В браке куплена квартира: Самые острые вопросы о недвижимости, которые мучают супругов при разводе

Содержание

Самые острые вопросы о недвижимости, которые мучают супругов при разводе

https://realty.ria.ru/20181206/1547502798.html

Самые острые вопросы о недвижимости, которые мучают супругов при разводе

Самые острые вопросы о недвижимости, которые мучают супругов при разводе - Недвижимость РИА Новости, 06.12.2018

Самые острые вопросы о недвижимости, которые мучают супругов при разводе

Как писал классик, все счастливые семьи похожи друг на друга, а каждая несчастливая семья несчастлива по-своему. С классиком спорить не принято, но когда... Недвижимость РИА Новости, 06.12.2018

2018-12-06T13:36

2018-12-06T13:36

2018-12-06T13:36

f.a.q. – риа недвижимость

жилье

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/154748/60/1547486092_0:0:2757:1551_1920x0_80_0_0_5a785c4f60d10521546374b4d08f988a.jpg

Как писал классик, все счастливые семьи похожи друг на друга, а каждая несчастливая семья несчастлива по-своему. С классиком спорить не принято, но когда семейная жизнь дает трещину, и встает вопрос о разделе имущества, то "несчастья" тоже оказываются однотипными. Эксперты дали ответы на самые острые вопросы, касающиеся недвижимости супругов.В подготовке материала приняли участие партнер юридической фирмы Via lege Денис Артёмов, управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая, руководитель офиса "В Крылатском" "Миэль - сеть офисов недвижимости" Ирина Бербенева, нотариус города Москвы Илья Радченко, партнер и руководитель практики оформление наследства "3В консалтинг" Рустам Исмайлов, управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский.

https://realty.ria.ru/20131018/401606194.html

https://realty.ria.ru/20150708/405651833.html

https://realty.ria.ru/20150522/405261284.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/154748/60/1547486092_26:0:2757:2048_1920x0_80_0_0_a08e5bd25f0e5d10df15b882435873db.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, жилье

7 случаев, когда один из супругов останется без недвижимости при разводе :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, в каких обстоятельствах при разводе квартира, дом или земельный участок достанутся только одному из супругов

Фото: bildagentur münchen / global look press

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, недвижимое имущество, нажитое в браке, делится при разводе пополам. Однако есть ряд обстоятельств, которые сильнее общей нормы и при которых недвижимость достанется только одному из супругов.

Ситуации, когда при разводе вы не сможете получить даже половину квартиры, дома или земельного участка, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Квартира куплена до свадьбы

Согласно закону, имущество (в том числе недвижимое), которое принадлежало одному из супругов до вступления в брак, целиком принадлежит ему и не делится при разводе. Однако это не бесспорно — право на недвижимость надо доказать нотариусу или в суде. Причиной для исключения из правила также может быть, например, ремонт — если один из супругов докажет, что в квартире совместными усилиями и на совместные средства были проведены значительные работы.

Супруг приобрел недвижимость на личные средства

Есть несколько ситуаций, при которых квартира или дом, купленные уже после свадьбы, все равно будет принадлежать только одному из супругов. Одна из таких ситуаций — когда недвижимость приобретена или построена на личные средства мужа или жены. Такое решение недавно вынес Верховный суд России по иску о разделе между бывшими супругами нескольких участков с домами в Сочи.

Супруг купил жилье на средства, полученные до брака

Похожая ситуация, при которой жилье не делится при разводе, — когда супруги приобрели недвижимость на средства, которые один из них получил до свадьбы. Эти средства не обязательно должны быть денежными: например, новое жилье получено путем обмена на квартиру, которая была в собственности мужа или жены до вступления в брак. Такое решение также недавно вынес Верховный суд.

Недвижимость получена супругом в дар

Имущество, полученное в дар, неделимо. Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке, то она принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода. Аналогичное правило применяется в любом случае, когда недвижимость получена безвозмездно. Исключение — когда один из супругов получил бесплатную землю от властей муниципалитета.

Заключен брачный договор

Брачный контракт имеет приоритет над общим правом, если он не противоречит законодательству. Если по условиям договора недвижимость принадлежит одному из супругов, то второй при разводе ее не получит. В исключительных случаях обделенный супруг может подать иск об аннулировании контракта, если условия договора ставят его в неблагоприятное положение. Правда, при разводе многие злоупотребляют именно этим правом.

Земельный участок слишком маленький

При делении земельного участка создаются два новых земельных участка, со всеми причитающимися характеристиками и документами. Если параметры нового участка — например, размер — не соответствуют установленным нормам, то разделить землю при разводе не получится. Впрочем, второму супругу в этом случае положена компенсация.

Квартира оформлена на ребенка

В случае когда недвижимость оформлена на несовершеннолетнего, родители теряют любое право собственности на нее. Соответственно, при разводе родителей квартира или дом остаются за ребенком. Он сможет распоряжаться своим недвижимым имуществом с момента признания дееспособным (не раньше 16 лет). До этого любые действия с жильем осуществляются родителем или опекуном, но только с одобрения органов опеки и попечительства.

Автор

Игорь Кривицкий

Как по закону разделить квартиру при разводе?

— Как по закону можно разделить квартиру, которая была куплена в браке, но оформлена в собственность только на меня? Прописаны муж и дочь. После развода с мужем имею ли я право его выписать и продать эту квартиру, разделив ее на две доли с дочерью?

Deklofenak/Depositphotos

Отвечает адвокат, к. ю. н. Михаил Андросов:

Когда квартира, купленная в браке, оформляется только на одного супруга, это не означает, что второй супруг не имеет равных прав и обязанностей наряду с «собственником» квартиры. Супруг, на которого единолично оформлены документы на совместное имущество, называется «титульным» собственником, что не наделяет его полномочиями по безразмерному пользованию имуществом.

Такая квартира является совместно нажитым в браке имуществом и в случае развода будет делиться на равные части между мужем и женой.

Существует два способа раздела имущества: судебный и внесудебный (через нотариуса). В случае, если супруги не могут договориться мирно, то им предстоит судебный процесс по разделу квартиры на равные части. Для этого необходимо сначала провести оценку стоимости данного имущества, оплатить соответствующую государственную пошлину за рассмотрение судом гражданского дела и заявлять требования о признании за истцом права собственности на ½ квартиры.


Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?


Таким образом, у квартиры будет два собственника, имеющих на руках документы на ½ долю каждый, что делает невозможным выписать кого-либо с принадлежащей ему площади.

Продать квартиру, у которой два собственника, возможно, но только с предварительного согласия второго участника сделки. Такую квартиру можно продать как третьим лицам, так и второму сособственнику. В таком случае он будет иметь преимущественное право покупки.

При этом ребенок не имеет отношения к имущественным правам родителей и не может претендовать на имущество, которое бывшие супруги хотят разделить.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Исходя из общих правил семейного законодательства, любое имущество, приобретенное супругами в браке, является совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено. Поэтому квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов (Вашей и Вашего мужа).

Факт регистрации мужа и дочери по месту жительства в этой квартире в этом вопросе правового значения не имеет. Следовательно, после расторжения брака Вы не можете единолично распоряжаться квартирой, поскольку будут нарушаться интересы Вашего супруга. И он будет вправе обратиться в суд.

Если Вы продадите эту квартиру и зарегистрируете сделку, Ваш муж вправе взыскать с Вас половину вырученных от продажи денежных средств (а если в договоре сумма сделки будет явно занижена – ½ рыночной стоимости такой квартиры).

Исключение из этих правил: если эта квартира, приобретенная в браке, была куплена исключительно на Ваши личные средства (например, на деньги, подаренные Вам родителями, родственниками), тогда по Вашему требованию суд может признать жилье Вашим личным имуществом.


Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?


Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В описанной Вами ситуации Вы являетесь титульным собственником квартиры, то есть в сведениях ЕГРН о собственнике содержатся только Ваши данные. Но есть один нюанс. Если квартира приобретена в зарегистрированном браке и у Вас с супругом не было брачного договора, изменяющего режим Вашей совместной собственности, то такая квартира является Вашим с супругом совместно нажитым имуществом. Соответственно, Ваш супруг, хотя и не указан в сведениях ЕГРН как собственник, является законным владельцем ½ доли на квартиру.

При разводе Вам нужно урегулировать вопрос с собственностью на данную квартиру, подписав соглашение о разделе имущества супругов. Один из возможных сценариев — выплатить супругу отступное. Одновременно желательно снять Вашего супруга с регистрационного учета в этой квартире. Иначе при продаже квартиры Вам нужно будет получать согласие бывшего мужа. Также отмечу, что Ваша дочь к собственности на данную квартиру никакого отношения не имеет.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как квартиру Вы купили в период брака, она относится к совместно нажитой собственности, и муж в силу закона имеет ½ долю в праве собственности. Собственник имеет право проживания и регистрации (прописки) в своей квартире независимо от Вашего согласия.

Вы можете договориться с мужем о том, что он подарит свою половину дочери. Для этого Вам необходимо обратиться к нотариусу: составить соглашение о разделе долей, где он свою ½ дарит дочери. Стоимость нотариальных услуг зависит от кадастровой стоимости квартиры и региона Вашего проживания. Но это именно право, а не обязанность. То есть принудить его подарить дочери часть квартиры Вы не можете.


Как продать квартиру, если один собственник против?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?


Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Максим Копейкин:

Имущество, приобретенное в браке на имя одного супруга, является совместным имуществом обоих супругов. Исключением в данном случае может являться имущество, на которое установлен режим раздельной собственности супругов по заключенному брачному договору. Если такой договор Вы с супругом не заключали, то он имеет право на выделение его доли в праве собственности на квартиру и имеет те же права на нее, что и Вы. Выписать собственника из квартиры нельзя.

В то же время Вы с супругом по договоренности можете заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому вся квартира отойдет Вам (или Вам с дочерью), а супруг получит в свою личную собственность какое-то другое имущество. В этом случае Вы сможете распоряжаться квартирой, в частности продать ее или выписать бывшего супруга. При этом надо учесть, что если в число собственников квартиры войдет несовершеннолетний ребенок, то продажа будет возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Если квартира в результате раздела достанется Вам, Вы можете также подарить своей дочери любую долю в праве собственности на квартиру. Данная сделка также оформляется через нотариуса.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети не имеют прав на имущество родителей, родители не имеют прав на имущество детей. В случае, если квартира была куплена в браке, то Ваш супруг имеет полное право на долю, но для этого кому-то из вас нужно заявить права на раздел имущества.

Предлагаемая Вами схема возможна при условии договоренности с супругом: он может передать права на свою долю либо Вам, либо дочери. Без согласия супруга выписать его из квартиры Вы не можете, так как он является нетитульным собственником.


Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?


Отвечает нотариус Анна Таволжанская:

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ движимые и недвижимые вещи, приобретенные в браке за счет общих доходов, относятся к общему имуществу супругов независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены. К общим доходам супругов относятся практически любые денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (в том числе заработная плата и доходы от предпринимательской деятельности). В отношении общего имущества супругов действует режим общей совместной собственности, если брачным договором не установлен иной режим собственности.

Общее имущество супругов может быть разделено между ними как в период брака, так и после его расторжения. Раздел производится либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Таким образом, если между Вами и Вашим супругом не был заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым указанная квартира была передана в Вашу личную собственность, то квартира является общей собственностью — Вас и Вашего супруга. В случае расторжения брака общая собственность в отношении квартиры не прекращается, супруг остается сособственником квартиры (несмотря на то, что право собственности зарегистрировано на Ваше имя) и у него есть право требовать выдела ему доли в этой квартире.

В случае если Вы продадите эту квартиру после расторжения брака, не выделив долю супруга, бывший муж вправе требовать передачи ему половины полученной Вами от продажи денежной суммы, а в некоторых случаях даже признания сделки по продаже недействительной.

Поскольку супруг является собственником квартиры, он имеет право там проживать. Следовательно, снять его с регистрационного учета (выписать) без его согласия из такой квартиры невозможно.

Таким образом, для того чтобы совершать какие-либо действия в отношении этой квартиры, Вам необходимо сначала решить с супругом вопрос о ее разделе. Суд может признать квартиру Вашей собственностью, если Вы приобрели ее в период Вашего раздельного проживания с супругом при прекращении семейных отношений. В остальных случаях необходимо определить доли каждого из вас в праве собственности на эту квартиру. После раздела каждый из вас вправе подарить дочке свою долю квартиры или часть доли.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Верховный суд РФ разобрался с разделом квартиры, купленной на наследство — Российская газета

Очень интересное решение принял Верховный суд, когда изучил материалы спора за имущество при разводе. Такие дела действительно крайне сложные, и правовых коллизий в них всегда достаточно. На в этот раз речь шла о наследстве, которое получил один из супругов. Но он его продал и купил квартиру для проживания семьи. А когда брак распался, встал непростой вопрос - как делить квартиру, купленную на наследство одного супруга?

Вариантов было два - поровну как совместно нажитое имущество или не делить, а отдать тому, на чье наследство она куплена. Подобные вопросы встают перед тем, кто делит совместно нажитое имущество, нередко. Поэтому разъяс­нения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ могут оказаться полезными не только судьям, для которых они были даны, но и для рядовых граждан.

Местные суды разошлись во мнениях , а точку поставил Верховный суд. Он заявил, что недвижимость, которая была куплена на средства одного из супругов, разделить невозможно. Эта история началась почти 15 лет назад в Ростовской области. Там через два года после свадьбы молодой супруг получил наследство от бабушки. Это были доли в частном доме и земельном участке. Наследство супруг решил продать и на вырученные деньги купить квартиру для своей семьи. Так все полученные деньги целиком ушли на покупку жилья. Новую квартиру оформили на жену.

Прошло еще несколько лет, и семья распалась. Вот тогда и встал вопрос раздела нажитого добра. И в первую очередь - квартиры. Мужчина пошел в суд, потребовав признать квартиру не совместной супружеской собственностью, а только его личной собственностью.

В суде истец объяснил, что квартира полностью куплена на его деньги, которые он выручил от продажи наследства. Показал документы. Правда, бывшая супруга этого не отрицала.

Суд первой инстанции все тщательно подсчитал. Он увидел, что та сумма, которая была выручена за наследство, буквально спустя месяц целиком, копейка в копейку, ушла на оплату квартиры.

Волгодонской районный суд Ростовской области решил, что квартиру супруги купили на личные деньги мужа, поэтому она не может относиться к совместной собственности супругов. Суд удовлетворил иск бывшего мужа и оставил жилье ему.

Апелляцию такое решение не устроило. Суд согласился, что супруг купил недвижимость за свой счет. Но при этом областной суд сказал, что муж "фактически внес деньги в семейный бюджет, так как купил совместную жилплощадь". Областной суд отметил, что муж согласился оформить квартиру на жену. А это лишний раз подтверждает, что оснований считать имущество личной собственностью нет.

Так что апелляция отменила решение районных судей и приняла свое - разделила квартиру пополам.

Вот тогда бывший муж и обратился в Верховный суд.

Коллегия указала на ошибки нижестоящих инстанций. По мнению ВС, чтобы правильно определить статус имущества (общее или личное), нужно понять, на какие средства его покупали и по каким сделкам. Согласно п. 1 ст. 36 СК ("Имущество каждого из супругов"), то, что один из партнеров получил безвозмездно (в том числе унаследовал), не является общим. Личным оно останется, если партнер продаст его и взамен купит другой дом или квартиру.

Купленное в браке имущество на деньги одного из супругов исключает его из режима общей совместной собственности, даже если оно оформлено на имя другого супруга, заявил Верховный суд.

Он напомнил про свое постановление Пленума (от 5 ноября 1998 года) "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака".

Имущество, купленное на личные средства одного из супругов, не является общим

В нем четко сказано - не является общим имущество, купленное во время брака, но на личные средства. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда заявила, что правильную позицию при рассмотрении заняла первая инстанция. То есть районный суд.

В спорах, если супруг хочет признать имущество личным, он должен доказать суду, что средства, на которые купили спорный объект, не были общими. Доказывать можно по-разному. Можно показать, что средства заработаны до брака. Или указать на получение наследства или в дар. В таких случаях суд должен оценить стоимость приобретенного имущества, размер личных средств и время между получением дохода и приобретением недвижимости. В нашем случае прошло очень мало времени с момента продажи одного объекта и покупкой другого. Так что Верховный суд оставил в силе решение районного суда, по которому квартира не делилась.

Как доказать, что квартира куплена не на совместно нажитые деньги

  1. Как делится квартира, купленная за личные средства одного из супругов
  2. Сложности с доказательством вложения личных средств
  3. Как доказать вложение личных средств одного из супругов
  4. В период брака деньги вложены в ремонт квартиры

Нередко супруги, находясь в браке, покупают квартиру или меняют одну на другую. При этом вкладывают в сделку личные деньги одного из супругов. Например, вырученные от продажи другой квартиры, приобретённой до брака. Или подаренные этому супругу родственниками. Как будет проводиться раздел такой квартиры в случае развода?

Как делится квартира, купленная за личные средства одного из супругов

Предположим, в собственности одного из супругов ещё до брака была квартира. В дальнейшем супруги принимают решение о её продаже. Полученные после продажи деньги будут личными деньгами собственника квартиры. Даже не смотря на то, что они получены во время брака. На эти деньги супруги покупают другую квартиру, большей площади. При этом недостающая для покупки сумма добавляется уже из общих денег. В этом случае в приобретённой квартире супругу, который вкладывал личные деньги, будет принадлежать большая доля. Размер её определяют пропорционально стоимости проданной недвижимости.

Разберём на конкретном примере. У мужа до свадьбы была квартира. Она продаётся в браке за два миллиона. Затем покупается другая квартира, стоимостью четыре миллиона. В новой квартире мужу будет принадлежать ½ доли. Оставшаяся ½ доли квартиры будет общей совместной собственностью. То есть делиться пополам. Итого в новой квартире у мужа будет ¾, а у жены ¼ доли в праве собственности. То же самое происходит, если деньги на покупку квартиры одному из супругов дарят его родственники.

 

Важно! Вложение личных денег нужно доказать. И сделать это бывает крайне не просто. Супруги редко готовят доказательства заранее, а по прошествии времени доказать что-либо часто уже невозможно.

Сложности с доказательством вложения личных средств

Главная проблема при разделе квартиры в суде заключается в том, что деньги с точки зрения закона обезличены. При всей очевидности ситуации на практике возникает довольно сложная схема. Продаётся квартира, за неё продавцом получаются деньги. Дальнейшая судьба этих денег суду неизвестна. Затем покупается другая квартира. За новую квартиру тоже платятся некие деньги. И факт вложения в эту покупку денег, вырученных от продажи первой квартиры, не очевиден. Можно предположить, что все средства от продажи квартиры одного из супругов этот супруг оставил себе. Затем истратил на какие-то свои личные или на бытовые семейные нужды. Установить связь между двумя сделками в отсутствие письменных доказательств будет, скорее всего, невозможно. Следовательно, приобретённая в браке квартира будет считаться совместной собственностью супругов и поделена между ними поровну.

Как плавило, такие сделки представляют собой так называемую «цепочку». То есть продаётся одна квартира, и сразу приобретается другая. Но суд может и не принять это во внимание. В практике нашей юридической фирмы был случай, когда договоры были подписаны у нотариуса в одно время и одновременно зарегистрированы. Даже номера нотариальных бланков, на которых они были распечатаны, шли подряд. Однако все эти обстоятельства не убедили суд. Он посчитал, что это разные сделки, и новая квартира целиком была признана совместным имуществом.

Важно! Чтобы не попасть одну из ситуаций, описанных выше, правильно оформляйте получение денег от продажи квартиры, купленной до брака, и оплату вновь приобретаемой квартиры.

Как доказать вложение личных средств одного из супругов

Существует два основных варианта, как получить неопровержимые доказательства вложения в покупку недвижимости собственных средств:

      1. Деньги от продажи добрачной квартиры не получают на руки и не закладывают в банковскую ячейку. Их сразу переводят безналичным платежом продавцу квартиры, которая приобретается в браке. В этом случае судьбу денег легко отследить по банковским документам.
      2. В договоре купли-продажи прописывают, что часть стоимости квартиры оплачивается из личных средств одного из супругов. Также в договоре указывают, какая доля квартиры становится при этом его личной индивидуальной собственностью.

Если деньги дарятся одному из супругов родственниками, это можно также оформить несколькими способами:

      1. Подаренные деньги также переводятся со счёта родственников сразу на счёт продавца, и это также отражается в договоре купли-продажи.
      2. Дарение оформляется письменным договором. Причём в договоре прямо указывается, что денежные средства дарятся именно на покупку квартиры. Для этого в договоре прописывается адрес и характеристики покупаемой квартиры.
      3. Также в этом случае можно заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица. Это означает, что плательщиком по договору будет одно лицо (родственник), а собственность получит другой (один из супругов). Либо родственники этого супруга приобретают квартиру на своё имя, а потом дарят её. Имущество, полученное в дар, общим не является.

Самым надёжным способом избежать возникновения общей собственности является подписание брачного договора. В этом документе определяют, что квартира или какая-то её доля является личной собственностью одного из супругов. Подробнее о том, как заключить такой договор читайте в нашей специальной публикации.

В период брака деньги вложены в ремонт квартиры

Личные деньги одного из супругов могут быть вложены не только в покупку, но и в ремонт. Например, после заключения брака супруги въехали в квартиру одного из них. После этого в квартире был сделан дорогостоящий ремонт. Проведена перепланировка, остеклена лоджия, заменено оборудование, куплена встроенная мебель и техника. Эти расходы производились уже за счёт общих денежных средств супругов. И в результате стоимость квартиры существенно возросла.

Согласно Семейному кодексу РФ имущество одного супруга признаётся совместной собственностью, если будет установлено, что стоимость этого имущества в период брака значительно увеличилась. Но для этого должны соблюдаться два условия:

      • вложения производятся за счёт общих средств;
      • стоимость имущества увеличивается значительно.

Относительно последнего пункта в законе не объясняется, что значить «значительно». В названной статье кодекса под этим понимается капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция или переоборудование. Но последнее слово всегда остаётся за судом. И суд в каждом отдельном случае примет решение с учётом конкретных обстоятельств. Для этого, разумеется, будет также необходимо представить доказательства. Это могут быть чеки на покупку строительных материалов и оборудования, квитанции о доставке, выписки по кредитной карточке и т.п. Но лучшее доказательство, это, конечно, договор подряда со сметой расходов и приходными ордерами об оплате.

К сожалению, в период брака супруги редко задумываются о возможности развода, не готовятся к разделу имущества и не запасаются доказательствами на этот случай. Восстанавливать последовательность событий часто приходится, что называется, по крупицам. Поэтому в судебном процессе по разделу имущества без профессиональной юридической помощи будет не обойтись.

О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены. Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации?

Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 или задайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права.

 Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели  для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки.

Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры» При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru

Квартира куплена в браке, но собственник один: как делится при разводе

Во время развода актуальным остается вопрос раздела имущества. При этом в спорах, касающихся недвижимости всегда много нюансов. Сложности возникают в тех случаях, когда жилье приватизировано после брака либо у пары есть дети, на которых выделены доли в жилом помещении, либо квартира была куплена в браке, но собственник у нее один. Рассмотрим, как делится недвижимость в таких обстоятельствах.

Предмет спора при разводе

На законодательном уровне права бывших супругов защищает Семейный кодекс. Он закрепляет общее правило: все имущество, которое было приобретено в браке, считается совместным. Это касается и тех случаев, когда по документам собственником указан только один из супругов. Несмотря на это, имущество считается общим, и при разводе должно быть разделено между мужем и женой.

Из данного пункта есть исключение. Не подлежит разделу недвижимость в следующих случаях:

  • Если заключен брачный договор, в котором прописано, что жилье является собственностью только одного супруга и не подлежит разделу при расторжении брака.
  • Не делится квартира, приобретенная с использованием материнского капитала. В этом случае собственник жилья не важен. Так как недвижимость куплена на средства материнского капитала, то в ней должны быть выделены доли на детей. А продать это жилье до момента достижения ими совершеннолетия без предоставления им другого взамен, невозможно. Таким образом государство обеспечивает защиту детей.
  • Если квартира получена вторым супругом на основании дарственной или по наследству.

Во всех остальных случаях жилье, приобретенное в браке должно подлежать разделу. При этом количество собственников роли не играет.

Большинство юристов рекомендуют обращаться в суд даже в том случае, если жилье было передано по наследству или договору дарения, или куплено до брака. Отсудить долю представляется возможным, если супруг докажет, что вкладывал в это жилье свои личные деньги, и за счет этих вложений оно значительно подорожало в стоимости.

Важно! Если муж или жена приобрел(а) квартиру на деньги, полученные в  наследство или от продажи имущества, доставшегося по завещанию после смерти родственника, данная недвижимость остается в его (ее) единоличной собственности.

Право на приватизированную квартиру

Отдельной категорией рассматривается вопрос раздела имущества, приобретенного во время семейной жизни по безвозмездной сделке, но не в качестве подарка.  Здесь речь идет о возникновении права собственности на приватизированное жилье. В этом случае основная концепция о том, что приобретенное в период брака недвижимое имущество является совместным, действует только при условии обоюдного участия супругов в процедуре. К примеру, если женщина написала заявление на отказ от приватизации, то претендовать на данную жилплощадь при разводе она права не имеет. Собственником приватизированного помещения будет только муж. При этом находясь в браке, жена может проживать в квартире на постоянной основе, но не обладает правом ей распоряжаться.

Важный момент! Если супруги участвовали в приватизации вместе, они оба становятся полноправными владельцами жилой площади.

Если такая процедура была оформлена кем-либо из пары еще до свадьбы, то владельцем имущества признается единолично один из супругов. Второй не вправе претендовать на долю в этой квартире, даже если, находясь в браке, проживал в ней. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, супруг должен после развода сменить место жительства. Это связано с юридическим прекращением семейных отношений. То есть, муж или жена теряет право пользования жилым помещением при расторжении брака, так как больше не является членом семьи собственника.

Если квартира зарегистрирована на мужа, он может добровольно переписать часть недвижимости на жену и детей. Но обязать его это сделать по закону никто не имеет права. Отсудить часть квартиры супруг может только если удастся доказать, что за его (ее) средства был проведен капитальный ремонт. В этом случае считается, что жилая площадь увеличена или улучшена за счет средств семейного бюджета, а значит, квартира признается совместным имуществом.

Сохранение права пользования квартирой после развода

Суд при рассмотрении спора о разделе недвижимости, может принять решение о сохранении за супругом права пользования жилым помещением, даже если он не считается собственником приватизированной квартиры. Этот вопрос согласно закону разрешается по усмотрению судьи. Право пользования может быть установлено как на определенный срок, так и пожизненно.

Для принятия такого решения должны иметься веские основания, например, если у супруга нет другого жилья, и в силу своего имущественного положения он не может приобрести либо арендовать новое .

Право использования приватизированного жилья должно прекратиться в следующих случаях:

  • истек срок, установленный решением суда;
  • по соглашению, подписанному между бывшими супругами;
  • прекращены обстоятельства, на основании которых муж или жена получил (а) право пользоваться приватизированным жильем. Например, купил(а) собственную квартиру. В данном случае покупка прекращает обстоятельства, при которых было возможно пользование приватизированным помещением.

Судебные разбирательства на практике

Несмотря на то, что в законодательстве четко прописаны все пункты и исключения, применяемые при разделе квартиры во время развода, судебные споры возникают очень часто.

При подаче искового заявления о разделе совместного имущества, главное доказать в суде два факта:

  1. Кто является собственником жилья.
  2. Есть ли возможность разделить недвижимое имущество.

Чтобы это доказать, необходимо в первую очередь представить суду факты, подтверждающие то, на чьи деньги была куплена недвижимость. Если удастся доказать, что жилье приобретали после свадьбы и на общие деньги, тот факт, что квартира была оформлена только на мужа (или жену) не имеет значения.

К спорным вопросам о разделе недвижимости после развода относятся:

  • Имущество было приобретено в браке, но супруги фактически не жили в этот период вместе. Семейные отношения у них были прекращены. В этом случае истцу придется доказать, что в отношениях с супругой он не состоял, квартиру приобретал самостоятельно. В суде для подтверждения этих фактов нужно представить показания свидетелей.
  • Если в браке есть несовершеннолетние дети, при разделе имущества суд может встать на сторону того супруга, с кем они остаются проживать. То есть родителю, воспитывающему детей, присуждается большая половина жилья.
  • Судом может быть уменьшена доля недвижимого имущества одного из супругов, если доказано, что в период брака он или она не получал дохода без уважительных причин.

Важным моментом является то, что отсутствие заработка не принимается во внимание у женщины, когда она не была трудоустроена, а занималась домашним хозяйством, воспитанием детей.

Способы раздела имущества

Если в суде удастся доказать, что квартиру, приобретенную в браке, но оформленную на одного супруга можно разделить, это производится следующими способами:

  1. Через установление долей совладельцев.
  2. Оценка стоимости недвижимого имущества.
  3. Раздел долей по пропорциям.

При этом суд может учитывать заключенное между супругами соглашение или разделять доли в соответствии с вкладом каждой из сторон в недвижимость. Если муж является собственником квартиры, купленной в браке, а значительная часть средств на ремонт или перепланировку вкладывала жена, судом может быть выделена ей большая доля в помещении.

Лучше всего осуществляется раздел имущества, который можно произвести в натуре. Например, супруге с детьми достается квартира, а бывшему мужу загородный дом. Если такой возможности нет, то собственник может продать имущество, а деньги от покупки разделить по пропорциям, установленным судом. Либо жилье может перейти в собственность второму супругу, а первый будет выплачивать денежную компенсацию пропорционально выделенным долям.

Таким образом, раздел приобретенного в браке недвижимого имущества, оформленного единолично на одного супруга – это долгий процесс, который разрешается только в суде. Поэтому несмотря на то что в период счастливой семейной жизни, никто о разводе не думает, всегда нужно перестраховываться. Лучшим вариантом будет оформление любой приобретенной в браке собственности в равных долях либо составление брачного договора.

как поделить квартиру, купленную в браке, максимально выгодно для себя – Аналитика и прогнозы

Каждый второй брак в России заканчивается разводом. А дальше – раздел имущества, в том числе недвижимого, поскольку совместное проживание бывших супругов в одной квартире вряд ли можно назвать комфортным. Эксперты компании «Метриум» рассказали, как разделить квартиру с минимальными потерями при расторжении брака.

Во время бракоразводного процесса жилищный вопрос, как правило, становится главным предметом споров бывших супругов. Недвижимость, купленная в браке, делится мужем и женой в равных долях, однако на практике есть ряд исключений. Аналитики компании «Метриум» отмечают, что квартира подлежит разделу только в случае, если она была приобретена в период брака. Но из этого правила есть исключения.

Квартира, купленная в период брака, не подлежит разделу в следующих ситуациях:

  1. Недвижимость была получена одним из супругов на безвозмездном основании.

Чаще всего речь идет о квартире, подаренной мужу/жене или же полученной в наследство. Это же касается и приватизированного жилья или доли в нем.

«Супруги, не исключающие вероятность развода в будущем, порой специально делают так, чтобы недвижимость была получена ими на безвозмездном основании, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Самый распространенный случай – приобретение жилья на имя родителей, которые в свою очередь дарят недвижимость, например, сыну, который фактически оплатил сделку. Формально квартира переходит в собственность на безвозмездной основе, а значит, не подлежит разделу. Известны прецеденты, когда суд все же вставал на сторону супруги, если та смогла доказать, что родители мужа купили квартиру на средства, полученные от сына».

  1. Недвижимость приобретена на личные средства одного из супругов.

Под личными подразумеваются только те средства, которые были в наличии у супруга до заключения брака, либо же полученные в период брака, но за счет продажи имущества, приобретенного до женитьбы/замужества. Если новая квартира куплена на деньги от реализации старого жилья, то при разводе такой объект не будет разделен между мужем и женой.

«Проблема в том, что не всегда супруг может доказать, что квартира приобретена именно на личные средства, – отмечает Мария Литинецкая.В ситуации с продажей старого имущества все предельно просто. А вот если, допустим, муж, на протяжении многих лет еще до брака копил средства, складывая деньги «под матрас», а потом, женившись, приобрел на них квартиру, то суд, вероятно, признает такую квартиру совместно нажитой. Поэтому необходимо иметь свидетельство того, что деньги были получены до брака. Ими могут стать любые платежные документы об оплате, денежные расписки, договор на открытие вклада и все прочие «улики», доказывающие, что деньги на покупку новой квартиры были получены без участия супруга. Но даже в таком случае последний может потребовать денежную компенсацию, к примеру, за вложенные в ремонт новой квартиры средства».

  1. Между супругами заключен брачный договор

Брачный договор позволяет определить, какое имущество, приобретенное в период брака, будет считаться собственностью каждого из супругов и не будет подвергаться разделу в случае развода. Договор можно заключить и до вступления в брак, и после. Однако в период брака условия контракта могут быть изменены в судебном порядке. Причиной вмешательства в пункты свадебного договора не редко становится кардинальное изменение финансовой ситуации в семье.

К примеру, жена, изначально находившаяся в бедствующем положении, получала по брачному контракту все совместно нажитое имущество, кроме квартиры, которая при разводе оставалась мужу. Однако за годы супруга сделала головокружительную карьеру и приобрела еще две квартиры и загородный дом, тогда как финансовое состояние супруга, наоборот, ухудшилось. В таком случае муж может попытаться изменить условия брачного контракта. Но вовсе не факт, что вопрос будет решен в его пользу. Анализируя уникальность каждой отдельной ситуации, суд выносит разное решение.

Таким образом, несмотря на то, что законом определены ситуации, при которых квартира не подлежит разделу, у супругов все равно остаются шансы претендовать на недвижимость. Поэтому гарантированным вариантом избавить себя в дальнейшем от судебных разбирательств, станет приобретение жилья до заключения брака, если такая возможность присутствует.

Раздел совместно нажитого недвижимого имущества

Если приобретенная в браке квартира не относится к личному имуществу одного из супругов, то такое жилье считается совместно нажитым, а значит, подлежит разделу при расторжении брака. Причем не важно, на кого объект зарегистрирован. Даже если второй супруг не имеет выделенной доли, это не лишает его возможности получить часть недвижимого имущества после развода. Есть два способа раздела квартиры: через составление соглашения и с помощью суда, который и определит порядок распределения имущества.

Заключение соглашения о разделе совместно нажитого имущества

При составлении соглашения о разделе имущества супруги вправе самостоятельно определить, что будет принадлежать после развода каждому из них. Эксперты компании «Метриум» отмечают, что есть два типа соглашения: об определении долей в праве и о разделе имущества. В первом случае супруги выделяют долю в одном объекте. Допустим, у обоих появляется по 1/2 доли в квартире, причем не обязательно они должны быть одинаковы.

Соглашение о разделе имущества заключается в случае, если объекты отдаются в личную собственность одному из супругов. Например, жена получает целиком квартиру, а муж – загородный дом и машину.

Законом не устанавливаются единые требования к договору, поэтому он составляется в свободной письменной форме. В нем необходимо указать паспортные данные обоих супругов, статус сторон (супруги/бывшие супруги), предмет договора (адрес, площадь квартиры), порядок ее пользования супругами (например, написать, что общим имуществом является квартира, 1/3 которой переходит к супругу, 2/3 – к супруге), дату вступления соглашения в собственности (со дня подписания/ расторжения брака, любой другой выбранной даты). Далее документ необходимо заверить у нотариуса. Через него же или самостоятельно нужно обратиться напрямую в Росреестр (или МФЦ) с пакетом документов:

  • Копия паспортов супругов
  • Оригинал свидетельства о браке/расторжении брака
  • Заверенное нотариусом соглашения о разделе общего имущества в двух экземплярах
  • Правоустанавливающие документы на квартиру
  • Заявление супругов о регистрации права и регистрации перехода права собственности

По итогам регистрации супруги получают по одному соглашению, которое и будет правоустанавливающим документом, определяющим новые доли каждого заявителя. Составление соглашения о разделе совместно нажитого имущества возможно как в период действия брака, так и после его расторжения.

Если, помимо мужа и жены, доля в квартире также была выделена ребенку (не важно, совершеннолетнему или нет), то его часть принадлежащей ему недвижимости, не подлежит разделу между родителями. Если же ребенок не имел долю, то родители не обязаны выделять ее при разводе. То есть дети не имеют права на совместно нажитое имущество родителей.

Судебный раздел недвижимого имущества

Однако не всегда супругам удается договориться о порядке раздела совместно нажитого имущества. В таком случае долю каждого из них и право пользования объектом определяет суд. Причем при наличии определенных обстоятельств имущество не всегда делится в равных долях. Чаще всего суд отступает от равенства долей супругов, исходя из интересов их несовершеннолетних детей, которые остаются проживать с одним из родителей.

В пример можно привести следующий случай. Супруги и два их ребенка проживают в 3-комнатной квартире, причем собственность оформлена на главу семейства. Во время бракоразводного процесса принято решение, что оба ребенка останутся с матерью. В таком случае суд постановил, что 3/4 доли квартиры отходит бывшей супруге, и только 1/4 – мужу.

Не только наличие несовершеннолетних детей становится причиной неравного раздела недвижимого имущества. Суд может выделить меньшую долю одному из супругов по причине недополучения им доходов по ряду факторов. Например, во время покупки квартиры муж пребывал в местах лишения свободы или принципиально не устраивался на работу, живя на средства супруги.

При этом отсутствие дохода из-за учебы или болезни не считается «тунеядством». Кроме того, раздел имущества на неравные доли возможен, когда один их супругов практически не тратит заработанные средства на содержание общего хозяйства, тогда как второй, наоборот, расходует зарплату полностью преимущественно на нужды семьи. При этом сам уровень доходов при распределении имущества значения не имеет.

Иск о разделе имущества подается в суд по месту нахождения квартиры, одновременно с требованием о разводе или отдельно. Аналитики «Метриум» советуют придерживаться следующего алгоритма действий:

1.Определяем требования и собираем доказательную базу

На первом этапе нужно четко определить, на какую долю в квартире вы претендуете, и если она больше половины, то на каком основании построены такие требования. Допустим, супруга считает, что ей должна достаться большая доля по причине сделанного за ее счет ремонта. Для такого требования нужно предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта, чеки и выписки с банковских счетов об оплате стоимости строительных материалов, договора на ремонт с бригадой и прочие доказательства финансовых вложений.

2. Оплачиваем госпошлину, составляем исковое заявление и подаем пакет документов в суд.

В иске необходимо указать сведения об истце и ответчике, обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, требование о разделе имущества и цену иска.

К исковому заявлению прилагаются следующие документы:

  • Копии паспортов супругов
  • Квитанция об уплате государственной пошлины
  • Документы, подтверждающие обоснованность требований к ответчику
  • Копия свидетельства о заключении/расторжении брака
  • Правоустанавливающие документы на квартиру

3. Получаем решение суда.

Если иск удовлетворен, то имущество супругов считается разделенным. Далее необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности. Для этого, помимо документов, удостоверяющих личность и правоустанавливающих документов, подается решение суда с отметкой о вступлении в силу.

Разъезжаемся с супругами

Полученное решение суда редко становится завершающей точкой в разделе имущества. Скорее наоборот, уже бывшие супруги приступают к самому сложному этапу, когда приходится решать, кто и на каких условиях будет проживать в квартире. Эксперты «Метриум» выделяют три главные стратегии.

  1. Продаем квартиру и делим деньги (65%)

Реализация совместно нажитого имущества – это самый простой и безболезненный способ решения жилищного вопроса супругами. Но даже в таком случае возникают проблемы. Одни не могут договориться о цене, другие – о том, кто оплачивает услуги риелтора. Третьи просто специально затягивают поиск покупателя, не желая оказаться «на улице» с суммой, которой не хватит на новое жилье. Иногда супруги, уже не будучи в браке, вынуждены жить на одной площади несколько лет, поскольку не могут прийти к единому решению.

2. Выкупаем долю второго супруга (25%)

Такой способ нередко выбирают супруги, которым по решению суда достались разные доли, например, жене с ребенком – 2/3, а бывшему мужу –1/3. Супруг должен предложить бывшей жене выкупить его долю по определенной цене. В случае отказа квартира может быть реализована третьим лицам по стоимости, не выше предложенной супруге. Однако среди покупателей находится мало желающих приобрести долю, поэтому приходится снижать цену как минимум на 20-30%.          

3. Остаемся жить в одной квартире, но выделяем личное пространство (5%)

Высокая стоимость столичной недвижимости часто не позволяет приобрести взамен старой квартиры две новых, особенно если речь идет о продаже «однушки» или «двушки». В итоге уже бывшие супруги остаются жить на одной площади по разным комнатам.

«Бракоразводный процесс и деление имущества требует от супругов огромного количества времени, сил и нервов, – комментирует Мария Литинецкая. Именно поэтому все больше супругов заключают брачный договор, который позволит расстаться, если и не друзьями, то хотя бы не врагами в попытке разделить совместно нажитое. На мой взгляд, это самый цивилизованный вариант. Хотя порой решение жилищного вопроса приводит к неожиданным поворотам судьбы. Нашего специалиста пригласили для оценки рыночной стоимости двухкомнатной квартиры бывшие супруги, которые планировали продать объект и разъехаться. Однако выяснилось, что вырученных денег все равно не хватило бы на покупку нового жилья, поэтому уже разведенные муж и жена решили временно продолжать жить вместе, пока каждый не соберет необходимую сумму для приобретения собственной квартиры. Некоторое время мы подыскивали варианты, пока бывшие супруги не пригласили нас … на собственную свадьбу. Как оказалось, продолжив жить некоторое время на одной площади, они осознали ошибку и снова решили быть вместе. А на собранные средства счастливые молодожены отправились в путешествие».

Читайте также:

Как разделить совместно нажитую ипотеку

Разорвать оковы: как продать ипотечную квартиру

Как купить квартиру через эскроу-счет: пошаговая инструкция

Дата публикации 01 февраля 2019

Покупка дома до и после брака: Руководство для неженатых пар

Если вы подумываете о покупке дома до свадьбы, вам нужно спланировать больше, чем просто свадьбу. Ваше семейное положение может повлиять на то, совершаете ли вы покупку индивидуально или как совладельцы, а также на то, как вы решите сохранить право собственности на дом. Читайте дальше, чтобы узнать больше о плюсах и минусах разовой и совместной ипотечной заявки, а также о наиболее распространенных типах правового титула, которые берут на себя совместные покупатели жилья.

Как брак влияет на ипотеку?

Подача заявления на получение ипотечной ссуды в качестве одинокого мужчины, одинокой женщины или супружеской пары не влияет на вашу квалификацию.Фактически, семейное положение является защищенной категорией в соответствии с Законом о равных возможностях получения кредита. Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, «финансовые учреждения и другие фирмы, занимающиеся предоставлением кредита», обязаны «предоставлять кредит в равной степени для всех платежеспособных клиентов, независимо от пола или семейного положения».

Когда дело доходит до права на получение ссуды, не имеет значения, подаете ли вы заявку в качестве супружеской пары или двух не состоящих в браке лиц, потому что условия ссуды и критерии одобрения одинаковы.Вероятность утверждения ссуды зависит от дохода, кредита и активов, а не от семейного положения. У использования кредитной информации и информации о доходах только одного человека по сравнению с совместной заявкой есть свои плюсы и минусы.

Плюсы одного приложения
  • Если ваш кредитный рейтинг значительно выше, чем у вашего партнера, он будет единственным, который будет учитываться при принятии решения о кредитовании.
  • Если в вашей кредитной истории нет уничижительной информации, а в вашей - нет, ваша кредитная история будет единственной рассматриваемой информацией.
  • Если ваши долги и другие обязательства значительно ниже, чем у вашего партнера, только ваши будут использоваться для расчета отношения долга к доходу.
Минусы одного приложения
  • Доход вашего партнера не может считаться частью вашего отношения долга к доходу и не будет использоваться при принятии решения о кредите.
Плюсы совместного приложения
  • Если оба кредитных рейтинга схожи и соответствуют квалификационному порогу, то совместная подача заявки не повлияет на решение о предоставлении кредита.
  • Если обе кредитные истории чистые, то совместное обращение не повлияет на решение о выдаче кредита.
  • Если соотношение вашего долга к доходу ниже при использовании обоих источников дохода, это может быть учтено при принятии решения о кредите.
  • Если вы используете более высокий совместный доход, вы можете получить одобрение на более крупную сумму кредита.
Минусы совместного приложения
  • Решение о кредите будет основано на более низком из двух баллов, что может привести к более высоким затратам и трудностям отбора.

Права собственности для нескольких покупателей

Владение домом регистрируется в документе, а не в ипотеке, поэтому независимо от того, приобретаете ли вы недвижимость совместно или получаете ипотеку на имя одного человека, вы все равно можете выбрать, как разделить собственность. В зависимости от вашего местного законодательства, вы можете записать название следующими способами:

Единоличное владение

В единоличном владении вы полностью контролируете собственность, и никто другой не может продавать ее или брать ссуды.Этот метод передачи прав, также называемый долевым владением, используется одинокими и состоящими в браке лицами, супруги которых подписали акт о прекращении права собственности, удаляя их долю владения недвижимостью. Информация о переходе прав будет гласить «единственное и отдельное имущество» в документе.

Завещание может указывать на наследство, либо имущество может перейти в завещание после смерти владельца. Один из недостатков заключается в том, что в том случае, если что-то снижает ваши возможности, никто другой не может действовать от имени собственности.В случае вашей смерти имущество должно пройти процедуру завещания для передачи наследникам. Это длительный, дорогостоящий и публичный процесс.

Совместная аренда

При совместной аренде право собственности на недвижимость могут принадлежать двум или более лицам. Этот метод передачи прав, также называемый полной арендой, используется совладельцами, которые одновременно получают право собственности и владеют равными долями. Этот титул предоставляет выжившему совладельцу право собственности на имущество в случае смерти его партнера.

Совместная аренда полезна для избежания затрат и задержек, связанных с завещанием, но совместный арендатор может также передать свои интересы (посредством продажи или дарения) другой стороне без согласия совладельца, что позволяет упростить процесс передачи. Если имущество передается по завещанию, оно должно будет пройти через завещание, чтобы перейти к наследникам.

Общая аренда

Общая аренда - это наименее ограничивающая передача правового титула, при которой каждый собственник может продать или взять ссуду на свою долю собственности без согласия других владельцев.Этот метод перехода используется совладельцами, принимающими титул, особенно если они не состоят в браке. Каждому из них принадлежит определенный процент собственности, и он не обязательно должен быть равным. Достоинством этого метода является возможность совладельцев обозначить свои интересы для наследования, а не автоматической передачи совладельцу.

Меньше вероятность того, что наследники могут быть непреднамеренно лишены наследства действиями выжившего владельца, но меньшие ограничения могут также означать меньшую стабильность.Например, если владелец не хочет продавать недвижимость, его все равно могут заставить продать, подав в суде дело о разделе, поданное другими владельцами.

Общественная собственность

Супруги, приобретающие собственность в определенных штатах, могут получить титул в качестве общей собственности, когда каждый из супругов владеет половиной собственности, и их права могут быть переданы по наследству. Право наследования аналогично совместной аренде, если нет завещания, определяющего наследование. Известно, что в следующих штатах есть законы о коммунальной собственности:

  • Аризона
  • Калифорния
  • Айдахо
  • Луизиана
  • Невада
  • Нью-Мексико
  • Техас
  • Вашингтон
  • Висконсин

Имущество передается пережившему супругу без прохождения завещания.Однако существует повышенный риск непреднамеренного наследования и оспаривания права собственности на недвижимость между несколькими сторонами (с потенциально разными интересами). Кредиторы также могут претендовать на дом в соответствии с законами об общественной собственности, если вы скончались в долгах, поскольку ваш дом становится частью вашего имущества в соответствии с законами о совместной собственности многих штатов.

Living Trust

Вложение в отзывное живое доверие обеспечивает максимальный контроль и гибкость всех вариантов перехода.Этот метод наделения правами предполагает, что имущество хранится в отзывном живом трасте до тех пор, пока доверитель не умрет или не станет недееспособным, и все активы доверительного управления распределяются между попечителями в соответствии с условиями траста. Дополнительным преимуществом является избежание затрат и задержек на завещание.

Создание траста менее затратно и требует много времени, чем рассмотрение процесса завещания. Процесс доверительного управления также считается частным, в то время как производство по делу о завещании не проводится. Что наиболее важно, владельцы по-прежнему имеют полный контроль над собственностью, и в случае потери дееспособности правопреемник может действовать от имени всех бенефициаров.Отзывные живые трасты потребуют больших предварительных затрат времени и затрат на адвоката.

Налоговые и юридические вопросы при покупке дома до брака

Супружеские пары обычно имеют налоговое преимущество перед не состоящими в браке парами, когда речь идет о домовладении. Самый простой способ решить большинство из этих проблем - это оформить все в письменном виде, если вы решите приобрести недвижимость вместе. Однако, если вы уже собираетесь связать себя узами брака, имейте в виду, что ваш дом - не единственное, что вам нужно решить в своих финансах.

Удержание процентов по ипотеке

Физические лица или супружеские пары, подающие отдельно, также могут получить дополнительные налоговые льготы, если их общие вычеты (включая проценты по ипотеке) превышают стандартный вычет. В связи с недавними изменениями в налоговом законодательстве, вычет процентов по ипотеке для одиноких и супружеских пар, подающих совместно, ограничен суммой ипотечного долга в размере 750 000 долларов, в то время как супружеские пары, подающие налоги отдельно, могут требовать до 375 000 долларов США в виде вычета процентов по ипотеке.

Это может быть проблемой, если вы покупаете недвижимость вместе со своим партнером и намереваетесь разделить стоимость дома поровну.Если вы не состоите в браке, вы должны будете вычесть проценты по ипотеке на недвижимость в дорогостоящем районе, вам потребуется подавать индивидуальные налоговые декларации. IRS разрешает только одному домовладельцу требовать вычета процентов по ипотеке, поэтому только один из вас сможет извлечь выгоду из вычета на полные 750 000 долларов; другой не сможет ничего вычесть.

Стандартный и детализированный вычет

В соответствии с изменениями в налоговом законодательстве, внесенными в начале 2018 года, супружеским парам теперь необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 24000 долларов, чтобы получить прибыль от включения в их совместную декларацию вместо стандартного вычета.Теперь физическим лицам необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 12 000 долларов (а если они подают заявление в качестве главы семьи, 18 000 долларов), чтобы их вычеты по статьям имели смысл.

У большинства супружеских пар недостаточно детализированных вычетов, чтобы получить дополнительную выгоду по сравнению со стандартными вычетами. Если они действительно достигли порога, для одного человека может быть более выгодным требовать проценты по ипотечному кредиту в своей налоговой декларации, если это повысит их вычеты сверх стандартного порога вычета в индивидуальном порядке; в этом случае другой человек подаст отдельно и возьмет стандартный вычет, как показано в нашем примере ниже.

Пример: Вы сможете вычесть больше, если один из супругов перечислит 19 000 долларов в качестве вычетов, а другой возьмет стандартный вычет в размере 12 000 долларов, что в сумме составит 31 000 долларов в виде вычетов. Это обеспечит вам преимущество в размере 7000 долларов по сравнению с совместной подачей документов и стандартным вычетом в размере 24000 долларов для пары. Проконсультируйтесь со своим налоговым составителем, прежде чем принимать решение о подаче налоговой декларации совместно или по отдельности.

Напротив, пары, не состоящие в браке, не имеют права на совместный возврат и не могут требовать совместного вычета в размере 24 000 долларов в любом случае.В таблицах выше показаны стандартные суммы вычетов и исключения из максимального прироста капитала за 2018 налоговый год.

Прирост капитала от продажи имущества

При продаже дома, если недвижимость выросла в цене, вы, как одинокий человек, можете исключить только 250 000 долларов прироста капитала из своего дохода. Совместная регистрация увеличивает вашу возможность исключить прибыль до 500 000 долларов при условии, что вы оба соответствуете критериям владения. Поскольку IRS разрешает только одному юридическому лицу требовать вычет из прироста капитала, только один домовладелец из пары, не состоящей в браке, сможет требовать вычет из прироста капитала в размере 250 000 долларов в качестве единственного подателя, в то время как другой домовладелец откажется от вычета.Это также представляет собой недостаток в размере 250 000 долларов США по сравнению с совместной регистрацией.

Как правило, один или оба из вас должны проживать в доме два из последних пяти лет - если дом был куплен до вашего брака и продан впоследствии, только один из вас должен соответствовать требованиям к проживанию.

Содержание недвижимости и разделение затрат

Затраты на домовладение включают первоначальный взнос, ежемесячные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость и страхование, а также техническое обслуживание и содержание.Важно спланировать и обсудить все расходы, связанные с владением домом, чтобы свести к минимуму непредвиденные расходы и избежать конфликтов из-за своих финансов. Часто это только верхушка айсберга, особенно если вы планируете также выделить бюджет на реконструкцию дома.

Определить, как будут распределяться домашние расходы и будут ли они разделены, сложнее, если вы не состоите в браке и собираетесь разделить их со своим партнером. Обсуждение этого вопроса необходимо, если кто-то из вас владеет собственностью отдельно или если вы собираетесь совершить покупку до того, как связать себя узами брака.Открытое и честное обсуждение ваших финансов может только помочь вашим отношениям. Конечно, не обязательно обо всем соглашаться, но важно знать, как каждый из вас видит и подходит к финансовым решениям.

Рекомендуется проконсультироваться с юристом и заключить официальное соглашение, чтобы дополнительно защитить ваши интересы. Агент условного депонирования может объяснить все ваши варианты, когда дело доходит до ваших вариантов передачи титула. Также неплохо создать совместный счет для оплаты расходов, если вы не планируете объединять остаток своих финансов перед тем, как идти по проходу.

Стоит ли покупать дом до свадьбы?

Права собственности на недвижимость

Закон о регистрации права собственности на дом не основан на ипотеке; он основан на вашем документе, в котором записывается и передается право собственности на этот дом. В зависимости от того, где вы живете, вы можете назначить право собственности несколькими способами:

  • Единоличное владение : в этом случае один из вас имеет единоличный контроль над собственностью, что означает, что вы единственный, кто может продать или брать взаймы под это.
  • Совместная аренда : При совместной аренде два или более человека могут контролировать один и тот же дом и иметь право продавать или брать взаймы под него. Это означает, что и вы, и ваш партнер можете вместе получить право собственности на недвижимость в своем первом доме, даже если вы покупаете его до свадьбы.
  • Общая аренда : Согласно этой схеме более одного владельца могут получить право собственности на дом, а затем каждый владелец может брать взаймы под свою долю. Вам и вашему партнеру необязательно владеть равными долями в доме, который вы покупаете.

Налоговые последствия

Если у вас есть дом, вы можете вычесть проценты по ипотечной задолженности на сумму до 750 000 долларов. Теперь, когда ваш налоговый статус состоит в том, что вы состоите в браке и подаете отдельно, вы и ваш супруг можете вычесть проценты по ипотечному долгу на сумму до 375 000 долларов. Но когда вы вместе владеете домом и не женаты, одному из вас не повезло. Это потому, что IRS разрешит только одному из вас требовать вычета процентов по ипотеке, а это означает, что если вы и ваш партнер оба хотите указать в своей налоговой декларации, а не требовать стандартного вычета, кто-то проиграет.

Конечно, эта проблема разрешится сама собой, если вы и ваш партнер в конечном итоге поженитесь. На этом этапе у вас будет возможность подать совместную декларацию или даже отдельно, чтобы вы могли воспользоваться этой налоговой льготой. Но если вы не планируете жениться в течение нескольких лет, это может создать неловкую, не говоря уже о стрессовой ситуации во время уплаты налогов.

Также необходимо учитывать налоги на прирост капитала. Когда вы продаете дом по цене, превышающей ту, которую вы за него платите, вы обязаны платить налоги с прибыли, которая известна как прирост капитала.Тем не менее, IRS позволяет вам исключить 250 000 долларов из продажи вашего дома для целей налога на прибыль, если вы не замужем, или до 500 000 долларов, если вы состоите в браке. Это означает, что если вы купите дом за 300 000 долларов и продадите его спустя годы за 600 000 долларов, как единый налоговый декларант, вы платите налог на прирост капитала только с 50 000 долларов.

Однако, точно так же, как IRS не разрешает двум неженатым людям требовать вычета процентов по ипотеке, также не разрешает не состоящим в браке домовладельцам получать исключение в отношении прироста капитала.Это означает, что если вы продадите свой дом до свадьбы и получите большую прибыль, только один из вас может получить выгоду с точки зрения налогообложения.

Составьте план своих финансовых обязательств и ответственности перед покупкой

Если вы собираетесь покупать дом до брака, вам и вашему партнеру нужно будет обсудить все и точно выяснить, кто будет нести ответственность за различные финансовые аспекты вовлеченный. Вот несколько вопросов, на которые нужно ответить вместе:

Это важные вопросы, на которые нужно ответить, если вы будете покупать дом в период жизни, когда вы не состоите в браке и, следовательно, не объединяете свои финансы.

Еще один важный вопрос, который стоит задуматься: что произойдет, если наши отношения распадутся? Один из нас выкупит другого? Будем ли мы продавать дом вместе и разделить выручку (при условии, что дом можно продать с прибылью)?

Помните, вы и ваш партнер можете иметь все намерения пожениться, но иногда отношения разваливаются. На самом деле, иногда именно совместная жизнь заставляет вас понять, что оставаться вместе - это не то, что вам нужно. Таким образом, вам нужен твердый план совместного владения домом, а также надежная стратегия выхода.

Но не хэшируйте эти вещи просто устно; поговорите с юристом о том, чтобы при необходимости изложить их в письменной форме. Таким образом, если дела пойдут плохо, будет меньше юридических вопросов, из-за которых можно спорить.

В конечном итоге покупка дома до брака может оказаться удачной - или же может иметь неприятные последствия. Прежде чем принять окончательное решение, взвесьте все за и против.

вопросов, которые должна задать каждая не состоящая в браке пара перед покупкой дома

Не готовы жениться, но готовы купить дом? Вы и ваш партнер не одиноки.По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2020 году неженатые пары составили 9 процентов покупателей жилья. Это число, вероятно, также увеличится, поскольку пары пересматривают финансовые последствия высказывания «да» после пандемии.

Хотя покупка дома с партнером может показаться новой захватывающей главой, важно понимать, что это не обязательно выглядит так в глазах суда.

«В случае супружеских пар у вас есть суды по семейным делам, в которых есть своя совокупность правил.Эти правила не применяются, когда не состоящая в браке пара расстается, - говорит Барри Крейслер, поверенный по недвижимости из Чикаго.

Если вы не состоящая в браке пара, желающая вместе купить дом, перед поиском ответьте на эти шесть вопросов:

1. Каковы законы для не состоящих в браке пар?

В некоторых штатах ваше решение жить вместе в качестве партнеров может классифицировать ваше соглашение как гражданский брак. Однако законы большинства штатов относятся к парам, не состоящим в браке, как к частным лицам, когда речь идет об активах, таких как недвижимость.Итак, пара должна написать свои собственные правила, которые диктуют, как обращаться с их собственностью в случае разлуки или смерти.

2. Что должно быть включено в договор собственности?

Чтобы получить такую ​​же защиту, как и традиционно признанный брачный союз, не состоящие в браке пары, покупающие дом вместе, должны указать свои собственные параметры по умолчанию. Это обычно известно как «договор о совместном проживании в собственности», и он должен включать правила о том, как будет разделено имущество в случае худшего.В соглашении должны быть указаны четкие детали, в том числе:

  • Тип собственности на имущественный акт (совместная аренда с правом наследования или общие арендаторы)
  • Доля дома, принадлежащего каждой стороне
  • Платежная ответственность
  • Договор выкупа
  • Что произойдет при переводе работы
  • Процесс разрешения споров
  • Стратегия выхода

«Главное, чтобы они выразили свои ожидания друг относительно друга в письменной форме», - говорит Крейслер.«Собираются ли они вносить финансовый вклад на равной основе? Кто за что платит? »

Для супружеских пар целесообразно заключать это соглашение с адвокатом, пока они находятся в гармоничном состоянии - «пора решить, что произойдет, если они разойдутся или один из них получит перевод на работу», - говорит Крейслер.

3. Что делать, если я не использую ипотеку?

Если у вас или вашего партнера плохая кредитная история, вы можете не иметь права на совместную ипотеку - и даже если вы это сделаете, ваша процентная ставка будет выше.Чтобы избежать этого, вы можете решить, как пара, что только партнер с хорошей кредитной историей должен получать ипотеку.

Ипотечные кредиторы получают кредитные рейтинги от всех трех отчитывающихся агентств (Equifax, Experian и TransUnion) и обычно получают вторую или среднюю оценку из всех трех. Это означает, что если три агентства сообщают ваши баллы как 689, 682 и 676 соответственно, кредитор будет рассматривать число 682 в вашей заявке на получение кредита. Если вы подаете заявку на совместную ипотеку, кредитор рассмотрит средние баллы обоих заявителей и выберет наименьшее из двух.Если ваш средний балл составляет 682, а ваш партнер - 575, тогда ваш балл по заявке будет 575.

Хотя более высокий кредитный рейтинг одного партнера увеличит шансы одобрения и лучших условий прямо сейчас, единоличное владение может создать серьезные проблемы для Дорога.

«Если у одного человека плохая кредитная история, то он может быть частичным заявителем, если партнер может справиться с дополнительным долгом», - говорит Марк Крафт, региональный ипотечный менеджер банка США в Денвере. «Они также могут быть в титуле, но не в ссуде, но это большой риск, потому что вы отдаете кому-то половину дома.”

Если вы решите оставить одного человека без ипотечного кредита, но обе стороны участвуют в документе, лицо, которое находится на ипотеке, несет юридическую ответственность за выплату ссуды.

«Преимущество обладания титулом состоит в том, что ваша доля владения является официальной», - говорит Крейслер. «Лицо по ипотеке несет всю ответственность, в то время как лицо, имеющее право собственности, имеет права без каких-либо обязательств».

Ситуация также может быть проблемой для партнера, который находится в деле, но не в ипотеке.Например, если они платят половину стоимости ипотеки и налогов, но партнер, на имя которого выдана ссуда, тайно прекращает ее выплату, дом может быть возвращен в собственность кредитору. Партнер по делу мог быть без денег и дома.

4. Кто получит дом, если вы расстанетесь?

Не состоящие в браке пары, покупающие дом, безусловно, планируют остаться вместе, но планы часто меняются. Хотя разрыв достаточно сложен, совместное владение домом усложнит ситуацию. В конце концов, дом не разделить пополам.

Предполагая, что обе стороны участвуют в договоре и нет соглашения о собственности, дом может быть продан или одно лицо может выкупить другое.

Любая сторона может заставить продать дом в любое время. Если у вас есть договор собственности и вы владеете, например, 85 процентами, и хотите остаться дома, а ваш партнер хочет продать, то вам нужно будет выкупить только 15 процентов его собственности. Однако, если вы оба используете ипотеку, вам также придется рефинансировать ипотеку на свое имя.

«Единственный способ снять ссуду - это рефинансировать», - говорит Крафт.

Рефинансирование совместной ипотеки в ипотеку с одним заемщиком также может вызвать некоторые проблемы. Вам нужно будет иметь право на получение всей ссуды на свое имя, и вы должны быть готовы оплатить все заключительные расходы по новой ссуде.

5. Что произойдет с имуществом, если один из нас умрет?

К супружеской паре применяются законы наследования по завещанию, если ни одна из сторон не имеет завещания.Закон в основном гласит, что если вы состоите в браке и у вас нет детей, он переходит к оставшейся в живых. По словам Крейслера, это правило не применяется автоматически к парам, не состоящим в браке.

В случае покупки дома парами, не состоящими в браке, это зависит от того, как они владеют правом собственности. В этом сценарии есть два способа удержания титула: общая аренда и совместная аренда с правом наследования. Общая аренда, или TIC, означает, что каждый человек владеет определенной долей дома, и в случае смерти его доля в собственности переходит в его собственность.Совместная аренда с правом на наследство требует, чтобы в случае смерти одного человека оставшийся в живых наследует свою долю собственности.

Третий способ владения недвижимостью - партнерство.

«В партнерском соглашении вы можете точно указать, что вы хотите, чтобы произошло в случае смерти, а также инвалидности или разрыва отношений», - говорит Крейслер.

6. Что, если мы планируем пожениться в конце концов?

Трудно говорить о разрыве отношений и смерти в разгар знаменательного события в вашей жизни: совместной покупки дома.Возможно, вы планируете официально связать себя узами брака в будущем, поэтому вам интересно, стоит ли вам беспокоиться о каких-либо потенциальных проблемах. Даже с учетом возможного брака на горизонте создание юридически обязывающего документа, в котором излагаются оба ваших желания в отношении вашей собственности, по-прежнему является разумным шагом.

Если вы все же решите пожениться, вам нужно будет пересмотреть все документы. Например, если в документе указан только один из вас, вы захотите добавить в него имя своего супруга. Это может быть сделано путем подачи заявления о прекращении права собственности.

Вы также захотите проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы убедиться, что вы максимально увеличиваете вычет процентов по ипотеке. Как неженатой паре, покупающей дом вместе, воспользоваться этим вычетом немного сложнее. Когда вы решите сделать это официально, вы сможете воспользоваться преимуществом снижения вашего налогового счета.

Решение вопросов по ипотеке - это только часть успешного управления своими финансами. Вот как можно обсудить свои финансовые ценности и приоритеты со своей второй половинкой.

Подробнее:

Дом, купленный до брака »Адвокатское бюро Бена Карраско


Помимо вопросов, касающихся детей, в подавляющем большинстве дел о разводе наиболее насущные проблемы связаны с разделом собственности; и, если вы похожи на большинство пар в Техасе, единственный самый большой актив, которым владеете вы и ваш супруг, - это ваш дом.

Когда именно этот дом был куплен, существенно повлияет на ваше дело о разводе.

В этой статье наш высокопоставленный адвокат по разводам в Остине, штат Техас, дает краткий обзор наиболее важных вещей, которые пары из Техаса должны знать о том, как будут поступать дома до брака во время разлучения с браком.

Подразделение активов в Техасе: собственность, полученная до брака, является отдельной собственностью

Первое, что вам нужно знать, это то, что Техас является одной из девяти юрисдикций общинной собственности в Соединенных Штатах. В государствах совместной собственности все имущество, приобретенное после заключения брака, совместно принадлежит обоим супругам, и вся собственность, приобретенная до заключения брака, обычно считается отдельной собственностью.

Для ясности: существует сильная презумпция в пользу того, что активы пары являются совместной собственностью.В соответствии с законодательством штата Техас (Раздел 3.003 Семейного кодекса штата Техас) вся собственность будет считаться общественной собственностью , ​​если не могут быть представлены четкие и убедительные доказательства, подтверждающие обратное.

Последствия этого критически важны: дом, который был куплен до брака, является отдельной собственностью в Техасе .

Раздельное имущество не подлежит разделу при расторжении брака. Партнер, которому принадлежит отдельная собственность, сохранит единоличное право собственности на эту собственность даже в случае разлучения супругов.Это верно, даже если собственность очень важна, например, дом, в котором пара жила вместе во время их брака.

Чтобы назначить консультацию с опытным адвокатом по бракоразводным процессам Остина, заполните форму ниже.

Осложняющие факторы: выплаты по ипотеке / рефинансирование / благоустройство жилья

Хотя может показаться, что это «открытый и закрытый» вопрос, в реальности все может быть (и часто бывает) намного сложнее. « Кому достанется дом?» - вопрос, который беспокоит многих разводящихся пар в Техасе.

Даже если дом был куплен до брака - когда он должен рассматриваться как отдельная собственность для целей распределения активов - все равно могут возникать ожесточенные споры о том, как с домом будут обращаться при разводе. Основная причина этого заключается в том, что существуют некоторые осложняющие факторы, которые могут значительно усложнить разделение дома, купленного до брака, чем может показаться на первый взгляд.

Тем не менее, дом, который был куплен до брака, будет классифицироваться как отдельная собственность в Техасе, если только супруг, который купил дом, не подарил своему партнеру долю владения на основании имеющего исковую силу соглашения.Однако, хотя дом не станет общественной собственностью, у другого супруга может быть обоснованный законный иск на или от стоимости дома.

Обычно этот тип судебного иска упоминается как иск о возмещении расходов населению . По сути, этот тип судебного иска позволяет партнеру получить свою справедливую долю от части стоимости актива, на сохранение или улучшение которого он вложил свои собственные деньги. Это верно, даже если сам этот актив остается отдельной собственностью их партнера.

Чтобы лучше понять, как это работает, рассмотрим следующие два распространенных примера:

  • Супружеская пара совместно выплачивает ипотечный кредит на дом, который был куплен до брака; и
  • Супружеская пара оплачивает существенное улучшение дома или ремонт дома в доме, который был куплен до брака.

В любом случае этот дом по-прежнему является отдельной собственностью для целей развода. Однако супруг (а), вложивший часть своей доли денег в погашение ипотеки или оплату капитального ремонта / модернизации дома, может иметь право получить часть этих денег обратно.

Иски о возмещении разводов очень сложны. Если ваше семейное разлучение связано с подобными проблемами, вам обязательно нужно проконсультироваться с опытным техасским адвокатом по разводам, который обладает навыками и юридическими знаниями, необходимыми для защиты ваших законных прав и финансовых интересов.

Свяжитесь с нашим адвокатом по разводам в Остине, штат Техас, сегодня

В адвокатском бюро Ben Carrasco PLLC мы имеем большой опыт работы со сложными делами о разделе имущества. Если вы и ваш супруг (а) участвуете в споре из-за дома, который был куплен до вашего брака, мы здесь, чтобы помочь.

Чтобы получить полностью конфиденциальное рассмотрение вашего дела о разводе, без колебаний свяжитесь с нашей командой юристов сегодня. Из нашего удобно расположенного офиса в Остине мы занимаемся делами по семейному праву в Центральном Техасе, в том числе в Джорджтауне, Раунд-Роке, Пфлюгервилле, Сан-Маркосе и Бастропе.

Оцените этот пост
Loading ...
Поделиться:

Статьи по теме

Имеет ли мой супруг (а) право на мой дом, если я владел им до брака?

В соответствии с Законом о собственности сообщества Калифорнии краткий ответ, скорее всего, будет ДА, , ​​даже если ваш (а) супруг (а) никогда не был добавлен к титулу .

Это может показаться вам удивительным, но этот результат основан на общей посылке Закона Калифорнии о общественной собственности, согласно которой все, что заработано любой из сторон во время брака, является 100% общественной собственностью. Это означает, что любой заработок, полученный любой из сторон во время брака, будет разделен пополам в процессе развода / расторжения брака. Однако, если вы купили дом до свадьбы, вы, естественно, можете подумать про себя: «Эй, но я владел этим домом до свадьбы, это означает, что дом полностью мой!» Это верная мысль, но что, если бы ваш (а) супруг (а) ответил бы: «Но я помогал вносить все эти выплаты по ипотеке каждый месяц, я должен получить что-нибудь за эти выплаты!»

В этом случае закон согласуется с вашим супругом . До тех пор, пока выплаты по ипотеке, сделанные во время брака, производились за счет доходов от общественной собственности, т. Е. Денег, которые были заработаны одним или другим супругом (или обоими) во время брака, тогда община приобрела интерес к дому, так же как и ваш супруга спорила. Закон объясняет это тем, что, поскольку деньги, принадлежащие вашему супругу, были потрачены на ипотеку дома для выплаты основного долга, даже если вы владели домом до брака, ваш супруг теперь получил долю в доме через выплаты по ипотеке.

Вы можете подумать про себя: «Хорошо, я понимаю, что моя супруга заинтересовалась домом, помогая выплатить принцип ипотеки, но было бы несправедливо, если бы моя супруга получила половину дома, потому что мы заплатили только 15 000 долларов в принципе во время нашего брака! » Это действительный момент, и закон согласен с вами, по крайней мере, частично. Ваш супруг не имеет права на половину дома только потому, что он или она производили выплаты по ипотечному принципу.

Ваш (а) супруг (а) имеет право на возмещение половины основной суммы, выплаченной во время брака (т.е. от даты заключения брака до даты развода). Теперь вы можете подумать: «Слава Богу, я готов дать ему 7 500 долларов, и тогда я буду владеть домом бесплатно!» Ну не так быстро . В дополнение к возмещению в долларах половины основной суммы выплаты по ипотеке, ваш супруг (а) также получил долю в доме, помогая с выплатами по ипотеке во время брака.

Сколько долевого участия в доме, которое приобрел ваш супруг (а), связано с техническим уравнением, которое каждый адвокат в The Moreno Family Law Firm полностью понимает и готов объяснить.Этот расчет может измениться еще более резко, если дом был рефинансирован или если один из супругов позже был добавлен к титулу. Важно знать общий интерес вашего супруга к дому, чтобы вы могли тщательно оценить, что делать с домом во время развода / расторжения брака. Это также вопрос, чувствительный ко времени, и, в зависимости от рынка, в ваших финансовых интересах действовать быстро. Позвоните (408) 266-9011, чтобы записаться на прием сегодня, чтобы поговорить с одним из наших опытных партнеров, который поможет вам пройти этот технический процесс!

Женат и домашняя охота: как найти идеальный дом

Покупка дома может быть стрессовым процессом, но когда вы смешиваете два разных мнения, это может быть просто мучительно.Может быть, вы мечтаете о красивом доме в пригороде, но вашему супругу нравится идея иметь много земли в деревне. Эти разногласия могут стать препятствием на пути к идеальному дому.

При низком уровне запасов и растущей стоимости домов на популярных рынках жилья вам нужно действовать быстро, когда вы найдете дом своей мечты. Не позволяйте тупиковой ситуации с супругом стать причиной упущения. Ознакомьтесь с этими советами, которые помогут вам занять ту же позицию, что и ваш мед, и не дать вашей домашней охоте превратиться в Третью мировую войну.

Составьте отдельные списки обязательных товаров

Лучший способ найти компромисс - выяснить, что общего у вас и вашего супруга. Когда Эмбер Ганн, агент по недвижимости из Остина, штат Техас, и один из одобренных местных поставщиков услуг (ELP) Дэйва, работает с супружескими парами, она предлагает каждому человеку перечислить свои 10 основных функций, которые необходимо иметь, а также их 10 основных пожеланий. .

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

«Мне нравится [для пар] составлять эти списки отдельно, независимо друг от друга, а затем, если у них нет хотя бы пяти подходящих вещей в списке обязательных, я заставляю их идти до 20», - говорит Ганн.«Просто чтобы мы могли найти пять общих вещей, которые действительно важны для них обоих».

Начните составлять свой собственный список и попросите вашего супруга сделать то же самое. Сравните списки и определите несколько характеристик дома (расположение, количество комнат, размер заднего двора), которые важны для вас обоих. Эти согласованные особенности послужат основой для обсуждения покупки дома. Когда вы и ваш супруг начнете поиски дома на общих основаниях, вы с большей вероятностью пойдете на компромисс в будущем.

Избавьтесь от эмоций из бюджета

По данным опроса фанатов Дэйва в Facebook, пары, ищущие дом, чаще всего расходятся во мнениях относительно того, сколько денег им следует потратить на дом. Стоит ли брать более высокую ипотеку, чтобы получить свой вечный дом? Или вы должны пойти по консервативному пути и получить немного меньшие раскопки?

Делайте все возможное, чтобы исключить эмоции из уравнения и смотреть на факты. Ваши ежемесячные платежи не должны превышать 25% от вашей получаемой зарплаты .Наложите вето на любой дом, не входящий в этот ценовой диапазон. Не увлекайтесь воображением праздников и семейных встреч на огромной экстравагантной кухне. Дом навсегда не будет вашим навсегда, если он будет за пределами вашего ценового диапазона.

Джессика Р. влюбилась в дом с самой высокой ценой, , ​​по ее мнению, все еще находился в ее бюджетном диапазоне, в то время как ее муж предпочитал дом, который был примерно на 10–20 000 долларов дешевле. Они купили более дорогой дом, но прожили в нем всего год, прежде чем сдать его в аренду.Несмотря на то, что сумма ссуды была одобрена, после того, как они переехали, Джессика поняла, что выплаты за дом слишком высоки. Шло время, и дом начал высасывать из них каждую копейку.

В конце концов ей и ее мужу пришлось продать, усвоив в процессе тяжелый урок. «Если бы наш дом был доступным по цене, мы, возможно, смогли бы сохранить его и, по крайней мере, наслаждались бы нашим первым домом более одного года», - объясняет она.

Избавившись от эмоций при принятии решения, вы сможете выбрать дом, который вам и вашему супругу будет нравиться (и будет!) Через много лет.

Будьте готовы отложить домашнюю охоту

Если вы с супругом бодаетесь, отойдите на шаг от разговора. Всегда будут новые дома на продажу, но , упираясь в ваши пятки из-за разногласий по поводу покупки дома, только создаст пропасть между вами и вашей второй половинкой. Ганн часто советует парам, которые не могут найти общий язык, сделать двухнедельный перерыв в дискуссии, а затем снова собраться. «Я действительно считаю, что их брак важнее дома.Я бы предпочла, чтобы они попали на одну страницу, чем это будет по-настоящему сложная ситуация », - говорит она.

Дом не стоит разрушать ваш брак. Компромисс - ключ к поиску чего-то, что удовлетворит ваши потребности. Когда Дженни Дж. Искала дом вместе со своим мужем, во время поиска она сосредоточилась на трех вещах: предметы первой необходимости, бюджет и партнерство . Если пары не ставят эти вещи в приоритет, она говорит: «С таким же успехом можно снова стать холостым и купить дом самостоятельно.”

Итак, если вы и ваш супруг не можете договориться о доме, сделайте передышку. Сделайте договор, что вы не будете обсуждать местоположение, площадь в квадратных метрах, цену и так далее, по крайней мере, пару недель. Затем вернитесь к обсуждению с новой точки зрения и взглядов.

Связанный: Готовы сэкономить? Воспользовавшись нашим бесплатным 5-дневным планом сбережений для покупателей жилья , вы узнаете, как сэкономить 21 000 долларов на вашем новом доме всего за год! Мы дадим вам советы и рекомендации, как быстро сэкономить большой первоначальный взнос.Мы упоминали, что это бесплатно? Пришло время увеличить свои сбережения!

Пусть ваш агент по недвижимости будет вашим посредником

Качественный агент по недвижимости может выслушать ваши жилищные споры и помочь преодолеть разрыв между вами и вашим супругом. Обладая глубоким знанием рынка, опытный агент может дать здравый и беспристрастный совет.

Ганн имеет большой опыт оказания помощи парам, которые хотят разного от дома. Она шутит: «Мы вожатые - это наша вторая работа!» Ганн объясняет, что она может сделать так, чтобы каждый человек чувствовал себя услышанным, снимает напряжение и находит решение, подходящее для всех.

Ли С. нашла бесценного агента во время ее долгих поисков дома. «Мой [агент] несколько раз помогал мне отойти от уступа, когда я хотел принять некоторые эмоциональные решения, когда это занимало слишком много времени». Ее агент не имел эмоциональной связи с ситуацией, поэтому Ли было легче прислушиваться к мнению.

Не позволяйте стрессовой ситуации, такой как покупка дома, вызвать ссору с вашим супругом. Профессионал в сфере недвижимости может помочь вам найти место, которое понравится вам обоим. Свяжитесь с ELP в вашем районе сегодня!

Что происходит с домом при разводе

Развод требует от пары заключения соглашений о совместном имуществе, например о семейном доме. Но это не значит, что ваш единственный выход при разводе - продать дом.

ВЗГЛЯД
Варианты того, что происходит с домом при разводе:

Кто получит дом при разводе?

Разводящиеся супруги должны разделить свои активы в рамках урегулирования бракоразводного процесса, но то, как распределяется ваш дом (или выручка от продажи), зависит от того, когда вы приобрели дом и в каком штате вы живете.

Конечно, правила, установленные государством, в котором вы живете, применимы только в том случае, если ваше дело доходит до суда. Если вы и ваш супруг (а) договорились об урегулировании без суда, то вы можете вместе решить, что лучше для вас обоих.

Что такое семейная собственность?

Как правило, супружеская собственность включает все, что вы или ваш супруг (а) приобрели или заработали за время вашего брака. Примеры включают деньги, заработанные на работе, автомобили и дом, который вы купили вместе.

Что такое отдельная собственность?

Раздельная собственность принадлежит только одному супругу, и вопрос о том, считается ли ваш дом семейной собственностью или отдельной собственностью, может варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, живете ли вы в государстве общей собственности или в состоянии справедливого распределения.

Что такое состояние коммунальной собственности?

В государстве общественной собственности почти все, что вы приобрели во время брака, принадлежит 50/50, включая доход, активы и долги. Есть несколько исключений, в том числе для собственности, принадлежавшей до вашего брака.

Если вы владели своим домом до того, как поженились, и имя вашего супруга никогда не добавлялось к титулу, вы сохраняете отдельное право собственности (хотя ваш супруг может иметь право на половину стоимости дома во время брака - это может быть сложно, поэтому всегда уточняйте у юриста).

Штаты с общинной собственностью включают Аризону, Калифорнию, Айдахо, Луизиану, Неваду, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Аляска - это штат с подпиской, что означает, что вы можете декларировать свои активы в общественной собственности до или во время брака, подав заявку в штат.

Что такое состояние справедливого распределения?

В остальных 40 штатах активы распределены справедливо, но не обязательно поровну. В состоянии справедливого распределения судья может принимать решения о том, кто что получает, на основе дохода, финансовых взносов, потенциального заработка или других факторов.

Что такое брачный (или послеродовой) договор?

Добрачные (до свадьбы) и послеродовые (после свадьбы) соглашения - это юридические документы, подписанные обоими супругами, в которых подробно указывается, кто получит какие активы (и кто будет нести ответственность за какие долги) в случае развода.

Эти соглашения снимают многие вопросительные знаки, и соглашение остается в силе независимо от того, живете ли вы в общественной собственности или в состоянии справедливого распределения. Брачные соглашения чаще всего заключаются парами, когда одна или обе стороны имеют значительные активы до брака.

Варианты дома при разводе

Когда вы вместе владеете домом и разводитесь, есть несколько вариантов, что делать со своим домом.

Вариант: разделить крупные активы

Если у вас и вашего супруга (а) есть несколько крупных активов - например, ваш основной дом плюс недвижимость для отдыха или большой портфель акций - вы можете просто согласиться разделить активы, при этом каждое лицо будет владеть активами примерно на одинаковую сумму. Например, один человек держит семейный дом, а другой получает лодку и портфель акций.

Зачем идти этим путем: Раздел крупных активов может быть более быстрым способом завершения развода, поскольку вам не нужно ждать продажи собственности или проводить долгие, затяжные переговоры о том, кто должен получить большую долю оцененной стоимости дома.

Помните: Вам все равно придется обсудить стоимость всех активов, чтобы заключить справедливое соглашение.

Вариант: выкупить другую сторону

При выкупе человек, который хочет сохранить дом, платит супругу половину текущей рыночной стоимости собственности, чтобы получить единоличное право собственности.В состоянии справедливого распределения выкуп может составлять больше или меньше половины рыночной стоимости, в зависимости от факторов, упомянутых ранее: дохода, финансовых взносов и потенциального дохода.

Почему стоит пойти по этому пути: Один из супругов может решить оставить семью дома, чтобы поддерживать постоянство своих детей, или потому, что это близко к школе или работе. Это также хороший вариант, если ваш местный рынок недвижимости неблагоприятен, и вы понесете убытки, если продадите.

Помните: Этот вариант требует, чтобы лицо, осуществляющее выкуп, имело доступ к значительной сумме денег, которая не подлежит остальной части бракоразводного процесса, хотя иногда можно провести выкуп дома. рефинансирование.Также важно убедиться, что вы по-прежнему можете позволить себе выплату ипотечного кредита (если она у вас есть) на единовременный доход.

Вариант: Совместное владение домом для развода

Разводящиеся пары могут решить сохранить совместное владение домом, согласовав такие детали, как разделение платежей по ипотеке, когда они будут выплачиваться каждый месяц, когда дом в конечном итоге будет продан, и кто получит выручку от продажи дома. дом в этот момент.

Зачем нужен этот маршрут: Это еще один вариант, позволяющий детям оставаться дома.И это практичный вариант, когда один человек не может позволить себе выкупить другого.

Помните: Просрочка платежей повлияет на кредитные рейтинги обоих владельцев, даже если вы в разводе, поэтому важно, чтобы обе стороны согласились платить вовремя. И владелец, который не будет жить в доме, должен обратить внимание на исключения из налога на прирост капитала - если вы собираетесь продать и владели домом последние пять лет, но не жили в нем в качестве основного места жительства в течение По крайней мере, два из этих лет вы будете зависеть от налогов на прирост капитала от повышения стоимости при продаже.(Подробнее о налогах на прирост капитала в разделе «Налоговые последствия продажи семейного дома».)

Вариант: Продам семейный дом

Один из наиболее распространенных вариантов, когда пара решает выставить дом на продажу и разделить выручку.

Почему стоит пойти по этому пути: Продажа дома предлагает полный перерыв и закрытие для разводящейся пары. Он также может предоставить каждой стороне денежные средства для покрытия расходов на адвоката по разводам, погашения долгов и поиска (и обеспечения) новых жизненных ситуаций.

Помните: Если вы не владели домом как минимум два года, вам придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли. (Подробнее о налогах на прирост капитала в разделе «Налоговые последствия продажи семейного дома».)

Переговоры о продаже семейного дома

Продажа дома требует согласования широкого круга решений, включая прейскурантную цену, переговоры по контракту и дату закрытия. Совместная продажа, совершаемая разведенной парой, требует хорошего общения и сотрудничества между вами, вашим супругом и вашими адвокатами.

Вот несколько вещей, которые необходимо согласовать для успешной продажи:

  • Улучшение дома. Вам нужно решить, хотите ли вы выполнить определенные работы по улучшению дома или продавать как есть.
  • Найм агента: Вам нужно будет найти агента, с которым вы оба согласны.
  • Разделение затрат на маркетинг: Вы должны заранее договориться о разделении затрат на профессиональную фотосъемку, размещение объявлений в Интернете, постановку и т. Д.
  • Установка разумной цены продажи: Вам нужно будет договориться о том, для чего выставлять дом, что также может повлиять на другие переговоры о разводе.
  • Рассмотрение предложения Zillow или покупки инвестора: Если вы и ваш супруг хотите продать семейный дом как можно быстрее, вы можете согласиться продать его инвестору. Если вы продаете напрямую Zillow через предложения Zillow, вы можете продавать «как есть», не выполняя все подготовительные работы, связанные с листингом, и вы можете закрыть, когда это удобно для вас обоих.
  • Принятие предложения: Вы получили предложение - отлично! Помните, что обе стороны должны согласовать условия предложения или согласовать встречное предложение, если вы хотите продолжить переговоры.
  • Выплата ипотечных платежей перед продажей: Пока ваш дом выставлен на продажу, вы продолжаете вносить ипотечные платежи. Важно договориться о том, кто будет производить эти платежи и кому будет возвращена эта часть основной суммы после закрытия.
  • Разделение выручки от продажи дома: С учетом улучшения дома, подготовки, сборов и комиссий продажа дома может быть дорогостоящей.После завершения продажи убедитесь, что обе стороны оплатили все расходы по продаже, прежде чем разделить прибыль. Многие из этих затрат будут покрыты при закрытии. Общие выплаты включают:
    • Выплата ипотеки
    • Погашение любой кредитной линии
    • Уплата залогового залога по неуплаченным налогам на имущество
    • Комиссия платежного агента и расходы на закрытие сделки

    Налоговые последствия продажи семейного дома


    Самая большая проблема, связанная с налогами, на которую следует обращать внимание при продаже, - это налоги на прирост капитала.Налог на прирост капитала - это федеральный налог, уплачиваемый с прибыли, которую вы получаете от продажи своего дома (при условии, что стоимость вашего дома выросла). К счастью, если вы продаете свое основное жилье, вы обычно можете списать большую часть, если не всю, прибыль за исключением продажи дома. Если вы прожили в доме как минимум два из последних пяти лет, вам не придется платить налоги на сумму до 250 000 долларов США (если вы зарегистрированы отдельно или подаете отдельную заявку) или 500 000 долларов США (при совместной подаче) из доходов, которые вы подаете. заработать от продажи дома.Конечно, лучше всего поговорить со своим налоговым специалистом, прежде чем принимать какие-либо решения, связанные с приростом капитала.

  • Продажа дома паре: Если вы оба прожили в доме два из последних пяти лет, вы имеете право на полное исключение в размере 250 000 долларов США на человека или 500 000 долларов США на пару.
  • Продажа дома во время развода: В зависимости от вашей налоговой ситуации может быть полезно подождать после завершения развода, пока вы не закроете продажу и не подадите налоговую декларацию вместе.Это позволяет убедиться, что вы можете получить полное освобождение от уплаты налогов.
  • Продажа дома после развода: Если вы решите подождать, чтобы продать свой дом до завершения развода, каждый партнер может потребовать полного исключения в размере 250 000 долларов при условии, что вы соответствуете требованиям к двухлетнему проживанию. Но обратите внимание на временные рамки - вы захотите продать до истечения трех лет, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала.
  • Сроки продажи семейного дома

    Как только вы оба решили, что продажа - лучшее решение, вы, вероятно, захотите его осуществить.Но рассмотрим несколько важных рекомендаций, связанных со сроками:

  • Продать на рынке продавцов: Чтобы максимизировать прибыль и ускорить продажу, попробуйте продавать на рынке продавцов, где многие покупатели соревнуются за небольшое количество листингов.
  • Продать весной: Практически во всех частях страны весна - лучшее время для продаж, что может ускорить весь процесс.
  • Если у вас есть дети, продайте летом: Чтобы облегчить переход для детей, подумайте о продаже во время летних каникул, чтобы им не приходилось менять школу и распорядок дня в середине года.
  • Продать до обращения в суд: Если обе стороны могут договориться о том, что делать с домом, всегда выгодно продать дом без привлечения суда. Если пара не может прийти к согласию, решение принимает судья. Длительная судебная тяжба обходится всем дорого, и нет никакой гарантии, что вы добьетесь желаемого результата.
  • Продайте до того, как истечет срок вашего освобождения от уплаты налогов: Помните, чтобы иметь право на освобождение от налога на прирост капитала, вы должны продать дом в течение трех лет после освобождения дома.
  • Когда дело доходит до продажи дома, у разводящихся пар есть три варианта выбора времени.

    Продам дом до развода

    Нет никаких юридических ограничений на продажу дома до подачи заявления на развод. Перед подачей заявки сделка будет такой же, как если бы вы продали на любом другом этапе вашего брака. Преимущество продажи перед подачей заявки заключается в том, что вы можете использовать вырученные средства для поиска новых жизненных ситуаций, выплаты долгов и найма адвокатов.

    Продажа дома при разводе

    После того, как супруг подает на развод, как правило, стандартный запретительный судебный приказ по семейному праву запрещает продажу семейного жилища без постановления суда.Попытка продать половину развода может быть утомительной и замедлить процесс развода из-за более активного участия в судебных процессах и продолжающегося посредничества в отношении активов.

    Продам дом после развода

    Ожидание продажи до завершения развода может затруднить разделение выручки, поскольку вам придется рассчитывать, как разделить капитал, заработанный с момента завершения развода. А поскольку вы оба тем временем будете нести ответственность за выплату ипотеки (и расходов на новое жилье), у вас может быть больше шансов стать просроченным.

  • Верхнее изображение от Stocksy.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Стандартный вычет 12000 долларов 18000 долларов 24000 долларов
Макс.прирост капитала 250 000 долларов 250 000 долларов 500000 долларов