Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора: Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами. Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения». Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст. 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации. В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

«окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;

«возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;

«при работе кондиционера слышен посторонний шум»;

«правая створка окна не укомплектована ручкой»;

«на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;

«под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;

«на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.

Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.

Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

Пункт о проведении ремонта в договоре

Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.

А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.

Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

• адрес помещения;
• номер договора;
• схему ремонта и план проводимых работ.

Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

Возможность досрочного расторжения

Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

• арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
• арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
• помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
• по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

Акт приема-передачи помещения

Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки. Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен. Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

Как вести себя в данной ситуации арендатору

Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи. И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор. Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором. И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

Возврат обеспечительного платежа

После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте. Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, когда арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд. Для этого необходимо подготовить следующие документы:

• выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
• договор об аренде офиса;
• письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
• приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
• акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
• подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал на проведении осмотра;
• заключение независимого специалиста;
• копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
• письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Возврат обеспечительного платежа при одностороннем расторжении договора аренды офисного помещенияна основании пункта 8(1) Указа Мэра Москвы от 14 марта 2020 г. N 20-УМ

Здравствуйте

Сейчас по этой теме приняли закон. позволяющий получить отсрочку до 1 октября. так как вы пострадавшая отрасль

Статья 19
 

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона)

решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. 3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

снижение арендной платы- по договоренности через соглашение сторон.

+

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»

9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)

то есть отсрочку на пол года дать вам арендодатель именно обязан.

И это не расторжение договора.

Договор у вас будет расторгаться именно по уго условиям- либо доказывать изменение ситуации существенное и подводить под ст 451 гк — но это несколько сложнее и дело до суда может дойти, если они на встречу не пойдут.

При этом суды сейчас до мая нормально не работают и дело это затянется, в обычной то ситуации арбитражный суды такие дела рассматривают по 4-5 месяцев.

При этом еще обратите внимание- что форс мажор- и ст 401 гк- говорят об отсутствии ответственности именно за неисполнение обязательств. но сами обязательства при этом не исчезают- например по оплате и т.д.

Поэтому сперва надо пробовать вариант с отсрочкой.

Все претензии и письма обязательно или под отметку о принятии отдавайте- или заказным письмом по почте с описью и уведомлением.

Проблемы возврата обеспечительного взноса по договору аренды

Коллеги, добрый день

Думал-думал и решил обратиться за помощью к вам)))

 

Итак, есть вопрос следующего содержания:

Есть два пункта в договоре:
1. В случае досрочного прекращения настоящего договора по вине или инициативе Арендатора, Обеспечительный взнос (ОВ) зачету в счет Арендной платы (АП) и возврату Арендатору не подлежит. В иных случаях досрочного прекращения настоящего договора Арендодатель-1 по своему усмотрению засчитывает Обеспечительный взнос в счет Арендной платы и/или осуществляет его возврат Арендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты досрочного прекращения настоящего договора, за вычетом сумм имеющейся задолженности Арендатора и возмещения сумм причиненного ущерба, если таковой был нанесен.

2. Стороны имеют право досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив другую Сторону не менее, чем за 5 (пять) месяцев до даты предстоящего расторжения. В случае такого досрочного расторжения настоящего договора Арендатор выплачивает платежи, подлежащие уплате, до даты фактического освобождения и сдачи Помещения Арендодателям. Обеспечительный взнос в случае такого досрочного расторжения настоящего договора Арендодатель-1 по своему усмотрению засчитывает в счет арендной платы и/или осуществляет его возврат Арендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты досрочного прекращения настоящего договора, за вычетом сумм имеющейся задолженности Арендатора и возмещения сумм причиненного Арендодателям ущерба, если таковой был нанесен.

Казалось бы, и тот и тот в отдельности ясны и понятны.
Но если читать вместе, то есть противоречие в понимании возврата ОВ

Исходя из понимания п. 1 -ОВ в случае инициативы арендатора расторгнуть ДА возврату не подлежит

Исходя из понимания п. 2 ОВ в случае инициативы любой стороны идет только на два направления:
1.-Возврат
2.Зачет в счет имеющихся задолжностей по АП или вреду.

Так как все же можно однозначно решить судьбу ОВ при расторжении ДА по инициативе арендатора??

Каковы ваши мнения?

комментарий к статьям 381.1–381.2 новой редакции ГК

Продолжаю выкладывать отдельные блоки комментария к нормам ГК об обязательствах и договорах. На этот раз речь идет о нормах, посвященных такому способу обеспечения как обеспечительный платеж. Данный текст не является окончательным и еще будет дорабатываться. Буду благодарен за любые замечания и предложения.

 

Статья 381. 1. Обеспечительный платеж

 

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

 

Комментарий:

1.                 Статья 381.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2015 года, вводит регулирование такого известного практике способа обеспечения как обеспечительный платеж.  В реальной договорной практике такие условия нередко обозначают также как гарантийный платеж (депозит), страховой депозит или обеспечительный депозит.

1.1.              Обеспечительный платеж, как его урегулировал ГК, следует отличать от условия договора, которое стороны иногда называют также обеспечительным платежом, но которое, по сути, является условием о задатке. Возникновение практики обозначения задатка в качестве обеспечительного платежа было вызвано желанием сторон обойти признанный в практике ВАС запрет на включение задатка в предварительный договор (см. комментарий к ст.380 ГК). В свете того, что ГК с 1 июня 2015 года прямо признал возможность включения задатка в предварительный договор (п.4 ст.380 ГК), а также ради избежания путаницы, которая неизбежно возникает в связи с тем, что законодатель термин «обеспечительный платеж» присвоил совсем иному способу обеспечения, использование вместо понятия «задаток» эвфемизма «обеспечительный платеж» нецелесообразно.

1.2.             Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение возможных в будущем, но не предопределенных своих денежных обязательств перед кредитором вносит ему вперед некую сумму на своего рода «депозит», сумма которого (или часть суммы которого) может быть кредитором зачтена к сумме возникшего у лица, внесшего такой платеж, денежного обязательства (если таковое, действительно, возникнет). Такие денежные платежи часто вносятся при получении вещей в прокат (при этом нередко ошибочно называются залогом) и нацелены на обеспечение возможных требований прокатной конторы о погашении ущерба в случае порчи или гибели объекта проката. В аренде недвижимости такого рода «депозиты» покрывают возможный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Чаще всего требованиями, ради гарантирования которых вносятся такие «депозиты», являются требования о возмещении убытков или неустойки. Но потенциал такой конструкции достаточно широк. Так, например, в финансовых сделках деривативного типа подобного рода «депозиты» могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если оные в результате колебания цены базового актива будут причитаться с внесшей такой «депозит» стороны.

1.3.             При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК). Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.

При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.

1.4.             Стороны могут договориться о восполняемом характере обеспечительного платежа. В последнем случае, если в ходе исполнения договора возникло обеспечиваемое денежное обязательство, и кредитор воспользовался своим правом на зачет, у него возникает право потребовать довнесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного возникновения соответствующих обязательств (например, выявления нового ущерба арендованному имуществу).

1.5.              От обычного аванса обеспечительный платеж отличается тем, что он вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие денежных обязательств внесшего такой платеж лица, возникновение которых в будущем не предопределено. Вероятностный характер возникновения обеспечиваемых денежных обязательств (то есть самого основания для оплаты) препятствует  признанию таких «депозитов» классическим авансированием. Этот квалифицирующий признак обеспечительного платежа не вполне четко отражен в тексте ст. 381.1 ГК, но может быть выведен из толкования п.1 данной статьи и самой природы этого института. Во-первых, если бы речь шла о внесении обеспечительного платежа в счет уже возникших денежных обязательств (например, по оплате), то данная конструкция была бы обычным авансом и лишалась бы статуса обеспечения и не заслуживала бы указания в Главе 23 ГК, посвященной средствам обеспечения. Во-вторых, указанные в п.1 ст.381.1 ГК примеры тех обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным платежом, как раз и состоят в обязательствах, возникновение которых не предопределено (убытки, неустойка, платежи по деривативным договорам). В-третьих, в норме п.1 ст.381.1 ГК указывается на то, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Данное положение следует толковать не как устанавливающее одну из возможностей, а как указание на квалифицирующий признак обеспечительного платежа. Иначе говоря, условие договора должно квалифицироваться как обеспечительный платеж только тогда, когда этот платеж обеспечивает обязательство, которое может возникнуть в будущем.

Но при этом ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре комбинированное условие о внесении аванса, который может использоваться арендодателем одновременно и в качестве обеспечительного платежа. Например, стороны договора аренды могут согласовать внесение арендатором аванса за последний месяц аренды и установить, что данную сумму арендодатель может использовать в качестве обеспечения возможных обязательств арендатора по покрытию убытков арендодателя, связанных с причинением вреда арендованному имуществу, или неустойки, начисленной за нарушение арендатором тех или иных обязательств. В подобных случаях при возникновении соответствующих денежных обязательств арендатора в ходе исполнения договора арендодатель может зачесть сумму такого аванса в счет своих возникших требований и предъявить арендатору требование о повторном внесении аванса за последний месяц аренды.

1.6.              Обеспечительный платеж отличается от залога тем, что а) объект обеспечительного платежа однороден объекту обеспечиваемого обязательства (в обоих случаях речь идет о денежных средствах), и, соответственно, залоговый режим, предполагающий процедуру обращения взыскания на объект залога, здесь просто неприменим, б) объектом обеспечения является денежная сумма, которая переходит в «собственность» кредитора и подлежит возврату в случае невозникновения обеспеченного денежного обязательства и нереализации получаталем своего права на зачет. Обеспечительный платеж в чем-то похож на эскроу, но в отличие от последнего тут стороны обходятся без привлечения третьего лица: «депозит» передается в руки самого кредитора.

1.7.              Обеспечительный платеж следует также отличать от такого условия договора как гарантийное удержание. Последнее нередко используется в договорах купли-продажи или подряда и состоит в том, что определенная часть причитающейся продавцу (подрядчику) цены задерживается и выплачивается по окончании гарантийного срока с той целью, что, если в период гарантийного срока будут выявлены дефекты, покупатель (заказчик) сможет зачесть свои требования по возмещению расходов на устранение дефектов и иных убытков к сумме данного гарантийного удержания, с него причитающейся. В отличие от гарантийного удержания обеспечительный платеж вносится одной из сторон договора «наперед».

1.8.              Обеспечительный платеж также следует отличать от задатка. Во-первых, последний носит «обоюдоострый» характер и обеспечивает взаимные обязательства сторон (в случае нарушения договора стороной, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере). Обеспечительный платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит. Во-вторых, реализация условия о задатке означает либо присвоение всей суммы задатка, либо истребование его в двойном размере. Коррекция этой суммы возможна только по правилам ст.333 ГК. При этом в случае с обеспечительным платежом сторона, его получившая, вправе присвоить себе путем зачета только ту сумму, которая соответствует реальному размеру возникшего денежного обязательства другой стороны. В-третьих, задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным (см. комментарий к ст.380 ГК). Использование же зачета в отношении обеспечительного платежа вполне может сочетаться с сохранением договора в силе.

1.9.              Если обеспечительный платеж был внесен арендатором, а впоследствии арендодатель отчуждает объект аренды и договор аренды сохраняется и связывает нового собственника по правилам п. 1 ст.617 ГК, к новому собственнику переходит и обязательство по возврату обеспечительного платежа по окончании согласованного арендатором в договоре с прежним собственником срока его «удержания», и право зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа. Положение арендатора не должно ухудшится или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю. Данное обстоятельство должно учитываться сторонами договора об отчуждении объекта аренды в цене такого договора.

 

2.                 Согласно п.2 ст.381 ГК если обеспеченное денежное обязательство возникло, но до реализации зачета прекращено (например, путем добровольного погашения должником возникшего денежного обязательства), а также если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не возникло обеспечиваемое денежное обязательство и не реализовано право на зачет, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату.

 

3.                 Пункт 3 предусматривает и без того очевидную возможность согласовать в договоре условие о коррекции размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора. Стороны могут указать, что при наступлении определенных обстоятельств лицо, внесшее такой платеж, обязано уплатить дополнительную сумму, увеличив размер «зарезервированного» у другой стороны обеспечительного платежа, либо лицо, получившее такой платеж, обязано вернуть его часть, уменьшив соответствующий размер обеспечительного платежа. Таким образом, размер «зарезервированного» у одной из сторон обеспечительного платежа может быть плавающим и регулярно корректироваться. Такая возможность может быть особенно востребованной применительно к финансовым сделкам деривативного типа.

 

4.                 Пункт 4 ст.381.1 ГК содержит правило о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты по ст.317.1 ГК по общему правилу не начисляются, но сторонам не запрещается согласовать в договоре иное. Предполагается, что стороны учитывают период пользование деньгами, полученными в качестве обеспечительного платежа, в цене договора. В то же время стороны, как правило, не могут учесть в цене сверхнормативное использование этой суммы в случае уклонения получателя такого платежа от его возврата при возникновении обязательства вернуть платеж (например, при истечении срока действия договора и невозникновении оснований для зачета). Поэтому представляется, что проценты по ст.317.1 ГК наряду с процентами годовыми по ст.395 ГК должны начисляться на сумму обеспечительного платежа с момента просрочки в его возврате.

 

 

Статья 381.2. Применение правил об обеспечительном платеже

 

Правила об обеспечительном платеже (статья 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

 

Комментарий:

 

Согласно ст.381.2 ГК правила об обеспечительном платеже подлежат применению к аналогичным условиям договора, единственной особенностью которых является то, что предмет обеспечиваемого будущего обязательства состоит не в уплате денег, а в передаче вещей определенных родовыми признаками или ценных бумаг. При этом важно понимать, что в такого рода случаях, когда объектом обеспечительного платежа являются ценные бумаги или родовые вещи, обеспечиваемое обязательство должно иметь однородный предмет. Иначе говоря, в обеспечение обязательства по передаче определенного вида акций определенной компании, которое может возникнуть у одной из сторон в будущем, в договоре может быть согласована передача потенциальному кредитору по такому обязательству определенного количества однородных акций в качестве обеспечительного «платежа».

Если ценные бумаги или родовые вещи передаются кредитору в обеспечение будущего денежного обязательства, имеет место залог или в той степени, в которой закон допускает такого рода конструкцию, – обеспечительная передача права собственности.

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды

Здравствуйте Семен!
В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, включая обязательство, которое возникнет в будущем, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в установленный договором срок обстоятельств, предусмотренных договором, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, обеспечительный платеж (взнос) может быть удержан собственником только в том случае, если из договора однозначно следует, что он является мерой ответственности (штрафом), и определены случаи, когда такой штраф применяется.
Если договором не установлены обстоятельства, при наступлении или ненаступлении к определенному сроку которых следует удержание обеспечительного взноса, то такая мера ответственности применению не подлежит. В этой ситуации обеспечительный взнос подлежит возврату внесшему его лицу. Неисполнение указанной обязанности является основанием для предъявления собственнику иска о взыскании обеспечительного взноса в качестве неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).
В Постановлении ФАС Московского округа от 05.08.2014 N Ф05-8217/2014 по делу N А40-156127/13-128-1383 суд установил, что соглашение о намерениях не содержит условия о том, что внесенный арендатором обеспечительный взнос является мерой ответственности (штрафом) в том случае, если договор прекратил свое действие по вине арендатора. Суд посчитал, что после прекращения соглашения о намерениях по взаимному согласию сторон основания к удержанию перечисленной арендатором суммы обеспечительного взноса у собственника помещений отсутствуют.
В Определении Верховного Суда РФ от 30.05.2016 N 304-ЭС16-5911 по делу N А45-4670/2015 суд установил, что неподписание в согласованный срок основного договора аренды свидетельствует о прекращении обязательств сторон по соглашению о намерениях. Суд посчитал обоснованным взыскание неосновательного обогащения в сумме обеспечительного платежа.
Таким образом, обеспечительный платеж (взнос) не может быть удержан собственником, если из соглашения о намерениях ясно не следует, что он является мерой ответственности (штрафом), а также не установлены случаи, когда такой штраф применяется.

Залог

Залог

Залог . В Дату вступления в силу [СТОРОНА B] должна уплатить [СТОРОНА A] гарантийный депозит в размере [СУММА БЕЗОПАСНОГО ДЕПОЗИТА] («Гарантийный депозит»).

Использование депозита . [СТОРОНА A] может применить любой Залог для исправления невыполнения или нарушения [СТОРОНОЙ B] данного соглашения или для покрытия эксплуатационных или эксплуатационных расходов, которые [СТОРОНА B] в противном случае должна была бы оплатить.

Возврат депозита . В течение [пяти] дней после расторжения или истечения срока действия настоящего соглашения, если [СТОРОНА B] своевременно освободила Помещение, [СТОРОНА A] должна вернуть [СТОРОНА B] любой оставшийся остаток Гарантийного депозита.

Восстановление вложенных средств . По запросу [СТОРОНА A] [СТОРОНА B] должна восстановить любую часть Гарантийного депозита, которую [СТОРОНА A] использовала для покрытия неисполнения обязательств, нарушения или расходов в соответствии с данным разделом.

Передача помещения

Право перечисления залога с помещением .Если [СТОРОНА A] продает или иным образом передает свою долю в Помещении, [СТОРОНА A] может передать Гарантийный депозит покупателю или получателю.

Отсутствие дополнительной ответственности . Если [СТОРОНА A] переводит гарантийный депозит согласно этому пункту [ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ],

[СТОРОНА A] будет освобождена от всех обязательств перед [СТОРОНА B] за возврат гарантийного депозита, а

[СТОРОНА B] может рассчитывать только на покупателя или получателя для возврата Залога.

Залог

Залог . В Дату вступления в силу [СТОРОНА B] должна уплатить [СТОРОНА A] гарантийный депозит в размере [СУММА БЕЗОПАСНОГО ДЕПОЗИТА] («Гарантийный депозит»).

Использование депозита . [СТОРОНА A] может применить любой Залог для исправления невыполнения или нарушения [СТОРОНОЙ B] данного соглашения или для покрытия эксплуатационных или эксплуатационных расходов, которые [СТОРОНА B] в противном случае должна была бы оплатить.

Возврат депозита . В течение [пяти] дней после расторжения или истечения срока действия настоящего соглашения, если [СТОРОНА B] своевременно освободила Помещение, [СТОРОНА A] должна вернуть [СТОРОНА B] любой оставшийся остаток Гарантийного депозита.

Восстановление вложенных средств . По запросу [СТОРОНА A] [СТОРОНА B] должна восстановить любую часть Гарантийного депозита, которую [СТОРОНА A] использовала для покрытия неисполнения обязательств, нарушения или расходов в соответствии с данным разделом.

Передача помещения

Право перечисления залога с помещением .Если [СТОРОНА A] продает или иным образом передает свою долю в Помещении, [СТОРОНА A] может передать Гарантийный депозит покупателю или получателю.

Отсутствие дополнительной ответственности . Если [СТОРОНА A] переводит гарантийный депозит согласно этому пункту [ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ],

[СТОРОНА A] будет освобождена от всех обязательств перед [СТОРОНА B] за возврат гарантийного депозита, а

[СТОРОНА B] может рассчитывать только на покупателя или получателя для возврата Залога.

Что такое Закон о прекращении действия договора оферты?

Закон о прекращении действия договора оферты означает прекращение действия оферты до того, как другая сторона получит возможность принять или отклонить ее. 4 мин. Чтения

1. Прекращение действия предложения в договорах
2. Как работает прекращение действия предложения?
3. Безотзывные оферты
4. Прекращение действия офертанта и оферента
5. Прекращение действия по закону

Закон о прекращении действия договора оферты - это когда оферта прекращается до того, как другая сторона имеет возможность принять или отклонить ее.Это так называемое «прекращение действия предложения», и это может произойти по ряду причин.

Когда вы говорите о контрактах, для формирования действующего контракта должно быть предложение одной стороны и принятие другой стороной. Сторона, которая делает предложение, называется оферентом, а сторона, которая принимает предложение, называется адресатом оферты. Обычный процесс - это когда оферент делает предложение с указанными условиями контракта. После того как адресат оферты ознакомится с условиями, он или она обычно отвечает, принимая предложение или отклоняя их.Если он или она принимает условия, оферент должен выполнить.

Прекращение действия оферты в договорах

Прекращение действия предложения - это не то же самое, что прекращение действия контракта. В случае расторжения оферты договор не был полностью оформлен. Прекращение действия предложения прекращает право оферента на исполнение. Прекращение действия предложения может быть прекращено только до его принятия адресатом оферты. Это может произойти в результате одного из действий партии или действия закона.

Как работает прекращение действия предложения?

Существуют различные способы прекращения действия предложения:

• Со стороны оферента
• Получателем оферты
• По обстоятельствам

Отклонение происходит, когда адресат оферты ясно сообщает оференту о своем намерении отклонить оферту.Отклонение эффективно, когда адресат узнает об упомянутом отказе. Это отличается от того, когда адресат запрашивает дополнительную информацию, но не делает встречное предложение.

Другой способ прекращения действия предложения - это по прошествии времени. У получателей оферты обычно есть разумный период времени, чтобы ответить, как только они узнают о предложении. Сроки могут варьироваться в зависимости от предмета контракта, а также любых предыдущих сделок между вовлеченными сторонами.

Нетрудоспособность, недееспособность или смерть могут привести к прекращению действия предложения, если оферент получит травму или умрет до того, как адресат оферты примет предложение.У адресата оферты есть возможность приобрести право отзыва, которая называется опционным контрактом и сохраняет предложение на столе в течение указанного периода времени, даже если оферент скончался или стал недееспособным.

Условное принятие является встречным предложением. Это когда адресат принимает, но с дополнительными условиями. «Я приму это предложение, если вы добавите что-нибудь еще». Это переопределяет исходные условия, добавляя новые условия, что делает его встречным предложением.

Незаконность может привести к прекращению действия предложения в ситуациях, когда предмет исполнения контракта внезапно становится незаконным после продления предложения. Это приведет к прекращению действия предложения, и адресат оферты не сможет принять его юридически.

Безотзывные предложения

Существуют определенные сценарии, когда предложение не может быть отозвано. Оферта может быть безотзывной в течение разумного периода времени, если адресат оферты полагается на свой ущерб на удерживаемую оферту, и для оферента разумно и предсказуемо, что адресат оферты будет полагаться на это.Примером является случай, когда генеральный подрядчик полагается на предложение субподрядчика, чтобы определить свои общие затраты на выполнение работы. И, если адресат оферты предоставил рассмотрение в обмен на обещание, что оферта останется открытой, так и должно быть.

Расторжение оферты и оферент

Оферент может сообщить о прекращении оферты прямо или косвенно. Косвенные методы включают в себя уведомление третьей стороной адресата оферты об отмене предложения. Если это косвенное общение, оно должно быть кем-то надежным и разумным.Предложения, сделанные посредством публикации, также могут быть отозваны посредством публикации. В этом сценарии отзыв вступает в силу после публикации, а не после получения уведомления адресатом оферты. Прекращение действия адресатом оферты является встречным предложением, когда адресат оферты пытается добавить или изменить условия исходного предложения. Это не только отказ от первоначального предложения, но и новое предложение первоначальным адресатом.

Прекращение действия по закону

При отсутствии опционного контракта предложение прекращается смертью или недееспособностью любой из сторон до ее принятия.Это также не нужно сообщать другой стороне. Смерть и недееспособность не отменяют безотзывные предложения. Если законы изменятся до принятия предложения, закон прекратит действие предложения, поскольку он станет недействительным контрактом. В случае уничтожения предмета предложения до акцепта это также означает прекращение действия предложения.

Если вам нужна помощь с прекращением действия закона о договоре оферты, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Гарвардское право и Йельское право, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Расторжение договоров

Первое, что нужно сказать, это то, что в транзакциях B2B, если вы подписываете контракт, который не дает ни одной из сторон права расторгнуть его, если что-то пойдет не так, тогда у вас нет автоматического права на его прекращение, даже если, например , вам не платят или если заказанные вами товары или услуги не были доставлены.

Если вы потребитель, то существуют различные законы и постановления, позволяющие расторгнуть договор, но они не рассматриваются в этой статье.

При правильных обстоятельствах, если вы можете показать, что другая сторона своими действиями не выполнила свои обязательства, вы можете утверждать, что своими действиями (или, что более вероятно, бездействием) он «отказался» от контракта. Но слова «отказ» должно быть достаточно, чтобы предупредить вас о том, что вы попадаете на законную территорию в этих обстоятельствах, а это может означать затраты и неопределенность.

Добровольное расторжение

Прежде чем рассматривать расторжение договора, если что-то пошло не так, вы можете захотеть получить право расторгнуть договор по другим причинам. Если вы предоставляете ИТ-услуги клиенту на регулярной, но не очень прибыльной основе, и кто-то предлагает вам более прибыльную работу, вы можете расторгнуть первый контракт, поэтому имеет смысл установить период уведомления.

Если, с другой стороны, ваш клиент желает завершить договор, вы можете попросить уведомить вас о времени, чтобы найти другой бизнес.Это должно быть отражено в ваших деловых условиях.

Какие условия прекращения действия покрывают

Если вы продаете или покупаете, убедитесь, что у вас есть право расторгнуть договор, если что-то пойдет не так. Оговорка о простом прекращении обычно охватывает следующее:

Оговорка обычно составляется на взаимной основе, так что любая из сторон может завершить контракт, если произойдет одно из упомянутых событий. Кроме того, формулировка должна позволять стороне принимать решение о расторжении договора.

Если ваш клиент опаздывает с оплатой на неделю, вы можете иметь право расторгнуть договор, но вряд ли вы захотите сделать это, не предоставив ему больше времени. Иногда формулировка касается этого, позволяя направить уведомление с просьбой исправить ошибку, и только если виновная сторона не справится с проблемой, другая сторона сможет расторгнуть договор.

Материальный разрыв

Иногда в контракте говорится, что сторона может расторгнуть договор за « существенное нарушение ».Цель состоит в том, чтобы помешать одной стороне положить конец этому по какой-то тривиальной причине, но проблема может возникнуть с такого рода формулировками, если есть спор о том, является ли нарушение `` существенным '', поэтому лучше избегать такого рода формулировок если вы не обсудили это с юристом.

Пример положений о прекращении действия

Объединив эти элементы, можно получить типичное условие о прекращении действия:

« 1. Настоящий контракт заключается на начальный период в 12 месяцев с даты начала.Любая из сторон будет иметь право расторгнуть договор, направив другой стороне письменное уведомление не менее чем за 30 дней об истечении срока действия в конце начального периода или в любое время после этого.

2. Любая из сторон может расторгнуть настоящий договор путем письменного уведомления другой стороны в любое время, если эта другая сторона:

(a) совершает нарушение настоящего контракта, и в случае нарушения, которое можно исправить, он не может устранить нарушение в течение 14 дней после того, как от него потребуют сделать это в письменной форме; или
(b) становится неплатежеспособным, или назначен ликвидатор, управляющий, управляющий или административный управляющий .”

Слово предупреждения

Один важный момент, о котором следует помнить, если вы хотите расторгнуть договор: убедитесь, что вы строго соблюдаете формулировки соответствующих положений.

В контрактах часто есть пункт, в котором указывается, как следует направлять уведомления - например, заказной доставкой. Если это так, обязательно отправьте его заказным письмом и убедитесь, что формулировка вашего уведомления ясна и вы указываете правильную длину уведомления. Также желательно сделать ссылку на соответствующий пункт в контракте.

Например: « Я имею в виду контракт на техническое обслуживание, заключенный между мной и вашей компанией Joes Brothers Ltd. от 30 декабря 2009 года. В соответствии с пунктом 5.2 контракта я настоящим уведомляю вас о расторжении контракта 1-го числа. Июль 2010 г., ».

Так же, как большинство людей страхуют свой дом от пожара или наводнения, но лишь очень немногие когда-либо имеют претензию, стоит включить пункт о расторжении договора в ваши стандартные условия, и, если повезет, вам никогда не понадобится его использовать.