В общую площадь жилого помещения не входят: Общая и жилая площадь квартир, в чем разница и на что влияет

Содержание

Общая и жилая площадь квартир, в чем разница и на что влияет

При выборе новой квартиры основополагающими критериями в первую очередь являются ее стоимость и площадь, а, следовательно, и соотношение этих двух мер – цена за один квадратный метр жилья. За одинаковый бюджет возможно приобрести недвижимость разного метража. Но прежде чем сделать выбор, важно сразу разобраться в типах площадей квартир.

Общая площадь квартиры

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения: прихожей, спален, гостиной, кухни, гардеробной, кладовой, ванны и туалета. Исключением являются балконы, лоджии, веранды и террасы.

Общая квадратура применяется в целях расчета коммунальных платежей за отопление и определения базы при калькуляции налога на жилплощадь.

От общей площади жилья необходимо отличать площадь, которая включает в себя балконы, лоджии, террасы с применением понижающих коэффициентов: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Данный показатель используется для расчета платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Жилая площадь квартиры

Жилой является площадь комнат, предназначенных, согласно проекту, для постоянного проживания, то есть гостиных и спален. Увеличение жилой площади возможно за счет вспомогательных помещений (коридора, кладовой, лоджии и т.д.) при перепланировке.


Зал, гостиная и спальни относятся к жилой части квартиры

Размер жилой площади необходим, например, для вычисления норматива жилплощади в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами и проведения процедуры оценки жилплощади с целью оформления сделки купли-продажи.

Законодательные нормы, регламентирующие операции с недвижимостью

В 2019 году вопросы по жилым помещениям в многоквартирных домах регулируются Жилищным Кодексом РФ. В кодексе указано, что в фактическую площадь квартиры входит сумма всех отдельных частей помещения, включая санузлы, но исключая внешние объекты.

Кроме ЖК РФ также существуют Строительные нормы и правила от 2003 года и Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.09 года. Последний в некоторых аспектах превалирует над ЖК РФ и СНиПами.

Отметим, что согласно СНиПам в общую площадь квартиры входят все помещения и внешние части, неотапливаемые кладовые, встроенные шкафы, а также антресоли.

При этом в большинстве бытовых случаев гражданам все же необходимо ориентироваться на положения Жилищного кодекса. К таким ситуациям относятся:

- корректный расчёт коммунальных платежей;

- калькуляция налога на имущество;

- установление стоимости жилья по ДДУ;

- получение льгот, компенсаций, а также выделение муниципальной квартиры. 

Площадь квартиры по договору долевого участия

В настоящее время нет методики определения стоимости квартир по договору долевого участия (ДДУ). Стоимость недвижимости в новостройках формируется с учетом множества критериев, среди которых площадь помещения – один из основных.

В ДДУ указывается проектная площадь жилья, включающая:

- жилую площадь;

- площадь вспомогательных помещений;

- площадь балконов и лоджий.

На практике возможны случаи несоответствия фактической и проектной площади передаваемого жилого помещения. Данная ситуация обычно решается путем включения в договор пункта о возможности увеличения/уменьшения площади и порядок доплаты/компенсации между сторонами. Такой подход не нарушает прав дольщика.

В случае если фактический метраж квартиры меньше проектной площади, а заключенный ДДУ не содержит условий и порядка разрешения данной ситуации, покупатель имеет право обратиться в суд с исковыми требованиями к застройщику о возврате излишне уплаченной суммы.

Входит ли в общую площадь квартиры лоджия? - Недвижимость

Площадь — это то, на что мы в первую очередь обращаем внимание при выборе квартиры. Именно она влияет на цену, планировку и другие важные нюансы. Учитывая высокую ценность квадратных метров, важно сразу разобраться в типах площади.

Жилая площадь 

Это сумма площадей жилых комнат, предназначенных проектом для постоянного проживания (спален, гостиных).

Полезная площадь квартиры 

Это жилая площадь плюс площади балкона или лоджии и антресолей. Но исключает площади лестничных пролётов, пандусов и шахт лифта.

Общая площадь 

Это сумма площадей всех комнат, составляющих данную квартиру, в том числе подсобных помещений, кроме лоджий, балконов, веранд и террас. 

Всё понятно. В чём причина разногласий? 

Казалось бы, такие чётко сформулированные термины не должны вызывать споров, однако на практике выходит иначе. И причиной возникновения спорных моментов (часто решающихся только в суде) являются законодательные акты.

Законодательством РФ предусмотрено два документа, которые регламентируют все операции с недвижимостью:

Жилищный кодекс

Говорит о том, что в фактическую площадь квартиры входит сумма всех отдельных частей помещения, включая санузлы, но исключая внешние объекты (такие как балкон, веранда, терраса).

СНиП

Учитывает все помещения и внешние части, а также неотапливаемые кладовые, встроенные шкафы. Согласно СНиПу, даже площадь антресоли входит в общую площадь квартиры.

Как тут разобраться? 

Закон даёт нам два пути действия для подсчёта общей площади квартиры — исходя из целей его проведения. Ориентируйтесь на Жилищный кодекс и его терминологию в следующих ситуациях: 

  • Расчёт коммунальных платежей 
  • Получение льгот и компенсаций 
  • Внесение данных в налоговую базу
  • Определение размера имущественного налога 
  • Выделение муниципальной квартиры
  • Определение стоимости квартиры по договору долевого участия

То есть, если в общую площадь вашей квартиры хотят внести лишние метры, утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать Жилищный кодекс РФ. 


Не пропустите

Как обустроить гардеробную комнату

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры 

Входит ли в общую площадь квартиры балкон и лоджия - Вопросы и ответы

Для начала определимся что же входит в понятие «Общая площадь жилого помещения».

 

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 № 90: «Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении

, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные. В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более. В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.»

 

 

Данная позиция также содержится в Письме Минэкономразвития № Д23и-1186 от 07.03.2017.

 

Лoджии, бaлкoны, тeppacы oтнocятcя к oбщeдoмoвым плoщaдям, иx нe cчитaют жилыми. Иx yчитывaют c пoнижaющим кoэффициeнтoм.

 

На личном примере, можем сказать, что, покупая квартиру площадью 50 кв.м., плюс имея лоджию 3 кв.м., в договоре ДДУ была указана площадь 51.5 кв.м., а в квитанции об оплате коммунальных услуг площадь 50 кв.м.

 

Отдельно отметим, что еcли вы пpиcoeдинили лoджию к гocтинoй или cпaльнe, вac мoгyт oштpaфoвaть. Пpиcoeдинeниe лoджии к жилoй кoмнaтe нeвoзмoжнo yзaкoнить, этo зaпpeщeнo зaкoнoдaтeльcтвoм.

 

Если же в кадастровом паспорте в площадь квартиры вошла лоджия и при оплате жкх считают ее, то Вам необходимо подать заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр.  Эта процедура бесплатна. 

 

Ранее мы уже отвечали на подобный вопрос в статье: "Изменение площади квартиры"

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.

Вопрос этот возник не на пустом месте, некоторые застройщики площадь балкона не считают вообще, некоторые считают с коэффициентом, 0,3%, другие 0,5%, а есть такие, которые балконы считают по полной стоимости квадрата.

Для того, чтобы наиболее полно подойти к ответу на этот вопрос, давайте разобьем его на составляющие:

  1. Что говорит про площадь балконов и лоджий Жилищный кодекс России;
  2. Что написано по этому вопросу в Строительных Нормах и Правилах России;
  3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?
  4. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент.
  5. Входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Вот, что мне удалось выяснить:

1. Жилищный Кодекс РФ (Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года, редакция от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ,  статья 15 гласит:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно.

Рассмотрим другой документ, на который часто ссылаются при подсчете общей площади квартиры, это Строительные правила.

2. Строительные правила - СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные".

Пункт 2,2.  Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. 

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.98 Минземстроя России. 

Открываем вышеприведенный Приказ.

Приказ № 37 Федеральной службы государственной статистики от от 04.08.98.  «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» 

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Итак, СП 54.13330.2011 ссылаясь на Приказ №37, говорит о том, что балконы, веранды, террасы входят в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.

То же самое сказано в обязательном приложении №2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения гласит «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.»

Налицо несоответствие. Жилищный кодекс говорит о том, что балконы, лоджии и террасы не входят в общую площадь помещения, а Строительные правила, в то же время утверждают, что они входят в общую площадь, но с понижающим коэффициентом. Для того, чтобы понять, как с этим дальше жить, ответим на третий вопрос.

3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?

Ответ, должна. Ведь застройщик тратит на её изготовление строительные материалы, силы и время, а любая работа, как известно, должна оплачиваться. Именно об этом говорится в СНиПах и СП, а также в письме Министерства Регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08.

4. Ответ на четвертый вопрос. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент?

Мы уже выяснили, что оплачивать балконы и лоджии мы всё-таки должны. Но оплачивать мы их должны не на 100%, а с понижающими коэффициентами о которых говорилось выше.

Почему так? Почему не бесплатно, как написано в жилищном кодексе?

Потому что Жилищный кодекс регулирует отношения между эксплуатирующей организацией и собственником квартиры, а СНиПы и СП регулируют отношения между застройщиком и дольщиком.

Как мы помним, в СП 54.13330.2011 и в СНиП 2.08.01-89 говориться о понижающих коэффициентах. То есть, застройщик, выставляя на продажу квартиру должен оценивать площадь лоджии с коэффициентом 0,5, площадь балкона с коэффициентом – 0,3.

5. Остался последний вопрос, входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Коммунальные службы считают оплату жилья исходя из общей площади помещения. Без коэффициентов. Почему? Потому что в Жилом кодексе ясно сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь помещения.

Именно на этом этапе у хозяев квартир и возникает множество претензий к коммунальщикам, когда балконы и лоджии вдруг оказываются включены в общую площадь помещения.

Но зачастую, прямой вины эксплуатирующей организации в этом нет. Они начисляют квартплату на основании тех документов, которые вы предоставляете им. То есть, на основании кадастрового паспорта, который выдается вам на руки после того, как вы подписали приемопередаточный акт у застройщика.

Поэтому, для дольщика необходимо понимать, что, подписывая акт приёма-передачи квартиры он сам должен отследить, чтобы в документе была указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким актом можно спокойно идти в регистрационную палату и регистрировать право собственности на квартиру. Кадастровый паспорт вы получите с правильно посчитанной общей площадью квартиры, без учета лоджий и балконов.

Что делать, если застройщик настаивает на том, чтобы в акте приёма-передачи была указана общая площадь с учетом лоджий и балконов?

Можно подписать такой акт. Но перед тем как идти регистрировать квартиру загляните в Бюро технической инвентаризации и попросите сделать вам правильный технический паспорт квартиры.

Поскольку специалисты БТИ в своей работе пользуются Жилищным кодексом, то они правильно посчитают вам площади, указав общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким техническим паспортом и приемопередаточным актом уже можно идти в регистрационную палату и регистрировать свою недвижимость. Общую площадь квартиры вам пропишут по плану БТИ.

Надеюсь, я смог ответить на мучающих многих людей вопрос о том входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры, а также, входит ли площадь балкона в оплату коммунальных услуг.

Огромную помощь в составлении этого материала мне оказала юрист по работе с недвижимостью М.А. Сиденко, за что ей отдельная благодарность!

Если остались вопросы по этой теме, то прошу задавать их в комментариях к статье.

 

входит ли балкон в общую площадь квартиры

Архитектурный элемент зачастую используется как кладовая и особо внимания к себе не привлекает. Ровно до того момента, пока не приходит завышенная сумма за коммунальные услуги. Как понять, входит ли балкон в общую площадь квартиры? Рассказываем в статье.

Учитывать ли балкон в площади квартиры

Как считать метраж

Как увеличить пространство

Советы для тех, кто покупает недвижимость

Правила для частных домов

Для начала определим, в чем разница между понятиями. Один из основных документов, к которому стоит обратиться за пояснением — СниП от 2.08.01-89. 

Всего трактовок две.

  1. Пристроенное помещение с остеклением или без, которое не связано с жильем электро- и водоснабжением, а также без проведенной отопительной системы — это балкон. Он не является площадью дома.
  2. Пристроенное помещение с объединенной с электропроводкой — это лоджия. Согласно этому документу, она является частью жилого дома.

Итак, как же обстоит ситуация на строительном рынке сегодня. В Жилищный кодекс внесено несколько изменений, они в первую очередь касаются стоимости жилплощади. Сегодня цена квартиры рассчитывается уже с учетом размеров дополнительных метров. 

Что можно смело отнести к жилому помещению? Это, естественно, комнаты: спальни, гостиные и так далее. Дополнительные помещения включают кладовые, гардеробные и кухни. Есть еще пункт под названием проектное пространство, в него входят параметры балконов. Эти цифры учитываются, когда здание находится на этапе строительства. Самый важный вопрос, который волнует всех счастливых обладателей квартир — что будет включено в счета за коммуналку?

На практике весь этот дополнительный метраж включается в общий размер и учитывается при расчете услуг ЖКХ.

Хотя по закону, если пристройка не отапливаемая, ее наличие никак не влияет на счета. Очень многие недобросовестные застройщики пренебрегают требованиями законодательства и рассчитывают итоговую стоимость жилья по уже имеющемуся у них коэффициенту.

Отличия жилой и общей площади недвижимости

Жилплощадь — это все помещения, которые используются для проживания людей, по-простому — комнаты. Именно поэтому пристройка не будет приписана к общей жилой площади дома. Это важно различать и учитывать при проверке замеров. Обратите внимание и на то, что санузел также не входит в понятие жилых метров. Кстати, это же касается и кухни.

Будьте внимательны — очень многие продавцы искажают реальное положение дел, вписывая в жилую площадь ванные комнаты или кухни.

Как считается общая площадь квартиры с балконом по документам

Чтобы ответить на этот вопрос, разберемся, что такое общий метраж по закону. В эту цифру включают все размеры комнат, которые входят в границы квартиры. Раньше пристройки не входили в эту группу, и, соответственно, их размеры не учитывались. Но сегодня ситуация обстоит по-другому. Многие покупатели предпочитают обходить стороной подобные нюансы с размерами и расчетами, но на самом деле эти цифры очень пригодятся в будущем, когда вам будет начисляться сумма за свет, газ и капремонт, исходя из общей площади.

Можно, но нужно сделать это правильно. Ваши планы может здорово подпортить суровая реальность — а именно нерациональное использование дополнительных метров или неверное согласование работ в БТИ. Для тех, кто хочет увеличить размер жилья посредством балкона, если несколько рекомендаций, как сделать это законно.

  1. Определите функционал. К примеру, дополнительное пространство со стороны кухни может быть использовано как столовая, кладовка или ТВ-зона. При спальне можно обустроить кабинет или гардеробную.
  2. Помните о правилах. Полностью запрещено выносить батареи. Если вы хотите провести отопление — ставьте теплый пол, но только электрический.
  3. Согласуйте все работы. Если вы собираетесь сносить разделяющую стену, это необходимо заранее согласовать проект с БТИ и сделать теплотехнический расчет.

Многих волнует вопрос: общая площадь квартиры включает балкон или нет? Перед покупкой жилья обязательно стоит уточнить у застройщика, как в его жилье считаются квадратные метры. Будут ли они влиять на расчет стоимости услуг ЖКХ? Следует внимательно ознакомиться с документами — если застройщик указывается фактический метраж при расчете коммунальных услуг, он поступает неправомерно. Даже если метраж пристройки входит в суммарный, то оплачивается она по иной схеме — уменьшенной, со скидкой. Уточните, с каким коэффициентом считается площадь — он должен быть 0,5.

Если собираетесь перепродавать недвижимость, делать перепланировку или просто оформлять квадратные метры в собственность — имеет смысл разобраться во всех тонкостях подсчета метража. Это важно и при оплате услуг. Если не хотите переплачивать — обязательно проверьте все цифры в договоре купли продажи и ежемесячных счетах.

Если ваша цель на рынке недвижимости — не апартаменты, а большой частный дом, то вам размер балконов важен вдвойне. Потому что, во-первых, коммунальные платежи за дом — это совершенно другие цифры, они больше, чем за квартиру. Во-вторых, размер архитектурных элементов тоже больше, чем у стандартного балкончика в хрущевке.

Все вместе это может существенно изменить стоимость услуг ЖКХ в большую сторону. Кроме того, очень важно правильно записать параметры жилья, это повлияет на оценку и дальнейшую реализацию недвижимости. Как проверить недобросовестных риэлторов? Обязательно снимите мерки и сверьтесь с документами. Заручитесь поддержкой закона и действуйте.

  • Материал подготовила: Елена Перлова

Разница между общей и жилой площадью квартиры

При продаже и приобретении недвижимости важны общая и жилая площадь квартиры, которые отличаются между собой. С учетом этих параметров определяется стоимость жилья, рассчитывается имущественный налог, оформляются различные компенсации и льготы. Рассмотрим, что входит в общую и жилую площадь квартиры, чем они различаются и как рассчитываются.

Что включают в ОП квартиры

Под общей площадью (ОП) понимают сумму квадратных метров всех комнат, имеющихся в квартире вне зависимости от их предназначения. Ее указывают в договоре купли-продажи недвижимости, используют в расчетах по коммунальным платежам. Сюда входят:

  • Жилые комнаты, в которых люди спят, отдыхают и проводят домашний досуг.
  • Комнаты для приготовления пищи (кухни, кухни-столовые, кухни-гостиные, что актуально для студий). Входят в ОП вне зависимости от того, сколько времени здесь проводят жильцы.
  • Коридоры. Выполняют функцию горизонтальных коммуникаций, связывают между собой отдельные комнаты.
  • Комнаты санитарно-технического назначения. К ним причисляются ванные и туалеты (раздельные и совмещенные).
  • Ниши в стенах домов, используемые зимой в качестве «холодильника».
  • Шкафы, встроенные в стены.

А что с перегородками и стенами

Нам часто задают вопрос, входят ли перегородки в общую площадь квартиры. Да, как и любые внутренние стены жилища. Их считают частью вспомогательных или основных помещений.

Входят ли лоджии и балконы в общую площадь квартиры

Нет, не входят. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса, общая площадь квартиры – это сумма квадратных метров помещений, включая вспомогательные и предназначенные для удовлетворения любых нужд человека, за исключением внешних частей, таких как лоджии и балконы.

Противоречия между Жилищным кодексом и СП (сводом правил)

В том, как считается общая площадь квартиры, есть противоречия. По Жилищному кодексу в состав не включаются лоджии, балконы и другие подобные помещения, а по действующему СП 54.13330.2016 (по приложению А.2), наоборот, в ОП входят также неотапливаемые помещения, просто подсчитываемые с понижающими коэффициентами: 0,5 от лоджии и 0,3 от балкона.

Здесь нужно сказать про общую приведенную площадь. Это одно из устаревших понятий, использовавшихся ранее при расчете размера оплаты жилищно-коммунальных услуг. Общая приведенная площадь квартиры – это площадь, в которую включают и вспомогательные помещения. Среди них присутствуют как балконы, так и лоджии. Но сегодня они считаются общедомовым имуществом, поэтому не включаются в ОП.

Таким образом, если в ОП вашей квартиры хотят внести лишние метры, вам необходимо ссылаться на то, что за основу расчета должны браться положения именно ЖК РФ. В ЕГРН площадь вносится в соответствии со ст. 15 ЖК РФ.

Путаница возникает потому, что в документах, выданных до вступления в силу поправок от 1 марта 2005 года, указывалась площадь как раз с коэффициентами. По этой причине у многих собственников в свидетельствах о государственной регистрации права (ГРП) площадь сейчас больше, чем в ЕГРН после проведения актуализации базы.

Как и в случае с лоджией, площадь балкона не входит в общую площадь квартиры. По закону сейчас в ЕГРН указывается квадратура без летних помещений. Поэтому на вопрос, как считается лоджия или балкон в общей площади квартиры, нет как такового ответа. Это имеет значение только при рекламировании объекта.

Ссылаться на Жилищный кодекс необходимо во всех случаях:

  • при расчете размера коммунальных платежей;
  • определении налоговой базы;
  • получении льгот и компенсаций;
  • расчете налога на недвижимость;
  • выделении муниципального жилья;
  • определении стоимости недвижимости по ДДУ (договору долевого участия).

Как убрать балкон или лоджию из ОП

Очень просто. Вам нужно сравнить данные в ЕГРН и свидетельстве о ГРП. Разница между значениями и будет приходиться на балкон или лоджию. Важно не забывать, что их площадь включалась в ОП с учетом поправочных коэффициентов 0,3 и 0,5 соответственно.

Если в ЕГРН до сих пор старые данные, то как собственник вы вправе лично обратиться с письменным обращением, где указать точный адрес объекта, в котором содержатся сведения, подлежащие корректировке. Государство приветствует эту инициативу, поскольку она способствует более быстрой актуализации сведений в ЕГРН.

Жилая площадь – что это такое

Отличие между общей и жилой площадью квартиры прослеживается в количестве помещений, включаемых в квадратуру. Исходя из названия «жилая», легко понять, что сюда относятся жилые комнаты, предназначенные или пригодные для проживания:

  • спальные комнаты,
  • гостиные и залы,
  • детские и игровые,
  • кабинеты и библиотеки.

В чем заключается разница между жилой и общей площадью квартиры:

  • Жилая квадратура – только часть общей, т. е. она всегда меньше. Причем разница может быть значительной, часто до 50%.
  • В жилую площадь не добавляются кухня, ванная, санузел, коридоры, кладовки.
  • Площадь жилых помещений имеет значение в определении условий жизни граждан, влияет на получение соцпособий, усыновление ребенка. От ОП зависит стоимость жилья, размер коммунальных платежей и налога на имущество.

Жилую площадь можно расширить за счет общей, т. е. за счет вспомогательных помещений, таких как лоджия, балкон, кладовая. Но в таком случае придется официально узаконивать перепланировку, иначе внести новые данные в ЕГРН не удастся, и дополнительные жилые квадраты просто будут недействительны.

Нюансы расчета общей и жилой площади

Есть несколько способов, как узнать общую площадь квартиры:

  • Посмотреть данные объекта в ЕГРН. Для этого достаточно знать точный адрес недвижимости.
  • Рассчитать самостоятельно. Нужно вычислить площадь всех помещений (за исключением балкона и лоджии), для чего измерить длины двух стен, которые образуют каждое из них, и их перемножить.

Как посчитать жилую площадь квартиры, зная общую: вычесть из нее все помещения нежилого назначения: кухню, санузел, коридоры, кладовки.

Чтобы не переплатить при покупке жилья и выгоднее продать недвижимость, необходимо обязательно быть в курсе последней актуальной информации по жилищным законам. Это поможет сэкономить и защитить свои интересны в спорных вопросах.

Общая площадь квартиры - это, что входит, учитывается ли лоджия, общая и жилая площадь квартиры: в чем разница

Кaк пocчитaть oбщyю квaдpaтypy

Цeнa жилья бyдeт пoлнocтью зaвиceть oт этoгo пapaмeтpa. Пoэтoмy нayчитecь пpaвильнo cчитaть oбщyю плoщaдь, чтoбы вac нe oбмaнyли. Для этoгo oзнaкoмьтecь c плaниpoвкoй и выпишeтe мeтpaж кaждoй кoмнaты, cлoжитe пoлyчeнныe цифpы. Либo зaмepьтe пoмeщeниe, кoтopoe xoтитe пpиoбpecти, caмocтoятeльнo. Пoмнитe, чтo измepять квapтиpy нeoбxoдимo пo внyтpeннeй cтopoнe плинтyca.

Ecли вы бyдeтe cчитaть квaдpaты caмocтoятeльнo, пpигoтoвьтe:

✅ pyлeткy;

✅ бyмaгy, кapaндaш или pyчкy для зaпиcи;

✅ тpaнcпopтиp для измepeния нecтaндapтныx yглoв;

✅ кaлькyлятop co знaкaми √ и sin.

Для квaдpaтныx и пpямoyгoльныx пoмeщeний pacчeт пpocтoй — yмнoжaйтe длинy двyx cтeн oт oднoгo yглa. Нaпpимep, ecли oднa cтeнa 4 мeтpa, a втopaя 8, пepeмнoжaeтe знaчeния и пoлyчaeтe пoмeщeниe плoщaдью 32 м2.2.

Pi = 3.14, r — этo paдиyc, тo ecть пoлoвинa пpямoй oт oднoгo кpaя дo дpyгoгo, пpoxoдящaя чepeз цeнтp.

🔺 Tpeyгoльнoe — paccчитывaют пo фopмyлe S = √(P/2(P/2 -A)×(P/2 — B)×(P/2 — C)).

A, B, C — cтopoны тpeyгoльникa, P — пepимeтp, cyммa вcex cтopoн. Пocлe пoдcчeтa вceгo, чтo в cкoбкax, иcпoльзyйтe знaк извлeчeния кopня нa кaлькyлятope.

Cтeны. Умнoжaйтe длинy cтeны нa тoлщинy. Нaпpимep, тoлщинa 0,3 мeтpa, длинa — 5 мeтpoв, тoгдa S = 0,3*5 = 1,5 м2.м

Cчитaeтcя ли бaлкoн в oбщyю плoщaдь квapтиpы? Oн cчитaeтcя oбщeдoмoвoй плoщaдью. Иcпoльзyйтe кoэффициeнт для бaлкoнoв и yмнoжьтe eгo нa плoщaдь бaлкoнa.

Какова общая площадь этажа?

Что такое

Общая площадь ?

Общая площадь - это квадратные метры (или количество квадратных метров), которые расположены полностью над уровнем земли, построены на постоянном фундаменте, отапливаются для использования в любое время года и имеют электрические сети.

В юрисдикциях, отличных от Эдмонтона, могут быть разные определения жилой площади, но они должны быть схожими в том, что эта территория должна быть пригодной для проживания круглый год и не ниже уровня (в подвале).

Агент по недвижимости объяснил

Общая площадь

Итак, у нас есть правило подсчета площади пола, которое никогда не учитывает такие вещи, как открытые террасы, балконы, некоторые чердаки и, безусловно, подвалы и уровни ниже уровня. В него будут включены такие вещи, как закрытый бассейн, гараж, который был преобразован в комнату, или закрытое и отапливаемое крыльцо с электричеством. По сути, суть в том, что если вы не можете жить в нем, вы не можете считать его жилым пространством.И все критерии, которые использует Ассоциация риэлторов Эдмонтона (ранее Совет по недвижимости Эдмонтона) для определения общей площади , - это доказательство того, что это действительно пригодное для жизни пространство.

Некоторые дома имеют недостаток при подсчете общей площади. Например, поскольку в двухуровневых домах иногда бывает более одного уровня ниже уровня, общая площадь этажа может быть довольно низкой, что может повлиять на их стоимость по сравнению с домами других стилей и может привести к странным расчетам цены за квадратный фут, если не принимается во внимание.

Пристроенные гаражи никогда не должны включаться в общую площадь дома - гаражи не являются жилой площадью.

Вот рисунок вымышленного бунгало, чтобы показать, как будет рассчитана общая площадь:

Чертеж, показывающий общую площадь дома

На приведенном выше рисунке вы можете увидеть, что есть дом площадью 1075 кв. Футов (бунгало в данном случае только с одним уровнем) с пристроенным гаражом, крыльцом и пристройкой площадью 100 кв. Футов, которая была добавлена ​​после дома. был построен.Говоря об общей площади дома, мы можем считать только дом и пристройку - больше ничего не учитывается. Если есть подвал, он не включается, потому что он не надземный. Подъезд в этом случае не отапливается, а гараж не является жилым помещением, поэтому общая площадь дома составляет 1175 кв.м. Опять же, застройка подвала не учитывается в площади пола, поэтому даже если в этом бунгало есть подвал, и даже если оно отапливается и развивается, это не учитывается.

Исключение из правила указывать площадь пола выше уровня только для кондоминиумов, которые находятся полностью ниже уровня, как в квартире на цокольном этаже.Эти единицы полностью ниже уровня, поэтому площадь этажа будет записана как , общая площадь . Например, если квартира в подвальном помещении выставлена ​​на продажу, а площадь квартиры составляет 776 кв. Футов, общая площадь будет 776 кв. Футов, а не 0 кв. Футов, даже если площадь этажа ниже уровня земли.

Почему это важно?

Это правило подсчета площади было сделано для того, чтобы уравнять правила игры при просмотре домов, чтобы можно было проводить сравнения между аналогичными объектами недвижимости.Дома часто довольно легко сравнить друг с другом в реальной жизни, но если бы этих правил не существовало, было бы труднее сравнивать недвижимость на бумаге.


, автор: + Алан Ф. Макдональд REALTOR® | Авторские права © - gimme-shelter.com

[50001]

Расчет квадратных метров жилых домов

Когда вы готовитесь построить дом своей мечты и подсчитываете все пространство, необходимое вам и вашим близким, иногда немного сбивает с толку, как не складывать размеры комнаты. t равны общей площади, указанной на веб-сайтах планов или в книгах.Чтобы добавить к этому, существуют разные стандарты и ожидания, применяемые к разным географическим областям или юрисдикциям, и в зависимости от ваших местных традиций расчет, который мы показываем, может отличаться от ваших ожиданий.

Основы

Там, где это возможно и практично, следуйте принятым в отрасли стандартам расчета площадей, рекомендованным Национальной ассоциацией жилищных строителей (NAHB) Американскому национальному институту стандартов (ANSI). Соответствующие части стандартов и наши отклонения описаны ниже.

Как проводятся измерения

Измерения производятся на основе модели САПР (автоматизированного проектирования) домашнего дизайна, на которой изображены стены, потолки и другие размеры, представленные на ваших строительных чертежах.

Измерение до внешней стороны

Готовые квадратные метры каждого уровня - это сумма готовых площадей на этом уровне, измеренных на уровне пола до внешней отделанной поверхности внешней стены или до центральной линии разделительной стены в дуплекс или конфигурация городского дома.В тех случаях, когда готовые и незавершенные участки соседствуют на одном уровне (например, недостроенный гараж рядом с жилыми помещениями), готовые квадратные метры измеряются до внешней стороны (незаконченная сторона) разделительной стены (сторона гаража).

А как насчет коротких или двухэтажных пространств?

Чтобы быть включенным в качестве готовой площади пола, полезное пространство комнаты (более 50% площади которого превышает семь футов в высоту, чтобы вообще называться полезным пространством) должно быть не менее пяти футов в высоту. В таких областях, как чердаки, где крыша может иметь уклон до пола, расчет площади включает только те места, где расстояние между наклонной крышей и готовым полом составляет более пяти футов.Области, высота которых составляет менее пяти футов, могут быть изображены на плане этажа, но не учитываются при расчете площади.

Лестница

Лестницу между двумя этажами нужно добавить только к одному из этажей. Некоторые домашние дизайнеры добавляют лестницу на этаж выше. Однако, поскольку отверстие для лестницы пробито во втором этаже (или этаже выше) - мы считаем это отверстием - и квадратные метры самих лестниц прибавляются к этажу ниже. Наши площади второго или третьего этажей не включают участки, где нет перекрытий.

Области, распределенные отдельно

Бонусные комнаты

Так как бонусные номера могут быть законченными и включенными или незавершенными и исключенными из окончательного расчета готовой жилой площади, мы рассчитываем их отдельно и добавляем строку для бонусного места в разбивке по области. Вы можете выбрать, закончить ли вы и включить область или нет.

Склады и незавершенные площади

При расчетах стандартной площади учитывается любое пространство по периметру этажа, на котором есть пол, как указано выше.Значительные области пола, которые считаются необязательными, могут быть вызваны отдельно (например, большие складские помещения, недостроенные подвалы и т. Д.), Чтобы вы могли легко пересчитать готовые жилые площади при выборе отделки этих пространств.

Гаражи

Гаражи являются безкондиционными и считаются недостроенными. Рассчитываем площади гаражей отдельно и вызываем их в отдельной строке.

Вещи не включены

  • Каминные боксы консольные
  • Эркерные окна, не выходящие на пол
  • Лифтовые шахты, в которых нет пола на расчетном этаже.

Коэффициент площади пола Определение

Что такое коэффициент площади пола?

Отношение площади этажа - это отношение между общей полезной площадью этажа, которую здание имеет или было разрешено иметь, и общей площадью участка, на котором стоит здание. Более высокое соотношение, вероятно, будет указывать на плотную или городскую застройку. Местные органы власти используют коэффициент площади пола для кодов зонирования.

Вы можете определить это соотношение, разделив общую или общую площадь здания на общую площадь участка.

Соотношение площади этажа знак равно Общая площадь этажа здания Общая площадь лота \ begin {align} & \ text {Соотношение площади этажа} = \ frac {\ text {Общая площадь этажа здания}} {\ text {Общая площадь участка}} \\ \ end {выравнивается} Отношение площади этажа = Общая площадь участка Общая площадь этажа здания

О чем говорит соотношение площади пола?

Отношение площади этажа учитывает всю площадь этажа здания, а не только площадь основания здания. При расчете площади в квадратных футах не учитываются незанятые помещения, такие как подвалы, гаражи, лестницы и шахты лифтов.

Здания с разной этажностью могут иметь одинаковое значение отношения площади этажа. Каждый город имеет ограниченную вместимость или ограниченное пространство, которое можно безопасно использовать. Любое использование за пределами этого пункта создает чрезмерную нагрузку на город. Иногда это называют коэффициентом безопасной нагрузки.

Соотношение площади этажей варьируется, потому что динамика населения, модели роста и строительные работы различаются, а также потому, что характер земли или пространства, на котором размещается здание, различается. Промышленные, жилые, коммерческие, сельскохозяйственные и несельскохозяйственные помещения имеют разные коэффициенты безопасной нагрузки, поэтому обычно они имеют разные соотношения площадей.В конце концов, органы местного самоуправления устанавливают правила и ограничения, определяющие соотношение площади пола.

Соотношение площадей - ключевой определяющий фактор развития любой страны. Низкое соотношение площади пола обычно является сдерживающим фактором для строительства. Многие отрасли, в основном отрасль недвижимости, стремятся к увеличению площади помещений, чтобы освободить пространство и земельные ресурсы для застройщиков. Увеличенная площадь пола позволяет застройщику реализовывать больше строительных проектов, что неизбежно ведет к увеличению продаж, снижению затрат на проект и большему предложению для удовлетворения спроса.

Ключевые выводы

  • Отношение площади этажа - это отношение общей полезной площади этажа здания к общей площади участка, на котором стоит здание.
  • Более высокое соотношение обычно указывает на густую или сильно урбанизированную территорию.
  • Соотношение площадей
  • варьируется в зависимости от типа строения, например промышленного, жилого, коммерческого или сельскохозяйственного.

Пример использования коэффициента площади пола

  • Отношение площади здания площадью 1000 квадратных футов с одним этажом, расположенным на участке площадью 4000 квадратных футов, будет равно 0.25x. Двухэтажное здание на том же участке, где каждый этаж составляет 500 квадратных футов, будет иметь такое же соотношение площади этажа.
  • С другой стороны, у лота коэффициент площади пола составляет 2,0x, а площадь в квадратных футах равна 1000. В этом сценарии девелопер может построить здание площадью до 2000 квадратных футов. Это может быть двухэтажное здание площадью 1000 квадратных футов.
  • В качестве примера из реальной жизни рассмотрим продающийся жилой дом в Шарлотте, Северная Каролина.Запрашиваемая цена жилого комплекса составляет 3 миллиона долларов, а его площадь составляет 17 350 квадратных футов. Весь участок составляет 1,81 акра или 78 843 квадратных фута. Отношение площади пола составляет 0,22x, или 17 350 деленное на 78 843.

Разница между площадью пола и площадью покрытия

Хотя соотношение площади этажа рассчитывает размер здания по отношению к участку, покрытие участка учитывает размер всех зданий и сооружений. Коэффициент покрытия участка включает такие конструкции, как гаражи, бассейны и навесы, включая несоответствующие здания.

Ограничения использования коэффициента площади пола

Влияние соотношения площадей на стоимость земли сокращается в обоих направлениях. В некоторых случаях увеличенная доля площади может сделать недвижимость более ценной, если, например, можно построить жилой комплекс, позволяющий сдавать в аренду более просторные помещения или увеличивать количество арендаторов.

Однако застройщик, который может построить более крупный жилой комплекс на одном участке земли, может снизить стоимость прилегающей собственности с высокой продажной стоимостью, подкрепленной закрытым видом.

Расчет квартир

| EC&M

Благодарим вас за посещение одной из наших самых популярных классических статей. Если вы хотите получить обновленную информацию по этой теме, ознакомьтесь с недавно опубликованной статьей
Load Calculations - Part 1 .

Жилая единица - это единая единица, которая обеспечивает полноценные и независимые жилые помещения в соответствии с определением NEC, приведенным в Ст. 100 ( рис. 1 ).


Рис. 1. Определение жилой единицы, как описано выше, можно найти в ст. 100.

К жилищным единицам предъявляются особые требования к расчету нагрузки. Хотя большинство требований к расчету фактической нагрузки содержится в Ст. 220, другие разбросаны по всему Кодексу и по-прежнему используются при выполнении определенных расчетов (см. СТОРОНУ : Требования к Кодексу жилых единиц, не относящиеся к статье 220 , в конце статьи). При расчете квартир учитывайте следующие соображения:

  • Напряжения .Если не указаны другие напряжения, рассчитайте параллельную цепь, фидер и сервисные нагрузки, используя номинальное напряжение системы [220,5 (A)]. Для дома на одну семью номинальное напряжение обычно составляет 120/240 В.
  • Двигатель VA . Используйте значения напряжения и тока в таблице двигателя, например 115 В, 230 В или 460 В, а не 120, 240 или 480 В [430,248 и 430,250]. Гораздо более точное значение номинальной мощности в ВА можно получить, используя номинальное напряжение и ток двигателя, которые использовались при разработке кодовых таблиц.
  • Округление . Если в результате расчетов доля меньше 0,50 А, можно опустить дробь [220,5 (B)].
  • Емкости . Вы можете использовать розетки на 15 А или 20 А в цепях на 20 А, если в цепи больше одной розетки. Для этих целей дуплексный сосуд считается двумя сосудами [210.21 (B) (3)].
  • Постоянные нагрузки . Непрерывная нагрузка - это нагрузка, при которой ожидается, что максимальный ток будет продолжаться в течение 3 часов или более, в соответствии со ст.100 определение. Фиксированный электрический обогрев - один из примеров непрерывной нагрузки [424,3 (B)]. При выборе размеров проводов параллельной цепи и устройств максимального тока для продолжительной нагрузки умножьте нагрузку на 125% [210,19 (A) (1) и 210,20 (A)].
  • Прачечные . Требуется емкость для стирки [210,52 (F)], по крайней мере одна из которых должна находиться в пределах 6 футов от стиральной машины [210,50 (C)]. Любая емкость в пределах 6 футов от внешнего края раковины для стирки должна быть защищена GFCI [210,8 (A) (7)].

Необходимые схемы. В дополнение к цепям, требуемым для специализированных приборов, и тем, которые необходимы для обслуживания общего освещения и розетки нагрузки, в жилом доме должны быть следующие цепи:

  • Минимум две ответвительные цепи для небольших бытовых приборов 20 А, 120 В для розеток на кухне, в столовой, в зале для завтраков, кладовой или в аналогичных обеденных зонах [220.11 (C) (1)]. Эти цепи не должны использоваться для обслуживания других розеток, таких как розетки освещения или розетки из других областей [210.52 (B) (2) Пр.]. Эти цепи включены в расчет фидера / обслуживания при 1500 ВА для каждой цепи [220,52 (A)].
  • Одна ответвительная цепь на 20 А, 120 В для емкости (ей) для белья. Он не может обслуживать другие розетки, например, освещение, и может обслуживать только розетки в зоне стирки [210.52 (F) и 210.11 (C) (2)]. При расчете нагрузки питателя / обслуживания включите 1500 ВА для цепи розетки для стирки 20 А [220,52 (B)], как показано на Рис. 2.

Расчеты питателя и сервисного обслуживания. Жильцы не используют все нагрузки одновременно в нормальных условиях жизни, поэтому «коэффициенты спроса» могут применяться ко многим нагрузкам на жилые единицы, чтобы определить размер услуги. Некоторые факторы спроса, указанные в Кодексе, предназначены только для использования в жилых помещениях; другие разрешены только в нежилых помещениях. Поэтому будьте осторожны и применяйте коэффициенты спроса только в том случае, если это разрешено NEC.


Рис. 2. За сек. 210.11 (C) (2), для розеток в зоне для стирки требуется одна ответвительная цепь на 20 А, 120 В.

NEC предоставляет два метода расчета эксплуатационной нагрузки жилого помещения: стандартный метод и дополнительный метод.

Стандартный метод расчета нагрузки фидера и сервисной нагрузки

Стандартный метод состоит из трех этапов расчета:

  1. Общее освещение ВА нагрузка . При расчете ответвленных цепей и нагрузок фидера / обслуживания для жилых помещений необходимо учитывать минимум 3 ВА на квадратный фут для общего освещения и розеток общего пользования [220.12]. При определении площади используйте внешние размеры жилища. Не включайте открытые веранды, гаражи или пространства, которые нельзя приспособить для будущего использования.
  2. Малогабаритная бытовая техника и прачечные . Правило 3 ВА на квадратный фут включает в себя общее освещение и все розетки общего пользования на 15 А и 20 А, 125 В, но не включает розетки для небольших бытовых приборов или прачечных. Следовательно, вы должны рассчитать их при 1500 ВА на цепь. Подробнее см. 220.14 (J).
  3. Количество ответвлений .Определите количество ответвлений, необходимых для общего освещения и розеток общего пользования, исходя из общей осветительной нагрузки и номинальных характеристик цепей [210,11 (A)]. Хотя это объясняется в Приложении D, Пример D1 (a) NEC, давайте рассмотрим другой пример.

Рис. 3. Пример расчета, показывающий, как следовать правилам из разд. 220.12 об общем освещении и розетках для жилого дома площадью 2 000 кв. Футов.

Вопрос: Какова общая нагрузка на освещение и розетки для жилого дома площадью 2000 кв. Футов, который имеет 34 розетки и 12 светильников мощностью 100 Вт каждый ( рис.3)?

Расчет довольно прост.

2000 кв. Футов x 3 ВА = 6000 ВА.

Для розеток общего пользования и осветительных розеток не требуется дополнительной нагрузки, поскольку они включены в нагрузку 3 ВА на квадратный фут, указанную в Таблице 220.12 для жилых домов. См. 220.14 (J).

Теперь давайте рассмотрим пример, чтобы определить количество необходимых цепей.

Вопрос : Сколько цепей 15 А требуется для жилого помещения площадью 2000 кв. Футов?

Шаг 1: Общее освещение ВА = 2000 кв. Футов x 3 ВА = 6000 ВА

Шаг 2: Ампер общего освещения:
I = VA ÷ E
I = 6000 ВА ÷ 120 В *
I = 50 A
* Используйте 120 В, однофазный, если не указано иное.

Шаг 3: Определите количество цепей:
Количество цепей = Амперы общего освещения ÷ Амперы цепи
Количество цепей = 50A ÷ 15A
Количество цепей = 3,30, или 4 цепи. Любая часть схемы должна быть округлена в большую сторону.

Дополнительный метод расчета нагрузки питателя и сервисной нагрузки

Вы можете использовать дополнительный метод [Art. 220, Часть IV] только для жилых домов, обслуживаемых одним трехпроводным комплектом служебных или питающих проводов на 120/240 В или 120/208 В с токовой нагрузкой 100 А или более [220.82]. Дополнительный метод состоит из трех этапов расчета:

  1. Общие нагрузки [220,82 (B)]
  2. Нагрузка на отопление и кондиционирование [220,82 (C)]
  3. Питающие / сервисные провода [310.15 (B) (6)]

Шаг 1: Общие нагрузки [220,82 (B)]

Общая расчетная нагрузка должна составлять не менее 100% для первых 10 кВА плюс 40% от оставшейся части следующих нагрузок:

  1. Общее освещение и розетки: 3ВА на квадратный фут
  2. Ответвительные цепи для малых бытовых приборов и прачечных: 1500 ВА для каждой ответвленной цепи для малых устройств 20 А, 120 В и прачечных, указанных в 220.52.
  3. Приборы: Паспортная табличка, номинальная мощность в ВА всех приборов и двигателей, которые закреплены на месте (постоянно подключены) или расположены в определенной цепи, за исключением отопления или кондиционирования воздуха.

Обязательно рассчитайте диапазон и осушитель по их номинальным характеристикам , указанным на паспортной табличке.

Шаг 2: Нагрузка системы отопления и кондиционирования [220,82 (C)]

Включите большее из (1) - (6):

  1. Кондиционирование воздуха: 100%
  2. Компрессор теплового насоса без дополнительного отопления: 100%
  3. Компрессор теплового насоса и дополнительное отопление: 100% номинальной мощности компрессора теплового насоса, указанной на паспортной табличке, и 65% дополнительного электрического отопления для систем центрального электрического отопления помещений.Если схема управления спроектирована так, что компрессор теплового насоса не может работать одновременно с дополнительным источником тепла, исключите компрессор из расчета.
  4. Агрегаты для обогрева помещений (три или меньше отдельно управляемых агрегатов): 65%.
  5. Агрегаты для обогрева помещений (четыре или более отдельно управляемых агрегата): 40%.
  6. Тепловое накопительное отопление: 100%.

Шаг 3: Питающие / сервисные провода [310,15 (B) (6)]

  • 400А и менее .Для индивидуальных жилых домов, состоящих из одной, двух и нескольких семей, используйте Таблицу 310.15 (B) (6) для определения размеров 3-проводных, однофазных, служебных или питающих проводов на 120/240 В (включая нейтральные проводники). которые служат в качестве основного источника питания. Фидерные проводники не должны иметь допустимую нагрузку выше, чем рабочие проводники [215,2 (A) (3)]. Подберите размер нейтрального проводника для несимметричной нагрузки в соответствии с Таблицей 310.15 (B) (6). Таблицу 310.15 (B) (6) нельзя использовать для определения размеров фидера или сервисных проводов, которые питают более одного жилого помещения.
  • Более 400А . Подбирайте размер незаземленных проводов и нейтрального проводника в соответствии с таблицей 310.16 для фидеров / сетей более 400 А и тех, которые не удовлетворяют всем требованиям для использования таблицы 310.15 (B) (6). Давайте попробуем пример расчета.

Вопрос : Проводник какого размера требуется для жилого дома площадью 1500 кв. Футов, содержащего следующие нагрузки?
Варочная панель: 6000 ВА
Утилизация: 900 ВА
Посудомоечная машина: 1200 ВА
Сушильная машина: 4000 ВА
Духовки (по две): 3000 ВА
Водонагреватель: 4500 ВА
Кондиционер: 17 A, 230 В
Электрический нагрев (один блок управления) : 10кВА

Шаг 1: Общие нагрузки [220.82 (B)]
Общее освещение: 1500 кв. Футов x 3 ВА = 4500 ВА
Цепи для малых устройств: 1500 ВА x 2 цепи = 3000 ВА
Цепи прачечной: 1500 ВА
Приборы (паспортная табличка):
Варочная панель: 6000 ВА
Утилизация : 900 ВА
Посудомоечная машина: 1200 ВА
Сушильная машина: 4000 ВА
Духовки (каждая по 3 кВт): 6000 ВА
Водонагреватель: 4500 ВА

Общая подключенная нагрузка: 31 600 ВА

Первые 10 кВт при 100%: 10 000 ВА x 1,00 = 10 000 ВА

Остаток при 40%: 21 600 ВА x 0,40 = 8 640 ВА

Расчетная общая нагрузка: 10 000 ВА + 8 640 ВА

Расчетная общая нагрузка: 18,640 ВА

Шаг 2: Кондиционирование воздуха в сравнении с теплом [220.82 (C)]

Кондиционирование воздуха при 100% [220,82 (C) (1)] по сравнению с электрическим обогревом помещения при 65% [220,82 (C) (4)]

Кондиционер [Таблица 430.248]:
A / C VA = V x A
A / C VA = 230 В x 17 A
A / C VA = 3,910 ВА (пропустить)

Электрическое отопление помещений: 10 000 ВА x 0,65 = 6 500 ВА

Шаг 3: Питающие / сервисные провода [310,15 (B) (6)]

Расчетная общая нагрузка (Шаг 1): 18,640 ВА

Расчетная тепловая нагрузка (Шаг 2): 6,500 ВА

Общая расчетная нагрузка = 18 640 ВА + 6500 ВА = 25 140 ВА

I = ВА ÷ E

I = 25,140 ВА ÷ 240 В = 105 А

Следовательно, незаземленный провод фидера / обслуживания рассчитан на 110 А, 3 AWG [310.15 (В) (6)].

Код не объясняет, как были получены факторы спроса, и вам не обязательно понимать это, чтобы правильно их применять. Обязательно поработайте над некоторыми практическими расчетами, чтобы понять, как применять различные факторы спроса к расчету жилой единицы.

В этой статье обсуждались стандартные и дополнительные методы расчета. Это два совершенно разных метода расчета, поэтому будьте осторожны, не смешивайте их.Помните, что стандартный метод есть в ч. III ст. 220, а необязательный метод содержится в части IV. Когда вы оцениваете необходимые нагрузки с помощью любого из методов расчета, следуйте требованиям для конкретных нагрузок, изложенным в других статьях, помимо Ст. 220. Какой метод лучше использовать? На экзамене вам, скорее всего, скажут, какой метод использовать для ответа на конкретный вопрос. Однако, если в вопросе не указан метод, используйте стандартный расчет. Дополнительный метод обычно быстрее и проще в применении, поэтому он имеет естественное преимущество для повседневного использования на работе.

БОКОВАЯ ПАНЕЛЬ: Где найти требования кодекса жилого помещения, не входящие в ст. 220

Ответвительные цепи - Art. 210

Площади, обслуживаемые малыми электрическими цепями - 210,52 (B) (1)

Кормушки - Art. 215

Услуги - Art. 230

Максимальная токовая защита - Арт. 240

Способы подключения - Art. 300

Дирижеры - Art. 310

Бытовая техника - Art. 422

Электрооборудование для обогрева помещений - Art. 424

Моторы - Art.430

Оборудование для кондиционирования воздуха - Art. 440

областей, которые следует учитывать при вычислении квадратных метров

Итак, вы можете подумать, что можете просто сложить все свои измерения, завершить вычисления и готово, верно? Не так быстро - именно поэтому квадратные метры могут сбивать с толку. Оказывается, есть несколько областей, которые не следует включать в свои расчеты.

Во-первых, вопрос высоты потолка. Хотя вы не измеряете трехмерную площадь комнаты (длина x ширина x высота), чтобы получить общую площадь в квадратных футах, для того, чтобы комнату можно было включить в общую площадь дома, потолок должен быть ровным. определенная высота - чтобы пространство для обхода не учитывалось.Для расчета площади в квадратных футах потолок должен иметь высоту 7 футов (2,13 м) или 6 футов 4 дюйма (1,9 м) с балками или другими предметами, которые могут свисать. Если потолок расположен под углом, он должен составлять 7 футов или выше, по крайней мере, на половине площади пола комнаты. Если да, то должна быть включена любая часть комнаты с потолком 5 футов (1,52 м) или выше [источник: Boddy]. В противном случае вы не должны включать это место.

Что касается помещений в доме без отделки, таких как подвалы или чердаки, то они не должны включаться в общую площадь в квадратных метрах.Фактически, любая часть дома, которая находится ниже уровня земли, даже если это только частично, не должна включаться ни при каких обстоятельствах. Даже если подвал закончен - то есть он отапливается так же, как и остальная часть дома, и в нем можно жить круглый год - это не учитывается в соответствии с ANSI. Раньше считалось, что во многих подвалах есть окна. Однако ANSI требовался универсальный стандарт, и в результате подвалы были полностью исключены из их стандартов для расчета площади в квадратных футах [источник: Williams].Подъезды могут быть включены только в том случае, если они огорожены и отапливаются с использованием той же системы, что и остальная часть дома. Что касается чердаков и чердаков, правила потолка все еще применяются, и вы можете включить их только в том случае, если до них можно добраться по лестнице. Любая часть дома, для доступа к которой требуется лестница, не считается.

Снаружи, гаражи не включены, точка. Если к дому пристроен гараж, общая стена будет служить внешней стеной дома при определении площади в квадратных футах. То же самое касается гостевых домов, домиков с бассейном или любых комнат, для доступа к которым вам необходимо покинуть готовую часть главного дома.Независимо от того, закончены они или нет, они не могут быть включены в квадратные метры основного дома [источник: Boddy]. Их следует указывать как «бонусные номера». Однако, если у вас есть готовая территория над пристроенным гаражом и вы можете добраться до нее, не выходя из дома, посчитайте это.

Несмотря на то, что эти правила широко распространены, вам всегда стоит задаться вопросом, какие стандарты использовались для определения площади дома в квадратных футах. Они могут отличаться от риэлтора к риелтору. Если использовались другие стандарты, не бойтесь попросить подробное объяснение того, как определялась площадь в квадратных футах.

Чтобы узнать больше, перейдите по ссылкам на следующей странице.

Связанные статьи HowStuffWorks

Источники

  • Atlas.org. «Дворец Истана Нурул Иман». (дата обращения 19.03.09) http://www.atlas.org/location/istana-nurul-iman-palace
  • Boddy, Chet. «Измерительные дома и счетные комнаты». Чет Бодди. (дата обращения 10.03.2009) http://www.chetboddy.com/Pages/measuringhouses.html
  • Demesne. «Рассчитать метраж». (дата обращения 10.03.2009) http: //www.demesne.info / Improve-Your-Home / calculate-feet.htm
  • MCWDN. "Площадь." (дата обращения 10.03.2009) http://www.mcwdn.org/Geometry/Area.html
  • Комиссия по недвижимости Северной Каролины. «Рекомендации по метражу жилых площадей». (дата обращения 17.03.2009)
  • PropEx. «Расчет жилой площади». (дата обращения 10.03.2009) http://www.propex.com/C_SC_calcsf.htm
  • Государственный университет Сэма Хьюстона. "Забавные факты." (дата обращения 10.03.2009) http://www.shsu.edu/~fye_www/facts.html
  • Бюро переписи населения США.Медианные и средние цены продажи новых домов, проданных в Соединенных Штатах (по состоянию на 19 марта 2009 г.) http://www.census.gov/const/uspriceann.pdf
  • Бюро переписи населения США. Квадратные метры жилой площади в завершенных новых одноквартирных домах (дата обращения 19.03.2009) http://www.census.gov/const/C25Ann/sftotalsqft.pdf
  • Касс, Бенни Л. «Насколько велика ваша квартира ? Нет правильного ответа ". Washington Post (дата обращения 20.03.09) http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2007/06/01/AR2007060100946_pf.html
  • Уильямс, Джон.«Квадратные метры - что значит не в счет?» Propex. (дата обращения 17.03.2009) http://www.propex.com/C_G_calcsf2.htm

Что такое страхование жилья для домов?

Обновлено: октябрь 2019 г.

Страхование жилья, иногда называемое «страхование жилья», является частью вашего страхового полиса домовладельцев, который может помочь оплатить перестройку или ремонт физической структуры вашего дома, если он поврежден в результате страхуемой опасности.

Здесь вы узнаете, что покрывает страхование жилья, какие типы рисков и сооружений не покрываются, и как действуют франшизы и лимиты, если вам необходимо подать иск по страховке жилья.

ПОЛУЧИТЬ ЦИТАТУ ДЛЯ ДОМА.

Когда дело доходит до защиты вашего дома, качественное покрытие имеет решающее значение. Страхование жилья Allstate может помочь позаботиться о том, что для вас важно.

Получить расценки Найти агента

Согласно Институту страховой информации, существуют определенные опасности или опасности, которые покрываются большинством стандартных полисов страхования домовладельцев. Хотя покрытие может варьироваться от штата к штату или от одного географического региона к другому, политика домовладельцев обычно помогает покрыть ущерб от следующих событий:

  • Огонь / дым
  • Удары молнии
  • Буря
  • Град
  • Взрыв
  • Вандализм
  • Кража
  • Ущерб, причиненный массой снега, мокрого снега или льда
  • Падающие предметы
  • Ущерб от самолета
  • Повреждение автомобиля

Хотя эти опасности обычно покрываются страховкой жилья, вам всегда следует проверять свой собственный страховой полис домовладельцев, чтобы определить, что он покрывает.

Стандартный страховой полис домовладельцев обычно не покрывает наводнения, землетрясения, резервное копирование канализационных сетей или ущерб, возникший в результате отсутствия технического обслуживания. Вы можете приобрести дополнительное покрытие или отдельный страховой полис, чтобы покрыть некоторые из этих дополнительных опасностей. Например, вы можете добавить покрытие резервного водоснабжения к существующему полису страхования домовладельцев, чтобы покрыть резервное покрытие канализационных сетей. Или вы можете приобрести страховку от наводнения, чтобы защитить свой дом от наводнения.Поговорите со своим страховым агентом, чтобы узнать, какие варианты вам доступны.

Страхование жилья в полисе домовладельцев отличается от защиты имущества здания в полисе страхования кондоминиумов. Если ваша квартира повреждена в результате застрахованной опасности, охрана собственности здания поможет оплатить ремонт стен и внутренней части квартиры. Страховой полис вашей ассоциации кондоминиумов может помочь покрыть другие части здания, такие как крыша, лифт, подвал, дворы или пешеходные дорожки.

Хотя многие люди думают о своем жилище как о физической структуре, в которой они живут, покрытие может помочь защитить больше, чем это. Страхование жилья обычно помогает покрыть дом, в котором вы живете, и пристроенные конструкции. Это означает, что такая конструкция, как ваш гараж, также может быть покрыта страховкой жилья, если гараж прикреплен к вашему дому.

Если повреждение прикрепленной конструкции произошло в результате покрываемой опасности, ваша страховка домовладельца может помочь покрыть расходы на ее ремонт или восстановление.Если он прикреплен к вашему дому, терраса или переднее и заднее крыльцо также могут считаться частью вашего жилища и, следовательно, могут подпадать под покрытие жилища в вашем страховом полисе домовладельцев.

Если на вашем участке есть строение, которое не связано с вашим домом и не квалифицируется как часть вашего жилища - например, отдельно стоящий гараж, забор или сарай - оно, скорее всего, не защищено жилищным покрытием. Вместо этого покрытие других строений в вашем страховом полисе домовладельцев может помочь покрыть ущерб этим отдельно стоящим строениям на вашей собственности.

Страхование жилья обычно зависит от ограничений и франшиз

Ваш лимит - это максимальная сумма, которую ваш страховой полис домовладельца заплатит за покрываемый убыток. Ваша франшиза - это сумма, которую вы заплатите из своего кармана по покрытому иску.

Когда вы покупаете страховку домовладельцев, вы выбираете лимит покрытия жилья. Этот предел должен основываться на стоимости восстановления вашего дома (не обязательно на рыночной стоимости дома). Большинство полисов страхования жилья предусматривает покрытие возмещения стоимости конструкции вашего дома.

Лимит покрытия вашего жилья может повлиять на другие лимиты покрытия в рамках вашего полиса страхования жилья. Предел покрытия ваших других построек обычно составляет процент от лимита покрытия вашего жилища - например, 10 процентов. Итак, если у вас был лимит покрытия жилого фонда в размере 500 000 долларов, лимит покрытия для других построек составил бы 50 000 долларов.

Прочтите документы по полису, чтобы узнать, каковы ваши лимиты и отчисления. Ваш страховой агент может помочь вам настроить их в соответствии с вашими потребностями.

Вы, вероятно, не ожидаете, что ваш дом будет поврежден, но в случае непредвиденных обстоятельств страхование жилья может помочь в оплате ремонта.Свяжитесь с местным агентом для получения дополнительной информации о покрытии жилья и других способах защиты домовладельцев.

B4-1.3-05, Раздел «Улучшения» Отчета об оценке (02.09.2020)

Введение

В этом разделе содержится информация о просмотре раздела «Улучшения» формы отчета об оценке, в том числе:

Обзор

Оценка должна содержать четкое, подробное и точное описание улучшений.Описание должно быть как можно более конкретным, с комментариями по таким вопросам, как необходимый ремонт, дополнительные функции и модернизация, а также должно содержать дополнительные дополнения, если это необходимо. Если объект недвижимости имеет вспомогательную жилую единицу, оценка должна описать ее.

Соответствие улучшений соседству

Улучшения должны соответствовать району с точки зрения возраста, типа, дизайна и материалов, использованных для их строительства. Если существует рыночное сопротивление собственности, потому что ее улучшения несовместимы с окрестностями или с требованиями конкурентного рынка из-за адекватности сантехнических, отопительных или электрических услуг; дизайн; качество; размер; условие; или по любой другой причине, напрямую связанной с рыночным спросом, оценщик должен учитывать влияние на стоимость и конкурентоспособность объекта недвижимости.Тем не менее, кредитор должен знать, что многие старые кварталы имеют благоприятную неоднородность архитектурных стилей, землепользования и возраста жилья. Например, более старые районы, скорее всего, были застроены индивидуальным строительством. Этот сорт может быть положительным маркетинговым фактором.

Уникальные типы жилья

В процессе анализа отчетов об оценке и оценке необходимо уделять особое внимание свойствам, которые представляют собой уникальное жилье для рассматриваемого района.Ипотечные ссуды, обеспеченные уникальными или нетрадиционными типами жилья, включая, помимо прочего, земляные дома, геодезические купола и бревенчатые дома, могут быть переданы Fannie Mae при условии, что оценщик имеет адекватную информацию для выработки надежного мнения о рыночной стоимости. Необязательно, чтобы одна или несколько сопоставимых продаж имели тот же дизайн и привлекательность, что и оцениваемая недвижимость, хотя точность оценки повышается за счет использования сопоставимых продаж, которые наиболее похожи на объект недвижимости.В каждом конкретном случае и оценщик, и андеррайтер должны независимо определять, имеется ли достаточно информации для выработки надежного мнения о рыночной стоимости. Это будет зависеть от степени различий между особой или уникальной собственностью и более традиционными типами домов в районе, а также от количества таких домов, которые уже были проданы в этом районе.

При оценке уникальных свойств

  • , если оценщик не может найти недавние сопоставимые продажи того же дизайна и привлекательности, но может определить обоснованные корректировки различий между доступными сопоставимыми объектами и рассматриваемым имуществом и продемонстрировать рыночную конкурентоспособность имущества на основе более ранних сопоставимых продаж, сопоставимых продажи в конкурирующих районах, наличие аналогичной недвижимости на рынке и любые другие достоверные рыночные данные, недвижимость является приемлемой в качестве обеспечения ипотеки, передаваемой Fannie Mae;

  • , если оценщик не может найти никаких доказательств принятия рынком, а характеристики собственности настолько сильно различаются, что он или она не может составить надежное мнение о рыночной стоимости, недвижимость не является приемлемой в качестве обеспечения ипотеки, передаваемой на Fannie Mae.

Fannie Mae не устанавливает требований к минимальному размеру или жилой площади для объектов недвижимости, за исключением готового жилья (см. B4-1.4-01, Корпус заводской постройки: Промышленное жилье). Должны быть объекты, сопоставимые по размеру с объектом собственности, чтобы поддерживать общую приемлемость конкретного типа собственности.

Фактический и эффективный возраст

Fannie Mae не накладывает ограничений на фактический возраст жилища.Допускаются более старые жилища, отвечающие общим требованиям Fannie Mae. Улучшения для всей собственности должны быть такого качества и в таком состоянии, которые будут приемлемы для типичных покупателей в рассматриваемом районе.

Соотношение между фактическим и эффективным возрастом собственности является хорошим показателем ее состояния. У собственности, которая находилась в хорошем состоянии, как правило, эффективный возраст несколько ниже ее фактического возраста. С другой стороны, собственность, эффективный возраст которой превышает ее фактический возраст, вероятно, не содержалась в хорошем состоянии или могла иметь особые физические проблемы.В таких случаях кредитор должен уделять особое внимание состоянию объекта недвижимости при рассмотрении любого отчета об оценке. Когда оценщик вносит корректировки в «Год постройки», он или она должны объяснить внесенные корректировки.

Оставшийся срок службы

Fannie Mae не предъявляет никаких требований в отношении оставшегося срока службы собственности. Тем не менее, связанные с этим недостатки собственности должны быть обсуждены в разделах отчета об оценке, которые касаются анализа улучшений и комментариев о состоянии собственности.

Формы отчетов об оценке

Fannie Mae разработаны с учетом потребностей нескольких различных групп пользователей; Следовательно, в отчетных формах учитывается оставшийся срок экономической службы оцениваемого имущества. Однако оценщики не обязаны сообщать эту информацию. Если оценщики сообщают эту информацию, кредиторам не нужно учитывать оставшийся срок экономической службы, потому что любые связанные с этим недостатки собственности будут обсуждаться в разделах отчета об оценке, которые касаются анализа улучшений и комментариев по состоянию собственности.

Улучшения энергоэффективности

Энергоэффективная собственность - это собственность, в которой используются ресурсоэффективный дизайн, материалы, строительные системы и ориентация на строительную площадку для экономии невозобновляемых видов топлива.

Особые элементы энергосбережения должны быть учтены в процессе оценки и отмечены в форме отчета об оценке. Например, при заполнении отчета об оценке (форма 1004) специальные энергоэффективные элементы должны быть рассмотрены в разделе «Улучшения» в поле «Дополнительные функции».Природа этих предметов и их вклад в стоимость будет варьироваться в зависимости от страны из-за климатических условий, различий в стоимости коммунальных услуг и общей реакции рынка на стоимость функции. Некоторые примеры специальных энергоэффективных функций могут включать, помимо прочего, рейтинги или сертификаты энергоэффективности, программируемые термостаты, солнечные фотоэлектрические системы, солнечные панели, окна с низким энергопотреблением, изолированные воздуховоды и водонагреватели без резервуаров.

Оценщики должны сравнить энергоэффективные характеристики объекта недвижимости с характеристиками сопоставимых объектов в таблице корректировки Подхода сравнения продаж.Оценщики могут дополнить подход сравнения продаж при оценке любого воздействия (положительного или отрицательного) на ценность повышения энергоэффективности с использованием либо доходного, либо затратного подхода; однако оценщики не могут корректировать стоимость объекта

.
  • на механической основе доллар к доллару на основе стоимости оборудования и установки или дисконтированной приведенной стоимости ожидаемой экономии затрат на оборудование в течение срока его полезного использования; или

  • исключительно на основе затратного или доходного подхода.Оценщик должен также проанализировать реакцию рынка на функцию энергоэффективности.

Панели солнечных батарей, которые арендуются у третьей стороны или принадлежат ей по соглашению о закупке электроэнергии или другому аналогичному соглашению о финансировании, должны считаться личной собственностью и не должны включаться в оценочную стоимость недвижимости. См. B2-3-04, «Вопросы права на участие в особой собственности», где приведены дополнительные требования к критериям для собственности с солнечными батареями.

План и планы этажей

Дома с необычной планировкой и планировкой, как правило, имеют ограниченную рыночную привлекательность.Просмотр списка комнат и плана этажа жилого помещения может указать на необычную планировку, например, спальни на уровне без ванны или кухня на другом уровне от столовой. Если оценщик указывает, что такие несоответствия приведут к сопротивлению рынка объекту собственности, он или она должны внести соответствующие корректировки, чтобы отразить это в общем анализе. Однако, если принятие рынком может быть продемонстрировано посредством использования сопоставимых продаж с теми же недостатками, никаких корректировок не требуется.

Жилая площадь брутто

Наиболее распространенное сравнение одноквартирных домов, включая объекты в PUD, кондоминиумах или кооперативных проектах, - это общая жилая площадь выше класса. Оценщик должен быть последовательным, когда он или она подсчитывает и сообщает о законченном количестве комнат выше класса и квадратных футах общей жилой площади, которая выше класса. Необходимость согласованности также применяется от отчета к отчету. Например, при использовании одной и той же транзакции в качестве сопоставимой продажи в нескольких отчетах количество комнат и общая жилая площадь не должны изменяться.

При расчете жилой площади брутто

  • Оценщик должен использовать внешние размеры здания для каждого этажа, чтобы рассчитать общую жилую площадь собственности выше класса.

  • Для квартир в кондоминиумах или кооперативных проектах оценщик должен использовать размеры квартир по внутреннему периметру для расчета общей жилой площади.

  • Гаражи и подвалы, в том числе частично надземные, не должны включаться в подсчет надземных помещений.

Только готовые жилые площади могут использоваться при расчете и составлении отчета о количестве дополнительных помещений и площади в квадратных футах для общей жилой площади. Fannie Mae считает уровень ниже допустимого, если какая-либо его часть не соответствует уровню, независимо от качества его отделки или площади окна в любой комнате. Следовательно, подвал с законченными помещениями не будет включаться в подсчет помещений повышенной комфортности. Помещения, не включенные в подсчет комнат высшего качества, могут существенно повысить стоимость недвижимости, особенно при высоком качестве отделки.По этой причине оценщик должен отдельно указать подвал или другие частично находящиеся ниже уровня земли и внести соответствующие корректировки в строку «Подвал и готовые помещения ниже уровня» в таблице корректировок подхода сравнения продаж.

Для единообразия сравнительного анализа продаж оценщик должен сравнивать области выше оценки с областями выше оценки и области ниже уровня с областями ниже класса. Оценщику может потребоваться отклониться от этого подхода, если стиль объекта собственности или каких-либо сопоставимых объектов не позволяет проводить такие сравнения.Например, собственность, построенная на склоне холма, где нижний уровень значительно выступает над землей, внутренняя отделка одинакова по всему дому, а порядок и функциональность планировки приемлемы для местного рынка, может потребоваться валовая жилая площадь включает оба уровня. Однако в таких случаях оценщик должен быть последовательным на протяжении всей оценки в своем анализе и объяснять причину отклонения, четко описывая сделанные сравнения.

Общая площадь застройки

Общая площадь застройки

  • - это общая законченная площадь, включая любые внутренние помещения общего пользования, такие как лестницы и коридоры, улучшенные на основе внешних измерений;

  • - это наиболее распространенное сравнение для двух-четырех квартирных домов;

  • должен быть последовательно разработан для объекта недвижимости и всех сопоставимых объектов, используемых при оценке;

  • должен включать в себя все законченные жилые площади выше и ниже уровня, включая все внутренние помещения общего пользования, такие как лестницы, коридоры, складские помещения; и

  • не может учитывать внешние общие зоны, такие как открытые лестницы.

Fannie Mae примет использование других сравнений для двух-четырех квартирных объектов, таких как общие площади выше и ниже класса, указанные в разделе Общая жилая площадь, при условии, что оценщик

  • объясняет причины, по которым он или она не использовал сравнение общей площади застройки, а

  • четко описывает сделанные сравнения.

Вспомогательное жилище

ADU - это, как правило, дополнительная жилая зона, независимая от основного жилища, которая могла быть добавлена, создана внутри или отделена от основного жилища.У ADU должны быть основные требования для проживания, сна, приготовления пищи и ванных комнат на том же участке, что и основное жилище. См. B2-3-04, Вопросы права на участие в особой собственности, для получения полной информации о требованиях к участию в программе ADU.

При сообщении жилой площади ADU ее не следует включать в расчет общей жилой площади основного жилища. Его следует сообщать и корректировать в отдельной строке в сетке, если только ADU не содержится внутри или части основного жилища с внутренним доступом и выше уровня.Если автономная структура не соответствует минимальным требованиям ADU, ее следует рассматривать как любую другую вспомогательную структуру и включать как отдельную позицию в подходе сравнения продаж, а затем корректировать на основе ее вкладной стоимости в объектное свойство.

Определение того, определяется ли свойство как однокомпонентное с ADU или как двух- или четырехблочное, будет зависеть от характеристик объекта, которые могут включать, помимо прочего, наличие отдельного счетчика коммунальных услуг. (s), уникальный почтовый адрес и возможность аренды квартиры на законных основаниях.Оценщик должен определить соответствие этому определению в рамках анализа в разделе оценки «Наивысшее и наилучшее использование». При наличии ADU отчет об оценке должен включать описание ADU и анализ любого воздействия, которое оно оказывает на стоимость или товарность объекта собственности. Отчет об оценке должен продемонстрировать, что улучшения приемлемы для рынка. Продажа с установленным сроком погашения будет квалифицироваться как сопоставимая, а активная продажа на листинге или продажа по контракту будет квалифицироваться как дополнительная выставка, демонстрирующая конкурентоспособность.

Зонирование для ADU

Если установлено, что объект недвижимости содержит ADU, недопустимый при зонировании (где ADU не допускается ни при каких обстоятельствах), объект имеет право на следующие дополнительные условия:

  • Кредитор подтверждает, что существование не поставит под угрозу любое будущее страхование имущества, которое может потребоваться подать в отношении собственности.

  • Незаконное использование соответствует предмету соседства и рынку.

  • Оценка объекта недвижимости производилась на основе его текущего использования.

  • В отчете об оценке указано, что улучшения представляют собой использование, которое не соответствует зонированию («незаконное» использование).

  • Отчет об оценке демонстрирует, что улучшения являются типичными для рынка, путем анализа как минимум двух сопоставимых продаж с одинаковым использованием зонирования без соблюдения нормативных требований. Продажа по старым поселениям с таким же несоответствующим зонированием допустима, если недавние продажи недоступны.Как минимум, отчет об оценке должен включать в себя в общей сложности три расчетные продажи.

См. B4-1.3-04, Раздел «Участок» отчета об оценке, для получения информации о зонировании собственности объекта.

Надстройки без разрешения

Если оценщик идентифицирует дополнение (я), для которого нет необходимого разрешения, он должен прокомментировать качество и внешний вид работы и ее влияние, если таковое имеется, на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Недвижимость с хозяйственными постройками

Кредитор должен уделить особое внимание собственности с хозяйственными постройками при рассмотрении отчета об оценке, чтобы гарантировать, что недвижимость является жилой по своему характеру.Описания хозяйственных построек следует указывать в разделах «Подход к улучшениям» и «Сравнение продаж» формы отчета об оценке.

Тип надворной постройки Приемлемость
Минимальные хозяйственные постройки, такие как небольшие сараи или конюшни, которые имеют относительно незначительную ценность по отношению к общей оценочной стоимости объекта недвижимости. Оценщик должен продемонстрировать с помощью сопоставимых продаж с аналогичными удобствами, что улучшения типичны для другой жилой недвижимости в рассматриваемой области, для которой существует активный, жизнеспособный рынок жилой недвижимости.
Нетипичная минималистичная флигель. Недвижимость является приемлемой при условии, что анализ оценщика мало или не отражает ее дополнительной стоимости.
Значительные хозяйственные постройки, такие как силосы, большие сараи, складские помещения или помещения для сельскохозяйственных животных.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *