Управляющие компании и тсж: ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

• Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
• У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
• УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
• Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

• Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
• За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
• УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

• ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
• Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
• Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
• ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
• Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
• Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
• Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

1. Адрес дома и список общего имущества;
2. Список работ, которые будут выполняться;
3. Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
4. Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
5. Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Топ предложений месяца

Комментарии посетителей

Поделиться:

Переход из УК в ТСЖ или из ТСЖ в УК

26 января 2022

Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора или мошенничество — причины, по которым жильцы дома могут захотеть сменить управляющую компанию, перейти в ТСЖ или наоборот выйти из товарищества собственников и присоединиться к УК.

В этой статье рассматриваем, как организовать плавный и быстрый переход из товарищества собственников в управляющую компанию или наоборот, какие шаги важно пройти и какие нюансы учесть, чтобы не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.

ТСЖ и УК — определение, отличия

Жилищный кодекс РФ определяет, что собственники многоквартирного дома (МКД) могут на свое усмотрение решить, как управлять общим имуществом:

• привлечь стороннюю управляющую компанию;
• создать товарищество собственников жилья и управлять самостоятельно;
• выполнять функции обслуживания МКД своими силами, при условии, что количество квартир не превышает тридцати.

Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия?

ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности.

УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию и наоборот

В ст. 161 (п.3) ЖК РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом, то есть, выйти из товарищества собственников жилья и отдать полномочия управляющей компании или наоборот.

Многим участие в ТСЖ кажется неудобным, так как нужно регулярно посещать общие собрания, принимать решения по вопросу, которые касаются обслуживания. Чтобы сменить товарищество на управляющую организацию или наоборот достаточно решения, принятого жильцами на общем собрании.

Плюсы и минусы УК при переходе из ТСЖ

Делегируя обязанности по управлению общим имуществом сторонней управляющей компании, жильцы в многоквартирном могут отметить следующие преимущества:

• Управление берет на себя команда разнопрофильных специалистов с высокими компетенциями в сфере предоставления ЖКХ услуг.
• Развитая материально-техническая база.
• Управляющая компания отслеживает изменения, которые касаются жилищного законодательства, и быстро вносит необходимые коррективы.
• Когда речь идет о государственных программах, касающихся сферы ЖКХ, управляющая компания является приоритетным участником. Например, управляющая организация может получить возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта в доме или сооружением детских игровых площадок во дворе.
• Управляющую компанию проще привлечь к ответственности, так как ее деятельность контролируется Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией.

Конечно, в таком решении не только одни плюсы, есть и свои минусы, которые можно обнаружить при переходе из ТСЖ. Например:

• Контролировать деятельность управляющей компании сложнее, особенно расходование целевых средств.
• При расторжении договора приходится адаптироваться к новой форме управления.
• Не исключено, что недобросовестные представители компании будут пользоваться своим положением и обслуживать здание ненадлежащим образом.
• В договоре доверительного управления есть много юридических нюансов, которые важно учесть при заключении, поэтому лучше для этих целей привлечь опытного юриста в данной сфере.

Необходимо ли ликвидировать ТСЖ при смене формы правления домом?

В действующем законодательстве не указано, что жильцы многоквартирного дома обязаны ликвидировать ТСЖ при переходе к другому способу управления. Этот вопрос остается на усмотрение собственников и решается на общем собрании жильцов.

Пошаговая процедура перехода от ТСЖ к УК

Рассмотрим пошагово, как жильцам могут организовать переход из ТСЖ в УК:

1. Инициатор перехода должен созвать общее собрание жильцов в многоквартирном доме.
2. На собрании собственники проводят голосование и выбирают форму управления общедомовым имуществом.
   Все правила голосования на таком собрании прописаны в ст. 48 ЖК РФ.
3. Необходимо оформить решение жильцов МКД о переходе к другому способу управления специальным протоколом. Все жильцы, которые не присутствовали на общем собрании, также уведомляются о принятом решении.
4. В течение трех рабочих дней после принятого решения товарищество собственников передает представителю управляющей организации техническую документацию на дом и ключи от технических помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию.
5. В завершении остается заключить договор доверительного управления выбранной компанией, по которому она обязана предоставлять услуги по обслуживанию общедомового имущества жильцов.

Как перейти от управляющей компании и создать ТСЖ

Пользуясь услугами управляющей компании, жильцы могут решить, что хотят создать товарищество собственников. Причины могут быть разными, например, одни из самых распространенных — нецелевое расходование средств или некачественное предоставление услуг.

Для такого перехода необходимо собрать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить решение соответствующим протоколом. После этого можно запускать процесс перехода.

ТСЖ — плюсы и минусы

Начнем с преимуществ ТСЖ:

• Жильцы в многоквартирном доме получают больше возможностей влиять на выбранную модель правления, так как практически все решения принимаются совместно на собраниях жильцов путем голосования.
• Часто удается сократить общедомовые расходы благодаря использованию дополнительных источников финансирования. Например, действующее законодательство разрешает товариществу собственников вести коммерческую деятельность, а полученные средства направлять на удовлетворение своих нужд.
• Процесс управления общим имуществом находится под постоянным контролем жильцов.
• Многие отмечают, что товарищества организуют более качественное обслуживание многоквартирных домов, так как все участники искренне заинтересованы в благоустройстве территории.

Но для такой формы характерны и некоторые недостатки:

• За содержание МКД с жильцов взимается более высокая плата, что удовлетворяет не всех совладельцев.
• Между жильцами могут возникать постоянные разногласия, что приводит к несогласованности действий, решения часто затягиваются.
• Если есть жильцы, имеющие большие долги по коммунальным платежам, их задолженности компенсируются за счет остальных плательщиков, что может привести к конфликтным ситуациям.

Порядок перехода дома от УК к ТСЖ

Для перехода в товарищество собственников необходимо выполнить следующие шаги:

1. На общем собрании жильцам нужно принять решение об отказе от услуг УК и переходе на новую форму при помощи товарищества.
2. На основании принятого решения расторгнуть договор доверительного управления с УК.
3. Создать товарищество владельцев квартир МКД и зарегистрировать его согласно установленному порядку.

Создание ТСЖ — инструкция при переходе

Для создания товарищества необходимо выполнить следующие шаги:

1. Сформировать инициативную группу жильцов для решения формальностей.
2. Обратиться в местную администрацию и подать заявление с запросом предоставить список всех квартир в указанном многоквартирном доме и утвердить кандидатуры представителя от района, который будет присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
3. Подготовиться к собранию — разработать устав для утверждения через голосование, подготовить листы для голосования.
4. Провести собрание жильцов, принять окончательное решение о создании товарищества собственников и проголосовать за разработанный проект устава.
5. Зарегистрировать ТСЖ в своем районе.
6. Открыть в банке расчетный счет, уведомить контролирующие органы — местную администрацию и жилищную инспекцию, о создании товарищества собственников.

После того, как все шаги успешно выполнены, управление общим имуществом МКД официально передается товариществу собственников.

Что делать, если УК не передает дом в ТСЖ?

Опыт показывает, что не всегда удается спокойно уйти от управляющей организации, которая не справляется с взятыми на себя обязательствами, и передать все полномочия товариществу собственников. Выше мы обсудили, что при переходе в ТСЖ важно передать всю документацию и ключи правопреемнику. Иногда представители управляющих компаний отказываются передавать полномочия. В таком случае единственным выходом может быть обращение в суд с иском. Обращаться в судебную инстанцию нужно по месту, где находится многоквартирный дом.

Подведем итоги. Жильцы в многоквартирном доме могут пользоваться своим законным правом и выйти из ТСЖ, передав все полномочия УК, или, наоборот. В обоих случаях достаточно принять решение на общем собрании жильцов, после чего действовать согласно пошаговым инструкциям, которые мы рассмотрели для обоих вариантов перехода.

Оптимизация управления жилой недвижимостью для УК и ТСЖ

Управление жилой недвижимостью — задача не из простых. Излишняя бумажная волокита, отсутствие прозрачности процессов приводят к разногласиям и конфликтным ситуациям. Чтобы минимизировать и лавировать подобные случаи, стоит задуматься о оптимизации.

На рынке ЖКХ уже существуют готовые цифровые приложения, которые позволяют решить основные проблемы при управлении жилой недвижимостью. Одно из таких решений — онлайн-платформа Домопульт, с помощью которой можно автоматизировать и улучшить внутренние и внешние процессы, связанные с жилой недвижимостью, выстроить эффективную коммуникацию с несколькими сторонами. Ознакомиться более подробно с онлайн-платформой Домопульт и ее возможностями, можно в нашей статье“Автоматизация для управляющей компании, для чего необходимо?”

Поделиться:

Теги:

• #мероприятия

Другие новости

Домопульт в Самаре

10 Января 2023

Команда Домопульт поздравляет вас в Наступающим Новым годом!

30 Декабря 2022

Домопульт в Пензе

29 Декабря 2022

Оставьте заявку

Отправьте заявку онлайн, наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время

Ваше имя E-mail Номер телефона Ваша компания Я соглашаюсь с условиями использования
персональных данных

Задать вопрос

Отправьте заявку онлайн, наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время

Ваше имя E-mail Номер телефона Ваша компания Я соглашаюсь с условиями использования
персональных данных

ТСЖ против компании по управлению недвижимостью

Обновлено 26 ноября 2022 г.

Как владелец кондоминиума, вполне естественно испытывать разочарование, когда поставщик услуг по ремонту прибывает слишком долго или когда вы направляетесь на работу и парковку. много не вспахано. Вы можете не считать справедливым одно из правил сообщества. Тем не менее, когда домовладельцы пытаются решить эти проблемы, они часто связываются не с той стороной, что приводит к задержке результата, на который они надеются. Это распространенное заблуждение, что компании по управлению недвижимостью являются стороной, стоящей в основе этих проблем. В этой статье мы объясним разницу между товарищество собственников жилья и ТСЖ компания по управлению имуществом .

Роль товарищества собственников жилья

Роль ассоциации домовладельцев для односемейных и городских домов аналогична. Домовладельцы несут ответственность за то, что явно является их собственностью. Но для общей собственности кто-то должен представлять интересы собственников жилья. Это включает в себя общие стены (и любые трубы внутри них) и общую открытую собственность, такую ​​как вывески или клубы. ТСЖ также повышают ценность и делают свои сообщества более привлекательными для покупателей за счет повышения качества их жизни.

У ассоциаций многоквартирных домов есть дополнительные обязанности, так как участники имеют больше общих стен, а также коридоров, крыш и парковок.

Возглавляет товарищество собственников жилья совет ТСЖ. Домовладельцы избирают членов правления, которые представляют их интересы в ТСЖ, например, управляют бюджетом и решают административные задачи. Примером может служить выбор и найм компании по укладке тротуарной плитки. У ТСЖ есть руководящие юридические документы, в которых изложены правила и положения для сообщества, определяющие, как оно должно работать. Эти документы были созданы при создании ТСЖ и могут со временем пересматриваться и изменяться по мере необходимости.

Члены правления ТСЖ — добровольцы, которые достаточно заботятся о сообществе, чтобы посвящать ему свое время. Они должны быть домовладельцами в сообществе, и им платят , а не . Они платят взносы так же, как и все остальные в ассоциации. Если вы чувствуете, что участие в заседаниях правления не помогло удовлетворить ваши потребности как члена сообщества, подумайте о том, чтобы присоединиться к правлению в следующий раз, когда освободится место.

Роль компании по управлению недвижимостью ТСЖ

Компании по управлению недвижимостью ТСЖ существуют для того, чтобы помогать ассоциациям кондоминиумов, таунхаусов и домовладельцев справляться с их административными задачами, а также выступать в качестве консультантов по вопросам опыта, которых могут не иметь члены правления.

Управлять ТСЖ — это много работы

В зависимости от размера и типа сообщества, особенно ассоциации квартир, может быть довольно много работы. Совет ассоциации предназначен для обеспечения соблюдения правил и работы с домовладельцами, которым не нравятся правила. Кроме того, ассоциация отвечает за управление поставщиками услуг по ремонту и обслуживанию всех помещений общего пользования. В кондоминиуме со многими единицами это очень большая задача.

Кроме того, члены правления несут фидуциарную ответственность за ненадлежащее управление деньгами сообщества. Компании по управлению имуществом ТСЖ часто помогают планировать и контролировать бюджет ассоциации. Если у ассоциации закончатся средства на то, за что ей нужно заплатить, домовладельцы пострадают от последствий. Вот почему крайне важно, чтобы ТСЖ эффективно собирало оценки, и это ключевая причина, по которой ТСЖ нанимает управляющую компанию.

Компании по управлению недвижимостью работают на ТСЖ

Объем работы и опыта, необходимых для управления ТСЖ, является причиной, по которой они нанимают компании по управлению недвижимостью ТСЖ. Компании по управлению имуществом ассоциации домовладельцев имеют инструменты, которые ТСЖ и их члены могут использовать для решения административных задач. Например, компании по управлению имуществом ассоциации кондоминиумов могут предложить средства для онлайн-платежей и веб-сайт сообщества. Эти компании рассылают письма о штрафах и просроченных оценках на основании графика штрафов, который составляет ТСЖ. это просто от имени ТСЖ. Домовладельцы ошибочно думают, что управляющая компания создала штрафной график или правила. Но на самом деле компания существует просто для того, чтобы обеспечивать соблюдение правил, установленных самим ТСЖ.

Компании по управлению недвижимостью также выступают в качестве консультантов ТСЖ. Одна область, в которой это может быть действительно полезно, — это бухгалтерский учет и финансовая отчетность. Часто домовладелец-бухгалтер добровольно становится членом правления, но это не всегда возможно из года в год. Управляющая компания может составлять бюджет и финансовую отчетность от имени совета директоров.

Кроме того, такие компании обычно помогают ТСЖ в управлении техническим обслуживанием. Однако они не проводят техническое обслуживание и ремонт самостоятельно. Роль компании по управлению имуществом ТСЖ заключается в обеспечении того, чтобы все поставщики услуг по техническому обслуживанию, рекомендованные ТСЖ, были связаны и застрахованы. Затем продавец должен запланировать работу с домовладельцем и завершить ее.

Обязанности по обслуживанию ТСЖ

Обязанности по обслуживанию ТСЖ включают следующее. Полный список того, чем занимается Hillcrest Property Management, техническое обслуживание и не только, см. в этой статье.

• общие газоны, деревья, тропы, пруды и места для отбросов собак
• клуб, помещения для вечеринок, тренажерный зал и бассейны
• черепица и крыша для кондоминиумов
• общие стены и трубы внутри них
• коридоры, лестницы, лифты
• почтовое отделение
• балконы и террасы для многоквартирных домов
• автостоянки и тротуары
• обычно некоторые коммунальные услуги

Для этих общих предметов правление ТСЖ должно работать с необходимыми поставщиками, чтобы позаботиться о ремонте и содержании.

Возьмем в качестве примера уборку снега. Одна только поездка на плуг может стоить сотни долларов из бюджета ТСЖ. Как и в случае со всеми вышеперечисленными обязанностями, управляющая компания является , а не продавцом, который заботится о содержании. Они просто делают все возможное, чтобы запланировать отвал, и от компании-производителя снегоуборочной техники зависит, кого из своих клиентов они вспахивают в первую очередь. Снегоуборочная компания может обслуживать 100 клиентов, поэтому не все сообщества будут чувствовать себя первыми в очереди. Это приходит с территорией при проживании в сообществах с общей собственностью.

Понимание того, кто за что отвечает, может быть очень полезным. Это может облегчить ощущение, что вы не контролируете ситуацию. Кроме того, это позволяет вам обратиться к нужному лицу для решения ваших проблем. ТСЖ должны проводить заседания правления с открытым форумом для домовладельцев, чтобы выразить свои опасения. Посещение этих собраний — это то, что вы можете сделать, чтобы ваш голос был услышан. Для получения дополнительной информации о ваших правах и обязанностях в соответствии с Законом о собственности в кондоминиумах и Законом об ассоциации сообщества с общими интересами обратитесь к омбудсмену CCIC штата Иллинойс.

 

Правление ТСЖ и управляющая компания ТСЖ Обязанности

В ассоциации домовладельцев правление и управляющая компания должны работать вместе, чтобы управлять сообществом. Тем не менее, не менее важно знать разницу в ролях и обязанностях между советом ТСЖ и управляющей компанией ТСЖ.

 

Различие ролей правления ТСЖ и управляющей компании ТСЖ

Члены правления ТСЖ работают рука об руку со своей управляющей компанией ТСЖ, чтобы управлять ассоциацией. Подобно машине, правление ТСЖ и управляющая компания составляют разные части, которые вместе поддерживают непрерывную работу сообщества.

Однако, в отличие от машины, границы ответственности между правлением ТСЖ и управляющей компанией ТСЖ могут начать размываться. Вскоре менеджеры ТСЖ выполняют функции, предназначенные для правления ТСЖ.

Выяснение того, какие обязанности находятся в ведении совета директоров, а какие принадлежат управляющей компании, является первым шагом к предотвращению такого несчастного случая. Хотя совет ТСЖ может воспользоваться помощью управляющей компании, некоторые обязанности должны оставаться только за советом.

В конце концов, менеджеры ТСЖ не должны выступать в качестве членов правления ассоциации. Поэтому функции, которые они выполняют, должны отражать это.

 

Обязанности совета ТСЖ

В то время как домовладельцы обычно должны заботиться о своем имуществе, содержание общей собственности или мест общего пользования является обязанностью совета ТСЖ. К общей собственности относятся бассейны, клубы, общественные парки, вестибюли, знаки района и даже общие стены и трубы.

Это относится к общественным ассоциациям домов на одну семью и таунхаусов. В ассоциациях кондоминиумов обязанности правления ТСЖ также распространяются на другую общую собственность, такую ​​как крыши, коридоры и парковки.

Хотя на первый взгляд эти обязанности кажутся простыми, на их содержание уходит много административной работы. Совет ТСЖ должен создавать и управлять годовым бюджетом, нанимать поставщиков, обеспечивать соблюдение условий, контролировать техническое обслуживание и многое другое.

Руководящие документы ассоциации, формируемые при создании ТСЖ, определяют, что должно делать правление. Советы ТСЖ также должны выполнять определенные фидуциарные обязанности и принимать решения в интересах общества.

Вся эта работа, в конечном счете, служит главной цели — поддерживать стоимость собственности.

Несмотря на кажущийся гламурным характер их работы, члены правления ТСЖ не получают привилегий или привилегий. Они следуют правилам ассоциации и должны платить взносы, как и обычные домовладельцы. Кроме того, поскольку члены правления являются добровольцами, избираемыми на свои должности, они также не получают зарплату.

 

ТСЖ Обязанности УК

Управление общественной ассоциацией во многом похоже на ведение бизнеса — это требует большой работы. Хотя некоторые небольшие сообщества могут без проблем работать только с доской, более крупным требуется помощь извне.

Большинство советов ТСЖ привлекают менеджера ТСЖ или управляющую компанию для помощи в повседневных операциях. В то время как роль управляющей компании состоит в том, чтобы предложить руку помощи, все задачи по принятию решений должны оставаться за советом директоров.

В обязанности управляющей компании ТСЖ входит помощь в административной работе, принятии решений исполнительным советом и общении с жильцами. Когда дело доходит до создания политик и точных графиков, всем этим занимается правление.

Управляющие компании ТСЖ, по сути, выступают в качестве советников, а не лидеров. Например, хотя домовладелец с опытом бухгалтерского учета может управлять финансами ассоциации и составлять отчеты, постоянно иметь одного и того же человека в совете директоров нецелесообразно. В управляющих компаниях ТСЖ работают бухгалтерские и финансовые менеджеры, которые могут помочь в этом направлении.

Другим аспектом, в котором могут помочь управляющие компании, является техническое обслуживание. Однако сами эти компании не занимаются ремонтом и техническим обслуживанием. Скорее, они следят за тем, чтобы поставщики технического обслуживания имели надлежащую страховку, и координируют свои действия с ними от имени совета директоров.

 

Правление ТСЖ и управляющая компания ТСЖ: определение конкретных обязанностей

Трудно определить обязанности правления ТСЖ и управляющей компании без конкретных примеров. Вот несколько примеров, используемых для определения роли совета директоров и управляющей компании. В большинстве случаев участие управляющей компании ТСЖ ограничивается коммуникативными возможностями.

 

1. Штрафы и неустойки

Что касается штрафов и неустойки, управляющая компания ТСЖ не имеет права принимать решения или устанавливать правила. Правление ТСЖ сохраняет за собой это право.

Управляющая компания, с другой стороны, обрабатывает штрафы и реализует политику пени за просрочку платежа. Направление уведомлений собственникам жилья об их штрафах и неустойках также входит в обязанности управляющей компании ТСЖ. Управляющая компания не имеет права отказаться от пени или штрафа за просрочку платежа.

 

2. Правила и положения

У каждой ассоциации есть правила и положения, регулирующие деятельность сообщества. Это может быть в форме операционных правил или соглашений, содержащихся в CC&Rs. Домовладельцы, включая членов правления, должны соблюдать эти правила и соглашения. Они также могут сообщать о нарушениях правлению.

Между тем, правление ТСЖ должно обеспечивать соблюдение этих правил, поддерживая CC&Rs. Роль управляющей компании ограничивается отправкой писем и корреспонденции о правилах в соответствии с указаниями правления. Компания не может изменять правила для домовладельцев или оправдывать определенные нарушения.

 

3. Запросы на обслуживание

Ассоциации регулярно получают запросы на обслуживание. Домовладельцы отправляют эти запросы, как правило, в фиксированном формате, которые затем рассматриваются советом директоров.

Управляющая компания возьмет на себя координацию заявки на техническое обслуживание, оставив процесс принятия решения за советом директоров. Как только совет одобряет или отклоняет запрос, управляющая компания может сообщить результат домовладельцу.

 

4. Запросы ARC

Если домовладелец хочет внести архитектурные изменения в свой дом, он должен подать запрос ARC. Во многих ассоциациях существует комитет по архитектурному обзору, который контролирует и рассматривает эти запросы.

Комитет работает с правлением ТСЖ, чтобы утвердить или отклонить запросы, удостоверившись, что они соответствуют руководящим документам. Затем управляющая компания отправит корреспонденцию в соответствии с указаниями правления.

 

5. Финансы и аудит ТСЖ

Некоторые ассоциации разрешают своим менеджерам ТСЖ подписывать чеки от имени правления. Тем не менее, в качестве меры предосторожности совет директоров должен установить предельную сумму расходов менеджеров или управляющих компаний. Любой чек, превышающий установленную сумму, должен направляться члену правления (в большинстве случаев казначею) для подписи.

Кроме того, правление ТСЖ также должно нанять стороннего или независимого аудитора для проведения финансового аудита. Законы некоторых штатов, таких как Калифорния, требуют, чтобы ТСЖ время от времени проводили финансовые проверки. В других, например в Северной Каролине, таких положений нет.

Тем не менее, любой ассоциации рекомендуется провести всесторонний обзор или аудит своих финансов. Совет должен организовать и контролировать этот аудит вместо управляющей компании, чтобы предотвратить мошенничество.

 

Избегайте распространенных недоразумений

Для правления ТСЖ важно не ошибаться в отношении управляющих компаний ТСЖ. Эти компании имеют ограниченную власть и просто выполняют свои договорные обязанности.

Изучение различий в обязанностях между советом ТСЖ и управляющей компанией ТСЖ имеет первостепенное значение для предотвращения недоразумений.

У членов правления ТСЖ может возникнуть соблазн делегировать принятие решений управляющей компании, чтобы облегчить себе работу. Однако советы ТСЖ несут ответственность перед обществом и поэтому должны воздерживаться от предоставления управляющей компании слишком большого контроля.