Время наступления права собственности на квартиру с обременением: Как рассчитать налоговый период на продажу квартиры?

Содержание

Момент возникновения права собственности на квартиру при приватизации

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Момент возникновения права собственности на квартиру при приватизации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Момент возникновения права собственности на квартиру при приватизации Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 78 «Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(В.Н. Трофимов)Суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который разъяснил, что право бессрочного пользования вторым ответчиком спорным жилым помещением, возникшее у него в момент приватизации первым ответчиком спорной квартиры и не прекратившееся до рассматриваемого времени, являлось обременением права собственности истца на квартиру, которое не могло быть прекращено применением к данному спору в отношении этих лиц положений п.

1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», так как право пользования жилым помещением сохранялось за ними, независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного жилого помещения. Как подчеркнул суд, права лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения и сохранивших право пользования данным жилым помещением, которое носили бессрочный характер, должны были быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Момент возникновения права собственности на квартиру при приватизации

Нормативные акты: Момент возникновения права собственности на квартиру при приватизации Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Приказ Минстроя России N 1037/пр, Минтруда России N 857 от 30.

12.2016
«Об утверждении Методических рекомендаций по применению Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. N 761″в) документ, подтверждающий возникновение права собственности на жилое помещение до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав. К таким документам, в частности, относятся заключенные в соответствии с законодательством Российской Федерации договор об отчуждении жилого помещения (например, купли-продажи, мены, дарения), акт (свидетельство, договор) о приватизации жилого помещения;

что нужно знать перед покупкой

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Фото: Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Как снять обременение с квартиры

Почему нет зарегистрированного объекта недвижимости в виде многоквартирного дома?

Вопрос:

Почему нет зарегистрированного объекта недвижимости в виде многоквартирного дома?

Ответ на вопрос:

Такого объекта недвижимости сегодня действительно нет. В соответствии с нормами ГК РФ (действуют с 1994 г.) объекты недвижимости — это объекты гражданско-правового оборота. По конструкции многосубъектной собственности в многоквартирном доме главными вещами, на которые возникает и регистрируется право собственности, являются жилые и нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав. Сама конструкция многоквартирном доме, внутридомовое инженерное оборудование и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом – являются принадлежность главных вещей, единым комплексом – общим имуществом в многоквартирном доме. Законодатель не придал этому комплексу правового статуса объекта недвижимого имущества. Поэтому сам многоквартирном доме не является объектом гражданско-правового оборота. Его нельзя ни продать, ни сдать в аренду… Законодатель не делает исключения даже для случая, если все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме находятся в собственности одного лица. Во всех многоквартирном доме государственная регистрация права собственности осуществляется только в отношении жилых и нежилых помещений, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Аналогичная норма содержится в новом Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется».

Essentials of Tenancy in Common (TIC)

Вы хорошо инвестировали в недвижимость и хотите увеличить свой портфель. Ваш брокер только что звонил и дал вам «горячую подсказку» недели: это сверкающее офисное здание класса А на Мейн энд Мейн, о котором вы мечтали с младенчества инвестора, появится на рынке через три месяца.

Теперь ваша фирма преуспела, но не в одиночку на этом алмазном колодце. Ну так что ты делаешь?

Поделись любовью!

У вашего приятеля-адвоката (ну, он закончил юридический факультет, но технически теперь ваш бармен) было несколько идей о том, как вы могли бы заключить такую сделку. Некоторые из идей звонили в колокол, но одна звенела чуть громче.

«Общие жильцы», — сказал ваш приятель. Вы знали, что это какое-то совместное владение имуществом, но прежде чем вы смогли извлечь какую-либо информацию о волшебной фразе, бармен уже шутил с 13 буйными участниками конгресса, рассчитывая на счет спиртного размером с гору.

У тебя осталась только пустая бутылка пива и куча вопросов.

Что такое долевая аренда (ТИС)? Каковы его характеристики? Его преимущества и недостатки? Если собственников несколько, кто получает прибыль, оплачивает расходы на недвижимость, принимает решения? Если я решу, что мои совладельцы заблуждаются, могу ли я продать свою долю? Если да, могу ли я произвести обмен §1031? И как мне финансировать свою часть сделки?

Хорошо, давайте посмотрим, сможем ли мы найти ответы.Однако я вам скажу, поскольку законы, регулирующие TIC, различаются от штата к штату, прежде чем принимать какое-либо решение о своей мечте об офисе класса А, было бы неплохо встретиться со своим адвокатом и налоговым консультантом.

Начнем.

Что такое совместная аренда?

Прежде всего, чтобы понять общую аренду, вы должны сначала понять совместную аренду. Что такое совместная аренда? Когда два или более человека владеют недвижимостью, они имеют совместную аренду, и каждый из них является соарендодателем. Совместная аренда может иметь место как в жилых, так и в коммерческих помещениях, и двумя наиболее распространенными формами совместной аренды являются совместная аренда (с владельцами, называемыми общими арендаторами, TIC) и совместная аренда с правом наследования.

С учетом изменений по соглашению каждый из совладельцев имеет право доступа ко всему имуществу, долю дохода, полученного от имущества (включая выручку от продажи), и обязанность участвовать в расходах, связанных с имуществом. Совладельцам, возможно, не придется участвовать в затратах на улучшения, но если один владелец производит улучшения за свой счет, и эти улучшения увеличивают стоимость актива при продаже, этот владелец может получить возмещение своего вклада.

Наконец, сторона, рассматривающая возможность совместной аренды, будет счастлива отметить, что совладельцы несут друг перед другом обязанность вести честные отношения.

Что такое долевая аренда и что такое долевой арендатор (TIC)?

Как отмечалось выше, аренда общего имущества является разновидностью совместной аренды, и арендатором общего имущества является каждый совладелец, имеющий долю в одном аренде общего имущества . Итак, каковы основные общие характеристики аренды? Основными характеристиками общей аренды являются:

Каждый общий арендатор имеет отдельную и неделимую долю в собственности
Совместные арендаторы могут, но не обязаны владеть различными долями собственности в собственности
Права наследования у сособственников отсутствуют, а
Каждая ТИК может передавать или обременять свою имущественную долю без согласия других ТИК (хотя это право может быть изменено по соглашению сособственников)

Давайте рассмотрим эти характеристики TIC одну за другой, а затем рассмотрим некоторые другие общие вопросы и проблемы, связанные с арендой жилья.

Каждый совладелец имеет неделимую долю в собственности

Если имущество находится в совместной аренде (структура собственности формируется при приобретении имущества), каждый собственник имеет отдельный и неделимый интерес в имуществе, что означает не только то, что они имеют право доступа, владения и использования всей собственности, но также и то, что они могут продать свою индивидуальную долю собственности.

TIC могут иметь разные проценты владения

Общие арендаторы могут иметь разные доли собственности в целом, как правило, в зависимости от их вклада в приобретение имущества.Например, если вы, ваш бармен и один из участников съезда приобрели здание класса А в рамках структуры TIC, вы можете получить 60% акций, аукционист — 30%, а ваш бармен — 10%. Эти доли собственности затем определяют, как вы распределяете затраты и выгоды от собственности, такие как расходы на общую площадь и выручку от продажи. Документы, по которым TIC приобретает свою долю, будут показывать процент их владения.

Что произойдет, когда я умру? (Выживание)

Если вы собака, вы идете на эту большую ферму, где всегда солнечно и миски с водой всегда полны…

Если вы являетесь общим арендатором, у вас нет права на наследство.Это означает, что если ТИЦ умирает, его доля переходит к наследникам этого совладельца по завещанию или законам о наследовании. Конечно, при желании совладелица могла предусмотреть в своем завещании, что после ее смерти ее доля владения перейдет к другим владельцам ТИК.

Должен ли каждый совладелец пользоваться всем имуществом?

Да, если только они не согласятся.

Как отмечалось выше, как владельцы неделимой доли в собственности, каждая TIC имеет право доступа, владения и использования любой части собственности.Доступ ко всем типичен, когда друзья или члены семьи приобретают недвижимость вместе и когда стороны приобретают долю в собственности в целях пассивного инвестирования.

Тем не менее, TIC могут также согласиться использовать только назначенные части собственности, например, этаж офисного здания, жилой блок, торговую площадь, складское помещение и т. д. Например, TIC может быть создан для приобретения индустриального парка, при этом каждый совладелец использует только определенное здание в парке. Затем совладельцы также могут договориться о том, что каждый из них имеет исключительное право на доход, полученный от использования закрепленного за ними пространства.

Между прочим, таймшер представляет собой структуру TIC с назначенным использованием, но вместо того, чтобы использование владельца ограничивалось определенным пространством, оно ограничено определенным временем.

Передача прав на использование и получение дохода изложена в соглашении TIC, которое, как обсуждается ниже, определяет права и обязанности совладельцев.

Могу ли я продать свой процент TIC?

Да. TIC имеет неделимую долю в собственности. Они могут продавать, передавать или обременять свою долю (т.г., занимать средства под свои проценты) без согласования с другими собственниками.

Однако, поскольку такое неограниченное право может резко увеличить риск владения для непродающих сторон, соглашения TIC обычно ограничивают права совладельцев на передачу. Соглашение может, помимо прочих ограничений, предоставлять владельцам право преимущественной покупки при любой продаже, а также право проверять и одобрять потенциальных покупателей. Если на первый взгляд это кажется неразумным, помните, что покупатель встанет на место продающего совладельца со всеми его правами и обязанностями.

Представьте, что вы купили дуплекс со своим тихим, кротким и добросовестно платящим по счетам бывшим соседом по комнате в колледже, и каждый из вас проживает в одной из квартир. А теперь представьте, что ваш идеальный совладелец решил переехать в Перу и продать свою долю в дуплексе семье заядлых курильщиков, играющих на саксофоне и волынке, которые считают своевременные выплаты по кредиту скорее предложением, чем обязанностью.

Думаете, было бы неплохо заключить соглашение TIC, дающее вам право утверждать покупателей?

Теперь представьте, что вы купили это офисное помещение класса А, частично профинансированное за счет займа в размере 20 миллионов долларов, предоставленного вам троим, и ваш бармен хотел продать свою долю стороне с историей серьезной финансовой нестабильности и судебных разбирательств…

Итак, да, общие арендаторы могут продавать свои доли, но соарендаторы могут договором ограничить это право.

Когда создается TIC?

TIC создается, когда владельцы получают право собственности на имущество, при этом в акте указывается процентная доля каждого владельца. Хотя разумно создать соглашение TIC до аренды в общей структуре, это не требуется. Если на момент перехода права собственности соглашение о ТИЦ отсутствует, характеристики ТИЦ будут установлены законами штатов и общим правом, например, каждый ТИЦ имеет право владеть всем имуществом, каждый может передавать свою долю без согласия других ТИЦ. , и каждый будет делить общие доходы и расходы от собственности в соответствии с процентами владения, указанными в их документах.

Обратите внимание, что не все совладельцы должны существовать с самого начала. Они могут быть созданы в разное время. Например, когда владелец многоквартирного дома продает доли TIC физическим лицам, передавая им права пользования как отдельные единицы, между первым владельцем TIC и последним могут пройти годы.

Наконец, TIC может быть создан в силу закона, когда разделяется совместное владение с правом наследования (обсуждается ниже).

Отличается ли TIC от совместной аренды?

Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования обычно используется, когда недвижимость принадлежит мужу и жене, родителю и ребенку или любой другой группе, которая хочет, чтобы каждая отдельная доля собственности перешла к другой в случае смерти.Это «право на оставление в живых» позволяет автоматически передавать интересы умершего владельца оставшемуся в живых без прохождения завещания. TIC, с другой стороны, не имеют права на выживание.

Кроме того, в то время как общие арендаторы могут иметь неравные доли в собственности, совместные арендаторы должны иметь равные доли. Поскольку арендаторы имеют равные доли, в случае раздела путем продажи имущества выручка должна быть разделена поровну, независимо от вклада сторон в покупку имущества.

Наконец, в то время как общие арендаторы могут передавать свои доли, если совместный арендатор продает или закладывает свою долю без согласия другого, совместная аренда преобразуется в TIC.

Кто управляет TIC?

Управление ТИЦ определяется в соглашении ТИЦ. Часто ТИК с небольшим количеством совладельцев и относительно простыми потребностями в управлении управляются самими совладельцами, а управление более сложными ТИК осуществляется отдельными управляющими компаниями.В любом случае роль и обязанности руководства изложены в соглашении TIC. А кто составляет договор ТИЦ? Тот, кто создает общую аренду, будь то одна сторона или несколько совладельцев.

Что содержится в соглашении TIC?

Цель соглашений TIC состоит в том, чтобы (i) четко определить права и обязанности всех сторон, (ii) предвидеть потенциальные проблемы с имуществом и его совместным владением и (iii) установить определенные процедуры для разрешения конфликтов. быть решен.В тех случаях, когда сделка особенно сложна, а риски высоки, хорошо составленное соглашение TIC может и должно быть длинным и подробным. Любые затраты, сэкономленные на составлении простого или универсального договора, будут потеряны в десятикратном размере, если в договоре не будут даваться четкие ответы при возникновении неизбежных разногласий между совладельцами.

Как правило, соглашение TIC дает указания по следующим вопросам:

Переуступка в пользование: Опишите, какую часть собственности имеет исключительное право на использование каждый совладелец, а также площади, доступные для использования всеми владельцами.

Определение доли владения: Опишите метод определения доли совладельца, например, по площади, стоимости, вкладу и т. д.

Разрешенные виды использования: Определите допустимые виды использования для каждого выделенного пространства и любые ограничения на такое использование, например, шум, количество арендаторов, домашних животных и т. д.

Управление недвижимостью: Подробно опишите, как будут управляться все аспекты собственности (например, учет общих расходов, техническое обслуживание, ремонт), будут ли совладельцы выполнять определенные задачи сами или все вопросы будет решать сторонний менеджер.

Как более подробно обсуждается ниже, интересы TIC подпадают под действие §1031 Кодекса IRS отложенного налогообложения, если они отвечают определенным условиям. Что касается управления имуществом, эти условия требуют, чтобы (i) управляющий выплачивал совладельцам их доли чистых доходов в течение трех месяцев с даты получения этих доходов, (ii) плата за управление не зависела от дохода. или прибыль, полученная от собственности, и (iii) вознаграждение за управление не превышает справедливую рыночную стоимость услуг управляющего.

Техническое обслуживание: Опишите обязанности каждого владельца по поддержанию своего пространства и то, как будет содержаться общее пространство.

Расходы: Опишите, как все расходы на недвижимость будут распределяться между владельцами. Типичные общие расходы включают в себя налоги на недвижимость, содержание и ремонт общих территорий, общие коммунальные услуги и страховку.

Поскольку TIC не разделяет право собственности на имущество, каждый совладелец не будет получать отдельный счет по налогу на недвижимость для своей доли владения.Вместо этого налоговый орган выставит единый счет на всю собственность, возложив ответственность за всю сумму на каждого совладельца.

Дополнительно в соглашении должно быть указано, как должны распределяться налоговые вычеты между собственниками, например, ипотечные проценты по коллективному кредиту, налог на имущество и т. д.

Хотя способ получения вычета процентов по ипотеке не обязательно должен быть частью соглашения TIC, это интересный процесс. В отношении жилой недвижимости, где ссуда совладельца обеспечена ипотекой только на его имущественные интересы, процесс прост: он получает форму 1098 от своего кредитора и требует эту полную сумму вычета.При наличии группового кредита среди совладельцев, обеспеченного ипотекой на всю собственность, требуется несколько дополнительных шагов: (i) кредитор отправляет 1098 первому заемщику, указанному в кредите, (ii) этот первый- названный заемщик указывает в своем Приложении A только проценты, выделенные ему в соответствии с соглашением TIC, (iii) остальные владельцы указывают (A) свои соответствующие отчисления в своих Приложениях A как проценты по ипотеке, не указанные в форме 1098, и (B) первого названного заемщика по их возвращении.

Финансирование: Опишите, как финансируется приобретение. Все владельцы могут быть участниками одной облигации, обеспеченной всеми их интересами, или каждый совладелец может получить свое собственное финансирование, обеспеченное их дробной долей. Все финансовые обязательства должны быть прописаны, например, необходимые первоначальные депозиты, резервные счета, расчет платежей по кредиту и возможные корректировки платежей.

Продажа или передача доли: Опишите права арендаторов на передачу своей доли и любые условия этих прав.Например, передача может зависеть от преимущественного права других владельцев или одобрения потенциальных покупателей. Обратите внимание, что прямой запрет на право владельца на передачу может быть неисполнимым как незаконное ограничение на отчуждение собственности или может помешать TIC пользоваться режимом §1031.

Кроме того, в соглашениях TIC может потребоваться рассмотреть, какие права потенциальные кредиторы могут потребовать от новых совладельцев. Например, от заемщика может потребоваться залоговая уступка своих прав на передачу своему кредитору.

Принятие решений: Подробно опишите, как принимаются решения, влияющие на собственность. Это может включать согласование того, какие решения потребуют большинства (например, повседневные операции), квалифицированного большинства (например, ремонт или улучшение на определенную сумму в долларах) или единогласного одобрения совладельцев (например, изменение назначенное использование или пространство).

Положения о неисполнении обязательств и разрешении споров: Определите, что представляет собой неисполнение обязательств по соглашению TIC, какие средства правовой защиты доступны для добросовестных владельцев, а также процедуру разрешения споров для разрешения неисполнения обязательств (например,г., неофициальные переговоры, посредничество, арбитраж и судебный процесс).

Финансирование собственности TIC

Как вкратце упоминалось выше, обычно финансирование имущества TIC осуществляется либо (i) группой владельцев, имеющих один или несколько кредитов, обеспеченных общей долей собственности группы, либо (ii) каждым совладельцем, имеющим свой собственный кредит, обеспеченный только их имущественный интерес.

В случае групповой ссуды суммы платежа, причитающиеся с каждого владельца, должны быть согласованы между владельцами.Один из методов состоит в том, чтобы взять сумму, которую TIC заплатил за свою долю владения, и вычесть сумму, которую они внесли, в результате чего получится сумма группового кредита, приходящаяся на этого владельца. Затем разделите эту сумму на общую сумму группового кредита, чтобы определить процент выплат по кредиту, за который несет ответственность владелец.

Один из основных рисков группового финансирования заключается в том, что, когда один из совладельцев не выполняет свои платежные обязательства, а у других владельцев недостаточно средств для полной оплаты, кредитор может лишить права выкупа все имущество.Чтобы уменьшить этот риск, владельцы (i) проверяют финансовую устойчивость и историю своих совладельцев, (ii) обеспечивают, чтобы соглашение TIC давало им такое же право проверки для любых потенциальных новых совладельцев, и (iii) требуют совместной -собственников вносить в резервные фонды.

В случае с индивидуальными кредитами, поскольку кредит обеспечен только интересами отдельного владельца, их невыполнение не налагает прямых обязательств на другие TIC. Если владелец не выполняет свои обязательства, кредитор может обратить взыскание только на долю владельца, а не на имущество.В этом случае кредитор может продать лишенную права собственности долю с учетом любых ограничений, которые TIC накладывает на передачу (например, право преимущественной покупки).

Еще одна структура финансирования, иногда называемая «циклическим» финансированием, имеет место, когда до создания структуры TIC первоначальный владелец недвижимости (часто застройщик проекта) имеет один кредит, обеспеченный всем имуществом, и делает все платежи по этому кредиту. По мере того как новые совладельцы покупают доли TIC в собственности, первоначальный владелец предоставляет им индивидуальные ссуды.Новые совладельцы платят по кредиту первоначальному владельцу, который затем платит своему кредитору.

Каково сейчас кредитование TIC? И что такое обмен по разделу 721?

После выпуска IRS Процедуры 2002-22, разъясняющей, что должным образом созданные интересы TIC имеют право на обмен § 1031, инвесторы устремились к сделкам TIC. Собранные и проданные «синдикаторами» или «спонсорами», инвесторы купили доли в принадлежащих TIC активах CRE.

Когда грянула рецессия, банковское регулирование ужесточилось, а активы банков в проблемной собственности увеличились, кредиты для сделок TIC замедлились.Проще говоря, если у финансового учреждения был выбор между работой с одной стороной или с TIC, насчитывающей до 35 совладельцев, выбор был прост. Поскольку нынешняя банковская среда по-прежнему недовольна многопартийной структурой собственности, у нынешних инвесторов в проекты TIC могут возникнуть проблемы с поиском нового капитала или рефинансированием кредитов, обеспеченных во время бума.

Соответственно, для совладельцев ТИЦ очевидное решение по привлечению новых средств — стать более привлекательным: упростить многостороннее владение. Общие арендаторы могут сделать это, «объединив» свои интересы в единую новую LLC через обмен IRS § 721.

Как и биржа § 1031, биржа § 721, если она структурирована должным образом, может получить отсрочку по налогу на прирост капитала. Исторически сложилось так, что REIT использовали Раздел 721 при покупке у сторон, желающих избежать такого налога на прибыль. Процесс начинается с того, что владелец недвижимости обменивает свою недвижимость на единицы собственности в приобретающем операционном товариществе REIT (OP Units). Операционное товарищество (также называемое зонтичным товариществом) — это организация, отдельная от REIT, которая владеет активами REIT.Затем паи OP могут быть переведены с отсрочкой налогообложения в акции REIT. В рамках этого процесса владелец недвижимости преобразует свой интерес в отношении недвижимого имущества в частную или государственную ценную бумагу.

В случае TIC обмен по Разделу 721 начинается с того, что арендаторы совместно вносят свои доли TIC в новое LLC или «свертывают» свои доли. После внесения этих взносов ООО становится единственным владельцем недвижимости, а каждый общий арендатор — собственником доли в ООО.Эта упрощенная структура собственности облегчает привлечение финансирования. В то время как этот обмен может пользоваться режимом отсрочки налогообложения, следует использовать налогового консультанта, чтобы тщательно структурировать рефинансирование и избежать непредвиденного налогооблагаемого дохода для бывших TIC.

Подходит ли аренда в общей собственности для равноценного обмена согласно §1031?

Имущественные интересы TIC могут быть обменены в §1031 Кодекса IRS с отложенным налогом на аналогичный обмен. Это позволяет владельцам собственности откладывать прирост капитала при замене доли участия в собственности с денежными потоками.Партнерский интерес, однако, не может пользоваться таким обращением. Соответственно, владелец TIC, намеревающийся использовать свою долю для такой налоговой отсрочки, должен следить за тем, чтобы TIC был структурирован и функционировал как право собственности на недвижимое имущество, а не как товарищество. Чтобы дать представление о том, что IRS считает TIC, она выпустила Процедуру IRS 2002-22, в которой подробно описаны 15 условий, которым должна соответствовать общая аренда, чтобы претендовать на режим §1031.

Процедура IRS 2002-22 включает, среди прочего, что (i) должно быть не более 35 инвесторов, (ii) каждый совладелец имеет право передавать, разделять и обременять свою неделимую долю в собственности без согласия или одобрения любого лица, и (iii) допускаются ограничения права передачи, раздела или обременения, требуемые кредитором и соответствующие обычной практике коммерческого кредитования.

Сколько общих арендаторов разрешено?

Если совладельцы не хотят иметь право на отсрочку уплаты налогов в соответствии с §1031, может быть от двух до бесконечности минус один общих арендаторов. Хотя нет ограничений на количество TIC, которые могут иметь долю в одном объекте, если требуется соответствие §1031, не может быть более 35 совладельцев.

Каковы основные преимущества совместной аренды (TIC)?

Одно из основных преимуществ TIC для покупателей подчеркивается на примере вас, вашего бармена и участника конференции, желающих купить офисную недвижимость класса А. Хотя никто из вас не смог бы приобрести здание самостоятельно, TIC позволяет вам объединить ресурсы и максимизировать свою покупательную способность.

С другой стороны, TIC могут принести пользу продавцам, предоставив им большую гибкость в маркетинге своей собственности. Они могут продавать целиком или по частям в зависимости от требований рынка. Часто при продаже частей имущества общий доход от этих продаж больше, чем если бы имущество было продано одной стороне. В этом случае целое не больше суммы своих частей…

Каковы основные недостатки совместной аренды (TIC)?

Как и при любом совместном владении, общий арендатор принимает на себя риск того, что его совладельцы не выполнят свои обязательства.Бармен не платит свою долю налога на недвижимость? Вы добираетесь. Не вносит свою долю в выплату по групповому кредиту и не пополняет свой резервный счет? Вытащите эту чековую книжку.

Кроме того, из-за сложностей финансирования групповых кредитов и потенциальных рисков для кредитора с несколькими и, возможно, меняющимися заемщиками, TIC могут столкнуться с более высокими затратами на кредитование. Кроме того, с годами желание финансовых учреждений финансировать TIC то уменьшалось, то уменьшалось. Если эти сложные структуры собственности окажутся не в фаворе у кредиторов, когда ТИЦ необходимо будет рефинансировать, они могут столкнуться с трудной борьбой.Могут быть методы упрощения структуры собственности для облегчения рефинансирования или продажи (например, биржа 721, где коммерческая недвижимость работает хорошо), но следует учитывать риск доступности и стоимости финансирования.

Кроме того, владение TIC также может подвергнуть совладельца риску действий кредиторов другого владельца. Например, предположим, что ваш бармен должен VISA 100 000 долларов за импровизированную поездку в Непал. VISA надеется на его интерес к офисной недвижимости класса А. Теперь они могут претендовать только на частичную долю вашего бармена, а не на вашу или участника конференции, долю TIC.Но они могут заставить продать все здание, чтобы погасить личный долг бармена. Хотя вы и член съезда могли бы вернуть свою часть выручки от такой продажи, вы все равно потеряли бы собственность своей мечты.

В чем разница между TIC и LLC или партнерской структурой?

Компании с ограниченной ответственностью и товарищества являются коммерческими предприятиями, в которых одна или несколько сторон имеют долю собственности. ООО, как правило, может состоять из одного или нескольких владельцев (членов), в то время как товарищества должны иметь не менее двух партнеров.Законы штатов регулируют как правила обоих образований.

Основное различие между LLC и товариществом заключается в личной ответственности по обязательствам юридического лица. Члены LLC защищены от юридических обязательств. Партнеры — нет. Партнеры в полном товариществе несут солидарную и личную ответственность по всем обязательствам партнерства, а партнеры в коммандитном товариществе несут ответственность в пределах своих инвестиций в товарищество.

Владелец TIC несет ответственность за долю обязательств TIC, как описано в соглашении TIC.В таком случае личная ответственность является вопросом организационной структуры каждого совладельца. Например, если сторона создает одноцелевое ООО для владения долей TIC, то личная ответственность владельца LLC будет ограничена стоимостью доли TIC LLC.

ООО и партнерство имеют общую структуру налогообложения, в которой доход от бизнеса облагается налогом один раз на уровне члена/партнера. С другой стороны, корпорации облагаются налогом на корпоративном уровне, а затем снова на уровне акционеров.

TIC не является налогооблагаемой организацией.Каждый совладелец облагается налогом на собственный доход.

Если ООО или товарищество приобретают недвижимость, отдельные участники владеют не долей в собственности, а долей в организации. Напротив, каждый из общих арендаторов владеет отдельной собственностью непосредственно в собственности. Из-за этой разницы стороны могут захотеть рассмотреть, насколько легко они могут отказаться от своей доли участия в ООО по сравнению с долей TIC. Как правило, ответ на этот вопрос будет зависеть от условий договора ТИЦ и учредительных документов ООО.

Кроме того, как обсуждалось выше, режим отсрочки уплаты налогов, доступный в соответствии с § 1031 IRS, разрешен с долями владения TIC, но не с товариществами. Таким образом, если сторона хочет приобрести недвижимость для передачи аналогичного рода, она может пользоваться режимом 1031 при покупке собственности TIC, но не участия в партнерстве или ООО.

Как можно расторгнуть TIC? (Раздел или…)

Если вам надоели махинации вашего бармена, вы можете расторгнуть TIC через раздел суда.Разделы бывают трех видов: в натуральном выражении, по распределению или по продаже. Раздел в натуре является фактическим разделением собственности между совладельцами и возможен только в том случае, если это разрешено местным законодательством о разделе. Раздел путем выделения дает право собственности одному владельцу (или группе владельцев), который затем компенсирует изгнанным совладельцам потерю права собственности. А раздел путем продажи — это именно то, на что это похоже: суд принуждает продать имущество, а прибыль делит между совладельцами. Раздел путем продажи, как правило, является последним средством судебной защиты и присуждается только в том случае, если раздел в натуральной форме недоступен.

Следует отметить, однако, что общие арендаторы могут отказаться от своего права на раздел в соответствии с их соглашением TIC. Полный отказ может быть неисполнимым ограничением на отчуждение собственности, но суд может признать ограниченные отказы, например, когда отказ от прав на раздел осуществляется на определенный период времени или при определенных условиях.

Итак, каков был метод «или…» для расторжения TIC? Незаконное владение. Имущество, приобретенное путем неправомерного владения, прекращает действие TIC. И теперь вы знаете.

Заключение

Если на рынке появляется офисное здание класса А, и вы просто не можете работать в одиночку, решением может стать TIC. Если ваш бармен и организатор конгресса блестяще прошли проверку, то объединение ваших ресурсов в рамках этой структуры собственности может воплотить в жизнь вашу мечту об офисе.

Конечно, поскольку эта статья предназначена только для информационных целей (а не для предоставления юридических консультаций), и учитывая сложности, которые мы затронули, и риски, связанные с TIC, проконсультируйтесь со своим юристом и налоговым консультантом, если у вас есть какие-либо конкретные вопросы совместной аренды.

Что мы пропустили? Вы когда-нибудь владели долей участия в TIC? Вы знаете каких-нибудь барменов, которые подрабатывают инвесторами в недвижимость? Дайте нам знать в комментариях ниже!

LR Информация о правах собственности В этой системе LR это: СОБСТВЕННОСТЬ

Оригинальное название: Eigendom

Определение этого права: Статья 5:1 Гражданского кодекса Нидерландов («Burgerlijk Wetboek») (далее: BW)
Определение «право собственности»

1.Собственность — это наиболее полное право собственности, которым человек, «собственник», может обладать (на) вещь.
2. Собственник свободен пользоваться вещью, исключая всех остальных, при условии, что он уважает права и права других лиц на вещь и соблюдает ограничения, основанные на нормах писаного и неписаного права.
3. Собственник вещи становится собственником ее отдельных плодов и благ, за исключением случаев, когда право на них принадлежит другому лицу.

Вид права по национальной классификации: «Eigendom»

Замечания: Статья 5:2 BW Право истребования вещи

Собственник вещи имеет право (вос)требовать ее от каждого, кто удерживает ее без права или титула.

Статья 5:3 Присоединение BW

Поскольку законом не установлено иное, собственником вещи является собственник всех ее составных частей.

Статья 5:20 Объем права собственности на землю

1. Право собственности на землю включает, если законом не установлено иное:
a. верхний слой почвы;
2. слои земли под пахотным слоем;
3. подземные воды, выходящие на поверхность естественным путем или через установку;
4.вода над землей, если только она не имеет открытого соединения с водой, покрывающей чужую землю;
эл. здания и сооружения, постоянно прикрепленные к земле либо непосредственно, либо посредством связи с другим зданием или сооружением, если они не являются составной частью чужой недвижимой вещи;
5. растения (растительность) и деревья, связанные с почвой.
6. В отличие от пункта 1, право собственности на сеть, состоящую из одного или нескольких кабелей или трубопроводов, которые используются для транспортировки фиксированных, жидких или газообразных веществ, энергии или информации, которые установлены или будут установлены, на или над чужими землями, принадлежит законно установившему их лицу или его правопреемникам.

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Оригинальное название: Mandeligheid

Определение этого права: Статья 5:60 BW

Общая собственность возникает, когда недвижимая вещь находится в собственности как общность имущества собственников двух или более земель с намерением использовать ее для общего блага этих земель, назначение которых записано в нотариальном акте между ними с последующей регистрацией этого акта в государственных реестрах зарегистрированного имущества.

Вид права по национальной классификации: «Общая собственность»

Замечания: Статья 5:61 Прекращение совместной собственности

1. Общая собственность, возникшая в силу предыдущей статьи, прекращается:
2. когда прекращается общность имущества недвижимой вещи;
3. когда функция недвижимой вещи в том смысле, что она должна использоваться для общего блага вовлеченных земель, прекращается нотариальным актом между общими собственниками с последующей регистрацией этого дело в государственных реестрах для зарегистрированного имущества;
4.как только общее благо закончилось для каждой из вовлеченных земель.
5. Факт прекращения общего пользования по каждому из вовлеченных земель может быть зарегистрирован в государственных реестрах зарегистрированного имущества

Статья 5:62 Общая собственность в силу закона

1. Отдельно стоящая перегородка, забор или живая изгородь находятся в общей собственности и образуют с этой целью общность имущества, если под ними в продольном направлении проходит граница двух земель, принадлежащих разным собственникам.
2. Если два здания или сооружения, принадлежащие разным владельцам, имеют одну и ту же перегородку, то эта стена находится в общей собственности и образует с этой целью общность имущества.

Статья 5:63 Признаки общей собственности

1. Доля в общей собственности на недвижимую вещь не может быть отделена от права собственности на задействованные земли.
2. Право требования о выделе (разделе) недвижимой вещи, которая только образует общность имущества, поскольку находится в общей собственности, отсутствует.

Статья 5:64 Право доступа к общей недвижимой вещи

Общая собственность предусматривает обязанность каждого из долевых собственников предоставить друг другу доступ к недвижимой вещи.

Статья 5:65 Техническое обслуживание, очистка и обновление

Недвижимая вещь, находящаяся в общей собственности, должна содержаться, очищаться и при необходимости обновляться за счет всех общих собственников совместно.

USUFRUCT

Первоначальное название: Vruchtgebruik

Определение этого права: Статья 3:201 BW Определение «узуфрукта»

Узуфрукт – это право на недвижимое имущество, которое предоставляет другому лицу – узуфруктуарию – право пользоваться одним или несколькими активами, принадлежащими другому лицу – основному собственнику, и пользоваться плодами, полученными от этих активов.

Вид права по национальной классификации: «Права пользования»

Замечания: Статья 3:202 BW Возникновение права пользования

Узуфрукт возникает в результате установления или предписания.

Статья 3:203 BW Установление права пользования

1. Узуфрукт может быть установлен от имени одного лица или от имени двух или более лиц, которые имеют право на него совместно или по очереди.В последней ситуации все лица, которые будут иметь право на узуфрукт после первого узуфруктуария, должны существовать в момент установления узуфрукта.
2. Узуфрукт не может быть установлен на более длительный срок, чем на срок жизни узуфруктуария. Если узуфрукт устанавливается от имени двух или более узуфруктуариев совместно и доля в узуфрукте одного из этих узуфруктуариев заканчивается, эта доля прибавляется к доле другого узуфруктуария или узуфруктуариев всегда по отношению друг к другу пропорционально их доли, и такой совместный узуфрукт прекращает свое существование только тогда, когда прекращается право последнего оставшегося узуфруктуария, если иное не оговорено при установлении узуфрукта.
3. Когда узуфруктуарий является юридическим лицом, узуфрукт прекращается при роспуске этого юридического лица и, в любом случае, через тридцать лет после дня, когда был установлен узуфрукт.

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Первоначальное название: Рехт ван Гебруик

Определение этого права: Статья 3:226 (2) BW

б. Если предоставлено только право пользования, то его собственник вправе пользоваться и пользоваться плодами обремененного этим правом имущества только в той мере, в какой эти плоды ему нужны для себя или своей семьи.

Вид права по национальной классификации: «Права пользования»

Замечания: Статья 3:226 (1) (4) BW

а. Законодательные положения о праве пользования применяются также к праву пользования и праву привыкания, за исключением следующих положений.
б. Владелец одного из конкретных прав пользования, упомянутых в предыдущих абзацах, не может отчуждать свое право или обременять его ограниченным правом собственности, а также не может позволять кому-либо другому пользоваться имуществом или жить в доме, который обременен его правом.

ИПОТЕКА

Оригинальное название: Recht van bewoning

Определение этого права: Статья 3:226 (3) BW

Если предоставлено только право привыкания, то его собственник имеет право жить вместе со своей семьей только в доме, обремененном этим правом.

Вид права по национальной классификации: «Право на жилище»

Замечания: Статья 3:226 (1) (4) BW

а.Законодательные положения о праве пользования применяются также к праву пользования и праву привыкания, за исключением следующих положений.
б. Владелец одного из конкретных прав пользования, упомянутых в предыдущих абзацах, не может отчуждать свое право или обременять его ограниченным правом собственности, а также не может позволять кому-либо другому пользоваться имуществом или жить в доме, который обременен его правом.

СЕРВИТУТЫ / СЛУЖБЫ

Оригинальное название: Erfdienstbaarheid

Определение этого права: Статья 5:70 BW Определение «сервитута» и «платы за землю»

1. Сервитут есть обременение, которым недвижимая вещь, «подвластная земля», обременяется от имени другой недвижимой вещи, «господствующей земли».
2. Нотариальный акт, которым устанавливается сервитут, может налагать на собственника господствующей земли обязанность уплачивать денежную сумму – «земельную плату» – через регулярные или нерегулярные промежутки времени собственнику служебной земли .

Вид права по национальной классификации: «Права пользования»

Замечания: Статья 5:71 BW Содержание обременения на служебной земле

1. Бремя, которое сервитут возлагает на служебную землю, состоит из обязанности терпеть предмет или деятельность на, над или под служебной или господствующей землей или воздерживаться (отказаться) от размещения предмета или осуществления деятельности на, над или под одной из этих земель. В нотариальном акте, которым устанавливается сервитут, может быть установлено, кроме того, что в обременение входит обязанность возводить здания или сооружения либо выращивать растения (растительность), необходимые для осуществления прав, вытекающих из сервитута, при условии, что эти строения, постройки и растения (растительность) полностью или частично расположены на обслуживаемом участке.

2. Бремя, возлагаемое сервитутом на служебный земельный участок, может состоять также в обязанности по обслуживанию служебного земельного участка или зданий, сооружений или растений, полностью или частично расположенных на служебном земельном участке.

Статья 5:72 Формирование сервитутов

Сервитуты могут возникать посредством установления или предписания права иска.

Статья 5:73 BW Содержание сервитута

а.Содержание сервитута и порядок осуществления его прав определяются в нотариальном акте, которым устанавливается сервитут, а в той части, в которой этот акт не содержит регулирования, — в местной общепринятой практике. Когда права, вытекающие из сервитута, добросовестно осуществлялись в течение значительного времени определенным образом без каких-либо возражений со стороны собственника служебной земли, то этот способ осуществления этих прав является решающим, поскольку существуют реальные сомнения в отношении содержание сервитута или способ его осуществления.
б. Тем не менее, собственник служебной земли может указать другую часть своей земли, на которой должны осуществляться права, вытекающие из сервитута, помимо той части, которая выделена для этой цели в соответствии с предыдущим абзацем, при условии, что это перемещение возможно без уменьшения права собственности. наслаждение, которое владелец господствующей земли получает от сервитута. Расходы, необходимые для такого переселения, несет собственник служебной земли.

ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА

Оригинальное название: Erfpacht

Определение этого права: Статья 5:85 BW Определение терминов «долгосрочная аренда» и «земельная рента»

а.Долгосрочная аренда — это ограниченное право собственности, которое дает его владельцу, «арендатору», право владеть и пользоваться чужой недвижимой вещью.
б. Нотариальный акт, которым был установлен долгосрочный арендный договор, может налагать на арендатора обязательство выплачивать денежную сумму, «земельную ренту», через регулярные или нерегулярные промежутки времени владельцу недвижимой вещи, которая обременена долгосрочным арендным договором. .

Вид права по национальной классификации: «Права пользования»

Замечания: Статья 5:86 Срок долгосрочной аренды

Стороны могут регулировать срок долгосрочной аренды в нотариальном акте, которым была установлена долгосрочная аренда.

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ

Оригинальное название: Opstal

Определение этого права: Статья 5:101 BW Определение «права застройки» и «земельной ренты»

а. Право застройки – это право недвижимой собственности, которое позволяет ее собственнику – «суперфициару» – иметь или приобретать для себя здания, сооружения или растения (растительность) внутри, на или над недвижимой вещью, принадлежащей другому лицу.
б. Право застройки может быть установлено на чужую недвижимую вещь независимо или зависимо от другого права недвижимой собственности или от права (фермерской) аренды на эту недвижимую вещь.
в. Нотариальный акт, которым установлено право застройки, может возлагать на суперфициара обязанность уплачивать денежную сумму — «земельную ренту» — через регулярные или нерегулярные промежутки времени собственнику обремененной недвижимой вещи.

Вид права по национальной классификации: «Права пользования»

Замечания: Статья 5:102 Ограничение прав суперфициара
Нотариальный акт, которым установлено право застройки, может ограничивать права суперфициара на использование, размещение и перемещение зданий, сооружений и растений ( растительность).
Статья 5:103 Пользование обремененной недвижимой вещью
Если нотариальным актом, которым установлено право застройки, не предусмотрено право суперфициара пользоваться недвижимой вещью, обремененной его правом застройки, то суперфициарий имеет все права на эту недвижимую вещь, которые необходимы для полного осуществления его права застройки в отношении этой вещи.

ПРАВО НА КВАРТИРУ

Первоначальное название: Appartementsrecht

Определение этого права: Статья 5:106 (4) BW Установление права на квартиру

Квартирное право — доля в имуществе (имуществе), которое участвует в разделе, и в состав которой входит исключительное право пользования отдельными частями здания, какие части подлежат использованию в соответствии с их функциональным расположением, как отдельная частная единица.Доля может включать в себя исключительное право использования определенных частей земли, принадлежащих этому зданию. В случае, указанном в пункте 2, доля включает в себя исключительное право пользования отдельными частями оголенного земельного участка, которые должны использоваться в соответствии с их функциональным расположением или наименованием в качестве отдельного частного участка земли.

Вид права по национальной классификации: «Права пользования»

Замечания: Статья 5:106 (1) – (3), (5) – (7) BW Установление квартирных прав

а. Недвижимое право собственника (право собственности), арендатора (долгосрочная аренда) или суперфициара (право застройки) на здание и его имущество и на связанный с ним земельный участок и его имущество можно разделить на несколько квартирных прав.
б. Недвижимое право собственности собственника (право собственности), арендатора (долгосрочная аренда) или суперфициара (право застройки) на незастроенный земельный участок также может быть разделено на несколько квартирных прав.
с. Также само право на квартиру может быть разделено на несколько прав на квартиру.Собственник квартиры вправе приступить к такому разделу, поскольку в нотариальном акте, которым установлено его право на квартиру, не предусмотрено иное.
д. Под собственником квартиры понимается лицо, имеющее право на квартиру.
эл. Для целей настоящего Заголовка слово «здание» также относится к группе зданий, входящих в состав одного и того же подразделения.
ф. Арендатор или застройщик вправе разделить свое ограниченное право собственности на квартирные права только с согласия собственника недвижимой вещи, обремененной долговременной арендой или правом застройки. Если собственник отказывается дать требуемое разрешение, хотя у него нет разумных оснований для отказа, или если он не делает заявления об этом, то районный суд может по запросу заменить требуемое согласие своим разрешением; лицо, требующее согласия собственника, может обратиться с таким ходатайством в районный суд, на территории которого обремененная недвижимая вещь находится полностью или большей частью.

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА

Первоначальное название: Vormerkung

Определение этого права: Статья 7:3 (1) – (2) BW Регистрация долгового требования покупателя о передаче купленного недвижимого имущества

а.Покупка зарегистрированного имущества может быть зарегистрирована в публичных реестрах зарегистрированного имущества, что имеется в виду в разделе 3.1.2 Гражданского кодекса, за исключением случаев, когда продавец на момент регистрации еще не был в состоянии доставить проданное имущество или его составную часть. в связи с исключением статьи 3:97 Гражданского кодекса в отношении досрочной передачи будущего зарегистрированного имущества. При реализации недвижимой вещи или ее части, предназначенной для использования в качестве жилого помещения (места жительства), не допускается отступление от предыдущего предложения в ущерб покупателю, являющемуся физическим лицом, который при заключении договора соглашение, не действует в ходе своей профессиональной деятельности или бизнеса.
б. В течение периода размышления, предусмотренного в статье 7:2, пункт 2, долговое требование покупателя, вытекающее из договора купли-продажи, может быть зарегистрировано в государственных реестрах зарегистрированного имущества только в том случае, если составлен акт договора купли-продажи. составлен и заверен нотариусом, зарегистрированным в Нидерландах.

Вид права по национальной классификации: «Преимущественное право»

Замечания: Статья 7:3 (3) – (7) BW Регистрация долгового требования покупателя о передаче купленного недвижимого имущества

Следующие права и события не могут быть применены к покупателю, чье долговое требование было зарегистрировано в государственных реестрах зарегистрированного имущества:

1. отчуждение или обременение (передача) соответствующего имущества или его составной части продавцом, если только такое отчуждение или обременение (передача) не являются следствием ранее зарегистрированного договора купли-продажи или имели место в силу права требования о передаче этого имущества или его составной части, долговое требование, в соответствии со статьей 3:298 Гражданского кодекса, имеет приоритет над зарегистрированным долговым требованием, и в момент, когда это последнее долговое требование было зарегистрировано, либо покупатель, имеющий право на это зарегистрированное долговое требование, уже знал, что это другое долговое требование существует, или судебный приказ о временном защитном аресте, выданный продавцу, чтобы гарантировать, что он поставит соответствующее имущество или компонент, уже был зарегистрирован в государственных реестрах зарегистрированного имущества.
2. отчуждение или обременение (передача), которое имеет место в продолжение отчуждения или обременения (передачи) продавцом, как это предусмотрено в пункте (а) настоящей статьи;
3. передача под доверительное управление соответствующего имущества или компонента, охранная мера которого наступила после регистрации долгового требования покупателя или, если она наступила до нее, еще не зарегистрирована в государственных реестрах для зарегистрированного имущества в момент регистрации долгового требования покупателя, если только покупатель, которому принадлежит зарегистрированное долговое требование, уже не знал в этот момент о существовании такого доверительного управления;
4.сдача в аренду соответствующего имущества или компонента, возникшая после регистрации покупателем своего долгового требования;
5. качественное обязательство, предусмотренное статьей 6:252 Гражданского кодекса, которое было зарегистрировано после долгового требования покупателя;
6. конфискация под обращением взыскания или защитной временной конфискацией, судебный приказ о которой был зарегистрирован после долгового требования покупателя;
7. судебное решение, предусматривающее банкротство, приостановление платежа в соответствии с мораторием или применение Схемы погашения долга для физических лиц или в отношении продавца, зарегистрированное после дня регистрации долгового требования покупателя.
8. Юридические последствия регистрации долгового требования покупателя, указанные в пункте 3, истекают с обратной силой, если проданное имущество или составная часть не переданы покупателю в течение шести месяцев со дня возникновения его долга- претензия зарегистрирована. Кроме того, в этом случае закон отменяет с обратной силой презумпцию того, что каждый мог бы знать о существовании долгового требования покупателя, если бы он сверился с государственными реестрами зарегистрированного имущества.
9. В течение шести месяцев со дня утраты регистрации правовых последствий одни и те же лица не могут зарегистрировать договор купли-продажи, относящийся к одному и тому же имуществу.
10. Регистрация долгового требования покупателя может иметь место только в том случае, если акт договора купли-продажи влечет за собой подписанное и датированное заявление нотариуса, в котором указаны его имя, имена, место работы и качество и в котором разъясняется что пункты 1, 2 и

5 настоящей статьи, не препятствуют регистрации долгового требования покупателя.
г. Пункты с 1 по 6 включительно не применяются к договорам купли-продажи в рассрочку.

ЗАЛОГ / ПРАВО УДЕРЖАНИЯ

Оригинальное название: Retentierecht

Определение этого права: Статья 3:290 BW

Право удержания есть предоставленное ему кредитором в случаях, предусмотренных законом, право приостановить исполнение своего обязательства по возврату движимой или недвижимой вещи своему должнику до полного удовлетворения его долгового требования.

Вид права по национальной классификации: «право приостановки»

ДОГОВОР ПРОДАЖИ СТ. 10 ВВГ

Оригинальное название: Кооповереенкомст арт. 10 ВВГ

Определение этого права: Это соглашение, согласно которому продавец не обязан сначала предлагать конкретный участок земли муниципалитету.

Вид права по национальной классификации: Исключение из «права преимущественной покупки»

КАЧЕСТВЕННОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО

Оригинальное название: Kwalitatieve verplichting

Определение этого права: Статья 6:252 (1) BW

Можно установить соглашением, что обязанность одной из сторон терпеть что-либо или воздерживаться от каких-либо действий в отношении своей зарегистрированной собственности переходит на всех лиц, которые приобретут эту зарегистрированную собственность под определенным титулом, и что это обязательство должно соблюдаться также лицами, которые получат право пользования зарегистрированным имуществом лица, приобретшего зарегистрированное имущество под действием такого положения.

Вид права по национальной классификации: «Обязательство терпеть/воздерживаться»

Замечания: Статья 6:252 (2)-(5) BW

б. Условие, указанное в предыдущем абзаце, имеет силу только в том случае, если соглашение между сторонами, в котором оно записано, оформлено нотариальным актом с последующей регистрацией этого акта в государственных реестрах зарегистрированного имущества. Кредитор, перед которым существует обязательство, должен выбрать свое местожительство в Нидерландах для целей этой регистрации.
с. Даже после того, как условие было зарегистрировано в государственных реестрах, оно не имеет силы:
d. против лиц, которые уже до его регистрации приобрели на определенный титул право на зарегистрированное имущество или право пользования этим имуществом;
эл. в отношении лица, которое наложило арест на зарегистрированное имущество или ограниченное вещное право, которым оно обременено, если указанное обязательство еще не было зарегистрировано на момент регистрации в государственных реестрах акта об аресте;
ф. против лиц, которые приобрели свое право от лица, которое в соответствии с положениями пункта (а) или (b) не было связано оговоренным обязательством.
г. Если взамен оговоренного обязательства согласовано встречное исполнение, право требования этого встречного исполнения переходит вместе с оговоренным обязательством также к стороне, приобретшей зарегистрированное имущество, насколько это право относится к периоду после перехода оговоренного обязательства и при условии, что условие, согласно которому должно быть выполнено встречное исполнение, также зарегистрировано в публичных реестрах.
ч. Настоящая статья не распространяется (не может быть использована) на обязательства, ограничивающие собственника в его полномочиях по отчуждению или обременению зарегистрированного имущества.

ПРАВО НА ЧАСТЬ ПРИСТРОЙКИ

Первоначальное название: Recht op gedeelte van een aanwas

Определение этого права: Право на часть прироста влечет за собой получение собственником земельного участка у воды дополнительной земли. Это происходит после того, как грунт вымывается водой на берег.Затем граница его земли корректируется при регистрации в голландском земельном кадастре. Это не тот случай, если речь идет о преднамеренном дренаже или временном затоплении.

Вид права по национальной классификации:

«Право на часть прироста»

Наблюдения: Статья 5:29 Земля у береговой линии

Граница суши вдоль воды перемещается вместе с береговой линией, кроме случаев преднамеренного осушения или временного затопления.Наводнение не является временным, если через десять лет после того, как оно впервые произошло, земля все еще затоплена и дренаж еще не начался.

Статья 5:30 разметка границы

а. Перемещение береговой линии уже не меняет границы после того, как эта граница была обозначена либо собственниками земли и воды в соответствии со статьей 5:31, либо судом по иску одного из этих владельцев против другой в соответствии со статьей 5:32. Когда граница обозначена, это действует на всех.
б. Если вместо истинного владельца земли стороной в разметке границы был кто-то другой, который был зарегистрирован в качестве такового в государственных реестрах, то предыдущий параграф все еще применяется, если истинный владелец не возражал против регистрации. акта передачи или судебного решения до момента, когда другое лицо было зарегистрировано в государственных реестрах в качестве собственника.

Обратите внимание, что – в зависимости от ситуации и содержания нотариального акта – право на часть пристройки закрепляется либо за объектом, либо за владельцем права на часть пристройки.

ПОСТОЯННАЯ АРЕНДА ЗЕМЛИ

Оригинальное название: Беклемрехт

Определение этого права: «Беклемрехт» – это неделимое и вечное право собственности на недвижимое имущество другого лица для полного пользования им, посредством которого человек становится владельцем зданий и растений, находящихся на земля.