Участие в долевом строительстве квартир подводные камни: 11 подводных камней договора долевого участия в строительстве

Подводные камни договора долевого участия, консультации и услуги юриста в СПб

Закон предъявляет строгие требования к оформлению правоотношений в сфере долевого строительства, но граждане продолжают заключать соглашения с недобросовестными застройщиками и терять деньги. Заключенный должным образом договор долевого участия защищает права и интересы сторон. Дольщик, вступая в договорные отношения с застройщиком, планирует получить квартиру определенного метража и качества в установленный соглашением срок. Тем не менее, никто не может гарантировать отсутствие форс-мажорных обстоятельств в период строительства, или изменения финансового положения застройщика. Зачастую участники долевого строительства сталкиваются с недобросовестными застройщиками, целенаправленно не исполняющими обязанности, установленные договором. Поговорим о том, какие подводные камни могут ожидать покупателя после заключения договора.

Ненадежная строительная компания

Позаботиться о безопасности вступления в договорные отношения с застройщиком необходимо еще на этапе планирования покупки жилья. Сегодня доступна информация о любом застройщике. Положительно охарактеризуют компанию вовремя сданные жилые объекты и стабильная бесперебойная работа, удостоверенная отзывами покупателей и партнеров. Не стоит заключать договоры с застройщиками, предлагающими более выгодные условия, но не подтверждающими результаты деятельности фактами.

Нарушение сроков

Нередки случаи, когда компания-застройщик расходует денежные средства не по целевому назначению, в результате откладывается начало строительных работ, и как итог, значительно переносится сдача многоквартирного дома. Если застройщик не имеет возможности сдать объект вовремя, он обязан направить покупателю письменное уведомление о переносе сроков и предложить изменения условий договора. Если уведомление не поступало и сроки сдачи квартиры уже прошли, покупатель вправе направить строительной компании письменное обращение с требованием передать квартиру и заплатить неустойку.

Ненадлежащее качество жилья

Квартира, полученная дольщиком в результате заключения договора, должна соответствовать нормативам безопасности, стандартам качества и условиям, определенным в договоре. В случае предоставления застройщиком помещения ненадлежащего качества, дольщик вправе потребовать фактического устранения недостатков, или возмещения работ, проведенных за собственные средства, а также уменьшения стоимости квартиры.

Неправомерное изменение цены договора

Закон не запрещает менять цену договора после его заключения и официальной регистрации, но в договоре такая возможность должна быть указана, как и случаи изменения цены. Если застройщик меняет стоимость квартиры, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре, дольщик вправе оспорить повышение стоимости.

Условия договора, нарушающие закон

Федеральным законодательством, регулирующим правоотношения в области долевого строительства, установлены условия, которые обязательно определяются сторонами в договоре. Перечень таких условий содержится в статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительств» (№ 214-ФЗ). Если договор не содержит обязательных условий, он признается недействительным. Законодатель не запрещает включать в текст соглашения дополнительные условия, но они не должны нарушать прав сторон и противоречить действующему законодательству. Перед заключением договора покупателю необходимо изучить все пункты документа. Для правового анализа договора целесообразно пригласить юриста.

• 17.05.2017

Другие статьи раздела:

Содержание договора долевого участия. На что обратить внимание

Риски долевого строительства

Подводные камни ДДУ, или на что стоит обратить внимание

• Пресс-центр
• Полезная информация
• Лайфхаки

При покупке квартиры по договору долевого участия важно не только найти идеальный проект, но и прочесть всю документацию, чтобы убедиться в честности застройщика. Специалисты агентства VSN Realty рассказывают, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия и какие пункты должны смутить покупателя.

Даты

Обратите внимание на даты, прописанные в договоре. Их должно быть две: одна —окончание строительства, а вторая — передача квартиры дольщику по акту приема-передачи. И обязательно обратите внимание на промежуток между этими датами. Он должен составлять не более полугода.

Цена

Перечитайте все пункты, связанные с ценой договора. Если в документе будет прописано право застройщика изменить сумму сделки, в дальнейшем он сможет потребовать от клиента доплату, например, за увеличение себестоимости проекта или за незначительное изменение метража квартиры. В случае судебных разбирательств, если этот пункт был прописан, застройщик выиграет спор.

Оплата

В договоре обязательно должно быть прописано, что оплата вносится именно на долевое строительство. Никаких предварительных договоров купли-продажи быть не должно, иначе по этим бумагам вы не будете являться дольщиком, а во время судебных разбирательств не сможете ссылаться на ФЗ-214, ведь у вас совершенно иная сделка.

Права на землю

Следующий пункт проверки — права на земельный участок. Очень часто застройщики берут кредит на строительство нового жилого комплекса, поэтому земля передается финансовой организации в залог. Если стройка остановится, а застройщика объявят банкротом, первым, кто получит компенсацию будет банк. Однако если вы видите, что дом активно строится и уверены, что работы будут завершены в срок, этот пункт не должен вас смущать.

Изменения в проектной декларации

Очень часто бывает так, что проект во время строительства претерпевает изменения. Для этого в ДДУ прописывается, что застройщик может в одностороннем порядке изменять проектную декларацию. Иногда поправки незначительные и касаются только мест общего пользования. Но в некоторых случаях застройщик может переписать все до неузнаваемости – изменится не только метраж и планировка квартир, но и весь дом в целом. Конечно, такой пункт встречается во многих проектах, однако, увеличивается риск в итоге получить совершенно другую квартиру.

Всегда помните, что договор долевого участия — это риск как для дольщика, так и для застройщика.

Чтобы сделка прошла успешно, обращайтесь в VSN Realty: наши менеджеры подготовят и проверят все документы, расскажут о положительных и негативных сторонах проектов и помогут приобрести квартиру в новостройке.

Управление информации VSN Realty

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55
[email protected]

Преимущества и недостатки разработки смешанного использования

Популярность разработки смешанного использования в США и во всем мире растет.

Однако, несмотря на популярность этих застроек и несмотря на социальные льготы, с которыми почти повсеместно согласны застройщики, местные власти, жители и общественные организации, они не являются беспроигрышным вариантом.

Когда многофункциональный проект развития переходит от чертежей к реальности, это происходит потому, что вовлеченные заинтересованные стороны тщательно изучили преимущества и недостатки такого развития с нуля.

Ниже мы обсудим историю разработки смешанного использования. Затем мы рассмотрим ключевые факторы, работающие как в пользу, так и против этих изменений.

Многофункциональная застройка — очень старая идея

Многофункциональная застройка сегодня довольно популярна в городских и пригородных сообществах, но сама идея далеко не нова.

Можно утверждать, что застройка смешанного использования возникла естественным образом в результате перехода общества от кочевого к аграрному образу жизни. На протяжении большей части истории человечества деревни, поселки и города были синонимами многофункциональной застройки (хотя у нее не было названия). Только на более поздних этапах промышленной революции он потерял популярность.

По мере того, как фабрики становились больше, а последствия их загрязнения становились все более заметными, муниципалитеты принимали законы о зонировании, которые отделяли жилые районы от промышленных районов. Это было предназначено, чтобы сократить болезни и облегчить жалобы на неприятности.

По мере того, как современные населенные пункты становились более мобильными благодаря преобладанию автомобилей и доступности дешевого газа, многие местные власти практически прекратили существование многофункциональных застроек. Мы обсудим следствие такого менталитета в разделе, посвященном недостаткам застройки смешанного использования.

Преимущества многофункциональной застройки

Современная многофункциональная застройка обычно позиционируется как способ омоложения сообществ за счет создания пространств, в которых различные представители сообщества собираются для работы, жизни и покупок. Но преимущества многофункционального развития выходят далеко за рамки улучшения общественного блага.

Во-первых, разработки смешанного использования позволяют консолидировать инфраструктуру, а не разрабатывать и строить независимые системы. Примеры этого включают:

• Один или значительно меньше дорогостоящих канализационных кранов.
• Единая служба электроснабжения и водоснабжения.
• Единая служба пожарной охраны и охраны объекта.
• Лучшее использование пространства за счет предпочтения гаражей над участками.

Требуется некоторое дополнительное время и усилия, чтобы разработать проект, который будет работать, но хорошо спланированная разработка смешанного использования может обеспечить общую экономию средств для разработчиков.

Во-вторых, консолидированная инфраструктура естественным образом ведет к консолидации операций. При условии, что застройщики могут заключать контракты с командами по управлению недвижимостью, имеющими опыт работы с недвижимостью смешанного назначения, эти разработки также могут поддерживаться более эффективно. Это еще раз подчеркивает преимущества многофункциональной застройки, поскольку как первоначальное строительство, так и текущая эксплуатация объекта обеспечивают экономию средств.

Наконец, застройщики, строящие комплексы смешанного назначения, как правило, более защищены от экономической нестабильности. Разработки смешанного назначения естественным образом создают диверсифицированный поток доходов для разработчиков. Этому способствуют долгосрочные договоры аренды, которые разработчики могут получить от коммерческих арендаторов. Это в совокупности обеспечивает большую финансовую стабильность с течением времени.

Недостатки разработки смешанного использования

Любой разработчик, планировавший разработку смешанного использования, знает, что это не всегда удается. Во многих сообществах развитие затруднено целым рядом барьеров.

Одной из основных проблем являются местные законы. Как отмечается в этой статье, муниципальные правила зонирования, принятые несколько поколений назад для разделения жилых домов, магазинов и фабрик, затрудняют утверждение планов застройщиков городами и поселками. Хотя эти статуты могут быть изменены, этот процесс может занять много времени и обычно сопровождается противодействием со стороны заинтересованных сторон, желающих сохранить статус-кво.

Ограничения инфраструктуры и предоставление государственных услуг также могут мешать. В зависимости от того, где запланировано это развитие, муниципалитету, возможно, придется улучшить дороги, канализацию и электроснабжение. Муниципалитеты часто предусматривают, что эти высокие затраты должны быть разделены застройщиком. Кроме того, пожарные депо, обслуживающие отдаленные жилые районы, могут быть недостаточно оценены для защиты застройки, построенной вверх, а не наружу.

Финансирование — еще одна проблема. По мере того как застройки смешанного назначения становятся все более популярными, кредиторы все охотнее финансируют эти проекты. Но их по-прежнему сравнительно сложнее финансировать. Это барьер, который должен преодолеть разработчик, если у него недостаточно денег в резерве, чтобы заплатить за проект заранее. Кроме того, застройщики часто ищут местные налоговые льготы и скидки, чтобы помочь покрыть затраты на строительство. Некоторые муниципалитеты с радостью уступают эти концессии; некоторые менее охотно расстаются со столь необходимыми налоговыми поступлениями.

Для получения дополнительной информации о том, как подходить к финансированию вашего строительного проекта, прочитайте наше руководство по финансированию строительства.

Наконец, найти правильную команду по управлению имуществом может быть сложной задачей. В зависимости от того, насколько многофункциональна многофункциональная застройка, управление недвижимостью может потребоваться разделить между несколькими партнерами, у каждого из которых есть свои области знаний. К счастью, неизменная популярность многофункциональной застройки помогла созреть рынку фирм по управлению недвижимостью с полным спектром услуг.

Фирмы, занимающиеся проектированием и строительством, идеально подходят для многофункциональной разработки

Если обстоятельства благоприятны и разработчики делают свою домашнюю работу, многофункциональная застройка может быть чрезвычайно успешной — как для прибыли, так и для общественного блага.

Ключевым моментом в реализации этого проекта является партнерство с опытной фирмой Design-Build, которая создала успешные многоцелевые разработки в США. Демонстрационный опыт компании Korte в области многофункциональной разработки включает:

• Окружные офисы и магазины в Хендерсоне, Невада. Офисы, магазины и рестораны, объявленные районным центром столичного образа жизни, расположены вокруг общественных зон. Мы построили четыре здания комплекса.
• Магазин Whole Foods, расположенный в Районе. Супермаркет площадью 49 669 квадратных футов был разработан, чтобы дополнить архитектурный стиль городской деревни округа. В соответствии с философией Whole Foods, большинство используемых строительных материалов были экологически чистыми.
• Жилой комплекс Fremont & 9 ^th в Лас-Вегасе, штат Невада. Пятиэтажный жилой комплекс из 231 квартиры включает в себя 15 000 квадратных футов торговых площадей на первом этаже.
• Union Station в Сент-Луисе, штат Миссури. Компания Korte много раз сотрудничала с Union Station с тех пор, как в середине 1980-х это место — когда-то один из самых загруженных железнодорожных вокзалов в мире — было преобразовано в многоуровневый фестивальный торговый центр.
• Розничный магазин Walgreens на 22 ^nd Street в Вашингтоне, округ Колумбия. Этот проект улучшения жильцов был расположен на первом этаже девятиэтажного здания, в котором также находится гостиница. Мы превратили бывший ночной клуб в флагманский магазин Walgreen площадью 11 373 квадратных футов в самом сердце столицы страны.

Правильный партнер Design-Build может помочь разработчикам пройти через процесс планирования и строительства, создавая инновационные пространства, которые будут служить долго и экономить время и деньги. Узнайте больше о том, почему Design-Build является идеальным методом для вашей следующей многофункциональной разработки, из нашего руководства для покупателей Design-Build.

И если вы готовы обсудить свои планы, давайте поговорим.

8 видов риска, о которых должен знать каждый инвестор в недвижимость

Инвестирование сопряжено с риском и выгодой, и, как правило, чем выше риск, тем больше вероятность значительных прибылей и убытков от инвестированного капитала. Интуитивно мы понимаем, что необходимо идти на больший инвестиционный риск, чтобы добиться более высокой прибыли. Но сколько уместно? И как вы можете количественно оценить инвестиционный риск, чтобы понять, стоит ли вам рисковать?

В сфере прямых инвестиций тот факт, что мы покупаем физическую недвижимость, дает многим инвесторам определенный уровень комфорта. Тем не менее, существует множество рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость, которые необходимо рассматривать в сочетании с ожидаемой стоимостью инвестиций. Наличие системы ориентиров для инвесторов для количественной оценки риска помогает гарантировать, что инвестиции соответствуют их потребностям, целям и терпимости. В Origin мы используем сложные модели риска и глубокие знания нашей команды по приобретению на одиннадцати рынках, чтобы учесть множество переменных, связанных с оценкой потенциальной доходности новой собственности.

Вот восемь факторов риска, которые инвесторы должны учитывать при оценке любых частных инвестиций в недвижимость:

1. Общий рыночный риск. На всех рынках бывают взлеты и падения, связанные с экономикой, процентными ставками, инфляцией или другими рыночными тенденциями. Инвесторы не могут устранить рыночные потрясения, но они могут застраховать свои ставки от подъемов и спадов с помощью диверсифицированного портфеля и стратегии, основанной на общих рыночных условиях. «То, чего вы не знаете, может навредить вам», — отмечает Регулирующий орган финансовой индустрии (FINRA).

2. Риск на уровне активов. Некоторые риски являются общими для всех инвестиций в класс активов. При инвестировании в недвижимость всегда есть спрос на квартиры в странах с хорошей и плохой экономикой, поэтому многоквартирная недвижимость считается малорисковой и поэтому часто приносит более низкую прибыль. Офисные здания менее чувствительны к потребительскому спросу, чем торговые центры, а отели с их кратковременным сезонным пребыванием и зависимостью от деловых и туристических поездок представляют гораздо больший риск, чем квартиры или офисы.

3. Идиосинкразический риск. Идиосинкразический риск характерен для конкретного свойства. Чем больше риск, тем больше доход. Строительство, например, добавит риск проекту, поскольку оно ограничивает возможность сбора арендной платы в течение этого времени. И при разработке участка с нуля инвесторы берут на себя больше видов риска, чем просто риск строительства. Существует также риск, связанный с правами — вероятность того, что государственные учреждения, в ведении которых находится проект, не выдадут необходимых разрешений, позволяющих продолжить реализацию проекта; экологические риски, которые варьируются от загрязнения почвы до загрязнения; перерасход бюджета и многое другое, например, политические и кадровые риски.

Местоположение — еще один идиосинкразический фактор риска. Например, здания за чикагским стадионом Ригли Филд, используемые для частных вечеринок на крышах, перешли от бума к падению инвестиций, когда новое табло полностью уничтожило их взгляды, в то время как стоимость недвижимости возле 606, чикагской версии Хай-Лайн в Нью-Йорке, растет. Индивидуальные риски определяются как риски, характерные для актива и бизнес-плана актива.

4. Риск ликвидности. Принимая во внимание глубину рынка и способ выхода из инвестиций, необходимо рассмотреть их перед покупкой. Инвестор может ожидать, что десятки покупателей появятся за столом торгов в таком месте, как Хьюстон, независимо от рыночных условий. Однако недвижимость, расположенная в Эвансвилле, штат Индиана, не будет иметь почти такого же количества участников рынка, что позволяет легко инвестировать, но трудно выйти из нее.

5. Кредитный риск . Продолжительность и стабильность потока доходов от собственности — это то, что определяет стоимость. Недвижимость, сданная в аренду Apple на 30 лет, будет стоить гораздо дороже, чем многоквартирное офисное здание с аналогичной арендной платой. Однако имейте в виду, что даже самые кредитоспособные арендаторы могут обанкротиться, как неоднократно показывала нам история. Помните 1990-е, когда арендодатели были счастливы, что Sears и J.C. Penney закрепили свои торговые центры?

Огромный рынок так называемой тройной аренды, о которой часто говорят, что она так же надежна, как облигации казначейства США и требует от арендаторов уплаты налогов, страховки и улучшений, может обмануть инвесторов в недвижимость. Чем больше стабильности в потоке доходов от собственности, тем больше инвесторы готовы платить, потому что она ведет себя больше как облигация с предсказуемыми потоками доходов. Тем не менее, арендодатель с тройной арендой берет на себя риск того, что арендатор останется в бизнесе на протяжении всего срока аренды и что найдется ожидающий покупатель. Новое строительство может показаться более выгодной сделкой, чем 30-летняя структура, построенная по индивидуальному заказу предыдущим арендатором.

6. Риск стоимости замены. Поскольку спрос на площади на рынке приводит к повышению арендных ставок в старых объектах, это лишь вопрос времени, когда эти арендные ставки оправдают новое строительство и повысят риск предложения. Что, если новая недвижимость сделает вашу инвестиционную недвижимость устаревшей, потому что есть лучшее помещение с сопоставимой арендной платой? Инвестор может быть не в состоянии поднять арендную плату или даже добиться достойного уровня заполняемости.

Оценка этой ситуации требует понимания восстановительной стоимости собственности, чтобы знать, является ли экономически целесообразным появление новой собственности и кражи этих арендаторов. Чтобы определить восстановительную стоимость, рассмотрите класс активов недвижимости, местоположение и субрынок в этом месте. Это помогает инвесторам узнать, может ли арендная плата подняться достаточно высоко, чтобы сделать новое строительство жизнеспособным. Например, если 20-летний многоквартирный дом может сдавать квартиры в аренду по ставке, оправдывающей новое строительство, вполне может возникнуть конкуренция в виде предложений новостроек. В старом здании может оказаться невозможным повысить арендную плату или сохранить занятость.

7. Структурный риск. Это не имеет ничего общего со структурой здания; он касается финансовой структуры инвестиции и прав, которые она предоставляет отдельным участникам. Старший обеспеченный кредит дает кредитору структурное преимущество перед «мезонинным» или субординированным долгом, потому что старший долг выплачивается первым; он имеет первое место в случае ликвидации. Собственный капитал является последней выплатой в структуре капитала, поэтому держатели акций сталкиваются с самым высоким риском.

Структурный риск существует и в совместных предприятиях. В сделках такого типа инвестор должен знать о своих правах в отношении своего положения в ООО, которое является либо мажоритарным, либо миноритарным долевым участием. Это определит компенсацию, которую они должны будут выплатить менеджеру ООО при продаже имущества. Если инвестор является партнером с ограниченной ответственностью, он должен понимать, что валовая прибыль будет разбавлена ​​компенсацией, выплачиваемой управляющему, и должен иметь представление о том, какую часть прибыли от сделки он получит в случае успеха сделки. Также важно знать, какая часть капитала инвестируется партнерами с ограниченной ответственностью по сравнению с менеджером? Они выровнены? Есть ли у них схожая «кожа в игре»?

Несогласованность может привести к расхождению стимулов между менеджером и инвестором. Например, если вы являетесь партнером с ограниченной ответственностью в сделке, которая имеет выгодное разделение прибыли с менеджером, и этот менеджер вложил в сделку значительно меньше денег, у менеджера есть стимул идти на риск.

8. Использование риска. Чем больше задолженность по инвестициям, тем они более рискованны и тем больше инвесторы должны требовать взамен. Кредитное плечо — это мультипликатор силы: оно может быстро продвигать проект и увеличивать прибыль, если дела идут хорошо, но если кредиты проекта находятся под давлением — обычно, когда его доходность активов недостаточна для покрытия процентных платежей — инвесторы, как правило, проигрывают. быстро и много.

Как правило, леверидж не должен превышать 75%, включая мезонин и привилегированный капитал, потому что оба этих типа долга стоят перед обыкновенным капиталом в платежном порядке.