Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения: Виды разрешенного использования земель

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного производства

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного производства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного производства Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отклоняя требование о признании незаконными решений регистрирующего органа об отказе в учете изменений вида разрешенного использования земельных участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для размещения объектов несельскохозяйственного назначения — воздушного спорта», суд в порядке пунктов 1, 2 статьи 77, пункта 1 статьи 79 ЗК РФ, Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2013 года, утвержденного Президиумом ВС РФ 04. 06.2014, установил, что спорные земельные участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, что подтверждается постановлением уполномоченного органа субъекта РФ, а также правилами землепользования и застройки территории, при этом для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены, запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.18 «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 39. 18 ЗК РФ и принимая во внимание, что цель требований — получение по заявлению в аренду без торгов земельного участка, категория «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», арбитражные суды правомерно отказали в признании незаконным бездействия администрации, недействительным договора аренды земельного участка и обязании возвратить участок заявителю, поскольку спорный участок предоставлен в аренду соответчику на основании договора аренды по итогам торгов, заявку на участие в которых (будучи осведомленным), предприниматель не подавал, в торгах не участвовал, настаивая на получении спорного объекта по заявлению, направленному в администрацию более четырех лет назад; таким образом, избранный заявителем способ защиты не приведет к восстановлению прав.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного производства Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
(«Проспект», 2020)Без приемлемого разрешенного использования застройка земельного участка считается нелегитимной и влечет квалификацию построенного объекта в качестве самовольной постройки. К примеру, если вид разрешенного использования земельного участка допускает ведение сельскохозяйственного производства, то на нем не допускается возведение и эксплуатация жилого многоквартирного дома или, допустим, объекта недвижимости промышленного или торгового назначения. Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Нормативные акты: Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного производства «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)При проведении основной экспертизы по установлению рыночной стоимости изымаемых для государственных нужд двух спорных земельных участков площадью 6508 кв. м, 23 469 кв. м, расположенных в Раменском районе Московской области, экспертами были использованы объекты-аналоги — земельные участки площадью 156 000 кв. м, 223 000 кв. м, 91 000 кв. м, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющие вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», находящиеся в Раменском районе Московской области, на удаленности 26, 50 и 29 км от МКАД, предложенные к продаже по состоянию на март 2017 года.

На землях сельскохозяйственного назначения НЕЛЬЗЯ возводить объекты капитального строительства

Управление Россельхознадзора по Челябинской области обращается к собственникам, владельцам, пользователям, арендаторам земельных участков сельскохозяйственного назначения с напоминаем о необходимости соблюдать установленные требования Земельного кодекса Российской Федерации и иных нормативных и правовых актов при возведении зданий, сооружений на землях сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Часть 4 ст. 78 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 указанного кодекса).
Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.
Перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Таким образом какое-либо строительство на сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения запрещено.
За допущенное нарушение на собственника, арендатора и иных лиц, допустивших нарушение, ляжет обязанность устранить нарушение путем проведения рекультивации нарушенного земельного участка и возместить причинённый вред почвам и землям сельскохозяйственного назначения.

МФЦ г. Вологда | Вологодский Росреестр разъяснил как изменить вид разрешенного использования земельного участка

ВОЛОГОДСКИЙ РОСРЕЕСТР РАЗЪЯСНИЛ КАК ИЗМЕНИТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

20.03.2020

Согласно действующему законодательству правообладатели обязаны использовать принадлежащие им земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Вологодской области Стрекалова Людмила Николаевна рассказывает: «Для начала необходимо остановиться на том, что представляет собой разрешенное использование. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости и устанавливает цели, в соответствии с которыми можно использовать участок (например, садоводство, индивидуальное жилищное строительство и др.).

Разрешенное использование земельных участков определяется в процессе предоставления их в собственность или пользование и фиксируется в правоустанавливающих документах, а также вносится в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

При этом, фактическое использование земельного участка должно соответствовать его разрешенному использованию, то есть земельный участок может быть использован собственниками земельных участков и землепользователями только в соответствии с установленным назначением. Использование земельного участка в целях, которые не предусмотрены разрешенным использованием, запрещается»

В связи с этим, в некоторых ситуациях у правообладателей возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором имеются в правоустанавливающих документах и ЕГРН, в связи с изменением фактического использования такого участка.

Людмила Николаевна поясняет: «Процедура изменения разрешенного использования земельных участков определена положениями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно нормам действующего законодательства разрешенное использование земельных участков определяется градостроительными регламентами территориальных зон, которые устанавливаются Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

В связи с этим, любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны выбирается правообладателями земельных участков самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Это означает, что по общему правилу при наличии на территории соответствующего муниципального образования Правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования, из предусмотренных Правилами для территориальной зоны, в которой расположен участок».

Узнать к какой территориальной зоне относится земельный участок можно в органе местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен такой участок.

При этом, поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета, следовательно, после получения сведений о территориальной зоне, в которой расположен участок, и видах разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом данной зоны, правообладателю необходимо обратиться с заявлением в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка.

Кадастровый учет в связи с изменением разрешенного использования земельного участка осуществляется в этом случае на основании заявления и необходимых для осуществления такого учета документов.

Заявление о кадастровом учете может быть представлено через многофункциональный центр правообладателем земельного участка или его представителем лично либо направляется в орган регистрации прав посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи заявителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке). В случае личного обращения необходимо представить документ, удостоверяющий личность, а представителю правообладателя также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Кроме того, следует отметить, что в силу положений градостроительного законодательства градостроительные регламенты не устанавливаются, например, для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Использование таких земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами.

В связи с этим обращаем внимание, что действующее законодательство не предусматривает возможность изменения вида разрешенного использования  сельскохозяйственных угодий на цели, не связанные с сельскохозяйственным производством, без перевода этих земель в другую категорию (например, населенных пунктов).

 

 

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

По министерствам и ведомствам — Правительство России

Распоряжение от 23 июня 2018 года №1261-р. Для устранения существующей неопределённости в правовом регулировании вопросов определения видов разрешённого использования земельных участков Земельный кодекс предлагается дополнить главой, регулирующей на системной и комплексной основе вопросы установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков.

Документ

• Распоряжение от 23 июня 2018 года №1261-р

Проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешённого использования земельных участков)» (далее – законопроект) внесён Минэкономразвития России.

В настоящее время существует неопределённость в правовом регулировании целого ряда вопросов, касающихся установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков.

Цель законопроекта – установить единообразный порядок определения видов разрешённого использования земельных участков, сократить количество споров в связи с противоречиями, возникающими при определении видов разрешённого использования земельных участков, при их предоставлении и образовании.

Законопроектом предлагается дополнить Земельный кодекс главой, регулирующей на системной и комплексной основе вопросы установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков.

В частности, предусматривается определение понятия «разрешённое использование земельного участка», его видов (основной, вспомогательный, условно разрешённый).

Предлагается установить случаи, в которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов их разрешённого использования, а также случаи, в которых использование земельных участков допускается только в соответствии с видами разрешённого использования, предусмотренными документацией по планировке территории в целях её комплексного и устойчивого развития, размещения объектов федерального, регионального или местного значения.

Предусматривается, что установление и изменение видов разрешённого использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями, осуществляется в порядке, установленном законом субъекта Федерации, с учётом ограничений, предусмотренных Земельным кодексом в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Это позволит устранить правовой пробел в регулировании вопросов установления и изменения видов разрешённого использования таких земельных участков.

В целях предотвращения злоупотреблений при использовании земельных участков законопроектом предлагается установить запрет для арендаторов и землепользователей на изменение видов разрешённого использования земельных участков, за исключением случаев, когда они являются собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости либо государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.

Также предлагается установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешённого использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Кроме того, по результатам анализа правоприменительной практики предлагается уточнить отдельные положения Земельного кодекса и других федеральных законов, касающиеся образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Устанавливается возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству. При этом в целях недопущения злоупотребления этим правом и исключения застройки земель сельскохозяйственного назначения предусматривается ряд ограничений. А именно вводится запрет образования земельного участка под таким домом и его перепродажи.

Действие норм о выкупе и заключении новых договоров аренды земельных участков, используемых для сельскохозяйственного производства, распространяется на земельные участки, образованные из этих земельных участков, в целях защиты прав и законных интересов их арендаторов.

Устанавливается возможность выкупа гражданами земельных участков, арендуемых для личного подсобного хозяйства, ведения садоводства и огородничества, при условии их надлежащего использования в течение определённого срока.

Предусматривается право арендаторов зданий и сооружений приобрести без торгов на праве аренды земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения.

Вводятся нормы, направленные на исключение злоупотреблений при проведении аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды и предусматривающие недопущение затягивания сроков проведения аукционов и ограничение участия в них недобросовестных участников.

Регулируются вопросы приобретения прав на земельные участки, расположенные в границах полосы отвода железных дорог и предоставленные в аренду ОАО «Российские железные дороги», собственниками объектов недвижимости, находящихся на таких земельных участках.

Законопроект рассмотрен и одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 21 июня 2018 года.

Запрет на использование земельных участков из земель сельхозназначения, расположенных на расстоянии не менее 30 км.

от границ сельских населенных пунктов

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации, далее — ЗК РФ).

В соответствии с  пунктом 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

При этом пунктом 4 указанной статьи предусмотрен запрет на  использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, за исключением случаев размещения линейных объектов в соответствии с пунктом 2 указанной статьи.

В развитие положений указанных норм закона приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, которым в том числе предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного использования с  кодами 1.1-1.20. При этом земельные участки с указанными кодами не предусматривают возможность размещения садовых и  жилых домов.

Проверка допустимости размещения объекта индивидуального строительства или садового дома на земельном участке из категории «земли сельскохозяйственного назначения» проводится уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, в том числе и по вопросу размещения объекта индивидуального строительства или садового дома на земельном участке из категории «земли сельскохозяйственного назначения» и вид  разрешенного использования для дачного строительства (садоводства) в пределах тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, а также за пределами установленного ограничения.

 

Заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения  и ипотеки Мария Коломиец

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Действующее градостроительное законодательство выделяет следующие виды разрешенного использования: основные виды использования, условно разрешенные и вспомогательные. Вспомогательные виды разрешенного использования возможны только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

 Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

 Изменение одного вида разрешенного использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменить один вид разрешенного использования на другой допускается в случае, если Правилами землепользования и застройки муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению вид разрешенного использования предусмотрен.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Для получения информации о возможных основных и вспомогательных видах разрешенного использования конкретного земельного участка правообладателю рекомендуется обратиться в орган местного самоуправления (в г. Барнауле – Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула).

Вместе с тем, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа — города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 № 447, в случае, если правообладателями земельных участков являются государственные и муниципальные органы и организации, в целях изменения основного, вспомогательного вида разрешенного использования требуется издание акта администрации г. Барнаула.

Обращаем внимание, что правообладатель не может самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка, если он расположен на сельскохозяйственных угодьях земель сельскохозяйственного назначения. Это возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Например, установление или изменение черты населенных пунктов.

Условно разрешенный вид использования не может быть выбран правообладателем самостоятельно. Законодательством предусмотрена процедура проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. При положительном результате указанных мероприятий органом местного самоуправления издается акт  о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования  земельного участка.

PA Рекомендации по сельскохозяйственному зонированию | Блейкинг Томас

Время пришло. Вы готовы приобрести и управлять своей собственной фермой. Или, возможно, вам передается семейная ферма из многих поколений. Прежде чем приступить к делу, вам следует взглянуть сквозь призму сельскохозяйственного зонирования. Разрешают ли государственные или местные нормативные акты вообще сажать и собирать этот конкретный урожай? Действительно ли ваш сосед имеет право использовать подъездную полосу на участке вашей земли? Сможете ли вы когда-нибудь в будущем разделить ферму на части, чтобы ваши дети и их семьи могли строить и жить на них?

Группа практики недвижимости Blakinger Thomas публикует эту статью как обзор проблем, которые влияют на фермеров Центральной Пенсильвании и будущих фермеров в области сельскохозяйственного зонирования и землепользования.Ниже приведены общие вопросы, которые должен учитывать каждый фермер при покупке или наследовании фермы.

Разрешенное землепользование

Тип планируемой сельскохозяйственной операции — конкретные культуры, домашний скот и т. Д. — скорее всего, регулируется местными постановлениями или законами штата. Каждый муниципалитет в Пенсильвании наделен широкими полномочиями (хотя и с ограничениями) по регулированию разрешенного использования в районах зонирования в этом муниципалитете. Существует множество факторов, связанных с постановлениями, которые фермер должен учитывать при покупке или наследовании фермы.

По мере того, как доступность сельскохозяйственных земель в округе Ланкастер и Центральной Пенсильвании становится все более ограниченной из-за окружающей застройки и роста жилой застройки, наблюдается тенденция к уменьшению площадей ферм. Однако многим муниципалитетам округа Ланкастер в целом требуется минимум 10 акров для ведения сельскохозяйственной деятельности, такой как растениеводство или животноводство. Обзор местных постановлений поможет вам понять, насколько маленькой фермой вы могли бы управлять.

Что касается ограничений по видам сельскохозяйственных культур, сейчас в Пенсильвании очень популярна конопля.Но разрешено ли выращивание конопли в том городке, который вы ищете? Какие здания или другие сооружения, если таковые имеются, вы планируете использовать для обработки конопли?

Возможно, некоторые из операций, которые вам нужны на ферме, помимо самой сельскохозяйственной деятельности, являются «побочными делами» или, как их называют во многих местных постановлениях, «домашними занятиями» или «вторичными видами деятельности», такими как шлифование металла. , собачий питомник или магазин тканей. Если вы намереваетесь заниматься одним из этих домашних занятий, местное постановление может регулировать, какие виды несельскохозяйственного бизнеса разрешены в сельскохозяйственных зонах, может предписывать определенные правила, которые необходимо соблюдать, и может потребовать разрешения муниципалитета, прежде чем такой бизнес сможет работать.В зависимости от конкретной операции могут применяться другие государственные или местные нормативные акты, например Строительный кодекс Пенсильвании или Закон Пенсильвании о собаках. Или, возможно, местное постановление может быть оспорено как незаконное запрещение сельскохозяйственной деятельности в соответствии с законом Пенсильвании ACRE (Закон о сельском хозяйстве, сообществах и окружающей среде в сельской местности).

Права на строительство и подразделения

Еще одним важным фактором при покупке или наследовании фермы является возможность построить дополнительные жилища или разделить участки для членов семьи или других третьих лиц. Часто владельцам ферм важно иметь возможность разбивать участки на части, чтобы дети и их семьи могли строить свои семейные дома и жить как соседи. Или, возможно, вы заинтересованы в разделе части фермы и продаже ее застройщику или другому покупателю.

Местные постановления регулируют, в какой степени сельскохозяйственные участки могут быть улучшены с помощью более чем одного жилища или какие права на подразделение существуют, если таковые имеются. Как правило, права на строительство (возможность строить дополнительные жилые дома) и права на подразделения привязаны к общей площади фермы.Что касается прав на строительство, большинство поселков в округе Ланкастер разрешают один участок или дом на площади 20-50 акров, в зависимости от конкретного поселка. Для прав на подразделение большинству Городков требуется минимальный размер разделенного жилого участка, например, от одного до двух акров, и минимальный результирующий размер фермы, обычно около десяти акров. Кроме того, в некоторых поселках требуется, чтобы сельскохозяйственные угодья, на которых подразделялись или застраивались, состояли из неосновных сельскохозяйственных угодий.

Если у вас есть какой-либо интерес или намерение построить дополнительные дома или, в какой-то момент, разделить фермерскую собственность, разумно определить, что требуют постановления о зонировании конкретного городка, прежде чем принимать решение о покупке фермы.

Отзыв на Заголовок

Когда вы планируете купить ферму, вам следует обратить пристальное внимание на любые сервитуты или права, предоставленные третьим сторонам, или другие ограничения, которые могут повлиять на использование вами земли. Обзор ограничений правового титула — важный шаг, который вы должны сделать перед , идя к столу расчетов и принимая документ на ферму. Хотя технически это не считается «зонированием», сервитуты или другие препятствия на ваш титул могут быть столь же важны и могут повлиять на способность использовать вашу землю, и должны быть важным фактором, который следует учитывать при оценке того, следует ли выполнять покупка.Даже если вы наследуете ферму, вам важно знать, какие права третьих лиц связаны с этой собственностью.

По прошествии лет, десятилетий и столетий менялись формы участков, владельцев участков и развитие окружающей собственности. Возможно, пятьдесят лет назад предыдущий владелец дал (тогдашнему) соседу право построить подъездной путь вдоль западной границы фермы, на которую вы смотрите. Возможно, кто-то имеет право рубить деревья на участке леса на участке.Возможно, существует ограничение, согласно которому на территории нельзя строить птичник или свинарник. Или возможно, что у газовой компании есть сервитут, который проходит прямо через середину кукурузного поля, который компания может выкопать и получить к нему доступ в любое время.

Хотя каждый из этих примеров включает в себя или гарантирует разные уровни беспокойства, все они показывают, насколько важным шагом является проверка права собственности перед покупкой собственности. Кроме того, каждый новый владелец должен подумать о получении полиса страхования титула владельца.Blakinger Thomas с радостью предлагает эти услуги покупателям недвижимости.

Чистый и зеленый

Программы «Чистота и озеленение» в Ланкастере и прилегающих округах популярны, учитывая богатую историю региона с открытыми пространствами и сельскохозяйственными угодьями.

Закон № 319 Пенсильвании об оценке сельскохозяйственных угодий и лесных земель, также известный как Закон о чистоте и экологичности, предусматривает льготную налоговую оценку для земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, открытых пространств или лесных угодий. Вообще говоря, земля может быть включена в программу, если участок составляет не менее 10 акров или может приносить не менее 2000 долларов годового валового дохода непосредственно от сельскохозяйственной продукции, и так было в течение трех предыдущих лет.Каждый округ реализует свою собственную программу для жителей округа.

Если они зарегистрированы, землевладельцы могут видеть в среднем снижение налога на имущество на 50% или более. Однако существуют ограничения на возможность строительства или улучшения собственности. Эти ограничения конкретно прописаны в контракте, заключенном с конкретным округом. Если землевладелец нарушает эти ограничения или хочет быть исключенным из программы, он несет ответственность за уплату налогов на откат, плюс 6% процентов, за предыдущие семь лет.

Заповедник сельскохозяйственных угодий

Подобно программе «Чистота и экологичность», многие фермы относятся к государственным (например, округу) или частным охраняемым территориям. Советы по сохранению сельскохозяйственных культур покупают сервитуты у землевладельцев, и эти ограничения остаются в силе, несмотря на продажу новым владельцам. С частной стороны Lancaster Farmland Trust является примером активной некоммерческой организации, которая взаимодействует с фермерами региона с целью сохранения сельскохозяйственных угодий и сельскохозяйственных ресурсов путем покупки сервитутов.

Существуют строгие ограничения на строительство и развитие, связанные с сервитутами по сохранению. Их нарушения могут быть более серьезными, чем уплата налогов на откат, связанных с Clean and Green. Таким образом, хотя различные программы дают множество преимуществ, вы, как потенциальный покупатель, должны знать о существовании, ограничениях и ограничениях, которые могут существенно повлиять на использование вами собственности.

Если вы хотите приобрести или унаследовать ферму в Пенсильвании, группа специалистов по недвижимости Blakinger Thomas будет рада помочь вам разобраться в вопросах, обсуждаемых в этой статье.

** Это обновление предоставляется только в информационных целях и не должно рассматриваться как юридическая консультация или как создание отношений между адвокатом и клиентом, которых еще нет. **

Землепользование | Комиссия по планированию округа Йорк PA

План защиты сельскохозяйственных земель (PDF)

Этот компонент Комплексного плана округа будет анализировать определенные сельские районы в поселках с точки зрения существующей и предполагаемой застройки, крупных сельскохозяйственных участков, качества почвы, земель, прилегающих к охраняемым фермам, и использования средств защиты сельского хозяйства.

Отчеты о разрешении на строительство

Данные о разрешениях на строительство собираются ежегодно для разрешений на недавно построенные здания. Отчеты отформатированы так, чтобы отображать данные по годам, типу здания, типу жилого дома и / или муниципалитету. Данные о разрешении на строительство, представленные на этом сайте, могут быть неполными. Большинство муниципалитетов представляют данные о разрешениях на строительство для отчетов округа, однако муниципалитеты не обязаны предоставлять эти данные округу, и поэтому отчеты могут не отражать информацию для округа в целом.

Интегрированная блок-схема водных ресурсов

Этот инструмент обеспечивает веб-подход к работе с блок-схемой интегрированных водных ресурсов. Это можно использовать с любыми проектами, чтобы показать, какие проблемы, связанные с водой, могут быть решены в процессе.

Статус муниципального плана (PDF)

Просмотр статуса распоряжений и плановых документов по муниципалитету.

План открытого пространства и зеленых насаждений (PDF)

План представляет собой «зеленый цвет» для развития сети зеленых насаждений в масштабе штата, которыми смогут пользоваться нынешнее и будущие поколения. Реагируя на требования штата, План открытых пространств и зеленых насаждений округа Йорк рассматривает способы, с помощью которых округ может создавать зеленые дорожки и защищать открытые пространства и природные ресурсы.

Блок-схема процесса проверки плана (PDF)

Эта блок-схема дает общее представление о процессе рассмотрения плана территориального деления и застройки в округе Йорк.

Инструменты планирования и реализации (PDF)

Этот отчет был составлен сотрудниками Комиссии по планированию округа Йорк, чтобы сообщить местным органам власти о различных существующих инструментах, доступных для планирования и управления ростом в их сообществах.

Защита окружающей среды округа Йорк (PDF)

Комиссия по планированию графства Йорк занялась проблемой сокращения сельскохозяйственных угодий в 1975 году после особенно сильного скачка роста в графстве в начале 1970-х годов.Сотрудники исследовали эту проблему в качестве основы для публикации под названием «Сохранение сельскохозяйственных земель, актуальное исследование для округа Йорк», которая была опубликована в июне 1975 года. Результаты показали, что основной угрозой для сельскохозяйственных угодий в округе была и остается не погода. это связано с ухудшением качества почвы, а скорее с разделением действующих ферм на более мелкие участки с целью создания жилых комплексов.

Постановление о субподразделении и земельном развитии (PDF)

Постановление, устанавливающее правила, Постановление и стандарты, регулирующие разделение и застройку земель в графстве Йорк, штат Пенсильвания, в соответствии с полномочиями, предоставленными Кодексом планирования муниципалитетов Пенсильвании (Закон 247), принятым и измененным, устанавливающий процедуры, которые должны быть затем Комиссия по планированию округа Йорк применяет и применяет эти правила, постановления и стандарты и устанавливает штрафы за их нарушение.

Отчеты о деятельности подразделений

Просмотрите Комиссию по планированию округа Йорк, которая составляет годовые отчеты о деятельности по территориальному развитию и развитию территорий.

ДА 2040 (PDF)

Цель исследования YES 2040 состоит в том, чтобы изучить влияние существующих и альтернативных моделей роста и использовать эту информацию для принятия решений в области планирования, политики и инвестиций в будущем.

Классификация зонирования | Харфорд Каунти, Мэриленд

AG — Сельское хозяйство
Целью этого района является обеспечение непрерывной сельскохозяйственной деятельности, сохранение сельскохозяйственных земель и подтверждение использования сельскохозяйственных угодий, деятельности и операций на сельскохозяйственных зонированных территориях. Дальнейшая цель этого района — поддерживать и развивать сельский характер этой земли, а также способствовать продолжению и жизнеспособности земледелия и сельскохозяйственного использования.

RR — Жилой район в сельской местности
Этот район предназначен для признания и защиты существующих концентраций жилой застройки, предоставления ограниченных возможностей для использования в жилых помещениях с низкой плотностью застройки, не противоречащих сельскохозяйственной деятельности, защиты открытого характера земли и ограничения частичной застройки территорий где общественные услуги не ожидаются разумно.

Примечание. Владельцы собственности, требующие переназначения собственности с AG на RR, будут подчиняться требованиям TDR в Кодексе зонирования округа Харфорд согласно законопроекту Совета 08-44 с поправками.

R1, R2, R3, AND R4 — Городские жилые районы
Эти районы предназначены для удовлетворения потребностей городского жилья, обеспечивая широкий диапазон плотности и типов зданий, где есть общественная вода и канализация. Обычная застройка с открытым пространством (COS) и плановая застройка (PRD) разрешены там, где предусмотрено или сохранено открытое пространство и экологические особенности.

Зонирование R1 обычно позволяет создавать дома на одну семью на участках площадью 15 000 20 000 квадратных футов.Зонирование R2 позволяет размещать дома на одну семью на участках площадью 7 500 10 000 квадратных футов и может разрешать строительство таунхаусов в 4-х блочных зданиях. Зонирование R3 и R4 позволяет создавать дома для одной семьи на участках площадью 5 0007 500 квадратных футов, таунхаусы, а также кондоминиумы и апартаменты с садом, с более высокой плотностью в районе R4.

Примечание: размеры участков и типы жилья могут быть изменены для участков, включающих большие территории района природных ресурсов.

RO — Жилой офис
Этот район предназначен для обеспечения переоборудования жилых построек для других целей и строительства небольших торговых, служебных и офисных зданий в преимущественно жилых районах на участках, которые из-за прилегающей коммерческой деятельности имеют интенсивный коммерческий транспорт. или другие подобные факторы, могут больше не подходить только для тех видов использования, которые разрешены в жилых районах. Правила гарантируют, что здания и способы их использования будут совместимы, обеспечивают переход и находятся в гармонии с нынешним или предполагаемым использованием близлежащей жилой собственности.

VR — Деревенский жилой район
Этот район предназначен для сохранения и улучшения характера и функции существующих сельских поселений. Этот район позволяет использовать небольшие участки в жилых помещениях, а также использовать в определенных целях для бизнеса. Исследование сельской деревни используется в качестве руководства для достижения архитектурной совместимости.

Примечание. Владельцы собственности, требующие переназначения собственности с AG на VR, будут подчиняться требованиям TDR в Кодексе зонирования округа Харфорд согласно законопроекту Совета 08-44 с поправками

VB — Village Business District
Этот округ предназначен для предоставления бизнес-услуги в сельской местности, а также для сохранения и улучшения характера и функций давно существующих сельских поселений. Этот район дополняет VR, предлагая сочетание коммерческого и жилого использования в соответствующем масштабе.Исследование сельской деревни используется в качестве руководства для достижения архитектурной совместимости.

B1, B2 и B3 — Деловой район
Районы B1, B2 и B3 предназначены для предоставления достаточных и удобных мест для деловых целей, которые служат потребностям местных кварталов и сообществ, а также путешествующих людей.

B1, Деловой район, предназначен для предоставления ограниченных торговых и сервисных объектов, удобных для жилых кварталов. Использование ограничивается в основном товарами повседневного спроса и услугами, удовлетворяющими домашние и личные потребности жителей прилегающих жилых кварталов.Стандарты совместимы с жилыми районами с низкой плотностью застройки, что приводит к аналогичной площади застройки и низкой концентрации автомобильного движения.

B2, Деловой район Сообщества, предназначен для предоставления более широкого спектра и масштабов использования в розничной торговле, бизнесе и услугах, чем это разрешено в районе B1, и ориентирован на обслуживание нескольких кварталов. Интенсивность развития, а также концентрация автомобильного движения выше, чем в районе B1.

B3, Общий деловой район, предназначен для предоставления широкого спектра услуг в сфере розничной торговли, обслуживания и бизнеса, обслуживающих местные районы и территории округа.Такие мероприятия обычно располагаются вдоль магистральных дорог.

CI — Торгово-промышленный район
Этот район предназначен для промышленного, офисного и коммерческого использования умеренного масштаба и интенсивности.

LI — Район легкой промышленности
Этот район предназначен для использования в легкой промышленности, складском хозяйстве и сфере услуг. Розничная продажа разрешена в качестве вспомогательного средства для производства или распространения, когда продукт производится или хранится на складе.Другие виды использования в розничных продажах или услугах разрешены в качестве дополнительных к основному разрешенному использованию при условии, что они интегрированы в общий проект и не превышают 2 000 квадратных футов.

GI — Общий промышленный район
Этот район предназначен для промышленного использования в более крупных масштабах или более интенсивной обработки с большими площадями открытого хранения, которые могут оказать значительно большее влияние на окружающие объекты. Розничная продажа разрешена как дополнение к производственной операции, когда продукт производится на месте.Другие виды использования в розничных продажах или услугах разрешены в качестве вспомогательных для основного разрешенного использования при условии, что они интегрированы в общий проект и не превышают 2 000 квадратных футов. Также могут быть разрешены профессиональные услуги.

MO — Смешанный офисный округ
Этот округ предназначен для продвижения основных возможностей экономического развития, включая корпоративные офисы, научно-исследовательские центры и высокотехнологичные услуги, которые создают значительные возможности для трудоустройства и инвестиционные выгоды.Он способствует высококачественному использованию с высококачественными удобствами. Эта область может также включать розничное использование для обслуживания центра занятости. Находясь на стратегической развязке

I-95, разработка будет осуществляться в соответствии с конкретными стандартами производительности, архитектуры и проектирования.

% PDF-1.4 % 1 0 объект > эндобдж 4 0 объект > эндобдж 2 0 obj > / MediaBox [0 0 595 842] >> эндобдж 3 0 obj > эндобдж 5 0 объект > эндобдж 6 0 объект > эндобдж 7 0 объект > эндобдж 8 0 объект > эндобдж 9 0 объект > эндобдж 10 0 объект > эндобдж 11 0 объект > эндобдж 12 0 объект > эндобдж 13 0 объект > эндобдж 14 0 объект > эндобдж 15 0 объект > эндобдж 16 0 объект > эндобдж 17 0 объект > эндобдж 18 0 объект > эндобдж 19 0 объект > эндобдж 20 0 объект > эндобдж 21 0 объект > эндобдж 22 0 объект > эндобдж 23 0 объект > эндобдж 24 0 объект > эндобдж 25 0 объект > эндобдж 26 0 объект > эндобдж 27 0 объект > эндобдж 28 0 объект > эндобдж 29 0 объект > эндобдж 30 0 объект > эндобдж 31 0 объект > эндобдж 32 0 объект > эндобдж 33 0 объект > эндобдж 34 0 объект > эндобдж 35 0 объект > эндобдж 36 0 объект > эндобдж 37 0 объект > эндобдж 38 0 объект > эндобдж 39 0 объект > эндобдж 40 0 объект > эндобдж 41 0 объект > эндобдж 42 0 объект > эндобдж 43 0 объект > эндобдж 44 0 объект > эндобдж 45 0 объект > эндобдж 46 0 объект > эндобдж 47 0 объект > эндобдж 48 0 объект > эндобдж 49 0 объект > эндобдж 50 0 объект > эндобдж 51 0 объект > эндобдж 52 0 объект > эндобдж 53 0 объект > эндобдж 54 0 объект > эндобдж 55 0 объект > эндобдж 56 0 объект > эндобдж 57 0 объект > эндобдж 58 0 объект > эндобдж 59 0 объект > эндобдж 60 0 объект > эндобдж 61 0 объект > эндобдж 62 0 объект > эндобдж 63 0 объект > эндобдж 64 0 объект > эндобдж 65 0 объект > эндобдж 66 0 объект > эндобдж 67 0 объект > эндобдж 68 0 объект > эндобдж 69 0 объект > эндобдж 70 0 объект > эндобдж 71 0 объект > эндобдж 72 0 объект > эндобдж 73 0 объект > эндобдж 74 0 объект > эндобдж 75 0 объект > эндобдж 76 0 объект > эндобдж 77 0 объект > эндобдж 78 0 объект > эндобдж 79 0 объект > эндобдж 80 0 объект > эндобдж 81 0 объект > эндобдж 82 0 объект > эндобдж 83 0 объект > эндобдж 84 0 объект > эндобдж 85 0 объект > эндобдж 86 0 объект > эндобдж 87 0 объект > эндобдж 88 0 объект > эндобдж 89 0 объект > эндобдж 90 0 объект > эндобдж 91 0 объект > эндобдж 92 0 объект > эндобдж 93 0 объект > эндобдж 94 0 объект > эндобдж 95 0 объект > эндобдж 96 0 объект > эндобдж 97 0 объект > эндобдж 98 0 объект > эндобдж 99 0 объект > эндобдж 100 0 объект > эндобдж 101 0 объект > эндобдж 102 0 объект > эндобдж 103 0 объект > эндобдж 104 0 объект > эндобдж 105 0 объект > эндобдж 106 0 объект > эндобдж 107 0 объект > эндобдж 108 0 объект > эндобдж 109 0 объект > эндобдж 110 0 объект > эндобдж 111 0 объект > эндобдж 112 0 объект > эндобдж 113 0 объект > эндобдж 114 0 объект > эндобдж 115 0 объект > эндобдж 116 0 объект > эндобдж 117 0 объект > эндобдж 118 0 объект > эндобдж 119 0 объект > эндобдж 120 0 объект > эндобдж 121 0 объект > эндобдж 122 0 объект > эндобдж 123 0 объект > эндобдж 124 0 объект > эндобдж 125 0 объект > эндобдж 126 0 объект > эндобдж 127 0 объект > эндобдж 128 0 объект > эндобдж 129 0 объект > эндобдж 130 0 объект > эндобдж 131 0 объект > эндобдж 132 0 объект > эндобдж 133 0 объект > эндобдж 134 0 объект > эндобдж 135 0 объект > эндобдж 136 0 объект > эндобдж 137 0 объект > эндобдж 138 0 объект > эндобдж 139 0 объект > эндобдж 140 0 объект > эндобдж 141 0 объект > эндобдж 142 0 объект > эндобдж 143 0 объект > эндобдж 144 0 объект > эндобдж 145 0 объект > эндобдж 146 0 объект > эндобдж 147 0 объект > эндобдж 148 0 объект > эндобдж 149 0 объект > эндобдж 150 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 151 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 152 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 153 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 154 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 155 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 156 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 157 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 158 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 159 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 160 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 161 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 162 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 163 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 164 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 165 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 166 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 167 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 168 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 169 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 170 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 171 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 172 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 173 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 174 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 175 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 176 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 177 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 178 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 179 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 180 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 181 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 182 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 183 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 184 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 185 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 186 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 187 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 188 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 189 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 190 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 191 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 192 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 193 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 194 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 195 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 196 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 197 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 198 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 199 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 200 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 201 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 202 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 203 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 204 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 205 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 206 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 207 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 208 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 209 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 210 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 211 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 212 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 213 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 214 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 215 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 216 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 217 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 218 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 219 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 220 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 221 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 222 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 223 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 224 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 225 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 226 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 227 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 228 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 229 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 230 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 231 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 232 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 233 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 234 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 235 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 236 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 237 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 238 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 239 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 240 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 241 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 242 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 243 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 244 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 245 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 246 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 247 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 248 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 249 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 250 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 251 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 252 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 253 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 254 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 255 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 256 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 257 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 258 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 259 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 260 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 261 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 262 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 263 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 264 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 265 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 266 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 267 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 268 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 269 ​​0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 270 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 271 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 272 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 273 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 274 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 275 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 276 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 277 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 278 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 279 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 280 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 281 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 282 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 283 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 284 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 285 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 286 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 287 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 288 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 289 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 290 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 291 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 292 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 293 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 294 0 объект > >> / Группа> >> эндобдж 295 0 объект > ручей x ^ +

Использование и зонирование в сельском хозяйстве | Школа государственного управления UNC

Полномочия по регулированию сельскохозяйственной деятельности — одно из немногих существенных различий между органами регулирования землепользования города и округа в Северной Каролине. Города обладают широкими полномочиями по регулированию широкого спектра сельскохозяйственной деятельности. Власть округа более ограничена.

Города

Города могут регулировать сельскохозяйственные операции посредством зонирования в пределах своих корпоративных границ, но не могут этого делать в своей экстерриториальной юрисдикции. ^[1] В городах также часто действуют ограничения на содержание животных в пределах корпоративных границ. ^[2] GS 160D-903 (c) разрешает, но не требует, чтобы города предоставляли регулирующую гибкость земле, которая входит в добровольные сельскохозяйственные округа (например, разрешая продажу на ферме, операции по выбору собственного имущества) , дорожные знаки, агротуризм и другие виды деятельности, связанные с сельским хозяйством).

Округа

Когда в 1959 году право принимать постановления о зонировании было распространено на все графства, закон освободил добросовестное сельское хозяйство от регулирования зонирования. ^[3] Это исключение позже было распространено на фермы, расположенные в муниципальных экстерриториальных районах.

Важно отметить, что несельскохозяйственные использования, даже если они расположены на добросовестной ферме, не освобождаются от районного зонирования. ^[4] Исключением является только использование на добросовестной ферме.

Определение ферм и видов использования на фермах

Критический пороговый вопрос, связанный с освобождением от зонирования сельского хозяйства, — это то, что составляет добросовестное хозяйство . В соответствии с GS 160D-903 (a), цели добросовестного ведения сельского хозяйства «включают производство и деятельность, связанную или связанную с производством сельскохозяйственных культур, зерна, фруктов, овощей, декоративных и цветковых растений, молочных продуктов, животноводства, птицеводства и всех других формы сельского хозяйства, как это определено в GS 106-581.1 ». ^[5] Указанный статут, G. S. 106-581.1 определяет термины сельское хозяйство , сельское хозяйство и сельское хозяйство , включая следующие виды деятельности:

1. Обработка почвы для производства и сбора урожая, включая фрукты, овощи, дерн, цветы. , декоративные растения;

2. Посадка и производство древесины;

3. молочное животноводство и разведение, управление, уход и дрессировка домашнего скота, включая лошадей, пчел, домашнюю птицу, оленей, лосей и других животных, для индивидуального и общественного использования, потребления и сбыта;

4.аквакультура;

5. Эксплуатация, управление, сохранение, улучшение и техническое обслуживание фермы и построек на ферме, включая ремонт, замену или расширение таких структур и строительства, связанных с хозяйственной деятельностью; ^[6]

6. деятельность, связанная с деятельностью фермы, включая маркетинг и продажу сельскохозяйственной продукции, агротуризм, хранение и использование материалов для сельскохозяйственных целей (когда осуществляется на ферме), а также упаковка, обработка, переработка, сортировка, хранение и другие действия, выполняемые для увеличения стоимости сельскохозяйственных продуктов, производимых на ферме; ^[7] и

7. государственный или частный склад зерна или складская операция, в которой зерно хранится в течение десяти дней или дольше, включая, помимо прочего, все здания, элеваторы, оборудование и склады, состоящие из одной или нескольких складских секций и рассматриваемые как единый пункт доставки с возможностью получения , выгрузите, взвесьте, высушите и храните зерно. ^[8]

G.S. 160D-903 (a) ^[9] указывает, что несколько предметов должны служить достаточным доказательством того, что собственность используется в добросовестных сельскохозяйственных целях.К ним относятся: (1) освобождение фермерских хозяйств от налога с продаж; ^[10] (2) список налога на имущество, показывающий, что собственность имеет право на участие в программе налогообложения потребительной стоимости; ^[11] (3) график владельца или оператора фермы из федеральной налоговой декларации; или (4) план управления лесами.

«Агротуризм» включен в исключенное сельскохозяйственное использование. G.S. 160D-903 (a) ^[12] определяет, что квалифицируется как агротуризм и, таким образом, «сельскохозяйственная цель» для освобождения от зонирования графства.Чтобы соответствовать требованиям, земля должна принадлежать лицу, имеющему право на освобождение от уплаты налога с продаж фермерам или участвующему в программе налогообложения собственности на основе текущей потребительной стоимости. График F IRS или план управления лесным хозяйством по-прежнему квалифицируют собственность как ферму, но их недостаточно для квалификации агротуризма как несельскохозяйственного использования, освобожденного от зонирования. Имущество должно оставаться в одном из двух квалификационных обстоятельств в течение трех лет после начала использования агротуризма. Если этого не сделать, использование агротуризма подлежит районному зонированию.Этот закон далее требует, чтобы агротуризм имел хотя бы небольшую связь с фермой, включая следующее:

Для целей этого раздела «агротуризм» означает любую деятельность, осуществляемую на ферме или ранчо, которая позволяет представителям широкой общественности , в рекреационных, развлекательных или образовательных целях, для просмотра или получения удовольствия от занятий в сельской местности, включая сельское хозяйство, скотоводство, исторические, культурные мероприятия, мероприятия, связанные с собственным урожаем, или природные мероприятия и достопримечательности. Здание или сооружение, используемое для агротуризма, включает любое здание или сооружение, используемое для общественных или частных мероприятий, включая, помимо прочего, свадьбы, приемы, собрания, демонстрации деятельности на ферме, обеды и другие мероприятия, которые проводятся на ферме, потому что своей фермы или сельской местности. ^[13]

Даже если собственность квалифицируется как ферма, фермерская собственность, используемая для несельскохозяйственных целей, может подлежать зонированию округа.

Прецедентное право, определяющее сельскохозяйственное использование

Дела в Северной Каролине предоставляют дополнительные разъяснения по определению добросовестных ферм и исключенных видов фермерского использования. ^[14]

Development Associates, Inc. против Совета по регулированию округа Уэйк ^[15] касалось собаководства и питомника на 2.Урочище площадью 5 акров в округе Уэйк. Постановление о зонировании округа определило сельскохозяйственные и сельскохозяйственные цели, чтобы включить любую территорию недвижимости, которая составляла либо сорок или более акров, либо менее сорока акров, но приносила годовой валовой доход в размере 500 долларов США или более от любого сельского хозяйства, сельского хозяйства, животноводства или птицеводства. , без приусадебных участков. Суд постановил, что G.S. 153A-340 исключила из зонирования только сельское хозяйство и животноводство. Поскольку G.S. 153A-340 не определял термины, суд обратился к различным законам о сельском хозяйстве, уголовном праве и законах о халатности, касающихся животных, для определения того, что включает домашний скот и .Суд пришел к выводу, что собаки не являются домашним скотом, и поэтому постановил, что питомник подлежит районному зонированию.

Baucom’s Nursery Co. против округа Мекленбург ^[16] касалось питомника и теплицы на участке площадью 19,6 акра в округе Мекленбург. Округ получил местное законодательство в 1967 году, прямо разрешающее ему определить добросовестную ферму в целях исключения для сельского хозяйства G.S. 153A-340. Округ принял следующее определение:

Любой участок земли площадью не менее 3 (трех) акров, который используется для молочного животноводства или выращивания сельскохозяйственных продуктов, лесных продуктов, домашнего скота или птицы, включая помещения для продажи таких продуктов из помещения, где они были произведены, при условии, что ферма не должна включать в себя промышленное птицеводство и свиноводство, участки для кормления крупного рогатого скота и зверофермы.

Суд постановил, что питомник и теплица являлись добросовестной фермой, поскольку сельскохозяйственные операции включали выращивание овощей, цветов и кустарников.

Sedman v. Rijdes ^[17] касалась работ по выращиванию растений и овощей в теплице на участке площадью 41 акр, прилегающем к собственности истца в округе Ориндж. Операция включала четыре теплицы, вентиляторы, погрузочную площадку и несколько продаж растений на территории. Суд отклонил утверждение о том, что эта операция являлась нарушением постановления о зонировании, постановив, что вся садоводческая операция была освобождена от зонирования как добросовестная ферма.

В деле Болл против Регулирующего совета округа Рэндольф суд постановил, что обработка почвы, загрязненной нефтью-
, посредством процесса, известного как «земледелие», не может считаться сельскохозяйственным использованием. Этот процесс восстановления почвы включает транспортировку загрязненной почвы на участок и химическую обработку почвы питательными веществами, чтобы стимулировать потребление загрязнителей микробами. Процесс требует вспашки почвы, чтобы стимулировать процесс. Постановление о зонировании округа Рэндольф конкретно не касалось этого использования.Персонал округа постановил, что процесс был разрешен для использования в жилом сельскохозяйственном районе из-за его сходства с обычными методами ведения сельского хозяйства, и это решение было поддержано советом по регулированию. Однако при рассмотрении апелляции суд постановил, что, поскольку речь идет не о сельскохозяйственных культурах, растениях или другой сельскохозяйственной продукции, с точки зрения закона это был процесс обработки отходов, а не сельскохозяйственное использование земли. ^[18] Стандарт GS 130A-291 (g), принятый в 2001 году, предусматривает, что выращивание сельскохозяйственных культур в соответствии с утвержденным планом управления питательными веществами на земле, которая разрешена в качестве участка внесения отводных земель, является добросовестным -использование фермерских хозяйств для целей зонирования округов.

Округ Дарем против Робертса ^[19] рассматривал вопрос о масштабах деятельности, которые могут рассматриваться как второстепенные по отношению к сельскохозяйственным операциям и, таким образом, входящие в сферу действия исключения по зонированию округа. Ответчик владел земельным участком площадью 113 акров и предлагал разводить лошадей для развлечения своей семьи. Ответчик улучшил предложенные пастбища, проведя оценку участка, убрав около трех футов глины и расширив несколько прудов. Удаленный материал был продан подрядчику по земляным работам для использования на свалке.Округ утверждал, что это представляет собой «добычу ресурсов», запрещенное использование в этом районе зонирования. Суд постановил, что разведение лошадей является «животноводством» в рамках исключения для сельского хозяйства, даже если лошади не продавались в коммерческих целях. Суд также постановил, что улучшение пастбищ было связано с этой операцией, даже если побочные продукты были проданы для несельскохозяйственных целей и даже если такая деятельность не является «необходимой и обычной» для сельского хозяйства.

North Iredell Neighbours for Rural Life v.Иределл Каунти ^[20] включал предложенную операцию по производству биодизеля, предназначенную для производства 500 000 галлонов топлива в год. Суд постановил, что объект использовался в промышленных целях, не подпадающих под исключение добросовестной фермы, и что несельскохозяйственное использование фермы подлежало зонированию округа. Ключевые факторы в этом определении включали тот факт, что операция не была автономной (некоторые из семян, используемых в производстве, будут производиться за пределами участка), и что объект будет производить значительно больше топлива, чем можно было бы использовать для сельскохозяйственной деятельности на месте. . ^[21] Хэмптон против округа Камберленд ^[22] представил вопрос о том, является ли тир агротуризмом и освобожден от зонирования графства. Суд отметил, что даже несмотря на то, что владельцы квалифицировали собственность как ферму, ^[23] «несельскохозяйственных целей» по-прежнему подлежали зонированию. Суд постановил, что наличие одного из критериев «ферма» было «достаточным доказательством» использования фермерского хозяйства, но не «неопровержимым доказательством». Однако суд установил, что протокол, представленный советом по корректировке, не разрешил фактическое определение того, как на самом деле использовалась тир — использовалась ли она время от времени владельцами и приглашенными для стрельбы по стрельбе или регулярно использовалась для обучения обращению с огнестрельным оружием. Суд вернул дело на рассмотрение комиссии.

Суд в деле Джеффрис против округа Харнетт рассматривал вопрос о том, является ли коммерческая стрельба (стрелковые башни, тиры для стрельбы из лука, тиры и курсы для стрельбы по глиняным голубям, тиры и пистолетные ямы) агротуризмом, когда она проводится на добросовестной ферме. . Суд отметил, что, хотя охота является традиционным сельским занятием, в отношении тиров — нет. ^[24] Суд отметил примеры агротуризма, перечисленные в статуте: «сельское хозяйство, скотоводство, историческая, культурная деятельность, деятельность по выращиванию собственного урожая или другие природные мероприятия и достопримечательности» — это все виды деятельности в сельской местности, и это подразумевается, что другой освобожденный агротуризм должен быть аналогичной «естественной» деятельностью, которой можно было бы заниматься без изменения земли. ^[25] Для стрельбища на открытом воздухе может потребоваться земельный участок, который может предоставить только сельская обстановка, но они не используются целенаправленно на ферме из-за эстетической ценности фермы или ее сельской местности. Таким образом, суд постановил, что стрельба не относилась к агротуризму и подлежала районному зонированию.

Жилище для сельскохозяйственных рабочих

GS 160D-903 (a) предусматривает, что существующее или новое жилище является второстепенным для ведения сельского хозяйства и, таким образом, освобождается от зонирования округа, если оно построено в соответствии с нормами жилищного строительства и занято владельцем, арендатором или оператор фермы.Другие здания или сооружения, «укрывающие или поддерживающие» использование и функционирование фермы, также считаются второстепенными для использования на ферме. ^[26]

Закон также ограничивает использование зонирования, чтобы запретить вторжение жилых домов в сельскохозяйственные районы. GS 160D-903 (b) ^[27] предусматривает, что округа не могут запрещать отдельные дома на одну семью на участках размером более десяти акров в районах зонирования, где более 50 процентов земли используется для сельского хозяйства или лесоводства. (если собственность не находится в коммерческом или промышленном районе зонирования, допускающем широкий спектр коммерческого или промышленного использования). ^[28]

Свиноводческие фермы

Поскольку количество крупных свиноводческих ферм в Северной Каролине резко возросло в 1990-х годах, Генеральная Ассамблея предприняла несколько шагов для регулирования размещения этих объектов и управления ими. ^[29] Генеральная Ассамблея утвердила единые государственные стандарты для свиноводческих участков ^[30] , но не разрешила районное зонирование свиноводческих хозяйств.

Суд постановил, что в деле Craig v. County of Chatham , эти законодательные акты штата, наряду с законами о системах управления отходами животноводства, продемонстрировали намерение охватить всю область регулирования свиноводческих хозяйств и, таким образом, упредили оба округа. постановлениями и постановлениями местных органов здравоохранения по свиноводческим хозяйствам. ^[31]

Какое-то время существовало исключение из правила районного зонирования для свиноводческих хозяйств. ^[32] В 1997 г. в G.S. 153A-340 были внесены поправки, в соответствии с которыми крупные свиноводческие фермы не подпадали под исключение добросовестных хозяйств от зонирования графств. ^[33] Свиноводческие фермы, обслуживаемые системой обращения с отходами животноводства ^[34] с проектной мощностью 600 000 фунтов в установившемся живом весе или более ^[35] могут быть подвергнуты постановление о зонировании графства.Однако округу не разрешили принять правила зонирования, которые исключали такие фермы из зонированной территории округа, ^[36] , а также не могли требовать прекращения существования крупных свиноводческих ферм, которые существовали в то время, когда правила округа были приняты, требуют амортизации таких ферм или запрещают ремонт и замену в этих фермах. ^[37] Исключение из зонирования для крупных свиноводческих хозяйств, однако, было отменено в 2017 году. ^[38]

Другие меры защиты для сельскохозяйственных целей

Городские и окружные власти по регулированию территориальных подразделений в сельскохозяйственных районах также в некоторой степени ограничивается освобождением земельных участков размером более десяти акров от правил разделения (местные органы власти могут, однако, устанавливать минимальные размеры участков более десяти акров в соответствующих сельскохозяйственных районах с сельским хозяйством). ^[39]

Законодательство штата ограничивает городское и окружное регулирование некоторых видов лесохозяйственной деятельности. G.S. 160D-921 запрещает округам и городам регулировать деятельность, связанную с выращиванием, управлением и заготовкой деревьев на землях, подлежащих налогообложению лесной полезной стоимостью, или деятельность, осуществляемую в соответствии с планом управления лесным хозяйством. ^[40] В этих законах говорится, что они не ограничивают местное регулирование деятельности, связанной с развитием.Сложная ситуация возникает, когда задействованы и лесное хозяйство, и развитие. Например, деревья могут выращиваться на участке в соответствии с планом управления лесным хозяйством до тех пор, пока владелец не определит, что участок готов к развитию, после чего деревья будут вырублены и проданы, а участок впоследствии будет преобразован для использования вне лесов. Устав рассматривает эту ситуацию, предусматривая, что округа и города могут отказать в выдаче разрешений на строительство, планов участков и площадок подразделения в определенных случаях при сплошных рубках собственности.Если в результате сбора урожая были удалены практически все деревья, которые были защищены в соответствии с законодательством города или округа, разрешение на застройку может быть приостановлено на срок до трех лет после сбора урожая (и на срок до пяти лет, если сбор урожая был умышленным нарушением местные постановления). Кроме того, правила G.S. 153A-123 (h) и 160A-175 (h) запрещают любым местным постановлением регулировать деревья на территории, принадлежащей или управляемой властями государственного аэропорта.

Закон штата предусматривает ряд других нерегулируемых мер защиты для использования сельскохозяйственных земель.Государственный трастовый фонд развития сельского хозяйства и сохранения сельскохозяйственных угодий ^[41] предоставляет гранты на приобретение сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур. Сельскохозяйственная земля может оцениваться по ее сельскохозяйственной стоимости, а не по рыночной стоимости для налогов на имущество. ^[42] Округа и города могут также создавать добровольные сельскохозяйственные районы, которые ограничивают оценку воды и канализации для сельскохозяйственных угодий и требуют специальных общественных слушаний перед осуждением сельскохозяйственных земель. ^[43] Имущество, находящееся в активном фермерском хозяйстве, не может быть присоединено к городу без письменного согласия собственника. ^[44]

Частные действия против ранее существовавших хозяйств тоже ограничены. Умышленное поведение фермера может считаться неудобным, если оно необоснованно препятствует использованию и пользованию имуществом соседа, а серьезность ущерба, причиненного соседу, перевешивает полезность поведения фермера. ^[45] GS 106-701, добавленный к уставу в 1979 году, предусматривает, что если сельскохозяйственная или лесохозяйственная операция существует в течение одного года, она не должна причинять неудобства в результате изменившихся условий вокруг нее, если только кардинально меняется работа фермы. ^[46] В 2018 году в устав были внесены поправки, ограничивающие количество исков, поданных после фундаментального изменения характера существующей фермы. ^[47] Поправка предусматривает, что изменение размера фермы или изменение типа выращиваемой сельскохозяйственной продукции не является «фундаментальным изменением» в существующей ферме. Защищенные сельскохозяйственные операции включают коммерческое производство сельскохозяйственных культур, домашнего скота, птицы, продуктов животноводства и продукции птицеводства. Защищенные лесохозяйственные операции включают выращивание, управление и заготовку деревьев.Этот закон не ограничивает действия, причиняющие вред, если соседние земли использовались до начала сельскохозяйственного использования. ^[48] Это также не применяется, когда существенно изменяется сама сельскохозяйственная операция. ^[49] Гонорары адвоката могут быть присуждены, если проигравшая сторона предъявила необоснованные или злонамеренные требования. В дополнение к ограничениям на действия, причиняющие частные неудобства, GS 106-701 (d) запрещает местными постановлениями превращать сельскохозяйственные операции в неудобства, несовместимые с этими же ограничениями, при условии, что сельскохозяйственная операция не ведется «небрежно или ненадлежащим образом». .

Типы зонирования — FindLaw

Категории и символы зонирования различаются в зависимости от сообщества. Зона C-1 в одном городе не обязательно совпадает с зоной C-1 в другом. Органы местного самоуправления используют буквы алфавита в качестве кодов для обозначения использования, разрешенного в физическом географическом районе, например:

• R для жилых домов
• C для коммерческого использования
• I для промышленного применения

Эти символы обычно сочетаются с числами. Число может указывать уровень использования или может указывать на определенную площадь или квадратные метры для этой конкретной собственности.

Зонирование жилых домов

В состав жилых зон могут входить:

• Односемейные резиденции (SFR)
• Загородные усадьбы (SH)
• Любое количество других обозначений, включая дома, квартиры, дуплексы, трейлерные парки, кооперативы и кондоминиумы

Жилое зонирование может охватывать такие вопросы, как возможность размещения передвижных домов на территории и количество построек, разрешенных на определенной территории.

Законы о зонировании обычно ограничивают количество животных, разрешенных в доме.Домашние животные, такие как собаки, птицы и кошки, как правило, не регулируются, но к цыплятам, овцам, лошадям, ламам, свиньям и коровам предъявляются определенные требования. Многие законы запрещают держать этих сельскохозяйственных животных в жилых кварталах. Другие ограничивают количество животных в зависимости от размера собственности.

Жилое зонирование и надомный бизнес

Законы о зонировании домашнего бизнеса могут зависеть от:

• Характер деятельности
• Есть ли сотрудники или бизнес-приглашенные
• Часы работы
• Вывеска
• Проблемы парковки и доставки
• Проблемы с шумом

Некоторые постановления о зонировании запрещают любой домашний бизнес в жилых районах.Другие ограничивают тип рабочего времени и часы работы. Им также может потребоваться отдельная парковка и вход. Правила, касающиеся домашнего бизнеса для кондоминиумов, обычно даже более строгие, чем для частных резиденций.

Коммерческое районирование

Коммерческое зонирование обычно делится на несколько категорий и зависит от делового использования собственности и часто от количества постоянных клиентов. Практически любой вид недвижимости (кроме дома на одну семью и участков на одну семью) может считаться коммерческой недвижимостью.Примеры коммерческого зонирования:

• Офисные здания
• Торговые центры
• Ночные клубы
• Отели
• Отдельные склады
• Некоторые жилые комплексы, а также пустующие земли, которые могут быть преобразованы в эти типы зданий

Наличие парковки может повлиять на разрешенный тип коммерческого зонирования. Кроме того, могут быть правила, касающиеся близости одних видов бизнеса к другим.Многие законы о зонировании запрещают или ограничивают развлекательные заведения для взрослых определенным географическим регионом. Другие запрещают такие виды землепользования на определенном расстоянии от существующих школ или церквей.

Промышленное зонирование

Как и коммерческое зонирование, промышленное зонирование может зависеть от типа бизнеса. Факторы окружающей среды, включая шум и промышленное использование, определяют, в какую промышленную зону попадает бизнес. Производственные предприятия и многие складские помещения имеют промышленное зонирование.Некоторые предприятия, например аэропорты, могут иметь собственное обозначение.

Промышленное зонирование часто зависит от соотношения площади этажа (то есть площади, покрытой всеми зданиями на участке) и высоты здания. Кроме того, требования к возврату выше для промышленных зон.

Сельскохозяйственное районирование

Сельскохозяйственное зонирование обычно используется сообществами, которые озабочены поддержанием экономической жизнеспособности сельскохозяйственной отрасли. Сельскохозяйственное зонирование обычно ограничивает плотность застройки.Он также ограничивает несельскохозяйственное использование земли.

Во многих постановлениях о сельскохозяйственном зонировании плотность регулируется путем установления большого минимального размера участка для жилого дома. Плотность может варьироваться в зависимости от типа сельскохозяйственных работ.

Сельскохозяйственное зонирование может защитить фермерские сообщества от фрагментации из-за жилой застройки. Во многих штатах сельскохозяйственное зонирование необходимо для федеральных программ добровольного стимулирования, программ субсидий и программ, предусматривающих дополнительные налоговые льготы.

Сельское зонирование

«Сельский» район районирования часто используется для ферм или ранчо. В некоторых частях страны к этому классу относятся жилые помещения, зонированные для размещения лошадей или крупного рогатого скота.

Комбинированное зонирование

Любое количество обозначений зонирования имеет смешанное использование. Следовательно, их можно комбинировать, образуя некую комбинированную зону. Многие комбинированные зоны уникальны для сообщества, принявшего конкретный класс.

Историческое районирование

Дома и постройки старше пятидесяти лет включены в исторические зоны. Существуют правила зонирования, которые не позволяют менять конструкции в первоначальных условиях. Но есть отчисления на ремонт и реставрацию по историческому плану. Как правило, здания в этих районах могут подпадать под действие государственных налоговых льгот.

Национальный регистр исторических мест — это официальный список культурных ресурсов, которые считаются достойными сохранения. Национальный реестр является частью национальной программы по координации и поддержке государственных и частных усилий по выявлению, оценке и защите исторических и археологических ресурсов.

Недвижимость, внесенная в реестр, включает:

• Районы
• Сайтов
• Здания
• Конструкции
• Объекты, имеющие значение для истории, архитектуры, археологии, инженерии и культуры США.

Служба национальных парков ведет Национальный реестр, который является частью Министерства внутренних дел США. Национальный реестр принимает заявки на здания, отвечающие определенным историческим требованиям.

Владельцы собственности, внесенные в Национальный реестр, могут иметь право на получение 20% инвестиционного налогового кредита для сертифицированного восстановления приносящих доход, сертифицированных исторических зданий. К ним относятся:

• Коммерческие здания
• Производственные здания
• Аренда жилых домов

Этот зачет может быть объединен с периодом линейной амортизации в 27,5 лет для жилой недвижимости (31,5 года для нежилой собственности) на амортизируемой основе отремонтированного здания, за вычетом суммы заявленного налогового кредита.

Федеральные налоговые вычеты также доступны для благотворительных взносов на исторически важные земельные участки или строения.

Эстетическое зонирование

Эстетическое зонирование, набирающее популярность в престижных сообществах:

• Цветовые схемы
• Ландшафтный дизайн
• Ящики почтовые
• Заборы
• Солнечные батареи
• Палубы
• Спутниковые антенны
• Виды материалов

Кодексы эстетического зонирования могут требовать, чтобы планы здания были представлены и одобрены комитетом по архитектурной экспертизе. Эти типы правил зонирования часто могут влиять на принимающие устройства беспроводной связи.

Разрешенное и вспомогательное использование

Разрешенное и вспомогательное использование — это встроенные исключения в определенной категории зонирования. Например, в собственности отеля, которая не предназначена для бара, может быть разрешено иметь бар, который подключен к отелю в качестве аксессуара или разрешенного использования.

Есть еще вопросы о различных типах зонирования? Спросите у юриста

Проблемы с зонированием могут возникнуть в любой момент, и они могут повлиять на то, что вы можете делать на своей земле, и что ваши соседи могут делать на своей земле.В некоторых случаях вы можете подать прошение о принудительном зонировании или требовать изменения зонирования собственности. Чтобы разобраться в вопросах и проблемах, связанных с зонированием, рекомендуется обратиться к ближайшему к вам опытному юристу по землепользованию и зонированию.

Покупка недвижимости с зелеными насаждениями | Wisconsin DNR

Информация, представленная здесь, предназначена для того, чтобы помочь частным лицам или компаниям, желающим приобрести недвижимость, получить представление о программах DNR и / или правилах, которые могут применяться к земле, независимо от того, планируете ли вы ее поддерживать или вносить изменения. Могут возникнуть проблемы, связанные с водой, почвой, растениями и животными на участке, текущим или предыдущим использованием земли или любыми материалами, оставленными на участке, которые могут повлиять на использование земли, которые следует учитывать перед покупкой.

Сельское хозяйство

Какие вопросы регулирования необходимо учитывать при покупке земли сельскохозяйственного назначения?

При покупке новой земли для ведения сельского хозяйства или расширения производства необходимо учесть ряд факторов, прежде чем совершать покупку или начинать строительство.Обзор некоторых из этих проблем представлен ниже.

Связаться с местными властями

Лучше всего начать с местных властей, которые регулируют многие вопросы землепользования, включая такие простые вопросы, как разрешения на строительство. Обязательно проконсультируйтесь с отделом по сохранению земель округа и округа, чтобы определить, какие требуются местные разрешения или согласования. Например, хотя многие сельские районы зонированы для ведения сельского хозяйства, покупатели должны понимать, какие виды землепользования разрешены на земле, которую они рассматривают для покупки.Некоторые районы могут быть зонированы как сельская жилая и фактически запрещать животноводство или ограничивать их размер. Потенциальным покупателям также необходимо знать, разрешено ли присутствие на территории фермерского хозяйства. Если на ферме будет размещено более 500 единиц скота, покупателю может потребоваться получение условного разрешения на использование или лицензии от некоторых местных органов власти. См. Таблицу расчета поголовья животных (3400-025) и Инструкции (3400-025Instructions), чтобы определить, применимо ли это к вашей операции.

Стандарты сельскохозяйственных показателей

Все производители сельскохозяйственных культур и животноводства обязаны соблюдать стандарты сельскохозяйственной деятельности штата Висконсин и запреты на использование навоза.Брошюра «Правила второго тура Висконсина: что нужно знать фермерам» содержит обзор этих правил. В некоторых случаях может быть доступно разделение затрат, и существуют программы грантов, доступные на местном, государственном и федеральном уровнях, которые могут использоваться, чтобы помочь землевладельцам прийти к согласию. Департаменты по охране земель графства являются основными контактными лицами для оказания помощи землевладельцам в соблюдении этих стандартов и запретов и могут предоставить техническую помощь и информацию о доступном финансировании. Список окружных контактов доступен в Справочнике по охране земли и воды.

Операции по концентрированному кормлению животных (CAFO)

Будет ли в вашем агробизнесе 1000 или более голов скота? В таком случае он будет считаться CAFO и должен будет соответствовать целому ряду экологических требований. DNR предлагает Таблицу подсчета количества животных (3400-025) и Инструкции (3400-025Instructions), чтобы помочь сделать это определение.

CAFO должны получить разрешение Системы ликвидации выбросов загрязнителей штата Висконсин (WPDES) от DNR до достижения порога в 1000 голов животных. Это разрешение поможет бизнесу управлять навозом и сточными водами таким образом, чтобы сохранить качество воды. Вам нужно будет начать процесс получения разрешения за 12 месяцев до того, как стать CAFO, так что планируйте заранее! Информацию о процессе подачи заявки на разрешение CAFO можно получить в Первой заявке на получение разрешения CAFO WPDES. Если разрешение WPDES будет переходить из рук в руки во время сделки с недвижимостью, текущие и предполагаемые получатели разрешений должны представить письменное соглашение (например, Оговорка о принятии разрешения) в DNR с указанием даты передачи и принятия новым владельцем или оператором ответственности за соблюдать разрешение и ответственность за любые нарушения.Если у вас возникнут дополнительные вопросы о CAFO и программе разрешений WPDES, посетите страницу «Операции по концентрированному кормлению животных» или свяжитесь с персоналом Управления сельскохозяйственных стоков DNR.

Прочие соображения

Правильный выбор сельскохозяйственного участка зависит от правильного понимания многих требований законодательства. Например, потенциальным покупателям необходимо учитывать правила дорожного движения и то, как ограничения могут повлиять на их деятельность. Также могут быть сервитуты или обременения, ограничивающие использование собственности.Опасные отходы или даже заброшенная навозная яма на участке могут подвергнуть новых землевладельцев экологической ответственности. Чтобы обезопасить себя, покупатели могут рассмотреть вопрос об экологической оценке объекта для оценки риска.

Существуют и другие разрешения и правила DNR, которые могут применяться к сельскохозяйственным операциям, которые необходимо учитывать. Например, если вы планируете строительный проект, который затронет один или несколько акров земли, потребуется разрешение на ливневую воду на строительной площадке.Существуют также правила, если собственность имеет или находится рядом с водно-болотными угодьями или водными путями. Ознакомьтесь с информацией о разрешениях на водно-болотные угодья и прибрежные территории на веб-странице «Водные пути». Кроме того, для сельскохозяйственных работ может потребоваться использование скважины большой емкости, что будет регулироваться правилами DNR. В зависимости от количества людей, обслуживаемых колодцами, их можно даже рассматривать как общественную систему водоснабжения. Посетите раздел «Другие разрешения или правила, многие из которых применяются к сельскохозяйственным операциям», чтобы получить информацию об этих и других требованиях.

DNR предлагает рекомендации новым, расширяющимся или переезжающим фермерам и предприятиям пищевой промышленности. Свяжитесь со специалистом агробизнеса для получения дополнительных указаний.

Какие дополнительные ресурсы доступны для покупки сельхозугодий?

Есть много факторов, которые следует учитывать, если вы собираетесь открыть ферму. Ниже приведены ссылки только на некоторые из доступных ресурсов.

Под угрозой исчезновения

Как мне узнать, есть ли на участке вымирающие виды?

В Висконсине охраняются некоторые редкие виды растений и животных, а также важные среды обитания. На странице законов штата Висконсин об исчезающих и исчезающих видах содержится обзор закона и охраняемых видов. Список охраняемых видов периодически меняется. См. Обновленный список в списке исчезающих и исчезающих видов Висконсина.

Перед тем, как начать проект, который нарушит землю или воду, важно знать, могут ли такие действия затронуть какие-либо охраняемые виды. Бюро охраны природного наследия DNR контролирует находящиеся под угрозой ресурсы и создает планы управления для их защиты и содействия восстановлению.Незаконно ввоз, транспортировка, владение, переработка или продажа любых видов животных и некоторых видов растений из списка исчезающих и находящихся под угрозой исчезновения в штате Висконсин.

Была проведена оценка деятельности, которая не окажет или окажет очень небольшое влияние на находящиеся под угрозой ресурсы, и для этих видов деятельности доступно широкое разрешение / разрешение на случайную добычу (BITP / A). См. Таблицу 1 на BITP / A для мероприятий, не оказывающих / незначительное воздействие, чтобы узнать, охвачен ли ваш проект. Если ваша деятельность подпадает под действие этого BITP / A, в более глубоком расследовании, называемом обзором находящихся под угрозой исчезновения ресурсов, не будет необходимости.Хотя никаких заявок или сборов не требуется, необходимо сообщать о вашей деятельности.

При проведении проекта, который нарушит землю или воду (например, жилая застройка, предписанные сжигания, техническое обслуживание коммунальных служб или просадки озера), важно оценить потенциальное воздействие проекта на редкие виды до начала деятельности. После проверки BITP / A следующим шагом будет посещение публичного портала инвентаризации природного наследия (NHI). Этот картографический инструмент предоставит мгновенный ответ в виде предварительной оценки исчезающих ресурсов.Предварительная оценка ER покажет, может ли проект потенциально повлиять на ресурсы, находящиеся под угрозой исчезновения, и требуется ли или рекомендуется проведение обзора ресурсов, находящихся под угрозой исчезновения. В противном случае оценка вернет результат «никаких действий не требуется / не рекомендуется».

Если проверка необходима, следующим шагом будет отправка формы запроса проверки электронной отчетности (1700-047). Персонал DNR проверит проект на предмет возможных воздействий на находящиеся под угрозой ресурсы. Подробную информацию о том, как отправить отзыв, можно найти на странице обзора ресурсов, находящихся под угрозой исчезновения.

Если вам известно о редких видах в районе, пожалуйста, сообщите об этом, используя формы отчетности для редких растений и животных. Эта информация очень полезна для лучшего управления нашими редкими видами и для принятия правильных решений по сохранению.

Если у вас есть какие-либо вопросы, обратитесь к странице контактов программы обзора исчезающих ресурсов, где вы найдете список квалифицированных сотрудников.

Инвазивные виды

Присутствуют ли инвазивные виды? Что это значит для собственности?

Инвазивные виды — это растения, животные и патогены, которые «неуместны».»Вид считается инвазивным, если он был занесен в результате деятельности человека в место или район, где он ранее не встречался естественным путем (т. Е. Не является местным), становится способным создавать размножающуюся популяцию в новом месте без дальнейшего вмешательства со стороны человека, и широко распространился по всему новому местоположению. Законы штата Висконсин сосредоточены на инвазивных видах, интродукция которых причиняет или может причинить экономический или экологический ущерб или вред здоровью человека. Для получения дополнительной информации об инвазивных видах посетите главную страницу ДНР по инвазивным видам.Понимание инвазивных видов также дает обзор. Инвазивные виды населяют разные типы местообитаний: водные, водно-болотные и наземные. Просмотрите следующие веб-страницы для получения конкретной информации по каждому типу, включая списки регулируемых видов: водные инвазивные виды, инвазивные виды водно-болотных угодий, наземные инвазивные виды.

Висконсинское правило инвазивных видов, гл. NR 40, Административный кодекс штата Висконсин, запрещает владение, транспортировку, передачу или интродукцию определенных инвазивных видов в Висконсин без разрешения.

гл. NR 40 классифицирует инвазивные виды как запрещенные или ограниченные. Запрещенные виды — это те, в отношении которых требуется контроль. Виды, относящиеся к этой категории, еще не присутствуют в Висконсине или встречаются только в нескольких районах или в очень небольших популяциях; следовательно, существует возможность искоренить и предотвратить их дальнейшее распространение. Незаконно владение, транспортировка, передача или интродукция этих видов без разрешения. Если на вашей территории обнаружен запрещенный вид, от вас могут потребовать проведения контрольных мероприятий.DNR может проверять собственность на наличие запрещенных инвазивных видов и проводить меры контроля с разрешения землевладельца или с санкции судебной инспекции.

Запрещенные виды — это те, которые уже широко распространены в Висконсине. Хотя они тоже могут иметь значительное экологическое и / или экономическое воздействие, маловероятно, что они могут быть полностью искоренены государством. Незаконно перевозить, перемещать или интродуцировать эти виды без разрешения; Тем не менее, хранение разрешено, за исключением запрещенной рыбы и раков. Хотя DNR поощряет контроль над этими видами, это не обязательно.

Когда собственность передается в Висконсине, ответственность за запрещенные инвазивные виды, находящиеся на ней, несет новый владелец. Новый владелец будет «владеть» запрещенными видами и должен будет принять меры контроля. Хорошая практика — узнавать о существовании запрещенных инвазивных видов, находящихся на территории, в связи с любыми предпродажными проверками собственности.

Глава NR 40: Краткое и справочное руководство по правилам для инвазивных видов (SS-1160) — это информационный бюллетень, который дает краткое изложение правила.Более подробное объяснение NR 40 можно найти на веб-странице Правила инвазивных видов — NR 40, включая информацию, относящуюся к определенным заинтересованным сторонам, таким как растениеводческая промышленность, зоомагазины, садовники и управляющие дорожным хозяйством в разделе «Бизнес-ресурсы» таб.

Если у вас есть какие-либо вопросы об инвазивных видах и ваших обязательствах, воспользуйтесь страницей «Контакты», чтобы найти нужного человека, который ответит на ваши вопросы, или обратитесь в Программу экологической помощи для малого бизнеса, чтобы найти нужного контакта.

Как я могу защитить свою собственность от инвазивных видов?

Узнайте, что вы можете сделать, чтобы предотвратить распространение инвазивных видов, на странице «Предотвращение». Вы также можете использовать передовые методы управления (BMP), которые представляют собой добровольные действия, которые вы можете предпринять, чтобы снизить вероятность перемещения инвазивных насекомых.

Если вы действительно обнаружите на своей территории запрещенных инвазий, вам рекомендуется сообщить о них в DNR, и вам будет необходимо контролировать эти виды. Для получения инструкций по отчетности перейдите к Сообщению об инвазивных видах.DNR также имеет ресурсы для контроля инвазивных на странице методов контроля.

NR 40 также включает правила, которым должен следовать каждый, чтобы помочь остановить распространение инвазий. Если вы путешествуете на лодке, ходите на рыбалку или используете дрова, убедитесь, что вы соблюдаете правила перевозки лодок и наживки, а также правила использования дров.

Лес

Что нужно учитывать при покупке недвижимости в лесу?

Перед покупкой важно подумать об использовании, предназначенном для собственности, и о том, как вы планируете управлять землей.Например, вы собираетесь строить на участке или заготавливать лес? Сколько стоит древесина? Важно ли заботиться о дикой природе? В DNR есть советы о том, как начать работу с землепользованием и управлением. Возможно, вы захотите заручиться помощью профессионального лесника, который поможет вам провести инвентаризацию земли, определить свои цели и составить план. У департамента есть множество программ, которые могут помочь владельцу собственности улучшить землю или рационально управлять ею, в зависимости от их целей. На странице «Лесовладельцы» есть ресурсы по управлению земельными ресурсами, в том числе информация о программах налоговых льгот, доступных грантах, о том, как найти лесника и как рационально управлять лесом.

Как можно рационально управлять лесной собственностью?

Существуют различные государственные и частные ресурсы, которые помогают владельцам собственности рационально управлять лесными угодьями. В ДНР есть лесники, которые помогают землевладельцам. Заголовок «Ваш лес» на странице «Лесовладельцы» также содержит ссылки на полезную информацию об уходе за земельным участком. Существуют финансовые стимулы для поощрения устойчивых практик. Поисковик помощи в лесном хозяйстве может помочь землевладельцам найти местных сотрудников DNR и сотрудничающих с ними лесников, которые могут оказать профессиональную помощь.Хотите посадить деревья на участке? Информацию о том, как заказать саженцы, составить план посадки и как правильно сажать, см. На странице «Посадка деревьев». Для получения информации о потенциальных угрозах для леса, включая болезни, насекомых и инвазивные растения, посетите веб-страницу «Здоровье леса» или свяжитесь с медицинским персоналом DNR.

Какие виды финансовой помощи или стимулов доступны для управления лесным хозяйством и каковы обязательства при участии в программе?

Существует ряд финансовых стимулов для устойчивого управления и / или улучшения лесов и других природных земель. Налоговые льготы предлагаются в рамках программ «Закон о лесном хозяйстве» и «Закон о лесных культурах». Доступны дополнительные программы разделения затрат, чтобы помочь компенсировать затраты на улучшение земли как от государственных, так и от федеральных агентств. Информацию обо всех поощрениях можно найти в Финансовой лесной помощи.

Закон о регулируемых лесах штата Висконсин (MFL) — это программа стимулирования налога на имущество, которая предлагает измененный налоговый статус для частных землевладельцев, которые выращивают деревья для устойчивого производства древесины.Участие в программе требует, чтобы землевладелец имел план управления недвижимостью, составленный сертифицированным составителем плана. Дополнительные виды использования, в том числе сельское хозяйство, выпас скота, коммерческое хранение, игровые фермы, вышки сотовой связи, шахты, карьеры, сады, рекреационная застройка или строительство частных домов, не разрешены на земле MFL, поэтому землевладельцы должны убедиться, что они понимают свои цели землепользования, прежде чем участвовать в программе. . В DNR есть список составителей планов управления, которые могут помочь с процессом подачи заявки, на странице «Сертифицированные составители планов».

Землевладельцам, которые думают о приобретении собственности, которая уже зарегистрирована в программе MFL, рекомендуется обратиться к лесничему DNR. Земля может остаться в программе при соблюдении определенных критериев. Продавцы также обязаны раскрывать статус своих земель MFL потенциальному покупателю. Если вы решите приобрести недвижимость MFL, вам нужно будет уведомить DNR о передаче, и может потребоваться новый план управления MFL.

Более подробная информация о MFL доступна на веб-странице Закона об управляемом лесе, включая список часто задаваемых вопросов.Краткое изложение программы (FR-0295) включает дополнительную информацию о продаже или передаче земли из MFL. Список DNR и сотрудничающих лесоводов, которые могут помочь в этом процессе, можно найти на странице поиска помощи в лесном хозяйстве.

Закон о лесных культурах (FCL) — еще одна программа льгот по налогу на недвижимость для владельцев лесных угодий. Если вы приобретаете недвижимость, участвующую в этой программе, вам нужно будет уведомить DNR об изменении права собственности или потребовать изъятия земли из программы.Чтобы оставаться в программе, необходимо следовать установленному графику управления и разрешить доступ к собственности для охоты и рыбалки. Также существуют ограничения на постройки на территории FCL. Владельцы недвижимости могут в любой момент отказаться от участия в программе; тем не менее, взимается налог на снятие средств. Для получения подробной информации о приобретении собственности FCL, выходе из программы и заготовке древесины, посетите Закон о лесных культурах.

DNR также предлагает программу Wisconsin Forest Landowner Grant Program .Эта программа разделения затрат позволяет возмещать землевладельцу до 50% приемлемых затрат, понесенных на некоммерческую деятельность по защите и улучшению лесных угодий, прерий и воды. Лесник DNR может помочь разработать план. См. Информационный бюллетень Программы грантов лесовладельцев штата Висконсин или справку по финансовому лесному хозяйству для получения подробной информации о программе грантов. На финансовой странице также есть ссылки на федеральные программы распределения затрат, которые могут быть интересны.

Что мне нужно знать о продаже древесины?

Планируете заготовку и продажу древесины? Сначала вы можете просмотреть «Проведение успешной продажи древесины — учебник для землевладельцев» (FR-0254), чтобы узнать о связанных с этим проблемах.При планировании заготовки древесины рекомендуется обратиться за профессиональной помощью. DNR может предоставить консультации по вопросам продажи древесины, таким как методы лесозаготовки, имена коммерческих покупателей древесины, консультации лесников и передовые методы управления для предотвращения эрозии почвы.

Составление договоров о лесном хозяйстве дает советы по найму консультанта и продаже древесины. В разделе «Понимание образца договора купли-продажи древесины» также содержатся предложения о том, что следует включить в это важное соглашение.

Помощь лесным предприятиям и сообществам предоставляет ссылки на бизнес-ресурсы для поиска товаров для продажи, оборудования и услуг для лесного хозяйства. Компании могут также захотеть посетить страницу Wood, используя отраслевые списки, для поиска Wisconsin’s Wood, используя отраслевую онлайн-базу данных.

Если у вас есть вопросы, посетите веб-страницу группы обслуживания лесных товаров, чтобы найти контакты DNR в вашем районе штата.

Отходы и строения

Управление отходами в связи с сделкой с недвижимостью

Отходы, обнаруженные после сделки с недвижимостью, могут принимать форму материалов, оставленных, разлитых или захороненных, независимо от того, были ли они свалены или на старой свалке, или старых построек, которые вы можете захотеть снести, сжечь или закопать.Продолжайте читать, чтобы узнать больше.

Как обращаться с бочками и горами мусора на территории?

Будьте осторожны! Брошенные материалы могут быть опасны для здоровья человека и окружающей среды, и их утилизация требует больших затрат. Обязательно проведите тщательный осмотр собственности и спросите о любых материалах, контейнерах для хранения и оборудовании. Отходы, которые являются горючими, коррозионными, химически активными или токсичными или специально перечислены DNR как опасные отходы, имеют особые требования, касающиеся их образования, хранения, транспортировки, обработки и удаления, требований для предприятий.Некоторые примеры таких отходов включают кислоты, щелочи, разбавители для красок, краски, чернила и растворители. Для получения подробной информации о работе с опасными отходами посетите страницу обзора опасных отходов.

Неопасные твердые отходы в Висконсине обычно утилизируются на лицензированных свалках или, в округах Ла-Кросс и Бэррон, в лицензированных камерах сгорания твердых бытовых отходов. Вывоз или захоронение твердых отходов разрешается только в очень ограниченных случаях. Опасные отходы, как правило, необходимо отправлять на лицензированное предприятие по переработке, хранению или захоронению опасных отходов.На веб-сайте «Управление отходами и материалами» можно найти широкий спектр информации об отходах и о том, как их правильно утилизировать.

Перерабатываются многие виды отходов. Такие материалы, как определенная электроника, отработанное масло и масляные фильтры, бумага, картон, алюминиевая и стеклянная тара, жестяные или стальные банки, определенные пластиковые контейнеры, шины и крупная бытовая техника, запрещены к вывозу на свалки и сжиганию; отработанные шины можно сжигать для рекуперации энергии. Местные постановления могут также потребовать вторичной переработки дополнительных материалов.Дополнительную информацию можно найти в разделах «Что утилизировать в Висконсине и бизнесе» и «Утилизация на рабочем месте».

Могу ли я сжигать отходы на участке?

Открытое сжигание (сжигание любых материалов на открытом воздухе без каких-либо мер по контролю за загрязнением воздуха) регулируется в Висконсине как для частных лиц, так и для предприятий. Обязательно проконсультируйтесь с местными властями. Местные ограничения и требования к разрешениям могут быть более строгими, чем правила штата.

Предприятиям, как правило, не разрешается сжигать отходы, которые они производят. Отдельным лицам также запрещено сжигать многие виды отходов, в том числе обработанную древесину, пластик и бытовой мусор. Также запрещается сжигание любого строения (здания, дома, сарая и т. Д.). Единственное исключение — учения пожарных. Есть много альтернатив сжиганию отходов, включая переработку, компостирование и захоронение. Обзор того, что можно и нельзя сжигать, см. В разделе «Могу ли я сжигать отходы?» или Факты об открытом сжигании для бизнеса, промышленности и муниципалитетов в Висконсине.Дополнительную информацию можно найти на открытой странице записи DNR.

Есть свалка на участке или рядом с ним? Что там похоронено? Как наличие свалки может повлиять на использование собственности?

На веб-сайте Landfills DNR есть списки свалок, которые, как известно, существуют по всему штату, и содержится информация о том, что там захоронено. Также доступен Исторический реестр сайтов.

Строительство в непосредственной близости от исторической насыпи или свалки или на них может иметь ограничения. Также могут появиться неприятные запахи. Рекомендации по застройке исторических мест насыпи или свалок помогут решить, целесообразно или желательно строительство на этих объектах.

Я хочу снести, построить или отремонтировать здание. Что мне нужно знать?

Если вы будете работать над проектом по сносу, строительству или ремонту, останутся отходы и другие материалы, с которыми необходимо обращаться должным образом. Есть несколько программ DNR, с которыми вы захотите поработать. Прежде чем начать, ознакомьтесь с информационным бюллетенем DNR «Планирование вашего проекта сноса или ремонта» (WA-651).

Многие виды отходов C&D, такие как алюминиевый сайдинг, асфальт, битумная черепица, кирпич / кладка, ковер, ковровые покрытия, бетон, металлические трубы, фарфоровая сантехника, трубы из ПВХ, сталь, необработанная древесина, виниловый сайдинг и стеновые панели / гипсокартон (гипс). ) можно использовать повторно или переработать. Храните эти материалы отдельно от других отходов. Неперерабатываемые отходы необходимо утилизировать надлежащим образом. В Висконсине запрещено сжигать строения, а также большинство материалов C&D. Для получения дополнительной информации см. Страницу «Снос, строительство и ремонт».

Имело ли место какие-либо нарушения, связанные с разливами или отходами?

База данных по рекультивации и реконструкции штата Висконсин (WRRD) предоставляет информацию о различных мероприятиях на загрязненных землях в Висконсине. С любыми вопросами, касающимися пролитой собственности, можно обращаться к специалисту по ремонту и перепланировке. Чтобы узнать, было ли в собственности нарушение правил обращения с отходами, обратитесь к специалисту по обращению с отходами и материалами. Мероприятия, регулируемые Программой управления отходами и материалами, включают в себя работу по захоронению отходов, транспортировку отходов, образование опасных отходов, сжигание древесины, переработку отходов, сбор острых предметов и т. Д.

Если предприятие будет заниматься любым из вышеперечисленных действий, важно принять меры для предотвращения разливов и знать, как реагировать, если разлив произойдет. Подробную информацию см. На странице Программы оказания помощи малому бизнесу в области защиты окружающей среды.

Болота

Как узнать, есть ли на участке водно-болотные угодья?

Водно-болотные угодья выполняют множество жизненно важных экологических функций. Следовательно, деятельность, которая на них повлияет, регулируется. Важно знать, есть ли на участке водно-болотные угодья и как их присутствие может повлиять на ваши планы в отношении приобретаемой земли.

Водно-болотное угодье определяется как «территория, где вода находится на поверхности земли, рядом с ней или над ней достаточно долго, чтобы поддерживать водную или гидрофитную (водолюбивую) растительность, и где есть почвы, указывающие на влажные условия». Водно-болотные угодья не обязательно являются влажными в течение всего года, поэтому отсутствие воды в определенное время не означает, что водно-болотных угодий нет. У DNR есть инструменты, которые помогут владельцам собственности определить водно-болотные угодья или потенциальные водно-болотные угодья и решить, нужно ли им нанять профессионала для определения границ водно-болотных угодий на территории.

Первым шагом в оценке собственности на водно-болотные угодья является просмотр существующих карт. Средство просмотра данных о поверхностных водах содержит карты инвентаризации водно-болотных угодий штата Висконсин, которые помогают определить, вероятно ли присутствие водно-болотных угодий на участке. На странице обзора карт представлена ​​дополнительная информация об использовании карт.

Поскольку карты являются всего лишь ориентирами и могут не отображать все особенности или водно-болотные угодья на участке, важно пройтись по местности, чтобы убедиться, что карта точно совпадает с тем, что находится на земле, и получить профессиональную проверку на наличие водно-болотных угодий.Контрольный список с описанием физических улик, которые нужно искать, можно найти на нашей странице «Физические улики».

Программа идентификации водно-болотных угодий DNR состоит из двух услуг, которые помогают землевладельцам оценить наличие водно-болотных угодий на их территории.

• Служба идентификации водно-болотных угодий предоставляет письменную оценку, основанную на проверке на месте, наличия на участке водно-болотных угодий. Можно рассмотреть до 5 акров за плату в размере 300 долларов за акр. Претенденты получат ответ в течение 60 или менее дней.Служба идентификации водно-болотных угодий не может использоваться в качестве замены официального разграничения водно-болотных угодий и будет предоставлять запрашивающим только информацию об определении наличия / отсутствия и приблизительном местоположении границы водно-болотных угодий. Поскольку сервис предоставит только приблизительные границы водно-болотных угодий, он может не подходить для всех проектов. Проекты, которые требуют неудач или расположены очень близко к водно-болотным угодьям, не могут быть хорошими кандидатами на эту услугу.
• Служба подтверждения водно-болотных угодий состоит из письменного заявления, основанного на проверке на месте, о том, соответствует ли DNR границам водно-болотных угодий, очерченным консультантом. С этой услугой связана плата в размере 300 долларов за каждые 20 акров земли, и отправители запроса получат ответ в течение 60 дней или меньше. Цель этой услуги — предоставить землевладельцам и застройщикам уверенность в том, что очерченные границы водно-болотных угодий проекта точны, до того, как планы проекта будут окончательно утверждены. Воспользовавшись этой услугой на ранней стадии планирования, вы предотвратите задержку утверждения проекта из-за непредвиденных проблем, связанных с границами водно-болотных угодий.

Если вы думаете о покупке земли, вы можете заполнить приложение о водно-болотных угодьях к своему предложению о покупке.Приложение дает вам больше времени для найма профессионала для проверки наличия водно-болотных угодий и позволяет повторно обсудить или отменить ваше предложение.

Для получения дополнительной информации посетите страницу Водно-болотных угодий.

Я хочу построить дорогу или сооружение, но на участке есть заболоченное место.

Что я должен делать?

DNR, Инженерный корпус армии США, округа и местные муниципалитеты регулируют воздействие на водно-болотные угодья. Государственные правила требуют по возможности избегать воздействия водно-болотных угодий. Разрешительные требования существуют для деятельности, которая не может избежать воздействия на водно-болотные угодья.Разрешения требуют времени, поэтому важно планировать заранее и подавать заявки на получение разрешения на ранней стадии процесса планирования.

Проекты, которые воздействуют на водно-болотные угодья ниже определенных пороговых значений, могут претендовать на получение общего разрешения DNR, если получатель разрешения может соответствовать всем необходимым критериям. Для проектов, которые не соответствуют требованиям для получения общего разрешения, владельцу недвижимости необходимо будет работать с DNR, чтобы подать заявку на получение индивидуального разрешения. Персонал DNR поможет определить, как минимизировать воздействия и будут ли необходимы какие-либо компенсирующие меры. В заявке необходимо продемонстрировать, что невозможно полностью избежать воздействия на водно-болотные угодья, перечислить шаги, предпринятые для уменьшения воздействия на водно-болотные угодья, и продемонстрировать, что проект не окажет значительного неблагоприятного воздействия на функции и ценности водно-болотных угодий. См. Подробности в программах регулирования водно-болотных угодий или на страницах, посвященных нарушениям водно-болотных угодий. Также может быть хорошей идеей привлечь к встрече с ДНР Инженерный корпус армии, Службу охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США и местный офис зонирования.

.