Право собственности на землю
Добрый день! В данной ситуации Вы являетесь добросовестным приобретателем.
Пленум ВАС РФ в п. 24 постановления от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:
- к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
- покупатель знал об этих притязаниях;
- эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В судебной практике встречаются ситуации, наглядно демонстрирующие применение данных положений. Один из примеров подобных дел приведен в проекте информационного письма ВАС РФ от 23.10.2008 (далее — проект информписьма).
Индивидуальный предприниматель обратился с иском об истребовании холодильной камеры из незаконного владения общества.
Однако апелляционный суд, куда обратился предприниматель, указал, что оплата была сделана после того, как общество получило копию искового заявления по настоящему делу. То есть к моменту оплаты приобретатель уже знал о том, что на оборудование претендуют третьи лица. Суд указал: при установлении возмездности сделки необходимо обращать внимание не только на факт заключения возмездного договора, но и на факт его исполнения.
Предъявил доказательства — владей имуществом!
При возникновении спорной ситуации бремя доказывания ложится на каждую из сторон спора. Собственник доказывает, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому было передано, против их воли. Покупатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и при этом не знал и не мог знать, что вещь ему продал тот, кто не имел права на ее отчуждение.
На практике встречается немало примеров, наглядно демонстрирующих данные положения (определение ВАС РФ от 03.04.2008 N 4189/08; определение ВАС РФ от 03.07.2008 N 7757/08; определение ВАС РФ от 06.03.2008 N 2322/08; постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3605/08
Остановимся на некоторых из них.
Предприятие обратилось с иском об истребовании нежилых зданий из незаконного владения общества «Гидрострой» и о признании недействительным договора купли-продажи названных зданий, заключенного между компанией «Сити Инвест Строй» (продавец) и обществом «Гидрострой» (покупатель).
Предприятие утверждало, что договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между ним и «Сити Инвест Строй», был признан постановлением суда по другому делу недействительным. Ответчик при защите ссылался на то, что он является доб-росовестным приобретателем данного имущества, так как оплатил его и за ним зарегистрировано право собственности.
Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций приняли сторону добросовестного приобретателя (общества «Гидрострой»). Суды пришли к выводу, что имущество было передано на реализацию по воле лица, владеющего им на праве хозяйственного ведения. Общество «Гидрострой» является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку оно не знало и не могло знать, что сделка, заключенная «Сити Инвест Строй» с истцом, впоследствии будет признана недействительной (
ОАО «Машиностроительный завод «Маяк» (далее — завод) обратилось в суд с иском к ООО «ТНП-16» об истребовании здания из чужого незаконного владения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ЗАО «Маяк ТНП» (далее — общество), передавшее здание ООО «ТНП-16». Завод аргументировал свои требования тем, что договор купли-продажи здания, заключенный между ним и ЗАО «Маяк ТНП», признан недействительным как заключенный от имени продавца лицом, не обладающим полномочиями на это.
Ответчик в доказательство своей добросовестности сообщил, что спорное здание было внесено обществом в его уставный капитал. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке раньше, чем договор купли-продажи между заводом и обществом признан недействительным. В удовлетворении иска заводу было отказано. Суд признал ответчика добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать о признании договора купли-продажи недействительным. Довод заявителя о том, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, не был им доказан ( определение ВАС РФ от 16.04.2008 N 5364/08).
Но не всегда суд встает на защиту добросовестного приобретателя.
Арбитры примут сторону законного собственника, если последнему удастся доказать, что ценности действительно выбыли из его владения против его воли. Подтверждением является следующее дело. ЗАО «НПО «Стромэкология» (далее — объединение) спорило с ООО «Интра-Джус» (далее — общество) также об истребовании из его незаконного владения объектов недвижимости.
Объединение ссылалось на то, что спорное имущество выбыло из владения помимо его воли, поскольку общее собрание акционеров не принимало решения о продаже данных объектов.
Ответчик настаивает на своей добросовестности.
При рассмотрения дела суд установил, что между объединением (продавец) и ООО «Классик-Миг» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства. Решением арбитражного суда этот договор признан недействительным как крупная сделка по отчуждению имущества, совершенная с нарушением Федерального закона «Об акционерных обществах». Было выявлено, что общее собрание акционеров действительно не принимало решения о продаже спорного имущества. Несмотря на это, ООО «Классик-Миг» продало ООО «Интра-Джус» спорные объекты. В результате сделку купли-продажи между ООО «Классик-Миг» и ответчиком суд признал ничтожной, поскольку при ее совершении ООО «Классик-Миг» не являлось собственником спорного имущества и не обладало полномочиями по распоряжению им.
Поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно может быть истребовано им и от добросовестного приобретателя, констатировали судьи. На основании этого право собственности ответчика на спорное имущество прекращено, объект подлежит возврату объединению с восстановлением его права собственности (постановление ФАС СКО от 01.08.2008 N Ф08-4001/2008).
Не во всех случаях признают добросовестным и приобретателя.
Так, ЗАО «Нева-Трейд» (далее — общество) обратилось в суд с иском к ООО «Вест» и ООО «Галион», Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании права собственности на здание, а также истребовании из незаконного владения ООО «Галион» указанного объекта недвижимости. Истец обосновал свое требование фактом признания договора купли-продажи между ним и ООО «Вест» недействительным.
Суд удовлетворил заявленные требования.
ООО «Галион» настаивало на добросовестности приобретения спорного здания у ООО «Вест». Однако суд в данном разбирательстве пришел к выводу, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Кроме этого, суд установил, что данные сделки купли-продажи совершены с незначительными промежутками по времени, интересы всех трех участников сделок (ЗАО «Нева-Трейд», ООО «Вест» и ООО «Галион») в регистрирующем органе представляло одно и то же лицо — акционер об-щества.
При таких обстоятельствах суд признал, что ООО «Галион» не может быть признано добросовестным приобретателем объекта, и, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, удовлетворил виндикационный иск общества ( определение ВАС РФ от 11.02.2008 N 1246/08).
Как убедиться, что перед вами — законный владелец?
Чтобы обезопасить себя от возможных притязаний на купленное имущество со стороны третьих лиц, важно убедиться, что продавец действительно владеет им на законных основаниях.
Для этого покупателю нужно предпринять дополнительную проверку юридической судьбы имущества.
Проще всего это сделать, когда речь идет о недвижимости. Ее оборот отражается реестром. Поэтому любой, кто намерен приобрести имущество, подлежащее госрегистрации, может получить необходимую информацию из ЕГРП в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно выяснить характер права продавца и основание его приобретения, определить предыдущих собственников, выяснить, нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли оно правами других лиц. Например, общество предъявило иск к организации об истребовании из ее незаконного владения нежилого помещения. В качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен индивидуальный предприниматель.
Истец указал, что ответчик купил помещение у предпринимателя. В момент приобретения недвижимости ответчиком сделка, на основании которой за предпринимателем зарегистрировано право собственности, оспаривалась в судебном порядке.
По результатам рассмотрения дела она признана судом недействительной, применены последствия ее недействительности. Следовательно, предприниматель не является собственником имущества и не имел права его отчуждать, в связи с чем ответчик является незаконным владельцем.
Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на свою добросовестность. Дабы обезопасить себя, он обращался в ЕГРП, чтобы узнать, кто является собственником приобретаемого имущества. Ему были представлены сведения, согласно которым собственником помещения считался предприниматель. Суд первой инстанции поддержал общество (истца). Но апелляционная инстанция сочла, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении требований общества должно быть отказано по следующим причинам.
Ответчик приобрел помещение у предпринимателя, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не доказал, что ответчик знал о том, что у последнего отсутствует право отчуждения спорного имущества.
Правда, в материалах дела указано, что ранее суд наложил запрет на регистрационные действия со спорным объектом. Но данный факт не свидетельствует, что организация должна была знать об этом. Кроме того, было доказано: в ответ на соответствующий запрос ответчика регистрирующий орган сообщил ему, что информация о наличии судебного спора в отношении помещения отсутствует.
Суд также отметил, что ссылка на незаконность действий регистрирующего органа, который осуществил регистрацию, несмотря на наличие судебного запрета, не имеет значения для разрешения настоящего спора. При этом истец вправе защитить свои права, выставив к регистрационному органу требования о возмещении убытков, причиненных ему такими действиями (проект информписьма).
Не забываем о сроках!
В соответствии с законодательством к виндикационным искам применяется общее правило о сроках исковой давности (поскольку специальных сроков не установлено). Напомним: ст.
196 ГК РФ закреплено, что общий срок исковой давности составляет 3 года. По общему правилу срок исковой давности начинает течь со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права» (ст. 200 ГК РФ).
ВАС РФ (проект информписьма) указал, что применительно к виндикационным искам течение этого срока начинается со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении. Иными словами, не тогда, когда законный собственник узнал, что вещь пропала, а тогда, когда обнаружил ее у незаконного владельца.
Высшие судьи рассмотрели следующее дело.
В 2004 г. общество обратилось в суд с иском об истребовании медицинского оборудования из незаконного владения организации. Исковое требование мотивировано тем, что спорное оборудование, принадлежащее истцу на праве собственности, было украдено у него в 1997 г. Поэтому, по мнению общества, ответчик является незаконным владельцем и должен вернуть оборудование истцу.
Ответчик же утверждал, что о краже оборудования не знал и приобрел его у специализированной торговой компании.
Кроме того, было указано на истечение срока исковой давности.
Истец с доводами ответчика по поводу пропущенного срока исковой давности не согласился. По его мнению, исковая давность по заявленному требованию не истекла, поскольку о нахождении оборудования у ответчика он узнал только в 2003 г. До этого момента заявитель не имел информации ни о месте нахождения оборудования, ни о лицах, в чьем владении оно находилось, и поэтому был лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права.
Судьи первой и апелляционной инстанций в иске отказали в связи с истечением срока исковой давности. Ведь, как неоднократно пояснял сам истец, о краже спорного имущества он узнал в 1997 г. Следовательно, к моменту его обращения в суд исковая давность истекла.
Однако суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что защита права законного владельца невозможна до тех пор, пока ему не известен нарушитель — потенциальный ответчик.
Несмотря на то что собственник лишился своего имущества в 1997 г.
, срок исковой давности по требованию о его возврате начал течь с момента, когда истец узнал, что оно находится во владении ответчика. Поскольку довод истца о том, что имущество обнаружено им только в 2003 г., не получил надлежащей оценки, дело направлено на новое рассмотрение (проект информписьма).
Недавно произошел спор между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Карелия (далее — Управление) и Сбербанком. Управление пыталось истребовать здание из незаконного владения банка. Истец утверждал, что муниципальная администрация не должна была оформлять право собственности на спорное имущество. При рассмотрении дела в суде ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
Суд пришел к выводу, что о нарушении права федеральной собственности истцу могло быть известно в 1999 г. (на момент регистрации права муниципальной собственности) или по крайней мере в 2001 г. — когда между Сбербанком и арендатором был заключен договор аренды части спорных помещений.
Таким образом, срок исковой давности к моменту предъявления иска (август 2007 г.) истек (определение ВАС РФ от 17.07.2008 N 8173/08).
Обратите внимание: даже если владелец спорного имущества сменился, исковая давность по виндикационному иску продолжает течь, а не начинается заново (п. 14 и 15 проекта информписьма).
Вы праве предъявить соответствующие требования к администрации
Приобрести земельный участок | Официальный сайт Новосибирска
Предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства осуществляется в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ в случае
поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления
земельного участка для индивидуального жилищного строительства уполномоченный орган
в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления,
обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка и размещает
извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте
уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ в случае если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 7 статьи 39.18 Земельного
кодекса РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня
опубликования извещения заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе
уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений
принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без
проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении
земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного
участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
(вид права на котором желают приобрести земельный участок, а также вид
разрешенного использования земельного участка указывается в заявлении).
В случае принятия решения о предоставлении земельного участка с проведением аукциона, подготовка и организация аукциона осуществляется в соответствии со статьей 39.11 Земельного кодекса РФ департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.
Извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды
земельных участков для строительства, а также о результатах аукционов
размещаются на официальном сайте города Новосибирска www.novo-sibirsk.ru в ленте
актуальные темы: земля и имущество: аукционы земли (http://novo-sibirsk.ru/dep/land/news_1160/),
а также на официальном сайте Российской Федерации для размещения
информации о проведении торгов (https://torgi.
gov.ru/lotSearch2.html?bidKindId=2).
Идея владения землей на протяжении всей истории
Концепция владения землей развивалась на заре цивилизации. Чтобы лучше понять идею владения землей, мы должны посмотреть, как она менялась и развивалась на протяжении истории.
Корни собственности
Собственность для племенных народов была больше связана с правом использовать землю по мере необходимости и исключать других людей из этих прав. Если использование земли прекратилось, исчезло и чувство собственности. Поэтому земля никогда не покупалась, не продавалась и не передавалась по наследству. Вместо этого у людей племени были права, которые они передавали из поколения в поколение. Связь носила более сакральный характер, чем чувство собственности. Ресурсы использовались только по мере необходимости и никогда не злоупотреблялись.
Земледелие
Для ранних земледельческих обществ земля служила более постоянным поселением.
У них были общие знания о том, как обрабатывать землю для производства продуктов питания, а это означало, что у этих обществ были более долгосрочные инвестиции в районы, в которых они жили. сельского совета. Это было обычным явлением во многих крестьянских общинах по всему миру.
Правящая сила
Развитие собственности пришлось на долю правящей элиты, обладавшей властью и богатством. Земля стала больше связана с завоеванием, удержанием и добычей, что усилило борьбу между людьми за власть. Это помогло сформировать идею собственности.
В это время земля стала товаром, а не чем-то священным, что нужно лелеять и уважать. Это создало постоянно меняющуюся линию границ для растущих могущественных империй.
Частная собственность на землю
По мере того, как развивалась идея благородства и росла власть суверена, росло и значение политики. Власть собственности охранялась, поскольку элита требовала большего признания их прав на землю.
В это время частная собственность развивалась и в менее централизованных обществах.
Были также редкие демократии и республики, развивавшиеся в этот период. Это позволило землевладельцам управлять своей землей, а не зависеть от сплоченности деревни.
Частная и государственная собственность
В первые дни существования Греции и Рима велись ожесточенные дебаты, основанные на общих землях, государственных или суверенных землях и частных землях. Эти великие дебаты продолжались, и некоторые общины считали, что общая земля идеальна.
Феодальная Европа была основана на суверенной собственности, при которой богатый землевладелец предоставлял дома беднякам в обмен на их обработку земли. Последовавший за этим подъем торговли и индустриализма двинулся в сторону интересов частной собственности, подобных тем, что наблюдались в Америке. Возникшее в результате кажущееся несправедливым общество привело к тому, что некоторые общества вернулись к общей земле сообщества в форме коммунизма.
Собственность сегодня
Наша правовая система понимает, что «владение» землей дает права, а не прямое владение.
Эти права включают в себя право исключать других из использования земли и позволяют вам продавать, дарить или завещать землю по своему усмотрению. Вы также можете сдать его в аренду или арендовать, а также развивать в соответствии с законами штата.
Эти права существуют только до тех пор, пока соблюдаются обязанности перед землей и государством, такие как уплата налогов, соблюдение строительных норм и т. д.
Будущее
Эта система ограничена честностью вовлеченных людей, но все же обеспечивает основу для создания более гуманной идеи собственности. Это позволит нам найти в будущем более устойчивую культуру, основанную на более уважительном использовании земли и ее ресурсов.
Законы и процедуры, касающиеся передачи недвижимости от одной стороны к другой, различаются в зависимости от штата. Чтобы иметь четкое представление о процедурах в вашем штате, приобретите Ultimate Real Estate Compliance Manual от System 2 Thinking. Купить копию.
О System 2 Thinking
System 2 Thinking доверяют поставщики услуг в сфере недвижимости, технологические стартапы и компании из списка Fortune 1000, чтобы последовательно добиваться результатов трансформации в конкурентной среде.
Мы внедряем инновации и стимулируем развитие бизнеса с помощью консультаций по соблюдению нормативных требований, лицензирования, инновационных стратегий, внедрения технологий и оптимизации процессов.
Посетите нашу домашнюю страницу, чтобы узнать больше.
Не пора ли перевернуть представление о том, что земля является частной собственностью?
Моя мать любит говорить, что родилась в кузове «Форда» 39-го года. На самом деле ее не было. Она родилась в больнице в Чикаго. Но менее чем через год она и ее родители вернулись на ранчо в Монтане, где ее семья поселилась в начале 1900-х годов и где они все еще жили. Именно здесь моя мать отсчитывает свое рождение, когда она выбралась из кузова этого «форда» 39-го года и приехала домой, в прерию, полную луговых жаворонков, ароматной почвы и большой золотой ивы. «Я считаю, как Бог и природа делают вещи», — говорит она о своем рождении. «У людей есть дом, и они знают, когда доберутся туда» 9.0003
Если есть большее удовольствие от принадлежности к дому, чем от поворота ключа в своем первом доме, то это владение землей.
Ранчо, на котором выросла моя мать, до сих пор пахнет сладкой землей. Его акры простираются под большим небом Монтаны, укрывая местные желтые колокольчики прерий и лютики. Принадлежать такому месту, знать, что оно принадлежит вам, о нем нужно заботиться и жить дальше, — это мощная и поддерживающая сила. На своей земле вы можете пустить корни, о которых мы часто говорим, но не всегда относимся к ним серьезно. «Я пустил корни», — с грустью говорим мы, удаляясь от места, к которому привязались. Эти корни реальны, и они становятся сильнее и глубже, чем теснее мы принадлежим к месту.
Для таких людей, как мои прапрадедушки и многие другие, жившие под бременем незначительных прав на аренду в Европе, Закон США о приусадебных участках 1862 года обещал чувство свободы, которое в наши дни почти невообразимо: свобода владеть земля, на которой вы работали, ферма, которая поддерживала вас, берег реки, где вы стояли, чтобы пообедать, деревья, которые затеняли ваш дом. Вы могли потерять его из-за банкротства или сдавшись — жизнь пионера была менее восхитительным, богатым приключением, описанным в Домик в прерии чем суровая, холодная, одинокая и суровая жизнь, которая многих изгнала с земли за несколько коротких лет, — но ни капризный лорд, ни отсутствующий хозяин не могли отобрать ее у вас или потребовать процент от вашего труда.
Белые американцы, извлекшие выгоду из открытия Запада и жестокого, глубоко несправедливого Закона о переселении индейцев, никогда больше не будут подвергаться эквиваленту разрешений Хайленда.
Для меня, как и для моих предков, пейзаж Монтаны — часть меня. Это выше цены. Любовь — это единственная вещь, связанная с землей, которая не может быть измерена использованием, рынками недвижимости или ценами на товары. Это делает возможным глубокое ощущение дома. Однажды утвердившись благодаря уверенности в том, что земля, на которой вы живете, не может быть отнята, она затем выходит за свои границы, охватывая окружающие земли. Частная собственность может быть родиной земледелия и истинной устойчивости, а также самодостаточности и самоопределения, но владение землей также позволяет нам инвестировать в сообщество, включая общественные земли и ресурсы, принадлежащие всем, с чувством взаимозависимости. и взаимное сотрудничество.
Ранчо, на котором родилась моя мать, было построено не только трудом ее семьи.
Он опирался на водоносные горизонты глубоко под поверхностью, здоровье почвы на равнинах и холмах за их пределами, на сотни, а может быть, и на тысячи лет заботы племени черноногих, землей которых он должен был остаться, на погоду, на которую они не имели никакого отношения. контроль, солнце, семена и сообщество, которое знало своими костями, что никто не может сделать это в одиночку. Эти вещи составляли экосистему, которая была жизненно важна для их выживания, и то же самое верно и сегодня. Это наши общие природные ресурсы, или то, что когда-то называлось «общим достоянием».
Мы живем в общественном достоянии, даже если не признаем его таковым. Каждый раз, когда мы делаем вдох, мы черпаем из общего. Каждый раз, когда мы идем по дороге, мы пользуемся общественным достоянием. Каждый раз, когда мы сидим на солнышке или укрываемся от дождя, слушаем пение птиц или закрываем окна от зловония близлежащего нефтеперерабатывающего завода, мы взаимодействуем с общинами. Но мы забыли о решающей роли, которую общественное достояние играет в нашем существовании.
Общины делают жизнь возможной. Кроме того, они делают возможной частную собственность. Когда общественное достояние деградирует или разрушается, пользование частной собственностью становится несостоятельным. Владелец ранчо из Монтаны может владеть десятью тысячами акров земли и при этом зависеть от здоровья населения. Ни закрытый поселок, ни высотные пентхаусы не могут закрыть человека от большого мира, на который мы все полагаемся.
Мы слишком долго могли игнорировать и наносить ущерб общественному достоянию, не осознавая последствий. Но теперь давление человеческого населения и подъем индустриализма делают актуальным вопрос: как мы будем владеть нашими общими ресурсами? Как мы будем защищать их на благо всех? Больше нет границ, к которым можно убежать, и больше не нужно притворяться, что то, что мы делаем на одном участке земли, не влияет не только на соседей по соседству, но и на экосистемы в сотнях миль от нас. Во времена моих прапрадедушки и прапрадедушки перед европейскими иммигрантами или их потомками стоял вопрос о том, как обрести свободу, даруемую частной собственностью.
Для нашего будущего вопрос не только в том, кто владеет землей, но и в том, как.
Общественное достояние — это именно то, на что оно похоже: земля, водные пути, леса, воздух. Природные ресурсы нашей планеты, которые делают возможной жизнь. На протяжении всей истории общества постоянно полагались на различные системы использования общин, которые стремились к справедливому распределению основных ресурсов, таких как пастбища и сельскохозяйственные угодья, чистая вода для питья и мытья, добытая пища и древесина для топлива и строительства. Еще в 555 г. н.э. общины были прописаны в римском праве, в котором прямо говорилось, что определенные ресурсы принадлежат всем, а не избранным: «По закону природы эти вещи являются общими для человечества — воздух, проточная вода, море и, следовательно, берега моря».0003
Суть заключалась в том, чтобы отдельный человек или семья добывали средства для самостоятельной жизни, а не разбогатели за счет владения землей. история. Великая хартия вольностей, принятая в 1215 году английским королем Иоанном по настоянию его баронов, защищала этих дворян от потери своих земель по прихоти того правителя, которому они служили.
В нем также закреплено право на суд равных, среди других индивидуальных прав, и этот документ широко цитируется как основа современной демократии.
Что менее известно, так это Лесная Хартия, принятая двумя годами позже регентом Генриха III, короля Иоанна, умершего в 1216 году. правило, — говорит Кэролин Харрис, канадский исследователь Великой хартии вольностей, — на общее благо». Хартия предоставила то, что называется правами на существование, правом, что «каждый свободный человек может впредь без судебного преследования делать в своем лесу или на земле, которую он имеет в лесу, мельницу, заповедник, пруд, мергелевую яму, канаву или пашню за пределами укрытия на пахотной земле, при условии, что это не наносит вреда соседям». Включено было разрешение пасти животных и собирать пищу и топливо, необходимые для жизни.
Эти права перешли в Америку нетронутыми и были доведены до сведения отцов-основателей этой страны, когда они разработали свою собственную систему законов, с большим упором на права простолюдинов владеть достаточным количеством земли, чтобы жить независимо.
(То, что эта земля принадлежала коренным жителям, которые уже жили там, не имело большого значения в их рассуждениях.) Для Томаса Джефферсона, согласно профессору права Эрику Т. Фрейфоглу в его книге 2003 года Земля, которую мы делим , «[т] он Право собственности в основном имело отношение к способности человека приобретать землю для пропитания практически бесплатно: это было право возможности, право получить землю, а не право копить ее или сопротивляться общественным требованиям, предъявляемым собственниками. действовать ответственно»
Бенджамин Франклин тоже полагал, что любая собственность, не необходимая для существования, является «собственностью общества, которое по своим законам создало ее и, следовательно, может распоряжаться ею по другим законам всякий раз, когда это необходимо для общественного благосостояния». требовать такого распоряжения». Суть заключалась в том, чтобы отдельный человек или семья могли получить средства для независимой жизни, а не разбогатеть за счет владения землей или вывести ресурсы общины из общественной сферы.
Эта идея распространялась на ограничение законов о незаконном проникновении. Охота на чужой неогороженной земле была совершенно законной, как и — в соответствии с Хартией леса — собирательство.
Сама земля, а не только содержащиеся в ней ресурсы, была частью общего пользования. Подумайте о последствиях такого мышления для нашего времени: если бы доступ к средствам для самообеспечения действительно был правом всех, если бы и общественные ресурсы, и общественная земля никогда не могли быть отняты или проданы, то какую власть могли бы иметь богатые, правительство или корпорации над повседневной человеческой жизнью?
Идея общего пользования не является исключительной для английской и американской истории. В России, по крайней мере, с 1400-х годов и в различных формах вплоть до большевистской революции 1917, управление землей осуществлялось в соответствии с системой mir , или «совместной ответственностью», которая гарантировала, что у каждого было достаточно земли и ресурсов, включая инструменты, для обеспечения себя и своих семей.
Полосы земли разбивались и время от времени перераспределялись, чтобы отразить меняющиеся потребности семьи. Земельный участок принадлежал мир в целом. Его нельзя было отобрать или продать. В Ирландии до 7-го века (когда они были впервые записаны) до 17-го века законы Брегона служили той же цели, когда целые септы или кланы владели землей и распределяли ее, пока вторгшиеся английские землевладельцы не разделили ландшафт, лишив его жителей системы предков. и права аренды, и установили свои поместья с подавлением и насилием. Шотландский историк Андро Линклейтер подробно исследует варианты этих систем коллективной собственности в своей книге 2013 года 9.0077 Владение Землей : адат в Ибане, земледелие в Шотландии, способы использования маори в Новой Зеландии, крестьянские системы в Индии и Китае и в нескольких исламских государствах, и, конечно же, на Североамериканском континенте до европейского вторжения и урегулирование.
Но общины — это не пережитки пыльной истории.
В Кыргызской Республике когда-то существовала успешная система выпаса скота, которая приносила пользу как пастухам, так и земле. Пастбищные угодья, разрушенные в советское время в пользу интенсивного производства, постепенно восстанавливаются после принятия Закона о пастбищах в 2009 году., заменяя систему частной аренды правами общественного пользования, которые вращаются вокруг экологических знаний и определяются местными сообществами. На Фиджи деревни отреагировали на проблемы, связанные с чрезмерным выловом рыбы и изменением климата, приняв старую систему временных запретов на рыбную ловлю под названием табу . В статье в научном журнале Nautilus описывается формирование охраняемых морских территорий, управляемых на местном уровне, которые используют древние традиции общин и современное научное понимание, чтобы адаптировать эти общинные права и запреты на рыболовство к изменяющимся потребностям экосистемы.
Таким образом, сохранение общего пользования не было полностью забыто.
Но это было близко. Общественное достояние, по сути, противоречит как капитализму, так и безграничной частной прибыли, и поэтому во многих частях мира на протяжении почти двух столетий оно подвергалось очернению и отбрасыванию.
Эколог и микробиолог Гарретт Хардин выступил с одной из самых убедительных и влиятельных критических замечаний в отношении общин во второй половине 20-го века. В 1968 году Хардин опубликовал эссе в журнале 9.0077 Наука , которая активно выступала против систем общего пользования и владения. Основная мысль эссе, озаглавленного «Трагедия общин», заключалась в том, что на планете ограниченных ресурсов право на воспроизводство не должно быть абсолютным, но оно охватывает многие области философии и морали. «Трагедия общин» — основополагающая работа, остававшаяся влиятельной вплоть до смерти Хардина в 2003 году и после нее. неизбежно превалирует над потребностями общества. И как только один человек действует эгоистично, все остальные последуют за ним. По его словам, даже Адам Смит никогда не утверждал, что погоня за личным интересом всегда ведет к общественной выгоде.
Аргумент Хардина ломается в его предположении, что любая система общего пользования обязательно должна быть анархической. Представляя пастбища, открытые для всех, Хардин сказал, что только болезни, войны и браконьерство могут удержать население в пределах здоровой пропускной способности земли. Как только будет достигнута социальная стабильность и пастухи смогут пасти столько животных, сколько захотят, у каждого появится стимул увеличивать свое индивидуальное стадо, пока земля не будет уничтожена чрезмерным выпасом. «Присущая общинам логика, — утверждал Хардин, — безжалостно порождает трагедии». То, чем он пренебрегал, так это реальностью общин, в которой согласованные ограничения, приносящие пользу обществу, являются неотъемлемой и необходимой частью правовой и социальной системы.
Существует больше историй, чем я могу сосчитать, о том, что право на использование собственности разрушает жизни, средства к существованию, здоровье или дома соседей, близких и далеких
Как в кыргызской системе выпаса скота, так и в морских достоянием является то, что пострадавшее сообщество использует научные экологические знания, чтобы договориться об ограничениях и способах использования.
В западной части Соединенных Штатов система права выпаса скота на государственных землях предназначена для того, чтобы позволить мелким владельцам ранчо выжить, предоставив им доступ к более широким пастбищам, чем они когда-либо могли себе позволить в частном порядке, и в то же время не допуская чрезмерного выпаса скота в ущерб экосистемы. Эти практики просто переходят в наше время так же, как общины функционировали на протяжении всей истории. Безудержное использование никогда не было приемлемой частью системы.
Однако то, что Хардин уловил правильно, кажется почти непреднамеренным. Его отказ от систем общественной собственности игнорирует то, как эти системы функционируют, но его заявление о том, что общественная система отходов и загрязнения наносит ущерб человечеству, прямо указывает на то, что мы ошиблись с частной собственностью. «Не имело большого значения, как одинокий американский пограничник избавлялся от своих отходов», — отмечает он, но современное давление плотности населения и промышленного загрязнения поставило под угрозу целостность общин.
Вот где утверждение Хардина о том, что «свобода общего достояния ведет к гибели всех», начинает звучать правдоподобно. Ключ к общественным достояниям, которые должны были распространиться на права частной собственности, когда они получили широкое распространение, заключался в том, что они оставались верными идеям, закрепленным в Хартии леса: пользование для существования было правом всех, но оно распространялось только на деятельность. , чтобы не навредить соседям . Идея общин не является исключительной для английской и американской истории. Система общего пользования не может быть общедоступной; он работает только тогда, когда его использование управляется в интересах всех.
В Америке переход к разрешению интенсивного промышленного использования земли, несмотря на его влияние на соседей, получил юридическую поддержку в начале 1800-х годов, когда начали просачиваться судебные дела, которые признали экономическую деятельность общественным благом. После сейсмического переворота в восприятии прав собственности горнодобывающие предприятия теперь могли сбрасывать свои отходы в водные пути даже за счет домовладельцев и рыбаков вниз по течению; железнодорожные компании и фермеры могли действовать через выдающиеся владения, чтобы приобретать или использовать чужие земли, которые, по их утверждению, были необходимы для их собственных операций, даже если владельцы не желали продавать.
Это признание частной прибыли как общественного блага росло во всем мире на протяжении 20-го века с головокружительной скоростью, что привело к значительной утрате общественного достояния в 21-м веке. Только за последние 10 лет китайским нефтяным компаниям было предоставлено право бурения в последних нетронутых джунглях Эквадора вопреки возражениям местных жителей, чьим домом они были с незапамятных времен. Решения в Британии, позволившие продолжить осушение сельскохозяйственных угодий и угодий для охоты на тетеревов, поставили деревни ниже по течению под высокий риск затопления, в то время как атомная электростанция в Камбрии заразила моллюсков в Шотландии за сотни миль. Есть больше историй, чем я могу сосчитать, о праве на использование собственности и получение прибыли, разрушающих жизни, средства к существованию, здоровье или дома соседей, близких и далеких. Общая нить заключается в том, что они почти полностью игнорируют необходимость поддержания здоровья и стабильности общин.
По иронии судьбы, в то время, как древние традиции успешного владения общинами восстанавливают законность в таких местах, как Фиджи и Кыргызская Республика, само общепланетарное достояние подвергается ничем не ограниченному нападению, очень похожему на то, что Хардин представлял в своей «Трагедии Коммонс. Ущерб, который мы наносим нашей собственной земле, никогда не оставался в границах обследованных владений. Но даже когда наше понимание экологии возросло, наша готовность ограничить интенсивное использование частной собственности уменьшилась. Угольная шахта, свиноферма, окруженная обширными лагунами сточных вод, просачивающимися в водоразделы, участок, построенный на заболоченных землях, нефтяная скважина на священной земле — будь то частная земля или государственная, если ее использование приносит прибыль, оно должно быть предназначено для общественное благо. Эту точку зрения защищают даже тогда, когда она разрушает все, что нам нужно как для физического благополучия, так и для любого чувства более глубокой связи, которую мы могли бы поддерживать с землей под нашими ногами и небом над головой. Даже если это разъединит наши корни с землей и лишает нас всякого чувства «дома». Мы почти неизбежно пришли к ситуации, когда стремление к экономическому росту, подкрепленное верой в расширяющиеся права частной собственности, поставило под угрозу сами экосистемы, саму планету, от которых зависит наше выживание.
Мечты о свободе и самодостаточности первопроходцев, таких как мои прапрадедушка и дедушка, до сих пор имеют в США мифическую силу. Эта власть часто используется для широких утверждений о том, что любое ограничение на использование собственности слишком ограничивает ту свободу, которой пользовались мои предки, свободу, по которой многие до сих пор тоскуют. Когда в январе 2016 года вооруженные боевики захватили и оккупировали национальный заповедник дикой природы Малер к югу от Бернса, штат Орегон, они выразили широко распространенное мнение (но, важно отметить, не подавляющее и даже не большинство), что государственная собственность на обширные земли в Американский Запад мешал им и другим — владельцам ранчо, лесопромышленникам и горнодобывающим компаниям — в частности, использовать эту землю таким образом, чтобы это принесло наибольшую пользу им лично и сообществам, в которых эти земли расположены. тоска, просачивавшаяся из-под их требований, была очень знакомой. В нем содержался основной человеческий инстинкт, который мы не должны игнорировать: желание добывать средства к существованию для себя и своей семьи из земли под ногами.
Это извращенный инстинкт, выраженный здесь, игнорирование желания других пользоваться теми же правами, пренебрежение обязательствами частного пользователя или владельца перед соседями и окружающим сообществом, а также глубокое игнорирование широко распространенного экологического ущерба, причиняемого нерегулируемой промышленностью. Он игнорирует даже тот факт, что люди являются частью тех же самых экосистем и повреждаются так же, как и природа. Но отбросьте невежество боевиков Malheur в вопросах экологии, истории и абсолютной необходимости уравновешивать частное пользование правом общества на здоровое достояние, и мы останемся с чем-то знакомым: крошечный призыв к справедливости, который говорит о праве личности на пропитание от земли — не богатство, а просто «достаточно», что бы это ни значило — должно принадлежать всем нам.
Общественная выгода от владения землей и землепользования сильно изменилась со времен Римской империи, с момента принятия Лесной хартии и даже с тех пор, как Америка была впервые создана как страна, и так будет и дальше. В течение периода времени, который в человеческой и геологической истории короток, но, тем не менее, оставит неизгладимый ущерб, правительства и суды пришли к тому, что наиболее выгодное использование земли землевладельцем является созданием частной прибыли. Но взгляд на землю как на товар, который следует эксплуатировать, а не как на часть общественного достояния, появился относительно недавно. Если мы серьезно относимся к проблемам окружающей среды, юридическое и общественное понимание должно восстановить принцип, согласно которому свобода землевладельца ограничивается правом соседей этого владельца нетронутым пользоваться своей собственностью и обязанностью оставлять нетронутым общественное достояние.
Это понимание обязательно должно включать более научные знания в области экологии. Земля — это сито. Вода течет не только по рекам и ручьям, но и через коренные породы и водоносные горизонты. Как и промышленные химикаты. Переработанная почва может дрейфовать и уноситься ветром, как и загрязнение воздуха, оседая на близлежащих или далеких людях, которые беззащитны перед его пагубными последствиями для здоровья. Разделение горных склонов для строительства доступных дуплексов или домов для отдыха стоимостью в несколько миллионов долларов подвергает жителей спусков риску оползней, разрушая при этом восстанавливающие душу виды и леса, которые могли бы принадлежать всем по праву рождения. Достояния насыщают каждую часть нашего существования.
Легко или, может быть, удобно забыть, что не так давно большая часть западного мира приняла частную собственность людей с небольшими угрызениями совести
Допустим ли мы права этих общин, общественного доверия, доступа человека к простой, устойчивой жизни, чтобы уйти из памяти? Если мы допустим ответ «да», то можем обнаружить, что теряем саму частную собственность вместе с общественным достоянием. Частная собственность и общественное доверие сосуществуют; нет частной сферы без публичного общественного согласия, обеспечивающего соблюдение прав и законов. Наслаждение частной собственностью невозможно, когда общие ресурсы, окружающие ее, деградируют. Хорошо организованное общество нуждается в обоих.
Это касается не только борьбы с изменением климата или другим экологическим ущербом. Права собственности всегда протягивали длинные щупальца во все аспекты нашей жизни. Легко, а может быть, и удобно забыть, что не так давно большая часть западного мира без угрызений совести приняла частную собственность человека. Тревожных последствий нашего фетиша для частной собственности предостаточно, и это выходит далеко за рамки вопроса о собственности на землю: права компаний патентовать и, следовательно, приватизировать семена, лишая общественность доступа к еде. Битвы за компьютерное программирование с открытым исходным кодом и необходимость приватизации библиотек ставят под вопрос, кто получает доступ к информации и творчеству. Книга Ребекки Склут The Immortal Life of Henrietta Lacks (2010) привлек международное внимание к тому факту, что сами наши гены и ткани могут быть собраны, проданы, протестированы и проданы как частная собственность, перспектива, которую многие люди находят ужасной. От обладания мобильным телефоном или обследуемым участком площадью в четверть акра до обладания своей генетической информацией долгий путь, но все эти примеры сводятся к вопросу о том, кому что принадлежит. Аргументы в пользу сохранения общественного достояния против частных интересов можно привести для каждого из них.
Десятилетия загрязнения и отравления шахтами, фабриками, автомобилями, электростанциями и промышленными фермами едва передвинули иглу от прибыли и частной собственности к общественным благам. Только перспектива — а теперь и реальность — глобального изменения климата начала переформулировать разговор с точки зрения права общества на неповрежденное достояние.
В 2015 году 21 ребенок и подросток со всех концов Соединенных Штатов объединились, чтобы подать в суд на федеральное правительство за его бездействие в отношении изменения климата, утверждая, что постоянная поддержка добычи и использования ископаемого топлива ставит под угрозу их будущее. Их дело противопоставляет их некоторым из самых укоренившихся и влиятельных кругов на планете, чьи торговые группы подали сводки, отметив, что иск Our Children’s Trust представляет собой «прямую угрозу» для их бизнеса. В Голландии граждане подали в суд на свое правительство за нарушение прав человека, чтобы заставить его сократить выбросы углекислого газа. В то время как дело Children’s Trust в США еще не продвинулось далеко вперед, Гаагский суд в Голландии в конце концов приказал правительству сократить выбросы углерода на 25% в течение пяти лет.
Общее у этих дел — и, вполне вероятно, в будущем их будет больше — это признание того, что частная собственность на землю и ресурсы должна быть вновь привязана к давно утраченному партнеру по ответственности собственника. Они снова открывают признание того, что общественное достояние необходимо для жизни человека и остается интересом для всех. Если мы действительно верим в долгое будущее человечества, в то, что мы будем распространяться в космосе и населять эту планету в течение тысячелетий за гранью воображения, то погоня за экономическими интересами и прибылью, а также за правом использовать свою землю по своему усмотрению больше не может нарушают права общества на незагрязненные воды, пригодную для дыхания атмосферу и пригодную для жизни планету.