| Способ управления |
Преимущества |
Недостатки |
|
Управление управляющей организацией (УО) |
Для управляющей организации 1. Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в объеме, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные отношения) 2. 3. Возможность управления большими объемами жилищного фонда 4. Значительно уменьшается административное воздействие ОМСУ Для управляющей организации, когда в роли управляющей организации выступает ресурсоснабжающая организация (РСО) 1. Исключаются убытки (потери) на внутридомовом оборудовании 2. Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в объеме, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные отношения) 3. Прямые платежи 4. Наличие лицензий 5. Увеличивается объем поступления средств от потребителей ЖКУ 6. Затраты на начисление и сбор обязательных платежей включаются в тариф на КУ 7. Возможность создания локальной монополии 8. 9. Наличие подготовленных кадров 10. Наличие нежилых помещений для размещения специалистов 11. Возможность управления большими объемами жилищного фонда 12. Значительно уменьшается административное воздействие ОМСУ
|
Для управляющей организации 1. УО может попасть под государственное регулирование тарифов 2. УО может быть навязана лицензируемая деятельность 3. Согласно Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ (утв. постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. № 294) УО обязана производить оплату электрической, тепловой энергии и природного газа с применением авансовых платежей или расчетов по аккредитиву в порядке, устанавливаемом соглашением между потребителем и энергоснабжающей организацией, если иное не установлено договором энергоснабжения. 4. Поставщики КУ могут ограничить или прекратить предоставление КУ управляющей организации в случае неоплаты ей этих услуг собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно у УО возникает конфликт с собственниками помещений и проживающими в помещениях гражданами, которые своевременно осуществляют платежи 5. УО вынуждена нести убытки при предоставлении КУ, т.к. не устранено перекрестное субсидирование на коммунальные тарифы 6. Установка приборов домового учета УО может привести к убыточности ее деятельности. Это обусловлено отсутствием подзаконных актов, которые регулируют оплату по приборам учета 7. УО обязана взыскивать задолженности бюджетов всех уровней в судебном порядке из-за отсутствия должного законодательного регулирования 8. УО обязана ежегодно отчитываться перед собственниками помещений в многоквартирных домах о выполнении договора управления. Каждый собственник помещения, как сторона договора, имеет право контролировать и требовать исполнения обязанностей по договору 9. 10. Отвечает за неисполнение обязательств перед каждым собственником помещения 11. Возможен вариант, что в управление будет предоставлено незначительное количество жилищного фонда. Жилищный фонд может быть предоставлен в разрозненном виде 12. Размер платы за жилое помещение может быть пересмотрен собственниками в любое время 13. Договор управления, может быть, расторгнут досрочно при изменении способа управления 14. Незначительный срок действия договора управления (15 лет) 15. При формировании размера платежей собственники отказываются включать в затраты расходы: устранение актов вандализма, ремонт оборудования, подпадающего под титул капитального ремонта, уборка придомовой территории, оплата земельного налога и пр. 16. Собственники помещений могут отказаться от подписания договора управления. Договор управления должен быть оформлен в письменной форме 17 Сложности с неплательщиками. Легализация неплатежей (неплательщик выселен в жилое помещение, размер которого соответствует норме площади для вселения в общежитие, судебными приставами составлен акт о невозможности взыскания и др.) УО в этих случаях должна возмещать неплатежи из своей прибыли 18. Собственники помещений могут установить в любой момент иной размер обязательных платежей, что приведет к отказу УО от исполнения договора управления 19. УО не имеет сетей и приемных устройств, поэтому возникают сложности при перепродаже услуг 20. Не определено положение ОМСУ при заключении договора управления 21. Зависимость от продавца КУ. К УО как к посреднику предъявляются претензии с двух сторон — и от конечного потребителя, и от производителя ресурсов 22. 23. Законодательно не установлены функции управления, что вызывает сложности при определении расходов по управлению многоквартирным домом 24. Оплата жилого помещения устанавливается только относительно общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Пропадает возможность перераспределения средств между многоквартирными домами, находящимися в управлении |
|
Для собственников помещений 1. Договорные отношения только с одним юридическим лицом 2 Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками 3. Существует возможность контроля исполнения обязательств УО (по итогам года) 4. Существует возможность привлечения средств УО для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения 5 Оплата жилого помещения устанавливается только относительно общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме |
Для собственников помещений 1 Значительно увеличивается размер обязательных платежей 2. 3 Большая вероятность, что УО будет банкротом 4. УО не может капитализировать средства собственников на проведение капитального ремонта 5. Затруднен текущий контроль исполнения обязательств УО 6. Сложности при проверке перечней и объемов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которые предлагает управляющая организация на текущий год |
|
|
Общие недостатки способа управления управляющей организацией |
1. Если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 2. Договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Неподписанный договор считается незаключенным . Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), Для сравнения: при непосредственном способе управления необходимо согласие более половины собственников помещений3. Срок начала исполнения обязательств по договору управления, предусмотренный ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, не реализуем, так как договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. 4. Возникают сложности с государственным регулированием, так как управляющая организация не имеет генерирующих устройств, устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов и соответственно не может выступать в качестве перепродавца ресурсов |
|
|
Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК
|
1. ТСЖ может управлять несколькими многоквартирными домами. Уменьшаются общие затраты на содержание и текущий ремонт общего имущества, а также на содержание ТСЖ. ТСЖ становится реальным конкурентом в сфере управления многоквартирными домами 2. Упрощена процедура принятия решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом 3. Размер оплаты работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается решением общего собрания членов товарищества, а не общим собранием собственников помещений 4. 5. ТСЖ не выступает в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг 6. 7. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества 8. ТСЖ может самостоятельно осуществлять содержание я текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Уменьшаются затраты собственников помещений из-за льготного налогообложения 9. Не возникает сложностей при перекрестном субсидировании 10. Невозможно «веерное» отключение КУ 11. Льготное налогообложение (ст. 145 НК РФ) 12. Возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта 13. Исключается административное воздействие ОМСУ 14. Членские взносы являются дополнительным источником для компенсации непредвиденных убытков 15. |
1. Возникают сложности при определении размеров обязательных платежей при управлении общим имуществом нескольких многоквартирных домов 2. Количество членов ТСЖ должно превышать 50% доли голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме 3. В сознании собственников сложилось негативное отношение к ТСЖ 4. Дополнительные взносы (членские) на содержание общего имущества и юридического лица. Это негативно сказывается при принятии собственниками решения о создании ТСЖ 5. Отсутствие дополнительных налоговых льгот 6. Налоговые органы воспринимают самостоятельное содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме работниками ТСЖ как коммерческую деятельность с вытекающими из этого последствиями 7. |
|
Для собственников помещений 1. Договорные отношения только с одним юридическим лицом 2. Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками 3. Нет необходимости в осуществлении текущего контроля исполнения обязательств УО, РСО, ОО 4. Существует возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома 5. Ресурсосбережение 6. ТСЖ защищает права и интересы собственников 7. Большая вероятность, что ТСЖ не станет банкротом 8. ТСЖ заинтересовано в оформлении земельного участка 9. Собственник помещения имеет право обжаловать деятельность ТСЖ на общем собрании 10. 11. Незначительный состав участников договорных отношений |
Для собственников помещений 1. Незначительно увеличивается размер обязательных платежей 2. Личное участие в деятельности ТСЖ |
|
|
Непосредственное управление |
Для обслуживающей организации (ОО) 1. ОО не отвечает своими средствами по обязательствам собственников помещений 2. Выполняет работы и оказывает услуги в объеме, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (сбалансированные отношения) 3. 4. Деятельность ОО не зависит от третьих лиц, ОО самостоятельно оказывает услуги и выполняет работы 5. Прямые платежи 6. Договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывается большинством собственников, а не всеми собственниками |
Для обслуживающей организации (ОО) 1. Возможно, что в обслуживание будет передан незначительный объем жилищного фонда 2. Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕИРЦ) 3. Сложности с заключением договора в письменной форме на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений 4. Значительный состав участников договорных отношений |
|
Для ресурсоснабжающей организации (РСО) 1. 2. Начисление и сбор обязательных платежей включается в тариф на КУ 3. Наличие нежилых помещений для размещения специалистов |
Для ресурсоснабжающей организации (РСО) 1. Сложности с продажей КУ непосредственно собственнику помещения. Тариф формируется до фасада многоквартирного дома 2. Потери (убытки) ресурсов на внутридомовом оборудовании 3. Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕИРЦ) 4. Конфликты с ОО в части убытков на внутридомовом оборудовании 5. Сложности с учетом ресурсов 6. Предоставляет ресурсы в полном объеме 7. Увеличивается субъектный состав потребителей |
|
|
Для собственников помещений 1. 2. Существует возможность контроля исполнения обязательств УО (по итогам года) 3. Существует возможность привлечения средств ОО для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения 4. Уменьшается объем обязательных платежей (не начисляются расходы за управление многоквартирным домом) 5. Отсутствует посредник, за счет деятельности которого увеличивается оплата жилого помещения |
Для собственников помещений 1. Необходимо самостоятельно заключать договора 2. Отсутствует организация, защищающая права и интересы собственников 3. Отсутствует механизм капитализации средств собственников на проведение капитального ремонта 4. 5. Необходимо самостоятельно заключать договора 6. Затруднено оформление доверенностей уполномоченному лицу каждым собственником помещений |
|
Прямые платежи
Полное использование трудовых ресурсов
УО оказывает только те услуги, которые определены общим собранием собственников помещений, хотя может осуществлять предоставление услуг в полном объеме (нереализованные возможности)
УО не защищает права и интересы собственников
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ)
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней 
1 ст. 445 ГК РФ)
ТСЖ, ЖК и ЖСК заключают договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества и кооператива, ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ч 8 ст. 138 ЖК РФ) и действует в их интересах. По договору управления (ч. 2, ст. 162 ЖК РФ) товарищество и кооператив, хотя и выступают стороной договора» но услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуга предоставляются управляющей организацией непосредственно собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам
ТСЖ может принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (дополнительные доходы — доходы от хозяйственной деятельности)
Деятельность ТСЖ не зависит от деятельности третьих лиц
Отсутствуют помещения для размещения сотрудников ТСЖ
Существует реальная возможность влияния на руководителя ТСЖ через органы управления ТСЖ
Не обеспечивает собственников помещений КУ
Прямые платежи
Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками. Ответственность только по своим обязательствам
Затруднен текущий контроль исполнения обязательств ОО и РСОПлюсы и минусы управляющей компании в бизнесе
Плюсы и минусы > Экономика и бизнес > Плюсы и минусы управляющей компании в бизнесе
В последние годы становится заметнее тенденция создания управляющих компаний, как эффективного средства системного управления активами бизнеса.
По некоторым оценкам такая структура позволяет обеспечить экономию до четверти затрат средств и времени на реализацию бизнес-проектов. При этом лучше прогнозируются риски, обеспечивается прозрачность работы. Это позволяет обеспечить своевременную реализацию задач без превышения бюджета. Управляющая компания является юридическим лицом, которое на основании соответствующего договора принимает в управление имущество третьих лиц, которые могут быть юридическими и физическими.
Организационно-правовая форма таких компаний определяется законодательством. Для управления различными финансовыми активами они должны иметь лицензию центрального банка.
Практически название «управляющая компания» нередко используется для обозначения организаций, создаваемых холдингами и финансово-промышленными группами, а также управляющих жильем, не жилищным фондом и сопутствующей инфраструктурой.
Такая организация обычно сориентирована на управление определенными активами и располагает для этого необходимым потенциалом. Ее главная задача – принимать компетентные решения по достижению конкретных целей, поставленных договором об управлении. У нее имеется профессионально подготовленный персонал, управленческая инфраструктура, группа экспертов, помогающих решать сложные проблемы. Солидные управляющие компании для наилучшей реализации своих функций обычно имеют собственные наработки, процедуры и технологии, систему контроля, что уменьшает риски владельцев доверенных активов, их доверие к компании.
Специализированные управляющие компании снижают за счет этого свои затраты издержки.
Современные компании такого типа нередко занимаются реализацией сразу нескольких проектов. Это позволяет оптимизировать численность персонала, привлечь проверенных специалистов, обеспечить компетентное и оперативное принятие решений в самых сложных ситуациях. Важно, что при этом обеспечивается серьезное юридическое и организационное сопровождение, что позволяет обеспечивать сохранность переданной в управление собственности и повышать эффективность управления.
О доверительном управлении
Управляющая компания, выполняя, реализуя функции доверительного управляющего, действует от своего имени. При этом она должна удовлетворить интересы лица, передавшего в управление свои активы на основании соглашения о доверительном управлении. Компания, приняв в управлении имущество, не становится его собственником, а только владельцем согласно договору с собственником. Она может в его интересах совершать с этим имуществом любые действия, кроме запрещенных законом или договором.
Подписывая договоры с третьими лицами, компания обязана в тексте договора делать отметку о выполнении нею функций доверительного управляющего. В таком случае она правомерно выступает стороной подписанных соглашений.
Если в ходе их выполнения возникают долговые обязательства, для их удовлетворения используются активы, переданные в управление. Такое управление требует постоянного поиска высокопрофессиональных менеджеров, анализа ситуации, проведение маркетинговых исследований и торговых операций, внутреннего контроля и аудита. Договором может быть предусмотрено предоставление доверителю отчетов о результатах работы.
Доверительное управление требует для управляющей компании решения комплекса задач. К числу основных следует отнести:
- Организацию системы менеджмента, адекватной целям управления.
- Проведение, если этого требует ситуация, кадровой ротации .
- Варианты управления бизнесом в кризисных ситуациях.
- Комплекс работ по перепрофилированию действующей структуры.
- Организационные механизмы минимизации рисков управления.
В процессе управления могут возникать и другие вопросы, требующие быстрого и грамотного решения.
О достоинствах и недостатках
К достоинствам управляющей компании следует отнести:
- Наличие статуса юридического лица, обладающего уставным капиталом, юридическим адресом и пр.
- Обеспеченность профессионалами разной специализации, необходимых для выполнения своих функций инфраструктуры и информационного сервиса.
- Минимизация рисков, связанных с человеческим фактором за счет отработанных приемов, технологий и стиля управления.
- Способность маневрировать кадровыми и другими ресурсами для достижения целей управления.
- Презентацию собственнику активов стратегию развития бизнеса на основе полученных в управление активов.
- Маркетинговую работу и рекламу в интересах собственника в рамках договора.
- Стабильность финансовых результатов управления.
- Квалифицированный юридический сервис.
- Систему подбора и подготовки персонала, формирование эффективной управленческой команды.
Наряду с очевидными достоинствами управляющей компании, в процессе ее функционирования имеются определенные минусы. Зачастую она зависит от доверия собственника передаваемых в управление активов. Оно может определяться как профессионализмом, так и не связанными с этим личными предпочтениями. При отборе компании для управления сложными активами мало используются эффективные механизмы выявления реальной репутации компании, ее руководителя. В договорах доверительного управления не всегда закладываются параметры минимизации затрат компании, ее финансовой отчетности, аудита, регулярного отчета о предоставленных услугах и выполненных работах.
Опыт работы управляющих компаний показывает их позитивный потенциал в развитии конкретных направлений деятельности. Немало собственников различных активов в должной мере не оценивают возможности управления коммерческими проектами сторонними компаниями.
Такая, по сути, аутсорсинговая схема работы избавляет от многих проблем диверсификации бизнеса.
Плюсы и минусы найма управляющей компании
Принятие решения о найме управляющего недвижимостью может быть сложным процессом. Возможно, вы никогда раньше не управляли и не знаете, что вам следует искать в менеджере. Возможно, у вас был управляющий недвижимостью, но все прошло не так, как вы надеялись, и теперь вы задаетесь вопросом, является ли это все еще лучшим вариантом для вас.
Наем управляющего недвижимостью имеет свои преимущества и недостатки в зависимости от того, что вы ищете. У вас может быть базовое понимание законов о справедливом решении жилищных вопросов, что облегчит вам самостоятельное управление. Или вы можете запаниковать, потому что хотите начать сдавать свой дом, но он нуждается в большом количестве обновлений.
Мы в Good Life считаем, что управление недвижимостью может решить многие проблемы, возникающие при управлении собственной собственностью.
Однако мы понимаем, что очень важно знать все за и против, прежде чем принимать это решение. Вот что вы должны учитывать при обсуждении вопроса о том, следует ли вам нанять управляющего недвижимостью.
PROS компаний по управлению недвижимостью
Опыт работы в отрасли
Компания по управлению недвижимостью имеет многолетний опыт управления домами. В зависимости от того, как долго они были в бизнесе, у них должен быть определенный процесс. Некоторые компании публикуют каждый шаг этого процесса на своем веб-сайте. Если они этого не сделают, вы можете спросить их.
Большинство управляющих недвижимостью являются лицензированными агентами по недвижимости, что означает, что они также имеют образование. Это позволяет им знать все тонкости рынка, как оценивать дома (аренда или продажа) на основе ряда факторов и т.
д. перерывы в аренде, выселения и многое другое. Это вещи, которые часто могут быть ошеломляющими для обычного арендодателя, особенно если вы никогда раньше не управляли недвижимостью. К счастью, управляющие компании справились с этими проблемами и знают лучшие способы борьбы с ними.
Управляющие недвижимостью также изучили законы о справедливом жилищном обеспечении и местные законы, которые могут затрагивать арендодателей и арендаторов. Некоторые из этих законов очень специфичны, и, не прочитав их все, можно легко их нарушить.
Освобождает ваше время
Управление недвижимостью требует много времени. Вы на связи 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, поэтому будьте готовы покинуть футбольный матч вашего ребенка раньше, чтобы решить проблему с обслуживанием. Вы несете ответственность не только за это, но и за платежи, вопросы аренды и т. д. Это может быстро превратиться во вторую работу.
Наем управляющего недвижимостью для выполнения этих задач освобождает много вашего времени.
Уход за разбитыми окнами или протекающими трубами больше не будет вашей работой. Вы сможете жить своей жизнью, не беспокоясь о том, что вас будут прерывать.
Ваш уровень стресса, скорее всего, снизится, как только вы наймете управляющего недвижимостью. Нет больше кучи документов и споров с арендаторами. Вы можете жить с уверенностью, что ваш управляющий позаботится обо всем и свяжется с вами только в экстренных случаях.
Это также позволяет вам выйти из области. Когда вы управляете своей собственностью, необходимо находиться рядом с домом, чтобы вы могли быстро реагировать на запросы на техническое обслуживание и выполнять обходы. Наем управляющего недвижимостью означает, что вы можете переехать в другое место, потому что он возьмет на себя эти обязанности.
Время реагирования на техническое обслуживание
Одним из самых больших неудобств при управлении собственным имуществом является решение вопросов технического обслуживания.
Они возникают в любое время и часто могут быть более серьезной проблемой, чем вы готовы решить.
Управляющие недвижимостью не только быстро реагируют на эти проблемы с обслуживанием, но и обычно имеют несколько поставщиков, которые могут справиться с этой задачей. Это избавит вас от необходимости искать разных поставщиков и решать, какой из них лучше всего подходит.
В компании по управлению имуществом, скорее всего, есть кто-то, кто является выделенным менеджером по техническому обслуживанию или командой, которая готова решать любые проблемы с техническим обслуживанием и держать вас в курсе, как они решаются.
Сокращение вакансий и удержание арендаторов
Люди часто думают, что как только арендатор подписывает договор аренды вашей собственности, трудная часть уже позади. Однако этот арендатор не останется навсегда, и в какой-то момент вам придется искать нового.
Длительные периоды вакантности могут быстро снизить вашу прибыль, когда речь идет об управлении собственной собственностью.
Вы хотите получить нового, квалифицированного жильца в свой дом, как только нынешний жилец освободится.
Управляющие недвижимостью умеют готовить дом к сдаче в аренду и делают это своевременно. Они привыкли к тому, что арендаторы уезжают (даже в любой момент), и будут готовы начать продавать дом и готовить его к сдаче в аренду, как только старый арендатор освободится.
Они также умеют удерживать арендаторов. И вы, как владелец, и они, как управляющие, хотите, чтобы жильцы были счастливы и чувствовали себя в надежных руках. Если у них есть хороший опыт в доме, они, вероятно, продлят аренду.
МИНУСЫ компаний по управлению недвижимостью
Расходы
Самым большим препятствием, которое люди видят при принятии решения о том, хотят ли они нанять управляющего недвижимостью, является стоимость. Управление недвижимостью — платная услуга, и эти первоначальные знаки доллара могут отпугнуть людей, которые думают, что могут сделать это сами.
Большинство управляющих компаний взимают ежемесячную плату, которая обычно составляет процент от месячной арендной платы (стандартная ставка в Сан-Диего составляет 8-10%). Кроме того, может быть арендная плата. Эта плата идет на маркетинг вашего дома, т. е. объявления, фотографии, видео и т. д.
В зависимости от компании могут взиматься различные сборы. Некоторые взимают плату за отмену, дополнительную плату за обслуживание, плату за продление и т. д. Следите за этими сборами. Некоторые компании заявляют, что у них низкая плата за управление, но затем взимают дополнительную плату со стороны, которую другие компании не могут.
Отсутствие участия
Некоторые владельцы предпочитают участвовать в принятии каждого решения, касающегося их собственности. Это может быть сложно, если вы решите нанять компанию по управлению недвижимостью, потому что их система лучше всего работает при невмешательстве.
Управляющие недвижимостью, скорее всего, не будут привлекать вас для решения мелких проблем с арендаторами, вопросов обслуживания или других тривиальных вопросов.
Это потому, что они оснащены для решения этих проблем и узнали, как это сделать наилучшим образом.
Управляющие недвижимостью понимают, что ваша собственность — это, так сказать, ваш ребенок, и вы хотите, чтобы о нем заботились. Однако наблюдение за каждым их движением только усложняет их работу. Если вы человек, которому нужно постоянно быть на связи, возможно, вам лучше подойдет самоуправление.
Заключительные мысли…
Хотя управление недвижимостью — это расходы, для большинства людей плюсы перевешивают минусы. Если вы можете себе это позволить, ваша жизнь станет менее напряженной, и у вас будет больше времени для других дел.
Мы помогли более 1000 арендодателей Сан-Диего жить хорошей жизнью.
Выберите следующий шаг.
Хотите знать, за что будет сдаваться ваш дом?
ПОЛУЧИТЕ СРОЧНУЮ РАСЧЕТНУЮ АРЕНДУ
Щелкните здесь
______
Откройте для себя все, что входит в ваш пакет управления.
ПОСМОТРЕТЬ НАШЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ КЛИЕНТА
Щелкните здесь
______
Пообщайтесь с представителем Good Life.
ЗВОНИТЕ СЕЙЧАС.
(619) 786-3995
ЗАПИСАТЬСЯ НА ЗВОНОК.
Нажмите здесь
ИЛИ НАПИШИТЕ НАМ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ.
Что бы вы ни выбрали, вы движетесь в правильном направлении.
Ты будешь жить хорошо!
Плюсы и минусы компании по управлению недвижимостью
Принятие решения о найме агента по управлению недвижимостью для управления арендуемой недвижимостью может оказаться сложной задачей. Возможно, у вас нет опыта самостоятельного управления арендованной недвижимостью. Возможно, у вас был управляющий недвижимостью, но у вас не было такого хорошего опыта, как у вас, и теперь вы задаетесь вопросом, стоит ли вам нанимать управляющего недвижимостью или нет.
Существуют неоднозначные отзывы об опыте арендодателя по найму Управление арендным имуществом OKC для управления арендованным имуществом.
В этой статье мы объясним плюсы и минусы управляющей компании.
Плюсы и минусы найма управляющих компаний
Вопрос в том, нанимать ли управляющего недвижимостью или нет. Ниже приведены преимущества и недостатки найма управляющих недвижимостью. Просмотрите список ниже и примите решение.
Плюсы найма компаний по управлению недвижимостью
Опыт работы в отрасли
Такой риелтор, как OKC Home Realty Services, имеет многолетний опыт управления недвижимостью, сдаваемой в аренду в районе метро Оклахома-Сити. В зависимости от того, как долго они работают в отрасли, у них должен быть определенный процесс управления собственностью. У нас есть письменный процесс и контрольный список для всего, что связано с работой, которую мы делаем.
Управляющие недвижимостью должны иметь государственную лицензию. Поскольку у нас есть опыт работы с лицензией, это помогает нам знать все тонкости рынка и то, как оценивать дома (аренда или продажа).
Нам приходилось сталкиваться с драками между арендаторами, примирением с соседями по комнате, перерывами в аренде, выселением и т.
д. Для обычного домовладельца эти вопросы иногда могут быть пугающими, особенно если вы никогда раньше не управляли недвижимостью. К счастью, поставщики услуг по управлению недвижимостью, такие как OKC Home Realty Services, справились с этими проблемами и нашли лучшие способы борьбы с ними.
Мы помогаем нашим владельцам соблюдать нормы справедливого жилья и муниципальные законы. Некоторые из этих правил очень просты, и можно легко нарушить их, даже не подозревая об этом.
Примечание. Управляющие недвижимостью могут помочь вам установить арендную плату за вашу собственность OKC. Вы должны пройти через несколько арендаторов при выборе арендатора для вашей арендуемой недвижимости. Он выделяет время на поиск и проверку потенциальных арендаторов, а также на управление рекламой недвижимости, прием звонков арендаторов и ожидание, пока потенциальные арендаторы позвонят и просмотрят арендуемое помещение. В то же время проверка арендаторов может быть сложной задачей. Неподготовленный арендодатель может задавать неуместные, незаконные, дискриминационные вопросы или допускать неподходящих арендаторов.
Управляющий недвижимостью имеет опыт решения всех вопросов, связанных с арендаторами, и может сэкономить время владельца недвижимости, уменьшить его обязательства и отсеять нежелательных арендаторов
Компании по управлению недвижимостью могут помочь вам в содержании сдаваемой в аренду недвижимости, минимизации доли вакантных площадей, обслуживании и ремонте, а также в предотвращении захвата скваттерами. Узнайте о правах скваттеров в Оклахоме.
Освобождает ваше время
Управление арендованным имуществом также сопряжено с трудностями. Вы должны быть готовы ответить на звонок 24 часа в сутки и 7 дней в неделю, а также быть готовыми к ремонту арендованной квартиры. Вы будете нести ответственность не только за ремонт, но и за сбор всей арендной платы, вопросы аренды, осмотр имущества и т. д. По сути, это вторая работа.
Вы высвободите много времени, чтобы нанять управляющего недвижимостью. Вам больше не придется чинить разбитые окна или протекающие трубы. Управляющая компания позаботится об этом.
Когда вы также нанимаете менеджера, ваш уровень стресса должен снизиться. Ваша управляющая компания будет заниматься оформлением документов и спорами с арендаторами. Вы можете жить с уверенностью, что обо всем позаботится ваш менеджер. Они уведомляют вас о чрезвычайных ситуациях и разрешениях на трату денег.
Найм менеджера для вашей собственности означает, что все детали будут учтены.
Примечание: что делать с плохой управляющей компанией?
Профессиональная консультация
Одним из часто упускаемых из виду преимуществ найма управляющего недвижимостью является возможность получить совет по поводу ваших инвестиционных решений в сфере недвижимости. Если у вас нет опыта в покупке и управлении недвижимостью, они могут помочь вам оценить районы в этом районе и найти подходящую недвижимость для покупки. Как только вы приобретете их, они дадут вам профессиональные советы, которые помогут вам максимизировать рентабельность инвестиций (ROI).
Профессиональное техническое обслуживание
Многие новые арендодатели и владельцы недвижимости решают самостоятельно проводить техническое обслуживание и ремонт своей собственности.
Но это может быть большой ошибкой. Вы получите доступ к профессиональному персоналу по обслуживанию и ремонту, сотрудничая с управляющей компанией.
Рекомендовано: Что вы знаете о договоре аренды с несколькими арендаторами?
Установка правильных арендных ставок
Хорошая компания по управлению недвижимостью проведет надлежащий анализ рынка, чтобы определить правильные арендные ставки для вашей собственности, гарантируя, что вы достигнете идеального баланса между поддержанием низкого уровня вакантных площадей и максимальным увеличением вашего ежемесячного дохода. OKC Home Realty Services всегда выполняет эту часть нашего процесса сдачи в аренду.
Если вы ищете управляющую компанию по аренде, подготовьтесь с вопросами, которые нужно задать управляющему недвижимостью, прежде чем нанимать ее.
Минусы найма компаний по управлению недвижимостью
Стоимость
Основным недостатком найма управляющего недвижимостью является то, что это связано с комиссией.
Эта услуга, как ни странно, не бесплатна.
Вам может быть интересно, сколько берут управляющие недвижимостью. Цена нанесет удар по вашей прибыли.
Фирма по управлению недвижимостью в среднем взимает с арендодателя арендную плату за первый месяц, а затем сокращает доход от аренды на 8–10 процентов в месяц. И это только простые сборы, каждая компания по управлению недвижимостью различается по цене, и по пути могут быть доступны более секретные сборы.
Чтобы увидеть цены на услуги OKC Home Realty Services, нажмите здесь.
Надзор
Компания по управлению недвижимостью может не так активно заботиться о собственности, как вы.
Меньше прямого контроля
У вас будет меньше прямого контроля над повседневными решениями. Это также может быть преимуществом.
Рекомендуемый артикул: Стоит ли покупать управляющие компании?
Обязанности компании по управлению недвижимостью
Компания по управлению недвижимостью работает непосредственно с потенциальными клиентами и арендаторами, экономя ваше время и нервы при сдаче в аренду вашей недвижимости, получении арендной платы, решении проблем с обслуживанием и ремонтом, реагировании на жалобы арендаторов и даже выселения.
Кроме того, благодаря своим ноу-хау и опыту, хороший управляющий недвижимостью будет управлять вашей собственностью, давая вам душевное спокойствие, которое приходит, когда вы знаете, что ваши инвестиции в аренду недвижимости находятся в надежных руках.
Я уже написал еще одну запись в блоге о том, что делает управляющий недвижимостью? который включает в себя подробные действия, которые делают управляющие недвижимостью.
Читайте также: Способы избежать хищений в управлении имуществом и завышенных сборов / Прекращение действия договора на управление имуществом
Заключение – стоят ли компании по управлению имуществом
Ниже приведены плюсы и минусы управления недвижимостью. В конечном счете, вам решать, стоит ли компания по управлению имуществом того, исходя из ваших долгосрочных и краткосрочных целей, и правильно ли вы выбираете управляющего недвижимостью. Если вам не хватает опыта или знаний и вы не можете посвятить время аренде недвижимости, вам обязательно стоит подумать о найме эксперта.
Однако, если вы предпочитаете избегать дополнительных расходов, надзора и отсутствия участия в вашей собственности, вам следует подумать о том, чтобы тратить время и ресурсы на ее управление самостоятельно.
Читайте также: Когда нанимать управляющего недвижимостью?
Часто задаваемые вопросы о плюсах и минусах управления недвижимостью
Что происходит, когда меняется управление недвижимостью?
Когда в здании происходит смена руководства, вам не нужно создавать новый договор аренды. В договоре между арендатором и арендодателем изменений нет.
Может ли арендатор расторгнуть договор аренды в случае смены руководства?
Управляющая компания следит за тем, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии, а арендатор вовремя платил арендную плату. Нет, арендатор не может расторгнуть договор аренды со сменой руководства в обычных обстоятельствах.
Какими качествами должен обладать хороший управляющий недвижимостью?
Подготовлен и активен.
Установленные отношения.
Знание рынка.
Профессиональная манера.
Организованность и сосредоточенность на деталях.
Отличные навыки общения и межличностного общения.
Что делать с плохой управляющей компанией?
Свяжитесь напрямую с управляющей компанией.
Сообщите менеджеру, что вы хотите, чтобы он сделал, чтобы урегулировать вашу жалобу.
Отслеживайте любые разговоры в письменной форме, отмечая дату и время, а также тех, с кем вы разговаривали.
В случае возникновения споров подайте жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития.
Подать иск в суд на управляющую компанию.
Каковы преимущества управления недвижимостью?
Вот несколько профессионалов по управлению недвижимостью.
1. Опыт работы в отрасли
2. Поиск и проверка арендаторов
3. Освобождает ваше время
4. Профессиональная консультация
5. Профессиональное обслуживание
6. Установление правильных ставок аренды
Почему вам следует нанять управляющего недвижимостью?
1.
Управляющий недвижимостью знает закон.
2. Наем менеджера для ухода за вашей собственностью дает вам душевное спокойствие.
3. Зарабатывайте больше денег с помощью управляющего недвижимостью.
4. Трудоемко поддерживать отношения с поставщиками.
5. Слишком личное общение с жильцами может вызвать проблемы.
Стоит ли нанимать управляющую компанию?
Хороший управляющий знает, как справиться со всеми задачами, связанными с недвижимостью. Они управляют имуществом наиболее эффективным способом в рамках действующего законодательства. Управление недвижимостью требует быть на связи 365 дней в году, в любое время дня и ночи, когда может возникнуть чрезвычайная ситуация с арендатором.
Как уволить управляющую компанию?
В зависимости от контракта арендодателю может потребоваться предоставить письменное уведомление управляющей компании. Возможны и финансовые санкции. Вам нужно будет уведомить жильцов о смене руководства.
Как вы решаете проблемы, связанные с вашей управляющей компанией?
Держите ваши сообщения в письменной форме.