Уступка прав требования цессии: ГК РФ 3. Уступка требования (цессия) КонсультантПлюс

Содержание

договор, виды переуступки прав и особенности сделки

Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки

Фото: ronstik\shutterstock

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

adv.rbc.ru

Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.

«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована (Фото: Kekyalyaynen\shutterstock)

Виды переуступки прав

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика (Фото: Indypendenz\shutterstock)

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ.

Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась (Фото: Evannovostro\shutterstock)

Читайте также: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Верховный суд подтвердил право автоюристов на получение компвыплат с РСА по цессии

Верховный суд указал, что автоюристы имеют право выкупать право требования у потерпевших и требовать компенсационную выплату с РСА.

28.07.2022

18:00

Закон не содержит запрета передать по цессии право на получение компенсационной выплаты от РСА. Фото: rbc.ru.

Юлия ГЕРАСИМОВА

Верховный суд исправил ошибку апелляционного и кассационного судов и снова признал право цессионария требовать компенсационную выплату с Российского союза автостраховщиков (РСА).

Начало начал

30 июня 2017 г. в Ростовской области произошло ДТП с участием автомобилей «ГАЗ 3302» под управлением И. и «Hyundai» под управлением C. Виновным в ДТП признан И., у которого был полис ОСАГО от СК «Дальакфес». 22 января 2018 г. решением Неклиновского районного суда Ростовской области с «Дальакфеса» в пользу пострадавшего взысканы страховое возмещение, проценты и сопутствующие расходы в общем размере 241,2 тыс. р.

Эксклюзивные материалы АСН и наиболее интересные статьи про страховой рынок России и мира читайте в официальном telegram-канале АСН. В день подписчики канала получат 1-3 наиболее интересных статей про страхование.

27 апреля 2018 г. ЦБ РФ отзывает у «Дальакфеса» лицензию на осуществление страховой деятельности. 17 декабря 2019 г. С. заключает договор цессии с Т. и передаёт ему право на получение выплат к РСА и иным лицам. 15 января 2020 г. Т. обращается к РСА с заявлением о компенсационной выплате, и ему в этом отказывают. Причина отказа — Т. не относится к числу лиц, имеющих право на получение данной выплаты.

Т. обратился в Неклиновский районный суд с иском к РСА о взыскании компенсационной выплаты и одновременно с иском к И. о взыскании суммы, составляющей разницу между размером причинённого в результате ДТП ущерба и компенсационной выплатой.

На баррикады

Решением суда 19 июня 2020 г. иск удовлетворён частично. С РСА в пользу Т. взысканы компенсационная выплата в размере 241,2 тыс. р. и неустойка в размере 135,1 тыс. р., с виновника ДТП суд взыскал 46,2 тыс. р.

Принимая решение, суд основывался на том, что у «Дальакфеса» была отозвана лицензия, но при этом с него в пользу С. решением суда взыскана страховая выплата, а самое решение не исполнено. Следовательно, с РСА подлежит взысканию компенсационная выплата в пользу истца, право которого возникло на основании договора цессии.

Апелляция же с решением суда не согласилась и отменила его в части взыскания компенсационной выплаты с РСА. Её поддержала и кассационная инстанция. Принимая такое решение суды руководствовались тем, что в силу пункта 2.1 статьи 18 Закона об ОСАГО у РСА отсутствует обязанность выплачивать компенсационные выплаты цессионариям.

Наверху не согласны

С позицией апелляционного и кассационного судов не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда по следующим основаниям.

Верховный суд указал, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Кредитор может передать право, которым сам обладает (статья 384 ГК РФ). Право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу через уступку требования или на основании закона (пункт 1 статьи 382 ГК РФ).

В пунктах 68, 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 58 о применении судами законодательства об ОСАГО разъяснено, что предъявление выгодоприобретателем страховщику требования о выплате возмещения не исключает уступку права на получение возмещения. В случае получения выгодоприобретателем частичной страховой выплаты возможна уступка права на остаток требования.

В силу пункта 2.1 статьи 18 закона об ОСАГО выгодоприобретатели отнесены к лицам, имеющим право на получение компенсационной выплаты. Этой же статьёй предусмотрен перечень лиц, имеющих право на получение компенсационной выплаты наряду с потерпевшим и выгодоприобретателем. Однако, каких-либо исключений в отношении цессионария в виде невозможности обращения к РСА по требованиям, которыми ранее обладал цедент, закон не содержит, указал Верховный суд. По его мнению, данная норма, а также иные положения закона не содержат запрета на совершение сделки по передаче права на получение компвыплаты по уступке требования.

В итоге акты апелляции и кассации Верховный суд отменил и отправил дело на новое рассмотрение.

Тем временем

По мнению страховщиков и РСА, уступка права требования часто используется автоюристами для допзаработка. Выкупая право требования за символическую сумму, они потом взыскивают со страховых компаний гораздо большие суммы, считают страховщики. ЦБ РФ отмечал, что страховщики должны выдавать автоюристам, перекупившим права требования, направление на ремонт автомобилей потерпевших в ДТП, а не платить деньгами.

Пленум ВС в постановлении от 26 декабря 2017 г. № 58 отдельно отмечал, что права потерпевшего на возмещение вреда жизни и здоровью, на компенсацию морального вреда и на получение предусмотренного Законом об ОСАГО штрафа, не могут быть переданы по договору уступки требования.

Как прокомментировал АСН директор ООО «Поволжская юридическая компания» Роман Царёв, судьи иногда ещё считают, что к РСА цессия не применима и ошибочно трактуют статью 18 закона об ОСАГО. «Я сейчас сам обратился в ВС РФ с аналогичной жалобой. Но правильной практики уже очень много и этот судебный акт подтверждает ранее озвученную позицию Верховного суда».

В РСА прокомментировали АСН, что, скорее всего, суды ошиблись на этапе апелляции и кассации. «В суд безусловно цессионарию идти необходимо, потому что без решения у РСА нет оснований выплачивать комвыплаты, но отказы во взыскании по цессиям встречаются редко — практика уже сложилась», — заявили в союзе.

По теме:
«НАСКО» раскрыла мошенничество с использованием договоров цессии
ЦБ: переуступка прав требования автоюристам не даёт права последним требовать возмещения деньгами
Группа «предпринимателей» получила от страховщиков 25 млн р. по договорам переуступки

Читайте новости АСН

в Телеграм-канале

Уступка Определение и значение | Dictionary.

com

Лучшие определения
Викторина
Примеры
Британский

Показывает уровень сложности слова.

[ sesh-uhn ]

/ ˈsɛʃ ən /

Сохрани это слово!

Показывает уровень сложности слова.

сущ.

акт уступки по договору.

то что передается, как территория.

ТЕСТ

МОЖЕТЕ ЛИ ВЫ ОТВЕЧАТЬ НА ЭТИ ОБЫЧНЫЕ ГРАММАТИЧЕСКИЕ СПОРЫ?

Есть грамматические дебаты, которые никогда не умирают; и те, которые выделены в вопросах этой викторины, наверняка снова всех разозлят. Знаете ли вы, как отвечать на вопросы, которые вызывают самые ожесточенные споры по грамматике?

Вопрос 1 из 7

Какое предложение верно?

Происхождение уступки

13:50–14:00; Среднеанглийский <латинский cessiōn- (основа cessiō) отказ, эквивалентный cess(us) причастию прошедшего времени от cēdere, чтобы уступить (ced- совершенная основа + -tus суффикс причастия прошедшего времени) + -iōn--ion

СЛОВА, КОТОРЫЕ МОЖНО СПУТАТЬ С ЦЕССИЯ

2023

Как использовать цессию в предложении

рабов, дать им все права племенных граждан и предоставить им земельные наделы.
Мои предки были порабощены, но за их свободу пришлось заплатить цену другим|Алайна Э. Робертс|14 апреля 2021|Time
Общее восстание планировалось в Ломбардии, но потерпело неудачу, так как австрийцы получили известие о предложил уступку Милана.
Маршалы Наполеона|Р. П. Данн-Паттисон
При уступке Луизианы он следовал стандарту «короля, своего господина, который никогда не позволяет пренебрегать старым слугой».
Экспедиции Зебулона Монтгомери Пайк, Том II (из 3) | Эллиотт Куэс
Наполеон притворился неуверенным и потребовал огромной уступки территории в качестве цены перемирия.
Жизнь Наполеона Бонапарта|Уильям Миллиган Слоун

Основные разногласия, однако, выросли из вопроса об уступке территории к востоку от Миссисипи.
Индеец в своем вигваме|Генри Р. Скулкрафт
Уступке довольно внушительного форта сразу приписали резню наших соотечественников в Патне, как уже упоминалось.
Recollections of Thirty-nine Years in the Army|Charles Alexander Gordon

British Dictionary definitions for cession

cession

/ (ˈsɛʃən) /

noun

the act of ceding, esp of ceding rights, имущество или территория

что-то, что уступается, особенно земля или территория

Происхождение слова для уступки

C14: от латинского cessiō, от cēdere to yield

Collins English Dictionary — Complete & Unabridged 2012 Digital Edition © William Collins Sons & Co. Ltd. 1979, 1986 © HarperCollins Publishers 1998, 2000, 2003, 2005, 2006, 2007, 2009, 2012

Определение

в кембриджском словаре английского языка

Вялое планирование и принятие врага как должное явно осуждались; приветствовалась жесткая, хорошо продуманная внешняя политика; а уступка земли расценивалась как государственная измена.