Формы управление многоквартирным домом | Официальный сайт Администрации Семикаракорского городского поселения
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Однако, дом — как творение человеческих рук — далеко не так прост, как кажется на первый взгляд. Это не просто набор стен, крыши, перегородок и перекрытий. Это целая система, которая должна обеспечивать комфортные и безопасные условия для проживания граждан. И очень важно содержать в порядке каждый элемент этого сложного механизма.
02.2023 «О разрешении перевода жилых помещений квартиры, расположенных по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, город Семикаракорск, улица Калинина, 22, квартира 20, в нежилые помещения с целью использования в качестве нежилого помещения.»
12.2019 «О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Семикаракорского городского поселения, в которых не реализован, предусмотренный жилищным законодательством, способ управления».
Непосредственное управление многоквартирным домом в 2023 году – Юридическая поддержка
Автор Петр Кузнецов На чтение 18 мин Опубликовано Обновлено
Содержание
Непосредственное управление домом, УО и РСО : отвечаем на вопросы
Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.
Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.
Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД.
Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.
В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.
Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.
Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома
Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.
Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.
Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.
Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290
Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.
В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении.
Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.
Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома
И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.
Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.
В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.
На заметку
При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники.
Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.
Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком. В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД. Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.
Как жильцам выбрать способ управления домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления.
Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?
В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности 1 . Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.
Что значит управление многоквартирным домом?
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями.
Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Какие возможны способы управления многоквартирным домом?
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.
Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
- общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
- правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
- председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).
Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.
Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Как управляет домом управляющая организация?
Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности.
Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.
Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.
Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.
Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.
Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.
(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)
Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?
Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.
1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.
Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.
(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.)
2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф.
Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.
Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.
(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».)
3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг.
Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.
Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.
(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций.
Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)
1 Федеральный закон от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Комментарии к ст. 164 ЖК РФ
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего). Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший ФЗ «О товариществах собственников жилья» ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам». Можно считать, что оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, на практике установлено: непосредственное управление многоквартирным домом, в котором помещения принадлежат более чем 20 различным собственникам, как правило, является тяжело реализуемым.
Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.
2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников.
Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров.
3. Лицо, заключившее с собственниками помещений возмездный договор об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом не исключает возможность привлечения профессионального управляющего, но уже не в статусе управляющей организации (признаком управляющей организации является заключение ею договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК), а в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров).
4. К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК), а также обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК).
5. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в т.ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет.
В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.
К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (ч. 1 ст. 157 ЖК).
6. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.
Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.
Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных гл. 6 ЖК РФ (ст. ст. 44 — 48).
В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.
7. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.
8. В случае привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме.
Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» ЖК РФ не предусмотрена.
9. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.
Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Полное руководство по управлению многоквартирным домом
СОДЕРЖАНИЕ
- Что такое многоквартирный дом?
- Как эффективно управлять многоквартирным домом
- Основные проблемы управления многоквартирным домом
- Другие советы о том, как управлять многоквартирным домом
- ПМС — это Святой Грааль (ключевые выводы)
Домовладение является значительным активом, а также деловым предприятием.
Делать
окупаемость инвестиций, независимо от того, пытаетесь ли вы иметь дело с односемейными
квартир или многоквартирных жилых комплексов, требуется надлежащее управление.
Плохая эксплуатация вашего инвестиционного дома, как и любого другого бизнеса, может стоить вам время, деньги и энергию.
К счастью, многих распространенных проблем можно избежать. Управляете ли вы своим многоквартирного дома самостоятельно или нанять агентство по управлению арендной недвижимостью, вы можете контролировать уровень обслуживания, предоставляемого вашим арендаторам и предотвратить предотвратимые риски.
Что такое многоквартирный дом?
Здание, состоящее из нескольких жилых единиц, называется жилой дом.
Многоквартирные дома, обозначенные как кондоминиумы, многоквартирные дома или сады
квартиры – это здания, состоящие из трех и более жилых единиц с
автономная кухня и туалет/ванная комната.
Отдельные кухонные помещения, количество спален и меньше временных статус жильцов, отличать квартиры от многоквартирных жилых жилые дома, которые не классифицируются как жилые дома, такие как пансионы, и отели.
Как эффективно управлять многоквартирным домом
Наличие одного или даже нескольких многоквартирных объектов недвижимости может помочь вам построить богатство поколений и предоставить вам большую гибкость и возможности в будущем.
Вы могли бы поверить, что приличное расположение, ухоженные номера, привлекательные места общего пользования и необходимые удобства сохранят ваш уровень заполняемости высокая и рыночная стоимость вашего многоквартирного дома. Дело в том, что это недостаточный.
Вместо этого грамотное управление недвижимостью является залогом успеха при инвестировании.
в жилых комплексах. То, как вы управляете многоквартирным домом, имеет
влияние на конечный результат.
Хорошо управляемый многоквартирный дом может быть контрастом между прибыльным инвестиции и катастрофа с денежным потоком.
Вы должны определить, будете ли вы взаимодействовать с внешним ресурсом управляющий бизнес или управляйте недвижимостью самостоятельно в качестве инвестора.
Что нужно учитывать, если вы хотите эффективно управлять многоквартирным домом:
Учитывайте размер и возраст имущества
Управление большими или старыми объектами требует больше времени, усилий и Ресурсы. Вы должны изучить необходимые навыки и советы по управлению ваша недвижимость в зависимости от ее размера и возраста. Поговорите с кем-нибудь с опытом управлять таким же типом собственности или попытаться найти соответствующую информацию В сети.
Местонахождение недвижимости
Расположение вашего имущества может быть фактором, способствующим
эффективность управления.
Вы не можете сравнить управление недвижимостью в
Bel Air, чтобы управлять одним из них где-нибудь в Индиане или Калифорнии.
Проблемы, стоимость и качество операций будут различаться в зависимости от район. Чтобы получить максимальные результаты, убедитесь, что вы знаете все, что нужно знать о районе, в котором находится квартира.
Ваши личные интересы
Ваше определение эффективности основывается главным образом на ваших интересах и цели. Например, если вас интересует экология. устойчивости и обслуживать арендаторов с одинаковыми стандартами, используя клининговая компания, не имеющая общих ценностей, может оказаться неэффективной для вам, даже если они недорогие.
Убедитесь, что услуги по управлению недвижимостью, которые вы используете, соответствуют ваши индивидуальные интересы.
Ваши навыки тайм-менеджмента
Если вы не можете правильно распоряжаться своим временем, велика вероятность, что вы вернетесь к
важные оперативные задачи будут высоки.
Прежде чем вы вытянете свою собственность
план управления, оценить и улучшить свои способности управления временем.
Основные проблемы управления многоквартирным домом
Найм экспертов по управлению многоквартирным домом
Проницательный найм является одним из наиболее важных бизнес-движений. владелец инвестиционной собственности должен сделать при оценке того, как управлять Квартирный комплекс.
Ищу управляющую компанию, отвечающую вашим требованиям эффективное управление квартирами — это просто первый шаг, который может быть очень постановка задач.
Управляющие квартирами несут ответственность за надзор за повседневной деятельностью одно- или многоквартирные дома. Эти задачи часто включают в себя:
- Работа с жалобами, предложениями и просьбами арендаторов.
- Прием арендных платежей.
- Внесение денег.
- Организация встречи с арендаторами, которые не заплатили арендную плату.
- Проведение интервью и показ квартир потенциальным арендаторам.
- Поддержание жилого комплекса в надлежащем состоянии.
Однако, учитывая объем неэффективного управления недвижимостью компании, вы должны провести исследование и выбрать правильную те.
Управление большими многоквартирными домами
Рассмотрите возможность найма внешнего управляющего бизнеса, если вы являетесь собственностью менеджер с большим многоквартирным комплексом или тот, кто все еще создает портфолио.
Управление большим многоквартирным домом требует дополнительного времени и Ресурсы.
У них будет большее количество жильцов, которым потребуются ответы на
их запросы или жалобы, а также большее количество квартир для
арендовать.
Наличие большого количества зданий усложняет управление.
В связи с усиленным ежедневным обслуживанием имущества, наем квалифицированная фирма по управлению недвижимостью может привести к тому, что вы заработаете больше денег в долгосрочной перспективе.
Ваш жилой комплекс будет оставаться в отличном состоянии, если вы наймете управляющий недвижимостью для решения проблем и улучшений по мере их возникновения.
Обращаясь в профессиональную фирму по управлению недвижимостью, вы должны ожидать получить следующие услуги:
- Чтобы вернуть свое время, так как вы будете передавать большинство обязанностей, которые вы ранее выполненный управляющему недвижимостью.
- Когда дело доходит до отбора жильцов и заполнения вакансий, профессионализм управляющей компании имеет решающее значение.
- Кто-то, кто знаком с политикой арендаторов и арендодателей и
обязанности, такие как федеральные и государственные правила дискриминации, и
скоро.
Вы должны извлечь выгоду из найма компании, потому что они должны знать, как управлять жилым комплексом.
Управление многоквартирными домами
Управление несколькими многоквартирными домами может быть очень сложным, оно требует много усилий. планирования. Ваш выбор в отношении того, как обращаться с вашей инвестиционной недвижимостью может зависеть от его расположения, а при обработке нескольких квартир зданий, близость зданий может быть проблемой.
Если большая часть инвестиционного портфеля сосредоточена в одном регионе но включает один или два объекта, расположенных в других районах, может быть больше рентабельно заключать контракты на эксплуатацию этих объектов.
Это связано с тем, что время, потраченное на перемещение между зданиями для наблюдения за ними, может не стоит.
Использование стоимости жилого комплекса
Что касается увеличения стоимости квартиры, Управленческий бизнес должен ориентироваться на следующее:
- Обеспечение высокой заполняемости при доведении арендной платы до рыночной доходности
(эффективный валовой доход).
- Операционные расходы находятся под контролем благодаря строгому расчету заработной платы и договорная деятельность.
- Эффективное и ориентированное на рынок управление недвижимостью ведет к увеличение чистой операционной прибыли («NOI»).
Давайте посмотрим на каждый из них.
Эффективный валовой доход
Чтобы сохранить стоимость инфляции и максимизировать свои инвестиции в многоквартирных домов, инвесторам следует сравнивать арендную плату отдельных активы до максимальной рыночной арендной платы в регионе на регулярной основе.
Стремитесь к балансу между высокой заполняемостью и привлечением ваших активов. арендная плата на уровне местного рынка. Прогнозируется повышение цен постепенный.
Операционные расходы
Как было сказано ранее, секрет дисциплины текущих расходов
являются строгие заработной платы и услуг по контракту.
Для этого составьте список всех запланированных расходов, связанных с вашими инвестициями. объект.
Было бы неплохо включить строку расходов для любых непредвиденных обстоятельств. расходы, возникающие в течение года.
Изменения в некоторых операционных расходах, таких как увеличение налогов или оплата коммунальных услуг владельцем повышения ставок, возможно, вне вашего контроля.
Когда возникают непредвиденные расходы, их планирование и учет вы чувствуете себя хорошо организованным, а не разочарованным.
Чистый операционный доход
Многочисленные инвесторы в недвижимость знают о концепции повышения общей стоимость их владений. Вы также можете быть заинтересованы в повышении чистый операционный доход от активов или прибыльность вашего имущества после расходы снимаются.
Управляющие компании должны не только контролировать повседневную деятельность
имущество, но также знать о ваших целях.
Когда вы успешно увеличиваете доход и управляете жилым комплексом, чтобы устраните неэффективность, ваша собственность, скорее всего, увидит чистую операционную рост.
Уникальность аренды многоквартирных домов
Основы жилых комплексов отличаются от других коммерческая недвижимость. Понимание, как управлять многоквартирным домом существенно отличается от понимания того, как поддерживать розничный актив.
Продолжительность аренды квартир обычно составляет 12 месяцев на рынках, не имеют контроля над арендной платой.
Арендная плата повышается так часто, как позволяет рынок, и настолько высоко, насколько это возможно. рынок позволяет.
Кроме того, практически отсутствуют стимулы для улучшения состояния арендаторов.
Квартиры, регулируемые арендной платой, сдаются как есть (с ковровым покрытием, свежевыкрашенным) и
готов к немедленному занятию.
Сдача квартиры в аренду – несложный процесс. Если один перспективный арендатор отказывается из-за отсутствия посредников, сложных договоренностей или переговоров, другой вряд ли последует.
Многоквартирные дома состоят из большого количества отдельных домов, общий оборот многоквартирных домов продолжает снижаться.
Лизинг — это постоянный процесс, и получение продления требует исключительных обслуживание клиентов. Когда дело доходит до инвестиций, время имеет существенное значение. больше доход, полученный от собственности, тем быстрее юниты сдан в аренду.
Независимо от размера имущества, процедура лизинга может быстро потреблять любое свободное время, которое инвестор в недвижимость должен иметь для управления или расширения портфолио. Ставить свои ресурсы и личное время под стресс.
Использование технологии управления недвижимостью
Раньше управление многоквартирными домами было затруднено из-за отсутствия хороших
технологии и методы.
У нас не было той же технологии, что и у нас.
сегодня, поэтому нам приходилось полагаться на бумагу или старые компьютерные системы. Сейчас есть
множество альтернатив на выбор.
Управляющие недвижимостью и владельцы теперь могут экономить время, сокращать количество переделок, принимать запросы арендаторов в режиме онлайн и демонстрация единиц с помощью виртуальных туров. Арендовать сбор может быть автоматизирован, что снижает объем работы, затрачиваемой на бухгалтерия.
Это означает, что программное обеспечение и инновации для управления недвижимостью теперь могут помогать инвесторам в недвижимость и управляющим недвижимостью повышать эффективность там, где раньше не могли.
Ускоренный рост бизнеса и возможность уделять больше времени и энергии забота о клиентах, удержание и аренда — два преимущества повышенная эффективность.
Подробнее: Программное обеспечение для управления квартирой с обслуживанием 2022
Управление арендаторами многоквартирных домов
Поиск арендаторов
Ваши инвестиции в недвижимость никогда не выживут без арендаторов, но управление
арендаторы могут быть проблемой сама по себе.
Поиск подходящих арендаторов — самая важная вещь, которую вы можете сделать. для оптимизации ваших инвестиций, как знает каждый инвестор в недвижимость.
Начнем с поиска арендаторов.
Поиск жильцов для вашего многоквартирного дома может быть сложной задачей. После вы собрали отчеты о выселении, кредитах и судимости, вы нужно сделать следующее:
- Следите за рекомендациями, предоставленными заявителем.
- Подтвердить доход.
- Кроме того, следует провести собеседование с потенциальными арендаторами.
Вам нужно убедиться, что вы быстро проходите эту процедуру, чтобы избежать потеря подходящих арендаторов.
Арендатор Ремонт и жалобы
После того, как вы нашли арендаторов и они въехали, вы почти наверняка
иметь дело с повреждением или жалобой. После того, как вы выбрали недвижимость
управляющая компания по обслуживанию жилого комплекса, они возьмут на себя
Вся процедура для вас.
Однако, если вы сами управляете недвижимостью, имейте в виду, что вы должен ответить быстро.
Жильцы, своевременно вносящие арендную плату, не хотят, чтобы их ждали. длительные сроки рассмотрения жалоб.
Имея надежных подрядчиков для замены дорогостоящих элементов, проведите аварийный ремонт и поддержание чистоты и свежести квартир между арендаторами может помочь вашему бизнесу идти гладко.
Выселение арендаторов
Если вы какое-то время инвестировали в недвижимость, вам следует ожидать необходимость выселить арендатора в какой-то момент.
Выселение – это юридическая процедура, которая может быть сложной для всех заинтересованных сторон.
Никому не нравится проходить процесс выселения, и для предотвращения
предъявляют иск, вы должны внимательно следить за каждым шагом. Если вам необходимо выселить
арендатор, важно получить юридическую консультацию.
Одним из неотъемлемых рисков инвестиций в недвижимость является выселение. Ожидая столкнуться с этой ситуацией, и разработка стратегии для ее решения поможет чтобы уменьшить неудобства.
Другие советы о том, как управлять многоквартирным домом
Никогда не отдавайте жильцу ключи без оплаты и подписанного договора
У вас не всегда может быть контракт, и вы будете передавать ключи арендатор без одного иногда.
Это рискованно, потому что в дальнейшем арендатор может отказаться подписывать договор, и выселение упрощается с обязательным контрактом.
Если все взрослые в доме не подпишутся, они смогут вызвать проблемы позже, заявив, что их не обслуживали, поэтому попросите всех знак.
Не давайте жильцу ключи без предварительного заявления
Имея на руках заявление, арендаторы считают, что вы нанесли ущерб их кредитоспособности, поскольку
у вас есть их информация.
Таким образом, больше арендаторов будет заботиться о
место и оплатить арендную плату за предыдущий месяц.
Постарайтесь избежать выселения, поговорив с опаздывающим арендатором и предприняв меры. необходимый ремонт.
Нередко квартироуправители обещали жильцам ремонт, но делали. не сообщать владельцу, так как это плохо отразится на них, позволяя арендатор подлежит выселению.
Вы должны постоянно общаться с арендатором. Много раз, если вы сделаете необходимого ремонта, арендатор постарается избежать выселения, поскольку они поймите, что у вас есть записи, и они проиграют в суде, если уйдут.
Не показывайте квартиру, пока она не будет очищена и покрашена.
Если вы показываете недвижимость до того, как она будет очищена и отполирована, это уменьшит рентабельность. Вы тратите свое время. Грязная квартира поставит людей, и вы потеряете потенциального арендатора.
Желательно, чтобы потенциальные арендаторы ждали.
Если человек появляется
быть порядочным арендатором, предложить им приложение и получить их телефон
номер, чтобы вы могли связаться с ними, когда имущество станет доступным.
Когда люди видят пустую квартиру, которую обслужили, убрали и окрашенный, он будет выглядеть удобным и привлекательным, что позволит быстро сдать его в аренду.
Вещи, которые вы можете добавить в свой контракт
- Не оставляйте заглохшие автомобили на территории.
- Не включайте музыку после 00:00 ночи.
- Не держите коробки и кровати снаружи.
- Невозможно покрасить стены в другой цвет.
ПМС — это Святой Грааль (ключевые выводы)
Узнайте, что потенциальные арендаторы на вашем рынке ищут в аренде
подразделения и разрабатывать стратегии, соответствующие их потребностям. Оборот арендаторов
неизбежно, но наличие системы для выявления и управления новыми арендаторами
поставит вас в наилучшее положение, чтобы получить максимальную отдачу от вашей собственности
инвестиции.
Как инвестор в недвижимость, существуют различные препятствия для содержания квартиры. комплексы. Однако большинство препятствий можно преодолеть, если они хорошо управляемый:
- Тщательный выбор управляющей компании.
- Использование технологии.
- Создание стратегии решения проблем арендаторов, жалоб, и содержание.
Бронирование ниндзя Программное обеспечение для управления недвижимостью обслуживаемых квартир предлагает услуги, которые учитывают все эти важные факторы. Это помогает с организованное и эффективное управление недвижимостью.
С помощью этой системы вы можете создать автоматическое выставление счетов и выставление счетов для устраните беспорядок, решив свои требования к выставлению счетов и бухгалтерскому учету.
Наша программа собирает данные автоматически, исключая бухгалтерский учет и
ошибки, вызванные беспорядком и утомительным вводом данных.
Наше программное обеспечение для управления недвижимостью имеет централизованную систему управления, которая позволяет работникам получать уведомления через приложение. Не выходя из приложения, вы можете управлять коммуникационными требованиями вашей команды.
Эта технология обеспечивает повышенную эффективность работы и точность, позволяя вам сэкономить время и деньги, удовлетворяя специфические требования ваших клиентов.
Чтобы узнать больше о том, чем мы отличаемся, и актуальности наших услуг к вашему бизнесу, запланируйте быструю встречу с нами прямо сейчас
Ошибки, которых следует избегать при управлении апартаментами в 2022 году
Недвижимость — это и ценный актив, и деловое начинание. Независимо от того, имеете ли вы дело с домами на одну семью или многоквартирными жилыми комплексами, для получения прибыли от ваших инвестиций необходимо тщательное управление. Наш опыт управления квартирами насчитывает более 100 лет.
Многое изменилось в сфере управления американскими квартирами, но наш опыт развивался со временем.
Как и в любом бизнесе, плохое управление вашим жилым комплексом может стоить времени, энергии и денег. К счастью, многих распространенных проблем можно избежать. Независимо от того, работаете ли вы в качестве управляющего квартирой в своей собственности или предпочитаете работать с компанией по управлению жилой недвижимостью, вы можете контролировать качество ухода за вашей недвижимостью и избегать ненужных рисков.
Как управлять апартаментами
Если в настоящее время вы владеете многоквартирным домом или другой недвижимостью, сдаваемой в аренду, или планируете заняться недвижимостью в 2022 году, вот несколько критических ошибок, которых следует избегать в качестве управляющего недвижимостью:
1. Пропуск регулярных проверок
Проверки обычно входят в обязанности управляющего квартирным имуществом, и они имеют решающее значение.
Вы не должны отказываться от регулярных проверок, даже если вы сдаете квартиру ответственным, долгосрочным арендаторам. Они позволяют обнаруживать незначительные проблемы на ранней стадии, прежде чем они приведут к значительному ущербу или высоким капитальным затратам. Кроме того, вы должны следить за долгосрочным состоянием вашей собственности и компонентов. Одна из стратегий, которую вы можете применить, — это создание системы для просмотра заказов на работу по категориям. Это позволяет увидеть, указывают ли какие-либо тенденции на более обширный сбой системы.
2. Отсрочка технического обслуживания
Вы или управляющий вашей квартирой также должны следить за техническим обслуживанием, даже если это может привести к значительным расходам. Отсрочка технического обслуживания обычно обходится вам дороже в долгосрочной перспективе, что отрицательно сказывается на стоимости имущества. Чтобы помочь покрыть расходы на техническое обслуживание, сохраните резервный фонд наличности, в который вы постоянно вносите взносы.
3. Личное выполнение ремонта
Некоторые арендодатели и управляющие квартирными домами пытаются сэкономить деньги на рабочей силе, лично занимаясь обслуживанием и строительством своей собственности. Однако эти задачи должны быть выполнены быстро, независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду или свободна. Вы можете потерять деньги, оставив недвижимость пустой, пока занимаетесь ремонтом, или доставить неудобства своим арендаторам, откладывая техническое обслуживание. Если вы не можете справиться с проектами быстро и эффективно, наем профессионалов часто оказывается более рентабельным.
4. Разрешение арендаторам делать ремонт
Некоторые работы по техническому обслуживанию просты: замена цементного раствора в ванне, замена датчика дыма или подкрашивание краски. Однако некоторые арендодатели позволяют своим арендаторам делать более капитальный ремонт в обмен на снижение арендной платы, что может быть рискованным.
Если у вас нет адекватной страховки компенсации работникам, покрывающей их труд, вы можете нести ответственность, если ваш арендатор попадет в аварию и получит серьезную травму во время ремонта вашей собственности.
5. Неправильное рассмотрение жалоб
Первый шаг к тому, чтобы избежать проблем с рассмотрением и обработкой жалоб арендаторов, — четко указать, кто и за что отвечает в вашем договоре аренды. Управляющий многоквартирным домом должен сообщить арендатору об ответственности за содержание арендуемой квартиры в чистоте, возмещение ущерба, причиненного небрежным обращением или небрежным обращением, и предупредить администрацию о любых неисправностях или опасных ситуациях в собственности, таких как плесень, пожароопасность, неисправная проводка или вода. утечки. В соглашении об аренде должны быть указаны ваши официальные правила и порядок рассмотрения запросов и жалоб на ремонт. При разработке этих политик важно ознакомиться с законами штата и федеральными жилищными законами.
Между тем, когда жильцы сообщают о проблемах вам или управляющему вашей квартирой, быстро реагируйте и устраняйте серьезные проблемы, такие как проблемы с отоплением/охлаждением или протечки в водопроводе, в течение 24 часов.
6. Последовательное и законное взаимодействие с арендаторами
Если вам нужно оштрафовать арендатора, выселить его или наложить другое наказание, вы должны последовательно следовать правилам и процедурам, о которых вы им изначально сообщили. Также важно, чтобы ваши действия соответствовали местным, государственным и федеральным законам и постановлениям о арендодателях и арендаторах, а также законам и постановлениям о борьбе с дискриминацией. Они могут меняться, особенно в связи с законодательством о COVID-19, поэтому будьте в курсе того, что относится к вам и вашей собственности, и как привести свои методы управления в соответствие с действующим законодательством. Если вы не будете соблюдать требования, вам могут грозить штрафы или судебные иски, даже если вы не действуете в качестве управляющего-резидента.
7. Упущенные маркетинговые возможности
Вакансии вредны для бизнеса, как и высокая текучесть кадров и безответственные арендаторы. Ставя перед собой цели на 2022 год, сосредоточьтесь на быстром и эффективном заполнении сдаваемых в аренду объектов недвижимости качественными арендаторами, которые будут следовать правилам и заботиться о своих квартирах. У вас есть множество вариантов рекламы и маркетинговых вакансий на различных платформах. Найдите правильные инструменты и маркетинговые решения, чтобы охватить оптимальную демографическую группу, и предоставьте им простой и удобный способ подать онлайн-заявку на квартиру или дом на одну семью. Проверяйте кандидатов с помощью собеседований и проверок биографических данных. Вы также можете просмотреть общедоступные записи, чтобы узнать, появлялся ли потенциальный арендатор ранее в суде арендодателя / арендатора. Если они часто взаимодействуют с системой, они могут представлять проблему для управления в будущем.
Поиск управляющего многоквартирным домом
Управление многоквартирными домами, домами на одну семью и другой жилой недвижимостью должно осуществляться эффективно и профессионально, чтобы оптимизировать ваши инвестиции в недвижимость. Если вам нужна помощь с вашей недвижимостью в Буриене или в районе Южного Пьюджет-Саунда, Powell Property Management — это решение. Мы накопили многолетний опыт работы с арендодателями и предоставления им ценных услуг по управлению, маркетингу и обслуживанию их инвестиционной собственности.
Источники
«Советы по управлению многоквартирным домом». Сообщение в блоге BiggerPockets. Доступ в Интернете по адресу https://www.biggerpockets.com/blog/2008-06-02-apartment-building-management-tips
«Каковы обязанности управляющего жилым комплексом?» Статья о карьере. Доступ в Интернете по адресу https://careertrend.com/duties-resident-manager-apartment-complex-5616.