Тсж юридическое лицо или нет: Тсж является юридическим лицом или нет. Юридическая форма товарищества собственников жилья

Юридическое лицо как член ТСЖ

Есть ли в законодательстве какие-либо ограничения, касающиеся статуса лиц, которые могут быть членами ТСЖ? Каковы особенности членства организаций в ТСЖ? Может ли юридическое лицо быть включено в состав правления?

В соответствии с п. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственников помещений в МКД на основании их заявлений о вступлении в товарищество. Таким образом, жилищное законодательство не делает различий между собственниками помещений – физическими и юридическими лицами. Более того, из приведенной формулировки видно, что членом ТСЖ может стать собственник как жилого, так и нежилого помещения. На это обратили внимание ФАС УО (Постановление от 19.01.2010 № Ф09-11095/09-С5) и ФАС СКО (Постановление от 04.08.2010 № А53-25409/2009). Главное, что товарищество создается в МКД, который представляет собой совокупность двух или более квартир

[1]. Соответственно, для управления зданием, состоящим из нежилых помещений (и, например, одного жилого помещения – квартиры), ТСЖ не создается. Подчеркнем, что устав товарищества должен соответствовать закону (в частности, ЖК РФ), следовательно, он не может содержать запрета на вступление в ТСЖ юридических лиц (такое положение нарушает законные права собственников помещений).

Не исключена ситуация, когда одна организация владеет на праве собственности помещениями в МКД площадью, превышающей 50% общей площади помещений в доме. Поскольку для создания ТСЖ достаточно голосов такой организации, ее мнение будет ключевым, однако обойти процедуру, предусмотренную законом (проведение общего собрания собственников помещений и голосование по вопросам повестки), нельзя. Сказанное справедливо и для случая, когда одной компании принадлежат все помещения в МКД. То есть просто издать внутренний приказ о порядке управления домом недостаточно (протокол общего собрания с решением о выборе способа управления необходим в силу

п. 2 ст. 161 ЖК РФ, а с решением о создании ТСЖ и утверждении его устава – как минимум для регистрации ТСЖ как юридического лица).

К сведению (по ширине текста)

В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. Подчеркнем: собственников (во множественном числе) и совместного управления. Однако запрет на создание ТСЖ в МКД, все помещения в котором принадлежат одному лицу, в ЖК РФ отсутствует. Кстати, ранее ТСЖ могло быть образовано при объединении как минимум двух домовладельцев (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»), за исключением случая создания ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме.

Теперь же следует исходить из того, является ли МКД как объект права единым зданием или совокупностью помещений. Как разъяснено в

п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, собственник всех помещений в здании вправе обратиться с заявлением к органу, осуществляющему госрегистрацию прав, и избрать правовой режим здания как единого объекта. После такой регистрации прекращается его право собственности на отдельные помещения. Значит, в этом случае здание с юридической точки зрения уже не представляет собой МКД как совокупность двух или более квартир (отсутствуют такие объекты права, как отдельные жилые помещения) и к нему не применяются положения ЖК РФ.

К сведению закончилось

Обратите внимание, что дом, в котором более половины его площади принадлежит публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию), может быть передан в управление только управляющей организации. Такова специальная норма (п. 2 ст. 163 ЖК РФ), которая имеет приоритет перед общей нормой, разрешающей создавать ТСЖ собственникам помещений в любом доме (

п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Как известно, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ). Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно (п. 3 ст. 53 ГК РФ). В частности, от имени ООО действует без доверенности его единоличный исполнительный орган (пп. 1 п. 3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Он же представляет интересы общества и совершает сделки, а также выдает доверенности на право представительства от имени общества. Полагаем, что именно единоличный исполнительный орган ООО либо лицо, имеющее специальную доверенность, подписанную данным органом, выступает от имени ООО как собственника помещений в МКД на собраниях собственников помещений, а также на собраниях членов ТСЖ (если ООО вступило в товарищество).

На практике часто обсуждается такой вопрос, как возможность включения юридического лица – собственника помещений в МКД и члена ТСЖ в состав правлениия товарищества. Напомним, что правление ТСЖ является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества и осуществляющим руководство деятельностью ТСЖ (п. 1, 4 ст. 147 ЖК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами. Требования к членам правления сформулированы в п. 2 и 3.1 ст. 147 ЖК РФ. Во-первых, правление избирается из числа членов ТСЖ. Во-вторых, членом правления не может являться лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления МКД, член ревизионной комиссии ТСЖ (остальные ограничения касаются исключительно физических лиц, поэтому в рамках рассматриваемого вопроса неактуальны). Никаких запретов на избрание юридического лица в качестве члена правления ЖК РФ не установлено

[2].

Примечательно, что председатель правления ТСЖ не назван в качестве органа управления товариществом. Жилищный кодекс также не содержит никаких специальных правил, не допускающих выбор юридического лица в качестве председателя.

Представляется, что нельзя смешивать юридическое лицо как председателя правления ТСЖ и физическое лицо, выступающее от имени этого юридического лица. Совершать сделки, подписывать платежные документы – значит совершать физические действия, которые в конечном счете осуществляет гражданин. Однако было бы неправильным считать, что председателем правления ТСЖ является руководитель организации, которой принадлежит помещение в МКД. Председателем правления признается само юридическое лицо, от имени которого выступает его руководитель. В свою очередь, в силу

п. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления также действует без доверенности от имени ТСЖ. Получается, что юридическое лицо действует без доверенности от имени ТСЖ, а от имени юридического лица также без доверенности действует его руководитель. Поэтому договоры и платежные документы должен подписывать данный гражданин, заверяя их печатью ТСЖ. В договорах же, заключаемых товариществом, в преамбулах должно быть отражено примерно следующее: «ТСЖ «Х» в лице председателя правления ООО «Y», от имени которого на основании устава (либо договора, либо доверенности) действует Иванов И. И.».

В рассмотренной ситуации не приходится говорить о трудовых отношениях между председателем правления и ТСЖ, тем более между ТСЖ и гражданином, представляющим интересы организации – председателя правления (между последними вообще не возникает никаких отношений). Между тем Жилищный кодекс (

пп. 11 п. 2 ст. 145) допускает установление вознаграждения членам правления (в том числе председателю), опять-таки не упоминая об их статусе (физические или юридические лица). Поэтому, если общее собрание определит размер и порядок выплаты вознаграждения, его суммы поступят в доход организации – члена правления. Никакие обязательства перед бюджетом у ТСЖ в таком случае не возникнут (товарищество не является налоговым агентом юридического лица в данной ситуации).

________________________

[1] См. п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

[2] Законодательство знает подобные запреты. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в качестве единоличного исполнительного органа ООО может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного ст. 42 указанного закона.

ВНИМАНИЕ!

1 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.

• Длительность 120 часов за 1 месяц
• Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
• Выдаем Удостоверение о повышении квалификации
• Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»

Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее

ТСЖ «Д17» | Наше ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

— юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации

. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст. 136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих, кроме вопросов перечисленных в ЖК РФ, для принятия решения по которым требуется 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Подсчёт голосов в ТСЖ

Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников установлен императивно и изменить его Уставом ТСЖ или иным образом нельзя). При отсутствии в Уставе ТСЖ положений о порядке подсчёта голосов на общем собрании членов ТСЖ, следует применять правила, установленные для подсчёта голосов на общем собрании собственников.

Возможны следующие варианты (не запрещено использовать и любой другой):

— Число голосов пропорционально общей площади помещений. То есть, чем больше квартира (или нежилое помещение) — тем больше голосов на общем собрании членов. Один собственник нескольких помещений может обладать значительным процентом голосов. Такой вариант предусмотрен в Жилищном кодексе для подсчёта голосов на общем собрании собственников помещений (ч.3 ст. 48, ч.1 ст. 37 ЖК РФ), в том числе и для принятия решения о создании ТСЖ. По аналогии его можно принять и для голосования внутри ТСЖ.

— Один член — один голос. Если одному собственнику принадлежит несколько помещений, он не получает дополнительных преимуществ. Если одно помещение принадлежит нескольким собственникам, каждый из них получает право голоса в ТСЖ.

— Одно помещение (квартира или нежилое) — один голос. При этом не учитывается разница в площадях помещений и количество собственников.

При определении критерия подсчёта голосов следует учитывать потенциальную возможность

— возникновения сложностей при определении кворума собрания

— манипулирования числом голосов, например, путём оформления квартиры на нескольких членов семьи вместо одного и т. п.

— несоответствие между размером обязанностей нести расходы по содержанию дома (императивная норма — пропорционально доле общей площади помещений) и числом голосов при решении вопроса об установлении размера таких расходов.

Особенности налогообложения

ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениям относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

Спорным может оказаться налогообложение средств, собранных на содержание дома с собственников, которые не являются членами ТСЖ. В этом случае собранные средства уже не будут являться целевым поступлением, а будут платой за предоставленные услуги по ремонту и содержанию и должны облагаться на общем основании. Перечень средств некоммерческой организации, которые могут быть отнесены к целевым в Налоговом кодексе закрытый и не содержит средств лиц, не являющихся членами некоммерческих организаций, однако, чаще всего такие взносы не являются прибылью, поскольку все взносы необходимы для поддержания хозяйственной деятельности ТСЖ. Правила, при которых собственник становится членом ТСЖ — обычно, закрепляются в уставе ТСЖ.

Данная законодательная норма делает экономически более выгодным, чтобы все собственники жилья становились членами ТСЖ.

Преимущества

В отличие от территориального общественного самоуправления (ТОС) в многоквартирном доме ТСЖ не является одной из форм местного самоуправления (Статья 27 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). ТСЖ позволяет активным собственникам приобрести правосубъектность объединения собственников, более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома.

Недостатки

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, выделять средства на ремонт подъездов, лифтов, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Особенности

Вне зависимости от того, является ли собственник помещения членом ТСЖ или нет — он обязан оплачивать взносы на обслуживание жилого дома, собираемые ТСЖ.

источник информации: wikipedia.org

необходимые документы и этапы регистрации

Управление многоквартирным домом может осуществляться различными способами. К числу таковых согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ относится управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо в форме некоммерческой организации, создаваемое собственниками жилых помещений в одном, нескольких многоквартирных домах или собственниками жилых домой, дачных домов. Решение о создании товарищества собственников жилья должно быть принято на общем собрании собственников. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (часть 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ).

Помимо указанного выше решения о создании товарищества собственников жилья на общем собрании собственников, проводимом в соответствие со статьями 45 — 48 Жилищного кодекса РФ, должны быть приняты и отражены в протоколе также решения по следующим ниже вопросам.  

1. Определение наименования товарищества собственников жилья. При этом, наименование должно указывать на организационно-правовую форму юридического лица, а значит, содержать слова «товарищество собственников жилья». 

2. Определение места нахождения товарищества собственников жилья. Местом нахождения любого юридического лица, в том числе товарищества собственников жилья, обычно является место нахождения постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, то есть правления.
3. Срок, на который создается товарищество собственников жилья, если он предполагается собственниками.
4. Избрание правления товарищества собственников жилья из числа членов товарищества собственников жилья, срок его функционирования (не должен превышать два года).
5. Избрание лица, действующего без доверенности от имени товарищества собственников жилья — председателя правления товарищества собственников жилья, если такое полномочие отнесено уставом товарищества к компетенции общего собрания, а не правления, определение срока его полномочий.
6. Утверждение устава товарищества собственников жилья. Устав товарищества собственников жилья в обязательном порядке должен содержать наименование товарищества собственников жилья, его место нахождения, а также состав и порядок функционирования органов управления товарищества собственников жилья.

К числу органов управления товарищества собственников жилья обычно относят общее собрание и правление. Также в товариществе собственников жилья избирается ревизионная комиссия (ревизор).
После решения упомянутых ранее вопросов товарищество собственников жилья необходимо зарегистрировать в налоговом органе. Такая регистрация осуществляется в соответствие с законодательством РФ о регистрации юридических лиц.

В территориальное подразделение ФНС РФ по месту нахождения товарищества собственников жилья подаются следующие документы:

1. заявление по форме Р11001;
2. протокол о создании товарищества собственников жилья, подписанный всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие решений о создании товарищества собственников жилья, а также об утверждении его устава;
3. устав товарищества собственников жилья в двух экземплярах;
4. оригинал документа, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию юридического лица;
5. если документы в налоговый орган подаются не лично заявителем, а его представителем, то необходима нотариальная доверенность на представителя либо нотариально заверенная копия такой нотариальной доверенности.

Также налоговый орган зачастую требует подтверждения согласия собственника жилого помещения на регистрацию по указанному адресу юридического лица, если юридическое лицо регистрируется в жилом помещении (например, гарантийное письмо, копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение). К слову, документы для государственной регистрации товарищества собственников жилья в ФНС РФ могут быть предоставлены лично заявителем либо его представителем; посредством почтового отправления с объявленной ценностью и описью вложения; через многофункциональный центр; в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью, с использованием сети «Интернет».

Далее налоговый орган осуществляет государственную регистрацию товарищества собственников жилья в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов. В случае принятия ФНС РФ решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья, заявитель или его представитель получают: свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (документ, подтверждающий присвоение ИНН), лист записи ЕГРЮЛ (не является выпиской из ЕГРЮЛ), устав товарищества собственников жилья.

После получения обозначенных документов для товарищества собственников жилья необходимо изготовить печать, а также открыть расчетный счет. Резюмируя вышеописанное, следует указать: несмотря на некоммерческий характер деятельности, товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Следовательно, вся его жизнедеятельность (например, налоговые обязательства, обязательства в сфере пенсионного страхования и пр.) так или иначе регулируется нормами и правилами, установленными для юридических лиц.

Алина Ловкова, юрист Группы правовых
компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С

ТСЖ или УК – какую форму правления лучше выбрать?

В жилищной сфере на сегодняшний день существует две формы общедомового правления — это управляющая компания (УК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). Часто перед собственниками встает вопрос о том, какая форма правления лучше? Давайте разбираться вместе!

Содержание:

1. Какие функции должны выполнять УК и ТСЖ?
2. Сходства и различия в деятельности
3. Плюсы и минусы управляющей компании
4. Плюсы и минусы ТСЖ
5. Что лучше: ТСЖ или УК?

Прежде чем решить, что же все-таки лучше, мы предлагаем вам разобраться с основными аспектами и узнать, какие функции возлагаются на ТСЖ и на УК.

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, которую можно зарегистрировать и как юридическое лицо. А вот управляющая компания — это всегда строго коммерческая организация, сотрудничающая с поставщиками коммунальных услуг.

Обе организации должны выполнять следующие функции:

1. Содержать дом и прилегающую к нему территорию в порядке;
2. Следить за износом дома и состоянием инженерных систем;
3. Следить и обеспечивать полное погашение жильцами счетов по коммунальным платежам;
4. Осуществлять сбор средств на общедомовые нужды — ремонт, благоустройство.

Ниже мы предлагаем вам в подробностях рассмотреть основные формы и различия между обеими формами правления.

Назад к содержанию

Несмотря на то, что управляющие компании и ТСЖ имеют общие цели и выполняют одинаковые функции, они имеют ряд определенных различий:

• Управляющая компания может заниматься обслуживанием нескольких домов или жилых комплексов;
• В управлении ТСЖ может находиться только один дом или жилой комплекс из нескольких блоков;
• Если возникают какие-либо вопросы, то в УК они решаются советом и председателем;
• При возникновении вопросов в ТСЖ, они должны решаться на общем собрании жильцов, где должно присутствовать более 50% собственников квартир;
• ТСЖ всегда заинтересовано в снижении тарифных ставок на коммунальные услуги;
• Управляющие компании, как правило, не заинтересованы в том, чтобы собственники платили меньше. Напротив, они могут завышать тарифы с целью получения коммерческой выгоды.

Также, как показывает практика и опыт, товарищество собственников жилья наиболее ответственно относится к вверенному имуществу. Представители ТСЖ — это, как правило, люди, которые проживают в этом же доме и призывают всех жильцов относится к общедомовому имущество бережно и аккуратно. В ситуации с управляющими компаниями — это большая редкость.

Назад к содержанию

Теперь, когда мы имеем более-менее точное представления о том, что такое ТСЖ и управляющая компания, предлагаем выяснить плюсы и минусы каждой из форм. Начнем с преимуществ УК:

• Все работы, связанные с обслуживанием дома, выполняются в регламентированный срок;
• Наличие собственной финансовой базы, позволяющей в отдельных случаях покрывать задолженности жильцов перед поставщиками коммунальных услуг;
• Фиксированная плата за услуги;
• В УК работают компетентные специалисты, знающие закон и готовые отстаивать права собственников в случае возникновения такой необходимости;
• Грамотное планирование всех расходов и затрат.

Что касается недостатков управляющих компаний, то здесь можно выделить следующие факторы:

• Долгое рассмотрение жалоб жильцов;
• Повышенная стоимость коммунальных услуг;
• Отсутствие регулярной финансовой отчетности перед жильцами.

Примечателен тот факт, что по данным статистики, сотрудничеству с управляющими компаниями отдают предпочтение более 70% собственников квартир в домах и жилых комплексах.

Назад к содержанию

Согласно мнению некоторых экспертов в сфере жилищного имущества, такая форма правления как ТСЖ является одной из самых лучших. Так ли это на самом деле? Предлагаем разобраться вместе. Итак, к главным преимуществам ТСЖ можно отнести следующие аспекты:

• Решения принимаются путем проведения собрания в самые короткие сроки;
• Главное слово — за большинством жильцов;
• Прозрачная финансовая отчетность;
• Нет навязанных услуг, как в ситуации с управляющими компаниями;
• Согласование с остальными жильцами всех вопросов, касающихся выбора подрядчиков и организаций, предоставляющих разного рода услуги.

На первый взгляд кажется, что все отлично. Однако и у товарищества собственников жилья есть свои недостатки:

• Председатели и члены правления ТСЖ — это обычные жители дома. Иногда, не обладая должным опытом и знаниями, они просто не в состоянии решить определенные вопросы;
• Если у кого-то из жильцов возникает задолженность по коммунальным платежам, то ТСЖ не может покрыть ее ввиду отсутствия собственного капитала;
• Остается вероятность повышения цен на отдельные услуги — вывоз мусора, уборка территории.

Кроме того, если вдруг жильцы захотят изменить форму правления с ТСЖ на УК, то сделать это будет достаточно проблематично. Сама процедура ликвидации ТСЖ — процесс длительный и сложный.

Назад к содержанию

Предлагаем подвести итоги и разобраться, что все-таки лучше: ТСЖ или управляющая компания? Каждая из форм правления имеет свои преимущества и недостатки, поэтому перевыборы оптимального варианта именно для вашего дома нужно руководствоваться мнением большинства людей.

Как показывает статистика, большая часть граждан выступает за управляющие компании. В принципе, это логично и объяснимо, ведь главное условие ТСЖ — это наличие людей, готовых жертвовать своим временем и проявлять инициативу во благо общедомовых интересов. Мало кто готов на такое пойти.

Независимо от того, какая форма правления вам ближе, важно принимать активное участие в жизни дома и препятствовать разного рода действиям со стороны недобросовестных жильцов. Состояние дома и его территории в первую очередь зависит от проживающих в нем людей.

Назад к содержанию

Должны ли ТСЖ и ЖСК пройти регистрацию как операторы по обработке персональных данных?

Да, должны. Отношения, связанные с обработкой персональных данных, регулируются Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее – Федеральный закон о персональных данных). Согласно указанному закону под персональными данными понимается любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).

Обратите внимание, нет исчерпывающего списка персональных данных, т.е. списка того, что является персональными данными. Но обычно к ним относят следующее: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, электронный адрес, номер телефона, паспортные данные, место работы, должность и так далее.

Оператор персональных данных – это государственный орган, муниципальный орган, юридическое или физическое лицо, самостоятельно или совместно с другими лицами организующие и (или) осуществляющие обработку персональных данных (далее – оператор).

При этом лицо признается оператором персональных данных вне зависимости от какой-либо регистрации, наличия или отсутствия специальных разрешений и т.п., а в силу самого факта осуществления им деятельности по обработке персональных данных.

Т.е. управляющая организация (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, осуществляя управление многоквартирным домом, на постоянной основе совершают действия (операции) по обработке персональных данных граждан – собственников и пользователей помещений в многократном доме. Т.е. управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив являются операторами персональных данных.

Оператор до начала обработки персональных данных обязан уведомить уполномоченный орган по защите прав субъектов персональных данных – Федеральную службу по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) – о своем намерении осуществлять обработку персональных данных, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 22 Федерального закона о персональных данных. Всего таких случаев 9. Например, оператор вправе осуществлять без уведомления уполномоченного органа (Роскомнадзора) обработку персональных данных, обрабатываемых в соответствии с трудовым законодательством или полученных оператором в связи с заключением договора, стороной которого является субъект персональных данных, если персональные данные не распространяются, а также не предоставляются третьим лицам без согласия субъекта персональных данных и используются оператором исключительно для исполнения указанного договора и заключения договоров с субъектом персональных данных и т.д. Анализ данных исключений позволяет сделать вывод, что ни один из этих 9 случаев освобождения оператора от обязанности уведомить уполномоченный орган (Роскомнадзор) о своем намерении осуществлять обработку персональных данных не позволяет товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу не уведомлять Роскомнадзор о своем намерении осуществлять обработку персональных данных. Таким образом, ТСЖ и ЖСК обязаны уведомлять Роскомнадзор о начале своей деятельности по обработке персональных данных. Регистрация в данном случае означает добровольное предоставление сведений в Роскомнадзор в форме уведомления. Требования к данному уведомлению установлены частью 3 статьи 22 Федерального закона о персональных данных.

Являются ли трудовыми отношения Председателя Правления ТСЖ и самого ТСЖ

Жилищный кодекс не дает нам четкого ответа на вопрос, как необходимо оформить правоотношения между ТСЖ и Председателем Правления. Есть две противоположных позиции, в пользу обеих имеется некоторое количество аргументов.

Не трудовые отношения

Пункт 3.1 ст. 147 ЖК гласит, что «член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору», из чего делается вывод о том, что трудового договора с Председателем Правления заключать нельзя, а отношения носят некий иной, не трудовой, характер.

На этот же вывод наводит формулировка пп.11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, согласно которой Общим собранием членов ТСЖ определяется «размер вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества». Всего правления, а не только Председателя, вознаграждение, а не заработная плата, соответственно — не трудовые отношения.

Трудовые отношения

Противоположную позицию занимают Федеральная налоговая служба и Минфин, которые понимая, что трудовой договор заключать ЖК РФ запрещает, приводят аргументы в пользу признания правоотношений трудовыми и без заключенного договора. Вот, например, Письмо ФНС России от 17.04.2018 N БС-4-11/7275@:

Исходя из положений статьи 149 Жилищного кодекса председатель ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, действует без доверенности от имени товарищества.
Положениями статьи 16 Трудового кодекса Российской Федерации (далее — Трудовой кодекс) определено, что в случаях и порядке, которые установлены трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, или уставом (положением) организации, трудовые отношения возникают, в частности, в результате избрания на должность. Кроме того, положениями указанной статьи Трудового кодекса определено и то, что трудовые отношения между работником и работодателем возникают также и на основании фактического допущения работника к работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного на это представителя в случае, когда трудовой договор не был надлежащим образом оформлен.
На основании статьи 17 Трудового кодекса трудовые отношения в результате избрания на должность возникают, если избрание на должность предполагает выполнение работником определенной трудовой функции.
В силу статьи 129 Трудового кодекса заработная плата является именно вознаграждением.
Таким образом, поскольку статьями 148 и 149 Жилищного кодекса на председателя правления ТСЖ возложено выполнение определенных функций на этой выборной должности, то его деятельность можно отнести к трудовой деятельности физического лица вне зависимости от факта заключения трудового договора.

Позиция налоговой понятна — признание деятельности Председателя трудовой позволяет обязать ТСЖ начислять на вознаграждение страховые взносы, тем самым пополняя бюджет.

Позиция Коллегии по административным делам Верховного суда РФ

И вот на сцене появляется Верховный суд, который в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 N 84-КА19-1 строит следующую цепочку (новую для аргументации квалификации данных правоотношений):

В силу пункта 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим комплексом имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Согласно положениям статьи 144, части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

…

Кроме того, положения статьи 15 Трудового кодекса Российской Федерации к трудовым отношениям относят отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации; конкретного вида поручаемой работнику работы) в интересах, под управлением и контролем работодателя, подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором.
Законодатель в статьях 20, 56 и 57 Трудового кодекса Российской Федерации определил, что работником является лицо, которое за плату и при соблюдении определенных условий действует в интересах работодателя путем выполнения согласованной с работодателем трудовой функции.
Между тем, учитывая приведенные выше положения Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья является формой самоорганизации граждан, одобренной государством для целей управления принадлежащим им имуществом, члены правления которого и его председатель являются членами товарищества собственников жилья, собственниками жилых помещений, которые действуют в форме товарищества собственников жилья в своих интересах в отсутствие лица, которого можно было бы квалифицировать в качестве работодателя.

Нет работодателя, нет и трудовых отношений, резюмирует Коллегия:

Из указанных выше положений закона в их взаимосвязи следует вывод, согласно которому товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на равноправном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, члены правления которого не могут находиться с ним в трудовых отношениях, но на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья им может быть определен размер вознаграждения за участие в управлении многоквартирным домом.

Аргументация ВС РФ выглядит вполне логичной и неплохо дополняет первую изложенную выше позицию. Очевидно, что попытавшееся ей воспользоваться ТСЖ столкнется с недовольством налоговых органов (вполне вероятно, выраженном в административных санкциях). Однако, в бюджете любого ТСЖ суммы от страховых взносов не будут лишними — редко эти бюджеты бывают профицитными.

Отсюда вопрос, который хотелось бы отсудить, насколько реально применить позицию ВС РФ в общении с налоговыми органами по этому вопросу? Ведь если что — спор однажлды попадет как раз в Коллегию по административным делам…

Является ли председатель правления ТСЖ должностным лицом?

Здравствуйте, исходя из анализа статьи 149 Жилищного кодекса РФ, в которой перечислены полномочия председателя правления ТСЖ, он является должностным лицом, поскольку:

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

В КоАП РФ дается определение должностных лиц и лиц, которые несут административную ответственность как должностные лица. Выдержка объемная, но все понятно:

Статья 2.4. Административная ответственность должностных лиц
Административной ответственности подлежит должностное лицо в случае совершения им административного правонарушения в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих служебных обязанностей.
Примечание. Под должностным лицом в настоящем Кодексе следует понимать лицо, постоянно, временно или в соответствии со специальными полномочиями осуществляющее функции представителя власти, то есть наделенное в установленном законом порядке распорядительными полномочиями в отношении лиц, не находящихся в служебной зависимости от него, а равно лицо, выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в государственных органах, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных организациях, а также в Вооруженных Силах Российской Федерации, других войсках и воинских формированиях Российской Федерации. Совершившие административные правонарушения в связи с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных функций руководители и другие работники иных организаций, арбитражные управляющие, а также совершившие административные правонарушения, предусмотренные статьями 9.22, 13.25, 14.24, 14.25, 14.55, 14.56, частью 3 статьи 14.57, 14.61, 14.63, 14.64, 15.17 — 15.22, 15.23.1, 15.24.1, 15.25, 15.26.1, 15.26.2, 15.29 — 15.31, 15.37, 15.38, частью 9 статьи 19.5, статьями 19.7.3, 19.7.12 настоящего Кодекса, члены советов директоров (наблюдательных советов), коллегиальных исполнительных органов (правлений, дирекций), счетных комиссий, ревизионных комиссий (ревизоры), ликвидационных комиссий юридических лиц и руководители организаций, осуществляющих полномочия единоличных исполнительных органов других организаций, физические лица, являющиеся учредителями (участниками) юридических лиц, руководители организаций, осуществляющих полномочия единоличных исполнительных органов организаций, являющихся учредителями юридических лиц, несут административную ответственность как должностные лица. Лица, осуществляющие функции члена комиссии по осуществлению закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, контрактные управляющие, работник контрактной службы, совершившие административные правонарушения, предусмотренные статьями 7.29 — 7.32, 7.32.5, частями 7, 7.1 статьи 19.5, статьей 19.7.2 настоящего Кодекса, несут административную ответственность как должностные лица. Лица, осуществляющие функции по организации и осуществлению закупок в соответствии с законодательством Российской Федерации в сфере закупок товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, в том числе члены комиссии по осуществлению закупок, совершившие административные правонарушения, предусмотренные статьей 7.32.3, частью 7.2 статьи 19.5, статьей 19.7.2-1 настоящего Кодекса, несут административную ответственность как должностные лица. Лица, осуществляющие функции члена лицензионной комиссии и совершившие административное правонарушение, предусмотренное статьей 19.6.2 настоящего Кодекса, несут административную ответственность как должностные лица. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, совершившие административные правонарушения, несут административную ответственность как должностные лица, если настоящим Кодексом не установлено иное. Лица, осуществляющие функции по организации и проведению обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов, в том числе члены конкурсной комиссии, аукционной комиссии, совершившие административные правонарушения, предусмотренные статьей 7.32.4 настоящего Кодекса, несут административную ответственность как должностные лица. Лица, осуществляющие деятельность в области оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности), совершившие административные нарушения, предусмотренные частью 9 статьи 20.4 настоящего Кодекса, несут административную ответственность как должностные лица.

товариществ собственников жилья | Justia

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) были редкостью 50 лет назад, но теперь они очень распространены. Это юридические лица, как правило, некоммерческие корпорации, созданные в связи с развитием подразделения, кондоминиума или кооперативной собственности, либо планируемой застройкой подразделения. ТСЖ выполняют важные функции по сохранению ценности собственности, налагая ограничения на то, как собственность может использоваться, и позволяя владельцам разделять стоимость удобств.Однако некоторым людям трудно жить с ограничениями.

Получить подробности

Когда вы покупаете недвижимость, у которой есть ТСЖ, вы автоматически становитесь ее участником вместе со всеми другими владельцами в застройке. Хотя ваш документ и мнение о праве собственности укажут на существование ТСЖ, узнайте это, прежде чем делать предложение о покупке. Ваш агент по недвижимости, офис по развитию или продавец могут предоставить необходимую информацию. Прочтите заветы, условия и ограничения (CCR), чтобы убедиться, что вы можете жить с ограничениями.CCR часто ограничивают ваши возможности в отношении ландшафтного дизайна, цвета вашего дома и даже ваших штор или жалюзи, аренды недвижимости, пристроек, парковки, домашних животных и многого другого. Если вы не понимаете ограничения, получите разъяснения. Если вы владеете недвижимостью, вы должны жить с этими ограничениями. Хотя у некоторых ТСЖ есть процедура получения дисперсии, этот процесс может быть очень сложным и дорогостоящим и не гарантирует желаемого результата.

Проверьте финансовое положение и страховое покрытие ТСЖ.Многие ТСЖ требуют, чтобы члены платили взносы за содержание общей собственности. Сборы могут быть высокими, если в комплексе есть бассейн, поле для гольфа или другое место для отдыха. В дополнение к тому, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе текущую плату, определите, не просрочена ли оплата единицы, которую вы собираетесь купить. Также учитывайте вероятность увеличения комиссии. В уставе ТСЖ будут указаны любые ограничения на повышение оценки. Его финансовая отчетность покажет, есть ли достаточные резервы и есть ли значительные просроченные платежи в процессе разработки.

ТСЖ также может взимать дополнительные специальные взносы за капитальные улучшения, такие как новая крыша для здания кондоминиума или здания клуба подразделения. Спросите о возрасте и состоянии общих помещений и о вероятности специальной оценки. Если объект является новым строительством, вас может не беспокоить состояние улучшений. В этом случае выясните, отвечает ли застройщик по-прежнему за ТСЖ, сколько единиц жилья еще принадлежит разработчику и сколько застройщик платит в качестве ежемесячной платы за эти единицы.

Избегайте покупки в уже разделенном сообществе. Чтобы понять, как принимаются решения и настроены ли члены совета директоров друг к другу или к другим владельцам, попросите предоставить протоколы заседаний совета директоров.

Управление ТСЖ

ТСЖ обычно контролируется советом директоров, состоящим из владельцев собственности, избираемых другими собственниками или назначаемых застройщиком. Обязанности и полномочия совета ТСЖ описаны в его уставе и законах штата.Хотя члены правления являются волонтерами, они принимают важные решения и несут юридические обязательства действовать в лучших интересах ассоциации, а не в своих собственных интересах.

Поскольку недовольные владельцы иногда подают в суд на правление и его членов, некоторые ТСЖ обеспечивают страхование ответственности членов правления. В зависимости от размера застройки и характера объектов совет директоров может заключить договор с управляющей компанией для выполнения повседневных функций, таких как сбор оценок, наем поставщиков услуг для технического обслуживания и ремонта, оплата счетов и составление финансовых отчетов. .

В дополнение к обеспечению соблюдения CCR, иногда путем наложения штрафов, почти все ТСЖ имеют право наложить арест на собственность владельца, если владелец становится просроченным в уплате ежемесячных сборов или специальных взносов. Правонарушение может стоить дорого. Многие ТСЖ добавляют штрафы за просрочку платежа, штрафы, проценты и сборы, такие как гонорары адвокатам. Такие залоговые права затуманивают право собственности на недвижимость и могут ограничивать способность владельца продавать или рефинансировать. ТСЖ также может лишить права залога, подав иск против домовладельца, и может получить постановление суда о продаже квартиры для удовлетворения залога.Многие штаты допускают внесудебное обращение взыскания, поэтому квартиру можно было продать очень быстро, чтобы погасить относительно небольшой долг. Не удерживайте плату только потому, что вы злитесь на ассоциацию. Если у вас возник серьезный спор с ТСЖ или вы не в состоянии заплатить гонорар и не можете договориться об урегулировании, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.

Лучшая защита — это хорошее общение до того, как возникнут проблемы. Присутствовать на годовом собрании ассоциации в целом, на котором избираются члены правления.Подумайте о том, чтобы стать членом совета директоров. Посещайте другие общественные собрания, чтобы узнать своих соседей и членов правления. Узнайте, что происходит, и выскажите свое мнение на соответствующих встречах. Если вы подумываете о каких-либо действиях, которые могут беспокоить других членов, даже если они прямо не запрещены CCR, заранее получите одобрение совета. Например, CCR могут запрещать парковку «коммерческих» транспортных средств на проезжей части. Поговорите с доской, прежде чем покупать грузовой фургон, даже если вы планируете только личное использование.

Последние отзывы: октябрь 2021 г.

ассоциаций и клубов | Закон Stimmel

Как обсуждалось в нашей статье Организации с ограниченной ответственностью , наиболее распространенной формой совместного предприятия в Соединенных Штатах является либо партнерство с неограниченной ответственностью, либо более безопасные и более формальные организации, которые не налагают ответственности на своих участников. .Некоммерческие организации с ограниченной ответственностью также доступны как Фонды и некоммерческие корпорации.

Иногда группы людей хотят объединиться для достижения цели и либо не обеспокоены личной ответственностью, либо чувствуют, что действия, которые должна предпринять группа, не оправдывают формальности создания действительно отдельного юридического лица. Эти «группы» часто называют ассоциациями, и некоторые государства предоставляют им правовой статус. В этой статье мы обсудим их основные характеристики.

Определения:

Ассоциация — это просто набор людей, объединившихся для достижения определенного объекта или цели. Те же самые лица могли добиться защиты в рамках ограниченной ответственности, создав корпорацию , компанию с ограниченной ответственностью или товарищество с ограниченной ответственностью . Вместо этого люди предпочитают более простую форму ассоциации, обычно неформальную. Такие некорпоративные ассоциации обычно образуются в результате действия ряда лиц, объединившихся под общим именем для достижения некоторой цели (которая должна быть законной).Согласно общему праву, некорпоративная ассоциация не является юридическим лицом и не имеет статуса, отличного от статуса физических лиц, составляющих ее. Это группа людей, действующих вместе для выполнения общего предприятия без образования корпорации. Как и в случае полного товарищества , может быть наложена ответственность каждого из участников за действия других. Несмотря на неформальное отсутствие отдельного юридического лица, ассоциации обычно внутренне ведут себя аналогично корпорации с должностными лицами, уставом и другими правилами действий.

Несмотря на то, что некорпоративные ассоциации технически не существуют как юридические лица, кроме своих членов, законодательные органы многих штатов признали отдельное существование ассоциации в соответствии с законом. Поэтому в некоторых юрисдикциях некорпоративные ассоциации по закону получают статус юридических лиц и имеют право приобретать, владеть и передавать собственность или подавать в суд и привлекаться к суду как юридическое лицо. В общепринятом понимании клуб — это просто организация или ассоциация людей, которые собираются вместе для социальных целей или какой-то другой общей цели.

В некоторых штатах, включая Калифорнию, были приняты законы и прецедентное право, устанавливающие требования к форме и способу исполнения устава и устава ассоциации или клуба. Положения устава ассоциации или клуба действительны и обязательны для членов, если они не являются аморальными, незаконными или противоречащими государственной политике.

Как правило, более обычные вопросы, связанные с управлением зарегистрированной ассоциацией или клубом, должны быть включены в устав.Если есть выбор между включением положений в подзаконные акты или в статьи, иногда выбираются подзаконные акты, потому что они , а не , являются публичным документом. Однако следует помнить, что, хотя не все положения могут содержаться в подзаконных актах, в большинстве штатов любое положение, которое может содержаться в подзаконных актах, также может содержаться в статьях, и положение в статьях имеет преимущественную силу перед противоположным положением. в уставе.

Типичными примерами таких ассоциаций являются Американская ассоциация судебных юристов; Национальная ассоциация адвокатов колледжей и университетов; Американский союз гражданских свобод; Гольф-клубы; Яхт-клубы, клубы йоги, беговые клубы, бридж-клубы и т. Д.

Устав типичной организации:

Вопросы, которые следует учитывать при разработке устава и / или устава ассоциации или клуба, следующие:

• Название ассоциации или клуба.
• Цель или задачи, для которых он создан, например, конкретная или основная цель, а также другие общие цели.
• Определение организации как некоммерческой или коммерческой.
• Место нахождения и полный адрес головного офиса.
• Полномочия ассоциации.
• Форма правления.
• Имена и адреса первых членов.
• Названия и количественные составы членов Правления.
• Обязанности офицеров.
• Заседания руководящего органа.
• Требования к кворуму для ведения бизнеса.
• Назначение и обязанности комитетов.
• Критерии членства.
• Как человека принимают в члены.
• Отстранение от членства или исключение из него.
• Прекращение членства, включая положения об уведомлении и слушании обвинений против члена.
• Собрания ассоциации, включая время и место собраний, способ уведомления и требования к кворуму.
• Разрешение на принятие подзаконных актов или правил.
• Способ внесения поправок в подзаконные акты или постановления.
• Порядок устава.
• Порядок внесения изменений в статьи и подзаконные акты.
• Способ роспуска.
• Распределение активов при ликвидации.

Ассоциации домовладельцев:

В большинстве городов действуют требования по зонированию , запрещающие домовладельцам без ограничений вносить изменения в свои дома. Это не позволяет людям добавлять третьи этажи к двухэтажным строениям, строить гаражи на три машины до границы соседской собственности или просто снести дом, чтобы освободить место для двух домов на одном участке.Однако большинство сообществ не имеют права требовать от домовладельцев выбора привлекательных цветов для своих наружных стен, ухода за лужайками или ремонта сломанных ступеней или дорожек.

Для людей, которые предпочитают всегда ухоженный район, есть несколько вариантов жилья, известных как застройки общего интереса (CID). CID (иногда называемый запланированной застройки ) сочетает в себе безопасность домовладения с удобством минимального обслуживания.Часто они предоставляют жителям автономные сообщества с общими удобствами, такими как бассейны, парки, теннисные корты и здания для общественных мероприятий. У некоторых CID есть настоящие одноквартирные дома, в то время как у других есть пристроенные дома или таунхаусы. Надзор за общими частями входит в обязанности ассоциации домовладельцев , в обязанности которой входит обслуживание общих частей, управление бюджетом CID (жители платят ежемесячную плату за обслуживание) и обеспечение соблюдения жителями правил сообщества.

CID отличается от кондоминиума или кооператива . Владелец кондоминиума владеет только внутренним пространством квартиры; внешние стены считаются частью общего пространства (и, таким образом, обслуживаются ассоциацией владельцев кондоминиумов). В кооперативе владельцы владеют акциями корпорации, владеющей имуществом; каждый резидент фактически владеет акциями, соответствующими определенной единице. Кооперативные сборы оплачивают обслуживание здания внутри и снаружи. С CID резидент владеет всей структурой и землей, на которой он находится.Таким образом, жители CID несут ответственность за внешний вид своих домов. Но сообщество несет ответственность за поддержание общих удобств; некоторые также заботятся о стрижке газонов.

Преимущества CID могут быть основным аргументом в пользу продажи. По данным Института общественных ассоциаций (CAI), национальной группы защиты и просвещения, в 2005 году в Соединенных Штатах насчитывалось 274 000 общин, управляемых ассоциациями, с 22,1 миллионами единиц жилья и 54,6 миллионами жителей. Напротив, в 1970 г. было всего 10 000 таких общин, с 701 000 единиц жилья и 2.1 миллион жителей. Опрос, проведенный для CAI группой опросов Zogby International в 2005 году, показал сильное удовлетворение среди владельцев CID. Около 71 процента респондентов ответили, что жизнь СИД была положительной, в то время как только 10 процентов заявили, что это был отрицательный опыт. Более половины респондентов заявили, что довольны своим товариществом собственников жилья, а 90 процентов заявили, что находятся в дружеских отношениях с членами правления товарищества. Кроме того, 78 процентов респондентов заявили, что правила и положения ассоциации повышают стоимость собственности CID.

Именно эти правила и нормы, известные как соглашения, условия и ограничения (CC&R), , делают CIDS популярной, но CC&R также являются основанием для многих жалоб жителей и могут привести к судебным разбирательствам. CC&R обычно охватывают внешний вид каждого дома, и их цель — создать однородную среду. Сложность возникает, когда ассоциация домовладельцев и отдельные жители по-разному понимают, что на самом деле означает «униформа».У некоторых CID есть очень общие правила, позволяющие людям выражать определенную степень индивидуальности (например, ландшафтный дизайн или цвета фасадной краски), если их дома содержатся в хорошем состоянии. У других CID есть CC&R, которые запрещают жителям выбирать свои собственные цвета окраски, сажать собственные кусты на лужайке перед домом или даже вешать на окнах занавески или жалюзи неутвержденного цвета. Часто CC&R включаются в имущественные акты , , что означает, что удаление того или иного постановления может занять много времени и обременительно.

Среди пунктов, которые типичная ассоциация домовладельцев может регулировать:

• домашние животные
• черепица, сайдинг и наружная краска
• Заборы, кустарники и живые изгороди
• благоустройство (например, какие цветы можно сажать)
• качели, баскетбольные кольца и другие детские конструкции
• почтовых ящиков
• шум
• навесы для инструментов
• домашний бизнес

Таким образом, один CID может разрешить жителям сажать собственные сады, но не ограждать свои сады.Другой CID может допускать кошек или маленьких собак, но не больших собак. Еще в одном могут быть установлены детские качели на заднем дворе, но не баскетбольное кольцо спереди.

Наряду с CC&R, сборы могут значительно различаться. Некоторые CID взимают номинальную ежемесячную плату за содержание общих частей, в то время как другие могут взимать значительно более высокую плату. Кроме того, сотрудники CID могут взимать с жителей налоги за капитальный ремонт или ремонт. Эти сборы могут быстро накапливаться, и политика оплаты зависит от того, каким CID и управляющая ассоциация определяют его.В некоторых случаях жители, которые не могут или не будут платить необходимые сборы, могут столкнуться с потерей права выкупа.

Тем, кто хочет изучить вариант проживания в жилом комплексе, следует сделать свою домашнюю работу, прежде чем они решат купить дом. Необходимость знать, каковы ограничения, и им нужно знать, могут ли они жить с этими ограничениями.

Иногда местные органы власти могут участвовать в разрешении споров, связанных с ассоциациями домовладельцев. В общих спорах между жителями и ассоциациями большинство государственных органов вряд ли будут участвовать.В информационном пакете, распространенном среди жителей CID офисом генерального прокурора штата Нью-Йорк, ответ ясен: «В большинстве случаев нет государственного агентства, которое могло бы помочь несчастным владельцам, у которых возникли проблемы с их ассоциацией домовладельцев».

Но это не означает, что правительства никогда не смогут вмешаться. Когда ассоциации домовладельцев явно выходят за рамки своих возможностей, иногда вмешивается правительство. В июне 2005 года Колорадо принял закон, известный как законопроект Сената 100, который запрещает ассоциациям домовладельцев принимать правила, запрещающие жителям демонстрировать американский флаг или политические знаки.Это также ограничивает доступность отчуждения и требует от ассоциаций домовладельцев предоставлять потенциальным покупателям копию правил, регулирующих CID.

Одна из причин, по которой правительство часто неохотно вмешивается в эти споры, заключается в том, что часто на каждого жителя, который жалуется на конкретное правило, есть десятки жителей, которые ценят это правило. (Приведенные выше результаты опроса CAI иллюстрируют это.) Многие люди предпочитают жить в сообществе, которое гарантирует им чувство структуры и единообразия, потому что наряду со структурой и единообразием также приходят безопасность и душевное спокойствие.

Независимо от юридического статуса, большинство людей скажут, что есть разница между жителем, который непреднамеренно нарушает правило CID, и тем, кто это делает преднамеренно. Законопроект № 100 Сената штата Колорадо на самом деле был менее строгим, когда он был подписан законом, чем это было изначально. Губернатор Билл Оуэнс объяснил, что, отняв слишком много полномочий у ассоциаций домовладельцев, игнорируется тот факт, что многие жители CID решили жить там, потому что им нужен район с четкими правилами.

Клубы как ассоциации с вопросами ответственности:

Безусловно, наиболее частым участием среднего человека в ассоциациях является членство в гольф-клубе, теннисном клубе, яхт-клубе, боулинг-лиге и т.д. корпорации (например, клубы здоровья, студии йоги и т.п.) и ассоциации, которые являются более неформальными организациями, которые существуют для взаимной выгоды и не «принадлежат» третьим сторонам, получающим прибыль или контролирующим их.

Причина, по которой наш офис обычно рекомендует создание организаций с ограниченной ответственностью для большинства рассматриваемых ассоциаций, заключается в том, чтобы избежать опасности, с которой члены столкнутся в индивидуальном порядке в случае возникновения судебного разбирательства. Обычно этого не происходит, если создается формальная организация. Такое раскрытие личной ответственности может не быть критической проблемой для многих ассоциаций, занимающихся ограниченной деятельностью, и часто можно получить страхование, чтобы покрыть ассоциации, которые будут нести основную тяжесть судебных издержек на защиту.Тем не менее, нет никаких сомнений в том, что дополнительные усилия и затраты на создание юридического лица с ограниченной ответственностью, безусловно, могут создать большую безопасность для индивидуальных активов членов. Как сказал один клиент, это «дешевая безопасность».

Если ответственность представляет значительную опасность для предпринимаемых действий, также важно заключить различные отказы и контракты с членами и общественностью, которые могут быть подвергнуты ущербу, и получить письменный отказ от права подать судебный иск и указать обязанности и ответственность.Эти соглашения, если они будут подписаны и составлены должным образом, могут обеспечить некоторую защиту. Лучше, если организация с ограниченной ответственностью, некоммерческая или иная, предоставит дополнительную и более полную защиту. Смотрите нашу статью о фундаменте .

Заключение:

Способность людей объединяться для достижения цели — одно из заветных прав американцев. Свобода ассоциации фактически упоминается в Конституции как конституционное право.Часто довольно неформальное собрание друзей или коллег в конечном итоге превращается в обычную социальную или благотворительную деятельность, будь то боулинг, церковное собрание, которое стремится помочь другим, или клуб пеших прогулок, катания на лодках или бега. Иногда мы сталкиваемся с людьми, которые сопротивляются идее формализации таких организаций, часто говоря, что они занимаются такой деятельностью, чтобы избежать сложностей и «неприятностей», которые требуются в деловой жизни. Идея формализовать структуру, купить страховку, заключить контракты и выполнить полдюжины действий по упорядочению организации — проклятие для тех, кто хочет просто развлечься.

Такое отношение может существовать до тех пор, пока не произойдет первая авария или пока не вспыхнет спор между членами, который может поставить под угрозу жизнеспособность всей организации. Без формальных правил, страхования, договорных мер защиты и, порой, создания юридического лица с ограниченной ответственностью отношения могут действительно превратиться в уродливые. Одна группа, известная этому писателю, которая стремилась рекламировать в Интернете усилия детей-инвалидов с помощью небольших буклетов, распространяемых бесплатно, столкнулась с иском о клевете, возбужденным против членов, индивидуально исходящих от третьей стороны, убежденной, что стихотворение относится к его медицинской практике. .Врач, хорошо финансируемый и эмоциональный, стремился наложить личную ответственность, и, хотя он потерпел неудачу, два года дорогостоящих судебных разбирательств поистине травмировали нескольких членов. Этого можно было избежать или свести к минимуму с помощью некоторой «домашней работы» со стороны организаторов, но, как один из них сказал автору посреди суматохи: «Кто бы мог подумать, что раздавать стихи детям — это рискованное предприятие?»

Возможно, лучший ответ был дан азиатским клиентом нашего офиса, который однажды сказал: «В Соединенных Штатах все действия сопряжены с высоким риском, потому что вы, люди, слишком любите свои суды.”

Тем не менее, некоторая фундаментальная работа и забота могут устранить любой значительный риск при участии в организации, а выгоды и удовольствие обычно намного перевешивают трудности, с которыми можно столкнуться. Просто подготовьтесь соответственно.

Можете ли вы распустить ТСЖ в Техасе?

Хотя ассоциации домовладельцев функционируют для обслуживания сообществ, которыми они управляют, иногда члены сообщества по какой-либо причине решают, что ассоциация исчерпала себя.

В некоторых случаях ТСЖ не оказывает ценных услуг сообществу или не выполняет взятые на себя обязательства.В других случаях ТСЖ не может оплачивать свои счета или сообщество больше не может физически поддерживать себя, часто из-за стихийного бедствия или другого подобного несчастья.

Итак, вопрос в том, можно ли в той или иной подобной ситуации распустить ТСЖ в Государстве Одинокой Звезды?

Вы действительно можете распустить ТСЖ?

Ответ — да! Однако учтите, что это будет долгий и дорогостоящий процесс. ТСЖ — юридическое лицо. Чтобы распустить ассоциацию домовладельцев, члены сообщества должны соблюдать все законы, касающиеся создания и роспуска юридического лица.Кроме того, нужно соблюдать все правила, изложенные в уставе и пактах сообщества.

Процесс растворения

Первым этапом процесса роспуска является прочтение CC&R ассоциации. Эти регулирующие документы часто охватывают процесс роспуска и, как минимум, дают вам отправную точку. Это лучшее место для начала.

Если это разрешено уставом, вы можете проголосовать за роспуск ТСЖ. Если устав не допускает роспуска, вы можете внести в них поправки с по , разрешить это, а затем проголосовать за это в соответствии с измененным уставом.Чтобы продолжить, вы должны получить согласие большинства участников (от 80 до 100%). Обычно, когда домовладелец не голосует, это считается голосом против роспуска. Члены, одобряющие роспуск, должны подписать соглашение о расторжении; это соглашение должно быть зарегистрировано в офисе регистратора округа.

В качестве альтернативы, если ваши CC&R не допускают роспуска ассоциации, вы можете подать гражданский иск о роспуске ассоциации. Если суд удовлетворит ваше ходатайство, вы можете продолжить процесс в соответствии с законами и ограничениями, которые создали ТСЖ.

Вы должны хорошо разбираться в законах штата Техас и местных городских законах, так как должны соблюдаться все условия местных органов власти. Например, город, в котором существует ТСЖ, может потребовать, чтобы ТСЖ действовал в течение определенного минимального количества лет, или потребовать получения согласия города до любого роспуска.

Обратите внимание на законность

При роспуске ТСЖ необходимо решить некоторые юридические задачи. До начала процесса роспуска все контракты с третьими сторонами должны быть выполнены, либо погашены, либо рефинансированы, либо соглашения должны быть пересмотрены.Никакая работа не может оставаться невыполненной или неоплачиваемой. Затем, если какой-либо из документов домовладельцев ссылается на ТСЖ, необходимо будет составить и заново зарегистрировать новые документы. Ипотечные кредиторы для каждого объекта недвижимости могут быть вовлечены в этот процесс, и это может быть особенно обременительным и дорогостоящим шагом! Наконец, поскольку ТСЖ владеет общими частями, кто-то должен взять на себя управление после роспуска ТСЖ. Право собственности на части комплекса, принадлежащие ТСЖ, должно быть передано другому юридическому лицу или разделено между отдельными домовладельцами.В случае передачи жителям общины, жители несут перед ними ответственность. Например, если есть беговая дорожка, принадлежащая сообществу. и бегун упал и поранился, жители могут быть привлечены к ответственности за эту травму.

Помните, расторжение ТСЖ — это юридический процесс, поэтому юрист необходим! Команда юристов может помочь вам разобраться в тонкостях роспуска, чтобы у вас была надежная опора, когда вы покинете ассоциацию и начнете управлять сообществом без этого управляющего влияния.Будьте готовы к тому, что судебные издержки начнутся с 10 000 долларов, а затем увеличатся.

Сначала рассмотрите все остальные варианты

Хотя может показаться, что ваша ТСЖ — это боль, обязательно внимательно изучите все «за» и «против», прежде чем начинать путь к роспуску. Вы можете обнаружить, что процесс роспуска ТСЖ может оказаться большим бременем, чем того стоит!

Прежде чем ваше сообщество примет решительное решение, сначала рассмотрите все другие варианты улучшения состояния ТСЖ и превращения сообщества в лучшее место для всех жителей.Не знаете, с чего начать, чтобы вернуть ТСЖ в форму? Свяжитесь с Spectrum Association Management — наши услуги по управлению сообществами призваны помочь сделать ТСЖ отличной организацией для всех участников!

Ассоциации кондоминиумов и ассоциации домовладельцев

Beckum Law — строительная юридическая фирма из Бирмингема, штат Алабама, которая предоставляет юридическое представительство и консультации ассоциациям домовладельцев и кондоминиумов на всей территории штата Алабама. Мы специализируемся на кондоминиумах и таунхаусах, а также на ассоциациях, управляющих индивидуальными жилищными проектами.Уилл Беккум представлял несколько ассоциаций кондоминиумов в Бирмингеме, а в 2017 году помог ассоциации кондоминиумов получить компенсацию в размере 5,9 миллиона долларов в связи с предполагаемыми строительными дефектами на протяжении всей застройки.

ТСЖ и ассоциации кондоминиумов являются юридическими лицами, управляемыми резидентами. Ассоциации домовладельцев позволяют владельцам собственности принимать коллективные решения по вопросам, затрагивающим их жилую собственность. По своей организации и практике ТСЖ напоминают локализованную форму правления с членами совета директоров и собраниями для установления общей политики по таким вопросам, как обслуживание общего имущества, сборы и ограничения на использование собственности (обычно известные как заветы, условия и ограничения).

В штате Алабама ассоциации кондоминиумов являются более сложными и регулируются Законом о единообразных кондоминиумах штата Алабама, если они построены после 1991 года. Кондоминиум — это форма совместной собственности между членами или владельцами паев Ассоциации. Многие люди, покупающие кондоминиумы, не осознают в полной мере юридических последствий их совместного владения общими элементами и ограниченными элементами кондоминиума.

При строительстве и развитии кондоминиумов в штате Алабама могут возникнуть очень серьезные юридические проблемы.В течение первых нескольких лет развития кондоминиума управление и работа ассоциации кондоминиума часто находится в руках застройщика (Заявителя) до тех пор, пока не будет продано определенное количество единиц. В течение этого периода контроля застройщика часто существует риск конфликта интересов, мошенничества и неспособности надлежащим образом финансировать резервные счета ассоциации кондоминиума.

В своей юридической практике в области строительства Уилл Бекум видел серьезные строительные дефекты в застройках кондоминиумов.Часто из-за того, что эти разработки строятся поэтапно, многие владельцы сталкиваются с одними и теми же дефектами. Эти дефекты могут включать неисправный фундамент, протекающие окна и крыши, нарушения строительных норм и другие проблемы. Ремонт может быть дорогостоящим, и владельцы будут нести ответственность за большие специальные взносы для оплаты непредвиденного ремонта.

Обсудите свою ситуацию с опытным строительным прокурором

Строительный поверенный, Уилл Бекум помогает людям по всему штату Алабама, в том числе в Бирмингеме, Веставиа-Хиллз, Гувере, Джаспере, Монтгомери, Каллмане, Хантсвилле, Силакоге и Таскалуза.Если вам или вашему кондоминиуму и / или ассоциации домовладельцев необходимы юридические консультации по поводу строительных дефектов, мошенничества или других вопросов, и вы хотите узнать больше о своих законных правах и возможностях, свяжитесь с нашим офисом сегодня онлайн или по телефону 205-588-0699, чтобы узнайте больше о наших услугах.

Право собственности на недвижимость: типы, плюсы и минусы

Индивидуальный предприниматель

Если Боб владеет и сдает в аренду свой старый дом, он становится индивидуальным предпринимателем . В этой структуре нет юридических различий между Бобом как физическим лицом и арендодателем Боба.Структура создается, когда Боб начинает снимать дом. Он полностью контролирует бизнес, но также несет ответственность за все долги и убытки, которые могут возникнуть. Это самая дешевая и простая бизнес-структура для запуска и поддержки. Прибыль и убытки облагаются налогом по ставке подоходного налога Боба.

Полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью

Допустим, Боб и Джо решают объединить свои деньги и вместе купить дом в качестве инвестиционной собственности. Они соглашаются разделить прибыль и сделать друг друга владельцами 50% своего инвестиционного бизнеса.Они образовали полного товарищества . Каждый из них как генеральный партнер несет солидарную ответственность по долгам компании. Каждый человек может действовать от имени компании. Какие бы обязательства ни брал на себя один партнер как представитель компании, другие партнеры также несут ответственность. Эта конструкция не обязательно должна быть сложной или дорогой. Тем не менее, партнеры могут захотеть иметь четкую документацию, чтобы установить ожидания и определить роли. Как и в случае индивидуального предпринимательства, прибыли и убытки облагаются налогом по ставкам подоходного налога с физических лиц, а прибыли и убытки основываются на доле собственности каждого партнера в партнерстве.

Разница между полным товариществом с ограниченной ответственностью и товариществом с ограниченной ответственностью заключается в том, что у товарищества с ограниченной ответственностью есть по крайней мере один партнер с ограниченной ответственностью. Партнер с ограниченной ответственностью несет ответственность только в пределах своих общих инвестиций и не несет ответственности по долгам компании. Ограниченные партнеры также известны как молчаливые партнеры. Они вносят капитал и получают прибыль, но не обладают такими же полномочиями, как генеральный партнер. Партнер с ограниченной ответственностью не может связывать компанию договорным соглашением без согласия генеральных менеджеров.Коммандитные товарищества имеют более сложные правила создания и отчетности. Штаты могут потребовать регистрацию, ежегодную отчетность и ежегодные сборы за франшизу. Коммандитное товарищество имеет те же налоговые правила, что и полное товарищество.

C Corps, S Corps и общества с ограниченной ответственностью

Бизнес или группа лиц, заинтересованных в покупке недвижимости, могут создать юридическое лицо, известное как корпорация (Corp). Эта группа может действовать вместе, как если бы юридически это было одно лицо. A C Corp — это корпорация, в которой бизнес облагается налогом отдельно от владельцев и предусматривает ограниченную ответственность владельцев.Корпорации должны зарегистрироваться в штате, платить ежегодные франшизные сборы и заполнять налоговые декларации на уровне штата и на федеральном уровне. Двойное налогообложение — это проблема, связанная с использованием корпорации в сфере недвижимости. Корпорация платит налоги со своей прибыли, а владельцы платят налоги со своих доходов от корпорации.

Модель S Corp обеспечивает те же меры защиты ответственности, что и корпорация C. Как и корпорация C, компания должна зарегистрироваться в штате, оплачивать франшизные сборы и подавать налоговые декларации.Разница между ними касается налогов. Сама корпорация налог не платит. Вместо этого прибыль или убытки переходят к отдельным акционерам. S Corp должна соответствовать более строгим требованиям, чтобы иметь право на этот налоговый режим, по сравнению с C Corp. Кроме того, должно быть менее 100 индивидуальных акционеров, все из которых должны быть гражданами США или резидентами США, и разрешен только один класс акций.

Хотя компании с ограниченной ответственностью (LLC) регистрируются государством, они не являются корпорациями. LLC обеспечивает защиту с ограниченной ответственностью корпорации, но с возможностью выбора налоговой структуры. Владельцы могут выбрать налогообложение в качестве индивидуального предпринимателя, товарищества или S или C Corp, если они соответствуют требованиям. Членами ООО может быть физическое лицо или группа партнеров.

Инвестиционный фонд недвижимости

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет и обычно управляет портфелем недвижимости. Налоговое законодательство разрешает компании вычитать стоимость дивидендов, которые представляют собой прибыль, которую компания распределяет между своими акционерами-инвесторами.Компания должна подать заявление в IRS, чтобы претендовать на этот другой налоговый режим, а правила для получения статуса REIT сложны. Закон требует определенной структуры управления, минимального количества инвесторов и подробных требований о том, как бизнес генерирует и распределяет прибыль. В обмен на эти операционные сложности REIT может избежать проблем с двойным налогообложением, обнаруженных в C Corps. Акционеры REIT платят подоходный налог с населения с дивидендов и налог на прирост капитала от продажи акций.

Краткое содержание урока

Недвижимость может принадлежать несколько частей или синдицироваться как часть множества бизнес-структур. Индивидуальные предприниматели и партнерства могут быть самым простым методом организации, управления и уплаты налогов в бизнесе с недвижимостью. Компания с ограниченной ответственностью может предложить растущей организации большую защиту от ответственности за счет некоторых дополнительных документов и сборов государственного уровня. Более крупные и сложные организации могут извлечь выгоду из корпоративной структуры, такой как C Corp.Кроме того, структура REIT может помочь очень большому портфелю минимизировать налоги за счет устранения двойного налогообложения.

Ответственность неформальной ассоциации домовладельцев в Мичигане — Ответственность за помещения

Автор: LegalEase Solutions

Представленный вопрос:

Может неформальная ассоциация домовладельцев / клуб, состоящая из домовладельцев, не имеющая устава, Никакое формальное членство, никакие формальные взносы и никакие активы не могут нести ответственность домовладельца за ущерб, понесенный в результате изменения классификации земли домовладельца?

Краткий ответ:

No.Неформальная ассоциация домовладельцев не является юридическим лицом, отдельным от своих членов, и, следовательно, не может быть привлечена к суду в своем собственном качестве. Более того, неформальная ассоциация домовладельцев, не имеющая официального членства, регулирующих полномочий и функций надзора, не может нести ответственность за ущерб, причиненный действиями домовладельца.

Обсуждение:

1. Клуб / ассоциация не является отдельным субъектом, кроме лиц, составляющих его

В общем, ассоциация — это совокупность лиц, которые объединились или объединились для какой-то особой цели или бизнеса.См. M.L.P. 2d АССОЦИАЦИИ И КЛУБЫ §§11-12. Термин «ассоциация» используется для обозначения совокупности лиц, объединившихся или объединившихся для определенной цели или бизнеса; как обычно используется этот термин, ассоциацию можно определить как объединение лиц, действующих вместе, без устава, но на основе методов и форм, используемых объединенными органами для преследования какого-либо общего предприятия. Идентификатор.

MCL § 600.731 определяет закон в отношении общей персональной юрисдикции над партнерскими ассоциациями или некорпоративными добровольными ассоциациями.П. 731 гласит следующее:

Существование любого из следующих отношений между партнерской ассоциацией или некорпоративным добровольным объединением и государством должно составлять достаточную основу юрисдикции, чтобы дать возможность судам протокола этого штата осуществлять общую личную юрисдикцию в отношении партнерства. ассоциации или некорпоративной добровольной ассоциации, а также дать возможность таким судам выносить личные решения против товарищеской ассоциации или некорпоративной добровольной ассоциации.

(1) Образование по законам этого государства.

(2) Согласие, в той степени, в которой это разрешено согласием, и с учетом ограничений, предусмотренных в разделе 745.

(3) Ведение непрерывной и систематической части своей общей деятельности в пределах государства

В случае На самом деле, некорпоративная ассоциация домовладельцев — это неформальная ассоциация, не имеющая устава, формального членства и членских взносов. Нельзя сказать, что ассоциация домовладельцев была создана в соответствии с законодательством штата Мичиган, поскольку она не пользуется ни защитой, ни преимуществами корпоративного права штата Мичиган.Кроме того, поскольку неформальная ассоциация не имеет официального членства или структуры, нельзя считать, что она согласилась на личную юрисдикцию судов. Наконец, неформальная ассоциация не ведет какой-либо непрерывной или систематической деятельности в штате Мичиган — цель неформальной ассоциации — просто пообщаться, приветствовать новых соседей и обеспечить содержание соседнего парка.

Пересмотренный Закон о судебной системе и Правила Мичиганского суда разрешают некорпоративной ассоциации предъявлять иск от своего имени только в том случае, если ассоциация имеет отличительное название, что не относится к нашей неформальной ассоциации.MCL 650.2051 и MCR гласят:

Партнерство, партнерская ассоциация или некорпоративная добровольная ассоциация, имеющая отличительное название, может подавать в суд или быть привлеченным к суду от имени своего партнерства или ассоциации, от имени любого из своих членов, обозначенных как таковые, или обоих.

Более того, некорпоративная ассоциация отличается от зарегистрированной ассоциации или корпорации, и суды рассматривают ее по-разному. В деле People v. Budzan , 295 Mich. 547 (1940) ответчик не смог получить лицензию, разрешающую продажу пива на пикнике для членов ассоциации.Без лицензии ассоциация покупала пиво и бесплатно разливала его на пикнике только членам, предъявившим свои членские билеты. Шериф появился на пикнике и арестовал обвиняемого, обвинив его в продаже и розливе пива без лицензии. Окружной суд отменил информацию против ответчика на том основании, что не было доказательств того, что ответчик нарушил Mich. Comp. Законы § 9209-47 (Дополнение 1940). По апелляции народа суд подтвердил решение окружного суда.Суд постановил, что некорпоративная ассоциация не является «лицом», если это прямо не объявлено таковым в статуте Id. на 550. Суд рассудил, что если бы ассоциация была корпорацией, право собственности на пиво перешло бы в собственность корпорации, и для любой раздачи пива потребовалась бы лицензия. Идентификатор. Однако, поскольку ассоциация была некорпоративной, право собственности на пиво принадлежало ее членам, и никакой лицензии не требовалось. Идентификатор. at 551.

В деле Whipple v. Parker , 29 Mich.369 (1914) Суду был представлен вопрос о том, может ли некорпоративная ассоциация приобрести часть собственности.Суд рассудил, что нет необходимости регистрировать ассоциацию для приобретения собственности, но что собственность может принадлежать членам некорпоративной ассоциации в качестве совместных арендаторов или совладельцев. Идентификатор. в 19-20. Таким образом, собственность, приобретенная таким образом некорпоративной ассоциацией, не принадлежала ассоциации в ее собственном качестве, отдельно от ее членов, а, скорее, собственность принадлежала каждому члену ассоциации как совместным собственникам. Идентификатор.

Сравнить Cody Park Ass’n v.Royal Oak School Dist ., 116 Mich. App. 103 (1982), где Суд обсудил применимость Mich. Gen. Ct. R. 201.2 (1963), в котором говорится, что каждое действие должно преследоваться от имени реальной заинтересованной стороны. MCR 201.3 (3) также гласит, что партнерство, партнерская ассоциация или любая некорпоративная добровольная ассоциация, имеющая отличительное название, может подавать в суд или быть привлеченным к суду от имени своего партнерства или ассоциации, или от имени любого из своих членов, обозначенных как таковые, или от обоих. Суд постановил, что суд первой инстанции не ошибся, постановив, что некорпоративная добровольная ассоциация владельцев собственности имела правоспособность и способность подавать иск, чтобы заставить школьный округ соблюдать местные постановления о зонировании, которые могли ограничить использование и расположение автобуса и транспортного средства. обслуживание и хранение.Идентификатор. на 110. Суд пояснил, что постановление суда, требующее возбуждения иска от имени «реальной заинтересованной стороны», предназначалось для защиты ответчика от неоднократных преследований множеством исков по одному и тому же основанию иска, но до тех пор, пока права ответчика полностью защищены в судебном разбирательстве путем окончательного и окончательного решения спорных прав, которые могут быть признаны за исключением любого дальнейшего иска, возбужденного любой другой стороной, он не может жаловаться, поскольку ему не причинен вред.Идентификатор.

В приведенном выше случае ассоциация имела отличительное имя и, следовательно, могла поддерживать действие.

Суды штата Мичиган также постановили, что корпорации не могут существовать иначе как в силу прямого закона. Schuetzen Bund v. Agitations Verein 44 Mich. 313, 315 (1880). В этом деле Суд установил, что общество людей, организованное для противодействия исполнению государственного статута, не является действующей корпорацией, которая могла бы подать иск против должника. Идентификатор.

2. Клуб / ассоциация не является официальной ассоциацией домовладельцев и, как таковая, не контролирует соседнего домовладельца и не имеет никаких регулирующих полномочий или надзора за строительством домов или использованием собственности

В Джули Х. Stuart v. Amarjit S. Chawnwy , 454 Mich.200 (1997) Верховный суд штата Мичиган рассмотрел статус неформальной ассоциации домовладельцев. В этом случае новые владельцы, подающие апелляцию, купили землю в соответствии с ограничительными условиями, включая договор, требующий эстетической проверки планов перед строительством комитетом домовладельцев.Новые владельцы, ошибочно полагая, что у них есть такое разрешение, начали строительство, и соседи, подавшие апелляцию, потребовали судебного запрета, утверждая, что такое разрешение не было получено. Затем соседи подали в суд, утверждая, что планы новых владельцев не были утверждены в соответствии с требованиями соглашений и нарушили правила, касающиеся «гармоничного» развития. Суд первой инстанции отклонил жалобу соседей. Идентификатор. на 207-208. Апелляционный суд отменил и вынес судебный запрет, на который подали апелляции новые владельцы.Идентификатор.

Верховный суд отменил и восстановил постановление суда первой инстанции. Идентификатор. at 210.

Верховный суд постановил, что заявители не нарушили ограничительный договор, потому что не было должным образом сформированного комитета по архитектурному контролю. Идентификатор. на 211. Суд отметил, что не подлежит сомнению, что с того времени, когда соглашение об ограничении было зарегистрировано в 1967 году до начала строительства дома заявителя в 1991 году, не было созвано архитектурного комитета для рассмотрения предлагаемого строительства в этом районе.Идентификатор. Кроме того, все двенадцать участков в районе были улучшены к 1974 году без какого-либо одобрения комитета. Идентификатор. Более того, Суд отметил, что новые девелоперские проекты всегда осуществлялись без одобрения группы домовладельцев. Идентификатор.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение, поскольку неформальная ассоциация домовладельцев не имеет формальной структуры, не имеет юридического лица, не имеет официального членства, взносов или отличимого имени и не ведет непрерывной и систематической деятельности, поскольку рассматривается в соответствии с MCL 600.731, он не может подпадать под личную юрисдикцию судов. Поскольку неофициальная ассоциация не существует на законных основаниях, она не является отдельным субъектом, кроме лиц, составляющих ее, и поэтому не может быть привлечена к ответственности за ущерб, понесенный соседним домовладельцем. Линия решений, как указано выше, четко устанавливает принципы, провозглашенные в MCL 600.731, и устанавливает закон, согласно которому добровольное неформальное объединение не может рассматриваться как отдельное юридическое лицо и не может подавать в суд или быть привлеченным к суду за исключением определенных исключительных обстоятельств.

Кроме того, поскольку неформальная ассоциация домовладельцев не имеет каких-либо регулирующих полномочий или надзора за строительством домов или использованием собственности и, как таковая, не контролирует соседнего домовладельца, она не является ассоциацией домовладельцев, как предполагалось в первоначальном варианте. документ на имущество и не несет ответственности за действия собственников жилья. В деле Julie H. Stuart , приведенном выше, Верховный суд постановил, что домовладелец не может быть привлечен к ответственности за то, что не получил одобрения комитета домовладельцев, если такой комитет не существует в действительности.Точно так же ассоциацию домовладельцев нельзя привлекать к ответственности за невыполнение своей работы, когда ассоциация не имеет полномочий регулировать домовладельцев.

Основы Закона об ассоциации домовладельцев штата Колорадо — Herms & Herrera, LLC

Джеффри Б. Каллерс

С каждым годом все больше и больше жителей Колорадо живут в домах, которые являются частью ассоциации домовладельцев («HOA»), также известное как сообщество общих интересов или общественная ассоциация. Новые дома с особой вероятностью будут частью ТСЖ — это верно для 59% из 620 000 домов на одну семью, построенных в 2014 году в США.Однако многие покупатели, продавцы и другие лица, участвующие в сделках с домом, не понимают, что значит быть частью ТСЖ. Соответственно, этот пост предназначен для ответа на общие, базовые вопросы о ТСЖ Колорадо.

1. Какова цель ТСЖ? ТСЖ предназначены для поддержания ценностей собственности и содействия миру и гармонии в районе. В далеком прошлом больше американцев жили в сельской местности, где их использование (или неправильное использование) своей собственности мало влияло на их соседей.Рост урбанизации и, как следствие, плотности жилья приводит к все большему количеству конфликтов по поводу использования и внешнего вида собственности. ТСЖ обычно существуют для смягчения этих конфликтов. Поэтому в современных кварталах вы вряд ли найдете дома, выкрашенные в салатовый цвет, или старые машины во дворах. Многие современные ТСЖ также владеют и / или поддерживают удобства для района, такие как бассейны и ландшафтный дизайн, а некоторые ТСЖ предназначены исключительно для этих целей.
2. Что такое ТСЖ? Само ТСЖ является юридическим лицом, которое обычно организовано как некоммерческая корпорация и отвечает за ведение бизнеса ТСЖ.Этот бизнес обычно включает в себя управление финансами, обеспечение соблюдения соглашений и т. Д. ТСЖ будет управляться советом директоров, которые обычно являются домовладельцами, вызвавшимися на эту работу.
3. Какие заветы? Заветы (также известные как «декларация» или «заветы, условия и ограничения / CCR») представляют собой набор обязательств и ограничений в отношении всей собственности в рамках ТСЖ и регистрируются в записях о недвижимом имуществе.
4. Могу ли я отказаться? Нет. Если настроено правильно, ТСЖ и ковенанты «действуют вместе с землей», что означает, что они являются обязательными для всех владельцев, следующих за первоначальным застройщиком района.Как владелец, вы будете подпадать под обязательства ТСЖ (например, оценки) и договоренности независимо от того, знали вы о них или нет, когда покупали дом.
5. Что делать, если я не согласен с решениями членов правления ТСЖ? Пока члены совета директоров действуют разумно, добросовестно и в рамках законодательства штата Колорадо и руководящих документов ТСЖ, вы мало что можете сделать, чтобы противостоять их решениям. Часто лучшим решением для проблемных членов совета директоров является их освобождение от должности на ежегодном или специальном собрании.
6. Должен ли я платить взносы / взносы? Пока ТСЖ следует своим собственным правилам и законам штата Колорадо, вы обязаны производить эти платежи. Если вы этого не сделаете, ТСЖ может наложить штрафы, увеличить проценты, нанять юристов (за которые вам, вероятно, придется заплатить) и даже наложить арест на ваш дом.
7. Что делать, если мой сосед нарушает завет? Если разговор с ними не поможет, вы можете попросить ТСЖ обеспечить соблюдение условий соглашений. Однако могут быть законные причины, по которым ТСЖ решит не применять договор в определенных ситуациях.В Колорадо вы имеете право самостоятельно добиваться соблюдения условий завета в суде, если захотите.
8. Как ТСЖ может контролировать, как я использую свою собственность — разве это не противозаконно? Приобретая недвижимость, вы соглашаетесь соблюдать правила, даже если они обременительны. Есть много возможных аргументов в пользу судебного иска о соблюдении завета, но простое несогласие с заветом не входит в их число.
9. Что такое менеджеры ТСЖ? Некоторые ТСЖ нанимают профессиональные управляющие компании для выполнения многих функций ТСЖ.В 2015 году Колорадо ввел лицензионные требования для этих менеджеров.
10. Я подумываю о покупке дома в ТСЖ? Что делать? Вам следует получить копию соглашений, правил, подзаконных актов и любых других подобных документов и убедиться, что вы можете жить с ними. Поговорите с соседями или членами правления, чтобы определить, является ли ТСЖ дисфункциональным или конфликтным. Спросите у ТСЖ о финансах, чтобы узнать, достаточно ли оно финансируется в обозримом будущем, чтобы избежать неожиданной специальной оценки в будущем.
11. Что такое CCIOA? CCIOA является аббревиатурой от «Закона о совместном владении общими интересами штата Колорадо» и произносится как «Kiowa» (как у индейского племени). Законодательное собрание Колорадо ввело в действие CCIOA, вступившее в силу в 1992 году, для регулирования ТСЖ Колорадо, однако не все положения применяются к ТСЖ до 1992 года. CCIOA — это очень длинный и сложный статут, в который вносились поправки более 30 раз. Крупная поправка, вступившая в силу в 2006 году, налагает многие требования к управлению ТСЖ и дает домовладельцам дополнительные права.Обратите внимание, что, поскольку многие ТСЖ организованы как некоммерческие корпорации, положения устава некоммерческих организаций штата Колорадо также применяются к ТСЖ.