необходимой информации для правильного разрешения спора. Представляется, что классификация споров по характеру исковых требований может лечь в основу разработки типовых вопросов, ставящихся на разрешение судебной землеустроительной экспертизы. Также с учётом данной классификации необходимо составление типовых перечней документов из числа материалов судебного дела, которые являются объектами судебной землеустроительной экспертизы и подлежат отображению в судебном акте о назначении экспертизы [5].

Анализ судебной практики показывает, что при возникновении споров о границе заявляются следующие исковые требования.

—       Об установлении границы.

—       О признании недействительными результатов межевания и аннулировании (исключении) сведений из ЕГРН.

—       О признании недействительным образования земельного участка.

—       Об устранении (признании) реестровой ошибки.

—       Об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

—       Об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

—       Споры о преобразовании земельного участка.

Иск об установлении границ известен со времён римского права и в то время заявлялся как для устранения неопределённости границы между смежными земельными участками, так и при разделе общего имущества [6, 183-184]. В настоящее время к данному способу защиты как основному требованию стороны прибегают, если не удаётся согласовать местоположение границ при проведении межевания: правообладатель смежного земельного участка выдвинул возражения или его невозможно известить о проведении согласования установленным законом способом. Практике известны случаи, когда данное требование выступает дополнительным, совместно с требованием о признании наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, что представляется недопустимым, поскольку граница уже установлена и может быть только исправлена ошибка. Напротив, требование об установлении границ обоснованно предъявляется совместно с требованием о признании результатов межевания недействительными и аннулировании сведений о местоположении границы.

Согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иски об установлении границ земельного участка отнесены к искам о праве на недвижимое имущество. Как справедливо отмечает Е.А. Мотлохова, правовая природа такого иска близка к правовой природе иска о признании права, поскольку, требуя установить границы земельного участка, истец просит судебного признания того, что он является собственником (землевладельцем) земельного участка именно в объёме, описанном координатами характерных точек границ [7].

Требование о признании недействительными результатов межевания по мнению Д.А. Тоточенко используется при оспаривании межевания из-за нарушения процедуры согласования (или вообще не проводилась, или с нарушением процедуры уведомления, или при участии неуполномоченного лица, или с фальсификацией подписи) [8]. С такой позицией невозможно согласиться, данные требования также могут применяться во всех случаях, когда в документах о межевании, на основании которых внесены сведения в ЕГРН, содержатся недостоверные данные о местоположении границ земельных участков и эти данные, в свою очередь, приводят к нарушению прав истца. И в этом аспекте описываемые требования схожи с требованиями о признании реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка. Неотъемлемым дополнительным требованием к данному иску является требование об аннулировании (исключении) сведений о границах земельного участка из ЕГРН. Если спорные земельные участки являются смежными, логично, что вторым дополнительным требованием должно быть установление спорной части границы в соответствии с вариантом, обосновываемым спорящей стороной.

Правовая природа иска о признании недействительными результатов межевания схожа со способом защиты гражданских прав путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ), и соответствует положениям Закона о регистрации (ч. 2 ст. 1 Закона), поскольку ЕГРН является сводом достоверных сведений, следовательно, недостоверные сведения не могут содержаться в нём, а внесение в ЕГРН изменений в основные характеристики по общим положениям указанного закона является правом, а не обязанностью правообладателя объекта недвижимости. Исключение недостоверных сведений из ЕГРН не лишает его правообладателя провести новое межевание и внести сведения в ЕГРН.

Требования о признании недействительными результатов межевания в ряде случаев могут являться неправомерными. Во-первых, в отношении земельных участков, образованных в порядке выдела земельных долей (права на которые возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий) на основании проекта межевания, утверждённого решением общего собрания или согласованного через объявление, если местоположение, учтённое в ЕГРН, соответствует проекту. Во-вторых, в отношении земельных участков, образованных из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с проектом межевания территории, утверждённым в соответствии с градостроительным законодательством, или проектной документацией лесных участков, или утверждённой схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории, если местоположение, учтённое в ЕГРН, соответствует указанной документации. В указанных случаях правильным способом защиты будет иск о признании недействительным образования земельного участка и признании недействительными действий, повлёкших данные образования (исключение сведений из ЕГРН и признание права отсутствующим).

Предпосылками для возникновения спора о реестровой ошибке, как правило, является нарушение прав истца на внесение в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка. Причиной нарушения являются недостоверные сведения о местоположении границ участков, учтённых в ЕГРН.

Характерным признаком спора о реестровой ошибке, позволяющим отличить данный вид споров от других схожих, является отсутствие спора о положении границы на местности, т. е. оспаривается только описание местоположения границ в ЕГРН. Такое условие однозначно выполнимо, если спорные земельные участки несмежные или ответчик не является в суд. Чаще всего в процессе рассмотрения спора о реестровой ошибке выявляется наличие спора о положении границы на местности. В таком случае, если стороны не меняют свои требования, суд должен отказать в их удовлетворении. В силу ч. 3 ст. 61 Закона о регистрации, исправление реестровой ошибки осуществляется, если такое исправление не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Так глава КФХ обратился в суд с требованиями к ООО «К.», Управлению Росреестра, ФГБУ «ФКП» устранить реестровую ошибку путём аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, принадлежащем ООО «К.» на праве собственности. Судом в удовлетворении заявленных требований было отказано, данное решение оставлено без изменений судами апелляционной и кассационной инстанций. Определением от 23.10.2018г. по делу № А53-30048/2017 Верховный Суд РФ отказал главе КФХ в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, поскольку судом установлено наличие спора между сторонами о праве на земельный участок в существующих границах, а такой спор не может быть разрешён путём заявления требования об исправлении реестровой ошибки.

Дополнительными требованиями в споре о реестровой ошибке по выбору заявителя может являться требование об обязании правообладателя земельного участка обратиться в органы регистрации с заявлением об исправлении реестровой ошибки или с обязанием органа регистрации внести изменение в местоположение границ в соответствии с вариантом, обосновываемым спорящей стороной. Результатом разрешения данного вида спора должно быть установление нового описания границы земельного участка, взамен неправильного. Также встречаются случаи предъявления дополнительного требования об исключении сведений о местоположении границ участка, содержащих ошибку, из ЕГРН. Практика пошла по пути, что ошибка не может быть исправлена путём исключения таких сведений, однако нередко данный способ защиты является единственным способом восстановления прав истца. В этих случаях оправданной стратегией будет применение иска о признании недействительными результатов межевания и исключении сведений о местоположении из ЕГРН.

Споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком не связаны с занятием земельного участка, это так называемые соседские споры. Пользователь соседнего земельного участка своими действиями стесняет истца в осуществлении определённых правомочий. Данное стеснение проявляется в виде воздействия запаха, дыма, пыли, воды, снега, ветвей деревьев, затенения, ухудшения обзора, невозможности прохода (проезда) к земельному участку, возведения строений с нарушением строительных норм и правил, возможности причинения вреда в будущем (аварийное строений, проведение земляных работ) и т. д. На первый взгляд эта категория споров не связана с границей земельного участка, но при разрешении данного спора судом исследуются обстоятельства, связанные с положением закреплённой на местности границы относительно положения границ, учтённых в ЕГРН (и иных документах), и с учётом их оценки выносится судебное решение.

Споры об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения также именуют спорами о восстановлении границ или спорами об освобождении (изъятии) земельного участка из чужого незаконного владения. Возникают, когда, по мнению правообладателя земельного участка, граница, закреплённая на местности, не соответствует площади участка или сведениям о границе в документах (ЕГРН, свидетельство о праве, технический паспорт и др.). Истец подозревает ответчика в недобросовестных действиях по занятию части или всего земельного участка. Цель иска – восстановление на местности границы земельного участка в соответствии со сведениями, содержащимися в документах. Нередко такие иски сопровождаются требованиями о сносе строений и заборов, освобождении древесной и кустарниковой растительности и т.д.

Под категорией споров о преобразовании земельных участков объединены иски о разделе земельного участка, выделе доли в натуре, определении порядка пользования земельным участком, установление сервитута. Характерной чертой данных споров является отсутствие спора о границе земельного участка, а спор направлен на установление границ внутри участка и на прекращение или изменение существующих правоотношений, в том числе путём установления специальных режимов использования.

Описанные иски могут сочетаться в различных комбинациях, в связи с выяснением дополнительных обстоятельств (об этом говорилось выше) или с выдвижением встречных требований. Например, при разработке вариантов преобразования земельных участков в процессе судебной экспертизы могут выясниться значительные несоответствия закреплённых границ с учтёнными в ЕГРН, что является основанием для приостановления рассмотрения спора по данному делу и рассмотрения другого спора. При рассмотрении спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком часто противная сторона предъявляет встречные требования о признании недействительными результатов межевания и установления границы по предложенному варианту. На практике встречаются и другие связи.

Предложенная классификация не является полной, встречаются и другие формулировки и комбинации исковых требований в спорах о границах земельных участков. Необходимость такой классификации подтверждена практическими особенностями рассмотрения споров о границе земельных участков. Данная классификация обеспечит компетентность и эффективность судебной защиты в спорах о правах на земельные участки, а также исполнимость судебных актов. Кроме того, применение предлагаемой классификации позволит глубже понять существующую специфику земельных споров о границах.

Литература.

1. Ковязина, Н.А. О некоторых вопросах рассмотрения земельных споров третейскими судами // Российская юстиция. – 2006. − № 8. − С. 31-33.
2. Сырых, Е.В. К вопросу о классификации земельных споров, разрешаемых судами общей юрисдикции // Российское право. – 2007. − № 5. − С. 24-29.
3. Свешников, Г.А. Земельный спор и порядок его исследования: (монография) / Свешников Г.А.; Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования «Российская акад. Правосудия», Приволжский фил. – Нижний Новгород, 2014. – 110 с.
4. Самойленко, Д.В. О некоторых проблемах судебной экспертизы по земельным спорам // Проблемы правового регулирования земельных отношений: сборник материалов научно-практической конференции, посвященной 30-летию образования кафедры земельного права Государственного университета по землеустройству / сост. С.А. Липски. – М.: ГУЗ, 2017. – С. 126-139.
5. Васин, Д.Ю. О некоторых проблемах получения и исследования экспертом материалов в судебной землеустроительной экспертизе // Векторы развития государственной земельной политики: опыт ХХ века и современность: сборник материалов научно-практической конференции (Государственный университет по землеустройству, 2018) / сост. С.А. Липски, Е.А. Позднякова. – М.: ГУЗ, 2018. – С. 75-76.
6. Дигест Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. Е.А. Скрипилев. – М.: Наука, 1984. – 456 с.
7. Мотлохова, Е.А. Защита прав на земельные участки путём предъявления иска об установлении границ // Имущественные отношения в Российской Федерации. – № 11 (194). – 2017. – С. 99-110.
8. Тоточенко, Д. А. О признании недействительными результатов межевания земельных участков // Нотариус, 2017. – № 5. – С.46-48.

Скачать статью в фомате pdf: О классификации споров о границах земельных участков

Юридическая помощь по земельным спорам

Нарушения в сфере земельного законодательства могут повлечь за собой не только гражданскую и административную, но и уголовную ответственность. Принимая во внимание данные обстоятельства, для эффективного решения любых земельных споров стоит позаботиться о том, чтобы был задействован опытный  адвокат по земле.

Земельными спорами принято называть различного рода конфликты, возникающие между физическими и/или юридическими лицами в виду нарушения прав собственности на земельные участки.

Основаниями для возникновения данного вида споров выступают претензии одной из сторон относительно приобретения, владения, распоряжения, аренды либо же прекращения прав собственности на землю.

Споры, касающиеся предоставления земельного участка, включающие в себя споры по границам земельных участков, возникшие из-за нарушений при их отводе, и конфликты, возникшие вследствие нарушения в правилах предоставления земли. Такие конфликты можно, пожалуй, назвать наиболее распространенным типом. Возникают такие споры преимущественно между владельцами соседних участков. Земельный спор с соседями может быть успешно разрешен в суде при содействии опытного адвоката.

Конфликты относительно прав собственности на землю. Собственник  или арендатор могут оспаривать в суде создание препятствий со стороны третьих лиц, затрудняющих фактическую реализацию прав на владение, пользование и свободное распоряжение земельным участком. Также юрист по дачным вопросам может оспорить в суде различного рода вмешательства в осуществление хозяйственной деятельности, которые ограничивают законные права собственников.

Разногласия, возникающие в процессе изъятия участков земли. К ним относятся:

требования разрыва договора аренды ввиду нарушения установленных договором обязательств; требования разрыва арендного договора в связи с незаконным решением об изъятии земельного участка.

Споры, направленные на возмещение убытков. Опытный земельный адвокат позаботится о том, чтобы обеспечить доверителю максимальную сумму выплаты.

Споры, связанные с земельно-планировочными работами. Особенностью данной группы конфликтов является то, что ответчиком выступают органы государственной власти, обладающие правами на земельный участок.

Споры, возникающие на основании исков владельцев. При нарушении земельных прав собственников, они вправе обратиться в суд с иском о пресечении незаконных действий и взыскании причиненных убытков. Шансы истца на положительное разрешение конфликта возрастут, если представлять интересы дачный адвокат, не один год специализирующийся на земельном законодательстве.

Основным нормативным актом, регулирующим земельные правоотношения, выступает Земельный кодекс. В соответствии с Кодексом каждая категория земельных участков рассматривается с учетом всех ее спецификаций.

Законодательство устанавливает порядок владения, распоряжения и пользования земельными участками, прописывает правила и ограничения, определяет условия предоставления и изъятия участков.

Опытный адвокат по земельному праву (делам)  «Moscow legal» окажет грамотное правовое содействие. В том случае, если земельный вопрос связан с иными отраслями права (семейным, наследственным, корпоративным и т.д.) могут быть привлечены квалифицированные смежные специалисты.

Адвокат по земельным вопросам поможет оспорить в интересах доверителя решения государственных органов, сделки, незаконные нормативные акты, а также, помочь признать недействительной в суде регистрацию прав на землю, исправить ошибки, которые были допущены в официальных документах, удостоверяющих право собственности на землю.

Также, опытный юрист по земельным спорам поможет в решении вопросов, связанных с подтверждением самого факта владения или пользования землей, касающихся раздела или смены назначения земельного участка.

Ваши интересы будет представлять опытный практикующий юрист по земельным вопросам

Москва и область могут рассчитывать на нашу помощь в любое время. Бюро оказывает юридическую помощь частным лицам и организациям.

Доверив представление своих интересов юридическому бюро «Moscow legal» , вы получите комплексную правовую защиту и юридическую защиту в сфере земельного законодательства. При необходимости квалифицированный  адвокат по земельным спорам в суде отстоит ваши законные интересы.

Земля и конфликт | LandLinks

Устраните незащищенность владения недвижимостью. Правительство и сообщества создают права собственности на землю и природные ресурсы, чтобы избежать разрушительной всеобщей собственности. Меры по укреплению и / или расширению систем собственности могут сыграть важную роль в уменьшении незащищенности владения недвижимостью. Примеры включают правовые реформы, которые создают более надежные права собственности (например, реформы, которые признают ранее непризнанные традиционные права на землю, или программы, которые упорядочивают неформальные поселения, а также демаркацию и регистрацию общинных земель).Существуют новые модели формализации прав на землю и планирования землепользования на уровне сообществ с участием местных сообществ для согласования конкурирующих видов землепользования, которые могут быть реализованы гораздо быстрее, чем классические модели систематической регистрации. Внимание привлекли те, кто в Мозамбике и Эфиопии.

Рассмотрение земельных претензий. Жалобы часто основываются на прошлой потере земли или перемещении земель, и их трудно решить. Однако иногда можно повернуть время вспять. В южной части Малави финансируемая государством программа добровольного покупателя-продавца поддерживает группы безземельных из общин, перемещенных из-за колониального присвоения земли, чтобы выкупить землю, отобранную у них.В Руанде, столкнувшись с последовательными волнами возвращающихся беженцев, правительство успешно осуществило «разделение земли» между домохозяйствами из групп, которые совершили и пострадали от геноцида несколькими годами ранее (Брюс, 2007).

Война и перемещение населения наиболее негативно сказываются на правах женщин и уязвимых групп на землю и собственности. Это связано с их и без того слабым статусом в обществе и более ограниченным набором прав на собственность. Женщины часто получают доступ к земле и собственности в результате родов и супружеских связей.Когда это прекращается в связи с отъездом или смертью главы семьи-мужчины, женщины оказываются более уязвимыми к тому, что их землю отнимают наследники мужского пола или другие более влиятельные члены сообщества (Giovarelli and Wamalwa, 2011). Эпидемия ВИЧ / СПИДа. подпитывается конфликтом и порождает новые земельные проблемы для уязвимых (Giovarelli and Wamalwa, 2011).

В постконфликтном контексте вполне вероятно, что способность правительства эффективно решать земельные вопросы будет серьезно ограничена, особенно там, где борьба за власть затянулась.Земельные записи и геодезическое оборудование — даже здания — могли быть уничтожены, а техническая компетентность персонала снизилась из-за полета за границу и отсутствия подготовки. Реконструкция и возрождение системы управления земельными ресурсами и управления земельными ресурсами является серьезной проблемой (UN Habitat, 2007). Некоторые постконфликтные правительства приходят к власти и быстро запускают земельные программы, но чаще они озабочены политическими задачами выживания, такими как кормление и размещение комбатантов и развитие потоков доходов. Эти потребности подталкивают к дальнейшим действиям по земельным вопросам в многолюдной повестке дня.

В первые дни после прекращения насилия помощь гуманитарных агентств, как правило, направлена ​​на удовлетворение неотложных потребностей в еде и жилье. Понятно, что эти агентства имели тенденцию уделять приоритетное внимание вопросам жилья, а в отношении земли уделять внимание реституции земли. Поскольку они борются с более широким кругом земельных вопросов, их программы защиты репатриантов, как правило, побуждают их поддерживать краткосрочные меры по снижению напряженности, такие как альтернативное разрешение земельных споров. Часто допускаются ошибки, и некоторые усилия терпят неудачу.Вернувшиеся беженцы были переселены на участки, право собственности которых неясно, или на неясных условиях. Усилия по восстановлению потенциала земельных агентств сильно отстают, часто на несколько лет, отчасти потому, что «фонды миростроительства» могут быть доступны только для деятельности, которая дает немедленные результаты. Это недальновидно. Гуманитарные агентства недавно приложили серьезные усилия для улучшения своего понимания земельных вопросов и того, как эти вопросы должны быть интегрированы в постконфликтное программирование, но у них нет сильного потенциала для поддержки правительств в этой области (UN Habitat, 2010).

Что могут сделать те, кто стремится эффективно минимизировать будущие земельные конфликты в постконфликтном контексте? Прежде чем приступить к реализации амбициозных программ, необходимо на раннем этапе сделать значительные инвестиции для восстановления потенциала органов управления земельными ресурсами и управления земельными ресурсами. В ближайший постконфликтный период гуманитарные агентства, доноры и правительства могут:

• Проведение быстрой оценки владения и пользования. Работа с международными и национальными группами специалистов по земле для проведения быстрой оценки землевладения, чтобы лучше понять лежащий в основе и остающийся потенциал земельного конфликта и оценить, как правительство может наилучшим образом решить эти проблемы.
• Взаимодействуйте с правительствами и инвесторами. Стремиться вовлечь правительства и инвесторов в способы предотвращения и смягчения конфликтов вокруг концессий на землю и аренды; в частности, принимать во внимание обычные права в отношении минимизации перемещения, предоставления компенсации и оказания помощи в случае неизбежного переселения.
• Поощрять стратегии реституции земель. Разработать стратегии реституции земель (особенно в отношении переселения), которые «не причиняют вреда» и минимизируют будущие земельные конфликты.
• Создание реестров имущественных исков. Как и в случае новаторского проекта USAID в Восточном Тиморе, изучить возможности создания реестра земельных претензий, связанных с разрешением споров, как способ устранения коренных причин гражданских конфликтов (USAID, 2010).
• Разрешение земельных споров. Увеличить возможности для разрешения земельных споров, полагаясь не только на суды, которые могут быть недееспособными, но и на традиционные органы власти и НПО посредством использования посредничества и / или арбитража.
• Поощрять прозрачное управление ресурсами. Внедрение систематического планирования для подотчетного и прозрачного управления ценными природными ресурсами с тщательным учетом прав местного населения.
• Усиление потенциала институтов гражданского общества. Поощрять развитие национальных и местных НПО и гражданского общества с упором на землю.
• Включение земельных вопросов в гуманитарную деятельность. Обеспечить активное участие земельных агентств и сотрудников земельных НПО во всей деятельности гуманитарных организаций.

Земельный спор — что самое важное в этом деле №1 • Роб Робинсон, адвокат П.А.

Краткое содержание статьи

1. Обычно земельный спор начинается, когда владелец собственности улучшает свою собственность.
2. При возникновении земельного спора всегда старайтесь немедленно встретиться с соседом.
3. Если с помощью документов не удается урегулировать разногласие и спор по поводу собственности все еще продолжается, ваш сосед и вы должны согласиться получить профессиональный отчет и нанять землемера.
4. Многие люди думают, что страхование титула покроет стоимость земельного спора, однако обычно это не так.
5. Является ли ваш спор явным о местонахождении линии собственности, или спор об использовании и контроле собственности основан на заявлении о неправомерном владении?

Мы все хотим ладить с нашими соседями и жить в мире в нашем сообществе. Однако время от времени может возникать земельный спор, и, если не разрешить его должным образом, конфликт может обостриться и вызвать беспокойство и ненужную головную боль для всех участников.Прежде чем разногласия выйдут из-под контроля, вам нужно знать несколько вещей. Правильные знания — всегда полдела.

Пограничные споры редко являются первопричиной конфликта между соседями. Обычно земельный спор начинается, когда владелец собственности улучшает свою собственность. Наиболее распространенными улучшениями, которые раздувают огонь, являются стены, заборы или бассейны, которые выходят за пределы границы собственности, не получают надлежащих разрешений, рассматриваются как нарушение местных постановлений, ограничивают использование признанной собственности и / или блокируют подъездную дорогу или дорожка.

Нередко поступок вашего соседа, по всей видимости, указывает на владение тем же участком земли, который якобы дает вам во владение ваш документ. Иногда документы читаются неправильно. Иногда у рассматриваемой собственности есть установленный сервитут, дающий право на ее использование вашему соседу. В других ситуациях истек срок давности. Это всего лишь несколько примеров. Существует множество юридических вопросов, которые, возможно, потребуется решить для решения земельного спора.

Каждый раз, когда становится очевидным земельный спор, всегда старайтесь немедленно встретиться с соседом. Например, если ваш сосед строит забор, который нарушает местный закон о заборе, незамедлительное извещение вашего соседа может позволить ему изменить его за небольшую плату и сделать всех счастливыми. Мировое соглашение часто бывает лучшим и позволяет избежать дорогостоящих судебных разбирательств. Возьмите с собой все подтверждающие документы, которые могут помочь вам устранить любые недоразумения.

Как правило, эти документы включают в себя документы, плат-карты, исследования собственности, документы о страховании права собственности и т. Д.Если документы не разрешают разногласия и спор по поводу собственности все еще остается, ваш сосед и вы должны согласиться получить профессиональный отчет и нанять землемера. Обследование собственности поможет установить границы земельного участка и определить, где заканчивается одна собственность и начинается другая. Если это не устраняет разногласия, вы можете попробовать арбитраж или посредничество в качестве альтернативного решения спора.

Многие люди думают, что страхование титула покроет стоимость земельного спора, однако обычно это не так.Некоторые полисы страхования титулов имеют положения, исключающие их участие в имущественных и пограничных конфликтах. Это не значит, что не стоит проверять свой страховой полис и разговаривать со своим агентом. Он или она может предоставить некоторую юридическую помощь, если ваш спор можно будет быстро смягчить и разрешить.

Хотя могут быть некоторые случаи, когда земельные споры могут быть решены с помощью одного из вышеперечисленных методов, будут другие, которые потребуют помощи адвоката, особенно когда спорная земля является ценной.Имейте в виду, что независимо от того, выиграете вы или проиграете, ваш сосед по-прежнему будет рядом с вами, и напряженность между вами может сохраняться в течение многих лет после этого. Стоит ли оно того?

Если да, то существует два типа судебных исков, которые могут помочь разрешить пограничный земельный спор:

Выброс

В этом действии вы добиваетесь того, чтобы суд установил, что ваш сосед вторгся на вашу землю, чтобы ему можно было приказать немедленно прекратить это делать. Ваш сосед должен убрать с вашей земли все постройки или имущество.Если вы можете доказать суду, что ваше имущество было повреждено или уменьшено в результате этого вторжения, вы можете иметь право на возмещение ущерба.

Заявительный судебный иск

В этом иске судья выносит юридическое определение в отношении того, кому по праву принадлежит данная земля. Этот тип судебных исков зачастую менее сложен, поскольку не связан с денежным ущербом.

Ясно ли ваш спор о местонахождении линии собственности, или спор об использовании и контроле собственности основан на заявлении о неправомерном владении? Какова вероятность того, что вы выиграете, если ваш сосед заявит о неправомерном владении? Это некоторые из вопросов, на которые я могу помочь вам ответить.Я непоколебимо стремлюсь обслуживать своих клиентов качественно и добросовестно. Все юридические вопросы решаются с индивидуальной заботой и вниманием, которых вы заслуживаете. Свяжитесь со мной сегодня, чтобы помочь с земельным спором.

Вам также может понравиться:

Китайские территориальные споры — Bloomberg

Один из способов закрепить претензию на спорную территорию — и разозлить других, которые думают, что она принадлежит им, — это опираться на нее. Это то, что страны делают в Южно-Китайском море, и не больше, чем Китай: он построил обширные объекты, включая взлетно-посадочные полосы и объекты для размещения оружия.Строительный бум является признаком растущей напористости Китая при президенте Си Цзиньпине в то время, когда президент Дональд Трамп поднимает вопросы о стоимости обязательств США в области безопасности за рубежом. Тяжелая рука Пекина ощущается от Гималаев до морей Азии, где территориальные претензии Китая уже давно являются источником разногласий и время от времени угрожают перерасти в край.

В сентябре китайский военный корабль чуть не столкнулся с кораблем ВМС США в Южно-Китайском море, пытаясь прогнать его с территории, которую Китай считает своей.Еще один корабль ВМС США, действующий возле отмели Скарборо — объект, захваченный Китаем у Филиппин в 2012 году, — вызвал гневную реакцию в Китае в январе. Оба инцидента показывают, как могут быстро разгораться споры, особенно в период обострения политической напряженности. Китай претендует на более 80 процентов Южно-Китайского моря и усилил свое военное присутствие, а также построил искусственные суши. Вьетнам, Филиппины, Бруней, Малайзия и Тайвань претендуют на части одного и того же морского района, процветающей рыболовной зоны, через которую ежегодно проходит более 3 триллионов долларов торговли.В деле, возбужденном на Филиппинах, международный трибунал в Гааге в 2016 году постановил, что претензии Китая не имеют правовой основы. Китай отклонил это решение, заявив, что у трибунала нет юрисдикции. Си назвал ключевым достижением своего первого президентского срока прогресс, достигнутый в строительстве форпостов в Южно-Китайском море, — четкий сигнал, что он намерен твердо стоять на своем. По мере ослабления напряженности в 2017 году Китай согласился возобновить давние переговоры о кодексе поведения для Южно-Китайского моря, но он не будет иметь обязательной силы и не будет охватывать территориальные претензии.В тысяче миль к северо-востоку, в Восточно-Китайском море, Китай находится в споре с Японией из-за вековых претензий на набор островов, которые называются Сэнкаку в Японии и Дяоюйдао в Китае, которые находятся под управлением Японии с 1972 года. Это потенциально более опасно, так как США заявили, что они подпадают под действие договора о взаимной обороне с Японией, а это означает, что любая локальная вспышка риска может вызвать столкновение с американскими силами. Китай также находится в споре с Индией из-за территории вдоль их гималайской границы — они начали войну из-за нее в 1962 году и чуть не дошли до драки в 2017 году.

Как разрешить пограничный спор

Если бы было легко разрешить пограничный спор, половина войн в истории, возможно, никогда бы не велась, и сотни миллионов людей гораздо лучше ладили бы со своими соседями. Разногласия по поводу границ, прав собственности, доступа и других точек собственности на землю могут длиться веками и иметь огромные последствия. Однако в большинстве случаев пограничные споры имеют значение только для двух владельцев собственности с двумя соседними участками, которые расходятся во мнениях относительно того, где именно проходит линия границы собственности.И все же в каждом округе есть правительственное учреждение, которое занимается его учетом и помогает отслеживать собственность. Не говоря уже о судебной системе и всех юристах.

Значит у вас спор с соседом. Что дальше?

Вопросы, которые следует задать себе, когда вы думаете о вступлении в пограничный спор:

• Насколько хорошо вы понимаете свое собственное утверждение?
• Вы уверены, что у вашего соседа нет юридических документов, подтверждающих, что его претензия является действительной, как и ваша?
• Готовы ли вы к компромиссу и в какой степени?
• Если нет, готовы ли вы передать свой спор в суд?
• Если да, то сколько времени и денег вы готовы потратить?

На первые два вопроса можно дать подробный ответ, выполнив поиск по названию и выполнив собственное земельное исследование.Затем сравните эти записи рядом с вашими соседями. Вы можете быть удивлены тем, что найдете.

Например: границы собственности одного человека могут быть начерчены несколько иначе, чем границы другого, потому что каждый из них использовал разных геодезистов, что оставляет их обоих уверенными в праве собственности, когда нет никакой уверенности.

Одно лицо могло получить право собственности на недвижимость от предыдущего владельца, который не сообщил новому владельцу во время продажи.

Могут возникнуть разногласия по поводу сервитута, который представляет собой законное разрешение соседу использовать землю, даже не получив права собственности на нее.

Если обе стороны в земельном споре искренне хотят его разрешить, обычно есть способ разделить доступ к земле или прийти к компромиссу в отношении точек использования.

Выяснение, есть ли у вас дело

Прежде чем рассказывать соседям и, возможно, судам о своей жалобе, убедитесь, что вы действительно знаете подробности.

Заказ еще одного землемера

Это взвешенный и стратегический шаг, если существующая документация не разрешает разногласия.Если два человека не согласны по поводу границ собственности, потому что у них разные данные от двух разных геодезистов, то новое беспристрастное обследование потенциально может определить, кто прав.

Письма с требованием

Если одна сторона просто не желает говорить или сравнивать документацию, то обычно другая сторона отправляет письмо с требованием — или несколько. В этих письмах не указывается только одна сторона спора; они оговаривают, что нужно сделать, чтобы исправить это.Прежде чем отправить письмо с требованием, проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что у вас действительно есть законное требование. Обострение спора не принесет вам никакой пользы, если в конечном итоге вы пойдете в суд и проиграете.

Хотя письмо с требованием не может сделать нежелательную сторону более склонной сесть за стол и полюбовно обсудить ситуацию, оно закладывает основу для возбуждения судебного иска. Это позволяет противной стороне знать, что именно здесь разворачивается спор.

Посредничество

Некоторые люди хотят пропустить этот шаг и сразу перейти к подаче документов на уровне окружного суда, но эксперты полагают, что нет причин для этого, когда возможно менее затратное и менее спорное решение.Работа с посредником по-прежнему является законным решением, но поскольку при этом не требуется, чтобы с обеих сторон были адвокаты, которые аргументировали бы их дело и подали всю необходимую для этого документацию, это более рентабельно. Фактически, это может быть шаг, который суд просит вас сделать перед тем, как предстать перед судом.

Обращение в суд

Это должно быть крайней мерой, так как это самое дорогое и может занять много времени. Обдумывая стратегию со своим адвокатом, ответьте на последний вопрос в начале статьи: сколько времени и денег вы готовы потратить? И после того, как вы ответите, вернитесь к этому вопросу: вы уверены, что вы не желаете идти на компромисс? Прежде чем вы еще раз ответите «нет», рассмотрите приведенные ниже рамки:

Правовые основы разрешения

Разрешение пограничного спора не всегда так беспроблемно, как извлечение записей, в которых говорится, что вы, а не другая сторона, являетесь владельцем спорная земля.Разрешение может привести к другим результатам:

Предписательные сервитуты

Предписательные сервитуты дают людям (иногда не только соседям) постоянное право доступа к определенной земле для определенного использования. Скажем, например, ваш сосед использовал вашу землю как дорогу к общественному пляжу — и суд постановил, что публика заслуживает этого пути к общественным землям. Может быть сервитут, в котором говорится, что все соседи могут использовать его, если они не злоупотребляют доступом.

Лицензия

Аналогично сервитутам, но это право отменяется.

Неблагоприятное владение

Первоначальные владельцы, законно жаловавшиеся на то, что кто-то вторгался на их землю в течение многих лет, будут ненавидеть этого. В тех местах, где это применяется, это означает, что человек, который использовал землю, которой он не владеет в течение определенного количества лет, может на самом деле законно требовать ее. Есть арбитры, которые специализируются только на разрешении споров о неправомерном владении.

Соглашения, условия и ограничения (CC & R)

Такой результат может быть трудно принять обеим сторонам.Может быть установлено, что ни одна из сторон не может делать с землей то, что они хотят, потому что она фактически принадлежит или контролируется ассоциацией домовладельцев.

Каков наилучший сценарий пограничного спора?

Если отбросить эмоции и определенные чувства, какой наилучший исход вы можете получить от пограничного спора? Четкое название и полные права на рассматриваемую землю. Но что это на самом деле вам даст? Если вы пытаетесь продать или развиваться и получить огромную прибыль, затяжная борьба может оказаться стоящей.Но если движущей силой является то, что вы чувствуете, что заслуживаете этого, или всегда думали, что это ваше, или вы не хотите преодолевать несколько сотен футов ограждения, то лучшим результатом может быть то, что вы оба научитесь делиться друг с другом. предмет спора.

Посредничество и урегулирование дел, связанных с недвижимостью | JAMS

Так же, как существует множество интересов в сфере недвижимости, могут возникать споры, затрагивающие любые из этих интересов. Разногласия относительно прав и интересов в собственности включают круговой приоритет между правообладателями, ^[1] пограничные споры, неучтенные инструменты, вопросы завещания, срок действия залогового права, подделки, ошибочные юридические описания, страховое покрытие, Единый торговый кодекс и претензии между покупателями и продавцами. -Просто назвать несколько.Эти дела охватывают весь спектр от сложных юридических вопросов до высоких эмоций по поводу домов вечеринок. Вот несколько вещей, которые следует учитывать при разрешении подобных споров в рамках медиации и переговоров об урегулировании.

Стороны . Каждый, у кого есть интерес к собственности, должен быть стороной в этом судебном процессе или мировом соглашении. Например, в пограничных спорах следует указывать бенефициаров доверительных отношений, даже если спорное имущество не может повлиять на стоимость обеспечительного интереса кредитора.Если бенефициары доверительных отношений не названы, а владельцы титулов на вознаграждение достигают соглашения об изменении границ между ними, это соглашение может быть по существу отменено, если кредитор позже лишит права обращения доверительного управления, что по-прежнему обременяет всю собственность. как первоначально описано. Как правило, следует приобретать продукт страхования титула, такой как судебная гарантия, чтобы была уверенность в том, что названы все заинтересованные стороны. ^[2] У многих кредиторов есть процедура утверждения корректировок границы либо до судебного разбирательства, либо иным образом вне его.В любом случае стороны с обременением правового титула должны быть сторонами судебного разбирательства или урегулирования, чтобы оно было полностью эффективным.

Анализ рисков . Урегулирование спорных дел в целом основано на управлении рисками. Чтобы проанализировать данное предложение урегулирования, стороны обычно сравнивают это предложение с наилучшими, наихудшими и наиболее вероятными результатами в суде. Предсказать исход судебных дел в целом сложно, даже если вопросы ограничиваются ответственностью и возмещением ущерба.В делах о недвижимости суд может вынести решение по множеству имущественных прав и имеет широкие полномочия для этого. Например, в споре о доступе суд может решить, действителен ли зарегистрированный сервитут, намерение составителей, историческое использование, подразумевается ли определенное использование, ширина сервитута, количество лотов, на которые распространяется сервитут, и характер использования. Соответственно, огромное количество возможных исходов, а также широкая свобода усмотрения суда делают прогнозирование исходов по этим делам чрезвычайно трудным, а то и невозможным.В результате лучшие и худшие сценарии обычно информируют анализ рисков в спорах с недвижимостью в большей степени, чем в других типах дел.

Решения . В спорах, связанных с недвижимостью, существует больше вариантов разрешения, чем в обычном двухстороннем судебном процессе об ответственности / возмещении ущерба. Есть много способов структурировать поселение. Наиболее распространенное и заблаговременное решение заключается в том, какая сторона получит спорную собственность и выплатит компенсацию другой стороне в обмен на передачу правового титула и прав на собственность.Я часто обнаруживал, что в этом аспекте есть согласие с самого начала, что часто является позитивным шагом в переговорах. И здесь полезно творчество. Например, стороны могут договориться об сервитуте, который может быть использован только в случае продажи одной стороной. Это может быть решение, при котором сервитут приемлем для одной стороны, но не в том случае, если его использует противный нынешний владелец. Если использование предполагаемого сервитута не критично для этого владельца, это может решить проблему, связанную с ухудшением стоимости собственности без сервитута.При урегулировании споров путем переговоров мы можем создавать такие решения, которые не входят в область вероятности исхода судебного разбирательства.

Страхование титула . Часто одна или несколько сторон в споре, связанном с недвижимостью, подпадают под действие политики Американской ассоциации земельных титулов (ALTA). Страхование титула — это страховой полис с обязанностью защищать. ALTA недавно внесла значительный раунд изменений в формы полисов, вступающих в силу 1 июля 2021 г. (и позднее, в соответствии с принятыми всеми страховщиками титулов). ^[3] Учитывая, что споры о недвижимости поддаются сравнительно устаревшим сделкам, в споре может применяться множество различных исторических политик — хотя я отмечу, что прошло много времени с тех пор, как я столкнулся с политикой 1972 года! При ведении переговоров об урегулировании необходимо учитывать несколько факторов, когда задействованы страховщики. Некоторые из них включают следующее:

• Противоборствующие стороны застрахованы одним и тем же страховщиком
• Оговорка прав, возможно, с одновременным заявлением судебного решения в отношении покрытия
• Покрытые и непокрытые претензии с разными адвокатами / юридическими фирмами, представляющими одну и ту же сторону в каждом случае
• Ограничения политики

Любой из них может усложнить переговоры, а также может предоставить варианты.Например, когда я был нанят компанией по страхованию титулов для представления интересов клиента, я тщательно обсудил, заинтересован ли мой клиент в получении выплаты, которую компания по титульному страхованию намеревалась предложить противной стороне от имени застрахованного. В соответствии с этой структурой клиенту придется жить с рассматриваемым дефектом правового титула, в отличие от титульной компании, платящей противной стороне за его устранение. По мере продвижения переговоров и увеличения денежной составляющей стоит повторно посетить этот вариант у застрахованного лица.

Finality . Учитывая количество существующих проблем, споры, связанные с недвижимостью, не только подвержены многократным апелляциям, повторным заявкам и судебным разбирательствам, но также могут быть предметом нескольких судебных исков после завершения одного дела. Во время посредничества поддержите совместное заседание, даже если оно будет завершено после достижения урегулирования. Это хороший способ начать урегулирование на твердой основе — он помогает предотвратить будущие споры, если стороны и дальше будут владеть недвижимостью рядом друг с другом, особенно если будущие взаимодействия необходимы или вероятны.

Посредник . Может быть очень полезно использовать посредника со значительным опытом судебных разбирательств в сфере недвижимости. Посредник, имеющий значительный опыт, может обеспечить сторонам не только эффективность при обсуждении анализа рисков, но также может сотрудничать с ними для выработки решений. Это существенное добавление к процессу посредничества.

Мировое соглашение . Лучше всего иметь полное мировое соглашение, готовое к исполнению при посредничестве.В спорах, связанных с недвижимостью, урегулирование обычно включает несколько существенных компонентов, выходящих за рамки оплаты и отказа от претензий. Многое еще предстоит обсудить между перечнем условий и соглашением о полном урегулировании. И сторона может иметь сомнения по поводу мирового соглашения и возражать против любой предложенной версии окончательного мирового соглашения. Некоторую дополнительную работу не избежать; например, инспектору может потребоваться составить юридическое описание для окончательного документа после того, как стороны договорятся о том, где может быть граница, со ссылкой на физические памятники, расположенные на земле.Но чем больше деталей включено в мировое соглашение, подписанное при посредничестве, тем больше вероятность того, что соглашение будет считаться завершенным и имеющим исковую силу. Кроме того, хорошей идеей может быть соблюдение закона о мошенничестве, включив в него юридическое описание или ссылку на него и получив нотариальное признание соглашения, учитывая, что эти соглашения освобождают и / или передают интересы в недвижимом имуществе.

Случаи, связанные с недвижимостью, столь же уникальны, как и сама собственность и вовлеченные стороны.Обычно помимо записанных документов стоит изучить интересную историю. Эти споры также могут нанести огромный ущерб коммерческим интересам, а также повседневной жизни людей. И они дают нам возможность находить решения, используя юридический анализ и практические решения.

^[1] Циркулярный приоритет имеет место, когда правообладатель A имеет приоритет над B, B имеет приоритет над C, но C имеет приоритет над A, что обычно возникает в результате соглашений о подчинении между некоторыми, но не всеми держателями залога. Если у вас есть случай с циклическим приоритетом, наиболее важным действием является своевременный и частый прием выбранного вами обезболивающего.

^[2] Это не обязательно высокая стоимость, поскольку размер страховки на этот продукт является дискреционным и находится под контролем покупателя.

^[3] Хорошее описание политик ALTA можно найти здесь: https://www.alta.org/policy-forms/

Как разрешить земельный спор? Закон об окружающей среде

Земельный спор — это разногласие по поводу контроля, владения или распоряжения землей между двумя или более сторонами, иногда государством, иногда частной стороной.В противном случае это можно назвать борьбой за уместность определенного землепользования или оценкой определенных ограничений землепользования, которая часто заканчивается постановлением суда. При работе с загрязненной собственностью может вступить в силу ограничение на использование земли в экологической сфере.

Итак, как решить проблему? При рассмотрении территориального спора судебный процесс может длиться годами без какой-либо формы урегулирования или соглашения. Единственный другой вариант урегулирования этих индивидуальных территориальных споров — это достижение взаимного согласия двух или более сторон, спорящих по предмету собственности.Двустороннее обсуждение является основной целью разрешения земельных споров и по определению требует взаимных переговоров для достижения урегулирования. Идея состоит в том, чтобы каждый заключил справедливую сделку в отношении собственности, избегая затяжных судебных разбирательств. Если каждая сторона получает достаточно аналогичный результат, как и другие стороны, результат будет справедливым; есть равный результат для всех участников.

Чаще всего происходит обмен предложениями об урегулировании, которые могут включать компромиссы по разделу собственности, изменению границ или оплате использования и стоимости собственности.Даже если закон на вашей стороне в этом деле, в конечном итоге может оказаться дешевле (не говоря уже о гораздо меньшем объеме работы) «купить» собственность у другой стороны, а не обращаться в суд.

Вопросы такого типа требуют, чтобы вы выполнили обследование, оценку и полный поиск по названию. Если до этого момента у вас была предварительная оценка или опрос, вы можете положиться на них.

Что касается экологических ограничений на использование земли, то владельцы собственности чаще всего нанимают группу по экологическим спорам, чтобы представлять их интересы.Это связано с тем, что государственные законы об окружающей среде и государственные экологические постановления очень специфичны и сложны. Также необходимо учитывать муниципальные правила и нормы.

Для консультирования по территориальным спорам вам необходимо нанять адвоката по экологическому праву, который разъяснит детали и поможет вам в том, что может вызвать стресс и сбить с толку.

В конце концов, за земельный спор стоит бороться. Обязательно свяжитесь с соответствующими экспертами и консультантами по земельному планированию, если вам нужна помощь в определении ваших прав собственности.

Если вам нужна помощь или вы хотите получить дополнительную информацию о том, как разрешить земельный спор, позвоните нам по телефону 401.477.0023 или по электронной почте: [email protected].

Судебный процесс по недвижимости — Закон Мелвина

Адвокат по судебным спорам по недвижимости

Адвокаты Melvin & Melvin занимаются всеми видами судебных споров, связанных с недвижимостью. Наши юристы регулярно представляют клиентов в широком спектре споров, связанных с недвижимостью, как в судах штата, так и в федеральных судах штата Нью-Йорк и за его пределами.Melvin & Melvin занимается различными спорами, связанными с недвижимостью, в том числе:

• Претензии о неблагоприятном владении
• Споры о границе
• Действия с разделами
• Quiet Title Действия
• Споры об уступке права владения / права проезда
• Выдающееся разбирательство в области домена
• Обеспечение соблюдения ограничительных соглашений
• Права на полезные ископаемые
• Права прибрежного региона

Среди наших клиентов девелоперы, собственники, кредиторы, арендодатели, арендаторы и компании по страхованию прав собственности.Наш значительный опыт включает представление клиентов в спорах, касающихся договоров купли-продажи, договоров развития, а также лизинговых сделок.

Неблагоприятное владение:

Неблагоприятное владение — это доктрина, согласно которой лицо может приобрести право собственности на землю, которая принадлежит кому-либо еще, если выполняются определенные требования закона. Законы недобросовестного владения существуют для учета ситуаций, в которых люди используют простаивающую или заброшенную недвижимость.Однако ограничения предотвращают неоправданный прямой захват земель. Требования для подачи иска о неправомочном владении включают следующее: оккупант действовал как владелец земли не менее 10 лет, и владение такой землей и ее использование были фактическими, враждебными в соответствии с претензиями на право, открытыми, печально известными, непрерывный и эксклюзивный.

Независимо от того, на какой стороне спора о неправомерном владении вы находитесь, вам необходим юрисконсульт для защиты ваших прав.

Споры о границе:

Пограничные споры возникают, когда соседние землевладельцы не соглашаются относительно местоположения линии собственности между их соответствующими участками недвижимости.Такой спор обычно возникает, когда один из соседей хочет внести изменения в свою собственность, например поставить забор, расширить проезжую часть или добавить что-то еще к недвижимости. Эти споры довольно часты, потому что большинство владельцев недвижимости не знают точное местоположение своей собственности.

Пограничные споры между соседними землевладельцами часто требуют помощи адвоката, особенно если спор касается значительной части недвижимого имущества. Существует множество способов разрешения пограничных споров, включая заключение соглашения о границе, соглашения о сервитуте или предоставление вашему соседу лицензии на использование вашей собственности, все из которых могут быть выполнены путем переговоров или посредничества.Если эти варианты недоступны или безуспешны, юристы Melvin & Melvin имеют опыт рассмотрения этих исков либо в иске о высылке, либо в иске о декларативном решении. Кроме того, если будет доказано, что стоимость вашей недвижимости снизилась в результате действий соседнего владельца, вы можете иметь право на денежную компенсацию.

Действия с разделами:

Недвижимость может принадлежать более чем одному владельцу, когда она находится в совместной аренде, в совместной аренде или в аренде целиком.В каждом из этих типов собственности каждый отдельный владелец имеет права на весь объект недвижимости. Это означает, что один владелец не может препятствовать или нарушать права других владельцев на землю. Во всех формах собственности каждый владелец имеет право на весь участок земли, и все владельцы имеют право определять, что делать со всей собственностью.

Иск о разделе — это иск, который может быть подан, когда один собственник желает отделиться от совладельца (ов) недвижимости.Действия по разделу чаще всего предпринимаются, когда совладельцы объекта недвижимости не могут договориться о горячем использовании, улучшении, продаже или ином отчуждении земли. Иск о разделе требует постановления суда о разделении собственности на отдельные доли для каждого собственника, о разделении совместной аренды, совместной аренды или аренды в целом. Есть два средства правовой защиты, которые могут возникнуть в результате действия раздела. Первое средство правовой защиты — это фактический раздел собственности, при котором бывшим совладельцам предоставляется одна часть недвижимого имущества как их единственная.Второе средство правовой защиты — это принудительная продажа всего объекта недвижимости с последующим распределением выручки в зависимости от типа собственности на недвижимость.

Действия по разделу могут быть сложными, и юристы Melvin & Melvin здесь, чтобы провести вас через процесс таким образом, чтобы наилучшим образом защитить ваши права собственности и интересы.

Quite Title Действия:

Иск о тихом праве собственности — это судебное разбирательство, которое освобождает право собственности на недвижимость, особенно при наличии нескольких претензий, оспариваемых интересов или дефектов правового титула.Такие действия позволят «утихомирить» претензии к собственности и прояснить право собственности, устраняя любые несоответствия в праве собственности. Если человек покупает или продает недвижимость, у которой нет четкого правового титула, подача тихого судебного иска может быть полезным способом очистить правовой титул. Тихие судебные иски могут быть поданы для исправления ошибок в цепочке правового титула на недвижимость или в вопросах пограничного спора.

Тихие действия по заголовку не резервируются только в случае активного спора или передачи.Определенные обстоятельства могут потребовать тихого судебного разбирательства по праву собственности для исправления технических дефектов в названии, которые были обнаружены во время поиска по названию, или в качестве превентивного шага при установлении четкого правового титула и прав собственности во избежание претензий о неправомерном владении. Вот некоторые примеры ситуаций, в которых владелец может захотеть рассмотреть тихое действие титула:

• Имущество, приобретенное с уплатой налога или залога
• Требования держателя залога или обременения
• Имущество передано по заявлению о прекращении права требования
• Покупка в случае смерти бывшего домовладельца, в которой наследники домовладельцев заявляют права собственности на недвижимость
• Для исправления канцелярских ошибок в документе или других ошибок записи
• Чтобы исправить или уточнить границы или ошибки обследования (особенно в споре о границах с соседним землевладельцем)
• Чтобы прояснить или разрешить сервитуты, которые затуманивают право собственности
• Если имеет место постоянное посягательство на вашу собственность со стороны соседнего собственника
• Заявление о нарушении права владения со стороны лица, нарушившего владение землей или посягнувшего на нее с требованием права собственности
• Мошенническая передача недвижимого имущества

Иногда негласные вопросы о праве собственности могут быть простыми, однако чаще всего незаметные правовые титулы связаны со сложными юридическими вопросами, которые следует решать с помощью адвоката.Юристы Melvin & Melvin по судебным спорам в сфере недвижимости хорошо подготовлены для решения всех вопросов, касающихся споров о праве собственности, и могут дать советы о том, как лучше всего защитить ваши права на вашу недвижимость.

Споры о владении землей / право отвода:

Поскольку сервитуты и права отвода предоставляют доступ к земле, часто возникают споры между сторонами относительно типа доступа и объема использования земли. Юристы Melvin & Melvin, занимающиеся недвижимостью, занимаются различными спорами, связанными с правом отчуждения и сервитутом, в том числе:

• Разногласия по поводу того, существует ли сервитут или право отчуждения или законно;
• Если собственник ограничивает доступ к действующему сервитуту или полосе отчуждения;
• Чрезмерное использование сервитута или полосы отчуждения;
• Использование полосы отчуждения или сервитута вне рамок гранта;
• Вопросы, связанные с передачей полосы отчуждения или сервитута;
• Споры по поводу расположения или размера сервитута или полосы отчуждения;
• Использование полосы отчуждения или сервитута для иной цели; и,

Когда возникают споры по поводу доступа к земле, стороны могут разрешить спор с помощью поверенных по недвижимости Melvin & Melvin.

В некоторых случаях медиация может разрешить проблему без необходимости обращения в суд. Однако, если спор не может быть урегулирован посредством посредничества и переговоров, для урегулирования спора может потребоваться судебный иск.

Наши юристы стараются разрешить споры о доступе наиболее эффективным и действенным способом; однако мы также готовы подать иск и оспорить дело в суде, если это отвечает интересам клиента.

Права на добычу полезных ископаемых:

В общем, права на полезные ископаемые — это тип владения недвижимостью, позволяющий владельцу эксплуатировать территорию для добычи полезных ископаемых, которые она содержит.Лицо, владеющее правами на добычу полезных ископаемых, имеет возможность добывать и / или производить любые или все минералы, лежащие под поверхностью. Минерал может включать нефть, природный газ, голубой камень, гравий и другие. Права на добычу полезных ископаемых могут включать углеводородные ресурсы, такие как нефть и природный газ, голубой камень, гравий и многие другие.

В компании Melvin & Melvin мы представляем индивидуальных землевладельцев, а также широкий спектр корпоративных интересов в вопросах владения, разработки прав на добычу полезных ископаемых, а также в различных юридических спорах, связанных с их владением.Мы понимаем ценность прав на недропользование и работаем с нашими клиентами для достижения их целей, связанных с правами на недропользование.

Права прибрежных и прибрежных территорий:

Если вы владеете землей, которая касается или ограничена естественным водоемом, вы имеете право на прибрежные права. Эта уникальная область права в сфере недвижимости сопряжена с множеством проблем. Наши юристы имеют опыт работы с:

• Док-споры
• Права доступа
• Обустройство зоны отдыха
• Выездные споры
• Пограничные споры, затрагивающие как возвышенности, так и прибрежные поймы
• Проблемы, связанные с доступом населения к водным путям
• Права на охоту и рыболовство