Управляющая компания как работает: Как работают управляющие компании

Содержание

Как работает и кому подчиняется управляющая компания в сфере ЖКХ

Для одних граждан компания, предоставляющая коммунальные услуги — это головная боль, а для других — отличная бизнес-идея. И обе стороны правы, ведь некоторые организации не умеют выполнять качественно свои функции, а другие оказывают услуги населению на высшем уровне, соблюдая все требования закона.

Что собой представляет управляющая компания

Еще сравнительно недавно жители многоквартирных домов знали одно понятие — ЖЭК. С ним приходилось сотрудничать, решая разные проблемы в сфере ЖКХ, что получалось не всегда успешно. Теперь же законодательство позволяет заключить договор с управляющей компанией, которая и возьмет на себя все виды деятельности, связанные с коммунальным хозяйством.

По факту управляющей компанией является юридическое лицо, которое создано специально для управления, содержания, ремонта многоквартирных домов. Полномочия такой организации достаточно широкие, как и высока ответственность. Работать она имеет право, получив лицензию. Подотчетно предприятие жилищной инспекции.

Но не все граждане отдают себе отчет, что отечественное законодательство позволяет не только выбирать компанию, заключая с ней договор. В случае, когда организация не оправдывает доверия, не выполняя в полной степени свои функции, можно разорвать соглашение и найти другую УК.

Деятельность такой организации сосредоточена на поддержании жилого дома в нормальном состоянии. Кроме того, она предоставляет коммунальные услуги. Такие функции УК может осуществлять как в роли посредника, так и в качестве поставщика. В зависимости от этого, различной будет ее ответственность в случае возникновения проблем в сфере ЖКХ.

Что входит в круг компетенций организации

Чтобы узнать, какие вопросы контролирует конкретная управляющая компания, стоит почитать договор, который она предлагает подписать жильцам. Но отечественное законодательство предполагает, что такая организация играет роль единого заказчика и исполнителя в сотрудничестве с разными поставщиками и собственниками дома.

Именно для этого и необходимо лицензирование юридического лица. Ведь по факту организация подписания договоров лично между каждым коммунальным предприятием и жильцом многоквартирного дома — это технически сложная, если невозможная процедура. Управляющая организация выступает своеобразным посредником, решая все проблемы в сфере ЖКХ.

Деятельность компании включает в себя сбор денежных средств, которыми она должна распорядиться разумно, предоставляя жильцам прозрачную отчетность. На основании полученной лицензии УК имеет право получать оплату для таких задач:

  • Оплата счетов от поставщиков услуг ЖКХ.
  • Выполнение текущего и капитального ремонта дома.
  • Содержание общего имущества жилого помещения.

Обязанности управляющей компании ЖКХ строятся на отечественном законодательстве и договорах, подписанных с жильцами. Но по факту такое предприятие должно не просто собирать деньги: оно контролирует, как оказываются услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в каком состоянии находится строение. В его ведении мероприятия, которые позволяют выявить степень износа.

В своей деятельности УК опирается на закон о техническом регулировании, Градостроительный кодекс РФ, тех. регламент о безопасности зданий и сооружений. Еще во внимание принимаются положения правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, но они являются только справочными материалами. Поскольку этот нормативный акт утратил свою силу.

Как происходит лицензирование УК

Начиная с 2014 года, в законодательстве поменялись требования к лицензированию подобных предприятий. Тогда был подписан президентский указ, который вносит поправки в Жилищный кодекс. Согласно изменениям, лицензию может выдать орган государственного жилищного надзора. Но сначала соответствующее решение должна принять лицензионная комиссия.

Если орган примет заключение, что компания имеет право заниматься деятельностью в сфере ЖКХ, тогда он выдаст соответствующее разрешение. Далее организации предстоит составить штатное расписание, пригласить на работу всех специалистов, включая главного инженера. Получение лицензии предполагает, что она имеет неограниченный срок действия.

Однако требования законодательства таковы, что компания имеет право осуществлять деятельность в сфере ЖКХ и подписывать договора с потребителями в конкретном регионе, где и было выдано разрешение. Об этом важно помнить, перед тем как открыть управляющую организацию. Также лицензию нельзя передавать третьим лицам.

Важно знать, что для деятельности специализированного потребительского кооператива не нужно специального разрешения. Так что ТСЖ, ЖК работают без лицензии.

Нужно ли штатное расписание

Госкомстат прописывает требования к составлению штатного расписания организации. Но законодательство позволяет поменять в образце отдельные позиции, внося дополнения. Изначально документ необходим для того, чтобы проработать структуру организации в соответствии с функциями, которые она впоследствии будет выполнять.

Чтобы открыть управляющую компанию, следует подобрать для нее персонал. И штатное расписание позволяет просчитать, какие нужны специалисты. Оно включает в себя не только перечень рабочих мест. Здесь указывают ставки, тарифы и надбавки к ним для каждого сотрудника, включая главного инженера.

Штатное расписание для компании, которая будет работать в сфере ЖКХ, может составлять экономист либо бухгалтер. Но законодательство допускает, что такую деятельность возьмет на себя лично глава предприятия, когда он хочет проследить за каждой статьей расходов, начиная от зарплаты инженера. Если же речь идет о специализированном потребительском кооперативе, то для него штатное расписание утверждают на общем собрании.

Данный документ важен для осуществления деятельности в сфере ЖКХ, так как он позволяет рассчитать, какую заработную плату может предложить организация каждому из сотрудников, включая главного инженера. Составляя его, можно опираться на устав, в котором прописывают условия приема на работу сотрудников, обязанности каждого специалиста.

Важно помнить, что все трудовые договоры подчиняются отечественному законодательству. Поэтому каждый сотрудник должен получать зарплату, которая не ниже установленного в этой сфере минимума. Собираясь открыть УК, можно составить штатное расписание на определенный срок действия. Впоследствии в него позволено вносить коррективы. Например, если в случае пересмотра договора с жильцами придется ввести новые ставки или же сократить их.

сколько стоит управляющая компания

какую управляющую компанию выбрать для пенсионных накоплений

какую территорию должна убирать управляющая компания

Игра навылет: как заставить управляющую компанию работать лучше

Перед тем как выбрать новую УК, эксперты советуют изучить всю доступную информацию: найти отзывы в интернете, поговорить с жителями других домов на предмет качества обслуживания той или иной компании. "В любом случае советуем в первую очередь обращать внимание на управляющие компании, надежность и квалификация которых обеспечена сотрудничеством с застройщиком или девелопером, зарекомендовавшем себя с положительной стороны. Ориентиром выбора управляющей организации является предоставление комплекса услуг по обслуживанию дома, таких как: наличие расчетного центра, аварийно-диспетчерской службы, службы эксплуатации, закрепленной на объекте, менеджера по работе с жителями", — говорит Гулева.

Специалисты "ПИК-Комфорт" советуют обращать внимание на дату создания, рейтинг ГЖИ, размер уставного капитала компании, стоимость обслуживания. Стоит также посмотреть на количество домов, которое обслуживает компания, обязательно поинтересоваться квалификацией специалистов УК.

Можно посмотреть на УК застройщиков, ведь они могут управлять не только своими объектами, добавляет Гулева. Любая развивающаяся УК с готовностью рассматривает всевозможные варианты сотрудничества с собственниками других домов.

Если речь идет о Москве, то дом может перейти под управление ГБУ "Жилищник". Это может произойти, например, в случае банкротства предыдущей УК. Сейчас в Москве до 60% фонда находится в управлении ГБУ "Жилищник". К работе ГБУ "Жилищник" предъявляются такие же требования, как к другим управляющим организациям. И способы обращения с заявлениями те же: письменное обращение, жалобы через порталы, исковые заявления и так далее", — отмечают в "ПИК-Комфорт".

Контроль за управлением

"ЖКХ Контроль " обращает внимание на то, что нельзя бездумно подписывать, не читая, любую бумагу, которую, пользуясь юридической безграмотностью населения, подсовывают сотрудники управляющей организации. Особенно это касается старшего поколения. Очень часто условия ДУ, предлагаемого собственникам, не соответствуют нормам действующего законодательства. Например, в нем, как правило, нет состава общего имущества конкретного многоквартирного дома, не прописан механизм контроля собственников за работой УК по управлению домом и так далее.

как и зачем в УК подделывают документы — Реальное время

Фото: Максим Платонов

«Реальное время» собрало наиболее острые претензии и жалобы казанцев и жителей республики по теме ЖКХ и из первых уст узнало о том, как пандемия COVID-19 связала руки жилищных инспекторов. Как выяснилось, татарстанцев больше всего волнует, почему квартирные приборы учета тепла не помогают экономить на его оплате, а подделка протоколов собраний собственников многоквартирных домов со стороны недобросовестных управдомов остается безнаказанной. О проверках во время противоковидных мер, хитростях УК и бессилии правоохранительных органов — в первой части эксклюзивного интервью нашему изданию рассказал начальник Госжилинспекции Татарстана — главный государственный жилищный инспектор республики Сергей Крайнов.

Самоизоляция от проверок


— Сергей Аркадьевич, как Госжилинспекция Татарстана пережила самоизоляцию в пик пандемии коронавируса?

— Сейчас еще рано говорить о том, что Инспекция пережила самоизоляцию. В настоящее время продолжает поступать достаточно много обращений в прокуратуру на нас — с жалобами на бездействие Инспекции, на то, что мы не принимаем меры в ответ на обращения жителей. И со стороны они выглядят обоснованными: мы действительно очень сильно сократили количество проверок. Но не потому, что мы не хотим проводить проверки, а в связи с тем, что этого требуют принятые в период пандемии меры, необходимые для сдерживания распространения COVID-19.

— Но жилищные проблемы коронавирус не отменил. Как быть жителям, если управляющая компания не выполняет свои обязанности, а вы ее не проверяете?

— Со своей стороны мы делаем все возможное и принимаем меры к устранению нарушений, хотя пандемия внесла существенные коррективы в деятельность Инспекции. К примеру, в период самоизоляции, когда гражданам для выхода на улицу необходимо было получить СМС-разрешение, в инспекции прием граждан был организован в режиме телефонной связи и видеоконференцсвязи. Изменился и порядок работы по обращениям граждан. федеральным законом №423 от 1 апреля 2020 года и постановлением правительства №438 от 3 апреля установлен запрет на проведение проверок до 31 декабря 2020 года за исключением проверок, основаниями для проведения которых являются факты причинения вреда или угрозы причинения вреда здоровью граждан.

— То есть в каких-то случаях вы все-таки выходите с проверкой?

— Если поступит жалоба, что, например, возникла трещина и дом разваливается, то мы обращаемся в прокуратуру, где нам дают согласие или несогласие на проверку. Если согласие получено, мы вправе проверить обращение и дать УК предписание устранить нарушение в такие-то сроки. Или предписание на проведение экспертизы и на обеспечение безопасных условий проживания. И УК нам отчитывается об исполнении этого предписания. То есть в этом случае порядок работы существенно не изменился. Если же в обращении жильцов сообщается, что имеются нарушения в содержании общедомового имущества, и при этом не говорится о нарушениях, несущих угрозу жизни и здоровью граждан, инспектор не вправе провести проверку, выйти и посмотреть, что происходит в доме. В этом случае мы даем управляющей организации предостережение, в котором указываем, что из обращения следует, что имеются факты ненадлежащего содержания общедомового имущества, что образует состав административного правонарушения и УК необходимо принять меры по устранению нарушения.

— А как вы узнаете, принимает УК меры или не принимает?

— Управляющей организации на исполнение предостережения законом отводится 2 месяца. К ответу о принятых мерах УК, обычно прикладывают фотографии и, желательно, чтобы был приложен акт об устранении нарушения с подписью жильца, который обращался в Инспекцию.

Если в обращении жильцов сообщается, что имеются нарушения в содержании общедомового имущества, и при этом не говорится о нарушениях, несущих угрозу жизни и здоровью граждан, инспектор не вправе провести проверку, выйти и посмотреть, что происходит в доме

Кошмар в подвале — не повод «кошмарить» бизнес

— Грязь в подъезде можно пережить, но вот пошли дожди, течет крыша, в квартирах потоп, испорчены пол, стены, мебель. Или прорвало трубу, затопило подвал, фундамент может разрушиться... И тоже предостережение и срок в 2 месяца?

— Да, поскольку это все не несет угрозу жизни людей или непосредственную угрозу разрушения дома. В таких случаях, когда меры нужно принимать немедленно, мы звоним в УК и просим решить вопрос оперативно, в течение времени, отведенного на устранение данного вида нарушения.

— А ситуация 11 августа, когда 43-летний мужчина утонул в затопленном водой на 2,5-метровую глубину подвале жилого дома на улице Каюма Насыри? Подвал, в котором столько воды, что можно запросто утонуть — это разве не угроза жизни?

— Это был сантехник из обслуживающей организации, и зачем ему потребовалось нырять в подвале — непонятно. Даже если он хотел воду перекрыть — зачем это было делать с риском для жизни? Воду надо было откачать…

— Так ведь когда подвал на 2,5 метра затоплен, это в конечном счете создает угрозу разрушения дома. Неужели даже в таких случаях проверка запрещена?

— Затопление подвала не приведет к моментальному разрушению дома. Да и получение разрешения на проверку от прокуратуры имеет мало шансов. В соответствии с ЖК РФ управление МКД осуществляется управляющими организациями, ТСЖ, ТСН, ЖСК, которые относятся к малому и среднему бизнесу. Проведение проверок, особенно в отношении таких предприятий, должно проводиться в строгом соответствии с законом, и надзорные органы не должны «кошмарить» малый и средний бизнес, тем более в условиях пандемии.

Фото пресс-службы ГУ МЧС по РТ
Проведение проверок, особенно в отношении таких предприятий, должно проводиться в строгом соответствии с законом, и надзорные органы не должны «кошмарить» малый и средний бизнес, тем более в условиях пандемии

Как оценить риски?

— Рано или поздно обычный порядок проверок восстановится. И на Госжилинспекцию посыплется вал такой работы — к отложенным проверкам добавятся новые, а ведь еще плановые проверки должны проводиться. Как будете справляться?

— В целях реализации федерального закона №294-ФЗ «О защите юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля» для всех надзорных органов введен риск-ориентированный подход к проведению плановых проверок, по принципу: предприятия отрасли, где риски высокие, надо проверять чаще, где низкие — реже. Но мы же не Ростехнадзор, где есть, скажем, атомные станции, и авария на которой может иметь колоссальные последствия.

Другое дело — найти критерии риск-ориентированного подхода в случае, когда надо решать вопрос о частоте проведения плановых проверок в разных управляющих компаниях. Как риски оценивать? Одна больше, другая меньше... У кого жилой фонд старше? Так ведь можно старые дома содержать в отличном состоянии, а новые довести до ручки. По количеству обращений граждан? Ну да, если жилой фонд изношен, обращений будет больше. Но не обязательно: если жители активные — обращений будет больше, если нет — меньше, независимо от состояния дома. Несмотря на все сложности, критерии риск-ориентированного подхода при осуществлении контроля предпринимательской деятельности по управлению МКД разработаны, утверждены постановлением Кабмина РТ и используются при планировании проведения плановых проверок.

Фото Максима Платонова
Как риски оценивать? У кого жилой фонд старше? Так ведь можно старые дома содержать в отличном состоянии, а новые довести до ручки. По количеству обращений граждан? Ну да, если жилой фонд изношен, обращений будет больше. Но не обязательно: если жители активные — обращений будет больше, если нет — меньше, независимо от состояния дома

«Проверьте все и накажите!»

Жильцы нередко возмущаются вашей работой, дескать, не хотите искать нарушения, отделываетесь отписками.

— А вы знаете, какие бывают обращения? К примеру: проверьте правильность начисления платы за ЖКУ с 2008 года, выявите нарушения и обеспечьте перерасчет, или: пройдите по дому, выявите нарушения, деньги верните, виновных накажите. Но проводить проверки всевозможных нарушений у нас нет возможности по причине того, что в республике более 17 тысяч многоквартирных домов! А главное, в соответствии с 294-ФЗ, обращения и заявления, не содержащие сведений о фактах, я обращаю внимание, не предположений о возможных нарушениях, а сведений о фактах нарушений, не могут служить основанием для проведения внеплановой проверки.

«Наши предложения по расчетам за тепло не учли»

— Было очень много жалоб на отказ УК начислять плату за тепло по счетчикам, если они установлены в квартирах по проекту. Жильцы не понимают, почему Госжилинспекция не на их стороне.

— До 2019 года при расчете платы за коммунальную услугу по отоплению показания индивидуальных приборов учета потребления тепловой энергии применялись только в случае оборудования и первичного введения в эксплуатацию таких приборов во всех жилых и нежилых помещениях МКД. С 1 января 2019 года, если не все помещения в доме оборудованы приборами учета тепла, то начисление платы за тепло в помещениях, оборудованных приборами, осуществляется с учетом показаний приборов.

Справедливости ради следует сказать, что есть и нерешенные проблемы. Например, порядок начисления платы за тепло собственникам жилых и нежилых помещений. Потребление тепла в магазине, расположенном на первом этаже МКД, может существенно отличаться от потребления тепла в квартире, так как в магазине высокие потолки, а значит, больший отапливаемый объем, большие витражные окна, другой режим работы входных дверей, влияющий на утечки тепла в зимний период. А порядок начисления и собственникам жилых и собственникам нежилых помещений един — по площади помещения. Инспекцией неоднократно направлялись предложения в Минстрой России по этому вопросу, однако эти предложения не учтены.

Справедливости ради следует сказать, что есть и нерешенные проблемы. Например, порядок начисления платы за тепло собственникам жилых и нежилых помещений. Потребление тепла в магазине, расположенном на первом этаже МКД, может существенно отличаться от потребления тепла в квартире

«Это воюют не жильцы, а УК»

— До пандемии коронавируса жильцы многоквартирных домов часто жаловались на невозможность сменить управляющую компанию, которая «исторически» работает в их районе или была создана застройщиком в новом доме, но не устраивает собственников качеством работы…

— Да, и зачастую оказывалось, что это не война жильцов с неугодной им УК, а война между двумя УК за прибыль, маржу. Помните историю в «Радужном»? Именно такая война была там, и когда мы выявили, что решение о смене УК принято в отсутствие кворума, мы отказались вносить изменения в реестр лицензий. Потребовалось отстаивать права жителей 19 МКД в течение двух лет в заседаниях почти 200 судов.

— Неужели все эти многочисленные скандалы на самом деле вызваны нездоровой конкуренцией?

— В Инспекцию ежедневно поступает 3—5 заявлений о смене способа управления домом, смене управляющей компании. Некоторые особо предприимчивые директора управляющих компаний, живущие по принципу «деньги не пахнут», смекнули, где можно заработать, и заваливают нас обращениями. Приносят протоколы общего собрания собственников домов: вот, нас выбрали, внесите нас в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Республики Татарстан! Или: мы создаем ТСЖ, исключите УК из реестра лицензий. Мы буквально задыхаемся в рассмотрении таких заявлений, только в прошлом году поступило около 1 000 заявлений, в реестр лицензий внесено 650 изменений, по остальным заявлениям принято решение об отказе во внесении изменений. Но главное — в условиях, когда граждане пассивны, протоколы часто подделывают.

— Так это же уголовная статья!

— Ну, пока никого еще за это не посадили.

В Инспекцию ежедневно поступает 3—5 заявлений о смене способа управления домом, смене управляющей компании. Некоторые особо предприимчивые директора управляющих компаний, живущие по принципу «деньги не пахнут», смекнули, где можно заработать, и заваливают нас обращениями

Нет «тела» — нет дела

— А почему за подделку документов не привлекают к уголовной ответственности?

— Подделка протоколов — вещь подсудная. Жилищной инспекцией проверяются документы, предоставляемые «новой» управляющей компанией, в том числе и протокол. Давать оценку выявляемым нарушениям в проведении и оформлении протокола общего собрания собственников, таким как подписание людьми, не имеющими на это права по закону (не являющимися собственниками), или не предоставление уведомлений о проведении собрания, или нарушение сроков проведения собрания и тому подобному, органы государственного жилищного надзора не вправе.

Признавать нарушения существенными и протокола недействительным по этим основаниям вправе только суд. В своем заключении мы указываем на нарушения, но признать протокол ничтожным в силу закона мы можем только в одном случае: если нет кворума, то есть проголосовало менее 50 процентов собственников. Если же кто-то приносит заявление, что он не голосовал, за него поставили подпись в бюллетене, мы передаем такой протокол и бюллетени в полицию для проверки, и такие бюллетени исключаем из подсчета кворума, но решение мы принимаем.

— Так вот полиция и должна возбудить уголовное дело за подделку!

— Я думаю, сложно найти виновника! В управляющей компании говорят: этот протокол принес старший по дому. Старший по дому говорит: я бюллетени раздал — мне их сдали, а кто их подписывал, я не знаю. Круг замкнулся — поддельный протокол есть, подделавшего протокол — нет! Поэтому за подделку протоколов еще никого в России не посадили.

К примеру, Набережных Челнах две компании — «Жилэнергосервис» и «Махалля» борются за право управления 28 домами. УК «Махалля» обжалует протокол общего собрания в городском суде, а решение ГЖИ РТ о внесении изменений в реестр — в арбитражном суде. Раньше, если были судебные трения между воюющими за дом УК, мы приостанавливали процесс и ждали, что решит суд. Сейчас мы этого не можем делать, это незаконно, и мы обязаны внести изменения в реестр. Есть примеры обращения в суд об оспаривании решения об отказе внесения изменений в реестр лицензий.

Я думаю, сложно найти виновника! В управляющей компании говорят: этот протокол принес старший по дому. Старший по дому говорит: я бюллетени раздал — мне их сдали, а кто их подписывал, я не знаю. Круг замкнулся — поддельный протокол есть, подделавшего протокол — нет! Поэтому за подделку протоколов еще никого в России не посадили

Выбора нет — пойдем в интернет?

— Но из-за этого в итоге страдают жильцы, это же какое-то жилищно-коммунальное крепостное право получается: победившая в войне за дом такими способами УК вряд ли будет честно выполнять обязанности по его обслуживанию и ремонту.

— Согласен. Очень показательным является случай, произошедший в Казани в прошлом году, когда управляющей компанией «Анкар» в Инспекцию было представлено пять заявлений с протоколами о смене УК. Уже после проведения проверки протоколов, которые не имели признаков ничтожности, и принятия решения выяснилось, что жители о голосовании не знали и бюллетени не подписывали. Собственники обратились в суд на обжалование протокола. Три дома возвращены в прежнее управление, по двум домам судебные разбирательства продолжаются. В связи с тем, что собственниками потребленные ЖКУ оплачивались «старой» УК, а компании «Анкар» денежные средства не перечислялись, возникли проблемы с получением гражданами субсидий в период, когда управляющая компания «Анкар» была внесена в реестр лицензий. Решением этого вопросы занимается УК совместно с Минсоцзащиты.

— Получается, нет надежды на то, что собственники дома смогут действительно выбирать управляющую компанию по своему усмотрению?

— Сейчас прорабатывается вариант электронного голосования, чтобы каждый мог проголосовать только от своего имени. Это шанс. Но возникает вопрос, как будут голосовать пожилые собственники, для которых интернет — это космос. Пожилые люди как выразят свою волю? Но искать выход в любом случае надо, потому что с бумажными бюллетенями голосования подделок гуляет немерено.

Инна Серова

НедвижимостьОбществоУслугиБизнесПроисшествия Татарстан Государственная жилищная инспекция РТКрайнов Сергей Аркадьевич

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Можно ли сменить управляющую компанию. Способы управления многоквартирным жилым домом. Выбор новой УК и заключение с ней договора. Передача документации от старой новой УК.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Жилищный кодекс Российской федерации говорит, что владельцы жилых помещений могут выбрать один из трех вариантов управления многоквартирными домами.

  1. ТСЖ, оно же товарищество собственников жилья. Популярное в некоторых регионах решение, это некоммерческая организация, где всеми проблемами занимается председатель организации. Этого человека выбирают на срок до двух лет. Владельцы квартир сами выбирают организации для снабжения ресурсами и подбирают для себя тарифы.
  2. УК, она же Управляющая компания. Руководство многоквартирным домом можно делигировать управляющей компании – коммерческой организации, которая за деньги берет на себя все проблемы, связанные с домом. Также компания подбирает поставщиков коммунальных услуг и подбирает выгодные для жильцов условия.
  3. Управление самими жильцами. При этом люди самостоятельно ведут работу над устранением недочетов в общем многоквартирном доме. При этом доверенность оформляется на одного определенного человека.

Основания для смены УК

Как показывает практика, не все УК должным образом исполняют свои обязанности. Если управляющая компания недобросовестно работает и не идет на контакт с людьми, то есть смысл ее поменять. Законодательство предусматривает несколько ситуаций, когда можно отказаться от услуг УК.

  1. Компания не оповещает жильцов о текущих и будущих мероприятиях. Если УК не доносит до жильцов информацию об отключениях, то однажды это может привести к неприятным последствиям.
  2. Зимой придомовые дорожки никто не чистит, а дворников на горизонте не видно.
  3. Подъезды грязные и замусоренные, полы не мытые. Уборщики в дом не приходят.
  4. В подъезде темно и нет лампочек. УК должна менять лампочки.
  5. Есть не решенные проблемы, на которые жалуются люди, а управляющая компания не реагирует.

6 Слишком высокие суммы в платежках. Если волосы от сумм встают дыбом, то люди как правило идут ругаться, требуют перерасчета и отказываются платить лишнее. Конечно это ведет к смене УК.

Фото:Медиахолдинг1Mi

Собрание жильцов

Подготовка к собранию

После того как дата встречи назначена, председатель ТСЖ или же человек, который занимает почетную должность старшего по дому, должен подготовить перечень вопросов, которые будут затронуты на собрании. Жилам эти вопросы передаются не позднее чем за десять дней до непосредственной даты собрания.

Проводим общее собрание в МКД

Какие вопросы могут рассматривать жильцы на собрании?

  1. Жильцы могут утвердить условия контракта с управляющей компанией.
  2. Разрыв отношений с управляющей компанией, которая жильцам не подошла.
  3. Голосование жильцов для выбора управляющей компании.
  4. Подсчет количества голосов и заполнение итогового протокола собрания.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Все жильцы получат оповещение о результатах собрания заказным письмом. Некоторые ситуации позволяют договориться о размещении итогов собрания на досках объявлений, где с ними смогут ознакомиться местные жители.

Для того чтобы решение было признано вступившим в силу, свои голоса должны отдать не менее половины жителей дома. При этом мнение арендаторов не учитывается, только владельцев.

Расторжение договора со старой УК

В каких ситуацией можно расторгнуть договор с Управляющей компанией?

  1. Смена способа управления многоквартирным домом. В этом случае следует собраться с соседями и прийти к общему решению. Если «управляйка» плохо работает, то жильцы могут «уйти» от одной компании к другой.

2 Сроки договора с управляющей компанией подошли к концу. Тогда жильцы могут выбрать новую управляющую компаний или же другой способ управления домовым имуществом.

  1. Если компания плохо выполняет возложенные на неё обязанности или вообще их не выполняет, то можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  2. Иногда бывает, что в УК с проверкой приходят представители Госжилинспекции. Они видят много нарушений и обращаются в суд с требованием аннулировать лицензию компании. Если требования удовлетворяют, то жильцы могут расторгнуть договор.
  3. Разрыв отношений по обоюдному желанию – самый редкий случай, когда жильцы и УК расходятся полюбовно, расторгают договор.

Фото:Медиахолдинг1Mi

Выбор новой УК и заключение с ней договора

В большинстве случаев управляющие компании имеют собственные сайты в интернете. На этих ресурсах можно ознакомиться со всей деятельностью УК и списком домов, которые она обслуживает.

Там же можно поискать информацию о лицензиях управляющей компании, тарифах ЖКХ, а также отключениях воды, отопления и электричества.

Рекомендуется тщательно следить на обновлением данных на сайте УК, наличием актуальных новостей и доступными контактами руководства управляющей компании. Кстати, можно побеседовать с руководителем управляющей компании.

Есть смысл проверить УК в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Возможно компания признавалась несостоятельной или имеет проблемы с кредиторами.

Для закрепления своего решения стоит наведаться на ресурс Госжилинспекции и посмотреть на рейтинг управляющих компаний. Обычно там размещается информация про все региональные управляющие компании.

Что должно быть в договоре управления

Жилищный кодекс достаточно четко трактует информацию, которая должна быть в договоре.

  1. Для начала следует прописать список обязанностей и дел, которые ложатся на плечи сотрудников управляющей компании.

2 Перечень общего имущества, которое берется обслуживать новая управляющая компания. В списке должно быть указано абсолютно все, включая коридорные проходы, лифты и лестницы.

  1. Документ должен включать размеры оплаты, которая будет взиматься за содержание и ремонт общедомового имущества, а также оплаты за ЖКХ.

Заключаем договор с новой УК

После того как жильцы определились с управляющей компанией, то им предстоит пройти сложный путь расставания с нынешней управляющей компанией и расторгнуть договор. Кроме того следует убедиться, что с этой инициативой согласно более половины жителей.

После собрания копии протоколов отправляются в новую и старую УК. С новой управляющей компанией заключается договор. Подписать контракт с управляющей компанией можно будет только после оформления пакета документов:

1 Кадастровый паспорт.

2 Свидетельство из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ подтверждает право владения жилым помещением.

3 Гражданский паспорт.

4 Документ, подтверждающий количество зарегистрированных в квартире жильцов.

  1. Документы о техническом состоянии жилья.

Передача документации от старой новой УК

При подписанных документах, управляющая компания должна направить бумаги в Госжилинспекцию. После этого данные в реестре лицензий будут изменены. Все изменения вносятся в течение 10 дней. И уже тогда «управляйка» может начать полноценно работать.

Если возникнут проблемы с документами, то Госжилинспекция запустит дополнительную проверку. Она может растянуться на месяц.

Если остались долги перед старой УК

Бывает, что бывшая УК после расставания начинает требовать от жильцов погашения долгов, но уже не управляет домом. При этом если задолженность остается у старой УК, а не переходит к новой, то начисление пени в данном случае незаконно.

Людям, при этом, не стоит сразу идти отдавать деньги, в первую очередь нужно провести тщательное сравнение тарифов и затраченных на дом ресурсов. Есть также вероятность тог, что «управляйки» между собой заключили документы о цессии.

Есть смысл послать запрос о предоставлении всех бумаг, касающихся общего имущества. Если управляющая компания принципиально будет игнорировать запросы, то договор цессии можно будет прекратить.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter

Управляющая компания создана и работает

В райцентре среди жильцов многоквартирных домов, много толков вокруг создания и работы управляющей компании. Получив же квитанции на оплату ее услуг за апрель и май нынешнего года, многие испытали шок. И разговоры вспыхнули с новой силой.

За прояснением ситуации мы обратились в Администрацию муниципального образования. Заместитель Главы района Анатолий Павлович Горохов дал нам такое разъяснение:

— В пгт. Холм-Жирковском для 40 многоквартирных домов определена управляющая компания — общество с ограниченной ответственностью «Смоленскрегионтеплоэнерго-Управляющая компания» (распоряжение Администрации МО от 04.03.2020 г. № 69). С апреля 2020 года она приступила к выполнению обязанностей по управлению многоквартирными домами. Все дома внесены в лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Смоленской области ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго-Управляющая компания».

В настоящее время ООО УК не может провести собрания собственников жилья по вопросу заключения договоров по управлению МКД в соответствии с п.2 Указа Губернатора Смоленской области А.В.Островского №24 от 18.03.2020 г. «О введении режима повышенной готовности», в котором есть пункт: » 3. Временно приостановить на территории Смоленской области: 3.7. По 15.06.2020 включительно проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в очной форме или в заочной форме с проведением поквартирного обхода юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими управление многоквартирными домами».

Как только будет снят режим повышенной готовности, сотрудниками ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго-Управляющая компания» будут проведены собрания с жильцами каждого многоквартирного дома в пгт. Холм-Жирковском. Все интересующие жителей вопросы будут разъяснены.

В настоящее время работает диспетчерская служба ООО «Смоленскрегионтеплоэнерго-Управляющая компания» по приему заявок (телефон 81812 -33-95-91), по всем вопросам можно обращаться, оставлять сообщения на устранение неполадок. Аварийная служба работает, есть электрик и сантехник. С 1 апреля 2020 года УК проводит дезинфекцию подъездов МКД.

Мы в свое время предлагали жителям выбрать форму управления своим домом, оформив все документы правильно. К этому вопросу можно вернуться и сейчас. Жильцам нужно собраться вместе, поговорить с представителями управляющей компании, обговорить все возникающие вопросы, в том числе и о тарифах.

Администрация района подготовила памятку для жильцов многоквартирных домов.


О назначении управляющей компании в многоквартирных домах в пгт.Холм-Жирковском

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

Не всем понятен термин «управление многоквартирным домом». А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций — все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

— непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир — не более 30;

— создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;

— передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК). Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы:

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество. Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно. Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу. Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ:

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ и ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность: за содержание/ремонт общего имущества; за готовность систем инженерных коммуникаций; за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее. При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность. Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья. Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов. Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций:

Обслуживание МКД управляющей компанией — самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами: за содержание и ремонт имущества; за надлежащее предоставление коммунальных услуг; за работоспособность инженерных систем; за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее. По сути, УК — это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

Если владельцы не выбрали способ управления? Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ. В любом случае у жильцов существует обязанность выбора — без этого дом существовать не может. И все же если не выбран способ управления, либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления, в соответствии с Постановлением №1616 от 21.12.2018 года может назначить временную управляющую компанию. Передача многоквартирных домов в управление — обычная практика, сложившаяся в России с 01.01.2019 года. Это позволяет снять груз забот по содержанию общего имущества дома, проведению текущего ремонта, благоустройства прилегающей территории, устранению аварий коммунальных систем. При этом жильцы дома могут отказаться от назначенной управляющей компании, собрав общее собрание собственников жилья, проголосовать и заполнить протокол собрания собственников, но предварительно необходимо заключить договоры на обслуживание инженерных сетей дома с организациями, имеющими на это право.

Почему необходима временная управляющая компания?

Чтобы дом не остался без инженерного обеспечения и поддержания в исправном состоянии общего имущества собственников, насущно необходимо ответственное лицо (компания) которое бы осуществляло обслуживание систем жизнеобеспечения и обеспечивало минимальный перечень услуг, предусмотренный ПП РФ № 290.

Для этих целей Постановлением Правительства РФ № 1616 были утверждены «Правила», в которых изложен порядок организации временного управления МКД, собственники которого не сумели определиться с выбором формы управления.

Правовой основой для выбора временной управляющей компании является ФЗ № 485-ФЗ, которым ст. 161 ЖК РФ дополнена пунктом, предусматривающим принудительное назначение временной управляющей компании для МКД, собственники которого не сделали этого самостоятельно.

Выбор временной управляющей компании производится из списка управляющих компаний, включение в который является добровольным и производится на основании заявления.

Временная управляющая компания назначается на срок 1 год. В течение этого времени собственники недвижимости в МКД могут самостоятельно, либо при содействии работников УК провести общее собрание и выбрать способ управления своим домом.

Срок 1 год считается вполне достаточным для того, чтобы собственники недвижимости в МКД успели провести общее собрание согласовать спорные вопросы и выбрать форму управления. В этом отношении закон довольно лоялен и не требует участия в собрании 100% собственников. Более того, учитывая вероятность проживания собственников в населенных пунктах и регионах, расположенных не по месту нахождения их собственности, допускается проведение заочного голосования.

Новый механизм управления МКД направлен на сохранение преемственности в управлении общим имуществом собственников недвижимости в строении. Недопущения его выхода из строя или приведения в состояние, требующее ремонта.

Хотя, ответственность за общее имущество лежит на собственниках, приобретших недвижимость в доме, осознание этого приходит не ко всем и не сразу. Именно на этот «темный» период в сознании жильцов вводится временное управление МКД.

Из чего формируется тариф по управлению многоквартирным домом?

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них регламентированы Жилищным Кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Тариф формируется с учетом минимального перечня и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, а также с учетом этажности дома, размера прилегающей территории, подлежащей уборке, наличия внутридомовых инженерных сетей.

принципы работы, как выбрать и как сменить

Управляющая компания (УК) это та самая организация, которая технически и санитарно содержит ваш дом. Иными словами — «разруливает» все проблемы, которые могут возникнуть на территории вашего дома и двора. Все эти действия осуществляются официально, на основании договора доверительного управления.

Эта статья о том, как подбираются управляющие компании, и как действовать, если хочется её сменить.

Довольно распространённая ситуация — после подписания акта приёма-передачи квартиры в новостройке собственник обнаруживает, что «в приданое» от застройщика достаётся выбранная самим застройщиком управляющая компания. Это кажется странным, ведь в многоквартирном доме правила игры сводятся к тому, что жильцы сами выбирают УК.

Откуда появляется управляющая компания в новостройках?

Все дело в том, что образуется большая временная пропасть между тем, когда застройщик сдаёт дом в эксплуатацию, и когда акт приёмки подписывает последний собственник квартиры этого дома. На приёмку квартиры может уйти и до полугода, а все это время жилой комплекс так или иначе надо обслуживать. Тут-то и появляется временная управляющая компания.

Схематично это выглядит следующим образом:

  • - Застройщик закончил стройку и ввёл дом в эксплуатацию;
  • - Чисто физически по многим объективным причинам он не может день в день передать все квартиры жильцам, даже если их всего 10 в доме;
  • - Пока он не передаст ключи всем своим клиентам, дом, так скажем, не может простаивать без надзора УК;
  • - Соотвественно, застройщик, спустя 5 дней после ввода в эксплуатацию, назначает на эту «должность» свою подконтрольную управляющую компанию, с которой заключает договор управления на 3 месяца.

Важно! Такая схема абсолютно законна и оправдана.  Её «фишка», которая зачастую выражается недовольством жильцов, заключается в том, что независимо от того, подписывали ли вы договор с этой УК при передаче квартиры или нет, по закону платить за её содержание все равно придется с даты подписания акта.

Важно! Следущий момент заключается в том, что жильцы лишены права разрывать с этой временной УК договор сотрудничества ровно до тех пор, пока не будут подписаны все акты приёма-передачи. Только после этого жильцы могут решать, продолжать ли сотрудничество с ранее выбранной застройщиком УК или же подбирать свою.

Как происходит подбор управляющей компании?

В случае, если вас и всех жильцов устаивает спектр услуг, предоставляемых управляющей компанией, прайс-лист на эти услуги и качество их исполнения, то контракт с ней пролонгируется.

В случае, если вас не устраивает какой-то пункт, ну или вы все равно хотите сменить эту компанию на другую, более проверенную, то необходимо инициировать общее собрание жильцов, на котором путём голосования должна быть выбрана следующая кандидатура.

Очень важно! Если вы хотите самостоятельно выбрать УК —  времени на это в обрез. Проводить такие собрания нужно как можно оперативнее. Дело в том, что ровно с того момента, как дом официально сдан в эксплуатацию, органы местного самоуправления в течение 20 дней анонсируют открытый конкурс по выбору постоянной УК вашего ЖК. Далее, по истечению 40 дней, местное самоуправление уже проводит конкурс. С результатами этого конкурса через 10 дней смогут ознакомиться все собственники, подписавшие акты приёма-передачи квартир.

Что это значит?

Грубо говоря, у жильцов есть максимум 2,5 месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию, чтобы самостоятельно решить, с какой компанией сотрудничать. Иначе обслуживание дома ляжет на плечи выбранной не вами УК, сменить которую можно будет только по истечению контракта (от 1 до 3 лет), либо досрочно расторгнув договор, но сделать это не всегда просто и зачастую болезненно.

Как проводится открытый конкурс?

Органы местного управления информируют о начале конкурса. Участвовать в ней может ИП или юридическое лицо. Победителем открытого конкурса становится та компания, которая за указанный организатором размер платы предлагает наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Кстати! Может случиться так, что основной управляющей компанией после конкурса остаётся та самая временная. В этом случае жильцы должны обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру на пересмотр УК.

Что входит в обязанности управляющей компании?

Самая главная задача УК — обслуживание дома. В это понятие входит:

  • - Ремонт общих помещений: лестницы, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, холлы;
  • - Ремонт отопления, водопровода и электричества; 
  • - Вывоз мусора;
  • - Содержание штата сотрудников, обеспечивающих пункты выше.
  • - Оповещения по типу «В вашем доме сегодня с 14:00 до 15:00 будет отключена горячая вода в связи с ремонтными работами»;
  • - Очистка крыши от снега с сосульками зимой и зелёный двор летом, например.

На что обращать внимание при самостоятельном подборе управляющей компании?

Стоит отметить, что УК делятся на государственные и коммерческие.

Большая часть УК в России — государственные. Такие компании работают по строгому регламенту и соблюдают стандарты Правительства.

Из плюсов: каждый расход на дом госкомпании должны утверждать в префектуре. То есть вероятность того, что ваши средства пойдут куда-то «мимо» равны нулю.

Из минусов: префектура может не одобрить то, что хотят изменить в доме жильцы через УК.

Коммерческие УК — более редкая история. Сотрудничество с ними более «пластично», так как в договоре предоставляемых услуг можно прописать все, что душе угодно, хоть высадку пальм во внутреннем дворе.

Как лучше выбрать коммерческую управляющую компанию

Чтобы выбрать компанию самостоятельно, лучше делать упор на следующее:

  • - Просмотрите отзывы в интернете или прислушайтесь к рекомендациям знакомых;
  • - Обращайте внимание на дату создания УК и количество домов, которыми она управляют;
  • - Проверяйте наличие лицензий и сертификатов;
  • - Запрашивайте «меню» УК и его стоимость.

Управляющая компания для бизнеса: особенности способа управления

Упущенная выгода - это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике

Читать статью

Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора

Читать статью

Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.

Читать статью

О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе

Читать статью

Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте

Читать статью

Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков

Читать статью

АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные

Читать статью

Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности

Читать статью

Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.

Читать статью

Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».

Читать статью

Как работают компании по управлению недвижимостью

Владение и уход за арендуемой недвижимостью может быть работой на полный рабочий день. Для арендодателей, которые не могут или не хотят делать все самостоятельно, лучшим решением будут управляющие компании.

Некоторые люди покупают недвижимость для сдачи в аренду, планируя стать арендодателем. Многие успешно удовлетворяют повседневные потребности своих арендаторов. Другие, однако, могут быть ошеломлены объемом работы, особенно если у них есть другая работа.Чем больше собственности они владеют, тем труднее и труднее следить за техническим обслуживанием, сбором арендной платы, бухгалтерским учетом и чрезвычайными ситуациями.

Кроме того, есть владельцы арендуемой недвижимости, которые занимаются бизнесом исключительно ради инвестиционных возможностей. Они намерены нанять кого-то, кто будет заниматься повседневным управлением с первого дня.

Управляющие компании могут удовлетворить потребности обоих этих типов собственников. Все компании разные, но большинство из них следуют одним и тем же основным принципам. Знание того, как работают компании по управлению недвижимостью, может помочь владельцу решить, нужен ли он ему, и подготовить его к поиску того, кто лучше всего подходит.

Чем занимаются компании по управлению недвижимостью

Компании по управлению недвижимостью облегчают нагрузку на владельцев недвижимости, беря на себя различные задачи. Арендодатели платят им как за рутинные операции, так и за действия в чрезвычайных ситуациях. Точный перечень того, что будет передано управляющей компании, будет прописан в договоре, а также условия оплаты (подробнее об этом позже).

Компании могут иметь собственный персонал для выполнения работы или использовать других поставщиков для проектов, которые необходимо выполнить.Многие делают и то, и другое. Например, компания может нанять разнорабочего, который делает мелкий ремонт, стрижет газон и пылесосит подъезд и коридоры. Они могут нанять профессионального плотника, сантехника или уборщицу для более крупного ремонта или для подготовки квартиры к новому арендатору.

Типичные обязанности, предлагаемые компанией по управлению недвижимостью:

  • Проверка новых арендаторов и проверка анкетных данных
  • Уборка помещений при выезде арендаторов и подготовка их к новым арендаторам
  • Составление документов об аренде
  • Сбор арендной платы, банковское дело и бухгалтерский учет
  • Отвечая на запросы о техническом обслуживании и ремонте
  • Уход за территориями и местами общего пользования (уход за газонами, уборка снега, подметание и т. Д.))
  • Реклама и демонстрация квартир потенциальным арендаторам
  • Обработка просроченных платежей, споров между арендаторами и выселения при необходимости
В зависимости от степени участия арендодателя компании по управлению имуществом могут выполнять некоторые из этих действий или все из них. Некоторые владельцы, например, могут захотеть сами заняться проверкой арендаторов, чтобы убедиться, что те, кто живет в их арендованных домах, соответствуют их личным стандартам. (Обратите внимание, что вся аренда должна соответствовать Федеральному закону о справедливом жилищном обеспечении, запрещающем дискриминацию.)

Есть также управляющие компании полного цикла, которые все это сделают. Когда управляющие берут на себя эти задачи и выполняют их хорошо, это снимает с владельца недвижимости огромное бремя. Им есть на кого положиться не только в обычных, но и в неприятных вещах, таких как работа с плохим квартиросъемщиком или начало процедуры выселения.

Это не означает, что владелец не знает, что происходит в собственности. По-прежнему необходимо поддерживать тесную связь с компанией, и последнее слово при принятии важных решений остается за владельцем.Но во многих случаях домовладельцу ничего не остается, кроме как следить за тем, чтобы доход от аренды был зачислен на его счет.

Вам нужен менеджер по недвижимости?

Инвесторы в недвижимость часто заказывают компанию по управлению недвижимостью еще до того, как они совершат покупку. Что касается других арендодателей, они могут подумать о найме одного после того, как попытались все сделать самостоятельно.

В некоторых ситуациях очевидно, что наем компании по управлению недвижимостью - хорошая идея:

  • Владение несколькими арендуемыми квартирами, особенно в разных местах, может сделать невозможным для одного человека управлять собой.Даже одного или двух домов или квартир может оказаться слишком много, когда домовладелец станет старше.
  • Арендодатель может проживать далеко от объекта. На территории или поблизости должен быть кто-то, кто позаботится о потребностях арендатора.
  • Арендодатели могут не захотеть быть работодателями. Работая с компанией по управлению недвижимостью, они избегают ответственности за найм, оплату и подачу налоговых документов для сотрудников.

Часто бывает переломный момент, когда стоимость компании по управлению недвижимостью становится «окупаемой».«Стоимость не только в долларах, но также время и усилия, которые владелец тратит на поддержание эффективного функционирования собственности.

Как платят компаниям по управлению недвижимостью

Компании по управлению недвижимостью взимают с арендодателей плату за управление и содержание арендуемой собственности. Что именно они будут делать и как им будут платить, оговаривается в контракте. У каждой компании будут разные термины, но многие следуют схожим принципам.

Управляющим компаниям выплачивается от 8% до 12% дохода от сдачи имущества в аренду.Владелец должен быть уверен, что он понимает, будет ли это причитаться к уплате арендной платы или будет взиматься арендная плата. Это важно, если некоторым арендаторам сложно вовремя заплатить. Предпочтительно платить компании только за то, что они фактически собирают каждый месяц.

В контракте также должно быть указано, что произойдет с вакантными объектами. Если управляющей компании платят одинаковую сумму вне зависимости от того, есть ли арендатор или нет, у них может быть мало стимулов для поиска нового арендатора.

Помимо процента от арендной платы, владельцы обычно платят дополнительные суммы на другие расходы, такие как ремонт, реклама, проверка кредитоспособности и биографии, а также бухгалтерский учет.Это может быть фиксированная ежемесячная плата или подробный счет за расходы. Обычно это зависит от количества объектов, на которые распространяется договор.

Например, компания, управляющая небольшим многоквартирным домом с четырьмя квартирами, может иметь одного обслуживающего персонала на месте. Владелец может получать ежемесячный счет на основе фактических квитанций, представленных мастером. С другой стороны, при большом количестве единиц или более крупной компании по управлению недвижимостью с владельца, скорее всего, будет взиматься фиксированная плата.Документы, необходимые для отслеживания конкретных расходов, будут слишком громоздкими для выполнения крупной операции.

Ряд обычных ежемесячных расходов включен в фиксированную плату. Если есть что-то необычное, например, ремонт лопнувшей трубы или замена холодильника, владельцу может быть выставлен счет отдельно. Все это должно быть прописано в контракте, чтобы владелец не был ошеломлен счетом за дорогостоящий предмет или проект.

Часто управляющая компания требует, чтобы владелец создал резервный счет.Это позволяет им оплачивать определенные расходы со счета, не дожидаясь оплаты от владельца. Порядок пополнения и использования этой учетной записи - это еще одна часть контракта, которую владелец должен понимать и соглашаться перед подписанием.

Как найти подходящего

Управление недвижимостью - это отрасль с оборотом в миллиард долларов. Статистика показывает, что их более 275 000 компании по управлению недвижимостью в США, в которых работает более 825000 человек. Когда владелец решает, что ему нужно нанять его, у него есть из чего выбрать.Что важнее, а порой и сложнее, так это найти правильный.

Идеальная компания по управлению недвижимостью формирует истинное партнерство со своими собственниками. Они хорошо заботятся о своих квартиросъемщиках и при этом заботятся об интересах владельца, соблюдая при этом законы штата и местные законы.

Наше сообщение в блоге «Выбор компании по управлению недвижимостью: вопросы, которые, как можно надеяться, вы не зададите», может помочь вам сузить область поиска. В Select Properties Leasing & Management наши профессиональные сотрудники обучены оказывать поддержку мирового класса владельцам и арендаторам в большом Санкт-Петербурге.Площадь Луи. Мы приветствуем ваши вопросы о том, как работает наша компания и как наем компании по управлению недвижимостью может помочь вам. Новый параграф

Чем занимается компания по управлению недвижимостью?

Ключевые выводы


Многим инвесторам в недвижимость трудно решить, использовать ли компании по управлению недвижимостью. Некоторые даже не мечтали об инвестировании в недвижимость без наличия фирмы по управлению недвижимостью, прежде чем заключить соответствующую сделку. Другие, однако, изо всех сил пытаются освободиться от мышления «сделай сам», которое мешает им добиться большего.Оказывается, можно сказать только одно: использование компании по управлению недвижимостью не так очевидно, как мне хотелось бы предположить. Вы можете задать себе такие вопросы, как «Чем занимается компания по управлению недвижимостью?» или «Стоят ли того компании по управлению недвижимостью?» По крайней мере, я убежден, что преимущества использования компании по управлению недвижимостью намного перевешивают недостатки.

Справедливо сказать, что аргумент проистекает из затрат, которые приходится понести, чтобы работать с управляющим недвижимостью, но я отвлекся.Стоимость - это не столько минус, сколько вложение. Хотя на самом деле нанять стороннего менеджера стоит денег, я могу заверить вас, что это того стоит. Более того, их участие может очень легко увеличить шансы на рост вашей прибыли. Если этого недостаточно, вот некоторые из важных задач, которые хорошая управляющая компания внесет в ваш портфель аренды.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью - это практика, при которой третья сторона несет ответственность за поддержание статус-кво жилого дома и успокаивание его жителей.Поэтому владельцы арендуемой недвижимости обычно нанимают управляющих недвижимостью для надзора за повседневными операциями с их недвижимым имуществом и решения любых вопросов или проблем, которые могут возникнуть у арендаторов. Если недвижимость пустует, то задача менеджера - позаботиться о том, чтобы дом был сдан в аренду. Как следует из названия, управление недвижимостью заботится обо всех аспектах аренды дома, от маркетинга вакантных площадей и подписания договоров аренды до сбора арендной платы и вызова на ремонт. Немногие стратегии, в этом отношении, более выгодны для портфеля аренды, чем наем стороннего управляющего недвижимостью, что вызывает простой вопрос: как работают компании по управлению недвижимостью?


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Нужна ли мне фирма по управлению недвижимостью?

Есть много инвесторов, которые полностью поддерживают использование компании по управлению недвижимостью. Однако нет правила, согласно которому кому-либо нужен управляющий недвижимостью. У компаний по управлению недвижимостью есть несколько преимуществ, но они очень дороги. Поэтому планируйте нанять управляющего недвижимостью, если:

  • Вы планируете приобрести несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду. Чем больше у вас арендуемой недвижимости в портфеле, тем более востребованными становятся фирмы по управлению недвижимостью.

  • Вы не находитесь в непосредственной близости от вашего актива. Если арендуемая недвижимость находится далеко от того места, где вы живете, рекомендуется нанять менеджера, который будет лучше следить за ней.

  • Вы не хотите активно управлять собственностью. Если вы рассматриваете недвижимость как источник пассивного дохода, вам понадобится управляющий недвижимостью, который позаботится о текущем техническом обслуживании и повседневных операциях.

  • Вы не хотите быть работодателем. Наем сотрудников, таких как менеджер-резидент, предполагает выполнение ряда обязанностей, таких как расчет заработной платы и требования законодательства.Компания по управлению недвижимостью - это не ваш сотрудник; они независимые подрядчики. Использование одного из них избавит вас от бремени стать работодателем.

  • Вы можете позволить себе добавленную стоимость. Управляющие недвижимостью взимают определенный процент от арендной платы, который того стоит. Такая же плата может избавить арендодателей от множества головных болей и высвободить много времени для инвестиций в другие места.

  • У вас ограниченное время. Даже если вы не против управлять своим имуществом, возможно, вы не сможете активно работать с ним каждый день.Если вы планируете больше сосредоточиться на ведении бизнеса, наем компании по управлению недвижимостью может быть вашим лучшим курсом действий.

  • Вы можете себе это позволить. Выбирая компанию по управлению недвижимостью, вы можете рассчитывать на расценки от 5% до 10% вашего дохода от аренды. Исключением может быть спад рынка. В этом случае целесообразно продолжить управление имуществом самостоятельно или с помощью постоянного менеджера.

  • У вас есть недвижимость в программе доступного жилья.Обычно в таких программах владельцы могут получать гранты, налоговые льготы или ссуды с низкими процентными ставками в обмен на сдачу в аренду лицам с низким уровнем дохода. С этими преимуществами приходят и более сложные правила, которых вы должны придерживаться. Наличие компании по управлению недвижимостью, которая знает все тонкости этих правил, может в долгосрочной перспективе помочь в геометрической прогрессии.

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Стоимость управления имуществом - веский аргумент, особенно если вы считаете, что это может снизить вашу чистую прибыль, но я могу вас заверить, что это не так.Да, аренда компании по управлению недвижимостью действительно требует дополнительных денег, но мне нравится думать об этом как об инвестициях, а не как о расходах. Видите ли, хороший управляющий недвижимостью может очень легко вернуть больше, чем их первоначальная стоимость. В конце концов, средняя управляющая компания обычно присуждает инвесторам следующие суммы:

  • Управляющие недвижимостью будут собирать арендную плату с арендаторов

  • Управляющие недвижимостью выслушают запросы на техническое обслуживание и решат проблему

  • Управляющие недвижимостью могут иметь дело с арендаторами, не выполнившими обязательства, которые на несколько месяцев не выплатили арендную плату

  • Управляющие недвижимостью будут продавать объект недвижимости, чтобы ограничить количество вакансий

  • Управляющие недвижимостью будут вести подробный учет всего, что происходит на объекте

Взять напрокат

Сбор арендной платы - одна из самых очевидных задач управляющего недвижимостью.Однако, если бы это все делали управляющие недвижимостью, было бы определенно труднее оправдать их наем, особенно с возможностью онлайн-платежей. Конечно, это не означает, что собирать ренту легко. Если все ваши арендаторы полностью оплачивают аренду и вы не против заплатить хорошей юридической фирме, когда дела идут не так, как надо, вы можете подождать, чтобы оценить все услуги. Однако большинство инвесторов в недвижимость не в такой ситуации. Некоторые работают на рынках, где ежемесячно приходится платить за аренду.

Регулярное техническое обслуживание имущества

Работа с телефонными звонками арендаторов, возможно, является самым большим стимулом для инвесторов в недвижимость, которые прибегают к помощи управляющего недвижимостью. Однако дело не только в обслуживании. Работа с арендаторами часто может быть самой большой проблемой. Иногда их потребности не велики или дороги, но важны время и срочность. Это могут быть засоренные и обратные трубы на выходных или заблокированные посреди ночи. Многие из этих звонков могут раздражать арендодателя, но если к ним всегда относиться таким образом, обязательно возникнут более серьезные проблемы с арендаторами и показателями арендуемой собственности.Для оптимизации доходной собственности необходимо быстрое и отзывчивое обслуживание клиентов.

Управляющие недвижимостью обработают эти запросы, снимая с вас бремя. Если он небольшой, запросы могут обрабатываться внутри. Более крупные и сложные вопросы могут быть переданы сторонним специалистам. Опытные инвесторы в недвижимость обычно заключают соглашение об управлении недвижимостью, которое разрешает компании выполнять ремонт на сумму до определенной долларовой суммы без предварительного специального разрешения.Это упрощает процесс и гарантирует, что проблемы не усугубятся, если с вами невозможно связаться.

Управляющие компании могут звонить для регулярных проверок и текущего обслуживания, например:

Управляющая компания будет фактически выступать в роли «посредника» и связывать арендаторов с необходимыми услугами.

Работа с неплательщиками

Это касается не только медленно платящих, но и тех, кто серьезно нарушает договор аренды. Они могут быть просрочены более чем на месяц или могут поставить под угрозу состояние вашего имущества, либо полиция может быть вовлечена в уголовное дело.Иногда об этом можно договориться напрямую с арендаторами. В других случаях может потребоваться адвокат или даже обращение в суд. Фирма по управлению недвижимостью может справиться с этим за вас и сэкономить массу времени и стресса в таких ситуациях. Наличие профессионального третьего лица между ними часто может ускорить получение лучших решений по сравнению с арендодателем, сделанным своими руками, который может показаться более легкой мишенью для злонамеренных арендаторов.

Поиск арендаторов

Это намного больше работы, чем некоторые думают поначалу.Хорошая управляющая компания берет на себя расходы по маркетингу для арендаторов, показу квартир и проверке потенциальных арендаторов. Здесь представлен большой опыт. Возможно, это самое ценное, что предлагают компании по управлению недвижимостью. Затем идет надзор за деятельностью по заселению и выселению.

Бухгалтерский учет

Бухгалтерия, вероятно, наименее интересная часть недвижимости для большинства инвесторов. В то же время качественный бухгалтерский учет и обработка счетов имеют решающее значение для минимизации налогов, удержания лучших поставщиков и в целом поддержания движения денежных средств.Если ваш менеджер по недвижимости предоставляет эту услугу бесплатно, вам лучше воспользоваться ею. В противном случае нет причин, по которым вы не можете нанять кого-то для управления своими книгами. В конце концов, сдаваемую в аренду недвижимость лучше всего оставить как пассивное вложение. Проведите соответствующее исследование, чтобы найти хорошего бухгалтера в вашем районе и определить, принесут ли его услуги ценность вашему собственному бизнесу.

5 преимуществ компании по управлению недвижимостью

Самая большая выгода, которую инвесторы получают от работы с компаниями по управлению недвижимостью, - это время.Воспользовавшись услугами хорошей компании по управлению недвижимостью, инвесторы не будут вынуждены управлять собственностью самостоятельно; они смогут взять на себя другие обязанности. Для большинства инвесторов дополнительное время поможет им найти и приобрести больше арендуемой недвижимости для добавления в свой портфель. Для других отсутствие необходимости управлять собственностью избавляет их жизнь от ненужного стресса. Однако стоит отметить, что время - не единственная причина, по которой кто-то может захотеть нанять компанию по управлению недвижимостью. На самом деле найм менеджера дает несколько преимуществ, не в последнюю очередь:

  1. Уменьшение ответственности: Одно из малоизученных преимуществ наличия сторонней фирмы по управлению недвижимостью - это защита от ответственности, которую хороший управляющий недвижимостью добавляет в портфель неопытного инвестора.Конъюнктурные арендаторы могут легко выдвинуть ложные обвинения в тактике сбора арендной платы, незаконных методах выселения и небрежном обслуживании. Сторонний менеджер может отклонить многие ложные претензии, предъявленные инвестору.

  2. Качественные арендаторы: Управляющие компании управляют недвижимостью для проживания; это то, в чем они хороши. В результате лучшие из них научились понимать, что искать в хороших квартиросъемщиках. Таким образом, можно с уверенностью предположить, что найм управляющего недвижимостью приведет к лучшим арендаторам, что является отличной новостью для арендодателей.Чем лучше арендатор, тем лучше для владельцев.

  3. Короткие вакансии: Управляющая компания не только будет размещать объявления о заполнении вакансий, но также будет делать это с чувством срочности и эффективности. Опять же, поскольку это их работа, компании по управлению недвижимостью, скорее всего, лучше справляются с заполнением вакансий, чем традиционные арендодатели, что резко сокращает продолжительность вакансий. Между тем, арендодатели могут увеличивать прибыль в течение года, сохраняя актив в рабочем состоянии.

  4. Более низкие затраты на обслуживание: Работа с хорошими фирмами по управлению недвижимостью предоставит инвесторам доступ к их сети профессиональных подрядчиков. Контакты, которые уже есть у управляющего недвижимостью, будут работать в вашу пользу и сэкономить на эксплуатационных расходах. Не только это, но и подрядчики также дадут рекомендации, которые неоценимы.

  5. Better Reviews: Арендаторы, как правило, предпочитают работать с управляющими недвижимостью, поскольку этот процесс почти всегда объективно более гладкий.В результате такой опыт обычно лучше, чем иметь дело напрямую с арендодателями. Впоследствии арендаторы с большей вероятностью оставят хороший отзыв, когда освободят помещение. Те же самые обзоры помогут привлечь больше посетителей в дом, когда придет время искать другого арендатора.

Еще о чем следует подумать

Я считаю, что наем компании по управлению недвижимостью - это отличное вложение, но, как и все остальное, обязательно проявите должную осмотрительность и знайте все, что вы можете получить, прибегнув к услугам стороннего управляющего недвижимостью.Как я уже упоминал, управляющие недвижимостью, как правило, приносят на стол больше, чем люди думают. Сказав это, вот еще несколько вещей, на которые вам нужно обратить особое внимание, прежде чем совершать коммит:

Стоимость управления имуществом

Стоимость управления недвижимостью остается главной заботой тех, кто сидит на заборе. По крайней мере, средняя плата за управление недвижимостью может принести инвесторам от восьми до 12 процентов ежемесячной арендной платы.Некоторые управляющие недвижимостью также взимают фиксированную плату в дополнение к ежемесячному проценту. В настоящее время восемь процентов представляют собой довольно хорошее значение, в то время как 12 процентов некоторым могут показаться немного завышенными. Однако стоит отметить, что не все управляющие недвижимостью созданы равными. Для хорошего менеджера вполне разумно запросить 12 процентов своих услуг, чтобы оправдать собственные затраты.

Наем управляющего недвижимостью

Найм управляющего недвижимостью - задача, к которой нельзя относиться легкомысленно.По крайней мере, вы получаете то, за что платите. Как я уже упоминал, управляющие недвижимостью запрашивают от восьми до 12 процентов стоимости аренды, но их гонорар может не отражать, насколько они хороши. Совершенно возможно, что неадекватный управляющий будет завышать цену, а отличный - занижать. Тем не менее, единственный способ узнать, подходящего ли вы для своего бизнеса, - это проявить должную осмотрительность. Не принимайте решение просто на основании средней платы за управление недвижимостью; копните немного глубже и найдите тот, который соответствует вашим конкретным критериям.

Прежде всего, определите, чего вы больше всего хотите от управляющего недвижимостью. Что вам нужно сделать вашему менеджеру? Составьте список потребностей и желаний и используйте их, чтобы выбрать подходящую компанию для представления вашей собственности. Затем проверьте их соответствующим образом. Могут ли они сделать то, что обещают? Получите отзывы и поговорите с их текущими клиентами, чтобы лучше понять, насколько они удовлетворены.

Как найти хорошую компанию по управлению недвижимостью

Хотя хорошие компании по управлению недвижимостью чрезвычайно полезны, их поиск может оказаться проблемой, если вы не знаете, что искать.Нанимая компанию по управлению недвижимостью, обязательно проявите осторожность, прежде чем принимать окончательное решение. Вот несколько советов по поиску хорошей управляющей компании:

  • Проконсультируйтесь с коллегами и местным квартирным товариществом для получения рекомендаций.

  • Найдите сертифицированных управляющих недвижимостью в Справочнике членства Института управления недвижимостью.

  • Найдите менеджера по управлению недвижимостью NARPM на сайте Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью.

  • Тщательно опросите компании, прежде чем принимать решение.

Сводка

Надеюсь, теперь у вас есть лучший ответ на вопрос «Чем занимается компания по управлению недвижимостью?» Управляющие компании, особенно хорошие, на вес золота. По-настоящему отличная управляющая компания вполне может сэкономить / заработать инвесторам больше денег, чем их первоначальные взносы. Тем не менее, стоимость управления недвижимостью - это скорее вложение, чем расходы.

Задумывались ли вы о работе с компанией по управлению недвижимостью? Пожалуйста, поделитесь с нами своими мыслями об этой идее в комментариях ниже.


Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Чем занимаются компании по управлению недвижимостью?

Посмотреть видео сейчас

Инвестиции в недвижимость могут сопровождаться разнообразными проблемами и обязанностями, особенно на таком конкурентном рынке, как Сакраменто.

Сегодня мы поговорим со Скоттом Рэймондом, основателем Raymond Property Management, теперь входящей в Mynd, о различных услугах, которые предоставляют компании по управлению недвижимостью, и о том, как выбрать тот, который наиболее соответствует вашим потребностям.

Алекс: Мальчики и девочки, Алекс здесь с Mynd Property Management рассказывает об инвестициях в Сакраменто и о том, как добиться успеха в этом.

Сегодня у меня в гостях Скотт Рэймонд. Скотт, как дела?

Скотт Рэймонд: Прекрасно, Алекс. Спасибо, что пригласили меня.

Каков объем услуг компании по управлению недвижимостью?

Алекс: Скотт - самый опытный человек, которого я знаю, с точки зрения инвестирования в Сакраменто.У него десятилетний опыт очень успешной работы.

Он является основателем компании Raymond Property Management, которая сейчас является частью Mynd. Очень волнующе.

Итак, сегодня мы должны проткнуть мозг Скотту и посмотреть, сможем ли мы получить выпавшие крупицы мудрости. И мы уже сняли ряд серий. Вы увидите их на Mynd.co.

Искать в Sacramento Investing.

Но сегодня - прямо сейчас - сегодняшняя тема: чем занимаются компании по управлению недвижимостью?

В частности, в Сакраменто - каков объем услуг? Что они делают?

Скотт Рэймонд: Хороший вопрос.

Вы могли бы подумать, что это простой ответ, но на самом деле существует множество различных подходов компаний по управлению недвижимостью к услугам. Полный спектр услуг по управлению недвижимостью, как я люблю его называть, включает в себя все:

Некоторые компании, например, занимаются только лизингом или предлагают только часть этих услуг. Например, заниматься только лизингом.

Некоторые будут собирать арендную плату, но не платить по счетам.

Или они будут брать с вас дополнительную плату для оплаты счетов, но они не занимаются, например, техническим обслуживанием или подготовкой квартир к аренде.

Другие компании предлагают весь спектр услуг. Их называют компаниями с полным спектром услуг, и они - от начала до конца, от подготовки квартиры до ее сдачи в аренду, сбора арендной платы, оплаты счетов, отправки отчетов и всего остального. .

Это действительно самые разные услуги, от аренды до полного сервиса, Алексей.

Как выбрать компанию по управлению недвижимостью?

Alex: Как инвестор, как бы вы выбрали такой вариант, и почему кто-то просто будет сдавать его только в аренду, и соответствует ли его стимул инвестору в большей или меньшей степени, чем компания по управлению недвижимостью с полным спектром услуг?

Дайте нам немного больше цвета и выберите один для себя.

Скотт Рэймонд: Нет, я не думаю, что есть несоответствие в услугах.

Я имею в виду, что компания, которая занимается только арендой, будет иметь такую ​​же энергию и стимул сдавать эту собственность в аренду, что и компания, предоставляющая полный комплекс услуг, включая аренду собственности.

Значит, эти интересы совпадают с позицией управляющей компании. Но зачем собственнику нанимать кого-то только в лизинг?

Ну, может быть, собственность находится по соседству с той, в которой они живут, или прямо на улице, и поэтому им легко за ней ухаживать.Им легко собирать ренту. Им легко починить сломанный прибор или что-то в этом роде. Но они понимают, что у них нет технологического мастерства, которое было бы у компании по управлению недвижимостью, чтобы проводить надежный онлайн-маркетинг, показ и проверку, а также все связанные с этим соблюдение справедливых жилищных норм.

Таким образом, некоторым инвесторам действительно имеет смысл нанять компанию, которая просто занимается арендой, только потому, что они будут выполнять свою работу лучше, быстрее и получать более высокую арендную плату, чем те, кто занимается самоуправлением.Но им не нужны все прочие навороты полноценного управления недвижимостью по ряду причин.

Алекс: Понял. Очень хороший. Спасибо, что поделились с нами этой темой.

Мальчики и девочки, спасибо за просмотр. Как я уже сказал, зайдите на Mynd.co и посмотрите, интересует ли вас Сакраменто как возможность инвестировать или хотите ли вы потенциально изучить услугу управления недвижимостью в Сакраменто. Проверьте нас, Mynd.co.

Скотт, спасибо за уделенное время.

Скотт Рэймонд: Спасибо, Алекс.

Итог о том, что делает компания по управлению недвижимостью

Alex: Спасибо за просмотр.

Типы услуг, предоставляемых управляющими недвижимостью, столь же разнообразны, как и потребности инвесторов.

От подготовки и маркетинга недвижимости до отбора потенциальных арендаторов, опыт и инфраструктура, которые они предоставляют, могут превратить пустую недвижимость в выгодную аренду.

Хорошая управляющая компания, от бухгалтерского учета до технического обслуживания, может легко справиться с задачами, обязанностями и особыми потребностями любого инвестора в недвижимость.

Каковы обязанности компании по управлению недвижимостью?

Новые или начинающие владельцы арендуемой недвижимости могут обнаружить, что быть арендодателем означает больше, чем они ожидали. Тем не менее, следующий логический шаг - заручиться помощью одной из ведущих управляющих компаний Гейтерсбурга. Однако вы можете быть незнакомы с обязанностями управляющего недвижимостью и насколько они могут принести пользу владельцам недвижимости. Итак, если вы сомневаетесь, стоит ли нанимать профессиональную помощь, продолжайте читать ниже.Мы расскажем, какие услуги может предложить вам опытная и высококвалифицированная компания по управлению недвижимостью.

Что такое компания по управлению недвижимостью?

Компания по управлению недвижимостью - это третья сторона, которая поддерживает статус-кво арендуемой собственности за ежемесячную или годовую плату. Это включает в себя множество операционных задач, а также обработку всех коммуникаций с арендаторами. В зависимости от компании, контракта и индивидуальных потребностей владельца управляющая компания может управлять всеми аспектами ведения успешного арендного бизнеса.Таким образом, владельцы получают возможность сосредоточить свои усилия и энергию на других вещах, зная, что об их аренде позаботятся.

Каковы обязанности управляющего недвижимостью?

Для занятых владельцев арендной недвижимости делать все самостоятельно, возможно, не лучший вариант. В конце концов, у арендодателя есть много задач, которые только увеличивают количество владений, которыми вы владеете. Итак, чтобы лучше понять преимущества и обязанности управляющего недвижимостью, ознакомьтесь с основными функциями компании по управлению арендой ниже.

  1. Целевой маркетинг
  2. Тщательная проверка арендаторов
  3. Въезд и проверка арендаторов
  4. Профилактическое обслуживание и ремонт
  5. Сбор арендной платы
  6. Работа с неплательщиками
  7. Регулярные проверки имущества
  8. Бухгалтерские услуги
  9. Проверки при выезде
  10. Связь с арендаторами и жалобы

Целевой маркетинг

Одна из самых важных обязанностей менеджера по управлению недвижимостью - ограничить время, оставшееся без вакансии.Поэтому эти компании используют свои обширные знания местного рынка для создания целевой рекламы. Таким образом, помогает найти квалифицированного арендатора быстрее, чем если бы собственник делал все в одиночку.

Они используют разнообразный набор платформ, таких как Craigslist, MLS, онлайн-объявления, популярные сайты аренды и местные форумы, чтобы предоставлять списки широкому кругу потенциальных клиентов. Кроме того, эти профессиональные усилия по аренде включают в себя тщательное отслеживание всех потенциальных клиентов, ознакомление с недвижимостью и предварительный отбор кандидатов - и все это при соблюдении требований Fair Housing.

Тщательная проверка арендаторов

Подробная проверка арендаторов - лучшая защита собственников от проблемных арендаторов. Таким образом, компания по управлению недвижимостью будет проверять всех претендентов на соответствие стандартному набору квалификационных требований, которые соответствуют всем законам о справедливом жилищном строительстве. Это ключевая причина обратиться за помощью к управляющему недвижимостью. Меньше всего вы хотите, чтобы вас подали в суд за непреднамеренную дискриминацию заинтересованного арендатора.

Обычно стандартная проверка включает в себя проверку биографических данных и кредитоспособность, чтобы убедиться, что заявители не имеют криминального прошлого, предыдущих выселений или крупных непогашенных долгов.Кроме того, очень важно убедиться, что у заявителя есть стабильный и достаточный доход для покрытия ежемесячной арендной платы. Кроме того, хороший управляющий запросит рекомендации предыдущего арендодателя или другие профессиональные рекомендации. Это дает ценную информацию и служит предиктором будущего поведения арендатора.

Въезд и проверка арендатора

День въезда - волнующее и потенциально напряженное время как для арендаторов, так и для арендодателей. К счастью, одна из обязанностей управляющего недвижимостью - обеспечить беспроблемный и беспроблемный процесс переезда.Некоторые из задач, которые управляющий недвижимостью выполняет в день заселения или до него, включают, помимо прочего: вечеринок с фотографиями

  • Сбор залога и арендная плата за первый месяц, а также любые применимые сборы за домашнее животное или парковку
  • Предоставьте арендаторам приветственный пакет, который включает важную информацию об имуществе, контактные телефоны, обязанности по обслуживанию и информацию о местности.
  • Наконец, управляющий предоставит арендаторам ключи от дома.
  • Профилактическое обслуживание и ремонт

    Каждый раз, когда у арендатора появляется запрос на техническое обслуживание или ремонт, его обрабатывает компания по управлению имуществом. В идеале, одна из ключевых обязанностей управляющего недвижимостью - обеспечить круглосуточное реагирование на любой срочный ремонт. Тем не менее, некоторые управляющие компании используют специальные технологии для обработки этих вызовов в нерабочее время, но, тем не менее, оперативность, когда дело доходит до технического обслуживания, имеет жизненно важное значение.

    Для владельцев отсутствие необходимости отвечать на звонки арендаторов в нерабочее время - одно из лучших преимуществ привлечения помощи команды управляющих недвижимостью. У них не только есть ресурсы, чтобы справиться с чрезвычайными ситуациями, но они также снимают с вас давление и необходимость быть доступными все время.

    Сбор арендной платы

    Рассылка напоминаний об аренде, обработка арендных платежей и выплата платежей владельцам - одна из основных обязанностей управляющего недвижимостью. В конце концов, получение ренты - это цель инвестиций в ренту.

    Лучшие управляющие компании предложат арендаторам несколько способов удобной оплаты аренды. В настоящее время большинство арендаторов рассчитывают платить онлайн, так как это более эффективно для всех участников. Фактически, с помощью онлайн-сервисов арендаторы могут настроить автоматические платежи, чтобы они никогда не забывали отправлять свои платежи.

    Работа с неплательщиками

    Даже при соблюдении наилучших мер предосторожности иногда арендаторы не выплачивают арендную плату. Часто эти проблемы с арендаторами можно решить путем тщательного общения, чтобы избежать дорогостоящих судебных разбирательств.Однако, помимо сбора арендной платы и последующей работы с арендаторами, управляющие недвижимостью при необходимости инициируют процедуры выселения.

    Это включает в себя оформление документов для начала выселения, рассылку надлежащих уведомлений, представление интересов собственников в суде и содействие выселению арендаторов. Эти ситуации могут оказаться стрессовыми, если на вашей стороне нет опытных профессионалов. Таким образом, наличие уважаемой третьей стороны, представляющей ваши интересы, может сделать процесс более эффективным и защитить вас от злоумышленников.

    Регулярный осмотр собственности

    Чтобы обеспечить надлежащий уход за недвижимостью в течение всего срока аренды, требуется много усилий. Таким образом, полезно поручить управляющему имуществом проводить сезонные проверки. Регулярные проверки могут не только убедиться, что арендатор удовлетворен, но и ваш менеджер по недвижимости может также убедиться, что арендатор выполняет свои обязательства.

    Кроме того, раннее обнаружение мелких проблем с обслуживанием может сэкономить большие деньги - до того, как проблемы станут серьезными.Это также отличный способ узнать, что сделает ваших арендаторов более счастливыми. Все это в конечном итоге поможет владельцам в их стремлении к успеху в качестве владельцев недвижимости.

    Бухгалтерские услуги

    Компании по управлению недвижимостью обязаны вести всю финансовую документацию, связанную с вашим бизнесом по аренде недвижимости. Итак, вот некоторые вещи, с которыми менеджер по недвижимости, вероятно, справится при управлении вашей арендой -

    • Надлежащий учет всех собранных арендных платежей, включая квитанции
    • Годовая отчетность всех финансовых отчетов, включая форму 1099
    • Ежемесячные отчеты о доходах / расходах
    • Документация по любым платежам, произведенным от имени владельца ( коммунальных услуг, ТСЖ, страховые взносы )
    • Все сметы технического обслуживания, заказы на выполнение работ и квитанции о счетах / платежах
    • Годовая налоговая информация для самой собственности и бизнеса по аренде недвижимости

    Хотя может быть полезно нанять отдельного бухгалтера, который поможет вам с вашими годовыми финансовыми отчетами об аренде, просто знайте, что опытная компания по управлению недвижимостью может обработать большую часть, если не всю, документацию за вас.Фактически, некоторые управляющие недвижимостью даже помогут вам подать налоговую декларацию за год, чтобы вам не пришлось нанимать сторонние службы.

    Инспекции по выселению

    Так же, как ваш управляющий недвижимостью помогал переехать вашему арендатору, они несут ответственность за то, чтобы помочь арендатору выехать.

    Когда арендатор подает уведомление, управляющий недвижимостью подготовит маркетинг для нового арендатора. Кроме того, они осматривают квартиру в целом, чтобы определить, какой ущерб арендатору можно удержать из залогового депозита.Тем не менее, процесс выселения включает в себя некоторые из следующих шагов:

    • Предоставьте арендатору подробный список предполагаемых повреждений
    • Верните оставшийся остаток гарантийного депозита арендатора
    • Повторно закройте все замки и произведите любой ремонт
    • Чистая арендуемая недвижимость для следующего арендатора, который переедет в
    • Поместить свободную недвижимость обратно на рынок

    Связь и жалобы арендаторов

    В идеале, компания по управлению недвижимостью должна иметь круглосуточную горячую линию для арендаторов.Это важно для обработки вызовов экстренных служб и защиты ваших ценных инвестиций. Однако не все арендаторы обращаются по поводу технического обслуживания.

    Наличие в рабочее время сотрудника для обработки регулярных запросов на ремонт, вопросов или жалоб арендаторов имеет решающее значение. Часто недовольный арендатор становится еще более расстроенным, если ему приходится оставлять сообщения или играть в телефонную бирку, пытаясь получить помощь. Таким образом, наличие управляющего недвижимостью в качестве буфера против таких ситуаций означает меньший стресс для владельца и более эффективные решения для арендаторов.

    5 преимуществ профессионального управления арендой

    Обязанности управляющего недвижимостью многочисленны, равно как и преимущества. Хотя вы можете управлять арендой самостоятельно, опытные арендодатели знают, что, опираясь на опыт профессионалов, можно максимизировать потенциал ваших инвестиций. Ознакомьтесь с пятью преимуществами управляющих недвижимостью ниже -

    • Сокращенная вакансия - Знание местных условий жизненно важно для поиска лучшего арендатора в кратчайшие сроки.Таким образом, управляющие недвижимостью могут использовать свой опыт для создания срочности, заполнения вакансий и увеличения прибыли, удерживая актив в рабочем состоянии.
    • Качественные арендаторы - Тщательная проверка - основа поиска хороших арендаторов. Итак, услуги по управлению недвижимостью - лучший способ быстро найти качественных арендаторов!
    • Сниженная ответственность - Соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении необходимо для предотвращения дорогостоящих споров о дискриминации. Кроме того, обучение и опыт, предоставленные профессионалами, помогают ограничить риск владельцев таких претензий.
    • Снижение затрат на техническое обслуживание - Доступ к внутренним специалистам по техническому обслуживанию и сеть доверенных 3 сторонних поставщиков дает инвесторам возможность снизить затраты на техническое обслуживание и выполнить работу более эффективно.
    • Более высокое удержание арендатора - Оборот собственности стоит денег, поэтому удержание арендатора имеет большое значение для успешной аренды. Управляющие недвижимостью помогают обеспечить удовлетворенность арендаторов и использовать продление, чтобы помочь арендаторам оставаться на месте.

    Почему наем правильного управления недвижимостью является ключевым?

    Каждое решение, которое принимает арендодатель, может тем или иным образом стоить или сэкономить им деньги. Да, наем опытной команды для выполнения обязанностей управляющего недвижимостью стоит денег, но преимущества, безусловно, могут перевесить капитальные вложения.

    В Bay Property Management Group основное внимание уделяется управлению арендой и только этим. Но независимо от того, находится ли ваша арендуемая недвижимость в округе Монтгомери или за его пределами, мы можем помочь.Наша команда менеджеров, специалистов по лизингу, бухгалтеров и специалистов по обслуживанию всегда рядом, чтобы гарантировать, что ни одна деталь вашего арендного бизнеса не будет упущена из виду. Итак, если вы новичок в отрасли или понимаете, что самоуправление может быть не лучшим выбором для вас, свяжитесь с Bay Property Management Group сегодня.

    Сколько берут управляющие? Вот разбивка

    Успешные инвесторы в недвижимость понимают, что наем хорошего управляющего недвижимостью - это скорее актив, чем расходы.

    Лучшие менеджеры по управлению недвижимостью помогают сохранять арендуемую недвижимость занятой из года в год, увеличивают рентабельность ваших инвестиций и высвобождают ваше драгоценное время, чтобы вы могли сосредоточиться на развитии своего бизнеса в сфере недвижимости.

    Как работают комиссии за управление имуществом

    Компании по управлению недвижимостью обычно структурируют свои сборы двумя основными способами: в виде процента от полученной арендной платы или фиксированной ежемесячной платы:

    Процент от ежемесячной арендной платы

    Большинство управляющих компаний взимают ежемесячную плату в размере от 8% до 12% от ежемесячной арендной платы.Если арендная плата за ваш дом составляет 1200 долларов в месяц, плата за управление недвижимостью составит 120 долларов при средней ставке 10%.

    Если недвижимость пустует, управляющие компании обычно взимают фиксированную плату или плату, эквивалентную предполагаемой ежемесячной арендной плате, после того, как недвижимость сдается в аренду новому арендатору. Пустая недвижимость иногда требует от управляющей компании дополнительной работы, например, проведения еженедельных проверок на предмет возможных взломов или наличия скваттеров.

    Комиссия за управление недвижимым имуществом

    Некоторые управляющие компании предлагают структуру фиксированной платы вместо сбора платы, основанной на процентах от месячной арендной платы.Обычно фиксированная плата зависит от типа недвижимости, площади и предоставляемых услуг по управлению недвижимостью.

    Как показывает практика, фиксированная плата за управление недвижимостью для дома на одну семью может составлять около 100 долларов в месяц, но плата за управление будет варьироваться от рынка к рынку. Хотя на первый взгляд структура фиксированной платы может показаться хорошей сделкой, управляющие компании, собирающие фиксированную плату, могут быть не столь заинтересованы в максимальном увеличении дохода от аренды вашей собственности.

    Дополнительные сборы за управление имуществом

    Плата за управление недвижимостью не всегда является исчерпывающей.Часто управляющая компания может взимать плату за дополнительные услуги сверх установленной ежемесячной платы:

    Комиссия за заключение контракта

    Большинство управляющих компаний взимают единовременную плату за установку в размере около 300 долларов. Плата за установку контракта покрывает стоимость:

    • Создание учетной записи для ведения бухгалтерского учета
    • Открытие банковского счета на ваше имя, если необходимо
    • Помощь в подаче заявки на получение любых необходимых бизнес-или налоговых лицензий
    • Первичная проверка имущества
    • Координация перехода к новой управляющей компании, если вы приобрели недвижимость под ключ

    Надзор за незанятым имуществом

    Управление незанятым имуществом может быть более трудоемким для компании по управлению имуществом, чем когда ваш дом занят арендатором, потому что существует больше потенциальных проблем, которые могут возникнуть.

    Из-за того, что коммунальные услуги необходимо оставить включенными для показа, могут неожиданно произойти протечки воды или перегореть сигнальное освещение. Чем дольше арендуемая недвижимость остается пустой, тем выше риск взлома или вандализма в доме даже в лучших районах. Чтобы свести к минимуму эти риски, управляющему необходимо будет посещать отель не реже одного раза в неделю.

    Сдам в аренду свободное имущество

    Существует множество хороших бесплатных сайтов с объявлениями об аренде, таких как Zillow, Zumper, Rentberry и Rentals.com, где вы можете разместить список свободной арендуемой собственности и ежемесячно привлекать миллионы потенциальных арендаторов. Однако, если вы являетесь удаленным инвестором в недвижимость, вам все равно понадобится кто-то из местных, чтобы показать вашу свободную арендуемую недвижимость потенциальным арендаторам.

    В то время как некоторые компании по управлению недвижимостью не берут комиссию за сдачу в аренду пустой собственности, большинство из них собирают арендную плату в размере от половины до одного месяца аренды.

    Когда для арендатора наступает время продления, домовладельцы могут сэкономить немного денег.Многие управляющие компании взимают небольшую плату - а иногда и вовсе не взимают плату за продление аренды, если продление аренды не требует длительных переговоров с арендатором.

    Комиссия за просрочку платежа

    Обычно арендодатель взимает с арендатора плату за просрочку, если арендная плата не поступает вовремя. Но плата за просрочку не всегда означает дополнительную прибыль. Некоторые компании по управлению недвижимостью удерживают от 25% до 50% платы за просрочку платежа в качестве компенсации за необходимость преследовать арендатора для сбора невыплаченной арендной платы.

    Ремонт и техническое обслуживание

    Лучшие компании по управлению недвижимостью будут иметь налаженную сеть проверенных поставщиков или штатную бригаду технического обслуживания. Поскольку большинство поставщиков предлагают управляющим компаниям предпочтительные цены в обмен на бизнес менеджера, затраты на ремонт и техническое обслуживание должны быть ниже, чем те, которые вы могли бы найти самостоятельно.

    При собеседовании с потенциальными управляющими компаниями не забудьте спросить о надбавках на рабочую силу и затраты на снабжение.Есть один нюанс. Если вы проводите значительный объем работ по обновлению своей собственности, многие управляющие компании будут взимать плату за управление проектом в размере около 10% от стоимости проекта, чтобы гарантировать, что работа будет выполнена должным образом.

    Плата за текущий контроль

    Как показывает практика, сдаваемое в аренду жилое имущество следует осматривать изнутри и снаружи каждые три-шесть месяцев. Регулярный осмотр дома помогает выявлять и устранять мелкие проблемы до того, как они станут большими и дорогими, а также убедиться, что арендатор не повредит имуществу.

    Некоторые управляющие компании проводят полугодовые проверки бесплатно. Другие могут попросить вас платить за каждую инспекцию в обмен на меньшую ежемесячную плату за управление недвижимостью. В любом случае попросите управляющую компанию прислать вам подробный отчет о проверке вместе с фотографиями или видео, чтобы доказать, что обычные проверки проводятся.

    Выселение и взыскание

    Хотя обычно это случается не так часто, может наступить время, когда вам придется выселить арендатора за неуплату арендной платы, неоднократные разрушения района или разрушение арендуемой собственности.

    Более крупные компании по управлению недвижимостью могут иметь опыт, чтобы справиться с выселением самостоятельно, в то время как другие передадут работу по контракту местной юридической фирме, которая специализируется на выселении жилых домов. Будьте готовы заплатить фиксированный сбор за выселение в размере около 500 долларов плюс любые применимые судебные издержки.

    Когда дело о выселении передается в суд и вам выносится приговор, агентства по сбору платежей и поверенные обычно взимают сбор в размере около 50% от собранных денег.

    Плата за расторжение договора

    Если договор об управлении недвижимостью не нарушен арендодателем «по причине», например, если управляющий не выполняет обязательства, оговоренные в договоре, досрочное нарушение договора об управлении имуществом обычно приводит к уплате платы за досрочное расторжение договора.

    Плата за расторжение договора может варьироваться в широких пределах и может варьироваться от одного месяца упущенной выгоды в пользу управляющей компании вплоть до судебного преследования арендодателя за нарушение контракта.

    Факторы, влияющие на комиссию за управление имуществом

    Так или иначе, размер платы за управление недвижимостью зависит от объема работы, которую необходимо выполнить управляющей компании, чтобы поддерживать вашу собственность в хорошем состоянии и максимизировать доход от аренды и ее стоимость.Например, небольшое многоквартирное здание с тремя или четырьмя квартирами является более трудоемким для управляющего недвижимостью, чем аренда дома на одну семью.

    Факторы, влияющие на плату за управление недвижимостью, которую будет платить арендодатель, включают:

    • Тип имущества - например, аренда на одну семью против многоквартирного дома против краткосрочной аренды.
    • Размер собственности - в зависимости от количества квартир, площади в квадратных футах или количества спален в доме.
    • Состояние недвижимости - старые дома обычно требуют большего ремонта и обслуживания, чем новые дома, даже если они были полностью обновлены.
    • Рейтинг микрорайона - в целом районы с более высоким рейтингом будут привлекать лучших арендаторов и меньше проблем, чем районы, где школьные округа бедны, а благоустройства мало и далеко друг от друга.
    • Полное обслуживание по сравнению с ценами по меню - некоторые управляющие компании взимают меньшую ежемесячную плату за минимальные услуги, такие как сбор арендной платы и обработка запросов на техническое обслуживание, а затем предлагают арендодателям цены на выбор или с оплатой по мере использования. затраты на ремонт, осмотр имущества и продление аренды.
    • Конкуренция на рынке - также влияет на ценообразование на управление недвижимостью, при этом сборы за управление недвижимостью на некоторых более мелких рынках выше из-за меньшей конкуренции и выбора для арендодателей.

    Наем менеджера по управлению недвижимостью окупается?

    Для большинства инвесторов в недвижимость наем управляющего недвижимостью стоит дополнительных затрат, хотя это может быть не самым правильным выбором для каждого собственника недвижимости.

    Что вам нужно от управляющего?

    Начните с того, что спросите себя, что действительно нужно вашему управлению недвижимостью.

    Если вы удаленный инвестор в недвижимость, вам обязательно понадобится местная управляющая компания, которая позаботится об арендаторах и повседневных проблемах с недвижимостью. С другой стороны, инвесторы, владеющие арендуемой недвижимостью в том же районе, в котором они живут, могут решить попробовать управлять имуществом самостоятельно.

    В любом случае вы можете использовать бесплатную онлайн-систему финансового управления арендуемой недвижимостью от Stessa, чтобы связать свои банковские счета и создавать финансовые отчеты с панели управления собственником, а не полагаться на отчеты компании по управлению недвижимостью.

    Стоит ли экономить несколько долларов в месяц?

    Далее, будьте осторожны, чтобы не недооценивать количество времени, затрачиваемое на управление недвижимостью, и не переоценивать тип арендаторов, которых ваша собственность привлечет.

    У хороших управляющих компаний есть налаженная сеть подрядчиков и разнорабочих с предпочтительными тарифными планами, и эти сбережения передаются непосредственно вам.

    Местоположение вашей арендуемой собственности и предполагаемые арендаторы также влияют на то, стоит ли управляющий имуществом затрат.Например, хотя сдача внаем собственности в районах с низким доходом или жилья по Разделу 8 может генерировать солидные денежные потоки, решение вопросов с арендаторами и ремонта также может занять гораздо больше времени.

    Вы понимаете, чем на самом деле занимается управляющий недвижимостью?

    Если вы все еще сидите на заборе и не уверены, имеет ли финансовый смысл нанять профессионального управляющего недвижимостью, подумайте о том, чтобы рассмотреть несколько сценариев «что, если».

    Продумайте, как вы будете заниматься рекламой и маркетингом своей вакантной собственности, проверять новых арендаторов и подписывать договор аренды, а также решать возникающие проблемы с арендаторами.Примите во внимание тот факт, что подрядчики, вероятно, будут взимать с вас больше и будут меньше реагировать на ваши потребности в ремонте, потому что вы не можете предложить им большие объемы бизнеса в будущем.

    Не менее важно, понимаете ли вы местные законы и законы штата о арендодателях и федеральных законах о справедливом решении жилищных вопросов на вашем рынке так же, как и управляющий недвижимостью? Арендодатели, которые не следуют определенным инструкциям при взыскании просроченной арендной платы, въезде в собственность или обеспечении пригодности для жилья, могут быстро оказаться на неправильной стороне закона.

    Как найти компанию по управлению недвижимостью

    Хотя может быть заманчиво попытаться управлять арендуемой собственностью самостоятельно, управление имуществом может занять невероятное количество времени из вашего и без того напряженного дня.

    Все мы знаем, что время - деньги. Время, которое вы сэкономите, попросив менеджера по недвижимости обрабатывать повседневные детали вашей арендуемой собственности, можно лучше использовать, проанализировав способы развития вашего бизнеса в сфере недвижимости и портфеля арендуемой недвижимости.

    Вот несколько лучших способов найти отличную компанию по управлению недвижимостью, когда вы готовы начать поиск:

    • Спрашивайте рекомендации у других инвесторов в недвижимость, кредиторов, инспекторов и агентов по недвижимости, которые принадлежат к тем же инвестиционным группам, что и вы, например, форумы BiggerPockets или сообщество Stessa.
    • Найдите в Интернете управляющих недвижимостью, работающих на вашем местном рынке, с помощью таких сайтов, как Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (NARPM).
    • Посетите Roofstock, чтобы найти предпочтительного управляющего недвижимостью на вашем рынке, который уже прошел проверку и мониторинг на предмет текущей эффективности.

    Определение управления недвижимостью

    Что такое управление недвижимостью?

    Управление недвижимостью - это ежедневный надзор за жилой, коммерческой или промышленной недвижимостью со стороны стороннего подрядчика. Как правило, управляющие недвижимостью берут на себя ответственность за повседневный ремонт и текущее обслуживание, безопасность и содержание собственности.Обычно они работают с владельцами инвестиционной собственности, такой как комплексы квартир и кондоминиумов, сообщества частных домов, торговые центры и промышленные парки.

    Их основные роли заключаются в том, чтобы управлять рутинными задачами, делегированными им владельцами, и сохранять ценность собственности, которой они управляют, при этом принося доход.

    Ключевые выводы

    • Управление недвижимостью - это контроль над недвижимым имуществом со стороны третьей стороны.
    • Управляющие недвижимостью обычно несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, от проверки арендаторов до организации ремонта и технического обслуживания.
    • Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности.
    • В каждом штате есть свои законы, регулирующие деятельность управляющих недвижимостью.

    Понимание управления недвижимостью

    Девелоперы обычно хотят перейти к следующему проекту, как только каждый из них будет завершен. Даже если они продолжают владеть недвижимостью, они предпочитают делегировать повседневные операции сторонней компании.

    Обязанности управляющего недвижимостью обычно включают следующее:

    • Проверка потенциальных арендаторов
    • Составление, подписание и продление договоров аренды от имени собственников
    • Взятие ренты
    • Уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
    • Организация необходимого ремонта объекта
    • Составление и соблюдение бюджета на содержание недвижимости

    Компании должны соблюдать все государственные и местные законы и постановления о арендодателях.

    Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, пока она находится в их управлении.

    Кому нужен управляющий недвижимостью?

    Арендодатели нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые могут иметь в своем портфеле несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, и им не хватает времени или опыта для обслуживания объектов недвижимости и работы с отдельными арендаторами. Некоторые владельцы заинтересованы только в владении арендуемой недвижимостью и получении от нее прибыли.В этом случае они нанимают профессиональных управляющих недвижимостью.

    Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью. Некоторые компании по управлению недвижимостью обслуживают отдельных арендодателей, которые сдают в аренду отдельную собственность, например, загородный дом.

    Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья, как правило, пользуются услугами по управлению недвижимостью, поскольку их арендуемая недвижимость регулируется сложными федеральными директивами, требующими специальных знаний.

    Некоторые брокеры по недвижимости также выступают в качестве управляющих недвижимостью.Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости составляет список, показывает, сдает в аренду и поддерживает аренду на время отпуска для ряда владельцев недвижимости.

    Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими частями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.

    Особые соображения

    Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата.Большинство штатов требует, чтобы компании по управлению недвижимостью имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцы собственности должны убедиться, что фирмы, которые они нанимают, имеют надлежащую лицензию.

    Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь лицензии брокеров по недвижимости, чтобы работать в своих штатах, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью. Наличие лицензии брокера по недвижимости позволяет управляющим недвижимостью размещать объекты аренды в системе множественного листинга (MLS) и продавать недвижимость стандартными методами маркетинга недвижимости.Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейфовый ящик на дверях объекта недвижимости, чтобы другие лицензированные агенты могли его показать.

    Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера, если они занимаются арендой или сдачей внаем и получают комиссию за свои услуги. Управляющим недвижимостью, которые управляют недвижимостью, которой они владеют в штате, лицензия не требуется. .

    Менеджерам в Массачусетсе не требуется брокерская лицензия.Это связано с тем, что определенные обязанности, которые считаются операциями с недвижимостью, такие как листинг и сдача в аренду собственности, могут быть второстепенными по сравнению с основными обязанностями, выполняемыми управляющим недвижимостью.

    Компания по управлению активами (AMC) Определение

    Что такое компания по управлению активами (КУА)?

    Компания по управлению активами (AMC) - это фирма, которая инвестирует объединенные средства клиентов, направляя капитал на работу через различные инвестиции, включая акции, облигации, недвижимость, товарищества с ограниченной ответственностью и многое другое.Наряду с портфелями состоятельных частных лиц (HNWI), КУА управляют хедж-фондами и пенсионными планами и - чтобы лучше обслуживать мелких инвесторов - создают объединенные структуры, такие как паевые инвестиционные фонды, индексные фонды или биржевые фонды (ETF), которые они могут управлять в едином централизованном портфеле.

    КУА в просторечии называют управляющими капиталом или фирмами по управлению капиталом. Те, которые предлагают публичные паевые инвестиционные фонды или ETF, также известны как инвестиционные компании или компании паевых инвестиционных фондов. К таким предприятиям относятся Vanguard Group, Fidelity Investments, T.Роу Прайс и многие другие.

    КУА обычно различаются по активам под управлением (AUM) - сумме активов, которыми они управляют.

    Ключевые выводы

    • Компания по управлению активами (КУА) инвестирует объединенные средства клиентов в различные ценные бумаги и активы.
    • КУА
    • различаются по размеру и операциям: от персональных менеджеров по управлению деньгами, которые обслуживают индивидуальные счета с высокой чистой стоимостью (HNW) и имеют несколько сотен миллионов долларов в AUM, до гигантских инвестиционных компаний, которые предлагают ETF и паевые инвестиционные фонды и владеют триллионами. в АУМ.
    • Управляющие
    • AMC получают вознаграждение в виде комиссионных, обычно в виде процента от активов клиента под управлением.
    • Большинство КУА придерживаются фидуциарных стандартов.

    Понимание компаний по управлению активами (КУА)

    Поскольку у них есть больший пул ресурсов, чем индивидуальный инвестор мог бы получить самостоятельно, КУА предоставляют инвесторам больше возможностей для диверсификации и инвестирования. Покупка для такого большого количества клиентов позволяет КУА практиковать экономию на масштабе, часто получая ценовую скидку на свои покупки.

    Объединение активов и выплата пропорциональной прибыли также позволяет инвесторам избежать минимальных инвестиционных требований, которые часто требуются при самостоятельной покупке ценных бумаг, а также возможности инвестировать в больший ассортимент ценных бумаг с меньшим объемом инвестиционных средств.

    Сборы AMC

    В большинстве случаев AMC взимают комиссию, которая рассчитывается как процент от общей суммы AUM клиента. Этот сбор за управление активами представляет собой определенный годовой процент, который рассчитывается и выплачивается ежемесячно.Например, если AMC взимает годовую комиссию в размере 1%, она будет взимать 100 000 долларов в год за управление портфелем стоимостью 10 миллионов долларов. Однако, поскольку стоимость портфеля колеблется на ежедневной и ежемесячной основе, плата за управление, рассчитываемая и выплачиваемая каждый месяц, также будет меняться ежемесячно.

    Продолжая приведенный выше пример, если в следующем году портфель в 10 миллионов долларов вырастет до 12 миллионов долларов, КУА должна будет внести дополнительные 20 000 долларов в качестве платы за управление. И наоборот, если портфель в 10 миллионов долларов сократится до 8 миллионов долларов из-за рыночной коррекции, комиссия КУА будет снижена на 20 000 долларов.Таким образом, взимание комиссионных в процентах от AUM служит для согласования интересов AMC с интересами клиента; если клиенты КУА процветают, то и КУА будет процветать, но если портфели клиентов будут убыточными, доходы КУА также уменьшатся.

    Большинство КУА устанавливают минимальный годовой сбор, например 5000 или 10 000 долларов, чтобы сосредоточиться на клиентах, размер портфеля которых составляет не менее 500 000 или 1 миллион долларов. Кроме того, некоторые специализированные AMC, такие как хедж-фонды, могут взимать плату за результативность за получение прибыли выше установленного уровня или превышающей эталонный уровень.Модель вознаграждения «два и двадцать» является стандартной в индустрии хедж-фондов.

    Сторона покупки

    Обычно КУА считаются фирмами на стороне покупателя. Этот статус означает, что они помогают своим клиентам принимать инвестиционные решения на основе собственных исследований и анализа данных, а также используют рекомендации по безопасности от фирм-продавцов.

    Фирмы-продавцы, такие как инвестиционные банки и биржевые маклеры, напротив, продают инвестиционные услуги КУА и другим инвесторам. Они проводят тщательный анализ рынка, выявляют тенденции и создают прогнозы.Их цель - генерировать торговые приказы, по которым они могут взимать комиссионные за транзакции.

    Компании по управлению активами (КУА) в сравнении с брокерскими домами

    Брокерские дома и КУА во многом пересекаются. Наряду с торговлей ценными бумагами и проведением анализа многие брокеры консультируют и управляют портфелями клиентов, часто через специальные подразделения или дочерние компании по «частным инвестициям» или «управлению активами». Многие также предлагают собственные паевые инвестиционные фонды. Их брокеры также могут выступать в качестве консультантов для клиентов, обсуждая финансовые цели, рекомендуя продукты и помогая клиентам другими способами.

    Однако в целом брокерские дома принимают практически любого клиента, независимо от суммы, которую он должен инвестировать, и у этих компаний есть юридический стандарт для предоставления «подходящих» услуг. Подходящий, по сути, означает, что до тех пор, пока они прилагают все усилия для разумного управления средствами и в соответствии с заявленными целями своих клиентов, они не несут ответственности, если их клиенты теряют деньги.

    Напротив, большинство фирм по управлению активами являются фидуциарными фирмами, придерживающимися более высоких юридических стандартов.По сути, доверительные управляющие должны действовать в интересах своих клиентов, всегда избегая конфликтов интересов. Если они этого не сделают, то им грозит уголовная ответственность. Они придерживаются этого более высокого стандарта во многом потому, что управляющие деньгами обычно имеют дискреционные полномочия на торговлю над счетами. То есть они могут покупать, продавать и принимать инвестиционные решения самостоятельно, без предварительной консультации с клиентом. Напротив, брокеры должны спрашивать разрешение перед совершением сделок.

    КУА обычно проводят свои сделки через назначенного брокера.Эта брокерская компания также выступает в качестве назначенного хранителя, который держит или хранит счет инвестора. КУА также, как правило, имеют более высокие минимальные пороги инвестиций, чем брокерские конторы, и взимают комиссионные, а не комиссионные.

    Плюсы
    • Профессиональный, ответственный менеджмент

    • Диверсификация портфеля

    • Дополнительные возможности для инвестиций

    • Эффект масштаба

    Пример компании по управлению активами (AMC)

    Как упоминалось ранее, поставщики популярных семей взаимных фондов технически являются КУА.Кроме того, во многих крупных банках и брокерских конторах есть подразделения по управлению активами, как правило, для HNWI или организаций.

    Существуют также частные КУА, имена которых не известны, но которые уже давно работают в инвестиционной сфере. Одним из таких примеров является RMB Capital, независимая инвестиционная и консалтинговая компания с собственными активами на сумму около 10 миллиардов долларов. Штаб-квартира в Чикаго, 10 других офисов в США и примерно 142 сотрудника, RMB имеет различные подразделения, в том числе:

    1. RMB Wealth Management для состоятельных розничных инвесторов
    2. RMB Asset Management для институциональных инвесторов
    3. RMB Retirement Solutions, которая обрабатывает пенсионные планы для работодателей

    У фирмы также есть дочерняя компания RMB Funds, которая управляет шестью паевыми фондами.

    .

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *