Управляющая компания отказывается от дома: УК вывесила объявление о том, что она отказывается от управления нашим домом. Мы обратились в администрацию и попросили ее провести конкурс по выбору УК. Правомерно ли отказалась от нас УК и правильно ли мы поступили, обратившись в администрацию?

После заключения договора один экземпляр должен храниться у собственников жилых помещений, а другой – в компании по управлению.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Несмотря на то, что практика судов отображает частые случаи отказа УК от выполнения обязательств по договору, собственники часто пытаются обратиться в суд с обжалованием. Следовательно, для такого шага у фирмы должны иметься серьезные обстоятельства.

При выполнении вышеописанных действий необходимо помнить о четкости их совершения. Лишь при грамотных шагах управляющей компании и правильном выборе другой фирмы она сможет не испортить отношения с жильцами многоквартирного дома и избежать судебного процесса по делу.

Посмотрите видео. Что управляющая компания должна ремонтировать бесплатно:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Автор статьи:

Евгения Долгая

Как сменить управляющую компанию: инструкция, документы, советы

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Фото: eleonimages\shutterstock

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

• Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
• Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
• Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
• Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Соберите доказательства некачественной работы УК (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Не забудьте составить протокол собрания (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Читайте также:

Как Уолл-Стрит скупила дома в Америке

В 2010 году, в разгар кризиса потери права выкупа, федеральное правительство с беспокойством наблюдало, как сотни тысяч семей потеряли свои дома. Пустые дома разрушали кварталы, их шторы опущены, дворы заросли. Федеральные чиновники опасались, что без какого-либо вмешательства рынок жилья продолжит свободное падение, цены для существующих домовладельцев будут продолжать падать, а восстановление экономики, и без того незначительное, окажется под угрозой.

Но кто заполнит эти пустые дома? Мало кто из американцев был в настроении покупать, а для тех, кто был, получить ипотеку было труднее, чем до краха. Таким образом, правительство стимулировало Уолл-стрит вмешаться. В начале 2012 года оно запустило пилотную программу, которая позволила частным инвесторам легко приобретать дома, лишенные права выкупа, сотнями у правительственного агентства Fannie Mae. Затем эти новые владельцы сдавали дома в аренду, создавая больше жилья в районах, сильно пострадавших от потери права выкупа.

«В некоторых частях страны наблюдалось перенасыщение отчужденной недвижимостью и недостаточный спрос со стороны традиционного населения, покупающего жилье, и даже традиционных инвесторов», — сказала Мэг Бернс, которая в то время была старшим заместителем директора Управления жилищного строительства и строительства. Нормативная политика, сказал мне. «Мы пытались повлиять на спрос».

Сработало. В период с 2011 по 2017 год некоторые из крупнейших в мире групп прямых инвестиций и хедж-фондов, а также другие крупные инвесторы потратили в общей сложности 36 миллиардов долларов на приобретение более 200 000 домов на проблемных рынках по всей стране.По одному почтовому индексу в Атланте они купили почти 90 процентов из 7 500 домов, проданных в период с января 2011 года по июнь 2012 года; Сегодня, по словам Дэна Иммерглюка, профессора Института урбанистики Государственного университета Джорджии, сегодня институциональным инвесторам принадлежит по крайней мере одна из пяти квартир, сдаваемых в аренду на одну семью в некоторых частях метро. Некоторые из наиболее пострадавших рынков жилья в стране наконец стабилизировались.

Инвесторы утверждали, что они могли бы быть хорошими арендодателями — даже лучше, чем мелкие работники с ограниченными деньгами.По словам Дайан Томб, исполнительного директора Национального совета по аренде жилья, торговой группы, созданной в 2014 году, компании по аренде жилья для одной семьи «профессионализировали» сектор, традиционно управляемый семейными домовладельцами, и принесли с собой круглосуточные ответы на вопросы. запросы на техническое обслуживание и большой объем капитала, который они могут потратить на дома.

Они также предполагали, что смогут зарабатывать деньги, чего еще никто не делал в бизнесе по аренде жилья. «Мы хотели спасти эти районы и создать долгосрочный и постоянный источник дохода для наших акционеров», — говорит Фредерик Туоми, который до недавнего времени был президентом компании Invitation Homes, которая сейчас является крупнейшей компанией по аренде на одну семью в стране.(Туоми в настоящее время находится в временном отпуске по уходу за членом семьи.)

Аналитики Уолл-стрит и потенциальные акционеры, однако, были настроены скептически. Содержание тысяч домов разного размера, возраста и состояния во всем районе метро казалось логистическим кошмаром. «Как вы можете действовать и создавать масштабы в этой ситуации?» Сэм Зелл, миллиардер, инвестирующий в недвижимость, сказал CNBC в 2013 году: «Я не знаю, как можно контролировать тысячи домов». Когда в конце 2012 года новые арендные компании начали предлагать акции инвесторам на открытом рынке, реакция была сдержанной.

Но жилищные тенденции были на стороне инвесторов: Америка становилась страной-арендодателем. Согласно данным переписи, в период с 2007 по 2017 год в Соединенных Штатах появилось менее 1 миллиона домохозяйств в домах, занимаемых владельцами, но 6,5 миллиона в домах, занимаемых арендаторами. Многие семьи хотели жить в просторном доме в хорошем школьном районе, но уже не могли себе этого позволить как владельцы. Уровень домовладения упал до 62,9 процента в 2016 году, по сравнению с 69 процентами в 2005 году.

Прочтите: Бесконечная потеря права выкупа

Конечно, тенденции, благоприятствовавшие этим новым арендодателям, были в значительной степени вызваны финансовым кризисом, который Уолл-стрит сама подстрекала.То, что некоторые из тех же инвестиционных фирм, которые сыграли свою роль в жилищном кризисе, теперь готовы извлечь из него прибыль, представляет собой мрачную иронию. Но если новые компании смогут выполнить свои обещания сделать аренду жилья легкой, доступной и беззаботной, возможно, выиграет каждый: компании смогут вернуть прибыль, рынок жилья будет укреплен, а дома, оставшиеся под паром после Крушение может снова быть счастливым домом.

Это не то, что произошло. Я поговорил с жильцами из 24 семей, которые жили или все еще живут в домах, принадлежащих компаниям по аренде на одну семью.Я также рассмотрел 21 иск против трех таких компаний в округе Гвиннетт, пригороде Атланты, опустошенном жилищной катастрофой. Арендаторы утверждают, что их корпоративные арендодатели не только не повышают эффективность и удобство аренды, но и сосредотачиваются на краткосрочной прибыли, чтобы угодить акционерам за счет счастья и даже безопасности арендаторов. Многие семьи, с которыми я разговаривал, чувствуют себя застрявшими в домах, которыми они не владеют, умоляя далекие компании завершить столь необходимый ремонт — и недоумевая, как они снова оказались в проигрыше в игре с недвижимостью на Уолл-стрит.

В 2011 году Рене и Эрика Валентин жили со своими двумя маленькими детьми в небольшой квартире с двумя спальнями в пригороде Нью-Джерси. Они копили много лет, чтобы купить дом. Но затем Рене, которому сейчас 42 года, уволили с должности районного менеджера в Best Buy, и пара решила, что единственный способ, которым они когда-либо смогут позволить себе покупку, — это более дешевый рынок.

Эрика, сейчас 34 года, подала заявку на работу инженером в AT&T в пригороде Атланты. Когда она получила работу, семья подобрала и поехала на юг, переехав в двухкомнатную квартиру недалеко от центра города.Они скупили гроши, поскольку поиск работы Рене растянулся на второй год. К тому времени, когда в 2014 году он наконец нашел работу — снова в Best Buy, — семья все еще не могла позволить себе покупать. Но их дочь София собиралась идти в первый класс, и Валентины хотели, чтобы она жила в хорошем школьном районе и не делила комнату с братом. Поэтому они решили снять.

Агент по недвижимости показал им Лоуренсвилль, обширный пригород в 30 милях к северо-востоку от центра Атланты, где дома большие, а школы хорошие.Каждый дом, который они видели, принадлежал одной и той же компании Waypoint Homes, которая, как они сказали мне, как объяснил агент, была профессиональной арендной компанией, с круглосуточным обслуживанием, ежеквартальными проверками и большими карманами, которые можно потратить на ремонт.

Они поселились в доме площадью 2200 квадратных футов на тихой улице. Снаружи он не выглядел особенным — виниловый сайдинг, черные ставни, детали из кирпича. Но в нем было три спальни, две ванные комнаты, гардеробные и большой огороженный задний двор, всего за 1373 доллара в месяц.Вскоре они установили качели из покрышек на заднем дворе, развесили картины на стенах и повесили занавески в детских спальнях — темно-синие для Антонио, голубые для Софии. Они платили за аренду через онлайн-платформу Waypoint, впечатленные тем, как далеко продвинулись технологии с тех пор, как чек приходился по почте. Собственность точно не была их собственностью, но они наконец почувствовали, что могут остепениться.

Пока валентинки гнездились, новые корпоративные арендодатели Америки стремились к повышению эффективности.Компании приступили к стандартизации напольных покрытий и бытовой техники, что теоретически снизило бы затраты и облегчило жизнь обслуживающему персоналу. Они создали централизованные колл-центры для связи с арендаторами и установили интеллектуальные замки, чтобы потенциальные арендаторы и обслуживающий персонал могли позволить себе осмотреться или заняться ремонтом.

В то же время отрасль консолидировалась. Инвестиционные группы создали компании для управления домами: Blackstone основала Invitation Homes; Cerberus создал FirstKey Homes; Colony Capital создала Colony American Homes.А потом эти компании начали объединяться.

Только в 2015 году Colony American Homes объединилась с Starwood Waypoint Residential Trust, Cerberus Capital Management приобрела более 4000 домов у BLT Homes, а American Homes 4 Rent заявила, что приобретает American Residential Properties в рамках сделки на 1,5 миллиарда долларов. К 2017 году два основных игрока, Invitation Homes и American Homes 4 Rent, контролировали почти 60 процентов рынка.

Во время разговоров с инвесторами эти две компании рассказали о своих мерах по сокращению затрат, которые часто предполагали возложение ответственности на арендаторов.В 2016 году Джек Корриган, главный операционный директор American Homes 4 Rent, сказал инвесторам, что компания надеется сократить расходы на ремонт, техническое обслуживание и «текущие расходы» — подготовку дома для нового арендатора — с 2500 долларов на дом до 1600 долларов. . В том же году Colony Starwood сократила расходы на управление недвижимостью на 25 процентов по сравнению с предыдущим годом; Одно из нововведений, направленных на экономию денег, заключалось в использовании программного обеспечения для видеосвязи и чата, чтобы показать арендаторам, как решать мелкие проблемы, чтобы им не приходилось запрашивать ремонтный персонал в случае засорения мусора или протечки в туалете.

Обязанность самостоятельно ремонтировать арендованные помещения была не единственной обязанностью, возложенной на арендаторов. Я рассмотрел один договор аренды Colony Starwood от 2016 года; В нем было 34 страницы, в которых указывалось, что арендаторы несут ответственность за благоустройство территории, «повседневную борьбу с насекомыми», замену воздушных фильтров в системах центрального кондиционирования воздуха раз в месяц, ремонт битого стекла (независимо от того, как оно было разбито), а также ремонт и обслуживание канализации и сток бэкапов. Компания American Homes 4 Rent начала взимать «командировочные расходы», если обслуживающий персонал отправлялся в дома для оказания помощи с ремонтом, который арендаторы должны были выполнить самостоятельно, объяснил Дэвид Сингелин, генеральный директор компании на форуме инвесторов 2015 года.Некоторые компании начали требовать, чтобы арендаторы покупали страховку арендатора для покрытия самой собственности, а не только своего имущества, что, по мнению юристов некоторых штатов, не имеет исковой силы.

По мере того, как отрасль начала расти, все основные игроки заявили о своем желании стандартизировать и улучшить бизнес арендодателя. Но даже для сотрудников компаний усилия по повышению эффективности стали больше походить на малодушные попытки выдавить арендаторов. «Речь идет не только о зарабатывании денег, но и о том, во что это превратилось», — сказала мне Шенелл Хэнсон, которая с 2014 по 2016 год работала администратором недвижимости в Colony American Homes в пригороде Атланты.Хэнсон сказала, что у компании было шесть рабочих по обслуживанию 2100 домов в районе, которым она управляла. Жители часто звонили с серьезными проблемами: сточные воды были переполнены, или в доме было много плесени. Но с таким небольшим штатом Хэнсон редко мог быстро решать проблемы. И закон был на стороне корпораций: если арендаторы хотят получить финансовую компенсацию от арендодателя, который не поддерживает собственность в надлежащем состоянии, по закону Джорджии они должны подать на арендодателя в суд, что является дорогостоящим и длительным процессом.«Почти невозможно обойтись без адвоката», — сказала мне Линдси Сигел, адвокат Atlanta Legal Aid, которая занимается жилищными вопросами.

Хэнсон сказала, что начальник посоветовал ей не отвечать на телефонные звонки, когда звонят некоторые жильцы. «Она ответила бы:« Мы этого не исправляем, просто не перезванивай арендатору », — сказал Хэнсон о начальнике. Хэнсон сказала, что ее уволили, когда она сообщила о компании в OSHA, потому что она беспокоилась, что дома были в таком плохом состоянии, что условия для обслуживающего персонала, за которым она наблюдала, были опасными.

В 2017 году Invitation объединился со Starwood Waypoint, компанией, которая сама объединилась с Colony American в 2015 году. Invitation сказал, что не может комментировать отдельных сотрудников ( или предполагаемая жалоба OSHA), но эта политика компании защищает информаторов от преследований и что компания не приемлет небезопасных условий труда для обслуживающего персонала. Пресс-секретарь добавила, что события, которые, как утверждает Хансон, произошли, когда компания находилась в другой собственности.(Фред Туоми, давний генеральный директор Invitation, был старшим руководителем в Colony American с 2013 года и возглавлял компанию, когда она объединилась с Starwood Waypoint и Invitation.) В Invitation также говорилось, что любой сотрудник, не отвечающий на звонки арендаторов, не следил за его политика компании.

Многие другие частные арендодатели сокращали расходы на техническое обслуживание и ремонт. «По мере того, как корпорация становилась больше, становилось все хуже с точки зрения того, с чем нам приходилось работать и как нам приходилось решать проблемы», — сказал мне бывший агент по аренде в Лос-Анджелесе, который работал в Waypoint с 2015 по 2017 год.(Она говорила на условиях анонимности, потому что она все еще работает в сфере недвижимости.) Региональные команды получали бонусы за сохранение низких затрат, сказала она, что побудило их экономить на расходах. Вместо того, чтобы лично отвечать арендаторам, руководители отправляли запросы на техническое обслуживание в центры обработки вызовов за городом, которые, в свою очередь, назначали обслуживающим работникам десятки ремонтов в день, не понимая, что движение в Лос-Анджелесе может означать, что относительно короткие расстояния могут занять часов, чтобы пройти.

Другой бывший агент по аренде Waypoint из Флориды, которая также говорила на условиях анонимности, потому что она все еще занимается недвижимостью, сказала мне, что компания прекратила замену стержней для штор для душа и замков, когда арендаторы съехали.Когда Waypoint узнала, что ежегодно тратит 5 миллионов долларов на краску, местным менеджерам было сказано просто подкрасить стены, а не перекрашивать их, что придало бы интерьеру пятнистый незавершенный вид, сказала она. В какой-то момент полевой менеджер дал указание компании сделать все возможное, чтобы не возвращать залог арендаторам. «Это не было политикой компании, и вы никогда не найдете ее в письменном виде, но это было устное сообщение, переданное руководителям проектов на местах», — сказала она.

Чарльз Янг, который был назначен главным операционным директором Starwood Waypoint в 2015 году и сейчас занимает эту должность в Invitation Homes, сказал мне, что компания никогда не говорила сотрудникам избегать возврата гарантийных депозитов. Туоми из Invitation сказал, что, хотя компании, возможно, поначалу были «ужасно неэффективными», они стали лучше реагировать на проблемы по мере их роста с помощью технологий и большего опыта. В прошлом году Invitation запустил программу предварительного планирования и оптимизации маршрутов, чтобы повысить эффективность своего обслуживающего персонала, по словам Кристи Десджарлайс, представителя Invitation Homes.Компания неоднократно говорила мне, что жалобы на первые дни индустрии аренды на одну семью больше не актуальны.

Проблемы Рене и Эрики Валентин со съемным домом начались практически сразу. Их трубы периодически ломались, посылая струю воды на ковер в гостиной. Иногда вода была очень горячей — их дети однажды наступили в нее и обожгли себе ноги, как они рассказали мне. Заставить кого-нибудь починить трубы всегда было делом. Эрика сказала, что позвонит или подаст жалобу в Интернете, и потребуются дни, а иногда и недели, прежде чем она получит ответ.Приходили ремонтные работники и заменяли небольшие участки сломанной трубы, но Waypoint так и не выяснила, почему проблема не исчезла. Мокрый ковер тоже не заменили; В доме появился слабый запах плесени. Подрядчики, присланные Waypoint, казались Валентинам неквалифицированными — у одного не было машины, и ему приходилось звонить матери, чтобы отвезти его в Home Depot, чтобы забрать запчасть. «Вы ожидаете такого поведения от придурка, состоящего из одного человека, но от крупной многомиллионной компании — как вы так относитесь к своим арендаторам?» — сказала Эрика.«У них есть деньги, чтобы все исправить».

Валентины думали о том, чтобы уехать, но переезд стоит дорого, и они все еще копили, чтобы купить дом. Они также опасались, что расторжение договора аренды разрушит их кредитоспособность. Так что они остались, и проблемы нарастали. Их кондиционер перестал работать; Семья восемь жарких летних дней в Джорджии ждала ремонтника, который сказал им, что в доме установили блок неправильного размера и что он никогда не будет держать их в прохладе. Когда они спросили, может ли Waypoint установить нужный блок, они сказали мне, что компания не ответила.В конце 2017 года Waypoint объединилась с Invitation Homes.

Но, несмотря на смену владельца, наводнение продолжалось. Однажды в воскресенье днем ​​в марте 2018 года они вернулись домой и увидели, как из их дома хлынула вода. Они обнаружили, что их дом погружен в воду на четыре дюйма, а их бульдог Бам Бам хнычет в углу. Они позвонили в Invitation и стали ждать, отодвигая свой мокрый диван в гараж, складывая на стол испорченные детские книги и плюшевых мишек, недоумевая, почему проблема так и не была решена после десятков звонков.

Проблема оказалась более серьезной, чем плохой участок трубы. По трубам дома был возбужден коллективный иск, потому что они так часто ломались, а регулятор давления в водонагревателе был неисправен, из-за чего слишком много воды попало в и без того хрупкую систему. Они узнали об этом от подрядной компании, которую Invitation отправил для диагностики, но не для устранения проблемы. Когда Рене вернулся домой из поездки за пиццей, подрядчики упаковывали свое оборудование.Они сказали ему, что приглашение ищет кого-то, кто сделает это по более низкой цене.

Через несколько часов появился еще один подрядчик на Honda Civic. Валентины рассказали мне, что с разрешения Приглашения он начал поднимать мокрый ковер от стены до стены и сносить стены, оставляя незащищенные гвозди и пыль по всему дому. Это шло медленно — подрядчик мало что знал о гипсокартоне, сказал Рене, и работал он один. Он установил промышленные вентиляторы, чтобы высушить мокрый бетонный пол, и посоветовал Валентинам надеть маски, если пыль будет беспокоить их в течение следующих нескольких недель.

Представитель Invitation сказал мне, что, согласно отчетам компании, у Валентинов возникли некоторые проблемы с водопроводом, но эти проблемы были «оперативно решены». По словам представителя компании, компания предоставила семье возможность остановиться в отеле во время наводнения и за счет компании. (Валентины сказали, что им сказали заплатить аванс за гостиницу, и что компания «рассмотрит вопрос о частичном возмещении» позже.Они сказали, что в течение этого времени они все еще должны были платить арендную плату.)

Жизнь в ветхом доме сказывалась на семье. Плесень усугубляла аллергию их сына; от пыли ему стало еще хуже. На следующий день после наводнения его лицо начало опухать. Эрика начала плакать, когда поняла, что ее попытки найти хороший дом привели их в место, от которого ее семья заболела. Но она чувствовала себя бессильной что-то с этим поделать.

История Валентинов не уникальна.Жильцы, с которыми я разговаривал, сказали, что их домовладельцы игнорировали их просьбы о ремонте и содержали дома в аварийном состоянии. Многие заявили, что получали уведомления о выселении, даже если вовремя вносили арендную плату.

Этот негативный опыт произошел во всей отрасли. В 2016 году ЛаСония Кимбалл переехала из Ковингтона, штат Джорджия, дома, который она арендовала у Colony Starwood, и ожидала возврата своего залога в размере 750 долларов. Вместо этого с нее взяли 4297,40 долларов за такие ремонтные работы, как обрезка живой изгороди и внутренняя покраска.Она подала на компанию в суд, чтобы заставить ее отказаться от гонораров и вернуть ей залог, что в конечном итоге и было сделано, хотя и не признало правонарушений. (В приглашении мне говорилось, что депозит Кимбалла был удержан «из-за повреждений, превышающих нормальный износ», но в конечном итоге он был возвращен.)

Дом Тимоти и Мишель Пурман, арендованный по приглашению, в Макдонау, штат Джорджия, сгорел в декабре 2017 года; Согласно жалобе, поданной в суд штата в августе, следователь по пожарной безопасности обнаружил, что дымоход, установленный Invitation Homes, не имеет необходимых деталей и не вентилируется должным образом.Пурманы в настоящее время подают в суд иск о компенсации за потерянное имущество. (В «Приглашении» говорилось, что оно не может комментировать незавершенный судебный процесс, но оспаривает утверждения в иске Пурмансов.)

Waypoint Homes никогда не проводила инспекцию въезда после того, как Карла Браун и ее семья переехали в их дом в Мариетте, штат Джорджия; ее крыльцо рухнуло, когда она стояла на нем, и она сломала лодыжку. (Она рассчиталась с компанией.)

Дэвид Очванги арендовал дом у компании American Homes 4 Rent в Смирне, штат Джорджия, и неоднократно подавал заявки на техническое обслуживание, так как трубы протекали; Компания отказалась ремонтировать, а лопнувшая труба испортила электронику, бытовую технику и мебель на тысячи долларов, говорится в иске, поданном в суд штата Джорджия.

Кондиционер в доме Дженнифер Каллахан во Флориде был подключен неправильно; когда она пожаловалась, что ее четырехмесячному ребенку небезопасно находиться в доме, где температура может достигать 100 градусов, офис American Homes 4 Rent сказал ей, что она «королева драмы», и не послала кого-то на ремонт. она сказала мне, что это продлится полторы недели. Компания American Homes 4 Rent не ответила на несколько запросов о комментариях.

Арендаторы также говорят, что вместо того, чтобы использовать эффект масштаба, компании по аренде пользуются преимуществами своих клиентов, выкачивая из них штрафы и сборы на каждом шагу.Это впечатление подтверждается финансовыми отчетами самих компаний. Согласно отчетам компании о доходах компании American Homes 4 Rent увеличила сумму денег, полученную от «возвратных платежей арендаторам» (по сути, выставление счетов арендаторам за ремонт после их выезда) более чем на 1000 процентов в период с 2014 по 2018 год, хотя прирост только увеличился. количество домов, которыми она владела на 70 процентов за этот период. В некоторых штатах Invitation Homes хранит коммунальные услуги на свое имя и взимает с арендаторов 10 долларов в месяц.99 «плата за коммунальные услуги», которая добавляется к расходам на воду, газ и электричество. Компания увеличила свой «доход от прочего имущества» — сумму, которую она получила от возмещения резидентам за коммунальные услуги, плату за обслуживание и другие сборы — на 114 процентов в период с первых девяти месяцев 2017 года по первые девять месяцев 2018 года, несмотря на то, что это число только увеличивалось. домов ей владеет 71 процент. Во время разговора о прибылях и убытках в 2017 году тогдашний генеральный директор Invitation Homes Джон Бартлинг сказал, что «автоматические сборы с жителей» увеличили прибыль в этом квартале, что привело к увеличению «прочих доходов» на 22%.

Еще в 2015 году компании по аренде на одну семью начали подавать уведомления о выселении арендаторам, даже если они опаздывали на день или два, по словам Элоры Рэймонд, профессора Технологического института Джорджии, которая была одной из соавторов. авторы исследования, в котором изучалась практика выселения односемейных корпоративных арендодателей. Подавая уведомления о выселении, компании могут взимать с арендаторов 10-процентную плату за просрочку, а также сотни долларов в качестве судебных издержек, даже если компания на самом деле не предпринимает никаких действий для выселения арендатора.Исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Атланты, показало, что институциональные инвесторы в Атланте на 18 процентов чаще заявляют о выселении, чем мелкие арендодатели. Одна компания, упомянутая в исследовании, возбудила дело о выселении одной трети своих арендаторов.

Ла Шей Харви, арендатор Invitation Homes в Ковингтоне, штат Джорджия, сказала мне, что с нее сняли плату за просрочку в размере 95 долларов за пропущенную арендную плату за один месяц, несмотря на то, что она внесла арендную плату через онлайн-портал Invitation Homes, который неисправен.На следующий день она отослала денежный перевод, но компания отказалась принять платеж, в конце концов заполнив уведомление о выселении и отправив ей счет на оплату судебных издержек в размере 200 долларов, сбор за недостаточность средств в размере 75 долларов, сбор за регистрацию 144 долларов и опоздание на 199 долларов сборы, плюс задолженность по квартплате, хотя, по ее словам, она пыталась заплатить арендную плату. Она подала на компанию в суд и выиграла, но она никогда не забудет однажды прийти домой и увидеть, как ее дочь плачет из-за уведомления о выселении, прикрепленного к входной двери. (Приглашение оспаривает версию Харви, утверждающую, что с 2017 года она восемь раз задерживала арендную плату.)

Дома требуют много работы в лучших условиях. Мелкие арендодатели могут плохо управлять собственностью. Не всегда арендатор прав. Но количество жалоб и общие темы среди них — игнорирование запросов на техническое обслуживание, сокращение расходов, перекладывание расходов на арендатора — позволяют предположить, что арендные компании не выполнили обещание, которое они взяли в ответ, когда впервые сработали стимулы: аренда жилья — бизнес, приносящий пользу как арендаторам, так и инвесторам. Арендаторы подали более 600 жалоб на Invitation Homes и почти 800 жалоб на American Homes 4 Rent через Better Business Bureau.(Вместе две компании владеют примерно 126 000 домов.) Ежедневные публикации в группе недовольных арендаторов в Facebook показывают, что компании по-прежнему не могут реагировать на некоторые проблемы, о которых давно сообщалось.

Invitation Homes получает 4,3 балла из 5 от своих арендаторов во внутренних опросах, сообщила компания, добавив, что ее бизнес-модель зависит от того, чтобы люди были счастливы, чтобы они оставались в своем доме, что снижает текучесть кадров. Туоми сказал мне, что по мере того, как Invitation приобретает все больше домов, он добавляет сотрудников, что стимулирует местную экономику.

В мае Young, главный операционный директор Invitation, пригласил меня на экскурсию по нескольким пустующим арендуемым объектам в пригороде Сакраменто, Розвилле. Они находились на тихих пригородных улочках, с ковровым покрытием от стены до стены, равномерно выкрашенными белыми стенами и просторными задними дворами. Янг показал мне, как местные сотрудники проходят обширный список проверок перед тем, как новые семьи переезжают в дом — включают краны, проверяют розетки, проводят вывоз мусора.

По дороге обратно в офис Invitation я спросил Янга, считает ли он, что модель компании по содержанию домов в отдаленных районах метро практична.Он допустил, что вначале, когда отрасль только зарождалась, нужно было сгладить некоторые нюансы. Но теперь, когда Приглашение пожинает плоды масштаба, жители счастливы, сказал он. В приглашении мне были указаны имена трех арендаторов, которые, по словам компании, расскажут мне о своем положительном опыте работы с компанией, но ни один из арендаторов не ответил на повторные звонки.

Тем не менее, многие арендаторы, с которыми я говорила, считают, что для достижения профессионализма, описанного Янгом, компаниям пришлось вступить в враждебные отношения с арендаторами.В 2016 году, когда рынок недвижимости в мегаполисах по всей стране накалился, компании по аренде на одну семью также начали раздвигать пределы того, насколько они могут ежегодно повышать арендную плату. American Homes 4 Rent повысила арендную плату на 11 процентов в период с 2016 по 2018 год; По данным Zillow, средняя арендная плата на 30 ведущих рынках страны за то же время выросла всего на 6 процентов. Компания American Homes 4 Rent за первые девять месяцев 2018 года владела на 70 процентов больше недвижимостью, чем за тот же период 2014 года, но собрала на 150 процентов больше арендной платы.«Наша задача — обучать арендаторов по-новому, чтобы арендная плата увеличивалась ежегодно», — сказал Дэвид Сингелин, генеральный директор American Homes 4 Rent на форуме инвесторов в 2017 году. «Это была очень пассивно управляемая отрасль. 30-40 лет, пока не пришли институциональные игроки ».

Если раньше инвесторы опасались арендного бизнеса на одну семью, то теперь их нет. Цена акций American Homes 4 Rent выросла на 40 процентов в период с августа 2013 года по август 2018 года.Такие инвесторы, как Morgan Stanley и BlackRock, увеличили свои вложения в Invitation Homes в третьем квартале 2018 года. К декабрю восемь рейтинговых агентств, присваивающих компании, присвоили Invitation рейтинг «покупать», что, по их мнению, недооценено.

Компании по аренде на одну семью в настоящее время являются «любимцами» сектора недвижимости, по словам Хенделя Сент-Юсте, аналитика Mizuho Securities, который занимается отраслью. «Теперь у вас есть это доказательство концепции», — сказал он мне. «Они превзошли ожидания.«Когда я обратился к Сэму Зеллу, инвестору в недвижимость Чикаго, который в прошлом скептически относился к аренде на одну семью, он тоже изменил свою настройку. «Технологии подорвали индустрию недвижимости, — сказал он в своем заявлении, — и сектор аренды на одну семью может стать тем случаем, в котором повышение эффективности окажет большое влияние».

Компании по аренде на одну семью продолжают расширяться, что свидетельствует о том, что вместо временной реакции на кризис поколений на рынке жилья институциональная собственность на аренду на одну семью может стать новым атрибутом индустрии недвижимости.Invitation Homes потратила более 200 миллионов долларов на новые дома за первые девять месяцев 2018 года. По мере того, как предложение дешевых домов на продажу иссякает, American Homes 4 Rent начала строительство новых домов, чтобы пополнить свой фонд.

Несмотря на то, что рынок жилья в значительной степени восстановился, федеральное правительство до недавнего времени продолжало оказывать финансовую поддержку компаниям по аренде жилья на одну семью.В 2017 году Fannie Mae предоставила гарантию по кредиту на сумму 1 миллиард долларов для Invitation Homes, что позволило компании получить выгоду от более низких процентных ставок, чем она могла бы получить без поддержки правительства, а также на более выгодных условиях ссуды. Лишь в августе 2018 года Федеральное агентство жилищного финансирования, созданное в 2008 году для надзора за федеральными жилищными агентствами, объявило о прекращении своего участия на рынке аренды для одной семьи, поскольку компании могут добиться успеха без помощи государства.

Этот успех может быть достигнут за счет потенциальных домовладельцев — для этого была создана американская Fannie Mae. По мере того, как компании по аренде недвижимости продолжают приобретать все больше недвижимости, они конкурируют с людьми, которые восстановили свои кредиты за десятилетие после рецессии, потратили деньги и теперь, наконец, готовы покупать снова. «Мы опасаемся, что любой дом, который входит в портфель [] инвестора, — это не просто домовладение сегодня — это блокирует этот дом от потенциального домовладения на десятилетия вперед», — говорит Джон О’Каллаган, президент и генеральный директор Atlanta Neighborhood Development Partnership, некоммерческая организация, продвигающая доступное жилье.

Прочтите: Дом, который можно купить, но никогда не владеть

В некоторых районах арендаторы говорят, что трудно найти недвижимость, которая не принадлежит крупным институциональным инвесторам. Она рассказала мне, что в собственности Хизер Брайант Invitation Homes в пригороде Джорджии были ненадежные системы кондиционирования, часто работающая канализационная система и проблема с грызунами, которую компания отказывалась решать. Но они с мужем продолжали подписывать договор аренды. «Так много домов, сдаваемых в аренду в Джорджии, принадлежат им, что практически невозможно найти кого-то, кто владеет частными домами», — сказала она мне.Иеша Стрингер переехала из одного американского дома в районе Атланты, разочаровавшись в компании, потому что она удержала 60 процентов ее депозита и не устранила проблемы с плесенью или наводнениями в доме. «Я сказала, что больше никогда не буду снимать жилье в крупной компании», — сказала она мне. Она переехала в другую собственность, но через несколько месяцев узнала, что американская колония купила дом и собирается начать управлять им. Теперь им управляет компания Invitation Homes.

После четырех лет работы с Invitation Homes Эрика и Рене Валентин решили, что они больше не могут этого выносить.Когда я посетил их через три дня после наводнения, они все еще были в масках, потому что их дом был полон пыли. На полу стояли обнаженные гвозди, и многие из их вещей были сложены в гараже, одном из немногих мест, которые оставались сухими. Отчаявшись выбраться отсюда, семья начала искать недвижимость для покупки. Но цены на жилье росли, отчасти из-за присутствия компаний по аренде и институциональных инвесторов, которые купили более 5000 домов в районе Атланты только в 2017 году, по данным Amherst Capital.

В конце концов они нашли дом, который, как они думали, могли себе позволить, за 204 000 долларов. Однако когда они обратились за ссудой, им было отказано. У них была значительная задолженность по кредитной карте, и все годы аренды жилья лишили их накопления богатства, которое обычно сопровождает домовладение. В конце концов они купили его в Дакуле, другом пригороде растущего округа Гвиннетт, за немногим больше 300 000 долларов, но только после того, как Рене взял ссуду под свою машину, чтобы внести первоначальный взнос. Теперь они скупятся на свои ежемесячные платежи, но они знают, что одна потеря работы может привести их к финансовому краху.Они любят говорить, что нашли дом своей мечты, но чтобы его получить, пришлось пройти через ад.

В каком-то смысле им повезло. Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки в 2015 году, и брать деньги в долг становится все дороже. В Атланте цены на жилье растут в три раза быстрее, чем ежегодный рост заработной платы в регионе.

Это означает, что многие семьи будут вынуждены остаться в арендуемых учреждениях. Вместо того, чтобы накапливать богатство, они будут продолжать ежемесячно отдавать деньги за аренду компаниям, ищущим новые способы повышения арендной платы и сборов.

Проезжайте по районам, пострадавшим от рецессии, и они могут вернуться к нормальной жизни. Когда-то пустующие дома полны семей, их газоны скошены, свет горит. Но внутри эти дома разные. В них проживают арендаторы, а не владельцы. Эти семьи могут жить в хорошем доме и отправлять своих детей в хорошую школу, но у них нет независимости или финансовой безопасности, которые дает владение собственным домом. Спустя десятилетие после того, как они были практически уничтожены, они все еще не избежали тени кризиса.

Каковы преимущества использования компании по управлению недвижимостью?

Компетентный управляющий недвижимостью может значительно повысить ценность ваших инвестиций, поэтому многие опытные инвесторы в недвижимость скажут вам, что хорошая управляющая компания на вес золота. Вот несколько способов, которыми хороший управляющий недвижимостью зарабатывает себе на жизнь:

Высококвалифицированные арендаторы

Думайте о проверке арендаторов как о рве и мосте вокруг вашего замка.Конечно, можно получить плохого арендатора из вашего дома, как только он окажется внутри, но это настоящая проблема, и вам гораздо лучше никогда не принять их. Результатом тщательного отбора являются надежные арендаторы, которые:

• Своевременная оплата
• Сдам дольше
• Снизьте износ устройства
• Обычно вызывает меньше проблем

Опытная компания по управлению недвижимостью рассмотрела тысячи заявок и знает, как быстро найти реальные факты о кандидатах и ​​проанализировать эту информацию на предмет предупреждающих знаков.Позволив управляющей компании заниматься проверкой, вы также защитите себя от мошенничества с арендой, направленного против владельцев, и судебных исков о дискриминации в результате непоследовательного процесса проверки. Такой опыт требует времени и, поскольку он означает избежание плохих арендаторов, мошенничества и судебных исков, возможно, является одним из самых значительных преимуществ, которые может предоставить компания по управлению недвижимостью.

Старожилы-арендодатели знают, что достаточно одного проблемного арендатора, чтобы вызвать серьезные юридические и финансовые проблемы.Хороший управляющий недвижимостью вооружен знанием последних законов о арендодателях и гарантирует, что вы не оставите себя уязвимыми перед потенциальным судебным иском. Каждый штат и муниципалитет имеют свои собственные законы, а также федеральный закон, охватывающий ряд областей, включая, но не ограничиваясь:

• Проверка арендаторов
• Сохранность и имущественное состояние имущества
• Выселения
• Инспекции
• Дополнения к аренде
• Прекращение аренды
• Обработка гарантийных депозитов
• Арендная плата

Уклонение от единственного судебного иска может более чем оплатить комиссию за управление недвижимостью и сэкономить ваше время и нервы.

Управляющий недвижимостью поможет вам выполнить три важные задачи, которые влияют на то, сколько времени потребуется для заполнения ваших вакансий:

• Улучшите и подготовьте недвижимость к сдаче в аренду — управляющий недвижимостью предложит и проконтролирует косметические улучшения, которые максимизируют доход.
• Определите лучшую арендную ставку — слишком высокая ставка, и вы застряли в ожидании, низкая — и вы теряете деньги каждый месяц, когда арендатор находится в квартире. Для определения оптимальной цены требуется знание местного рынка, данные о недавно проданных сопоставимых объектах и ​​доступ к инструментам для определения ставок аренды.
• Эффективно продвигайте свою недвижимость — опытная компания по управлению недвижимостью написала сотни объявлений и понимает, что сказать и где размещать рекламу, чтобы получить больший пул кандидатов за более короткий период времени. Кроме того, из-за своего объема они обычно могут договариваться о более низких расценках на рекламу как онлайн, так и офлайн. Наконец, они знакомы с продажами и знают, как закрыть дело, когда они принимают звонки от потенциальных клиентов и принимают их на показы.

Хотя последствия потери арендной платы легко увидеть, существуют и другие не менее серьезные проблемы, связанные с высокой текучестью арендаторов.Процесс оборота включает в себя тщательную уборку, замену замков, покраску стен и, возможно, новый ковер или небольшой ремонт, не говоря уже обо всех усилиях, связанных с маркетингом, показом, проверкой и заселением нового арендатора. Это трудоемкий и дорогостоящий процесс, которого часто можно избежать, сделав жильцов счастливыми и хорошо позаботившись о них.

Хорошая управляющая компания имеет проверенную временем политику удержания арендаторов, которая гарантирует счастливым арендаторам длительное пребывание в вашей собственности.Такие программы требуют последовательного, систематического подхода, в котором будет блистать хорошая компания по управлению недвижимостью.

То, как вы справляетесь со сбором арендной платы и просроченными платежами, может быть разницей между успехом и неудачей в качестве арендодателя. Своевременный сбор арендной платы каждый месяц — единственный способ поддерживать стабильный денежный поток, и ваши арендаторы должны понимать, что это не подлежит обсуждению. Нанимая управляющего недвижимостью, вы устанавливаете буфер между собой и арендатором и позволяете им быть плохим парнем, который должен выслушивать оправдания, гоняться за арендной платой и, при необходимости, выселять человека, живущего в вашей собственности.

Если вы позволите им, ваши жильцы будут вас преследовать. Они должны быть обучены следовать каждой части договора аренды или справляться с последствиями. Управляющие недвижимостью имеют преимущество, потому что арендаторы понимают, что они, в отличие от собственника, только выполняют свою работу и обязаны обеспечивать выполнение условий аренды. Многие управляющие недвижимостью скажут вам, что по этой причине управлять чужими объектами значительно проще, чем своими собственными.

Что касается выселения, существуют строгие законы, касающиеся процесса выселения, и неправильное его выполнение или попытка выселения «профессионального арендатора» может привести к ГЛАВНОМУ фиаско.Хорошая фирма по управлению недвижимостью знает законы и имеет эффективный процесс для достижения наилучшего результата с учетом обстоятельств. Отсутствие необходимости заниматься очередным выселением может быть веской причиной рассмотреть вопрос о найме компании по управлению недвижимостью.

Компания по управлению недвижимостью может помочь вам понять, на какие вычеты вы можете претендовать, а также подготовит необходимые формы и документацию для подачи этих претензий. Кроме того, сами сборы за управление имуществом также не облагаются налогом.

Хорошее обслуживание и ремонт делают арендаторов счастливыми и сохраняют ценность ваших инвестиций, что делает их очень важной частью землевладельца. Нанимая управляющую фирму, вы получаете доступ как к ее внутреннему обслуживающему персоналу, так и к их сети лицензированных, застрахованных и застрахованных подрядчиков, которые уже прошли проверку на хорошие цены и качественную работу. Это может означать значительную экономию по сравнению с просмотром желтых страниц и наймом разнорабочего самостоятельно.Фирма не только может получить оптовые скидки на работу, но и знает подрядчиков и понимает вопросы технического обслуживания, так что они могут грамотно контролировать работу.

Профилактическое обслуживание достигается за счет внедрения систем, которые выявляют и решают проблемы технического обслуживания и ремонта на раннем этапе, прежде чем они перерастут в более крупные и дорогостоящие проблемы. Для этого требуется письменная программа проверки технического обслуживания, подробная документация по техническому обслуживанию и регулярные посещения для технического обслуживания.Управляющая компания также может предложить вам предложения и отзывы по обновлениям и модификациям, как по их влиянию на арендную плату, которую вы можете взимать, так и по их влиянию на техническое обслуживание и страхование.

• Меньше стресса — Избегайте чрезвычайных ситуаций посреди ночи, погони за арендной платой, выселения людей из вашей собственности, арендаторов, которые разрушают вашу собственность, мошенничества с арендой, паршивых продавцов, груды документов.
• Больше свободы — живите и инвестируйте везде, где хотите, с ограничением необходимости находиться рядом с вашей недвижимостью.Кроме того, вы можете жить и путешествовать без необходимости всегда быть на связи, если у ваших арендаторов возникнет потребность, к которой вы должны позаботиться. После того, как вы нашли хорошую управляющую компанию, не имеет значения, живете ли вы в том же штате. Некоторые домовладельцы живут в других странах и просто собирают свои чеки каждый месяц, даже не видя собственности.
• Освободите больше времени — время — деньги, и для многих инвесторов их время может быть более выгодно потрачено на другие области, кроме обслуживания своей собственности.Когда вы сосредотачиваетесь на управлении активами, вы работаете НАД своим бизнесом, когда вы управляете своей собственностью, вы работаете в нем. Кроме того, у вас будет больше времени проводить с семьей или друзьями, занимаясь любимыми делами.

Конечно, это идеальный сценарий. Таких результатов можно ожидать только в том случае, если управляющая компания компетентна, заслуживает доверия и хорошо подходит для вашей собственности. Неудачный выбор управляющей компании сам по себе может вызвать множество головных болей.

Так как же отделить хорошее от плохого? Продолжайте читать, чтобы узнать.

Далее: Сборы за управление имуществом — Часть I

Назад к найму компании по управлению недвижимостью — Полное руководство

Аренда дома у частного собственника VS Управляющая компания

Что лучше арендовать у частного собственника или у управляющей компании?

Ответ действительно зависит от ваших предпочтений. У обеих сторон медали есть свои плюсы и минусы.В этой статье я поделюсь с вами хорошими, плохими и уродливыми, свидетелями которых я стал в бизнесе по управлению недвижимостью. Итак, приступим!

Определения

Определение арендодателя

1. физическое или юридическое лицо, которое владеет квартирами и сдает их в аренду другим лицам.
2. лицо, которое владеет и арендует землю, здания и т. Д.
3. лицо, которое владеет или управляет гостиницей, общежитием и т. Д.
4. землевладелец.

Определение управления собственностью

Управление собственностью — это аренда, эксплуатация, контроль и надзор за недвижимостью в ее самом широком смысле. Руководство указывает на необходимость ухода, мониторинга и отчетности за срок его полезного использования и состояние. Он состоит из обслуживания владельцев и резидентов (арендаторов) собственности.

Вам не обязательно, чтобы ваша компания по управлению недвижимостью или арендодатель / владелец были вашими друзьями. Но вы должны ожидать, что проблемы с техническим обслуживанием, ремонтом или другими проблемами будут решены незамедлительно. Разумное повышение арендной платы (при необходимости), уважение к вашей конфиденциальности и другим правам жителя, которые у вас есть. Но важным фактором является честное и четкое общение.

Кстати, есть мошенники, выдающие себя за домовладельца или управляющую компанию. Во избежание мошенничества обязательно прочтите эту статью.

Чем отличается аренда дома у управляющей компании от частного собственника?

Компания по управлению недвижимостью управляет собственностью и является посредником между жителями и собственниками. Компания по управлению недвижимостью управляет несколькими разными объектами недвижимости для разных владельцев.Компания по управлению недвижимостью будет обрабатывать запросы на техническое обслуживание, сбор арендной платы и вопросы с жильцами. Как арендатор компании по управлению недвижимостью, вы, скорее всего, никогда не встретитесь с владельцем и не столкнетесь с ним.

Когда житель решает арендовать дом у частного владельца / домовладельца, он, в свою очередь, снимает жилье у владельца дома. Арендодатели / собственники часто могут заключать свои собственные договоры аренды, и именно они определяют размер арендной платы и суммы залога. Именно они обрабатывают запросы на техническое обслуживание, проводят любые проверки на территории и многое другое.

Политики и правила

Что касается политик и / или правил, компании по управлению недвижимостью будут иметь договор аренды, политики и процедуры для каждой собственности, которой они управляют. Например, что касается домашних животных, многие компании по управлению имуществом имеют ограничения по породам, размеру и весу. Если ваш питомец принадлежит к запрещенной породе или превышает лимит по размеру и / или весу, вы не сможете сдавать в аренду какое-либо имущество, находящееся под управлением этой управляющей компании.

Индивидуальный домовладелец часто пролетает мимо своих штанов.Поскольку они владеют и управляют своими зданиями и домами, они с большей готовностью оговаривают условия аренды, касающиеся таких вопросов, как порода и размер вашего питомца. С другой стороны, они могут взимать с вас больше денег за домашнее животное, чем компания по управлению имуществом.

Залог

Часто домовладелец взимает арендную плату за первый и последний месяц плюс какой-то залог. В Калифорнии домовладелец может взимать до 200% арендной платы за дом без мебели, включая залог за домашнее животное.Залог затем хранится у арендодателя лично и будет возвращен, как мы надеемся, в конце вашего договора аренды. Арендодателям трудно быть непредвзятыми при взимании платы за ремонт, за который вы можете или не можете нести ответственность. Вы слышали старое выражение «лиса, охраняющая курятник», которое здесь применимо.

С другой стороны, при использовании компании по управлению недвижимостью обычно взимают арендную плату за один месяц или до 150% арендной платы в качестве залога. Гарантийный депозит будет храниться на беспроцентном трастовом счете.Это предохраняет владельца от случайной траты денег или отказа вернуть деньги. Управляющая компания несет ответственность за проведение проверки и принятие решений на основании того, что закон считает этичным взимать плату. Иногда управляющая компания оказывается между камнем и твердым пятном, когда дело доходит до распределения залоговых депозитов. Пытаться угодить хозяину и арендатору — задача не из легких.

Правдивая история

Недавно я встретил арендатора, который снимал жилье у частного домовладельца.Все шло гладко, когда внезапно на двери появилось 30-дневное уведомление о необходимости освободить помещение. Как ответственный арендатор, этот человек заплатил арендную плату за последние месяцы и начал процесс поиска нового дома. За несколько дней до съезда арендатора она пришла домой и обнаружила на входной двери извещение из банка… арендодатель не выплачивал ипотеку и терял дом. Выяснилось, что домовладелец также подал заявление о банкротстве, что сделало практически невозможным для арендатора получить назад какой-либо из своего гарантийного депозита.Залог давно пропал вместе с домом, в котором она жила.

Инспекции и техническое обслуживание

Профессиональная компания по управлению недвижимостью будет придерживаться своих политик и процедур, касающихся таких вопросов, как проведение инспекций при заселении и повторная установка замков с каждым новым арендатором. Они менее эмоционально вовлечены, чем отдельный домовладелец / собственник. Отдельный домовладелец может более внимательно отнестись к вашим потребностям. Но имейте в виду, что это индивидуальное внимание иногда может быть более надоедливым.

Техническое обслуживание и / или запросы на ремонт также могут рассматриваться по-другому. Многие компании по управлению недвижимостью имеют отдел технического обслуживания, в котором есть специализированные ремонтники для каждой ситуации. Благодаря этому ремонт и / или техническое обслуживание могут быть решены быстро и без проблем. Большинство компаний по управлению недвижимостью позаботятся о том, чтобы поставщики, которых они используют, были лицензированы, связаны и застрахованы.

У индивидуальных арендодателей / собственников обычно нет ремонтников в режиме ожидания. Вместо этого они делают мелкий ремонт сами и поручают большие проблемы другим поставщикам.Поскольку арендодатели / владельцы часто имеют свою работу, возможно, вам придется дольше ждать ремонта. Кроме того, арендодатели могут выбрать «самый дешевый» маршрут вместо «лучшего» для ремонта, чтобы сэкономить деньги.

Красота в глазах смотрящего

Когда дело доходит до сдачи недвижимости в аренду для вас и вашей семьи, арендодатели и компании по управлению недвижимостью в равной степени занимаются этим вопросом повсюду на карте. Некоторые управляющие компании оставляют домовладельцу право решать, какой ремонт будет сделан или нет, и сдают его в аренду в любом состоянии.А потом вы входите в собственность и думаете: «Они серьезно? Переселут ли они свои семьи в такую ​​собственность? Какую арендную плату они хотели получить за эту собственность? »

Арендодатели часто думают, что это просто «арендная» собственность, арендатор будет плохо обращаться с ней, зачем мне вкладывать деньги в то, что они разрушат. Они часто упускают из виду главное; их собственность станет «домом» для семьи. Арендодатели не занимают всего 5 минут и смотрят на дом «глазами арендатора».Видите ли, эта семья хотела бы чистый ковер в хорошем состоянии, а не грязный ковер с дырками. Чистые туалеты, прилавки, двери, которые закрываются и запираются, безопасный дом для детей, в котором они могут играть.

Правила справедливого жилищного строительства

Отдельные домовладельцы и управляющие недвижимостью должны соблюдать и соблюдать законы об арендодателях и квартиросъемщиках в вашем штате. а также правила и положения о справедливом решении жилищных вопросов. Арендодатели склонны думать, что им не нужно соблюдать те же законы о справедливом жилищном обеспечении, что и управляющим недвижимостью, потому что у них есть только одна собственность.Однако к управляющим недвижимостью и арендодателям применяются правила и положения о справедливом жилищном обеспечении.

Как выбрать?

При выборе аренды в компании по управлению недвижимостью или у арендодателя не всегда бывает однозначно. Часто все сводится к квалификации для дома. Компании по управлению недвижимостью могут быть строже, чем индивидуальные собственники. Они, как правило, смотрят на кредитные рейтинги, историю платежей, историю занятости и т. Д. И хотя это правда, что арендодатели иногда используют одни и те же сдержки и противовесы, которые, возможно, с большей готовностью упускают из виду, чего не сделала бы компания по управлению недвижимостью.

Однако компании по управлению недвижимостью, такие как Management One, следуют политикам и процедурам, изложенным в договоре аренды. Они не будут появляться без предупреждения в любое время дня только потому, что им этого хочется. Ремонт будет проводиться своевременно, как правило, с привлечением лицензированных, связанных и застрахованных поставщиков.

Выбирая между двумя домами, одним из которых управляет компания по управлению недвижимостью, а другим — домовладельцем, задайте им оба этих вопроса:

1. Какова ваша политика в отношении домашних животных?
2. Что произойдет с моим гарантийным депозитом?
3. Как вы решаете проблемы обслуживания?
4. Какова ваша политика в отношении осмотра дома?
5. Какое у вас обучение по вопросам справедливого жилищного строительства?
6. Каков ваш процесс квалификации?

Ответив на эти вопросы, вы и ваша семья сможете принять наилучшее решение, отвечающее вашим потребностям.

Management One верит в то, что каждый дом должен быть домом. Мы считаем, что недвижимость должна быть в хорошем состоянии, в таком состоянии, в котором мы будем жить со своей семьей. У нас есть специальная команда поставщиков, которая быстро выполняет ремонт. Мы ежегодно посещаем семинары по справедливому жилищному строительству. Если вы ищете дом для аренды, посетите сайт managementone.com, чтобы найти свой следующий дом.

Сколько берут управляющие недвижимостью? Сборы, затраты и чего ожидать

Как и все новое, контракты и сборы за управление недвижимостью могут показаться пугающими для многих начинающих инвесторов.Вы же не хотите, чтобы каждый месяц вас обманывали, выставляя запутанный список комиссионных. Вы также не должны сомневаться в том, что на самом деле покрывает большая плата за одеяло.

Чтобы помочь вам понять, каких сборов за управление недвижимостью ожидать и какие услуги они покрывают, мы поговорили с тремя экспертами: Майком Нельсоном из Excalibur Homes, Чарльзом Томпсоном из Specialized Property Management и Чендлером Джангером из Suncoast Property Management. Они объяснили наиболее распространенные платежи управляющих недвижимостью, а также объяснили, на что следует обращать внимание.

→ Посмотреть инвестиционную недвижимость на нашей торговой площадке

Плата за установку или регистрацию — это первая плата, с которой вы можете столкнуться. Эта единовременная плата обычно варьируется от 250 до 500 долларов за единицу и покрывает стоимость создания вашей учетной записи в компании по управлению недвижимостью. Он также может включать первоначальный осмотр при закрытии для оценки текущего состояния собственности, а также приветственные / вводные материалы для арендатора (-ов), которые устанавливают связь с новым управляющим недвижимостью.

Хотите получать еженедельную рассылку по электронной почте с новыми объявлениями об аренде недвижимости? Присоединяйтесь к более чем 150 тысячам инвесторов, которые получают наши эксклюзивные списки вместе с рыночной аналитикой и данными. Присоединяйтесь сюда

Это основная ежемесячная плата. Эта плата покрывает повседневное управление вашей собственностью, такое как сбор и обработка арендной платы, общение с арендаторами, проведение ежегодных осмотров собственности, координация ремонта и реагирование на вызовы по экстренному обслуживанию.

Плата за управление обычно представляет собой процент от собранной брутто арендной платы, но вы также найдете менеджеров по аренде, которые взимают ежемесячную фиксированную плату.

Ставки варьируются в зависимости от рынка, но большинство управляющих компаний взимают 10% от ежемесячной арендной платы за управление домом на одну семью. Если вы пользуетесь услугами управляющего недвижимостью, предпочитаемого Roofstock, вы, скорее всего, заплатите 8% или меньше от собранной арендной платы, поскольку Roofstock может совместно снизить эти сборы.

При просмотре соглашения об управлении недвижимостью обратите особое внимание на язык контракта.В контракте должно быть указано, что вы будете платить из «собранной арендной платы», а не «причитающейся арендной платы», «запланированной арендной платы» или «стоимости аренды». Это важный отличительный признак. Соглашение об оплате, основанное на собранной арендной плате, гарантирует, что вы будете платить только управленческий сбор, когда получаете доход от аренды. Если вы не зарабатываете деньги, управляющий имуществом тоже. Это хороший способ согласовать интересы всех.

Некоторые компании предлагают систему оплаты «все включено», которая автоматически включает набор услуг.Другие компании разделяют свои услуги, позволяя вам оплачивать дополнительную помощь по мере необходимости. Какой бы маршрут вы ни выбрали, убедитесь, что вы понимаете, какие услуги будут покрываться за управление, какие другие сборы могут появиться и каков ваш средний ежемесячный счет.

Подавляющее большинство менеджеров по сдаче внаем собственности взимают арендную плату (иногда называемую комиссией за размещение нового арендатора), которая представляет собой плату за сдачу в аренду или повторную сдачу в аренду собственности, если / когда она становится вакантной.Эта плата обычно эквивалентна месячной арендной плате или некоторому проценту от нее (от 25 до 75%), хотя некоторые фирмы вместо этого могут взимать фиксированную плату. Как правило, арендная плата покрывает расходы на рекламу недвижимости, ее показ потенциальным арендаторам, отбор претендентов, подготовку договора аренды и выполнение проверки при заселении.

Если арендатор выселяется или расторгает договор аренды до окончания годичного срока, некоторые фирмы по управлению недвижимостью предоставят полный или пропорциональный возврат.Это побуждает управляющего имуществом проявлять должную осмотрительность во время процесса отбора арендаторов, что должно привести к снижению текучести кадров в будущем.

Это представляет собой плату за продление аренды для существующего арендатора. Некоторые управляющие не взимают эту плату, другие взимают фиксированную ставку, а некоторые взимают процент от арендной платы. Плата покрывает время, необходимое для внесения каких-либо изменений в договор аренды, включая выполнение сравнительного анализа рынка, чтобы рекомендовать изменения арендной платы (если таковые имеются), и получение подписи арендатора.Берут ли управляющие недвижимостью фиксированную плату или процент, плата за продление аренды обычно составляет около 200 долларов или меньше.

«Не будьте застигнуты врасплох проблемами обслуживания, ожидайте их — и составьте соответствующий бюджет», — советует Томпсон. Он говорит, что ежегодные расходы на содержание в среднем примерно в 1,5 раза превышают ежемесячную арендную ставку, в зависимости от возраста дома.

Например: если ваша инвестиционная недвижимость сдается за 1000 долларов, то вы должны быть готовы потратить примерно 1500 долларов на ремонт в течение одного года аренды арендатора.Обсудите со своим управляющим, какое текущее обслуживание может быть уместным для вашей собственности с учетом ее возраста, и планируйте ежемесячно вносить не менее 10% арендной платы в фонд обслуживания.

Некоторые владельцы недвижимости хотят, чтобы их уведомляли перед любым ремонтом, стоимость которого превышает 100 долларов, в то время как другие предпочитают не вмешиваться. Как мы обсуждали в предыдущем посте «Что для вас делает компания по управлению недвижимостью?», Вы можете попросить установить порог авторизации, соответствующий вашему уровню комфорта.

Если что-то пойдет не так с вашей собственностью, рассчитывайте получить фотографии повреждений, подробную оценку затрат на ремонт и подробный отчет после завершения ремонта. Если стоимость превышает лимит обслуживания, вам будет предложено утвердить расценки до начала каких-либо работ. К счастью, компании по управлению недвижимостью часто могут договариваться с поставщиками о предпочтительных ценах и скидках в зависимости от объема, а затем передавать эту экономию вам.

Ваша компания по управлению недвижимостью также не должна получать прибыль от технического обслуживания дома.Остерегайтесь менеджеров собственности, которые взимают надбавку более 20% за техническое обслуживание. Если вы не нанимаете своего управляющего недвижимостью для наблюдения за капитальным ремонтом, вы должны оплачивать только стоимость ремонта или замены поврежденного объекта. Будьте уверены: если вы пользуетесь услугами одного из любимых партнеров Roofstock по управлению недвижимостью, вы никогда не столкнетесь с подобными скрытыми платежами.

«Мы всегда в глубине души руководствуемся интересами инвестора, поэтому мы структурировали наши сборы, чтобы убедиться, что инвесторы зарабатывают деньги.А если они не зарабатывают деньги, мы не зарабатываем деньги », — отмечает Чендлер.

Имейте в виду, что после того, как жильцы съедут, вам также нужно будет потратить немного денег на подготовку дома к сдаче в аренду — уборку, покраску и устранение любых повреждений.

*****

Хороший управляющий недвижимостью будет ясным и прозрачным со всеми своими гонорарами — даже самыми маленькими.

Как владелец недвижимости, вы должны понимать все повторяющиеся авансовые платежи базового уровня, а также все платежи, которые в дальнейшем могут быть одноразовыми.

В Roofstock мы исключаем догадки из уравнения для инвесторов в арендную недвижимость. Все наши предпочтительные управляющие недвижимостью проходят проверку и отслеживаются на предмет непрерывной работы, что гарантирует высочайшее качество обслуживания и вам, и вашим инвестициям. При сертификации наших управляющих недвижимостью мы также проверяем, чтобы их структура оплаты была прозрачной и соответствовала уровню оказываемой помощи.

Независимо от того, выберете ли вы одного из наших предпочитаемых управляющих недвижимостью или выберете своего, мы надеемся, что этот список общих комиссий управляющих поможет вам чувствовать себя уверенно и контролировать свои деньги и свои инвестиции.

Познакомьтесь с нашей группой управляющих недвижимостью:

Майк Нельсон — управляющий брокер Excalibur Homes, LLC (CRMC), которая является одной из немногих компаний по всей стране, получивших статус Preferred Residential Management Company (CRMC). Экскалибур представляет около 1300 домов для сдачи в аренду в районе Метро Атланта.

Он также преподает управление недвижимостью и инвестирование в недвижимость для Ассоциации риэлторов Джорджии, и Комиссия по недвижимости Джорджии выбрала его в свой Консультативный комитет по образованию, чтобы представлять отрасль управления недвижимостью.У него есть степень в области недвижимости Университета Джорджии, он является лицензированным брокером, имеет выпускное звание Института REALTOR® от Национальной ассоциации риэлторов, а также звания специалиста по управлению жилым фондом и звания главного управляющего недвижимостью от Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью. .

Чендлер Джангер — менеджер по связям с инвесторами, маркетингу, аренде и продажам в Suncoast Property Management. Suncoast — это компания, предоставляющая полный спектр услуг в сфере недвижимости, в настоящее время управляющая более чем 1700 объектами недвижимости.Они имеют лицензии как во Флориде (где они активно обслуживают недвижимость от Палм-Кост до округа Нассау), так и в Джорджии.

Чарльз Томпсон — генеральный директор Specialized Property Management. Более 30 лет владельцы арендуемой недвижимости в Техасе доверяют компании Specialized Property Management, чтобы их инвестиции в аренду жилья были более прибыльными и избегали дорогостоящих ошибок. Их полный спектр услуг включает маркетинг, лизинг, отбор кандидатов, показы, услуги по аренде, техническое обслуживание, управление потребностями арендаторов, сбор арендной платы, обеспечение исполнения договоров аренды, а также отчетность владельцев и доверительный учет.Фирма поддерживает самые высокие в отрасли рейтинги онлайн-обслуживания и удовлетворенности клиентов.

Томпсон имеет более чем 25-летний опыт работы в области управления оборотами, стратегического консалтинга и внедрения передовых операционных моделей в ведущих отраслевых брендах. Он является президентом CTX Legacy Ventures, которая владеет компанией Specialized Property Management в Техасе и возглавляет долгосрочное стратегическое направление фирмы, исполнительное руководство и текущие приобретения компаний.

Чем занимается управляющий недвижимостью? Вот как они могут помочь

Думаете, компании по управлению недвижимостью просто собирают и обналичивают чеки на аренду? Подумай еще раз.

Если вы хотите нанять менеджера по управлению недвижимостью, который возьмет на себя повседневные операции с арендуемой недвижимостью, вот что вам нужно знать …

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Управляющие недвижимостью , соблюдая федеральные, государственные и городские правила и отвечая на звонки о сломанных посудомоечных машинах, защищают ваши вложения, а также гарантируют, что ваш пассивный доход фактически останется пассивным.

Чтобы узнать изнутри весь спектр услуг, которые предоставляют управляющие недвижимостью, мы проконсультировались с тремя экспертами: Майком Нельсоном из Excalibur Homes, Чарльзом Томпсоном из Specialized Property Management и Чендлером Джангером из Suncoast Property Management.Они объяснили множество способов, которыми управляющий недвижимостью может сэкономить ваше время и деньги, чтобы вы могли отделить инвестиции от операций.

Вот некоторые из главных вещей, которые делают для вас управляющие недвижимостью:

Когда дело доходит до операций, недвижимость всегда требует присутствия на местном уровне. Но с управляющим недвижимостью вам не нужно быть экспертом в вопросах владения недвижимостью или области, в которой расположены ваши инвестиции.

Например: если вы прожили в Майами всю свою жизнь, вы, вероятно, не знаете, какая подготовка к зиме и какое обслуживание потребуется для дома в Чикаго. Местный менеджер по недвижимости будет знать, как оптимизировать обслуживание и маркетинг вашей собственности в том месте, где она расположена.

Сотрудничество с компанией по управлению жилой недвижимостью также дает вам гибкость, чтобы расширить область поиска и выйти на рынки недвижимости, которые предлагают желаемую прибыль.

Если вы живете в Сан-Франциско или Нью-Йорке, возможно, вы не сможете позволить себе высокую стоимость инвестиционной недвижимости в вашем районе.Или, возможно, вы стремитесь к диверсификации и хотите инвестировать в рынок за пределами того места, где у вас уже есть дом. Наем компании по управлению жилой недвижимостью позволяет вам владеть рынками, которые соответствуют вашим инвестиционным целям — без географических ограничений.

Быть в курсе законов об арендодателях и арендаторах может показаться непосильной задачей для владельцев недвижимости, особенно если они владеют арендуемым домом в нескольких местах.

Ваш управляющий недвижимостью не только хорошо разбирается в действующих законах, постановлениях и постановлениях, но и знает, как их правильно выполнять.Это поможет избежать проблем с самого начала и решить их в будущем.

Для многих домовладельцев запросы на техническое обслуживание часто являются самой большой проблемой. Обещание пассивного дохода больше не кажется таким заманчивым, когда вы пытаетесь вытащить енота из трубы арендатора безопасным и гуманным способом в 3 часа ночи (забавный факт: это действительно сделал один из управляющих недвижимостью Roofstock).

«Независимо от того, насколько идеальны арендаторы, оборудование ломается, системы изнашиваются, а мелочи требуют внимания», — говорит Томпсон.«Ваши жильцы будут чувствовать себя ценными, когда вы откликнетесь на их потребности, и они с большей вероятностью будут заботиться о доме, если увидят, что вы тоже. Арендодатели, которые медленно или не реагируют на запросы на техническое обслуживание, являются причиной № 1 текучести арендаторов, которая обходится дорого ».

Ваша компания по управлению жилой недвижимостью устранит эти хлопоты, проактивно обрабатывая запросы или жалобы арендаторов, включая чрезвычайные ситуации в нерабочее время, решая проблемы с техническим обслуживанием и предотвращая любые нарушения кодекса.

Регулярное техническое обслуживание помогает контролировать расходы и предотвращает возникновение более серьезных проблем в будущем. Ваш управляющий недвижимостью будет проводить периодические проверки собственности, чтобы (1) исправить все, что требует ремонта, и (2) убедиться, что арендаторы соблюдают договор аренды.

Более крупная компания по управлению жилой недвижимостью часто имеет собственную команду по обслуживанию и получает от продавцов предпочтительные цены и скидки в зависимости от объема, что позволяет им передать вам дополнительную экономию.

Это также избавит вас от стресса, связанного с поиском надежного специалиста по ремонту. Ваш управляющий недвижимостью может уже иметь отношения с проверенными поставщиками.

Если что-то пойдет не так с вашей собственностью, вы должны рассчитывать на получение фотографий повреждений; детализированная смета затрат на ремонт; и подробный отчет после завершения ремонта.

Вы также можете спросить свою компанию по управлению жилой недвижимостью, можно ли установить порог авторизации.Например: вы хотите одобрить ремонт, который стоит более 100 долларов? 200 долларов? Определите порог стоимости, который побуждает к такой совместной работе, и спросите, можно ли его включить в ваше соглашение об управлении недвижимостью, чтобы избежать путаницы.

За каждый день, когда ваша собственность пустует, вы платите. Управляющие недвижимостью сокращают или устраняют эти потенциальные убытки, предпринимая активные попытки продлить текущий договор аренды или предлагая дом для сдачи в аренду вскоре после того, как текущий арендатор направит уведомление.Ухоженная недвижимость с приемлемой для рынка арендной ставкой может быстро привлечь хороших арендаторов.

«Более чем в половине случаев у нас есть утвержденный кандидат до того, как нынешний арендатор даже освободится», — отмечает Нельсон.

Управляющие недвижимостью следят за тем, чтобы дом был готов к сдаче в аренду, выполняя необходимый ремонт и реконструкцию, заменяя изношенную бытовую технику и обновляя двери.

Когда он будет готов к показу, вы можете быть уверены, что управляющая компания будет активно продвигать дом с фотографиями и видео на своем веб-сайте, а также на всех основных сайтах аренды, таких как Zillow, Trulia и RedFin.Агенты также будут доступны, чтобы лично показать ваш дом потенциальным арендаторам семь дней в неделю.

Тщательный процесс проверки может снизить риск финансовых потерь. Вот почему профессиональные управляющие недвижимостью проводят ряд проверок биографических данных, включая кредитную историю, трудоустройство, историю аренды, списки преступников и террористов, а также информацию о домашних животных. Они также будут следить за тем, чтобы все проводилось в соответствии с законами о справедливом жилищном обеспечении и дискриминации.

Когда заявителя рекомендуют для утверждения — и с вами, как с владельцем, были проведены консультации по вопросу утверждения по вашему желанию — управляющий недвижимостью соберет гарантийный депозит и удержит его на условном депонировании, чтобы, в соответствии с правилами, эти средства никогда не участвовали в совместном использовании. -смешанный.

Инвесторы в новую арендную недвижимость часто задаются вопросом, не сэкономили бы они больше денег, управляя местной собственностью самостоятельно. Как отмечает Томпсон: «Первый вопрос заключается в том, есть ли у вас время и сколько стоит ваше время.Правильное управление требует постоянного внимания и круглосуточной доступности ».

Помощь в администрировании и обслуживании вашей собственности обычно составляет от 10 до 25 долларов в час, добавляет Томпсон.

Майк Нельсон призывает владельцев умножать свою обычную почасовую заработную плату на количество часов в месяц, которые они, вероятно, потратят на управление своей собственностью. «Вот сколько это вам стоит с точки зрения альтернативных издержек», — говорит он.

Например, Нельсон вспоминает этот сценарий: «У нас был врач отделения неотложной помощи, который собирался сдать свою собственность, потому что он не хотел тратить 2000 долларов, которые потребовались бы на ее покраску и очистку.Наш подрядчик приходил и уходил за три дня. У доктора было четыре выходных, так что он потерял арендную плату за весь месяц. Кроме того, он зарабатывает около 250 долларов в час, пока работает в отделении скорой помощи. Почему бы вместо этого не поработать 32 часа в отделении неотложной помощи? »

И, как упоминалось ранее, профессиональный управляющий недвижимостью также может помочь вам сэкономить деньги, избежав проблем, которые могут привести к судебным издержкам, появлению вакансий и ущербу, связанному с неправильным ремонтом.

Ваш управляющий недвижимостью отвечает за сбор арендной платы и проверку оплаты чека.Некоторые управляющие компании могут даже помочь вам быстрее получать платеж, позволяя арендаторам платить онлайн, а затем переводить средства в электронном виде на ваш счет.

Компании по управлению недвижимостью берут на себя все взаимоотношения между арендодателем и арендатором и заранее сообщают об ожиданиях с помощью четко изложенной политики аренды. Ваш управляющий недвижимостью также будет заниматься сбором и выселением, если такие меры станут необходимыми.

*****

Теперь, когда вы знаете, что делает управляющий недвижимостью, чтобы помочь своим владельцам, вот некоторые из типичных расходов и сборов, связанных с их управлением:

• Плата за управление: — это основная плата, которую вы будете платить каждый месяц управляющему недвижимостью за выполнение повседневных операций (сбор арендной платы, общение с арендаторами и т. Д.))
• Арендная плата: большинство управляющих недвижимостью будут взимать новую арендную плату, чтобы покрыть расходы на маркетинг, оформление документов и проверку биографических данных новых арендаторов.
• Плата за продление аренды: это плата за продление аренды для существующего арендатора. Некоторые управляющие не взимают эту плату, другие взимают фиксированную ставку, а некоторые взимают процент от арендной платы.
• Техническое обслуживание: многие управляющие недвижимостью взимают либо небольшую фиксированную плату, либо процент от стоимости ремонта.Обязательно спросите их, что это за сумма, когда вы проверяете разные компании.

По теме: Сколько берут управляющие недвижимостью?

Как и любой другой инвестиционный актив, ваша арендуемая недвижимость заслуживает активного и профессионального управления. Независимо от того, владеете ли вы арендуемой недвижимостью в 30 или 3 000 милях от места вашего проживания, партнерство с правильным управляющим недвижимостью поможет вам сэкономить время, увеличить прибыль, обеспечить тщательное обслуживание и снизить ответственность.

*******

Познакомьтесь с нашей группой управляющих недвижимостью

Майк Нельсон — управляющий брокер Excalibur Homes, LLC (CRMC), которая является одной из немногих компаний по всей стране, получивших статус Preferred Residential Management Company (CRMC).Экскалибур представляет около 1300 домов для сдачи в аренду в районе Метро Атланта. Он также преподает управление недвижимостью и инвестирование в недвижимость для Ассоциации риэлторов Джорджии, и Комиссия по недвижимости Джорджии выбрала его в свой Консультативный комитет по образованию, чтобы представлять отрасль управления недвижимостью. У него есть степень в области недвижимости Университета Джорджии, он является лицензированным брокером, имеет выпускное звание Института REALTOR® от Национальной ассоциации риэлторов, а также звания специалиста по управлению жилым фондом и звания главного управляющего недвижимостью от Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью. .]]

Чендлер Джангер — менеджер по связям с инвесторами, маркетингу, аренде и продажам в Suncoast Property Management. Suncoast — это компания, предоставляющая полный спектр услуг в сфере недвижимости, в настоящее время управляющая более чем 1700 объектами недвижимости. Они имеют лицензии как во Флориде (где они активно обслуживают недвижимость от Палм-Кост до округа Нассау), так и в Джорджии.

Чарльз Томпсон — генеральный директор Specialized Property Management. Более 30 лет владельцы арендуемой недвижимости в Техасе доверяют Specialized Property Management, чтобы их инвестиции в аренду жилья были более прибыльными и избегали дорогостоящих ошибок.Их полный спектр услуг включает маркетинг, лизинг, отбор кандидатов, показы, услуги по аренде, техническое обслуживание, управление потребностями арендаторов, сбор арендной платы, обеспечение исполнения договоров аренды, а также отчетность владельцев и доверительный учет. Фирма поддерживает самые высокие в отрасли рейтинги онлайн-обслуживания и удовлетворенности клиентов. Чарльз Томпсон имеет более чем 25-летний опыт работы в области управления оборотами, стратегического консалтинга и внедрения передовых операционных моделей в ведущих отраслевых брендах. Он является президентом CTX Legacy Ventures, которая владеет компанией Specialized Property Management в Техасе и возглавляет долгосрочное стратегическое направление фирмы, исполнительное руководство и текущие приобретения компаний.

Захват жилья на 60 миллиардов долларов на Уолл-стрит

Джейд Рахмани, один из первых аналитиков, написавших об этой тенденции, в 2011 и 2012 годах начала посещать сетевые мероприятия индустрии аренды жилья для одной семьи в Фениксе и Майами. эти эйфорические конференции со всеми этими индивидуальными инвесторами, — сказал он мне, — индивидуальные предприниматели, которые могли позволить себе дом, но не жилой комплекс, или, возможно, небольшую группу врачей или стоматологов, — представляющие небольшие пулы капитала, которые они собрали вместе, кредиты в региональных банках, а дома они покупали еще в 2010, 2011 годах.«Но в более поздние годы, — сказал он, — баланс начал меняться: отдельные группы и небольшие группы инвесторов по-прежнему составляли, скажем, 80 процентов участников, но остальные 20 процентов были очень заметными институциональными инвесторами, обычно дочерними компаниями крупных частных компаний. фирмы. Джонатан Д. Грей, глава отдела недвижимости Blackstone, одной из крупнейших в мире компаний с частным капиталом и одной из самых сильных компаний в сфере недвижимости, считал, что может «профессионализировать» фрагментированный рынок аренды для одной семьи, и сотрудничал с Британская инвестиционная компания в сфере недвижимости Regis Group P.L.C., а также местная компания из Феникса, Treehouse Group. Blackstone «появлялся с группами людей и искал приобретения портфелей», — вспоминал Рахмани, который работает в фирме Keefe, Bruyette & Woods, известной как K.B.W. (K.B.W. продал некоторые акции Invitation Homes во время публичного предложения.)

По всей стране фирмы создали специальные инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, для объединения средств для покупки пакетов отчужденной собственности. REIT позволяет инвесторам покупать акции недвижимости почти так же, как они покупают акции корпоративных акций.REIT обычно нацелены на офисные здания, склады, многоквартирные дома и другие централизованные объекты недвижимости, которыми легко управлять. Но после краха беспрецедентное предложение дешевого жилья в хороших районах впервые сделало управление корпоративным домом на одну семью возможным. REIT финансировались деньгами со всего мира. Инвестиционная компания в Катаре, Корейский биржевой банк от имени национальной пенсионной системы, подставные компании в Калифорнии, на Каймановых островах и Британских Виргинских островах — все внесли свой вклад в Colony American Homes.Колумбийский университет и Г. Партнеры (от имени пенсионной системы государственных служащих Калифорнии) инвестировали 25 миллионов долларов и 250 миллионов долларов в REIT Waypoint Homes. К середине 2013 года частные инвестиционные компании привлекли или потратили почти 20 миллиардов долларов на односемейную недвижимость, и более 100 000 домов находились в руках институциональных инвесторов. На REIT компании Blackstone’s Invitation Homes пришлось половина этих расходов. По данным Amherst Capital, сегодня количество домов составляет около 260 000.

«Невозможно взглянуть на право собственности на недвижимость и понять, кто в конечном итоге владеет ею, — говорит Кристофер Торнберг, партнер-основатель исследовательской фирмы Beacon Economics. Хотя Invitation Homes и American Homes 4 Rent стали публично торгуемыми REIT, насколько нам известно, «большие деньги по-прежнему находятся в частном капитале», — говорит он. (Две такие компании — Progress Residential и Main Street Renewal.) «Они полностью подземные. У них есть несколько уровней корпораций внутри корпораций внутри холдинговых компаний.

Colony Capital, находящаяся в Лос-Анджелесе частная инвестиционная компания, управляемая мегадонором Трампа Томасом Дж. Барраком-младшим, не имела таких денег, как Invitation Homes. В результате, по словам Питера Баера, основателя и исполнительного директора Strategic Acquisitions, компании, с которой Colony заключила контракт на приобретение домов, она стала более разборчивой. С начала 2012 г. по 2014 г. компания Strategic купила для Colony почти 3000 домов. Дом Эллингвуда был одним из первых. Баер сказал мне, что ему было приказано купить «обычный продукт» в ценовом диапазоне от 300 000 до 600 000 долларов, обычно это дома с тремя или четырьмя спальнями в хороших школьных округах, которые было бы легко арендовать — i.е., типы домов, желательные для тех, кто впервые покупает жилье. Invitation Homes искали аналогичные возможности. (Некоторые REIT разработали программное обеспечение для оценки таких факторов, а также других показателей, таких как близость к центрам занятости и транспортным коридорам.) навалом и вытеснением индивидуальных инвесторов. К октябрю 2012 года, как сказал Стивен Шварцман, исполнительный директор Blackstone, компания тратила 100 миллионов долларов на дома в неделю.

Strategic купит недвижимость, вступит во владение (часто предлагая жильцам «наличные за ключи» — несколько тысяч долларов за выселение как можно скорее), восстановит собственность в соответствии со стандартами колонии, а затем управляет ею в течение года или двух, пока Колония была готова захватить власть. Сделки были настолько хороши, что поток запасов продлился всего пару лет; рынок восстановился отчасти благодаря этим инвесторам. «Между Invitation Homes и Colony, это создало дно для рынка в Лос-Анджелесе, которого не было в предыдущие два года», — сказал Баер.Исследователи Федеральной резервной системы согласны с этим.

Но даже тогда некоторые видели иначе. «Окрестности, которые раньше были собственниками, которые были одним из немногих способов, с помощью которых семьи рабочего класса и цветные сообщества могли построить богатство и обрести стабильность, медленно или не так медленно превращаются в сообщества арендаторов, а не сообщества арендаторов, принадлежащие маме. — домовладельцев, но некоторые из крупнейших частных инвестиционных компаний в мире », — говорит Питер Кунс, бывший директор Лос-Анджелесской группы активистов« Альянс калифорнийцев за расширение прав и возможностей общества ».Вокруг Лос-Анджелеса компании приобрели недвижимость в районах Южного Лос-Анджелеса, где проживает большинство меньшинств, а также в долине Сан-Габриэль, долине Сан-Фернандо и Риверсайде.

Арендодатели могут быть хищными созданиями, но, по мнению многих экспертов, это новое поколение частных домовладельцев зарекомендовало себя именно так. Отчасти это связано с императивом роста: частные инвестиционные компании стремятся получить двузначную прибыль в течение 10 лет. Чтобы получить это, им нужен кредит: чем больше взаймы, тем выше доход.

Расторжение договора аренды: все, что нужно знать

Никто не планирует преждевременно расторгать договор аренды, но жизнь иногда удивляет. Переезжаете ли вы по пересеченной местности со своей второй половинкой, только что получили работу своей мечты в другом штате или имеете дело с чрезвычайной семейной ситуацией, бывают случаи, когда необходимо расторгнуть договор аренды.

Поскольку расторжение договора аренды может занять много времени и дорого, мы собрали всю информацию, которую вы должны знать, прежде чем начинать процесс.Хотя жилищная ситуация у каждого человека уникальна, вот несколько стандартных советов о том, как подготовиться (и оформить) расторжение договора аренды.

Мы надеемся, что вы лучше понимаете, как подготовиться к расторжению договора аренды и выполнить его. Тем не менее, мы настоятельно рекомендуем обратиться к юристу, если у вас есть конкретные вопросы о вашей ситуации, поскольку законы различаются от штата к штату.

Прежде чем принимать импульсивное решение, внимательно изучите свой договор аренды.Поскольку договоры аренды часто содержат сложный юридический жаргон, убедитесь, что вы знаете, как читать договор аренды и что означает каждое отдельное слово , уделяя пристальное внимание политике прекращения аренды и протоколу субаренды. В договоре аренды должно быть указано, за какое время вы должны уведомить своего арендодателя или управляющую компанию, если не возобновляете или не расторгаете договор аренды, а также о любых последствиях, с которыми вы можете столкнуться в плане денежных штрафов.

В зависимости от условий вашего договора аренды вам, возможно, придется заплатить сбор за досрочное расторжение, если вы откажетесь раньше срока.В других случаях вы сможете избежать платы, если найдете нового арендатора, который займет ваше место. Понимание условий аренды поможет вам более эффективно общаться с арендодателем или управляющим недвижимостью и, надеюсь, завершить договор аренды на хороших условиях.

Хотя проблемы со здоровьем и переезд на работу, как правило, не являются законными основаниями для расторжения договора аренды, существует несколько ситуаций, в которых резидент может расторгнуть договор аренды на законных основаниях.Жильцам часто по закону разрешается расторгнуть договор аренды без штрафа по следующим причинам:

• Состояние арендуемой собственности
  Хотя в разных городах действуют различные правила, домовладельцы и управляющие недвижимостью обязаны не отставать от содержания недвижимости. Это означает, что они должны подавать воду и электричество, соблюдать строительные нормы и правила и выполнять любой необходимый ремонт в здании. Ваш домовладелец или управляющий недвижимостью также должен поддерживать общие зоны и предоставлять емкости для мусора.Если они не соответствуют какому-либо из этих ожиданий, вы имеете право на законных основаниях расторгнуть договор аренды. Для получения дополнительной информации мы рекомендуем изучить обязанности арендодателя, непосредственно связанные с вашим государством.

• Призыв к действительной военной службе
  Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) предлагает военнослужащим ряд мер защиты и льгот, недоступных для большинства граждан, включая возможность расторгнуть договор аренды жилья без штрафных санкций. Если вы выполняете развертывание на 90 дней или более, вы имеете право по закону расторгнуть договор аренды и не столкнетесь с какими-либо последствиями под защитой SCRA.Закон также позволяет жителю на законных основаниях расторгнуть договор аренды, если его супруга умирает при исполнении служебных обязанностей.

• Насилие в семье
  Многие штаты разрешают жителям, ставшим жертвами домашнего насилия, домогательств, преследований или сексуальных посягательств, расторгнуть договор аренды, отправив письменное уведомление о расторжении арендодателю или управляющей компании. Обратитесь к жилищному законодательству вашего штата, чтобы определить, могут ли жертвы домашнего насилия досрочно расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.
  Чтобы упростить процесс написания уведомления о расторжении договора, вы можете использовать образец письма для расторжения договора аренды из-за домашнего насилия. Если вы или ваш любимый человек окажетесь в такой ситуации, существует ряд национальных горячих линий и ресурсов, которые также могут вам помочь.

• Незаконный статус квартиры
  Если вы внезапно узнаете, что квартира, которую вы снимаете, не является законной арендуемой единицей, вы имеете право немедленно расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий.Хотя законы штатов различаются, жители, как правило, имеют право на часть арендной платы, которую они выплачивали за весь период аренды. В некоторых случаях ваш домовладелец может быть обязан заплатить вам дополнительные деньги, чтобы помочь вам найти новое арендуемое помещение.

• Арендодатель или управляющий недвижимостью нарушает права собственности или оскорбляет жителя
  Хотя ваш домовладелец или управляющий имуществом имеет право войти в вашу собственность, они должны соблюдать требования для въезда.Если их причина проникновения в вашу собственность является необоснованной, это считается незаконным. Вы должны сначала попытаться связаться с вашим арендодателем или управляющим недвижимостью напрямую, если они вторгаются в ваше помещение. Если это продолжится, вам, возможно, придется подать иск о нарушении права владения или домогательствах в суд мелких тяжб. Нарушение права владения или преследование со стороны вашего арендодателя или управляющего недвижимостью считается законной причиной для расторжения договора аренды.
  Узнайте больше об этих распространенных способах юридического расторжения договора аренды, чтобы узнать, применимы ли какие-либо из вышеперечисленных обстоятельств к вашей ситуации.При наличии достаточных доказательств вы сможете как можно скорее расторгнуть договор аренды.

Если причина, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды, не защищена законом, вы можете подумать о том, чтобы дождаться окончания срока аренды. Если вы решите преждевременно разорвать связи, вас могут заставить выплатить арендодателю или управляющей компании заранее определенную сумму денег. Другие последствия разрыва договора аренды включают гражданские дела и долгосрочный ущерб вашему кредитному рейтингу.

Мы ни в коем случае не пытаемся вас напугать, но мы хотим, чтобы вы осознали потенциальные последствия расторжения договора аренды. Если вы будете придерживаться условий исходного договора аренды, процесс расторжения договора аренды должен быть довольно простым, если не дорогостоящим.

Распространенной альтернативой досрочному расторжению договора аренды является передача вашей квартиры в субаренду другому лицу — конечно, с согласия арендодателя или управляющей компании.Сдать квартиру в субаренду намного проще, чем расторгнуть договор аренды, так как вы можете выехать раньше срока, гарантируя при этом, что вашему домовладельцу или управляющему имуществом будут платить. Ознакомьтесь с условиями вашего договора аренды, чтобы узнать, разрешит ли ваш арендодатель или управляющая компания передать в субаренду другому лицу.

Если вы решите, что субаренда вашей квартиры является возможным и подходящим решением для вас, убедитесь, что вы подписали письменное соглашение о субаренде / субаренде, которое применимо конкретно к вашему штату.При поиске арендатора вы всегда должны пройти проверку биографических данных и доходов, прежде чем заключать договор. Даже если вы сдаете помещение новому жителю, вы по-прежнему несете юридическую ответственность за уплату арендной платы (так что вам следует найти кого-то, кому вы доверяете).

Если вы не хотите сдавать аренду в субаренду, вы можете рассмотреть вопрос о ее передаче. В этом случае вы можете передать договор аренды новому жителю, который будет платить арендную плату непосредственно вашему арендодателю или управляющей компании.К сожалению, не всегда вы полностью освобождаетесь от ответственности по договору аренды. Это означает, что если новый правопреемник не вносит арендную плату вовремя, ваш домовладелец или управляющий недвижимостью все равно может прийти вас искать — вот почему так важно проверить надежность потенциального резидента.

Если вы все же решите, что назначение аренды — хороший выбор для вас, существует множество шаблонов для создания соглашения о передаче аренды в Интернете. Как и при сдаче в субаренду, вам также потребуется согласие вашего арендодателя или управляющей компании при выполнении задания по аренде.

После прочтения договора аренды и оценки последствий, если вы все еще убеждены в том, что расторжение договора аренды в ваших интересах, следующие шаги помогут вам сориентироваться в этом процессе.

Из вежливости вы можете связаться по телефону со своим арендодателем или управляющим недвижимостью, чтобы сообщить им о своих планах расторгнуть договор аренды.Вы должны сообщить им причину, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды, а также дату, когда вы собираетесь освободить квартиру. Обязательно обратитесь к своему арендодателю или управляющему недвижимостью, как только вы будете уверены, что нарушите договор аренды. Это поможет вашему домовладельцу или управляющей компании задуматься о возможном замене жильца.

Хотя неформальное обращение к арендодателю или арендодателю не является важным шагом для расторжения договора аренды, это рекомендуется, если вы хотите поддерживать с ними дружеские отношения.Это еще и деликатный поступок. Если они не ответят вам, мы включили несколько советов, как справиться с невосприимчивым арендодателем или управляющим недвижимостью. Возможно, пришло время прибегнуть к официальной почте или внешней помощи, если домовладелец или управляющий продолжает игнорировать вас.

После неформального разговора с арендодателем или управляющим недвижимостью или, по крайней мере, попытки сделать это, самое время написать официальное уведомление об освобождении.Это письмо должно быть простым, но конкретным, содержать причину, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды, и точную дату, когда вы собираетесь уехать. Чтобы написать эффективное уведомление об освобождении, вы должны быть хорошо знакомы с условиями вашего договора аренды. Таким образом, вы можете с уверенностью заявить, как вы планируете действовать, и отметить любые соответствующие ожидания, которые могут у вас возникнуть, например, ожидание возврата вашего гарантийного депозита (если применимо). Для получения дополнительных сведений о том, как начать работу, загрузите шаблон уведомления о намерении освободить.

Как правило, лучше всего отправить уведомление заказным письмом, чтобы вы были уверены, что его видел домовладелец или управляющий недвижимостью. Если в будущем возникнут какие-либо юридические вопросы, будет полезно иметь под рукой конкретные доказательства ваших усилий по обмену информацией.

Если ваш домовладелец или управляющая компания разрешит вам сдать помещение в субаренду, вы можете воспользоваться множеством онлайн-ресурсов. Вы всегда можете пойти старомодным путем — обратиться к друзьям и семье, но размещение вашей квартиры в Интернете значительно расширит круг потенциальных арендаторов.Вот несколько полезных сайтов, чтобы безопасно найти нового жильца для своей квартиры.

• ABODO
  ABODO — отличная платформа для размещения вашей квартиры в Интернете, предлагающая удобную функцию субаренды. Компания делает процесс размещения вашего объекта в списке невероятно простым, позволяя вам ориентироваться на арендаторов, которых вы ищете. Как только вы зарегистрируетесь бесплатно, вы сможете размещать объявления в считанные минуты!

• Airbnb
  Хотя многие думают об Airbnb исключительно как о сайте, который можно использовать во время путешествий, он также предлагает расширенные варианты аренды.Субаренда Airbnb позволяет пользователям оставаться в ней в течение длительного периода времени без заключения долгосрочной аренды. Как и при любом другом варианте субаренды, вам потребуется разрешение арендодателя или управляющей компании, прежде чем вы создадите бесплатное объявление. Также важно понимать законы и правила Airbnb в вашем городе, поскольку правила субаренды различаются.

• Flip
  Самопровозглашенная как самый простой способ сдать в субаренду или выйти из договора аренды, Flip позволяет вам бесплатно разместить свое жилье в Интернете.Прелесть Flip заключается в том, что он выполняет большую часть работы за вас, а это означает, что компания проверит кандидатов, подготовит полную заявку на аренду и получит одобрение от вашего арендодателя или управляющего недвижимостью. Если вы чувствуете себя занятым или перегруженным при расторжении договора аренды, Flip может стать для вас отличным вариантом.

• Roomi
  Roomi — это бесплатная мобильная платформа, которая позволяет пользователям безопасно сдавать в субаренду и арендовать комнаты, обеспечивая безопасные платежи и обмен сообщениями в приложениях. Эта платформа идеальна, если вы хотите сдать в субаренду комнату в общей квартире, поскольку она ориентирована на совместное проживание.

• Trulia
  Пользователи Trulia могут бесплатно разместить на сайте комнату, квартиру или целый дом. Стремясь способствовать развитию сообщества в окрестностях, компания получает информацию от местных жителей и предлагает подробные карты районов. Чтобы напомнить о правилах субаренды, ознакомьтесь с руководством Trulia по субаренде перед тем, как подавать объявление о сдаче в аренду.

Существует ряд других популярных платформ для аренды квартиры, таких как VRBO, HomeAway и даже группы Facebook.Просто не забудьте должным образом проверить вашего нового жителя, прежде чем что-либо завершать.

Соглашение о сдаче арендатора — это профессиональный способ преждевременно расторгнуть договор аренды и передать собственность арендодателю или управляющей компании. Некоторые типичные компоненты соглашения о сдаче арендатора включают следующее:

• Дата и время Возвращение собственности арендодателю или арендодателю
  Очень важно, чтобы вы составили подробный и точный договор о сдаче жилья, поскольку это поможет предотвратить будущие споры или недоразумения.В соглашении должны быть указаны дата и время, когда недвижимость будет возвращена вашему арендодателю или управляющей компании, с указанием того, когда все обязательства по аренде будут официально прекращены.

• Состояние Собственность будет возвращена в
  Хотя это может показаться интуитивно понятным, в соглашении о сдаче арендатора должно быть прямо указано, что вы обязаны вернуть собственность своему арендодателю или управляющей компании, а также возлагаете на вас ответственность за состояние этой собственности.

• Распределение гарантийного депозита
  В соглашении о сдаче жилья должно быть указано, как будет распределяться ваш гарантийный залог. В зависимости от вашего согласия в документах может быть указано, что залог будет возвращен полностью или что он будет вычтен из платы за расторжение.

• Взаимное освобождение от ответственности
  Взаимное освобождение от ответственности является ключевым разделом вашего соглашения о сдаче жилья, поскольку оно снимает все обязательства по первоначальному договору аренды.Другими словами, вы и ваш домовладелец или управляющий недвижимостью больше не можете предъявлять иск друг другу в отношении какой-либо платы или невыполненного обязательства после того, как вы подпишете соглашение о сдаче жилья.

• Соглашение об отказе в предъявлении иска
  Соглашение об отказе в суде означает, что ни вы, ни ваш домовладелец / управляющий имуществом не будете возбуждать иски друг против друга на основании требований, специально снятых после прекращения договора аренды. В отличие от взаимного освобождения от ответственности, договор об отказе в суде не является отказом от прежних прав.Вместо этого он просто ограничивает право обеих сторон на подачу иска.

Хотя формат различается, обратите внимание на это прекращение договора аренды и руководство, чтобы получить более полное представление о компонентах документации. Если договор аренды или условия вашего расторжения особенно сложны, вы можете рассмотреть возможность обращения к адвокату. Таким образом, у вас будет документ, относящийся именно к вашей ситуации. Как только вы и ваш домовладелец или управляющий недвижимостью завершите и подпишете взаимное соглашение о прекращении аренды, процесс официально завершится.

Иногда расторжение договора аренды не так просто, как подписание договора и передача ключей домовладельцу или управляющему недвижимостью. Если ваш домовладелец или управляющая компания испытывают особые трудности, возможно, пришло время обратиться к юристу. Если вы не знаете, с чего начать обращаться за профессиональной помощью, вот несколько советов, как найти квалифицированного юриста. Многие сайты предлагают справочники, которые помогут вам найти юриста в зависимости от вашего местоположения и конкретных потребностей.

В процессе расторжения договора аренды важно понимать свои права арендатора. Поскольку в разных штатах разные права арендаторов, законы и средства защиты, обязательно прочитайте, что касается вас.

Хотя мы перечислили наиболее распространенные способы юридического расторжения договора аренды, в вашем штате могут быть дополнительные исключения, выходящие за рамки этих ситуаций.Мы рекомендуем вам изучить ожидания для вашего конкретного состояния. Чем больше вы осведомлены о своей ситуации, тем лучше вы будете готовы разорвать договор аренды.

В зависимости от вашей ситуации вам, возможно, придется отказаться от залога или даже заплатить судебные сборы, если ситуация обострится. Хотя стандартной суммы, которую обычно платит резидент, не существует, расходы на расторжение договора аренды могут быть значительными.Возможные сценарии, при которых вам придется заплатить, включают следующее:

• Плата за досрочное расторжение
  В зависимости от условий вашего договора аренды вам, возможно, придется заплатить сбор за досрочное расторжение. Эти сборы должны быть указаны в первоначальном договоре аренды и, как правило, составляют от одного до трех месяцев аренды, но также могут быть выше или ниже.

• Гарантийный депозит
  К сожалению, вам, возможно, придется попрощаться с частью (или полностью) вашего гарантийного депозита, если вы досрочно расторгнете договор аренды.Это зависит от условий вашего договора аренды, а также от законов вашего штата о арендодателях. Проверьте исходный договор аренды, чтобы узнать, есть ли пункт о досрочном прекращении. Иногда арендодатели или арендные компании вычитают плату за досрочное расторжение договора из вашего гарантийного депозита. Если гарантийный залог не покрывает причитающуюся сумму, вы будете обязаны уплатить любые дополнительные деньги непосредственно своему арендодателю или управляющему имуществом.

• Арендная плата за оставшиеся месяцы аренды
  Если вы не найдете кого-то, кому можно сдать в субаренду или передать вашу аренду, вы можете быть обязаны выплатить оставшуюся часть арендной платы, причитающуюся по вашему первоначальному договору аренды.Будь то аренда на один или пять месяцев, мы настоятельно рекомендуем вам заплатить. Пренебрежение уплатой оставшейся суммы может стоить вам значительно дороже в долгосрочной перспективе.

• Арендная плата до тех пор, пока ваш арендодатель или управляющий недвижимостью не найдет нового арендатора
  В некоторых случаях, вместо того, чтобы оплачивать всю оставшуюся часть аренды, вам может потребоваться платить арендную плату до тех пор, пока ваш арендодатель или управляющий недвижимостью не найдет нового жителя . Во многих штатах арендодатель или управляющий недвижимостью обязаны повторно сдавать в аренду, когда житель разрывает договор аренды, поэтому им следует активно искать нового арендатора.Если ваш домовладелец или управляющий не найдет нового арендатора, возможно, вам придется заплатить арендную плату за оставшуюся часть срока аренды.

• Судебные сборы
  Мы надеемся, что вы не попадете в такую ​​ситуацию, но ваш домовладелец или управляющая компания может подать на вас в суд, если вы досрочно расторгнете договор аренды. Если ваш арендодатель или управляющая компания выиграют, вы можете быть вынуждены отказаться от залога и платить арендную плату за оставшиеся месяцы аренды, помимо судебных издержек и гонораров адвокатам.При расторжении договора аренды мы рекомендуем приложить все усилия, чтобы помочь вашему арендодателю или управляющему недвижимостью найти нового арендатора. Это может помешать вашему домовладельцу или управляющей компании подать на вас в суд и потенциально сэкономить вам много денег.

В хаосе расторжения договора аренды вы также, вероятно, готовитесь к следующему шагу. Не волнуйтесь! От создания контрольного списка переездов до поиска транспортной компании — мы поможем вам.Особенно важно создать скользящий бюджет, если вы имеете дело с дополнительными расходами, связанными с расторжением договора аренды. Взгляните на наши бесплатные инструменты для перемещения, чтобы сделать вашу жизнь менее напряженной!

Несмотря на то, что существует множество факторов, влияющих на расторжение договора аренды, лучшее, что вы можете сделать, — это полностью понять условия аренды и эффективно общаться с арендодателем или управляющим недвижимостью.